時間：2023-06-08 15:17:42
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(一) 明確界定了產權, 物的擔保價值得到了有效地提高
我國經歷了計劃經濟到市場經濟的過渡后, 經濟高速發展, 各種融資手段層出不窮, 但是作為一種高風險的手段, 必須要有相應的措施去降低這種風險。擔保業就是這種能夠減少融資風險的行業, 近幾年國內擔保行業做擔保業務時一般以不動產為擔保物, 但是由于各種原因, 許多不動產的產權不清, 歸屬不明確, 這就導致一旦出現無法償還貸款, 需要用擔保物進行拍賣等償還款項時, 擔保公司因不動產產權問題無法順利售出, 導致這一步壞賬只能由擔保公司或擔保人進行賠付, 這對于擔保公司及擔保人來說都是極其不公平的。新的物權法對存在產權不明, 歸屬不清的不動產的歸屬權做了明確的界定, 這樣在出現問題時, 可以明確擔保不動產的歸屬和權責, 更好的降低擔保公司風險, 有利于其業務的開展。
1.新的物權法要求對不動產所有權進行登記, 但是可能會有很多人會產生一個疑問, 即不動產所有權登記后是否會對雙方的不動產買賣或擔保合同產生影響, 在這一點上, 我們大可消除這份疑慮, 因為物權的登記和擔保合同這兩者的效力是分離的, 即不動產所有權登記后并不會對擔保合同產生任何影響, 因為新的物權法明確指出不動產是否登記只會影響該不動產物權的設定或變動, 而不會對買賣或擔保合同產生影響, 擔保或買賣合同在符合法律規定雙方自愿的基礎上, 一旦訂立則產生法律效力。由此看來, 新的物權法僅對物權的轉移產生影響, 但并不會對擔保合同產生影響。
2.新的物權法給出了預告登記和登記異議, 這兩條制度的設立在一定程度上對擔保合同中不動產擔保物的雙方交易安全產生了一定的保護作用。所謂的預告登記即在買賣雙方簽訂了相關的買賣合同后, 作為買方可以向房屋管理部門申請對該交易合同中的不動產進行預告登記, 以保證在房屋所有權正式變更到買方名下之前, 防止賣方對該不動產進行二次買賣, 保護了買方利益。而登記異議即, 在權利人或利害關系人對不動產登記中認為錯誤的可以提供相關資料證明錯誤的前提下, 向房屋管理部門提出申請更改。但當不動產登記的權利人對更正不贊成的可以由利害關系人提出進行登記異議, 在異議登記正式生效后利害關系人必須在15日內對該不動產的所有權登記所有人提起上訴, 15日內未上訴的該登記異議自動失效。這種登記異議制度一方面保護了與該動產確實存在利害關系的人或機構的關系, 另一方面對于擔保公司來說, 對于產權變更后, 原產權人在所有權登記上故意制造的問題起到了有效地抵制, 保護了擔保合同后續的順利執行。
二、新物權法下影擔保公司經營策略的應對
(一) 反擔保合同為獨立合同, 減輕擔保公司償還壓力
由于貸款行為主要風險是在還款時, 如果一旦無法償還, 若抵押物在當時可以滿足還款要求還好, 一旦無法滿足則扣除抵押物后, 由擔保人進行償還剩余部分, 這就導致了擔保人或擔保公司的擔保業務存在一定的風險性, 為了更好地減輕這種風險, 一般擔保公司也會要求借款人提供一定的不動產或者股權等質押物作為擔保, 即為反擔保。這種經營策略在一定程度上能夠減輕擔保公司的業務風險, 即使借款人因各種原因失信無法償還貸款, 擔保公司也可以最大限度的減輕損失。
(二) 適當利用財保+人保以減輕風險
擔保公司要求客戶進行反擔保時, 一般不會讓客戶提供十成的反擔保, 因為如果那樣的話, 擔保公司本身存在就沒有任何意義了。因為債務人完全可以通過與銀行簽訂100%的反擔保合同來完成借貸行為, 而無需擔保公司這種中介機構。所以, 即使是反擔保存在, 也不能完全消除擔保公司的業務風險, 但是擔保公司可以通過以債務人財產另外加上該債務人提供的擔保人作為簽訂擔保合同前提的方式, 來進一步的降低業務風險, 同時在新的物權法的規定下, 利用合理的政策加快資本回收速率。
三、小結
綜上所述, 新的物權法的出臺對擔保公司的業務開展產生了一系列的影響, 這些影像中有積極的影響, 也有不利的因素。如何在新的物權法下, 更好的開展業務, 減少融資風險, 是當前的擔保公司需要進一步實踐和解決的問題。擔保行業需要在新的法律法規下, 遵紀守法, 進一步規范自己的業務行為, 對于存在的現今無法解決的問題, 等待國家相關法規解釋的出臺。
參考文獻
不動產收費權的特征
對于不動產收費權的概念，我國現行法律沒有對其作出明確的闡述。從不動產收費有關規定來看，所謂不動產收費權，是指權利人基于法律法規的直接規定或者政府行政特許而享有的就特定不動產設施收取費用的權利。從《辦法》里明確規定的公路、橋梁、隧道、渡口等這幾種不動產收費權來看，不動產收費權具有如下幾個特征：
不動產收費權是一種“特許權”。不動產收費權是由國家有權機關（包括國家行政機關及其授權的人）賦予具有特定資格的特定主體的專有權利。由于該權利的產生是基于有權機關的特許而產生，因此具有明顯的“行政授權”色彩，它不同于一般基于民事主體之間合意所產生的“債權”。
不動產收費權是一種收益權，該種收益權往往以一定的投資為基礎產生。不動產的收益權是立足不動產的產生需要一定投資而衍生出來，有權機關的特許收費在一定程度上對該種投資的補償或回報。該收益權是因不動產為諸多不特定主體使用而產生一定的便利，由這些受益的不特定使用主體做出適當支付。從收益權角度來看，不動產收費權具有物權的特性，具有財產權利的共性。
不動產收費權也具有請求權的特性。它是由權利人對不特定的使用其不動產的主體收取一定費用的權利，在這些不特定主體特定化――使用不動產后便形成了明確的請求權，從這角度來看，不動產收費權也具有債權的某些特質。
不動產收費權是一種期待權。收費權無論從其權利內容來看，還是從權利所指向的實體財產收益來看，它具有期待性，即它更多地指向未來不特定的義務主體。一旦這些不特定主體特定化地成為權利主體的債務人之后，則已經不是收費權意義上的權利，而是一種典型的債權債務關系。期待權的特定決定了收費權的權益含量有明顯的不確定性，因此收費權的價值評估也有較強的不確定性。
不動產收費權依附于特定的不動產。特定不動產是不動產收費權產生的物質基礎。雖然收費權主體并不擁有對不動產的所有權，但是收費權的實現離不開不動產；只有權利主體有效地對不動產行使控制權才能真正實現收費權。
接受不動產收費權質押存在的風險
近年來，銀行信貸業務中出現了越來越多的以不動產收費權為質押發放的貸款。一些不動產基礎建設項目投資大、貸款期限長，而貸款主體多是為進行基礎設施建設而新設立的項目公司，它們難以找到合適的抵押物、質押物或第三方保證人，因此，收費權質押也就成為銀行和貸款人的共同選擇。盡管現今對于不動產收費權質押的合法性依據不再缺失，但在具體的操作中，還是存在諸多風險，主要表現在以下幾方面。
質押無效的風險。《辦法》只明確規定了公路、橋梁、隧道、渡口這幾種不動產收費權，那么其他未明確納入的不動產收費權能否作為質押標的？法律法規和規章缺乏明確規定，如果在實踐中發生以其他不動產收費作為質押的情形，可能存在收費權質押合法有效性的問題，一旦發生糾紛，可能在訴訟中被法院認定為無效。
質押權滅失風險。根據《辦法》的規定，登記期限最長不超過5年，登記期限屆滿，質押登記失效；質權人辦理登記時所填寫的出質人的法定注冊名稱或身份證件號碼發生變更的，質權人應當在變更之日起4個月內辦理變更登記，未辦理的，質押登記失效。根據我國《物權法》第二百二十八條規定，“質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。”如此看來，我國對質權成立的標準是采取登記生效主義的。因此若質押登記失效，質權也就隨之滅失。另外，由于收費權依附于一定的行政權力，受政府政策的影響很大，若政府基于某種政策或是收費權行使的方式不符合相關的規定，可能導致收費權被有權機關撤銷。一旦收費權的法律效力喪失則勢必導致質押權的喪失，從而危及貸款安全。
重復質押的風險。根據《辦法》第五條規定：“在同一應收賬款上設立多個質權的，質權人按照登記的先后順序行使質權”。由此可見，在同一收費權上設立多個質權是允許的。若出質人以同一收費權質押在多家銀行貸款融資，當其收費權效益無法償還所有貸款資金時，則會影響質押登記在后的銀行的利益實現。
第三人抗辯的風險。收費權質押貸款多用于建設項目的支出，因此，收費權不是現有的，收費權能否現實取得關鍵是看該工程能否順利完成。而一項工程的順利進行必須依靠項目公司和其他與項目有利害關系的第三人的合作，若在項目施工進行中一旦發生糾紛，尤其是施工方權益無法得到保障時，工程完成后不動產收費權的質押可能面臨施工方權利主張的挑戰。
不動產收益不確定性風險。由于質押是以貸款項目本身的收益作為質押標的，這種收益的測算往往具有很多的主觀性和對不確定未來的預測性，如果評估預測中受到某種干擾，還可能導致很高的不確定風險。以公路收費權為例：出質人以某兩地之間的公路收費權為質押標的進行貸款融資，在質押期間，若在這兩地之間又修建了其他的交通設施，這樣勢必會影響前一條公路的交通流量，使得其收費權的收益大大減少，最終影響到銀行的貸款收回。
收費資金的監管風險。由于收費權是由權利主體行使，而不是享有質權的銀行直接行使，因此銀行對收費權行使所獲得資金的監管也成為保障收費權質押有效落實的關鍵環節。如果收費權主體濫用或惡意轉移收費資金，則將導致對收費權質押項下貸款安全受到威脅。
應對不動產收費權質押風險的注意事項
銀行為了有效防范不動產收費權質押有關風險，必需注意以下事宜。
第一，確保收費權質押合法有效。首先，確保收費權的合法有效。用于質押擔保的收費權必須具備相關主管部門批準核發的收費手續，對于尚不具備批準收費條件的新建項目應要求有權審批機關作出明確承諾，一旦項目竣工即盡快辦理相關手續保證收費權的合法性。其次，確保收費權質押合法有效。有效的收費權質押最核心的環節是辦理合法有效的收費權登記。為此，銀行應及時到中國人民銀行征信系統進行登記，并及時辦理質押權證書。這是質押生效的必經程序。在質押期間，出質人辦理登記時所填寫的出質人法定注冊名稱或有效身份號碼變更的，應及時通知銀行并且在變更之日起的4個月內辦理變更登記。注意登記期限，登記期限最長不超過5年，質權人應在登記期限屆滿前的90日內申請展期。再次，應當簽訂有效的質押書面合同。銀行不能因為辦理了質押登記手續而疏忽簽訂質押合同，因為《物權法》第二百二十八條明確規定：“以應收賬款出質的，當事人應當訂立書面合同。質權自信貸征信機構辦理出質登記時設立。”
第二，通過收費權質押合同防控出質人損害收費權擔保的效果。收費權是一種權利，容易發生變化，所以除質押合同所具有的基本條款以外，還應針對收費權及其質押的特點和問題，在合同中注意如下條款的設定：（1）要求出質人承諾保證登記系統中資料的真實性。出質人在法定注冊名稱或有效身份證號碼變更時，必須通知質權人。（2）要求出質人做出放棄對質權人行使抵消權抗辯的承諾。（3）在質押期間，出質人進行承包、租售、兼并、合并、分立、合資、聯營、變更或產權變動時應提前通知質權人，并征得出質人的同意，以防止以后出現糾紛，而互相推卸責任。（4）注意協調主債務屆滿期限、質權實現時間與收費權的時限關系。由于收費權是一種有期限的權利，有權機關批準的收費期限過后，將不能再收費，因此銀行借款的最后履行期限必須先于收費權期限屆滿。另外，質權因收費權質押登記有一定的期限限制，銀行必需確保質權的有效期間不短于主債務的屆滿期限。（5）妥善安排質權實現的方式。收費權質押屬于權利質押，有關權利質權以及普通債權質權的實現方式均可適用于收費權質權。銀行可以結合收費權及其所依附的不動產及有權機關批文的特殊性，適當規范主債務屆滿質權的具體實現方式。
第三，設計有效的收費資金的賬戶監管機制。基于收費權所獲得的收費資金往往是貸款還款的重要來源，銀行必需構建有效的賬戶監管機制，防止收費資金被出質人濫用。銀行可以要求出質人在貸款銀行或其指定的銀行開設收費權專用賬戶，并由雙方指定的人員對賬戶進行管理；出質人每日將收費存入該指定賬戶，出質人應當定期向質權人通報專用賬戶內資金的收入和使用情況，對資金支用超過一定數額的，應征得出質人的同意。出質人應當提供每筆資金的流入和流出憑證。定期或不定期對收費資金進行抽查，及時掌握資金流量與流向確保收費資金的支用在貸款銀行監控之下。
關鍵詞：物權法；銀行業機構；金融風險
文章編號：1003－4625（2007）10－0064－02中圖分類號：F832.2文獻標識碼：A
2007年10月1日起正式實施的《物權法》對各微觀經濟主體的經濟行為將產生重大影響。對于銀行業機構最為關心的擔保物權，《物權法》較《擔保法》有很大突破和改進，對銀行業機構開展業務既有有利的影響也有不利的因素。因此，研究和用好《物權法》，對銀行業機構防范風險、促進業務健康發展具有重要現實意義。
一、《物權法》對銀行業機構有利的影響
（一）確立不動產統一登記制度，完善擔保物權實現方式，有利于銀行業機構降低交易成本和資產保全。《物權法》第10條規定“不動產登記，由不動產所在地的登記機構辦理，國家對不動產實行統一登記制度”。不動產統一登記制度的確立，為當事人辦理物權登記提供了極大的便利，降低抵押人和抵押權人的交易成本和法律風險，方便銀行查閱、復制有關不動產的登記資料，有利于銀行業機構開展資產業務。《物權法》第195條規定，進一步完善了擔保物權的實現規則，為債權人提供了申請求償的選擇權和法律保障，在債務人到期不履行債務或發生當事人約定的實現擔保物權的情形時，擔保物權人可以實現擔保物權，且雙方可以約定實現物權方式。這一規定增強了銀行業機構的主動性，也為銀行業機構保全資產創造有利條件。
（二）擴大擔保物的范圍和擔保種類，有利于銀行業機構拓展新的業務領域。同《擔保法》相比，《物權法》擴大了擔保物的范圍，明確增加擔保物種類：一是以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權；二是原材料、半成品、產品；三是正在建造的建筑物、船舶、航空器；四是應收賬款；五是依法可以轉讓的基金份額。另外，《物權法》第180條規定“行政法規未禁止抵押的其他財產都可以設定抵押”，進一步擴大了擔保物權的范圍。擔保范圍和擔保種類的擴大將有利于促進資金的融通，銀行業機構可以根據這些新的擔保種類開發更多的融資產品。
（三）預告登記制度，保障物權實現，錯誤登記追責制度，有利于銀行業機構索賠。預告登記具有排他效力，《物權法》第20條規定“預告登記后，未經預告登記的權利人同意，處分該不動產的，不發生物權效力”，上述規定對于當事人簽訂買賣房屋或者其他不動產物權協議的，可保障將來實現的物權，能切實保護購房者或銀行業機構的合法權益。以往因登記機構錯誤辦理登記而造成銀行業機構貸款損失的糾紛時有發生，但銀行業機構向登記機構索賠卻很難。《物權法》第21條規定“因登記錯誤，給他人造成損害的，登記機構應當承擔賠償責任”，這一規定為銀行業機構索賠提供了法律依據。
（四）未辦理物權登記的抵押合同，不影響合同的效力。《擔保法》第40條規定“不動產抵押合同自登記之日起生效”，該條規定混淆了抵押合同的生效和抵押權的生效，不利于保護債權人的利益。根據《物權法》第15條規定，不動產抵押合同未辦登記的，不影響合同效力，只是抵押權不發生效力，抵押合同仍然是自合同成立時即生效。因此，如果抵押人在銀行業機構發放貸款后故意不辦理抵押登記，則銀行業機構可依據《合同法》要求抵押人承擔違約責任。
（五）人和物的擔保并存的法律規則，有利于銀行提高擔保物權的能力。《擔保法》第28條規定，同一債權既有保證又有物的擔保，保證人對物的擔保以外的債權承擔保證責任，物的擔保優先于保證，而《物權法》第176條規定“第三人提供物的擔保的，債權人可以就物的擔保實現債權，也可以要求保證人承擔保證責任”，也就是說，如果保證人和物的擔保都是第三人所提供的，則債權人可以選擇其一實現。這一點應值得銀行業機構注意，銀行業機構可以通過此條規則，有效的選擇抵押人或保證人實現債權，從而提高實現擔保物權的能力，有利于保障銀行貸款的安全和實現貸款債權。
（六）設立最高額抵、質押權，有利于銀行業機構提高抵、質押貸款效率。最高額抵、質押貸款是指不必每次交易都設定抵、質押權，借款人在一定期限內可在最高抵、質押權的限額內取得貸款。《物權法》增加了“抵押人（出質人）與抵押權人（質權人）可以協議設立最高額債權”條款，簡化了頻繁辦理借貸時的抵、質押手續，滿足借款人及時獲得貸款需要，節省借款人交易成本，提高銀行業機構貸款工作效率。
二、《物權法》對銀行業機構不利的影響
《物權法》給銀行業機構開展業務帶來機遇的同時，也給銀行業機構帶來不利影響和挑戰，因此，銀行業機構應高度關注這些不利因素，加強風險管理，防控各類風險。
（一）縮短了擔保物權行使時間。《擔保法》規定“擔保權人可在訴訟時效結束后的二年內行使擔保物權”，而《物權法》第202條規定“抵押權人應當在主債權訴訟時效期間行使抵押權，未行使的，人民法院不予保護”。這一規定將不利于銀行業機構實現擔保物權，因此，銀行業機構在開展業務時應注意物權行使時間變化，并在規定的主債權訴訟時效期間屆滿前及時行使擔保物權。
（二）怠于行使質權造成的損害，質權人應承擔民事責任。《物權法》第220條規定“出質人請求質權人及時行使質權，因質權人怠于行使權利造成損害的，由質權人承擔賠償責任”。也就是說，出質人請求銀行業機構及時實現質權，銀行業機構應及時去實現，否則因怠于行使質權造成損失的，銀行業機構應承擔賠償責任。上述規定對銀行業機構在實現質權方面提出了更高的要求，應引起銀行業機構的注意，銀行業機構要嚴格按照有關制度執行。
（三）以將來的動產抵押，銀行業機構抵押權存在落實的風險。《物權法》第181條規定“經當事人書面協議，企業、個體工商戶、農業生產經營者可以將現有的以及將有的生產設備、原材料、半成品、產品抵押”，但是，第189條又規定“依照本法第181條規定抵押的，不得對抗正常經營活動中已支付合理價款并取得抵押財產的買受人”。銀行業機構在辦理企業、個體工商戶、農村承包經營戶以現有的以及將來擁有的動產抵押的，即使辦理了登記，如果抵押人將其產成品銷售并交付給了其他人，且該買受人已支付合理價款，則銀行業機構的抵押人不能對抗該買受人。此時，銀行業機構的抵押權將落空。因此，銀行業機構對此類抵押物應更加全面客觀地調查分析，審慎接受。
（四）同一抵押物可設置重復抵押，對銀行業機構提出更高的要求。《擔保法》第35條規定 “抵押人所擔保的債權不得超過其抵押物的價值”，而《物權法》認為抵押物的價值是不斷變動的，且按照一個時點的抵押物價值抵押是不合理的。因此，《物權法》第199條規定可以設置重復抵押。這一規定對銀行業機構的擔保物權管理識別能力提出較高要求，銀行業機構要獨立判斷是否可以重復抵押，因此，銀行業機構要完善擔保業務的相關內控制度，切實加強并提高對抵押物價值的評估能力和管理能力。
（五）異議登記的規定將使銀行業機構面臨更大的風險。《物權法》第19條規定“登記機構予以異議登記的，申請人在異議登記之日起十五日內不，異議登記失效。異議登記不當，造成權利人損害的，權利人可以向申請人請求損害賠償”。上述規定對銀行業機構辦理抵押貸款提出了較高要求：一是銀行業機構要對抵押物的權屬進行深入和全面的調查，確保抵押人對抵押物享有所有權，因為一旦抵押后抵押物的所有權發生糾紛，銀行業機構將面臨物權的法律風險；二是不能接受異議登記期間的不動產作抵押物，因為銀行業機構接受異議登記期間的不動產作為抵押物，一旦登記更正后的權利人不追認，則抵押不發生效力。因此，銀行業機構在辦理抵押貸款時要對不動產的權利狀態進行深入調查，如發現處于異議登記期間的，則不應接受，應要求借款人更換抵押物，或待異議登記失效后再辦理。
（六）以預告登記的不動產抵押，銀行業機構抵押權面臨落空風險。《物權法》第20條規定的預告登記制度給銀行業機構帶來有利影響的同時，也給銀行業機構帶來不利因素。如果銀行業機構接受了預告登記的不動產為抵押物，而抵押人在“預告登記后，自能夠進行不動產登記之日起三個月內”未申請登記的，銀行業機構的抵押權將因抵押人的物權預告登記失效而面臨落空的風險。因此，銀行業機構在接受預告登記的不動產為抵押物的，應當及時督促抵押人及時辦理正式登記手續，避免抵押權落空。
三、幾點建議
（一）認真學習《物權法》，提高從業人員的法律意識，積極應對《物權法》帶來的不利影響。各銀行業機構要組織相關人員認真學習《物權法》，研究其可能給銀行業機構業務帶來的各種影響，分析資產業務辦理過程中可能遇到的新情況、新問題，做好應對準備，制定切實可行的措施加以解決，防范各類風險。
（二）修改完善內控制度和業務操作規程。《物權法》的實施會影響銀行業機構資產業務流程，因此，銀行業機構要根據《物權法》有關規定重新梳理現有的相關制度和規定，將《物權法》新規定科學合理地融進各項規章制度當中，進一步完善內控制度。同時，規范業務操作流程，明確各部門的工作職責，合理調整授權范圍層級，按照內控制度和業務流程進行嚴格執行，防止出現不必要的損失。要重新設計擔保合同、借款合同等文本，并對照《物權法》來切實防范法律風險。
（三）加大風險管理力度，切實防范動產抵押、質押風險。銀行業機構在辦理抵押、質押貸款時要結合《物權法》有關規定，做好以下幾方面工作：一是認真開展貸前調查，精選客戶和擔保種類；二是規范辦理抵、質押擔保手續，切實防范可能出現的各類風險；三是加強貸款管理工作，實行動態監測、及時預警機制，防范風險。
參考文獻：
【關鍵詞】不動產登記；大數據；應用
在不動產登記工作中融入大數據技術的優勢主要體現在以下幾方面：第一是能有效的將登記數據整合起來并進行分析；第二是能與其他行業部門的數據實現交流與共享；第三是能有效的監管不動產登記工作并及時通知有關人員查看質量評價；第四是能實現不動產登記業務的網上辦理。以上這些優勢不僅有助于房地產行業進行實時調控，更降低了金融風險的出現率，對國家金融安全起到保障作用，
1 不動產登記大數據的內容及類型
1.1不動產登記大數據的內容
通過不動產登記的相關文件可知，我國目前不動產登記數據的內容主要包括房屋、土地、水域、林地等不動產，內容復雜多樣，相關的指標眾多，需要掌握的信息具有多元化的特征。全面掌握不動產登記的內容，是保證不動產登記信息深度挖掘和促進行業發展的前提和基礎。
從不動產登記數據的內容來看，主要包括三方面的信息。第一種是自然狀況的信息，主要包括的內容為不動產的面積、價格、地理位置、時間跨度、用途等；第二種是權利狀況的信息，主要包括的內容為不動產的所有權、抵押權、土地承包的經營權、建設用地使用權等，即各種類型不動產權利的主體、客體以及所包括的內容等；第三種是其他的信息，主要包括的內容為不動產登記過程中所記錄的提示性信息以及其他補充性信息，例如異議登記、證書的補發和換發等。
1.2不動產登記大數據的類型
從不動產登記數據的類型來看，主要包括三方面的信息。第一種是屬性類信息，例如權利主體的身份信息、不動產所在的位置等；第二種是數值類信息，例如不動產的價格、面積、抵押的金額等；第三種是空間類的信息，例如不動產的分層分布圖、宗地圖等。
通過大數據平臺對不動產登記的海量信息進行分類整理和深度挖掘，繼而對信息進行處理加工之后，綜合運用各種數據處理的方法和模型，可以形成精確和直觀的分析結果，從而為我國不動產登記的快速發展奠定一定的基礎，為我國經濟的快速發展、社會穩定等作出應有的貢獻。
2 不動產登記大數據分析技術的重要意義
2.1提升服務水平
民生是國家發展的根本，服務民生可以提高公眾的自豪感，為國家的經濟發展作出應有的貢獻。不動產登記大數據的運用可以提高政府服務民眾的水平、創新社會管理的水平。創新社會管理水平是一項非常龐大的工程，需要結合各個產業的發展情況進行調整，同時社會穩定發展是其前提，并且需要做好社會公共服務的各個領域，全面提高公共服務的水平。
2.2加強現代城市管理
加強現代化城市管理是我國政府現階段重要的任務之一，管理水平的高低關系著我們每個人在未來的發展以及自身的利益。除了原有的管理手段之外，還要繼續出臺相應的政策，及時科學的應對社會公眾消費方式的變化和流向，盡職盡責的做好供給側結構性改革，運用各種措施優化城市的布局，做好空間結構的調整。
2.3防范金融風險
保障我國經濟健康發展，防范金融風險是每一個企業具有的責任，而房地產市場在在這方面發揮著重要的作用。我們都知道，不動產既是資源，也是重要的投資流向。在我國的投資市場中，不動產抵押融資發揮著重要的角色。目前，我國采用了不動產抵押登記生效模式，在這方面存在著海量的信息。基于此，我們可以依托不動產登記大數據平臺，及時了解不動產抵押登記的信息，具體包括抵押的數量、規模、價格等，全方位了解不動產抵押市場的各種信息，從而為我國制定金融政策提供幫助，科學有效的防范金融風險，保證我國房地產市場的資金安全，為我國經濟平穩快速的發展保障護航。
2.4實現房地產市場調控
不等產登記大數據的應用可以很好的調控房地產市場，使房地產健康的發展。我們要認清“房子不是用來炒的，而是用來住的”這一重要觀念，利用大數據科學分析房地產市場，進行有效的科學調控，根據我國房地產市場的實際情況，構建出一套完善的房地產市場調控長效機制，從而保證我國房地產市場的科學有序發展。隨著不動產登記制度的逐步完善，不動產登記大數據在未來的發展中作用越來越重。一方面，建立不動產登記大數據平臺，依托平臺海量的數據，根據房地產市場的實際信息進行全面匯總；另一方面對房地產市場的參與人進一步細化研究，對房地產市場的供需情況實現準確研究，根據掌握的數據及時了解房地產市場的供需變化，采取相應的措施。建立一套完善的調控機制，不僅可以及時的出臺和改變相應的措施，應對市場變化，保證房地產市場平穩的發展，還可以科學的對房地產市場進行指導，保證我國經濟平穩快速的發展。
3建設不動產登記大數據信息平臺
在不動產登記工作中融入大數據技術并搭建相應平臺對與不動產數據相關的工作都有很高的價值，工程師在設計搭建大數據信息平臺時必須保證該平臺有完善的框架體系、科學規范的操作準則以及良好的運行環境，否則不動產登記大數據信息平臺的運行很有可能漏洞百出。之所以不動產登記大數據信息平臺的搭建具有很高的重要性，是因為其收集處理社會經濟數據的能力出眾，能通過整合加工將已登記的不動產數據在各地區和各單位流通共享。
3.1不動產登記大數據的精準性
為了使不動產登記的信息更加精準和準確，需要對所獲取的原有數據進行加工和整理，從而滿足信息的集成和共享。對原有數據進行加工和處理包括對數據進行抽取、清洗以及標準化，對數據處理之后進行大數據的存儲和管理，為后續不動產登記的工作提供便利。數據處理的首要原則就是保證信息的準確和完整，對于存在質量問題的信息進行過濾。在信息存儲過程中要防止信息的丟失，可以采用分段存儲的模式，保證數據的完整和準確。
3.2大數據應用平臺的模式
大數據應用平臺的模式主要包括三方面的內容，其一是數據的集成，主要是對不動產登記的大數據信息進行有效集成，建立起大數據的數據池，為不動產登記的大數據分析和應用提供最為基礎的保障和有力的支撐；其二為平臺支撐，建立不動產登記大數據平臺要有合適的平臺進行支撐，首先要對大數據資源池的數據進行管理，包括數據的分布管理、監管以及服務等，其次要對不動產登記大數據的模型進行管理，包括模型的構建、訓練以及拓展等。通過不動產登記大數據平臺的資源池和模型，實現對不動產登記的數據分析，從而滿足不動產登記平臺的建設；其三為不動產登記大數據平臺的業務應用，主要包括建設一網通辦的系統、監管系統以及質量評價系統，通過多方面的相互協作，滿足不動產登記工作的需要。
3.3大數據信息集成和互通共享
不動產登記大數據信息的集成主要是存量登記成果、對所登記的增量成果進行抽取檢驗、對平臺的信息進行集成，也包括對社會經濟等相關信息進行集成，例如人口、公安、稅務部門等，通過信息集成完成相關數據的搜集和對接，最終構成不動產登記大數據的資源池，為不動產登記的后續發展提供科學的支撐。通過對不動產登記大數據信息平臺的構建，可以實現大數據的信息共享。為稅務、公安、交易等部門的業務開展提供有力的數據支撐。通過不動產登記數據信息共享系統，可以獲取其他行業的相關數據，為不動產登記業務的發展提供其他方面的思路，最終實現不動產登記行業和其他行業實現信息共享。
結 語
綜上所述，如果不動產數據登記管理工作需要進一步優化，大數據平臺的搭建勢在必行，大數據技術在不動產數據分析應用中發揮的作用之大有目共睹，因此只有搭建不動產登記大數據信息平臺并對相關技術進行深入研究，才能提高不動產登記信息的利用率和價值。
參考文獻
一、不動產登記咨詢服務的現狀
一般來講，不動產登記程序按申請-受理-審核-登簿-發證的環節依次進行，但在各地不動產登記工作實踐中，咨詢服務環節一直客觀存在且日常接待量時或很大，并貫穿于不動產登記的事前、事中、事后。咨詢服務質量的優劣與否直接影響到不動產登記的質量和效率，不動產登記當事人或關系人的首要需求通常是“登記咨詢服務”，但各地不動產登記機構對提供咨詢服務的重視程度不一，有的還未專設咨詢窗口。隨著不動產統一登記管理逐步法制化與規范化，不動產登記當事人或關系人必將對不動產登記機構業務人員的綜合素質提出更高要求，而要求提供準確全面、通俗易懂、文明禮貌、耐心細致的優質咨詢服務更是首當其沖并日益迫切。
國家已全面推行“首問負責制”，即“有問必答、有疑必釋”，各級地方政府對行政窗口咨詢服務的要求也越來越嚴格，在此形勢下，各地不動產登記機構都應高度重視并傾力提供優質咨詢服務，為不動產統一登記工作夯實服務基礎。
二、不動產登記優質咨詢服務的作用
除極少數不動產登記當事人或關系人外，絕大多數不動產登記當事人或關系人對相關法律法規以及不動產登記的辦理程序與相關知識知之甚少，甚至根本不懂，即不動產登記當事人或關系人與不動產登記機構之間實際存在著嚴重的信息不對稱，而不動產登記優質咨詢服務是消除兩者間信息不對稱的重要手段，也是不動產登記機構提高窗口服務質量、提升服務效能以及提高登記效率、優化登記質量的首要措施，更是絕大多數不動產登記當事人或關系人不斷增長的需求和愿望。
三、實現不動產登記優質咨詢服務的路徑
不動產登記機構應著重從三個方面來實現，即要求不動產登記機構業務人員做到以下三個必須：（1）必須學習、了解、熟悉、掌握、理會、貫通相關法律、法規、規章、規程、不動產登記管理及其相關專業技術知識；（2）必須在接待上下苦功夫，多說業務俗語口語，少說專業術語，最好能用形象的比喻解答提問，消除疑慮、迷惑、歧義、誤解、訛傳等，讓不動產登記當事人或關系人了解和理解；（3）必須靈活接待不動產登記當事人或關系人，對不同性格類型、不同文化層次、不同地域、不同要求的不動產登記當事人或關系人最好能采取個性化、細節化的咨詢服務方式。
四、不動產登記優質咨詢服務的延伸
不動產登記機構常常會面臨登記高峰時人聲鼎沸、窗口擁擠的延時服務局面，對此如何有效控制并優質保量地完成不動產登記服務，是擺在不動產登記機構面前的難題，而延伸不動產登記優質咨詢服務應是破解之道。
由此可設計一種不動產登記受理式咨詢服務模式。這種模式特指不動產登記機構在應對登記高峰時，采取增設平行受理窗口，增加人手人力，統一為申請人或其人邊提供咨詢服務邊指點填寫相關表格、幫忙復印相關材料，隨后即進行受理環節中的如查驗、核對、詢問等操作，將余下的如錄入相關信息、簽署受理意見、出具受理憑證等操作另行加班加點及時完成的靈活變通處理方法。
五、不動產登記咨詢顧問服務
1.不動產登記咨詢顧問服務的定義
所謂不動產登記咨詢顧問服務，是指不動產登記機構委任具備較強的不動產登記管理法律法規、專業技術等知識且具有較長實際從業經驗的專家，解答不動產登記當事人或關系人主要就不動產登記的復雜疑難、歷史遺留等問題在現行相關法律體系內能否解決或如何解決的智力活動。在提供不動產登記優質咨詢服務的基礎上創建高度負責、邏輯清晰、善于聆聽、言語得體的不動產登記咨詢顧問服務制度應是不動產登記咨詢服務的科學發展之路。
2.不動產登記咨詢顧問服務的主要作用
（1）為不動產登記當事人或關系人提供高效滿意的服務
各地不動產登記機構在其工作變化發展過程中，至今或多或少地存在情形各異的不動產權屬歷史遺留問題以及不時出現的新情況，涉及此類問題的不動產登記當事人或關系人渴望得到高效滿意的定性、評估、分析、厘清等解答服務，進而以期獲準登記。目前，唯有不動產登記咨詢顧問服務才能擔此重任。
（2）為不動產登記行政賠償風險提供強力專業保障
「關鍵詞不動產、用益物權、不動產債權利用權
為取得對他人不動產利用的權利，人們可以采取兩種方法：一是通過設定用益物權的方法，取得對不動產的用益物權；二是通過債權的方法，取得對不動產的債權利用權，如租賃權、借用權等。這就是通常所說的不動產利用的二元體系。對不動產的利用而言，所有的用益物權關系都可以用租賃或類似關系來替代。如何協調對他人不動產的利用關系，不僅涉及到權利人的保護問題，而且也涉及到民法體系的構造問題，因此，實有深入研究的必要。
一
在羅馬法上，物權與債權并沒有嚴格的區分，用益權、地役權、債權等權利都被看成是無體物。直到《德國民法典》明確提出物權、債權的概念之后，物權與債權才完全區分開來，形成了財產權的兩大支柱。但是，隨著社會經濟關系的變化，在現代民法上，物權、債權又逐漸相互滲透、相互融合，出現了所謂的債權物權化與物權債權化的現象，如租賃權的物權化、物權的證券化等。有的學者甚至指出，由于物權和債權相互滲透，兩者的差別日益淡化，區別兩者本已無實質意義。[1]（P183）筆者認為，盡管物權與債權出現了相互滲透、相互融合的現象，但物權與債權畢竟是兩種性質不同的權利，兩者仍有本質上的區別，兩者仍有區分的必要。否則，極不利于民法體系的完整和協調。基于物權與債權的區別，用益物權與債權利用權之間的區別主要在于：第一，二者的性質不同。從性質上講，用益物權屬于物權，而債權利用權有物權化現象，但其仍屬于債權。第二，二者的客體不同。盡管不動產利用的用益物權和債權利用權都是以不動產的使用為目的的，但兩者的客體是不同的。用益物權的客體是不動產本身，表現的是用益物權人對不動產的一種占有關系。而債權利用權的客體并不是不動產本身，而是特定債務人的特定行為。這就表明，在債權利用權中，債權人并不像用益物權人那樣，可以占有支配不動產，并不表現為債權人對不動產的占有關系，而只表現為債權人有權請求債務人交付一定的不動產。只有在債務人交付了不動產之后，債權人才能占有支配該不動產。第三，二者的成立條件不同。用益物權與債權利用權在成立的要求上有所不同，這主要表現為兩個方面：一方面，物權的設立必須公示，必須具有“外在象征”，而物權的公示方法因動產或不動產而有所不同，即動產一般采取交付占有為公示方法，而不動產以登記為公示方法。由于用益物權是以不動產為客體的權利，因此，用益物權的成立須采取登記主義，未經登記的，用益物權不能成立。債權只是在特定當事人之間存在的權利，并不需要具有公示性，因而債權的成立不需要公示。債權利用權盡管涉及到不動產，但因其不是以不動產為客體的，因而，債權利用權的成立也不以登記為條件。關于登記問題，需要特別提及租賃合同的登記。根據《中華人民共和國城市房地產管理法》（以下簡稱《城市房地產管理法》）第53條的規定，房屋租賃應由出租人和承租人簽訂承租合同，并向房產管理部門登記備案。那么，房屋租賃合同的登記備案發生怎樣的效力呢？對此，理論上有不同的看法，如生效要件說、對抗要件說等。筆者認為，房屋租賃合同的登記只是房屋租賃權的對抗要件，即沒有經過登記的房屋租賃合同仍然是有效的合同，只是不能產生對抗效力。《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第44條第2款規定：“法律、行政法規規定應當辦理批準、登記手續生效的，依照其規定。”根據這一規定，如果法律、行政法規明確規定了辦理批準、登記手續是合同的生效條件，則登記是合同的生效要求。但根據最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋（一）》第9條的規定，“法律、行政法規規定合同應當辦理登記手續，但未規定登記后生效的，當事人未辦理登記手續不影響合同的效力。”從我國目前關于房屋租賃合同的法律規定來看，并沒有要求合同于登記后生效。因此，房屋租賃合同的登記并不是合同的生效條件。但是，如果房屋租賃合同沒有登記，則租賃權不能產生物權的效力即對抗效力，因為未經登記的租賃權不具有公示性，不具備產生對抗效力的條件。另一方面，因用益物權與債權利用權的客體不同，故兩者在成立的要求上也存在差別。這就是說，用益物權只能就現有的不動產而設立，就尚不存在的不動產不能設定用益物權，這是物權客體的特定性的要求。而債權利用權只是一種請求權，因此，在債權利用權成立時，不動產可以不存在。即使在債務人履行債務時，不動產仍不存在也不影響債權利用權的有效成立，而只是導致債務的不能履行問題。第四，效力和權利內容有所不同。盡管用益物權與債權利用權在效力和權利內容方面存在相似之處，但用益物權與債權利用權在效力和權利內容上還是有區別的。在效力問題上，就一般意義上說，用益物權具有排他效力、追及效力、優先效力、物上請求權效力，而債權利用權則不具有這些效力。即使是物權化的租賃權，因其在本質上仍屬于債權，因而，在效力上仍存在一定的差別。例如，在排他效力上，由于租賃權的客體為出租人的特定行為，而不是不動產，因此，在同一不動產上，出租人有權設立兩個以上的租賃權。該兩個以上的租賃合同都可以有效成立，只是不動產權利人只能向其中一個權利人履行義務，而對其他不能履行義務的權利人承擔違約責任。在權利內容問題上，用益物權的存續期間一般要長于債權利用權的存續期間。例如，根據我國現有法律的規定，租賃合同的最長期限為20年，而土地使用權的最長期限可達70年，最短期間也為40年。在使用費問題上，用益物權所支出的費用一般要高于債權利用權的費用。例如，房屋典權的典價要高于房屋租賃的租金。在權利處分問題上，根據我國現有法律的規定，用益物權一般均具有處分性，而債權利用權的處分性則受到嚴格的限制。例如，在租賃合同中，只有經出租人同意，承租人才能將租賃權轉讓于他人。
二
正是基于用益物權與不動產債權利用權的上述區別，就決定了對不動產利用權的物權或債權的選擇問題。
對不動產利用權如何加以選擇，首先涉及到用益物權與債權利用權的功能問題。應當說，用益物權與債權利用權這兩種權利關系具有不同的利益、成本和風險。從利益上說，由于用益物權具有權利明確、對抗效力等特點，因而用益物權人通過用益物權可以獲取更大的利益。而債權利用權不具有公開性，一般沒有對抗效力，因而，利用權人通過債權可以獲取的利益往往不及用益物權。例如，就房屋利用而言。如果設定典權，則典權人不僅可以自己利用房屋，而且還可以不必經出典人同意即將房屋出租以獲取收益。而承租人在不經出租人同意的情況下無法將房屋轉租。從成本上說，由于用益物權的收益往往高于債權利用權，因而其訂立成本也會高于債權利用權。例如，設立用益物權的手續要比債權利用權的設立手續復雜，用益物權人付出的費用也要高于債權利用權人付出的費用。從風險上說，由于用益物權的權利關系明確、對抗性強，因而權利人所承擔的風險也較低。在權利存續期間內，不動產的所有人無法干涉用益物權對不動產的利用。但債權利用權則有所不同，因其不具有對抗效力，故而其對不動產的使用往往受制于不動產的所有人。因此，債權利用權人所承擔的風險也較高。可見，對當事人而言，用益物權的訂立成本較高，也不夠隱密，但權利明確且風險較低，債權利用權的優缺點則正好相反。[2]（P99）因此對不動產的利用而言，采取用益物權或債權利用權的形式，雖然都能達到利用不動產的目的，但由于這兩種權利的制度功能存在著差異，因而會對當事人的利益發生不同的影響。因此，立法上如何規范不動產利用權，將直接影響著不動產利用的效果。那么，對不動產利用權的物權或債權應當如何選擇呢？就是說，對不動產利用權是以物權規范之，還是以債權規范之，或是區分不同情況分別以物權或債權規范之呢？對此，理論上有不同的看法，其爭議的焦點主要集中在不動產租賃權的性質問題上。對此，理論上歷來存在不同的觀點，主要有以下三種：
一是債權說。該說認為，承租人對于租賃物使用收益的權利，并非因租賃合同的成立而當然成立，而是因租賃物的交付而取得。但這種權利并非如物權人直接支配標的物之獨立的權利，而是從屬于租賃權的權能，所以，租賃權非物權而是債權。這種觀點是羅馬法以來的舊說，認為租賃權無對抗第三人的效力，與羅馬法上的“買賣破租賃”的思想是一致的。
二是物權說。該說認為，租賃權是對租賃物的使用、收益的權利，是對物的直接支配，而這種支配權實為租賃權的本體。租賃權人的其他權利，如請求交付租賃物、修繕租賃物等權利，都不過是由此本體而發生的效果。因此，租賃權為物權而非債權。
三是租賃權物權化說。該說認為，租賃權在性質上仍屬債權，但法律為強化其效力，保護租賃權人的利益，使之物權化，即賦予租賃權一定的物權效力。一般地說，租賃權的物權化包括如下四個方面的內容：（1）對抗力，即承租人在租賃關系存續期間，可以以其租賃權對抗取得租賃物所有權或其他物權的人而繼續為使用、收益。這就是現代法上所說的“買賣不破租賃”原則。（2）對侵害租賃權的第三人的效力，即租賃權人對于侵害租賃權的第三人，有權請求損害賠償和排除妨害。（3）租賃權處分的可能性，即租賃權的處分（包括讓與和轉租）逐漸被承認，不再特別重視誰為承租人，只要能保證出租人的租金收益，承租人是誰已經不再那么重要。（4）租賃權的永續性，即賦予租賃權以較長的期間，同時承認租賃期間的更新。[3]（P148-150）此外，有學者認為，租賃權物權化除上述四個方面的表現外，還包括廢止利用方法的限制和租金的客觀化兩個方面。廢止利用方法的限制，就是承認承租人得享有改建建筑物或進行重大修繕的自由；租金的客觀化，就是通過客觀的方法確定租金，如規定為法定租金，允許增減租金等。[4]（P386）
從立法例上看，關于租賃權的性質，各國立法雖有不同的反映，但絕大多數國家將租賃權規定在債權編中，并一般都有租賃權物權化的規定。例如，《德國民法典》第571條關于“出讓不破租賃”中規定：“出租人的土地交付于承租人后，由出租人讓與第三人時，受讓人代替出租人取得在其所有期間因租賃關系所產生的權利和義務。”《日本民法典》第605條規定：“不動產租賃實行登記后，對以后就該不動產取得物權者，亦發生效力。”《法國民法典》第1743條（1945年第45—2380號法令）規定：“如出租人出賣其出租物，買受人不得辭走已訂立經公證或規定有確定期日的租賃契約的土地承租人、佃農或房屋承租人。”等等。當然，在立法例上，也曾有將租賃權規定為物權的事例。例如，日耳曼法曾將不動產租賃權規定為一種物權，[5]（P134）日本的舊民法也曾將租賃權規定為物權。[6]（P135）
在我國法上，租賃權屬于債權，但歷來承認租賃權的物權化。最高人民法院《關于貫徹執行<中華人民共和國民法通則>若干問題的意見》第119條中規定：“私有房屋在租賃期內，因買賣、贈與或者繼承發生房屋產權轉移的，原租賃合同對承租人和新房主繼續有效。”《合同法》第229條規定：“租賃物在租賃期間發生所有權變動的，不影響租賃合同的效力。”可見，我國法也遵行了“買賣不破租賃”原則。但是，我國法所規定的“買賣不破租賃”沒有區分動產與不動產，由此可以推斷，動產租賃也可實行“買賣不破租賃”原則。筆者認為，動產租賃不應適用“買賣不破租賃”的原則。這是因為，第一，動產的種類繁多，且價值普遍較低，通過市場交易很容易取得，因此，沒有必要給予動產租賃權以特殊的保護。第二，對動產租賃適用“買賣不破租賃”原則，不利于財產的流通，不利于充分發揮財產的效用，不符合物盡其用的財產利用原則。第三，租賃權的物權化應有一定的邊界，否則不但有違租賃權物權化的初衷，而且會導致法律體系的紊亂，這一邊界應通過其適用的客體體現出來，即租賃權物權化應是指不動產租賃權的物權化。[4]第四，從各國立法來看，立法例上都是對不動產實行租賃權物權化。可見，我國法不區分動產與不動產，籠統地規定租賃權物權化是不適宜的，應當明確不動產租賃權的物權化。
基于對不動產租賃權的不同認識，我國多數學者認為，不動產租賃權屬于債權的范疇，應通過合同法加以規范。但為保護承租人的利益，應賦予不動產租賃權以一定的物權效力，即實行租賃權物權化。但也有學者基于不動產租賃權物權化的趨向，認為不動產租賃權已經具備了物權的性質，應當將其規定為一種用益物權。其理由主要是：在我國經濟生活中，存在著大量的不動產租賃關系，承租人依租賃契約所享有的權利實際上就是物權性質的不動產租賃權。不動產租賃權與土地使用權、地上權、承包經營權、地役權、典權各不相同，根本不可能相互替代，因而，債權有必要在物權立法中規定不動產租賃權，從而提高經濟效率，同時也有利于對承租人的保護和租賃物的利用。[7]（P251-256）
筆者認為，在不動產利用權問題上，如何界定用益物權和債權利用權的范圍，必須考慮如下情況：一是要考慮交易的成本和風險。對不動產的利用應區別其交易成本、風險分擔，合理配置成本與風險的關系。二是要考慮當事人的主觀需要。對于當事人而言，付出不同的成本應當獲取相應的收益。因此，法律上應當給予當事人一定的選擇空間，使當事人根據自己的經濟能力決定以何種成本去獲得收益。三是應當考慮法律文化的因素。一國的法律文化傳統是多年形成的，對整個社會會產生很大的影響。因此，設置不動產利用權的體系不能不考慮法律文化傳統方面的因素。綜合上述考慮，筆者認為，不動產利用權應區別不同情況分別納入物權和債權兩種不同的權利范疇。這是因為，第一，盡管用益物權從整體上較之債權利用權更有利于維護權利人的利益，但也不能就此完全否定債權利用權的合理性。債權在保障財產流通關系、實現資源最優化配置方面，有時有著比用益物權更完備的功能，[8]（P582）而且債權利用權具有較廣泛的私法自由的空間。[9]（P12）因此，不宜將不動產租賃權納入用益物權體系。第二，法律分別將不動產利用權納入物權或債權的范圍，有利于當事人選擇。例如，同樣是對土地的利用，當事人基于自己利益的考慮，可以采取設定用益物權（如土地使用權）的方式，也可以采取設定租賃權的方式，如何選擇全在于當事人的意愿。如果將不動產租賃權規定為用益物權，則當事人只有設定用益物權一種選擇，反而會不利于物的利用。第三，從不動產租賃權與用益物權的關系來看，各國立法上均規定了諸多以不動產的利用為目的的用益物權，且基本上涵蓋了不動產利用的各類情形。如果對租賃權的物權化程度不設限制，使不動產租賃權成為一種用益物權，則難免使一些用益物權無適用的余地，甚至使用益物權更加混亂。例如，就國有土地使用權而言，按照現行法，土地使用權主要是通過出讓的方式取得的。同時，通過租賃也可以取得土地使用權。可見，租賃只是取得土地使用權的一種方式。如果將這種租賃權規定為用益物權，則土地使用權與土地租賃權的關系是無法處理的，而且通過比較低的成本獲得對土地利用的物權，會使出讓土地使用權的適用受到沖擊。
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預告登記制度巧妙地填補了債權與物權之間因為登記造成的時間空隙和盲點，并將物權公示手段適用于以不動產物權變動為目的的債權請求權，使其具有對抗第三人的物權效力，從而充分保護買受人預期利益的實現，達到維護交易安全的效果。
我國物權法第二十條規定了學術界呼喚已久的預告登記制度。其標志著這一最早發端于普魯士法，后在德國、瑞士等國幾經演變和磨礪的古老而又充滿活力的法律制度正式扎根于我國。我國規定預告登記制度的直接目的是保護商品房預售中屢受不良開發商“一房二賣”侵害的預購人的利益。但從法理角度進行透視，預告登記制度對于保護交易安全具有不可替代的作用。
一、彌補債權物權間的盲點
按照通說，財產權可以分為物權和債權。雖然有學者對此劃分提出過質疑和批評，但隨著物權法的出臺，我國在立法上堅持物權和債權嚴格區分的態度已經確定無疑。可必須面對的另一個問題是：如何彌補這種體系劃分所帶來的不足和缺陷。
舉例說明，簽訂房屋買賣合同的最終目的是獲取房屋的所有權，但在債權、物權二元區分的體系之下，買房人首先獲得的是一個債權，要獲取房屋的所有權還必須經過登記。由此，現實生活中一個緊密相連的買賣過程在法律上就被割裂為兩個階段(可簡稱為債權行為階段和物權行為階段)。第一個階段的債權能否轉化為第二個階段的物權有賴于不動產物權變動能否順利進行，而不動產物權變動能否順利進行又有賴于登記可否順利進行。
但是，根據登記程序的要求，并或可囿于登記機關的效率原因，從接受當事人的申請到將物權變動情況記載于登記簿并發放權屬證書必須經過一段時間。這樣一來，本應緊密相連的債權和物權之間就不可避免地出現一個時間空隙，或者說出現了一個債權能否成功如期轉化為物權的時間盲點。
概括而言，預告登記制度通過賦予預告登記后的債權請求權以對抗第三人的物權效力的方式，巧妙地填補了作為手段的債權與作為目的的物權之間因為登記而出現的時間空隙和盲點，為債權人鋪設了一座可以使債權無縫對接物權的橋梁。簡言之，預告登記制度為彌補債權、物權之間的空隙和盲點而設立。
二、維護交易安全是主旨
按照法經濟分析學派學者波斯納的觀點，法律特別是私法，是為盡可能增加交易價值而設定的，法律強制的主旨或標準在于為促進將來價值最大化的行為創造動因。這一觀點從經濟學的視角揭示了私法制度所應有的根本出發點和內在價值。但是筆者認為，上述觀點更多地強調了私法制度應該著眼于促進交易、增值財富。然而我們還必須看到問題的另一面，私法制度必須注重保護交易安全，否則，交易將不可避免地被抑制，甚至停滯。依鄭玉波先生的觀點，交易安全即“吾人依自己之行動，取得新利益時，法律上對于該項取得行為加以保護，不使其歸于無效，俾得安全之謂，此種安全之保護，系著眼于利益之取得，故亦稱交易的安全”。
以不動產買賣為例，在有效合同簽訂之后，如果在移轉登記完成之前，不動產價格出現大幅上漲或者出賣方又獲取了出價更高的交易機會，在出賣方確定即使支付違約金仍可獲取更大利益時，他就可能選擇違約。這一點被我們的經驗和社會實踐所證明，也為“效率違約”理論所倡導。而且，在以債權、物權二元區分為前提的理論體系和立法體系中，也確實存在這種“效率違約”所需要的法律漏洞。
此時，如果出讓人以出賣或抵押的方式處分其名下的不動產，并且受讓人隨即完成了登記，依公示公信原則，善意第三人即可取得不動產物權，成為受法律保護的新的不動產物權人。而先前已經支付價金、履行了主要義務的受讓人卻僅僅只能依據合同來追究相對人的違約責任。此種“一物二賣”情形中的出讓人或有預謀地卷款而逃，或因不測陷于破產境地，或因涉訟而使其名下的不動產物權遭受查封甚至被強制拍賣。總之，受讓人往往處于弱勢地位，其債權常常難以得到足額清償，而只能被動接受錢物俱失的無奈處境。所以在買賣房屋等不動產物權過程之中時常出現一種僵局，使交易陷入難以進行的艱難境地。
預告登記制度在保護交易安全方面具有不可替代的獨特價值。簡言之，預告登記將物權公示手段適用于債權請求權，在不動產登記簿上將該請求權登記下來，從而使其具有對抗第三人的物權效力，巧妙地填補和彌合了作為手段的債權與作為目的的物權之間因為登記造成的時間空隙和盲點，進而為交易安全的保護提供了一個制度保障。
【關鍵詞】不動產登記制度；登記模式；缺陷；完善建議
中圖分類號：D92 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）08-122-01
一、不動產登記制度的概述
不動產登記制度是物權法中的重要制度，是指經權利人或利害關系人申請，由國家專職部門將有關不動產物權及其變動事項記載于不動產登記簿的事實。
物權法是民法的重要組成部分，也是市場經濟法律中不可缺少的部分。而不動產物權法律制度在物權法中占有重要的地位。不動產登記制度是物權法律制度的重要組成部分，建立和完善不動產物權登記側度，對于完善我國物權法律制度有著重要基礎愈義。完善的物權法律制度對明晰財產關系，保護國家、集體和公民個人的財產權益，調動各類市場主體創造財富的積極性，維護財產交易安全和市場經濟秩序，合理利用資源有重要意義。
二、不動產登記制度的缺陷
（一）沒有建立統一的不動產登記體制
我國對不動產登記進行調整的一些規定，并沒有一部專門的登記法的存在，而是零散的出現在一些法律法規之中。其次，登記機關不統一。我國長期以來將登記作為行政管理職能，使登記機關呈現多方執政的局面。這種局面既不利于當事人查閱登記，以便獲取全面的交易信息，也不能給當事人進行登記帶來便利的條件，使登記制度的公示作用不能充分的發揮，更加不利于交易安全。
（二）不動產登記制度登記審查制度不健全
我國法律法規對不動產登記傾向于實質審查方式。隨著我國不動產交易市場日益昌盛，《物權法》出臺后，不動產登記如何審查申請人提交的資料，檢驗申請人提供的權屬證明和其他必要材料是否齊全、簽字蓋章是否真實等，將不動產進行有效的登記。但不動產物權變動數量也日趨增加，相對而言則登記人員數量較少，水平也參差不齊，加之工作任務繁重，不可能對各種登記一一調查取證，一些弊端又顯現出來，實務操作性在審查方式有很大的差距。
（三）異議登記制度不完善
異議登記制度的主要在于提醒物權利害人注意到該物權存在一定的異議，很可能針對該不動產所進行的交易是不受物權法保護的。目前我國物權法針對該制度主要存在以下兩個問題：一是異議登記的效力問題。雖然依靠異議登記可以提醒第三人在進行該物權處分過程中可能會出現的風險問題，但是如果第三人愿意承擔這種風險，異議登記無法對第三人的處分行為進行阻止。但是這個在物權法上并沒有給出明確的答案，對該效力問題進行了回避。二是制度適用條件上的完善問題。在我國新物權法上針對異議登記適用條件規定了兩個方面的內容：首先是利害關系人認為不動產物權登記上存在問題；其次原登記權利人不愿意對該權利登記不同意更正。因此在實踐中，最重要是要求原登記權利人不同意對此進行更正，但是這點對于利害關系人而言往往很難確定。
（四）預告登記制度有待進一步完善在我國，2007年10月1日起開始施行《中華人民共和國物權法》，首次確立了不動產預告登記制度
預告登記制度有利于鼓勵誠實信用、防止權利濫用，以法定方式強化了誠信原則的實現。但相較而言，我國的預告登記制度的范圍相對狹窄，并且預告登記的效力不明確。
三、不動產登記制度的完善
關于如何完善我國的不動產登記制度，針對登記制度的諸多弊端，從不同角度提出了建議，歸納起來主要有以下幾個方面：
第一，制訂統一使用的不動產登記制度。我國應制定統一的不動產登記制度，改變現有的登記管理制度，對多樣的不動產種類，進行統一的登記管理。第二，統一登記部門，也就是說要建立專門的不動產登記部門，對不動產事務進行統一的管理。第三，統一登記程序，在不動產登記法中規定統一的登記程序，對登記的各個環節作統一規定。這樣有利于提高工作效率，同時起到了方便群眾的作用。
第二，不動產登記制度審查方式的健全。實質審查與形式審查各有利弊，形式審查的優點是登記機關僅僅審查形式要件的合法性，工作量較小、審查速度快、公權力較少干涉私權利。但是其不涉及實體法律關系的審查，也會導致不動產登記簿所載內容的真實程度降低，影響公信力當事人，還需另外調查，客觀上加大了社會交易成本。而實質審查正好相反；我國制定不動產登記法時采取什么主義，應從我國的實際出發予以考慮。我認為要使登記的內容與實際的權利相一致，就應當對登記的內容進行實質審查。實行實質性審查，是登記具有公信力的必要前提。
關鍵詞：家族信托；不動產；信托登記
中圖分類號：D9
文獻標識碼：A
doi：10.19311/ki.16723198.2017.02.067
1 中國式家族信托的法律困境
與我國國家稅收改革不斷深化相對應，未來我國房產稅、遺產稅或將不斷出臺，家庭信托產品將越來越多的高凈值人的尊敬和信任。根據市場的需求分析和家族信托內含的功能作用，未來我國信托市場的發展前景遼闊。但處于現階段的家庭信托，也存在著巨大的隱患。信托行業和其他的金融業一樣，都必須要在合理、規范、健全的法律環境之下才能有序發展。
1.1 信托財產所有權歸屬不明
信托財產的獨立性設計賦予家族信托在面臨企業破產、債務追償、夫妻離婚、遺產繼承等風險時，起到有效隔離保護和資產保障功能。在我國，真正決定信托財產有無獨立性的是信托財產所有權真正歸屬于哪一方。《信托法》第2條規定：“本法所稱信托，是指委托人基于對受托人的信任，將其財產委托給受托人。”立法中用“委托給”代替了國外信托法中定義的“轉讓”，兩者區別的關鍵在于信托財產所有權的轉移。一種觀點以周小明博士為代表，主張所有權歸受托人所有，持有另一種觀點的張淳教授則認為信托財產應該歸委托人所有。
考察立法者制定本法的意圖和原因，了解到立法者有意模糊財產權的轉移。信托制度源于英美法系的國家，其雙重所有權的特點有效解決所有權歸屬問題，而當信托制度移植中國時，由于嚴格遵循一物一權、所有權絕對原則，同一物上不可能融合兩個所有權，立法者索性規避這個敏感問題，使用“委托給”的字眼，信托財產所有權是否發生轉移，不得而知。財產所有權歸屬不明意味著信托財產獨立性難以保障，由此將引發一系列的法律問題。
1.2 家族信托登記的缺位
無論從理論上探討還是實務界分析來看，我國尚未建立起信托登記制度。《信托法》第十條，明確我國實行財產轉移登記制度和信托登記制度，但無具體條文明確信托登記的具體內容和詳細規則，因此我們不能從籠統的條文上得出中國已經建立起信托登記制度的結論。基于信托登記制度的缺位，目前家族信托主要還是以資金為主，涉及非資金家族信托的占少數，主要原因在于信托登記是財產信托生效的前提條件，以現金作為信托財產的交付無需辦理登記即可成立有效信托，而股權、房地產等非現金財產需要辦理信托登記手續才產生信托效力。信托公司開展股權家族信托或不動產家族信托將面臨無效信托的法律風險，這也將導致在我國信托制度發展受限，不能像國外一樣有健全的法律制度予以保障。
缺乏信托登記制度，一方面，導致需要登記的非貨幣性資產只能通過貿易、資金轉移財產轉移過程的銷售過程，產生很高的稅收成本。另一方面，信托財產如果過于單一，以非現金財產管理為主導的家族信托難以真正回歸本色，無法區別于一般類型的信托，更難以滿足廣大客戶的多樣化需求。
1.3 理論上雙重征稅，實踐中無人納稅
在實踐中，在沒有信托財產在轉移過程中稅務負擔的具體規定時，適用一般納稅準則，將信托財產轉移行為界定為第三方交易過戶，導致的后果是重復納稅。
2 不動產家族信托的尷尬處境
近日，中信銀行聯合中信信托，成功與財富客戶簽署業界領先的家族信托產品。與常見的長期資金管理型家族信托所不同的是，此次推出的首單家族信托產品輻射的對象除了現金，還可承接客戶包括股權、不動產等非現金類資產，信托財產的多樣化滿足了一大批以非現金資產為主的客戶需求，但同時對于非現金資產的管理也對受托人提出更高的要求。
中信信托聯合中信銀行簽約的家族信托產品曾被媒體報道中國打破現金為主的財產種類，開始首單不動產家族信托的嘗試，實際上所謂的不動產家族信托無非只是先以現金設立信托，然后再使用該現金置換委托人名下的不動產，究其本質也屬于資金信托的范疇，算不上純粹意義上的不動產家族信托。
目前不動產家族信托在國內面臨的最大尷尬是信托登記制度的缺失。《信托法》第10條規定：設立信托，對于信托財產，有關法律、行政法規規定應當辦理登記手續的，應當依法辦理信托登記。未依照前款規定辦理信托登記的，應當補辦登記手續；不補辦的，該信托不產生效力。我國《物權法》屬于此類法律，其中強制性規定不動產必須統一辦理變更登記，并采取登記生效主義，這是物權變動的效力。如果以不硬作為信托財產，則需要辦理信托登記才發生信托效力，即我國采取信托登記生效主義。但由于信托登記制度的缺失，我國法律未明確規定信托登記的登記機關和操作規程，導致在現實中此類不動產無法設立信托，這是目前我國家族信托發展的最大障礙。
2006年6月，國內首家信托登記中心――上海信托登記中心就在浦東新區設立了。從登記的基本內容來分，信托登記可分為三類，即信托產品登記、信托文件登記和信托財產登記。但登記中心在性質上只限于地方機構，未涵蓋全國所有信托公司，而且辦理信托登記屬于自愿行為，不做強制性規定，上海信托登記中心從目前看來只是自貿區的信托登記試點，仍未建設成全國性的信托登記中心。2015年施行的《不動產登記暫行條例》，也沒有規定信托登記，從信托法頒布至今已近15年，信托登記的立法和實踐至今仍是一片空白。
3 不動產家族信托本土化的法律構建
3.1 明確信托財產的獨立性
我國立法者使用“委托給”而有意規避信托財產所有權歸屬問題，是出于我國一物一權原則下的無奈之舉，如今要理解信托財產的本質屬性，應對信托財產的所有權歸屬做出科學界定，這也是確保信托財產獨立性的前提要素。
筆者認為明確規定信托財產歸屬于受托人所有，不僅是必要的而且切實可行。我們應擺脫傳統民法體系中所有權不可分離的固有觀念，用一種靈活的眼光看待信托，由受托人以所有人的名義占有、使用、處分信托財產，由受益人享有對信托財產的收益權。一旦享有信托財產的所有權，受托人以自己的名義管理、執行信托事宜就有了法律依據，當然受托人對信托財產的處理應受到一定限制，受托人應按照信托文件的要求享有權利承擔義務，不可將信托財產視為自有財產隨意揮霍。明確信托財產的獨立性，首先應厘清信托財產的所有權歸屬問題，將信托財產所有權歸屬于受托人名下，不僅有效發揮受托人的積極性，而且實現信托財產獨立性和風險隔離的優勢。
3.2 建立信托登記制度
我國信托行業發展的困境和瓶頸主要在于一直以來信托登記制度的缺失，建立全國統一的信托登記制度，對構建信托發展的基礎性平臺、保護三方當事人的合法權益、滿足客戶家族信托財產種類多樣化需求等具有重大意義。
建立完善的信托登記制度應明確以下幾點：
3.2.1 信托登記的對象
筆者認為，出于對信托財產獨立性和風險隔離的目的，保護受益人的受益權，避免受托人對信托財產的破壞，我國構建的信托登記制度應是對信托財產的權屬和性質進行登記。
3.2.2 信托登記的機關
目前我國已經成立一家上海信托登記中心，但仍處于試點階段，且在實踐中是否認可登記中心的登記效力存在質疑，還應考慮信托登記與權屬登記的對接關系。我國應盡早建立信托登記制度，但是否有必要建立統一的信托登記機構還處于爭議中。從我國目前的立法現狀來看，權屬登記部門根據財產屬性的不同由不同部門分別管理，若在此基礎上再建立統一的信托登記機構，當事人在設立信托后，應先辦理權屬登記，再到信托登記機構辦理信托登記，不免環節過于復雜效率不高，且權屬登記與信托登記難以實現所有權歸屬的一致性。綜上分析，結合我國目前的現狀和國情發展，從效率和資源配置的角度出發，最適宜的做法就是將權屬登記部門與信托登記部門兩者合二為一，權屬登記部門再多一項職能――信托登記。
3.2.3 信托登記的效力
我國《信托法》規定設立信托后應當辦理信托登記，未按照規定辦理信托登記，不產生信托效力，即我國目前實行強制信托登記。但并不是所有信托都應辦理登記，根據信托財產的不同種類，只對那些財產轉移需要辦理登記的財產種類必須辦理信托登記，并且實行登記生效主義。
3.3 完善信托稅收制度
家族信托不同于傳統信托的主要優勢在于稅務籌劃，實現合法避稅。在信托稅收籌劃過程中，首先需要明確信托登記制度實質上是屬于財產的非交易過戶，以所有權轉移的形式實現信托財產的有效隔離，在稅收方面既要避免雙重征稅對納稅人造成嚴重的稅收負擔，又要防止稅收流失、影響國家稅收安排。
首先，在信托財產交付前端的所有權轉移不同于一般的交易行為，因為財產轉移是為了設立家族信托，所以，不應當征收任何稅收；其次，在受托人管理處分信托財產的運營階段，信托財產在本金的基礎上有所增值和收益，對于增值收益部分理應按照稅收的一般法律規定進行征收；最后階段是信托財產的發配端，是否應該征稅以及有無造成重復征稅的可能，應當分情況討論。若受益人為委托人自己，則不再征收；若受益人為委托人子女，這種情況在家族信托中最為多見，在未推出遺產稅的情況下一般不對收益部分征稅；若受益人為他人，則對收益部分征稅不產生重復征稅的問題。
3.4 不動產家族信托：曲折中尋找希望
在中國，高凈值人群中的財富種類普遍以不動產居多，不動產家族信托所面臨的法律風險和尷尬處境也是我們亟需要解決的問題所在。
除了建立信托登記制度及完善相關稅收配套設計，不動產所有權的轉移不應視為交易，故而在交付前端不用征收稅費。一方面是這是符合信托法的有關規定，普遍使用于不動產、股權等非現金資產，另一方面也是出于鼓勵不動產家族信托業務的順利開展，不給委托人太大的稅負壓力。
此外，目前的以現金方式為內容的家族信托和不動產家族信托相比較，在操作框架上可以說一脈相承，但是由于不動產的經營管理和維護修繕遠較單純現金方式繁雜，因此對于不動產信托相關的信托契約及交易架構必然要求更具前瞻性的設計和考量，這也是信托法學者需要研究的方向。
參考文獻
[1]湯淑梅.“信托登記制度的構建”[J].法學雜志，2008，（06）.
[2]王舒.“論信托財產獨立性――兼析《信托法》第16條”[J].中國地質大學學報，2002，（03）.
