時間：2023-06-11 09:07:55
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關鍵詞：房地產；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也取得了較快的發展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業[1]。房地產行業可以為我國工業生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業的健康發展對我國社會經濟的發展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業的健康發展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業的成本，從而提高我國房地產企業的經濟效益和社會效益。
1.我國房地產成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產行業的發展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業的開發項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產行業中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產行業的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。
2.加強我國房地產成本控制的對策
由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。
2.2設計階段
在房地產行業中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。
3.結語
隨著房地產行業的發展，房地產行業對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業的成本，提高房地產行業的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業健康發展，最終實現我國社會經濟的健康發展，為我國社會主義事業的建設提供助力。
參考文獻：
[1]王利.對中國房產公司房地產成本管理控制的探討[J].當代經濟，2010，（24）：41-42.
[2]沙立軍.淺談房地產開發造價控制[J].當代經濟，2012（12）：19-22.
[3]閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產企業目標成本控制研究[J].商業會計，2011（12）：37-39.
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關鍵詞：房地產；應用型人才；培養方案
中圖分類號：G640 文獻標識碼：B 文章編號：1008-4428（2012）05-146 -02
我國快速發展的房地產行業，對專業人才的需求量越來越大，同時對從業人員的要求也越來越高，不僅僅要求掌握扎實的房地產專業知識，同時還要有一定的實踐應用能力。作為房地產專業人才培養與供給的高等院校，如何在這新形勢下改革創新人才培養模式，培養適應行業發展并具有較強實踐應用能力的的專業人才，是其需要解決的一項重要工作。
一、房地產行業人才供求分析
（一）房地產行業人才需求分析
隨著我國城市化進程的加快、新農村建設的逐步展開、城市舊城改造的逐步深入以及居民改善型住房需求的渴望等諸多因素疊加，決定了房地產行業仍將會有一個持續良好的發展前景，同時也預示著房地產行業人才旺盛需求將會長期存在。
（二）房地產行業人才供給分析
目前，作為房地產專業人才供給的高等院校，在人才培養模式上主要側重理論知識體系訓練，實踐教學體系不夠完備，在實驗室和實習基地建設上明顯滯后于社會的需求。另外，任課教師的實際操作能力也有待提高，在實踐性教學上缺乏強有力的指導。
顯然，我國房地產專業性人才需求與供給出現了較大缺口，高等院校應當遵循行業發展需要，創新人才培養模式，改革人才培養方案，增加房地產專業人才的培養與供給。
二、房地產專業應用型人才培養方案的構建
（一）專業課程設置及教學內容的創新
1、專業基本技能的培養要體現多方位多角度的人才培養理念
由于房地產行業的復雜性及房地產專業的多學科交叉性，決定了房地產專業人才要多方位多角度的培養，既要要求學生掌握建筑方面的基礎知識，又要求學生掌握經濟管理和法律法規等專業知識。但目前房地產專業本科畢業生的從業主要集中在房地產營銷策劃、房地產估價、房地產經紀等領域，高校就應當遵循房地產行業的發展需要及房地產人才市場的需求，以培養房地產營銷策劃師、房地產估價師和房地產經紀人為主線開設建筑、經濟管理及法律等課程，以完善學生的知識體系。
2、專業課程的設置要突出房地產專業特色，體現應用型技能培養理念
（1）專業基礎課的設置要體現實用性特點
建筑施工、建筑結構、建筑材料、工程制圖等課程是房地產專業的立業基礎，必須分配足夠的學時，以保證學生理解掌握并能夠較靈活的應用。同時根據房地產專業特色，在第1至第4學期逐步開設經濟法、房地產法規和房地產基本制度與政策等法律法規課程，讓學生熟悉房地產行業的相關法律制度。
（2）專業方向課的設置要體現房地產行業特色
房地產專業是具有房地產特色的管理類專業，但其核心是房地產管理，因此在專業方向課的設置上要盡量回避具有共性特點的經濟學、會計學、市場營銷學、工程經濟學等課程，盡量開設房地產經濟學、房地產會計、房地產營銷策劃、房地產項目評估等具有房地產專業特點的課程，讓學生掌握特色鮮明的房地產專業知識。同時在專業限選課上也要體現這一特點，如增設房地產廣告學、房地產消費心理學、房地產市場調研與分析、房地產項目評估及房地產經紀人實務等方面課程，以完善學生的房地產知識體系。
（3）實踐教學環節要體現理論聯系實際、學以致用的特點
① 依據不同專業課程的特點及教學要求，如對房地產估價、房地產營銷策劃、房地產項目評估等操作性較強的課程設置課程設計，以訓練學生的實際操作能力。
② 對理解起來比較抽象的課程，如建筑工程施工技術、建筑設備安裝、建筑材料、施工組織等課程，在理論課程學習的同時，應增設認識性實習環節，組織學生到施工現場，通過親身體驗以增強學生的感性認識。
③ 由于房地產市場的變化對房地產行業的發展起著至關重要的作用，在實訓課程設置上，應開設為期至少一周的房地產市場調查實習，讓學生了解房地產市場的動態變化，并訓練學生在房地產市場調查、數據收集整理和統計分析等方面的實際操作能力。
④ 在畢業實習環節，要求學生到大型綜合性的房地產項目上進行頂崗鍛煉，并進行跟蹤指導，讓學生初步感受房地產企業的運營特點，了解房地產項目的操作流程。
⑤ 在畢業設計的選題上，要以房地產專業核心課程為依托，選擇綜合性的房地產開發項目進行“真題真做”或“模擬真做”，同時選擇在房地產營銷策劃、房地產項目評估和房地產項目管理等方面具有豐富實踐經驗的“雙師型” 教師作為畢業生的指導老師，或聘用具有豐富實踐經驗的企業人員與教師聯合指導學生。
（二）應用型房地產專業人才培養體系的構建
房地產專業人才培養目標定位為：遵循房地產行業及房地產企業發展需要，適應房地產項目經營管理的新要求，致力于培養具有建筑工程、房地產開發經營、營銷管理等專業知識，并系統掌握房地產經營管理專業理論，熟悉房地產開發流程及相關法律法規，具有一定的房地產經營管理能力和創新意識，在房地產估價、房地產項目評估和房地產營銷策劃領域具有較堅實理論基礎的高級應用型專門人才。并要求畢業生具有初步分析和解決房地產經營管理和房地產項目銷售過程中一般問題的能力，具備在房地產開發企業和房地產咨詢公司從事房地產項目營銷、房地產項目評估、房地產估價以及物業管理等崗位工作的基本技能。
基于以上的培養目標，現從教師和學生兩個層面構建以課程設置、教學內容和教學方法三位一體的房地產應用型人才培養體系（見圖1）。
關鍵詞：房地產經濟；影響因素；戰略分析
一、引言
近幾年來，我國房地產經濟發展不穩定，主要是由于影響房地產經濟的驅動因素的變化。本文從不同的角度深入研究我國房地產經濟的影響因素，并在此基礎上對能夠正向驅動房地產經濟的戰略進行剖析。
二、房地產經濟的影響因素
1、外在的影響因素
（1）相關政策。我國房地產經濟的發展是以市場經濟為關鍵，宏觀調控為輔助，但整個經濟的正常、平衡的運轉是絕對脫離不了政府相關的宏觀政策的調節與控制。從另一個角度來看，房地產行業觸及到的領域較為廣泛，自身的穩定性不夠強，整個房地產行業的發展會直接或間接地受到國家政府出臺的各種相關調控政策的影響，如貨幣調節政策、行業政策，甚至是政府所期望實現的經濟發展目標等。因此，有關房地產行業或者相關行業的宏觀調控政策的出臺，都會使得業界相關企業或部門進行管理內容或目標的調整，在一定程度上決定了該行業的整體發展趨向。
（2）市場現狀。通過對現階段房地產行業的市場狀況進行深入調查發現，當面臨較為蕭條的市場環境時，由于地產的需求較少，甚至會出現供大于求的的供需嚴重不平衡的情況，就會使得整個房地產行業內企業不再具有市場的主動優勢，進而導致地產的價格水平在一定程度上取決于供需失衡的程度，并在一定范圍內會產生波動。面對如此緊張的市場現狀，房地產行業會隨著地產經濟的蕭條而逐漸縮小規模與范圍。當然，地產的需求大小在很大程度上取決于當地城市的發展現狀，如城市化的水平。
（3）土地資源。房地產行業發展的最基本的前提是能夠獲得所需的土地資源。房地產開發商需要通過招標或者拍賣的方式與相關的土地管理部門或其它企業爭取到一定的土地資源，并獲得該土地資源的使用權，進而擁有建設用地的使用權。以上是房地產交易市場的第一個環節，供需雙方分別為土地管理部門與房地產開發商。在此之后，房地產開發商與建筑房屋使用者形成需求供給關系，在這個環節中涉及到土地使用權的轉讓與房屋所有權的交接等。由此可以看出，土地資源是整個房地產開發與交易市場不容忽視的關鍵因素，制約與影響著房地產行業的發展。
（4）金融資本。房地產行業能否正常運轉，在很大程度上取決于是否能夠保持持續的現金流。房地產行業作為經濟密集型產業，不論是地產開發的過程還是房屋交易的過程，都需要有足夠的資金得以運用，才能保證地產企業的正常經營與運轉。其中，在房地產開發商通過招標等方式獲得土地資源的使用權的過程中，需要向銀行等金融機構貸款，或者爭取投資者的資金。同樣，地產開發商與建筑公司進行合作的過程也需要大量的資金。盡管在地產交易的過程中有部分來自房地產需求者的資金流，但該資金流不具有連續與穩定性。由此，房地產行業的相關企業應該足夠重視金融資本對地產經營的影響作用。
2、內在的影響因素
（1）供需不平衡。在房地產交易市場，往往很難達到供給與需求平衡的狀態。當房地產的供給相對量超過需求的相對量時，在一般情況下會形成地產行業的激烈競爭，阻礙房地產經濟的快速發展，甚至會產生房屋的“庫存”，這時房屋的需求者便占據了主導地位，有一定的議價優勢。造成這種現象的原因有很多，如該地區的整體的經濟發展水平、人們的消費理念等。在這種市場狀態之下，房地產開發商應扭轉被動的局面，主動發掘需求者的潛在消費點，有效地刺激需求。由此可以看出，房地產行業的市場供求與供給經常處于不匹配的狀態，而且供給曲線往往是滯后于需求曲線的波動，就會導致房地產行業經濟發展一直處于不穩定的狀態。
（2）房地產價格的波動。通過對房地產行業的實際調查發現，房地產的價格一直處于不穩定的狀態，也會導致整個房地產經濟發展不平衡。尤其是最近十年的房地產行業，價格大體處于波動式上升的趨勢，這在一定程度上源于房地產開發商投機心理與盲目的追求高利潤。最近幾年，房地產的價格處于不規律的上升態勢，無疑會刺激大量的房地產開發商加大地產開發的投資力度，刺激房地產行業經濟的發展。這樣的發展趨勢看似獲得了較高的效益，但地價的不合理上升說明行業正處于極端化的發展，產生了許多價格泡沫，整個市場的發展是不健康的，可能會為之后的房地產經濟留下隱患。
（3）房地產投資的變化。房地產行業的投資是房地產經濟發展的關鍵性因素，當行業內的投資商看好現有的地產經濟時，會主動地將大量的資金投入其中，持續、大量的資金流在短期內會有效地刺激當下的房地產的經濟發展。相反，當投資商不看好房地產行業的發展時，便會減少對房地產的投資與交易，資金流的短缺與間斷會導致房地產的開發力度減小，交易量也會大幅度的下降。由此可以得知，投資力度的變化會對房地產行業的經濟發展產生即時的影響，兩者的變化周期基本上是一致的，而且相對于房地產經濟的變化，地產投資的變化頻率更大。
三、房地產經濟發展的戰略分析
面對房地產經濟發展不穩定的現實狀況，各界都極為關注影響其發展的驅動因素及其相匹配的戰略分析。在深入調查與探究房地產行業及其內部、外部環境的基礎上，從不同的角度發掘影響其發展的內在與外在相關因素，本文有針對性地從以下幾個不同的視角進行相關的戰略分析，進而為有效地解決房地產經濟問題提供借鑒，以求能夠保持房地產經濟的健康穩定的發展。
1、有效控制房地產市場
針對房地產價格不穩定性、供需不平衡以及市場現狀等因素導致房地產經濟不穩定的現狀，必須采取必要的措施應對市場變化。面對價格的不合理波動，我國相關企業與部門應保持足夠的重視，并需要有針對性地進行市場價格的調節與控制。這并不意味著需要嚴格地控制房地產的市場價格，這會完全限制市場自身的調節作用；應該通過適度的調節將房地產的市場價格保持在一定的正常的波動范圍之內，保證其不會出現極端化的非健康狀態。房地產價格在合理范圍內較小幅度的波動，是出于市場的健康狀態，而且有利于房地產行業的良性競爭，刺激地產企業的管理改善，進而有效地促進房地產行業的持續穩定的發展。但是，對于較高與較低的房地產價格，很有必要采取調節控制的措施，使其回歸到正常的范圍，否則會對房地產經濟的發展帶來極大的負面影響。
2、有效加強土地的管理
政府需要嚴格地把控用于房地產開發的土地資源的價格，并保持在合理的水平。過高的土地資源價格會直接影響房地產開發的成本，從而影響房地產的價格，進而干擾房地產經濟的發展。同時，應該嚴格的管理土地資源的劃撥與拍賣，進行嚴格的審核。在有效的控制土地資源總量的前提之下，對土地資源的使用方式進行有效地監管，最好對用于房地產開發與市場交易的土地資源供應進行規范化操作，設計相應的機制，實現土地資源的有效、合理的配置。如減少或者取消非市場化的土地轉讓形式，取而代之的是招標或者拍賣的方式進行土地資源的合理分配。另外，政府還可以對房地產土地資源的供給，構建完善的體制，進而能夠及時的調整與控制土地資源的使用。
3、完善房地產投資政策
房地產投資的變化與投資回報率的變動對房地產經濟的影響，應建設與當下的房地產經濟現狀相契合的房地產投資政策。首先，在清晰界定投資主體與投資對象，確保產權分明，有效降低房地產投資風險的同時，確保房地產有相對量的資產投資與整體規模的發展，避免投資的不合理化。其次，及時的通過市場調查來檢驗原有制定的投資政策是否合理，進而能夠進行及時的糾正或者重新擬定相關的投資政策。
4、健全房地產開發的金融機制
針對金融資本對于房地產行業經濟發展的制約問題，有必要結合當下的實際情況，完善與健全現有的金融體制。對于多樣化的投資方式，如住房公積金的使用、政府的扶持優惠政策以及常用的銀行貸款等方式，通過完善相關的金融機制來予以相關的扶持。另外，應該及時地洞察當下運行的金融機制與房地產經濟發展不契合的情況，保證有效地監督與管理，進而不斷健全金融機制，以求為房地產經濟發展起到正向驅動作用。當然這是需要房地產行業、金融行業及政府等相關部門的協調與合作，結合當下的實際情況，共同構建完善的房地產的融資體制。
5、保證房地產投資的理性化
要有效地確保房地產投資的理性化。首先，應該清晰構建房地產投資主體的結構，保證各主體權責分明。其次，應該嚴格的把控房地產投資的力度與數量，以求能夠使得房地產經濟與整體經濟的發展相契合，房地產經濟的發展雖然是我國整體宏觀經濟的關鍵點，但是過度的不合理投資會打破整個經濟生態圈的平衡，甚至會制約或阻礙其它行業經濟的發展。再次，有效避免投資的盲目追風，促使投資者在房屋需求分析的基礎之上進行合理投資，可以通過全面的市場調研，也可以借助于高效或科研機構對現有的房地產市場進行深入的調查與統計分析，在此基礎上做出更為準確的投資決策。最后，可以從宏觀的角度設計與規劃房地產行業的發展戰略，制定滾動性的發展目標，這樣就為房地產行業的相關企業部門的開發與投資決策提供了指導與借鑒，有效地調整了房地產投資的規模與進程。
參考文獻
[1] 潘泓宇：房地產經濟波動的影響因素及應對措施[J].企業改革與管理，2015（22）.
（一）品牌營銷。目前，房地產市場競爭日趨激烈，房地產品牌的作用日益凸現。品牌不僅是企業或產品標識，更是寶貴的無形資產，能強化企業在市場和行業中的地位，并且在企業的兼并收購、投融資等對外合作中發揮重要的作用，從而為企業創造更加良好的經營效益。要建立良好的品牌，必須要以優良的品質，適合的價格提高品牌美譽度;同時，兼以完善的售后服務提高品牌忠誠度以及適當的樹立品牌形象的手段提高品牌影響力，以及參加各類大型的房地產展銷會展示公司形象，推銷公司的樓盤等。
（二）人文營銷。房地產營銷應該是以人為本的，為顧客創造良好的環境，體現人文情懷。文化是人文的重要組成部分，深厚的文化底蘊或高品位文化景觀和樓盤的結合可以給顧客以享受。人文的另一個方面體現在房地產開發商與顧客的關系建立上。“顧客就是上帝”，對于現在正處于買方市場的房地產企業，應該更加注重與顧客建立良好的關系，與顧客形成互動，展示企業形象的同時，更讓顧客感受到關懷，在選擇時傾向性更加明顯。
（三）知識營銷。目前，對于大多數消費者而言，他們對房地產的理解往往只是限于“一棟房子”這樣淺顯的概念，而想了解，又苦于沒有途徑。因此，房地產開發商應當本著老實的原則定期開展相關知識的宣講會，在宣講會前可以進行問卷調查，了解消費者在此方面的困惑，在宣講會上可以針對調查結果要求相關專業人員先進行房地產行業概況介紹，然后認真耐心地回答消費者對房地產行業或有關樓盤的任何問題，最后總結以上的內容，達到讓消費者獲得知識的目的。
（四）綠色營銷。居住環境的質量已經成為人們購房時考慮的重要因素，于是，開發區域的綠地覆蓋率也就成為樓盤的賣點。于是，企業紛紛提出以環境保護為營銷理念，以綠色文化為價值觀，以綠色營銷為核心的營銷戰略。在綠色營銷上，對于單純的綠地的規劃是十分必要的。而針對目前能源緊缺而提出的綠色節能住宅的概念，同樣要運用到綠色營銷中，增加社會效應。
關鍵詞：高等職業院校 房地長經營與評估 課程體系研究
一、確定高等職業院校的培養目標
隨著我國房地產行業的快速發展，高等職業院校房地產經營與估價專業也越來越受廣大考生的關注，科學合理的房地產經營與估價的專業課程體系的設計就顯得越來越重要。它是職業院校培養學生組織教學的依據。對高等職業院校來說其重點就是培養學生的職業能力，它是學生在今后的房地產相關崗位中的職業化和專業化的基本保證。培養以就業為導向的高端技能型的房地產專業人員是目前該課程體系設計的主要目標，不僅與我國的市場需求相聯系，還與房地產崗位的需求緊密結合。
高職院校擔負著高端技能型的專業人才的培養，房地產行業急需要各高職院校為他們提供適應經濟和社會發展的技能型人才，他們不僅要對房地產相關的法律法規熟悉，還要對房地產經紀、房地產價格評估和開發等有一個系統的掌握，同時要具有制定房地產營銷策略、從事房地產開發報建等高素質的綜合型人才。
二、構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系
通過對房地產行業發展趨勢的研究以及房地產行業所需人才的要求的調查我們了解到：要構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，首先，學校就要積極的與房地產行業合作，根據房地產行業對該領域人才的需要來設計開發課程，并以房地產行業的職業資格標準為依據，從房地產行業自身分析，對職業崗位的職責進行確定；然后在對確定完成任務所應該掌握的技術和知識進行系統的歸納，最后再以科學的分析方法和教學來實現由房地產領域到學習課程的轉化，進而構建與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系，這樣會使得課程體系更加貼近房地產領域，符合房地產行業的職業需求。在工作和行動形結合的情況下，開展以房地產企業工作為基礎的房地產經營與估價專業的教學內容，并將學習的內容與目標，通過教學方式進行轉換，形成以主題為主導的學習課程，營造相應的學習情境，以保證學習課程的系統化、科學化、具體化和實踐化。具體步驟如下：
（一）對房地產領域的職業崗位進行分析，確定工作任務
首先要做的就是對房地產企業進行深入調研，可以通過調查問卷，座談會和研討會等方式來實現。調研的主要內容主要包括房地產企業的目前現狀以及未來的發展趨勢，對行業相關人才的需求狀況，工作任務和所需要的職業資格證書等，進而確定培養目標。然后再對畢業生在房地產行業所面向的主要崗位進行明確，并通過在房地產企業的實際操作來加強學生的實踐能力。
（二）明確與課程相關聯的行動領域，以此為依據確定課程學習領域，并制定相應的課程體系
與房地產崗位相對應的行動領域的確定必須要以崗位所要完成的任務為基礎。再對完成該任務所需要的能力和專業知識進行整體的分析和總結。例如，房地產經紀人的工作任務是房地產銷售與產權登記代辦，相應的需要具備的職業能力就包括房地產銷售的運作、談判和簽約能力，以及房地產產權登記操作能力；房地產策劃人的工作任務是房地產開發前期策劃、銷售策劃以及經營策劃，應具備的職業能力主要包括房地產市場調查與分析能力、建設用地評價與獲取方法能力，銷售廣告策劃、價格策劃與售后策劃能力以及招商策劃、物業管理策劃能力等；而房地產評估師的工作任務是對土地和房地產進行估價，所以，他們應該具備的能力就包括現場勘查、土地市場背景分析、資料收集估價報告的能力等。
（三）構建實踐技能教學體系
實踐教學的主要目的是為了培養學生的實踐操作能力，也是實現高等職業院校房地產經營與估價專業課程體系的培養目標的重要環節。所以要加強學生對房地產行業的了解，例如學生對房地產物業管理行業的了解等。并適時在校外開展實踐教學，對課程中的模擬案例進行實訓操作，組織學生到房地產企業進行見習崗位實習等社會實踐。
三、課程體系實現的保證
與行動領域相對應的、工學結合一體化的課程體系的構建不僅需要有豐富的教學理論作為基礎，還要有實際條件來為教學課程的開展提供條件。
首先，房地產經營與估價專業課程體系不僅要為學生提供關于房地產相關的法律法規教學，同時對房地產行業經濟、價格評估等基本知識，還要為學生提供其他房地產行業相關的知識教學，例如房地產營銷，房地產開發等。
此外，為了實現課程體系中的實踐教學，學校還要與房地產企業相聯系，為學生提供了見習崗位實習，提高了他們的實際操作能力，學校好設置了各種實踐教學環節，主要包括實訓和考核，為了讓學生及時了解房地產行業的發展，對當地房地產市場的資料、建材攪合、政策法規和樓盤的價格等都進行了詳細的總結，并使得學生能夠從這些資料中分析房地產的未來走勢。
總之，為了保證工學結合一體化的課程體系的實現，不僅要為其提供理論保證，還要求與房地產實際發展狀況相對應的實踐保證，只有這樣，才能夠從根本上提高學生的專業理論和操作能力，為房地產行業培養出高端技能型專業人才。
參考文獻：
[1]張玉陽.高職房地產經營與估價專業課程體系研究.重慶教育學院學報，2012
戰略成本會計和傳統成本會計一樣，都是由專業的財務人員或會計，在企業的生產經營環節如原材料采購、產品生產、存貨管理與售后服務進行全面成本監控，并為企業的管理者或投資者提供投資決策的有效數據，為企業不斷地適應市場環境，在其行業中保持一定的競爭地位，提供管理和評價企業的戰略性論據。具體而言，戰略成本會計是從成本的角度，將成本控制嵌入生產經營的各個環節，通過成本規劃和控制手段，始終保持或降低企業的成本，提高企業的盈利能力，保證企業在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優勢。因此，戰略成本會計對于企業來說，將不僅僅是傳統成本會計記賬的功能，還有制定企業發展戰略策略的功能，即通過成本分析與管理實現企業的競爭策略，使企業基于當前的生產經營流程，為進一步的發展預測未來市場的走勢，針對企業自身存在的優勢與劣勢進行戰略性改革轉變，始終保持企業處于成本不斷優化的進程中，最終實現企業競爭優勢下的可持續發展。房地產企業不同于制造業的生產經營環節，產品性質也有別于一般企業，但是，通過戰略成本會計在房地產企業的應用，無論是存貨在建環節(商品房或投資性房產)還是在銷售環節、售后服務等方面，均體現出對企業發展有戰略意義的管理作用。
2房地產企業成本管理中的戰略成本會計
戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中，是對傳統成本管理的再造與優化，是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節，對于房地產企業來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業通過存貨成本核算與管理，發現采購原材料的價格、次數，安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理;而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則，通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算，從而科學設計原材料采購周期與采購次數，結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環節，根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經營的績效。因此，可以看出戰略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(建設)經營的某一環節聯系全局，不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現，采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環節，以發現各個環節成本改善的因素，最終從單一環節上升到全局成本優化的高度，體現了房企企業管理策略的戰略性高度。
3戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用
戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中，戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節;銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標，這在房地產銷售環節是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系;另外，旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級;售后服務對于房地產企業來說，應該是越來越受重視的環節，因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司，業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。
4戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用
戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向，尤其是房地產行業的價格走勢，戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息，幫助企業高層制定有助于企業發展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營;而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究，則有利于企業制定長遠的發展規劃;戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外，對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用，無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者，是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務于企業管理。
5結論
戰略成本會計和傳統成本會計一樣，都是由專業的財務人員或會計，在企業的生產經營環節如原材料采購、產品生產、存貨管理與售后服務進行全面成本監控，并為企業的管理者或投資者提供投資決策的有效數據，為企業不斷地適應市場環境，在其行業中保持一定的競爭地位，提供管理和評價企業的戰略性論據。具體而言，戰略成本會計是從成本的角度，將成本控制嵌入生產經營的各個環節，通過成本規劃和控制手段，始終保持或降低企業的成本，提高企業的盈利能力，保證企業在市場競爭中始終獲得高水平的競爭優勢。因此，戰略成本會計對于企業來說，將不僅僅是傳統成本會計記賬的功能，還有制定企業發展戰略策略的功能，即通過成本分析與管理實現企業的競爭策略，使企業基于當前的生產經營流程，為進一步的發展預測未來市場的走勢，針對企業自身存在的優勢與劣勢進行戰略性改革轉變，始終保持企業處于成本不斷優化的進程中，最終實現企業競爭優勢下的可持續發展。房地產企業不同于制造業的生產經營環節，產品性質也有別于一般企業，但是，通過戰略成本會計在房地產企業的應用，無論是存貨在建環節(商品房或投資性房產)還是在銷售環節、售后服務等方面，均體現出對企業發展有戰略意義的管理作用。
2房地產企業成本管理中的戰略成本會計
戰略成本會計最直接的運用即在企業成本管理中，是對傳統成本管理的再造與優化，是企業通過成本管理降低企業成本與發現企業發展戰略的第一步。成本分析與管理可以通過成本核算找到降低成本的因素或生產經營環節，對于房地產企業來說，待銷售的商品房即為房企的存貨，一般企業通過存貨成本核算與管理，發現采購原材料的價格、次數，安排采購周期實現對原材料采購環節的成本管理;而房地產企業一般而言在其商品房的建造過程中對建筑材料的購買也需要采用戰略性成本管理法則，通過對原材料采購次數、平均采購成本進行核算，從而科學設計原材料采購周期與采購次數，結合不同時間段的原材料價格最小化其建筑材料的采購成本支出;另外對商品房存貨的銷售環節，根據房地產市場景氣程度進行逐漸“放盤”實現對商品房存貨銷售有節奏的控制，可以發現房地產行業或市場目前出現的問題或影響因素，制定有效的價格策略或促銷策略，配合發盤節奏實現房地產企業存貨待銷售費用的管理與控制，提高房企經營的績效。因此，可以看出戰略成本會計對于房企來說，是考慮將生產(建設)經營的某一環節聯系全局，不僅將每一生產環節以成本控制作為量化手段與標準，更將每一生產環節在房企經營管理的整體系統中的成本優化因素予以研究發現，采取適當的成本核算方法將存貨(待售商品房或投資性房產)成本價格分攤到各個環節，以發現各個環節成本改善的因素，最終從單一環節上升到全局成本優化的高度，體現了房企企業管理策略的戰略性高度。
3戰略成本會計在房企售前、售后服務管理中的應用
戰略成本會計貫穿了企業生產經營的各個環節，而對于房企來說根據售前市場調查情況制定存貨銷售價格與銷售策略，根據銷售的實際情況對售后銷售環節的反饋從而控制銷售費用，能夠實質性幫助房企降低銷售成本、提高銷售業績。對于房地產企業的售后服務管理中，戰略成本會計主要變現為適度服務質量控制、銷售網點布局與路線設計、售后服務的完善三個方面。適度服務質量控制對于房企來說，銷售環節的服務質量控制與成本掛鉤，即有效的銷售培訓使銷售人員能夠提高房地產的銷售業績，銷售培訓費用與銷售人員提成費用的控制，都是戰略成本控制的適度服務質量控制的關注環節;銷售網點布局則是通過市場調查設計房地產銷售的主要售樓部與廣告宣傳投放地，通過合理的銷售網絡布局實現較小成本耗費下的高銷售業績與目標，這在房地產銷售環節是十分重要的，合理有效的銷售網絡布局，如地鐵進出站口的廣告牌設計，能夠在人流量的地方設置醒目的銷售廣告，戰略成本會計能夠權衡廣告費用與銷售業績之間的關系;另外，旅游景區房地產在市區設立的售樓咨詢中心，也需要考慮人流量與周圍居民或市民的收入情況，戰略成本會計即能夠通過該環節的成本分析與控制實現對銷售網點布局的優化升級;售后服務對于房地產企業來說，應該是越來越受重視的環節，因為房地產企業的銷售團隊具有較高的流動性，售后服務往往是房地產開發商移交到物業管理公司，業主對商品房售后的各種物業管理事務的預期感受與滿意程度，這不僅僅是對房地產企業戰略性發展的高要求，也是對與房地產休戚相關的物業管理方面提出了更高要求。戰略成本會計要求房企在售后服務質量的管控，實際上對于房企改善服務質量并進一步提高銷售量，有極大的促進作用。因此，對于房企來說，售前售后環節關系到房企銷售業績的可持續化與企業商譽或形象的進一步提高，要想將其做得更好，就要增加售后服務的設施和相應的售后服務人員。
4戰略成本會計在房地產企業高層決策管理中的應用
戰略成本會計不同于傳統成本會計的最明顯之處，即在于其對于企業來說的戰略意義。房地產企業需要時刻關注和了解市場動向，尤其是房地產行業的價格走勢，戰略成本會計通過市場調查、企業成本控制與市場未來走勢預測為房地產企業提供多元化的信息，幫助企業高層制定有助于企業發展的決策，如有市場競爭力的價格決策或是商品房促銷決策直接影響企業的經營;而關于房地產企業與競爭對手優劣勢方面的比較研究，則有利于企業制定長遠的發展規劃;戰略成本會計還能夠幫助企業了解準購房者的需求方向，有助于房企制定有利于企業與消費者雙贏的發展性策略。另外，對于企業生產經營過程中的戰略性成本會計信息的使用，無論是企業經營決策管理人員這還是企業的投資者，是企業經營過程最為直觀的狀態描述與分析，有效的成本分析與管控將大大提高這方面信息的使用效率，有效服務于企業管理。
5結論
房地產市場統計調查,就是以房地產為特定的商品對象,對相關的市場信息進行系統的統計收集、整理、記錄和分析,進而對房地產市場進行研究與預測。由于土地和房屋位置的固定性(不動產),房地產市場統計調查也烙有很深的地域特征。我們對房地產市場的切入,也習慣依據地域形態,由單個樓盤到區域市場。再由區域市場到宏觀環境,然后再從宏觀環境回到單個樓盤、區域市場。不斷的循環往復,融會貫通,才可真正把握市場的脈搏。
一、市場統計調查的意義
1、狹義的統計調查
狹義的市場統計調查就是指以商品本身的消費者為對象,用科學方法收集消費者購買以及使用商品的事實、意見、動機等有關資料,并予以分析研究的手段。
對于房地產市場,例行而重要的市場調查就是公開的個案現場做調查,并收集資料進行銷售及售后情況的總結和分析。
所謂“消費者購買以及使用商品的事實”是指調查房屋的銷售率,購買客戶的來源分布、購買時間、規劃偏好以及面積偏好等事實資料。
所謂“消費者購買商品的動機以及使用商品的意見”是指調查、了解購房者購買該房屋的原因是居住、還是投資,對該房屋的滿意程度如何,包括價格、建材、格局、地點以及環境等的反應資料。
2、廣義的市場調查
廣義的市場調查,其調查對象,除了消費者,還包括所有一切市場上的營銷活動。即以科學的方法收集商品從生產者轉移到消費者間的一切與市場營銷有關的問題資料,并予以分析研究的方法。
對于房地產市場,除了進行公開個案市場的調查、研究之外,還包括公司營銷手段的具體執行情況,目標市場狀況,消費者購買動機、傾向、決策等心理過程的分析,以及廣告策略在目標市場中的反應和收效如何。
收集并充分研究所收集到的資料,就能夠知道公司營銷計劃的執行情況,以及公司的經營業績。這樣,就能夠隨時糾正營銷過程中的偏差,保證公司在正常的市場軌道中順利地運轉下去。
二.市場統計調查在房地產行業中的應用
1、前期
這一階段的統計調查結果主要應用于公司的投資方向決策。此階段涉及的統計調查方向相對比較宏觀,主要有:
(1)宏觀經濟信息——包括政策法規、房地產經濟指數、城市規劃、區域人口特征、基礎設施等基本狀況等。通過對宏觀市場信息的分析,了解房地產市場的現狀及動態。
相關市場信息——包括金融市場、業界動態等與房地產有直接與潛在關系的信息,以推論房地產市場發展前景。
(2)房地產產品統計調查
在售樓盤資料統計——包括本地所有的房地產項目數據庫資料,可進行市場供應量、價格、戶型特點、裝修情況、新技術、新工藝、新材料的使用情況等各方面的統計分析。
區域市場統計分析——根據數據庫資料對特定區域市場進行定量分析,研究典型個案,對區域市場特點進行分析。樓盤匯總分析——階段性對樓盤進行統計分析,追蹤市場發展方向。
(3)消費需求趨勢統計調查
主要針對消費者對某類房地產的總需求量以及房地產需求的發展趨勢研究。主要包括需求動機、購買行為以及需求影響因素的統計調查,這些調查結果將作為開發商把握需求動態的依據,并以此開發出新的產品,并不針對于某一個特定樓盤項目。
2、中期
開發商在購置土地之后,需要進行相應的項目開發。此階段開發商的主要工作環節包括:具體的項目定位、項目規劃與設計、項目的建設、項目的推廣與銷售。
(1)項目定位統計調查
考慮具體樓盤項目所處的區域,通過對消費者置業消費需求的統計調查,結合周邊競爭項目和區位特征的調查,對特定區域內的將建樓盤進行準確的定位。
(2)消費需求統計調查
通過統計調查了解消費者對特定區域樓盤的需求細節、消費動機、消費行為與習慣、決策過程、媒體消費習慣,結合其家庭背景資料、置業階段與用途、家庭的生活形態以及事業發展形態進行市場細分,并確定各細分市場的規模。
(3)競爭樓盤統計調查
了解特定區域內競爭樓盤,尤其是明星樓盤的銷售狀況、主要賣點、吸引消費者的主要因素,為特定將建樓盤的定位提供參考依據。
(4)產品測試統計調查
在項目定位之后,目標消費人群趨于明朗,該階段的市場統計調查應當側重于項目細節方面的研究,針對特定將建樓盤,依據設計結果對樓盤的各指標分別進行。具體的調查內容主要包括:1社區配套設施與功能需求測試;2、建筑類型與容積率之間的匹配關系;3、房屋格局/面積與各功能區的使用習慣;4、對裝修的意見與個性化實施;5、朝向/采光與居室功能之間的關系;6、特定需求的價格定位研究等等。
3、后期
(1)樓盤媒體宣傳統計分析
對本地在售項目進行主要媒體的廣告投放量統計,可進行樓盤賣點、營銷策劃活動等市場營銷方面的資料收集,可根據資料進行媒體投放及營銷方式分析,同時作為競爭研究的有力補充。
(2)銷售現場統計調查
主要實現市場推廣手段效果的評價研究。在樓盤的預售與公開發售階段,將會有數量眾多的、不同性質的消費者到銷售現場關注開發商的產品。通過對現場的了解、意向購房人群的調查、對銷售階段的媒體策略、銷售策略調整提供參考依據。其中主要涉及的研究方向主要有:1、特定樓盤信息的來源以及最主要的影響渠道;2、看房者所處購房的階段,以及看房行為與習慣;3、樓盤評價以及與競爭產品對比;4、對銷售中心以及人員的評價;5、看房滿意度調查等等。
(3)銷售監測統計調查
隨時對銷售現場的潛在消費者,以及來電咨詢的消費者收集相關的信息,并定期進行必要的回訪,同時進行有效的統計分析,開發商將能準確地掌握客戶的反饋信息,銷售成功狀況、銷售周期等重要數據,通過糾正不理想的工作內容,減少客戶的流失。
(4)業主滿意度統計調查
【關鍵詞】 房地產 造價 控制
一、背景及意義
最近幾年，房地產行業受到社會各界的關注。從房地產行業的特點來看，房地產開發使用的是國家的有限資源，并且是供小于求的狀態，物以稀為貴，這就決定了房地產市場盈利性強、資金回報率高，從而大批投資者把目光轉向了房地產行業。從社會角度來看，農村的勞動力正在逐年增加的流向城鎮，尤其是一線城市，這就造成了一線城市人口居住的問題成了不可避免的。特定的空間隨著人口的增多，每個人所占用的空間就會降低。為了保證人們的基本生活保障，做好民生工作，政府也十分重視居住問題，今年先后出臺了多項針對房價的調控措施。
從投資者―業主的角度來看，工程造價是指完成一項工程預期費用或者實際開支的全部固定資產的投資費用。這是一個廣泛的概念，在不同的領域根據行業特點和性質工程造價會有更詳細的要求和具體的說明。房地產開發造價就是指在一定時間內在一定的費用內完成規定質量的房屋建設，即在規定的費用內，把人力、物力、財力利用最大化。在房地產的開發建設過程中時間、費用、質量時非常重要的衡量進度的指標。通常情況下，項目的完成率是非常低的，即很少比例的項目在規定的時間內規定的預算內提交了合格質量的工程。調查顯示，美國幾乎有55%的項目超出了預算。所以，對房地產開發造價的控制是十分重要和必要的工作。
二、房地產開發造價控制內容
房地產開發是一項周期長、任務多、工程量大的項目。房地產開發造價控制，就是在項目的投資決策階段、設計階段、基建階段，運用一定的管理手段和技術方法把建設項目的成本能控制在合理的范圍內，確保該項活動所使用的資源都達到了最高的使用率。一是投資決策階段。這個階段是決定要不要開發某房地產項目的階段，在分析可行性的時候，對工程造價的準確估算也是十分重要的一項工作。現在一些大的項目實行招投標方式，企業中標的最大優勢就是相對較低的成本。企業計算成本的過程就是實施造價控制的計劃階段。因為它充分考慮了項目各個階段的任務以及完成任務需要的人力、物力和財力，這是對項目實施的預演，也是事前控制的最有力的證明。它是造價控制的最有力的依據，以及以后監督工作的憑證。二是設計階段。這是影響房地產開發造價的關鍵階段。一個好的設計方案不僅僅具有良好的社會效益，而且有很大的經濟效益，這是投資者最關心的一點。所以在設計階段，就要從不同的角度充分考慮到各種情況的發生，并提出相應的應急措施，力圖把方案做到最好。三是基建階段。項目經理嚴格執行方案和計劃，合理安排開工順序、保證施工環境的安全、合理組織施工人員工作。積極引進市場機制和競爭機制，在施工單位的選擇上盡量使用招投標方式，讓商家在一個公平、公正的平臺上競爭。四是竣工結算階段。由建設方向業主提供竣工圖，進行資金結算，合同的結束。
三、房地產開發造價控制的現狀
在我國建設項目長期存在著決算超過預算的問題，嚴重影響了房地產市場秩序的建設以及行規的確立，損害了整個行業的信譽。本文從房地產開發的四個階段介紹工程造價的現狀。
1、投資決策階段
在項目計劃書階段，對工程做得估價一經審批就會最后撥款或者甲方的交易額最高限額，然而一般這種估價準確性不高。主要表現在：首先，工程量不確定。本階段的主要工作是分析可行性以及方案的確定，工作人員只能根據以往的經驗判斷工程量，由于房地產行業具有一次性、獨特性的特點，即工程之間的工程量由于功能、設計的不同也會有所區別。其次，現在房地產開發一般都是招投標方式選擇建設方或者供應方，尤其是國有企業中鐵、中鐵建等這些大型建設企業，也是通過投標方式爭取合同的。建設方為了中標，就會在合同中模糊自己的責任，從而降低標價又不引起對方的懷疑。一旦中標，在具體的活動中就會由于合同中不明確的事項要求投資方提高投資額，整體下來業主就會發現成本比招投標的時候高了很多。
2、設計階段
這個階段是工程造價最薄弱的環節，也是房地產開發造價控制最重要的階段。該階段造價失控的因素主要有：首先，設計方案不合理。一般是由于設計之初沒有充分考慮或者錯誤認為目的地的地質。有些項目在勘查時候發現土質不符合已有的設計方案，這使得原有的投資全泡湯了，必須修改設計方案甚至重新設計，這些都大大浪費了時間和資金。其次，設計方案不是最優的。設計方案直接決定了人員數目、材料規格和數量，這些都直接和造價相關聯。設計人員的主要關注點在于建設本身，而與經濟性關聯不大。有些設計人員由于專業性不強或者經驗不足會出現計費標準高、設計過于保守、設計出現缺項漏項等情況的發生。最后，沒有嚴格按照規章制度辦事。沒有完全按照“邊勘查，邊設計，邊建設”的三邊原則，這造成了很多人力、物力、財力的不必要的損失。
3、基建階段
基建施工階段是對設計方案的執行，如果方案設計非常完美，那么施工階段出現造價失控的可能性就較小。但是沒有一個設計是完美無缺的，由于設計人員的主觀問題、施工階段沒有預測到的事情，這些都使得原來的設計沒有辦法準確的實施。應付不可測事件或其他非程序性事件都會使成本大大的上升。其次，設建設過程中會出現設計不合理的地方，如果不及時更改，勢必會造成更多錯誤的發生。
4、竣工結算階段
這是建設方、業主最后的資金核算階段。有些施工方會利用這個機會在竣工圖守上標注改進的材料、設計來增加結算造價，對于自己不利的地方則不標注。
四、加強房地產開發造價控制的建議
1、投資決策階段
投資決策階段是產生工程造價的源頭，在此階段對房地產開發造價進行控制是資源優化最直接、最重要的階段。一是做好市場調查工作。市場調查是任何經濟行為的第一步。只有充分了解市場環境、市場需求，才能增加銷售量，獲得經濟效益和社會效益。調查就是深入基層，深入市場，針對自己特定的問題搜集數據和信息，通過對數據和信息的篩選、分類、整理和分析，得出結論。二是做好財務分析工作。請資深的財務評價或者本部門的專業人士對項目的贏利能力、資金回收期、資金籌集以及風險進行評價，從整體上和經濟的角度評價該房地產項目是否可行。贏利能力說明了資金的使用效率，投資者傾向于投資回報率高的項目；資金回收期也是評價資金活動的一個重要指標，它直接影響了資金流向另一個項目的可能性，有時資金回收不回來，企業會因為資金不足失去投資的大好機會；企業也要做好自我信譽和能力的評價，這也是向銀行貸款時房地產行業常見的籌資方式。
2、設計階段
房地產設計階段是除決策之外對業主投資額度影響最大的一個階段。設計階段的主要工作就是提供一張在合理預算內、符合功能要求的建設圖紙。這是施工階段的依據，涉及方案的優劣直接關系到成本的多少。一方面，實行設計方案招投標方式。招投標方式的優勢在于能囿集所有專業人士在一起，比較各個方案，選擇規定功能下的低價標。對于業主來說節約了成本，對于行業來說可以加強企業間的良性競爭和合作，有利于促進技術共享以及場機制的建設。招投標方式也有其缺點就是費用高，成功組織一次招投標并不是一件容易的事，事前的溝通、招投標方式的確定以及召開都是耗時耗力的。但其回報也是很高的，與其在施工階段不斷解決層出不窮的問題不如提前優中選優，選擇最好的方案。另一方面，選擇限額設計。所謂“設計人員一條線，業主千千萬”，這充分說明了設計圖紙對于節約費用的重要性。解決此問題的方法就是讓設計人員在設計之初就有一個大概的費用概念，在一定的約束條件下利用自己的專業知識設計圖紙，而不是任憑自己的經驗不考慮經濟因素。
3、基建階段
一是盡量減少設計變更。設計變更在房地產行業是不可避免的，施工方應該對現場進行管理和監督，盡量提前變更，這樣就能減少損失。為了減少變更帶來的費用的增加，要確定變更的界限，規范變更的程序。二是加強施工隊的管理。一般的現場施工人員文化素質比較低，自我約束能力較差，項目經理要加強對這些工人的管理。管理內容包括：合理調度工種人員、科學安排機械設備的進出、加強施工人員的成本意識等。這些可以讓員工最大條件的利用各項資源，節約材料，以及現場安全管理。這樣就能減少浪費，同時預防危險事故的發生。三是加強施工進度網絡管理。運用項目管理的工具和知識充分掌握項目的進展、時間進度、費用使用情況，這樣能讓項目經理清楚項目進行到什么程度，進展如何，為經理安排下一步工作提供信息。
4、竣工結算階段
業主應認真核對合同條款，查看建設項目是否完整竣工，驗收標準是否符合合同條款。以及檢查在費用核算中是否出現重復計算，材料的價格是否合理。另外，需要檢查隱蔽工程驗收記錄，隱蔽工程要經過監理工程師的簽字確認才算合格，才能進行結算。
房地產開發是一個比較大的工程項目，具有資金多、周期長、工程量大的特點，這些特點決定了其在較大的造價基礎上不好管理的問題，如何控制工程造價，使結算在預算之內是房地產行業一個急需解決的問題。本文從房地產開發的四個階段出發分析了各個階段可能出現造價脫離控制的可能，并在每個階段提出了加強造價控制管理的建議。由于房地產行業的復雜性決定了我們不可能解決所有的問題，為了共同的利益，業主、投資者和第三方需要共同合作、相互監督實現造價控制目標。
【參考文獻】
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