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第1篇

【關(guān)鍵詞】外商投資；房地產(chǎn)；利弊分析；風(fēng)險(xiǎn)

一、引言

按照國(guó)際貨幣基金組織（IMF）的定義，外商直接投資（Foreign Direct Investment，簡(jiǎn)稱FDI）是指一國(guó)的投資者將資本用于他國(guó)的生產(chǎn)或經(jīng)營(yíng)，并掌握一定經(jīng)營(yíng)控制權(quán)的投資行為。一般認(rèn)為，東道國(guó)通過(guò)FDI，可以得到發(fā)展經(jīng)濟(jì)所需的便宜資本，還可以引進(jìn)先進(jìn)技術(shù)和設(shè)備以及管理方法和營(yíng)銷手段，同時(shí)也可以通過(guò)投資國(guó)對(duì)東道國(guó)本地招入的員工培訓(xùn)等增加人力資本存量，促進(jìn)東道國(guó)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。1985年以來(lái)，我國(guó)FDI的規(guī)模一直在不斷擴(kuò)大，到2010年，已有117個(gè)國(guó)家和地區(qū)的投資者在我國(guó)設(shè)立外商投資企業(yè)445244家，大型跨國(guó)公司世界500強(qiáng)已有400余家來(lái)我國(guó)投資；外商直接投資額已經(jīng)達(dá)到1057.35億美元，較1985年增長(zhǎng)了53.1倍，年均增長(zhǎng)速度超過(guò)17.3％。

同時(shí)，外商直接投資的行業(yè)也越來(lái)越廣，除了傳統(tǒng)的制造、采礦、電力、建筑、交通運(yùn)輸、批發(fā)零售等行業(yè)，還包括房地產(chǎn)、租賃商務(wù)服務(wù)、計(jì)算機(jī)軟件等現(xiàn)代服務(wù)行業(yè)。

2010年，作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為吸收外商直接投資的第二大產(chǎn)業(yè)，僅次于制造業(yè)，其吸收的外商直接投資額達(dá)239.86億美元，占全部吸收額的23％。

一般認(rèn)為，外商直接投資房地產(chǎn)業(yè)或其他行業(yè)都會(huì)直接或間接推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。但在我國(guó)，這種推動(dòng)作用是否存在，推動(dòng)作用有多大，還是存在反作用力，這些都是值得深入研究的問(wèn)題。

二、中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀及特點(diǎn)

中國(guó)近年來(lái)最紅的經(jīng)濟(jì)話題莫過(guò)于房地產(chǎn)問(wèn)題。中國(guó)人自古以來(lái)就有“安家立命”、“安居樂(lè)業(yè)”的說(shuō)法，與此息息相關(guān)的“房子”在國(guó)人眼中自然有不可比擬的重要性。

真正意義上的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)始于　1996　年左右，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在廣州、深圳等一些發(fā)達(dá)地區(qū)率先起步。1998　年，中國(guó)開(kāi)始進(jìn)行“房改”，為了擺脫亞洲金融危機(jī)對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)低增長(zhǎng)的影響，國(guó)家出臺(tái)了一系列政策來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需，在個(gè)人房貸上提供了政策支持，由此步入了中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化的高速發(fā)展時(shí)期。

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)化導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的市場(chǎng)化，計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)期人們被壓抑已久的對(duì)房產(chǎn)的需求被激發(fā)出來(lái)，供需規(guī)律開(kāi)始發(fā)揮其強(qiáng)大作用，雖然供應(yīng)量越來(lái)越大，但是需求更為強(qiáng)勁，使得房地產(chǎn)價(jià)格節(jié)節(jié)攀升。經(jīng)過(guò)近幾年的快速發(fā)展，世界房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)形成一定的產(chǎn)業(yè)規(guī)模，相關(guān)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)也日漸完善，但是中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)還遠(yuǎn)未成熟。同發(fā)達(dá)的歐美國(guó)家相比，無(wú)論市場(chǎng)規(guī)模、產(chǎn)品檔次、品種規(guī)格、消費(fèi)水平等方面都有很大的差距。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，房地產(chǎn)技術(shù)水平和產(chǎn)品質(zhì)量的提高，以及應(yīng)用領(lǐng)域的不斷擴(kuò)展，中國(guó)的房地產(chǎn)將會(huì)有巨大的市場(chǎng)需求和發(fā)展空間。

大量外商投資中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，與中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的特點(diǎn)密不可分。首先，是中國(guó)經(jīng)濟(jì)持續(xù)偏熱，房地產(chǎn)價(jià)格上漲迅速。2010年7月中國(guó)房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)報(bào)告對(duì)北京等十大城市的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)顯示，十大城市平均價(jià)格上漲54．25％。其次，中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)需求量很大。中國(guó)正在經(jīng)歷城市化的轉(zhuǎn)變過(guò)程，大量農(nóng)村居民涌向城市，對(duì)住房的需求有實(shí)質(zhì)性的增加。再次，中國(guó)正在經(jīng)歷住房制度的重大變革，比起大多數(shù)發(fā)達(dá)國(guó)家，對(duì)投資房地產(chǎn)市場(chǎng)的約束力還較弱，土地制度不夠完善，市場(chǎng)規(guī)范性也較差，而外資正是利用中國(guó)制度的不完善，大量投資，以賺取高額利潤(rùn)。

三、外商投資我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)概況

加入WTO　以來(lái)，我國(guó)按照入世承諾：在房地產(chǎn)業(yè)，除高檔房地產(chǎn)項(xiàng)目（高檔賓館、高檔公寓、高爾夫球場(chǎng)等）不允許外商獨(dú)資外，其它房地產(chǎn)項(xiàng)目沒(méi)有限制；在房地產(chǎn)中介服務(wù)方面，包括房地產(chǎn)估價(jià)、物業(yè)管理、中介服務(wù)等，允許外商成立合資、合作企業(yè)，并在5年內(nèi)開(kāi)始允許外資成立獨(dú)資企業(yè)。以此為契機(jī)，近年來(lái)，外商一致看好中國(guó)快速發(fā)展的房地產(chǎn)市場(chǎng)，使中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)再度掀起強(qiáng)大的“外資旋風(fēng)”。

2005年9月12日，國(guó)家外匯局首次披露，外資在我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中的投資比例約為15％，境外機(jī)構(gòu)購(gòu)買中國(guó)建筑物資金額高達(dá)34億美元，創(chuàng)造了此前5年的總和。而亞洲地區(qū)的投資機(jī)構(gòu)也以其靈敏的反應(yīng)快速進(jìn)入我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)。2005年，亞洲地區(qū)有260億美元用來(lái)投資房地產(chǎn)，其中約有　20％到25％的資金投向中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)。全球最大的金融集團(tuán)之一ING集團(tuán)亞太區(qū)于2007年10月17日推出首次季度性調(diào)研項(xiàng)目時(shí)指出，中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)成為房地產(chǎn)投資者的首選意向市場(chǎng)。另外，包括亞洲金融控股有限公司、新加坡嘉德置地、菲律賓首都銀行等為主的投資機(jī)構(gòu)放量投入到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的資金不下50億元人民幣，其中，嘉德置地計(jì)劃今后在華投資數(shù)十億美元用于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。

由于國(guó)內(nèi)對(duì)外資的旺盛需求及境外投資者對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看好，在趨利性的驅(qū)動(dòng)下，外資已大量全面地進(jìn)入中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，其中包括摩根斯坦利（Morgan Stanley），高盛（Goldman Sachs）、新加坡發(fā)展商凱德置地、新加坡政府投資公司（GIC），荷蘭　ING　集團(tuán)等大批的國(guó)際投資集團(tuán)和投資基金。據(jù)央行報(bào)告統(tǒng)計(jì)，外資在中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)中所占的比重已達(dá)到　15％。

四、外商投資中國(guó)房地產(chǎn)的動(dòng)因

第2篇

［關(guān)鍵詞］ 投資性房地產(chǎn) 會(huì)計(jì)處理 會(huì)計(jì)準(zhǔn)則

隨著全球化的發(fā)展和投資觀念的改變，將房地產(chǎn)作為一種投資手段已是非常普遍的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)象，甚至成為一些企業(yè)新的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)。我國(guó)原有會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系并沒(méi)有針對(duì)投資性房地產(chǎn)的準(zhǔn)則，沒(méi)有把投資性房地產(chǎn)作為一個(gè)項(xiàng)目來(lái)加以處理。2004年5月，財(cái)政部的《關(guān)于執(zhí)行和相關(guān)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則有關(guān)問(wèn)題解答（四）》第九點(diǎn)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)出租開(kāi)發(fā)品的會(huì)計(jì)處理進(jìn)行了規(guī)定。2005年6月，我國(guó)《投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則征求意見(jiàn)稿》；2006年2月15日，財(cái)政部了包括《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則―基本準(zhǔn)則》和38項(xiàng)具體準(zhǔn)則在內(nèi)的企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則體系，并于2007年1月1日起實(shí)施，其中第3號(hào)為“投資性房地產(chǎn)”。2006年10月30日，又了企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則應(yīng)用指南，實(shí)現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際財(cái)務(wù)報(bào)告準(zhǔn)則的實(shí)質(zhì)性趨同。隨著我國(guó)會(huì)計(jì)體制改革的深化和各方面條件的成熟，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則必將與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則進(jìn)一步趨同，公允價(jià)值計(jì)量在我國(guó)企業(yè)中的全面推行將成為可能。這對(duì)于完善我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則使其與國(guó)際接軌，對(duì)于使我國(guó)會(huì)計(jì)更好地融入世界資本市場(chǎng)具有重大意義。

一、中外投資性房地產(chǎn)確認(rèn)的比較分析

在對(duì)投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)方面，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定基本一致。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求在同時(shí)滿足兩個(gè)條件時(shí)才可以確認(rèn)，即：（1）與該投資性房地產(chǎn)有關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)；（2）該投資性房地產(chǎn)的成本能夠可靠計(jì)量。這與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中規(guī)定投資性房地產(chǎn)應(yīng)確認(rèn)為資產(chǎn)的條件是一致的。

在投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)中還有一個(gè)關(guān)于后續(xù)支出的問(wèn)題。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則都規(guī)定，與投資性房地產(chǎn)有關(guān)的后續(xù)支出，滿足投資性房地產(chǎn)確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本；不滿足確認(rèn)條件的，應(yīng)當(dāng)在發(fā)生時(shí)計(jì)入當(dāng)期損益。但我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在將投資性房地產(chǎn)的后續(xù)支出計(jì)入投資性房地產(chǎn)時(shí)，沒(méi)有明確規(guī)定如何計(jì)入，以及被替換部分的價(jià)值如何處理。而這些在國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中都有明確的說(shuō)明。

二、中外投資性房地產(chǎn)計(jì)量的比較分析

對(duì)投資性房地產(chǎn)的計(jì)量分為初始計(jì)量和后續(xù)計(jì)量。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)計(jì)量的比較見(jiàn)表1。

由表1可以看出，關(guān)于投資性房地產(chǎn)的初始計(jì)量，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則保持一致，都要求按照成本進(jìn)行初始計(jì)量。至于有差異的方面，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則中僅規(guī)定了構(gòu)成投資性房地產(chǎn)初始計(jì)量成本的項(xiàng)目組成，沒(méi)有規(guī)定不作為投資性房地產(chǎn)成本的項(xiàng)目。而國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則另外規(guī)定了不作為投資性房地產(chǎn)的成本項(xiàng)目。

三、中外投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較分析

投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的內(nèi)容包括兩個(gè)方面：一是計(jì)量模式的轉(zhuǎn)換，二是投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間類別劃分的轉(zhuǎn)換。我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則關(guān)于投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換的比較見(jiàn)表2。

由表2可以看出，對(duì)于投資性房地產(chǎn)與其他資產(chǎn)之間類別劃分的轉(zhuǎn)換，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的要求總體保持一致。同時(shí)，對(duì)投資性房地產(chǎn)信息披露的規(guī)定，我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際準(zhǔn)則基本一致，只是國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則要求的披露分類非常詳盡，將成本模式與公允價(jià)值模式共同適用的內(nèi)容、公允價(jià)值模式、成本模式劃分為三部分單獨(dú)披露，每部分又包含許多內(nèi)容。但它和我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則本質(zhì)上是一致的。

四、結(jié)語(yǔ)

通過(guò)以上對(duì)中外投資性房地產(chǎn)的確認(rèn)、計(jì)量、轉(zhuǎn)換、處置、披露方面的比較，可知我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定大體保持一致。這充分體現(xiàn)了我國(guó)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則在發(fā)展演變過(guò)程中向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的趨同，有利于我國(guó)企業(yè)走向國(guó)際市場(chǎng)，同時(shí)也有利于外國(guó)公司進(jìn)入我國(guó)開(kāi)展生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，為我國(guó)經(jīng)濟(jì)更好的融入世界創(chuàng)造了良好的條件。同時(shí)也應(yīng)看到，在我國(guó)的會(huì)計(jì)準(zhǔn)則整體向國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則趨同的形勢(shì)之下，由于我國(guó)具體國(guó)情的差異，我國(guó)的投資性房地產(chǎn)準(zhǔn)則與國(guó)際會(huì)計(jì)準(zhǔn)則還存在一定差異。因此，對(duì)于完善我國(guó)投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)處理問(wèn)題，應(yīng)該完善資本市場(chǎng)及發(fā)展活躍的市場(chǎng)體系，制定單獨(dú)的切實(shí)可行的公允價(jià)值操作規(guī)則，制定單獨(dú)的切實(shí)可行的公允價(jià)值操作規(guī)則等。

參考文獻(xiàn)：

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第3篇

    【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn) 公允價(jià)值計(jì)量模式 成本計(jì)量模式 投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換

    一、投資性房地產(chǎn)確認(rèn)與初始計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較

    (一)新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

    投資性房地產(chǎn),是指為賺取租金或資本增值,或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。包括(1)已出租的土地使用權(quán);(2)持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán);(3)已出租的建筑物。

    (二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

    納稅人的固定資產(chǎn),是指使用期限超過(guò)一年的房屋、建筑物、機(jī)器、機(jī)械、運(yùn)輸工具以及其他與生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)有關(guān)的設(shè)備、器具、工具等。無(wú)形資產(chǎn)是指納稅人長(zhǎng)期使用但是沒(méi)有實(shí)物形態(tài)的資產(chǎn),包括專利權(quán)、商標(biāo)權(quán)、著作權(quán)、土地使用權(quán)、非專利技術(shù)和商譽(yù)等。

    (三)投資性房地產(chǎn)在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)

    在會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)的土地使用權(quán),在企業(yè)所得稅上確認(rèn)為無(wú)形資產(chǎn),應(yīng)按無(wú)形資產(chǎn)的相關(guān)規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理。

    二、投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅處理比較

    (一)投資性房地產(chǎn)后續(xù)支出新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則的規(guī)定

    企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,投資性房地產(chǎn)發(fā)生后續(xù)支出時(shí),如果該支出將會(huì)引起相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益很可能流入企業(yè)而且該支出的成本能夠可靠計(jì)量,就應(yīng)該將其資本化,計(jì)入投資性房地產(chǎn)的成本;如果不能滿足上述條件的,應(yīng)當(dāng)在發(fā)生的時(shí)候直接計(jì)入當(dāng)期損益。

    (二)企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)的規(guī)定

    企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定,符合下列條件之一的固定資產(chǎn)修理,應(yīng)視為固定資產(chǎn)改良支出:(1)發(fā)生的修理支出達(dá)到固定資產(chǎn)原值20%以上;(2)經(jīng)過(guò)修理后有關(guān)資產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)使用壽命延長(zhǎng)2年以上;(3)經(jīng)過(guò)修理后的固定資產(chǎn)被用于新的或不同的用途。

    納稅人的固定資產(chǎn)修理支出可在發(fā)生當(dāng)期直接扣除。納稅人的固定資產(chǎn)改良支出,如有關(guān)固定資產(chǎn)尚未提足折舊,可增加固定資產(chǎn)價(jià)值;如有關(guān)固定資產(chǎn)已提足折舊,可作為遞延費(fèi)用,在不短于5年的期間內(nèi)平均攤銷。

    (三)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅規(guī)定的比較

    對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出,會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅法規(guī)都做出了規(guī)定,需要根據(jù)不同情況進(jìn)行資本化或費(fèi)用化處理。但對(duì)作為投資性房地產(chǎn)管理的建筑物發(fā)生的后續(xù)支出,資本化處理和費(fèi)用化處理的判斷標(biāo)準(zhǔn),會(huì)計(jì)準(zhǔn)則和企業(yè)所得稅的規(guī)定不同。

    三、投資性房地產(chǎn)后續(xù)計(jì)量會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

    (一)采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)

    會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,對(duì)于采用公允價(jià)值計(jì)量模式投資性房地產(chǎn),平時(shí)不計(jì)提折舊,也不進(jìn)行攤銷,應(yīng)當(dāng)以資產(chǎn)負(fù)債日投資性房地產(chǎn)的公允價(jià)值為基礎(chǔ)調(diào)整其賬面價(jià)值,公允價(jià)值與賬面價(jià)值之問(wèn)的差額計(jì)人當(dāng)期損益。

    采用公允價(jià)值計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理在企業(yè)所得稅上不予確認(rèn)。

    (二)采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理部分一致

    1.沒(méi)有減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致

    會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在成本模式下,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第4號(hào)——固定資產(chǎn)》和《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第6號(hào)——無(wú)形資產(chǎn)》的規(guī)定,對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)量,計(jì)提折舊或攤銷。如果沒(méi)有減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理基本一致。

    2.存在減值跡象,采用成本計(jì)量模式的會(huì)計(jì)處理與企業(yè)所得稅處理不一致

    存在減值跡象的,應(yīng)當(dāng)按照《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則第8號(hào)——資產(chǎn)減值》的規(guī)定進(jìn)行處理。需要對(duì)其賬面價(jià)值進(jìn)行復(fù)核,并根據(jù)需要計(jì)提減值準(zhǔn)備,其具體做法與固定資產(chǎn)準(zhǔn)則和無(wú)形資產(chǎn)準(zhǔn)則的規(guī)定一致。

    企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定:對(duì)固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)計(jì)提的減值損失不允許扣除。

    四、投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

    (一)投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

    1.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(沒(méi)有提取減值準(zhǔn)備),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)基本一致。

    2.企業(yè)將原采用成本計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn)(已提取減值準(zhǔn)備),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

    3.企業(yè)將原采用公允價(jià)值計(jì)量模式計(jì)價(jià)的投資性房地產(chǎn),轉(zhuǎn)換為一般性固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)時(shí),會(huì)計(jì)和企業(yè)所得稅對(duì)資產(chǎn)的計(jì)價(jià)不一致。

    新企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,轉(zhuǎn)換前采用公允價(jià)值計(jì)量模式的投資性房地產(chǎn)轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)當(dāng)以其轉(zhuǎn)換日的公允價(jià)值作為自用房地產(chǎn)的賬面價(jià)值。

    (二)自用房地產(chǎn)或存貨轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)會(huì)計(jì)和稅務(wù)處理的比較

    1.會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定

    新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,在自用房地產(chǎn)或存貨等轉(zhuǎn)換為投資性房地產(chǎn)時(shí),應(yīng)根據(jù)轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)所采用的計(jì)量模式分別加以處理。在轉(zhuǎn)換后采用成本計(jì)量模式進(jìn)行計(jì)量的,將轉(zhuǎn)換前資產(chǎn)的賬面價(jià)值直接作為轉(zhuǎn)換后的投資性房地產(chǎn)的入賬價(jià)值。在轉(zhuǎn)換后采用公允價(jià)值模式進(jìn)行計(jì)量的,按轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值計(jì)價(jià),轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值小于其賬面價(jià)值的,其差額計(jì)人當(dāng)期損益;轉(zhuǎn)換當(dāng)日的公允價(jià)值大于原賬面價(jià)值的,其差額作為資本公積計(jì)入所有者權(quán)益。

    2.企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定

    企業(yè)所得稅相關(guān)法規(guī)規(guī)定,開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)應(yīng)視同銷售,于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)確認(rèn)收入(或利潤(rùn))的實(shí)現(xiàn)。

    3.會(huì)計(jì)處理和稅務(wù)處理的比較

    當(dāng)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作固定資產(chǎn)(投資性房地產(chǎn)),無(wú)論企業(yè)采取成本計(jì)量模式還是采取公允價(jià)值計(jì)量形式對(duì)投資性房地產(chǎn)進(jìn)行計(jì)價(jià),企業(yè)所得稅處理為:(1)當(dāng)期確認(rèn)視同銷售;(2)按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品公允價(jià)確認(rèn)為企業(yè)所得稅固定資產(chǎn)的原始計(jì)價(jià)。

    五、投資性房地產(chǎn)處置會(huì)計(jì)處理和企業(yè)所得稅處理的比較及差異分析

    新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則規(guī)定,當(dāng)投資性房地產(chǎn)被處置,或者永久性退出使用且預(yù)計(jì)不能從其處置中取得經(jīng)濟(jì)利益時(shí),應(yīng)當(dāng)終止確認(rèn)該項(xiàng)投資性房地產(chǎn)。企業(yè)出售、轉(zhuǎn)讓、報(bào)廢投資性房地產(chǎn)或者發(fā)生投資性房地產(chǎn)毀損,應(yīng)當(dāng)將處置收入扣除其賬面價(jià)值和相關(guān)稅費(fèi)后的金額計(jì)人當(dāng)期損益。

    企業(yè)所得稅法規(guī)對(duì)投資性房地產(chǎn)處置確認(rèn)為固定資產(chǎn)或無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,按取得收入與計(jì)稅成本和相關(guān)稅費(fèi)進(jìn)行配比的差額確認(rèn)損益,計(jì)入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

    企業(yè)在增加會(huì)計(jì)上確認(rèn)為投資性房地產(chǎn)之初,應(yīng)記錄企業(yè)所得稅確認(rèn)為固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)的原始計(jì)稅成本;在投資性房地產(chǎn)持有期間,記錄企業(yè)所得稅前可以扣除的土地使用權(quán)的攤銷額和固定資產(chǎn)的折舊額,同時(shí)記錄會(huì)計(jì)和稅收處理的差異。

    參考文獻(xiàn):

    [1]《會(huì)計(jì)》.2007年注冊(cè)會(huì)計(jì)師考試輔導(dǎo)教材.中國(guó)財(cái)政經(jīng)濟(jì)出版社.

第4篇

無(wú)論是從事建筑業(yè)、金融業(yè)、文化體育業(yè)還是服務(wù)業(yè)等，都可以通過(guò)經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目的稅收優(yōu)惠達(dá)到合理降低稅負(fù)的目的。比如：

1、營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠：

托兒所、養(yǎng)老院、殘疾人福利機(jī)構(gòu)提供的育養(yǎng)、婚介等服務(wù)；殘疾人員個(gè)人提供的勞務(wù)；醫(yī)院、診所和其他醫(yī)療機(jī)構(gòu)提供的醫(yī)療服務(wù)；學(xué)校和其他教育機(jī)構(gòu)提供的教育勞務(wù)以及從事科技研究取得的技術(shù)轉(zhuǎn)讓收入等等，不繳營(yíng)業(yè)稅。

2、企業(yè)所得稅優(yōu)惠：

現(xiàn)階段可以享受一定減免稅待遇的有：符合國(guó)家規(guī)定的高新技術(shù)企業(yè)和從事第三產(chǎn)業(yè)的企業(yè)，以廢渣、廢水、廢氣為主要原料生產(chǎn)的企業(yè)，在國(guó)家確定的老、少、邊、窮地區(qū)新辦的企業(yè)，遭受嚴(yán)重自然災(zāi)害的企業(yè)，新辦的勞動(dòng)服務(wù)就業(yè)企業(yè)，教育部門所屬的學(xué)校辦的工廠、農(nóng)場(chǎng)，民政部門所屬的福利生產(chǎn)企業(yè)，鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)等等。

3、個(gè)人所得稅優(yōu)惠：

購(gòu)買國(guó)債和國(guó)家發(fā)行的金融債券取得的利息免征個(gè)人所得稅；對(duì)因嚴(yán)重自然災(zāi)害造成重大損失的可減征個(gè)人所得稅等等。

個(gè)體工商業(yè)者在選擇經(jīng)營(yíng)項(xiàng)目時(shí)，完全可以考慮和利用這些優(yōu)惠規(guī)定，根據(jù)自身的實(shí)際情況合理靈活地加以運(yùn)用，取得享受減免稅優(yōu)惠待遇。

“洋為中用”

我國(guó)為吸收外資、引進(jìn)技術(shù)、擴(kuò)展國(guó)際經(jīng)濟(jì)的交往，對(duì)外商投資企業(yè)實(shí)行稅收傾斜政策。個(gè)體工商業(yè)主可通過(guò)洽談合資、引資、改制、資產(chǎn)重組等一系列方式，實(shí)現(xiàn)由內(nèi)資企業(yè)向中外合資、合作經(jīng)營(yíng)企業(yè)等經(jīng)營(yíng)模式過(guò)渡，不失為一種獲取享受更多減稅、免稅或緩稅的好辦法。

選個(gè)“風(fēng)水寶地”

凡是在經(jīng)濟(jì)特區(qū)、沿海經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)、經(jīng)濟(jì)特區(qū)和經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)所在城市的老市區(qū)以及國(guó)家認(rèn)定的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)、保稅區(qū)設(shè)立的生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)、服務(wù)型企業(yè)和從事高新技術(shù)開(kāi)發(fā)的企業(yè)，都可享受較大程度的稅收優(yōu)惠。私營(yíng)企業(yè)在選擇投資地點(diǎn)時(shí)，可以有目的地選擇以上特定區(qū)域從事投資和生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，從而享有更多的稅收優(yōu)惠。

用而不“費(fèi)”

私營(yíng)業(yè)主應(yīng)考慮到如何對(duì)經(jīng)營(yíng)中所耗水、電、燃料費(fèi)等進(jìn)行分?jǐn)?，家人生活費(fèi)用、交通費(fèi)用及各類雜支是否列入產(chǎn)品成本，對(duì)租用自身場(chǎng)地經(jīng)營(yíng)的企業(yè)是采取收租還是以實(shí)物投資參與經(jīng)營(yíng)分紅的方式等問(wèn)題。

1、以自有土地和住宅參與經(jīng)營(yíng)

在與人合伙經(jīng)營(yíng)時(shí)，采取收取房租的方式。比如：私營(yíng)企業(yè)適用33％的比例稅率，當(dāng)租金收入和經(jīng)營(yíng)者月收入的增加幅度不跨越33％的稅率檔次時(shí)，采用收取租金方式更為有利。

在將自有房產(chǎn)作為經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所時(shí)，不可用全部場(chǎng)所作為營(yíng)業(yè)地，這樣可以少繳房產(chǎn)稅。營(yíng)業(yè)用房產(chǎn)稅是按房產(chǎn)余值的7．2％按年征收，這里的房產(chǎn)余值是依照房產(chǎn)原值一次減除10％至30％后的余額計(jì)算繳納；出租房屋的房產(chǎn)稅是按租金收入的12％按年征收。一般來(lái)講，現(xiàn)值總大于原值，余值大約只相當(dāng)于現(xiàn)行市價(jià)的30％左右。

2、合理提高職工福利

第5篇

關(guān)鍵詞：公允價(jià)值；新會(huì)計(jì)準(zhǔn)則；應(yīng)用；改善

一、公允價(jià)值的實(shí)際運(yùn)用

由于新準(zhǔn)則下，公允價(jià)值涉及面較廣，在此無(wú)法一一闡述，本文將著重研究的是，在當(dāng)下中國(guó)的熱潮中，我們?nèi)绾芜\(yùn)用公允價(jià)值，進(jìn)行理性投資，從中了解公允價(jià)值計(jì)量模式的利弊。

公允價(jià)值，也被稱作是公允市價(jià)和公允價(jià)格。確定公允價(jià)值的方式一般是在雙方在熟悉市場(chǎng)情況在進(jìn)行交易的過(guò)程中滿足各自的條件，從而自愿確定的價(jià)格，又或是雙方在毫無(wú)聯(lián)系的情況下進(jìn)行公平交易的條件下的一項(xiàng)資產(chǎn)可以被買賣或者一項(xiàng)負(fù)債可以被清償?shù)某山粌r(jià)格。在公允價(jià)值計(jì)量下，資產(chǎn)和負(fù)債按照在公平交易中，熟悉市場(chǎng)情況的交易雙方自愿進(jìn)行資產(chǎn)交換或者債務(wù)清償?shù)慕痤~計(jì)量。購(gòu)買企業(yè)對(duì)合并業(yè)務(wù)的記錄需要運(yùn)用公允價(jià)值的信息。在實(shí)務(wù)中，通常由資產(chǎn)評(píng)估機(jī)構(gòu)對(duì)被并企業(yè)的凈資產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估。一般而言，公允價(jià)值的用途十分廣泛，它既是房地產(chǎn)行業(yè)所執(zhí)行的標(biāo)準(zhǔn)，也是金融行業(yè)所執(zhí)行的一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，公允價(jià)值的提出為企業(yè)的良性發(fā)展提供了一個(gè)很好的保障，幫助企業(yè)建立起一個(gè)公正公開(kāi)的企業(yè)環(huán)境。

何為投資性房地產(chǎn)，根據(jù)目前學(xué)術(shù)界的相關(guān)解釋：投資性房產(chǎn)指為賺取租金或資本增值，或兩者兼有而持有的房地產(chǎn)。投資性房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)能夠單獨(dú)計(jì)量和出售。投資性房地產(chǎn)主要包括：已出租的土地使用權(quán)、持有并準(zhǔn)備增值后轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)和已出租的建筑物。

投資性房產(chǎn)應(yīng)當(dāng)是投資者在進(jìn)行投資的過(guò)程中，可以根據(jù)自己的投資，以使本金獲取相應(yīng)的利潤(rùn)，可以從中獲取得到一定的報(bào)酬。也就是說(shuō)，房產(chǎn)投資者可以利用手上的資本，獲得房產(chǎn)權(quán)或者土地使用權(quán)，當(dāng)手中的土地或者房產(chǎn)漲價(jià)之后，進(jìn)行轉(zhuǎn)手，從中賺取差價(jià)。新準(zhǔn)則規(guī)定：“在現(xiàn)有的房地產(chǎn)交易中，房產(chǎn)持有者必須具有公信力，必須可靠和真實(shí)，以便于對(duì)其進(jìn)行專業(yè)評(píng)估?！?/p>

除此以外，“企業(yè)不得由公允價(jià)值模式計(jì)量轉(zhuǎn)為成本模式計(jì)量”的規(guī)定，防止了上市公司通過(guò)改變計(jì)量屬性的方法隨意調(diào)節(jié)利潤(rùn)。鑒于我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)尚處在發(fā)展階段，我們必須慎重看待公允價(jià)值的使用，因?yàn)檫@畢竟事一種新型計(jì)量工具，應(yīng)當(dāng)遵循循序漸進(jìn)的原則在市場(chǎng)中進(jìn)行利用，以促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。

二、國(guó)內(nèi)公允價(jià)值計(jì)量的不足

（一）沒(méi)有建立完善的公允價(jià)值計(jì)量體系

當(dāng)下，我國(guó)在制定公允價(jià)值準(zhǔn)則之時(shí)，是比較籠統(tǒng)和含糊的，并未逐條制定細(xì)則，由于準(zhǔn)則自身碎片化的緣故，導(dǎo)致準(zhǔn)則內(nèi)部的公允價(jià)值沒(méi)有共性，難以得到有效的實(shí)施。

（二）增加了審計(jì)以及企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)管理的難度，不利于會(huì)計(jì)監(jiān)督的實(shí)施

以投資性房地產(chǎn)為例，公允價(jià)值在投資性房地產(chǎn)的應(yīng)用有助于計(jì)量此類資產(chǎn)的隱性收益，反映其真實(shí)價(jià)值，從而更好的反映企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模和價(jià)值。但是，由于市場(chǎng)有太多的不確定因素，因而房產(chǎn)企業(yè)的營(yíng)業(yè)額和企業(yè)利潤(rùn)都會(huì)因市場(chǎng)變動(dòng)而跟著變動(dòng)。就比如國(guó)家在出臺(tái)相關(guān)的會(huì)計(jì)政策時(shí)，房產(chǎn)企業(yè)的利潤(rùn)和資產(chǎn)都會(huì)受到相應(yīng)的變更，然而變更越大意味著風(fēng)險(xiǎn)越大，從而擴(kuò)大了房產(chǎn)企業(yè)承受風(fēng)險(xiǎn)的概率，這樣一來(lái)，房產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)就會(huì)受到相應(yīng)的阻礙，從而增添了房產(chǎn)企業(yè)的不確定因素。但是，因?yàn)榉慨a(chǎn)市場(chǎng)獨(dú)特的經(jīng)營(yíng)模式，房產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格沒(méi)有一個(gè)統(tǒng)一的范疇，以至于其制定的標(biāo)準(zhǔn)不一、參差不齊，這就給企業(yè)以及審計(jì)師增加了很大的難度。也進(jìn)一步加大了公允價(jià)值計(jì)量屬性會(huì)計(jì)監(jiān)督實(shí)施的難度

三、完善我國(guó)應(yīng)用公允價(jià)值的一些措施

（一）要建立一套相對(duì)科學(xué)的公允價(jià)值研究體系

我國(guó)的機(jī)構(gòu)和會(huì)計(jì)工作研究者應(yīng)當(dāng)完善公允價(jià)值理論，充實(shí)公允價(jià)值的內(nèi)容。要大力增強(qiáng)公允價(jià)值的權(quán)威性、透明性、時(shí)效性，從源頭上改善公允價(jià)值的公信力。

（二）完善市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境和法制環(huán)境，為公允價(jià)值提供良好的運(yùn)用平臺(tái)

當(dāng)前，我國(guó)正處在市場(chǎng)的完善期，不論是政策也好還是市場(chǎng)也好，都還不健全。在當(dāng)務(wù)之急，完善市場(chǎng)的各項(xiàng)規(guī)章制度、處理好房產(chǎn)交易市場(chǎng)，還有資本市場(chǎng)，應(yīng)當(dāng)說(shuō)資本市場(chǎng)應(yīng)該是多元化的，要改善資本來(lái)源的單一性，就必須擴(kuò)大外匯、債券、票據(jù)等的市場(chǎng)格局。以此創(chuàng)建合乎規(guī)范的房產(chǎn)市場(chǎng)，充分調(diào)動(dòng)市場(chǎng)的積極性，著手打造一個(gè)健康的市場(chǎng)環(huán)境和完善的市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制，為公允價(jià)值計(jì)量提供有效數(shù)據(jù)，并降低公允價(jià)值的獲取成本。

（三）努力提高我國(guó)會(huì)計(jì)人員和審計(jì)人員的職業(yè)道德水平和專業(yè)素養(yǎng)

如上文所講，在日常生活中，公允價(jià)值并非具有客觀性，而主要依從于人的主觀臆斷。所從事公允價(jià)值計(jì)量的財(cái)務(wù)人員的水平以及專業(yè)素養(yǎng)的高低對(duì)于公允價(jià)值的可靠性有很大的影響。因此，在這種情況下，不但要加強(qiáng)道德，法制教育，提高會(huì)計(jì)人員的誠(chéng)信度，還應(yīng)當(dāng)努力提高會(huì)計(jì)人員各方面的綜合素質(zhì)。從而使公允價(jià)值的具體賬務(wù)處理、公允價(jià)值的列報(bào)和披露等更加規(guī)范，更符合準(zhǔn)則的要求。

參考文獻(xiàn)：

[1]鄭吉芬.淺析公允價(jià)值對(duì)會(huì)計(jì)信息質(zhì)量的影響[J].中國(guó)管理信息化， 2012，15（21）：89-90.

第6篇

唐　中間推廣費(fèi)用并非成本之重，房地產(chǎn)商的開(kāi)發(fā)成本主要是基礎(chǔ)成本更高一些，對(duì)土地以及建設(shè)等投入比例較大。作為廣告費(fèi)用本身來(lái)說(shuō)是一種可控的成本。畢竟開(kāi)發(fā)商會(huì)根據(jù)收益率來(lái)衡量推廣費(fèi)的比例。

?　文化牌是樓盤競(jìng)爭(zhēng)之利器，本地消費(fèi)者是否真正買賬?

唐　如今的房地產(chǎn)市場(chǎng)，消費(fèi)者選購(gòu)時(shí)依然會(huì)很看重地段和價(jià)格，而作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，主要滿足消費(fèi)者兩種需求即可得到市場(chǎng)認(rèn)可，其一是剛性需求，也就是要滿足購(gòu)房者一個(gè)基本的居住目的。其二則是為了滿足消費(fèi)者享受生活的欲望。文化牌現(xiàn)在還不是主流需要，但是日后會(huì)成為競(jìng)爭(zhēng)的要素之一。

?　從理財(cái)角度看，期房、現(xiàn)房哪個(gè)更具優(yōu)勢(shì)?

唐　期房作為一個(gè)并未成形的樓房，購(gòu)買本身只是一紙合同，自然會(huì)存在一定的不穩(wěn)定性。然而其利潤(rùn)上升的空間當(dāng)然也是現(xiàn)房所不能及的。相對(duì)于保障而言，購(gòu)買現(xiàn)房則具備更多的穩(wěn)定性，利潤(rùn)空間就要小很多了。消費(fèi)者還是應(yīng)該明確其中利弊，做出適合自己的判斷。

?　地理位置優(yōu)勢(shì)是得天獨(dú)厚的稀缺資源，作為城中上班族，選購(gòu)近郊樓盤應(yīng)關(guān)注什么?

唐　對(duì)于項(xiàng)目整體的開(kāi)發(fā)應(yīng)該相對(duì)成熟，房產(chǎn)五證齊全，最重要的是戶型一定要合理。合理的戶型其實(shí)就是在為消費(fèi)者省錢。不合理的戶型不僅不能改善生活的品質(zhì)，還會(huì)為今后的生活帶來(lái)不必要的麻煩，當(dāng)然，除此之外還要看樓盤未來(lái)的規(guī)劃等等。

?　停車位成為現(xiàn)今購(gòu)房者趨之若騖的珍寶，作為房產(chǎn)商如何解決入住率遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于停車位的現(xiàn)狀?

唐　房地產(chǎn)商應(yīng)該有“三多一少”的心態(tài)。這就需要他在開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的時(shí)候，多一點(diǎn)考慮；多一點(diǎn)負(fù)責(zé)；多一點(diǎn)良心，少賺一點(diǎn)就可以適當(dāng)減緩車位壓力。

?　開(kāi)發(fā)、銷售、物業(yè)常常是三方合作，消費(fèi)者如何維權(quán)，購(gòu)買時(shí)應(yīng)注意什么?

唐　作為消費(fèi)者照樣也有“三多一少”值得大家注意。在購(gòu)房的時(shí)候多考察、多對(duì)比、多詢問(wèn)，少聽(tīng)銷售人員的美言。三方推諉的事其實(shí)是可控的，主要是看消費(fèi)者前期做了多少的預(yù)防和準(zhǔn)備工作。

?　面對(duì)抽獎(jiǎng)、返現(xiàn)、會(huì)員等等促銷模式，消費(fèi)者應(yīng)如何慎重選擇應(yīng)對(duì)?

唐　俗話說(shuō)“買的不如賣的精”，消費(fèi)者購(gòu)房、看房的時(shí)候必須做到現(xiàn)流行的那個(gè)詞――淡定。購(gòu)房的過(guò)程一定是順其自然的過(guò)程，不貪小便宜就不會(huì)吃大虧。

第7篇

投資性房產(chǎn)之所以受青睞，最根本的一點(diǎn)是除了房地產(chǎn)本身的保值增值功能外，其還有較高的投資回報(bào)率。就目前的市場(chǎng)看，諸多投資性房產(chǎn)項(xiàng)目承諾的年回報(bào)率在8%左右，遠(yuǎn)高于銀行利率。然而，“收益越高，風(fēng)險(xiǎn)越大”是投資的恒定鐵律，伴隨投資者的逐漸成熟和理性，他們?cè)诳吹礁呋貓?bào)率的同時(shí)，也對(duì)投資安全性更加關(guān)注。擔(dān)保的介入正是在這一背景下的市場(chǎng)產(chǎn)物。

市場(chǎng)創(chuàng)新之舉

在近期舉辦的商鋪展上，久陽(yáng)。濱江公寓吸引了不少投資者的眼光。這家位于浦東八佰伴商圈內(nèi)的純投資小戶型酒店式公寓，地段和概念都不錯(cuò)。據(jù)售樓人員介紹，該樓盤有非常全面的保障措施：包租5年，由在臺(tái)灣有過(guò)豐富經(jīng)驗(yàn)的酒店經(jīng)營(yíng)公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)管理，每年回報(bào)率高達(dá)10％。為了進(jìn)一步增強(qiáng)購(gòu)房者信心，該樓盤還有最后一招極具殺傷力的法寶：“我們有擔(dān)保公司，對(duì)所承諾的投資回報(bào)率進(jìn)行擔(dān)保。也就是說(shuō)，退一萬(wàn)步講，萬(wàn)一經(jīng)營(yíng)不好，是由擔(dān)保公司對(duì)你們先行賠付，補(bǔ)足這個(gè)回報(bào)率，然后擔(dān)保公司再來(lái)找開(kāi)發(fā)商?！睂?duì)于記者為什么要有擔(dān)保的疑問(wèn)，售樓人員的說(shuō)法是：“這可以增加購(gòu)房者的信心，這說(shuō)明我們對(duì)這個(gè)樓盤很有信心?！?/p>

如果以上的條件真的都能如售樓人員介紹的逐一實(shí)現(xiàn)，購(gòu)房者就相當(dāng)于是在銀行開(kāi)了一個(gè)高息的存款戶頭，實(shí)現(xiàn)高利息和無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。只需100萬(wàn)元本金，每年獲息10萬(wàn)元，剩下坐著等收錢就是了，這種好事到哪里去找？不過(guò)幾經(jīng)詢問(wèn)，記者還是沒(méi)能獲知是哪家公司進(jìn)行擔(dān)保，對(duì)方給出的理由是合同尚未最后簽訂，售樓人員目前也不了解擔(dān)保公司的具體名稱和擔(dān)保詳情。

久陽(yáng)。濱江公寓并不是最早引入擔(dān)保的，美麗園。龍都大酒店的帶擔(dān)保投資性客房早在幾個(gè)月前就開(kāi)始銷售了。

美麗園。龍都大酒店，又稱美麗園大酒店，位于延安西路、南京西路，距離靜安寺只要5分鐘的路程，這一商務(wù)黃金地段內(nèi)有希爾頓酒店、國(guó)際貴都大酒店等著名酒店。美麗園原先的業(yè)主是靜安區(qū)土地開(kāi)發(fā)控股總公司和恒安投資有限公司。從1998年6月開(kāi)業(yè)以來(lái)，酒店經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)表現(xiàn)良好，今年年初，該酒店投資4000萬(wàn)元進(jìn)行了大規(guī)模裝修，同時(shí)宣布引入“產(chǎn)權(quán)式酒店”概念，其運(yùn)作模式是：以單個(gè)客房為單位，投資者購(gòu)買產(chǎn)權(quán)，再將客房轉(zhuǎn)租給酒店管理方經(jīng)營(yíng)，首期簽約租賃年限為10年，每年獲取6.5％～7％的回報(bào)。

在美麗園大酒店對(duì)外的宣傳材料中，清楚地印有如下表述：國(guó)營(yíng)機(jī)構(gòu)上海市靜安區(qū)土地開(kāi)發(fā)控股總公司提供全額不可撤消擔(dān)保，保障協(xié)議與酒店銷售合同同步簽署。記者在酒店的銷售現(xiàn)場(chǎng)見(jiàn)到了兩份合同，一份是銷售合同，一份是租賃合同。其中，租賃合同由酒店的經(jīng)營(yíng)方、在國(guó)際上管理多家酒店的龍都國(guó)際酒店與購(gòu)房者簽署。銷售小姐告訴記者，靜安區(qū)土地開(kāi)發(fā)控股總公司與購(gòu)房者簽署的擔(dān)保合同將作為租賃合同的附件，與租賃合同具有同等的法律效力。

作為一家國(guó)有大型企業(yè)，上海市靜安區(qū)土地開(kāi)發(fā)控股總公司擁有上海市的多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目和一些上市公司的股份，實(shí)力毋容置疑。同時(shí)，身兼開(kāi)發(fā)商身份背景的靜安土控出現(xiàn)在擔(dān)保席上，無(wú)疑是給購(gòu)房者吃了一顆定心丸。

據(jù)了解，美麗園。龍都大酒店推出的產(chǎn)權(quán)式客房共有353套，自去年年底發(fā)售以來(lái)銷售速度相當(dāng)快。今年3月酒店正式開(kāi)業(yè)之時(shí)，酒店已售出近50％；到今年6月底，銷售率升至80％，除了本地買家外，還受到部分溫州投資戶以及來(lái)自美國(guó)、英國(guó)和意大利的境外買家的追捧。截至目前，酒店還余有約10套房產(chǎn)，不過(guò)樓層相對(duì)較高。目前酒店出租率超過(guò)80％，并在前不久由三星級(jí)酒店成功晉升為四星級(jí)。來(lái)自美麗園大酒店的意見(jiàn)是，每年近7％的凈回報(bào)率可能在市場(chǎng)上不算最高，但已排除了投資者的其他稅費(fèi)，是比較透明和可靠的，靜安土控設(shè)有高達(dá)4500萬(wàn)元的風(fēng)險(xiǎn)基金，投資安全性完全有保證。

難以替資風(fēng)險(xiǎn)

上海原先的酒店式公寓都是依靠經(jīng)營(yíng)企業(yè)的品牌來(lái)?yè)?dān)保，只要是經(jīng)營(yíng)企業(yè)的牌子大一點(diǎn)，業(yè)績(jī)好一點(diǎn)，購(gòu)房者就心滿意足。而這種有擔(dān)保公司參與的全新的規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)的方式值得關(guān)注，對(duì)投資者頗具吸引力。但業(yè)內(nèi)人士同時(shí)指出，擔(dān)保并不能代替房產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)。

策源商用事業(yè)部的沈朝暉認(rèn)為，擔(dān)保業(yè)之所以介入投資房產(chǎn)，還是源于投資回報(bào)率問(wèn)題。當(dāng)前的投資房產(chǎn)市場(chǎng)上流行的一種做法是售后返租，即個(gè)人投資者購(gòu)房后將房產(chǎn)交給經(jīng)營(yíng)管理公司統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)。這些經(jīng)營(yíng)公司要么是專業(yè)公司，如國(guó)際連鎖酒店經(jīng)營(yíng)集團(tuán)，要么是開(kāi)發(fā)商另行成立的公司。一般在操作中簽署兩份合同，一份是房產(chǎn)銷售合同，由開(kāi)發(fā)商與投資者簽署，另一份是房產(chǎn)租賃合同，是由經(jīng)營(yíng)管理公司與投資者簽署。而經(jīng)營(yíng)管理業(yè)績(jī)不佳，經(jīng)營(yíng)公司可能撤出，也確實(shí)曾有這樣的事情發(fā)生。隨著投資者對(duì)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)的關(guān)注，擔(dān)保介入應(yīng)運(yùn)而生。對(duì)于一個(gè)具體的房產(chǎn)項(xiàng)目，可能開(kāi)發(fā)商有名，管理公司名氣不大，或者反之。為了解決一些困惑或者障礙，再找一家有名氣和有實(shí)力的公司來(lái)?yè)?dān)保，這樣對(duì)投資者來(lái)說(shuō)更有吸引力。不過(guò)值得投資者注意的是，有無(wú)擔(dān)保與物業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平?jīng)]有直接聯(lián)系。

投資房產(chǎn)包租的形式一直都有，但這種方式本身來(lái)說(shuō)帶有一定的投機(jī)成分，因?yàn)椴皇撬械耐顿Y性房產(chǎn)都能經(jīng)營(yíng)得好。市場(chǎng)上通常的投資回報(bào)在6％，客戶還要承擔(dān)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)，實(shí)際拿到的在5％左右。如果發(fā)展商只要承擔(dān)5％，對(duì)于經(jīng)營(yíng)得好的公司是可以承擔(dān)的。超出這方面的回報(bào)，要么需要產(chǎn)品或者經(jīng)營(yíng)管理方面具有獨(dú)特的優(yōu)勢(shì)，要么可能通過(guò)非常規(guī)的手段，比如提高定價(jià)來(lái)達(dá)到回報(bào)率。此外，也不排除開(kāi)發(fā)商快速回收資金的可能，需要具體問(wèn)題具體分析。

沈朝暉指出，房產(chǎn)投資承諾回報(bào)的方式在國(guó)外很少，國(guó)外售后返租的也不多。投資商業(yè)房產(chǎn)主要還是看重物業(yè)價(jià)值。從這一角度來(lái)說(shuō)，如果是寄希望于靠出租來(lái)收回投資，其實(shí)是對(duì)投資者的誤導(dǎo)。

還需看擔(dān)保公司自身

當(dāng)前，專業(yè)擔(dān)保公司介入投資性房產(chǎn)投資回報(bào)率擔(dān)保的例子頗為少見(jiàn)，而業(yè)內(nèi)人士對(duì)于非專業(yè)擔(dān)保公司承擔(dān)擔(dān)保的利弊看法不一。

上海中科智擔(dān)保有限公司經(jīng)理余勝告訴記者，投資者對(duì)于房產(chǎn)投資回報(bào)率的擔(dān)保要求屬于保底收益的一種形式。由于擔(dān)保行業(yè)本身都是剛剛出現(xiàn)，與投資房產(chǎn)相結(jié)合的擔(dān)保項(xiàng)目更屬于新生事物，目前擔(dān)保行業(yè)還沒(méi)有對(duì)此歸入特定的大類模式，而是要就項(xiàng)目個(gè)案的風(fēng)險(xiǎn)是否可控進(jìn)行具體分析。專業(yè)擔(dān)保公司在風(fēng)險(xiǎn)控制方面有較高的要求，可以說(shuō)，其介入對(duì)于項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)管理增加了壓力。

而同樣因?yàn)樾袠I(yè)特性，在風(fēng)險(xiǎn)控制方面具有更高要求的信托業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，由于擔(dān)保公司在財(cái)務(wù)擔(dān)保中有一定的資產(chǎn)放大效應(yīng)，比如100萬(wàn)元注冊(cè)資本金可以對(duì)外承擔(dān)300萬(wàn)元的資產(chǎn)擔(dān)保，而且擔(dān)保公司往往同時(shí)為很多項(xiàng)目擔(dān)保，所以非專業(yè)擔(dān)保公司來(lái)承擔(dān)投資性房產(chǎn)的回報(bào)率擔(dān)保也不失為一個(gè)解決辦法。不過(guò)由于經(jīng)營(yíng)合同與開(kāi)發(fā)商沒(méi)有關(guān)系，而承擔(dān)擔(dān)保的公司也往往屬于有限責(zé)任公司，所以有了擔(dān)保并不意味著“鐵保”無(wú)風(fēng)險(xiǎn)。投資者應(yīng)當(dāng)明確擔(dān)保不是保險(xiǎn)，兩者截然不同。對(duì)于承擔(dān)擔(dān)保的企業(yè)來(lái)說(shuō)，擔(dān)保屬于普通的債務(wù)，萬(wàn)一企業(yè)發(fā)生資不抵債，投資者在償還方面沒(méi)有任何優(yōu)先權(quán)，所以擔(dān)保企業(yè)的具體運(yùn)營(yíng)情況應(yīng)當(dāng)是決定風(fēng)險(xiǎn)的要素。從理性的角度講，如果特別看重?fù)?dān)保，在購(gòu)買房產(chǎn)前，投資者應(yīng)該想辦法多了解擔(dān)保公司的財(cái)務(wù)運(yùn)行狀況，以及它是否有能力承擔(dān)擔(dān)保。

第8篇

關(guān)鍵詞：房產(chǎn)稅；不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者；房?jī)r(jià)

中圖分類號(hào)：F812.42 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：1003—3890（2012）09—0018—03

面對(duì)居高不下的房?jī)r(jià)以及房地產(chǎn)市場(chǎng)的非理性繁榮，政府運(yùn)用了各種經(jīng)濟(jì)、行政等調(diào)控手段，如限購(gòu)、限貸、利率調(diào)高等。其中最受關(guān)注的就是房產(chǎn)稅的試點(diǎn)征收工作。2011年1月28日上海、重慶兩地率先啟動(dòng)對(duì)個(gè)人住房征收的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)工作?？偟膩?lái)說(shuō)，房產(chǎn)稅征收的主旨是遏制房產(chǎn)市場(chǎng)的過(guò)度投機(jī)，抑制高房?jī)r(jià)，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康有效運(yùn)行。

一、上海、重慶房產(chǎn)稅的試點(diǎn)工作

征收房產(chǎn)稅的目標(biāo)其實(shí)很明確，一是增加地方政府財(cái)政收入，為保障性住房的建設(shè)提供有力支持；二是引導(dǎo)房地產(chǎn)需求合理化，從而促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸；三是不斷縮小城鄉(xiāng)差距，逐步解決低收入人群的住房難問(wèn)題。

上海、重慶兩地房產(chǎn)稅的征收只是一個(gè)嘗試性階段，對(duì)于一些問(wèn)題不能涵蓋也是可以理解的，畢竟能夠跨出第一步已經(jīng)是一個(gè)進(jìn)步了。所以房產(chǎn)稅抑制房?jī)r(jià)也是需要一個(gè)過(guò)程的，不可能政策已出臺(tái)，房?jī)r(jià)立馬就會(huì)落。表1是上海、重慶房產(chǎn)稅征收細(xì)則：

通過(guò)表1，我們可以看出上海、重慶兩地房產(chǎn)稅征收對(duì)象的側(cè)重點(diǎn)是完全不同的，上海是對(duì)增量房征稅，對(duì)存量房暫不納稅；而重慶則是對(duì)存量房的面積征稅。這也就說(shuō)明了房產(chǎn)稅的征收并不是一概而論的，而是各地方政府根據(jù)自身情況來(lái)制定適合本土房地產(chǎn)市場(chǎng)的征收辦法。不但目前的試點(diǎn)是這樣的，在以后推廣的城市中也一樣。

二、面對(duì)房產(chǎn)稅，不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者的所作所為

房產(chǎn)稅征收的過(guò)程中主要涉及三方，政府部門（包括中央政府和地方政府）、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商以及不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者。本文是基于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者的角度來(lái)看房產(chǎn)稅的，而其他三方只是作為輔助力量來(lái)支撐全文的。

（一）購(gòu)買者的心里算盤——趨于理性購(gòu)買，減少投機(jī)行為

一方面房產(chǎn)稅是在房屋保有環(huán)節(jié)征稅，這將增加房產(chǎn)擁有者的持有成本。另一方面上海、重慶房產(chǎn)稅制度中稅率差別化的設(shè)計(jì)，也會(huì)使住房持有成本增加，這都有力地打擊了購(gòu)買者的投資投機(jī)性需求，此時(shí)的購(gòu)買者就會(huì)權(quán)衡利弊，更加趨于理性，從而選擇購(gòu)買更為適當(dāng)?shù)淖》棵娣e以及房屋套數(shù)來(lái)減少自己的經(jīng)濟(jì)損失。

（二）購(gòu)買者的書面公式——該繳納多少房產(chǎn)稅

從兩個(gè)城市的房產(chǎn)稅政策來(lái)看，自有的一套住房在一般情況下是不用納稅的。上海采用存量房暫不征收房產(chǎn)稅，而是對(duì)新購(gòu)入的住房征稅，標(biāo)準(zhǔn)界限是人均60平方米，是對(duì)超出60平米的部分面積征收房產(chǎn)稅；重慶則采取按戶計(jì)征的方法，獨(dú)棟可抵扣180平方米，高檔住房可抵扣100平方米，不管是存量房還是新購(gòu)房都需繳納房產(chǎn)稅。此時(shí)作為不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者，在做房產(chǎn)投資規(guī)劃時(shí)就不得不把房產(chǎn)稅考慮在內(nèi)，因?yàn)檫@將是一項(xiàng)經(jīng)常性稅務(wù)支出。

例如：上海戶籍的李先生小倆口已有一套住房90平方米，現(xiàn)又購(gòu)置一套150平方米，價(jià)值300萬(wàn)元。按房?jī)r(jià)2萬(wàn)元/平方米，每年應(yīng)納多少房產(chǎn)稅？

應(yīng)納稅額=（150—60×2）×20 000×0.6%×70%=2 520（元）

這就是說(shuō)李先生每年需繳納自有住房的房產(chǎn)稅2 520元。

（三）購(gòu)買者的疑慮消除——放心去購(gòu)買

作為普通住房購(gòu)買者，比較擔(dān)心房產(chǎn)稅的稅負(fù)轉(zhuǎn)嫁以及自己的購(gòu)買負(fù)擔(dān)，其實(shí)從上海、重慶的房產(chǎn)稅征收細(xì)則中，我們都可以看出房產(chǎn)稅的征收是針對(duì)炒房客和高端房產(chǎn)業(yè)主的，其對(duì)豪宅等高檔住宅征收較高稅率的房產(chǎn)稅，對(duì)擁有房產(chǎn)較多的富人征稅。而對(duì)于普通購(gòu)買者，還是適當(dāng)?shù)姆潘烧撸_保百姓利益的。

（四）購(gòu)買者的小詭計(jì)——納稅意識(shí)需提高

房產(chǎn)稅作為一種財(cái)產(chǎn)稅，屬于直接稅的范疇，在征管上不同于所得稅，所得稅可以在所得中被提前扣除，但房產(chǎn)稅缺乏這樣的機(jī)制，只能靠強(qiáng)制收取，這就勢(shì)必會(huì)給納稅環(huán)節(jié)增加難度。由于我國(guó)稅收征管機(jī)制不夠完善以及納稅人意識(shí)比較淡薄。所以此時(shí)住房購(gòu)買者的納稅積極性可能不夠，存在偷稅漏稅現(xiàn)象，這就會(huì)使房產(chǎn)稅的征收出現(xiàn)僵持狀態(tài)。

（五）購(gòu)買者的觀望態(tài)度——等待一個(gè)成熟的購(gòu)房時(shí)機(jī)

在我國(guó)，“買房置地”的傳統(tǒng)觀念深入人心，這種心理習(xí)慣上的需求推動(dòng)了人們對(duì)于住房的需求。房產(chǎn)稅開(kāi)征以來(lái)，一方面房?jī)r(jià)雖然稍有回落或者停止不前，但是還是處于不穩(wěn)定狀態(tài)，房產(chǎn)購(gòu)買者，尤其是普通購(gòu)買者一般都不會(huì)輕易下手，而是在等待。另一方面，由于經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)定發(fā)展，房產(chǎn)市場(chǎng)中的主力購(gòu)買者主要是剛性購(gòu)買者，這些人的購(gòu)買目的很明確，剛好與此時(shí)的不穩(wěn)的房?jī)r(jià)相矛盾，在二者的權(quán)衡博弈下，觀望是此時(shí)最好的選擇。

三、房產(chǎn)稅改革的對(duì)策建議

（一）及時(shí)建立全國(guó)住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)

房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)已經(jīng)一年多了，但是目前還是很難評(píng)估其結(jié)果，我們還需要時(shí)間把房產(chǎn)稅改革推向更大的范圍。在這期間最急需解決的問(wèn)題就是建立一個(gè)全面、實(shí)時(shí)和動(dòng)態(tài)的全國(guó)住房信息數(shù)據(jù)庫(kù)，實(shí)現(xiàn)個(gè)人房產(chǎn)信息網(wǎng)絡(luò)化，只要能夠確保每個(gè)人都能夠及時(shí)公布個(gè)人房產(chǎn)信息，就可以全面了解個(gè)人住房的擁有情況，為房產(chǎn)稅在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施提供良好的數(shù)據(jù)支持。這一動(dòng)態(tài)數(shù)據(jù)庫(kù)的建立，不但有利于防止政府官員的腐敗行為，有力打擊投機(jī)行為，還有利于政府科學(xué)分析房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展形勢(shì)，從而不斷完善各項(xiàng)法律法規(guī)。

（二）科學(xué)完善征管體制

房產(chǎn)稅作為地方財(cái)政收入來(lái)源的一個(gè)稅種，對(duì)地方政府的收入起到了一定的穩(wěn)定作用，這就需要建立一個(gè)健全暢通的房產(chǎn)稅征收和管理體制。一方面房產(chǎn)稅的征收要堅(jiān)持合理、公開(kāi)和透明化；另一方面房產(chǎn)稅征收整個(gè)過(guò)程中的一系列工作的管理監(jiān)督機(jī)制都需要完善，保證稅收所得入庫(kù)，且用于保障房的建設(shè)，解決低收入群體的住房困難。同時(shí)還需喚醒個(gè)人的納稅意識(shí)，政府加強(qiáng)對(duì)偷稅漏稅現(xiàn)象的有效控制，個(gè)人也要時(shí)刻履行自己的納稅義務(wù)。

（三）合理制定稅率

雖然房產(chǎn)稅改革的目標(biāo)很明確，但是公平性還需繼續(xù)提高。在試點(diǎn)細(xì)則中是很有針對(duì)性，富裕階層納了稅，但是納稅力度還是不夠。較低的稅率對(duì)富人來(lái)說(shuō)只是皮毛，不能有效調(diào)節(jié)貧富差距。而稅率的提高，不僅可以增加地方財(cái)政收入，有力支持保障性住房的建設(shè)，還可以抑制購(gòu)買者的投機(jī)需求，使房地產(chǎn)市場(chǎng)的供需趨于合理化。在今后的房產(chǎn)稅征收中，各地可根據(jù)上海、重慶兩地試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)再結(jié)合自身情況制定，同時(shí)還需不斷調(diào)整，制定出合理適宜本土的稅率。

（四）組建完整的專業(yè)房產(chǎn)評(píng)估隊(duì)伍

房產(chǎn)稅在我國(guó)只是試點(diǎn)階段，缺乏相應(yīng)的專業(yè)隊(duì)伍，包括專業(yè)的評(píng)估人才、評(píng)估部門以及專業(yè)的評(píng)估技術(shù)。因此，加大相關(guān)人才的培訓(xùn)以及對(duì)相關(guān)專業(yè)予以重視成為我們面臨的一大問(wèn)題。培養(yǎng)高素質(zhì)的評(píng)估人員，正確且公平的評(píng)估每一個(gè)房產(chǎn)的同時(shí)，還要有合理的評(píng)估方法以及不冗雜的評(píng)估程序與之配套，可以引進(jìn)網(wǎng)絡(luò)評(píng)估軟件等減少評(píng)估費(fèi)用、時(shí)間及精力。

（五）加大房產(chǎn)稅的投資力度

房產(chǎn)稅試點(diǎn)的可行性以及目標(biāo)可否實(shí)現(xiàn)都備受大眾關(guān)注，眾說(shuō)紛紜。其中最重要的一點(diǎn)就是房產(chǎn)稅是否可以抑制高房?jī)r(jià)。有人質(zhì)疑，也有人相信，更有人持反對(duì)意見(jiàn)。但是就目前試點(diǎn)工作一年來(lái)看，房?jī)r(jià)并沒(méi)有繼續(xù)上升，也就是說(shuō)房產(chǎn)稅在短期內(nèi)對(duì)平抑房?jī)r(jià)還是起到了一定的作用。基于此，就需要加大房產(chǎn)稅開(kāi)征的投資力度，在擴(kuò)大稅基、提高稅率的基礎(chǔ)上逐步擴(kuò)大房產(chǎn)稅征收范圍，直至全國(guó)范圍。同時(shí)還必須加大人力、物力及財(cái)力支持，為房產(chǎn)稅的實(shí)施營(yíng)造一個(gè)良好的環(huán)境。

房產(chǎn)稅的改革工作是一個(gè)漸進(jìn)的過(guò)程，中央政府需加大投資力度，并出臺(tái)相關(guān)政策法規(guī)促進(jìn)并保護(hù)其順利進(jìn)行；地方政府則需在配合中央工作的同時(shí)，深入了解其發(fā)展態(tài)勢(shì)，并引導(dǎo)其走入正確的軌道上來(lái)；房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商則要履行好商業(yè)道德，誠(chéng)信做事；至于不動(dòng)產(chǎn)購(gòu)買者，仍需維護(hù)房產(chǎn)稅的開(kāi)征工作，丟棄投機(jī)行為，并為房產(chǎn)稅的開(kāi)征提出合理建議。總之，房產(chǎn)稅的改革工作需要大家共同努力，積極創(chuàng)造條件為房地產(chǎn)市場(chǎng)走向理性化營(yíng)造良好環(huán)境。

注釋：

①上海市人民政府關(guān)于印發(fā)《上海市開(kāi)展對(duì)部分個(gè)人住房征收房產(chǎn)稅試點(diǎn)的暫行辦法》的通知[EB/OL].http：//。

②重慶市個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收管理實(shí)施細(xì)則[EB/OL].http：//。

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第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 供求 價(jià)格均衡 調(diào)控

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)供給、需求和價(jià)格均衡

1.1房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給

自土地招拍掛制度實(shí)施以來(lái)，政府是土地增值的最大受益者，國(guó)家對(duì)新增建設(shè)用地實(shí)施總量控制，確保18億畝耕地紅線，保證13億人口的糧食安全。

土地的供給由國(guó)土部通過(guò)指標(biāo)分配到各省，市、縣區(qū)級(jí)政府組織征收、收儲(chǔ)、上市。隨著城市建設(shè)速度的不斷加快，城市中心建設(shè)用地日趨緊缺，土地增值收益已經(jīng)成為地方政府財(cái)政的主要來(lái)源，2006年國(guó)務(wù)院對(duì)土地出讓收入全額納入地方財(cái)政，地方政府希望通過(guò)土地的招拍掛出讓方式，從市場(chǎng)獲得更多的地方性財(cái)政收入，這些都直接或者間接地推動(dòng)了土地價(jià)格的上漲，進(jìn)而推動(dòng)了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。根據(jù)級(jí)差地租理論，城市中心地區(qū)由于具有較好的基礎(chǔ)設(shè)施條件以及好的區(qū)位條件，競(jìng)租能力強(qiáng)的商業(yè)、金融、貿(mào)易等服務(wù)業(yè)具有較強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，居住區(qū)由于競(jìng)租能力較差，一般都位于城市的邊緣地帶。城市中心增量住宅的價(jià)格普遍較高，大量中低價(jià)格的增量住宅位于城市近郊，帶動(dòng)了近郊甚至遠(yuǎn)郊房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，開(kāi)發(fā)成本的日趨增加，房地產(chǎn)價(jià)格在不斷上漲。

1.2房地產(chǎn)市場(chǎng)的需求：剛性需求、結(jié)構(gòu)調(diào)整、投機(jī)和投資性需求

房地產(chǎn)的多種需求是房地產(chǎn)市場(chǎng)存在和發(fā)展的基礎(chǔ)。總理在今年的政府工作報(bào)告中，提出加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控和保障性安居工程建設(shè)。堅(jiān)決抑制投機(jī)、投資性需求，抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策體系，健全房地產(chǎn)市場(chǎng)穩(wěn)定健康發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制。繼續(xù)抓好保障性安居工程建設(shè)和管理，讓老百姓住上放心房、滿意房。今年城鎮(zhèn)保障性住房基本建成470萬(wàn)套、新開(kāi)工630萬(wàn)套，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)村危房改造。保證剛性需求是政府的目標(biāo)，是社會(huì)穩(wěn)定，人們安居樂(lè)業(yè)的保證，同時(shí)抑制投機(jī)和投資性房地產(chǎn)的需求。

1.3房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡

根據(jù)市場(chǎng)供求關(guān)系理論，所謂房地產(chǎn)市場(chǎng)供需均衡，即供給與需求的均衡態(tài)，是指房地產(chǎn)商品的供給價(jià)格與需求價(jià)格相一致，而且供給數(shù)量與需求數(shù)量相一致時(shí)的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)運(yùn)行狀態(tài)。在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)下，市場(chǎng)價(jià)格的形成完全取決于市場(chǎng)供求。

2.對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格走勢(shì)的現(xiàn)實(shí)判斷

宏觀經(jīng)濟(jì)基本面驅(qū)動(dòng)了住宅價(jià)格的上漲，而不是住宅價(jià)格的泡沫。近年來(lái)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，是經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展和城市化進(jìn)程的加快具有緊密的聯(lián)系。在這個(gè)過(guò)程中，若干種原因形成的需求的疊加形成了房地產(chǎn)價(jià)格上漲的基礎(chǔ)：一是福利分房時(shí)代的終結(jié)，居民被抑制的住房需求得到了充分的釋放，人們普遍希望在住宅市場(chǎng)上購(gòu)買到品質(zhì)高的住宅，改善自己的生活質(zhì)量；二是經(jīng)濟(jì)基本面的持續(xù)看好，政府實(shí)行積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，使得投資不斷增加，許多城市由于經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展，對(duì)建筑空間的需求持續(xù)增加；三是城市化進(jìn)程的加快，導(dǎo)致許多城市中擁有大量的流動(dòng)人口，這些人口也有著巨大的住房需求。未來(lái)的十年，我國(guó)房地產(chǎn)的價(jià)格仍然會(huì)有一定的穩(wěn)步增長(zhǎng)，城鎮(zhèn)化進(jìn)程的加快，經(jīng)濟(jì)的持續(xù)、快速發(fā)展任然是增長(zhǎng)的動(dòng)力。

3.調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的政策選擇

3.1政策目標(biāo)

房地產(chǎn)價(jià)格劇烈的波動(dòng)會(huì)影響經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和社會(huì)的穩(wěn)定。在低通貨膨脹條件下，應(yīng)當(dāng)努力減少房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)高漲或者低迷帶來(lái)的風(fēng)險(xiǎn)，避免影響經(jīng)濟(jì)政策的穩(wěn)定。盡量減少宏觀經(jīng)濟(jì)景氣循環(huán)的波動(dòng)幅度，降低對(duì)金融系統(tǒng)的負(fù)面沖擊；縮小通貨膨脹或者通貨緊縮的幅度。

3.2貨幣政策和財(cái)政政策的利弊分析

貨幣政策和財(cái)政政策都是宏觀經(jīng)濟(jì)政策工具。近幾年我國(guó)實(shí)施了積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策，實(shí)際上是擴(kuò)張性的財(cái)政政策和適度擴(kuò)張的貨幣政策。從1998年以來(lái)，貨幣供應(yīng)量的增長(zhǎng)和GDP增長(zhǎng)加上通貨膨脹率之間有一個(gè)缺口，這個(gè)缺口說(shuō)明有大量沒(méi)有實(shí)現(xiàn)的貨幣積累起來(lái)。這些貨幣沒(méi)有表現(xiàn)在商品市場(chǎng)里，沒(méi)有表現(xiàn)為通貨膨脹，而表現(xiàn)為資產(chǎn)價(jià)格的膨脹。資產(chǎn)價(jià)格膨脹在2000年表現(xiàn)為股票價(jià)格的飆升，后來(lái)表現(xiàn)為國(guó)債價(jià)格的飆升，最近一兩年表現(xiàn)為房地產(chǎn)價(jià)格的劇烈上漲。積極的財(cái)政政策和穩(wěn)健的貨幣政策確實(shí)刺激了我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，財(cái)政政策的初始作用是在房地產(chǎn)使用市場(chǎng)上，而貨幣政策的初始作用是在資產(chǎn)市場(chǎng)上，但由于房地產(chǎn)使用市場(chǎng)和資產(chǎn)市場(chǎng)是緊密聯(lián)系著的，貨幣和財(cái)政政策都會(huì)同時(shí)影響到利率水平的高低。利率和房地產(chǎn)價(jià)格之間存在著負(fù)相關(guān)關(guān)系，貨幣政策和財(cái)政政策都可以成為調(diào)控房地產(chǎn)價(jià)格的有效政策工具。如果采取擴(kuò)張的貨幣政策，貨幣量供應(yīng)的增加就會(huì)產(chǎn)生過(guò)度的貨幣供給。反映在房地產(chǎn)資產(chǎn)市場(chǎng)上，人們會(huì)購(gòu)買更多的房地產(chǎn)資產(chǎn)，來(lái)實(shí)現(xiàn)資金的保值、增值，資產(chǎn)組合的調(diào)整導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的升高和利率的下降；緊縮的貨幣政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的作用機(jī)制與此類似，效果相反。如果利率水平保持不變的話，較高的財(cái)政支出會(huì)提高總需求水平，房地產(chǎn)使用市場(chǎng)上需求的增加同樣會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格的上漲。

貨幣政策比財(cái)政政策更加靈活，因?yàn)樗苯舆\(yùn)用利率、準(zhǔn)備金率等，而財(cái)政政策必須服從穩(wěn)定和透明的規(guī)則，這就會(huì)限制其逆周期的調(diào)控效果。貨幣政策在某些情況下對(duì)于消除由于房地產(chǎn)市場(chǎng)過(guò)熱引起的宏觀經(jīng)濟(jì)失衡會(huì)失效，或者即使有效但是比較遲鈍。如當(dāng)經(jīng)濟(jì)由于房地產(chǎn)價(jià)格崩潰進(jìn)入流動(dòng)性陷阱時(shí)，由于貨幣當(dāng)局無(wú)法將利率變?yōu)樨?fù)值，當(dāng)通貨膨脹接近于零或者出現(xiàn)通貨緊縮時(shí)，貨幣政策就失去其逆周期工具的有效性。如果資產(chǎn)價(jià)格只是在局部地區(qū)出現(xiàn)泡沫或者崩潰的，并且只是某些類型的物業(yè)市場(chǎng)，如商業(yè)和居住物業(yè)，在這種情況下，財(cái)政政策和管制政策就可能是重要的政策工具。

3.3管理政策利弊分析

中央政府和地方政府的管理政策變動(dòng)，也會(huì)對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格產(chǎn)生影響。政策工具可以用來(lái)減少或者抑制住房需求，如“限購(gòu)”政策就可以起到這種效果。但是仍然會(huì)遇到辨別房地產(chǎn)價(jià)格的上漲是泡沫還是經(jīng)濟(jì)基本面驅(qū)動(dòng)的問(wèn)題。由于經(jīng)濟(jì)基本面的驅(qū)動(dòng)引起了房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，需求被抑制，進(jìn)一步采取抑制需求的政策實(shí)際上是在損害房地產(chǎn)業(yè)，會(huì)造成房地產(chǎn)價(jià)格的階段性穩(wěn)定和報(bào)復(fù)性的上漲。房地產(chǎn)價(jià)格泡沫有可能是在局部地區(qū)發(fā)生，因此要采取管理政策來(lái)抑制住房需求，應(yīng)當(dāng)在該地區(qū)范圍內(nèi)實(shí)行，實(shí)行有管理、差別化的政策，而不是全國(guó)一刀切。

3.3.1價(jià)格管制政策

將房地產(chǎn)價(jià)格保持在某一特定水平，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格上漲設(shè)定一個(gè)固定的政策目標(biāo)，會(huì)阻止本來(lái)可以通過(guò)經(jīng)濟(jì)基本面變化來(lái)調(diào)整的相對(duì)的價(jià)格變動(dòng)。這種政策存在著比較大的弊病，在競(jìng)爭(zhēng)性市場(chǎng)上，價(jià)格管制的危害遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于好處。價(jià)格管制并沒(méi)有使得過(guò)量的需求消失，即使在存在泡沫的時(shí)候，只是將過(guò)量的需求轉(zhuǎn)移到其他領(lǐng)域中去，會(huì)直接導(dǎo)致市場(chǎng)增量和存量供應(yīng)的減少。如果需求是由于基本面原因?qū)е略鲩L(zhǎng)的話，增加房地產(chǎn)的供應(yīng)是價(jià)格均衡的有效措施。

3.3.2限制投機(jī)活動(dòng)

房地產(chǎn)市場(chǎng)需要并允許存在一定的投機(jī)性質(zhì)的投資行為，而且在房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)際運(yùn)行中，要將投機(jī)行為和正常的投資和消費(fèi)區(qū)分開(kāi)來(lái)是不太可能的。因此直接出臺(tái)限制房地產(chǎn)交易的政策并不是最合適的，通過(guò)稅收和管理制度的組合、住房金融體系的監(jiān)管等措施來(lái)限制投機(jī)活動(dòng)。

3.3.3房地產(chǎn)稅收政策

房地產(chǎn)稅收政策利用稅收調(diào)節(jié)收益、分配的直接手段，對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格會(huì)有比較大的影響。要加快推進(jìn)房產(chǎn)稅等房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的立法，房產(chǎn)交易稅在遏制投機(jī)方面的作用優(yōu)于房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅。因此，應(yīng)重點(diǎn)考慮通過(guò)房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。通過(guò)房產(chǎn)交易稅調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)，相比征收房產(chǎn)稅更易操作，可以將現(xiàn)有的房地產(chǎn)營(yíng)業(yè)稅、印花稅、土地增值稅、契稅等名目繁多的稅種予以簡(jiǎn)化或合并，整合為一個(gè)稅種，統(tǒng)一稱為印花稅或房產(chǎn)交易稅。征收對(duì)象從個(gè)人擴(kuò)大至公司，打擊以公司名義持有住房的炒房行為。按售價(jià)全額征收，避免陰陽(yáng)合同對(duì)政策效果的抵消。針對(duì)短炒行為推出多級(jí)稅率。持有時(shí)間越短，稅率越高。

綜上所述，房地產(chǎn)調(diào)控的目標(biāo)是抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、使房?jī)r(jià)回到合理區(qū)間。

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