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第1篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)融資；存在問題；原因分析

一、目前房地產(chǎn)項目金融管理的內(nèi)容

房地產(chǎn)金融的管理工作重點在于金融的籌措階段、金融的使用階段和金融的監(jiān)督階段。為保證房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的各項環(huán)節(jié)順利開展，龐大的資本投入需要依靠銀行貸款、財政劃撥、集資等渠道而實現(xiàn)籌資的目的。在金融的使用過程中，應(yīng)做到對固定金融、流動金融、管理金融等各項合理分配和監(jiān)督，以實現(xiàn)金融價值的最大化利用。以房地產(chǎn)項目金融籌集來說，籌集金融是房地產(chǎn)項目金融管理的主要職能，房地產(chǎn)項目要進行經(jīng)營活動，就得有足夠的金融，以保證房地產(chǎn)項目的正常運轉(zhuǎn)。在履行金融籌集職能時，財務(wù)人員必須先要預(yù)測房地產(chǎn)投資項目生產(chǎn)經(jīng)營所需的金融量。

二、目前房地產(chǎn)項目金融管理的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)金融管理重要性認識及不足。我國目前房地產(chǎn)企業(yè)金融管理水平參差不齊，不能適應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的需要，大部分房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)管理水平偏低，存在成本管理、金融管理粗放現(xiàn)象。很多房地產(chǎn)企業(yè)只重視工程項目的承攬、工程項目的任務(wù)完成量、工程項目質(zhì)量的提高，一致認為抓好企業(yè)生產(chǎn)才是關(guān)鍵，忽略了金融管理的重要性。還有人認為企業(yè)財務(wù)部門主要職責(zé)是事后算賬，只要把賬記好就行，認為企業(yè)的經(jīng)濟效益是干出來的，根本沒有意識到企業(yè)金融管理的控制把關(guān)作用。

（二）金融管理方式落后，信息失真。房地產(chǎn)企業(yè)金融管理方式落后，并且財務(wù)信息的失真，難以為企業(yè)的經(jīng)營管理提供科學(xué)的決策。目前，大部分房地產(chǎn)企業(yè)對其金融管理缺乏動態(tài)控制，就難以及時熟悉和了解工程項目在建設(shè)中金融的流出和工程項目的前期預(yù)算，房地產(chǎn)項目的事中實際發(fā)生數(shù)與預(yù)算缺乏合理的監(jiān)督，導(dǎo)致房地產(chǎn)項目的事中控制流于空談。隨著計算機技術(shù)普遍應(yīng)用，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)基本上實現(xiàn)財務(wù)管理信息化，但仍然有不少房地產(chǎn)企業(yè)沒有引起企業(yè)財務(wù)信息化的重視，企業(yè)的金融運行信息仍處在手工處理和收集階段，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營和管理者很難及時地了解企業(yè)的財務(wù)信息和金融動態(tài)，財務(wù)信息嚴重滯后，嚴重影響了企業(yè)金融的使用效率。

（三）房地產(chǎn)項目成本管理問題。房地產(chǎn)項目工程造價貫穿于項目的決策階段、項目設(shè)計階段、項目施工階段以及項目竣工階段，優(yōu)化房地產(chǎn)項目的成本管理，意義重大。在房地產(chǎn)項目開發(fā)過程中，經(jīng)常會出現(xiàn)因為房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理不善，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)的在建項目金融不足、后續(xù)金融也跟不上的情況。我國的各大城市中，隨處都能夠看到很多停工的在建房地產(chǎn)項目，很多的爛尾樓。為了杜絕這些現(xiàn)象的發(fā)生，就必須要求房地產(chǎn)企業(yè)在項目工程開發(fā)過程中杜絕不良金融流動，加強企業(yè)金融管理。房地產(chǎn)企業(yè)的金融管理是企業(yè)財務(wù)管理的中心，在房地產(chǎn)項目金融的使用過程中，必須要合理調(diào)度、統(tǒng)籌安排，確保企業(yè)金融的靈活化運用。同時房地產(chǎn)企業(yè)還應(yīng)該建立完善的金融管理機構(gòu)，通過合理的調(diào)度，統(tǒng)籌安排使用企業(yè)金融，集結(jié)企業(yè)所有分散的金融，充分發(fā)揮金融的時間價值。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)融資存在問題分析

房地產(chǎn)融資是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展鏈條中的重要組成部分，為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了重要的金融保障。然而，在房地產(chǎn)融資迅速發(fā)展的同時，也存在許多潛在的問題，歸納起來，主要有以下幾方面：

（一）融資渠道單一，主要依賴銀行貸款

目前，我國房地產(chǎn)融資結(jié)構(gòu)比較單一、間接融資比重過大。房地產(chǎn)開發(fā)的三個階段（取得土地的前期階段、施工階段和銷售階段）每一階段都離不開銀行金融的支持，房地產(chǎn)開發(fā)所需金融仍約有60%的金融來自銀行貸款，間接融資的比重依然過大。雖然國家已出臺了一系列宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)開發(fā)商提高了貸款門檻，使融資模式出現(xiàn)了多元化趨勢，但是短時間內(nèi)仍無法改變以間接融資為主的融資格局。房地產(chǎn)業(yè)的這種高度依賴于銀行貸款的融資模式，必然會加大銀行的信貸風(fēng)險，一旦投資失敗，銀行無疑將成為房地產(chǎn)業(yè)風(fēng)險的最大承擔(dān)者。

（二）對房地產(chǎn)融資的限制因素太多

融資，不單純是為建設(shè)和發(fā)展聚集金融的問題，它實質(zhì)上是一種以金融供求形式表現(xiàn)出來的資源配置過程。房地產(chǎn)企業(yè)作為金融密集型行業(yè)，需要大量的金融做后盾，單純的依靠內(nèi)部融資是不能滿足金融需求的，更多的金融要通過外部融資來獲得，因此，外部融資應(yīng)是房地產(chǎn)企業(yè)獲得金融的主要形式，目前的融資渠道主要有銀行貸款、發(fā)行企業(yè)債券、股權(quán)融資、利用外資、產(chǎn)業(yè)基金、房地產(chǎn)信托等。然而，目前我國房地產(chǎn)業(yè)的融資仍然主要依靠信貸融資，其它融資方式受政策、金融體制的影響及制約較大，因此其發(fā)展比較困難，有很大的局限性。

（三）銀行貸款方式及金融創(chuàng)新太少

房地產(chǎn)業(yè)作為金融密集型行業(yè)，其特點是：開發(fā)周期長、投資規(guī)模大，這必然要求房地產(chǎn)業(yè)需要大量的金融支持才能更好的運轉(zhuǎn)下去。目前我國房地產(chǎn)開發(fā)所需金融主要來源于銀行貸款，而銀行現(xiàn)有的幾種貸款方式的期限都比較短，這就與房地產(chǎn)開發(fā)周期長這一特點相矛盾，再加上我國金融創(chuàng)新少、融資方式有限，所以籌集到足夠的金融將十分困難。因此，我國房地產(chǎn)的貸款方式及其他融資方式有待拓寬和創(chuàng)新。

（四）制度不健全，制約房地產(chǎn)企業(yè)融資

目前，與房地產(chǎn)融資相關(guān)的法律法規(guī)還不完善，有關(guān)房地產(chǎn)金融等方面的政策法規(guī)仍未形成一套科學(xué)有效的體系，缺乏相互的一致性和協(xié)調(diào)性，操作困難，直接影響房地產(chǎn)融資渠道的正常展開。例如房地產(chǎn)基金被業(yè)內(nèi)人士認為是最好的直接融資方式，房地產(chǎn)證券化的概念已被大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士所接受，但是最關(guān)鍵的法律條文還處于真空狀態(tài)，使金融創(chuàng)新面臨無法可依的困境。

四、對策和建議

（一）創(chuàng)造房地產(chǎn)業(yè)合理融資環(huán)境：在維護金融體制安全的基礎(chǔ)上，進一步發(fā)展金融市場，創(chuàng)造房地產(chǎn)企業(yè)多元化融資渠道，提供相應(yīng)的政府服務(wù)措施，切實維護好房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展空間。

（二）制定科學(xué)的融資策略：房地產(chǎn)企業(yè)可針對自身的特征、成長規(guī)律選擇最佳的幾種融資渠道，使資本結(jié)構(gòu)達到最優(yōu)。在創(chuàng)業(yè)階段，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道應(yīng)以典當融資、房地產(chǎn)信托及其相互組合為主。在成長期的房地產(chǎn)企業(yè)以自籌金融為主，再輔之以股權(quán)融資和債務(wù)融資。在成熟階段，采用銀行貸款或者是信托等方式難以滿足企業(yè)對金融的需求，而股權(quán)融資和債券融資可以籌集的巨額的金融。

（三）實行商業(yè)銀行差別信貸政策：既要加強對房地產(chǎn)企業(yè)信貸管理，維護金融體系穩(wěn)定又要支持房地產(chǎn)企業(yè)合理融資，做到總量有效控制，結(jié)構(gòu)調(diào)整合理。實行差別授權(quán)授信政策，重點給予保障性住房項目政策傾斜。

（四）發(fā)展專業(yè)融資中介機構(gòu)：金融機構(gòu)要在復(fù)雜變化的市場環(huán)境中求得生存和發(fā)展并且贏得主動，離不開一套完善、高效的市場中介服務(wù)體系作為支撐。發(fā)展專業(yè)融資中介是解決房地產(chǎn)融資難的有效途徑之一。

五、結(jié)語

在市場經(jīng)濟條件下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生存、發(fā)展都與融資相伴。融資駕馭控制得好，可以給企業(yè)發(fā)展、壯大增加動力，融資失控必然影響企業(yè)健康發(fā)展、穩(wěn)定和信譽，同時也會給企業(yè)、債權(quán)人、國家造成損失。雖然目前房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要的融資渠道仍是銀行貸款，但在做好項目貸款可行性研究的基礎(chǔ)上，還應(yīng)該加強融資創(chuàng)新方面的研究。應(yīng)該時刻關(guān)注市場，關(guān)注金融創(chuàng)新產(chǎn)品并進行深入研究，根據(jù)企業(yè)總體發(fā)展戰(zhàn)略，有選擇地設(shè)計融資結(jié)構(gòu)，利用現(xiàn)有融資創(chuàng)新產(chǎn)品進行金融融通，以求得以更低的金融成本獲取更大的經(jīng)濟收益。

參考文獻：

[1]易憲榮.房地產(chǎn)多元化融資[J].新金融，2005.6

第2篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)；融資渠道

一、我國房地產(chǎn)融資渠道現(xiàn)狀分析

房地產(chǎn)融資它包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營資金的融通和房地產(chǎn)消費資金的融通兩大點,包含著籌集資金和供應(yīng)資金兩個基本環(huán)節(jié)。在我國目前的資金融通過程中, 常見的融資渠道主要有以下幾個方面。

(一)融資現(xiàn)狀分析

目前我國房地產(chǎn)市場主要的融資方式根據(jù)企業(yè)規(guī)模大小可以主要分為上市融資和銀行借貸。產(chǎn)生這兩種主要融資方式的原因可以大致歸結(jié)為企業(yè)自身規(guī)模和所面對的市場。對企業(yè)來講，一般大型的房地產(chǎn)企業(yè)會選擇上市融資，這類企業(yè)一般大多資金雄厚，企業(yè)信譽高、聲譽好，能夠通過國家嚴格的上市審查，可以通過發(fā)行股票來進行融資，開拓融資渠道，但是這樣的大規(guī)模上市房地產(chǎn)公司在中國還屬少數(shù)。而對于中小規(guī)模的房地產(chǎn)企業(yè)來說，面對的是地方性市場，資金數(shù)量和規(guī)模都有限制，對于國家的上市審查來說，一般時間較長，成本較高，不適合上市融資，所以一般更多地采取銀行借貸的方式進行融資。

(二)銀行貸款

房地產(chǎn)貸款主要指的是與房產(chǎn)或者是地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費等活動有關(guān)的貸款。迄今為止我國房地產(chǎn)開發(fā)資金的來源主要還是靠銀行信貸為主導(dǎo)的單一融資格局。因為銀行貸款是最一種有效的房地產(chǎn)融資渠道。但是根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計,我國銀行貸款占房地產(chǎn)總投資的70%以上。對比銀行貸款最多不超過房地產(chǎn)總投資40%的國際通行標準,我國房地產(chǎn)企業(yè)對銀行的依賴度明顯過高。結(jié)果是房地產(chǎn)企業(yè)把自身的經(jīng)營風(fēng)險轉(zhuǎn)為銀行的金融風(fēng)險,從而影響國家的金融安全。但是隨著銀行信貸被逐步收緊,銀行融資門檻將越來越高,銀行貸款在房地產(chǎn)資金鏈中的比例會逐漸減少,也可以說多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)是難以繼續(xù)依賴銀行貸款的。面對資金瓶頸,房地產(chǎn)開發(fā)商亟待拓寬新的融資渠道。

(三) 融資渠道

融資渠道單一，風(fēng)險相對集中一直以來都是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨資金短缺問題。從房地產(chǎn)開發(fā)方面的資金需求現(xiàn)狀來看，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了自有資金外,主要依靠銀行貸款來維持房地產(chǎn)的簡單再生產(chǎn)和擴大再生產(chǎn)。同時,資金供給的單一性也是房地產(chǎn)融資不完備性的最顯著表現(xiàn)特征。由于房地產(chǎn)業(yè)的高風(fēng)險高收益特性,管理層對房地產(chǎn)企業(yè)上市融資一直持謹慎態(tài)度。

根據(jù)前面論述，房地產(chǎn)融資市場上的融資方式主要是銀行信貸是有一定原因的。由于中國金融體制本身市場化程度不高，使得資金剩余者的大量資金沒有有效的通道直接進入房地產(chǎn)業(yè)，只能作為儲蓄進入銀行體系。當房地產(chǎn)企業(yè)需要資金的時候，他只能選擇銀行貸款，這不僅制約了房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，也給銀行體系帶來了巨大的風(fēng)險隱患。

(四)上市融資

公開上市,是一種直接融資,可以分散金融風(fēng)險,降低企業(yè)融資成本,改善企業(yè)資本結(jié)構(gòu)。所以理論上講上市融資是最佳的房地產(chǎn)融資渠道。但是,房地產(chǎn)企業(yè)上市非常困難,首先是因為特殊的行業(yè)經(jīng)營和贏利模式,資金流和經(jīng)營流周期性現(xiàn)象明顯,難以達到上市要求。其次,房地產(chǎn)企業(yè)上市門檻依然很高,監(jiān)管層也層多次關(guān)閉上市大門,不論是通過在國內(nèi)股市IP0融資或買殼上市后再融資, 一般的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)很難做到,所以上市融資對于房地產(chǎn)企業(yè)特別是中小企業(yè)來說仍然將是一種奢望。這種融資方式只限于少數(shù)優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)。

(五)房地產(chǎn)投資信托基金

房地產(chǎn)投資信托基金(REITs)實質(zhì)上是一種證券化的產(chǎn)業(yè)投資基金,是專業(yè)化的投資機構(gòu)通過發(fā)行股份或收益單位,吸引社會大眾投資者的資金,并委托專業(yè)化的投資人員進行具體經(jīng)營管理。它通過多元化的投資,選擇各種不同的房地產(chǎn)證券、項目和業(yè)務(wù)進行組合投資。并通過組合實現(xiàn)風(fēng)險的分散。具有高收益、低風(fēng)險、高流動性、專業(yè)化管理等特點。房地產(chǎn)信托在資金運用上,可以橫跨產(chǎn)業(yè)投資、資本市場和貨幣市場, 融資形式也是多種多樣。可以說信托資金是一個能為房地產(chǎn)企業(yè)提供長期穩(wěn)定資金的渠道,房地產(chǎn)投資信托基金可能成為房地產(chǎn)資金供給渠道的有效補充和主流發(fā)展方向之一。但是我國產(chǎn)業(yè)基金法沒有出臺, 法律上的障礙成為房地產(chǎn)投資信托基金在我國發(fā)展的最大現(xiàn)實問題。同時委托機制風(fēng)險的存在,影響資金配置的效率, 造成風(fēng)險與收益的不匹配。三是專業(yè)人才缺乏的制約,很難適應(yīng)大規(guī)模房地產(chǎn)投資信托基金的經(jīng)營運作。

二、房地產(chǎn)融資渠道多元化的作用

(一)有利于降低房地產(chǎn)融資中的單一融資的金融風(fēng)險。房地產(chǎn)業(yè)提供的是一種特殊的商品，具有投資額大、建設(shè)周期長、資金回籠慢、不能移動的特點。房地產(chǎn)商享有開發(fā)項目的收益,也就承擔(dān)了相應(yīng)巨大的市場風(fēng)險。而當開發(fā)資金主要來自于銀行時,就意味著銀行將產(chǎn)生大量的不良信貸資產(chǎn)，不僅收不回利息，本金也同樣面臨損失的危險。而融資渠道多樣化則可分散開發(fā)商帶給商業(yè)銀行的信用風(fēng)險。這樣就把本來集中于房地產(chǎn)信貸機構(gòu)的市場風(fēng)險和信用風(fēng)險有效地分散于整個金融市場的各種投資者，降低了房地產(chǎn)企業(yè)和貸款銀行的金融風(fēng)險。

(二)有利于資本市場金融工具和金融品種的創(chuàng)新。在成熟的房地產(chǎn)金融市場上，不僅有債權(quán)融資和股權(quán)融資兩種基本形式,而且在債權(quán)融資和股權(quán)融資一級市場以外，存在著發(fā)達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創(chuàng)新產(chǎn)生了層出不窮的房地產(chǎn)金融工具，包括投資基金、信托證券、指數(shù)化證券等。房地產(chǎn)開發(fā)商可以綜合運用上述各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金。

三、 拓寬與完善我國房地產(chǎn)融資渠道的對策及建議

(一)完善相關(guān)法律法規(guī), 規(guī)范房地產(chǎn)融資渠道

目前我國很多金融產(chǎn)品相關(guān)的法律、法規(guī)政策還很不完善,法律體系不健全, 規(guī)定不具體,這在很大程度上影響了房地產(chǎn)融資渠道的發(fā)展,因此完善相關(guān)法律、法規(guī)制度是急需要解決的問題。如制定房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)貸款管理法、房地產(chǎn)信托管理辦法等,明確規(guī)定房地產(chǎn)企業(yè)的權(quán)利與義務(wù),規(guī)范房地產(chǎn)企業(yè)的融資行為, 促進房地產(chǎn)金融市場健康發(fā)展。

(二)吸收社保基金, 拓寬房地產(chǎn)融資渠道

解決房地產(chǎn)融資問題的根本途徑是尋找高質(zhì)量的資金來源, 即實現(xiàn)投融資方向的創(chuàng)新以及融資渠道的整合提升,房地產(chǎn)融資可以吸收社會上的閑散資金, 如包括社會養(yǎng)老保險基金在內(nèi)的社會保障基金。保險基金所追求的是一種穩(wěn)定、長期、合理的回報, 而非高回報, 同時社會保障基金資金巨大, 正在積極的拓寬基金的保值、增值渠道。而房地產(chǎn)開發(fā)項目規(guī)模大、周期長, 資金需求量大, 二者之間有很強的互補性。把社保基金引入之后,房地產(chǎn)實現(xiàn)融資目的的同時,分散了自身的風(fēng)險。同時需要指出的是除了繁榮房地產(chǎn)投資一級市場外,也應(yīng)大力推動股票債券二級市場的發(fā)展,增強公眾對房地產(chǎn)業(yè)的吸引力,增強流動性風(fēng)險的分散。

第3篇

摘 要 隨著時代的發(fā)展和國民經(jīng)濟的騰飛，各行各業(yè)的發(fā)展趨勢都是不容小覷。而發(fā)展之際也帶來了不少令工作人員頗為頭疼的問題。隨著人口的增長，房地產(chǎn)行業(yè)悄然走俏，近年來的發(fā)展勢頭極為迅猛。而投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展中就存在不少問題，會計核算就是影響非常重要的其中一個。根據(jù)國家相關(guān)規(guī)定以及投資性房地產(chǎn)內(nèi)部行業(yè)的有關(guān)準則，明確指示了投資性房地產(chǎn)的發(fā)展方向以及會計核算的有關(guān)要求。本文接下來將針對投資性房地產(chǎn)會計核算存在的問題進行細致的說明和研究，并提出相關(guān)的改進建議。

關(guān)鍵詞 投資性房地產(chǎn) 會計核算 改進建議

近年來投資性房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也間接帶動了國民經(jīng)濟的發(fā)展速度，其目的是為了解決市民的基本居住問題以及反映投資者對當前房產(chǎn)形勢的預(yù)測。但是一切預(yù)測都是需要以豐富的數(shù)據(jù)和精密的計算為基礎(chǔ)的，所以對于投資性房地產(chǎn)中的會計核算顯得非常重要，它真實正確的反映當前房地產(chǎn)的各種走勢以及投資風(fēng)險等等。由于存在不確定性，所以投資性房地產(chǎn)中的會計核算勢必存在著許多亟待解決的問題，這也是眾多房地產(chǎn)投資者所重點關(guān)心的問題。

一、投資性房地產(chǎn)會計核算的基本內(nèi)容

（一）基本概念

所謂投資性房地產(chǎn)，就是投資人先對某一房地產(chǎn)搜集相應(yīng)的數(shù)據(jù)再進行初始化成本計量，然后再與建筑方的管理人員就房產(chǎn)的出租日期和使用權(quán)進行細節(jié)的研討。一旦房產(chǎn)總經(jīng)理或者主要負責(zé)人進行了房產(chǎn)交接的書面協(xié)議，即使沒有正式的租賃或者買賣協(xié)議，都稱之為投資性房地產(chǎn)。

（二）會計賬簿

會計核算的關(guān)鍵所在是會計人員負責(zé)的會計賬簿，它集中了投資性房地產(chǎn)整個交易過程的所有數(shù)據(jù)，重要性不言而喻。只有一本信息完備條款清晰的會計賬簿才能正確真實的反映出投資性房地產(chǎn)中的各種信息。具體而言，會計賬簿有自己專屬的記錄格式和信息分類。帳頁由連綴紙張構(gòu)成，這樣有利于分類而且能全面記錄房地產(chǎn)中的各種業(yè)務(wù)。

（三）投資性房地產(chǎn)會計核算

在投資性房地產(chǎn)中的會計核算與其它行業(yè)的會計工作大致相同，通過平時的數(shù)據(jù)收集，然后在后期自主記賬、算賬和報賬。這中間需要會計師對賬簿實行一定的編制工作，如填制憑證、確定記賬方案以及賬務(wù)來源等等。這些都需要一一記錄在案，便于投資者在后期進行賬簿核查、財產(chǎn)分類和匯報工作等等。總之，掌握正確科學(xué)的會計核算方式，對投資者的選擇方向有非常大的指導(dǎo)作用。

二、投資性房地產(chǎn)會計核算中存在的問題

（一）公允計量問題

投資者對某一房地產(chǎn)進行投資前，一定會結(jié)合大量的數(shù)據(jù)信息對所選擇的房地產(chǎn)進行全面的價值評估。在投資性房地產(chǎn)的這個評估過程中，對于房地產(chǎn)價值的計量問題有多種選擇，如果是選擇的方式或者核算的過程出了問題，那么就會導(dǎo)致會計賬簿的資產(chǎn)負債表中的公允價值變動產(chǎn)生的收益錯誤的加入總投資中，這樣顯然不利于投資者的利益，嚴重情況下將會失去大批的客源。

（二）轉(zhuǎn)換計量問題

投資性房地產(chǎn)是一項風(fēng)險投資事業(yè)，對于個人投資者或者是團隊投資企業(yè)而言，獲取直接經(jīng)濟效益是最終目的，但是一旦投資性房地產(chǎn)的用途發(fā)生了變化，譬如住宅小區(qū)變?yōu)榱怂饺藙e墅，這就需要會計人員對房地產(chǎn)的價值進行轉(zhuǎn)換計量。而在轉(zhuǎn)換成本計量的過程中存在一個很難解決的問題：僅僅只能轉(zhuǎn)換為對應(yīng)的投資性房地產(chǎn)項目。

三、對投資性房地產(chǎn)會計核算的改進建議

（一）改進公允計量方式

在投資性房地產(chǎn)的會計核算中，假如房地產(chǎn)的估計價值發(fā)生變動，那么公允價值和賬面價值需要進行一定的浮動，具體做法是將房地產(chǎn)的資本公積向公允價值變動公積的方向浮動。通過這樣的改進方式可以最大程度保障投資者的權(quán)益，同時能夠大大提高投資性房地產(chǎn)的企業(yè)的公信力和顧客回頭率。

（二）改進轉(zhuǎn)換計量方式

在投資性房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)換計量問題上，可以采用如下改進方式，將當日公允價值轉(zhuǎn)換為自用房地產(chǎn)的賬面價值，并以此作為房屋計量的基礎(chǔ)，這樣一來就會使得投資的房地產(chǎn)的真實價值能夠更加直接的反映給投資方，投資者將會有更多的選擇進行會計核算的工作。

（三）公允價值的確定方法的研究

一般有三種計量方法：市價法、類似項目法、現(xiàn)值法。具體內(nèi)容如下：

1、市價法

如果需計量的資產(chǎn)或負債本身沒有活躍市場的公開標價，或即使有但可靠程度不高，應(yīng)優(yōu)先采用市價法估計公允價值。

2、類似項目法

要特別注意其使用條件：首先，要求所挑選的相似資產(chǎn)或負債具有相關(guān)性和替代性；其次，要求有足夠數(shù)量的比較對象，并且交易數(shù)據(jù)是真實可靠的。

3、現(xiàn)值法

其基本思路是：將項目所引起的未來的經(jīng)濟收益按照一定的比率折現(xiàn)，得到的現(xiàn)值作為所計量項目的公允價值。

總之所有的計量方法都需要圍繞一個特定的流程圖（如圖）來進行，而公允價值評估模型如下：

總而言之，投資性房地產(chǎn)事業(yè)并不是一個簡單的房地產(chǎn)交易，還需要參考很多額外的因素，而會計核算內(nèi)容作為房地產(chǎn)中經(jīng)濟效益的直接反映，是房地產(chǎn)相關(guān)工作人員重點關(guān)注的問題。隨著時代的發(fā)展，國民經(jīng)濟也在日益增長，房地產(chǎn)的熱度一直居高不下，在投資性房地產(chǎn)會計核算中也勢必還會出現(xiàn)許多令人頭疼的問題，而這也要求我們眾多的投資性房地產(chǎn)會計師能夠精密準確的完成數(shù)據(jù)核算的每一步，有效降低核算中出現(xiàn)問題的概率。

參考文獻：

[1]李燕.投資性房地產(chǎn)采用成本計量模式和公允價值計量模式的會計處理及分析.中國鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)會計.2010（07）.

第4篇

一、預(yù)售收入計征稅費核算中存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)按預(yù)售收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅，通常采用的方法有三種，但這幾種會計處理都存在一些問題。

一是按預(yù)收款計征的營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅，直接記入“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”科目，具體會計處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計征、交納營業(yè)稅金及附加、所得稅、土地增值稅時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、所得稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收入確認、辦理結(jié)算時，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目。

(3)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”。

(4)項目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”。

上述會計處理方法雖然符合《企業(yè)會計制度》的有關(guān)規(guī)定，但值得商榷。首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在收到預(yù)收款時，所預(yù)交的稅費在賬表上體現(xiàn)的“應(yīng)交稅金”、“其他應(yīng)交款”是紅字或負數(shù)余額。本來是企業(yè)按納稅義務(wù)發(fā)生時間的規(guī)定應(yīng)該交納的稅費，卻使信息使用者誤認為是企業(yè)“多交了稅費”，因而不符合會計“明晰性原則”。其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)經(jīng)營周期一般都較長，若某企業(yè)既有正常銷售計征的稅費，又有按預(yù)收款計征的稅費，還有多交的稅費或者享受稅收優(yōu)惠政策需退的稅費，如果在會計處理上只反映已交數(shù)，不反映應(yīng)交數(shù)，則不能真實反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況。

二是按預(yù)收款計征的稅費，根據(jù)其納稅環(huán)節(jié)，分別通過“待攤費用”、“遞延稅款”科目核算，具體會計處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“待攤稅金――營業(yè)稅金及附加(土地增值稅)”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計征所得稅時，借記“遞延稅款”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結(jié)算時，借記“預(yù)收賬款”、“銀行存款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“待攤費用一營業(yè)稅金及附加”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目。

(4)期末結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“遞延稅款”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目。

(5)項目竣工結(jié)算應(yīng)交土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”，貸記“待攤費用――土地增值稅”、“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目。

上述會計處理方法解決了營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅的應(yīng)交數(shù)和已交數(shù)問題，資產(chǎn)負債表中反映了已預(yù)交的待攤稅費、遞延稅款，損益表也體現(xiàn)了配比原則。但是，把計征的營業(yè)稅金及附加和土地增值稅納入“待攤費用”科目核算，不僅虛增了資產(chǎn)和負債，而且也與“待攤費用”科目的核算內(nèi)容不相符。

三是按當期應(yīng)交的全部稅費(包括預(yù)售收入和實現(xiàn)收入兩部分的應(yīng)交稅費)不加區(qū)別地做先提后交的會計處理，具體會計處理如下：

(1)收到預(yù)售房款計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅時，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅、土地增值稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目，貸記“銀行存款”科目。

(2)收到預(yù)售房款計征所得稅時，借記“所得稅”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目；交納時，借記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅”科目，貸記“銀行存款”科目。

(3)收入確認、辦理結(jié)算時，借記“銀行存款”、“預(yù)收賬款”等科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時按其全部收入與預(yù)收賬款的差額計征的稅金及附加，借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅(城建稅)”、“其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加”科目。

(4)項目竣工，結(jié)算、調(diào)整預(yù)提土地增值稅時，按實際數(shù)大于預(yù)提數(shù)的差額借記“主營業(yè)務(wù)稅金及附加”科目，貸記“應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅”科目，反之作相反的會計處理。

上述會計處理方法，把不符合收入確認條件的“預(yù)收賬款”確認為收入，結(jié)算稅費，同樣虛增了資產(chǎn)和負債，而且人為地割裂了預(yù)售收入、實現(xiàn)的開發(fā)產(chǎn)品收入計征營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、所得稅及期末結(jié)算所得稅的勾稽關(guān)系，也違背了會計的“配比原則”。

二、預(yù)售收入計征稅費核算的改進建議

鑒于上述按預(yù)售收入計征稅費核算中存在的問題，筆者建議將預(yù)交的營業(yè)稅金及附加、土地增值稅、企業(yè)所得稅記入“預(yù)收賬款”科目的借方，“預(yù)收賬款”科目下設(shè)四個明細科目，即“預(yù)售收入”、“預(yù)交營業(yè)稅金及附加”、“預(yù)交土地增值稅”和“預(yù)交企業(yè)所得稅”，使預(yù)售收入和預(yù)交稅金相互配比，反映時一同反映，結(jié)轉(zhuǎn)時一同結(jié)轉(zhuǎn)。這樣可以真實反映企業(yè)稅金的應(yīng)交、未交和多交等情況，也符合會計的“明晰性、配比性原則”。雖然這種方法也存在著虛增資產(chǎn)和負債的問題，但它優(yōu)于前幾種方法。

[例]某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司2005年年初開發(fā)“普通住宅”項目，整個工程于年底全部竣工決算并交付使用。開發(fā)公司采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品，銷售總價1800萬元，收取首付款720萬元，并按稅收法規(guī)規(guī)定計算交納了預(yù)售收入應(yīng)該交納的相關(guān)稅費。項目竣工后，商品房全部售出，銀行按揭款1080萬元于年底到賬。與開發(fā)該項目有關(guān)的實際支出包括：土地價款200萬元、房屋開發(fā)成本850萬元(含不能轉(zhuǎn)讓的配套設(shè)施費50萬元)、管理費用25萬元、銷售費用50萬元、財務(wù)費用利息支出90萬元(未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率，能按轉(zhuǎn)讓項目計算分攤并提供金融機構(gòu)的貸款證明)和延期還款罰息3萬元，該公司所在地政府規(guī)定的其他房地產(chǎn)開發(fā)費用計算扣除比例為5％，適用的營業(yè)稅稅率5％，城市維護建設(shè)稅5％，應(yīng)交教育費附加征收率3％；土

地增值稅預(yù)征率0．5％，計稅毛利率10％，企業(yè)所得稅稅率33％。假設(shè)2005年沒有開發(fā)其他項目，也未發(fā)生其他經(jīng)濟業(yè)務(wù)事項和納稅調(diào)整項目。根據(jù)上述資料，會計處理如下：

(1)收到售房首付款

借：銀行存款

7200000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

(2)計征應(yīng)交納營業(yè)稅及附加

借：預(yù)收賬款――預(yù)交營業(yè)稅金及附加 388800

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加

10800

(3)計征應(yīng)交納土地增值稅3．6萬元(720×0．5％)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

(4)計征應(yīng)交納企業(yè)所得稅

計征企業(yè)所得稅：(720×10％-38．88)×33％=10．93(萬元)

借：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

貸：應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

109300

(5)交納計征的各種稅費

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

360000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城建稅

18000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

331200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加 10800

貸：銀行存款

756000

(6)確認收入實現(xiàn)

借：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

預(yù)收賬款――預(yù)售收入

7200000

貸：主營業(yè)務(wù)收入

18000000

(7)收到按揭款

借：銀行存款

10800000

貸：應(yīng)收賬款――應(yīng)收售房款

10800000

(8)結(jié)轉(zhuǎn)已售開發(fā)產(chǎn)品成本1050萬元(200+850)

借：主營業(yè)務(wù)成本

10500000

貸：開發(fā)產(chǎn)品成本

10500000

(9)計提營業(yè)稅及附加

營業(yè)稅及附加稅費=1800×5．4％=97．2(萬元)

應(yīng)補交營業(yè)稅=1080×5％=54(萬元)

應(yīng)補交城建稅=54×5％=2．7(萬元)

應(yīng)補交應(yīng)交教育費附加=54×3％=1．62(萬元)

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

972000

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交主營業(yè)務(wù)稅金及附加 388800

應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

27000

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加

16200

(10)工程竣工，結(jié)算應(yīng)交土地增值稅

允許扣除項目金額=200+850+90+(200+850)×5％+97．2+(200+850)×20％=1499．7(萬元)

增值額=1800-1499．7=300．3(萬元)

增值率=300．3+1499．7×100％=20．02％(普通住宅超過增值稅率20％)

應(yīng)交納土地增值稅=300．3×30％=90．09(萬元)

應(yīng)補交土地增值稅=90．09-3．6=86．49(萬元)

借：主營業(yè)務(wù)稅金及附加

900900

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交土地增值稅

36000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

(11)年底結(jié)算應(yīng)交企業(yè)所得稅

應(yīng)納稅所得額=1800-1050-97．20-90．09-25-50-90-3＝394．71(萬元)

應(yīng)交企業(yè)所得稅=394．71×33％＝130．25(萬元)

應(yīng)補交企業(yè)所得稅=130．25-10．93＝119．32(萬元)

借：所得稅

1302500

貸：預(yù)收賬款――預(yù)交企業(yè)所得稅

109300

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

(12)補交各種稅費時

借：應(yīng)交稅金――應(yīng)交營業(yè)稅

540000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交城市維護建設(shè)稅

27000

應(yīng)交稅金――應(yīng)交土地增值稅

864900

應(yīng)交稅金――應(yīng)交企業(yè)所得稅

1193200

其他應(yīng)交款――應(yīng)交教育費附加

16200

貸：銀行存款

第5篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)稅；保有環(huán)節(jié)；問題；政策建議

目前一些經(jīng)濟發(fā)達的國家，如：美國、日本、英國、瑞士等都已經(jīng)有一套比較完善的房地產(chǎn)稅收制度。目前我國的稅收制度在一定的歷史時期發(fā)揮過它的積極作用，但目前已明顯不適應(yīng)我國市場經(jīng)濟和商品經(jīng)濟的發(fā)展，已明顯有悖于稅收作為政府宏觀調(diào)控的職能。鑒于此，房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)和學(xué)術(shù)屆內(nèi)有識之士關(guān)于改革原有的房地產(chǎn)稅收制度，建立適應(yīng)時代要求的稅收制度的呼聲漸漲。2008年12月131號文《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》明確規(guī)定取消城市房地產(chǎn)稅，內(nèi)外資企業(yè)和個人統(tǒng)一適用《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》。國家財政部、國家稅務(wù)總局共同頒發(fā)的財稅[2008]137號文件做出調(diào)整房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅收的規(guī)定，并醞釀把二稅合一，改為在保有階段統(tǒng)一征收物業(yè)稅。具體來說，存在以下問題：

1目前我國房地產(chǎn)稅制存在的問題分析

1. 1各征稅環(huán)節(jié)稅負分布不合理

房地產(chǎn)開發(fā)流通環(huán)節(jié)稅負重，而在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負較輕，且稅收優(yōu)惠范圍大，造成了房地產(chǎn)全壽命周期中各個階段的稅負不合理狀況，這對房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展是很不利的。目前，房地產(chǎn)開發(fā)期間的稅費主要有配套設(shè)施建設(shè)費、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費、建筑工程質(zhì)量安全監(jiān)督費、物業(yè)管理基金等，占房地產(chǎn)相關(guān)稅收的比例為8.92%。交易環(huán)節(jié)的稅費有營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、交易管理費、交易印花稅、土地增值稅和所得稅等，所占比例為72.95%。目前我國房地產(chǎn)保有階段的稅費有房產(chǎn)稅和城鎮(zhèn)土地使用稅，所占比例為18.13%[7]。考慮到開發(fā)期間需要支付巨額的土地出讓金，房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)和交易環(huán)節(jié)的稅費都大大高于保有環(huán)節(jié)的稅費。

政府的經(jīng)濟職能之一，就在于利用稅收制度促進經(jīng)濟發(fā)展、提高經(jīng)濟效益、增進社會分配的公平和平等。稅收制度，對于納稅人而言，本應(yīng)該產(chǎn)生多收益多交稅、多占用資源多交稅的效果，但目前我國的稅收制度難以實現(xiàn)這一效果。另外在開發(fā)、建設(shè)、轉(zhuǎn)讓等流轉(zhuǎn)環(huán)節(jié)多為流轉(zhuǎn)稅種，而流轉(zhuǎn)稅為間接稅，具有可轉(zhuǎn)嫁性，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將稅負轉(zhuǎn)嫁給了購房者，導(dǎo)致房價很高；由于房產(chǎn)保有階段的稅收少（目前只對生產(chǎn)經(jīng)營性的房產(chǎn)征收房產(chǎn)稅和土地使用稅），導(dǎo)致土地閑置和房屋空置現(xiàn)象嚴重，增加投機性購房的積極性，鼓勵土地保有者保有土地，坐收土地的自然增值部分，這些都不利于房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。

1. 2稅種繁多、重復(fù)征稅

我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制，存在重復(fù)征稅。主要體現(xiàn)在以下幾個方面：

1.2.1土地營業(yè)稅、增值稅和所得稅的重復(fù)

企業(yè)所得稅以企業(yè)的生產(chǎn)、經(jīng)營所得和其他所得為課稅對象，用每一納稅年度的收入總額減去準予扣除項目后的余額乘以所得稅率來計算。土地增值稅是以轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的收入減除稅法規(guī)定的扣除項目金額后的余額為計稅依據(jù)，每轉(zhuǎn)讓一次就征收一次土地增值稅。所以，土地增值稅也具有所得稅的特征。另外，營業(yè)稅是指在我國境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動產(chǎn)的單位和個人應(yīng)按計稅營業(yè)額乘以適用稅率計取營業(yè)稅。這就意味著在房地產(chǎn)品轉(zhuǎn)讓過程中，既要征收營業(yè)稅又要征收土地增值稅和所得稅，造成了重復(fù)征稅。

1.2.2房地產(chǎn)租賃中重復(fù)課稅

營業(yè)性房屋出租取得的租金收入，需繳納12%的房產(chǎn)稅、5%左右的營業(yè)稅，還有所得稅、城市維護建設(shè)稅以及教育費附加等，房產(chǎn)稅本來歸屬于財產(chǎn)稅，在這里又扮演了流轉(zhuǎn)（營業(yè)）稅的角色，造成了重復(fù)課稅。目前市場上住宅類房產(chǎn)無論自用或出租都沒有強制征稅，政府就喪失了大量的優(yōu)質(zhì)稅源（由于房地產(chǎn)本身具有保值和增值的特點，激發(fā)了投資客投資房產(chǎn)的熱情，有的人名下有多處房產(chǎn)。）。因此，降低交易階段的重復(fù)征稅，不但能更好地激活房地產(chǎn)市場，也有利于地方政府形成豐富、穩(wěn)定、可持續(xù)的稅收收入，有利于進行可持續(xù)的基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)，真正做到取之于民用之于民。

1.2.3契稅與印花稅的重復(fù)

對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)或契約，承受方既要按書據(jù)或契約所承載金額繳納萬分之五的印花稅，又要按規(guī)定的稅率繳納契稅。印花稅是就經(jīng)濟活動中書立的憑證契約征收，契稅是對房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時就雙方當事人所訂立的契約征收，在征收范圍上，這兩種稅明顯存在著交叉重復(fù)問題，有失公平原則，也給稅收的征收管理帶來了難度。

1.2.4營業(yè)稅自身的重復(fù)

營業(yè)稅是房地產(chǎn)開發(fā)與銷售過程中的一個主要稅種，在開發(fā)階段它是以從事建筑、安裝、修繕裝飾和其他工程作業(yè)所取得的營業(yè)額為計稅依據(jù)；在銷售階段的計稅依據(jù)除包括工程價款及工程價款之外收取的各種費用外，還包括前一階段己繳納的營業(yè)稅；如果房地產(chǎn)在流轉(zhuǎn)過程中經(jīng)過多次交易那么就不可避免地產(chǎn)生了重復(fù)征稅的問題。重復(fù)征稅從微觀上來說，提高了房地產(chǎn)的售價，增加了消費者的負擔(dān)，從宏觀上來說，加重了房地產(chǎn)業(yè)的稅負，阻礙房地產(chǎn)業(yè)的正常發(fā)展。

1. 3內(nèi)外稅制不統(tǒng)一

我國房地產(chǎn)稅收制度采取“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，具體表現(xiàn)在四個方面：

1.3.1兩套房產(chǎn)稅制度

現(xiàn)行房地產(chǎn)稅制規(guī)定對內(nèi)資企業(yè)和個人征收房產(chǎn)稅，而對外資企業(yè)和外籍人員征收城市房地產(chǎn)稅，既不統(tǒng)一，又不規(guī)范。還有，對內(nèi)資企業(yè)和個人使用土地的征收城鎮(zhèn)土地使用稅，而對外資企業(yè)和外籍人員則不征收此稅，改征土地使用費。

1.3.2兩套所得稅制

對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征企業(yè)所得稅，對涉外房地產(chǎn)企業(yè)開征外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅。

1.3.3城市維護建設(shè)稅和教育費附加內(nèi)外不統(tǒng)一

對內(nèi)資房地產(chǎn)企業(yè)開征城建稅和教育費附加，對外資房地產(chǎn)企業(yè)尚未開征。

這種“內(nèi)外有別，兩套稅制并存”的政策，不符合國民待遇原則，同時給稅收征管也帶來了諸多不便，不利于企業(yè)的平等競爭。

1. 4征稅范圍過窄

房產(chǎn)稅只在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)征收，其中，縣城、建制鎮(zhèn)指縣、鎮(zhèn)政府所在地。農(nóng)村不包括在征稅范圍中，相當于在農(nóng)村城市化程度不斷提高的今天，自動放棄了一大塊穩(wěn)定的稅源，也使稅制本身顯失公平。房產(chǎn)稅還規(guī)定了行政事業(yè)單位、機關(guān)團體、軍隊及由財政部門撥款的單位自用房產(chǎn)免稅，個人非營業(yè)用房產(chǎn)免稅，這些政策與目前我國個人財富向住房轉(zhuǎn)化及公房制度改革的現(xiàn)狀不符合，也放棄了較大的稅源。

1. 5計稅依據(jù)不合理

我國現(xiàn)行的城鎮(zhèn)土地使用稅是以實際占用的土地面積為計稅依據(jù)的從量計征。這種方式雖然簡單，但依據(jù)只是有限的土地面積，而土地作為稀缺資源，其價值會不斷上升。這種從量計征方式使得稅收收入不能隨課稅對象的價值上升而上升。我國現(xiàn)行房產(chǎn)稅的計稅依據(jù)分別為按房產(chǎn)原值征稅的從價計征和按房產(chǎn)租金收入征稅的從租計征。從價計征的房產(chǎn)稅按照房產(chǎn)原值一次減去10%-3 0%后的余額乘以1.2%的稅率計算（這里的房產(chǎn)原值是歷史成本），利用這種計稅方法，房產(chǎn)稅收入無法隨著房地產(chǎn)的增值而相應(yīng)增加。從租計征是按租金收入乘以12%的稅率計算。同一處房產(chǎn)分別按兩種方法所得的結(jié)果是不一樣的，這樣的規(guī)定顯然是不合理的。

1. 6稅費體系混亂，稅輕費重

我國目前的房地產(chǎn)稅費體系混亂，具體表現(xiàn)在：

1.6.1稅費并立

在現(xiàn)行稅費管理體制下，幾乎所有的收費（基金）項目都是以行為來征收，與以行為為目的來征稅的稅種相互重疊、并立。例如在市政基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面，城市建設(shè)維護稅與“市政設(shè)施建設(shè)費”，“城市規(guī)劃建設(shè)費”和“商業(yè)網(wǎng)點配套費”屬同一性質(zhì)。

1.6.2稅輕費重

我國涉及房地產(chǎn)業(yè)的各種收費項目名目繁多，并且這些收費項目多集中在房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)和交易階段。比如：在房地產(chǎn)開發(fā)階段有企業(yè)開發(fā)登記費、城市規(guī)劃設(shè)計費、土地閑置費、預(yù)算審查費、招標管理費、施工執(zhí)照費、質(zhì)量管理監(jiān)督費、市政公用設(shè)施建設(shè)費、公共配套設(shè)施費、基礎(chǔ)設(shè)施費等等，據(jù)統(tǒng)計費項總數(shù)遠多于稅項總數(shù)。有關(guān)資料表明，國外房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，房地產(chǎn)價格中成本、費用、稅金、利潤這四部分的比重分別為73%， 10%，10%，7%，而我國為41 %，40%，10% ，9%。可見對我國的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，提高房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)質(zhì)量，降低或取消彈性的和不合理的收費是他們努力的方向。并且如此多的行政性收費，不僅大大加重了房地產(chǎn)開發(fā)者、經(jīng)營者、銷售者的負擔(dān)，而且加重了房地產(chǎn)買受人的負擔(dān)，致使許多地方的商品房價格居高不下，普通職工只能望房興嘆。同時，我國目前的房地產(chǎn)行政性收費大多缺乏法律依據(jù)，許多地方、許多項目都是亂收費、亂攤派。另外，行政性收費機關(guān)較多，主體不一。據(jù)調(diào)查，不僅有關(guān)的行政機關(guān)向房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營交易人收費，而且某些非行政機關(guān)也巧立名目，以行政機關(guān)的名義收費，造成房地產(chǎn)行政性收費的極大混亂，并且許多機關(guān)收費以后據(jù)為己有，不向上級主管機關(guān)申報，造成國家收入的極大流失。

2房地產(chǎn)稅制改革的建議

通過以上分析，借鑒國際慣例和經(jīng)驗，結(jié)合我國實際，在遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權(quán)、嚴格管理等基本原則的基礎(chǔ)上，筆者認為房地產(chǎn)稅制應(yīng)從以下幾個方面進行改革：

2. 1房地產(chǎn)取得稅制改革

在房地產(chǎn)取得環(huán)節(jié)，將契稅并入印花稅中。契稅是一個傳統(tǒng)的稅種，但鑒于印花稅具有契稅的所有功能，我們可以考慮將契稅并入印花稅。印花稅以產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書據(jù)所載金額為計稅依據(jù)。

2. 2房地產(chǎn)保有稅制改革

從以上分析可以看出，房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段和交易階段相對于房地產(chǎn)保有階段來說稅種多且所占的比重大。針對這種情況，建議如下：

2. 2. 1改革房產(chǎn)稅

合并房產(chǎn)稅與城市房地產(chǎn)稅，在統(tǒng)一內(nèi)外稅制的基礎(chǔ)上，設(shè)計全新的房產(chǎn)稅稅制，目前城市房地產(chǎn)稅已經(jīng)取消。全新的房地產(chǎn)稅包括征收對象、計算依據(jù)和稅率三方面，根據(jù)不同地區(qū)分別設(shè)置。比如：征收對象可以按照以家庭為單位，其名下的房產(chǎn)面積總和低于90平方米的免征，90-120平方米的設(shè)定一個比率，120平方米以上的設(shè)定一個較高的比率。計算依據(jù)應(yīng)以房地產(chǎn)的市場價格為準。如果國家和地方政府每年對房地產(chǎn)的價格進行評估，就會花費大量的人力和物力，而且每年評估一次也沒有必要，建議以三年作為一個周期，每三年評估一次。

2 .2. 2建議土地使用權(quán)出讓金一次性繳納改為分年度繳納

目前我國實行的是土地批租制，地方政府一次性收取土地使用權(quán)出讓金，在某些城市這部分收入已經(jīng)占到財政收入的30% 以上。在很多城市中，城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金 40%以上來自上年度的土地出讓金。但我國土地資源有限，如果地方政府的財政收入大部分來自于土地使用權(quán)出讓金，會造成現(xiàn)任政府把土地50-70年的土地使用權(quán)出讓金在幾年內(nèi)就用掉，不利于城市的可持續(xù)發(fā)展。同時也會造成城市缺乏創(chuàng)新性和活力。所以建議土地使用權(quán)出讓金分年度繳納，具體數(shù)額按當年的評估價格確定。

2 .2. 3取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，建議開征土地閑置稅

我國現(xiàn)行的土地出讓制度是土地批租制，規(guī)定在土地所有權(quán)屬于國家的前提下，用地者可以通過交納土地出讓金的方式取得一定期限的土地使用權(quán)。土地出讓金是土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，是土地使用權(quán)的市場價格。因此，從嚴格意義上說，我國的土地使用者應(yīng)當支付地租，而不是承擔(dān)土地使用稅。因此，建議取消城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅，開征土地閑置稅，促進土地資源的有效利用，減少士地的浪費。1994年通過的《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第25條規(guī)定了對閑置年限不同的土地的懲罰規(guī)定，但這種規(guī)定已經(jīng)不符合目前的市場情況，各個地區(qū)需根據(jù)自己的實際情況重新制定規(guī)則。

2. 3房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅制改革

2. 3. 1對房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)取得的收益僅征收所得稅

首先要從統(tǒng)一稅收法律法規(guī)入手，對房地產(chǎn)實行內(nèi)外統(tǒng)一的稅費制度。首先， 將企業(yè)所得稅、外商投資企業(yè)和外國企業(yè)所得稅合并為統(tǒng)一的適用于內(nèi)外資企業(yè)所得稅。其次，將外資企業(yè)和外籍人員納入房地產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人之中，納入房地產(chǎn)費的征收之列，使房地產(chǎn)稅費負擔(dān)與收益一致， 誰受益誰納稅繳費，受益多負擔(dān)多，收益少負擔(dān)少。從而為市場主體的平等競爭創(chuàng)造條件。最后值得一提的是將房屋租賃收入也納入所得稅一并征收，不再征收營業(yè)稅和房產(chǎn)稅，并適當降低稅率。

2.3.2適時開征遺產(chǎn)稅與贈與稅

遺產(chǎn)稅、贈與稅的開征將彌補無償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)環(huán)節(jié)稅收調(diào)節(jié)的缺位。遺產(chǎn)稅、贈與稅的主要征收目的不在于財政收入，而在于協(xié)助個人所得稅，調(diào)節(jié)財富分配，因此，應(yīng)采取高起征點和高累進稅率，促進社會公平。

3總結(jié)

本文通過對我國房地產(chǎn)稅制存在問題進行深入分析的基礎(chǔ)上，遵循簡化稅制、公平稅負、降低稅率、合理分權(quán)、嚴格管理等基本原則的前提下提出了符合我國客觀實際的房地產(chǎn)稅制改革的政策建議。同時，筆者認為為了使這些政策建議有效地落實，相關(guān)的配套措施必須跟上，比如，對房地產(chǎn)租、稅、費概念的澄清，加強房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍信息的管理，完善房地產(chǎn)評估制度和評估機構(gòu)，加強房地產(chǎn)業(yè)的稅收征收管理等等。

參考文獻：

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第6篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；問題；對策

房地產(chǎn)工程管理直接影響房地產(chǎn)工程建設(shè)的效果，而針對目前房地產(chǎn)工程建設(shè)的實際情況提出有效的管理對策對我國建筑行業(yè)的管理研究十分有利。本文整理了當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題，并提出了相應(yīng)的解決對策，為提升房地產(chǎn)工程管理的實效性提供了寶貴的建議。

1.當前房地產(chǎn)工程管理存在的問題

從房地產(chǎn)工程管理的流程上看，從工程前期準備到入住，工程主要包括以下工作：工程前期準備；工程計劃管理；工程技術(shù)管理；工程質(zhì)量管理；工程成本管理；工程監(jiān)理管理；工程移交；保修期服務(wù)等內(nèi)容。而從這些流程內(nèi)容的管理情況來看，工程計劃屬于管理的準備關(guān)鍵；工程質(zhì)量管理是工程信譽的管理重點；工程監(jiān)管則是整體工作情況的把握重點。因此，下面就針對這三方面容易存在的問題進行詳細分析。

1.1計劃管理存在的問題

目前房地產(chǎn)工程管理的計劃管理環(huán)節(jié)需要工程部門能夠?qū)こ痰那闆r進行市場研究，然后再編寫可行性報告，最后以最快的速度完成決策。但是，目前的房地產(chǎn)工程卻使得計劃決策的時間越來越長，嚴重影響了房地產(chǎn)工程的施工和定位。這樣情況產(chǎn)生的原因，主要是因為前期對市場研究不充分，決策緩慢，由于沒有詳細、“可行”的項目可行性研究報告，使得項目的規(guī)劃設(shè)計遲遲不能如期進行，即使勉強進行了多方案的規(guī)劃概念設(shè)計，也會因為市場研究不充分，心中無底，評判“標準”不明確，猶豫不決，影響決策。而在這樣的長期計劃環(huán)境下，計劃管理工作缺乏全面的預(yù)算處理，加上很多房地產(chǎn)工程都屬于較大型的工程，如果工程現(xiàn)劃不妥，那將使成本超過預(yù)算，浪費巨額資金，調(diào)度不當將導(dǎo)致不必要的延誤，而且管理不善將使企業(yè)破產(chǎn)。

1.2質(zhì)量管理存在的問題

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量控制有利于彰顯企業(yè)的市場信譽，獲得更多的工程建設(shè)機會。但是目前工程質(zhì)量管理存在的問題也比較嚴重，例如：工作職責(zé)、重點不明確。按原交接，土建工程師主要管理設(shè)計變更收發(fā)，現(xiàn)場文明施工，而非土建施工管理；水電工程師主要管理臨時施工水電，而非水電安裝管理。另外，質(zhì)量管理缺乏現(xiàn)場管理控制環(huán)節(jié)，使得施工過程中的質(zhì)量管理控制缺乏現(xiàn)場監(jiān)督，而且也不能完全按照施工計劃去完成。

1.3監(jiān)理管理存在的問題

房地產(chǎn)工程監(jiān)理工作存在的問題主要表現(xiàn)在監(jiān)理工作對施工過程的管理不夠全面，監(jiān)理部門只是重視在施工前的準備和竣工情況進行監(jiān)理，而對于施工過程中的各個環(huán)節(jié)都沒有詳細的監(jiān)理建議和內(nèi)容。另外，施工單位往往不重視監(jiān)理建議，監(jiān)理工程師下發(fā)了停工令，施工單位對監(jiān)理工程師指令置若罔聞、拒不執(zhí)行。而造成這樣現(xiàn)狀的原因就是企業(yè)的監(jiān)理工作不夠重視，施工企業(yè)應(yīng)該明確監(jiān)理管理和執(zhí)行管理建議的重要性，嚴格按照《工程監(jiān)理合同（范本）》、《建筑法》以及相關(guān)法規(guī)的界定進行管理工作。

2.房地產(chǎn)工程管理實效作用的彰顯措施

2.1加強計劃管理

房地產(chǎn)工程計劃管理首先應(yīng)該加強事前控制，例如：評估建設(shè)單位的資信情況施工企業(yè)應(yīng)深入調(diào)查建設(shè)單位的資信情況，掌握其信譽度和資金籌集渠道、資金到位情況，爭取做到信譽低的工程不攬，防止工程一開始就形成工程拖欠款。其次，要加強計劃管理控制，尤其對于大型的房地產(chǎn)工程而言應(yīng)該在計劃管理過程中強調(diào)對工程資源、成本、質(zhì)量和預(yù)算進行仔細的監(jiān)控。控制還指利用反饋信息循環(huán)修改項目計劃，以及有能力資源調(diào)配到最需要的地方。另外，計劃管理應(yīng)該重視對工程計劃的詳細內(nèi)容進行全面管理，包括：了解項目的位置、地形、地貌、地質(zhì)條件，現(xiàn)有建筑物及附著物的情況。了解項目宗地內(nèi)原有建筑物拆遷計劃的制定，并注重與工程計劃相配套。了解項目宗地的地質(zhì)勘探工作，地形、地貌的測量工作。

2.2強化質(zhì)量管理

房地產(chǎn)工程的質(zhì)量管理首先從材料部門應(yīng)該作好材料的管理，甲供材須根據(jù)工序及施工進度安排進料，盡量降低存儲成本。在滿足材料合格的前提下，應(yīng)努力爭取最低價，掌握建材市場價格變化規(guī)律，制定材料價格的管理措施。其次，要設(shè)立現(xiàn)場的質(zhì)量監(jiān)督管理組織，對房地產(chǎn)施工的現(xiàn)場質(zhì)量情況作出明確的管理。還有，要實現(xiàn)負責(zé)制，對各項目的施工情況應(yīng)該以簽訂負責(zé)人的方式為主，保證工程施工的每一個環(huán)節(jié)都能夠安裝合同書的質(zhì)量要求來完成。而且這樣的管理模式能夠?qū)⒐ぷ髀鋵嵉絺€人，保證房地產(chǎn)建設(shè)質(zhì)量。

2.3完善監(jiān)理管理

工程監(jiān)理管理應(yīng)該重視監(jiān)理工作的作用，施工單位應(yīng)該對監(jiān)理結(jié)果嚴格地執(zhí)行，不能因為影響預(yù)算而已犧牲工程質(zhì)量為前提。首先，監(jiān)理工作的重點要放在事前控制，這是監(jiān)理職能的要求。關(guān)鍵部位、關(guān)鍵工序的隱蔽、施工，監(jiān)理人員要實行旁站、巡視或平行檢查，不能等到即成事實，待施工質(zhì)檢報驗后，才“秋后算帳”。其次，由于設(shè)計方、施工方、監(jiān)理方、材料供應(yīng)方等，專業(yè)分工不同，但由于專業(yè)的相關(guān)性強，從各自專業(yè)的角度，常常能對對方的工作成果形成自己的評價意見。因此監(jiān)理管理工作應(yīng)該重視對各方面建議的收集，然后做出監(jiān)理的最后建議。

綜上所述，房地產(chǎn)工程建設(shè)管理工作十分關(guān)鍵，維護管理的實效作用必須要從計劃管理、質(zhì)量管理和監(jiān)理管理三方面進行全面的控制。

參考文獻：

第7篇

摘 要 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）是一種將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相結(jié)合的信托產(chǎn)品，發(fā)行主體是信托機構(gòu)，資金投向是房地產(chǎn)開發(fā)與經(jīng)營。本文對我國REITs發(fā)展中存在的問題進行了分析，并提出相關(guān)建議。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)信托投資基金（REITs） 問題 建議

一、房地產(chǎn)信托投資基金的概念及發(fā)展

房地產(chǎn)信托投資基金（Real Estate Investment Trust，簡稱REITs）是一種以發(fā)行信托收益憑證的方式匯集特定投資者的資金，由專門投資機構(gòu)進行房地產(chǎn)投資經(jīng)營管理，并將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信托基金。REITs典型的運作方式有兩種：一是特殊目的載體公司（SPV）向投資者發(fā)行信托收益憑證，將所募集資金集中投資于寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)，并將這些經(jīng)營性物業(yè)所產(chǎn)生的現(xiàn)金流向投資者還本付息；二是原物業(yè)發(fā)展商將旗下部分或全部經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)打包設(shè)立REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然后定期派發(fā)紅利。

REITs兼顧了業(yè)務(wù)模式的穩(wěn)定性和信托財產(chǎn)的收益性、安全性、流動性，一般只適用于擁有較穩(wěn)定現(xiàn)金流的寫字樓、商場等商業(yè)地產(chǎn)。美國、澳大利亞、日本等發(fā)達國家已建立了較完善的REITs運行機制、法律制度及稅收政策，REITs也有力地促進了該地區(qū)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。我國從2005年12月越秀REITs在香港聯(lián)交所上市以來，REITs發(fā)展經(jīng)歷了從無到有、不斷探索的過程，但是由于種種原因，我國的REITs并沒有真正發(fā)展起來。近年來，我國房地產(chǎn)信托產(chǎn)品發(fā)展迅速，據(jù)公開數(shù)據(jù)顯示，僅2012年上半年房地產(chǎn)信托新增規(guī)模達1213億元，至6月末房地產(chǎn)信托余額為6751億元，占信托余額比例為12.81%，這為REITs的發(fā)展奠定了較好的基礎(chǔ)。

二、我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展存在的問題

隨著我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，房地產(chǎn)開發(fā)商將擁有更多的經(jīng)營性物業(yè)資產(chǎn)，而在我國宏觀調(diào)控的大背景下，構(gòu)建多元化、高效并且有利于風(fēng)險分散的房地產(chǎn)融資渠道，以及有效解決民間資本問題為社會所關(guān)注。作為一種在發(fā)達國家較為成熟的信托產(chǎn)品，REITs將資產(chǎn)管理和房地產(chǎn)融資相統(tǒng)一，能夠?qū)⒚耖g資本和房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展相結(jié)合，具有較好的發(fā)展前景。但就目前來看，我國REITs的發(fā)展仍存在諸多問題，這成為阻礙REITs發(fā)展的不利因素：

1.配套法律法規(guī)尚需完善

我國信托構(gòu)建了《信托法》、《信托公司管理辦法》、《信托公司集合資金信托業(yè)務(wù)管理辦法》、《信托公司凈資本管理辦法》等“一法三規(guī)”的法律框架，為信托業(yè)務(wù)的開展提供了法律依據(jù)。但到目前為止，我國還未制定針對房地產(chǎn)信托投資基金的法律法規(guī)和稅收制度。而REITs的健康發(fā)展離不開相關(guān)法律法規(guī)的制約。

2.缺乏行之有效的監(jiān)督管理機制

REITs在我國目前的制度環(huán)境下，屬于私募性質(zhì)，很難象證券投資基金那樣有規(guī)范的監(jiān)督管理，資金的募集、資金的運用以及對所投資物業(yè)資產(chǎn)管理處置的監(jiān)督缺位。另一方面，雖然信托合同對保管人、受托人、投資者的權(quán)利義務(wù)進行了約定，但因為標準模糊，大部分信托法律契約是不清晰的或執(zhí)行不完整的，這就使得內(nèi)部自律監(jiān)督的權(quán)力進一步減弱。

3.信息披露制度還不完善

信托公司目前實施的是非強制性的信息披露制度。具體來講，信托投資項目的相關(guān)信息、信托成立、信托規(guī)模及工商登記文件等均不會強制公開。這與REITs要求的嚴格的交易機構(gòu)、公開透明的信息披露要求存在較大差距，可能出現(xiàn)信托受益權(quán)轉(zhuǎn)讓而其他投資者無法得到通知等情況，對投資者的知情權(quán)、選擇權(quán)及REITs參與各方的利益保護存在漏洞。

三、促進我國房地產(chǎn)信托投資基金發(fā)展的建議

1.完善REITs法律體系及稅收政策。一方面，借鑒美國等發(fā)達國家的房地產(chǎn)信托投資基金的做法，建立完整的規(guī)章制度體系，包括管理辦法、設(shè)立指引、監(jiān)督辦法等，以促進的REITs健康發(fā)展；另一方面，制定稅收優(yōu)惠政策。在國外，稅務(wù)驅(qū)動占重要地位，稅務(wù)帶動了房地產(chǎn)投資80%的份額，投資理念驅(qū)動的份額約占20%。中國目前對REITs的公司型模式的雙重征稅問題尚沒解決，相應(yīng)的稅收優(yōu)惠政策尚未建立。需根據(jù)REITs的發(fā)展完善相應(yīng)的稅收及優(yōu)惠政策。

2.進一步完善和加強行業(yè)監(jiān)管。目前我國信托公司歸銀監(jiān)會監(jiān)管，而信托業(yè)務(wù)及REITs的發(fā)起設(shè)立非信托公司專屬，同時，REITs的運作涉及國土資源部、建設(shè)部、證監(jiān)會、國稅、地稅等相關(guān)部門，要促進REITs的健康發(fā)展，建議借鑒美國經(jīng)驗，改變目前的發(fā)起主體監(jiān)管為功能監(jiān)管，政府可成立跨部門的房地產(chǎn)信托投資基金管理組織或機構(gòu)，實行協(xié)同監(jiān)管。

3.注重產(chǎn)品的標準化及流動性。產(chǎn)品的標準化及流動性是發(fā)展房地產(chǎn)信托投資基金的必要條件。應(yīng)借鑒證券投資基金的發(fā)展經(jīng)驗，實現(xiàn)房地產(chǎn)信托投資基金產(chǎn)品的社會化、標準化，解決產(chǎn)品上市流通問題，促進統(tǒng)一的房地產(chǎn)信托投資基金市場的發(fā)展。

4.建立客觀、公正的信用體系。社會信用制度的缺失，以及缺乏有影響力的獨立資產(chǎn)評估機構(gòu)和完善的信用擔(dān)保體系是制約私募信托產(chǎn)品發(fā)展的屏障，應(yīng)盡快建立違法處理機制和守法激勵機制，以確保投資者的利益不受損害。

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第8篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán) ；登記制度

Abstract: This paper mainly according to some problems appear now the domestic real estate registration are analyzed, some problems appeared, the relevant legal provisions concerning real estate registration of such as, registration department is not unified, the effectiveness of uncertainty, are discussed.

Keywords: real estate property; registration system

中圖分類號：F293.31 文獻標識碼：A 文章編號：2095-2104（2013）

房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。因此，國內(nèi)房地產(chǎn)的登記環(huán)節(jié)一直存在于房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)與交易的過程中。建立房地產(chǎn)的登記制度是現(xiàn)在國際上各個國家所采取的有效措施。但是因為一些歷史性原因，現(xiàn)在國內(nèi)的產(chǎn)權(quán)登記制度相關(guān)的規(guī)定還是不夠完善，大多數(shù)都是原則方面的規(guī)定，還存在著一些問題需要進行深層次的研究。

因為國內(nèi)的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度是通過體制的改革推動而發(fā)展的，房地產(chǎn)的登記管理體系也有很多需要改變的方面。如，國內(nèi)房地產(chǎn)的登記實施土地的使用權(quán)與房屋的所有權(quán)分開登記的制度，就無法成立統(tǒng)一化不動產(chǎn)的登記機關(guān)，登記范圍也不統(tǒng)一、登記的效力不夠確定等。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化,通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問題，提出了相關(guān)的建議。

國內(nèi)與國外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的實際情況

（一）國外的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度

對房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)采取登記制度的方式是全世界都采用的。房地產(chǎn)在國際上的很多國家被叫做不動產(chǎn)或是地產(chǎn)。所以，在大多數(shù)的國家都把房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記叫做不動產(chǎn)的登記或是土地登記。登記部門在每個國家也是不一樣的。現(xiàn)在，在軌跡上有關(guān)房地產(chǎn)登記的制度大概能夠分成三種：一種是法國創(chuàng)建的契據(jù)登記的制度，一種是澳大利亞人創(chuàng)建的登記發(fā)證的制度，還有一種是德國創(chuàng)建的強制性的登記制度。在具體的產(chǎn)權(quán)登記方面，國外大概采取這兩種方式：一是成立獨立的登記部門，如，日本的登記所，二是法院或是別的司法部門來充當，如，美國地方的法院等。

我國的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度

我國現(xiàn)在實行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度是強制性的登記制度，登記的方式可以被歸納字第三種模式中，就是讓房地產(chǎn)的行政部門來進行登記。

按照我國的有關(guān)房地產(chǎn)的管理法規(guī)，房地產(chǎn)的權(quán)利改變是需要進行登記的，這就表明了房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)改變是要通過登記才能夠成立的。

現(xiàn)在實行的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度存在的問題分析

（一）不動產(chǎn)的登記分屬不同部門，這違反了房地產(chǎn)的一致性原則

我國在土地與房屋物權(quán)方面的登記，不但有建設(shè)機構(gòu)的相關(guān)管理條例，還有土地部門的相關(guān)規(guī)則。土地登記的發(fā)證部門是土地行政的管理部門，二房屋的登記發(fā)證部門是房產(chǎn)的管理機構(gòu)。盡管地產(chǎn)的相關(guān)法律規(guī)定了地方政府能夠建設(shè)一個專門的機構(gòu)來負責(zé)房地產(chǎn)的管理與土地的管理工作，能夠頒發(fā)一些統(tǒng)一的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記證書，但是因為已經(jīng)存在了土地與房產(chǎn)的管理分別歸屬與不同的部門的格局，到現(xiàn)在我國的很多地方還在采取房產(chǎn)與地產(chǎn)分開登記發(fā)證的方式。這樣的方式，不僅違反了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)一體化的原則，還會造成房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的主體不同等一些問題，出現(xiàn)糾紛。也會讓登記的手續(xù)變得復(fù)雜。

房地產(chǎn)登記的效力和房地產(chǎn)交易的合同效力關(guān)系不清晰

根據(jù)城市房地產(chǎn)的相關(guān)管理條例，房屋的買賣一定要向縣級以上的人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門或者其設(shè)置的負責(zé)房屋登記工作的機構(gòu)申請房屋登記，房屋的所有權(quán)才可以進行轉(zhuǎn)移。房地產(chǎn)的權(quán)利登記應(yīng)該存在于物權(quán)登記的范圍之內(nèi)，它的功能是可以將所有權(quán)的歸屬和其他的權(quán)利狀態(tài)都進行公示，來實行物權(quán)表證的作用。房地產(chǎn)的交易合同關(guān)系應(yīng)該存在債權(quán)的范圍內(nèi)。它的功能是組建民事上的法律關(guān)系，能夠起到確定合同雙方的當事人民事的權(quán)利和義務(wù)的法律關(guān)系的功能。因此，物權(quán)和債權(quán)屬于不同的民事權(quán)利，物權(quán)的登記效率是不可以影響到債權(quán)的成立的。房地產(chǎn)的登記屬于行政管理方面的確權(quán)行為，但是房地產(chǎn)的交易合同是民事方面的合意產(chǎn)物，要是達到了合同中規(guī)定的成立條件，那么合同就是有效的。合同具有效力是不能夠以行政的明確來作為最后的生效條件，要是強制性地把登記當作是房地產(chǎn)交易合同的生效條件，就會違反了合同法律的原來意義，就會導(dǎo)致當事者就民事的內(nèi)容，在不妨害國家、社會以及集體或是其他人的利益的基礎(chǔ)上，有權(quán)利協(xié)商并達成一致，來處理法律賦予的民事權(quán)利自由被剝奪。

房地產(chǎn)的登記表現(xiàn)在行政管理方面的需求，這同物權(quán)的保護目的不同

國內(nèi)現(xiàn)在實行的有關(guān)土地管理的法規(guī)都被注明了管理法，別的與房地產(chǎn)法律相關(guān)的法律也都是一些行政法規(guī)與條理所構(gòu)成的，導(dǎo)致了國內(nèi)的房地產(chǎn)法律具有行政方面的管理制度。但是，房地產(chǎn)沒有通過登記就存在在市場中的狀況也是存在的。為了更加方便地交易，在私底下通過協(xié)議的方式進行房產(chǎn)權(quán)證書、土地使用證書等的交換，不通過登記就出租的房屋租賃狀況也是普遍存在的。如，一個房屋租賃的案子里面，租房子的人張某租了某個單位的門面房幾間，但是沒有辦理任何的手續(xù)，在幾年之后，雙方由于房屋的租金、水電費用等一些問題出現(xiàn)了糾紛，后來又由于房子失火，損失了很多的財產(chǎn)，雙方到了法院討說法。根據(jù)法律的相關(guān)規(guī)定，要是租賃合同沒有效力的，案件就會很難進行審理。

改善房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記制度的建議

我國房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的制度在立法方面的層次比較多，并且興致的權(quán)利和民事的權(quán)利沒有區(qū)分，多數(shù)是行政管理的法律。因此，建議：

社會市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)的運作也在逐漸地規(guī)范起來，應(yīng)該讓房地產(chǎn)的登記作用不斷地由管理的功能上轉(zhuǎn)移到對私權(quán)的維護上，使它成了調(diào)整平等個體間猶豫不動產(chǎn)而出現(xiàn)的民事關(guān)系的法律規(guī)定。

讓房地產(chǎn)的登記成為人們保護自己交易安全的活動。

應(yīng)該成立統(tǒng)一化的登記法規(guī)，建立專門的房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)登記的管理機構(gòu)，建立統(tǒng)一化的程序規(guī)定，讓不動產(chǎn)登記更規(guī)范、更方便。

對農(nóng)村的土地房屋的管理方面也需要建立權(quán)屬登記的制度，來適應(yīng)現(xiàn)在經(jīng)濟發(fā)展的需求。

應(yīng)該在房屋轉(zhuǎn)讓、租賃等方面進行確定的登記和合同行為關(guān)系，將行政管理與民事管理的行為區(qū)別開，使房地產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)登記制度更科學(xué)、更規(guī)范。

總結(jié)：

本文主要論述了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度，主要根據(jù)現(xiàn)在國內(nèi)的房地產(chǎn)登記中出現(xiàn)的一些問題進行了分析，對房地產(chǎn)登記的相關(guān)法律規(guī)定中出現(xiàn)的一些問題，如，登記的部門不統(tǒng)一，效力不確定等，進行了闡述。房地產(chǎn)屬于不動產(chǎn)，房地產(chǎn)在空間方面具有不可移動的屬性，造成了它不會跟一般物相同，只是采用占有或者是實際的控制就能夠表明它的權(quán)屬狀態(tài)。長時間的占有或是使用的時候，使用者與所有者產(chǎn)生不斷改變的時候，就非常容易引起權(quán)屬的糾紛。為了使房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度更加科學(xué)化、統(tǒng)一化、規(guī)范化，通過對房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的登記制度中存在的問題，提出了相關(guān)的建議。

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第9篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；組織設(shè)計；組織結(jié)構(gòu)設(shè)計

中圖分類號：C93文獻標識碼：A

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是視創(chuàng)新為生命的行業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)邁入全方位創(chuàng)新的時代，組織結(jié)構(gòu)創(chuàng)新和管理創(chuàng)新是房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)新的重要體現(xiàn)。良好的組織結(jié)構(gòu)是企業(yè)最重要的資源，它可以有效降低交易成本、信息溝通成本，使企業(yè)家得到最公平、最有效的回報，并促使企業(yè)不斷提高其核心競爭力和保持可持續(xù)發(fā)展。鑒于此，根據(jù)組織管理理論和實踐研究成果，結(jié)合企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，針對性地進行組織管理問題研究，建立適應(yīng)企業(yè)實際情況的組織結(jié)構(gòu)

模式，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)健康發(fā)展意義重大。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理常見的問題

識別房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理中存在的主要問題，是進行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)研究的基礎(chǔ)。房地產(chǎn)企業(yè)，尤其是中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，組織管理的水平普遍較低，企業(yè)普遍存在組織結(jié)構(gòu)層次、部門設(shè)置不合理，職能定位不清，集、分權(quán)不合理，組織流程繁雜或破碎等問題，歸結(jié)起來問題主要分為三類，即結(jié)構(gòu)問題、職能問題和流程問題。

結(jié)構(gòu)問題主要指結(jié)構(gòu)層次過于單一、決策層龐大、部門設(shè)置不合理等；在職能定位方面，主要存在著集、分權(quán)不合理，橫向結(jié)構(gòu)交叉重合，職能定義不清等問題；工作分配不符合流程，組織流程繁雜，流程缺乏評審程序則屬于流程方面的問題。除了上述三個方面的問題外，還存在一些其他管理問題，如基礎(chǔ)管理薄弱，員工素質(zhì)較低，管理僅僅局限于技術(shù)層面的管理，業(yè)務(wù)部門沒有很好地發(fā)揮教練員的甲方角色，還僅僅停留在現(xiàn)場施工管理的承包商的角色；營銷策劃部、銷售部、客戶服務(wù)部等相關(guān)部門的接口關(guān)系不清晰；企業(yè)無系統(tǒng)的信息管理規(guī)定，信息化管理程度較低等。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織設(shè)計總思路

組織設(shè)計是一個系統(tǒng)工程，它必須結(jié)合企業(yè)自身實際，針對企業(yè)組織管理存在的問題，從總體上進行系統(tǒng)縝密的全過程分析。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的組織設(shè)計中，應(yīng)提倡建立以流程為中心、以顧客為導(dǎo)向的理念。在進行組織設(shè)計之前，首先分析企業(yè)的主導(dǎo)業(yè)務(wù)流程與工作內(nèi)容，然后考慮組織結(jié)構(gòu)設(shè)計方案。同時，在組織設(shè)計中，要時刻考慮顧客的需求，讓顧客在和企業(yè)進行各項業(yè)務(wù)的交往過程中感到快捷方便。一般而言，組織設(shè)計包括組織目標分析、流程分析、職能分析、組織結(jié)構(gòu)設(shè)計、崗位設(shè)計、管理規(guī)范設(shè)計、運行制度設(shè)計等主要環(huán)節(jié)，如圖1所示。（圖1）

組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是組織設(shè)計中體現(xiàn)成果的關(guān)鍵性環(huán)節(jié)之一。由圖1可知，組織結(jié)構(gòu)設(shè)計是在組織模塊設(shè)計之后，對各組織部門應(yīng)當如何組織在一起，形成何種結(jié)構(gòu)形式，以及部門之間的關(guān)系如何等問題進行解決的過程。組織結(jié)構(gòu)設(shè)計的一般步驟包括組織結(jié)構(gòu)選型、確定項目管理層次和管理跨度、形成組織結(jié)構(gòu)圖，如圖2所示。（圖2）

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織管理存在的問題與其組織設(shè)計缺乏規(guī)范、科學(xué)、適應(yīng)性是分不開的。近年來房地產(chǎn)行業(yè)保持持續(xù)快速發(fā)展，許多企業(yè)在發(fā)展初期生搬硬套的組織結(jié)構(gòu)已在很大程度上不能滿足企業(yè)壯大后日新月異的變化需求，新的合理化組織設(shè)計是形勢所趨。

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計建議

（一）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)選型的建議。企業(yè)的結(jié)構(gòu)形式與其發(fā)展規(guī)模關(guān)聯(lián)很大。總體而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)現(xiàn)存組織結(jié)構(gòu)不外乎以下四種：U型組織結(jié)構(gòu)（職能制）、M型組織結(jié)構(gòu)（事業(yè)部制）、矩陣式組織結(jié)構(gòu)和H型組織結(jié)構(gòu)（子公司制）。職能制或叫部門制，根據(jù)其組織形式的差別又可分為直線型部門制、總監(jiān)部門制、職能型部門制、直線職能型部門制。一般而言，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)選型可參照表1實施。上述組織結(jié)構(gòu)形式中，總監(jiān)部門制是當前中小型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展后實施組織變革時最常選用的，一般也是最適合的。總監(jiān)部門制是指總經(jīng)理和部門經(jīng)理之間增加“中心”層次，中心負責(zé)人稱為“總監(jiān)”，一般可設(shè)置財務(wù)總監(jiān)、行政總監(jiān)、營銷總監(jiān)、研發(fā)設(shè)計總監(jiān)、工程總監(jiān)等，各總監(jiān)直接向總經(jīng)理負責(zé)，級別相當于公司副總經(jīng)理。（表1）

當前專業(yè)管理公司的發(fā)展空間越來越大，并且也逐步得到開發(fā)商以及社會的認可。從市場發(fā)展趨勢來看，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會逐漸回歸自己的發(fā)展本色，專心于選擇決策和投資控制，從而擔(dān)當起資源整合與優(yōu)化運作的正統(tǒng)角色。因此，未來估計一些大型企業(yè)會選擇專業(yè)管理公司制的組織模式，這會對傳統(tǒng)的房地產(chǎn)開發(fā)商的組織機構(gòu)設(shè)置產(chǎn)生重大影響。

（二）關(guān)于決策層次的建議。一般而言，決定企業(yè)發(fā)展方向的重大決策、經(jīng)營政策由高層集權(quán)管理，技術(shù)問題、專業(yè)問題、客戶問題由一線專業(yè)人員或基層管理人員在現(xiàn)場做出反應(yīng)。高級經(jīng)營決策由公司CEO決策，采用管理委員會議形式進行，參會人員為總經(jīng)理、決策委員會成員、與相關(guān)決策問題有重大聯(lián)系的職能中心總監(jiān)及外部專家；一般經(jīng)營決策由公司總經(jīng)理或總經(jīng)理授權(quán)的職能中心總監(jiān)或其他高管人員決策，采用部門經(jīng)理會形式進行；對于一般業(yè)務(wù)決策，職能中心內(nèi)部事務(wù)由中心總監(jiān)負責(zé)，部門經(jīng)理在授權(quán)范圍內(nèi)負責(zé)相關(guān)事務(wù)。

（三）關(guān)于管理組織主框架的建議。以房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的核心環(huán)節(jié)確定管理組織的主框架。市場開發(fā)環(huán)節(jié)應(yīng)以房地產(chǎn)與建筑技術(shù)為核心，具體工作可實行課題制；生產(chǎn)建設(shè)環(huán)節(jié)以施工技術(shù)、工程質(zhì)量和進度管理為核心，實行項目制；投資管理環(huán)節(jié)應(yīng)以計劃監(jiān)督、成本控制、資金結(jié)算管理為核心；銷售環(huán)節(jié)以銷售執(zhí)行為核心，可以借鑒專業(yè)管理公司形式；運營支持工作以人力資源管理、工作質(zhì)量管理、日常辦公服務(wù)為核心。

（四）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)圖的建議。針對中小企業(yè)的部門制組織結(jié)構(gòu)（直線型或直線職能型），主要關(guān)注點是組織部門設(shè)置的合理性，部門的數(shù)量不宜過多，也不宜過少，如圖3。圖3中，總經(jīng)理之下可設(shè)置若干副總（含總工），分別協(xié)助總經(jīng)理分管生產(chǎn)、銷售、財務(wù)和行政人事等；虛線表示可根據(jù)需要設(shè)置項目部。（圖3）

針對在本地從事開發(fā)的中型及中大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，采用總監(jiān)制組織結(jié)構(gòu)模式。采用基于“模塊化整合”的方式劃分工作流程，將整個開發(fā)流程劃分為市場開發(fā)、生產(chǎn)管理、銷售管理三大模塊，將有關(guān)資金管理方面的工作整合成投資管理模塊，行政、人力資源管理等整合成運營支持模塊。此時，房地產(chǎn)基本組織結(jié)構(gòu)是由市場開發(fā)中心、生產(chǎn)管理中心、銷售管理中心、資金管理中心、運營管理中心等五個中心構(gòu)成，如圖4所示。（圖4）

針對主要在本地實施多項目開發(fā)的大型企業(yè)，除了實施設(shè)有項目部的總監(jiān)制組織形式外，矩陣制仍是可選擇的適宜形式；而針對為數(shù)不多的多區(qū)域開發(fā)的大型房地產(chǎn)企業(yè)集團，子公司制或事業(yè)部制應(yīng)該是考慮的方向。由于大型企業(yè)數(shù)量少，業(yè)務(wù)領(lǐng)域差別大，組織管理個性強，本文就不再給出具體的組織結(jié)構(gòu)圖。

（五）關(guān)于組織結(jié)構(gòu)調(diào)整與完善的建議。精簡、集約開發(fā)流程，注重管理集成化，尋求更合理的開發(fā)業(yè)務(wù)鏈條；根據(jù)企業(yè)實際盡可能地進行扁平化管理，其作用在于提高工作效率，較少環(huán)節(jié)信息流失和交流成本；揚長避短，集中精力做自己的強項，部分開發(fā)環(huán)節(jié)外包或借助外界力量，以將精力、財力放在經(jīng)營決策上，從而更快捷地適應(yīng)市場變化，在競爭中取得成功；加強市場研發(fā)環(huán)節(jié)，強化企業(yè)的市場化導(dǎo)向和成本控制意識；建立并尊重規(guī)范的體系化管理，加強信息技術(shù)在組織管理中的作用。

五、結(jié)語

組織設(shè)計沒有最好，只有最合適。以上針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)組織結(jié)構(gòu)設(shè)計提出的建議，旨在為其組織設(shè)計與優(yōu)化提供借鑒和指導(dǎo)，而并非制定一成不變的標準，因為組織設(shè)計的過程實質(zhì)上是一個組織變革的過程，它是把企業(yè)的任務(wù)、流程、權(quán)利和責(zé)任進行有效組合和協(xié)調(diào)，并根據(jù)市場和客戶群的變化，不斷進行優(yōu)化和變革，以達到大幅度提高企業(yè)的運行效率和經(jīng)濟效率的目的。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)根據(jù)各自發(fā)展和變革的需求實際，采納上述相應(yīng)建議，建立良好的組織，實現(xiàn)簡化流程、降低成本、培養(yǎng)人才、提高效率的目標。

（作者單位：重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院）

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