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第1篇

目前,銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款擔(dān)保措施一般采用項目建設(shè)用地及在建工程抵押方式。在“在建工程”階段,按規(guī)定在項目用地設(shè)定抵押后預(yù)售房銷售登記前,未銷售的房產(chǎn)往往處于無法管控的真空狀態(tài),如果出現(xiàn)開發(fā)商虛假銷售、一房多賣、被查封、扣押、第三人提出工程款優(yōu)先權(quán)、留置權(quán)等事件,銀行僅僅擁有房屋建成前的凈地部分的優(yōu)先受償權(quán),糾紛的解決或處置將十分被動。遇到此類情況,銀行的解決辦法是要求項目用地及在建工程一并抵押。雖然青島已經(jīng)實行了土地使用權(quán)證和房屋所有權(quán)證“兩證合一”,銀行對押品價值評估(包括內(nèi)部評估機(jī)構(gòu)評估、外部評估機(jī)構(gòu)委托評估)一般采取“假設(shè)開發(fā)”評估法,評估價值包括凈地價值以及與在建工程形象進(jìn)度匹配的在建工程價值。

二、房屋預(yù)售及抵押權(quán)解除后銀行債權(quán)的清償問題

商品房預(yù)售制度,實質(zhì)上為開發(fā)商和購房者對應(yīng)的期房融資提供方便。開發(fā)商“邊建邊售”行為往往造成“權(quán)利沖突”。一般土地抵押與商品房預(yù)售不能同時并存,在開發(fā)企業(yè)未經(jīng)銀行同意便擅自銷售、銷售款項不歸還對應(yīng)貸款情況下,即使法律賦予了抵押權(quán)人追及權(quán),但購房人作為善意第三人,銀行的抵押權(quán)無法對抗善意第三人。由于我國沒有建立起一種可靠的風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制來保證,開發(fā)商的道德風(fēng)險無法約束,應(yīng)由開發(fā)商承擔(dān)的風(fēng)險在一定程度上轉(zhuǎn)移到銀行或房屋買受人身上。為解決商品房預(yù)售制度造成的銀行風(fēng)險,首先應(yīng)防范開發(fā)商道德風(fēng)險,未經(jīng)抵押權(quán)人同意,開發(fā)商不得擅自銷售已設(shè)定抵押的房屋(包括期房),經(jīng)銀行同意解押的商品房銷售,銷售款項應(yīng)歸還對應(yīng)的銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款;同時,開發(fā)商銷售房屋應(yīng)履行告知義務(wù),在媒體或售樓處公告所銷售樓盤抵押情況,讓善意第三人心中有數(shù),自覺規(guī)避不必要的法律糾紛,確保權(quán)利不受侵害;實行房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,銷售收入按比例轉(zhuǎn)存保證金帳戶,專項用于歸還銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款。

商品房預(yù)售是一種交易行為,《物權(quán)法》出臺后,房管部門在發(fā)放預(yù)售許可證時,依據(jù)“抵押期間,抵押人未經(jīng)抵押權(quán)人同意,不得轉(zhuǎn)讓抵押財產(chǎn)”的規(guī)定,要求銀行出具知曉且允許商品房預(yù)售,并同意預(yù)售項目辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)的證明,間接要求銀行承諾放棄土地的抵押權(quán)。因此,如果銀行同意解押,作為抵押物的土地連同房地產(chǎn)將逐步地被分割出去,銀行的抵押權(quán)就會逐步落空,除非銀行的債權(quán)同步獲得清償,否則將面臨巨大風(fēng)險。

三、對房屋預(yù)售制度的意見和建議

房地產(chǎn)預(yù)售制度已成為房地產(chǎn)市場不規(guī)范的主要根源之一。該制度不僅導(dǎo)致房屋面積縮水、建筑設(shè)計變更、房屋質(zhì)量缺陷等問題得不到解決,更為嚴(yán)重的是誘發(fā)了延期交房、抵押房再預(yù)售、預(yù)售房再抵押,最后甚至還會出現(xiàn)“攜款潛逃”等違法犯罪行為。同時,房地產(chǎn)預(yù)售制度降低了開發(fā)商的門檻,使得不具備開發(fā)實力的企業(yè)進(jìn)入了市場,增加了開發(fā)商投資出問題的幾率,銀行和購房人被動的成為風(fēng)險投資的犧牲品。央行房地產(chǎn)金融分析小組在《2004年中國房地產(chǎn)金融報告》中稱,“很多市場風(fēng)險和交易問題都源于商品房新房的預(yù)售制度,目前經(jīng)營良好的房地產(chǎn)商已經(jīng)積累了一定的實力,可以考慮取消現(xiàn)行的房屋預(yù)售制度,改期房銷售為現(xiàn)房銷售。”取消現(xiàn)行的新房預(yù)售制度,毫無疑問,對于打擊房地產(chǎn)市場過度投資,降低金融鏈條當(dāng)中的上游風(fēng)險都有著重要意義。要理解這一政策的意義,首先要明白房地產(chǎn)市場的基本運(yùn)作規(guī)則。一般來說,開發(fā)商會通過地方政府拿到批租的土地,這些土地通常是以非常合理的理由從市民特別是農(nóng)民手里拿到的。開發(fā)商通過進(jìn)行土地評估,使土地坐地增值,因為以公益的名義征得的土地再以商業(yè)土地標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行評估,增值是必然趨勢。開發(fā)商以增值了的土地向銀行進(jìn)行抵押貸款。不過,銀行的貸款通常也不足以支持開發(fā)商建設(shè)樓盤。這時候,由于現(xiàn)行的新房預(yù)售制度,居民購房者的購房預(yù)付款就會源源不斷地進(jìn)入開發(fā)商的手里。開發(fā)商再通過銀行貸款和預(yù)付款進(jìn)行樓盤建設(shè)和其他后續(xù)工作。這樣,樓盤建成了,房子也基本上都賣出去了。整個流程下來,開發(fā)商以非常少的自有資金,“四兩撥千斤”,有的甚至是“空手套白狼”。從整個運(yùn)作過程來看,風(fēng)險主要集中在銀行方面。目前房地產(chǎn)市場所蘊(yùn)涵的風(fēng)險,指出目前中國房地產(chǎn)商獲得的銀行資金占其資產(chǎn)比例70%以上,其高負(fù)債經(jīng)營的財務(wù)風(fēng)險已經(jīng)出現(xiàn)。隨著房地產(chǎn)市場監(jiān)管力度不斷加大,開發(fā)貸款門檻提高,房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條將日趨緊張,一旦資金鏈條斷裂,風(fēng)險就會暴露。從銀行房地產(chǎn)不良貸款狀況的分析可以看出,不良貸款率為5%左右,相對于個人購房貸款,房地產(chǎn)開發(fā)商貸款的不良率較高,其不良貸款比率要高出個人購房貸款不良比率6倍左右。

第2篇

關(guān)鍵詞：宏觀審慎管理；空間維度；房地產(chǎn)貸款；地方融資平臺；風(fēng)險外溢

Abstract：In this paper we focus on the cross-sectional dimension of macro-prudential management. Particularly，we study the risk spillover effects between the real estate sector and the financial sector in China，and the risk transfer mechanism and path among the financial sector，the real estate sector and the local financing platform. Then we give some suggestions for the cross-sectional dimension of macro-prudential management in China: first，take a stricter supervision of the real estate finance，focusing on the credit concentration risk；second，weaken the risk connection between the local financing platform and the financial system，and control the credit risk of local financing platform carefully.

Key Words：macro-prudential management，cross-sectional dimension，real estate credit，local financing platform， risk spillover

中圖分類號：F832.4 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：1674-2265（2012）03-0034-06

一、引言

宏觀審慎管理的空間維度主要關(guān)注的是在某個給定的時間點上，由于金融機(jī)構(gòu)之間共同的風(fēng)險敞口以及資產(chǎn)的深度關(guān)聯(lián)而形成的系統(tǒng)性風(fēng)險隱患。目前，國外研究關(guān)注的重點有兩個方面：一是所謂“大而不能倒”的系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)；二是以結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)①（SIVs）為代表，游離于金融監(jiān)管之外的“影子銀行”體系。對于我國金融體系而言，這兩個問題都或多或少存在，但并不突出。首先，工、農(nóng)、中、建、交等系統(tǒng)重要性金融機(jī)構(gòu)經(jīng)過不良貸款的剝離和股份制改革后，資產(chǎn)質(zhì)量和抗風(fēng)險能力大幅提升，在經(jīng)營機(jī)制上也更趨穩(wěn)健。其次，我國直接融資市場發(fā)展相對滯后，資產(chǎn)證券化等跨市場、交叉性金融工具尚處于探索階段。盡管也有學(xué)者將擔(dān)保公司、私募基金等非銀行金融機(jī)構(gòu)，以及民間金融掮客、地下錢莊等融資性組織等歸入中國的“影子銀行”，但是，總體來看，這些機(jī)構(gòu)規(guī)模較小，與正規(guī)金融機(jī)構(gòu)的聯(lián)系還不十分密切，一旦出現(xiàn)問題只會造成局部性風(fēng)險，尚不足以產(chǎn)生系統(tǒng)性風(fēng)險。

就當(dāng)前的實際情況來看，我國空間維度宏觀審慎管理需要重點關(guān)注金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺的風(fēng)險。據(jù)統(tǒng)計，截至2011年6月末，全國房地產(chǎn)貸款余額10.26萬億元，占同期人民幣貸款余額（51.4萬億元）的約20%；另據(jù)銀監(jiān)會統(tǒng)計，截至2010年6月，全國地方性投融資平臺貸款高達(dá)7.66萬億元，占同期人民幣貸款余額（44.6萬億元）的約17%。中國銀監(jiān)會原主席劉明康在2011年銀監(jiān)會第三次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報分析會上指出，各銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)要加強(qiáng)對地方融資平臺貸款和房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險防控。經(jīng)濟(jì)學(xué)家巴曙松在2011年8月份召開的第五屆中國銀行家高峰論壇上也指出，中國銀行業(yè)面臨的系統(tǒng)性風(fēng)險更多地集中在地方融資平臺和房地產(chǎn)市場中。在本文中，我們將結(jié)合房地產(chǎn)、地方融資平臺的信貸風(fēng)險現(xiàn)狀，兼顧理論與實證，深入分析金融業(yè)、房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺三者之間風(fēng)險傳導(dǎo)的機(jī)制和路徑，并最終給出我國空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的相關(guān)政策建議，希望為完善我國宏觀審慎管理機(jī)制提供一些參考。

二、房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風(fēng)險的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

近年來，隨著我國市場化改革的推進(jìn)和城市化進(jìn)程的加快，我國房地產(chǎn)行業(yè)呈現(xiàn)出高速發(fā)展的態(tài)勢，已經(jīng)成為拉動我國經(jīng)濟(jì)增長的支柱性產(chǎn)業(yè)。然而，在肯定房地產(chǎn)行業(yè)積極作用的同時，我們也必須清醒地認(rèn)識到，我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過熱，房地產(chǎn)信貸規(guī)模過度擴(kuò)張，金融體系在支撐房地產(chǎn)行業(yè)迅速發(fā)展的同時也積聚了大量來自房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險。一旦房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)劇烈波動，將對銀行信貸安全構(gòu)成威脅，嚴(yán)重影響金融體系的穩(wěn)定性。除了房地產(chǎn)行業(yè)之外，在銀行信貸過度投放的主體中，地方政府投融資平臺也須重點關(guān)注。自2008年底以來，地方融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模呈現(xiàn)飛速發(fā)展的趨勢。而在地方政府投融資平臺的融資結(jié)構(gòu)中，銀行信貸所占的比重較大。由于地方政府主要依靠土地收入等來償還這些地方融資平臺的負(fù)債，因此房地產(chǎn)行業(yè)的波動，直接關(guān)系到地方政府清償債務(wù)的能力，從而進(jìn)一步影響銀行信貸的安全性。

（一）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險現(xiàn)狀

當(dāng)前，我國的房地產(chǎn)信貸主要由兩部分組成，即房地產(chǎn)開發(fā)貸款和個人購房貸款。近幾年，隨著房地產(chǎn)行業(yè)的迅猛發(fā)展，我國的房地產(chǎn)開發(fā)投資增速大幅提高，大量資金紛紛涌向房地產(chǎn)行業(yè)。在這樣的宏觀環(huán)境下，我國的房地產(chǎn)信貸迅速擴(kuò)張，各個商業(yè)銀行都將房地產(chǎn)貸款作為一個重要的經(jīng)營領(lǐng)域。圖1綜合反映了房地產(chǎn)信貸增速與金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速以及名義GDP增速之間的對比結(jié)果。可以看出，房地產(chǎn)信貸增速的平均水平，要遠(yuǎn)高于金融機(jī)構(gòu)貸款余額增速和名義GDP增速的平均水平（均值分別為17.69%和16.38%），這在一定程度上反映出，近幾年我國房地產(chǎn)信貸增速已經(jīng)超出了合理的范圍，房地產(chǎn)信貸規(guī)模存在過度擴(kuò)張的現(xiàn)象。從金融機(jī)構(gòu)貸款余額中房地產(chǎn)信貸所占的比重來看（見圖2），我國金融機(jī)構(gòu)在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸投放比重不斷上升，到2010年末已高達(dá)19.51%，比2004年末上升了6個百分點左右。2010年我國金融機(jī)構(gòu)新增貸款7.95萬億，其中商業(yè)性房地產(chǎn)貸款新增2.02萬億，所占比重為25%。

除了導(dǎo)致行業(yè)集中度風(fēng)險外，我國的房地產(chǎn)信貸在具體的投放過程中，還存在著多個方面的集中度風(fēng)險。首先，房地產(chǎn)信貸投放具有明顯的區(qū)域集征。由于房地產(chǎn)的開發(fā)投資容易受到地理環(huán)境、經(jīng)濟(jì)水平等因素的制約，因此不同地區(qū)的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展水平有所不同。我國的房地產(chǎn)行業(yè)具有明顯的板塊特征，房地產(chǎn)貸款主要投向珠江三角洲、長江三角洲和環(huán)渤海灣三大板塊地區(qū)。從2010年末我國各省（直轄市）房地產(chǎn)貸款余額分布來看，排名前五的省（直轄市）均來自上述三大板快（見表1），而且這五個省（直轄市）的房地產(chǎn)貸款余額之和占全國房地產(chǎn)貸款總量的57.1%。進(jìn)一步，從地域劃分來看（見圖3），涵蓋三大板塊的我國東部地區(qū)吸收了大部分的房地產(chǎn)貸款，貸款余額占全國總量的比重高達(dá)71%。房地產(chǎn)貸款在區(qū)域上的集中投放，容易造成局部地區(qū)房地產(chǎn)行業(yè)的過度投資，導(dǎo)致房地產(chǎn)泡沫膨脹。而且，一旦風(fēng)險爆發(fā)，房地產(chǎn)行業(yè)區(qū)域集中的特點容易造成風(fēng)險的迅速蔓延和擴(kuò)散，對房地產(chǎn)貸款的安全性極為不利。其次，在房地產(chǎn)信貸投放的結(jié)構(gòu)上，個人購房貸款的比重不斷上升。到2010年末，我國購房貸款占房地產(chǎn)貸款的比重已高達(dá)66.43%。購房貸款具有還款期限長、受經(jīng)濟(jì)波動影響大等特點，具有很強(qiáng)的不確定性。而且，近幾年我國的住房消費(fèi)中很大一部分是投資性的購房行為。一旦經(jīng)濟(jì)下行，房價大幅下跌，金融機(jī)構(gòu)將面臨著個人購房貸款違約行為集中爆發(fā)的風(fēng)險。最后，在信貸投放對象的選擇上，房地產(chǎn)信貸存在著客戶授信集中的趨勢。各商業(yè)銀行在房地產(chǎn)信貸盈利和控險的雙重壓力下，紛紛將貸款投向房地產(chǎn)行業(yè)中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)和優(yōu)質(zhì)項目。一些全國性的大型房地產(chǎn)企業(yè)，以及各省綜合排名靠前的房地產(chǎn)企業(yè)成為各商業(yè)銀行貸款營銷的重點目標(biāo)，客戶授信集中度風(fēng)險日益顯現(xiàn)。

（二）地方融資平臺貸款風(fēng)險狀況

近幾年來，隨著各項改革力度不斷加大，以及在經(jīng)濟(jì)建設(shè)中的投入不斷增加，地方政府財政支出的增長速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了財政收入的增速，地方政府債務(wù)問題逐漸顯現(xiàn)。特別是在金融危機(jī)之后，為了加大投資，以促進(jìn)經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，各級政府紛紛通過成立投融資平臺來滿足融資需求，地方政府負(fù)債規(guī)模更是急劇膨脹。中央銀行在《2011年中國金融穩(wěn)定報告》別指出，地方政府隱性負(fù)債問題不容忽視，地方融資平臺風(fēng)險值得關(guān)注。

作為地方政府債務(wù)形成中最重要的主體，地方政府投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模十分龐大。據(jù)審計署對地方政府債務(wù)的審計結(jié)果，至2010年底，全國省、市、縣三級政府共設(shè)立融資平臺公司6576家，其中縣級平臺約占72%，有3個省級、29個市級、44個縣級政府設(shè)立的融資平臺公司多達(dá)10家以上。地方政府投融資平臺的資金來源與銀行信貸密切相關(guān)。一方面，投融資平臺自身的融資渠道比較單一，主要通過抵押、政府擔(dān)保等方式從銀行獲取信貸；另一方面，在銀行看來，投融資平臺貸款具有融資規(guī)模大、政府財力作支撐、收益穩(wěn)定性高等特點，是信貸營銷的理想目標(biāo)，因此盲目地加大對投融資平臺的信貸投放，缺乏風(fēng)險意識。來自銀監(jiān)會的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至2010年11月全國地方融資平臺貸款約9.1萬億，占全部人民幣貸款的比重為19.16%。地方融資平臺貸款的大幅增長及其比重的不斷上升，在一定程度上加劇了銀行業(yè)共同風(fēng)險敞口過度集中的風(fēng)險，使得地方融資平臺的風(fēng)險被大量地轉(zhuǎn)嫁到金融體系中，對金融體系的穩(wěn)定性構(gòu)成嚴(yán)重威脅。

隨著地方政府和地方政府投融資平臺債務(wù)的不斷積累，地方財政的償還壓力也日益增大。巨額的負(fù)債使地方政府負(fù)擔(dān)著沉重的利息壓力；同時，自2011年開始，大量的地方政府債務(wù)將進(jìn)入償還期，地方政府在未來5年內(nèi)的年均還款額將在1萬億元以上。然而，面對如此嚴(yán)峻的債務(wù)償還形勢，地方政府的還款能力卻仍撲朔迷離。地方融資平臺經(jīng)營項目的低收益性，以及地方財政收入的不確定性，在一定程度上制約了地方政府的清償能力，使得地方政府負(fù)債面臨著嚴(yán)重的違約風(fēng)險。一方面，地方政府投融資平臺經(jīng)營的項目普遍具有投資規(guī)模大、開發(fā)周期長、公益性強(qiáng)、盈利能力低的特點，因此很難通過項目收益直接償還平臺貸款，部分或者全部需要依靠地方政府的財力來償還。另一方面，地方政府財政收入存在著過度依賴土地出讓收入的現(xiàn)象。隨著未來經(jīng)濟(jì)周期的波動，土地出讓收益的穩(wěn)定性和持續(xù)性勢必會受到影響，這將大大增加地方財政收入的不確定性。特別是在當(dāng)前國家收緊土地供應(yīng)閘門的政策下，地方政府土地出讓的預(yù)期收入不能實現(xiàn)，地方政府投融資平臺貸款的違約風(fēng)險將進(jìn)一步上升。

（三）房地產(chǎn)貸款、地方融資平臺與系統(tǒng)性風(fēng)險的潛在傳導(dǎo)機(jī)制

從上述房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款風(fēng)險狀況的分析中不難看出，我國的金融體系（尤其是銀行業(yè)）與房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺之間已有著很深的關(guān)聯(lián)性。各主要金融機(jī)構(gòu)都通過大比重的信貸投放，深度參與到房地產(chǎn)行業(yè)以及地方融資平臺債務(wù)之中，并逐漸形成以房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺為中心的復(fù)雜的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)（見圖3）。金融機(jī)構(gòu)之間通過銀行間市場相互關(guān)聯(lián)，并且共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)行業(yè)、地方融資平臺兩個中心點。

進(jìn)一步，作為該信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)的兩個中心，地方融資平臺的運(yùn)作與房地產(chǎn)行業(yè)息息相關(guān)，地方融資平臺貸款能否及時清償在一定程度上取決于房地產(chǎn)行業(yè)能否持續(xù)快速地發(fā)展。地方政府投融資平臺貸款中很大一部分為土地儲備貸款。地方政府作為土地儲備的主導(dǎo)者，其目的是希望通過土地儲備，提升土地的出讓價值來提高土地收益，為城市建設(shè)提供強(qiáng)大的資金支持。此外，土地出讓收益也是包括土地儲備貸款在內(nèi)的所有地方政府投融資平臺貸款的主要還款來源。依據(jù)國家審計署的審計結(jié)果，到2010年底，地方政府負(fù)有償還責(zé)任的債務(wù)余額中，承諾用土地出讓收入作為償債來源的債務(wù)余額為2.55萬億，占所有負(fù)有償還責(zé)任債務(wù)余額的38.0%。因此，土地出讓價格的波動直接影響著地方政府的土地出讓收益，以及清償投融資平臺貸款的能力。而從另一層面來看，土地價值的波動又與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動相關(guān)聯(lián)。房地產(chǎn)行業(yè)的持續(xù)快速發(fā)展是土地價值得以維持并且不斷提升的重要保障。一旦房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入低迷時期，土地需求銳減，勢必會影響到土地價值，導(dǎo)致土地出讓價格的大幅回落。因此，地方政府往往在推動房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展中扮演著重要的角色，希望通過推高房地產(chǎn)價格來實現(xiàn)儲備土地的升值，從而獲得巨額的土地收益。反過來，土地價格的提高，將進(jìn)一步推動房地產(chǎn)價格的上漲，滋生并加劇房地產(chǎn)泡沫。正是這種地方政府“土地財政”與房地產(chǎn)價格之間相互推動、相互捆綁的關(guān)系，使得地方融資平臺貸款的風(fēng)險狀況與房地產(chǎn)行業(yè)密切相關(guān)，房地產(chǎn)行業(yè)的波動將對地方融資平臺貸款的安全性構(gòu)成威脅。

因此，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的波動將直接影響我國當(dāng)前信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中的兩個中心主體――房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺――的貸款質(zhì)量，進(jìn)而影響我國金融體系的穩(wěn)定性。在房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)上行時，隨著市場信心的增長以及投資規(guī)模的擴(kuò)大，房地產(chǎn)信貸需求不斷擴(kuò)張。由于房地產(chǎn)抵押價值的上升以及信貸風(fēng)險的下降，各金融機(jī)構(gòu)也都將房地產(chǎn)貸款作為優(yōu)質(zhì)貸款進(jìn)行重點投放，房地產(chǎn)信貸比重不斷上升。與此同時，房價的上漲推動土地價格的上升，促使地方政府不斷通過地方融資平臺，利用土地出讓收益獲得資金，來支持城市建設(shè)。地方投融資平臺的數(shù)量和融資規(guī)模不斷膨脹。反過來，房地產(chǎn)信貸以及地方融資平臺貸款的過度投放，進(jìn)一步拉動了房地產(chǎn)價格的上漲，造成房地產(chǎn)行業(yè)的過熱發(fā)展。隨著金融體系參與房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的不斷深入，金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險敞口過于集中，逐漸形成如圖3所示的信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)行業(yè)和地方融資平臺作為信貸網(wǎng)絡(luò)結(jié)構(gòu)中具有系統(tǒng)重要性的兩個主體，其風(fēng)險狀況一旦惡化，將對各金融機(jī)構(gòu)產(chǎn)生風(fēng)險溢出效應(yīng)。金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險隱患逐步形成（圖4左半部分）。然而，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)很容易受到宏觀經(jīng)濟(jì)波動、國家宏觀調(diào)控政策等因素的影響。當(dāng)宏觀經(jīng)濟(jì)下行或者政策因素對房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)不利時，房地產(chǎn)需求會發(fā)生變化，市場預(yù)期和信心將出現(xiàn)波動，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)面臨著逆轉(zhuǎn)的危險。一旦房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入下行期，市場需求的銳減將導(dǎo)致房地產(chǎn)價格的大幅回落，房地產(chǎn)抵押品價值大幅縮水，房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的違約率迅速上升。又由于共同風(fēng)險敞口過度集中于房地產(chǎn)及地方融資平臺貸款，各金融機(jī)構(gòu)將受到不同程度的沖擊，資產(chǎn)質(zhì)量嚴(yán)重下滑，資產(chǎn)總值大幅受損。更可怕的是，如果所有的金融機(jī)構(gòu)都設(shè)法掩蓋自己的風(fēng)險暴露，形成“擁擠交易”，則問題資產(chǎn)的流動性和融資流動性將會面臨斷裂的風(fēng)險，金融市場將出現(xiàn)流動性嚴(yán)重不足的局面，整個金融體系面臨崩潰，并極有可能爆發(fā)系統(tǒng)性風(fēng)險（圖4右半部分）。

綜上所述，通過對我國房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動與系統(tǒng)性風(fēng)險之間傳導(dǎo)機(jī)制的分析可以看出，當(dāng)前我國空間維度宏觀審慎管理機(jī)制構(gòu)建的關(guān)鍵點在于如何對金融體系的共同風(fēng)險暴露加強(qiáng)監(jiān)管，即如何設(shè)計有效的政策工具，對具有系統(tǒng)重要性的信貸主體――房地產(chǎn)行業(yè)及地方融資平臺――的貸款投放實施更加嚴(yán)格的監(jiān)管，以防范和化解可能因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動而引發(fā)的系統(tǒng)性風(fēng)險。

三、我國空間維度宏觀審慎管理的政策建議

近年來，為了保持房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展，我國政府出臺了多種政策措施，希望通過加強(qiáng)房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控來防范房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)波動的潛在風(fēng)險。在信貸政策方面，運(yùn)用了貸款價值比（LTV）、最低資本金比例等措施來進(jìn)行信貸調(diào)控，但是缺乏整體性和連續(xù)性，尤其是對金融機(jī)構(gòu)的共同風(fēng)險敞口缺乏有效的審慎監(jiān)管。結(jié)合房地產(chǎn)信貸和地方融資平臺貸款的風(fēng)險現(xiàn)狀，我們給出如下政策建議。

（一）進(jìn)一步加強(qiáng)對房地產(chǎn)金融支持的嚴(yán)格監(jiān)管，重點防控房地產(chǎn)信貸的集中度風(fēng)險

由房地產(chǎn)信貸規(guī)模膨脹導(dǎo)致的金融機(jī)構(gòu)共同風(fēng)險敞口過度集中儼然成為我國當(dāng)前空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險防范的首要目標(biāo)。在已有金融監(jiān)管措施的基礎(chǔ)上，我們認(rèn)為，我國金融當(dāng)局應(yīng)該從以下四個方面進(jìn)一步強(qiáng)化對房地產(chǎn)金融支持的宏觀審慎管理：

1. 建立和完善房地產(chǎn)信貸的審慎監(jiān)測指標(biāo)體系，合理評估房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，并構(gòu)建我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的預(yù)警機(jī)制。擁有完備的信貸監(jiān)測體系，是有效防控房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的根本前提。房地產(chǎn)信貸監(jiān)測指標(biāo)的選擇，應(yīng)遵循完備性、可行性、前瞻性等原則，并考慮信貸指標(biāo)與宏觀經(jīng)濟(jì)指標(biāo)相結(jié)合；在監(jiān)測過程中，注重總體監(jiān)測與區(qū)域監(jiān)測并舉，多層次全方位地掌握房地產(chǎn)信貸的變化情況。在此基礎(chǔ)上，采用科學(xué)的工具和方法，有效識別和評估房地產(chǎn)信貸面臨的各種風(fēng)險。目前，我國金融監(jiān)管部門主要通過壓力測試來評估房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險狀況。在不斷改進(jìn)的過程中，測試風(fēng)險因素更加全面，測試內(nèi)容更加廣泛，且更加關(guān)注測試過程的科學(xué)嚴(yán)謹(jǐn)。然而，壓力測試中的情景假設(shè)僅僅是對未來某種極端情況的假定，并不是對宏觀因素變化趨勢的預(yù)測。因此，我國金融當(dāng)局應(yīng)積極構(gòu)建有效的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險預(yù)警機(jī)制，充分利用房地產(chǎn)信貸監(jiān)測數(shù)據(jù)來判斷未來風(fēng)險的發(fā)展趨勢，根據(jù)預(yù)警結(jié)果合理制定并實施抵御風(fēng)險的各種應(yīng)急方案和行動計劃。

2. 依據(jù)房地產(chǎn)信貸風(fēng)險現(xiàn)狀及房地產(chǎn)價格的走勢，及時、動態(tài)地調(diào)整貸款價值比（LTV）。LTV是一個非常重要的參數(shù)，往往在確定貸款總額及控制信貸風(fēng)險中發(fā)揮著關(guān)鍵作用。較高的LTV會助長房地產(chǎn)信貸的擴(kuò)張，進(jìn)一步加劇房地產(chǎn)泡沫的膨脹。在準(zhǔn)確判斷房地產(chǎn)信貸風(fēng)險變化趨勢的前提下，通過動態(tài)地、具有前瞻性地調(diào)整LTV，能夠有效地抑制信貸規(guī)模的膨脹，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康地發(fā)展。目前我國已重視對LTV的監(jiān)管和調(diào)整，在此基礎(chǔ)上，應(yīng)進(jìn)一步完善LTV的調(diào)整機(jī)制，提高LTV調(diào)整的科學(xué)性、靈活性和前瞻性。根據(jù)房地產(chǎn)價格變動及房地產(chǎn)信貸增長的形勢，及時調(diào)整LTV上限，對具有投資、投機(jī)性質(zhì)的房地產(chǎn)貸款制定更為嚴(yán)格的LTV上限。

3. 動態(tài)調(diào)整房地產(chǎn)貸款對總貸款的比率以及區(qū)域房地產(chǎn)貸款比重的上限，并依據(jù)金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營狀況及抗風(fēng)險水平，有差別地實行房地產(chǎn)貸款比重上限。在房地產(chǎn)信貸敞口增長過快、金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險敞口趨于集中的形勢下，應(yīng)及時設(shè)置合理的房地產(chǎn)貸款比重上限，直接調(diào)控房地產(chǎn)貸款的增速，有效地防范房地產(chǎn)貸款集中度風(fēng)險。在具體實施過程中，應(yīng)注重從整體、區(qū)域和個體三個層面出發(fā)，有差別地進(jìn)行調(diào)整。在控制總量的基礎(chǔ)上，根據(jù)不同區(qū)域房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險狀況以及金融機(jī)構(gòu)的運(yùn)營質(zhì)量來確定各層面房地產(chǎn)貸款比重的上限。

4. 嚴(yán)格執(zhí)行差別化的房地產(chǎn)開發(fā)貸款及住房貸款政策，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。嚴(yán)格控制房地產(chǎn)開發(fā)貸款的發(fā)放。根據(jù)資質(zhì)、信用、資本金充足率等條件，對房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行評級分類，通過保守估計和較為穩(wěn)妥的審慎做法來動態(tài)確定各級開發(fā)商的貸款成數(shù)，以控制信貸風(fēng)險，嚴(yán)防大額授信集中度風(fēng)險，并在把握風(fēng)險收益的基礎(chǔ)上，合理滿足中小戶型、中低價位房地產(chǎn)開發(fā)及保障性安居工程建設(shè)的貸款需求。在住房貸款方面，對于不同性質(zhì)的購房貸款，實施不同的資本要求及利率浮動機(jī)制，并對分期付款期限進(jìn)行動態(tài)調(diào)整。嚴(yán)格要求商業(yè)銀行對非自住商品房實施較高的首付比例和更加嚴(yán)格的利率風(fēng)險定價，并適當(dāng)縮短分期付款期限。通過運(yùn)用上述差別化的房地產(chǎn)貸款政策，能夠在滿足合理需求的基礎(chǔ)上，有效地抑制房地產(chǎn)貸款沖動，降低房地產(chǎn)投資的杠桿效應(yīng)。

（二）深入推進(jìn)地方政府投融資平臺貸款的風(fēng)險防控，不斷弱化投融資平臺與金融體系之間的風(fēng)險關(guān)聯(lián)度

地方政府投融資平臺貸款的風(fēng)險防控是我國空間維度系統(tǒng)性風(fēng)險防范的另一緊迫任務(wù)，也是我國金融當(dāng)局空間維度宏觀審慎管理必須面對的重要內(nèi)容。在對地方政府投融資平臺貸款進(jìn)行清理、規(guī)范的基礎(chǔ)上，需要進(jìn)一步強(qiáng)化宏觀審慎管理，以促進(jìn)金融業(yè)的審慎經(jīng)營，并推動投融資平臺主體的規(guī)范和可持續(xù)運(yùn)營。

1. 盡快建立地方政府投融資平臺貸款的數(shù)據(jù)庫及風(fēng)險監(jiān)測指標(biāo)體系，提高平臺貸款的透明度，在此基礎(chǔ)上，加快構(gòu)建平臺貸款風(fēng)險的早期預(yù)警機(jī)制。地方融資平臺貸款數(shù)據(jù)庫的建立，一方面有利于金融當(dāng)局準(zhǔn)確地掌握平臺貸款的規(guī)模和質(zhì)量，為貸款風(fēng)險的監(jiān)測和分析提供數(shù)據(jù)支持；另一方面，也有利于銀行等信貸部門更好地掌握各個投融資平臺貸款的基本狀況，準(zhǔn)確把握投融資平臺跨銀行的資金流向，從而有效控制平臺授信額度，避免多頭授信和過度融資的問題。進(jìn)一步，為了切實有效地防范地方融資平臺貸款風(fēng)險，實時掌握風(fēng)險動態(tài)，應(yīng)當(dāng)根據(jù)我國地方融資平臺運(yùn)行的現(xiàn)狀，建立一套相對完備的監(jiān)控指標(biāo)體系，準(zhǔn)確地反映地方融資平臺的風(fēng)險程度和未來發(fā)展變化趨勢，切實打造地方融資平臺風(fēng)險的預(yù)警系統(tǒng)。依據(jù)預(yù)警結(jié)果，制定相應(yīng)的風(fēng)險防范措施，利用前瞻性撥備的思想，提前做好撥備計提增減的準(zhǔn)備。

2. 適時調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，以及儲備土地、資產(chǎn)收費(fèi)權(quán)等抵（質(zhì)）押資產(chǎn)的貸款價值比（LTV）等指標(biāo)，強(qiáng)化對地方融資平臺金融杠桿的動態(tài)調(diào)控。依據(jù)投融資平臺貸款風(fēng)險預(yù)警的結(jié)果，合理地調(diào)整平臺貸款占貸款總額的比重，控制平臺貸款的增速。進(jìn)一步，在控制授信總量的前提下，依據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r，合理地分配授信比例。此外，抵押資產(chǎn)的貸款價值比具有較好的可控可測性質(zhì)，是地方融資平臺金融杠桿調(diào)控的有效手段。尤其是儲備土地的貸款價值比，通過降低該比重的上限，不僅能夠有效地抑制地方政府投融資平臺的貸款需求，而且有助于減輕地方融資平臺對土地金融、土地財政的高度依賴，緩解周期性風(fēng)險。

3. 建立地方政府投融資平臺評估分類體系，實行差別化的平臺信貸政策。建立對政府融資平臺的外部信用評級制度，不僅考察融資平臺自身的財務(wù)指標(biāo)，還應(yīng)重點評估主管政府部門的信譽(yù)以及財政實力，將當(dāng)?shù)谿DP規(guī)模、財政收支結(jié)余情況、財政負(fù)債情況、預(yù)計經(jīng)濟(jì)增長速度等因素一并納入評價體系。根據(jù)不同的信用等級，實行差別化的平臺信貸政策。對信用等級較高、償債能力穩(wěn)定的地方融資平臺，設(shè)置寬松的授信總量、還款期限、最低資本金比例、資產(chǎn)負(fù)債率等指標(biāo)；相反，對于信用等級較低、還款來源不明確的地方融資平臺，實行嚴(yán)格的信貸政策，并禁止新增貸款的發(fā)放。在此基礎(chǔ)上，可以依據(jù)平臺項目的盈利性、投資回收期限等指標(biāo)，進(jìn)一步細(xì)化差別化的信貸支持政策，強(qiáng)化對平臺項目貸款的風(fēng)險控制。

注：

①結(jié)構(gòu)性投資機(jī)構(gòu)主要指，通過銷售商業(yè)票據(jù)籌資，投資于MBS、CDO等長期債券，套取長短期利差的金融機(jī)構(gòu)。

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第3篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)信貸風(fēng)險風(fēng)險管理商業(yè)銀行

一、房地產(chǎn)信貸及風(fēng)險概述

(一)房地產(chǎn)信貸主要類型

房地產(chǎn)信貸按照用途主要可分為土地開發(fā)、商品房、商業(yè)地產(chǎn)貸款，對上述貸款一般采用信用、保證貸款、抵押貸款和質(zhì)押方式進(jìn)行。對信貸進(jìn)行分類，由于其風(fēng)險不同，有助于商業(yè)銀行進(jìn)行分類管理，進(jìn)而降低貸款風(fēng)險。

（二）房地產(chǎn)信貸風(fēng)險類型

一是市場風(fēng)險。雖然房地產(chǎn)是否存在泡沫或者泡沫何時破滅基本不可量化預(yù)測，但以下種種跡象表明市場風(fēng)險正在逐漸增大，比如存量房不斷增加、房地產(chǎn)價格和居民收入比逐年增加、房地產(chǎn)價格和價值嚴(yán)重背離、炒房者不斷增加、剛性購買需求不斷減少，如果商業(yè)銀行一味追求利潤而不考慮這些市場風(fēng)險，無疑加大了商業(yè)銀行的信貸風(fēng)險。二是政策風(fēng)險。對銀行房地產(chǎn)信貸來說，政策性風(fēng)險一般是指我國政府的貨幣政策、財政政策、產(chǎn)業(yè)政策等對銀行信貸業(yè)務(wù)產(chǎn)生的風(fēng)險。比如消極的貨幣政策往往伴隨著利率上升，由于投資的供求被打破，住房價格往往下降，住房抵押品贖回權(quán)增加，發(fā)生信貸和流動性危機(jī)的幾率急劇增加。三是系統(tǒng)性風(fēng)險。由于商業(yè)銀行通過同業(yè)拆借或者銀行間債券市場交易后互有負(fù)債或者資產(chǎn)，當(dāng)一家負(fù)債較大的銀行出現(xiàn)支付不能的情況，就會影響其他銀行的支付能力，嚴(yán)重者將導(dǎo)致系統(tǒng)性風(fēng)險。四是信用風(fēng)險。信用風(fēng)險是指借款者由于開發(fā)商投資開發(fā)的項目失敗、以投資為目的的購房者在房地產(chǎn)價格嚴(yán)重下跌時違約等原因?qū)е碌牟荒芮鍍斮J款的風(fēng)險。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理存在的主要問題

（一）全員風(fēng)險意識淡薄

商業(yè)銀行信貸相關(guān)人員，除了專門在風(fēng)險管理部門工作的員工之外，大多數(shù)風(fēng)險意識比較淡薄，突出表現(xiàn)在一是信貸部門的員工出于提高經(jīng)營業(yè)績和獲取獎金的需要，往往在辦理信貸過程中，不認(rèn)真履行銀行的風(fēng)險識別和評估程序，加大了貸款風(fēng)險；二是商業(yè)銀行的管理層比較重視短期銀行利潤，這樣容易忽視信貸風(fēng)險對長期利潤的影響；三是信貸部門以外的信貸相關(guān)工作人員認(rèn)為房地產(chǎn)信貸有抵押物，往往不重視對貸款人的可持續(xù)發(fā)展能力的調(diào)研工作，對房地產(chǎn)開發(fā)項目的可行性研究報告不認(rèn)真甚至不分析其中蘊(yùn)含的風(fēng)險因素，而且對抵押物的價格或未來的走勢不重視，盲目信賴房地產(chǎn)價格評估人員的職業(yè)道德。

（二）商業(yè)銀行信用風(fēng)險管理能力有待提高

一是很多國有銀行雖然進(jìn)行了股份制改造，但是貸款決策審批權(quán)力往往過于集中少數(shù)人手中，這種情況往往導(dǎo)致其雖然有了比較健全的信用風(fēng)險管理制度，但是該制度被少數(shù)人架空，已流于形式，起不到應(yīng)有的作用；二是銀行授信部門的獨(dú)立性不強(qiáng)，導(dǎo)致其對信貸部門的盲目放貸行為約束力不足；三是對不良貸款的形成的真正原因不能進(jìn)行量化分析，因此不是很難追責(zé)，就是對責(zé)任追究的力度不夠，起不到責(zé)任追究的效果，很難消除信貸人員為了自己利益最大化而損害銀行利益的行為。

（三）操作風(fēng)險的管理不夠完善

很多商業(yè)銀行對信貸操作風(fēng)險不夠重視，信貸管理手段很難達(dá)到預(yù)期的目標(biāo)。比如不嚴(yán)格執(zhí)行總行的信貸標(biāo)準(zhǔn)，擅自降低準(zhǔn)入門檻，甚至出現(xiàn)違規(guī)放貸的違紀(jì)行為，導(dǎo)致對“五證”不齊全或是自有資金占開發(fā)項目總投資低于30%房地產(chǎn)項目簽訂貸款合同；又如很多貸款人以流動資金貸款名義進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，而銀行不置可否，不嚴(yán)格跟蹤貸款的用途；再如變相降低首付比例，對房地產(chǎn)虛假提高評估價格的行為采取默認(rèn)的態(tài)度。上述行為無形中增加了商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸的操作風(fēng)險。

（四）商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸相關(guān)人綜合業(yè)務(wù)技能亟待提高

很多商業(yè)銀行的信貸人員對風(fēng)險防控方面的知識欠缺，同時又缺乏相應(yīng)的后續(xù)教育培訓(xùn)或自學(xué)的補(bǔ)救措施，久而久之造成該部分人員的綜合業(yè)務(wù)技能嚴(yán)重背離其工作崗位的需要。例如部分員工不僅信貸知識欠缺致使風(fēng)險防范意識較差，同時又對房地產(chǎn)行業(yè)知識的掌握不夠深入徹底，很難適應(yīng)房地產(chǎn)行業(yè)信貸風(fēng)險管理的現(xiàn)實需要。

（五）對個人住房貸款信用風(fēng)險的違約估計不足

一般來說商業(yè)銀行對個人發(fā)放的住房貸款，短則五年，長則二十多年，屬于典型的中長期信貸。根據(jù)貨幣的時間價值和風(fēng)險理論,這樣的貸款的風(fēng)險會因不斷積累而提高，因此其風(fēng)險是逐步顯現(xiàn)的。比如目前我國房地產(chǎn)行業(yè)不景氣，房地產(chǎn)價格放緩或者已經(jīng)進(jìn)入下降通道，加上我國經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度放緩，老齡社會的出現(xiàn)等等原因,個人住房貸款變成不良貸款的幾率逐漸增大。對此我國的商業(yè)銀行顯然準(zhǔn)備不足，一是對個人住房貸款事前調(diào)查主要依靠房地產(chǎn)中介和開發(fā)商，信貸風(fēng)險評估不足；二是對房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)或抵押物的資產(chǎn)保全機(jī)制沒有建立有效的管理制度；三是房地產(chǎn)信貸證券化市場由于不成熟還不能有效轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

三、商業(yè)銀行對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防范策略

（一）完善信貸操作流程，減少信貸操作風(fēng)險

再好的風(fēng)險管理方案，如果相關(guān)執(zhí)行人的意識不夠，將很難執(zhí)行到位。因此商業(yè)銀行必須重視信貸相關(guān)人員的風(fēng)險意識的培養(yǎng)工作。一是嚴(yán)格執(zhí)行既定的信貸條件，堅決杜絕放松信貸條件的違規(guī)貸款行為；二是加強(qiáng)對信貸業(yè)務(wù)的監(jiān)督工作，紀(jì)檢、監(jiān)察以及風(fēng)險管理和內(nèi)部審計部門要對操作風(fēng)險進(jìn)行聯(lián)合檢查，為違規(guī)貸款一查到底并追究相關(guān)人員的責(zé)任；三是使用先進(jìn)的風(fēng)險識別方法，逐漸減少人工控制風(fēng)險的經(jīng)驗主義行為。

（二）加強(qiáng)商業(yè)銀行的信貸管理，達(dá)到目的和手段的完美統(tǒng)一

1.在提供風(fēng)險識別能力的基礎(chǔ)上，不斷完善風(fēng)險管理系統(tǒng)。

事后補(bǔ)救風(fēng)險措施，雖然可以起到亡羊補(bǔ)牢的作用，但為了更好地降低信貸風(fēng)險，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)不斷完善風(fēng)險管理系統(tǒng)。一是進(jìn)行房地產(chǎn)信貸風(fēng)險進(jìn)行定性分析，比如對信貸對象的風(fēng)險進(jìn)行分類、對房地產(chǎn)市場風(fēng)險進(jìn)行調(diào)查分析、對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策進(jìn)行調(diào)研和分析；二是重視信貸風(fēng)險的量化分析工作，充分認(rèn)識到量化模型對信貸風(fēng)險分析的重要作用。

2.為了有效避免認(rèn)為因素增加的信貸風(fēng)險，要建立剛性的責(zé)任追究機(jī)制。

一是將信貸審批部門、管理部門、評估部門進(jìn)行分設(shè)，并明確相應(yīng)的權(quán)力和義務(wù)；二是明確上述三個獨(dú)立部門的工作流程，并定期由內(nèi)部審計部門審核執(zhí)行情況，對不按照規(guī)定流程工作的部門進(jìn)行懲戒；三是建立上述三個部門獨(dú)立工作報告制度，并由銀行管理層審核其報告，不斷總結(jié)經(jīng)驗和教訓(xùn)。

3.重視貸后風(fēng)險。

凡事需有始有終，加強(qiáng)貸后風(fēng)險管理不是可有可無的工作，相反，商業(yè)銀行只有加強(qiáng)此方面的管理才能更好地控制信貸風(fēng)險。一是建立單獨(dú)的貸后風(fēng)險管理部門，對每筆貸款進(jìn)行無縫管理，直到收回為止；二是隨時掌握貸款對象的經(jīng)營情況，嚴(yán)格監(jiān)督信貸資金的約定用途；三是明確信貸風(fēng)險責(zé)任，并規(guī)定對風(fēng)險的專門管理流程和辦法，要求責(zé)任人落實。

4.提高銀行信貸人員風(fēng)險防范知識。

商業(yè)銀行的授信人員目前尚未完全掌握房地產(chǎn)信貸的風(fēng)險評估方法，如很多信貸工作人員雖然基本掌握了信貸基礎(chǔ)知識，但對房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)營流程、風(fēng)險特點方面掌握的還不夠，對國家宏觀經(jīng)濟(jì)政策的調(diào)整并主動地控制房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的意識還欠缺。要想解決此方面的問題，筆者認(rèn)為一是對現(xiàn)有的信貸人員進(jìn)行風(fēng)險知識的培訓(xùn)；二是引進(jìn)高素質(zhì)的房地產(chǎn)信貸方面的專門人才；三是注意高素質(zhì)的人才和現(xiàn)有信貸人員的融合問題，防止新老觀念的碰撞產(chǎn)生矛盾。

（三）建立個人住房貸款信用風(fēng)險違約估計系統(tǒng)

為了減少個人住房貸款變成不良貸款的幾率，筆者認(rèn)為商業(yè)銀行應(yīng)該提前做好準(zhǔn)備工作，一是重視個人住房貸款事前調(diào)查工作；二是完善房地產(chǎn)貸款資產(chǎn)管理或抵押物的資產(chǎn)保全機(jī)制；三是逐漸通過房地產(chǎn)信貸證券化轉(zhuǎn)移風(fēng)險。

四、總結(jié)

總之，商業(yè)銀行應(yīng)當(dāng)根據(jù)不同的房地產(chǎn)信貸類型和信貸風(fēng)險種類對風(fēng)險進(jìn)行有針對性的分類管理，認(rèn)真梳理本文提出的房地產(chǎn)貸款風(fēng)險管理存在的主要問題，并舉一反三，在不斷提高全員信貸風(fēng)險管理意識的基礎(chǔ)上，要做好完善信貸操作流程，不斷降低信貸操作風(fēng)險；完善貸后風(fēng)險管理；逐漸提高信貸人員職業(yè)技能；建立剛性的責(zé)任追究機(jī)制等方面改善自身問題，為銀行的可持續(xù)發(fā)展奠定基礎(chǔ)。

參考文獻(xiàn)

[1]王曉麗.淺議我國房地產(chǎn)信貸風(fēng)險[J].江西社會科學(xué)，2014，(3).

[2]趙莉亞.商業(yè)銀行房地產(chǎn)開放貸款風(fēng)險和對策[J].思想戰(zhàn)線，2013，(S2).

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押貸款 貸款額度 風(fēng)險評估體系 風(fēng)險防范

房地產(chǎn)抵押貸款面臨的風(fēng)險

房地產(chǎn)抵押權(quán)人在房地產(chǎn)抵押中的風(fēng)險。房地產(chǎn)抵押權(quán)人就是債權(quán)人，債權(quán)人為了使自己財產(chǎn)不受損失，可依法將不履行債務(wù)的債務(wù)人為該債務(wù)提供擔(dān)保的房地產(chǎn)折價或拍賣，優(yōu)先受償變賣所得。抵押權(quán)人雖然在房地產(chǎn)抵押過程中處于主動地位，但是存在許多風(fēng)險。

日常生活中，有很多不規(guī)范的民間抵押和非金融系統(tǒng)，很多債權(quán)人只是保留債務(wù)人或擔(dān)保人的房屋所有權(quán)證，不做抵押登記，這給一些債務(wù)人制造了重復(fù)抵押的機(jī)會。《擔(dān)保法》和《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》明確規(guī)定：不進(jìn)行登記的抵押是無效的。在銀行等金融系統(tǒng)中這一現(xiàn)象很少發(fā)生，民間抵押應(yīng)該重視這一現(xiàn)象。防范這一風(fēng)險發(fā)生主要在于抵押權(quán)人應(yīng)依法辦事，按照金融政策的規(guī)定從事金融活動。①

抵押權(quán)人操作風(fēng)險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要因素。銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險。現(xiàn)今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大差距，人們通過高估抵押物評估價值進(jìn)行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟費(fèi)、評估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

抵押物在市場價值減值方面的風(fēng)險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進(jìn)一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。②

房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

除了上述情況外，抵押權(quán)人在設(shè)定抵押權(quán)時也需要了解和掌握抵押人（債務(wù)人）的其他情況，越全面越好。比如該房地產(chǎn)在進(jìn)行抵押的時候受不受法律、法規(guī)的約束；該抵押物是不是多次抵押；審核該房屋的原始所有權(quán)登記資料，驗明抵押物與檔案資料記載情況；審查抵押物有無查封、扣壓、拆遷等限制登記的情況，一旦發(fā)現(xiàn)應(yīng)及時停止等。③抵押權(quán)人在抵押運(yùn)作過程中必須對抵押情況進(jìn)行全面細(xì)致的了解，采取有效措施，提高防范意識，將風(fēng)險降到最低，最大程度地保證自己的權(quán)益不受損害。

房地產(chǎn)抵押評估過程中的風(fēng)險。抵押房地產(chǎn)評估是對房地產(chǎn)作為抵押物的價格按照一定的程序和原則，參照當(dāng)時相似房地產(chǎn)的市場價格進(jìn)行客觀合理的評估。評估過程存在許多風(fēng)險。第一是權(quán)屬風(fēng)險，如房產(chǎn)證登記面積、位置以及受益人與實際情況不相符合將引起權(quán)屬糾紛進(jìn)而影響抵押物的市場價格。第二是時間價值風(fēng)險：貸款到期日的實際房地產(chǎn)價值和房地產(chǎn)估值間的差異。第三是違規(guī)操作帶來的風(fēng)險，如獲得未結(jié)算完土地出讓金情形下的土地使用權(quán)證、工程還沒有竣工時的房屋所有權(quán)證，房屋抵押時房屋所有權(quán)人與土地使用權(quán)人不一致等。第四，房產(chǎn)所有人將房屋租出，房租一次付清，由于金融機(jī)構(gòu)不能在租期內(nèi)實現(xiàn)抵押權(quán)，導(dǎo)致金融機(jī)構(gòu)資金回籠方面存在風(fēng)險。第五，原土地使用者的房產(chǎn)屬于土地開發(fā)費(fèi)的一部分。

房地產(chǎn)抵押登記部門和現(xiàn)場勘察貸款額度審批存在的風(fēng)險。從目前我國的登記制度來看，房地產(chǎn)管理部門作為房地產(chǎn)抵押登記部門，對房屋權(quán)屬登記和抵押登記進(jìn)行真實性審查。現(xiàn)在許多抵押權(quán)人存在依賴思想，放松了作為抵押權(quán)人應(yīng)該注意和把關(guān)的地方，只靠登記機(jī)關(guān)把關(guān)，給登記機(jī)關(guān)增加了許多壓力，同時也增加了登記機(jī)關(guān)出現(xiàn)風(fēng)險的機(jī)會。查驗當(dāng)事人是否具備抵押登記條件是登記機(jī)關(guān)對抵押當(dāng)事人的合法性審查的重點，同時在抵押的主體資格、本人簽字、個人印章和身份證名字是否一致、有無共有人、共有人抵押意愿等方面也應(yīng)該嚴(yán)格審查。

金融機(jī)構(gòu)要高度重視現(xiàn)場勘察工作，確認(rèn)房地產(chǎn)檔案和實際情況的符合程度。被評估對象的方位、周邊環(huán)境、建筑結(jié)構(gòu)、裝修和設(shè)備狀況等是現(xiàn)場勘察的主要內(nèi)容。有些人鉆評估人員對評估環(huán)境不熟悉的空子，提供虛假的現(xiàn)場資料給評估機(jī)構(gòu)，使評估人員不能正確評估抵押物的價值。這就要求評估人員注意檢查土地出讓金的發(fā)票，核實房產(chǎn)證、土地證是否屬實。債權(quán)人通過相關(guān)部門進(jìn)行貸后檢查，降低貸款風(fēng)險，比如查看借款人土地實際用途是否發(fā)生變更等。

房地產(chǎn)抵押貸款的風(fēng)險防范

完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機(jī)制。金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強(qiáng)并動態(tài)監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時對貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險。

對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率。抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，將雙方認(rèn)可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算。④對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。

完善風(fēng)險防范制度。在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng)險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險，要做到以下幾點：一、信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。二、完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。三、建立違法違規(guī)通報機(jī)制。⑤對于虛假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生。

總 結(jié)

在我國，房地產(chǎn)貸款是商業(yè)銀行的主要信貸業(yè)務(wù)之一。如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險控制機(jī)制。只有在房地產(chǎn)抵押登記管理部門和金融機(jī)構(gòu)密切配合下，才能合理規(guī)避房地產(chǎn)抵押貸款中的風(fēng)險。（作者單位：西南石油大學(xué)文法學(xué)院）

注釋

①符啟林：《房地產(chǎn)法》，法律出版社，2009年。

②關(guān)永宏：“論住房公積金貸款存在的風(fēng)險及其防范”，《山西大學(xué)學(xué)報》，2009年6月。

③刑建：“淺談商業(yè)銀行住房貸款的風(fēng)險防范”，《商情》，2008年6月。

第5篇

銀監(jiān)會將啟動新一輪房貸壓力測試

【《財經(jīng)》綜合報道】中國銀監(jiān)會在4月19日召開2011年第二次經(jīng)濟(jì)金融形勢通報會，劉明康要求繼續(xù)認(rèn)真貫徹差別化住房信貸政策，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理，開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。

去年，國家對房地產(chǎn)市場進(jìn)行了宏觀調(diào)控，銀監(jiān)會曾組織商業(yè)銀行進(jìn)行多輪房地產(chǎn)貸款壓力測試，以評估房價下降及宏觀經(jīng)濟(jì)情況變化對銀行房地產(chǎn)貸款質(zhì)量的影響。在今年3月舉行的全國“兩會”上，銀監(jiān)會主席助理閻慶民曾表示，根據(jù)壓力測試結(jié)果，房價下跌30％，在銀行可以承受的范圍之內(nèi)。

對于防范房地產(chǎn)貸款風(fēng)險，劉明康要求，要貫徹落實國務(wù)院關(guān)于房地產(chǎn)市場調(diào)控的各項方針政策，更加自覺地做好房地產(chǎn)信貸風(fēng)險防控工作。繼續(xù)認(rèn)真貫徹差別化住房信貸政策，嚴(yán)格執(zhí)行貸款操作流程，進(jìn)一步強(qiáng)化房地產(chǎn)開發(fā)貸款的風(fēng)險管理，不折不扣地落實房地產(chǎn)開發(fā)貸款名單式管理、在建工程抵押、貸款成數(shù)控制及售樓售地款封閉管理。開展新一輪的房地產(chǎn)貸款壓力測試。

在防范集團(tuán)客戶風(fēng)險方面，要堅守客戶授信集中度紅線，將所持有的債券、發(fā)放的貸款以及表外擔(dān)保和貸款承諾統(tǒng)一納入授信集中度限額管理。嚴(yán)格設(shè)定行業(yè)授信集中度，密切關(guān)注集團(tuán)客戶過度授信的風(fēng)險。

劉明康強(qiáng)調(diào)，要堅決貫徹落實宏觀調(diào)控措施，提高金融服務(wù)水平。要堅決貫徹落實穩(wěn)健的貨幣信貸政策，改變簡單追求貸款規(guī)模、市場占有率等粗放式的經(jīng)營模式，注重建立長效機(jī)制和可持續(xù)發(fā)展，確保貸款條件的嚴(yán)格、審慎。

“在保證風(fēng)險與收益相匹配和商業(yè)可持續(xù)的前提下，積極支持廉租房、公租房和棚戶區(qū)改造等保障性安居工程建設(shè)，加強(qiáng)還款保障機(jī)制的設(shè)計和建設(shè)。要嚴(yán)控合規(guī)風(fēng)險，提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平，把消費(fèi)者保護(hù)落到實處，切實提高金融服務(wù)的質(zhì)量和水平。”劉明康說。

聲音

市政債應(yīng)和財產(chǎn)稅組合

中國人民銀行行長周小川：市政債和財產(chǎn)稅的搭配組合，有助于解決我國城鎮(zhèn)化發(fā)展的融資問題，有關(guān)部門正積極研究市政債推出事宜。此前地方融資平臺產(chǎn)生的債務(wù)處于逐步償還階段，并非如外界所想象的那么嚴(yán)重。對于已積累的超額外匯儲備一定要管理好，央行正積極尋找新的投資機(jī)構(gòu)和渠道。

保險業(yè)將積極推動巨災(zāi)保險制度

中國保監(jiān)會主席吳定富：應(yīng)大力提高保險業(yè)的競爭力，不斷擴(kuò)大保險服務(wù)覆蓋面。在管理自然風(fēng)險方面，“十二五”期間，保險業(yè)將積極推動建立適合我國國情的巨災(zāi)保險制度，提高全社會抵御各種重大自然災(zāi)害的能力，繼續(xù)推進(jìn)農(nóng)業(yè)保險發(fā)展，保障糧食生產(chǎn)安全。

外儲應(yīng)收購更多資源和科技項目

國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所所長夏斌：中國持有1萬億美元外匯儲備就足夠，余下資金應(yīng)該大量投資，讓投資組合多元化。外匯儲備投資應(yīng)該修正原則，增加戰(zhàn)略性目標(biāo)，按照實體經(jīng)濟(jì)的需求收購更多資源和科技項目。

快報

香港首只人民幣計價證券發(fā)售

香港首只人民幣計價證券、匯賢房產(chǎn)信托（匯賢REIT，87001.HK）在19日中午完成公開發(fā)售。匯賢REIT共籌得資金人民幣104.8億元，總發(fā)行規(guī)模為20億基金單位，面向散戶發(fā)行的部分占20％，獲2.5倍認(rèn)購。

富安達(dá)基金公司獲批

4月19日，富安達(dá)基金管理有限公司從證監(jiān)會獲得基金牌照，成為中國第64家公募基金公司。富安達(dá)基金由南京證券有限責(zé)任公司、江蘇交通控股有限公司、南京市河西新城區(qū)國有資產(chǎn)經(jīng)營控股（集團(tuán)）有限責(zé)任公司三家單位共同發(fā)起設(shè)立，注冊資本1.6億元。

第6篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)抵押；風(fēng)險；防范

房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人住房貸款，以及其他貸款，通常將房地產(chǎn)作為抵押物。而房地產(chǎn)抵押價值如果過高，就容易造成信貸風(fēng)險，如果過低，抵押物的擔(dān)保作用就得不到充分發(fā)揮。《關(guān)于規(guī)范與銀行信貸業(yè)務(wù)相關(guān)的房地產(chǎn)抵押估價管理有關(guān)問題的通知》明確要求商業(yè)銀行在發(fā)放房地產(chǎn)抵押貸款前，要確定房地產(chǎn)抵押價值，作為核定貸款發(fā)放額的依據(jù)。因此評估師客觀、合理的確定抵押房地產(chǎn)的市場價值，有效的控制和規(guī)避房地產(chǎn)抵押評估中存在的風(fēng)險尤為重要。

一、房地產(chǎn)抵押中存在的風(fēng)險

1. 抵押權(quán)人操作風(fēng)險是引發(fā)房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要因素

銀行所貸資金的安全性原則和盈利性原則在開展房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)中是互相矛盾的。原因 如下：出于安全性和保守原則的考慮，銀行不應(yīng)放貸過多以防范風(fēng)險；從盈利角度出發(fā)，銀行應(yīng)擴(kuò)大貸款范圍，放寬貸款條件，這種做法將會提高銀行經(jīng)營風(fēng)險。現(xiàn) 今，抵押權(quán)人是這樣確定抵押率的：抵押權(quán)人根據(jù)抵押物的市場價值，綜合抵押人的資信信譽(yù)、還貸能力、貸款期限和變現(xiàn)能力等各方面因素來確定抵押率。由于抵 押權(quán)人專業(yè)知識不夠，對于房地產(chǎn)市場走勢預(yù)估不準(zhǔn)，不能準(zhǔn)確定位費(fèi)用扣除項以及扣除多少，導(dǎo)致信貸工作困難。對估價時點的公開市場價值的折扣比例是貸款安 全性的唯一體現(xiàn)。事實上，抵押物的擔(dān)保能力應(yīng)體現(xiàn)在其未來的變現(xiàn)能力上而不是當(dāng)時抵押物的價值。比如，銀行一般按市場價格的五到七成確定貸款額，進(jìn)而辦理相關(guān)抵押貸款業(yè)務(wù)，抵押物的擔(dān)保性質(zhì)在這種方法中毫無體現(xiàn)。具體而言，采用現(xiàn)有抵押率公式計算貸款額存在諸多問題。首先，變現(xiàn)價值往往與市場價值存在較大 差距，人們通過高估抵押物評估價值進(jìn)行抵押，即使評估價值不被抬高，反映的也不是變現(xiàn)價值，而是市場價值；其次在確定抵押率時，未從評估價值中扣除如訴訟 費(fèi)、評估費(fèi)、資產(chǎn)保全費(fèi)、產(chǎn)權(quán)過戶費(fèi)、處置費(fèi)等實現(xiàn)抵押權(quán)所需發(fā)生的費(fèi)用，這些費(fèi)用相對抵押物價值是一筆不小的開銷。

2.抵押物風(fēng)險

抵押物在市場價值減值方面的風(fēng)險。郊區(qū)的企業(yè)將廠房設(shè)備和土地抵押掉，抵押物重置價值與市場變現(xiàn)價值相差很大；外部環(huán)境的變化會導(dǎo)致抵押物市場價值降低；廠房、職工宿舍樓等專用性很強(qiáng)的抵押物的交易市場狹窄，不好變現(xiàn)。

抵押物也有可能面臨短期強(qiáng)制處分的風(fēng)險。《城市房地產(chǎn)抵押管理辦法》第三條規(guī)定：債務(wù)人不履行債務(wù)時，債權(quán)人有權(quán)依法以抵押的房地產(chǎn)拍賣所得 的價款優(yōu)先受償。被拍賣房地產(chǎn)的所有人不是自愿的賣主，是因債務(wù)履約期屆滿未能清償債務(wù)而被迫依法拍賣其擁有的房地產(chǎn)，再加上拍賣價格未經(jīng)過一段合適的議 價期，在拍賣日公開競投，而買家在競投之前不了解該房地產(chǎn)的情況，在很短的時間內(nèi)完成交易。賣價一般比公平市價低，才能吸引買家競投，促使拍賣盡快成功。拍賣市場有待進(jìn)一步成熟，競投應(yīng)該激烈，不然拍賣價格低于市場價格的頹勢不會好轉(zhuǎn)。房屋、土地管理部門的分別設(shè)置，導(dǎo)致不規(guī)范抵押的發(fā)生。一些抵押人先辦好土地管理部門的抵押登記手續(xù)，隨后又將此房產(chǎn)抵押給房產(chǎn)管理部門，還 有就是此兩次抵押登記不是相同的抵押權(quán)人所辦，產(chǎn)生了房屋與其占用范圍內(nèi)土地使用權(quán)的權(quán)利主體不一致的矛盾。債務(wù)到期的時候，到底誰先受償，成為一個棘手的問題。

3.變現(xiàn)風(fēng)險

房地產(chǎn)是一種比較特殊的商品，它不能移動，屬于不動產(chǎn)。因此，投資于房地產(chǎn)項目中的資金流動性差，變現(xiàn)性也較差，不像其他商品那樣，容易收回資金。房地產(chǎn)資金變現(xiàn)風(fēng)險主要是不能變成貨幣或延遲變成貨幣。

4.社會和政策性風(fēng)險

任何國家的房地產(chǎn)都會受到社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展趨勢和國家相關(guān)政策的影響。如果經(jīng)濟(jì)繁榮，政策鼓勵支持，則房地產(chǎn)價格看漲，相反則會看跌，我國也不例外。新的房地產(chǎn)政策的出臺，二手市場的交易量明顯減少，出現(xiàn)了持幣待購的現(xiàn)象。對抵押權(quán)人來說，這些因素是應(yīng)該充分考慮的，若銀行不注意經(jīng)濟(jì)形勢和宏觀政策形勢的變化，很可能遭受損失。

5.經(jīng)濟(jì)性風(fēng)險

目前，房地產(chǎn)市場還是一種不充分的市場，其特征就是缺乏信息，許多房地產(chǎn)的交易和定價是悄悄進(jìn)行的，這種交易行為往往忽視它們涉及的法律條文、城市規(guī)劃、稅費(fèi)等規(guī)定。另外，房地產(chǎn)商品不同于一般的商品，即使是外型、尺寸、年代、風(fēng)格、建筑標(biāo)準(zhǔn)等都相同的建筑，只要建設(shè)位置不同，其價值就有很大差異。此外，如對房地產(chǎn)抵押過程中的諸多細(xì)節(jié)了解不詳盡，也有可能造成不必要的損失。如抵押一套住宅，如果在處置這套住宅時發(fā)現(xiàn)房屋的上、下水管道和結(jié)構(gòu)上存在問題，就會使抵押權(quán)人遭到損失。

二、房地產(chǎn)抵押風(fēng)險的防范

1.完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機(jī)制

金融機(jī)構(gòu)要明確責(zé)任，保證房地產(chǎn)抵押貸款流程的安全，堅決杜絕抵押物價值的人為操作，加強(qiáng)并動態(tài) 監(jiān)管抵押物全過程。制定統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，明確不宜作抵押物款項，將抵押物細(xì)分歸類。加強(qiáng)貸后管理，不定時對貸后抵押物進(jìn)行跟蹤檢查。同時，實行分期還款制 度，降低金融機(jī)構(gòu)的金融風(fēng)險。

2.對抵押物進(jìn)行科學(xué)分類以確定合適的抵押率

抵押率是根據(jù)不同的抵押物及其變現(xiàn)能力來確定的，謀求抵押率約等于變現(xiàn)率。調(diào)整計算抵押率的方式，對于容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物來說，將變現(xiàn)價值減去處置變現(xiàn)抵押物的相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算抵押率；對于那些不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物， 將雙方認(rèn)可的評估價值，減去處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為計算抵押率的分母來計算。對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限應(yīng)根據(jù)市場行情分別設(shè)定不同的抵押率。

3.完善風(fēng)險防范制度

在金融機(jī)構(gòu)中樹立正確的風(fēng)險理念，完善貸款業(yè)務(wù)的相關(guān)操作程序，加強(qiáng)和規(guī)范抵押貸款風(fēng)險監(jiān)控和預(yù)警體系的建設(shè)。抵押貸款風(fēng) 險存在于房地產(chǎn)貸款的審核、發(fā)放和回收各個方面，防范風(fēng)險，要做到以下幾點：1）信貸操作規(guī)范化，內(nèi)控管理嚴(yán)格化。實行跟蹤服務(wù)，落實調(diào)查責(zé)任，增加貸后 檢查強(qiáng)度和次數(shù)。確定申報價格的合理性、各信息與實際信息的一致性是銀行辦理房產(chǎn)抵押貸款手續(xù)的前提，加強(qiáng)貸后檢查，防范影響貸款歸還的不利因素出現(xiàn)，減少貸款損失。2）完善金融機(jī)構(gòu)內(nèi)部操作流程和監(jiān)督機(jī)制，提高房地產(chǎn)按揭貸款管理水平，構(gòu)建一套有效、適用的執(zhí)行制度。3）建立違法違規(guī)通報機(jī)制。對于虛假抵押貸款行為，要及時復(fù)查并找出問題所在，建立黑名單并實行信息共享，信貸制裁弄虛作假行為，防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險發(fā)生。

4.對抵押率進(jìn)行科學(xué)的分類，按不同抵押物及其變現(xiàn)能力確定抵押率，謀求抵押率變現(xiàn)率。調(diào)整抵押率的計算方式，對容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，采用變現(xiàn)價值扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計算抵押率，對不容易確認(rèn)變現(xiàn)價值的抵押物，應(yīng)在雙方認(rèn)可的評估價值基礎(chǔ)上，扣除處置變現(xiàn)抵押物相關(guān)稅、費(fèi)作為分母計算抵押率。建議根據(jù)市場敏感程度對貸款抵押中的不同抵押物和抵押年限分別設(shè)定不同的抵押率。

三、結(jié)束語

如何防控該業(yè)務(wù)所產(chǎn)生的風(fēng)險，不僅關(guān)系到商業(yè)銀行的利益，也影響著我國整個金融市場的穩(wěn)定。要完善房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險評估體系和保險機(jī)制，完善金融機(jī)構(gòu)風(fēng)險防范制度是防范房地產(chǎn)抵押貸款風(fēng)險的重要措施。同時，相關(guān)部門要設(shè)立特殊的房地產(chǎn)擔(dān)保規(guī)則，引入住房質(zhì)量強(qiáng)制保險制度。完善銀行內(nèi)控制度，加強(qiáng)監(jiān)管部門監(jiān)管力度，完善信息資源共享平臺，真正發(fā)揮抵押貸款的風(fēng)險防范功能，高度重視抵押協(xié)議的法律有效性，掌握抵押貸款業(yè)務(wù)的特殊規(guī)律，確保房地產(chǎn)抵押的合法有效，真正有效控制銀行抵押貸款風(fēng)險。

參考文獻(xiàn)：

第7篇

為了防范房地產(chǎn)市場風(fēng)險也好，為了抑制投機(jī)性購房需求也罷，自去年以來，國家調(diào)控樓市的決心顯而易見，舉措也是一個接著一個。而最近一段時間，關(guān)于“首套房首付已提至四成”的消息著實讓人捏了一把汗。

首付比例再提高

樓市對人的打擊從來都是始料未及的。南京石先生最近很郁悶。3月初，他委托中介到銀行辦理貸款，各方面條件都符合，至今兩個月過去了，銀行那邊還沒有確定放貸。而與此同時，在這家中介辦貸款的艾女士卻如期獲得了貸款。中介解釋說，艾女士的首付比例是5成，屬于銀行優(yōu)先放貸的人群；石先生的首付只有3成，能不能貸下款來，只能盼銀行手下留情了。

今年以來，很多像石先生一樣的購房者驚喜的發(fā)現(xiàn)房價降了，首付也勉強(qiáng)湊上了，卻又遇到銀行不批貸款的難題。即使勉強(qiáng)批貸，買房者還要承擔(dān)高達(dá)1.1倍的利率上浮。這對剛需來說確實是一個不小的打擊。過去幾年，多家銀行為了競爭客戶，打出8折甚至7折的利率優(yōu)惠，現(xiàn)在這些做法已經(jīng)成為歷史了。在哈爾濱、福州、濟(jì)南、沈陽、西安等二線城市，首套房貸利率早已上浮到1.1甚至1.2倍。

“現(xiàn)在政策沒變，還是首套房最低首付三成，而房貸經(jīng)理可根據(jù)客戶情況及貸款額度剩余情況，靈活掌握，比如客戶如愿意接受利率上浮，就可首付4成。”一家國有銀行的房貸負(fù)責(zé)人表示。在廣州，建行、農(nóng)行表示其首套房貸首付比例已提至4成，首套房貸的利率優(yōu)惠也早已成為歷史，貸款利率多在基準(zhǔn)利率之上上浮10%。同樣上浮利率還有占房貸份額最大的建設(shè)銀行。

防風(fēng)險或是托詞

從“國十一條”到“國八條”再到“國十條”，差別化的信貸政策已成為抑制樓市虛火的重要手段，第三套房禁貸，第二套房首付至60%，已經(jīng)抑制了部分改善置業(yè)的買家。終于，“戰(zhàn)火”波及到首套房。

這樣的調(diào)整勢已引來無數(shù)首次置業(yè)者的關(guān)注，業(yè)內(nèi)人士對此舉也是不甚滿意，合富置業(yè)首席分析師龍斌認(rèn)為：“如果銀行房貸的額度比較緊，而申請房貸的人又相對多一些，那么考慮到供求關(guān)系，銀行可能會提高首付比例。但從政策的角度看，這樣做是違背調(diào)控精神的，因為國家的規(guī)定是支持、鼓勵合理的居住需求，特別是首次置業(yè)者。提高首付比例意味著提高貸款門檻，一部分的合理需求就會被拒之門外。”

“上調(diào)首付的主要目的還是為了控制風(fēng)險，雖然單從業(yè)務(wù)方面來看，個人按揭貸款的風(fēng)險并不大，但其實發(fā)放給購房者的貸款畢竟是會回籠到開發(fā)商那里去的，加之房地產(chǎn)項目本身已有銀行的融資，這就使開發(fā)商那里充斥著大量的銀行資金，一旦他們的資金鏈出現(xiàn)問題，銀行就會被牽扯進(jìn)去。”光大銀行內(nèi)部人士表示。

第8篇

【關(guān)鍵詞】金融調(diào)控；金融業(yè)；房地產(chǎn)業(yè)；和諧發(fā)展

房地產(chǎn)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)從開發(fā)到銷售都離不開金融機(jī)構(gòu)信貸的支持。我國的房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)信貸是在轉(zhuǎn)軌經(jīng)濟(jì)環(huán)境下成長起來的，超額利潤導(dǎo)致房地產(chǎn)信貸非理性增長，結(jié)構(gòu)性矛盾導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)貸款還款來源具有不確定性，資金來源較單一導(dǎo)致房地產(chǎn)對金融依賴程度高。房地產(chǎn)市場發(fā)育不良蘊(yùn)藏著較大的金融風(fēng)險。為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和我國金融的安全，2010年來我國政府陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控措施，2011年頒布房地產(chǎn)調(diào)控的“新國八條”，金融調(diào)控正在進(jìn)入從量變到質(zhì)變的關(guān)鍵時期。通過差別化住房信貸政策、上調(diào)存款準(zhǔn)備金率和加息等一系列金融調(diào)控政策，使銀行放貸額度從緊，房地產(chǎn)開發(fā)資金鏈面臨考驗。在新形勢下，發(fā)展機(jī)遇與風(fēng)險共存，如何共建穩(wěn)健的房地產(chǎn)金融體系，促進(jìn)金融業(yè)和房地產(chǎn)和諧地發(fā)展，是金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)共同面臨的重要問題。

一、金融調(diào)控對金融業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的影響

（一）金融調(diào)控對房地產(chǎn)業(yè)的影響

1、融資困難

我國房地產(chǎn)業(yè)的融資方式包括貸款、股權(quán)投資、債券融資、信托融資、房地產(chǎn)基金等多種形式，而其中銀行貸款是房地產(chǎn)業(yè)的主要資金來源渠道，全國房地產(chǎn)銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發(fā)商對銀行信貸資金依賴程度已高于80%。實行金融調(diào)控后，一方面，銀行收緊信貸支持，資本市場基本關(guān)閉了IPO(首次公開募股)和發(fā)債融資的大門；另一方面，調(diào)控不斷深化，商品住宅交易量下滑，房企回籠資金趨緩。去年以來，房地產(chǎn)開發(fā)貸和按揭貸款都在下降。萬科提供的數(shù)據(jù)顯示，目前房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中，國內(nèi)開發(fā)貸款最近一年多時間內(nèi)持久下降，今年到二季度其占比降到了17%，是2006年以來的最低水平；與去年同期類比，前6個月國內(nèi)貸款降至6.8%，接近2007年以來的低點。在萬科關(guān)注的14個主要城市中，北京、上海、廣州、深圳和杭州5個城市，成交量與去年同比有小幅下降，與2009年相比則是大幅下降，與2007同期相比則有50%的下降。此外，主流開發(fā)商的銷售在今年7月份放緩。7月銷售數(shù)據(jù)顯示，包括萬科、保利、中海、綠城、富力等公司在內(nèi)，銷售環(huán)比均出現(xiàn)下滑，萬科、中海、保利環(huán)比下滑超過3成。因此，目前我國房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力。據(jù)相關(guān)經(jīng)濟(jì)學(xué)家分析，目前我國房地產(chǎn)商面臨5000億元以上的資金缺口。

2、成本費(fèi)用提高

一是，由于房地產(chǎn)融資渠道狹窄，在金融調(diào)控下，銀行放貸額度從緊，融資困難，融資成本也就隨之提高。今年開發(fā)商融資成本大幅度上升，由原來的6%-7%，提高到15%-16%。二是，由于貸款利率提高和限購政策，使得人們的住房消費(fèi)速度放慢，而開發(fā)商為了及時回籠資金，積極開展各種形式的促銷活動，市場的競爭更加激烈，銷售費(fèi)用增加。

3、房地產(chǎn)市場走向分化

信貸緊縮，房地產(chǎn)融資渠道狹窄，使得房地產(chǎn)資金缺乏有效的資金來源；房價下跌和成交量緊縮使得房地產(chǎn)資金周轉(zhuǎn)困難；利率提高，信貸的利息增加。這些因素的共同作用，一些實力不強(qiáng)的中小房地產(chǎn)商或被淘汰出市場，或被其他大型房地產(chǎn)商兼并收購，從而市場集中度會得以提高，房地產(chǎn)市場走向分化。

（二）金融調(diào)控對金融業(yè)的影響

1、銀行放貸額度從緊

實行金融調(diào)控以來，我國不斷提高存款準(zhǔn)備金率，特別是2011年我國5次提高存款準(zhǔn)備金率，使我國存款準(zhǔn)備金率達(dá)到21.5%，創(chuàng)歷史新高。存款準(zhǔn)備金率的上調(diào)使銀行放貸額度從緊。“偉嘉安捷”分析，央行每上調(diào)0.5個的百分點的存款準(zhǔn)備金，將凍結(jié)超過3000億元資金。存款準(zhǔn)備金率的不斷上調(diào)，銀根緊縮。今年下半年平臺貸款風(fēng)險防控的深入推進(jìn)，銀行對于房地產(chǎn)業(yè)貸款的發(fā)放會越來越難。

2、信貸風(fēng)險增加

金融調(diào)控下銀行信貸金額從緊，使對銀行貸款依賴程度高的房地產(chǎn)商目前面臨著巨大的資金壓力，積累了大量的金融風(fēng)險。主要表現(xiàn)：一是房地產(chǎn)信貸增長過快顯非理性增長，還貸來源不確定；二是房地產(chǎn)商自有資金比重低，銀行信貸占房地產(chǎn)資金的比重高，使得我國的房地產(chǎn)金融面臨著較高的金融風(fēng)險；三是商業(yè)銀行過度競爭。目前，房地產(chǎn)貸款，尤其是個人住房貸款仍是各銀行的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。為了爭取更多的市場份額，部分商業(yè)銀行基層行采取變通、變相或違規(guī)做法，降低貸款標(biāo)準(zhǔn)，減少審查步驟，放松真實性審核，嚴(yán)重影響銀行資產(chǎn)安全。四是住房貸款管理薄弱，“假按揭”貸款風(fēng)險顯現(xiàn)。少數(shù)銀行的分支行對房地產(chǎn)貸款“三查”制度不落實，甚至為了規(guī)避房地產(chǎn)開發(fā)貸款的政策規(guī)定，與開發(fā)商和中介機(jī)構(gòu)共同虛構(gòu)住房按揭貸款合同，將不符合政策規(guī)定的開發(fā)貸款轉(zhuǎn)換為住房消費(fèi)貸款，將一些銷售困難的樓盤以“假按揭”方式幫助開發(fā)商套現(xiàn)。另外，房地產(chǎn)市場分化，一些中小地產(chǎn)商隨時面臨資金鏈斷裂的風(fēng)險。這些風(fēng)險最終無疑都會轉(zhuǎn)嫁給銀行，從而導(dǎo)致我國的銀行業(yè)面臨巨大的房地產(chǎn)信貸風(fēng)險，加劇我國經(jīng)濟(jì)波動。

二、發(fā)揮金融調(diào)控的作用，實現(xiàn)金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏

1、建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系，加強(qiáng)監(jiān)管力度，有效防控信貸風(fēng)險

目前我國房地產(chǎn)金融法制建設(shè)滯后，監(jiān)管和調(diào)控體系不完善，房地產(chǎn)金融缺乏有效的監(jiān)管體系。房地產(chǎn)調(diào)控是一項復(fù)雜的工程，金融機(jī)構(gòu)要關(guān)注經(jīng)濟(jì)和政治環(huán)境的就化，關(guān)注房地產(chǎn)市場的變化，隨時充分掌握房地產(chǎn)市場的有效信息，并及時進(jìn)行分析，預(yù)測房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢，才能走在房地產(chǎn)發(fā)展的前沿，并根據(jù)房地產(chǎn)市場的變化，合理地運(yùn)用金融政策進(jìn)行有效調(diào)控，防范風(fēng)險于未然，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。因此建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系是十分必要的。

建立房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系。首先，建立科學(xué)的房地產(chǎn)金融風(fēng)險宏觀監(jiān)控制度，層層落實風(fēng)險監(jiān)控職責(zé)，實現(xiàn)全過程、全方位、全員的監(jiān)控；其次，金融機(jī)構(gòu)要建立和完善房地產(chǎn)市場分析、預(yù)測和監(jiān)測指標(biāo)體系；第三，建立一支房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控的專業(yè)隊伍，提高金融機(jī)構(gòu)從業(yè)人員的職業(yè)素質(zhì)，增強(qiáng)風(fēng)險意識。

加強(qiáng)監(jiān)管力度，做好事前、事中、前后的監(jiān)控。認(rèn)真做好貸前調(diào)查工作，及時分析信貸業(yè)務(wù)的客戶的財務(wù)風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險，研究信貸風(fēng)險防范措施，確定投資項目的可行性。加強(qiáng)信貨資金的管理，根據(jù)宏觀經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化、信貸市場的變化、銀行信貸資金流動性和內(nèi)控制度要求變化，采用科學(xué)、完整的風(fēng)險度量指標(biāo)體系對房地產(chǎn)信貸項目的量化分析指標(biāo)進(jìn)行動態(tài)調(diào)整，確保信貸資金的使用安全。加強(qiáng)與客戶的溝通，建立良好的借貸關(guān)系，為提高房地產(chǎn)企業(yè)資金的使用效益出謀獻(xiàn)策，確保信貨資金按期收回。

2、大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，建立多元化的融資渠道

房地產(chǎn)是資金密集型行業(yè)，所需資金額非常大，單純依靠銀行信貸或信托基金都不能有效地解決融資的問題，在嚴(yán)厲的金融控制下，房地產(chǎn)金融融資模式創(chuàng)新就顯得十分重要。因此，一方面，必須大力推進(jìn)房地產(chǎn)金融融資模式的創(chuàng)新，探索房地產(chǎn)信托，債券型、股權(quán)型以及混合型REITS，房地產(chǎn)私募融資，住房抵押貸款證券化，商用房地產(chǎn)抵押貸款證券化，構(gòu)筑完善的房地產(chǎn)金融體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，提高銀行房地產(chǎn)貸款的流動性和安全性，分散信貸風(fēng)險。另一方面，金融業(yè)憑借完善的金融服務(wù)體系，支持優(yōu)秀房地產(chǎn)企業(yè)拓寬融資渠道，鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)合作、上市、房地產(chǎn)信托、房地產(chǎn)項目債券化等多元化的融資渠道籌集開發(fā)資金，進(jìn)一步改善房地產(chǎn)企業(yè)的資本結(jié)構(gòu)和資本質(zhì)量，降低房地產(chǎn)金融風(fēng)險。

3、加快建設(shè)和完善信用等級評估系統(tǒng)，建立良好的借貸關(guān)系

完善的信用分級制度是實現(xiàn)金融衍生創(chuàng)新的基石。過去由于商業(yè)銀行之間的競爭激烈，許多金融機(jī)構(gòu)的信用等級評估形同虛設(shè)，信用評價制度缺失，貸款機(jī)構(gòu)與借款人之間存在著嚴(yán)重的信息不對稱，在流動性收緊時期，金融調(diào)控越來越深入，蘊(yùn)藏較大的信貸風(fēng)險，因此，金融機(jī)構(gòu)建設(shè)和完善信用等級評估系統(tǒng)迫在眉睫。建立客戶信用等級評估的制度，構(gòu)建和完善科學(xué)的客戶信用等級評估系統(tǒng)，通過信用等級評估系統(tǒng)，建立和擴(kuò)大房地產(chǎn)市場信息來源，及時關(guān)注房地產(chǎn)市場發(fā)展變化，在對房地產(chǎn)房地產(chǎn)市場發(fā)展形勢進(jìn)行分析和預(yù)測的基礎(chǔ)上，認(rèn)真篩選與有效支持優(yōu)質(zhì)客戶，將有限的信貸資源分配到真正優(yōu)質(zhì)的客戶群體，確保信貸資金的安全。通過信用等級評估系統(tǒng)，及時了解房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營情況，及時與企業(yè)溝通，并給予房地產(chǎn)理財?shù)闹笇?dǎo)，幫助企業(yè)渡過房地產(chǎn)市場調(diào)整時期，防止業(yè)務(wù)發(fā)展大起大落，同時加速信貸資金回籠，有效防控信貸風(fēng)險。

4、合理地運(yùn)用金融調(diào)控政策，調(diào)整房地產(chǎn)業(yè)投資結(jié)構(gòu)和方向，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展

目前我國的房地產(chǎn)存在較嚴(yán)重的供需結(jié)構(gòu)失衡。新建的中小戶型、中低價位普通商品住房和經(jīng)濟(jì)適用住房供應(yīng)不足，而高端住房卻供給過剩。“新國八條”國家的政策導(dǎo)向主要在于保持房地產(chǎn)市場的流動性，解決居民的基本住房需求。為了保障中低收入者的基本住房需求，加大保障性住房的建設(shè)力度，以及廉租住房建設(shè)和棚戶區(qū)改造投資支持力度。國家在保障性安居工程建設(shè)上的政策措施、個人轉(zhuǎn)讓住房的稅收政策、差別化住房信貸政策等直接或間接地給予房地產(chǎn)商優(yōu)惠，從而實現(xiàn)供給和需求的合理互動。國家對房地產(chǎn)的金融調(diào)控政策積極地引導(dǎo)金融機(jī)構(gòu)給予房地產(chǎn)商融資支持，明確的引導(dǎo)房地產(chǎn)商將資金投向中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)。從我國整體水平來看，目前我國房地產(chǎn)市場潛在的最大的住房消費(fèi)者群體是中低收入者，其最需要的是能滿足基本生活需求的普通住房，因此這類群體對住房的偏好體現(xiàn)在價格合理，中小戶型、地段適中的普通住房。因此對于房地產(chǎn)商來說，投資此類住房是大有市場的。因此房地產(chǎn)業(yè)結(jié)合政策的導(dǎo)向，在房地產(chǎn)開發(fā)的雙軌制的模式下，加速企業(yè)轉(zhuǎn)型，由原來的單一性向混合型、綜合型方面轉(zhuǎn)變，利用金融機(jī)構(gòu)的信貸大力投資中低價位、中小套型普通商品住房，積極投資參與保障性安居工程建設(shè)。

在投資方向上，面對金融調(diào)控下的房地產(chǎn)市場，一線城市的房價下降是必然趨勢，三四線城市的房地產(chǎn)市場受金融調(diào)控的影響較小，房價并沒有超出消費(fèi)者可以接受的合理的價格范圍。中國指數(shù)研究院的數(shù)據(jù)以及中房協(xié)今年7月份的相關(guān)報告顯示，我國房屋的銷售面積和銷售額等指標(biāo)均保持增長。成交量自5月份以來一直延續(xù)增長態(tài)勢，其中，成交量的增長主要集中在三四線城市，而一二線城市的成交依然處于低位。投資方向應(yīng)以大城市為依托以中小城市為重點，在布局中關(guān)注到一二線城市，同時也要把業(yè)務(wù)向三四線城市積極延伸。隨著人們生活水平的提高，人們越來越注重生活的質(zhì)量，生活方式也在發(fā)生新的變化，這勢必推動小城鎮(zhèn)的開發(fā), 推動旅游房地產(chǎn)、休閑養(yǎng)生房地產(chǎn)的高速發(fā)展，度假用房及其短期交換使用也將成為新的熱點。

作為國民經(jīng)濟(jì)支柱產(chǎn)業(yè)房地產(chǎn)關(guān)系到60個相關(guān)產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)業(yè)不發(fā)展，國民經(jīng)濟(jì)就會受到嚴(yán)重的影響。我國政府近年來陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)金融調(diào)控措施，目的是為了遏制房地產(chǎn)的泡沫，確保我國房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展和金融的安全。因此，建立和完善房地產(chǎn)金融風(fēng)險監(jiān)控體系，形成金融和房地產(chǎn)業(yè)相互支持，相互促進(jìn)的機(jī)制，合理運(yùn)用金融政策調(diào)控，才能促使金融業(yè)與房地產(chǎn)業(yè)的和諧、發(fā)展、共贏。

參考文獻(xiàn)：

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[2]韓旭,王翔.金融調(diào)控對房地產(chǎn)市場影響分析[J].商品與質(zhì)量,2011(3)．

第9篇

2012監(jiān)管五大重點

一是以現(xiàn)場檢查為抓手，努力緩釋信用風(fēng)險、市場風(fēng)險、操作風(fēng)險等重點風(fēng)險，指導(dǎo)銀行開展動態(tài)壓力測試。

二是以執(zhí)行國際監(jiān)管要求為抓手，加強(qiáng)系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管。將系統(tǒng)重要性銀行監(jiān)管的國際要求融入“腕骨”指標(biāo)體系，提高并表面監(jiān)管能力，做好危機(jī)管理預(yù)案。

三是以實施新資本協(xié)議為抓手，督促銀行制定風(fēng)險評估達(dá)標(biāo)規(guī)劃和資本占補(bǔ)平衡管理辦法，全面加強(qiáng)風(fēng)險管理和內(nèi)控建設(shè)。

四是以完善績效考評機(jī)制為抓手，努力推動大型銀行科學(xué)發(fā)展。抓緊出臺銀行績效考評指引，督促銀行制定穩(wěn)健的年度經(jīng)營計劃，健全績效考評機(jī)制。

五是以改善金融服務(wù)為抓手，督促銀行更好的支持實體經(jīng)濟(jì)。積極落實國家促進(jìn)小微企業(yè)和“三農(nóng)”發(fā)展的各項扶持政策，嚴(yán)格規(guī)范服務(wù)收費(fèi)行為，支持銀行通過金融創(chuàng)新，提升對重點領(lǐng)域和薄弱環(huán)節(jié)的服務(wù)能力。

改革開放30多年來，伴隨著國民經(jīng)濟(jì)持續(xù)快速發(fā)展，中國快速建立了現(xiàn)代金融體系，實現(xiàn)了跨越式前進(jìn)。然而，相對于西方金融市場的發(fā)展歷史，中國金融業(yè)改革開放的歷程還很短暫，還面臨著一系列嚴(yán)峻挑戰(zhàn)和考驗。要真正實現(xiàn)“由大到強(qiáng)”，還需怎樣的培育過程和艱苦努力？

為此，中國銀行業(yè)監(jiān)督管理委員會上海監(jiān)管局局長、高級經(jīng)濟(jì)師廖岷接受本刊記者采訪，坦陳所思所慮，詳解2012年中國銀行業(yè)面臨的風(fēng)險與挑戰(zhàn)。

做好監(jiān)管要及時轉(zhuǎn)變觀念

《中華兒女》：您認(rèn)為我國銀行監(jiān)管部門在金融行業(yè)應(yīng)該是一個什么樣的角色？其主要職責(zé)是什么？

廖岷：從各項審慎監(jiān)管指標(biāo)包括資產(chǎn)質(zhì)量、資本充足率、撥備率、盈利水平，以及風(fēng)險防控能力、審慎經(jīng)營理念等方面來看，當(dāng)前中國銀行業(yè)正處在歷史上的最好時期。這些成效的取得既包含了銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)自身的努力，同時也得益于監(jiān)管者這些年來在加強(qiáng)銀行公司治理、推進(jìn)風(fēng)險監(jiān)管、科學(xué)監(jiān)管等方面的大量付出。

作為銀行監(jiān)管部門，我們在某種程度上扮演了金融市場“敲鐘人”的角色。我們的主要職責(zé)是使銀行在健康可持續(xù)發(fā)展道路上發(fā)展，在這個過程中，有時候我們必須扮演“敲鐘人”的角色。

《中華兒女》：去年一年，從銀行監(jiān)管部門的角度看，您認(rèn)為我國銀行業(yè)最主要的變化是什么？又是什么原因促使了這樣的變化？

廖岷：從監(jiān)管部門角度講，我認(rèn)為中國銀行業(yè)所取得最主要的變化是公司治理和風(fēng)險管理觀念上的轉(zhuǎn)變。目前，中國銀行業(yè)已經(jīng)構(gòu)造了一個很好的公司治理框架，主要針對董事會的職責(zé)，內(nèi)部的控制和合適的薪酬刺激機(jī)制。當(dāng)然，商業(yè)銀行的風(fēng)險管理能力也得到大大加強(qiáng)，這個加強(qiáng)主要通過風(fēng)險管理的政策和制度來實現(xiàn)，這些政策和制度主要就是為了要發(fā)現(xiàn)、評估、監(jiān)督和減少風(fēng)險。同時，商業(yè)銀行的透明度也大大增強(qiáng)了，銀行現(xiàn)在可以通過多種渠道信息，其經(jīng)營和管理也得到了市場的約束。此外，很多新的觀念和思路在商業(yè)銀行日常運(yùn)作和管理中也得到了體現(xiàn)。

而中國銀行業(yè)所取得的巨大成績在很大程度上也要?dú)w功于監(jiān)管部門的理念和做法。從一開始我們銀監(jiān)會就提出了以法人和風(fēng)險為本的監(jiān)管理念，確保銀行有效地進(jìn)行風(fēng)險管理和內(nèi)部控制并提高透明度。我們嚴(yán)格要求商業(yè)銀行把貸款進(jìn)行科學(xué)分類，并提足撥備，把利潤做實，并把資本充足。

銀行資產(chǎn)負(fù)債表是實體經(jīng)濟(jì)鏡子

《中華兒女》：2012年，您認(rèn)為我國銀行業(yè)面臨著哪些挑戰(zhàn)？

廖岷：作為監(jiān)管部門，我們清醒地認(rèn)識到目前銀行業(yè)面臨的問題和原來相比，不但數(shù)量上沒有減少，程度上也沒有減少。這些挑戰(zhàn)和問題包括期限錯配、政府融資平臺貸款、房地產(chǎn)貸款和對國際貸款新規(guī)則的本地實施。這些挑戰(zhàn)背后的主要原因還是因為目前在中國80%的融資是通過銀行來做間接融資。所以，銀行的資產(chǎn)負(fù)債表其實是實體經(jīng)濟(jì)的一面鏡子。

《中華兒女》：針對這些挑戰(zhàn)和問題，從銀行監(jiān)管部門層面上，怎樣應(yīng)對？

廖岷：目前，中國的經(jīng)濟(jì)正在經(jīng)歷一個轉(zhuǎn)變，從原來注重增長率到注重增長質(zhì)量，從消耗能源型到目前的以效率質(zhì)量為主，從原來出口導(dǎo)向到內(nèi)需導(dǎo)向，這些轉(zhuǎn)變中所產(chǎn)生的成本都會與銀行業(yè)有一定的關(guān)聯(lián)。比如期限錯配的問題，這個問題主要也是我們之前采取以投資為導(dǎo)向的增長方式產(chǎn)生的問題。目前大部分銀行信貸資產(chǎn)是中長期貸款，其中70%為固定資產(chǎn)貸款。由于現(xiàn)在加息通道形成，老百姓通常希望以更短的期限進(jìn)行存款。中國銀監(jiān)會很早已注意到期限錯配問題，我們已要求銀行通過對消費(fèi)貸款和中小企業(yè)貸款的業(yè)務(wù)轉(zhuǎn)型來提高信貸資產(chǎn)。對于那些已經(jīng)開始對資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)進(jìn)行先行先試的銀行，我們也要求他們對該業(yè)務(wù)的開展采取非常審慎的態(tài)度。總的來說，我們已經(jīng)采取措施應(yīng)對期限錯配的問題，但是這個問題的解決不會在一夜發(fā)生，需要時間。

再說政府融資平臺的問題。這個問題也不是一個新概念，上個世紀(jì)這個融資平臺形式就已經(jīng)存在了，因為當(dāng)?shù)卣疀]有辦法通過向資本市場融資獲得資金，自然他們向銀行進(jìn)行求助，通過多種形式的平臺向銀行進(jìn)行貸款。這兩年，隨著地方政府振興當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)的努力，政府融資平臺問題得到進(jìn)一步的關(guān)注。為了應(yīng)對風(fēng)險，中國銀監(jiān)會在2009年中期和2010年要求銀行重新審查每一筆政府融資平臺貸款，進(jìn)行合理地貸款分類，并根據(jù)分類的結(jié)果采取補(bǔ)救措施。我們采用現(xiàn)金流覆蓋作為貸款分類的主要標(biāo)準(zhǔn)，并要求銀行采取必要的防范風(fēng)險的措施，包括完善還款方式、提足資本和提足撥備。

站在前沿把控風(fēng)險

《中華兒女》：房價是近年來熱點話題之一，房地產(chǎn)貸款政策也隨著房地產(chǎn)行業(yè)的波動而不斷變化。那么，從銀行業(yè)來講，在這方面如何監(jiān)管？

廖岷：房地產(chǎn)貸款的風(fēng)險問題，主要也是中國近兩年工業(yè)化和城市化的副作用。很多地方政府把房地產(chǎn)作為支柱行業(yè)，所以銀行資產(chǎn)負(fù)債表上有很多房地產(chǎn)貸款這也不足為奇了。

為應(yīng)對這一風(fēng)險，銀監(jiān)會要求銀行一方面要切實貫徹中央政府對于房地產(chǎn)方面的一些宏觀政策，另一方面也要求他們做好房地產(chǎn)風(fēng)險的防控。另外，銀行也被要求對于房地產(chǎn)貸款的一些差異化的政策進(jìn)行很好的貫徹落實，對于房地產(chǎn)貸款的申請做到嚴(yán)格的盡職調(diào)查。

《中華兒女》：具體有什么措施？

廖岷：總體來說，我們對房地產(chǎn)貸款風(fēng)險防范采取四個措施：第一，對貸款成數(shù)有明確要求；第二，要求銀行使用在建工程作為抵押而不是土地；第三，要求對有土地閑置、捂盤惜售和投機(jī)行為的房地產(chǎn)開發(fā)商貸款進(jìn)行限制；第四，要求新發(fā)貸款考慮借款人之前的還款記錄。

近幾年，中國銀監(jiān)會也對房地產(chǎn)進(jìn)行了多輪不同情景的壓力測試，現(xiàn)在監(jiān)管部門和銀行都認(rèn)為房地產(chǎn)風(fēng)險的廣度和深度在進(jìn)一步加強(qiáng)，但是我們有信心把風(fēng)險降低到可控程度。