時間：2023-06-27 15:57:26
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇低風險項目投資范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
關鍵詞:地產公司項目;投資風險管理;問題;建議
(一)投資開發時期的風險
首先，在投資開發決策時期投資項目區域、投資實際和物業的選擇均存在風險。其中開發區域風險主要與區域的地理位置、區域經濟水平發展情況及區域政策、政治環境等有關，尤其是政策的變化會對地產項目的價值產生深遠影響。因此必須充分考慮投資開發區域的經濟、政治、人口、收入水平、消費者消費需求和消費心理等情況，把握最佳開發時機。同時投資開發時期要重視物業類型的選擇，因為物業公司的選擇關系到今后業主享受的服務質量高低?，F代社會人們非常關注生活品質，所以物業公司的選擇會影響后期項目的銷售，因此需要慎重選擇，規避風險。其次，土地獲取風險是投資開發期的另一個重要風險。開發土地的過程中涉及土地開發使用權限和土地性質風險，一旦土地性質不適合開發或者土地規劃與國家規劃不相符就會造成土地開發使用的延期，增加土地開發成本。同時，土地開發可能涉及土地征收問題，很容易遭遇搬遷“釘子戶”提高征地價格，也有可能引發其他法律問題，影響征地工作進行，甚至影響后期項目售賣。再次，地產開發需要的資金量較大，一般企業都需要進行前期資金籌集。但是不合理的籌資方式容易引發法律、投資糾紛，增加項目投資風險。最后，投資項目的選擇風險。這一風險與投資時機風險類似，因為地產公司項目投資建設時間較長，建設完以后可能面臨市場供求風險，因此必須根據市場情況做好研究，合理規避這一風險。(二)建設時期的風險首先，要有合理的建設規劃。若項目規劃設計不合理，存在總體規劃欠佳、缺乏安全性能等問題，不能滿足投資商的要求，輕則需要重新設計，耽誤施工工期。而如果設計建筑房屋戶型、環境設置不符合客戶需求，則有可能提升房屋建造的風險，降低客戶對項目的購買意愿，造成投資風險。其次，建設過程涉及人、設備、物料等眾多因素，且施工過程也會受到天氣等環境因素影響，在施工過程中很有可能因為這些因素造成停工，進而延誤施工工期，不僅造成施工過程投資的增大，而且可能因為竣工延期錯過最佳銷售時機，增加投資風險。最后，項目質量是房屋建設的第一要務。一旦監管不到位，造成地產項目質量不合格，就會造成投資失敗。(三)銷售時期的風險首先，銷售時機帶來的風險。房屋預售可以幫助開放商籌資，盡早回籠資金，但是卻可能失去建設過程中市場價格上升引發的價格利益;即時銷售則也容易受到市場價格的波動影響，所以必須選擇合適的銷售時機;滯后銷售則是人們常說的“捂盤”，這個過程是等待時機的過程，因為市場價格上升極點值和達到時間是不確定的，等待的過程可能導致企業出現資金周轉問題，也很容易在等待過程中錯失時機，因此這種銷售方式承擔的風險很大。其次，銷售合同風險。地產項目的銷售額度較大，一旦遭遇不正當行為，會給售買雙方造成極大影響，所以地產項目投資要承擔很大的銷售合同風險。
二、地產公司項目投資風險管理建議
首先，要成立專門的小組，通過小組研討辨識、調查問卷及借鑒經驗等形式，對項目投資過程中所有可能涉及的風險進行全面、正確的辨識，辨識完以后對所有風險進行公布和二次審核，保證風險辨識的全面性。其次，提前采取有效的措施來避免風險的發生，例如可以提前做問卷調查，調查潛在顧客對項目建設戶型的需求，根據需求設計戶型，降低設計風險;儲存物料避免運輸不及時造成斷料，影響施工進度，降低建設風險;根據市場形勢和周邊城市房價趨勢等對房產價格走勢進行分析，充分把握了解市場供求關系，同時可以對三種銷售方式進行評估，得出相應的風險值，設計合適的比例將三種銷售方式相結合，降低總體銷售風險。最后，加強對投資項目整個過程的監督管理，便于及時發現問題和解決問題，及時消除可能的風險。如對所有的材料、設備供應商資格進行檢驗，并對到貨產品質量進行檢驗，保證質量合格。對參與建設人員進行安全、專業技能考試，保證人員素質，避免施工安全問題發生。
【關鍵詞】 房地產 投資項目 風險管理 風險控制
一、研究背景及私募房地產投資基金介紹
中國房地產業經過十幾年高速發展之后，已經成為我國經濟的支柱產業之一。中國房地產業的資金主要來自銀行信貸，近期由于國家持續對房地產市場進行宏觀調控，銀行對房地產風險評估趨嚴、信貸趨緊，這都導致房地產項目融資渠道變窄、資金回籠壓力增大。房地產業過分依賴銀行信貸的發展模式正在改變，其它渠道的融資逐漸發揮重要作用。私募房地產投資基金在我國作為一種創新的房地產金融產品，在房地產市場轉型升級中發揮重要作用，促使房地產業慢慢步入金融化時代。
房地產投資基金首先出現在美國，是指從事房地產的收購、開發、管理、經營和營銷獲取收入的集合投資制度。房地產投資基金通過發行基金證券的方式，募集投資者的資金，委托給專業人員專門從事房地產或房地產抵押貸款的投資，投資期限較長，追求穩定連續性的收益。基金投資者的收益主要是房地產基金擁有的投資權益收益和服務費用。私募房地產投資基金是房地產投資基金中的一個分支，是指通過非公開方式，面向少數個人或機構投資者募集資金而設立，以房地產為投資對象的投資基金。
我國私募房地產投資基金的基金管理機構按背景分主要有三類：PE背景類、產業背景類、開發商背景類。房地產投資基金的組織形式可以采用以任何一個合法的集合制度形式存在，如股份公司、有限合伙公司或契約型基金。房地產基金投資方式主要分為對房地產公司進行股權、債權或股債結合投資。但不論哪種方式，均應對目標房地產公司進行調研及評價，對投資項目進行可行性分析、財務分析以及風險評估，從而做出是否投資的決策。目前我國私募房地產基金受基金的存續期及規模所限，以項目導向型為主，也就是先有項目再募集資金。本文主要探討私募房地產投資基金在投資項目選擇階段如何進行風險管理。
二、私募房地產投資基金在項目選擇階段面對的風險種類及風險管理
私募房地產投資基金按投資對象可簡單分為住宅和商業地產兩類，住宅可按檔次分類，如公寓、別墅等；商業地產可按用途分類，如寫字樓、酒店、零售地產、倉儲等。由于投資對象的特性不同，在投資策略上會有差異，但在投資項目選擇階段，結合房地產項目開發過程要系統考慮風險的共性。
房地產基金的投資風險和被投資房地產項目風險之間有著緊密的聯系，當開發商投資一個項目，明確項目定位后，該開發項目70%～80%的風險其實已經確定，房地產投資基金需要從自己的專業角度，對開發商風險評估的標準、風險控制的措施進行判斷，盡量減少信息不對稱帶來的風險，只有在投資決策階段對項目進行風險識別、風險評估，制定風險控制的措施，才能客觀、有據地進行投資決策。
房地產項目按開發過程分為以下四個階段，分別是投資決策階段、前期階段、建設階段、銷售和物業管理階段，各階段都存在特有的風險。以下將根據房地產開發過程的四個階段，分別對房地產基金公司在投資項目選擇階段面對的風險及風險管理策略進行探討。
第一，房地產項目投資決策階段存在風險如圖1所示。
針對此階段風險，基金公司主要對政策風險、時機風險、區位風險、類型風險等進行風險識別和評估?；鸸疽⒔洺Ｐ孕畔⑹占吞幚頇C構，建立分區域房地產景氣分析和監測系統，建立房地產市場定期分析報告制度，對城市化、城市圈進行深入研究，著眼于存在長期發展機會的區域，進行多業態的投資布局。通過上述研究，評估政策風險、投資時機風險，建設區位風險、投資類型風險等，制定自身的投資策略。投資策略中明確投資區位、投資物業偏重類型，例如區位是以低風險的一、二線城市為主，還是以發展潛力大的三、四線城市為主，投資物業偏重類型是住宅還是商業地產。按投資策略選擇投資項目區位及類型，分析后確定是否符合自身的經營策略和風險承受度。同時要重視投資項目可行性研究，減少投資項目的盲目性，謹慎做出投資決策。
第二，房地產項目前期階段存在風險如圖2所示。
針對此階段的風險，基金公司根據進入的不同階段主要對置地風險、融資風險、合同風險等進行風險識別和評估。通常地產基金介入項目都比較早，投資期限較長，期間如果國家宏觀調控政策、貨幣政策發生變化，都可能導致房地產開發的工程進度節點得不到保障，進而導致現金無法按照預期回籠。如果是拿地前進入項目，基金公司要詳盡調查前期拿地工作的進展情況，落實相應節點，基金投入項目后何時可以取得土地證，完成土地抵押。此階段要開展調查，了解開發商在當地的信譽，積極同當地國土局、房地產交易中心等部門溝通，及時了解置地過程中除資金外是否存在其它未盡事宜。同當地金融機構聯系，了解投資項目在當地取得開發貸及按揭貸款的難易程度，有無其他特殊問題，按揭貸款申請的難易程度，對項目銷售及現金流回籠有直接影響。
第三、房地產項目建設階段風險如圖3所示。
針對此階段風險，基金公司在投資階段要綜合評判開發商的操盤能力，可根據開發商以往開發項目的實際成果、開發商在當地的市場接受度等進行預判，也可借鑒銀行等金融機構要求開發商具備二級開發資質的參考標準。投資項目決策通過、執行投資后，此類風險的管理將貫穿投資項目投后管理的始終，并且是項目投后管理的重點內容。
第四，房地產項目銷售及物業管理階段風險如圖4所示。
房地產項目銷售及物業管理階段風險
針對此階段風險，基金公司應根據融資期限的長短，預估投資項目的現金流回籠，擬定項目快銷、慢銷的營銷策略，同開發商達成一致，預先約定開發商應滿足基金退出時間要求，操盤過程中根據項目實際銷售情況，適時調整項目銷售策略。
私募房地產投資基金公司除對前述貫穿房地產開發過程的風險進行管理外，還有其自身不同于開發商的特有風險管理。房地產基金本身的投資風險包括：經營風險、財務風險、流動性風險、通貨膨脹風險、管理風險、利率風險、政策法規風險和環境風險等。房地產投資基金在項目選擇階段的風險主要是由信息不對稱引起的，這一時期的風險管理應建立在如何保證房地產投資基金公司能夠盡可能得到來自被投資項目管理層關于其自身及被投資項目的完整、準確信息，只有被投資項目管理層值得信任，才能使房地產投資基金獲得最大利益。下面列示幾點筆者認為基金公司在項目選擇階段需特別進行的風險管理。
其一，對被投資項目實際控制人和管理團隊進行考察，預先識別風險，審慎選擇交易對手?；鸸究山⒑献鏖_發商檔案，針對開發商特質進行分類，可分為穩健型開發商、高成長開發商、機會型開發商，針對不同類型的開發商構建多元的項目合作平臺。著重考察交易對手的契約精神、信用記錄、操盤能力等，被投資項目管理層的素質是決定一個投資項目成敗的關鍵因素，基金投資成功與否除了項目本身的質量外，很大程度上取決于被投資項目管理層是否值得信任，在未考察管理層前，不應投資其資產。
其二，調查被投資項目法律關系是否清晰，識別法律風險。基金公司應開展法律盡職調查，調查被投資項目公司是否存在未決訴訟，未決訴訟的性質是否會影響到基金交易；土地取得是否附條件，滿足該條件是否會影響基金交易；項目公司股權結構是否清晰，如發生過股權轉讓是否存在股權轉讓對價支付上的瑕疵；原始投資是否存在非法集資等情況?；鸸疽罁{查結果及相應的法律意見書，根據自身風險承受能力，結合投資客戶的風險承受度及風險預算，評判是否投資。
其三，了解、評估開發商融資真實意圖是否合理?；鸸踞槍Ψ康禺a開發項目的投資應用于項目本身開發，若開發商僅以項目土地做抵押，融資所得資金外調用于其它高風險投資，則基金投資的風險則不可控?；鸸驹谕顿Y項目選擇階段即應明確資金的使用用途，并告知開發商投后將會執行何種程度的監管，例如基金投資資金將監控支付，只可用于支付項目開發建設費用；項目銷售回款在未歸還基金投資前也將嚴格監控，只能用于項目本身建設等。資金用途和投后監管方式在基金簽約前和開發商達成一致，方能促成投資項目順利進行。
其四，被投資項目是否存在其它硬傷，如土地未完成動拆、土地抵押物價值不能覆蓋基金投資額、開發商自有資金投入比例不能滿足公司投資政策要求等。如存在上述問題則要結合公司的投資政策，根據對風險的識別和評估，選擇是否放棄項目。
三、結論與展望
本文就私募房地產投資基金在投資項目選擇階段的風險管理進行了初步的探討，試圖從房地產金融從業者角度給出實際項目選取、操作中不同風險類型對應的風險管理、控制措施與需要引起重視的關鍵點，有利于投資人清晰認識到各種風險和相應關注點及對策。
私募房地產投資基金的未來很廣闊，它將會改變整個房地產的行業格局，提高房地產業內的市場化資源配置效率，促進房地產行業的健康成長，成熟的私募房地產投資基金應該最終實現真正的資本與產業的融合?？梢灶A見在未來的幾年中，私募房地產投資基金在開發環節的參與度將會繼續提升，同時還將伴隨部分房地產開發商的金融化轉型，基金的風險管理措施將不斷隨著創新方式的出現而改進，希望通過對私募房地產投資基金在投資項目選擇階段風險管理的探討，為私募房地產投資基金行業在我國的健康發展起到一定的促進作用。
【參考文獻】
[1] 任紀軍：房地產投資基金-組織、模式與策略[M].經濟管理出版社，2006.
在我國學者就土地資源管理建設投資風險評估分別作出獨特見解，董連勝分析指出動態性研究不足導致投資風險評估方式欠佳。劉曉娥與王傳美提出解決變量與度量之間因果關系的把控問題結構方程模型，此模型在土地資源管理建設投資風險實踐了統計數據評估。而吳國付則針對我國土地資源管理發展現狀，強調項目投資風險評估管理重要性及相關理論性的指導方案。雷冰峰的觀點則認為經濟評估是土地資源管理項目建設的核心工作，他運用蒙特卡羅模擬法來作經濟評估分析，然而實踐中因干擾項目經濟評估的要素繁雜，結合蒙特卡羅模擬法與項目實際情況，對項目最終的決議有著至關重要的意義。
風險管理在我國八十年代早期就被采用，而如今土地資源管理投資風險評估完全處于起步時期，我國學者在此方面的文獻僅是鳳毛麟角，僅有的部分文獻成果也只是基于土地資源管理項目風險的冰山一角進行剖析。簡而言之張娟、王志征、歐陽斌等學者所運用的蒙特卡羅法模型均是針對土地資源管理項目經濟風險的資金流動性這一方面。而蒙特卡羅法僅憑傳統的歷史概率數據進行模擬，而無法控制實際運作中所產生的不特定風險概率，所以無法有效的達到對土地資源管理項目全面具體的剖析。就我國當前現狀對于土地資源管理項目投資進行風險評估的難點頗多，集中來講主要為：1、發達國家均有專業的風險評估機制及相關作品，對于風險識別可以有效提供參考。在我國因為企業對風險意識的忽視加之國內并無風險評估相關成果，所以我國土地資源管理項目投資只能從風險源進行，從而大幅提高風險研究及管理費用。2.風險評估在我國的誤差大也是非常棘手的問題，風險識別階段是后期工作的基礎，在此階段一旦出現差池就可能導致整個風險評估功虧一簣。3、在政府引導下，投資者基于過去土地資源管理投資的收益預估未來的可得利益，忽視項目本身投資風險，我國土地資源管理項目風險管理最關鍵的限制因素則是政府和投資者對風險意識的漠視。
風險管理在1931年美國管理協會保險部得到提倡，美國風險評估及防控于1960年已成為管理類的學科并得到飛速發展。在國外概率分析、敏感性分析、現代數學分析和蒙特卡羅模型分析等方式為項目投資風險定量分析的主要方式。影響項目經濟評估指標分析法則是采用推算風險因素和不確定因素的概率分析法。敏感性分析主要是對項目投資效果的情況下對指標變化的敏感度作出評估。此種方式通過參數恒定的狀態下優先分析出影響項目總成本的單一參數。蒙特卡羅模型法則是龐大的過去數據的匯總分析，無法達到將來變量的全面反映。采用現代數學理論對項目經濟效益指數的影響程度中的不確定因素進行預測及分析就是現代數學分析方式。美國項目管理者學會多數學者分析認為在風險評估中模糊風險評估及蒙特卡羅法在實際生活中運用較為普遍。在單一事物評估中經常會涉及很多因素，那么就要求對多個不特定因素進行綜合評估，模糊綜合評估對不特定因素的評判是受到學者肯定的。1965年加州大學自動控制專家查德教授，首次采用“模糊集合”對不確定疑問的數學探討方式。
模糊風險綜合評估僅是模糊數學中微小的一部分。模糊方法可以對不特定事物做概括描述。模糊方法在國外很多行業都得到了認可并在很多領域得以實踐。對于土地資源管理項目投資風險評估，所涉及的因素很多無法通過指數反應出來，同時很多客觀因素存在不特定性，無法用統一標準進行評估，根據以上分析在土地資源管理項目投資的風險評估中，采用模糊分析評估法是非常有必要的。首先達到土地資源管理項目投資正確標準，采用模糊分析法可以有效的分析出土地資源管理項目風險中的不確定因素，將分析結果與土地資源管理項目投資的實際情況保持一致。其次模糊分析法可以全面分析土地資源管理項目投資風險情況并結合土地資源管理項目投資的實際情況，為土地資源管理項目發展決議提供多重保障。與此同時很多專家都將風險評估納入到很多不同的領域進行研究，最初投資風險評估一般采用定性分析法，隨著社會的進步對于此項評估人們所采用的方式越來越多，計算機技術的進步促使針對土地資源管理投資風險項目的風險評估的很多軟件應運而生。
關鍵詞：房地產；裝修項目投資；投資風險；風險控制
中圖分類號：F293文獻標識碼： A
一、房地產項目投資風險概述
房地產裝修項目投資是房地產項目投資的重要一環。房地產在開發建設樓盤的時候，會對已經建好的房子進行裝修。根據統計表明，對于房子裝修的投資大約占了整個投資的32%-34%，占據了房產銷售的13%。因此，房子裝修投資對于房地產項目投資風險的影響重大。在規劃房產裝修投資的時候就要優化投資方案，用最少的投入實現最好的裝修效果。
二、房地產項目投資風險的特點
首先，房地產項目建設具有不可移動的特點。房地產投資項目的首要風險就是房地產項目的建設地點選擇。房地產項目的價值在于其地理位置的好壞，位于交通通達的市中心，房地產項目的價值就高。而位于交通不便的市郊，其房地產項目的價值就不會很高。因此，房地產項目投資所面臨的風險特點就是地理位置。
其次，一個地區經濟發展的導向對于房地產建設而言是十分重要的。但是，由于房地產投資開發經歷的時間較長，所以，對于經濟導向的改變不能及時地做出應對。這就成了房地產項目投資建設的另外一個風險。因此，在房地產投資建設方面，必須加強對經濟發展導向的預測。尤其是房地產項目開發投資較少的地區，必須加強對該地區經濟發展方向的研究。這就是房地產項目投資風險的區域性特點。
最后，房地產項目投資具備長久性的特點。由于房地產項目建設材料的特殊性，其耐久性較好。一般房地產的使用壽命長達幾十年甚至幾百年。因此，房地產投資項目的風險也具備長久性。
三、房地產裝修項目投資風險控制措施
房地產項目投資風險因素有很多，但是，最主要的風險和最需要控制的投資風險則是房地產裝修項目的風險。本文將就房地產裝修項目投資風險作簡要分析并提出相關建議。
（一）在裝修材料上，建議采用進團或區域采購，以此在確保品質的同時降低成本，減少材料成本過高帶來的投資風險。同時，區域采購和集團采購也能滿足不同裝修的質量和檔次。其中，如入戶門、櫥柜、龍頭等建議采用區域采購。而涂料、開關、內墻磚等采用集團采購。但在目前大多數房地產裝修項目的材料供應上，較少采用集團采購和區域采購。
（二）在進行房地產裝修的設計上，為了更好地實現裝修產品標準化，越早設計越有利于對房地產裝修的成本控制。通常，很多房地產投資開發商等到房產已經基本建設完成后才進行裝修設計。而這時候，通常會為了滿足裝修效果，對于已經建設好的工程進行拆改。這就直接導致了房地產整體投資的增加，投資的無意義增加就變相提高了裝修項目投資的風險。因此，裝修設計應該盡早開始。在建筑平面圖基本繪制完成的時候，裝修設計就應該介入。在滿足裝修效果的同時，盡量減少使用稀缺材料。同時，還要降低施工難度，以此降低裝修成本。只有對成本進行良好的控制，才有利于進一步降低裝修項目的投資風險。
（三）為了進一步控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險，在裝修時，盡量采用簡約的裝修風格。在簡約中突出裝修的亮點，提高市場接受率。在整個裝修過程中，要有重點地進行精裝修，以控制裝修成本，降低裝修投資風險。對于客戶主要關注的大堂、電梯、客廳、衛生間還有廚房燈進行重點精裝修。在精裝修上面突出裝修的亮點。其它地方則盡量采用簡約風格裝修，使客戶能夠根據自己的想法去裝修房間。按簡約風格進行裝修，可以有效避免由于裝修的功能過剩而缺乏亮點，也能夠在保障品質的情況下控制成本，從而降低裝修項目的投資風險。
（四）為了更好地降低房地產裝修項目的投資風險，還可以采取精裝修樣板房的方式。通過對樣板房的精裝修，可以有效地看出之前的設計在成本上是否在控制之內，裝修成本投資是否超出了之前的預期以及通過客戶對樣板房的體驗來進行返修或者預設計，從而有效避免了交樓時可能會產生的風險。同時樣板房也能充分反映裝修設計是否合理，營銷時的承諾是否切合實際情況等。這樣一來，通過樣板房的精裝修有效規避了大規模二次裝修的風險，從而大大降低了裝修項目投資風險。
（五）控制裝修成本，降低房地產裝修項目投資風險的措施就是強化裝修過程管理。通過強化裝修過程的管理，能夠合理調配人員，提高工作效率，減少額外無用開支。在材料選購上，也能有計劃地進行，減少了材料浪費。在裝修過程中，由于工序問題，施工單位較多，協調起來相對浪費時間。然后，加強對裝修過程的管理，使得人力和物力在最小的成本下得到了最大的發揮。因此有利于最大限度地降低房地產裝修項目投資風險。
四、結束語
房地產在我國國民經濟中所占的比重越來越高，重要性也越來越大。但是由于在投資房地產時的高回報帶著高風險，所以，房地產項目投資的風險控制顯得尤為重要。投資者只有在投資房地產時針對投資風險做一定預防，才有利于規避風險。而房地產裝修是整個房地產較為關鍵的環節，因此對于裝修項目的成本控制顯得比較重要。其中，最需要控制的就是裝修項目投資風險。本文在結合風險特點的基礎上重點分析了裝修項目投資風險，并提出了一些建議，以此推動房地產建設更加安全、可靠、高效。
參考文獻：
[1]王煒.關于整個房地產全過程的風險識別[J].才智，2011(01).
關鍵詞：房地產；投資風險；防范
Abstract: the real estate investment is the foundation of real estate develop and operation, in the process of investment activities, income and risk is also there, especially in economic transition period of real estate investment, the risk is unavoidable. For the scientific accurately grasp the national real estate market trends, avoid big risks, and to strengthen the real estate investment project risk analysis and protection is necessary.
Keywords: real estate; Investment risk; prevent
中圖分類號： F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
一、房地產投資風險的類型
（1）經濟風險。經濟風險包括:利率風險，周期風險｡
①利率風險。利率風險指的是銀行利率漲落對房地產市場的影響，并可能導致投資者的大幅損失｡房地產投資數額巨大，投資周期長，所以導致其大量依賴外部資金和銀行貸款｡這種后果容易使企業的債務變大，當利率上漲，將使企業的支付利息代價要增加，增加的資金使用成本與不斷上漲的資產價格，從而導致降低消費者的買房欲望，最終給投資者的帶來損失｡②周期風險。正如商業周期的存在，房地產業的發展也有周期，周期可分為復蘇､繁榮､衰退､蕭條四個階段｡由于房地產價格萎縮，同時市場成交額大幅下降，有些投資者便破產｡
（2）市場風險。市場風險主要包括:市場競爭風險和變現風險｡
①市場競爭風險。市場競爭風險是房地產市場中的競爭對手直接影響收益｡例如：當在同一類型競爭房地產的開發，常常造成房地產項目投資大幅減少，銷售下滑導致收入大幅下降｡②清算風險。清算風險指貨物進行交換現金折扣，由于風險導致的財務損失風險｡房地產銷售復雜，屬于非貨幣性資產，流動性差，在短時間難以變現｡因此，當投資者的房地產債務清償或者其他原因須變現，會導致投資者的損失｡
（3）政策風險。政策風險是指中國的宏觀調控政策，特別是房地產調控政策帶來的經濟改革和產業政策的調整影響是很大，如果投資者投資項目把握不當，可能會使他們受損失｡
二、房地產投資風險的因素分析
（1）信息不完整､不準確､不完備的房地產項目調查。很多房地產項目決定倉卒，基于不準確的信息，或初步調查不細，對前景過于樂觀｡在北京等一些大城市，目前需求最迫切的房屋是“廉租房”，而很多開發商只注意高價商品房｡
（2）意外不利及宏觀經濟形勢的變化，由此產生的風險這是在近年來經濟生活中經常遇到的｡一個是嚴重的通貨膨脹，物價上漲，幾年前建筑原材料價格､建筑成本上漲;第二貨幣政策和銀行的信貸政策｡隨著銀行收緊其房地產融資的商業手段，開發商資金鏈就斷裂了;第三，房地產供給和需求的變化｡此外，自然災害和意外事故的發生也導致了房地產投資中的風險｡
三、房地產投資風險防范方法分析
（一）損失控制
損失控制是一種主動､積極的風險防范對策｡損失控制包括：減少損失發生的機會，即損失預防;降低損失的嚴重性，遏制損失加劇｡
（1）預防損失
風險防范，是指在風險發生前，為了消除或減少可能導致損失的各項風險因素所采取的各種措施，以降低風險損失發生的概率｡在房地產開發的各個階段，風險預防有廣泛應用｡
①在投資決策階段，房地產開發商預防風險的任務：首先，準確把握國家和地區經濟的發展趨勢，制定適合自身特點的開發策略，合理評價和選擇開發投資方案，從根源上消除或減少房地產開發過程中的種種風險;其次，樹立風險意識，建立風險管理機構，高度重視開發企業內部風險管理，強化對房地產開發風險管理理論的研究和學習，加強風險損失資料的搜集整理和分析;第三，健全風險預警系統，防范風險的關鍵是預先行動，即主動控制｡項目進入實施階段時間越長，控制風險的成本就越高｡
②在前期工作階段，開發商應注意以下幾個方面工作：第一，積極與地方政府､各管理部門､金融機構等相關單位搞好關系，爭取獲得他們對開發項目的理解､支持和幫助;第二，到當地規劃､國土､電力､市政､城市檔案､文物等有關部門，了解地塊的自然條件及地下埋藏物等情況;第三，妥善處理征地､拆遷和安置補償問題，既講原則性，更講靈活性，防止矛盾激化;第四，增強合同意識，認真簽訂土地出讓合同､勘察規劃設計合同､拆遷安置補償合同､資金使用合同｡
③在項目建設階段，風險預防的主要措施有：第一，采用系統的項目管理方法;第二，向施工方人員灌輸安全意識，做好現場容易出現危險情形的預案工作;第三，及時協調､處理設計､監理､施工､材料設備供應各方及總包與分包之間的關系和各種矛盾;第四，合理布置施工現場;第五，盡快完成開發項目，縮短建設周期｡
④在銷售管理階段，為預防風險，開發商應做好如下幾點：房地產租賃合同應由專業人士起草，并經律師或法律工作者審查，做到合同條款明確､詳盡､合法｡定期檢查､發現和消除現有房地產存在的各種隱患;定期組織建筑物及附屬設備維修，將隱患消滅在萌芽狀態｡
（2）減少損失
減少損失，是在風險事件發生時或發生后采取的各種降低損失程度，或縮小損失發生范圍的措施，以縮小風險損失程度為目的｡減少損失有兩方面的含義：一是風險發生時的損失最小化;二是風險發生后的挽救措施｡在房地產開發中，可采用一系列手段將開發中的風險損失降低到最低程度，例如準確的預警預報，制定詳盡而周密的風險應急計劃，建立后備措施，保護現場，收集證據｡
（二）風險轉移
風險轉移，是房地產投資項目管理中非常重要而且廣泛應用的一項策略，分為非保險轉移和財務轉移兩種形式｡
（1）非保險轉移。房地產項目風險非保險轉移，是指房地產開發商在房地產開發過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低項目風險發生概率和損失程度的目的｡房地產項目風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現：一是轉移會引起項目風險及損失的某項開發活動;二是將風險本身予以轉移｡風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，它不是通過放棄､中止項目活動或采取積極預防和抑制的措施，直接調節風險因素來達到消除､降低風險損失概率和損失程度的目的，而是允許風險繼續存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度｡當然，房地產項目風險轉移必須通過正當､合法的手段，而非無限制地､任意地､帶有欺詐性的轉嫁｡另外，房地產項目風險的轉移，雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但不能將項目風險本身消除或從總量上減少｡
（2）財務轉移。風險的財務轉移包括非保險財務轉移和保險財務轉移｡非保險財務轉移，是指單位或個人通過經濟合同，將損失與損失有關的財務后果(財產損失､人員傷亡等)轉移給另一些單位或個人去承擔的一種方式｡其實質是通過風險的財務轉移，使轉讓人得到外來資金，以補償風險事故發生后所造成的損失｡大部分財務型非保險轉移都是通過合同中的某些條款實現的｡如在建筑承包活動中，建筑所有人可以通過合同將公眾在建筑物附近受到傷害的部分或全部責任轉移給建筑承包商｡保險轉移通常直接稱為保險｡通過購買保險，投資項目業主或承包商作為投保人將本應由自己承擔的歸咎責任和賠償責任轉移給保險公司，從而使自己免受風險損失｡需要說明的是，保險并不能轉移投資項目的所有風險，一方面是存在不可保險的內容和項目，另一方面是因為有些風險不宜保險｡因此，應將保險轉移與風險回避､損失控制與風險自留結合起來運用｡對于不可保險，必須采取損失控制措施｡即使對于可保險的風險，也應當采取一定的損失控制措施，這有利于改變風險的性質，達到降低風險的目的｡
參考文獻：
[1]王瓊.基于模糊綜合評價法的房地產投資項目風險分析[J].中國管理信息化，2011，(23).
[關鍵詞]房地產 項目投資 風險管理 必要性 措施
中圖分類號：S24 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2016）30-0054-01
一、房地產投資項目風險管理的必要性
（一）有利于保障項目管理的科學性
風險管理主要是利用科學的方法對于項目投資進行準確定位和分析，并對在投資項目中產生的任何可能的風險進行評估和分析，有利于減少和消除在決策和項目執行過程中的經濟風險、技術風險，能夠有效的保障整個房地產投資項目的管理科學性和合理性，是項目管理重要組成部分。
（二）有利于促進項目建設順利進行
風險管理是為決策者和管理者提供大量有效的管理措施和應對措施，使得整個項目管理過程更具科學性，并且風險管理深入到投資項目的各個領域和各個環節，能夠提高整個企員工的參與度，使其全身心投入到項目決策和管理中，從而保證了促進了項目建設的順利進行，除此之外，風險管理能夠通過有效措施盡可能的減少和控制風險帶來的損失，并對于造成損失之后的后續管理工作提供有效措施，保證了管理的延續性，提高了管理的效能。
（三）有利于促M企業經濟效益提高
房地產投資企業通過風險管理，能夠最大程度上保證安全生產目標的實現，并且最大程度上減少在各個環節產生的費用，有效的減少了費用的支出，增加了企業的經濟效益，與此同時，風險管理能夠時刻警醒了和刺激房地產投資過程中的風險管理意識，從而提高了整個企業的管理效能，從而有效的控制了企業的風險損失，達到了保障和提高企業經濟效益的目的。
二、房地產投資項目風險管理現狀及問題
（一）房地產投資背景
目前，受到國家房地產政策以及房地產市場的影響，房地產投資受到了一定的限制，但是從整體上看，房地產投資還是處于發展和上升階段。正如前文中所談到的，房地產投資市場面臨的背景較為復雜，其主要影響因素表現在以下幾個方面：國家政策的變化。國家通過宏觀調控對于市場進行調節，旨在幫助引導市場健康發展，從國家對于房地產投資的政策來看，國家對于房地產的投資的擔憂非常明顯，花大力氣整治和提高整個市場的環境，這對于房地產投資企業來說是重要的政策信號，如果不能夠及時的掌握和了解國家和地方的投資政策，那么房地產企業很容易受到房地產政策風險的侵擾。投資競爭日益激烈。房地產投資企業的競爭進入白熱化階段，企業的競爭必然帶來企業風險，而企業為了實現發展又不得不去正面面對風險和挑戰，尤其是對于小企業來說，各方面都不成熟，受到風險的打擊壓力大，更需要加強風險管理。
（二）房地產企業的風險管理意識和管理方式問題
房地產企業經過多年的發展，整體上看從起步逐漸走向成熟，但是還并未真正實現成熟，尤其表現在一些中小投資企業中，他們的風險管理意識和管理方式存在很大的問題，阻礙了投資企業的健康、穩定發展。其問題主要表現在以下幾個方面：風險管理意識問題。房地產企業風險管理意識較為淡薄，一些企業并未建立完善的風險管理制度，并未設立相關崗位和落實各方責任，使得風險管理區域盲目化和松散化，這種風險管理意識的淡薄，是對于提高投資企業風險管理的首要障礙；風險管理方式問題。大部分企業風險管理方式較為單一，尤其在風險評估方面，大部分企業都是依據自身的經驗，對于投資項目進行預判和決策，決策缺乏科學性指導，導致投資項目的風險增大，并未并未形成完善和完備的風險應對和解決措施，使得風險的危害增加，不利于企業的長遠、健康發展。
三、房地產投資項目實例分析
A房地產開發建設公司準備在B市投資一處房地產項目，其中有兩個備選方案供A房地產公司選擇，一處是住宅項目，另一處是商業廣場項目，通過對于兩個項目的風險評價，最終確定為A公司提供決策。下圖為兩個項目的預計經濟指標表。
（一）區域背景和政策背景分析區域背景和政策背景能夠幫助房地產投資項目充分了解當地的社會環境和政策環境，從而有利于進一步做好風險的評估和評價。
（1）區域背景。C小區建設項目位于城市東郊，屬于政府政務新區所在地，其開發和利用的程度隨著政府單位的逐漸落成，以及該地區的基礎設施不斷完善的基礎上，能夠吸引大量的購房者，所以從市場需求來看較好，除此之外，該地區的涉及的拆遷戶較少，這對于開發投資來說減少了很多拆遷的麻煩。D 商業廣場建設項目位于城市中心區域，屬于該城市的老城區改造，人口較為密集，發展商業的潛力較大，但是由于位于該城市的老城區，所以其拆遷的難度較大，并且由于商業廣場的建設面積較大，中心區域的地價較高，投資的工期長并且效益回收的時間也較長，這是D商業廣場建設項目面臨的最大困難。
（2）政策背景。近年來，該市通過房地產開發建設獲得了較大的發展，并且隨著工業和商業的逐漸發展，城市化進程的不斷加快，該市政府在政策支持力度上不斷增強，對于發展本地區房地產開發抱有很大期望，特別是對于老城區改造項目的政策傾斜力度較大，支持和改造對于老舊城區的現代化改造項目建設。
（二）房地產投資能力分析該房地產投資企業屬于外地中型房地產開發企業，并且從以往的投資實踐看，以投資的小區建設見長，對于商業開發項目很少涉足，此次投資項目是市場拓展到該市的第一次投資，管理層的態度相對保守，并且要求短期內，小投資，穩收益的原則，所以再結合表1數據以及區域和政策背景，對于C小區建設的投資額和收益周期都明顯小于對于D商業廣場的建設項目投資，所以從穩妥的角度來說，對于此次投資項目的決策來說，經過專家評審和最終管理層決定，選擇了C小區的建設項目投資。
（三）投資項目風險管理建議
（1）充分重視“風險識別和風險評估”的結合。房地產投資項目涉及多個層面和領域，所以在對風險進行評估時，首先要充分認識和了解存在哪些方面的風險，例如，拆遷風險、金融風險、政策風險以及競爭風險等等，其次要加強風險評估，風險評估主要是對于風險進行全面、準確和系統的分析，幫助房地產投資項目決策者了解投資項目，并在事后對于風險造成的后果進行評估，積累更多的管理經驗。
（2）加強風險應對。特別是針對單個項目的風險時，如何采取有效措施避免和減少風險帶來的危害，對于企業來說也至關重要。企業要充分的重視和發揮管理創新的作用，加強風險應對，提高企業的風險管理能力。
參考文獻
關鍵詞:房地產;開發;風險管理
中圖分類號:F293.33文獻標識碼:A文章編號:16723198(2010)01004501
隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進,房地產業呈現出蓬勃發展的態勢,成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業,相當多的企業規模小,只重視項目開發而不重視管理,更不重視風險的管理,使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制,從而導致項目的失利。為了有效地規避風險,運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價,并采取合理有效的控制風險的措施,有利于房地產行業的健康發展,也有利于國民經濟的穩定運行。
1 房地產開發投資項目風險概述
1.1 房地產投資開發風險的含義
由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性,使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說,風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。
房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小,這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。
1.2 房地產投資開發風險的類型
不同的分類原則,可以對風險作出不同分類。按照風險來源,可以將房地產投資開發風險分為系統風險和非系統風險。
1.2.1 房地產投資的系統風險
房地產投資的系統風險是指對市場內所有房地產投資項目都產生影響的、投資者無法避免或者消除的風險,主要包括通貨膨脹風險、市場供求風險、周期風險、變現風險、利率風險、政策風險、政治風險、或然損失風險等。
1.2.2 房地產投資的非系統風險
房地產投資的非系統風險是指只對市場內個別房地產投資項目產生影響,投資者個體可以設法避免或通過投資組合方法消除的風險,主要包括收益現金流風險、資本價值風險、機會成本風險、時間風險、持有期風險、未來運營費用風險等。
1.3 房地產投資開發風險的特征
1.3.1 客觀性
房地產投資風險是客觀存在的,不以人的意志為轉移,比如自然災害風險、通貨膨脹風險、市場供求風險、政策性風險等。管理者可以運用科學的方法來研究風險存在和發生的條件,并采取措施降低風險發生的頻率,但是不可能完全消除風險。
1.3.2 不確定性
通過風險的分析和評價,可以知道某種風險因素發生的概率,但是無法預知風險什么時候發生,這種難以預知的特性就造成了房地產投資風險的不確定性。
1.3.3 潛在性和可測性
房地產投資風險具有隨機性并且不是呈現在表面的東西,但它是附著在某些確定事件上表現出來的,人們可以通過以往發生事件的統計資料,對某種風險發生的概率及其造成的經濟損失程度作出判斷。
1.3.4 損益雙重性
風險往往也意味著對應的收益,如果能正確認識并充分利用風險,就有可能增加收益,因此要積極面對風險,將風險當作經營機會。
2 房地產開發投資項目各階段風險內容
2.1 投資決策階段的風險
投資決策階段的風險主要有開發區域風險、開發物業類型風險、開發時機風險和開發項目的定位風險、項目的資金管理能力風險。
2.2 土地取得階段的風險
土地取得階段的風險主要是土地購買和征地安置風險。土地購買價格直接關系到企業的利潤,開發商應該具備預測獲取土地增值潛力的能力。購買了土地使用權后,還有大量的征地、拆遷、安置補償工作,這個階段的工作往往會遇見極大的阻力,從而給項目開發帶來風險。
2.3 項目建設階段的風險
項目建設階段的風險主要來自建筑物設計理念落后導致的實用性差、承包商建筑技術落后、施工管理不合格、偷工減料以及項目監管不負責任等導致建筑物存在質量安全隱患,拖延工期造成成本增加、錯失銷售黃金期的風險。
2.4 租售管理階段的風險
這個階段的主要風險有銷售時機的風險、租售合同的風險、自然災害的風險和意外事故的風險。
3 房地產開發投資項目風險管理對策
3.1 建立風險管理的組織體系,設立專門風險管理部門
由于房地產市場環境日趨復雜,為了有效應對風險,企業需設立風險管理職能部門,以動態的眼光來看待風險和分析風險,將房地產投資開發全過程的各個階段的工作和風險因素進行綜合考慮,形成高效運轉、有效制衡的監督約束機制。設立一個健全、權責分明的風險管理組織是房地產投資風險管理的組織保障。
3.2 編制項目的風險管理計劃,加強項目風險計劃管理
房地產投資風險管理計劃是以房地產企業的風險管理活動為對象的計劃安排,是房地產企業風險管理的目標、任務、程序、責任、措施等一系列內容的全面說明書。房地產
企業通過風險管理計劃,建立整個企業各項風險管理工作的目標,確立風險管理部門或風險管理人員的崗位職責,協調企業各部門的風險管理工作,識別投資活動中可能存在的風險,明確風險防范與處理的方法及其選擇使用,確定風險管理績效評價標準,通過風險管理計劃的實施和全過程、全方位的動態監控,可以做到事前計劃,事中監控,事后評價的系統性的管理。
3.3 建立風險管理的信息系統,形成動態風險監控報告
信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎,因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、土地招牌掛信息、項目資料、市場供求情況等信息,進行及時、準確的分析報告,使決策層及時了解市場風險和機遇。二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度,為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報,及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況,通過信息共享,及時了解各項政策對市場未來走勢的影響,市場供求關系變化,競爭項目銷售策略及效果、消費者需求變化等情況,為項目開發經營決策提供依據,提高決策的前瞻性和科學性。
3.4 加強風險管理的系統培訓,強化員工風險管理意識
企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓,可以提升員工的專業度,增強企業凝聚力,通過風險管理教育,使他們了解所面臨的各種風險,掌握風險防范和處理風險的方法,強化風險意識,從而提升整個企業抗風險的能力。
3.5 采取投資分散策略和聯合策略,分化和降低風險
投資區域分散:房地產市場具有很強的區域性特點,由于不同城市、不同區域的經濟環境、投資政策、市場供求等情況不同,對房地產投資收益的影響也各不相同,房地產投資分散于不同的區域,就可以避免某一特定地區某一特定時期的市場不景氣對房地產經營的影響,達到降低風險的目的。
投資種類分散:不同類型的房地產投資的風險大小不同,獲得的收益也不同,在房地產投資種類上分散,可以降低房地產企業的整體風險。
投資時間分散:是確定一個合理的投資時間間隔,從而避免免因市場變化而帶來的損失。
聯合策略就是多個房地產經營者聯合起來共同對某項房地產項目進行投資,利益共享、風險共擔,發揮各自的優勢,從而降低獨自經營項目的風險。
綜上所述,房地產投資開發全過程必然伴隨著各種風險,開發企業必須實行動態的、系統的、全過程、全方位的項目風險管理,設立專門的風險管理機構,制定風險管理計劃,明確風險管理目標,明確各部門風險管理人員的責、權、利,通過有效的信息共享,加強各部門協調,采用各種風險防范的措施,主動性的控制風險,增強房地產企業抗風險的能力和提高企業的盈利能力,保障企業的可持續發展。
參考文獻
[1]中國房地產估價師與房地產經紀人學會.房地產開發經營與管理[M].北京:中國建筑工業出版社,2009.
[2]李珊珊.淺析房地產開發項目的風險與管理[J].中國科技信息,2008,(11):7275.
在房地產項目開發的過程中，有些企業在管理過程中因缺乏風險意識，影響最終的投資效益。房地產項目的開發周期比較長，在多方面因素的影響下，會面臨許多風險。對于房地產開發商來說，如何正確認識房地產開發項目的投資風險，提高自身的風險管理水平，是重要的研究課題之一。文章通過分析房地產項目投資風險產生的主要原因，提出具體的風險管理方法，針對風險識別、風險分析、風險應對、風險監控這四個階段，采取合理的投資風險應對措施。
關鍵詞：
房地產；投資；風險
隨著我國經濟的增長，城鎮化建設在不斷地推進。作為我國的支柱產業之一，房地產行業發揮著重要的作用。房地產項目投資是指，房地產開發企業將籌集的資金和自有資金投入到房地產項目的開發、經營及銷售的全過程中，以期獲得預期的收益。由于房地產項目投資過程中具有多種風險，要想提高房地產企業的風險管理水平，應當從項目投資風險的特點、原因等因素進行分析，采取合理的風險管理方案。
1房地產開發項目投資風險管理概述
由于房地產項目具有投資數額大、地域性強、建設周期長、資金周轉慢以及變現能力差等特點，受環境因素、經濟因素以及社會因素影響，房地產項目的風險極大，企業有可能遭受巨大的經濟損失。換言之，房地產項目的投資過程是一種對未來需求進行預測并生產產品的過程。要想實現房地產開發項目投入與產出之間的良性循環，取得較好的經濟效益和社會效益，應當采取必要的投資風險管理方法。房地產項目投資風險管理是指，在房地產開發過程中，存在多種影響因素，針對這些難以預測或控制的因素要進行風險識別，經過風險評估后，采取必要的風險應對措施，以降低投資風險對利潤的影響。引入風險管理機制，對于健全房地產市場體系、培育新的經濟增長點甚至于維護我國宏觀經濟的穩定性，都具有十分重大的積極意義。
2房地產開發項目投資風險產生的原因
現階段，我國房地產開發項目投資風險產生的原因，主要體現在兩個方面。其一，宏觀環境因素，包括貨幣政策、投資增速、土地供給、生產與消費政策等，受經濟環境和社會的影響而發生變化，進而為房地產開發項目的投資帶來風險。具體表現為政策風險、金融風險、資源風險以及法律風險。其二，微觀環境因素，包括企業的資本實力、商品定位、成本控制以及產品競爭力等。這些微觀環境因素受投資的具體項目所處的位置區域而發生變化，同樣會對項目投資帶來風險。具體表現為投資決策風險、技術風險、開發流程風險以及管理風險。
3房地產投資風險的管理方法
在房地產開發項目投資風險管理過程中，主要包括四個階段。具體表現為：風險識別、風險分析、風險應對和風險監控。這四個階段是密切相關的，按照一定的程序周而復始的運行。
3.1房地產開發項目風險識別在房地產開發項目的風險管理過程中，首先要進行必要的風險識別。只有正確識別出所面臨的風險，房地產企業才能主動選擇有效的方法進行風險應對與監控。因此，在具體的項目投資過程中，房地產企業要通過深入分析，運用感知、判斷或歸類等方式，進行系統的、連續的認識所面臨的各種風險，提高風險識別能力。在風險管理過程中，房地產企業風險識別的參與者主要包括：風險管理團隊成員、項目團隊成員、其他項目經理、項目相關者、外部專家、房地產公司其他部門的同一問題專家、客戶、最終用戶等。在進行房地產開發項目風險識別時，還應當注意，受環境的影響，風險具有可變性，因此風險識別是一項持續性和系統性的工作，而不是一蹴而就的事情。風險識別工作要貫穿于房地產開發項目的全過程，并且隨時關注原有風險的變化，及時發現新的風險。
3.2房地產開發項目風險分析在房地產開發項目的風險管理過程中，對于已識別出的風險，要進行詳細地分析。有助于確定有關因素的變化對投資決策的影響程度，為房地產企業的投資決策提供依據。在房地產開發項目的實施過程中，可以在一定程度上降低風險事件的發生概率，減少風險損失，實現最佳經濟效益和社會效益。風險分析主要包括兩種方式。其一，風險定性分析。通過評估風險及其后果發生的可能性，并根據風險發生對房地產開發項目的目標影響程度，來評價風險的優先級，從而指導風險應對計劃的制定，幫助房地產開發項目的團隊成員糾正計劃的偏差。風險定性分析的方法主要包括：風險概率和后果、項目假設檢驗、后果風險評價矩陣以及數據精度排隊。其二，風險定量分析。在風險定性分析的基礎上，對風險發生的概率以及產生的影響進行量化處理。通過對風險進行重復的定量分析，可以判斷是否需要采用風險管理措施。因此，風險分析是風險應對計劃的一項重要依據。
3.3房地產開發項目風險應對根據風險識別和風險分析的結果，房地產企業需要制定相應的風險應對計劃。降低風險對項目目標的威脅，以達到可接受的程度。風險應對計劃必須適應風險的嚴重程度，成功實現房地產開發項目的目標效益有效性、及其成功的現實性與時間性。與此同時，風險應對計劃應當得到房地產開發項目中所有人的認可，并應由專人負責。風險應對主要包括：規避風險、接受風險、降低風險和分擔風險這四種措施。
3.4房地產開發項目風險監控風險監控是利用反饋的信息，對原有的風險管理計劃及時做出調整。為保證風險管理計劃的順利實施，根據已發生變化的風險對房地產開發項目的影響程度，重新進行風險識別、分析和應對，評估風險降低的效果。風險監控貫穿于房地產開發項目的實施全過程，是建立在項目風險的可控性、階段性以及漸進性的一種項目管理工作。
4房地產開發項目投資風險的對策
4.1加強對房地產開發項目的投資調研及決策分析要想有效應對房地產項目投資的風險，房地產企業首先應當分析市場行情，進行充分調研論證。通過了解房地產開發項目的具體類型、目標人群、需求量以及市場購買力，識別該項目所面臨的風險。其次，針對已識別出的風險，需要在房地產開發項目投資之前進行深入分析。對于涉及到的經濟、政策、資源等風險，能否有效的規避與控制，進行綜合論證與評價。通過編制可行性研究報告，為房地產開發項目的投資決策提供準確、合理的依據。最后，應當完善房地產開發項目的投資決策風險管理。通過構建風險管理判斷體系，在項目決策的過程中加強風險管理意識，降低房地產開發項目投資的風險。
4.2采用多元化的投資戰略或聯合戰略在不同地區，房地產市場中的經濟環境與市場供需具有不同的特點?？梢哉f，房地產市場具有鮮明的地域特點。因此，房地產企業可以采用多元化的投資戰略或聯合戰略，將資金分散在不同的地區，以降低房地產開發項目投資的風險。
4.3加強房地產項目工程建設的監管為了按期完成項目，應當完善對投資項目的監管體制。首先，聘請良好的施工隊伍。其次，與施工人員簽訂施工合同，明確雙方權利和承擔的義務。最后，選擇經驗豐富的工程監理，對質量、工期、資金成本嚴格監控。
5結束語
綜上所述，房地產開發項目在投資的過程中，存在多種不確定的影響因素。房地產企業要想提高盈利能力，實現長遠發展，應當正確認識項目投資風險，提高自身的風險管理水平。文章從宏觀與微觀環境因素兩個角度，分析房地產開發項目投資風險產生的主要原因。按照風險識別、風險分析、風險應對和風險監控四個階段，提出具體的風險防范措施。
參考文獻
[1]張玉波.工程項目風險管理研究[J].硅谷，2011（2）.
[2]丁雅君.淺析房地產投資開發項目風險管理[J].經營管理者，2013（13）.
【關鍵詞】投資決策；風險識別；風險評估；風險控制
一、引言
近年來，B市的房地產開發在規模上獲得了迅速發展，相關數據顯示，2012年房地產開發投資額較2011年增長21.8%，其中，商品住宅投資額增長25.3%。B市房地產市場在快速發展的同時，有一些潛在的問題和矛盾，從而加大了房地產市場開發的風險，這些問題和矛盾主要表現為：住房供給結構不合理，中低價位的住房供給嚴重不足；地方政府出于利益驅動，對房地產開發用地索要過高的價格；人為因素對住房價格影響很大等。
在此背景下，為了增加B市中低價位住房的供給、調節房市結構及價格，作為房地產行業的龍頭企業，B市佳輝置業有限公司提出了B市盛世一品房地產開發項目。該項目的建設不僅符合當地政府規劃及市場的需求，而且也是B市佳輝置業有限公司自身發展的需要。因此，該項目的建設是十分必要的。
由于房地產開發項目普遍具有投資金額大、建設周期長、風險較高等特點，而投資決策階段又是控制項目風險的關鍵階段，因此，研究項目投資決策階段的風險管理至關重要[1]。為此，本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產開發項目密切結合，對本項目的投資決策階段進行了全面深入的風險管理研究，以為本項目風險的事前控制提供科學依據。
二、項目概況
本項目位于B市豐臺區，規劃總用地面積79218平方米，建設內容包括項目用地范圍內住宅樓、商業金融樓和托兒所的建設。其中，住宅建筑面積130074平方米，地上13-18層，建筑面積102500平方米，其中6640平方米為底商，為住宅提供配套服務；地下二層主要為車庫、人防工程和部分配套用房，建筑面積27574平方米；地上、地下停車位共計1115位。商業金融樓總建筑面積為77643平方米，地上5-14層，建筑面積為49500平方米；地下3層，其中地下一層為6000平方米的商場、地下二、三層主要布置有汽車庫、自行車庫和設備用房等，建筑面積為28143平方米；地上、地下停車位共計478位。托兒所建筑面積為2400平方米。本項目建成后，住宅及配套的底商面積全部出售，商業金融用房和停車位全部委托專業公司出租經營。
三、項目投資決策階段風險識別
對于房地產項目而言，項目投資決策階段的風險主要有開發區域風險、開發類型風險以及開發時機風險等[2]，具體闡述如下：
（1）開發區域存在的風險
不同的國家、地區的宏觀環境是不同的，因此，房地產開發商面臨的風險也就不同。房地產企業開發區域存在的風險主要有經濟風險、政治風險、社會風險以及政策風險等。其中，經濟風險是指由價格波動、供求關系發生變化、通貨膨脹、匯率變動等導致項目損失的風險；政治風險主要是指房地產企業所在區域面臨的國家、地區政治環境發生變化，進而帶來不必要的損失的風險；社會風險主要是社會人文環境的變化給房地產開發項目所帶來的損失；政策風險是指由于企業擬開發區域所在地政府的相關政策發生重大變化，給房地產企業的項目帶來一定的損失。
（2）項目開發類型存在的風險
房地產的開發項目類型不同，所面臨的風險也就不同。如：對于普通住宅而言，主要風險是房屋銷售價格，消費者在購房時往往會比較銷售價格、位置、環境等，由此看出銷售價格是影響買房的首要因素；對于辦公、寫字樓而言，此類型項目的主要風險是區域環境規劃的變化、辦公樓的管理服務水平和質量以及辦公設施的現代化水平等；對于商業樓宇而言，此類型項目的主要風險是商店的銷售情況、競爭、信譽等。
（3）項目開發時機存在的風險
經濟發展呈現出衰退-蕭條-復蘇-高漲的周期性特征，這就使依賴于經濟環境的房地產發生相應的變化。從投資決策到銷售管理階段往往需要2-3年，甚至更多年，這就需要項目決策者對政治、經濟、社會等風險進行正確預測以選擇合適的進入時機。
對于本項目來講，開發區域風險方面，由于國土資源部相繼出臺了一系列的有關房地產土地交易的規范文件，同時B市市政府也出臺了一系列土地政策，嚴格控制開發商獲取土地的途徑，從而使盛世一品房地產項目在土地獲取方面面臨較大風險；此外，B市房地產市場總體發展較平穩，市場風險較小。在項目開發類型風險方面，由于盛世一品屬于普通住宅類以及商用物業類型，因此，此項目面臨的主要風險是銷售價格的高低以及租售商用的服務管理、基礎設施情況。在開發時機風險方面，從盛世一品開發近三年的周期看，B市房地產仍將保持旺盛的需求，因此，在這方面的風險也較小。綜上，盛世一品房地產項目在投資決策階段主要的風險是土地規劃、經濟金融等政策風險以及銷售價格風險。
四、項目投資決策階段風險評估
本項目計算期10年，其中建設期26個月，住宅樓銷售期3年，回款期5年。通過對本項目的銷售收入及稅金、成本費用、利潤及利潤分配等進行詳細估算，并編制本項目的現金流量表、損益表及資產負債表，然后計算本項目的動態及靜態盈利指標可得：本項目的財務內部收益率為17%，高于基準收益率12%；財務凈現值（Ic=12%）為3603.5萬元，遠高于0；投資回收期為5.84年，短于行業內類似項目的平均水平；總投資利潤率96.6%，投資利稅率121.1%，均高于行業類似項目的平均水平，由此可見，本項目的盈利能力較好。
通過對本項目進行盈虧平衡分析可得，本項目盈虧平衡時的生產能力利用率為61.9%，即只要該項目的建設率達到設計的61.9%時，即可實現盈虧平衡，因此，本項目的風險水平較低。
針對建設投資增加、銷售收入減少進行單因素敏感性分析，結果見表1。
表1 敏感性分析結果表
項 目 凈現值（Ic=12%，萬元） 內部收益率（%）
基本方案（全投資） 3603.5 17.0%
建設投資增加5% 1268.9 15.0%
銷售收入減少5% 2151.7 15.8%
計算結果表明，從財務凈現值及財務內部收益率兩個指標看，建設投資對項目建設較敏感，但整體敏感性都較弱，項目風險程度較低。
五、項目投資決策階段風險控制
在上述風險識別及評估的基礎上，本著合理控制項目風險、提高項目經濟效益的原則，本項目可以采取以下措施控制投資決策階段的風險：
（1）分析和預測國家政策，盡量規避政策風險
國家對于房地產市場的態度是控制房產價格過快的上漲。另外，央行對各商業銀行的貸款實行嚴格的控制制度，以減少金融系統的風險。這就迫使房地產企業增加房屋供應，進而打壓房地產的需求[3]。因此，該項目的措施是要把握國家政策調整方向，符合國家政府要求。具體可以采取以下措施：不能盲目漲價，按照既定方案行動；嚴格控制購地、管理成本；設立專職部門，負責與政府部門溝通，以及時了解政府的政策動向[4]～[5]。
（2）提供差異化的住房
盛世一品房地產項目設計應為了滿足不同家庭、消費者的需要。在該項目周圍有很多的辦公大樓，如企業創業園、高科園、企業孵化基地等。所以該項目應該滿足不同人群的居住需求，建造不同的戶型，滿足不同消費者的偏好。但是這樣可能給建設帶來一定的難度[6]。
六、結語
本文將項目風險管理的相關理論與B市盛世一品房地產開發項目實際密切結合，從風險識別、風險評估、風險控制等方面對本項目的投資決策階段進行了深入的風險管理研究，提出了相應的風險控制策略。然而，本文雖然對B市盛世一品房地產開發項目投資決策階段的風險管理步驟以及相應的方法作了一定的分析與論述，但限于作者水平以及理論的有限性，本文在風險控制措施上未作詳細的分析，還有待于今后的工作中繼續學習和積累經驗。
參考文獻：
[1]趙樹寬，馬力.房地產項目投資風險管理研究[J].建筑經濟，2002：18.
[2]梁志紅.我國項目風險管理研究綜述[J].四川建筑科學研究，2006，4（33）：193-196.
[3]趙振宇，劉伊生.建設項目安全風險防范探討[J].科技咨詢導報，2009（6）：19.
[4]喬婉風，張聲東.試析房地產項目的風險管理[J].江南論壇，2010（3）：39-41.
[5]郭捷.項目風險管理[M].國際工業出版社，2007：45-60.
