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第1篇

關(guān)鍵詞：舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理

中圖分類號：F253文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、舊城改造與房地產(chǎn)開發(fā)的良性互動

舊城改造能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)開發(fā)提供土地，房地產(chǎn)開發(fā)又能夠?yàn)榕f城改造提供動力和資金。對舊城的改造能夠盤活城市土地，影響城市土地的結(jié)構(gòu)。但是由于舊城具有交通條件差、建筑物過多、人口數(shù)量密集、市政管線布置雜亂等特點(diǎn)，加大了房地產(chǎn)開發(fā)的難度，提升開發(fā)的成本。政府具有城市土地規(guī)劃和城市建設(shè)用地的調(diào)控方法，是城市的管理者，所以在舊城開發(fā)過程中可以適當(dāng)?shù)臏p小市政方面的負(fù)擔(dān)。在對舊城開發(fā)中開發(fā)商要懂得合理利用舊城的優(yōu)勢，充分挖掘舊城中潛在的歷史文化和商業(yè)資源，創(chuàng)建有特色的舊城開發(fā)項(xiàng)目。

舊城改造房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目投資實(shí)際上也是對未來社會的需求進(jìn)行預(yù)測生產(chǎn)適應(yīng)未來發(fā)展的商品。在項(xiàng)目開發(fā)中開發(fā)企業(yè)需要量力而行，選擇適當(dāng)?shù)恼撸訌?qiáng)對項(xiàng)目管理的力度，正確對待在開發(fā)過程中的風(fēng)險問題，實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目風(fēng)險防范的目標(biāo)。

二、舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的投資風(fēng)險分析

1. 項(xiàng)目投資決策階段的風(fēng)險分析

房地產(chǎn)項(xiàng)目投資決策就是投資者通過研究地方政治、金融、經(jīng)濟(jì)、社會的發(fā)展趨勢，綜合考慮市場的供需要求和收益水平對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的可行性和必要性進(jìn)行技術(shù)分析，比較、評判各種擬定方案，并做出決策的過程。下面我們從以下幾點(diǎn)來分析風(fēng)險因素：

1.1經(jīng)濟(jì)風(fēng)險

（1）舊城改造中的低價風(fēng)險。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中必不可少的就是條件就是土地，土地價格的變化會直接導(dǎo)致開發(fā)成本的變化，所以低價風(fēng)險是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中的重要風(fēng)險類型。土地價格上漲或?qū)е鲁杀旧撸慨a(chǎn)最后銷售的價格也會上升，影響經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定健康發(fā)展。

（2）舊城改造中的財(cái)務(wù)風(fēng)險。舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目需要投資的金額很大，而且開發(fā)的時間長，存在很多的不確定因素，也潛伏著較大的風(fēng)險。舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目本就是資金密集型行業(yè)，區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展、政府經(jīng)濟(jì)宏觀控制等經(jīng)濟(jì)上的變動都會影響到舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。像是通貨膨脹、資金變現(xiàn)、稅率變化這些資金的變化會給房地產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營活動帶來很大的沖擊。

（3）舊城改造中市場供求風(fēng)險。房地產(chǎn)供給和市場需求雙方面的不確定性會造成房地產(chǎn)開發(fā)商收益也具有不確定性。房產(chǎn)市場中供求風(fēng)險是直接風(fēng)險之一，也能直接作用到房產(chǎn)投資者的收益。房地產(chǎn)市場受到供求關(guān)系的影響較大，所以開發(fā)商需要承擔(dān)的供求風(fēng)險也較大，但是一般只要當(dāng)?shù)氐慕?jīng)濟(jì)能夠穩(wěn)定發(fā)展，那么對房地產(chǎn)的需要不會發(fā)展很大的波動，降低供求風(fēng)險。

2、政策環(huán)境風(fēng)險

一些政策因素對房地產(chǎn)有很大的影響，掌握好政策才能把握房地產(chǎn)市場的形式變化政府出臺的政策對房地產(chǎn)項(xiàng)目有著全局性的影響，比如不同的金融政策、稅收政策、住房政策、城市規(guī)劃、土地管理等各種政策都對房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)和經(jīng)營活動有著不同程度的影響。在還沒有的得到完善的市場經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，政策風(fēng)險對房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的影響更是十分突出。另外國家出臺的相關(guān)政策對房地產(chǎn)的發(fā)展有決定性作用。目前我國正在推行第三方產(chǎn)業(yè)政策，這對房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮有一定的促進(jìn)作用。

2.2項(xiàng)目籌備階段的風(fēng)險

1.產(chǎn)品定位風(fēng)險

在之前的投資決策階段，投資者就已經(jīng)對開發(fā)項(xiàng)目的整體定位進(jìn)行確定了，在籌備階段就是不斷細(xì)致化這個定位，比如明確該產(chǎn)品的整體上的建筑風(fēng)格、在建筑中采用什么樣的材料、主要的銷售對象等，在這個細(xì)化產(chǎn)品定位的過程中就是對該項(xiàng)目的投資成本和主要面對的客戶群體進(jìn)行確定。如果對于產(chǎn)品沒有合理的定位可能，造成產(chǎn)品的滯銷。對產(chǎn)品的定位風(fēng)險進(jìn)行有效的控制，是決定投資者投資項(xiàng)目是否成功的關(guān)鍵因素。

2.前期手續(xù)風(fēng)險

產(chǎn)生項(xiàng)目前期手續(xù)風(fēng)險主要有兩方面的因素，第一是不斷在完善更新的政策法規(guī)；第二是在手續(xù)辦理過程中，經(jīng)辦人員辦理的方式存在差異。我國房地產(chǎn)行業(yè)近幾年的發(fā)展非常迅速，房價一直處于上升趨勢，國家為了控制住不斷升高的房價，加大了對房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控，出臺了很多新的政策，開發(fā)商想要得到土地的使用權(quán)，必須按照相關(guān)法律政策進(jìn)行審核。再就是面對相同的法規(guī)政策，由于經(jīng)辦人員不同，在辦理的程序上也會有變化。在面對前期的手續(xù)風(fēng)險時，在進(jìn)行項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃時就要給自己的利益留有退路以便不時之需，如果開發(fā)商沒有全面的考慮，當(dāng)政府的政策和規(guī)定出現(xiàn)了變動，會對整個開發(fā)項(xiàng)目帶來影響。

3.項(xiàng)目建設(shè)階段的風(fēng)險

1.合同風(fēng)險

在項(xiàng)目實(shí)施過程中，開發(fā)商需要和多個相關(guān)企業(yè)簽訂合同，比如施工合同、承包合同、運(yùn)輸合同等。在合同內(nèi)容上不科學(xué)和不規(guī)范很容易造成日后的各種糾紛，造成利益相關(guān)方的損失。在項(xiàng)目建設(shè)中一般由兩種類型的合同，一種是固定總價合同，一種是固定單價合同。合同風(fēng)險也有兩種情況一種是合同內(nèi)容上沒有科學(xué)性和規(guī)范性，敘述的文字也是模糊不清，有些內(nèi)容甚至違背了法律。二是風(fēng)險承擔(dān)問題。

2.工期拖延風(fēng)險

由于在施工階段時間上損失導(dǎo)致最后工期拖延。工期延長一般會造成錯過房子銷售的最好時期，而且由于工期延長會增加很多費(fèi)用的開支，提升成本。一般常見的工期延遲有一下三種原因：第一施工中的失誤；第二，沒有對項(xiàng)目施工的條件和特點(diǎn)進(jìn)行正確的估計(jì)；第三很多不可預(yù)料的事情發(fā)生。

3.項(xiàng)目質(zhì)量風(fēng)險

開發(fā)商最后獲得投資效果的前提就是房地產(chǎn)的質(zhì)量，這樣才能讓顧客有想購買的欲望，也是吸引顧客的必要條件規(guī)劃設(shè)計(jì)和施工規(guī)范都是影響項(xiàng)目質(zhì)量的主要因素。

四、 舊城改造類房地產(chǎn)項(xiàng)目風(fēng)險管理的思考與建議

1. 制定房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險應(yīng)急方案

在出現(xiàn)緊急情況下，相關(guān)部門要有針對性的處理方案。所謂的分類管理不是單獨(dú)管理，各個部門的之間的信息要是互通的，處理緊急情況時，部門之前要相互支持、相互協(xié)調(diào)，根據(jù)具體的問題制定出對應(yīng)的監(jiān)測計(jì)劃和監(jiān)測系統(tǒng)，獲得準(zhǔn)確的監(jiān)測數(shù)據(jù)，并讓相關(guān)專業(yè)人員對數(shù)據(jù)進(jìn)行科學(xué)的分析和評價。

2.構(gòu)建房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險管理系統(tǒng)

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目必須構(gòu)建一個預(yù)防風(fēng)險的管理系統(tǒng)，在企業(yè)面對還尚未成形的潛在風(fēng)險和開始出現(xiàn)威脅的情形下能夠及時的判斷風(fēng)險的來源，分析出風(fēng)險的構(gòu)成，設(shè)計(jì)好風(fēng)險應(yīng)對辦法，將風(fēng)險危險系數(shù)降低到最小，從而有效提升經(jīng)濟(jì)效益。

舊城改造項(xiàng)目在建立房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的風(fēng)險管理系統(tǒng)還具有預(yù)測系統(tǒng)、預(yù)警信息系統(tǒng)、預(yù)警指標(biāo)系統(tǒng)以及預(yù)控對策系統(tǒng)等，當(dāng)有風(fēng)險威脅到項(xiàng)目時預(yù)警部門就能迅速做出反應(yīng)，對緊急事件進(jìn)行處理，處理結(jié)果會自動的上傳到預(yù)警信息系統(tǒng)，是的信息數(shù)據(jù)更加具有條理性、易操作性等。系統(tǒng)中的預(yù)警對策庫，集合了各種危機(jī)情形下的應(yīng)急對策，一旦預(yù)警系統(tǒng)發(fā)出警報，會根據(jù)出現(xiàn)問題的類型自動選擇處理的對策，對風(fēng)險起到很好的防范作用。

結(jié)束語：分析舊城改造類房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目風(fēng)險的成因，能夠制定對應(yīng)的預(yù)防措施，降低風(fēng)險系數(shù)，保證開發(fā)的效率和效果。開發(fā)企業(yè)必須實(shí)行全方位的風(fēng)險管理措施，主動的去控制風(fēng)險，提升企業(yè)抗風(fēng)險能力，保障企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

第2篇

關(guān)鍵詞：城市規(guī)劃,房地產(chǎn)開發(fā),科學(xué)發(fā)展觀, 可持續(xù)發(fā)展

Abstract: with the development of the industrialization, the city generation and development, and formed an independent industry. And real estate in the society and economy of the important role of practice activities, mainly in the city this environment embodies also come to. Based on analysis of urban planning and real estate development of relations and mutual influence, and based on the science development view, discusses the harmonious development between the way, points out that the urban planning forward-looking, on real estate development and urban planning guide.

Keywords: the city planning, real estate development, the scientific concept of development, sustainable development

中圖分類號：TU984文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A 文章編號：

引言：隨著中國城市化快速來臨和科學(xué)發(fā)展觀的確立, 追求城市綜合效益的最大化是成為現(xiàn)代化城市發(fā)展的最終目標(biāo), 城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展則是實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)的現(xiàn)實(shí)選擇。因此,在科學(xué)發(fā)展觀的指導(dǎo)下,尋求促進(jìn)城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營協(xié)調(diào)發(fā)展的有效途徑,已經(jīng)成為當(dāng)前城市建設(shè)工作的重點(diǎn)之一。深入分析、正確把握城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)制，對于探求協(xié)調(diào)發(fā)展的有效路徑具有重要理論和現(xiàn)實(shí)意義。

1.城市規(guī)劃對房地產(chǎn)用地開發(fā)強(qiáng)度的影響

1.1 城市建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度

受到其使用性質(zhì)和對周圍環(huán)境的要求以及周圍建筑物、構(gòu)筑物對其制約關(guān)系等的影響。城市規(guī)劃可對確定建設(shè)用地的開發(fā)強(qiáng)度起到指導(dǎo)作用。通過制定開發(fā)地段的控制性詳細(xì)規(guī)劃，并根據(jù)城市空間景觀要求和環(huán)境要求以及群體之間的關(guān)系，確定該地段的建筑高度、建筑密度和容積率等技術(shù)經(jīng)濟(jì)控制指標(biāo)，明確各類用地的最大開發(fā)強(qiáng)度，以限制開發(fā)過密的傾向，保證良好的生活居住環(huán)境質(zhì)量。這對于實(shí)現(xiàn)城市土地利用、城市產(chǎn)業(yè)發(fā)展和居民生活質(zhì)量提高相一致的城市規(guī)劃目標(biāo)，是非常重要的。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃作用的內(nèi)在機(jī)制

近年來，城市建設(shè)逐步引入了房地產(chǎn)開發(fā)機(jī)制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逐漸成為城市建設(shè)的重要力量，扮演著城市發(fā)展者的重要角色。隨著城市化快速發(fā)展期的來臨，城市建設(shè)和城市發(fā)展的速度將大大加快。為了有效地帶動城市建設(shè)，促進(jìn)城市布局結(jié)構(gòu)的完善，加快城市舊區(qū)的更新和新區(qū)開發(fā)，以保證城市規(guī)劃的有效實(shí)施，必須重視和研究房地產(chǎn)開發(fā)對城市規(guī)劃的作用機(jī)制。

1.3．房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的影響

一般而言，在城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展過程中，房地產(chǎn)開發(fā)可以帶動或影響許多產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，從而加強(qiáng)或改變城市的性質(zhì)，由此帶來城市規(guī)劃的改變。房地產(chǎn)開發(fā)對城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的作用，主要表現(xiàn)以下兩方面：一方面，產(chǎn)業(yè)關(guān)聯(lián)作用。房地產(chǎn)開發(fā)通過后向、側(cè)向和前向關(guān)聯(lián)效應(yīng)帶動國民經(jīng)濟(jì)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。后向關(guān)聯(lián)是指帶動為房地產(chǎn)建筑提供各種原材料的產(chǎn)業(yè)。側(cè)向關(guān)聯(lián)是指帶動與房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)的建筑業(yè)和城鎮(zhèn)公用公共事業(yè)的發(fā)展。這兩類產(chǎn)業(yè)與房地產(chǎn)的開發(fā)具有直接關(guān)聯(lián)效應(yīng)。房地產(chǎn)開發(fā)的前向關(guān)聯(lián)是指為國民經(jīng)濟(jì)各部門特別是工業(yè)與城市第三產(chǎn)業(yè)中的許多服務(wù)性行業(yè)提供場地、空間和建筑物。

從城市規(guī)劃的不同分類對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看。房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè)，也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo)，納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是，城市規(guī)劃是有層次的，各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。

1.4 城市總體規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)

主要體現(xiàn)在三方面：指明房地產(chǎn)開發(fā)用地的方向和地段；確定房地產(chǎn)業(yè)的開發(fā)規(guī)模、時序和步驟；安排房地產(chǎn)項(xiàng)目用地周圍的環(huán)境和配套設(shè)施。分區(qū)規(guī)劃的指導(dǎo)作用更加具體，尤其是在如下兩方面：要更加明確：確定居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的劃分，大致框定各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的用地范圍和人口規(guī)模；指明各居住區(qū)、片區(qū)、組團(tuán)的建筑及用地容量控制指標(biāo)。詳細(xì)規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)性、控制性更強(qiáng)，規(guī)定各地塊建筑密度、容積率等控制指標(biāo)，規(guī)定建筑后退紅線距離，建筑間距；提出各地塊建筑體量、色彩等要求。因此，以為有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo)，或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2. 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)系

1)城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)起著規(guī)范和管制作用。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的土地使用和各項(xiàng)建設(shè)必須符合城市規(guī)劃, 服從規(guī)劃管理。因?yàn)樵谑袌鼋?jīng)濟(jì)條件下, 房地產(chǎn)開發(fā)商由于受到自身利益的驅(qū)使, 往往只考慮到自己的經(jīng)濟(jì)效益, 而忽視全局和社會利益。體現(xiàn)在具體的開發(fā)過程中就是房地產(chǎn)開發(fā)商任意提高容積率或建筑密度或占用公共綠地。因此, 有必要通過城市規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)行為進(jìn)行規(guī)范和管制。

2)城市規(guī)劃影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。

影響房地產(chǎn)開發(fā)效益的因素很多, 城市規(guī)劃就是其中的主要因素。城市規(guī)劃通過影響地價從而影響房地產(chǎn)開發(fā)的效益。城市的性質(zhì)、職能、規(guī)模, 城市土地配置的合理程度、用地功能布局,以及城市建設(shè)總體容量控制標(biāo)準(zhǔn)從總體層面上決定了城市地價的高低。而這些因素主要都是由城市規(guī)劃決定的。

3)城市規(guī)劃指導(dǎo)和促進(jìn)房地產(chǎn)開發(fā)。

由于城市規(guī)劃是一個城市在比較長的一段時間內(nèi)的發(fā)展藍(lán)圖。因此, 城市規(guī)劃都是建立在詳細(xì)調(diào)查和科學(xué)論證的基礎(chǔ)上的, 具有一定的前瞻性和指導(dǎo)性。

4）從城市規(guī)劃的不同分類

對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)來看房地產(chǎn)開發(fā)中的商品房建設(shè)是城市建設(shè)的主要組成部分之一。房地產(chǎn)開發(fā)和商品房建設(shè), 也要接受城市規(guī)劃的指導(dǎo), 納入到城市統(tǒng)一規(guī)劃之中。但是, 城市規(guī)劃是有層次的, 有總體規(guī)劃、分區(qū)規(guī)劃、控制性詳細(xì)規(guī)劃和修建性詳細(xì)規(guī)劃, 后二者又統(tǒng)稱為詳細(xì)規(guī)劃。各層次的規(guī)劃對房地產(chǎn)開發(fā)的指導(dǎo)作用是不同力度的。有了總體規(guī)劃就可以對房地產(chǎn)開發(fā)進(jìn)行完全的指導(dǎo),或者要求總體規(guī)劃就做到像詳細(xì)規(guī)劃那樣來指導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)都是不切實(shí)際和無法做到的。

2 城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的協(xié)調(diào)發(fā)展

2. 1 城市規(guī)劃應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)開發(fā)的管理

必須增強(qiáng)規(guī)劃的超前意識。城市規(guī)劃超前不僅能使房地產(chǎn)開發(fā)部門有一定的時間和思想, 物質(zhì)準(zhǔn)備按照規(guī)劃進(jìn)行開發(fā)建設(shè),而且能影響房地產(chǎn)開發(fā)的投資方向、策略, 促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展。各城市應(yīng)根據(jù)各地的實(shí)際情況,以市場經(jīng)濟(jì)為前提,以《城市規(guī)劃法》為依據(jù), 制定《城市規(guī)劃法》實(shí)施細(xì)則、城市規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)范等地方法規(guī), 使城市規(guī)劃的法律效力對房地產(chǎn)開發(fā)的全過程起到重要的宏觀制約作用。必須增強(qiáng)規(guī)劃行政主管部門的職能意識。規(guī)劃行政主管部門還應(yīng)加強(qiáng)對開發(fā)區(qū)的規(guī)劃管理。

2. 2 房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃

房地產(chǎn)開發(fā)要符合城市規(guī)劃, 就要配合政府宏觀調(diào)控和規(guī)劃,不能違規(guī)操作。其次, 在政府的領(lǐng)導(dǎo)下, 小區(qū)規(guī)劃、建筑風(fēng)格定位、產(chǎn)品定位、產(chǎn)品配套等方面, 也要結(jié)合市場以及城市規(guī)劃、城市發(fā)展定位、城市的人文文化和風(fēng)土人情。

2. 3 重視市場需求, 促進(jìn)城市運(yùn)作

現(xiàn)代城市規(guī)劃除了注重其系統(tǒng)功能, 形象功能,商業(yè)功能, 居住功能,交通及其基礎(chǔ)設(shè)施等常規(guī)功能外,還應(yīng)重視其經(jīng)營和市場需求功能, 在布局合理的前提下, 提高城市的運(yùn)作效率和經(jīng)營效益。由于城市規(guī)劃及建設(shè)目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)與房地產(chǎn)開發(fā)密切相關(guān),對一些重要的城市中心區(qū)建設(shè)工程項(xiàng)目, 應(yīng)注意規(guī)劃部門與房地產(chǎn)商的協(xié)同與配合。

2. 4 符合城市需求, 達(dá)到可持續(xù)發(fā)展

將項(xiàng)目開發(fā)與城市運(yùn)營結(jié)合起來, 自覺圍繞城市的總體發(fā)展目標(biāo),獲得可持續(xù)發(fā)展,而且房地產(chǎn)開發(fā)要與城市的規(guī)劃、發(fā)展相一致。這個城市發(fā)展需要什么, 就做相應(yīng)的開發(fā)。一個項(xiàng)目的定位一定要符合這個城市、片區(qū)的發(fā)展需求,也要符合片區(qū)消費(fèi)的需求。

2. 5 城市規(guī)劃應(yīng)具有彈性

現(xiàn)代城市規(guī)劃應(yīng)具有一定的彈性。由于市場及環(huán)境是在不斷變化中的, 為適應(yīng)這種變化,提高經(jīng)營效益在總體規(guī)劃布局不發(fā)生重大改變的前提下, 局部應(yīng)具有一定的可調(diào)性, 這樣可促進(jìn)城市與環(huán)境也應(yīng)注重創(chuàng)新, 特別應(yīng)考慮具有地方的資源優(yōu)勢和支柱產(chǎn)業(yè)特點(diǎn)民族風(fēng)特色結(jié)合, 增強(qiáng)城市的吸引及輻射功能。另外,在規(guī)劃指導(dǎo)下的房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營公司,也必須構(gòu)建不斷創(chuàng)新的經(jīng)營理念, 以獨(dú)特的環(huán)境文化,經(jīng)營文化, 經(jīng)營技巧的運(yùn)作手段提升自身的核心優(yōu)勢, 增強(qiáng)自身競爭能力。

結(jié)語：城市規(guī)劃與房地產(chǎn)開發(fā)協(xié)調(diào)發(fā)展的內(nèi)在機(jī)理應(yīng)該是：城市規(guī)劃從總體上對城市開發(fā)和建設(shè)進(jìn)行有序的安排，對房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)活動起著最直接、最具體、最有影響的調(diào)控作用；房地產(chǎn)開發(fā)作為城市規(guī)劃的落腳點(diǎn)和得以實(shí)施的執(zhí)行者，則是在追求自身利潤最大化的同時，實(shí)現(xiàn)著城市規(guī)劃，進(jìn)而提高城市綜合效益。只有這樣，才能實(shí)現(xiàn)城市規(guī)劃和房地產(chǎn)開發(fā)的共同目標(biāo)符合科學(xué)規(guī)劃的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目得以完滿實(shí)施取得經(jīng)濟(jì)、社會和環(huán)境效益時，政府獲得最佳政績，開發(fā)商獲得最佳業(yè)績。房地產(chǎn)開發(fā)按城市規(guī)劃的指導(dǎo)而進(jìn)行才能使得城市建設(shè)有條不紊的建設(shè),實(shí)現(xiàn)科學(xué)發(fā)展的觀念。

參考文獻(xiàn)：

第3篇

一、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算步驟

估算我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的基本步驟是：

1　根據(jù)2004－2008年的數(shù)據(jù)，采用趨勢移動平均法估算2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)。

2　利用2004年的數(shù)據(jù)推算2009年各級或各類(房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)按投資來源進(jìn)行分類)房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。首先統(tǒng)計(jì)2004年各級房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量并計(jì)算各級企業(yè)數(shù)量占企業(yè)總數(shù)的比例；然后用步驟1估算出的2009年房地產(chǎn)企業(yè)總數(shù)乘以該比例，得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量。

3　利用2004年房地產(chǎn)企業(yè)平均資產(chǎn)值、2004年和2009年房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值、2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速及銷售建筑面積年均增速，推算得到2009年各級或各類房地產(chǎn)企業(yè)的平均資產(chǎn)值。

4　將步驟2推算出的各級或各類企業(yè)數(shù)量與步驟3估算出的各級或各類企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年房地產(chǎn)企業(yè)的總資產(chǎn)值。

二、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

1　我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)，利用趨勢移動平均法，令移動長度為2，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的一次移動平均值mt和二次移動平均值mt，如表1所示。

估算2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)A2009的公式，如式(1)所示：

將表1的數(shù)值代入式(1)，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)是96679。

(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表2所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)數(shù)量，如表3所示。

(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)平均資產(chǎn)值

首先，計(jì)算2004年各資質(zhì)等級企業(yè)與一級企業(yè)平均資產(chǎn)值的比值Pi，如表4所示。

其次，計(jì)算2004年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與房地產(chǎn)上市公司平均資產(chǎn)值的比值Q，如表5所示。

再次，由《2010中國房地產(chǎn)上市公司TOP10研究報告》查得2009年房地產(chǎn)上市公司的平均資產(chǎn)值是91.36億元。假設(shè)Q不變，用這個平均資產(chǎn)值與Q相乘，得出2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值是34.72億元。

最后，假設(shè)Pi不變，用2009年一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值與Pi相乘，推算出2009年各資質(zhì)等級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表6所示。

(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表3的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表6中各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表7所示。

2　我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表8所示。

估算2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表8的數(shù)值，可推算出2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)是65087個。

(2)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量

2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表9所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年物業(yè)管理企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各資質(zhì)等級的物業(yè)管理企業(yè)數(shù)量，如表10所示。

(3)推算2009年我國各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值，如表11所示。

在管房屋建筑面積是衡量物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的主要指標(biāo)。本文用在管房屋建筑面積年均增速近似替代物業(yè)管理企業(yè)資產(chǎn)年均增速M(fèi)。

由相關(guān)研究報告查得2004－2008年在管房屋建筑面積年均增速是13.8％。假設(shè)M不變，用2004年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)平均資產(chǎn)值和M(13.8％)進(jìn)行推算，得到2009年各資質(zhì)等級物業(yè)管理企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表12所示。

(4)計(jì)算2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值

將表10的各資質(zhì)等級企業(yè)的數(shù)量與表12的各級企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘并加總得到2009年我國物業(yè)管理企業(yè)總資產(chǎn)值，如表13所示。

3　我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值估算

(1)估算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)

根據(jù)2004－2008年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)，計(jì)算各年企業(yè)總數(shù)的移動平均值，如表14所示。

估算2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)的公式同式(1)。同理，根據(jù)表14的數(shù)值，可計(jì)算得出2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)是63640個。

(2)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量及其占企業(yè)總數(shù)比例Xi，如表15所示。

假設(shè)Xi不變，用估算出的2009年房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總數(shù)乘以Xi，則可推算出2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)數(shù)量，如表16所示。

(3)推算2009年我國各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值

2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值如表17所示。

銷售建筑面積是衡量房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模的重要指標(biāo)。本文用銷售建筑面積年均增速近似替代房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N。

由《2009中國房地產(chǎn)百強(qiáng)企業(yè)研究報告》查得2004－2008年銷售建筑面積年均增速是33.3％。假設(shè)N不變，用2004年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)平均資產(chǎn)值和房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)資產(chǎn)年均增速N(33.3％)進(jìn)行推算，得到2009年各投資來源房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)的平均資產(chǎn)值，如表18所示。

(4)計(jì)算2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值

將表16中的各投資來源企業(yè)的數(shù)量與表18的各投資來源企業(yè)的平均資產(chǎn)值分別相乘，得到2009年我國房地產(chǎn)中介服務(wù)企業(yè)總資產(chǎn)值，如表19所示。

三、我國房地產(chǎn)企業(yè)資產(chǎn)規(guī)模估算

第4篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)；外部性；治理

中圖分類號： F293.3 文獻(xiàn)標(biāo)識碼： A

一、前言

近年來，由于城市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的不斷壯大，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題得到了人們的廣泛關(guān)注。雖然我國在此方面取得了一定的成績，但依然存在一些問題和不足需要改進(jìn)，在科學(xué)技術(shù)突飛猛進(jìn)的新時期，加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的研究，對我國城市房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展有著重要意義。

二、“外部性”的理論淵源

在經(jīng)濟(jì)學(xué)文獻(xiàn)中,外部性有著許多不盡相同的表述,也可稱之為外部影響、外在性或鄰近效應(yīng),指的是私人收益與社會收益、私人成本與社會成本不一致的現(xiàn)象。最早由阿爾弗雷德•馬歇爾提出的“無形的手”的瑕疵的觀點(diǎn),被看作是外部性理論的淵源,而此后眾多學(xué)者對這個問題進(jìn)行的研究使之有了更多不同的解釋。較為簡明清晰的解釋是庇古在福利經(jīng)濟(jì)學(xué)中提出的觀點(diǎn),他認(rèn)為:“某甲在為某乙提供一些服務(wù)的過程中(這種服務(wù)是有報酬的),附帶的也給其他人(不是同類服務(wù)的生產(chǎn)者)提供服務(wù)或帶來損害,這種服務(wù)得不到受益方支付的報酬,也不能使受害方的利益得到補(bǔ)償。”庇古把這種現(xiàn)象歸結(jié)為社會凈產(chǎn)品與私人凈產(chǎn)品之間的差異,這種差異可能是正的,也可能是負(fù)的,因此外部性又可區(qū)分為“外部不經(jīng)濟(jì)”(一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動在提供私人凈產(chǎn)品的同時也提供了社會凈產(chǎn)品,如果在提供社會凈產(chǎn)品的同時要求社會或第三者承擔(dān)額外的成本或代價,那么,這項(xiàng)經(jīng)濟(jì)活動就給社會或第三者帶來了消極的外部影響,稱之為外部不經(jīng)濟(jì))與“外部經(jīng)濟(jì)”。

三、房地產(chǎn)外部性分類及其影響

1、房地產(chǎn)外部性分類

以外部影響的性質(zhì)和作用分,房地產(chǎn)外部性可分為房地產(chǎn)正外部性和房地產(chǎn)負(fù)外部性。房地產(chǎn)正外部性是指房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動給其他人無償帶來了好處,也稱外部經(jīng)濟(jì)。與此相反,凡是因房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動受損而又無補(bǔ)償?shù)耐獠坑绊懕环Q為房地產(chǎn)負(fù)外部性,也稱外部不經(jīng)濟(jì)。

按經(jīng)濟(jì)活動主體劃分,房地產(chǎn)外部性分為房地產(chǎn)開發(fā)的外部性和房地產(chǎn)消費(fèi)的外部性。無論是房地產(chǎn)的開發(fā)還是房地產(chǎn)的消費(fèi),均存在正效應(yīng)與負(fù)效應(yīng)。

2、房地產(chǎn)外部性的影響

房地產(chǎn)開發(fā)的正外部性主要體現(xiàn)在三個方面:一是對城市化及經(jīng)濟(jì)的有益促進(jìn)。城市化是社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然進(jìn)程和客觀規(guī)律,而房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè)是城市化進(jìn)程中的重要微觀組成部分。二是對其他房地產(chǎn)開發(fā)商或其他生產(chǎn)者的有利影響。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往會完成附近的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè),這為其他房地產(chǎn)商在相鄰區(qū)域開發(fā)各類物業(yè)創(chuàng)造了良好的環(huán)境條件。三是給消費(fèi)者帶來了投資價值。城市房地產(chǎn)的良性發(fā)展會提升城市房地產(chǎn)價值,給投資者帶來財(cái)富效應(yīng)。

四、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的產(chǎn)生原因

1、地理區(qū)位上的鄰近

房地產(chǎn)項(xiàng)目在推廣中大力宣傳周邊基礎(chǔ)設(shè)施的完備與景觀的優(yōu)美,這就是因?yàn)樵擁?xiàng)目與周邊相關(guān)設(shè)施如學(xué)校、購物廣場、城市綠地等毗鄰,使得這個房地產(chǎn)項(xiàng)目可以不付出額外代價便可享受相關(guān)便利,從而在區(qū)位上占有優(yōu)勢,而購物廣場也因?yàn)榕徳摲康禺a(chǎn)項(xiàng)目,可以吸納到更多的購物人群與客流量,從而有更大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>

2、產(chǎn)權(quán)不明晰

外部性的產(chǎn)生在很大程度上也受制于產(chǎn)權(quán)的不明晰,即對經(jīng)濟(jì)資源缺少明確的產(chǎn)權(quán)保護(hù)。例如,如果政府可以就房地產(chǎn)項(xiàng)目因周邊公共綠地的存在而獲得更好的空氣質(zhì)量而收取費(fèi)用,那么,該房地產(chǎn)項(xiàng)目要承擔(dān)一定的經(jīng)濟(jì)成本方能得到綠地給它帶來的好處,而其它遠(yuǎn)離綠地的房地產(chǎn)項(xiàng)目未得到空氣質(zhì)量更佳的好處也不需支付費(fèi)用,從而毗鄰綠地的項(xiàng)目便不能從政府建造綠地中得到比其它遠(yuǎn)離綠地的項(xiàng)目更多的好處。在這種情況下,外部經(jīng)濟(jì)就會消除,反之,外部性就會產(chǎn)生。上面所述,就是因?yàn)閷簿G地這種經(jīng)濟(jì)資源缺乏明確的產(chǎn)權(quán)歸屬而產(chǎn)生了外部性。

3、市場交易成本過高

交易成本過高會使得市場交易難以進(jìn)行,或者使得物品產(chǎn)權(quán)無法進(jìn)行有效的交易。一個房地產(chǎn)項(xiàng)目由于選址不當(dāng),影響了臨近樓房的采光及通風(fēng),被影響樓房里的居民,理論上可以去向房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)商請求補(bǔ)償。

4、品牌價值的偏好

通過外部力量的作用改變消費(fèi)者與生產(chǎn)者的偏好也會產(chǎn)生外部性。其實(shí),從經(jīng)濟(jì)學(xué)角度而言,好的房地產(chǎn)開發(fā)公司的品牌對于購房者偏好的誘導(dǎo)是一種外部影響現(xiàn)象。比如,萬科公司作為房地產(chǎn)業(yè)界的知名企業(yè),開發(fā)出的樓盤項(xiàng)目消費(fèi)者認(rèn)可率高,往往出現(xiàn)萬科開發(fā)的樓盤項(xiàng)目要排隊(duì)爭購的局面,萬科在房地產(chǎn)市場競爭中有著顯著的品牌優(yōu)勢。

5、地產(chǎn)不可移動性造成的自然壟斷

房地產(chǎn)產(chǎn)品是一種特殊的產(chǎn)品,因?yàn)橥恋厥遣豢梢苿拥?建筑在其上的建筑物也就不可移動,房地產(chǎn)項(xiàng)目在物理特征上具有固定性,它要占據(jù)一定的位置和空間,在同一位置不可能共存。另外,還附帶著采光、通風(fēng)和地基穩(wěn)固等衍生權(quán)利。因此,房地產(chǎn)商品不像其它普通商品一樣可以在市場上互補(bǔ)有無,達(dá)到整體市場的均衡,形成了事實(shí)上的稀缺性。

五、城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營中外部性的治理途徑

1、靈活運(yùn)用價格協(xié)調(diào)機(jī)制轉(zhuǎn)化外部性

在某種程度上,外部性可以通過價格機(jī)制加以協(xié)調(diào)轉(zhuǎn)化。這就使得注重讓房地產(chǎn)項(xiàng)目產(chǎn)品創(chuàng)造更多外部經(jīng)濟(jì)的開發(fā)商獲得鼓勵,存在外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目得到經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償,而讓不注重社會效益的開發(fā)商出局,外部不經(jīng)濟(jì)的項(xiàng)目難以在市場立足。另外,如果無需交易成本或成本很低,那么雙方當(dāng)事人在市場上的談判有助于減少外部性的影響。

2、通過綜合改造促使外部性的內(nèi)部化

外部性是相對于一定的范圍內(nèi)而言的,小范圍內(nèi)的外部性在范圍擴(kuò)大后就變成了“內(nèi)部”的了,如相互競爭的企業(yè)的合并,這就是“外部性的內(nèi)部化”。在城市舊區(qū)中,位于舊區(qū)中的地塊或樓盤,由于房地產(chǎn)價格不僅取決于自身的狀況,也取決于監(jiān)近物業(yè)及房地產(chǎn)狀況,自然很少有開發(fā)商愿意去開發(fā)或重新翻修。因此舊區(qū)的存在對舊區(qū)內(nèi)部的地塊造成了外部的不經(jīng)濟(jì),即使舊區(qū)內(nèi)部的項(xiàng)目質(zhì)量上乘,但考慮到景觀效應(yīng)、社會地位的需求,一些潛在顧客也會放棄購買,開發(fā)商顯而也會顧及這一點(diǎn),而放棄開發(fā)。而綜合成片開發(fā),使得舊城區(qū)老化這個外部性問題內(nèi)部化了,就解決了這個問題。

3、實(shí)行征稅或補(bǔ)貼強(qiáng)制性糾正外部性

稅收和補(bǔ)貼是政府強(qiáng)制性糾正外部性的一種重要經(jīng)濟(jì)手段。對于外部經(jīng)濟(jì)的房地產(chǎn)項(xiàng)目,政府給予補(bǔ)貼,,這樣就使得更多的房地產(chǎn)開發(fā)商愿意投入資金到這種房地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)中去。對房地產(chǎn)開發(fā)過程中的外部不經(jīng)濟(jì),如對占地面積多、環(huán)境好的別墅征收較高的固定資產(chǎn)調(diào)節(jié)稅或臨時稅,這樣就會抑制別墅的修建對自然環(huán)境的破壞,矯正房地產(chǎn)商品供給結(jié)構(gòu)中高檔房過多的不良狀況。

4、加強(qiáng)產(chǎn)權(quán)界定彌補(bǔ)外部性

按照新制度經(jīng)濟(jì)學(xué)的觀點(diǎn),產(chǎn)權(quán)不明是產(chǎn)生外部性的根源,因此界定產(chǎn)權(quán)是彌補(bǔ)外部性的最重要途徑,這一工作在我國現(xiàn)階段得到重視。應(yīng)加快房地產(chǎn)法制建設(shè),從立法上為各項(xiàng)房地產(chǎn)權(quán)利做出明確規(guī)定,并嚴(yán)格保護(hù)、執(zhí)行。另外,政府應(yīng)組織、協(xié)調(diào)各部門編制好城市規(guī)劃并嚴(yán)格執(zhí)行,明確規(guī)定房地產(chǎn)開發(fā)利用者的行動空間,從而間接地決定產(chǎn)權(quán)的歸屬問題,并進(jìn)而減少或消除房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營利用中的外部不經(jīng)濟(jì)。

5、采取政策管制規(guī)范開發(fā)商的行為

房地產(chǎn)外部性現(xiàn)象的產(chǎn)生與房地產(chǎn)開發(fā)商有很大的關(guān)系,政府應(yīng)制定一定的政策和法規(guī)來規(guī)范開發(fā)商的行為。目前政府采取的主要管制措施有土地供應(yīng)計(jì)劃調(diào)控、金融杠桿的調(diào)節(jié)等。另外在公司的注冊、開發(fā)項(xiàng)目的準(zhǔn)入、建設(shè)項(xiàng)目的資金融通、土地的使用限制等微觀層面上也有著多種管制。此外,政府對房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)實(shí)施嚴(yán)格的準(zhǔn)入制度,將那些專業(yè)水平差、道德品行低、社會責(zé)任感不強(qiáng)、信譽(yù)度和顧客滿意度低的企業(yè)或開發(fā)商拒之門外

六、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性治理建議

除了控制好以上因素外，城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營外部性的治理還要考慮到環(huán)境因素。環(huán)境是未來經(jīng)濟(jì)發(fā)展的又一大支撐。一方面,環(huán)境是資源的載體,維護(hù)環(huán)境就是為持續(xù)發(fā)展提供了持續(xù)利用資源的可能;另一方面,環(huán)境又是人們共同的居所,發(fā)展生產(chǎn)的根本目的是為了提高人民的生活水平,其中環(huán)境質(zhì)量是現(xiàn)代衡量社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展和人們生產(chǎn)、生活質(zhì)量的關(guān)鍵性指標(biāo)。因此,我們在加快城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展、進(jìn)行城市房地產(chǎn)開發(fā)和再開發(fā)的同時,必須注意保護(hù)治理好我們的環(huán)境,堅(jiān)持走經(jīng)濟(jì)、社會和資源、環(huán)境相互協(xié)調(diào)的可持續(xù)發(fā)展之路。

七、結(jié)束語

通過對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的外部性及其治理途徑的問題分析，進(jìn)一步明確了外部性的有效治理途徑在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程中的重要性。因此在城市房地產(chǎn)開發(fā)工程的后續(xù)發(fā)展中，要加強(qiáng)外部性治理途徑技術(shù)的提高，確保城市房地產(chǎn)開發(fā)的穩(wěn)定發(fā)展。

參考文獻(xiàn)

[1]駱漢賓 房地產(chǎn)開發(fā)中的若干問題及對策 城市開發(fā) 2010年

第5篇

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計(jì)核算問題對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計(jì)期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計(jì)劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價成本率法，就是始終按計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

第6篇

關(guān)鍵詞房地產(chǎn)會計(jì)核算問題對策

隨著市場經(jīng)濟(jì)在我國的逐步完善，新的會計(jì)制度、會計(jì)準(zhǔn)則不斷，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，目前適用的會計(jì)制度和會計(jì)準(zhǔn)則主要有《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則》、《房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)制度》等，如何在門類眾多的制度、準(zhǔn)則、規(guī)定之下，結(jié)合企業(yè)自身特點(diǎn)，改進(jìn)現(xiàn)有會計(jì)核算方法，更好地發(fā)揮會計(jì)職能，是會計(jì)人員的職責(zé)。筆者從以下幾個方面論述目前房地產(chǎn)企業(yè)會計(jì)核算中存在的問題及其改進(jìn)方法。

1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算存在的問題

1.1房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)的復(fù)雜性

房地產(chǎn)商品的銷售包括兩種，一種是自行開發(fā)并銷售，另一種是事先與買方簽訂合同，按合同要求進(jìn)行開發(fā)。對于后者，應(yīng)按照建造合同的標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行收入的確認(rèn)。而對于企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)商品，由于其開發(fā)的周期較長，耗資巨大，其商品具有較高的價值性。這些特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)商品銷售往往采用預(yù)售、分期收款銷售等多種銷售方式。房地產(chǎn)商品銷售的前提是首先取得預(yù)售許可證和銷售許可證，在此基礎(chǔ)上，一般要經(jīng)過簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗(yàn)收合格并交付買方驗(yàn)收確認(rèn)、收取房款、辦理產(chǎn)權(quán)過戶等銷售環(huán)節(jié)。因此，房地產(chǎn)收入的確認(rèn)同其它的生產(chǎn)收入相比具有一定特殊性。《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)制度》中規(guī)定以結(jié)算賬單提交買方并得到認(rèn)可作為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)，該規(guī)定比較簡單，宜于實(shí)際工作中的操作，但沒有反映銷售的實(shí)質(zhì)，理論上不夠合理；《企業(yè)會計(jì)制度》和《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》中規(guī)定以風(fēng)險和報酬的實(shí)質(zhì)轉(zhuǎn)移作為收入確認(rèn)的標(biāo)準(zhǔn)，理論上具有合理性，但要求會計(jì)人員具有較高的職業(yè)判斷能力。在會計(jì)實(shí)務(wù)中如何運(yùn)用這一標(biāo)準(zhǔn)則比較混亂，核心問題在于應(yīng)在哪一環(huán)節(jié)確認(rèn)為收入，其分歧的焦點(diǎn)集中在:商品房所有權(quán)上的重要風(fēng)險和報酬是否已經(jīng)轉(zhuǎn)移。

1.2房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品成本與售價的不配比性

首先，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的生產(chǎn)周期較長，開發(fā)項(xiàng)目從獲得土地并開發(fā)完成到確認(rèn)收入短則1~2年，長則4~5年，必然使得企業(yè)投入產(chǎn)出比例呈階段性不合理；在項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)大量投入資金，并發(fā)生大量費(fèi)用計(jì)入當(dāng)期；由于項(xiàng)目尚未完工，即使開發(fā)產(chǎn)品已預(yù)售完畢，其預(yù)售款項(xiàng)也無法確認(rèn)為收入，其結(jié)果是為配比原則的應(yīng)用造成了困難。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)商品的成本載體是整個建設(shè)工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結(jié)構(gòu)的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。

通常房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本結(jié)轉(zhuǎn)方法是:按當(dāng)期竣工后的核算對象的總成本除以總開發(fā)建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計(jì)算的結(jié)果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經(jīng)營成果不具有真實(shí)性。

1.3收益評價指標(biāo)不能真實(shí)反映企業(yè)業(yè)績

房地產(chǎn)企業(yè)投入產(chǎn)出周期具有較強(qiáng)的特殊性，表現(xiàn)在會計(jì)年報中往往是業(yè)績波動較大——項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)業(yè)績不佳,驗(yàn)收售出后，大量預(yù)收款確認(rèn)為收入，期間間隔在一個會計(jì)期內(nèi)還好，但一個項(xiàng)目往往要跨4、5個會計(jì)期，故不適用一般的公司業(yè)績評價指標(biāo)，如凈利潤指標(biāo)就不能正確、客觀、全面地反映其真實(shí)經(jīng)營情況，尤其是上市公司，極可能誤導(dǎo)投資者。一個經(jīng)營情況很好的開發(fā)公司，其凈利潤可能很小甚至是負(fù)數(shù)，但有大量的在建工程和很好的預(yù)售情況，現(xiàn)金流狀況極佳，有很強(qiáng)的盈利能力。同理一個盈利的公司也可能正危機(jī)四伏:面臨著因施工質(zhì)量導(dǎo)致的巨額賠償，大筆銀行貸款到期而無力償還，尚未結(jié)清的擔(dān)保金，由于市政規(guī)劃調(diào)整，地價變化導(dǎo)致的土地風(fēng)險等等；故此，評價一個房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)績，千萬不要以指標(biāo)論好壞，應(yīng)透過指標(biāo)看實(shí)質(zhì)，看其資質(zhì)信譽(yù)、實(shí)力、現(xiàn)金流量、資產(chǎn)質(zhì)量，還有更重要的表外風(fēng)險等等。當(dāng)然，這有賴于我們會計(jì)界同仁對會計(jì)信息的真實(shí)反映與充分披露。

2完善房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計(jì)核算規(guī)范的對策

2.1正確確定和應(yīng)用收入確認(rèn)標(biāo)準(zhǔn)

房地產(chǎn)商品銷售收入的確認(rèn)應(yīng)符合兩個標(biāo)準(zhǔn)，即法律標(biāo)準(zhǔn)和專業(yè)標(biāo)淮。

(1)法律標(biāo)準(zhǔn)。法律標(biāo)淮是指我國相關(guān)法規(guī)中規(guī)定的房地產(chǎn)銷售必須符合的條件或標(biāo)淮:如對于以出讓方式取得土地使用權(quán)的，未按照出讓合同規(guī)定支付全部土地使用權(quán)出讓金，未取得土地使用權(quán)證書，或未按照出讓合同規(guī)定進(jìn)行投資開發(fā)的，以及權(quán)屬有爭議的、未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得買賣。凡是不符合上述標(biāo)準(zhǔn)的，即使房地產(chǎn)商品已經(jīng)開發(fā)完畢，甚至取得了相關(guān)報酬，并轉(zhuǎn)移了風(fēng)險，也不能作為收入予以確認(rèn)。法律標(biāo)淮是專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的前提條件。

(2)專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)。專業(yè)標(biāo)準(zhǔn)是指會計(jì)準(zhǔn)則、會計(jì)制度中規(guī)定的商品銷售收入確認(rèn)標(biāo)淮，即收入確認(rèn)的4個必要條件:企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購買方；企業(yè)沒有對已售出的商品實(shí)施控制；與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；相關(guān)的收入和成本能夠可靠地計(jì)量。上述規(guī)定中，收入確認(rèn)以風(fēng)險和報酬實(shí)質(zhì)的轉(zhuǎn)移為標(biāo)準(zhǔn)，理論上比較合理，但由于房地產(chǎn)業(yè)銷售方式的多樣性和復(fù)雜性，為實(shí)際工作中收入確認(rèn)帶來了困難。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預(yù)先銷售行為，不論是否收取了款項(xiàng)，均不屬于實(shí)際發(fā)生的銷售業(yè)務(wù)。因此，簽訂預(yù)售合同并收取預(yù)收貨款不符合收入確認(rèn)條件，不能作為銷售實(shí)現(xiàn)依據(jù)；簽訂正式房屋銷售合同則如同一般工商企業(yè)產(chǎn)品銷售合同一樣，從法律意義上講也只是一種合約，房屋未經(jīng)買方驗(yàn)收認(rèn)可，商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬尚未轉(zhuǎn)移給買方，不符《企業(yè)會計(jì)準(zhǔn)則——收入》的有關(guān)規(guī)定，故也不能確認(rèn)收入；購買方取得商品房產(chǎn)權(quán)證的環(huán)節(jié)較為特殊，盡管房地產(chǎn)商品最終是以產(chǎn)權(quán)證上權(quán)利人主體的更替為所有權(quán)變更的主要標(biāo)志，但由于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在項(xiàng)目開發(fā)前根據(jù)規(guī)定需要支付土地出讓金，取得土地使用證，并辦理領(lǐng)取預(yù)售許可證、在工程獲得有關(guān)部門竣工驗(yàn)收領(lǐng)取銷售許可證、簽訂正式房屋銷售合同，并向客戶收取房款、交付買主辦理入住手續(xù)的情況后才辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，且產(chǎn)權(quán)證的辦理涉及到房地產(chǎn)管理、土地管理等政府有關(guān)部門，辦妥產(chǎn)權(quán)證書的時間并非開發(fā)企業(yè)所能控制。如果此時確認(rèn)收入，會導(dǎo)致收入滯后，同樣不符合收入確認(rèn)原則。所以，盡管房屋產(chǎn)權(quán)證書是房屋所有權(quán)的標(biāo)志，但并非是確認(rèn)收入的必要條件。

2.2引入計(jì)劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比

建議引入計(jì)劃銷售價格的概念，解決銷售成本結(jié)轉(zhuǎn)錯位，與銷售收入不配比這一特殊問題。即當(dāng)開發(fā)的房屋達(dá)到可銷售狀態(tài)時，企業(yè)根據(jù)成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計(jì)劃銷售價格，作為成本分配標(biāo)準(zhǔn)。

(1)實(shí)際售價成本率法，是在季度前兩個月按實(shí)際售價乘以計(jì)劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調(diào)整。具體操作順序是:分類明細(xì)賬按開、竣工時間相同或相近且一并辦理決算的項(xiàng)目設(shè)置賬戶，在此分類明細(xì)賬基礎(chǔ)上，再按計(jì)劃價格相同的房屋分類設(shè)戶，價格不同的分別設(shè)置。季度前兩個月可按分類明細(xì)賬結(jié)轉(zhuǎn)成本，即按分類明細(xì)賬記載的當(dāng)月實(shí)際銷售額乘以計(jì)劃銷售成本率得出當(dāng)期成本結(jié)轉(zhuǎn)數(shù)，對銷售房屋只登記數(shù)量，待季末將未銷售房的計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率得出月末留存成本，用倒擠的方法結(jié)出銷售成本。這種方法適用于開發(fā)規(guī)模較大的房地產(chǎn)企業(yè)，優(yōu)點(diǎn)是可以減少工作量，缺點(diǎn)是季度前兩個月受房價影響會產(chǎn)生一定誤差，且不能及時、準(zhǔn)確提供較詳細(xì)的成本資料。

(2)計(jì)劃售價成本率法，就是始終按計(jì)劃售價乘以計(jì)劃銷售成本率進(jìn)行結(jié)轉(zhuǎn)。只要是開發(fā)建設(shè)工程已辦理了竣工決算手續(xù)，就可以把商品房成本按樓棟、樓層、單元予以確定，甚至可以計(jì)算出每平米建筑面積成本。因此可以按單元設(shè)置賬戶，也可以把每平米建筑面積成本相同的商品房歸類計(jì)入同一賬戶。銷售成本按單元設(shè)置賬戶的房號直接對號入座結(jié)轉(zhuǎn)，按每平米建筑面積成本歸類設(shè)戶的，可按銷售面積乘以每平米建筑面積成本得出銷售成本。這種方法的缺點(diǎn)是結(jié)轉(zhuǎn)工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結(jié)轉(zhuǎn)成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

2.3擴(kuò)大信息披露內(nèi)容，提高房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)信息披露中的信息含量

(1)增加土地儲備量及成本構(gòu)成的信息。房地產(chǎn)開發(fā)成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發(fā)企業(yè)未來的發(fā)展。對于擁有大量優(yōu)質(zhì)低價的土地儲備的企業(yè)來說，土地成本低本身隱含著巨額的利潤，在土地出讓市場向招標(biāo)拍賣過渡以后，相對于其它公司具有先天的競爭優(yōu)勢，能在未來三到五年內(nèi)保持良好的增長，從而具有一定的投資價值。而信息使用者通過企業(yè)披露的土地使用權(quán)總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的財(cái)務(wù)報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。

第7篇

國家統(tǒng)計(jì)局最新測算結(jié)果表明：2003年12月份，“國房景氣指數(shù)”為106.19，處于景氣空間。與2003年11月份相比下降0.26點(diǎn)，與2002年12月份相比上升2.01點(diǎn)。表明2003年房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)總體景氣水平明顯上揚(yáng)。全年“國房景氣指數(shù)”的基本走勢是“高開低走”，由年初的最高點(diǎn)109點(diǎn)，經(jīng)過6、7兩個月小幅反彈，最后回落到106點(diǎn)的景氣水平。反映出全國房地產(chǎn)開發(fā)市場總體趨勢由年初的過快發(fā)展逐步回落到年底相對平穩(wěn)發(fā)展的過程。

全年“國房景氣指數(shù)”呈現(xiàn)“高開低走”的政策背景是：2003年，針對年初房地產(chǎn)開發(fā)投資，特別是到位資金過快增長的趨勢以及為應(yīng)對非典疫情產(chǎn)生的影響，國家有關(guān)部門相繼出臺了清理整頓開發(fā)區(qū)，規(guī)范銀行貸款發(fā)放等宏觀調(diào)控政策，尤其是國務(wù)院《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)、健康發(fā)展的通知》（國發(fā)[2003]18號），確定了房地產(chǎn)業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)地位，并采取了一系列措施促進(jìn)了房地產(chǎn)市場的持續(xù)、健康發(fā)展。

全年“國房景氣指數(shù)”明顯上揚(yáng)的數(shù)據(jù)特征是：房地產(chǎn)開發(fā)投資增速高于上年，投資規(guī)模超過1萬億元；銀行貸款增勢強(qiáng)勁，企業(yè)拖欠工程款增速有所加快；土地開發(fā)面積增速不減，面積超過2億平方米；新開工面積增速加快，占施工面積的比重達(dá)到46.5％；商品房平均銷售價格穩(wěn)中有升，局部地區(qū)增幅過快；商品房空置面積雖增速明顯回落，但總量仍在增加。

主要分類指數(shù)走勢

與上年12月份相比，2003年12月“國房景氣指數(shù)”所屬的8個分類指數(shù)全面上揚(yáng)（空置面積分類指數(shù)表現(xiàn)為下降），其中新開工面積、土地轉(zhuǎn)讓收入、資金來源、空置面積等分類指數(shù)是帶動“國房景氣指數(shù)”高于上年水平的主要原因。

1、新開工面積分類指數(shù)

2003年12月，新開工面積分類指數(shù)為109.36，比11月份上升0.63點(diǎn)，比上年同月上升3.35點(diǎn)。全年各月分類指數(shù)明顯上揚(yáng)，基本保持在107點(diǎn)，明顯高于上年同期水平。表明全年新開工項(xiàng)目增勢明顯，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對市場預(yù)期看好。全國商品房新開工面積突破5億平方米，達(dá)到5.43億平方米，增長28.5％，增長幅度比上年增加10.9個百分點(diǎn)。分地區(qū)看，海南、廣西、陜西、河北和等地區(qū)新開工面積增長速度超過50％。其中，海南商品房新開工面積增長84.5％，是增速最快的地區(qū)。

2、竣工面積分類指數(shù)

2003年12月，房屋竣工面積分類指數(shù)為106.27，比11月份下降2.45點(diǎn)，比上年同月上升0.72點(diǎn)。全年房屋竣工面積分類指數(shù)由于季節(jié)規(guī)律遞減，但總體走勢高于上年，尤其是第四季度升幅明顯增加。

全年房屋竣工面積達(dá)3.25億平方米，增長21.5％，增長幅度比上年增加2.7個百分點(diǎn)。

分物業(yè)看，竣工商品住宅為2.66億平方米，增長18％，占全部竣工面積的比重達(dá)到81.8％；辦公樓竣工面積為971萬平方米，增長9％；商業(yè)營業(yè)用房竣工面積為3571萬平方米，增長28.1％。

3、本年資金來源分類指數(shù)

2003年12月，本年資金來源分類指數(shù)為108.20，比11月份上升0.87點(diǎn)，比上年同月上升2.46點(diǎn)。

全年本年資金來源分類指數(shù)持續(xù)走高。其中，7月份達(dá)到108.89，為全年最高點(diǎn)，此后盡管略有回落，但仍穩(wěn)定在107點(diǎn)以上的較高水平。

全年全國房地產(chǎn)到位資金累計(jì)為1.31萬億元，增長37.6％，增長幅度比上年增加7.4個百分點(diǎn)，是1995年以來的最高增幅。其中，國內(nèi)貸款為3125億元，增長45.4％，增幅增加14.3個百分點(diǎn)；企業(yè)自籌資金3758億元，增長38.1％；定金及預(yù)收款5085億元，增長38.1％；利用外資184億元，增長17.9％。同時，企業(yè)拖欠工程款明顯增加，達(dá)到1057億元，同比增長22.2％，增幅比上年增加8.8個百分點(diǎn)。

4、房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)

2003年12月，房地產(chǎn)開發(fā)投資分類指數(shù)為107.11，比11月份上升0.24點(diǎn)，比上年同月上升1.43點(diǎn)。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資規(guī)模躍上新臺階，累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資突破1萬億元，增長29.7％，也是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6％；辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房投資分別為509億元和1277億元，增長更為強(qiáng)勁，增速分別為34.2％和37.6％。但經(jīng)濟(jì)適用房的比重有所下降。全年完成經(jīng)濟(jì)適用房投資617億元，僅增長8％，遠(yuǎn)低于商品住宅的增長速度，經(jīng)濟(jì)適用房投資占全部房地產(chǎn)開發(fā)投資的比重為6.1％，增幅比上年減少1.3個百分點(diǎn)。分地區(qū)看，海南、江西、寧夏、安徽和陜西的增速超過60％，是房地產(chǎn)開發(fā)投資增長最快的地區(qū)。

5、土地開發(fā)面積分類指數(shù)

2003年12月，土地開發(fā)面積分類指數(shù)為110.31，比11月份下降4.22點(diǎn)，比上年同月上升0.24點(diǎn)。全年分類指數(shù)也呈高開低走態(tài)勢，3月份指數(shù)達(dá)到123.63，是2001年4月份以來的最高點(diǎn)，此后各月基本保持回落態(tài)勢，年底降幅較大。反映出國家圍繞清理開發(fā)區(qū)出臺的整頓土地市場秩序的政策措施，起到了一定的作用。全年完成土地開發(fā)面積超過2億平方米，增長20.2％。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5％，增幅比上年回落18.8個百分點(diǎn)。

6、商品房銷售價格分類指數(shù)

2003年12月，商品房平均銷售價格分類指數(shù)為97.47，比11月份下降0.15點(diǎn)，比上年同月上升0.61點(diǎn)。全年商品房銷售價格分類指數(shù)波動幅度明顯減緩，有7個月的分類指數(shù)在97點(diǎn)左右波動，整體水平略高于上年。

表明旺盛的需求和主要原材料漲價推動成本增加等成為帶動平均銷售價格穩(wěn)中趨漲的主要因素。全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8％，增幅比上年增加0.9個百分點(diǎn)。其中，商品住宅銷售價格為2212元/平方米，增長3.9％；辦公樓平均銷售價格為4293元/平方米，下降1.4％；商業(yè)營業(yè)用房3739元/平方米，增長4.5％。分地區(qū)看，上海、江西、山西的增速超過20％，是房價上漲最快的地區(qū)，上海市的平均房價達(dá)到5118元/平方米，增長24.2％，首次超過北京成為全國房價最貴的省份城市。全國有10個地區(qū)平均房價負(fù)增長，5個地區(qū)集中在西部。

7、商品房空置面積分類指數(shù)

第8篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；開發(fā)投資；政策建議

[中圖分類號]F293　[文獻(xiàn)標(biāo)識碼]A　[文章編號]1005―6432(2011)18―0009―01

1、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資發(fā)展現(xiàn)狀

近年來北京房地產(chǎn)開發(fā)投資增長迅猛，成為社會經(jīng)濟(jì)發(fā)展一個重要增長點(diǎn)，房地產(chǎn)業(yè)在全市經(jīng)濟(jì)發(fā)展中的地位和作用日益突出。

1.1　北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資總量變化情況

2005－2009年北京房地產(chǎn)開發(fā)投資額呈不斷上升的態(tài)勢。2005年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資額為1525.0億元，2009年上升至2337.7億元，增長53.3％。除2008年有小幅減少外，其余各年均有穩(wěn)定增長。

從年均增長來看，2005－2009年，北京市地區(qū)生產(chǎn)總值的年均增長率為12.0％，而同期固定資產(chǎn)投資的年均增長率為11.4％，房地產(chǎn)投資的年均增長率僅為8.9％。北京房地產(chǎn)開發(fā)投資呈現(xiàn)出與經(jīng)濟(jì)發(fā)展相對應(yīng)的快速增長特征，(見表1)。

1.2　房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)變化情況

按房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)來劃分，總投資可以分為建筑安裝工程費(fèi)用、設(shè)備工器具購置費(fèi)用以及土地購置費(fèi)用三大類。北京市近幾年房地產(chǎn)開發(fā)投資結(jié)構(gòu)情況如表2所示。

2005－2009年，北京市房地產(chǎn)開發(fā)投資中土地購買費(fèi)用從600.9億元增加到1496.1億元，增長149.0％，同期房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的增長率僅為53.3％，而建筑安裝工程和設(shè)備工器具購置兩項(xiàng)費(fèi)用則相對穩(wěn)定，沒有出現(xiàn)大幅上漲，并且在2008年和2009年兩年反而出現(xiàn)了不升反降的現(xiàn)象。

從土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額百分比變動情況來看，2005年該比例僅為39.4％，隨后逐年增加，2009年北京房地產(chǎn)土地購置費(fèi)為1496.1億元，房地產(chǎn)開發(fā)投資總額為2337.7億元，土地購置費(fèi)用占房地產(chǎn)開發(fā)投資總額的比例為64.0％，比2005年高出24.6個百分點(diǎn)。

2、北京房地產(chǎn)開發(fā)投資存在的問題及政策建議

根據(jù)行業(yè)發(fā)展規(guī)律，在房地產(chǎn)快速發(fā)展期，房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資25％～35％是合理區(qū)間，房地產(chǎn)投資占GDP比重在8％～12％是合理區(qū)間(劉春蘭，2007)，超過上限，過熱特征開始出現(xiàn)。2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占固定資產(chǎn)投資比重均超過35％，在2008年達(dá)到最高值62.2％，2005－2009年北京房地產(chǎn)投資占地區(qū)生產(chǎn)總值的比重平均在20％左右，顯示出房地產(chǎn)開發(fā)投資比例高出正常比例，應(yīng)引起重視。另外，房地產(chǎn)開發(fā)的投資比例發(fā)生了較大變化，房地產(chǎn)市場中土地價格有了大幅增長，房地產(chǎn)開發(fā)商加大了對于土地的投資。

20世紀(jì)90年代初的日本經(jīng)濟(jì)崩盤，90年代末的亞洲金融危機(jī)，以及2007年以來的美國金融危機(jī)，都與房地產(chǎn)泡沫的形成與破滅有著直接關(guān)系。為此，相關(guān)部門應(yīng)積極調(diào)控，將房地產(chǎn)投資比重控制在合理的范圍內(nèi)，確保北京房地產(chǎn)市場健康發(fā)展。要進(jìn)一步完善北京市房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策，避免樓市過熱造成的不利影響，通過稅收、金融等手段限制房地產(chǎn)投機(jī)，引導(dǎo)房地產(chǎn)開發(fā)投資以適度的規(guī)模增長，這既關(guān)系到房地產(chǎn)行業(yè)的供給能力，也影響著固定投資的規(guī)模，從而影響整體的宏觀經(jīng)濟(jì)。同時，由于房地產(chǎn)宏觀調(diào)控是項(xiàng)系統(tǒng)工程，要從全局、根本上控制房地產(chǎn)投資規(guī)模過快增長就需要加強(qiáng)政策的規(guī)劃性和系統(tǒng)性，加以政策管理和長期監(jiān)督。未來北京市房地產(chǎn)調(diào)控的任務(wù)仍十分艱巨，因此有必要對長期的調(diào)控目標(biāo)作出進(jìn)一步明確，并根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況及時有效地進(jìn)行調(diào)整。

參考文獻(xiàn)：

第9篇

關(guān)鍵詞:宏觀調(diào)控 房地產(chǎn) 信貸風(fēng)險

中圖分類號:F830.572 文獻(xiàn)標(biāo)識碼:A

文章編號:1004-4914(2010)07-188-02

一、目前我國房地產(chǎn)市場狀況概述

2010年以來,房地產(chǎn)市場持續(xù)“高燒”,瘋狂的房價成為社會持續(xù)關(guān)注的焦點(diǎn)。部分城市房價上漲過快,房價增速遠(yuǎn)超居民人均可支配收入增長,一般居民越來越難以承受。房地產(chǎn)市場秩序仍較混亂,亟待整治。在房地產(chǎn)市場供求偏緊、普通居民購房困難的情況下,房地產(chǎn)市場捂盤惜售、土地閑置、炒地等現(xiàn)象依然存在。而且,房地產(chǎn)市場投機(jī)、投資行為較為普遍,哄抬房價現(xiàn)象較為嚴(yán)重,市場秩序需要著力進(jìn)行治理。此外,商品房供應(yīng)結(jié)構(gòu)不合理,中小戶型和中低價位普通商品住房及經(jīng)濟(jì)型住房供應(yīng)不足、保障房建設(shè)投入不足。

為了防止地產(chǎn)市場的泡沫,國家陸續(xù)出臺了一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策,4月14日和17日,國務(wù)院連續(xù)通知,其中4月17日《關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價過快上漲的通知》被稱為樓市調(diào)控“新國十條”,由此拉開密集調(diào)控序幕。“新國十條”公布后,樓市也開始出現(xiàn)了一些積極的變化,部分城市更是出現(xiàn)了“量價齊跌”。經(jīng)歷了2009年及2010年初的瘋狂上漲后,中國樓市正面臨著新一輪調(diào)整期,而且本輪的調(diào)整才剛剛開始,未來房地產(chǎn)市場無論是成交量還是房價均面臨著較大的下滑可能。因此,商業(yè)銀行不能忽視對房地產(chǎn)信貸風(fēng)險的防范。

二、商業(yè)銀行房地產(chǎn)信貸面臨的主要風(fēng)險分析

1.房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。房地產(chǎn)市場調(diào)整引起銀行風(fēng)險上升最為常見的渠道就是房地產(chǎn)開發(fā)商經(jīng)營困難直接導(dǎo)致銀行房地產(chǎn)開發(fā)貸款不良率上升。如2010年5月20日,按銀監(jiān)會要求,各商業(yè)銀行公布了房地產(chǎn)貸款壓力測試結(jié)果。若房地產(chǎn)價格下降30%,交通銀行開發(fā)貸款不良率將增加1.2個百分點(diǎn),個人按揭不良率提高0.9個百分點(diǎn);興業(yè)銀行對公房地產(chǎn)貸款不良率上升0.99個百分點(diǎn),個貸不良率上升0.3個百分點(diǎn)。

目前,宏觀調(diào)控、市場調(diào)整和成本上漲成為中國房地產(chǎn)行業(yè)面臨的三大挑戰(zhàn)。由于銷售不暢,加之信貸緊縮,在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期房地產(chǎn)企業(yè)通常會面臨較大的資金壓力。隨著房地產(chǎn)市場的深入調(diào)整,一些資質(zhì)較低、規(guī)模較小、資金實(shí)力較弱、市場競爭能力不強(qiáng)的開發(fā)商拖累銀行的風(fēng)險將會增大。當(dāng)前在房地產(chǎn)開發(fā)貸款中,銀行特別要關(guān)注下列風(fēng)險:一是“樓盤爛尾”;二是開發(fā)商的現(xiàn)金流出現(xiàn)較大問題;三是小企業(yè)運(yùn)作大項(xiàng)目;四是房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目運(yùn)作不合規(guī)。

2.集團(tuán)資金鏈斷裂導(dǎo)致銀行損失。房地產(chǎn)市場調(diào)整,可能引起涉足房地產(chǎn)業(yè)的一些企業(yè)集團(tuán)資金鏈緊張。房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目往往具有建設(shè)投資大、開發(fā)周期長的特點(diǎn),涉及多種項(xiàng)目資金的運(yùn)用,對資金的銜接運(yùn)用要求很高。中國目前有集團(tuán)背景的開發(fā)商較多。集團(tuán)公司的資金實(shí)力和負(fù)債狀況以及對開發(fā)商投資的真實(shí)狀況和關(guān)聯(lián)交易往往對開發(fā)商的業(yè)績有重要影響。如果企業(yè)熱衷于資本運(yùn)作――通過各種方式使企業(yè)自身規(guī)模擴(kuò)大或使財(cái)務(wù)指標(biāo)轉(zhuǎn)好而對外部投資者構(gòu)成吸引力,特別是如果形成少量資本運(yùn)作巨額資產(chǎn)的情形,無論是房地產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域或者是其他產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域出現(xiàn)較大資金窟窿的問題,均可能引起企業(yè)資金鏈斷裂風(fēng)險,進(jìn)而導(dǎo)致銀行貸款風(fēng)險。此外,企業(yè)集團(tuán)還存在資金擔(dān)保型資金鏈斷裂和關(guān)聯(lián)方占用型資金鏈斷裂的風(fēng)險,相關(guān)資金鏈斷裂可能會對銀行構(gòu)成不利影響。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,商業(yè)銀行還要特別注意防止房地產(chǎn)開發(fā)商在項(xiàng)目之間周轉(zhuǎn)資金所帶來的資金鏈斷裂風(fēng)險。

3.抵押品市場價格大幅下降使得銀行信用風(fēng)險增大。在房地產(chǎn)市場調(diào)整時期,房地產(chǎn)抵押品的市場價值下降。如果借款者的還款余額大于房地產(chǎn)抵押品的價格,那么借款者很可能違約。而在借款人違約后,在市場低迷時期對房地產(chǎn)抵押品的處置通常會出現(xiàn)變現(xiàn)困難、抵押品價值大幅縮水等不利于銀行的情況。在商業(yè)銀行的抵押貸款業(yè)務(wù)操作中,抵押擔(dān)保貸款額一般不超過抵押品變現(xiàn)值的70%,這通常意味著當(dāng)房地產(chǎn)價格跌幅逾30%以上時,商業(yè)銀行面臨的信用風(fēng)險將陡然上升。

4.房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行個人住房貸款風(fēng)險上升。中國商業(yè)銀行個人住房貸款在總貸款中占有較高的比重,并且超過房地產(chǎn)開發(fā)貸款所占的比重。個人住房貸款常見的風(fēng)險是由于個人投機(jī)性需求引起的。當(dāng)房地產(chǎn)價格節(jié)節(jié)上漲時,在“正反饋資產(chǎn)價格效應(yīng)”的影響下,個人住房投機(jī)性需求增加。而當(dāng)房地產(chǎn)價格泡沫破裂時,由前期個人住房投機(jī)性需求產(chǎn)生的個人住房貸款產(chǎn)生壞賬的風(fēng)險加大。當(dāng)房產(chǎn)價格急劇下滑時,會出現(xiàn)“斷供”的銀行風(fēng)險。

當(dāng)房地產(chǎn)市場出現(xiàn)深幅調(diào)整時,銀行要留意兩類個人住房貸款信用風(fēng)險的爆發(fā)。一類是“理性違約”,當(dāng)?shù)盅悍慨a(chǎn)的市價下降到低于貸款余額時,借款者從自身利益最大化出發(fā)主動違約;另一類是“被迫違約”,房地產(chǎn)市場調(diào)整會與經(jīng)濟(jì)調(diào)整相互作用,經(jīng)濟(jì)下行可能使得一部分貸款者的收入減少,可能出現(xiàn)借款者有償還貸款的意愿,但由于償付能力不足而無法如期還貸。

5.假按揭、假首付、假房價等增多使銀行信貸風(fēng)險增加。在房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊時,部分過度擴(kuò)張的企業(yè)可能采取諸多冒險行為,例如通過虛增注冊資本金套取銀行貸款、采用“假按揭、假首付、假房價”等手段套取銀行貸款等,從而使銀行信用風(fēng)險增大。“假按揭”主要是一些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過虛構(gòu)售房合同、偽造借款人簽名等手段,騙取銀行貸款;“假首付”是房地產(chǎn)開發(fā)商利用預(yù)售環(huán)節(jié)以分期首付或?yàn)橘彿空邏|付首付款等手段違規(guī)為借款人辦理首付;“假房價”主要是開發(fā)商通過虛構(gòu)的房價來套取更多的銀行貸款。

三、商業(yè)銀行應(yīng)對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整的措施及建議

面對房地產(chǎn)市場深入調(diào)整可能給銀行帶來的巨大風(fēng)險,商業(yè)銀行除應(yīng)加強(qiáng)對房地產(chǎn)市場走勢的研判并關(guān)注宏觀調(diào)控政策、把握政策動向以外,還應(yīng)進(jìn)行內(nèi)部經(jīng)營管理的調(diào)整,加強(qiáng)房地產(chǎn)行業(yè)風(fēng)險管理。

1.把好市場準(zhǔn)入關(guān),實(shí)行房地產(chǎn)信貸總量控制,落實(shí)企業(yè)、項(xiàng)目分類管理。一是實(shí)行房地產(chǎn)行業(yè)信貸總量控制,防范行業(yè)系統(tǒng)性風(fēng)險。二是實(shí)行房地產(chǎn)信貸投放地區(qū)和城市的分類管理,重點(diǎn)支持房價運(yùn)行較為平穩(wěn)、投資投機(jī)需求占比較低的省會城市、中心城市的開發(fā)項(xiàng)目。減少對供過于求區(qū)域市場的貸款投放,堅(jiān)決退出房價高企、投機(jī)濃厚區(qū)域的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。三是強(qiáng)化客戶資質(zhì)、信用評級、授信及貸款審批管理,加強(qiáng)對開發(fā)企業(yè)資質(zhì)、建設(shè)項(xiàng)目合規(guī)性及資本金到位情況的審查。四是加強(qiáng)項(xiàng)目分類管理。重點(diǎn)支持中小戶型、中低價位的普通住宅項(xiàng)目,對于建設(shè)項(xiàng)目規(guī)劃面積小、居住社區(qū)環(huán)境不配套、單戶建筑面積過大的住房建設(shè)項(xiàng)目,要嚴(yán)格進(jìn)行限制。

2.堅(jiān)持房地產(chǎn)開發(fā)貸款封閉管理,嚴(yán)防信貸資金挪用。首先,要明確項(xiàng)目資本金審核等要求,確保企業(yè)自有資金和前期銷售收入全部到位,并加強(qiáng)與城建、房管、土地等政府部門橫向交流溝通,及時獲取最新項(xiàng)目信息。其次,貸款發(fā)放要掌握好節(jié)奏,要根據(jù)項(xiàng)目的銷售情況、工程進(jìn)度情況、施工合同中約定的付款進(jìn)度,合理安排貸款發(fā)放。再次,要做好資金使用監(jiān)管。全面介入整個項(xiàng)目建設(shè)銷售過程,消除信息不對稱給銀行帶來的風(fēng)險。要根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目已經(jīng)實(shí)現(xiàn)銷售收入情況及企業(yè)現(xiàn)金流情況,督促開發(fā)商按銷售收入比例及時還貸。發(fā)放的個人住房按揭貸款要設(shè)立專戶管理,首付款以及項(xiàng)目其他銷售資金也應(yīng)盡可能納入專戶管理,保證開發(fā)貸款能按期收回。

3.完善房地產(chǎn)貸款風(fēng)險監(jiān)控機(jī)制,做到風(fēng)險的早發(fā)現(xiàn)、早處置。一是要加強(qiáng)對全行業(yè)、各重點(diǎn)地區(qū)、重點(diǎn)城市的房地產(chǎn)市場監(jiān)測預(yù)警,建立房價、空置率、投資額、銷售面積等關(guān)鍵指標(biāo)體系,及時分析掌握行業(yè)發(fā)展態(tài)勢和區(qū)域特點(diǎn),為規(guī)避行業(yè)系統(tǒng)風(fēng)險、區(qū)域性房地產(chǎn)信貸風(fēng)險提供依據(jù)。二是加強(qiáng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目的監(jiān)控和項(xiàng)目貸款的現(xiàn)場檢查。對房地產(chǎn)貸款要強(qiáng)化跟蹤管理,通過監(jiān)測開發(fā)企業(yè)的資金狀況、項(xiàng)目建設(shè)和銷售進(jìn)展等,及時預(yù)警和處置貸款風(fēng)險。要明確貸后檢查人員的崗位責(zé)任,加強(qiáng)監(jiān)督管理,切實(shí)杜絕貸后檢查流于形式等不良作風(fēng)。三是盤活風(fēng)險貸款,積極化解項(xiàng)目風(fēng)險。對因市場變化、銷售低迷造成資金緊張、出現(xiàn)停工甚至存在爛尾風(fēng)險的項(xiàng)目,要借助銀行的信息優(yōu)勢和客戶優(yōu)勢,幫助企業(yè)尋求新的投資人,通過出售資產(chǎn)、重組等多種方式積極化解風(fēng)險。

4.高度重視個人住房貸款的潛在違約風(fēng)險。商業(yè)銀行要吸取美國次貸危機(jī)的教訓(xùn),采取嚴(yán)格的貸前信用審核,注重客戶資信狀況和還款能力分析,避免出現(xiàn)假按揭現(xiàn)象;嚴(yán)格執(zhí)行首付款政策,并根據(jù)客戶資信狀況適度提高首付比率,杜絕出現(xiàn)零首付或低首付現(xiàn)象。

5.加強(qiáng)抵押品價值管理,確保抵押合法和足值有效。一是加強(qiáng)對評估機(jī)構(gòu)資質(zhì)、信譽(yù)等方面的考察,判斷其評估抵押物價值的可信度。二是根據(jù)不同區(qū)域房價變化的情況,選擇房價較高或降幅較大的地區(qū)和城市,對開發(fā)貸款抵押品價值進(jìn)行全面重新評估。三是逐步開展個人貸款押品價值重評工作。針對貸款余額較大或剩余成數(shù)較高的個人貸款,認(rèn)真開展抵押品重評工作。如發(fā)現(xiàn)擔(dān)保不足的,應(yīng)要求借款人及時追加貸款擔(dān)保,確保貸款擔(dān)保足值有效。