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第1篇

關(guān)鍵詞 “營(yíng)改增” 房地產(chǎn)業(yè) 建筑安裝業(yè) 涉稅風(fēng)險(xiǎn) 風(fēng)險(xiǎn)防范

“營(yíng)改增”是供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的重要舉措，也是深化財(cái)稅體制改革的重頭戲，前期試點(diǎn)已經(jīng)取得積極的成效，因此全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)，覆蓋面更廣，意義更大。房地產(chǎn)和建筑安裝作為此次全面“營(yíng)改增”試點(diǎn)的重要內(nèi)容，從以往經(jīng)驗(yàn)看，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)均是欠稅、發(fā)票問(wèn)題最為突出的領(lǐng)域。隨著“營(yíng)改增”試點(diǎn)工作的不斷深入，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的欠稅、發(fā)票虛開(kāi)、虛抵的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將日漸成為國(guó)稅系統(tǒng)日管和執(zhí)法風(fēng)險(xiǎn)的重要內(nèi)容。

一、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝I涉稅風(fēng)險(xiǎn)的現(xiàn)狀

（一）房地產(chǎn)、建筑安裝行業(yè)的特點(diǎn)

房地產(chǎn)業(yè)，又稱房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)和管理業(yè)，它是從事房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)、管理和服務(wù)的綜合性行業(yè)；建筑安裝業(yè)，是指建筑安裝工程作業(yè)，是以砌筑組合安裝為手段，使產(chǎn)品與大地相連固定不動(dòng)的生產(chǎn)活動(dòng)。建筑安裝業(yè)是房地產(chǎn)業(yè)的前期工作，而房地產(chǎn)業(yè)是建筑安裝業(yè)的后期銷售。由于房地產(chǎn)業(yè)中的房產(chǎn)建設(shè)是由建筑安裝業(yè)來(lái)完成的，所以建筑安裝業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)有著一種相互依存的關(guān)系，它們是相互鄰近的上下游行業(yè)，具有較為相似的行業(yè)特點(diǎn)。

房地產(chǎn)業(yè)和建筑安裝業(yè)具有分包、轉(zhuǎn)包環(huán)節(jié)多，經(jīng)營(yíng)范圍廣，流動(dòng)性大，產(chǎn)品多樣，施工條件復(fù)雜多變，建設(shè)周期長(zhǎng)，管理困難，資金占用量大等行業(yè)特點(diǎn)。

（二）房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)由于自身的特征比較特殊，在“營(yíng)改增”之前普遍存在財(cái)務(wù)制度混亂、發(fā)票管理不規(guī)范、虛假發(fā)票抵減成本、偷稅、欠稅的現(xiàn)象。全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)一般納稅人將按11%的稅率實(shí)行進(jìn)項(xiàng)抵扣制，從繳納營(yíng)業(yè)稅變?yōu)槔U納增值稅。由于增值稅的核算模式比營(yíng)業(yè)稅的核算模式更加復(fù)雜，如何防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)存在的涉稅風(fēng)險(xiǎn)，將成為國(guó)稅機(jī)關(guān)的重要研究課題。

第一，偷稅、欠稅風(fēng)險(xiǎn)高，日常監(jiān)管難度大。房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的工程款主要采取兩種結(jié)算方式：一是預(yù)付款的形式；二是進(jìn)度款的形式。在這兩種結(jié)算方式下，稅款征收都會(huì)出現(xiàn)不同程度的較大波動(dòng)。在工程前期，收款一般較少，增值稅進(jìn)項(xiàng)相對(duì)較多，項(xiàng)目無(wú)稅可繳；在工程中后期，隨著工程款的大量收取，增值稅銷項(xiàng)增加，可抵扣的進(jìn)項(xiàng)稅減少，項(xiàng)目開(kāi)始繳納增值稅，從而使得稅款繳納的波動(dòng)較大，不良企業(yè)甚至?xí)霈F(xiàn)“跑路”的情況，容易造成稅款流失。

第二，發(fā)票管理不規(guī)范，存在發(fā)票“虛開(kāi)”“虛抵”隱患。增值稅專用發(fā)票的領(lǐng)用、開(kāi)具、保管、認(rèn)證等的要求比營(yíng)業(yè)稅發(fā)票更加嚴(yán)格，“金稅工程”基本可以杜絕假發(fā)票的現(xiàn)象。全面推開(kāi)“營(yíng)改增”試點(diǎn)后，目前普遍存在的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商利用建筑承包商虛開(kāi)發(fā)票、虛增成本等行為將給自身帶來(lái)巨大風(fēng)險(xiǎn)，并有可能擔(dān)負(fù)刑責(zé)。由于房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)無(wú)法取得足夠發(fā)票抵充成本，從而容易催生“代開(kāi)”“虛開(kāi)”“虛抵”發(fā)票的行業(yè)鏈條。

二、房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生的原因分析

（一）周期長(zhǎng)、資金占用量大的行業(yè)特點(diǎn)，容易產(chǎn)生偷、欠稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)時(shí)間跨度較長(zhǎng)，從幾個(gè)月到兩年或三年不等，而在實(shí)踐中，建設(shè)資金大都由施工方墊資，并且建設(shè)方拖欠工程款的現(xiàn)象也比較普遍。由此，很多納稅人認(rèn)為，只要建設(shè)方不支付工程款就不需要結(jié)算收入和繳稅。例如，“甲方供材”的問(wèn)題，建筑企業(yè)通常在工程項(xiàng)目全部結(jié)束后才與施工企業(yè)結(jié)算“甲供材料”，但是這些材料已經(jīng)使用，按照稅法相關(guān)規(guī)定，應(yīng)該在使用的時(shí)候繳稅，因此造成稅款繳納延期，甚至稅款流失。

（二）財(cái)務(wù)制度不規(guī)范，法律意識(shí)淡薄

在日常檢查中發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)普遍存在納稅人申報(bào)計(jì)稅依據(jù)真實(shí)性不高的問(wèn)題，有相當(dāng)部分建筑業(yè)納稅人財(cái)務(wù)制度不健全，賬證不規(guī)范，使稅務(wù)部門(mén)的財(cái)務(wù)報(bào)表和申報(bào)表存在虛報(bào)現(xiàn)象，申報(bào)表上的數(shù)據(jù)與經(jīng)營(yíng)實(shí)際存在較大出入。

（三）管理部門(mén)之間缺乏協(xié)作，增添了征管漏洞

稅務(wù)機(jī)關(guān)與建委、財(cái)政、監(jiān)察等部門(mén)的協(xié)作和配合不夠全面，對(duì)當(dāng)?shù)亟ㄖ?xiàng)目的詳細(xì)信息缺乏交流，增添了稅收征收管理的漏洞。例如，建筑業(yè)工程項(xiàng)目的承包權(quán)通常是采用招標(biāo)、競(jìng)標(biāo)的方式而取得的，而在這個(gè)過(guò)程中，建委、公安、消防等部門(mén)都會(huì)參與其中，對(duì)建筑施工單位的資質(zhì)等條件進(jìn)行審核，但是稅務(wù)機(jī)關(guān)卻不能加入競(jìng)招標(biāo)的過(guò)程，不能從源頭掌握建筑工程項(xiàng)目的具體施工計(jì)劃進(jìn)程，從而難以對(duì)建筑企業(yè)的項(xiàng)目工程進(jìn)行源頭管控。

三、全力防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的相關(guān)建議

（一）加強(qiáng)涉稅政策宣傳培訓(xùn)，提升企業(yè)納稅遵從度

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)納稅人有關(guān)增值稅相關(guān)涉稅法律法規(guī)欠缺的實(shí)際情況，采取發(fā)放納稅公告、辦稅手冊(cè)、宣傳資料等“靜態(tài)”方式與平面媒體、網(wǎng)絡(luò)、電視、廣播等“動(dòng)態(tài)”載體相結(jié)合的方式，對(duì)“營(yíng)改增”政策和相關(guān)稅收的法律法規(guī)知識(shí)進(jìn)行廣泛宣講，對(duì)增值稅的基本情況、發(fā)票的領(lǐng)用和使用的相關(guān)規(guī)定以及實(shí)際工作中遇到的各種“營(yíng)改增”問(wèn)題進(jìn)行逐一講解，引導(dǎo)納稅人自覺(jué)落實(shí)相關(guān)政策，不斷提高納稅遵從度。

（二）嚴(yán)把發(fā)票領(lǐng)用關(guān)，加強(qiáng)企業(yè)日常監(jiān)管

針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)發(fā)票虛開(kāi)隱患較高的實(shí)際情況，在增值稅專用發(fā)票的供應(yīng)上，堅(jiān)持從嚴(yán)管理和限量發(fā)放的原則。根據(jù)企業(yè)經(jīng)營(yíng)情況嚴(yán)格票種核定和最高開(kāi)票限額審批，努力做到“票種合適、票量適量、票面適當(dāng)”，避免在試點(diǎn)期間超量、超額發(fā)售發(fā)票。稅源管理部門(mén)，積極加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具情況進(jìn)行摸底，對(duì)使用過(guò)程中發(fā)現(xiàn)增值稅專用發(fā)票的開(kāi)具有異常的，要及時(shí)跟蹤，必要時(shí)，立即收繳，切實(shí)堵住發(fā)票“虛開(kāi)”的口子。

（三）嚴(yán)把專票證認(rèn)證審核關(guān)，強(qiáng)化注銷環(huán)節(jié)的審查

充分發(fā)揮“金稅工程”信息管稅的功能，針對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)中的高風(fēng)險(xiǎn)企業(yè)，積極開(kāi)展涉稅檢查。結(jié)合納稅人實(shí)際業(yè)務(wù)、賬務(wù)處理、申報(bào)情況等不定期抽查進(jìn)項(xiàng)抵扣憑證，對(duì)于不符合抵扣條件的異常發(fā)票信息，及時(shí)核對(duì)其生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)情況，必要時(shí)，及時(shí)移交評(píng)估、稽查部門(mén)，嚴(yán)防“虛抵”風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，稅源管理部門(mén)要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)企業(yè)注銷環(huán)節(jié)的審核把關(guān)工作，對(duì)票貨不符、賬實(shí)不符、關(guān)聯(lián)交易等涉嫌發(fā)票“虛開(kāi)”“虛抵”的情況進(jìn)行重點(diǎn)審核，堵塞企業(yè)走逃的最后關(guān)口。

（四）加強(qiáng)部門(mén)間的合作，堵塞征管漏洞

房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)涉及的行業(yè)多、部門(mén)多、產(chǎn)品范圍廣，要做好對(duì)房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)防控工作，就要積極深化國(guó)、地稅以及與相關(guān)部門(mén)的信息交流，定期開(kāi)展數(shù)據(jù)信息交換，努力實(shí)現(xiàn)相關(guān)各方能夠?qū)崟r(shí)掌握稅源動(dòng)態(tài)及變化情況，避免因信息溝通不暢導(dǎo)致管理弱化的問(wèn)題，切實(shí)堵塞征管漏洞，防范房地產(chǎn)業(yè)、建筑安裝業(yè)的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

（作者單位為青島科技大學(xué)）

參考文獻(xiàn)

[1] 靳東升.“營(yíng)改增”的意義及效果[J].注冊(cè)稅務(wù)師，2013（12）.

[2] 張.“營(yíng)改增”中存在問(wèn)題的探究[D].山東大學(xué)，2014.

第2篇

關(guān)鍵詞：營(yíng)改增；房地產(chǎn)；涉稅風(fēng)險(xiǎn)

在我國(guó)財(cái)稅改革歷史上，共有過(guò)三次重大財(cái)稅改革，而營(yíng)改增是我國(guó)三次重大財(cái)稅改革中最重大的一次。營(yíng)改增是我國(guó)“十二五”規(guī)劃提出的重點(diǎn)稅制改革方案，2012年首次在上海進(jìn)行試點(diǎn)，2015年將房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)納入營(yíng)改增試點(diǎn)范圍，2016年5月?tīng)I(yíng)改增試點(diǎn)全面推向全國(guó)全行業(yè)。但是由于營(yíng)改增后增值稅的核算難度遠(yuǎn)遠(yuǎn)大于營(yíng)業(yè)稅的核算難度，因此營(yíng)改增后存在諸多的營(yíng)業(yè)稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)。根據(jù)以往研究發(fā)現(xiàn)，涉稅風(fēng)險(xiǎn)主要包括進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)、轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。這些風(fēng)險(xiǎn)是如何形成的且如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下?tīng)I(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)管理實(shí)踐與理論研究的重點(diǎn)課題。本文試圖基于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增的基本梳理，著重探討營(yíng)改增后房地產(chǎn)業(yè)面對(duì)的增值稅風(fēng)險(xiǎn)是怎樣的，如何規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)。

一、房地產(chǎn)業(yè)“營(yíng)改增”概述

營(yíng)改增對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的影響非常大，既有積極影響又有消極影響，其中積極影響體現(xiàn)在稅負(fù)減少、業(yè)務(wù)整合、納稅籌劃等，由于增值稅是價(jià)外稅，營(yíng)業(yè)稅是價(jià)內(nèi)稅，根據(jù)以往研究計(jì)算可知，營(yíng)改增前后的平衡率是56%，即如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以下，那么營(yíng)改增會(huì)降低企業(yè)的稅負(fù)，增加企業(yè)利潤(rùn)，但如果房地產(chǎn)企業(yè)的毛利率在56%以上，那么營(yíng)改增將會(huì)為企業(yè)帶來(lái)稅負(fù)的增加，經(jīng)研究機(jī)構(gòu)測(cè)算我國(guó)大部分房產(chǎn)企業(yè)毛利率均在56%以下。且根據(jù)測(cè)算，原來(lái)的營(yíng)業(yè)稅、城建稅、教育費(fèi)附加和土地增值稅等綜合稅率為14.97%，而營(yíng)改增后的綜合稅率為14.49%。因此營(yíng)改增降低了房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的稅負(fù)成本。消極影響主要體現(xiàn)于財(cái)務(wù)報(bào)表，例如增值稅抵扣是在取得增值稅發(fā)票后進(jìn)行的，而增值稅發(fā)票是工程結(jié)算時(shí)取得，折舊需要房地產(chǎn)企業(yè)墊付大量資金，房地產(chǎn)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，墊付資金對(duì)其而言具有巨大挑戰(zhàn)性。實(shí)際上，營(yíng)改增對(duì)產(chǎn)業(yè)的最最直接的利益主要體現(xiàn)于可以進(jìn)行稅負(fù)抵扣和避免重復(fù)征稅兩個(gè)方面。

二、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)

(一)進(jìn)項(xiàng)稅額扣除中的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)資金密集型產(chǎn)業(yè)，涉及到眾多領(lǐng)域的增值稅發(fā)票，而進(jìn)項(xiàng)稅額可以抵扣，但是在增值稅抵扣時(shí)容易形成五方面風(fēng)險(xiǎn)。一是房地產(chǎn)業(yè)的建筑工人、拆遷補(bǔ)償費(fèi)用等無(wú)法取得增值稅發(fā)票，不得抵扣。二是在開(kāi)發(fā)階段，從小規(guī)模納稅人購(gòu)買(mǎi)的原材料，如石料、土、砂石等，以及房地產(chǎn)自己生產(chǎn)的石灰、瓦、磚等，這些均不能進(jìn)行增值稅抵扣；采用“甲供材”模式或者清包方式支付施工單位的費(fèi)用(如設(shè)備費(fèi)用、土建工程施工費(fèi)、臨時(shí)設(shè)施、三通一平的施工費(fèi))均不能進(jìn)行抵扣；在開(kāi)發(fā)階段支付給政府部門(mén)的報(bào)批報(bào)建費(fèi)不能抵扣，主要包括招投標(biāo)管理費(fèi)、拆遷管理費(fèi)、散裝水泥集資費(fèi)、消防配套設(shè)施費(fèi)、人防報(bào)建費(fèi)、交易中心手續(xù)費(fèi)、標(biāo)底編制費(fèi)、質(zhì)檢費(fèi)、安檢費(fèi)等。三是期間費(fèi)用中娛樂(lè)服務(wù)和居民日常服務(wù)、餐飲服務(wù)、貸款服務(wù)、購(gòu)進(jìn)的旅客運(yùn)輸服務(wù)的費(fèi)用均不能抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。此外，在建筑期間的交際支出、出差支出等均不能抵扣。四是非正常損失，在材料等運(yùn)輸過(guò)程中的非正常損失不得抵扣；五是過(guò)渡期間營(yíng)改增之前交易的材料，在營(yíng)改增之后取得增值稅發(fā)票不得抵扣。

(二)特殊業(yè)務(wù)未做視同銷售處理的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

增值稅核算中有諸多情況需要做視同銷售處理，否則容易少抵扣增值稅。一是將購(gòu)買(mǎi)的貨物、委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于贈(zèng)送、分配、投資，將委托生產(chǎn)的貨物、自產(chǎn)的貨物用于個(gè)人消費(fèi)或者集體福利，將代銷貨物用于出售，均視同銷售處理。二是將固定資產(chǎn)作為入股資本需要繳納增值稅，視同銷售；固定資產(chǎn)(自建房產(chǎn))轉(zhuǎn)化為投資性房地產(chǎn)，視同銷售；但是在營(yíng)改增前以固定資產(chǎn)進(jìn)行利潤(rùn)分配是不需要繳納營(yíng)業(yè)稅的。因此，一些視同銷售的情況，如果不及時(shí)繳納增值稅，會(huì)產(chǎn)生稅款滯納金。

(三)取得價(jià)外費(fèi)用中隱含的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

價(jià)外費(fèi)用的內(nèi)容很多，主要是指企業(yè)銷售商品、提供勞務(wù)過(guò)程中發(fā)生的除價(jià)款之外的各種性質(zhì)的收費(fèi)，它主要包含看房費(fèi)、訂金等，以及代其他部門(mén)收取的一些費(fèi)用，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等。首先，如看房費(fèi)、訂金等價(jià)外費(fèi)用是否要征收增值稅，目前沒(méi)有明確的規(guī)定，但是可以通過(guò)相關(guān)法律進(jìn)行抵扣，例如《房地產(chǎn)所得稅法》中有規(guī)定，只要是以簽訂合同為前提，就可以將其納入銷售收入。因此，通常這些價(jià)外費(fèi)用是不征收增值稅的。其次，如煤氣費(fèi)印花稅、電視初裝費(fèi)等代收費(fèi)用，若以房地產(chǎn)名義收取，則需要繳納增值稅，若以委托方名義收取，則不征收增值稅。

(四)轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地價(jià)款扣除的涉稅風(fēng)險(xiǎn)

國(guó)家相關(guān)文件規(guī)定，房地產(chǎn)銷售額的計(jì)算需要扣除當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款，當(dāng)期允許扣除的土地價(jià)款主要是當(dāng)期銷售房地產(chǎn)項(xiàng)目建筑面積與房地產(chǎn)項(xiàng)目可供銷售建筑面積之比，再乘以支付的土地價(jià)款。但是現(xiàn)實(shí)中經(jīng)常會(huì)以返還的形式進(jìn)行扣除，因此在財(cái)政稅票上的金額不能作為扣除土地價(jià)款的計(jì)算依據(jù)，而需要扣除返還的土地出讓金。所以轉(zhuǎn)讓自行開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)時(shí)地稅價(jià)款存在少繳納增值稅的風(fēng)險(xiǎn)。

三、“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)涉稅風(fēng)險(xiǎn)防范措施

(一)強(qiáng)化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比，有兩個(gè)顯在的好處，一是避免了重復(fù)征稅，二是可以進(jìn)行進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣。避免重復(fù)增稅的原因是由于增值稅以增值額為計(jì)稅基礎(chǔ)，但是這一基礎(chǔ)是通過(guò)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣實(shí)現(xiàn)的。因此，票據(jù)管理成為了防范涉稅風(fēng)險(xiǎn)的重中之重。一是對(duì)上交票據(jù)嚴(yán)格把關(guān)，嚴(yán)禁不合格票據(jù)報(bào)銷；二是注重供應(yīng)商的選擇，盡量少與小規(guī)模納稅人合作，多與農(nóng)業(yè)相關(guān)的產(chǎn)品供應(yīng)商合作，因?yàn)樵鲋刀悓?duì)農(nóng)產(chǎn)品具有一定的優(yōu)惠政策；三是簽訂合同時(shí)，要嚴(yán)格把控發(fā)票取得時(shí)間，減少票據(jù)時(shí)間延遲導(dǎo)致企業(yè)資金墊付。其次，要完善稅務(wù)籌劃，一是由于房地產(chǎn)業(yè)是資金與勞動(dòng)密集型產(chǎn)業(yè)，墊付金額大，生產(chǎn)周期長(zhǎng)，因此企業(yè)必須與當(dāng)?shù)丶{稅部門(mén)交流溝通，減少納稅申報(bào)時(shí)間；二是重點(diǎn)關(guān)注當(dāng)?shù)亍a(chǎn)業(yè)等不同領(lǐng)域、地域的優(yōu)惠政策，盡一切可能靠攏產(chǎn)業(yè)政策，享受政策納稅優(yōu)惠；三是對(duì)銷售環(huán)節(jié)進(jìn)行納稅籌劃，例如裝修的增值稅稅率是6%，房產(chǎn)的增值稅稅率是11%，如果不進(jìn)行分離將會(huì)從高征收，因此在銷售時(shí)要分離。

(二)強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)

以上四種風(fēng)險(xiǎn)涉及到的會(huì)計(jì)核算非常復(fù)雜，因此強(qiáng)化內(nèi)部會(huì)計(jì)人員培訓(xùn)是一個(gè)非常重要的防范措施。一是對(duì)財(cái)務(wù)人員的專業(yè)知識(shí)和稅法知識(shí)進(jìn)行定期培訓(xùn)，了解增值稅的核算方式和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)，將風(fēng)險(xiǎn)潛在點(diǎn)進(jìn)行歸納總結(jié)；二是轉(zhuǎn)變財(cái)務(wù)人員的觀念，營(yíng)業(yè)稅核算是簡(jiǎn)單化、統(tǒng)一化的核算方式，而增值稅核算是復(fù)雜化的核算方式，財(cái)務(wù)人員不能再以懶散、簡(jiǎn)單的工作態(tài)度對(duì)待票據(jù)核銷，好的財(cái)務(wù)人員可以在營(yíng)改增后減少企業(yè)的稅負(fù)成本，而不稱職的財(cái)務(wù)人員則可能高于原來(lái)的稅負(fù)成本；三是增值稅納稅申報(bào)采用互聯(lián)網(wǎng)電算化，必須強(qiáng)化內(nèi)部財(cái)務(wù)人員計(jì)算機(jī)應(yīng)用能力，快捷、準(zhǔn)確的填報(bào)納稅信息。

四、結(jié)語(yǔ)

營(yíng)改增作為我國(guó)有史以來(lái)最大的財(cái)稅改革，對(duì)原來(lái)征收營(yíng)業(yè)稅的產(chǎn)業(yè)具有重大影響。房地產(chǎn)作為我國(guó)十年來(lái)驅(qū)動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要產(chǎn)業(yè)之一，固然也不例外。但是營(yíng)改增后將會(huì)帶來(lái)一系列的風(fēng)險(xiǎn)，如何去規(guī)避這些風(fēng)險(xiǎn)是當(dāng)下需要思考的問(wèn)題。本文基于四種涉稅風(fēng)險(xiǎn)，提出了兩種防范措施，但是限于房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增實(shí)踐依據(jù)不足，本文并不能很詳細(xì)以實(shí)踐數(shù)據(jù)支持理論推演，期望后續(xù)研究可以進(jìn)一步深入探討。

參考文獻(xiàn)：

[1]馮秀娟.“營(yíng)改增”后房地產(chǎn)業(yè)增值稅涉稅風(fēng)險(xiǎn)及防范[J].財(cái)會(huì)月刊：上，2016(9)：73-75.

[2]盛立中.房地產(chǎn)業(yè)營(yíng)改增下的利好和風(fēng)險(xiǎn)預(yù)防[J].城市開(kāi)發(fā)，2016(5)：36-37.

第3篇

一、房地產(chǎn)業(yè)稅收風(fēng)險(xiǎn)事前控制要點(diǎn)

一般來(lái)說(shuō)，一個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目按時(shí)間流程主要包括：土地獲取、規(guī)劃設(shè)計(jì)、融資、建筑施工、房屋預(yù)售、項(xiàng)目清算六大環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)企業(yè)或多或少都存在有各種稅收問(wèn)題及風(fēng)險(xiǎn)，只是程度不同而已。據(jù)筆者的實(shí)踐來(lái)看，至少涉及以下多個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)。

1.在土地取得環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）傭金等支出沒(méi)有取得正規(guī)發(fā)票，導(dǎo)致利潤(rùn)虛增，稅負(fù)加大；（2）沒(méi)有在簽訂土地、房屋權(quán)屬轉(zhuǎn)移合同的當(dāng)天申報(bào)契稅；（3）虛增拆遷安置費(fèi)，中介費(fèi)逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（4）以收購(gòu)股權(quán)方式取得土地使用權(quán)時(shí)，溢價(jià)部分無(wú)法列支土地成本。

2.在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)存在3個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）總體規(guī)劃設(shè)計(jì)未考慮財(cái)稅因素對(duì)成本、稅收和現(xiàn)金流的影響；（2）虛開(kāi)規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)，逃避繳納土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）境外的規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)沒(méi)有代扣代繳稅金。

3.在融資環(huán)節(jié)存在6個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）向非金融機(jī)構(gòu)（包括企業(yè)和個(gè)人）融入的高息資金利息支出無(wú)法取得正規(guī)發(fā)票，從而導(dǎo)致利息支出無(wú)法入賬；（2）從信托或基金公司“名股實(shí)債”形式支付的利息，往往無(wú)法取得合法入賬的憑據(jù)；（3）可控資金不夠支付利息或其他開(kāi)支；（4）支付的利息可能涉及代扣代繳稅義務(wù)未履行；（5）與股東及其他關(guān)聯(lián)方資金往來(lái)支付利息，存在偷逃稅金問(wèn)題；（6）借給自然人股東超過(guò)1年以上的借款，存在初認(rèn)定為股息、紅利分配需要繳20%的個(gè)稅風(fēng)險(xiǎn)。

4.在工程建設(shè)開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）虛開(kāi)建安發(fā)票，加大建安支出，偷逃土地增值稅和企業(yè)所得稅；（2）為少繳稅，實(shí)際發(fā)生的工程支出，但不索要發(fā)票；（3）簽訂建安合同后未足額繳納印花稅；（4）不繳納或者不足額繳納，或不按規(guī)定時(shí)間繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。

5.在房屋預(yù)售環(huán)節(jié)存在9個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得預(yù)售收入（包括定金）沒(méi)有按規(guī)定及時(shí)申報(bào)納稅；（2）沒(méi)有按規(guī)定的預(yù)征率預(yù)繳土地增值稅和企業(yè)所得稅；（3）預(yù)售合同沒(méi)有足額及時(shí)繳納印花稅；（4）銷售合同為陰陽(yáng)合同，未如實(shí)申報(bào)收入；（5）售后返租時(shí)，按返租后金額確認(rèn)收入納稅，對(duì)小業(yè)主的返租收入未代扣代繳稅金；（6）返遷房未申報(bào)納稅，或未按市場(chǎng)公允價(jià)申報(bào)納稅；（7）以房抵工程款、分房給股東等未按規(guī)定申報(bào)納稅；（8）裝修收入沒(méi)有申報(bào)納稅；（9）賣給股東或關(guān)聯(lián)方的房屋價(jià)格明顯偏低。

6.在項(xiàng)目清算環(huán)節(jié)存在4個(gè)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：（1）取得發(fā)票不合規(guī)，比如發(fā)票出具方與合同方、收款方不相符；（2）購(gòu)買(mǎi)虛假發(fā)票虛增成本；（3）企業(yè)高管的個(gè)人收入沒(méi)有全額繳納個(gè)人所得稅；（4）關(guān)聯(lián)方交易定價(jià)不合理等。

二、規(guī)避房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)的途徑

一般來(lái)說(shuō)，公司所有經(jīng)濟(jì)活動(dòng)都會(huì)對(duì)公司稅收工作產(chǎn)生影響。稅務(wù)工作有兩個(gè)過(guò)程，即稅收產(chǎn)生的過(guò)程和稅收繳納的過(guò)程。很多企業(yè)重視稅收繳納的過(guò)程而忽視稅收發(fā)生的過(guò)程。結(jié)果，往往是到需要繳納幾千萬(wàn)元稅款，或者在稅收出現(xiàn)問(wèn)題可能被稅務(wù)處罰的時(shí)候，才開(kāi)始重視稅務(wù)工作并要求財(cái)務(wù)人員想辦法。可問(wèn)題是，稅收發(fā)生的過(guò)程在前，稅收繳納過(guò)程在后，“事后諸葛亮”往往成為“馬后炮”。

那么，有沒(méi)有一條既能規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)，又能減輕納稅成本的途徑？答案是有的。那就是在項(xiàng)目前期進(jìn)行整體系統(tǒng)的稅收籌劃。何為整體系統(tǒng)的稅收籌劃？就是在項(xiàng)目開(kāi)始之前，決策者通過(guò)精心安排和統(tǒng)籌規(guī)劃來(lái)防范風(fēng)險(xiǎn)，并獲取“節(jié)稅”收益。因此，最佳的籌劃時(shí)機(jī)在項(xiàng)目前期，即在項(xiàng)目實(shí)施之前，企業(yè)負(fù)責(zé)人就必須做好稅收籌劃工作。比如，在房地產(chǎn)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)，經(jīng)常會(huì)碰到這樣的情況：樣板房既可以建在主體建筑里，也可以臨時(shí)修建在主體建筑之外，規(guī)劃時(shí)不同的選擇將導(dǎo)致不同的稅負(fù)。如果選擇臨時(shí)建在外面，項(xiàng)目結(jié)束予以拆除，樣板房的修建裝飾費(fèi)用在財(cái)務(wù)上應(yīng)計(jì)入營(yíng)銷費(fèi)用；如果選擇建在主體建筑里，樣板房的費(fèi)用可以計(jì)入到開(kāi)發(fā)費(fèi)用中。這兩種做法，費(fèi)用雖然都可以在計(jì)算企業(yè)所得稅時(shí)扣除，但營(yíng)銷費(fèi)用不能在計(jì)算土地增值稅時(shí)扣除，而開(kāi)發(fā)費(fèi)用則可以扣除。

由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)眾多，拿地、拆遷、設(shè)計(jì)、土建、裝修、營(yíng)銷等等，每一項(xiàng)經(jīng)濟(jì)行為的發(fā)生都會(huì)涉及稅金，因此，房地產(chǎn)稅收籌劃必須結(jié)合以上各個(gè)環(huán)節(jié)，提前進(jìn)行系統(tǒng)的規(guī)劃。具體來(lái)說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)在各個(gè)環(huán)節(jié)開(kāi)始之前，需要重點(diǎn)關(guān)注的籌劃節(jié)點(diǎn)有很多。如在土地獲取環(huán)節(jié)，企業(yè)取得土地的方式有招拍掛、股權(quán)收購(gòu)、合作開(kāi)發(fā)等，不同的拿地方式稅負(fù)差異很大；如果存在拆遷成本，就有選擇拆遷方式的問(wèn)題，回遷、貨幣補(bǔ)償還是土地置換，都是涉及稅務(wù)成本。在規(guī)劃設(shè)計(jì)環(huán)節(jié)中，企業(yè)須考慮產(chǎn)品定位與產(chǎn)品類型的選擇，以及住宅、商業(yè)等項(xiàng)目如何配置，才能做到財(cái)稅成本最優(yōu)。

實(shí)務(wù)中，房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期往往很長(zhǎng)，不少項(xiàng)目有一期、二期、三期之分，從成立公司項(xiàng)目立項(xiàng)開(kāi)始，到最后的稅收清算，少則三年，多則十年，甚至更長(zhǎng)。時(shí)間一長(zhǎng)，當(dāng)初哪怕一個(gè)小小的錯(cuò)誤決定，可能會(huì)釀成一個(gè)大的稅務(wù)問(wèn)題。因此，事前的合理安排對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)避納稅風(fēng)險(xiǎn)，降低稅收成本，顯得至關(guān)重要。

參考文獻(xiàn)

第4篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；稅務(wù)內(nèi)控；構(gòu)建

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1005-913X（2012）08-0092-02

追求自身發(fā)展，提高自身競(jìng)爭(zhēng)力是眾多企業(yè)追求的戰(zhàn)略目標(biāo)，而內(nèi)部控制就是實(shí)現(xiàn)企業(yè)長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展目標(biāo)的一個(gè)必要手段，監(jiān)控著企業(yè)內(nèi)部管理。在所有企業(yè)看來(lái)，企業(yè)內(nèi)部控制起著舉足輕重的作用，能夠減少企業(yè)面臨的風(fēng)險(xiǎn)，可是關(guān)于稅務(wù)的內(nèi)部控制體系，卻沒(méi)有被企業(yè)同等對(duì)待。當(dāng)前形勢(shì)下，我國(guó)的稅收政策不斷調(diào)整，對(duì)企業(yè)實(shí)行了減稅、免稅等許多優(yōu)惠政策，在很大程度上減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可是任何事物都有兩面性，企業(yè)在減輕稅收負(fù)擔(dān)的同時(shí)卻增加了稅務(wù)稽查的風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)所面臨的稅務(wù)環(huán)境不斷變化，這就要求企業(yè)適應(yīng)環(huán)境的變化，加強(qiáng)內(nèi)部控制管理水平。企業(yè)一方面要做到樹(shù)立稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防范意識(shí)，另一方面要在企業(yè)整體的內(nèi)部控制體系中滲透稅務(wù)控制體系。

一、構(gòu)建稅務(wù)內(nèi)控體系的必要性

一種普遍觀點(diǎn)認(rèn)為，企業(yè)的董事會(huì)、相關(guān)管理部門(mén)以及全體企業(yè)職工等共同實(shí)行的，實(shí)施企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控的根本目的是防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，提高稅務(wù)價(jià)值，增強(qiáng)企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力，并針對(duì)這一目標(biāo)實(shí)行系統(tǒng)的、規(guī)范化控制活動(dòng)。

近幾年以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的飛速發(fā)展也帶動(dòng)了房地產(chǎn)業(yè)的稅收的增長(zhǎng)，在國(guó)家的稅收總收入中占有重大比重。目前，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)采取了宏觀調(diào)控的政策，而且國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理力度在逐年加大。國(guó)家稅務(wù)局曾經(jīng)在十年前就已經(jīng)把房地產(chǎn)業(yè)列為稅收專項(xiàng)檢查的對(duì)象，并且是必檢對(duì)象。在人民群眾眼中，房地產(chǎn)業(yè)中經(jīng)常出現(xiàn)稅收差錯(cuò)，比如偷稅、漏稅現(xiàn)象，這就從另外一個(gè)角度證明了我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)征收存在許多問(wèn)題，有很高的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

在我國(guó)，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)行宏觀調(diào)控的政策，并且不斷加大管理力度，相繼出臺(tái)了許多政策來(lái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)。比如國(guó)家頒布了房子限購(gòu)令，再比如貸款利率上漲，尤其是2011年的一系列政策更是在很大程度上影響了房地產(chǎn)市場(chǎng)。盡管如此，房地產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，而且房地產(chǎn)業(yè)的稅收仍然在國(guó)家稅收總額中占很大一部分。因此，建立健全房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系顯得十分有必要，有利于規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)，使其健康發(fā)展。這不僅僅對(duì)房地產(chǎn)業(yè)有巨大作用，而且對(duì)我國(guó)的整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)都有很重要的意義。

如果企業(yè)沒(méi)有建立健全的稅務(wù)內(nèi)控體系將會(huì)加大企業(yè)面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。沒(méi)有健全的內(nèi)控制度可能會(huì)使企業(yè)的稅務(wù)籌劃出現(xiàn)問(wèn)題。比如，本來(lái)是想節(jié)稅，可是籌劃不當(dāng)可能會(huì)導(dǎo)致偷稅、漏稅，也可能因?yàn)椴欢畤?guó)家的稅收政策中的優(yōu)惠部分，多繳稅款，造成稅收浪費(fèi)。除此之外，稅務(wù)內(nèi)控管理體系是否健全能夠影響企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，也是企業(yè)能否長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展的關(guān)鍵環(huán)節(jié)。

二、構(gòu)建適合房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控體系的方法

（一）提高企業(yè)稅務(wù)內(nèi)控管理水平

企業(yè)要設(shè)立專門(mén)的稅務(wù)管理部門(mén)，即使自身?xiàng)l件不夠，無(wú)法達(dá)到設(shè)立專門(mén)的部門(mén)的水平，也要由專業(yè)人才專門(mén)管理企業(yè)的稅務(wù)管理工作。企業(yè)一定要把稅務(wù)管理工作人員的責(zé)任明確到位，除此之外，企業(yè)其他一些人員，只要是涉及到稅務(wù)的崗位，比如采購(gòu)部門(mén)，都要明確職責(zé)。企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)要大力支持稅務(wù)管理工作。稅務(wù)管理工作內(nèi)容有：核算稅務(wù)申報(bào)數(shù)據(jù)、管理發(fā)票使用、分析稅收風(fēng)險(xiǎn)、研究國(guó)家稅收政策，利用其中的優(yōu)惠部分，合理進(jìn)行稅收籌劃、指導(dǎo)企業(yè)的相關(guān)部門(mén)，避免經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)、關(guān)注企業(yè)投資方向，提出稅務(wù)管理意見(jiàn)等。

（二）控制各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)管理流程

企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控體系屬于提前防范性質(zhì)，對(duì)企業(yè)所面臨的風(fēng)險(xiǎn)要提前防范。完善稅務(wù)內(nèi)控體系就要做到使企業(yè)各環(huán)節(jié)能夠正常運(yùn)作，降低企業(yè)所面臨的各種稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。企業(yè)的稅務(wù)內(nèi)控管理是企業(yè)現(xiàn)代管理的重要內(nèi)容，所以一定要在企業(yè)內(nèi)部設(shè)立專門(mén)的涉稅管理部門(mén)，同時(shí)，要加大企業(yè)稅收籌劃的管理力度，使企業(yè)在運(yùn)行中的每一個(gè)環(huán)節(jié)都能達(dá)到稅后收益的最大化。房地產(chǎn)企業(yè)首先要認(rèn)真分析自身的每一個(gè)環(huán)節(jié)，正確評(píng)估，有效控制生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中的每一個(gè)涉稅環(huán)節(jié)，把風(fēng)險(xiǎn)降到最低。通過(guò)不斷完善稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制體系，并使之有效運(yùn)行，達(dá)到控制涉稅環(huán)節(jié)的目的，從而實(shí)現(xiàn)稅務(wù)價(jià)值的提高。房地產(chǎn)企業(yè)有以下幾個(gè)環(huán)節(jié)可能會(huì)涉及到稅收，比如開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)會(huì)涉及到土地增值稅；銷售環(huán)節(jié)會(huì)涉及到營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及印花稅等多個(gè)稅種，在這個(gè)環(huán)節(jié)中，企業(yè)所面臨的稅種最多；在保有環(huán)節(jié)中，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)涉及到房產(chǎn)稅、營(yíng)業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)費(fèi)等若干稅種。

（三）企業(yè)內(nèi)部要建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度

風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度，也就是企業(yè)內(nèi)部涉及到稅收的所有職工都要從全局出發(fā)，以大局為重，認(rèn)真對(duì)待企業(yè)稅務(wù)管理工作。建立風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)制度能夠使每一個(gè)涉及稅收的企業(yè)職員都能夠明確自己的責(zé)任，樹(shù)立風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，一般涉稅金額比較大，涉稅事項(xiàng)有時(shí)候不容易確定，所以涉稅人員一定要從實(shí)際出發(fā)，針對(duì)企業(yè)的具體情況做出具體分析。對(duì)于一些重大的涉稅事項(xiàng)，比如稅務(wù)檢查、稅務(wù)籌劃、涉稅合同以及國(guó)家稅務(wù)優(yōu)惠政策的調(diào)整等，一定要及時(shí)匯報(bào)。企業(yè)相關(guān)部門(mén)的涉稅人員如何進(jìn)行匯報(bào)是由匯報(bào)標(biāo)準(zhǔn)決定的，并且要遵從一定的匯報(bào)流程。這就會(huì)使匯報(bào)文本在各部門(mén)之間流轉(zhuǎn)起來(lái)更加方便，和諧統(tǒng)一。

（四）建立內(nèi)部稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度

從管理房地產(chǎn)的角度出發(fā)，測(cè)評(píng)企業(yè)運(yùn)行中的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，并將其制度化，這就是風(fēng)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度，它屬于企業(yè)日常管理的一個(gè)方面。這主要從兩方面來(lái)努力：第一，提高企業(yè)職工控制風(fēng)險(xiǎn)的意識(shí)，培養(yǎng)其高度的責(zé)任感。所以，房地產(chǎn)企業(yè)要及時(shí)做好職工的培訓(xùn)工作，使其充分了解稅務(wù)基本知識(shí)，深刻認(rèn)識(shí)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。第二，各個(gè)涉及到稅務(wù)的相關(guān)部門(mén)要及時(shí)評(píng)估涉稅風(fēng)險(xiǎn)，并及時(shí)調(diào)整工作方向，把風(fēng)險(xiǎn)消除在萌芽之中。第三，要根據(jù)國(guó)家稅收政策的變化及時(shí)調(diào)險(xiǎn)測(cè)評(píng)制度。房地產(chǎn)企業(yè)的各部門(mén)之間一定要加強(qiáng)溝通，及時(shí)進(jìn)行信息交流，特別是要與稅收人員保持友好關(guān)系，得到他們的指導(dǎo)和建議，對(duì)于規(guī)避稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有很重要的意義。

三、結(jié)束語(yǔ)

總之，房地產(chǎn)業(yè)的稅務(wù)管理一定要加強(qiáng)。企業(yè)一定要結(jié)合自身的實(shí)際情況建立有效的稅務(wù)內(nèi)控體系。只有這樣才能防范稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，加快企業(yè)發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 梁云鳳，逄振悅，梁云波.納稅籌劃[M].北京：中國(guó)市場(chǎng)出版社，2006.

第5篇

關(guān)鍵詞：會(huì)計(jì)收益與應(yīng)稅收益的差異 審計(jì)費(fèi)用

房地產(chǎn)業(yè)連續(xù)數(shù)年被國(guó)家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項(xiàng)檢點(diǎn)行業(yè)，每年被查出偷稅金額巨大。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃不是簡(jiǎn)單的問(wèn)題，需要統(tǒng)籌考慮各個(gè)稅種的稅收政策，并且滲透進(jìn)商業(yè)類房地產(chǎn)規(guī)劃、建設(shè)施工、銷售的每一個(gè)環(huán)節(jié)。稅務(wù)籌劃在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)中的發(fā)展已經(jīng)日臻成熟，但是也日益暴露出問(wèn)題。本文對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃管理問(wèn)題進(jìn)行分析，

一、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定和特征分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃界定 目前理論界與實(shí)務(wù)界對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃還沒(méi)有相關(guān)的界定，但是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃從屬于一般意義上的稅務(wù)籌劃的范疇，因此在某些方面它們有著共通的地方。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃也是房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的事先安排，是一種活動(dòng)，更是一種企業(yè)財(cái)務(wù)管理的戰(zhàn)略；而且商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的目的也是利用一切合法手段，來(lái)推遲或少繳稅款，從而實(shí)現(xiàn)稅負(fù)最小化。此外，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃具有以下特征：第一，合法性：這是稅務(wù)籌劃最本質(zhì)的特點(diǎn)。稅務(wù)籌劃必須在法律許可的范圍內(nèi)進(jìn)行，納稅人為少繳稅款而置法律于不顧的行為是偷稅、漏稅行為，是會(huì)受到法律制裁的。合法性的另一層意思是指稅務(wù)籌劃還應(yīng)符合國(guó)家的立法意圖。稅收是國(guó)家調(diào)節(jié)生產(chǎn)者、消費(fèi)者行為的經(jīng)濟(jì)杠桿，也是國(guó)家調(diào)控宏觀經(jīng)濟(jì)的一種有效手段。不同的稅收優(yōu)惠政策、不同的稅率等都是為了實(shí)現(xiàn)國(guó)家不同的調(diào)控目標(biāo)。因此，稅務(wù)籌劃也要對(duì)國(guó)家的調(diào)控意圖作出積極反應(yīng)，將國(guó)家的政策導(dǎo)向轉(zhuǎn)化為納稅人的具體的稅收方案。第二，預(yù)測(cè)性：稅務(wù)籌劃具有事前性。納稅人必須把稅收作為影響最終利潤(rùn)的一個(gè)重要因素來(lái)考慮，在安排投資、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)之前，事先進(jìn)行籌劃，確定最優(yōu)納稅方案，從而調(diào)整自己的各項(xiàng)活動(dòng)至適用相關(guān)的稅法規(guī)定。等到經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)已經(jīng)完成、納稅義務(wù)已經(jīng)確定之后再考慮如何減輕稅負(fù)，則違背了稅務(wù)籌劃的本意，并且更易導(dǎo)致偷稅、漏稅行為的產(chǎn)生。第三，時(shí)效性：我國(guó)稅收制度正處于不斷建設(shè)、完善的狀態(tài)，稅收政策變化較快，這就要求企業(yè)時(shí)刻關(guān)注會(huì)計(jì)、稅務(wù)等相關(guān)政策法規(guī)的修改，使稅務(wù)籌劃方案符合最新的政策規(guī)定。第四，整體綜合性：稅務(wù)籌劃應(yīng)具有全局性，兼顧短期和長(zhǎng)期效益，統(tǒng)籌局部和整體利益。有效的稅務(wù)籌劃應(yīng)著眼于企業(yè)收益的長(zhǎng)期穩(wěn)定增長(zhǎng)和企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。同時(shí)，稅務(wù)籌劃并不是孤立的，它貫穿于企業(yè)理財(cái)活動(dòng)的全過(guò)程，與會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、進(jìn)出口貿(mào)易等領(lǐng)域緊密聯(lián)系。從理論上說(shuō)，房地產(chǎn)企業(yè)減少稅收的方法除了稅務(wù)籌劃之外，還有其他的手段和方法。在現(xiàn)實(shí)中，偷稅、漏稅、逃稅、騙稅、欠稅這些行為雖然可以達(dá)到減輕稅負(fù)的行為，但是違反了稅收法律法規(guī)，違反了國(guó)家的立法意圖。企業(yè)運(yùn)用這類不正當(dāng)?shù)氖侄慰赡軙?huì)面臨更大的稅收成本和風(fēng)險(xiǎn)。

（二）商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的特殊性 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃有自己特殊的地方，必須更好地符合和有利于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)特征。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃需要滿足房地產(chǎn)企業(yè)精細(xì)財(cái)務(wù)管理的需要。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)多元化，主要開(kāi)發(fā)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)包括：設(shè)計(jì)規(guī)劃、用地批租、房屋建造、竣工驗(yàn)收、銷售出租、物業(yè)管理、保修服務(wù)等。商業(yè)類房地產(chǎn)橫跨商業(yè)和寫(xiě)字樓兩個(gè)領(lǐng)域，經(jīng)營(yíng)內(nèi)容廣泛，業(yè)務(wù)復(fù)雜，投資主體多元化。稅務(wù)籌劃綜合性的特征在房地產(chǎn)企業(yè)表現(xiàn)得更為明顯，稅務(wù)籌劃需要對(duì)企業(yè)的各項(xiàng)業(yè)務(wù)做全盤(pán)的考慮，與企業(yè)規(guī)范的管理流程和精細(xì)的管理模式相適應(yīng)。第二，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)籌資環(huán)節(jié)的稅務(wù)籌劃是整個(gè)籌劃中不容忽視的重點(diǎn)。房地產(chǎn)企業(yè)資金籌集渠道多樣化，現(xiàn)金流轉(zhuǎn)復(fù)雜，企業(yè)主要通過(guò)預(yù)收購(gòu)房定金、預(yù)收代建工程款、銀行貸款、發(fā)行債券、獲得其他經(jīng)濟(jì)實(shí)體的投資、在資本市場(chǎng)發(fā)行股票等渠道來(lái)籌集資金。企業(yè)在籌劃過(guò)程中要謹(jǐn)慎考慮各種籌資方式的稅收利益。第三，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃應(yīng)更關(guān)注成本、費(fèi)用的籌劃。房地產(chǎn)企業(yè)成本、費(fèi)用龐大，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本如征地拆遷費(fèi)、前期工程費(fèi)、建安工程費(fèi)、開(kāi)發(fā)間接費(fèi)用等；房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)成本如房屋銷售成本、出租成本等；期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、銷售費(fèi)用等。成本、費(fèi)用名目繁多，數(shù)額巨大，稅務(wù)籌劃空間大。第四，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及到生產(chǎn)、經(jīng)營(yíng)的各個(gè)環(huán)節(jié)，籌劃時(shí)間長(zhǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)周期長(zhǎng)，回收資金時(shí)間長(zhǎng)。從最初規(guī)劃征地到最終出售出租往往要經(jīng)歷幾年的時(shí)間，資金的回收是一個(gè)長(zhǎng)期的過(guò)程。這一特點(diǎn)決定了房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃具有持續(xù)性，籌劃過(guò)程中需要考慮收入、費(fèi)用的分?jǐn)偅紤]不同的會(huì)計(jì)核算方法對(duì)損益的影響。第五，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃涉及開(kāi)發(fā)、交易、占用、所得分配等多個(gè)納稅環(huán)節(jié)，涉及稅種較多，稅率較高，稅負(fù)明顯高于其他行業(yè)。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的重點(diǎn)主要是針對(duì)營(yíng)業(yè)稅、土地增值或、企業(yè)所得稅三大稅。對(duì)商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)涉及稅種歸納如表（1）。

二、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃存在問(wèn)題分析

（一）商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高 房地產(chǎn)業(yè)尤其是商業(yè)類房地產(chǎn)業(yè)是一個(gè)稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)偏高的特殊領(lǐng)域。一家商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)一個(gè)項(xiàng)目所獲得收入規(guī)模相當(dāng)大，其要上繳的各種稅金也非常多，往往是少則上千萬(wàn)元，多則上億元，稅負(fù)高達(dá)25%-30%。因此，房地產(chǎn)企業(yè)比任何一個(gè)其他行業(yè)的企業(yè)更希望爭(zhēng)取更多的稅務(wù)籌劃空間，常常需要在稅收法律、法規(guī)的邊緣操作，這就會(huì)造成商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)遠(yuǎn)高于其他行業(yè)。稅務(wù)籌劃之所以有風(fēng)險(xiǎn)，原因主要是商業(yè)類房地產(chǎn)稅務(wù)籌劃環(huán)境的多變性。這種多變性表現(xiàn)在以下兩個(gè)方面：一是稅收政策的多變性。商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃是要立足于企業(yè)自身的實(shí)際情況，選擇有利于自身發(fā)展的稅收政策，規(guī)避不利于自身的稅收政策。國(guó)家調(diào)控房地產(chǎn)的政策總是處在不斷變化之中，相關(guān)的稅收政策也會(huì)發(fā)生變動(dòng)。企業(yè)如果沒(méi)有及時(shí)運(yùn)用新的、適用于本企業(yè)的有利的稅收政策，則會(huì)錯(cuò)過(guò)了稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)；或者企業(yè)原本依據(jù)的稅收政策發(fā)生了變化甚至取消，企業(yè)在不知道的情況下繼續(xù)執(zhí)行，勢(shì)必會(huì)演變成偷稅漏稅的行為，給企業(yè)帶來(lái)不必要的損失。稅收政策的頻繁變化必然會(huì)增加企業(yè)稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)，使企業(yè)對(duì)稅務(wù)籌劃持保守、謹(jǐn)慎的態(tài)度。二是商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)自身經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的多變性。雖然房地產(chǎn)企業(yè)只是建設(shè)施工并處理自己的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，但這個(gè)過(guò)程中企業(yè)可以有多種業(yè)務(wù)的選擇。對(duì)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理，企業(yè)可以選擇銷售或自持；對(duì)于開(kāi)發(fā)商品的轉(zhuǎn)讓，企業(yè)可以選擇有償轉(zhuǎn)讓、受托代建或投資入股。而企業(yè)的選擇并不是一成不變的，會(huì)根據(jù)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的情況、市場(chǎng)的發(fā)展、突發(fā)的狀況及時(shí)作出變化。稅務(wù)籌劃需要房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)自身的各項(xiàng)活動(dòng)作出預(yù)見(jiàn)性的安排，而房地產(chǎn)業(yè)又具有經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)的特點(diǎn)，這就導(dǎo)致稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行的困難，增加了稅務(wù)籌劃的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）企業(yè)會(huì)計(jì)核算不健全影響稅務(wù)籌劃效果 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)復(fù)雜的業(yè)務(wù)需要精細(xì)的財(cái)務(wù)管理，很多企業(yè)沒(méi)有復(fù)雜而精細(xì)的企業(yè)會(huì)計(jì)制度與之相匹配。在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算的跨期攤派較為常見(jiàn)，收入、成本的確認(rèn)、攤銷對(duì)損益的影響直接而明顯。不健全的會(huì)計(jì)核算制度直接影響了稅務(wù)籌劃的效果。目前在商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)常見(jiàn)的會(huì)計(jì)核算問(wèn)題主要有：一是偷逃隱匿應(yīng)稅收入。如：價(jià)外收費(fèi)等按合同約定應(yīng)計(jì)入房產(chǎn)總值的未按規(guī)定合并收入，多以代收費(fèi)用的形式掛往來(lái)賬戶；產(chǎn)品已完工或者已經(jīng)投入使用，預(yù)收款不及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)銷售，不按完工產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，仍按預(yù)征率繳納所得稅；開(kāi)發(fā)的會(huì)所等產(chǎn)權(quán)不明確，就轉(zhuǎn)給物業(yè)，不按開(kāi)發(fā)產(chǎn)品進(jìn)行稅務(wù)處理，或者將不需要辦理房地產(chǎn)證的停車位、地下室等公共配套設(shè)施對(duì)外出售不計(jì)收入；按揭銷售，首付款實(shí)際收到時(shí)或余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬后不及時(shí)入賬，形成賬外收入，或?qū)⑹盏降陌唇铱铐?xiàng)記入“短期借款”等科目；以房抵工程款、以房抵廣告費(fèi)、以房抵銀行貸款本息、以動(dòng)遷補(bǔ)償費(fèi)抵頂購(gòu)房款等業(yè)務(wù)，不記收入等。二是虛列多列成本費(fèi)用。包括：多預(yù)提施工費(fèi)用，虛列開(kāi)發(fā)成本；在結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)成本時(shí)，無(wú)依據(jù)低估銷售單價(jià)，虛增銷售面積，多攤經(jīng)營(yíng)成本；滾動(dòng)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，故意混淆前后項(xiàng)目之間的成本，提前列支成本支出，如有的企業(yè)將正在開(kāi)發(fā)的未完工項(xiàng)目應(yīng)負(fù)擔(dān)的成本費(fèi)用記入已經(jīng)結(jié)算或即將結(jié)算的項(xiàng)目，造成已完工項(xiàng)目成本費(fèi)用增大，減少當(dāng)期利潤(rùn)；向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付高于銀行同期利率的利息費(fèi)用；或向關(guān)聯(lián)企業(yè)支付借款金額超過(guò)其注冊(cè)資金50%部分的利息費(fèi)用，未按規(guī)定調(diào)增應(yīng)納稅所得額；將開(kāi)發(fā)期間財(cái)務(wù)費(fèi)用列入期間費(fèi)用，多轉(zhuǎn)當(dāng)期經(jīng)營(yíng)成本；有的開(kāi)發(fā)企業(yè)將擁有土地使用權(quán)的土地進(jìn)行評(píng)估，將增值巨大的評(píng)估價(jià)作為土地成本入賬等。

（三）企業(yè)人員稅務(wù)籌劃水平良莠不齊 企業(yè)在稅務(wù)籌劃過(guò)程中對(duì)稅收政策整體把握不夠，都會(huì)影響稅務(wù)籌劃質(zhì)量。如對(duì)房地產(chǎn)業(yè)享受的相關(guān)稅收優(yōu)惠的限制條件把握不嚴(yán)，既有可能使企業(yè)錯(cuò)失稅務(wù)籌劃的好時(shí)機(jī)，也有可能使企業(yè)陷入偷稅、漏稅境地。此外企業(yè)人員功利的、甚至是違法的稅務(wù)籌劃動(dòng)機(jī)，也會(huì)使企業(yè)稅務(wù)籌劃偏離了正確方向，影響企業(yè)發(fā)展。

（四）稅務(wù)行政執(zhí)法制約稅務(wù)籌劃的實(shí)施 稅收法律是人為制定的，因此難免會(huì)存在法律漏洞或者未明確規(guī)定的部分。作為稅務(wù)籌劃的制定者，往往會(huì)向著有利于自身的方向去理解稅收政策；而稅務(wù)機(jī)關(guān)則會(huì)向維護(hù)國(guó)家稅收利益的方向去執(zhí)行稅收政策。一些稅收優(yōu)惠政策、稅收處罰措施并沒(méi)有一個(gè)確定的標(biāo)準(zhǔn)，而是在一個(gè)可以商榷的范圍內(nèi)執(zhí)行。因此，稅務(wù)籌劃能否執(zhí)行、執(zhí)行的程度最終取決于稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的程度。這也就導(dǎo)致了很多稅務(wù)籌劃方案執(zhí)行效果不能達(dá)到方案制定者的初衷。

三、商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)籌劃的對(duì)策

（一）全面防范稅收風(fēng)險(xiǎn)因素 無(wú)論商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)籌劃方案做得有多完美，有經(jīng)過(guò)多少專家的擬定、論證，企業(yè)仍然應(yīng)當(dāng)正視風(fēng)險(xiǎn)的客觀存在，不能認(rèn)為方案在何種情況下都是合法和可行的。企業(yè)應(yīng)當(dāng)意識(shí)到，稅務(wù)籌劃風(fēng)險(xiǎn)是無(wú)時(shí)不在的，不能以事先安排的、不變的稅務(wù)籌劃方案去應(yīng)對(duì)萬(wàn)變的企業(yè)經(jīng)營(yíng)環(huán)境和房地產(chǎn)業(yè)稅收政策。對(duì)于商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)而言，營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅以及企業(yè)所得稅是最主要的納稅支出項(xiàng)目，因此，這三大稅種的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)即是房地產(chǎn)企業(yè)總體稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的深刻反映。企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)和涉稅事務(wù)中應(yīng)該保持對(duì)這三大稅種納稅風(fēng)險(xiǎn)的警惕性。（1）營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響營(yíng)業(yè)稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品有兩種不同的處理方式：對(duì)外銷售或長(zhǎng)期持有。如果企業(yè)選擇對(duì)外銷售則應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅，而持有開(kāi)發(fā)產(chǎn)品，則無(wú)需繳納開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的營(yíng)業(yè)稅。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。營(yíng)業(yè)稅是按銷售收入作為計(jì)稅依據(jù)。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，企業(yè)繳納的營(yíng)業(yè)稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。有償轉(zhuǎn)讓方式，需按轉(zhuǎn)讓所得計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；受托代建方式，即房產(chǎn)企業(yè)受購(gòu)買(mǎi)者的委托而建設(shè)項(xiàng)目，建設(shè)完成后移交給購(gòu)買(mǎi)者，這種方式需按收取的代建費(fèi)計(jì)算繳納營(yíng)業(yè)稅；投資人入股方式，即房產(chǎn)企業(yè)將開(kāi)發(fā)完成的產(chǎn)品以實(shí)物資產(chǎn)的形式投入到購(gòu)買(mǎi)企業(yè)。根據(jù)規(guī)定，以不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征營(yíng)業(yè)稅。以上這三個(gè)因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營(yíng)業(yè)稅稅負(fù)的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進(jìn)行稅負(fù)測(cè)算和方案選擇以降低稅收負(fù)擔(dān)及納稅風(fēng)險(xiǎn)。（2）土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，影響土地增值稅納稅風(fēng)險(xiǎn)的主要因素有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式。房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)外銷售需計(jì)算繳納土地增值稅，而如果對(duì)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品長(zhǎng)期持有，則無(wú)需繳納土地增值稅。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格。土地增值稅是按房地產(chǎn)增值額作為計(jì)稅依據(jù)，而開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格直接決定了增值額的大小，因此，企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，繳納的土地增值稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。對(duì)于在營(yíng)業(yè)稅中涉及的三種不同的轉(zhuǎn)讓方式，土地增值稅政策的規(guī)定是：有償轉(zhuǎn)讓方式和投資人入股方式需計(jì)算繳納土地增值稅，而受托代建方式無(wú)需繳納土地增值稅。四是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本越低，企業(yè)取得的增值額就越大，繳納的土地增值稅也就越多。五是共同成本的分?jǐn)偡椒ā?duì)于企業(yè)同時(shí)擁有銷售物業(yè)和經(jīng)營(yíng)性物業(yè)的情況下，共同成本的分?jǐn)偡椒▌t決定了銷售物業(yè)成本的大小，從而決定了銷售物業(yè)土地增值額以及土地增值稅的大小。（3）企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)分析。企業(yè)所得稅是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得和其他所得而征收的一種稅。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，無(wú)論是銷售還是持有，無(wú)論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計(jì)算繳納企業(yè)所得稅。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的處理方式和轉(zhuǎn)讓方式都不會(huì)對(duì)企業(yè)所得稅稅負(fù)產(chǎn)生影響。由于企業(yè)所得稅是對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)所得征收的，因此，影響經(jīng)營(yíng)所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素。另外，由于房地產(chǎn)企業(yè)在經(jīng)營(yíng)過(guò)程中是按照預(yù)計(jì)毛利額計(jì)算繳納企業(yè)所得稅，因此，影響預(yù)計(jì)毛利額的因素也將影響企業(yè)最終企業(yè)所得稅總額的大小。總之，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險(xiǎn)影響因素主要有以下幾種：一是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的銷售價(jià)格和成本。企業(yè)確定的銷售價(jià)格越高，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的成本越小，企業(yè)的經(jīng)營(yíng)所得就越大，繳納的企業(yè)所得稅也就越多。二是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的預(yù)售時(shí)間和進(jìn)度。開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售時(shí)間越早，按預(yù)售收入預(yù)繳企業(yè)所得稅的時(shí)間就越早。同樣，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入越大，預(yù)繳的企業(yè)所得稅也就越多。三是開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的竣工時(shí)間。稅法規(guī)定，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工后，企業(yè)應(yīng)對(duì)預(yù)繳的企業(yè)所得稅進(jìn)行清算，一般情況下，企業(yè)在清算時(shí)要補(bǔ)交很大一筆企業(yè)所得稅。因此，開(kāi)發(fā)產(chǎn)品竣工的時(shí)間越早，清算補(bǔ)交稅款的時(shí)間也就越早。

（二）及時(shí)關(guān)注稅法變動(dòng) 稅務(wù)籌劃與偷稅、漏稅等行為的界限就是法律。稅務(wù)籌劃之所以為稅務(wù)籌劃，前提就是它必須是合法的，成功的稅務(wù)籌劃更應(yīng)是能體現(xiàn)稅收政策導(dǎo)向的。因此在實(shí)際操作過(guò)程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。一是學(xué)法，房地產(chǎn)業(yè)法律、法規(guī)種類數(shù)量繁多，變化也比較頻繁，稍有不慎，使用的法規(guī)就會(huì)過(guò)時(shí)，從而為企業(yè)的稅務(wù)籌劃帶來(lái)風(fēng)險(xiǎn)。只有對(duì)稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實(shí)際情況，對(duì)稅務(wù)籌劃方案及時(shí)作出調(diào)整；二是懂法，企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會(huì)立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，為稅務(wù)籌劃方案的制定打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。三是守法，嚴(yán)格按照稅法來(lái)進(jìn)行籌劃，嚴(yán)守稅務(wù)籌劃合法的底線，正確處理稅務(wù)籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

（三）提升企業(yè)稅務(wù)籌劃人員素養(yǎng) 一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的道德素養(yǎng)。在處理企業(yè)與國(guó)家利益時(shí)，堅(jiān)持應(yīng)有的職業(yè)道德。任何稅務(wù)籌劃方案的制定和執(zhí)行要堅(jiān)持在合法的前提下進(jìn)行，違反法律的稅務(wù)籌劃方案必將帶來(lái)巨大的風(fēng)險(xiǎn)。稅務(wù)籌劃人員不能因?yàn)槠髽I(yè)的一己私利而損害國(guó)家的利益，應(yīng)該立場(chǎng)鮮明地維護(hù)稅法的權(quán)威性。在企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)由于對(duì)某些涉稅事項(xiàng)不清而混淆了合法與非法的界限時(shí)，要及時(shí)進(jìn)行解釋；對(duì)于企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)提出的某些違反稅收法律、法規(guī)的籌劃要求，要進(jìn)行規(guī)勸。另一方面，稅務(wù)籌劃人員應(yīng)不斷提升自身的專業(yè)素養(yǎng)。稅務(wù)籌劃的專業(yè)性，決定了稅務(wù)籌劃人員既要有扎實(shí)的理論知識(shí)，又要有豐富的實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)。理論知識(shí)不僅指稅收方面的，還應(yīng)包括會(huì)計(jì)、財(cái)務(wù)管理、金融等方面的知識(shí)；實(shí)際操作經(jīng)驗(yàn)要求稅務(wù)籌劃人員能對(duì)企業(yè)的涉稅業(yè)務(wù)、涉稅種類、涉稅數(shù)額作出正確的分析，進(jìn)而根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，找準(zhǔn)稅務(wù)籌劃的切入點(diǎn)，制定出符合企業(yè)要求的最有效的稅務(wù)籌劃方案。如果稅務(wù)籌劃人員一心只想獲取稅收上的好處而沒(méi)有堅(jiān)實(shí)的專業(yè)知識(shí)作支撐，最終只能導(dǎo)致稅務(wù)籌劃的失敗。

（四）建立良好的稅企關(guān)系 稅法許多條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機(jī)關(guān)。國(guó)家在制定稅收政策的時(shí)候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機(jī)關(guān)可以憑借實(shí)際操作的經(jīng)驗(yàn)和對(duì)不同企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況的了解，在這個(gè)范圍之內(nèi)進(jìn)行靈活的操作。同時(shí)，稅務(wù)機(jī)關(guān)會(huì)根據(jù)各地實(shí)際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅務(wù)籌劃受當(dāng)?shù)貙?shí)際情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強(qiáng)與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的溝通。

再好的稅務(wù)籌劃方案只有付諸實(shí)施、得到稅務(wù)機(jī)關(guān)的認(rèn)可才能真正的發(fā)揮作用。一是企業(yè)要咨詢當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)對(duì)相關(guān)法規(guī)政策的具體理解應(yīng)用、實(shí)際操作程序，使稅務(wù)籌劃方案主動(dòng)適應(yīng)當(dāng)?shù)囟悇?wù)機(jī)關(guān)的管理特點(diǎn)；二是企業(yè)要能夠?qū)Χ悇?wù)籌劃方案的思路、操作步驟作出明確的解說(shuō)，對(duì)稅務(wù)機(jī)關(guān)的有關(guān)提問(wèn)作出相應(yīng)的解釋，爭(zhēng)取籌劃方案獲得稅務(wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可；三是對(duì)稅務(wù)籌劃方案的疑點(diǎn)要及時(shí)與稅務(wù)機(jī)關(guān)溝通，爭(zhēng)取達(dá)成共識(shí)，對(duì)方案的難點(diǎn)要及時(shí)向稅務(wù)機(jī)關(guān)反映，從而向上級(jí)爭(zhēng)取政策支持，避免失去應(yīng)有的收益。

參考文獻(xiàn)：

第6篇

眾所周知，會(huì)計(jì)核算是財(cái)務(wù)部最基礎(chǔ)也是最重要的工作，是財(cái)務(wù)人員安身立命的本錢(qián)，是各項(xiàng)財(cái)務(wù)工作的基石和根源。隨著公司業(yè)務(wù)的不斷擴(kuò)張、隨著公司走向精細(xì)化管理對(duì)財(cái)務(wù)信息的需要，如何加強(qiáng)會(huì)計(jì)核算工作的標(biāo)準(zhǔn)化、科學(xué)性和合理性，成為我們財(cái)務(wù)部向上進(jìn)階的新課題。為努力實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，財(cái)務(wù)部主要開(kāi)展了以下工作：

1、建立會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范，實(shí)現(xiàn)會(huì)計(jì)核算的標(biāo)準(zhǔn)化管理。財(cái)務(wù)部根據(jù)房地產(chǎn)項(xiàng)目核算的需要、根據(jù)納稅申報(bào)的需要、根據(jù)資金預(yù)算的需要，設(shè)計(jì)了一套會(huì)計(jì)科目表，制定了詳細(xì)的二級(jí)和三級(jí)明細(xì)科目，并且對(duì)各個(gè)科目的核算范圍進(jìn)行了清晰的約定。同時(shí)還啟用一本房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算的教科書(shū)做為財(cái)務(wù)部做帳的參考書(shū)。有了這一套會(huì)計(jì)科目表和參考書(shū)就保證了會(huì)計(jì)核算口徑的統(tǒng)一性、一貫性和連續(xù)性;有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范可以使我公司的帳務(wù)不管什么時(shí)候去看這套帳都象是一個(gè)人做出來(lái)的，有了這套會(huì)計(jì)核算標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范也使得新的會(huì)計(jì)人員能快速上手公司的帳務(wù)。值得一提的是，按照我們?cè)O(shè)的明細(xì)科目和項(xiàng)目輔助核算能直接快速地計(jì)算出某個(gè)房開(kāi)細(xì)項(xiàng)的收入、成本、費(fèi)用，相關(guān)稅金，迅速地計(jì)算出土地增值稅的增值額，使得土地增值稅和所得稅清算工作變得輕松、快捷、明了。我公司的會(huì)計(jì)科目設(shè)置得到了集團(tuán)領(lǐng)導(dǎo)的好評(píng)。

2、重新對(duì)原有的會(huì)計(jì)核算流程進(jìn)行了梳理和制定，現(xiàn)在的財(cái)務(wù)部?jī)?nèi)部會(huì)計(jì)核算流程更加突出了內(nèi)部控制，明確了各個(gè)流程所占用的時(shí)間，對(duì)什么時(shí)候出什么表、出什么帳、出什么憑證，憑證如何傳輸都做出了明確清晰的規(guī)定。保證了財(cái)務(wù)信息能有序地、按時(shí)、按質(zhì)地提供出來(lái)。采用新的工作流程后，工作效率提高了，各崗位的矛盾和扯皮現(xiàn)象減少了，財(cái)務(wù)報(bào)告的及時(shí)性得到了有效地保障。使我公司上報(bào)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的各類財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的及時(shí)性和準(zhǔn)確性均達(dá)到集團(tuán)財(cái)務(wù)部的要求。

3、加強(qiáng)各業(yè)務(wù)單位及往來(lái)單位帳目的清理核對(duì)工作，定時(shí)與各單位打電話或發(fā)傳真來(lái)清理核對(duì)帳目，使得我公司xx戶客戶往來(lái)和xx戶的供應(yīng)商往來(lái)帳目清楚準(zhǔn)確。同時(shí)加強(qiáng)應(yīng)收往來(lái)款的追討，在年內(nèi)追回了xx的往來(lái)款xx萬(wàn)元。

4、除此之外，財(cái)務(wù)部組織全體員工在20xx年共完成了：收取xx二期回籠房款xx億元，契稅維修基金xx萬(wàn)，審核原始憑證x萬(wàn)多張，填制、復(fù)核，整理裝訂記帳憑證xx張。出具統(tǒng)計(jì)報(bào)表xx份出具納稅申報(bào)表xx張，稅源統(tǒng)計(jì)表xx張。出具xx集團(tuán)、xx集團(tuán)相關(guān)財(cái)務(wù)報(bào)表xx張，出具預(yù)算報(bào)表xx張等。

二、 融資、預(yù)算與資金管理工作

資金對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)，就如“血液”對(duì)于人體一樣重要。特別是房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)入了新一輪行業(yè)周期的歷史時(shí)刻，國(guó)家為調(diào)控房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)泡沫，通過(guò)各種貨幣政策、信貸政策、稅收政策、土地政策來(lái)進(jìn)行宏觀調(diào)控，目的就是為了抬高房地產(chǎn)業(yè)的資金門(mén)檻，對(duì)整個(gè)房地產(chǎn)業(yè)進(jìn)行重新洗牌。再加上我公司要按計(jì)劃完成xx改制投產(chǎn)、工業(yè)項(xiàng)目的全面掛牌啟動(dòng)，xx的前期開(kāi)發(fā)。最嚴(yán)重的是xx年樓市低迷，今年的銷售大大低于預(yù)期，使得我公司的資金“造血”功能極為不暢。使得我公司隨時(shí)面臨“缺血”的風(fēng)險(xiǎn)。所以對(duì)于20xx年財(cái)務(wù)部來(lái)說(shuō)，如何做好融資?如何做好資金預(yù)算?如何做好資金管理成了財(cái)務(wù)部擺在第一位的頭等大事。為此，財(cái)務(wù)部也投入了大量的時(shí)間和精力去做好相關(guān)資金管理工作，盡最大努力去幫助企業(yè)渡過(guò)資金難關(guān)。

1、財(cái)務(wù)部加強(qiáng)與七家商業(yè)銀行的聯(lián)系，與各家銀行逐一進(jìn)行談判和溝通，不斷尋找和觸碰各商業(yè)銀行的底線。可由于受到國(guó)家貨幣政策的宏觀調(diào)控的影響，商業(yè)銀行自身的資金流動(dòng)性大大降低，這使得商業(yè)銀行為降低經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，在核準(zhǔn)貸款的時(shí)候會(huì)顯得更加小心謹(jǐn)慎，特別是對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)是慎之又慎。20xx年xx市各商業(yè)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款總量較去年已經(jīng)下降xx%。就是在這樣一個(gè)非常惡劣的融資環(huán)境下，財(cái)務(wù)部并沒(méi)有被眼前的困難所嚇倒，反而在我公司資產(chǎn)總額和實(shí)收資本不足的情況下運(yùn)用智慧、勇于創(chuàng)新與各家銀行展開(kāi)艱苦的商業(yè)談判。這其中與銀行的各級(jí)主管領(lǐng)導(dǎo)洽談、會(huì)餐、應(yīng)酬，跑了多少次銀行、復(fù)印準(zhǔn)備了多少授信資料，加了多少次班，犧牲了多少業(yè)余時(shí)間，財(cái)務(wù)人員已經(jīng)無(wú)法用數(shù)字去統(tǒng)計(jì)了。值得高興的是，最終財(cái)務(wù)部在公司領(lǐng)導(dǎo)的正確指導(dǎo)下，憑借在工作中總結(jié)出來(lái)的談判技巧在公司最有利的時(shí)點(diǎn)完成了在x行的x億元房開(kāi)貸款、xx萬(wàn)元工業(yè)項(xiàng)目貸款和xx萬(wàn)元額度的承兌匯票，完成了xx行的xx萬(wàn)元的工業(yè)貸款，完成了一個(gè)個(gè)看似不可能完成的任務(wù)，因?yàn)槲夜镜馁Y產(chǎn)負(fù)債率和項(xiàng)目實(shí)收資本占總投比例均沒(méi)有完全達(dá)到銀行的信貸條件。同時(shí)為公司爭(zhēng)取了最大的土地抵押率和最低的銀行利率。毫無(wú)疑問(wèn)，xx財(cái)務(wù)部可以驕傲地說(shuō)，在融資方面，xx年xx財(cái)務(wù)部走在了同行業(yè)財(cái)務(wù)部的前面。

2、預(yù)算執(zhí)行方面，在公司領(lǐng)導(dǎo)的大力推動(dòng)下，在財(cái)務(wù)部的積極組織下，目前公司的全面預(yù)算管理工作已經(jīng)融入到各個(gè)部門(mén)的日常工作當(dāng)中，各個(gè)部門(mén)已經(jīng)能熟練的運(yùn)用全面預(yù)算這一管理工具來(lái)管理各個(gè)部門(mén)的資金流。財(cái)務(wù)部還定期組織預(yù)算差異分析會(huì)議，總結(jié)討論預(yù)算差異產(chǎn)生的原因，提高了各個(gè)部門(mén)對(duì)財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的重視程度。目前各個(gè)部門(mén)在財(cái)務(wù)部的組織下積極投入地參與全面預(yù)算管理，為來(lái)年的全面預(yù)算的編制和推行打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。也正是因?yàn)橛辛巳骖A(yù)算，才使得公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)資金調(diào)度能做到心中有數(shù)，提前對(duì)資金進(jìn)行合理的統(tǒng)籌安排。

3、在年初資金充裕時(shí)，根據(jù)已編制的預(yù)算，在較短時(shí)間內(nèi)比較各家銀行的理財(cái)產(chǎn)品，從各家銀行中選出與x行簽訂了購(gòu)買(mǎi)xx萬(wàn)理財(cái)產(chǎn)品，六個(gè)月利率為xx%，為公司獲得理財(cái)收益94.6萬(wàn)元。另外利用閑散資金，在x行理財(cái)x次每次分別為x萬(wàn)元(x天)、x萬(wàn)元(x天)、x萬(wàn)元(x天)，共獲得理財(cái)收益xx元。在x行理財(cái)x次，每次xx萬(wàn)元分別為xx天和xx天，獲得理財(cái)收益xx。1月開(kāi)始ipo打新股，投入xx萬(wàn)元，獲得理財(cái)收益xx萬(wàn)元。使得公司全年獲得理財(cái)收益為xxx萬(wàn)元。為公司在一定程度上降低了資金使用成本。

4、充分使用承兌匯票支付工程款，降低資金使用成本。20xx年財(cái)務(wù)部共辦理承兌匯票xx筆，充分用足商行xx萬(wàn)的承兌匯票的授信額度。

5、在日常資金管理上，財(cái)務(wù)部重點(diǎn)加強(qiáng)了以下工作：與各家銀行開(kāi)通了網(wǎng)上銀行業(yè)務(wù)，幫助公司實(shí)時(shí)了解公司的銀行存款狀況;建立了資金日?qǐng)?bào)體系，每日向公司領(lǐng)導(dǎo)上報(bào)頭天的公司資金狀況，為公司領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行資金調(diào)度提供了依據(jù);每月定期編制各家銀行的銀行余額調(diào)節(jié)表，保證了公司資金的準(zhǔn)確性和安全性;不定期地對(duì)庫(kù)存現(xiàn)金進(jìn)行盤(pán)點(diǎn);在大量收款的幾天，每天核對(duì)收款收據(jù)與銀行繳款單和進(jìn)帳單，保證了資金收取的準(zhǔn)確性;在付款流程上增加了資金經(jīng)理對(duì)出納填制的支票和進(jìn)帳單的復(fù)核程序;通過(guò)這一系列的工作，使得公司資金的收取和使用上的準(zhǔn)確性和安全性大大提高，使財(cái)務(wù)部在資金管理的規(guī)范化管理方面上了一個(gè)新的臺(tái)階。

三、涉稅管理工作

由于房地產(chǎn)企業(yè)涉稅環(huán)節(jié)特別多，相關(guān)稅收政策也非常繁雜，征稅較重，這使得納稅成為企業(yè)的一項(xiàng)重要成本支出。在國(guó)家稅收法規(guī)的規(guī)定下進(jìn)行合理的納稅籌劃，減少納稅支出，是財(cái)務(wù)部涉稅管理的首要工作。這要求財(cái)務(wù)部在事先、事中對(duì)各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行審核、籌劃將各項(xiàng)納稅支出降到最低。凡事有矛必有盾，在降低納稅支出的同時(shí)還要規(guī)避涉稅風(fēng)險(xiǎn)。實(shí)現(xiàn)公司經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)的涉稅低風(fēng)險(xiǎn)甚至零風(fēng)險(xiǎn)是涉稅管理的另一項(xiàng)重要工作。公司在接受稅務(wù)稽查時(shí)會(huì)面臨三種不同性質(zhì)的稽查：1、日常稽查。日常稽查是指稽查部門(mén)主要負(fù)責(zé)的對(duì)管轄區(qū)域內(nèi)企業(yè)日常情況進(jìn)行的檢查，要求被檢查的公司數(shù)量一般不得低于一定比例。2、專項(xiàng)稽查。專項(xiàng)稽查是指根據(jù)上級(jí)稅務(wù)部門(mén)的部署，對(duì)某個(gè)行業(yè)、某個(gè)地區(qū)、某個(gè)產(chǎn)品、某項(xiàng)減免稅政策進(jìn)行全面的清理檢查。3、舉報(bào)稽查。舉報(bào)稽查是指任何單位和個(gè)人根據(jù)征管法的規(guī)定，都可以舉報(bào)納稅人偷稅漏稅的行為。稅務(wù)機(jī)關(guān)在接到舉報(bào)以后，采取一些措施對(duì)納稅人進(jìn)行檢查。下面就對(duì)財(cái)務(wù)部xx年所做的主要涉稅管理工作進(jìn)行回顧。

1、審核各類收入和付款合同。由于將財(cái)務(wù)審核加入到了各類經(jīng)濟(jì)合同的簽訂訂環(huán)節(jié)，使得財(cái)務(wù)部在業(yè)務(wù)發(fā)生之初就能進(jìn)行納稅評(píng)估和納稅籌劃。xx年財(cái)務(wù)部共審核相關(guān)經(jīng)濟(jì)合同xx份。

2、xx月，財(cái)務(wù)部與稅務(wù)局充分溝通后認(rèn)為我公司必須主動(dòng)進(jìn)行土地增值稅清算，因?yàn)槟壳皣?guó)家對(duì)土地增值稅的征收管理力度一年比一年大，將查得更細(xì)。如果等到明年清算條件成立由稅務(wù)局進(jìn)場(chǎng)進(jìn)行土地增值稅清算很可能會(huì)增加納稅支出。財(cái)務(wù)部征求公司領(lǐng)導(dǎo)和集團(tuán)財(cái)務(wù)部的同意后組織人員進(jìn)行了xx項(xiàng)目的土地增值稅清算工作。

3、通過(guò)分析國(guó)家增值稅的發(fā)展趨勢(shì)，工業(yè)項(xiàng)目的所有購(gòu)進(jìn)設(shè)備均未取得增值稅專用發(fā)票，將設(shè)備的增值稅開(kāi)票時(shí)間拖到xx年，這樣就可以在XX年享受新的消費(fèi)型增值稅的好處，為公司爭(zhēng)取了xx萬(wàn)元的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣的好處。

4、通過(guò)對(duì)銷售部員工年終獎(jiǎng)金的發(fā)放方式進(jìn)行合理籌劃，不僅使公司按按稅收法規(guī)履行了代扣代繳義務(wù)，又保障了員工的利益，使公司的大部門(mén)員工少交了xx元個(gè)人所得稅，增加了員工的稅后收益，得到了廣大員工的稱贊和好評(píng)。

5、定期將各類大額的工程發(fā)票送到稅局進(jìn)行發(fā)票真?zhèn)舞b定。由于房地產(chǎn)公司收到的發(fā)票金額巨大、數(shù)量和種類繁多，一旦收到假票將給公司帶來(lái)巨大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。為控制這一風(fēng)險(xiǎn)，財(cái)務(wù)部定期組織人員將相關(guān)發(fā)票送往稅局進(jìn)行真?zhèn)舞b定。

6、x月x日—x日xx市稽查局對(duì)我公司進(jìn)行稅務(wù)稽查，要求我公司填寫(xiě)xx-xx各稅種稅款交納明細(xì)，再根據(jù)情況進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查。財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員進(jìn)行全面稅務(wù)自查，一方面積極與征管稅務(wù)局溝通，取得征管稅務(wù)局的理解和幫助，另一方面主動(dòng)與稽查局相關(guān)人員聯(lián)系，建立了良好的人際關(guān)系。最后，由于及時(shí)將未交足的稅款補(bǔ)交到征管地稅局，避免了稽查局到公司進(jìn)行實(shí)地稅務(wù)檢查的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

7、x月份xx國(guó)稅局來(lái)到我公司就我公司xx年的所得稅申報(bào)表列示的銷售收入xx萬(wàn)元，對(duì)應(yīng)的成本只有xx萬(wàn)元提出質(zhì)疑，要求立即出具收入確認(rèn)的證明，即文件xx區(qū)的主體竣工證明，否則xx區(qū)對(duì)應(yīng)的收入xx萬(wàn)元不能予以確認(rèn)。由于涉及調(diào)減我公司申報(bào)的所得稅xx萬(wàn)元，財(cái)務(wù)部立刻將這一潛在的巨大涉稅風(fēng)險(xiǎn)匯報(bào)給集團(tuán)財(cái)務(wù)部，因?yàn)楦鶕?jù)稅法規(guī)定偷稅金額超過(guò)全年納稅總額的10%將被定為偷稅罪。根據(jù)集團(tuán)財(cái)務(wù)部的指示，財(cái)務(wù)部立即組織財(cái)務(wù)人員重新對(duì)xx年的所得稅重新進(jìn)行清算和填報(bào)申報(bào)表，另一方面積極與主管稅務(wù)機(jī)關(guān)協(xié)商并取得稅局相關(guān)主管領(lǐng)導(dǎo)的理解，只是調(diào)整了納稅申報(bào)表，并沒(méi)有認(rèn)為我們惡意提前確認(rèn)收入、濫用所得稅優(yōu)惠政策。這也證明了財(cái)務(wù)部平時(shí)與稅務(wù)局的溝通做得比較到位，才不至于發(fā)生重大的涉稅風(fēng)險(xiǎn)。

8、通過(guò)與地稅主管稅務(wù)局主管領(lǐng)導(dǎo)的良好溝通，財(cái)務(wù)部積極爭(zhēng)取納稅a級(jí)企業(yè)，目前稅局的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)已經(jīng)承諾明年將會(huì)將我公司申報(bào)納稅a級(jí)企業(yè)。如果申請(qǐng)納稅a級(jí)企業(yè)成功，就將意味著稅局將二年內(nèi)不來(lái)公司查帳，一是為為公司營(yíng)造良好、寬松的納稅環(huán)境。二是為公司獲得了榮譽(yù)，為公司與xx政府部門(mén)溝通談判增添了一項(xiàng)重要法碼。

9、加強(qiáng)了涉稅管理的資料收集和檔案管理工作。在崗位職責(zé)中加入了稅收政策的收集、整理、匯編工作，每月定期到稅局網(wǎng)站上更新下載與房地產(chǎn)有關(guān)的稅收政策，并進(jìn)行整理匯編。財(cái)務(wù)部在進(jìn)行土地增值稅清算、所得稅申報(bào)、稅務(wù)自查、日常申報(bào)時(shí)，將各工作底稿進(jìn)行整理，把過(guò)程列出來(lái)，做為公司的涉稅相關(guān)文件進(jìn)行歸檔。為了以后進(jìn)行涉稅管理時(shí)提供一份原始參考資料，也為了以后新的財(cái)務(wù)管理人員能夠快速地了解了公司的相關(guān)涉稅管理工作提供備查。

四、財(cái)務(wù)分析與風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警工作

財(cái)務(wù)分析是以財(cái)務(wù)報(bào)告資料及其他相關(guān)資料為依據(jù)，采用一系列專門(mén)的分析技術(shù)和方法，對(duì)企業(yè)等經(jīng)濟(jì)組織過(guò)去和現(xiàn)在有關(guān)籌資活動(dòng)、投資活動(dòng)、經(jīng)營(yíng)活動(dòng)、分配活動(dòng)的盈利能力、營(yíng)運(yùn)能力、償債能力和增長(zhǎng)能力狀況等進(jìn)行分析與評(píng)價(jià)的經(jīng)濟(jì)管理活動(dòng)。它為了解企業(yè)過(guò)去、評(píng)價(jià)企業(yè)現(xiàn)狀、預(yù)測(cè)企業(yè)未來(lái)，做出正確決策提供準(zhǔn)確的信息或依據(jù)。

過(guò)去我公司的財(cái)務(wù)分析幾乎是一片空白。但是企業(yè)的規(guī)模越來(lái)越大，資金調(diào)度也越來(lái)越大，如果沒(méi)有財(cái)務(wù)分析對(duì)企業(yè)的運(yùn)營(yíng)狀況進(jìn)行一個(gè)理性的評(píng)價(jià)和分析是非常危險(xiǎn)的。所以公司領(lǐng)導(dǎo)對(duì)此非常的重視，對(duì)財(cái)務(wù)部也提出了殷切的期望。有要求才有提高，財(cái)務(wù)部在編寫(xiě)財(cái)務(wù)分析經(jīng)驗(yàn)不足的情況下在網(wǎng)上大量收集相關(guān)資料，包括房地產(chǎn)的相關(guān)經(jīng)濟(jì)政策，對(duì)比分析各房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表，在x月份出了一份xx公司上半年的財(cái)務(wù)分析。所幸得到了公司領(lǐng)導(dǎo)和其他各部門(mén)同仁的認(rèn)可。

在這篇財(cái)務(wù)分析中，財(cái)務(wù)部對(duì)當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)的不利和有利影響因素進(jìn)行了分析，共分析了x條不利影響因素和x條有利影響因素。并指出了目前房地產(chǎn)企業(yè)的x條應(yīng)對(duì)策略。事后證明，這兩段分析為公司日后的發(fā)展提供了及時(shí)、必要的信息和依據(jù)。

第7篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)；涉稅賬務(wù)；問(wèn)題；對(duì)策

1引言

自從1990年代開(kāi)始我國(guó)的城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷加速，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)也逐漸開(kāi)始發(fā)展起來(lái)。在我國(guó)現(xiàn)階段的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)當(dāng)中房地產(chǎn)企業(yè)是政府最重要的稅收來(lái)源。因此，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行分析與研究具有一定的必要性。基于此種情況，在本文對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析與研究。

2現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)中存在的問(wèn)題分析

2.1不按時(shí)申報(bào)納稅，欠稅數(shù)量也相對(duì)較大

首先，自從1990年代之后，我國(guó)的房地產(chǎn)逐漸開(kāi)始發(fā)展起來(lái)，尤其是在2003年之后，房地產(chǎn)開(kāi)始進(jìn)入迅猛發(fā)展的階段，在此之后我的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量開(kāi)始逐漸增多，房地產(chǎn)市場(chǎng)的供給逐漸開(kāi)始向消費(fèi)者傾斜，同時(shí)從市場(chǎng)供求來(lái)看，也出現(xiàn)了明顯的供大于求的現(xiàn)象。2016年我國(guó)正式提出了房地產(chǎn)去庫(kù)存的目標(biāo)。在這樣的背景之下，現(xiàn)階段我國(guó)大部分房地產(chǎn)企業(yè)都面臨著較大的壓力。其次，現(xiàn)階段我國(guó)政府也逐漸開(kāi)始采用宏觀調(diào)控的方式加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的調(diào)控，在政策方面房地產(chǎn)企業(yè)也面臨著較大的問(wèn)題，這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在資金方面所面臨的壓力被進(jìn)一步擴(kuò)大，許多企業(yè)在通過(guò)預(yù)售獲得預(yù)收款時(shí)并不會(huì)按照相關(guān)規(guī)定申報(bào)納稅，同時(shí)在預(yù)付工程款時(shí)也不僅主動(dòng)索要建安發(fā)票并繳納建安稅。最后，還有部分房地產(chǎn)企業(yè)存在惡意欠稅的現(xiàn)象，最終導(dǎo)致欠稅數(shù)量越來(lái)越大。

2.2財(cái)務(wù)核算制度不完善，稅收存在大量流失的現(xiàn)象

從我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展歷程來(lái)看，大部分房地產(chǎn)企業(yè)都是以粗放式的增長(zhǎng)方式出現(xiàn)的，同時(shí)這種粗放式的運(yùn)行模式也已經(jīng)根植到房地產(chǎn)企業(yè)的企業(yè)本源當(dāng)中。這就必然導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)在管理中往往是以簡(jiǎn)單粗暴的方式進(jìn)行管理，這對(duì)于財(cái)務(wù)管理來(lái)說(shuō)存在較大的影響。

2.3小稅種漏征

大部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)耗時(shí)都相對(duì)較長(zhǎng)，在這個(gè)過(guò)程當(dāng)中往往會(huì)產(chǎn)生多種多樣的稅收。根據(jù)筆者的調(diào)查研究發(fā)現(xiàn)，從工程立項(xiàng)開(kāi)始到預(yù)售以及工程竣工交付我國(guó)大多數(shù)地區(qū)所需要繳納的稅費(fèi)大約有30多種，但是在這其中大部分稅收都相對(duì)較少，例如印花稅、消費(fèi)稅等都屬于小稅種的范疇當(dāng)中。由于部分房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員對(duì)于小稅種的重視程度不足或者稅收部門(mén)工作人員在對(duì)企業(yè)稅收進(jìn)行審計(jì)時(shí)責(zé)任意識(shí)不足，最終導(dǎo)致許多小稅種存在明顯漏征的現(xiàn)象。

3加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問(wèn)題的對(duì)策研究

3.1完善相關(guān)法律法規(guī)建設(shè)

雖然現(xiàn)階段部分房地產(chǎn)企業(yè)在涉稅管理方面存在著較大的問(wèn)題，但是導(dǎo)致這一問(wèn)題的原因并不僅在于管理要素。部分房地產(chǎn)企業(yè)也存在著故意為之的原因，即刻意地通過(guò)財(cái)務(wù)混亂來(lái)進(jìn)行偷稅漏稅。基于此種情況，當(dāng)前階段必須要進(jìn)一步完善與房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)管理有關(guān)的法律法規(guī)建設(shè)，具體來(lái)說(shuō)主要需要從以下幾個(gè)方面入手：（1）對(duì)現(xiàn)階段已有的法律法規(guī)進(jìn)行梳理與完善，對(duì)其中可能存在的漏洞進(jìn)行分析，確保房地產(chǎn)企業(yè)必須要按照相關(guān)法律法規(guī)中的規(guī)定完善自身涉稅賬務(wù)申報(bào)工作。（2）制定房地產(chǎn)稅收專業(yè)法律法規(guī)。現(xiàn)階段房地產(chǎn)涉稅管理并沒(méi)有專門(mén)的法律法規(guī)，因此在適用性方面還相對(duì)較為薄弱。基于此種情況，必須要針對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)制定對(duì)應(yīng)的法律法規(guī)，約束房地產(chǎn)企業(yè)涉稅管理。（3）建立懲罰制度。針對(duì)部分房地產(chǎn)企業(yè)存在明顯惡意偷稅漏稅的現(xiàn)象需要通過(guò)法律法規(guī)建立懲罰制度。

3.2加強(qiáng)財(cái)務(wù)核算管理

針對(duì)當(dāng)前階段房地產(chǎn)企業(yè)在財(cái)務(wù)核算管理方面所存在的缺陷，需要從以下兩個(gè)方面入手，進(jìn)一步完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算管理：（1）強(qiáng)化征管手段，提高稅收征管水平。要建立健全專業(yè)管理。房地產(chǎn)稅收征管是一項(xiàng)涉及面廣、專業(yè)性強(qiáng)的多法律、多環(huán)節(jié)的綜合性稅收工作，建立一個(gè)專門(mén)的征收機(jī)構(gòu)，加強(qiáng)充實(shí)這支專業(yè)隊(duì)伍力量，有利于房地產(chǎn)業(yè)稅收征管工作的完善；充分利用房地產(chǎn)一體化軟件，強(qiáng)化項(xiàng)目管理。對(duì)房地產(chǎn)稅收征管從買(mǎi)地、報(bào)建、規(guī)劃、施工、銷售、結(jié)算、交稅等環(huán)節(jié)實(shí)行全方位、全過(guò)程的監(jiān)控，建立完備的管理檔案，有效堵塞征管漏洞。（2）加強(qiáng)部門(mén)聯(lián)動(dòng)，夯實(shí)協(xié)稅護(hù)稅網(wǎng)絡(luò)。稅務(wù)機(jī)關(guān)要加強(qiáng)與土地管理、房產(chǎn)管理、規(guī)劃設(shè)計(jì)等部門(mén)的協(xié)作，建立信息定期傳遞制度，把握土地使用權(quán)的取得、項(xiàng)目審批、預(yù)售及銷售、產(chǎn)權(quán)登記、二手房交易五個(gè)關(guān)鍵環(huán)節(jié)，及時(shí)全面掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的涉稅資料，建立房地產(chǎn)稅收電子信息交流平臺(tái)，實(shí)行全程動(dòng)態(tài)跟蹤管理。健全協(xié)稅護(hù)稅的控管網(wǎng)絡(luò)，嚴(yán)密監(jiān)控房地產(chǎn)行業(yè)稅收的稅源動(dòng)態(tài)，最大限度地掌握有關(guān)涉稅資料，利用部門(mén)協(xié)作力量加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的管理。

3.3加強(qiáng)對(duì)小稅種的關(guān)注力度

針對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)在小稅種征收方面存在明顯漏征的現(xiàn)象，必須要進(jìn)一步加大對(duì)小稅種的關(guān)注力度，完善稅收管理規(guī)范化，具體主要需要從以下兩個(gè)方面入手：（1）加強(qiáng)工作隊(duì)伍建設(shè)，即強(qiáng)化稅務(wù)工作人員以及房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理人員的小稅種征收意識(shí)，促進(jìn)小稅種征收的完善。（2）制定針對(duì)消小稅種的罰款制度，對(duì)未按時(shí)繳納小稅種的房地產(chǎn)企業(yè)給予必要的罰款，促進(jìn)小稅種的繳納。

4結(jié)語(yǔ)

綜上所述，現(xiàn)階段房地產(chǎn)企業(yè)是我國(guó)的支柱產(chǎn)業(yè)，只有進(jìn)一步加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)涉稅賬務(wù)問(wèn)題的研究才能進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)以及我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。基于此種情況，在本文當(dāng)中筆結(jié)合自己的經(jīng)驗(yàn)對(duì)相關(guān)問(wèn)題進(jìn)行了分析，希望能對(duì)廣大同行有所啟發(fā)。

參考文獻(xiàn)

[1]陸迪.商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的主要流程及各環(huán)節(jié)的涉稅信息和稅收籌劃[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2014（28）.

[2]王寶田.房地產(chǎn)企業(yè)所得稅匯算扣除項(xiàng)目涉稅風(fēng)險(xiǎn)與防范——基于對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)檢查的理性思考[J].中國(guó)集體經(jīng)濟(jì),2014（10）.

第8篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)成因分析管理對(duì)策

一、稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的特點(diǎn)

（一）難化解

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)一旦形成，如果企業(yè)不采取有效的應(yīng)對(duì)措施，風(fēng)險(xiǎn)將會(huì)長(zhǎng)期存在，不會(huì)自動(dòng)化解。另外，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)還會(huì)隨著企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的開(kāi)展，呈現(xiàn)出累積效應(yīng)，從隱形的風(fēng)險(xiǎn)逐漸轉(zhuǎn)化為顯性的資金流失，在引起稅務(wù)機(jī)關(guān)的注意后，將會(huì)給企業(yè)自身的經(jīng)濟(jì)利益帶來(lái)嚴(yán)重的損害。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)，由于行業(yè)內(nèi)部競(jìng)爭(zhēng)激烈，企業(yè)一旦出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，還會(huì)使商業(yè)信譽(yù)受到損失，企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力也會(huì)一同下降，對(duì)未來(lái)的發(fā)展帶來(lái)了阻力。

（二）多變性

稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成原因具有復(fù)雜性的特點(diǎn)，其中即包括企業(yè)內(nèi)部管理不善、重視不足，也包括外部稅法不完善，以及稅務(wù)機(jī)關(guān)自由裁量權(quán)過(guò)大等。在企業(yè)正常的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中，由于隨時(shí)面臨來(lái)自各個(gè)方面的不確定影響，導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)也呈現(xiàn)出多變性的特點(diǎn)。例如，企業(yè)為了減少稅費(fèi)支出，會(huì)根據(jù)稅法規(guī)定和自身經(jīng)營(yíng)需要，實(shí)施納稅籌劃。一旦稅法做出調(diào)整，內(nèi)容發(fā)生變化，而企業(yè)有沒(méi)有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案，就有可能導(dǎo)致納稅籌劃方案從“不違法”變成“違法”，進(jìn)而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）可控性

雖然企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)具有多變性和難化解的特點(diǎn)，但是稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的形成和爆發(fā)，也并不是無(wú)跡可尋的。企業(yè)可以結(jié)合以往的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，一方面提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控和管理的重視，例如通過(guò)加強(qiáng)內(nèi)部各個(gè)部門(mén)之間的信息交流，減少稅務(wù)工作中的失誤，降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)發(fā)生概率；另一方面，也可以提前制定一些應(yīng)急方案，即便是出現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，也可以第一時(shí)間采取控制策略，避免風(fēng)險(xiǎn)損失的擴(kuò)大化。因此，只要做到快速響應(yīng)，就可以實(shí)現(xiàn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的有效控制，這也是維護(hù)企業(yè)利益的一種有效手段。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的成因分析

（一）房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.財(cái)務(wù)核算水平不高。財(cái)務(wù)核算是對(duì)企業(yè)涉稅進(jìn)行處理的重要一環(huán)，它直接對(duì)企業(yè)的稅務(wù)情況產(chǎn)生影響。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)對(duì)企業(yè)的全部涉稅行動(dòng)產(chǎn)生著非常重要的作用，有很多的稅額都是要按照財(cái)務(wù)核算的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)進(jìn)行計(jì)算。房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算的水平，在很大范圍內(nèi)決定了房地產(chǎn)企業(yè)涉稅行為處理的恰當(dāng)程度。2.財(cái)務(wù)制度不健全。房地產(chǎn)企業(yè)制度的不完善是企業(yè)制度層面的一個(gè)重要問(wèn)題。歷史證明，制度在房地產(chǎn)企業(yè)管理的過(guò)程中有著非常重要的作用，制度是否健全可直接影響到房地產(chǎn)企業(yè)的生死。目前，某些房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部規(guī)定的財(cái)務(wù)制度非常不合規(guī)范，且與國(guó)家的相關(guān)法制規(guī)定不相符，還有一些房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部沒(méi)有確立有關(guān)的財(cái)務(wù)制度，以上狀況均讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅行為潛伏一定的風(fēng)險(xiǎn)隱患。

（二）房地產(chǎn)企業(yè)外部原因引發(fā)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

1.稅法改變后沒(méi)有及時(shí)調(diào)整納稅籌劃方案。納稅籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)在合法前提下少繳納稅費(fèi)的一種主要手段，納稅籌劃作為一種游走于稅法邊緣的經(jīng)濟(jì)活動(dòng)，直接損害了稅務(wù)機(jī)關(guān)的利益。當(dāng)稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)現(xiàn)行的稅法法律進(jìn)行補(bǔ)充和完善后，原來(lái)的納稅籌劃方案中部分內(nèi)容已經(jīng)不再使用。但是從新稅法的實(shí)施，到企業(yè)更改納稅籌劃方案，中間需要間隔一段時(shí)間，如果企業(yè)沒(méi)有盡快結(jié)合當(dāng)前的稅法內(nèi)容對(duì)納稅籌劃方案進(jìn)行調(diào)整，也容易引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。另外，在激烈的行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中，許多房地產(chǎn)企業(yè)將工作中心都放在經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)上，對(duì)于稅法的變更缺乏足夠的重視，這也會(huì)直接增加稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.稅務(wù)機(jī)關(guān)的自由裁量權(quán)。代替國(guó)家行使征稅任務(wù)的行政機(jī)關(guān)和納稅人存在著一種行政管理人員與和被管理人員的關(guān)系，而他們的權(quán)利和義務(wù)具有不對(duì)等性，這是稅收法律的一個(gè)非常重要的內(nèi)容。因?yàn)楝F(xiàn)階段的法制環(huán)境不良、文化傳統(tǒng)因素等原因，房地產(chǎn)企業(yè)作為納稅人，在相互關(guān)系中通常處于一個(gè)比較不利的位置。而且存在一些稅務(wù)機(jī)關(guān)執(zhí)法不規(guī)范、自由裁量權(quán)使用不恰當(dāng)?shù)痊F(xiàn)象。例如，一些省級(jí)的國(guó)家稅務(wù)局自行地把企業(yè)正常申報(bào)且有能力繳納的稅款延期到下年征收。這反映了稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)稅法賦予的自由裁量權(quán)的濫用，這些行為通常會(huì)損害到了納稅人的權(quán)益，讓房地產(chǎn)企業(yè)的涉稅問(wèn)題加大了很多的不確定，同時(shí)也把房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)提高了。

三、房地產(chǎn)企業(yè)強(qiáng)化稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理的具體對(duì)策

（一）建立健全稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)

1.推出稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)分評(píng)級(jí)機(jī)制。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員來(lái)說(shuō)，稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)雖然會(huì)帶來(lái)?yè)p失，但是只要做好事前預(yù)防和管理，就可以做到風(fēng)險(xiǎn)可控，不會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)以及經(jīng)濟(jì)效益造成大的損失。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的評(píng)分評(píng)級(jí)制度，就是采用定性分析與定量計(jì)算相結(jié)合的方法，立足于房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前工作的開(kāi)展情況，對(duì)潛在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行評(píng)價(jià)，對(duì)其發(fā)生概率、可能造成的危害后果等進(jìn)行預(yù)測(cè)和分析。這樣一來(lái)，就可以為稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理工作的開(kāi)展提供必要的參考，便于企業(yè)集中人力進(jìn)行稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的防控。2.做好日常稅務(wù)活動(dòng)的監(jiān)督。在房地產(chǎn)企業(yè)的日常工作中，由于存在一些不良的習(xí)慣，引發(fā)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。同時(shí)，企業(yè)內(nèi)部沒(méi)有開(kāi)展有效的監(jiān)督和檢查活動(dòng)，也會(huì)導(dǎo)致稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)一步擴(kuò)大，最終給企業(yè)造成損失。針對(duì)這一問(wèn)題，就要去房地產(chǎn)企業(yè)關(guān)注細(xì)節(jié)，從日常稅務(wù)活動(dòng)著手，強(qiáng)化監(jiān)督意識(shí)。例如，定期核對(duì)應(yīng)收賬款，及時(shí)處理死賬、呆賬。加強(qiáng)倉(cāng)庫(kù)存貨管理，對(duì)于滯銷的庫(kù)存物資要及時(shí)采取處理辦法，既可以減少庫(kù)存，騰出空間，又可以防止資金呆滯，對(duì)增加房地產(chǎn)企業(yè)資金的流動(dòng)效率也起到了積極作用。

（二）營(yíng)造良好的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理環(huán)境

1.提升稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)。稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的不確定性，決定了要想提高管理能力，必須要從日常工作的各個(gè)環(huán)節(jié)出發(fā)，采取有效的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)防控策略，以最大限度的避免稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。而這些工作的開(kāi)展，需要房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)管理人員要具備強(qiáng)烈管理意識(shí)。一方面。房地產(chǎn)企業(yè)的管理人員，需要樹(shù)立長(zhǎng)遠(yuǎn)目光，能夠認(rèn)識(shí)到稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理對(duì)企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)順利開(kāi)展產(chǎn)生的積極影響，進(jìn)而為管理活動(dòng)的進(jìn)行提供必要的支持；另一方面，作為直接負(fù)責(zé)稅務(wù)管理的工作人員，也要具備憂患意識(shí)，切實(shí)從源頭上降低稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的發(fā)生概率。2.重視稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度建設(shè)。在房地產(chǎn)企業(yè)的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理中，一方面要求稅務(wù)管理人員具備較強(qiáng)的風(fēng)險(xiǎn)管理意識(shí)和豐富的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)處理經(jīng)驗(yàn)，另一方面還必須建立起一套完善的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理制度，能夠?yàn)楦黜?xiàng)工作的開(kāi)展提供支持和保障。除了上文中提及的風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制外，像合同管理制度、發(fā)票管理制度等，也都需要根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)工作的需要，盡快建立起來(lái)。以合同管理制度為例，作為一種具有法律效率的文件，房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)合同中雙方的責(zé)任、付款時(shí)間等做出明確說(shuō)明，這樣既可以方便后期稅務(wù)機(jī)關(guān)的稽查，又可以避免法律糾紛和稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

（三）與稅務(wù)機(jī)關(guān)建立良好關(guān)系

房地產(chǎn)企業(yè)要與當(dāng)?shù)氐亩悇?wù)機(jī)關(guān)保持良好的關(guān)系，在交流過(guò)程中了解稅務(wù)機(jī)關(guān)關(guān)于現(xiàn)行稅法將要做出的調(diào)整和改變，進(jìn)而提前采取應(yīng)對(duì)策略，這樣即便是后期進(jìn)行了稅法修改，房地產(chǎn)企業(yè)也不會(huì)因?yàn)閼?yīng)對(duì)不及時(shí)，而引起稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)或法律糾紛。另外，地方稅務(wù)機(jī)關(guān)擁有對(duì)現(xiàn)行稅法的補(bǔ)充和解釋權(quán)，通過(guò)加強(qiáng)與地方稅務(wù)機(jī)關(guān)的溝通，也能夠了解地方性的補(bǔ)充政策，這也有助于提高對(duì)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)防和控制水平。

第9篇

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；企業(yè)所得稅；風(fēng)險(xiǎn)管理

一、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理的必要性

近幾年，我國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資逐年保持較高的增長(zhǎng)幅度，房地產(chǎn)行業(yè)實(shí)現(xiàn)的稅收占稅收總量的比重也逐年上升，已成為我國(guó)稅源增長(zhǎng)較快的行業(yè)之一。但其中還存在著一個(gè)不容忽視的問(wèn)題，那就是營(yíng)業(yè)稅增長(zhǎng)較快，企業(yè)所得稅增幅卻較少。因此，加強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)所得稅的風(fēng)險(xiǎn)管理尤為必要。對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)，有助于房地產(chǎn)企業(yè)實(shí)現(xiàn)財(cái)務(wù)利益的最大化；有助于其優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)和投資方向；提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)管理水平，強(qiáng)化法律意識(shí)。對(duì)于國(guó)家來(lái)說(shuō)，則有助于提高國(guó)家的稅收總量；有利于貫徹國(guó)家的宏觀調(diào)控政策；實(shí)現(xiàn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)健康有序發(fā)展等。

二、當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)所得稅管理現(xiàn)狀

現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)企業(yè)數(shù)量穩(wěn)定、企業(yè)經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)相對(duì)較高、企業(yè)的分布比較集中、企業(yè)的經(jīng)濟(jì)類型具有多樣性等特點(diǎn)。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局網(wǎng)站公布的2011年全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況數(shù)據(jù)顯示，2011年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資61，740億元，比上年增長(zhǎng)27.9%，增速比上年回落5.3個(gè)百分點(diǎn)，比1-11月回落2個(gè)百分點(diǎn)。其中，住宅投資44，308億元，增長(zhǎng)30.2%，增速比1-11月回落2.6個(gè)百分點(diǎn)，占房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的比重為71.8%。2011年全國(guó)稅收總收入完成89，720.31億元，比上年增加16，509.52億元，同比增長(zhǎng)22.6%。2011年稅收增長(zhǎng)的主要特點(diǎn)：一是稅收總收入平穩(wěn)增長(zhǎng)。2011年全國(guó)稅收總收入增長(zhǎng)與上年增速基本持平。二是分季度來(lái)看稅收收入增速呈“前高后低、逐季回落”走勢(shì)。2011年各個(gè)季度稅收收入增速分別為32.4%、27.2%和22.6%和6.8%。三是與生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)相關(guān)的主體稅種較快增長(zhǎng)。國(guó)內(nèi)增值稅、營(yíng)業(yè)稅同比分別增長(zhǎng)15.0%、22.6%，與上年增速持平；企業(yè)所得稅增長(zhǎng)30.5%，比上年增速加快9.2個(gè)百分點(diǎn)。四是與汽車、房地產(chǎn)相關(guān)的稅種增速明顯回落。

三、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅存在的風(fēng)險(xiǎn)和問(wèn)題

1.管理性失控。由于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目周期長(zhǎng)、積壓的資金較多，工程結(jié)算復(fù)雜，涉及稅種較多，會(huì)計(jì)準(zhǔn)則（制度）和稅法對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)收入、成本的確認(rèn)也存在著差異，使得征管難度加大。另外，稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目資料掌握不全面，稅收基礎(chǔ)管理工作不扎實(shí)，使得房地產(chǎn)行業(yè)的稅收征管存在較多的漏洞。

2.信息性失控。稅務(wù)人員對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目不能進(jìn)行全程跟蹤，涉稅信息失真，計(jì)稅依據(jù)可信度不高，有很多納稅人上報(bào)的財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)報(bào)表和納稅申報(bào)表所反映的稅源狀況不真實(shí)，隱匿收入、少報(bào)收入，甚至造假賬的現(xiàn)象時(shí)有發(fā)生。另外，稅務(wù)管理人員的知識(shí)面較窄，面對(duì)納稅人日益“高明”的偷稅手段顯得力不從心。

3.機(jī)制性失控。稅務(wù)部門(mén)監(jiān)管處于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)管理鏈條的末端，對(duì)于其立項(xiàng)、審批、征地、開(kāi)工、預(yù)售等信息分別有建委、土地、規(guī)劃、房管等部門(mén)掌握。由于信息交流不暢，稅務(wù)機(jī)關(guān)對(duì)無(wú)法針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)行為和納稅環(huán)節(jié)形成全面及時(shí)和科學(xué)準(zhǔn)確的征管體系，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、建設(shè)、銷售等環(huán)節(jié)監(jiān)控的不到位、不及時(shí)，造成了行業(yè)征管重點(diǎn)與行業(yè)經(jīng)營(yíng)特點(diǎn)的嚴(yán)重脫節(jié)。

4.誠(chéng)信納稅意識(shí)不夠，偷稅現(xiàn)象比較嚴(yán)重。房地產(chǎn)行業(yè)納稅人的意識(shí)和素質(zhì)問(wèn)題是導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅收征管困難重重的重要因素之一。一方面，房地產(chǎn)商一味地追求利益的最大化，導(dǎo)致納稅意識(shí)淡漠,法制觀念不強(qiáng)；另一方面,企業(yè)財(cái)務(wù)人員素質(zhì)良莠不齊。現(xiàn)房開(kāi)企業(yè)大多為民營(yíng)企業(yè)，一些企業(yè)聘請(qǐng)的財(cái)務(wù)人員多為老板的親戚朋友，沒(méi)有做房開(kāi)企業(yè)會(huì)計(jì)的經(jīng)驗(yàn)，政策掌握不清，企業(yè)核算不完整，稅收政策執(zhí)行不到位，從而未繳少繳稅款。主要表現(xiàn)在：一是隱匿應(yīng)稅收入；二是成本項(xiàng)目不實(shí)；三是延時(shí)確認(rèn)應(yīng)稅收入。

四、強(qiáng)化房地產(chǎn)企業(yè)所得稅風(fēng)險(xiǎn)管理的若干對(duì)策

1.建立社會(huì)綜合治稅網(wǎng)絡(luò)，構(gòu)筑信息交流平臺(tái)。所謂社會(huì)綜合治稅，是指以稅收法律、法規(guī)為依據(jù)，以加強(qiáng)稅源管理為目標(biāo)，凝聚社會(huì)各界力量，合力構(gòu)建嚴(yán)密的稅源管理體系，從而更好地堵塞稅收管理漏洞，提高稅收征收率的一種稅源管理方法。如《江蘇省地方稅收征管保障辦法》已于2008年8月19日經(jīng)省人民政府第14次常務(wù)會(huì)議討論通過(guò)，自2008年10月1日起施行。要求有關(guān)部門(mén)、單位和個(gè)人應(yīng)當(dāng)支持、協(xié)助地方稅務(wù)機(jī)關(guān)依法執(zhí)行職務(wù)。建立聯(lián)席會(huì)議機(jī)制、考核獎(jiǎng)懲機(jī)制、信息利用機(jī)制，促進(jìn)各成員單位間和地稅部門(mén)內(nèi)部的橫向和縱向聯(lián)動(dòng)，使各職能部門(mén)間各司其職、相互配合，建立起“政府主導(dǎo)、地稅主管、部門(mén)配合、司法保障、社會(huì)參與、信息化支撐”為主要特征的一體化稅源管理新模式，真正實(shí)現(xiàn)全社會(huì)齊抓共管地方稅源，促進(jìn)地方稅收穩(wěn)步增長(zhǎng)。

2.制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收征管操作規(guī)程，加強(qiáng)日管。結(jié)合房地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)周期的特點(diǎn)，在稅務(wù)登記環(huán)節(jié)、開(kāi)發(fā)項(xiàng)目批準(zhǔn)立項(xiàng)環(huán)節(jié)、施工環(huán)節(jié)、預(yù)售環(huán)節(jié)、竣工驗(yàn)收環(huán)節(jié)、注銷環(huán)節(jié)等，制定房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)稅收征管操作規(guī)程。

（1)稅務(wù)登記環(huán)節(jié)。稅收管理員要了解企業(yè)經(jīng)營(yíng)范圍及基本經(jīng)營(yíng)情況，進(jìn)行稅收征管基本規(guī)定及稅收基本政策的輔導(dǎo)，輔導(dǎo)企業(yè)按房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)財(cái)務(wù)會(huì)計(jì)制度進(jìn)行規(guī)范建賬建制等。