時間：2023-06-30 16:01:00
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發包方：中國總后光榮村干休所（以下簡稱甲方）
承包方：武漢瑞森特裝飾工程有限公司 （以下簡稱乙方）
根據《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國建筑法》
及其它相關規定，遵循平等、自愿、公平和誠實信用的原則，結合本工程具體情況，經雙方協商一致，簽訂本合同，以資共同遵守。
一、適用法律、標準及規范
《中華人民共和國建筑法》、《中華人民共和國合同法》、《建筑工程質量管理條例》、《建筑工程安全生產管理條例》、國家現行的《建筑施工規范》、《建筑工程質量檢驗評定統一標準》、《建筑工程施工質量驗收規范》、《房屋建筑工程質量保修辦法》等。
二、工程概況
1、工程名稱：光榮村干休所食堂內部改造工程。
2、工程地點：解放大道光榮村。
3、結構型式：磚混結構。
4、建筑規模：建筑面積約220平方米。
三、工程承包范圍及內容
1 承包范圍：
1）食堂餐廳及后廚內部地面、墻面、吊頂工程；
2）水電改造工程；
3）門窗工程；
4）燈具及其他工程等。
2. 施工項目以預算為標準（詳見預算，預算之外發生的項
目另計）。
四、合同價款與支付
1、。
大寫：。
2、工程款（進度款）支付：
合同簽字生效后，按施工進度拆除工程完工后支付30% 工 程 款 元；水 電、墻 地 面等中間工程完工后支 30% 工程 款 元；工程竣工驗收合格后支付20%工程款 元；審計結束后支付15%工程款 元；剩余5%工程款作為質保金，在工程竣工后12個月之內支付。
五、合同工期
開工日期：20xx年月日
竣工日期：20xx年月日
1、合同工期承包單位應采取一切措施予以確保。
2、因不可抗力的因素、重大設計變更或甲方付款延遲等原
因造成停工，經合同雙方確認后，可順延工期；因乙方原因造成停工，工期不順延。
3、若因乙方原因造成不能按期竣工的，乙方應賠償甲方由
于拖延工期所帶來的損失費用，工期延誤罰款限額為合同價
款的2%。若乙方無故拖延超過合同工期的1/3，甲方有權中止合同并保留追究乙方責任的權利。
六、雙方一般權利和義務
1、若由甲方自行設計的，開工前向乙方提供確認的施工圖紙和施工說明，并進行現場交底。
2、審核和確定乙方設計的施工圖紙、施工說明及提出交的工程報價單，并分別簽字認可。
3、開工前為乙方入場施工創造條件，包括搬清室內家具、陳設，或歸堆、遮蓋，以不影響施工為原則。
4、提供施工所需的水、電。辦理施工所涉及的手續及支付相關費用。
5、負責協調施工隊與鄰里的關系。
6、負責協調城管與環衛，以不影響施工為原則。
7、及時提供符合設計要求、正規廠家合格的自備材料和設備。
七、材料設備供應
1、本工程甲方采購的材料、設備，應為符合設計要求、正規廠家的合格產品，并應按時供應現場。如因質量問題、規格差異或“三無”產品造成損失，由甲方自行承擔。
2、凡由乙方供應的材料、設備、期品牌、規格、單價、產地及質量標準須經甲方檢驗后才能使用，否則造成的損失由乙方負責。
八、工程變更
1、工程項目及施工方式如需要變更，雙方應協商一致，簽
訂書面變更協議，同時調整相關工程費用及延長工期（附裝修工程變更單）；
2、甲方未按期支付工程款的，工期相應順延。
3、若甲方中途要求變更設計，影響到乙方已購回的材料、已定制的成品、半成品的施工，且無法調整的，損失由甲方承擔。
九、工程質量與竣工驗收
1、工程以雙方確認的施工圖紙、施工說明、設計變更內容為依據，以《建筑裝飾裝修工程質量驗收規范》（GB50210-20xx）為質量評定的最低標準；以《室內裝飾裝修材料有害物質限量10項強制性國家標準》和《民用建筑程室內環境污染控制規范》為室內環境達標標準。
2、在水、電等隱蔽工程完工后，甲乙雙方應共同進行中間工程驗收。如甲方不按時參加，乙方可自行驗收，甲方予以承認。
3、工程竣工后，乙方應通知甲方驗收，甲方接到驗收通知后應按通知時間參加驗收，辦理驗收、移交手續。如果甲方不能按時參加，乙方可自行驗收，甲方予以承認。
4、在隱蔽工程和中間工程驗收過程中甲、乙雙方確認的質量問題，由乙方負責返修（返工）并承擔費用和工期；在竣工驗收中確認的質量問題，乙方負責返修（返工）并承擔費用，但不再承擔工期。
5、未辦理驗收交付手續，甲方使用房屋視為質量驗收合格，由此引起的后果由甲方負責。
十、違約責任
1、甲方未辦理有關手續，擅自決定拆改房屋結構或煤氣表
管，采暖、給排水主要管線，造成的損失和責任由甲方；2、在施工過程中，甲方未與乙方代表協商私自要求工；3、若因違反施工規范，安全操作規程，防火法規、環；4、因一方原因，合同無法履行或繼續履行時，應通知；十一、爭議或糾紛處理；1、本合同在履行期間，雙方發生爭議可采取協商解決；2、當事人不愿通過協商、調解或協商、調解不成時，；十二、合同份數；本合同一式兩份，雙方各
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管，采暖、給排水主要管線，造成的損失和責任由甲方承擔。
2、在施工過程中，甲方未與乙方代表協商私自要求工人更改施工內容，所引起的質量問題由甲方承提責任。
3、若因違反施工規范，安全操作規程，防火法規、環保規定和雙方其他約定，對乙方自身和對甲方造成損失，由乙方承擔責任。
4、因一方原因，合同無法履行或繼續履行時，應通知對方，辦理合同終止手續，并賠償對方由此造成的經濟損失。若不辦理合同終止手續，擅自停止履約，違約方應承擔違約金，并賠償對方由此造成的經濟損失。（違約金按合同金額的10%支付）。
十一、爭議或糾紛處理
1、本合同在履行期間，雙方發生爭議可采取協商解決或向武漢建筑裝飾協會家裝委員會申請調解。
2、當事人不愿通過協商、調解或協商、調解不成時，甲乙雙方同意以第 種方式解決：①武漢仲裁委員會仲裁；②向人民法院提起訴訟。
十二、合同份數
本合同一式兩份，雙方各持一份，經雙方簽字蓋章后生效。
十三、本合同未盡事宜雙方友好協商另行約定。
發 包 人：（公章） 承 包 人：（公章）
法定代表人：
委托人：
合同訂立時間：
關鍵詞：工程質量 投訴處理 措施
中圖分類號： TU71 文獻標識碼： A 文章編號：
近年來，隨著城市化建設步伐的不斷加快，工程建設規模不斷擴大，一批批住宅小區在大地上崛起，為城市建設添置了一道道靚麗的風景，但從總體上看工程建設整體素質較低，生產力水平不高，仍處于原始的勞務密集和粗放經營階段。工程建設參建各方責任主體人員素質良莠不齊，工程質量創優意識不強，沒有一套完善的工程質量創優激勵機制，影響了工程質量的整體水平的提高。造成工程結束交付后很多質量通病不斷出現，加上建筑產品的特殊性，國家技術標準要求與住戶要求有一定的差距，多數購房戶對房屋質量的關注度及期望值較高，出現質量問題后對工程質量保修不能接受，提出經濟賠償及退房要求，且很多購房戶在購房合同中對質量問題出現應如何處理如何賠償如何退房與開發商沒有明確的約定，出現糾紛后又不輕易訴諸于法律，造成很多質量投訴因提出經濟賠償及退房要求無法處理，也引發很多矛盾和社會不穩定因素。下面筆者就當前我國現行工程質量法律法規對工程質量保修及相關質量問題處理作相應探討.
一、 工程質量保修制度工程質量保修是我國實施的一項法定制度，《建筑法》第62條、國務院《建設工程質量管理條例》第六章專章對建設工程質量保修的范圍、期限、責任等方面進行了規定。
1）質量保修的范圍及最低保修期限
《建筑法》第62條規定建筑工程的保修范圍及最低保修期限是按照保證建筑物合理壽命年限內正常使用，維護使用者合法權益的原則確定。《建設工程質量管理條例》第40條規定，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。其他項目的保修期限由發包人與承包方約定。建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算。在不違反法定最低期限的前提下，發包人與施工企業可以在施工合同或保修書中對保修期限進行約定。
2）質量保修書 根據《建筑法》、《建設工程質量管理條例》相關規定，建設工程承包單位在向建設單位提交工程竣工驗收報告時，應當向建設單位出具質量保修書。合格的質量保修書是工程竣工驗收的法定條件之一。在內容上，質量保修書中應當明確建設工程的保修范圍、保修期限和保修責任等。3）質量保修責任《建設工程質量管理條例》第41條規定，建設工程在保修范圍和保修期限內發生質量問題的，施工單位應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。 《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第27條規定，因保修人未及時履行保修義務，導致建筑物毀損或者造成人身、財產損害的，保修人應當承擔賠償責任。保修人與建筑物所有人或者發包人對建筑物毀損均有過錯的，各自承擔相應的責任。
4）《房屋建筑工程質量保修辦法》第十四條規定在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。第十五條規定因保修不及時造成新的人身、財產損害，由造成拖延的責任方承擔賠償責任 。
5)《宿遷市住宅工程質量投訴處理暫行辦法》第十條規定涉及經濟糾紛或提出退、換房要求的不屬于住宅工程質量投訴受理范圍。
二、 實踐中的具體做法按照目前通行的做法，施工企業與發包人簽署建設工程施工合同時，一般會約定質量保修金，發包人要求承包方預留一部分工程款作為質量保修金，用以保證維修建筑工程在保修范圍內出現的質量問題。質量保修金通常為總造價的5%左右，工程竣工驗收合格后的一定期限后再由發包人退還或支付給施工企業。質量保修金已經成為目前工程建設領域的行規。
在具體質量投訴處理過程中工程質量投訴處理監督機構是按以下幾種方式予以處理：(一）對事實清楚、責任明確、能夠確定處理意見的一般質量缺陷，由工程質量投訴處理監督機構責成責任單位提出處理方案，向責任單位提出《工程質量檢查通知單》，并督促其限期整改。（二）涉及存在主體結構安全和主要使用功能缺陷、質量問題難以界定的，由工程質量投訴處理監督機構責成建設單位委托工程質量檢測機構進行檢測，檢測部位、內容、數量按照相關規范標準或由工程原設計單位確定，設計單位根據檢測結果提出處理意見，工程質量投訴處理監督機構向責任單位提出《工程質量檢查通知單》，并督促其限期整改。（三）對技術復雜、處理難度較大、可能危及主體結構安全的嚴重施工質量問題，由建設單位委托有資質單位進行鑒定并形成專家鑒定意見，工程質量投訴處理監督機構向責任單位提出《工程質量檢查通知單》，并督促其限期整改。工程質量責任單位應認真執行工程質量投訴處理監督機構提出的《《工程質量檢查通知單》》，在規定期限內完成質量問題整改，并向工程質量投訴處理監督機構上報施工質量缺陷處理結果。 施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的，建設單位可以另行委托 其他單位保修，由原施工單位承擔相應責任。建設行政主管部門責令改正，并對其處10萬元以上20萬元以下的罰款。經多次返修仍不能消除其質量缺陷的，建設單位應予退房或調房。
三、存在問題
由于住宅工程是價值不斐的特殊商品，住戶對其質量的關注度和期望值較高，加上建筑產品的特殊性，國家技術標準要求與住戶要求有一定的差距，因此關于住宅工程質量投訴時有發生。在實際的操作過程中許多住戶不知道如何投訴，也有部分住戶是盲目投訴，還有一些住戶希望借投訴來獲得賠償。在住宅工程質量投訴過程中提出的賠償問題,根據我國現行的有關法律、技術標準規定，保修期內的建筑產品由施工單位負責保修，建設主管部門無權處理市民在住宅工程質量投訴過程提出的賠償問題。有的住戶提出：一處滲漏賠多少錢、一條裂縫賠多少錢，且很多購房戶在購房合同中對質量問題出現應如何處理如何賠償如何退房與開發商沒有明確的約定，仍堅持要求賠償，又不通過司法訴訟途徑解決。上訪 事件時有發生，在浪費了時間與精力的同時，往往還不能得到令自己滿意的結果，影響社會穩定。
四、應采取的對策
1）加強政府引導，《宿遷市住宅工程質量投訴處理暫行辦法》實施已近半年時間,對住戶如何投訴住宅工程質量投訴如何處理涉及經濟糾紛或提出退、換房要求的應如何積極解決都有了剛性規定，因此應加大宣傳力度，積極引導住戶依法、合理投訴，而不要盲目、無理投訴。
2）應加強對工程質量保證金的監管力度,2005年建設部出臺的《建設工程質量保證金管理暫行辦法》對工程質量缺陷及落實工程在缺陷責任期內的維修、修養責任有了詳細約定，建設施工等單位作為工程質量責任主體，由于目前建設領域的企業誠信機制尚未健全,應加大對其相關質量責任的監管力度，有效對工程質保金的監管在目前應是一個有效措施。
根據國家相關規定,工程質量投訴的處理工作應當在各級建設行政主管部門領導下，堅持分級負責、歸口辦理，及時、就地依法解決的原則。工程質量投訴處理部門負責對業主的維修要求進行協調，督促責任方在保修期內履行保修責任。下面是投訴處理過程中的幾個常見問題:
一、認清房屋質量保修期
根據國務院令第279號《建設工程質量管理條例》和建設部令第80號《房屋建筑工程質量保修辦法》房屋質量的保修期自竣工驗收之日起，在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：
（一）基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；
（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；
（三）供熱與供冷系統，為2個采暖期、供冷期；
（四）電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。
但建設部令第88號《商品房銷售管理辦法》規定“房地產開發企業應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內容做出約定。保修期從交付之日起計算。”
關于房屋質量保修期的規定一個是自 “竣工驗收之日起”，另一個是自“交付之日起”計算，看似是有矛盾的，我們仔細觀察會發現，這兩個規定分別是兩個不同主體向誰承擔保修責任的問題。一個是施工方在房屋竣工驗收后向開發商承擔保修責任。另一個是開發商自房屋交付之日向業主承擔保修責任。但由于《商品房銷售管理辦法》未明確保修期限問題，因此建設工程的保修期自竣工驗收合格之日起計算的說法更為準確。因為即使開發商和購房人約定保修期從交付之日計算，他們很可能會減去從竣工驗收之日到房屋交付這段時間，現實中很多房屋是在竣工驗收后幾個月之后才交付的，甚至出現了一交房就過保修期的情況，這對購房人來說很不公平，購房人對這點應該有所了解，可以要求開發商就保修期進一步明確規定。
二、投訴處理方式
1、維修處理
這類房屋質量問題屬于觀感或使用功能上，比較常見，責任界定清晰，未給業主造成經濟損失或造成經濟損失較少，責任方能較快完成維修，業主比較滿意。
2、檢測機構鑒定
這類房屋質量問題往往是業主對結構安全產生懷疑，或者責任界定不清晰，應當通過有資質的檢測機構對房屋質量進行檢測鑒定，檢測鑒定費用由委托人先行墊付，最終費用由責任者承擔。根據鑒定結論由原設計單位或者具有相應資質等級的設計單位提出保修方案，施工單位實施保修。
3、通過司法程序
這類房屋質量問題往往給業主造成了較大的經濟損失，業主通過質量問題的反映，要求開發商給予經賠償或者提出換房、退房要求。對于業主這方面的要求國家相關法律法規是給予支持的，在保修期內，因房屋建筑工程質量缺陷造成房屋所有人、使用人或者第三方人身、財產損害的，房屋所有人、使用人或者第三方可以向建設單位提出賠償要求。建設單位向造成房屋建筑工程質量缺陷的責任方追償。《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（法釋[2003]7號）第十三條規定“因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其它損失由出賣人承擔。”所以工程質量投訴處理部門如果對雙方的維修問題協商不成，可以建議雙方通過仲裁或司法程序解決。不過從現實來看，業主想通過這一途徑維權的難度還是比較大的，主要面臨的問題是周期長、成本高，開發商不配合等。
三、投訴處理原則
1、合法。適用法律要準確，這里主要是要分清“保修期”的界定問題。處罰要分明，《房屋建筑工程質量保修辦法》中有對施工單位不履行保修義務或者拖延履行保修義務的處罰規定，但罰款數額大，不利于實際操作，而且現實中很多質量問題是由開發商的原因造成的，比較突出的是建設單位的直接發包或者違法分包，導致總包單位不能積極履行總包責任,所以開發商自房屋交付之日應當向業主承擔保修責任。目前大多省、市都出臺了操作性較強的建筑工程管理辦法，明確了對不同責任主體不履責的行政處罰措施。
2、合情。業主相對于開發商屬于明顯的弱勢群體，地位不對等，信息不透明，很多房屋質量問題在業主不知不覺中就過了保修期，變得投訴無門。法律法規對這方面的規定也不盡人意，房屋作為七十年產權的商品，關于保修期的規定也未免太短。所以工程質量投訴處理部門在處理投訴時應多為老百姓著想，在力所能及的范圍之內盡量協調維修，不能敷衍了事，更不能站在開發商的角度思考問題。
3、合理。多數業主是比較理性的，但也有部分人維權過激，在現有的法律框架內房屋質量問題的投訴處理是有一些不盡人意的地方，但本著實事求是的原則，協商處理，維修解決，仍是最有效的辦法。對于有些業主堅持先賠償后維修，或者提出的漫天要價的賠償數額要求，工程質量投訴處理部門既無權處理也無能為力，只能建議通過司法途徑解決，反而得不到自己想要的結果，所以業主要依法、合理投訴。
五、下一步工作
1、進一步細化相關法律法規,給予業主維權更有力的法律支持，首先是城市商品房預售制度亟需改進，房價已成為老百姓不可承受之重，然而商品房預售的制度設計更讓本已失衡的天平進一步傾斜，房地產業的很多疑難雜癥都源于這個制度。近年來各地相繼出臺住宅專項維修資金管理辦法，又給老百姓買房增加了一層負擔，征收住宅專項維修資金的本意是為了更好的解決房屋保修期滿后出現的質量難題，然而不免有縱容開發商之嫌，而且住宅專項維修資金的使用專項用于住宅共享部位、共享設施設備的維修和更新、改造。由此可見，對于業主戶內的房屋質量問題仍是未解之題。
2、加強對房屋質量通病治理的監督力度。在加強工程建設強制性標準實施的監督基礎上，進一步細化住宅工程質量通病防治措施，總結施工過程中成熟的技術做法，并將其強制推行，將以納入重點監督范圍。工程質量監督要及時總結房屋質量投訴的熱點、難點問題，在工作中有的放矢的開展工作。
3、建立工程保證擔保制度，只有將業主的房屋質量問題的訴求，有效的轉化為經濟賠償,才是解決房屋質量投訴的根本之道，可以借鑒國外先進經驗，通過專業的工程擔保公司,用市場經濟的辦法規范工程建設中各種行為，用質量賠償或者擔保辦法，是規避工程質量風險的有效途徑，將業主的損失降到最低。
4、完善建筑市場信用體系，主管部門要習慣于將對失責企業的行政處罰、通報批評等通過媒體曝光，其次加大群眾舉報力度，只有群眾滿意、百姓放心的產品才是好產品，再者當業主面臨合法權益受損時，一定要據理力爭，竭力維護自身的利益，從這個角度講，任何市場信用體系的建立都需要全民的努力。
參考文獻
[1]《建設工程質量投訴處理暫行規定》1997年4月2日建設部建監（1997）60號
1．國務院各相關行政部門、各省、自治區、直轄市、人大及常委會頒布的物業服務的行政規章及地方性法規規章。國務院的行政部門中以建設部的規章居多。例如1990年《城市危險房屋管理規定》、1990年《城市異產毗連房屋管理規定》、2004年《物業管理收費管理辦法》等。地方性物業法規如《廣東省物業管理條例》、《杭州市物業管理條例》等。
2．最高人民法院關于物業服務法律法規的司法解釋。如《最高人民法院關于審理物業服務糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》和《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》。
二、物業管理實務中主要涉及的法規及問題
(一)物業管理招投標
通過物業管理招投標是物業管理市場發展、房地產管理體制改革和提高物業管理水平的需要。2003年建設部印發《前期物業管理招標投標管理暫行辦法》，雖對前期物業管理招標應遵循的基本原則、招標方式等做出了規定，但并未對哪些項目必須實行招投標，哪些可以通過招投標或其他方式選擇物業服務企業以及哪些不宜進行招投標進行規定。《物業管理條例》第二十四條只提到國家提倡通過招投標的方法選聘具有相應資質的物業服務企業。目前物業管理的招投標法規還未制定，給物業管理招投標中的不正當競爭留下了可鉆的空子，使競爭者參與者無法可依，也無法對有關方面進行有效的監督。
(二)物業管理服務
建設部了《物業服務企業資質管理辦法》，以加強對物業管理活動的監督管理，規范物業管理市場秩序，提高物業管理服務水平。但對于物業管理模式的問題，最高層次的專門立法《物業管理條例》只允許具有相應資質的物業企業委托管理模式，與其上位法律《物權法》的規定存在沖突。《物業管理條例》第三章從大體上規定了招投標的方式、前期物業服務合同與物業服務合同在期限上的銜接、建設單位與物業服務企業承接移交的總體規定，缺乏對承接驗收更為嚴密的規定，對前期物業的開始時間界定不清，容易造成建設單位選聘前期物業企業不規范，前期物業合同侵犯業主合法權益的現象。由于物業管理服務十分復雜、牽涉主體廣泛，要求采用書面形式的物業服務合同。為規范委托管理行為，保護合同當事人的合法權益，使物業管理委托合同更全面、準確地反映物業管理全過程的內容，更充分表述當事人雙方的意愿，建設部和國家工商行政管理總局1997年的《物業管理委托合同(示范文本)》。《物業管理條例》第三十五條僅對物業服務合同的主要內容做出了規定，但其內容過于原則，不利于操作，并且對物業服務合同性質沒有明確界定。我國《合同法》分則規定了15種典型合同，而今對物業服務合同的性質存在不同認識，導致實踐中對物業合同糾紛案件適用法律的各行其是。
(三)物業裝飾裝修管理
裝飾裝修是指為了使建筑物、建筑物內外空間達到一定的環境質量要求，使用裝飾裝修材料，對建筑物、建筑物外表和內部精心修飾處理的工程建筑活動。我國對物業裝飾裝修管理的規定主要體現在兩個法律文件中:《物業管理條例》的第四十六條和五十三條的規定。建設部2002年的《住宅室內裝飾裝修管理辦法》。
(四)業主自治
《物權法》首次在法律上為建立業主自治機構提供了依據。《最高人民法院關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》明確了業主的法律范圍。《物業管理條例》第二章對業主和業主大會進行了規定。為了規范業主大會和業主委員會的活動，維護業主的合法權益，中華人民共和國住房和城鄉建設部頒布了《業主大會和業主委員會指導規則》，建設部制定了《業主臨時公約(示范文本)》，供建設單位制定《業主臨時公約》參考使用。國內現行法律對業主大會、業主委員會的運作制度缺乏可操作性規定，業主自治機構的民事主體資格不明確。業主委員會的民事主體資格缺失，就有關物業管理服務合同而發生的某些訴訟，主體發生缺位，業主的權益就有可能受損。
(五)物業使用與維護
《物權法》規定建筑物區分所有權分為:專有權、共有權和共同管理的權利。《物業管理條例》第五章規定了物業使用和維護的內容。另外，《建筑工程質量管理條例》、《商品房預售管理辦法》、《商品房住宅實行住宅質量保證書和住宅使用說明書制度的規定》、《開發經營管理條例》、《城市異產毗連房管理規定》、《住宅專項維修資金管理辦法》、《住宅共用部位共用設施維修基金管理辦法》、《關于審理建筑物區分所有權糾紛案件具體應用法律若干問題的解釋》等，都直接或間接為物業的使用和維護提供了法律依據。當前法規未對物業的專有部分和共有部分做出明確的劃分和界定，使得這方面的糾紛特別多。另外，《物業管理條例》對供水、供電、供氣、供熱、通信、有線電視等單位對其相關管線和設施設備維修養護責任未細化，使物業公司維修責任被強制擴大。
(六)物業服務收費
涉及物業服務收費的相關法規有《中華人民共和國價格法》、《消費者權益保護法》、《物業管理條例》、《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《物業服務收費管理辦法》等都是調整物業服務收費的相關法律。我國物業管理服務收費實行的是政府定價、政府指導價，業主與物業服務企業在指導價范圍內在合同中明確約定。物業管理過程中還存在收費標準的爭議，對車位費、停車服務費、車輛保管費的界定不一，物業管理費收取及管理權的歸屬錯位，物業管理收費監管責任不明等問題。
三、物業管理的立法完善
在國家立法上，到目前為止我國尚無一部在行政法規以上的由最高國家權力機關制定的專門的物業管理法律。最高效力的專門立法《物業管理條例》層次低，與《物權法》存在沖突。各地的物業管理發展水平不一，立法者對物業管理立法的理解不一致，制定出來的物業管理條例在內容上大相徑庭，與國家的規定不相一致，破壞了我國物業管理立法的統一性。只有從理論上科學認識和尋求物業管理內在的、必然的聯系，通過立法途徑，才能從根本上解決這些問題。
(一)加強理論研究工作，提高物業管理立法的針對性和有效性
我國物業管理理論研究尚處于起步和探索階段，理論研究滯后于物業管理的實踐。必須加強物業管理的理論研究，通過借鑒國外的理論研究成果并緊密結合我國物業管理發展現狀，深入研究我國物業管理發展過程中存在的問題，明確我國物業管理的發展方向，提出具有中國特色的物業管理發展模式。在正確理論的指導下不斷完善物業管理的相關法律，提高物業管理立法的針對性和有效性，為物業管理的健康穩定發展奠定基礎。
(二)出臺物業管理的專門法律《物業管理法》
出臺《物業管理法》，充分考慮已出臺的上位法律相關規定的配套和細化，以現有的立法內容為基礎并吸收近年來物業管理立法的成功經驗，從法律層面上對物業管理中存在的問題進行具體規定，使其具有操作性。明確規定住戶(業主和使用人)的權利和義務;業主大會和業主委員會的性質和法律地位，業主大會的職責、召集和決議方式，業主委員會的權利和義務;規定物業服務合同的定義、性質，合同的內容或事項，合同的訂立、合同的解除和終止，合同的解釋，對合同法的適用，對合同的監督和管理;規定物業管理收費的原則，收費用途，收費標準的制定，對收費的管理和監督等。這樣一部專門法律，不僅提高了物業管理的立法層次，更重要的是使得物業管理各有關方面的工作都有法可依，消除之前的法律盲點。
(三)做好縱向和橫向兩方面的法律協調工作
不同層次的法律、法規和規章之間(即上下位法之間)應當互相銜接、不互相抵觸，同一層次的有關規范內容協調配套，不互相矛盾。在已制定的法規中，有與其上位法律明顯沖突的地方應及時予以修訂，如:《物業管理條例》中關于從事物業管理活動的主體的規定與《物權法》中的相關規定不一致，要予以修改;為避免地方性法規之間不協調，較高層次的法規應對物業管理在體制、收費等原則性問題上進行規范，但不宜太具體，以保證各地根據自身發展情況制定細則的自主性;各級部門應及時修改和完善相關法律法規，以適應物業管理發展的需要。
(四)加強物業基礎保障型的法律規定，建立物業糾紛處理系統
近年來，隨著我國房地產市場的建立和快速發展，商品房預售作為一種新型房屋銷售制度應運而生。商品房預售俗稱“賣樓花”，相對于現房銷售而言，處于弱勢地位的買受人的合法權益更易遭受侵害。如虛假廣告、面積“縮水”、質量低劣等問題屢見不鮮，因此而引發的訴訟逐漸呈上升趨勢。為維護買受人的合法權益，筆者結合最高人民法院于2003年6月1日起施行的《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》，從“五證”與預售合同效力的認定、“樓花”許諾與合同義務、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用、計量規定與商品房面積“縮水”、質量缺陷與司法救濟五個方面，就買受人應注意的若干法律問題及人民法院在司法實踐中，應如何進一步保護其合法權益，進行闡釋，使買受人在了解最新立法的基礎上更有力、更全面地維護自己的權益，同時，也使人民法院在審理此類案件時作到法制統一適用。
一、引言
安居樂業，安居才能樂業。
自從詩圣杜甫發出“安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏”的感慨至今，有多少中國人為圓這個期盼已久的夢而苦苦追求著……以上海市為例：1979年人均住房面積僅4.2m2，住房困難的就達80萬戶，占市區總戶數的28%.直至1987年，上海居民中還有1.6萬戶居住在人均不足兩平方米的環境里。改革開放以來，我國城鄉住宅建設進入了高速發展時期，1949年—1978年，城鎮年均住房竣工面積僅為1800萬m2，1980年突破了1億m2，1998年為4.75億m2，城鎮人均居住面積達到9.3m2，比1978年增加5.7m2.到20世紀末，市場機制已經在住房資源配置中開始發揮重要作用，基本形成了以個人產權為主體的住房產權結構，從新建住房看，個人購買商品房住宅的比例已經接近94%.現在，擁有一個舒適、優美的“安樂窩”已成為現代人迫切而現實的愿望。
商品房銷售分為現房銷售和期房銷售。期房銷售即商品房預售，它是指房地產開發經營企業（簡稱“出賣人”）將正在建設中的房屋預先出售給買受人，并由買受人支付定金或房價款的行為。由于我國房地產市場發育滯后，市場體系不完善，房地產法制不健全，針對現房銷售而言，商品房預售，使得買受人在簽訂合同時，只取得該商品房的期待權，而非實際上的所有權，只有待開發商將房屋建成竣工后交付給買受人，買受人才能享有現實的所有權及對房屋進行占有、使用和收益。因而，商品房預售合同的買受人承擔了比現房銷售合同更大的風險。近幾年來，隨著購買商品房的增多，消費者對商品房銷售過程中的廣告不實、商品房面積“縮水”、質量隱患嚴重等方面的投訴越來越多，已成為廣大消費者投訴的熱點之一。為保護購房者的合法權益，我國繼頒布了《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》、《建設工程質量管理辦法》和《中華人民共和國合同法》等法律、法規、規章后，最高人民法院又于2003年3月24日通過了《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》），并于6月1日起開始施行。該司法解釋體現了當事人意思自治、約定優于法定、懲罰性賠償等原則，買受人可依法行使買賣合同的撤銷權、解除權，要求出賣人返還已付購房款及利息，承擔違約、修復及不超過已付購房款一倍的賠償責任等，從而凸顯了對廣大買受人合法權益的保護。下面，筆者試從以下幾個方面淺談一下在商品房預售合同糾紛案件中，對買受人合法權益的保護問題。
二、“五證”與商品房預售合同效力的認定
預售合同不同于委建合同。所謂“委建合同”，是指當事人約定，一方委托另一方建筑房屋，并負擔費用的合同。關于委建合同的性質有“買賣契約說”、“制作物供給說”、“承攬契約說”、“承攬與買賣混同契約說”、“承攬、委托與買賣之混合契約說”。而預售合同有關付款、標的物交付、權利擔保、瑕疵擔保和違約責任等條款內容多與一般買賣合同相同，在性質上屬買賣合同。商品房預售可以加快房地產融資，搞活房地產市場。但在房屋預售中，交易標的有許多不確定因素，使預購人所面臨的風險要比一般現房買賣大得多。例如：有的開發商預收了購房者房款后，由于各種原因，致使所建項目不能繼續進行，甚至停工，給購房人造成巨大損失。有時因為種種原因，個別開發商未能按期竣工或如期交付房屋，使購房人無法按時進住或出租。有時購房人在交付了首期房價款后，個別開發商會以種種借口提出后期房價款要漲，甚至要求首期已經交付的房價款要重新加價等，使購房人無所適從。因此，這種形式具有較大的風險性和投機性，為保護購房者的合法權益，我國對商品房預售的條件和程序進行了嚴格的限制。《中華人民共和國房地產管理法》第44條規定，商品房預售應當符合下列條件：（一）已交付全部土地使用權出讓金、取得使用權證書；（二）持有建設工程規劃許可證；（三）按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期。（四）向縣級以上人民政府房產管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。由此可知，房地產商在預售商品房時，應具備“五證”：《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》、《商品房預售許可證》。
購房者在簽訂商品房預售合同時，應查驗開發商是否齊備上述證件及批準文件。有無完備的證件，表明商品房買賣是否屬于合法交易的范疇。因此，相關的法律、法規及司法解釋都規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立的商品房預售合同，應當認定無效”。但是，由于在實踐中，商品房預售存在的問題較多，也較復雜，盡管《城市房地產管理法》頒布實施后，房地產市場相對比較規范，但開發商在預售房屋時手續尚不完善的情況仍然存在。如尚沒有取得預售許可證、土地使用證及規劃許可證或者沒有交土地出讓金。由于出現上述情況，既有當事人自身的原因，有的也同政府主管部門的行為不規范，對房地產市場調控不力有關。如果不考慮除外情況，一概認定買賣合同無效，既不利于穩定交易秩序，保護買受人實現合同目的，同時也與《合同法》的基本原則相悖。因此，對此類問題應事實求是的處理，不能輕易地認定為無效合同。只要時已經取得了相關證書，具備預售條件或經政府有關主管部門同意的，均不因此影響銷售合同的效力。2003年3月通過的《解釋》在規定了“出賣人未取得商品房預售許可證明，與買受人訂立商品房預售合同，應當認定無效”之后，也規定了一個“但書”：“但是在前取得商品房預售許可證明的，可以認定有效。”同時第八條還規定：如果出賣人故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明、導致合同無效、或被撤銷的，買受人可請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可以請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。這樣規定，既有利于穩定交易秩序，也利于買受人實現合同目的，從而保護了購房者的合法權益。
三、“樓花”許諾與合同義務
現在，有人將房地產開發經營商為即將開發經營的商品房所作預售廣告的“許諾”稱之為“樓花”許諾。這些廣告或宣傳材料全都圖文并茂，對所售房屋及其周邊環境構畫得猶如人間天堂，對購房者頗富吸引力。但是不乏某些開發商為了銷售其商品房，會用夸大其實的廣告內容來吸引甚至是誤導消費。如××花園稱其“環境幽雅，空氣清新”，其實那里連綠地建設也不完善；××小區稱其地點距某車站只有十幾分鐘的距離，其實那只是地圖上虛設的直線距離，根本沒考慮實際線路；許諾的汽車車庫卻變成了自行車車庫；什么比鄰的學校、醫院、郵局等，更是多少年的遠景規劃……許多購房者實際入住后大呼上當，卻又感到木已成舟，無可奈何。在人們日益呼喚誠信的今天，如何依法解決開發商隨意允諾，任意違反，欺騙購房者，從而有效保護購房者的合法權益呢？對此問題，應首先弄清預售廣告具有何種法律效力？根據合同法規定，商業廣告包括商品房預售廣告，其性質只屬于一種要約邀請或稱要約引誘，即希望購房者向自己發出要約購買其物業的意思表示，而并非是向購房者作出的承諾。因而不構成要約，不能作為買賣合同義務。購房者只能在購房前先針對廣告內容詳細咨詢、翻閱房屋設計圖紙、看其構建格局等，確認廣告是否真實可信，然后再決定是否購買。如決定購買，應盡量將“樓花”許諾在簽訂書面合同時重新約定為合同條款，才能使其具有拘束力；但是，并不是在任何情況下，預售廣告都不具有法律約束力，如果開發商在合同之外的廣告及其宣傳材料中，對其所售房屋的公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益等問題的具體承諾，應屬于合同內容的一部分或屬于合同的隨負義務，開發商違反的，應承擔違約責任。最高人民法院通過的司法解釋，也進行了明確規定。其一，銷售廣告和宣傳資料所做的空泛的，不能具體確定的說明、允諾，為要約邀請，不作為合同義務，購房者需與開發商重新約定，簽訂規范、詳備的商品房預售合同，而使其成為合同條款。合同樣式可參照建設部、國家工商行政管理局印發的商品房購銷合同示范文本；其二，開發商就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施，如公用部分的設施及裝修標準、小區配套設施、綠化及社區公益建設等問題的具體承諾，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約，作為合同內容的一部分或合同的附負義務，該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。此外，不少開發商的銷售廣告或圖片資料都在不顯眼的角落，有一行意思大概相同的文字“本廣告的最終解釋權歸開發商所有，相關數據以政府最終批準文件為準”。依據法律規定，此格式性善告并不能免除開發商的誠信責任，只要其圖片的內容符合解釋中規定的要約條件，開發商違反時，仍應承擔違約責任。這些規定為購房者權益的保護及誠信社會的建立提供了有力的司法保障。
四、《消費者權益保護法》與懲罰性賠償責任的適用
我國于1993年10月31日頒布了《中華人民共和國消費者權益保護法》。其中備受人關注的當屬第49條：“經營者提供商品或者服務有欺詐行為的，應當按照消費者的要求增加賠償其受到的損失，增加賠償的金額為消費者購買商品的價款或接受服務的費用的一倍。”即通常所說的“雙倍賠償”。商品房銷售案件是否適用《消費者權益保護法》存在較大爭議。主張適用消法的觀點認為：商品房本身就是典型的商品，不適用消法沒有依據，且適用消法可以充分保護購房者的合法權益；另一種觀點認為：消法制定時，我國的房地產市場才剛剛啟動，當時并沒有將房屋這種不動產考慮在內，且由于商品房價值較大，適用消法可能存在雙倍賠償問題，不僅開發商無法承受，對欺詐的界定也存在難度。2003年通過的司法《解釋》在第八、第九條規定了懲罰性賠償責任，為商品房買賣合同糾紛案件提供了明確的法律依據，且力求最大限度的保護購房者的權益。其目的在于對商品房買賣過程中因出賣人惡意違約和欺詐，致使買受人無法取得房屋的交易行為，予以超出違約責任范圍的民事責任追究。對此，《解釋》第八、第九條規定了五種情形：商品房買賣合同訂立后，出賣人未告知買受人又將該房屋抵押給第三人（第八條）；商品房買賣合同訂立后，出賣人又將該房屋出賣給第三人；故意隱瞞沒有取得商品房預售許可證明的事實或者提供虛假商品房預售許可證明；故意隱瞞所售房屋已經抵押的事實；故意隱瞞所售房屋已經出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實（第九條）。凡屬上述五種情形，從而導致商品房買賣合同目的不能實現，或導致合同無效、撤銷、解除時，買受人可以請求返還已付購房款及利息，賠償損失，并可請求出賣人承擔不超過已付購房款一倍的賠償責任。
五、計量規定與商品房面積“縮水”
商品房面積“缺斤短兩”一直是消費者投訴的熱點。為此建設部制定了《商品房銷售面積計算及公用建筑面積分攤規則》，國家質量技術監督管理部門也制定了《商品房銷售面積測量與計算》，對商品房的建筑面積、套內建筑面積及應合理分攤的公用建筑面積，銷售面積的測量方法，計算及測量偏差都作了相應規定。最新頒布的《商品房銷售管理辦法》與《商品房買賣合同示范文本》均規定商品房可以按照套內建筑面積或建筑面積計價。商品房建筑面積是指層高在2.20米（含2.20米）以上的房屋外墻水平投影面積。套內建筑面積由套（單元）內的使用面積、套內墻體面積、陽臺建筑面積三部分組成。
（一）計算全部建筑面積的范圍：1.永久性結構的單層房屋，不論其高度均算一層，按其外墻勒腳以上水平面積計算建筑面積；多層房屋按各層建筑面積的總和計算。2.穿過房屋的通道、房屋內的大廳、門廳，不論其高度，均按一層計算。3.樓梯間、電梯井、提物井、垃圾道、管道井均按房屋的自然層計算。4.封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積計算。
（二）計算一半建筑面積的范圍：1.與房屋相連有上蓋、未封閉的架空通廊和無柱的走廊、檐廊，按其圍護結構水平投影面積一半計算。2.獨立柱、單排柱的門廊、車棚、貨棚、站臺等永久性建筑，按其上蓋水平投影面積的一半計算。3.未封閉的陽臺、挑廊按其水平投影面積的一半計算。
（三）不計算建筑面積的范圍：1.凸出房屋墻面的構件、配件、挑檐、半園柱、勒腳、臺階等。2.半園柱的雨篷。3.房屋的天面、挑臺，天面上的花園、游泳池。
（四）應分攤的共有建筑面積：1.各產權戶共有的電梯井、管道井、樓梯間、垃圾道、配電室、設備間、公共門廳、過道、地下室、值班警衛室以及為整幢房屋服務的共有房屋和管理用房均作為共有部位計算建筑面積。2.套（單元）與公用建筑空間之間的隔墻，以及外墻（包括山墻）墻體水平投影面積的一半，為共有建筑面積。
（五）不應分攤的共有建筑面積：1.從屬于人防工程的地下室、半地下室。2.供出租或出售的固定車位或專用車庫。
現在，有不少房產開發商在房屋面積上做文章，往往會有實測面積少于圖紙上住房面積的情況出現。由于購房金額巨大，這樣會使買受人造成不少的損失。因此，購房時應在合同中寫明銷售房屋包括套內面積和公攤面積在內的暫測總建筑面積，并明確約定：“預售時根據甲方暫測面積付款，最終以房地局認定的實測面積為準”。以及實測面積與暫測面積誤差比及其處理原則。如合同無約定或者約定不明確，《解釋》第十四條明確規定了處理原則：（一）面積誤差比絕對值在3%以內（含3%），按照合同約定的價格據實結算，買受人請求解除合同的，不予支持。（二）面積誤差比絕對值超過3%，買受人請求解除合同，返還已付購房款及利息的，應予支持；如買受人同意繼續履行合同，房屋實際面積大于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價由買受人按照約定的價格補足，面積誤差比超出3%部分的房價款由出賣人承擔，所有權歸買受人；房屋實際面積小于合同約定面積的，面積誤差比在3%以內（含3%）部分的房價款及利息，由出賣人返還給買受人，面積誤差比超過3%部分的房價款由出賣人雙倍返還買受人。
《解釋》將面積誤差比界定為3%，比最高人民法院《關于審理房地產開發經營案件若干問題的解釋》（建議稿）規定的5%提高了二個百分點，既增強了當事人的合同意識，也突出體現了對買受人這一弱勢群體利益的保護。
六、質量缺陷與司法救濟
商品房的質量關系到買受人今后的生活環境優劣甚至生命財產安全。對于渴望安居樂業的平民百姓來說，傾其積蓄甚至多方借款買套住房如果遇上屋漏墻裂、墻倒樓塌的厄運，無異于晴天霹靂。《中華人民共和國建筑法》及相關法律、法規中，針對建筑工程質量問題都進行了明確規定。其中包括：勘察、設計、施工質量必須符合國家有關建筑工程安全標準要求；建筑物在合理的使用壽命年限內，必須確保地基基礎工程和主體結構的質量，建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷，對已發現的質量缺陷，施工企業應當修復；交付竣工驗收的建筑工程必須符合建筑工程質量標準；建筑工程實行質量保修制度等。建設部規定，開發企業向用戶交付銷售的新建商品住宅時必須提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。《住宅質量保證書》的內容有：工程質量監督部門檢驗的質量等級、地基基礎和主體結構在合理使用壽命年限內承擔保修的承諾；用戶報修的單位、答復和處理的時限；正常使用情況下各部位、部件保修內容與保修期的最低期限。房地產開發企業應當按照《住宅質量保證書》的約定，承擔保修責任。《住宅質量保證書？fontcolor=red>房勺魑唐？fontcolor=red>房買賣合同的補充內容，實際是商品房的保險書。其中質量保證書中應當標明正常使用情況下，各部位、部件保修內容和保修期。商品房整體工程及其內部設施的保修期限各有不同，按照《建設工程質量管理條例》第40條的規定，商品房的保修期限從竣工驗收交付使用日期算起。具體期限如下：
（一）基礎設備工程房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規定的該工程的合理使用年限；（二）屋面防水工程、有防水要求的衛生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年；（三）供熱與供冷系統，為兩個采暖期、供冷期；（四）電器管線、給水排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年；其他項目的保修期限由發包方與承包方約定。
《住宅使用說明書》的內容有：住宅的結構、性能和各部件（部位）的類型、性能、標準等說明，并提出使用注意事項，裝修、裝飾注意事項，有關設備、設施安裝預留位置的說明和安裝注意事項；門窗類型、結構類型、配電負荷、承重墻、保溫墻、防水層、陽臺部位的注意事項及其他需要說明的問題等。同時指出，如因用戶使用不當，裝修等造成質量問題，開發商不承擔保修責任。
根據相關的法律、法規及該司法《解釋》的規定：（一）如因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者商品房交付使用后，購買人認為主體結構質量不合格，可以向工程質量監督單位申請重新核驗，經核驗，確屬主體結構質量不合格的，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。（二）因房屋質量問題嚴重，致使房屋使用功能受到影響，嚴重影響正常居住使用的，買受人請求解除合同和賠償損失的應予支持。（三）交付使用的房屋存在其他質量問題，在保修期內，出賣人應承擔修復責任；出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。但對“嚴重影響正常居住使用的范圍”等，該解釋過于規范，不利于操作，仍需要進一步明確。
七、結語
黨的十六大已明確提出了“全面建設小康社會”的奮斗目標。買房在成為頗受人們關注的日常生活中第一件大事的同時，住房的地理位置、樓層、朝向、綠化以及周邊環境的好壞已成為現代家庭居住追求的新時尚。但是，蘊涵著巨大商機的房地產業同時也因為法律、法規等制度性缺陷而潛伏著陷阱與危機，加之購房的環節又紛繁復雜，在商品房預售法律關系中，買受人將始終處于弱者地位。經濟法的“實質正義”理念要求給予購房者特殊的法律保護。本文僅從上述幾個側面澄清了一些模糊認識，以期為購房者提供醒示，作到未雨綢繆，防患于未然。但由于商品房預售中所涉及的法律問題多而復雜，還應從行政管理、合同法保護措施、物權法保護措施等不同方面給予特殊保護。希望能拋磚引玉，喚起學界給予更多的討論和關注，以最大限度的保護買受人的合法權益，減少買受人預購商品房的法律風險！
主要參考資料
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2014年6月，河北興發古代建筑有限公司（化名，以下簡稱興發古建公司）因對河北省邢臺市古城墻修繕一案的再審判決不滿意，向邢臺市人民檢察院遞交了民事抗訴書，使這起我國首例古城墻修繕案再起波瀾。
2010年8月5日，河北省邢臺市歷史公園內修繕后的古城墻發生兩次坍塌的消息經媒體報道后，引發人們的爭議，震驚聲、遺憾聲、質疑聲此起彼伏。人們呼吁加大保護古城墻的力度，要求查明古城墻倒塌的真實原因。邢臺市園林局將古城墻修繕的設計、施工和監理三方起訴到邢臺市橋東區人民法院。如今4年過去了，這場“馬拉松”式訴訟仍在繼續。
修繕一新的古城墻坍塌
在歷史的長河中，河北省邢臺市這座古城曾以“順德府，好城墻”、“京南第一城”聞名遐邇。然而，歷經戰爭洗禮后，在邢襄大地上很難覓到氣勢恢宏、蜿蜒起伏的古城墻。位于河北省邢臺市歷史文化公園內的一段殘存不多的古城墻因始建于漢代且采用夯筑式結構而尤為珍貴。據考證，現存的這段古城墻由十六國時期的趙石勒擴建，由明朝萬歷年間順德府知府王守誠擴修。城墻保持著明代整修后的外貌，不僅具有觀賞性，同時也是市民休閑、觀光的好去處。1993年，這段古城墻被列入省級文物保護單位，具有極高的文物價值。
2005年夏季，年久失修的古城墻到處雜草叢生，墻體損壞嚴重。邢臺市人民政府決定對歷史文化公園內的古城墻進行修繕。通過上級審批和公開招投標的方式，河北省邢臺市管理行政執法局同興發古建公司簽訂了修繕古城墻的施工合同。執法局的下屬單位邢臺市園林管理局同北京順泰設計院（化名）和河北慶隆工程建設監理有限公司（化名）分別簽訂設計合同和監理合同。
在剪彩儀式后，投資近400萬元的修繕工程動工。施工現場，運土機、拉磚車來來往往，百余名工人光著脊背，在炙熱的太陽下篩土、鏟泥、運磚……熱火朝天的場面仿佛又回到那段全靠人力勞作的歲月。 經過一年的修繕，古城墻再現當年巍峨、高聳的壯觀氣勢。質量驗收順利過關后，邢臺市管理行政執法局將修繕后的古城墻交由邢臺市園林局管理。
沒過多久，一些游人發現公園古城墻東段頂部出現輕微裂縫。聞訊后，興發古建公司立即對損壞部位進行了維修。然而，這只是修繕一新的古城墻爭議的開端。2009年5月，古城墻的東段墻體和頂部出現多處龜裂，隨時都有倒塌的危險。邢臺市園林局不得不在城墻四周貼上“安全隱患，請勿靠近”等顯著標志，并派專人24小時駐守在古城墻腳下值班。
曾經堅固而有防御工事的古城墻如今成為無人敢靠近的“危墻”，好事辦成了壞事，這讓邢臺市園林局的相關領導痛心不已，他們決定為“病危”的古城墻討回公道。然而，打官司需要證據。
2009年7月，邢臺市園林局委托河北省建筑工程質量檢測中心對古城墻的裂縫原因進行鑒定。在鑒定報告“出爐”一天后，古城墻西側發生嚴重坍塌，滾落的墻磚砸毀了大量健身器材，所幸沒有人員在坍塌事件中受傷。
坍塌的古城墻由誰擔責
長達千年之久的古城墻沒有坍塌，為什么在修繕后出現大面積坍塌？一些網友和當地群眾紛紛質疑。有人認為是連續多日的降雨“惹的禍”，因不可抗力所致；也有人認為是因“豆腐渣”工程所致。事實究竟如何，誰該為坍塌的古城墻負責？
古城墻屬于文物，修繕標準和施工要求與其他建筑物不同。這份由河北省建筑工程質量中心出具的古城墻坍塌結論注明：一是設計圖紙中未對城墻體內填筑的素土、灰土的夯實質量應達到的標準作出明確說明；二是古城墻基礎深度及尺寸與設計不符，且施工質量較差，城墻內部填土夾雜碎磚塊、石塊，并且部分填土較松散、含水分量較高。綜合分析，施工時填土質量較差，且工體壓實質量未達到質量標準。
當邢臺市園林局拿著這份鑒定報告追責時，施工方、設計方、監理方并不“買賬”，他們均表示自己“嚴格按規定執行”，不存在任何過錯，沒有責任。無奈之下，邢臺市園林局將古城墻修繕的設計、施工和監理三方起訴到邢臺市橋東區人民法院。
庭審時，三方被告辯稱，邢臺市園林局委托的鑒定單位不具有古建筑物質量鑒定資格，鑒定所依據的材料不全面。對此，法官依據當事人的協商結果，委托山東省建筑科學研究院對古城墻坍塌成因進行重新鑒定。
2010年9月9日，山東省建筑科學院技術人員在屢次深入現場勘查后，對古城墻坍塌的原因給出結論：邢臺市歷史文化公園內古城墻修繕工程的城墻內部填土施工質量控制不嚴，是導致城墻坍塌的直接原因，地基承載力不足、同一段城墻內外側分期施工、建設過程不合理是導致城墻坍塌的原因之一。
原告認為，兩份鑒定結論均表明，古城墻坍塌是由于三個方面原因所致：一是設計單位存在缺陷，二是施工單位未按設計要求施工，三是監理單位監理不到位。
被告北京順泰設計院辯稱，公司擁有古建筑修繕保護設計資質。公司所修復的內側城墻砌體做法是按照古城墻外原有的砌體做法設計，并在隱蔽部位添加了適當加固措施。因此，在施工圖紙中無須對地基承載力方面進行注釋說明。古城墻坍塌后通過現場實地勘察，城墻基礎并無坍塌現象，這說明原地基穩固，能承載上部城墻的全部負載，同時證明修繕設計合理，不存在過錯。
面對原告的指責，被告興發古建公司辯稱：公司按照合同約定在監理工程師的現場監督下，嚴格按照設計圖紙進行施工。竣工后，經質量驗收為“合格工程”。取樣檢測中發現的碎磚、石頭可能是原來城墻中的，或是施工中產生的碎石、碎磚等殘留物，但這不能導致城墻裂縫。每次回填土都是經過檢驗、檢測，含水分指標合格。檢測認為部分填土含水分較高，這是城墻裂縫變形滲水造成的，不屬于用土的質量問題。原告稱施工時土體壓實質量未達標，不符合實際。因城墻裂縫變形滲水后，土體質量已經發生變化，幾年后再取樣作為判斷施工時土體質量依據是不合理的，應以當時施工時夯土壓實系數為準。古城墻系歷史文物，該工程是修復工程，修復后不可能像一般建筑工程一樣堅固并保證使用壽命。我國對此并未規定合理使用期限。另外，遭遇特大自然災害是古城墻部分坍塌的主因。據當地氣象部門的信息：2009年5月9日的那場暴雨，24小時的降水量達175毫米，是邢臺市55年來遭遇的最大一場暴雨。
被告河北慶隆工程建設監理公司辯稱，城墻倒塌的根本原因是建設方違法作業造成。設計完成后需要有關部門審查，原告沒有審查，屬于違法施工。
一審法官依據當事人的要求，委托評估公司對坍塌損壞的古城墻的修繕費用進行評估，最終認定修繕費用為282萬元。
對簿公堂厘清是非
邢臺市橋東區人民法院的法官試圖調解此案，但四方當事人相互推諉，誰也不肯讓步妥協。最終，法官的調解工作無疾而終。
2011年11月4日上午，四方當事人準時出現在法庭。經過三個多小時的激烈辯論后，法官對當事人爭議的事實作出認定：第一，原告在委托設計單位進行工程設計時，未按規定向設計單位提供相關的地質勘察資料，致使設計單位未能按照詳細的地質資料設計，導致設計工程存有瑕疵；第二，建設過程中的不合理導致修繕工程未能按照約定如期完工，是城墻坍塌的原因之一，原告應該承擔古城墻坍塌的相應責任；第三，北京順泰設計院在接受原告委托設計中，應全面、客觀地按照相應資料對修復工程進行設計，在原告未提交地質勘察資料可能存在隱患的情況下做出設計方案，存在失誤，應當承擔責任；第四，河北興發古建公司在施工中未按照設計要求施工，在明確要求素土夯實的情況下，在回填物中夾雜建筑垃圾、碎石塊等是導致工程質量存在嚴重問題的主要成因，因此，應對古城墻坍塌承擔主要賠償責任；第五，被告河北慶隆工程建設監理公司疏于管理，應在其簽訂的監理責任內承擔賠償責任。
最終，坍塌的古城墻究竟如何進行賠償，審理此案的法官幾乎查遍了所有的資料，未找到修繕古城墻坍塌后合適的賠償依據。
經合議庭研究后，法官決定依據承攬合同，按最為保守的《民法通則》中的相關規定，劃分當事人過錯責任和賠償數額：原告承擔古城墻坍塌原因的20%責任，賠償維修費56.2萬元；被告河北興發古建公司承擔60%的責任，賠償維修費170萬元；被告北京順泰研究設計院和河北慶隆工程建設監理公司各承擔10%的責任，賠償維修費28萬元。
收到判決書后，三方被告均對自己承擔的責任不服，表示上訴。興發古建公司上訴稱：一審法院判處自己對古城墻的坍塌承擔主要責任錯誤；另外，本案所采信修復工程預算的282萬元評估價嚴重錯誤。東段城墻坍塌長度為11米，修復工程預算為282萬元，平均每米的預算高達25萬元。我公司承建古城墻長為273米，標價為395.3萬元，每米的修繕費用為1.4萬余元，修復工程預算相當于原來的19.57倍。如此懸殊的賠償，難以接受。
原告律師反駁稱：“這些費用包括古城墻坍塌部分重建費用，還包括其他加固和維修費用。坍塌的古城墻屬于文物，它的損害價值遠遠超出這些。”
河北慶隆工程建設監理公司上訴稱：“一審法院沒有將古城墻坍塌的全部原因查清，錯誤地適用法律和合同條款，判令其承擔巨額損失不正確。”
2012年4月10日，二審法院開庭審理后認為：邢臺市園林局作為建設方，分別與上訴人簽訂設計、施工、監理合同，四方均應根據法律規定和合同約定履行義務。構成違約的，應依法承擔責任。依照《民事訴訟法》第153條的規定，駁回上訴，維持原判。
興發古建公司不服，申請再審。2013年4月18日，河北省高級人民法院指定邢臺市中級人民法院進行再審。2013年12月16日，邢臺市中級人民法院經過開庭審理后，作出維持( 2012)邢民二終字第25號民事判決的決定。
2014年6月，對再審判決不滿意的興發古建公司向邢臺市人民檢察院遞交了民事抗訴書。圍繞著坍塌古城墻的法律爭議遠遠沒有終止。以案說法解析“過失損毀文物罪”
本案是國內首例因修繕古城墻而引發的訴訟案件。本案看似是民事糾紛，卻與刑事責任擦肩而過。因為，我國《刑法》第324條第3款明確規定：“過失損毀國家保護的珍貴文物或被確定為全國重點文物保護單位、省級文物保護單位的文物，造成嚴重后果的，處三年以下有期徒刑或者拘役。”
這段古城墻是河北省文物保護單位，但這起案件沒有按“過失損毀文物罪”立案追責的原因在于：一是沒有人到公安機關報案，本罪名須公安機關掌握過失毀壞文物罪的相關證據。二是造成“嚴重后果”界定存有爭議。三是這段古城墻坍塌部分可以彌補、修復。
目前，針對我國古建筑修繕制度的法律尚不完善，存在各地做法不一、缺少權威而統一的標準和規范等問題。對于修繕文物出現的質量問題，如何承擔民事責任，特別是對賠償數額缺少法律依據，這也是三方被告喊“冤”的原因所在。
我國《文物保護工程管理辦法》第27條規定：“違反本辦法，或對文物造成破壞的，按《中華人民共和國文物保護法》及國務院有關規定進行處罰。”
一、驗收合格之日的概念及認定
要明確建設工程驗收合格之日的概念，首先要弄清楚什么是建設工程驗收合格。建設工程驗收合格是施工合同當事人及相關人員根據有關法律、法規和部門規章的規定，依據建設工程的標準和規范，對承包人完成承包合同約定的內容進行驗收，對建設工程符合工程質量標準和完成合同約定的內容進行的確認。建設工程的驗收合格之日就是施工合同當事人及相關人員對建設工程符合工程質量標準和完成合同的約定進行確認的日期。
根據《建筑法》第六十一條規定：“交付竣工驗收的建筑工程，必須符合規定的建筑工程質量標準，有完整的工程技術經濟資料和經簽署的工程保修書，并具備國家規定的其他竣工條件。建筑工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。《合同法》第二百七十九條規定：“建設工程竣工后，發包人應當根據施工圖紙及說明書、國家頒發的施工驗收規范和質量檢驗標準及時進行驗收。驗收合格的，發包人應當按照約定支付價款，并接收該建設工程。建設工程竣工經驗收合格后，方可交付使用；未經驗收或者驗收不合格的，不得交付使用”。因此，建設工程驗收合格是建設工程交付使用和承包人請求發包人支付工程款的前提條件。那么，是不是建設工程只有經過法定的驗收程序驗收合格后，承包人才能請求發包人支付工程款？回答是否定的。實踐當中還存在以下兩種情形：
一種情形是發包人擅自使用建設工程的情況下視為驗收合格。
根據《最高人民法院關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下稱《解釋》）第十三條規定：“建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用后，又以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持；但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任”。這里的“以使用部分質量不符合約定為由主張權利的，不予支持”，是指發包人擅自使用建設工程后，對建設工程已經合格的認可，免除了承包人的返修義務。應該視為工程驗收合格。但是免除承包人的返修義務并不意味著免除承包人的保修義務。因為保修義務是承包人的法定義務，不因發包人擅自使用工程而免除。另外，值得注意的是發包人擅自使用工程后，發包人組織驗收的，承包人仍然有配合發包人進行驗收和交付工程資料的義務，否則應承擔違約責任。
另一種情形是發包人在合同約定的期限內不組織驗收或者不提出修改意見而視為工程驗收合格。
根據《建設工程施工合同（示范文本）通用條款》（以下稱《（示范文本）通用條款》第32.2條約定：“發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后28天內不組織驗收，或驗收后14天內不提出修改意見，視為竣工驗收報告已被認可”。這里的視為竣工驗收報告已被認可就是視為建設工程經驗收合格。另外，根據《2007版標準施工招標文件》第18.3.6條約定：“發包人在收到承包人竣工驗收申請報告56天內未進行驗收的，視為驗收合格，實際竣工之日以提交竣工驗收申請報告的日期為準，但發包人由于不可抗力不能進行驗收的除外”。所以，建設工程可以因發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后28（56）天不組織驗收，或驗收后14天內不提出修改意見而被視為驗收合格。
通過以上分析，建設工程的驗收合格，一是因經過法定驗收程序驗收而合格;二是因發包人擅自使用被視為驗收合格;三是因發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后28（56）天不組織驗收，或驗收后14天內不提出修改意見而被視為驗收合格。由此三種情形可以確認建設工程的驗收合格之日，根據《建設工程質量管理條例》第十六條第一款規定：“建設單位收到建設工程竣工報告后，應當組織設計、施工、工程監理等有關單位進行竣工驗收。”驗收合格后由四方簽署工程驗收合格的文件，四方簽署工程驗收合格的文件的日期就是建設工程驗收合格之日。建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以發包人擅自使用之日為驗收合格之日。發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后28（56）天不組織驗收，或驗收后14天內不提出修改意見的，從發包人發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后29天，或驗收后第15天為驗收合格之日。
二、建設工程實際竣工之日的概念及認定
實際竣工之日是指承包人根據法律規定或者合同約定依據建設工程的標準和規范，完成承包合同約定的內容的日期。實際竣工之日，法律沒有嚴格的定義，一般以當事人約定為準，比如：完工之日、竣工報告提交之日、竣工驗收合格之日或者竣工驗收合格備案完成之日等。
依據《（示范文本）》通用條款》第32.4條約定：“工程竣工驗收通過，承包人送交竣工驗收報告的日期為實際竣工日期。工程按發包人要求修改后通過竣工驗收的，實際竣工日期為修改后提請發包人驗收的日期”。該條款是對實際竣工日期的約定。
根據《解釋》第十四條規定：“當事人對建設工程實際竣工日期有爭議的，按照以下情形分別處理：
(一)建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；
(二)承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為竣工日期；
(三)建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。”
該條款規定的“當事人對建設工程實際竣工日期有爭議”，應該解釋為當事人對實際竣工日期沒有約定或者約定不明，因為只有沒有約定或者約不明才會產生爭議，才能依照法律規定。
三、建設工程竣工驗收合格之日與實際竣工之日的聯系與區別
以上分析，可以看出建設工程驗收合格后，發包人不能以工程不合格為由主張權利，免除了承包人的保修義務，是解決工程質量問題。而實際竣工日期是解決工期的問題。兩者的功能不一樣，所產生的法律效果也不一樣。但是兩者也有交叉重合的部分。工程驗收合格之日與實際竣工之日的關系在實踐中存在以下情形：
第一、當事人適用《示范文本》的，根據《（示范文本）通用條款》第32.3條約定：“發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后28天內不組織驗收，或驗收后14天內不提出修改意見，視為竣工驗收報告已被認可”。該條款一是約定工程視為驗收合格，二是約定從發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后第29天，或從驗收后15天為工程驗收合格之日，不是實際竣工之日。
第二、當事人適用《示范文本》的，根據《（示范文本）通用條款》32.4條約定：“工程竣工驗收通過，承包人遞交竣工驗收報告的日期為實際竣工日期。工程按發包人要求修改后通過竣工驗收的，實際竣工日期為承包人修改后提請發包人驗收的日期”。該條款中的“工程竣工驗收通過”就是發包人、設計單位、監理單位和承包人通過竣工驗收，形成竣工驗收合格文件并在文件上簽署的日期就是竣工驗收合格之日。因為根據《建設工程質量管理條例》第四十九條規定：“建設單位應當自建設工程竣工驗收合格之日起15日內，將建設工程竣工驗收報告和規劃、公安消防、環保等部門出具的認可文件或者準許使用文件報建設行政主管部門或者其他有關部門備案”。承包人提交的竣工驗收報告之日即是實際竣工日期。
第三、根據最高人民法院《解釋》第十四條規定，當事人對建設工程實際竣工日期沒有約定或者約不明，發生爭議的，按照以下情形分別處理：(一)建設工程經竣工驗收合格的，以竣工驗收合格之日為竣工日期；竣工驗收合格與實際竣工日期發生重合；(二)承包人已經提交竣工驗收報告，發包人拖延驗收的，以承包人提交驗收報告之日為實際竣工日期；實際竣工之日先于驗收合格之日；(三)建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用的，以轉移占有建設工程之日為竣工日期。根據最高人民法院《解釋》第十三條規定：“建設工程未經竣工驗收，發包人擅自使用后，又以使用部分不符合約定為由主張權利的，不予支持，但是承包人應當在建設工程的合理使用壽命內對地基基礎工程和主體結構質量承擔民事責任”。以上的兩個“發包人擅自使用”，第十四條第（三）項規定的“發包人擅自使用”后以轉移占有建設工程之日為實際竣工日期。《解釋》第十三條規定的“發包人擅自使用”的，又以使用部分不符合約定為由主張權利的，不予支持，是指建設工程視為驗收合格，“發包人擅自使用”之日即是驗收合格之日。
四、工程驗收合格之日與實際竣工之日的法律意義
工程驗收合格之日的法律意義：第一、根據《建筑法》第六十一條、《合同法》第二百七十九條規定以及《（示范文本）通用條款》33.1條約定的：“工程竣工驗收報告經發包人認可后28天內，承包人向發包人遞交竣工結算報告及完整的結算資料，雙方按照協議書約定的合同價款及專用條款約定的合同價款調整內容，進行工程竣工結算”。工程驗收合格是承包人向發包人辦理結算的前提，承包人有權請求發包人支付下余工程款；第二、工程的保修期從驗收合格之日起算；根據《建設工程質量管理條例》第四十條第三款規定：“建設工程的保修期，自竣工驗收合格之日起計算”。發包人主張在驗收合格之日前除地基基礎工程和主體結構外存在質量問題，應不予支持，工程進入保修期。第三、是劃分工程風險的界限。根據《（示范文本）通用條款》32.5條約定，發包人收到承包人送交的竣工驗收報告后28天內不組織驗收，從第29天起承擔工程保管及一切意外責任。
實際竣工之日的法律意義：第一、是認定承包人工期是否違約的依據；第二、是承包人行使優先權的起算日，根據最高人民法院《關于建設工程價款優先受償權的批復》第4條規定：“建設工程承包人行使優先權的期限為6個月，自建設工程竣工之日或者建設工程合同約定的竣工之日起計算”。
參考書：
建筑工程施工合同效力認定的原則
根據《中華人民共和國合同法》第二條的規定：合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。第八條的規定：依法成立的合同，受法律保護。合同的效力又稱合同的法律效力，是指法律以其強制力使合同當事人按其相互之間確立的合同的內容履行義務，實現權利的效力。合同具有法律的效力或稱法律的約束力是因為法律賦予了合同這種效力，并不能理解為合同和法律是同等的效力。合同是當事人之間的約定，作為民事法律行為，它能夠引起當事人預期的法律后果，這種預期的法律后果是受到法律保護的，法律保護的方式就是依靠法律所特有的強制力要求合同當事人完成約定的行為。由于法律的規范作用，使原來僅是當事人之間的合意行為產生了法律的約束力。這種法律的約束力就是合同的效力。合同的效力制度包括合同的有效、合同的無效問題，在此之間法律規定了可撤銷的合同。所謂“受法律保護”是指合同約定的權利義務是有法律效力的。受法律保護的合同就是有效合同。但法律保護是有前提的，即必須是“依法成立”的合同。“依法成立”的要件包括：1、合同當事人應當具有法定的締約資格；2、合同當事人各方意思表示真實；3、合同內容不違反法律或社會公共利益；4、合同標的確定、可行的。對非依法成立的合同，其約定的當事人的權利、義務是沒有法律約束力的，是無效的，其合同當然也就是無效的合同。因此認定無效合同的標準是：合同的訂立程序、當事人主體資格、合同內容等方面是否有非依法律規定的情形，如果有非依法律規定的情形就是無效合同。無效合同的前提是合同已經成立。其具有以下法律特征：無效合同自始無效；無效合同中可能仍有有效條款。無效合同的認定與合同成立后雙方的主觀意志無關。
根據《合同法》第五十二條規定具有下列五種法定情形的合同無效：1、一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同、損害國家利益的，合同無效。2、惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益的合同無效。3、以合法形式掩蓋非法目的的合同無效。4、損害社會公共利益的合同無效。5、違反法律、行政法規的強制性規定合同無效。
《合同法》第二百六十九條的規定：建設工程合同是承包人進行工程建設，發包人支付價款的合同，其包括工程勘察、設計、施工合同。因此建設工程合同是指發包人為了完成工程建設任務與承包人訂立的關于承包人進行工程建設、發包人接受該建設工程并支付價款的合同。建設施工合同又稱為建筑安裝工程承包合同是指建設單位（發包人）與施工企業（承包人）之間為完成商定的建設工程項目而達成的明確相互權利義務關系的協議。建設工程施工合同是民事債權關系的一種，其效力的界定自然受到《民法通則》以及《合同法》有關規定的約束，這些基本法律規定的合同無效的情形，應當適用于建設工程施工合同。由于長期實行計劃經濟的影響，我國法律、行政法規、部門規章規范調整建筑工程施工領域的強制性規定就多達60余條，如果違反這些規范都以違反法律強制性規定為理由而認定合同無效，是不符合《合同法》的立法本意，不利于維護合同的穩定性，也不利于保護各方當事人的合法權益，同時也會破壞建筑市場的正常秩序。法律與行政法規中有的屬于效力性強制性規范，有的是屬于行政管理性規范的，當事人如果違反了這些管理性規范應當受到行政處罰，但不應影響民事合同的效力，只有違反有關效力性的強制性規范即保障建設工程質量的規范和維護建筑市場公平競爭秩序的規范才能影響民事合同的效力。目前合同內容合法性原則作為效力性的規范一直是存在的，但為適應市場經濟建設與市場主體自主性權利的保護目的出發，已經明顯逐步寬松。最高人民法院制定的《關于審理建設工程施工合同糾紛案件適用法律問題的解釋》（以下簡稱：《審理建設工程施工合同的解釋》）從《建筑法》與《招標投標法》的立法目的出發，將《合同法》中“違反法律、行政法規的強制性規定合同無效”的規定用該司法解釋的第一條與第四條以及第五條列舉了八種合同無效的情形：1、承包人未取得建筑施工企業資質或者超越資質登記標準承攬建設工程簽訂的施工合同；2、沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義簽訂的施工合同；3、承包人非法轉包或者違法分包建設工程簽訂的施工合同；4、承包人超越資質等級許可的業務范圍簽訂建設工程施工合同；5、建設工程必須進行招標而未招標或者中標無效簽訂的施工合同。其中前六種情形依據《建筑法》的有關規定，后二種情形依據《招標投標法》的有關規定。綜上筆者認為建設工程施工合同只有在違背法律、行政法規強制性規定的情形下，才認定無效，從而減少對建設工程施工合同無效的情形，充分尊重當事人的意思表示，體現了《合同法》的立法本意。
建設工程施工合同被認定為無效后的處理原則
按照《合同法》第五十八條規定無效合同的法律后果：合同無效或者被撤銷后，因該合同取得的財產，應當予以返還；不能返還或者沒有必要返還的，應當折價補償。有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。第五十九條規定：當事人惡意串通，損害國家、集體或者第三人利益的，因此取得的財產收歸國家所有或者返還集體、第三人。即合同沒有法律約束力、返還財產、收歸國有、賠償損失。審理有關無效合同糾紛時應注意的原則1、盡可能使合同有效原則。2、正確區分當事人的合同責任與對第三人的侵權責任原則。3、正確區分將無效合同責任與當事人應承擔的行政責任原則。
建設工程施工合同與其他合同相比較具有自己的特殊性即在合同的實際履行過程中就是施工方將自己的勞動與建筑材料物化成建筑物的過程。合同被確認無效以后,施工方已經履行的合同內容是不能適用返還的方式使得建設工程施工合同恢復到簽訂合同以前的狀態，因此只能按照折價補償的方式進行處理。因建設工程施工合同所依據的《建筑法》以及有關行政法律規范都以保證所建工程的質量作為重點，工程質量是建筑工程的生命，因此建筑合同被認定為無效后，建筑工程質量是否經過竣工驗收以及竣工驗收后是否為合格，對適用無效建設工程施工合同折價補償原則具有重要的意義。
在現階段我國的建筑行業的進行竣工驗收的一般都是有建設行政主管部門的質量評定機構作出的認定（也有部分的建設工程是由建設方與施工方共同會同監理方委托有資質的中介機構進行竣工驗收后，再請建設行政主管部門會同有關職能部門對建設工程進行綜合驗收）。從建設行政主管部門作出的工程質量評定的標準具有較強行政行業評定的內容與成分，從現行的行政法規認定角度可看出具有一定的行業權威性、強制性以及約束性，是一重要的鑒定結論材料，人民法院在審判案件時理應予以采信并確認其效力。同時當事人對建設行政主管部門作出的驗收質量認定（評定）是可以提出自己的異議，如當事人提出的異議理由確實充分，人民法院是應該準許當事人申請重新進行質量評定，委托由當事人雙方共同選取的具有一定資質等級的中介機構進行重新質量評定，并根據重新評定的結果作為認定建設工程質量是否合格的重要依據。如果直接會同監理方委托有資質的中介機構進行竣工驗收作出的質量是否合格的結論，人民法院也應該作出一民事證據進行審查認定。經過驗收合格的建設工程應包含工程竣工以后驗收合格和正在建設中的工程經過階段性驗收合格的建設工程以及經過修復以后驗收合格的建設工程。建設工程中地基基礎工程與主體結構工程具有相對獨立性，一般在絕大多數的情況下，完成這部分的建設工程以后應當及時進行驗收，驗收合格以后方可進行進一步的施工，這樣有利于保證建設工程的施工質量。
（一）建設工程施工合同無效、但工程經過驗收合格的處理原則。最高人民法院《審理建設工程施工合同的解釋》第二條規定：建設工程施工合同無效，但建設工程經竣工驗收合格，承包人請求參照合同約定支付工程價款的，應予支持。從建設工程施工合同的實際履行情況看，當該合同被確認無效以后，一般是采取以下折價的補償方式進行處理，一是應當按照簽訂合同當年建筑部門所規定適用的工程定額為標準，通過造價鑒定的方法來確定建設工程的價值進行折價補償；二是應當按照建設行政管理部門的價格信息折價進行補償；三是按照簽訂合同時適用的清單計價規范結算工程價款；四是參照合同雙方的當事人在合同中約定結算的工程價款對施工方物化在建設工程中的實際支出進行折價補償，實際支出應包括工程款中的直接費與間接費，不包括利潤與稅金（利潤與稅金應認定為無效合同的損失，按照過錯原則進行處理）。以上幾種折價補償的方法各自都有利弊：前三種方法由于目前國內的建筑工程市場是屬于建設方市場，建設方為了節約建筑成本在簽訂合同往往將工程款壓得很低，而施工方為了拿到該工程往往同意或者自己將承包的工程款也訂立的很低，這樣使得工程價款常常低于簽訂合同當年適用的工程定額標準和政府有關部門公布的市場價格信息，如果建設工程施工合同被確認無效以后按照這兩種方法進行折價補償的話，就可能導致施工方惡意主張建設工程施工合同無效，將會達到獲取高于合同約定工程價款的目的，也將造成無效合同獲取的工程價款比有效合同所獲得的工程價款還要高，既超出了當事人簽訂合同的預期，也不符合建筑主管部門進行規范整頓建筑市場秩序的政策措施。同時進行工程造價鑒定致使造成當事人的訴累，增加訴訟成本。第四種方法進行折價處理雖然符合合同雙方當事人在簽訂建設工程施工合同時真實意思，保護誠實信用并且可節省一筆鑒定費用，提高訴訟效率，但可能會造成建筑市場出現不正當的競爭，同時施工方進行建筑工程中形成的利潤與稅金，理應由施工方獲得利潤卻被建設方依據無效合同取得，這對施工方是不公平與不合理的，將導致利益保護的不平衡。因此采取合同雙方當事人在簽訂建設工程施工合同時的約定支付工程價款，是比較符合當前我國建筑市場的現狀，既平衡合同雙方當事人的利益。也符合當事人簽訂合同的真實意思，且符合民法的誠實信用與公平基本原則。但在審判實踐中，各個案件的具體情況不同，按照建設工程施工合同約定有的時候是無法計算工程價款，例如出現未完工的建設工程或者建設工程的設計出現大規模修改變化而導致的改變工程量，使其增減較大時，這就需要根據案件具體情況委托有資質的中介機構來通過評估鑒定的方式來認定建設工程的工程價款。
（二）建設工程施工合同無效、且建設工程經過驗收不合格的處理原則。最高人民法院《審理建設工程施工合同的解釋》第三條規定：建設工程施工合同無效、且建設工程經過驗收不合格的，按照以下情形分別處理：（一）修復后的建設工程經竣工驗收合格，發包人請求承包人承擔修復費用的，應予支持。（二）修復后建設工程經竣工驗收不合格，承包人請求支付工程價款的，不予支持。因建設工程不合格造成的損失，發包人有過錯的，也應承擔相應的民事責任。建設工程經過竣工驗收不合格是指建設工程質量不符合國家規定或者建筑行業規定的標準，一是建設工程質量雖然不合格，但經過修復，可以使質量缺陷得到彌補，符合國家或行業的強制性質量標準。建設方可以接受該建設工程并在施工方修復后繼續使用該建設工程。按照法律規定無效合同的處理原則，建設方應當對建設工程進行折價補償，由于建設工程沒有經過竣工驗收，需要進行修復，具備了驗收條件后方可以進行使用，由此發生的修復費用建設方可以要求施工方予以承擔。二是建設工程的質量缺陷無法通過修復方法予以彌補，該建設工程失去了其使用價值。那么對于沒有使用價值的建設工程只能采取拆除的辦法進行重新建設，施工方是沒有權利請求建設方支付建設工程的工程價款。同時依照建筑施工企業理應對建設工程的施工質量負責的法律規定，對于經過竣工驗收不合格的建設工程，施工方應當承擔民事責任。鑒于目前許多建設工程質出現質量缺陷問題是因建設方原因所造成的，如設計方案有問題、在施工過程中隨意增減設計內容、建設方追求不當利益提供或者指定購買的簡直材料、配件、設備不符合國家有關強制性標準以及建設方在建設工程發包過程中操作不規范肢解分包工程、直接指定分包人，而分包人不具有相應資質，不按規范施工導致質量有問題等，根據民法中誠實信用、公平原則以及《合同法》中有關按照過錯責任承擔無效合同賠償責任的原則的規定，按照當事人雙方過錯責任大小，有具有過錯的一方承擔責任。對于建設工程施工合同無效，建設工程經過竣工驗收不合格或者建設工程沒有經過竣工驗收，施工方主張對方支付工程價款時，在實踐中一般采取兩種方法：一是依據有關法律關于未經竣工驗收的建設工程不得交付使用的，一律不支持施工方的訴訟主張；二是依據有關無效合同處理原則的法律規定只要是建設工程施工合同無效不管建設工程是否竣工、是否經過驗收，都歸建設方所有并向施工方折價予以補償。這兩種方法也有利弊，前者處理方法將使一些經過驗收不合格或者未經過驗收的建設工程施工合同糾紛得不到解決，損害施工方的利益，會激化矛盾產生一些社會不穩定因素，雖維護了法律權威性但缺乏一定的靈活性。后者處理方法因在具體處理時適用的補償標準不一，如有的以工程造價成本折價補償；有的按照合同約定價款；有的委托中介機構進行評估后以評估價格折價補償，致使補償結果懸殊較大，同時建設工程確實無法修復建設方對其不具有使用價值，建設方全部承擔損失不符合公平正義原則。因此建設工程施工合同無效且建設工程經過驗收不合格時建設方是否應支付施工方工程價款的標準條件，應當以建設工程修復后是否經過竣工驗收合格。建設工程修復后經過竣工驗收合格的，建設方請求施工方承擔修復的費用的，應當予以支持。建設工程無法修復或者修復后經過竣工驗收不合格的，施工方請求建設方支付工程價款的，不予支持。依據有關法律規定，建設工程經過竣工驗收不合格的，施工方應當承擔返修義務，其費用由自己自行承擔。如施工方明確拒絕進行返修或者當事人已經喪失繼續合作基礎的情況，雙方均同意由第三人進行該建設工程的修復工作時，建設方是可以要求施工方承擔并支付相關的修復費用，這既節約了社會資源又平衡了雙方的利益。對于修復后的建設工程經過竣工驗收仍然不合格的因沒有使用價值只能推倒重建，而施工方要求支付工程價款理應不予以支持，這既制裁違法行為保證建設工程質量又規范了建筑市場的有序健康發展。根據有關法律對無效合同的處理原則，合同無效后，有過錯的一方應當賠償對方因此所受到的損失，雙方都有過錯的，應當各自承擔相應的責任。有關建筑法規明確規定了建筑施工企業對建設工程的施工質量負責，對在施工中出現的質量問題的建設工程或竣工驗收不合格的建設工程應進行返修，故施工方應當對建設工程的質量承擔責任。故建設工程經過竣工驗收不合格，施工方應當承擔民事責任。但由于一些建設工程質量不合格的是建設方原因所造成的，建設工程經過竣工驗收不合格，建設方對此有過錯的，也應當承擔相應的過錯責任，這才符合公平原則。
在處理建設工程施工合同無效且建設工程經過驗收不合格是否支付工程價款上應注意原則，就是要認定建設工程經過修復以后再次進行竣工驗收是否已經合格。修復后的建設工程經過竣工驗收合格的，建設方要支付施工方工程價款，可以要求施工方承擔建設工程進行修復的費用。修復后的建設工程經過竣工驗收不合格的，建設方可不支付對方的工程價款。如建設方不愿意施工方繼續進行建設工程的修復工作，而施工方也不愿意繼續承擔建設工程修復工作的情況，應充分考慮建設工程存在的質量缺陷是否可以進行修復并經過竣工驗收合格。如該建設工程所存在的質量缺陷是否能夠修復，當事人雙方認為以建筑行業的國家質量要求與行業質量要求來判斷認為其存在的質量缺陷可以修復的，就應該支持。由建設方支付施工方工程價款而施工方負擔修復的費用。如該建設工程所存在的質量缺陷是否能夠修復，當事人雙方有不同意見不能形成一致意見，因建設工程質量涉及到專業技術問題，應當委托有資質的中介機構進行評定，并以其結論作為建設工程所存在的質量問題是否可以進行修復的重要依據。建設方可以請求施工方承擔修復費用，也可以向施工方請求合同無效受到的損失的賠償責任等。綜上建設工程經過竣工驗收不合格，有資質的中介機構進行鑒定后，其存在的質量缺陷問題確實無法修復的，不應支持施工方請求給付工程價款的主張。若可以修復并經過竣工驗收合格的，應支持其請求給付價款并讓其承擔修復之費用。對于建設工程施工合同無效且建設工程經過驗收不合格的，確定的責任原則是施工方承擔責任。建設方對建設過程質量缺陷有過錯的，應當承擔與之相應的責任。
（三）非法轉包、違法分包或者沒有資質的實際施工人借用他人有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同無效的處理原則。最高人民法院《審理建設工程施工合同的解釋》第四條規定：承包人非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的實際施工人借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為無效。人民法院可以根據《民法通則》第一百三十四條規定，收繳當事人已經取得的非法所得。為了規范建筑市場保證建設工程的質量，有關法律明確規定承包人非法轉包、違法分包建設工程。嚴格禁止未取得資質等級證書的企業承攬建設工程。但建設方為追求不正當的經濟利益故意將建設工程進行非法轉包、違法分包，而一些無資質的施工企業能承攬到工程使用他人的具有資質施工企業的名義去簽訂建設工程施工合同，造成競爭無序、行為不規范并且導致建設工程質量缺陷，安全事故頻發，使人民群眾的生命財產受到損害，致使社會不穩定。因此為了打擊建筑市場的違法行為，規范建筑市場的經營行為，平衡當事人之間的利益，理應對建設方非法轉包、違法分包工程取得的利益，出借資質的建筑施工企業因出借行為取得的利益以及沒有資質的建筑施工企業因借用他人的資質簽訂合同取得的利益應視為非法所得，依據《民法通則》的規定采取民事制裁措施，對其已經取得的非法所得予以收繳。在審判實際中對當事人進行非法活動的非法所得予以收繳，收繳范圍應該是當事人實施違法行為以后依據該無效合同的履行而已經實際取得的財產才能認定為非法所得，依據法律規定予以收繳，對于當事人合同約定取得但實際沒有取得的財產，不能夠認定為非法所得予以收繳。
在審判實踐中，對非法轉包、違法分包建設工程或者沒有資質的施工方借用有資質的建筑施工企業名義與他人簽訂建設工程施工合同的行為應該把握以下的原則。一是要按照有關法規的規定嚴格認定非法轉包與違法分包的行為。違法分包是指：總承包單位將建設工程分包給不具備相應資質條件的單位：建設工程總承包合同中未約定，又未經建設單位認可，承包單位將其承包的部分建設工程交其他單位完成；施工總承包單位將建設工程主體結構的施工分包給其他單位；分包單位將其承包的工程再分包。轉包是指承包單位承包建設工程后，不履行合同約定直接將工程在轉包。二是《民法通則》只是規定了對非法所得予以收繳，但沒有明確規定那些利益屬于是非法所得，可以采用收繳的民事制裁措施。因此應該嚴格認得非法所得的適用范圍。只能對進行違法轉包、分包的建設工程承包人，出借法定資質給他人的建設工程施工企業以及不具有資質的施工方采取制裁，而非法所得應是對建設方非法轉包、違法分包工程取得的利益，出借資質的建筑施工企業因出借行為取得的利益以及沒有資質的建筑施工企業因借用他人的資質簽訂合同取得的利益。三是盡量避免行政處罰措施與民事制裁措施重復適用。建筑法規對有關收繳的情況也作出具體規定，可進行行政處罰的，故在建設行政主管部門依照行政職權已經對違法的當事人給予了行政處罰的情況下，人民法院不應在再作出收繳的民事制裁處罰決定。四是非法所得應該限制在當事人已經實際取得的財產范圍內，對于當事人雙方約定取得而實際沒有取得的財產不能采取收繳的民事制裁措施。五是避免采取重復涉及財產的民事制裁措施。民法所規定的民事制裁措施中涉及到財產部分的可以收繳非法所得外，還可以予以罰款。因此一般情況下在已經對違法當事人已經采取收繳非法所得的制裁措施以后，不應再采取處與罰款的民生制裁措施。
訴訟代表人：何曉明，香港特別行政區居民，住所地香港特別行政區九龍荃灣麗城花園二期三座41／FH室。
訴訟代表人：梁安國，香港特別行政區居民，住所地香港特別行政區九龍黃大仙天馬苑E座3314室。
委托人：吳三七，安徽省黃山市人民政府法制局干部。
上訴人（原審被告）：黃山利達房地產開發有限公司，住所地安徽省黃山市屯溪康樂路3號。
法定代表人：楊大毅，董事長。
委托人：許光明，該公司副總經理。
委托人：鄭明繼，黃山擎天律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：融系發展有限公司，住所地香港特別行政區新界屯門建發街建發工業中心5樓8室。
法定代表人：蘇健雄，董事長。
委托人：唐春飛，黃山擎天律師事務所律師。
被上訴人（原審被告）：黃山旅行社。
法定代表人：蘇健雄，董事長。
上訴人何曉明、梁安國等48戶香港購房業主、上訴人黃山利達房地產開發有限公司為與被上訴人融系發展有限公司、黃山旅行社商品房預售合同糾紛、委托出租合同糾紛一案，不服安徽省高級人民法院（1998）皖民初字第10號民事判決，向本院提起上訴。本院依法組成合議庭公開開庭審理了本案。何曉明、梁安國及委托的人吳三七，利達公司委托的人許光明、鄭明繼，融系公司委托的人唐春飛到庭參加訴訟，黃山旅行社經合法傳喚未到庭參加訴訟。本案現已審理終結。
經審理查明，黃山利達房地產開發有限公司（以下簡稱利達公司）系黃山花園房地產項目的開發商，辦理了黃山花園項目的《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設用地批準書》及《境外出售和土地使用權轉讓批復》等有關法律手續。1994年1月至9月，利達公司分別與何曉胡、梁安國等48戶香港購房業主（以下簡稱購房業主）簽訂了《黃山市黃山花園買賣合同》，約定：甲方（利達公司）須于1994年12月31日或之前將驗收合格的房屋交付乙方（購房業主）使用，如不能按期交付，每延期一日以乙方已付樓款為本金，按月利率3％計付違約金，延期超過120天，則甲方違約，乙方有權解除合同，甲方應將乙方已付的一切款項及利息在60天內退給乙方，同時還須向乙方支付違約金；甲方出售的房產需按照批準的建筑圖紙完成全部建筑工程，并經黃山市有關建筑工程質量檢驗部門檢驗合格后方可交付乙方使用，如有關部門檢驗為質量不合格時，乙方有權要求修補或提出退房；乙方交清樓價款后，甲方協助乙方向黃山市房屋產權登記部門領取房屋產權證，領取房屋產權證的手續費由乙方負責。1994年1月18日，利達公司出具委托書，委托黃山旅行社和融系發展有限公司（以下簡稱融系公司）的法定代表人蘇健雄負責黃山花園“賓館出租”計劃。融系公司與黃山旅行社遂于1994年1月至10月分別與購房業主簽訂了《黃山花園賓館出租合同》，全權處理購房業主所購黃山花園住宅房的出租事宜。該出租合同第三條約定：發展商（即利達公司）委托融系公司與黃山旅行社（合稱賓館管理公司）管理及經營整個黃山花園“賓館出租”計劃，擔保各業主每年收取樓價的10厘租金回報及整項“賓館出租”計劃帶來純利的百分之六十的分紅；購房業主有權隨時終止該合同書，賓館管理公司須于收到購房業主通知終止合同的15天內將該房屋交還給購房業主。之后，購房業主按約定交清了全部樓價款6，973，158港元。1994年11月前后，根據利達公司與購房業主的事前商定，購房業主按樓價的6.5％向融系公司交納了代辦房屋所有權證費用453，239港元。同時，為配合房屋的出租，購房業主按融系公司寄發的《黃山花園賓館住宅裝修通知》和《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》的規定，向融系公司支付了裝修費l，021，030港元，委托融系公司代為裝修所購房屋。按《黃山花園賓館住宅裝修工程項目及設備價格清單》計算，用于購房業主房屋裝修的費用為36，178港元，購房業主支付的裝修費未使用部分為984，852港元。利達公司按期完成了所售樓房的施工，并于1994年6月至該年底前陸續辦理了各棟樓房的竣工驗收手續，經黃山市建設工程質量監督站（以下簡稱質監站）檢驗，該工程合格，同意交付使用。1995年元月中旬前后，利達公司為購房業主辦理了房屋所有權證，并交各位購房業主簽收。1998年10月購房業主以利達公司未按期交付驗收合格的房屋，且多收辦理房屋所有權證費用和裝修費用為由，向安徽省高級人民法院提起訴訟，請求法院判令利達公司、融系公司及黃山旅行社支付逾期違約金，退還多收取的費用，終止履行《黃山花園賓館出租合同》。
另查明，一審期間購房業主向法院提交了質監站1998年7月20日、施工單位1998年8月11日關于訟爭房屋未辦理竣工驗收手續的證明。對此，質監站l999年4月13日出具的《關于黃山花園小區工程驗收情況的補充說明》，該站站長朱愛民在1999年10月9日接受一審法院調查詢問時均證明，訟爭房屋在1994年年底前已進行竣工驗收。
一審法院認為，《黃山花園買賣合同》和《黃山花園賓館出租合同》均是當事人的真實意思表示，其內容不違反法律、法規，應為有效，各方應嚴格按合同履行。根據法律規定，財產交付之日即發生所有權轉移，而房屋所有權的取得應以房產部門頒發的房屋所有權證為準。當事人在《黃山市黃山花園買賣合同》中未約定房屋交付方式，購房業主又系境外業主，且約定由利達公司辦理房屋所有權證，故應認定辦理房屋所有權證時間為房屋交付時間。利達公司未按合同約定在1994年12月31日之前交付房屋，應承擔自1995年1月1日至房屋所有權證頒發之日逾期交付的違約責任，違約金按房屋價款的千分之－即約定的月3％計算。購房業主提出終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請求，根據合同約定，應予準許。利達公司雖未直接簽署《黃山花園賓館出租合同》，但其委托融系公司及黃山旅行社負責整個黃山花園“賓館出租”計劃、簽訂合同并收取裝修費用，故合同終止履行后，裝修費未使用部分應由利達公司退還給購房業主，融系公司與黃山旅行社負連帶責任。融系公司辯稱其與大多數購房業主就租金發放及裝修問題已于1997年達成和解協議，應按和解協議處理，由于購房業主代表未全部在和解協議上簽字，故該辯稱理由不予采納。利達公司和融系公司按事先約定收取的為購房業主代辦房屋所有權證費用，已辦理了全部房屋所有權證，現購房業主要求退還辦證費用多收部分，因未提供充分依據，本院不予支持。判決：1、被告利達公司應于本判決生效后30日內支付諸原告逾期履行違約金119，011港元（支付每位原告違約金數額附后）；2、諸原告與被告簽訂的《黃山花園賓館出租合同》終止履行，三被告應在本判決生效后15日內將所涉房屋交還給各原告；3、被告利達公司應于本判決生效后30日內退還給諸原告裝修費未使用部分計984，852港元，被告融系公司及黃山旅行社負連帶清償責任（支付每位原告數額附后）；4、駁回原告的其他訴訟請求。案件受理費人民幣54，181元，保全費人民幣24，520元。合計78，701元，原告負擔48，701元，被告利達公司負擔l5，000元，融系公司負擔7，500元，黃山旅行社負擔7，500元。
購房業主及利達公司均不服一審判決，向本院提起上訴。購房業主上訴稱，利達公司未按合同約定對所交房屋進行竣工驗收，構成違約。應支付1995年1月1日至1998年8月l0日的逾期交房違約金6，973，158港元；辦理房屋所有權證的費用應按實際收取，不應包含傭金，利達公司和融系公司退還多收取的辦理房屋所有權證的費用。利達公司答辯稱：一審判決根據黃山市工程質量監督站出具的《工程驗收證書》及有關證明材料，認定利達公司交付的房屋在合同約定的時間內進行了工程竣工驗收是符合實際情況的，購房業主的上訴理由不能成立；根據雙方約定，辦理房屋所有權證的費用由購房業主承擔，購房業主取得房屋所有權證后，認為利達公司多收取了辦證費用，卻未依法舉證，一審判決駁回購房業主的該項請求是正確的。
利達公司上訴稱：按照《黃山市黃山花園買賣合同》約定，利達公司于1994年12月31日前為購房業主辦理了入伙手續，履行了交房義務，一審判決認定利達公司逾期交房，構成違約是錯誤的，應予改判。收取出租房屋裝修費問題與利達公司無關，不應由利達公司承擔返還融系公司多收取的裝修費用。購房業主答辯稱：利達公司未按合同約定對房屋進行竣工驗收，已構成違約，應承擔違約責任；1994年1月18日利達公司給融系公司的法定代表人蘇健雄出具委托書，委托其負責賓館出租的經營與管理，利達公司實際上是賓館出租計劃的設計者，應承擔返還多收取的裝修費的責任。
本院審理認為，一審判決認定《黃山市黃山花園買賣合同》與《黃山花園賓館出租合同》是當事人的真實意思表示，內容不違反法律規定，且已實際履行，應為有效及準許購房業主關于終止履行《黃山花園賓館出租合同》的請求并無不當。購房業主上訴主張利達公司出具的竣工驗收手續是1998年8月l0日后補辦的，違反了合同約定，已構成違約，應支付1995年1月1日至1998年8月10日的違約金，對此質監站出具的《關于黃山花園小區工程驗收情況的補充說明》及一審期間法院詢問質監站站長朱愛民的筆錄均證明利達公司交付給購房業主的房屋在合同約定的時間內進行了竣工驗收，工程質量合格，質監站在工程驗收證書上簽字蓋章，同意交付使用，故購房業主的上訴理由不能成立。購房業主按其與利達公司的約定支付了辦理房屋所有權證的費用，利達公司于1995年1月中旬前后分別辦妥了房屋所有權證并交購房業主簽收，現購房業主提出利達公司多收取了辦理房屋所有權證費用缺乏依據，對其請求不予支持。利達公司上訴提出一審法院認定其逾期交房承擔違約責任不當，應予改判的主張，因《黃山市黃山花園買賣合同》對房屋交付方式未做約定，一審判決根據本案的實際情況，認定辦理房屋所有權證時間為房屋交付時間并無不當。按照該合同約定，利達公司應于1994年12月31日前交付房屋，其辦理房屋所有權證并交購房業主簽收的時間是1995年1月，故一審判決利達公司違約，承擔1995年1月l日至房屋所有權證頒發之日止的違約責任是正確的。利達公司認為購房業主出租房屋的裝修費是融系公司收取，不應由利達公司承擔返還融系公司多收取的裝修費用，但其l994年1月18日給融系公司法定代表人蘇健雄出具的委托書證明，利達公司委托融系公司和黃山旅行社負責黃山花園賓館出租計劃、簽訂合同并收取裝修費用，故利達公司應承擔將裝修費未使用部分返還給購房業主的責任。綜上，購房業主及利達公司的上訴理由均不能成立，一審判決認定事實清楚，適用法律正確。據此，依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第（一）項之規定，判決如下：
駁回上訴，維持原判。
一審案件受理費、保全費按一審判決執行。二審案件受理費54，181元，由購房業主負擔27，090.5元，利達公司負擔27，090.5元。
本判決為終審判決。
審判長 馮小光
審判員 張 章
審判員 吳曉芳
二一年四月二十五日
書記員 胡曉菲
香港48戶業主名單及判決分戶數額
業主姓名 房屋幢號及樓價 房屋證頒發時間 支付其違約金數額 退還裝修費數額
李汝東 A6-402 1995年1月11日 1646港元 18300港元
149646港元
梁安國 B5-207 1995年1月11日 1280港元 18300港元
116400港元
林志強 A2-401 1995年1月12日 1447港元 18300港元
120600港元
呂 華 B3-406 1995年1月11日 1537港元 9223港元
139748港元
黃 基 “B8-406，407” 1995年1月11日 2561港元 36600港元
232800港元
陳翔麟 B3-608 1995年1月11日 1167港元 18300港元
106100港元
潘瑞平 B4-306 1995年1月12日 1458港元 18300港元
121500港元
梁祖堅 B7-505 1995年1月11日 1552港元 18300港元
141100港元
高誠珍 “B8-305，306” 1995年1月11日 2742港元 36600港元
陳文忠 249312港元
郭志鴻 B7-305 1995年1月11日 1430港元 18300港元
李瑞明 130000港元
鄭家祺 B7-108 1995年1月11日 1552港元 18300港元
趙秀蘭 141100港元
郭衛邦 B2-308 1995年1月11日 1733港元 14208港元
朱家鼎 157584港元
陳瑞德 A3-204 1995年1月12日 1327港元 16415港元
范玉蘭 110600港元
何曉明 B7-208 1995年1月11日 1407港元 18300港元
127900港元
李淑冰 A3-402 1995年1月12日 1492港元 18300港元
124300港元
郭佩卿 B3-505 1995年1月11日 1227港元 14888港元
111500港元
楊秀德 B5-506 1995年1月11日 1174港元 18300港元
陶美芳 106700港元
唐佩卿 “A3-301，302” 1995年1月12日 2861港元 36600港元
238400港元
黃惠龍 A2-202 1995年1月11日 1300港元 18300港元
118188港元
莫淑勤 A3-401 1995年1月12日 1492港元 18300港元
124300港元
鄧錦培 A3-202 1995年1月12日 1492港元 18300港元
孟淑文 124300港元
劉名雷 A5-303 1995年1月11日 1537港元 18300港元
沈碧蕙 139748港元
曹希仁 A6-302 1995年1月11日 1749港元 18300港元
王正敏 159000港元
張冠強 A6-202 1995年1月11日 1646港元 18300港元
149646港元
劉志榮 B4-305 1995年1月12日 1508港元 18300港元
125664港元
鐘福康 B4-406 1995年1月12日 1397港元 18300港元
鐘巧新 116400港元
黃少鑾 B5-208 1995年1月11日 1397港元 18300港元
125342港元
何華穩 B3-405 1995年1月11日 1344港元 9223港元
何華昌 122200港元
寧致和 B8-505 1995年1月11日 1257港元 36600港元
114268港元
王世昌 “B7-607，608” 1995年1月11日 2340港元 36600港元
212700港元
王有慶 B4-508 1995年1月11日 1264港元 18300港元
劉秀蘭 114900港元
甄紅燕 A3-603 1995年1月12日 1166港元 16415港元
97200港元
區學基 B8-208 1995年1月11日 1375港元 18300港元
125000港元
劉展鵬 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元
154900港元
李慧娟 B7-205 1995年1月11日 1704港元 18300港元
154900港元
陳秀英 “A5-501，502” 1995年1月11日 2465港元 36600港元
224070港元
馬明欽 B3-605 1995年1月11日 1144港元 14888港元
夏宗玲 103978港元
施永愛 B5-505 1995年1月11日 1521港元 18300港元
138278港元
何煥章 B4-408 1995年1月12日 1822港元 18300港元
簡蓮笑 151802港元
高立蘊 “B8-105，205” 1995年1月11日 2636港元 36600港元
李元廣 239610港元
陶祚海 B8-408 1995年1月11日 1379港元 18300港元
吳湘霞 125342港元
黎翰雄 B8-206 1995年1月11日 1537港元 18300港元
湯 晨 139748港元
陳國強 B4-205 1995年1月12日 1452港元 18300港元
120960港元
許德偉 B4-407 1995年1月12日 1355港元 18300港元
112908港元
毛江先 A3-502 1995年1月12日 1366港元 18300港元
113800港元
林尚賢 B4-405 1995年1月12日 1452港元 18300港元
120960港元
李國權 A2-201 1995年1月11日 1300港元
118188港元 18300港元
B3-408 1995年12月20日 41915港元
119756港元
吳子斌 “A1-401，402” 1995年1月11日 2420港元 29492港元
