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隨著社會經濟的不斷發展，多元化的市場經濟環境強調金融預測、風險管理的重要性與必要性。而統計方法的有效應用，是確保風險管理與金融預測落到實處的重要“抓手”。在金融預測與風險管理中，最為典型的統計方法有三種：一是單變量分析；二是風險指數模型；三是多元判別法；四是人工神經網絡方法。在典型統計方法的應用中，一方面有效的提高了風險管理與金融預測的有效性，對于企業的發展而言起到重要的作用；另一方面，典型統計方法也存在一定的局限性，易受到外部因素，如利率變化、通貨膨脹等影響。因此，本文針對典型統計方法在風險管理與金融預測中的應用，作如下具體闡述。
一、單變量模型
在單變量分析中，“單變量模型”的構建尤為重要。首先，對預測樣本進行分組。一般情況下，樣本主要分為：①“預測樣本”――構建預測模型；②“測試樣本”――測試預測模型；其次，樣本測試。在樣本測試中，預測樣本應為誤判率最小。單變量模型在風險管理中的應用，雖然表現出“簡單易行”的應用特點，但也存在較大不足，特別是預測結論具有局限性，無法全面地反映出實際情況。
二、多元判別分析
在金融風險預測中，多元判別分析的應用比較廣泛，且具有良好的應用價值。多元判定分析可以對金融風險進行預測計算并分析的模型。在模型的運用中：首先，將預測指標帶入表達式：Di=d0+d1Xi1+d2Xi2+…+dnXn之中；其次，通過帶入計算出所需的判斷值；最后，通過比對判斷值，判斷其面臨的金融風險。這一模型的應用，對于金融預測與風險管理起到了重要的作用，但由于模型方法難以實現較大范圍的推廣。
三、風險指數模型
四、人工神經網絡方法
隨著統計方法的不斷發展，人工神經網絡方法日益應用于金融分析領域，并取得了良好的應用效果。從實際來看人工神經網絡犯法作為一宗非線性非參數模型，在破產預測和期權定價等方面，都具有良好分析預測作用。（1）破產預測。在破產預測方面，人工神經網絡實現了對傳統統計方法的改進，能夠對錯判率進行無偏估計。因此，人工神經網絡方法能夠實現較高準確度的預測，并且在穩健性、適應性等方面表現出良好的優越性；（2）期權定價。早在上世紀90年代，人工神經網絡便應用于期權定價領域。首先，期權價格在模擬中，需要進行一定的假設。例如：固定利率、固定均值等；其次，期權定價公式是資產價格與執行價格的一階齊次式。因此，我們在人工神經方法的應用中，只有兩個輸入比值：①資產價格/執行價格；②賬期價格/執行價格。總而言之，人工神經網絡方法在金融預測中具有良好的應用價值，特別是對傳統統計方法的改進，極大地提高了統計方法的應用效果。
總之，在改革開放不斷深入的大背景之下，日益完善的市場經濟體制，強調風險管理與金融預測有效開展的必要性與重要性。統計方法作為金融預測與風險管理的重要手段，如何有效應用統計方法，直接關系到應用的現實價值。當前，單變量分析、風險指數模型、多元判別法和人工神經網絡方法，已廣泛應用于金融預測與風險管理之中。其中單變量分析、風險指數模型、多元判別法作為典型統計方法，在有效應用的同時，也存在一定的局限性。而對于人工神經網絡方法而言，在一定程度上對傳統統計方法進行了優化改進，進而提高了預測的準確度。
參考文獻：
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[關鍵詞]空中交通管制；安全風險預警決策；模式；方法
中圖分類號：V355 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）17-0343-01
航空運輸業的飛速發展對空中交通管制安全工作提出更高的要求。近年來隨著新標準的出臺，民航飛行器之間的間距越來越小，造成信號干擾等安全問題的頻繁發生，傳統的安全管理模式以“事后處理”為主，以不能應對這種局面，以“事前預防”為中心的安全風險預警應運而生。本文就空中交通管制安全風險預警決策進行了研究分析。
1. 空中交通管制安全風險預警決策基本內容
安全風險預警決策管理就是通過有效手段，預測可能造成風險的因素，并制定相應的危機應對措施。控制安全風險管理包括安全風險識別、監測以及判斷等方面，結合這幾個方面需要應對如下的決策性問題：一是進行安全風險識別時，需對比指標所提供的信息特征與風險事故狀態，對于指標的選擇，既不能太多，也不能太少，太多容易導致維數災難的發生，太少則會無法對風險狀態進行全面判斷，導致漏警情況的發生。因而在實際應用中，指標的選擇是一個重要的決策問題。二是，空管安全風險領域中提供的指標種類非常多，選擇合適的指標也是一項重要的決策問題。第三個決策性問題是，安全風險預警管理中由風險閾值判定結果輸出相應的風險預警信號，而這個信號的真實性與閾值設置的合理性之間是否存在直接的關系。總之空中交通管制安全風險預測中充滿決策問題。
空中交通管制安全風險預警決策的定義是：為了提高預警精度以及預警活動的有效性，針對安全風險預警管理在預警分析以及預控對策選擇階段的主要任務，分析影響預警任務實施的相關因素，并利用科學的決策方法對涉及判斷、選擇以及尋優等環節進行優化選擇的活動過程。空管安全風險預警的目標也非常明確，一方面維護各類航空器的安全運行，一方面構建完善的交通管理體系，提升空中交通管理的效率。
2. 空中交通管制安全風險預警決策模式
空中交通管制安全預警決策模式的定義為：在科學的決策技術支持下，向預警分析以及決策任務的實施提供指導和參照的運行標準方式，是在空中交通管制安全風險預警管理領域，為避免造成決策失誤而建立起來的一套科學的方法體系，也是為保證預警管理中決策任務的實現而產生的具有針對性的路徑選擇方式。
2.1 空管安全風險預警決策模式的類型
空管安全風險預警決策模式主要有以下三種類型：
一是，基于趨勢預測的預警決策模式，該模式是在選擇和判斷的基礎上，通過適當的預測方法，準確、合理判斷出安全風險狀態的發展趨勢及內在規律，不僅保證在適當的時刻準確的預警信息，也從信息規律識別的角度為風險處理提供策略導向。該模式最大的特點就是在數據處理的基礎上，以預測為手段研究風險預警信息的決策支持形式。
二是，基于狀態評估的預警決策模式，這一模式類型，就是要從提高評估診斷精度，減少虛假錯誤預警的角度出發，探討合適的方法和路徑來解決在評估預警中出現的一系列判斷、選擇以及尋優等問題，從而達到提高預警精度的目的。
三是，基于情景分析的預警決策模式，這一模式主要面向未來可能出現的情景，也就是結合系統中關鍵風險要素之間的作用關系，判斷風險事件未來各種可能的發生或發展狀態，并發出預警信號；之后還需要選定合適的預控方案，對所估計到的未來風險進行緩解和控制。這一決策模式的最大特點就是更能充分體現空管安全管理中以預防為主的方針，在風險要素認知等客觀基礎之上，充分發揮人的主觀能動性，面向未來進行風險的預測及預控策略的選擇。
2.2 空管安全風險預警決策模式的工作原理
空管安全風險預警決策模式的工作原理較為復雜，不僅要協調好交管工作的各個環節，還要為空中交通的有效運行提供合理預警方案，其工作原理可通過一下幾個重點環節來體現：
①風險因素查找、歸類
②采集必要的數據信息，并分辨有效性
③風險監控和狀態診斷
④具體情況具體分析，若出現風險隱含，應及時預警顯示
通過以上四個環節便完成了一個循環的空中管制安全風險預警工作。
3. 空中交通管制安全風險預警決策方式
（1） 明確空管安全風險事件類型
風險事件是空管安全預警管理領域的一個重要監控及考察變量，衡量風險事件的指標涵有以下兩大類：一是目前行業內規定的事故評定指標，也就是那些已經發生并造成損失的事件指標。比如，在安全管理方面，每年國家民航總局以及空中交通管理局都會對飛行事故萬時率或飛行事故萬架次率來進行考察統計，以評判整體安全狀況時利用飛行；在針對空管安全風險事故時，根據各風險事件的類型進行統計，如設備故障、軍航沖突、雷擊等行業指標進行比較和監控；二是，學術領域目前使用的對可能誘發行業規定風險事故的已發生的風險事件指標，這一類指標可能會造成或沒有造成直接損失，但也是對已發生的不符合安全標準的不安全行為或風險因子的一種測度。例如，在預警管理領域，國內學者較多的利用一些已發生的并可能造成直接或間接損失的風險事故癥候或風險事件指標，并將其應用于預警監控或風險評估中，這些已發生的風險事件指標主要從人、機、環、管四個方面進行選擇。例如，空管指揮失誤次數、設備故障率、設備失靈次數、管理標準失察率、飛行期間天氣突變次數、信息溝通失真率等等。因此，對安全狀態產生直接或間接影響的風險事件不同層次及類別的指標進行統計、監控、預測，是預警管理的前提，也是進行預警信號決策及預控對策制定和優選決策的基礎。
（2） 構建概率統計模型
風險事件的發生在統計意義上具備一定的時序性與周期性，因此，可以通過合理選擇與構建概率統計模型來提升風險決策的準確性。例如對于基于趨勢預測的預警決策模式，常用的模型為灰色GM（1，1）預測模型，該模型是一種用于處理不完整信息的理論方法，是介于白色系統和黑色系統之間的過渡系統。該模型基本滿足預測要求，預測結果可用于在陸空同學風險事件的預警監測中。
參考文獻
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【關鍵詞】房產測繪；風險來源；規避風險
一、房產測繪項目的風險來源
房產測繪人員不僅要熟練掌握測繪技術和相關房產知識，熟悉相關的房產法律法規，準確測算房屋面積。由房屋面積測算錯誤引發的后期賠償，任何一個測繪機構都難以承受，也使此項工作成為房產測繪機構的主要風險。（1）政策性風險。房產測繪是一項政策性很強的工作，政策的掌握占了主導地位。目前我們執行的測繪標準是《中華人民共和國測繪法》、《房產測量規范》和《房產測繪管理辦法》。我國幅員遼闊，各地差異也很大，《房產測量規范》又跟不上建筑形態的千變萬化，使得有些問題無據可查，雖然建住房[2002]74號文對房產測繪中的一些問題作了較為詳細的規定，但是2005年建設部了《建筑工程建筑面積計算規范》（GB/T 50353-2005），其中面積計算的一些細節與《房產測量規范》相去甚遠，這就使開發商的售樓面積與房屋登記的產權面積產生了爭議，從而給房產測繪帶來了風險。（2）技術風險。技術風險主要是指測繪工作者由于各種原因造成的房屋面積計算錯誤、房屋的用途表示錯誤等。它包括單純的將房屋建筑面積、套內建筑面積或共有建筑面積計算錯誤，也包括由于工作者不熟悉相關的房產測繪政策、法規，房產測繪知識欠缺，工作程序不嚴密，質量意識淡薄，造成的認定錯誤。在房屋要素調查中房屋的用途在測繪報告中不僅要體現規劃用途還要體現實際用途。（3）綜合性樓房的測繪風險。綜合性樓房的特點是房屋功能多樣，一般含有裙樓和塔樓。這就對房屋的實際測量和面積測算要求很高。在實地勘測就應該要針對劃好各個功能區分別進行測量，并對共有面積確認好。在實地測量前，要對要測量的樓房進行功能區劃分，確定好共有部位，實地測量時要重點勘測。如果共有部位界定模糊，就會對后面的面積測算分攤時造成障礙或者分攤方法錯誤，引致面積測算錯誤。面積測算過程中，引起測繪風險的因素主要有：房產測繪的法律法規不熟悉、共有面積的界定錯誤、分攤方法不正確等。（4）預測面積與實際測量面積的差異風險。房屋預測面積主要根據開發企業提供的有規劃設計部門認可的施工圖紙進行的“紙上談兵”，所以對于數據的采集、共有部位及面積確認、分攤方法等方面就有可能會出現錯誤的認識，造成預測繪房屋面積的失真；這些差異產生的主要原因有：規劃設計的變更、不按圖紙施工、施工放樣誤差過大、竣工后改變房屋部分公用面積的功能、施工誤差與實際測量誤差產生的差異、不同測繪單位計算面積采用的方法標準不同引起的差異。（5）合同風險。根據房產測繪合同的基本要求設計出適合自己單位的房產測繪合同。合同要注明房地產開發企業測繪所需要提供的相關資料：開發商的營業執照、土地出讓合同、建設工程規劃許可證和建設工程施工許可證、建筑總平面圖和全套的施工平面圖（包括圖紙和電子數據）、房屋共有部位使用說明、規劃審批意見以及其他的有關資料。合同中應明確標明風險產生時雙方的責任及賠償措施，把糾紛扼殺在萌芽狀態。
不論是什么樣的企業，不論這個企業的規模有多大，在其發展的時候風險總是與利益并存的，而這恰恰是一個企業在發展時所具備的客觀規律，正所謂企業從創建到發展，生存險中求。而一個企業在進行發展時避免不了或多或少的法律風險，畢竟企業靠運作來維持生存，而運作自然少不了企業法律風險，所以可以說法律風險無從避免，只能說將這風險盡量的縮小。不過在企業發展初期時，其法律風險相對較小些，可是隨著企業的越加壯大，法律風險便開始越加顯現與擴大起來，就好比航空企業那樣，在發展初期還不為過多體現出其潛在的法律風險，可是隨著其發展的越加迅速，以該公司對外企業往來以及公司內部權力治理的越加繁雜，那些潛在的法律風險便開始日趨明顯起來。所以說從企業發展中的基礎做起，樹立起正確的、有時效的保險意識，提前做好法律風險的防范措施，這對我國航空企業以及各個企業來說都是保證公司穩定發展和長遠治理的重大舉措。
企業往來與內部治理中容易滋生的法律風險
一個企業在得到迅速發展并壯大后，在其與外來企業進行經濟互動時主要的往來方式都以合同為主，其中《中華人民共和國合同法》第二條規定：“合同是平等主體的自然人、法人、其他組織之間設立、變更、終止民事權利義務關系的協議。”當前，由于航空企業在對外發展時主要運用的合同分別是航空產品買賣合同、航空客運合同和航空運輸合同及飛機租賃合同等等。因為其合同種類繁雜，所以其潛在的法律風險很多。包括航空企業在內的一些其他類別的企業在進行服務提供時很容易出現一定的法律風險問題，其中大體包括了服務瑕疵和服務意外等，而這些法律風險的對象通常都是針對于乘客及物品的。在這類法律風險面前，航空企業的工作人員的法律意識及個人因素對這種問題糾紛所帶來的影響也是最直接的。
隨著《中華人民共和國勞動合同法》的司法解釋頒布與應用，我國在對一些企業的用人管理等制度上有了更加明確的規定。由于我國航空企業發展的時間尚短，所以許多航空企業在用工制度上依然采用著正式工和勞務工這兩種制度。但由于這兩種制度在收入上存在著不小的偏差，而且在崗年限上也有著很大的差別，所以使得這其中潛藏了不小的法律風險隱患。對于這樣的問題，航空企業在用人制度上雖然做了不小的調整，但是從某方面來講依然存在著不小的弊端，這些弊端無疑是引發法律風險的隱患，若不加以重視，其結果不容小視。
由于航空企業的經營模式的特殊性，導致其在進行資金管理和乘客消費積分管理，以及打折機票管理等流程里都有著令該企業損失的風險存在。面對這樣的風險，航空企業在發展及保證盈利的同時更要嚴格且及時地采取相應手段和措施，從最大限度上對其隱藏的法律風險展開防范措施。
對于法律風險成因的探析
一、合同本身潛在的法律風險隱患
一個企業在展開業務交往和經濟互動時所具備的復雜性和繁瑣性直接導致了合同本身的復雜，尤其是作為我國規模較大的航空企業，由于企業在進行合同擬定時，合同本身具有著極強的專業性，而且對其內部條款的明確性和精確性都有著很高的要求，再加上該公司所面向的締約者為數繁多且復雜，所以在對其合同進行法律審核時很容易因為一時的疏忽導致出現權利義務的被動性等問題。所以說做好合同在進行法律審核時的保障等工作對企業進行法律風險防范有著不可忽視的作用。
二、服務工作中的意外性與復雜性
航空企業在為乘客提供相應的服務時，由于服務時間長，程序繁瑣，而且相關工作人員與乘客間的接觸較為密切，再加上現今大多乘客對航空服務的質量與要求顯著提高，有些乘客的自身素質卻比較偏下，這便讓一些工作人員進行服務工作時很容易出現差錯。一旦負責服務類的工作人員人手不足時，或者是由于工作人員自身服務的不到位，這便極容易導致乘客不滿，從而激發潛在的法律風險。例如，本文前面提到的兩起乘客攔截飛機事件就是航空企業的工作人員服務瑕疵和部分乘客素質問題，引起社會媒體的高度重視，給企業帶來了直接的法律風險。不過當然，這一點若放在其他類企業上亦是如此，所以這便對工作人員的業務能力與工作能力產生了直接的考核與要求，也對相關工作人員的法律風險防范意識敲響了警鐘。
三、人員管理的復雜性
相關企業在進行人力資源管理工作時要面對許許多多的問題，其中的勞動合同管理、社會保險管理、勞動派遣管理和休假管理等等都很容易變成法律風險的隱患，尤其是在日常工作中，對于管理檔案的建設與完善工作存在著一定的難度，這便造成了相關企業在進行舉證工作時難度大，法律風險高。航空企業在針對這類事件上應采用合理的人員分配方式，在給予賞罰分明的基礎上進一步完善人力資源的管理，從而盡最大限度地避免此環節上可能出現的法律風險。
四、企業規模擴大導致內部管理的復雜性
隨著企業規模的不斷加大，其工作人員和業務的數目必然會進一步擴增，這便使得一些包括航空企業在內的企業所要涉及到的管理項目增多，而這樣一來，在對企業進行管理時難免要出現一些管理上的漏洞，這便使得企業規模加大后法律風險隨之攀升的原因。航空企業在對其規模加大的同時有對其管理模式做出了重大的改革，在融入外來管理模式的同時加大固有的傳統管理模式，這種新型的管理方式使得該企業在規模擴大后依然能有效地對相應產生的法律風險做出一定的防范措施。
中圖分類號：D920.4 文獻標識碼：A 文章編號：1009-0592（2014）07-185-02
法律是企業經營活動的行為準則，也是也是企業能夠發展壯大的關鍵。企業在日常經營管理活動中，無不涉及到各種各樣的法律行為，所以也帶來了各種法律風險。法律風險是在一定時期和一定環境中客觀存在的，能夠導致電力企業費用損害等，所以法律風險實際上存在于電力企業的風險防范領域和法律事務領域，是電力企業所承擔的發生潛在其他或者經濟損失的風險。
一、電力企業法律風險的預防內容
（一）保護電力設施
電力企業不管在電力設備建設過程中，還是在電網的建設和改造過程中，都存在著很多糾紛問題。比如審批環節和環保部門的審批工作環節都比較復雜，組要對電力設備產生的各種污染項目進行逐項審核。我們都知道在電網建設或維護過程中，難免會存在電磁污染，目前我國對電磁污染方面還沒有明確的法律條文加以規范，所以就造成了電網建設過程的拖延。由于電網建設不同于其他住房占地或者商業用地，所以在征地面積和補償方面的計算項目比較復雜，不同區域上的征地損失相差會比較大。違章建筑是電力設施建設過程總最大的障礙物，電力設備通常不會選擇建立在新建建筑中，但是老街坊中桿線建設又不方便，難度較大。還有一些建筑是私自建造的，居民在原有房屋基礎上加寬加高建筑面積，也不利于賠償核算。
（二）管理經濟活動
電力企業對外進行一些列經濟活動時，簽訂完善的合同是經濟活動的有效保障，但目前我國電力企業的經濟活動中，由于個別負責人在活動中沒有依靠相關法律，所以合同的簽訂存在的很多問題造成電力企業不必要的額外支出。較低的利用法律維權意識，給電力企業帶來很多經濟損失，嚴重制約電力企業的發展。電力企業的日常經濟活動中，合同簽訂是造成損失的主要原因，因為電力企業合同簽訂環節不完整，所以施工合同和承包租賃等合同存在較大法律風險。
（三）觸電事故
電力企業風險問題上人們首先會想到其造成的出點事故，觸電事故在所有的電力企業中都是普遍存在的，但近幾年其事故發生率只增不減，企業需要支付高額的賠償金，這給企業的工作環境和企業形象都造成了極大的負面影響。觸電事故只能在事前加以預防，但其預防措施對于經濟活動或是基礎設施建設方面來說都是比較困難的。觸電事故預防方面不能抱有僥幸心理，事故一旦發生，造成人員死亡，后果不可挽回。我國目前法律條文在觸電損失方面規定，設備出現故障造成的觸電損失，產權人是不需要進行賠償的，但政府部門的監管工作不到位，使得電力企業在觸電損失方面預防工作開展緩慢，在實際工作過程中面臨很多困難。
（四）人員管理
目前我國電力企業日常工作中沒有引進先進的自動化和智能化設備，很多工作還是需要聘用人員來進行建設和維護。雖然在社會發展的推動下，電力企業在人員選用方面有了很大進步，但還是存在一些勞動合同簽訂或勞動制度不明確等方面的問題。企業在和人員簽訂勞動合同前，應將明確說明和寫明工作中可能存在的危險性，合同簽訂形式也應該合理化，應保障勞動合同的有效性。在合同條款上，應明確保險條款，并根據職工的工作性質對保險種類進行合理配置。對已經入職的職工加強日常管理，對臨時工或者新員工要進行重點培訓，員工必須嚴格規范作業，并且企業應注重安全宣傳工作，保證所有員工都能將安全作業放在第一位。
二、電力企業法律風險的解決對策
（一）進行法制宣傳教育
現代電力企業應將法制宣傳教育工作作為企業內一項重要工作，通過宣傳教育法律知識，能夠提高社會公民的安全用電、合理用電意識，自覺避免風險發生。減少觸電事故的發生從而減少電力企業的法律風險。在偷電、違反合同用電等情況發生時，電力企業應和國家普法部門一齊開展案例宣傳，嚴厲打擊犯罪，維護企業的法律利益。在進行宣傳過程中，應積極鼓勵學校、社區居委會、司法機關等參與其中，實現綜合治理。
上述是對企業外部進行的法律宣傳工作，企業內部法制宣傳教育是為了促進企業法治化管理，使得電力企業員工能夠依法經營和維護企業的合法權益，實現企業經濟利益最大化。應定期對電力企業員工進行法律知識宣傳教育，并結合電力企業案例組織法治講座，在對人員進行崗位和技能培訓時，將所涉及的法律和行政法規以及企業規章制度納入到培訓計劃和日常的業務學習計劃中，要求員工在學習業務知識的同時強化法律風險意識。企業領導者也應具有較強的法律風險意識，否則這些潛在的風險將變成不可挽回的人員傷亡，因此，企業管理這也應學習法律知識來提高法律風險意識，在日常管理工作中保持清醒的頭腦。
當然，電力企業法制宣傳教育離不開一支優秀的法律風險防范推廣隊伍，法律風險防范推廣隊伍是電力企業引導的具有不可替代性的主力軍。加強法律風險推廣隊伍的建設，能夠做到真正有效和快速的強化電力企業法律風險推廣人員的責任意識，將其工作認真落實到基層中。電力企業應建立法律風險防范部門，任用高素質的防范人員和管理人才，來從事相關方面的法律風險防范工作。
（二）完善電力法律法規
電力企業應積極推動電力法律和法規的完善進度，消除電力法體系內部的相互矛盾，電力行業立法為人大立法，保證其權威性。電力企業應推動落實政企分開的電力行業法律、法規，我國現階段很多電力行業對電力行業民事、行政兩種性質的管理并不明確，電力管理很難在有序的法律框架下有效進行工作。還應專門完善觸電傷害事故的處理方法和相同案件不同的處理結果，在判決結果上具有很大差異。也許是出于對受害者的同情，觸電事故的宣判結果一般傾向于電力企業承擔法律責任，這樣違背了法律的科學嚴謹性。所以應完善電力方面觸電傷害事故的處理法規，明確事故人員責任和電力企業責任，這是電力企業法律防范的需要，也是現代社會法制建設的需要。
企業內部建立法律風險防范機制時首先應遵循全方位原則，法律風險存在與電力企業日常經營管理的各個環節，全方位管理過程中，應將法律風險防范機制滲入到經營管理的各個細節中，并運用綜合法律風險防范手段筑起一道堅固的法律風險長城。規范化運作原則中要求各電力行業應通過本企業規章制度來規范各部門、各崗位在法律風險防范工作中的角色，建立和完善本企業內部法律風險管理制度體系。在制定內部規章制度時應與時俱進，體現時代特色，根據國家電力法律的不斷完善而進行更新。所以，電力企業內法律風險防范機制應不斷進行動態更新，并定期進行評估，完善更新機制。
（三）合同管理體系的建立
市場經濟的逐步規范形勢下，電力企業應加強對合同管理為核心的管理體系建設，是解決企業法律風險的有效方法之一。現階段我國很多電力企業對合同管理只是例行公事，并沒有充分發揮合同的效力，不能滿足現代市場經濟條件下經濟活動以合同為有效證明的需要，所以，合同管理工作是否有效進行關系著電力企業的經濟利益。企業建立健全與之相應的規章制度，并且委派專人對合同進行規范化管理，提高電力企業內合同管理水平，對企業法律風險進行有效防范。
電力企業應以國家有關法律法規為基礎，并結合本企業實際發展情況，制定出合同規管制度、合同授權委托制度、合同審查制度、合同專用章管理制度等一系列合同管理工作，以事前防范、事中控制為主，事后補救為輔的合同管理制度，使合同逐漸趨于規范化，規范和監督電力企業的合同簽約和履行合同的行為，減少合同漏洞，能夠極大地降低電力企業法律風險。
（四）建立法律顧問制度
電力企業法律顧問是指具有電力法律方面專業知識，能夠為電力企業提供多方面法律服務的專業人員。企業法律顧問包括經全國統一考試合格，由電力企業聘用并在相關注冊機關注冊后專制從事企業法律事務工作的企業內部專業人員和企業聘用的社會律師。電力企業在生產經營方面具有很強的特殊性，所以需要既懂得電力企業生產經營又熟悉相關電力法律法規的人才。電力企業在實施這一制度中，應注重自身職工的法律顧問和社會律師共同為企業提供法律服務，二者相互聯系但工作內容又不相同。電力企業在實行法律顧問機制中，企業應注重培養專業水平高，業務能力強、思想積極健康的企業法律人才，充實企業法律顧問隊伍，提高企業法律顧問的整體水平。
【關鍵詞】房地產；開發風險；對策
前言
房地產開發風險管理就如同一個縝密的系統， 將風險管理的各要素有機組成綜合體。所以在進行房地產開發時， 必須要推廣與運用風險管理系統， 并且要在日常的工作中盡量完善這個系統， 以促使我國的房地產事業健康發展。
一、房地產開發項目個階段風險識別
1、房地產投資決策階段風險
（1） 開發區域的風險
房地產開發項目的區域風險與房地產開發不可逆性和地理位置固定性緊密相關，由于各個地區發展不平衡，經濟和政策相差懸殊，各地房地產影響因素種類和個影響因素影響程度各不相同，使得所以經濟環境、政治環境和政策環境對房地產投資決策具有更重要的意義。
（2）開發時機風險
房地產興衰受經濟環境、政治形式、政策導向、人口增減狀況、收入水平升降以及消費心理變化等風險因素。而房地產開發周期較長，期間經濟、政治等因素的變化對房地產開發的結果具有不可忽略的影響。
2、房地產項目土地獲取階段的風險
（1）土地購買風險
土地獲得的方式有協議讓出和招拍掛兩種方式。前者的風險來源于開發企業和原房產所有者的談判過程， 后者的風險來自于成本高利潤低，如果對市場走勢判斷有偏差，就會導致項目虧損，因此它的風險主要來自與對未來市場判斷能力。
（2）籌資風險
房地產行業是典型的資金密集型行業， 大部分依靠籌資方式開發建設，具有投資大、風險高、周期長特點。籌資風險來自于因使用借貸資金而導致的自有資金回報盈利的不確定性。當投資中借貸比例越高時，籌資風險也越高。
3、房地產項目建設階段的風險
（1）承包合同風險。合同風險有兩類，一類是由于合同條款不完善，敘述不嚴謹；第二類是由于合同條款規定而引起的風險在合同雙方間的不同分配，即純合同風險。
（2）自然條件風險。開發區域自然條件如地形地勢、環境氣候等對施工安全存在一定的威脅。尤其實在自然條件惡劣的區域，工程實施期間可能碰到的惡劣氣候等因素給開發商帶來的威脅。
（3） 工期拖延風險。房地產開發建設階段每個環節的時間損失，都會使工期拖延。而工期延長，一方面房地產市場狀況可能會發生比較大的變化，錯過最佳租售時機。另一方面，工期延長會增加投入資金利息支出，增加管理費。
4、房地產銷售階段風險
（1）租售合同風險。房地產租售交易合同是對交易雙方行為的明確規范，條文詳盡、清楚。
（2）銷售時機風險。房地產銷售時機分預售、即時出售和滯后銷售三種情況。每一種銷售的方式都有各自不同的風險。
（3）自然災害風險。自然災害風險是指由于人們對自然失去控制或自然本身發生異常變化造成損失的可能性。
二、房地產開發風險管理的內容
1、房地產開發風險管理的流程
（1）風險識別
風險識別是房地產開發商針對開發的不同階段，在風險事故發生之前感知風險，對風險進行分析。感知風險，是開發商通過調查研究，了解客觀存在的各種風險，尋找可能導致風險事故發生的各種因素；分析風險，是在感知風險的基礎上分析風險可能帶來的后果，為減少和預防風險的發生擬定方案。風險識別作為風險管理流程的第一步，是風險管理的基礎和關鍵。
（2）風險評估
房地產開發的風險評估是在對風險識別的基礎上，分析項目存在的弱點、面臨的威脅、可能發生風險的概率、以及風險可能造成的負面影響。在房地產開發過程中，為減少投資失誤和風險，需要編制項目投資風險評估報告。在編制報告的過程中，通過搜集豐富的資料和數據，對開發項目的風險進行定性和定量的分析，將風險按照高低程度排序，編制風險列表進行專題研究。根據風險評估的結果，開發企業要采取相應措施規避風險。
（3）風險監控
房地產開發的風險監控，是投資主體在項目的開發過程中自覺監視風險，根據情況變化進行風險管理策略的調整，主動對風險進行控制。風險監控是風險應對計劃修正和提高的過程。隨著開發項目的展開和深入，管理者要及時發現新出現的風險，關注由于時間變化引起風險發生的新變化，不斷調整方案，重新對風險進行識別、評價，修訂應對措施，從而保證風險管理達到預期目標。
2房地產開發風險應對措施
（1）風險回避
風險回避是主動回避風險發生的可能性。它是在房地產開發的過程中，管理者經過權衡風險帶來的損失與冒險所獲利益相比較，迫不得已中止開發項目，或者改變方案，從根本上消除風險隱患。風險回避雖然能避免重大損失，但同時也失去了投資獲利的機會，是一種比較消極的防范手段。通常只是在未來可能發生的風險帶來的影響太嚴重，沒有其他辦法的時候，才建議采用風險回避這種應對措施。
（2）風險控制
房地產開發的風險控制主要是指管理者主動采取積極措施，預防、減少風險發生的可能性，或者盡量降低風險帶來的損失程度。風險控制的手段有風險預防和風險抑制兩種類型。風險預防涉及現時成本與潛在損失的比較，當潛在損失遠遠大于采取預防措施所支出成本的時候，就要果斷采用預防風險的手段。風險控制是管理者為消除和減少風險隱患主動采取措施的一種積極辦法，在運用時成本低、效益好，一般不會產生后遺癥。建議在處理房地產開發過程中的各種風險時，要優先采用風險控制措施。
（3）風險轉移
房地產開發的風險轉移是指開發商通過某種有意識的安排，將企業不能承擔的風險轉移給另一方。與風險回避不同，風險轉移是將責任或者風險轉嫁給別的單位承擔，風險回避是放棄項目開發；風險轉移與風險控制也有不同，風險轉移是將風險直接轉移出去，風險控制是自身調節風險因素。開發企業通過轉移風險得到保障，是目前普遍應用的一種有效手段，比如保險合同就是經常運用的方式。開發商可以根據所開發項目的具體情況，采取適當的形式轉移風險。
（4）風險自留
指開發商自己承擔風險帶來的損失。在房地產開發過程中，對于那些無法回避、難以控制的風險，在不影響整體利益的前提下，或者如果冒險能夠帶來巨大利益，可以考慮風險自留。風險自留分為有意識的風險自留和無意識的風險自留。有意識的風險自留是管理者的主動風險自留，是經過權衡比較，認為企業能夠承受預測到的風險帶來的損失，主動去承擔未來的風險，具體措施有自我保險、專屬保險等。無意識的風險自留是開發商對損失的發生存在僥幸心理或對損失估計不足而暴露于風險中，是被動的風險自留，需要通過風險應急準備金來應對。
（5）風險利用
風險利用是房地產開發項目對風險的價值進行利用而獲利的行為。一般是開發商利用現實存在的風險，通過風險管理技術化險為利。比如在經濟危機時期，樓市滯銷，地產價格大跌，但是開發企業反而在此時大量拿地開發，等到經濟形勢好轉時獲利豐厚。風險利用要求管理者有敏銳的觀察力，具有豐富的經驗和高度的應變能力。
結束語
宏觀經濟走勢對房地產行業的影響可謂是風疾雨驟、動人心魄，不期而至的經濟寒潮令中國的股市、房市攜手步入“冰河期”。另一方面，房價的飛速上漲，已經超過了居民的承受能力，商品房空置率增加，投資比例過大，業外巨頭紛紛搶灘房地產導致的競爭加劇，而居民的購房行為又趨于理性，持幣觀望造成一些城市房地產有價無市的情形已經凸現。所有這些最終導致房地產項目難以銷售變現，因此，必須要采取切實有效的措施加以規避房地產開發項目的風險。
參考文獻：
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【關鍵詞】稅收執法 風險表現 風險管理 防范對策
我國的財政收入大部分來自國家的稅收，稅務部門承擔著重要的財政稅收使命。目前，由于我國稅收法律制度的不完備、內部管理體制不完善、監督機制的不健全等原因，造成了稅收執法風險日益增大。在當前稅收的環境下，如何進一步的避免稅收執法風險，已成為稅務部門的面臨的重要課題。
一、稅收執法風險的概述
（一）含義
稅收執法風險，是指稅務部門或者是稅務執法人員在征稅的過程中潛在的，因為稅務執法人員的不作為和作為使稅收管理的職能不能夠充分實現，或者是稅收主體在行使自身權利和履行職責中，因故意或者過失，損害了國家和行政管理相對人的合法權益，引起的法律后果，需承擔民事、行政等法律責任的危險因素的集合。當前，我國的稅收執法環境比較復雜、稅收法律繁雜，再加上稅務執法人員的風險防范意識不強、對法定的稅收執行程序掌握的不夠全面等，從而使稅收的執法過程中風險無處不在，并貫穿稅收執法始終。與此同時，加強對稅收執法風險問題的分析，有助于提高征稅主體的執法水平和效果，提升稅務機關以及人員的形象，增加稅收收入。
（二）稅收執法風險的種類
根據不同的法律、法規和對執法所產生的后果的處理方式，可以講稅收執法風險劃分為三類：
1.稅務征收管理中的風險。即執法人員在稅收征收的執法過程中，由于基礎管理不到位，而侵害了納稅人的權益。主要表現為稅務登記不準確、對納稅人的性質認定錯誤、對減免稅劃分不準確、稅率執行有誤以及違反法律的規定提前征收、延緩征收稅款等造成了納稅的風險。
2.稅務行政訴訟中的風險。即執法主體因在執法過程中的行政行為而引起的行政復議、敗訴、賠償等不良后果而產生的風險。在此類風險中，主要涉及的是稽查等強制措施，集體表現為稅務主體在日常的執法行為中只重實體而忽略了程序。比如在日常的檢查時，本來應該出示稅務搜查證而沒有出示；沒有按照法律的規定履行告知義務；收集到的證據來源不合法；沒有依據法律規定采取保全措施、強制執行措施等多方面的因素，從而使納稅人、扣繳義務人或納稅擔保人的合法權益遭受損失。因為這些不規范的行為所產生的有關司法行為導致了稅收執法的風險。
3.稅務人員瀆職所帶來的風險。即稅務執行人員在執法的過程中，因主觀過失未履行或者未完全履行職責，如不征或者是少征稅款、、等違法行為，客觀上侵犯了國家的利益，對國家的財產造成了重大的損失，因而被追究行政責任，情節嚴重的甚至責要負刑事責任。從而給稅收的執行帶來了風險。
二、我國稅收執法風險管理現狀
近年來，各級稅務部門為了提高執法水平、降低執法風險，不斷地營造外部環境、優化內部結構、強化監督機制等。但是，目前我國對稅收執法風險的控制和防范還沒形成一個科學的系統，各稅務機關在實際的工作中采取的許多措施都比較混亂，沒有邏輯性，整體效果還不夠好。
（一）風險防范機制不完善
隨著我國稅法制度的不斷完善，稅務機關的職責也實現了分工細致、各司其職的完備機制，在很大程度上控制了風險的發生。但是目前我國的稅收執法的風險控制和防范還不夠全面，對執法責任考核、征管質量考核大多都是事后的應對措施，而事前和事中的風險防范機制還不夠完備，防控稅收執法風險的功能也不夠健全。并且在執法過程中責任的承擔方面，一線的稅收執法人員承擔了大部分的違規責任，而對稅務部門自身和決策層所應承擔的責任沒有明確的劃分，因而很容易引發稅務部門內部矛盾，同時也容易造成監管的缺失。
（二）風險控制防范意識不強
稅收執法是一項專業性、系統性很強的工作，而僅僅依靠稅務執法人員個人的力量難以防范來自法律、經濟、社會等方面的風險的。因此，要加強對稅收執法進行系統全面的管理。然而當前，我國還沒有將稅收執法風險管理納入到稅務部門的工作中，在大部分的稅務人員思想中，稅收執法風險是孤立、片面存在的，認為風險管理就是要加強對稅收執法的監督和檢查，因而缺少執法風險管理的整體意識和主動意識。
（三）風險管理機構的專業程度不高
現階段，我國的各級稅務部門依據職權，通過成立稅收優惠減免審理委員會、重大案件審理委員會、稅收評估工作領導小組等一系列機構，在一定的程度上規范了稅收執法，避免了在執法過程中出現的差錯。但是，如果發生執法過錯，就很容易發生推諉，相互推脫責任。目前，我國稅務系統中還缺乏一個專業的風險管理機構來專門從事稅務風險管理的事項。
（四）風險管理手段不斷增多，但是針對性不夠
隨著科學技術的不斷發展，信息化技術在稅務部門中得到了廣泛的應用。當前，在稅務部門中運行的系統有中國稅收征管信息系統、稅收執法管理信息系統以及納稅評估管理信息系統等，這些系統的運用使稅收執法人員的操作更加準確，大大降低了執法的風險。但是這些系統針對不同的涉稅業務，側重點也有所不同。一些稅收風險點得到了防范和控制，而另外一些風險點卻得不到防控，業務非防控范圍比較小，不夠全面。
三、稅收執法風險產生的原因
（一）法律體系不健全
1.稅收立法起點低，法律依據不明確。現階段我國稅收法律體系結構不完善，尤其是稅收法律的起點較低。主要體現在兩個方面，一是缺少稅收基本法。目前我國還沒有一部基本的稅收征收法，來對稅收法律關系進行宏觀規定，稅收的立法原則、執法原則、稅收管轄權等問題都沒有通過更高的法律予以確立，而只是分散于各個法律條文中。二是有關稅收的法律層級不高。我國現行頒布的關稅收法律文件僅有《企業所得稅法》、《個人所得稅法》和《稅收征管法》，其他有關稅收方面的法律法規都是國務院制定的行政法規，并且還沒有以法律形式確定下來。從某種程度上說，稅務機關在執法過程中容易受到法律、法規的層級影響，法院在有關稅收行政案件的審理時，往往依據的都是法律，而對層級較低的行政規章只是參照，這就給稅務人員的執法過程中產生困難。
2.稅法規定不科學，實際工作難度大。有些稅收法律對執法過程中某一問題的規定存在沖突；還有些法律條文在實際的運用過程中難以得到實施等。一方面導致稅收執法人員在對納稅主體做出具體的執法行為時，不知道依據那個法律文件去執行。另一方面，如果不按照相關稅收法律的規定去執行，又會有被追究法律責任的風險。因此，導致稅務人員在實際的執法過程中很難去執行。
（二）內部體制不完善導致的執法風險
1.內部考核指標嚴格。稅務部門以強化征管、嚴控稅源的原則制定了內部考核標準，但在實際的執法過程中，過于苛刻、嚴格的考核標準會對稅收執法人員依法行政造成消極的影響。比如一些市、縣的地方稅務部門在稅受征收較少的情況下，就會對稽查下達過高的稅收任務，以此作為考核工作績效的重要依據，然而這與國家稅收法律的原則和基本精神是不一致的。由于這種嚴格的任務下達，就會導致稽查工作偏離了執法的軌道，加大了稅收執法的風險。
2.規范性文件制定不嚴謹。在我國，各級地方稅務機關為了貫徹落實上級的指示、實現政策實施的效果，就會根據本地區的實際狀況，制定具體的業務操作辦法和行業管理辦法。然而這些管理辦法和操作辦法的制定，一般是依其上位法，即法律、行政法規或者是上級稅務機關的文件來制定，從一定程度上來說對提高征管質量起著重要的作用，但有些操作辦法和管理辦法由于過高地追求實施效果，從而導致稅收執法人員在執法程序上不夠合理，不能為稅務人員的執法行為提供有效的法律保護。
（三）執法主體素質有欠缺引發的執法風險
1.執法風險防范意識不強。現階段我國稅收執法主體的風險防范意識不夠高。部分稅收執法工作人員，對稅收執法的過程中缺乏對執法的全面理解，仍然沒有從以官為本的思想中轉變過來，在他們看來，依法納稅只是針對納稅人而言，而忽視了對自身法律意識的提高。作為一個稅收執法者，對稅收執法風險缺乏足夠的警惕，執法的危機意識淡薄，因而，導致稅收征收防范和控制風險的能力下降。
2.稅務執法人員綜合素質不夠高。當今社會是一個知識經濟的社會，知識的更新不斷加快，流通途徑也在不斷地增多，人才也在向復合型、綜合型的方式轉變。因而面對當前的環境，稅收執法人員就需要構建一套完整的知識體系，不僅要求稅收執法人員不僅要掌握會計、稅法等方面的知識，還必須要對計算機運用、經濟法規、時事政策等方面的知識有相關的了解。例如一些稅收執法人員只會對紙質賬簿進行審核，對于現代企業采用的電子賬務系統卻一竅不通，因而就無法運用高科技的電子計算機技術區查出企業的財務漏洞。此外，仍有許多稅務人員用以往的征管辦法和思維定式去征收稅款，并且執法的方法固化、溝通方式簡單、交流不暢，給實際的執法工作造成一些影響，從而增加了稅收執法風險。
四、稅收執法風險防范的對策
（一）完善稅收法律體系
1.制定稅收基本法。制定稅收基本法，主要是對一些共性的稅收問題進行規定，以達到統領、協調、指導、約束各單行稅收法的作用。實際上，由于我國憲法的內容比較有限，所以為了增加涉稅條款而修改憲法是不可能的，然而由于現有的《稅收征管法》理論性不夠，實際操作及程序性太強，起不到統領稅收法律的作用，因而，單獨制定一部稅收基本法是完善稅收法律體系的最好辦法。除此之外，還要對目前冗雜的稅收法律加以系統整合，使稅的收法律的結構更有條理，并且對稅收執法、司法進行更具權威的指導，因此能夠更有效地提升稅法的基本法律地位。
2.完善稅收程序法和實體法。現階段，我國的稅收程序法和實體法還不健全，在執法的過程中涉及到的具體細節，稅收法律也沒有一個明確的規定，不利于執法人員操作。因此，需要盡快完善和健全。主要可以從三個方面解決：一是構建起法律與經濟的互動體制。明確制定出宏觀經濟與稅收收入保持協調的管理體制，加強稅收的宏觀調控能力，利用稅收去降低經濟的周期性波動對實體經濟造成的影響。二是逐步提升稅法的等級。以《立法法》為依據，完善對稅收的立法，構建一個完備的稅收法律系統。從而提高稅收實體法的等級，提升稅法的效力。三是明確稅收執法中的程序要素。目前《稅收征管法》是我國稅法中唯一一部具有程序法性質的稅收法律，對推動我國稅收征管的法制化、規范化進程起到了重要的作用。由于程序法的性質不夠突出，覆蓋的范圍比較窄，并且與其他部門法律也不不相適應，再加上程序法對納稅人的程序權益的保障不充分等問題日益突顯，因此，完善程序法勢在必行。對程序法的完善有利于減少稅收征收過程中稅收執法人員的自由裁量行為，從而降低稅收執法風險。
（二）加強對稅收計劃的管理
稅收計劃是我國財政預算的一個重要組成部分，是稅務機關在一個時期內的工作計劃，是考核和檢查稅收征收的重要依據。而稅收計劃管理是稅務部門為了能夠保證稅收計劃的順利實施，對稅收的分配執行、落實等一系列活動進行的全面管理，是稅務管理體系中的一個重要組成部分。雖然在現階段，稅收任務的下達量有所減少，但是如果要按經濟增長比例來下達，根本就沒有改變過去的稅收計劃管理體制。比如，一些經濟不發達的地方為了解決財政危機，除上級部門下達稅收任務外，當地的政府部門還要繼續追加稅收任務，從而給稅收計劃的實現帶來困難。此外，稅收任務主要是按照全國的經濟增長的平均水平來征稅，對經濟不發達的地區不利，加重了經濟不發達地方的財政負擔，從而給稅收任務的完成增加了困難，增加了執法過程中的執法風險。因此，可以從以下幾個方面去完善：一是建立合理的稅收工作考核制度，緩解一線稅收執法人員的壓力。二務科學的編制稅收任。不能僅僅地采用上年基數加成的方式，而是要根據根據當地經濟發展的實際情況進行科學評估，稅務部門可以先根據財政部門的預算計劃來制定稅收的任務，然后再根據各地的征管水平、稅源狀況的區別來編制個地區的稅收計劃，最后用計量經濟和科學的統計分析對各地稅收計劃進行預測評估，得出全國稅收計劃。
（三）加強稅收執法隊伍建設
1.提高執法風險防范意識。稅收執法人員要從思想上高度重視，認清稅收執法風險的客觀存在性，提高風險防范意識，嚴格依法治稅和依法行政，時刻保持高度警惕；同時加強對稅收人員的思想道德建設，要抵擋誘惑，做到為稅清廉，減少稅收執法風險。
2.加強專業化法制化培訓。要加強對稅收人員的稅收政策培訓，防止對政策理解偏差而導致的執法不到位的風險；強化對稅收征管信息系統的執法操作培訓，消除執法管理的程序風險；加強對稅收執法人員的法律、財務、計算機等方面的培訓，降低因專業知識的缺乏而產生的執法風險。
3.創建高校合作機制。充分利用高等院校的人才資源和豐富的教學實踐經驗，根據先進的專業理論，去指導實際的稅收執法工作。每年選拔一批能力強、年紀輕、學歷高的、有發展前途的稅務人員進入高等院校深造，為培養全方位、更高素質的稅收人才開辟新的途徑。
4.加大執法責任追究。制定嚴格的獎懲制度，加大執法責任追究的力度。執法監察要定期、不定期的對稅收人員的執法情況進行檢查，落實檢查的責任，執法監察對再次檢查發現問題的，除追究有關稅收執法人員的責任外，還要追究與其相關人員的責任。
五、結論
稅收執法的風險防范和控制不僅有利于增加財政收入，而且對于完善我國的稅法制度具有重要的促進作用，所以通過構建程序嚴密、制約有效、配置科學、結構合理的執法運行機制，推進稅務部門依法行政，最終實現防范稅收執法風險的目的。
參考文獻
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摘要隨著我國社會經濟的發展，房地產業也逐漸繁榮起來。如今儼然已經成為了一項重要的投資工具。眾所周知，房地產開發投資活動具有極強的綜合性、技術性和專業性，同時其風險、投入和回報也是很高的。本文對房地產開發投資決策階段的風險進行了詳細的闡述，并對此提出了一些有效的規避風險的對策，以期為業內人士提供一定的參考。
關鍵詞房地產決策風險
房地產開發的過程十分漫長，并且涉及到方方面面，是項極為復雜的活動。不難看出，房地產投資不僅數額巨大、周期漫長，并且變現的能力較差，同時又面臨著各式各樣的風險。房產市場的波動、利率和匯率的變動、政策的變化調整、建材價格的變動都會對房地產開發投資的效益產生很大影響。這也決定了其效益具有不確定性，因而房地產投資存在很大的風險，所以，開發企業必須正確分析風險，并且對風險事件提出有效的規避方法，謹慎投資。如果沒有充分考慮而貿然決策，往往會造成失誤，甚至是企業困境或破產。
一、房地產開發投資決策階段的風險分析
（一）開發位置風險分析
選擇一個合適的位置進行房地產的開發對開發企業具有重要的意義，這在很大程度上決定了一次開發行為的成敗。所謂開發位置，并不單純指的是項目所在的地理位置，還包括了一系列的社會位置，如市政配套、教育水平、交通狀況、公共設施、人口因素等。這些因素決定了土地的潛在收益的能力。一般來說，在經濟發達的地區，地價比較高，開發的成本也就比較高，但是發展的前景相對比較好，需求多，收益也會可觀的；反之，在經濟欠發達地區，地價低，因而成本也就低，但是經濟基礎相對薄弱，市場需求低，收益也不一定樂觀，所以區域和市區內地段的選擇相當關鍵。
（二）開發時機風險分析
由于宏觀經濟對房地產開發具有極大的影響，經濟的發展又存在一些周期性的規律，因而導致房地產開發的活動也相應的存在周期性。國家經濟的發展趨勢，是影響房地產開發的時機的一個非常重要的因素。一般在國民經濟發展上升時期，市場的需求比較旺盛，因而在此情況下來推出房地產項目很可能獲得良好的市場收益；與此相對的，在經濟衰退時期，市場的需求也會隨之下降，因而在供大于求的市場條件下，往往房地產的價格會受其影響而下降，效益也不會很好，踏準開發周期與經濟波動節奏能起到事半功倍的效果。除受經濟發展趨勢影響之外，按照開發項目的類型不同，其對時間的敏感程度也有差異。比如說，工業物業的時間性就不明顯，而商業活動就存在著明顯的旺季和淡季的差別。因此，這些問題都需要認真考慮，謹慎投資。
（三）開發物業類型風險分析
開發物業類型的選擇也需要謹慎。一般物業類型包括了別墅、工業物業、公寓、商業物業、寫字樓、普通住宅等。物業類型及其性質的不同，決定了其抗風險能力和對位置的敏感度也有很大的差異。其中，商業物業對于位置最敏感，一般都是市中心、商業中心以及交通和配套設施比較完善的地方。另外，寫字樓和商業物業以及工業物業與國民經濟發展息息相關，經濟發展勢頭良好時，相對的這些物業的需求也急速增加，房地產公司就能得到更高的回報，獲取更多利潤；反之，需求下降，回報也就不很樂觀。
（四）經濟和房產政策的風險分析
房地產行業與國家金融、房產行業政策影響相當敏感，須按照國家對房地產發展的政策、規劃、要求等，根據區域發展情況選擇合適類型物業開發，發揮自身具備資源和能力是相當重要的。
二、房地產開發風險
（一）風險與風險研究
所謂風險，就是在特定的時間和環境下，某事件的實際發生狀況和人們預期間發生差異的不確定性以及此不確定性發生的可能性的大小，還有造成這個差異的情況、條件、環境、原因和因此帶來的潛在損失的嚴重程度。由此可知，風險大小取決于實際結果和預期目標產生差異的可能性和實際結果和預期目標差異的方向和大小，即風險發生的概率和可能的后果。通常條件下，人們更多關注的是風險所帶來的不利后果，也就是風險發生而導致的風險損失。
國外的風險管理起步較早，至今已經形成了很多風險分析以及評估的方法。1960年以前，房地產投資的風險分析采用的主要是財務分析法，但是由于太過簡化，參考價值不大，作用有限；1960年以后，分析方法就更加科學和豐富了，包括網絡隨機法、模擬法、層次分析法、決策樹法等。九十年代之后就日趨完善了。國內的風險管理應該說起步是比較晚的，尚處在初級階段，存在很多不完善的地方，需要積極向先進國家學習。經驗決策和定性分析是我國至今仍常用的方法，由于缺乏系統性，容易產生決策失誤。
（二）房地產開發風險管理的內容
房地產開發的風險管理，就是房地產的開發企業對面臨的風險充分認識的基礎之上，通過使用各種手段、采取不同的措施，來對風險進行控制和處理，以最小的成本保證企業的收益和穩定的管理活動。開發過程中始終是伴隨著風險的，因而開發企業應該樹立正確的風險觀，掌握應對風險的方法。主要內容包括：
1.合理應用風險管理方法
要根據目標的外部環境的狀況，堅持在事前和事中控制，并對實施過程中的風險因素進行評價分析。對其不適合的地方做出相應的調整，并擬定合適的應對方法以消除、轉移、緩和房地產開發中可能遇到的一系列風險。
2.合理確定項目投資目標
項目投資目標在很大程度上決定了一項開發項目能否盈利。要根據開發項目的可行性報告所提供的材料，運用科學的方法進行決策以確定最后的房地產開發的投資目標。
3.合理界定項目投資的范圍
為避免遺漏而造成的房地產開發風險，所以要加強對項目的投資范圍的變動的控制，使項目的投資范圍在合理、正確的范圍內進行相應的變動，必須讓投資的任務分配做到細致具體，以降低房地產開發的風險，爭取獲得更大的利潤。
4.合理分解風險
風險分解也可以有效的降低房地產開發的風險。雖然不是所有的風險都可以進行分解，但是將部分可管理的風險進行分解，使其分到不同的過程中，也能夠有效的減少風險，進行風險分解時還必須滿足計劃中所要求的基本原則和目標。
三、規避投資決策風險的對策建議
（一）風險轉移
風險轉移是房地產投資風險管理的一項極為重要的對策，應用十分廣泛。風險轉移可以分為財務轉移和非保險轉移兩種形式。風險管理的基本理論中要求投資項目的風險應該由與此相關的各方共同來分擔，分擔的原則一般為風險由最有能力進行風險控制或最適合承擔風險的一方來承擔。只要符合這項原則所進行的風險轉移就都是合理的，最終可以取得雙贏甚至是多贏的結果，反之，則要付出極高的代價。
（二）做好可行性論證
這是投資決策的重要環節。可行性研究是對項目進行社會、經濟和技術等多方面的調查和研究，對方案進行分析，并評價其經濟效益，對其可行性進行論證的研究活動。
（三）做好經濟環境的預測
房地產的發展周期是與GDP緊密聯系的。一般房地產的周期可以將宏觀的經濟周期作為依據和核心，同時按照各時期的主導因素和市場的發育程度做出具體的調整。一般表現是房地產業要稍微落后于宏觀經濟而進入復蘇期。
（四）做好投資效益控制
實踐證明：投資決策后，設計階段對工程造價的影響是最大的，也是最關鍵的階段。在此階段要想控制造價，可以選擇優選設計方案和設計單位，盡可能將經濟指標量化。既要充分注重市場調研，做好市場定位，確定合適房地產產品；同時要做好全過程的成本控制。
（五）做好信息收集
信息收集工作，首先要依靠各類專業的人才。開發企業需要建立該企業的信息收集和處理的相關機構，以研究國家和行業的一些政策，對本地區內的適合的項目做出及時可靠的分析，并提供可靠的依據。為此，必須努力培養市場化的人才，熟知經營技巧，懂得相關法律法規的高級管理人才是重中之重，盡量避免政策和投機等風險。另外，開發企業應該樹立起強烈的風險意識，高度重視投資的可行性研究，并且對國內外的經濟和政治形式等進行全面可靠的分析。除此之外，還要充分研究各類物業在本地區的當下發展和未來的趨勢。只有這樣，才能在充分考慮研究的基礎上，盡量減少投資的風險。
四、結束語
房地產投資是項高風險的活動，因此在投資決策時必須謹慎。開發企業應該在綜合研究風險之后，選擇合適的位置和物業類型，把握良好的開發時機。在充分認識到開發風險的情況下，形成正確的風險觀，努力規避風險，爭取獲得最大利潤。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產開發企業；資金籌資風險；防范策略
中圖分類號：F293.3 文獻標志碼：A 文章編號：1673-291X（2012）33-0165-02
企業籌資風險又稱財務風險，它是指企業因借入資金而給財務成果帶來的不確定性。一般企業籌集資金的主要目的是為了擴大生產經營規模，提高經濟效益，從而實現財務管理目標。企業為了取得更多的經濟效益而進行籌資，必然會增加按期還本付息的籌資負擔，由于企業資金利潤率和借款利息率都具有不確定性（可能提高或降低），從而會使企業資金利潤率可能高于或低于借款利息率。
一、房地產開發企業資金籌資可能產生的風險
1.經營風險。經營風險是企業生產經營活動本身所固有的風險，其直接表現為企業稅前利潤的不確定性。經營風險不同于籌資風險，但又影響籌資風險。當企業完全采用股權融資時，經營風險即為企業的總風險，完全由股東均攤。當企業采用股權融資和債務融資時，由于財務杠桿對股東收益的擴張性作用，股東收益的波動性會更大，所承擔的風險將大于經營風險，其差額即為籌資風險。如果企業經營不善，營業利潤不足以支付利息費用，則不僅股東收益化為泡影，而且要用股本支付利息，嚴重時企業將喪失償債能力，被迫宣告破產。負債經營增加了企業的財務風險，企業進行負債經營必須保證投資收益高于資金成本，否則，將出現收不抵支或發生虧損，降低了償債能力。在負債數額不變的情況下，虧損越多，以企業資產償還債務的能力就越低，財務風險也就越大。過度的高額負債，使籌資風險增大，不僅需要支付巨額的利息，而且降低了企業的安全性和競爭能力，危及企業的生存與發展，最終將因無力償還債務而破產倒閉。終極的財務風險表現為企業破產清理后的剩余財產不足以支付債務。過度負債降低了企業的再籌資能力，企業過度負債，導致債務負擔過大。企業債務到期，若不能按期足額的還本付息，就會影響到企業的信譽。若是信譽好的企業，可以很容易地舉新債還舊債；但是信譽不好的企業，金融機構或其他企業就不愿再給此企業提供資金，再籌資能力也就降低了。
2.預期現金流入量和資產的流動性。負債的本息一般要求以現金償還，因此，即使企業的盈利狀況良好，但其能否按合同規定償還本息，還要看企業預期的現金流入量是否足額、及時和資產流動性的強弱。現金流入量反映的是現實的償債能力，資產的流動性反映的是潛在的償債能力。如果企業投資決策失誤或信用政策過寬，不能足額、及時地實現預期的現金流入量以支付到期的借款本息，就會面臨財務危機。此時，企業為了防止破產可以變現其資產。各種資產的流動性（變現能力）是不一樣的，其中庫存現金的流動性最強，固定資產的變現能力最弱。企業資產的整體流動性，即各類資產在資產總額中所占比重，對企業的財務風險影響甚大，很多企業破產不是沒有資產，而是因為其資產不能在較短時間內變現，結果不能按時償還債務而宣告破產。
3.資本結構不合理。資本結構是指企業各種資本的構成及其比例關系，是企業籌資決策的核心。資本結構不合理，資金周轉慢，當債務到期時，無法償還到期債務，從而引起財務風險。企業的融資方式、融資金額、融資期限等都影響著企業的資本結構，從而決定了企業未來的財務狀況是否穩定以及未來的財務風險與破產風險。
4.籌資方式選擇不當。投資必須要有資金，籌資是企業投資經營的起點，負債籌資又是企業籌資的主要方式之一，而利用負債籌資一般是要付出代價的。在企業進行投資決策時，由于缺乏市場調查與科學論證，盲目進行投資，結果使大量固定資產閑置、產品積壓過多，資金不能及時盤活；在激烈的市場競爭條件下，企業要想盡快把產品銷售出去，在沒有對客戶信用等級進行深入了解的情況下若盲目賒銷，就會產生大量的應收賬款，甚至形成壞賬；加之一些企業監督制度不嚴格，在資產造成損失時缺乏對相關責任人進行處罰使大量資產流失。以上原因都會給企業帶來巨大的損失，長此下去則會造成企業破產清算，剩余財產難以支付債務。目前在中國，可供企業選擇的籌資方式主要有銀行貸款、發行股票、發行債券、融資租賃和商業信用。不同的籌資方式在不同的時間會有各自的優點與弊端，如果選擇不恰當，就會增加企業的額外費用，減少企業的應得利益，影響企業的資金周轉而形成財務風險。
二、房地產開發企業資金籌資風險的防范策略
1.提高警惕，強化風險意識。企業必須立足市場，在充分考慮影響負債籌資風險因素的基礎上，樹立風險防范意識，制定適合企業實際情況的風險規避方案。作為企業領導則應加強科學決策，及時對負債籌資風險進行預測，避免由于決策失誤造成支付危機；在企業面臨負債籌資風險時應積極采取措施，利用延期付款、降低利率、債務重組、動員債權人將企業部分債務轉作投資等形式，適時與債權人進行協商，給企業持續經營創造條件，避免因債權人采取不當措施而影響企業的生產經營。企業財務管理人員必須將防范負債籌資風險貫穿于財務管理工作的始終，統籌協調生產經營各個環節，建立財務預替機制，用系統的、動態的方法隨時監控企業負債籌資風險，力爭做到高收益、低風險。
2.確定最佳資本結構。所謂最佳資本結構是指在企業可接受的最大籌資風險以內，總資本成本最低的資本結構。一個企業只有股權資本而沒有負債資本，雖然沒有籌資風險，但是資金成本較高，收益也不能最大化。反之，如果沒有股權資本，企業也不可能接收到負債性資本。如果負債資本多，企業的資金成本雖然可以降低，收益可以提高，但風險卻加大了。因此，應確定一個最佳資本結構，在籌資風險和籌資成本之間進行權衡，使企業價值最大化。
3.合理安排籌資期限組合方式。籌措長期資本，成本較大、彈性小、風險小，而短期資本則與之相反。因此，企業在安排長、短期籌資方式的比例時，必須在風險與收益之間進行權衡。按資金運用期限的長短來安排和籌集相應期限的負債資金，是規避風險的對策之一。企業必須采取適當的籌資政策，即盡量用所有者權益和長期負債來滿足企業永久性流動資產及固定資產的需要，而臨時性流動資產的需要則通過短期負債來滿足。這樣既避免了冒險型政策下的高風險壓力，又避免了穩健型政策下的資金閑置和浪費。
4.建立健全風險防范和預警機制。風險預警系統，是指為防止企業財務系統運行偏離預期目標而建立的報警系統，它是企業對可能發擠勺風險和危機，進行事先預測和防范的一種戰略管理手段。企業風險預警系統作為一個行之有效的財務風險控制工具，其靈敏度越高，就能越早地發現問題并告知企業經營著，就越能有效地防范與解決問題，規避風險。具體來講，可對涉及籌資活動的重要指標（例如資本成本率、資產負債率等）進行分析，并利用這些變量進行籌資風險分類和識別，并在此基礎上構建籌資風險預警模型以預防和控制財務風險。在這個過程中，應注意加強信息管理、健全籌資風險分析與處理機制、建立籌資風險預警的計算機輔助管理系統等方面的工作，充分發揮該系統在風險識別與管理控制上的重要作用。保持和提高資產流動性。企業的償債能力直接取決于其債務總額及資產的流動性。企業可以根據自身的經營需要和生產特點來決定流動資產規模，但在某些情況下可以采取措施相對地提高資產的流動性。企業在合理安排流動資產結構的過程中，不僅要確定理想的現金余額，還要提高資產質量。
5.加強籌資決策的科學化。通過建立切實可行的籌資決策機制可以提高籌資決策的科學化水平，降低決策風險。一方面要規范籌資方式和程序，做好籌資決策可行性研究，盡量采用定量計算及分析方法，并運用科學的決策模型扭行決策，防止因籌資決策失誤而產生的財務風險。另一方面在籌資決策中不僅要考慮籌資機會和風險、企業發展目標和階段、現有資本結構及經營管理狀況，還必須考慮財務匹配因素。即在企業經營或投資項目所需資金量相匹配的前提下安排籌資，防止過度籌資或籌資不足，從而保證公司資金的良性循環，使公司業務成長得到穩健財務的支持，正常開展生產經營活動。
6.房地產開發企業要加強經營管理水平。房地產開發企業要完善資金管理體制，提高企業財務管理和財務控制水平，加強企業資金管理，按照市場需要組織生產，及時調整產品結構，完善企業生產經營流程，使樓房保持在一個合理的水平上，不斷提高樓房周轉速度；深入調查了解客戶的資信等級，建立穩定的信用政策，確定合理的應收賬款比例，嚴格企業收款責任制，積極催收貨款，加速應收賬款的周轉，減少和控制壞賬損失的發生；采用商業信用的形式，合理利用客戶的資金，努力降低負債籌資成本；掌握財務分析方法，結合企業各方面的實際情況認真研究資金使用計劃，利用財務分析方法對企業的財務狀況、經營成果、現金流量進行綜合分析與評價，不斷提高企業的經營管理水平。
三、結束語
房地產開發企業要發展就必須籌集到與其發展規模相適應的資金。房地產開發企業要籌集資金就必然會面臨籌資過程中所遇到的風險，房地產開發企業應正確認識籌資風險，充分重視籌資風險的作用及影響，掌握籌資風險的防范措施。此外，房地產開發企業在籌集資金時，要選擇正確合理的方案，既達到資金成本最低，又將風險控制在可以接受的范圍之內。因此，房地產開發企業必須樹立風險意識，正確認識風險，有效地規避風險，房地產開發企業只有加強經營治理，提高自己的競爭能力、盈利能力，才能降低籌資風險。
