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關鍵詞：施工合同 合同管理措施 風險
建設工程施工合同是發包人與承包人，為完成雙方商定的建設工程，明確相互責任、權利、義務關系的協議；是承包人進行工程建設，發包人支付價款、控制工程項目質量、進度、投資，保證工程建設活動順利進行的重要法律文件。合同風險是合同實施過程中，由于環境與技術、經濟方面、合同簽訂和履行方面等情況發生變化導致的損失。慎重分析研究合同實施過程中的各種風險因素，加強施工合同管理，采取有效措旋，防范工程承包中法律風險的發生。
1建設工程合同法律風險分析
1.1施工合同簽訂方面的風險。合同的主體是否合格；當事人意思表述是否真實；合同內容和形式是否全面、或未能針對性地擬訂解決建設工程價款的結算、工程的保險和索賠、工程款的撥付、合同解除等具體情況的條款。這些問題通常都會影響合同的法律效力。
合同條款不平等，存在著單方面的約束性，責極利不平衡，使承包方在極其苛刻的條件下，被動地承受著質量、工期、資金等多方面的風險。比如索賠條款本應是合同的主要內容，但在許多合同中卻閉口不談；又如誤期罰款條款，幾乎所有合同中都有詳細規定，而且罰則極嚴，但提前工期獎勵從不細說。
合同文字不嚴謹，語言敘述不準確，容易產生歧義和誤解，導致合同難以履行或引發爭議。有效合同的訂立，應當有準確、明晰的文字來體現。但有些合同簽訂時由于人為的或客觀的原因，對合同條款拿捏不準或措辭含混不清，或對承包人的義務規定得非常具體，而對其應享有的權利則一筆帶過，甚至對有些關鍵事項含糊其詞。比如有些工程承包合同中在有關追加款額的條款中寫道：“發生重大設計變更可增加款額”這類字句。那么，何為重大設計變更則并無細則說明。一旦出現類似情況，發包人或監理工程師往往便會視情隨意曲解。
1.2發包人資信因素。發包人履約能力差，存在著拖欠工程款的風險。由于發包人經濟情況發生變化，無力支付工程款；或發包人的信譽差，不誠實，建設資金缺乏或違規工程的存在，使后續資金不能按時到位。
1.3在合同履行過程中，由于發包人駐工地代表或監理工程師工作效率低，不能及時解決問題或付款，或者發出錯誤的指令。
1.4合同選擇的分包商不當，會遇到分包商違約，不能按量按時完成分包工程，影響了整個工程的進度或發生經濟損失。
1.5經濟方面的風險。市場價格不穩定，存在著勞動力市場、材料市場和設備市場價格變化大，直接影響著工程的承包價。建筑工程的合同標的，存在著先定價后成交的價格風險。合同的標的需要一定的過程才能完成，受市場經濟等多種因素影響人工、材料的價格時常發生劇烈波動，固定價合同、包干價合同的簽訂均給承包人帶來較大的風險。
1.6管理和技術方面、環境風險和工程量的變更、經濟簽證的風險。由于發包人的原因，引起設計施工圖的更改，施工的自然條件和作業條件的意外變化等，使工程量增加。而發包人不按時簽證或回復聯系單，給承包人帶來利益損失的風險。
上述列舉是建筑工程施工合同存在的主要風險，從風險表現來看，這些現象屬于合同風險管理的范疇。因此，施工企業要進一步健全和完善企業合同管理體系，防范和規避市場中的合同風險，切實地保護自己的合法權益。
2防范建筑安裝工程承包合同法律風險
2.1建立健全合同管理的組織網絡和制度網絡。組織網絡是指企業要由上而下地建立合同管理機構，配備合同管理人員，使建設工程合同管理專業化、正規化，使企業合同管理覆蓋到每個層次，延伸到各個角落。合同管理人員的組成應以法律顧問為核心，由企業的管理人員組成，在企業負責人領導下開展工作，并接受負責管理合同的國家有關行政主管部門的指導監督。
制度網格：一是指企業合同管理過程中的每個環節和程序，建立和健全具體的、可操作的規章制度，使合同管理有章可循；二是指企業各層次都應有相應的合同管理制度。合同管理制度主要包括：合同歸口管理制度；合同審查制度；合同的評審制度；委托制度；合同考核制度；合同專用章管理制度；合同臺帳、統計及歸檔制度。同時，還要將這些合同管理制度與建設工程合同投標報價和工程項目管理的全過程有機結合起來，貫穿于整個工程項目建設的始終。
2.3提高合同管理人員的業務素質。一是合同管理人員要具備現代化管理知識，精通和掌握有關工程施工階段的法律法規，熟悉工程實施全過程及合同簽訂和變更、索賠程序；同時還要具備工程管理、造介管理知識和實際運用的能力。二是組織合同管理人員在職學習和培訓。隨著建設市場的發展和法律法規的不斷完善，根據企業與市場的實際需要對合同管理人員要進行繼續教育培訓，不斷提高業務水平，使其在崗位上成才。三是對合同管理人員實行崗位責任制，明確其責、權、利，建立競爭機制對有貢獻的合同管理人員給予獎勵。
2.3及時掌握市場價格動態。在工程投標階段，認真研究和全面分析招標文件，詳細審查圖紙，復核工程量，研究投標策略，報價準確合理，是減少風險的潛在因素。
2.4加強合同履行管理，分析工程風險。積極推行合同管理目標制，其目的是通過在工程項目承包合同訂立和履行過程中所進行的計劃、組織、指揮、監督和協調等工作，促使建筑企業內部各部門、各環節互相銜接、密切配合，以提高工程項目管理水平保證工程項目經營管理活動的順利進行。合同目標管理的過程是一個動態過程，是工程項目合同管理機構和管理人員為實現預期的管理目標，運用科學的管理方法對工程合同的訂立和履行行為實施有效管理的活動過程。這個過程主要包括：合同訂立前的管理、合同訂立中的管理、合同履行中的管理以及合同糾紛管理。
從供電企業的角度來看，將合同管理工作把握好可以使供電企業運營效益得到明顯改善，同時對于降低合同風險也具有至關重要的意義。在供電合同管理工作中，風險識別與評價是非常重要的手段，所以在實際工作中可以從風險識別和評價兩個角度明確供電合同風險指標，并對供電合同風險系數進行全面分析，這樣才能做到防患于未然。基于此，文章從不同角度針對供電合同管理的風險識別和評價展開了分析，供大家參考。
關鍵詞：
供電合同管理風險；識別；評價；方法
隨著供電公司法律風險的加大以及企業中合同管理地位的逐漸提高，供電合同風管理開始受到人們的重視。合同管理的作用可以通過多方面體現出來，其最基礎作用在于提升企業形象，核心作用在于監控經營風險，而創造經濟效益的價值很容易被人忽視，其最根本的作用就是促進供電企業整體管理水平的提高。對于供電合同管理來說，利用風險識別與評價方法對風險進行分析和研究很有必要。
一、供電合同與供電合同管理
供電合同是供電公司按照用戶需求的筆筒擬定的供電協議，其中的內容包含很多方面，例如供電方式、電費結算方式等，對于供電過程來說供電合同的擬定為其提供了最為基本的保障。所謂供電合同管理是以供電合同為基礎的一項管理工作，其中主要涉及到了各方面的合同管理內容。供電合同管理的內容非常繁雜，具有龐大的管理體系，不同環節都對供電企業效益帶來了極大影響，因此在工作中需要對其展開全面的把握，保證管理的精細化、規范化。簽訂、修訂及履行合同的過程統稱為供電合同管理，一旦在供電合同管理中遇到了疑難問題，或者很難解決的問題，這時供電企業運營將會面臨極大的風險，對企業運行效益的提升極為不利。縱觀當前我國供電合同管理工作，供電合同管理體系尚未完善，存在非常高的合同風險，由此引發的問題也非常多，甚至對供電企業的正常工作造成了嚴重的不利影響，現階段怎樣消除這些合同風險是現在業內人士極為關注的重要課題之一。
二、供電合同管理風險的識別與評價
（一）識別合同管理風險
（1）編制供電合同存在的風險。供電合同編制階段存在的風險主要涉及到策劃、咨詢、談判及文本等內容及風險，合同策劃及發展規劃中的風險為策劃風險，具體體現在合同的策劃目標、企業戰略目標不一致；咨詢調查風險主要體現在用戶咨詢資料信息的收集不全；談判風險主要體現細節處理不到位的現象；合同文本風險主要由條例不完善等因素導致。
（2）審核供電合同的風險。審核合同需要對合同的可行性、合法性及嚴密性進行全面分析，同時在此基礎上對供電合同管理存在的風險進行把握，最終對合同中是否存在問題進行判斷和確定，最終提出有效性的意見和建議。
（3）簽署合同的風險。在簽署合同的過程中，因為受到時間、環境等因素的限制，很容易會出現一些問題，例如簽訂合同時沒有進行詳細的審核、簽署合同過程中出現涂改的現象、簽訂合同時出現合同保管不當、信息泄漏等問題。以上情況都可能會在簽署合同環節引發風險。
（4）履行合同的風險。履行合同的過程中由于履行操作、履行人員及管理方式的不同，也容易造成履行合同的偏差，進而在履行合同的過程中引發一些風險。具體來說，履行合同的階段主要存在變更風險、履行風險及糾紛處理風險等。
（二）評價合同管理風險
（1）制定統一評價指標。合同管理風險進行評價的過程中，應針對供電合同管理工作落實的的科學性、可操作性及層次性等內容進行全面分析，使合同指標最大限度量化得到實現，并利用定性方式展開描述。與此同時，評價指標之間存在著一定關系，合同“串接”的實現還需要對各因子間的相關性把握好。
（2）以系統理論為基礎構建模型。在合同管理風險進行評價的過程中，應始終注意按照風險權重展開定量計算，充分利用系統分析理論對建立起應的模型。在構建常規模型時，通常需要用到模糊綜合評價法，所謂模糊綜合評價法是指給予各評價因素權重向量進行模糊運算。計算過程中需要利用多評價因素組成集合，同時以多因素、多種判斷為基礎完成供電合同風險指標由定性到定量的計算，可以利用專家分析法對合同管理風險影響指標進行確定，并在此基礎上建立評判樣本矩陣，利用樣本矩陣和權重明確綜合評價因素組成的集合與多種判斷組成的結合的關系，并對供電合同管理風險系數進行分析，在此基礎上對合同管理法風險相關指標和要素進行全面的了解和分析。
（3）展開評價驗證。當評價工作完成以后，還要領數學算法對供電合同管理風險的相關數據和指標展開驗證，然后對評價結果的準確性及有效性進行確定，保證各項結果的準確性以后，給出準確的解決對策和建議，只有這樣才能從最大程度上使合同管理風險得到降低。
三、結語
綜上所述，從供電企業的角度來說，供電合同風險管理工作的展開可以為其工作提供保證，甚至對企業建設效益的改善起到了決定性的意義。在識別和評價該風險時，相關工作人員應該將供電合同管理內容把握好，全面了解合同管理風險的類型，明確評價目標和風險權重，對供電管理工作中存在的各項風險系數進行計算，以此為基礎采取措施對風險進行規避，從而為供電企業未來的發展提供良好前提與基礎。
作者：張濤 單位：國網山東省電力公司東營市東營區供電公司
參考文獻
[1]楊鳳春.石油企業合同管理中的風險評估與控制——以大港油田公司為例[J].經濟師,2011,09:245-246.
[2]司永輝,邱大芳.基于多層次模糊理論的供用電合同管理風險識別與評價[J].華北電力大學學報(社會科學版),2011,S2:80-85.
【關鍵詞】水利工程；施工合同；索賠管理；方法
前 言：在水利水電工程施工過程中，因為施工周期長、投資金額多、建筑工程量大，并且涉及到的相關施工單位眾多，很容易出現違約和受不可抗力影響導致不能正常履約的現象。因此在水利水電施工中尤其要注重索賠管理。
1工程索賠的發展
近十五多年，隨著國內市場競爭的日益激烈，不少有實力的施工企業開始選擇承接國際工程。在具體工程實踐中，索賠管理意識和操作得到鍛煉，其重要性凸顯，索賠開始成為企業工程管理的常規工具。國內企業進軍國際市場的同時，國外承包商也大量進入我國市場，“索賠管理”也開始日益頻繁的出現在水利工程管理中。
2水利工程索賠管理遵循的幾項原則
該案例是一個典型的水利工程，其施工周期長、投資大、建筑工程量大，且涉及相關施工單位眾多，很容易出現違約和受不可抗力影響導致不能正常履約。因此尤其要注重索賠管理，并遵循以下幾個原則。
（1）預防為主、友好協商。索賠管理的目的，不在于索賠，而在于管理，是為了盡量降低雙方潛在的損失風險。因此，預防為主是首要原則，合同各相關方應加強溝通協作，隨時解決施工中的問題，調整實施方案。而當索賠事件出現時，應本著公正合理、友好協商的原則及時處理，合理合規索賠。
（2）按照合同約定，以合同為衡量依據，進行相關權利和義務的履行，出現分歧，應當客觀實事求是地調查履約事實，而不能捏造事實，為索賠提供虛假證據。
（3）在具體操作上，應由合同各參與方參與，組成項目管理委員會，并通過建立相關制度，及時協調、處理施工過程中的問題。在管理機構和管理制度上為可能出現的索賠提供保障。
3水利工程施工合同的索賠管理方法
3.1簽訂合同，確保合同索賠有據可循
盡管索賠管理是為了盡量減少雙方違約風險而遭受賠付損失，但是難免會出現未履約也即需要索賠的情況。對未履約行為如何有效界定，最重要的依據就是簽訂的合同。通常作為索賠對象的承包方，尤其要針對合同條款尤其是發包商的施工要求，逐條審視評估，盡量給自己留足緩沖的余地，并且盡量使自己承擔的履約責任清晰可衡量，從而避免發包商通過附加隱含一些條款而導致自己遭遇索賠。
例如，在該案例實際履行中，發包商為了懲罰承包商延期完工可能發生并給自己造成的巨大損失，在合同條款中，針對發電機組安裝和調試的周期，進行了限定：超過預定的調試期，每超過1天罰款5萬元。而承包商在進行評估后，認為要按照發包商要求完成施工進度，就必須要投入額外的人力、設備等資源，而這需要額外增加成本投入才可以實現，因此要求在合同中追加獎罰對等條款，也即如果逾期未完工，則接受懲罰，但若提前完工，則應當有所獎勵。而在實際施工過程中，承包商采取多種努力，提前兩個月完成安裝調試，也正是基于這樣的條款，承包商拿到了60萬元的獎勵款。合同索賠管理的重要性可見一斑。
3.2注重工程質量，防止由于工程質量引起索賠
工程質量是水利工程中最重要的履約責任，也是索賠管理的“重災區”，一旦承包商在施工過程中出現任何瑕疵，就可能遭遇發包商的索賠“刁難”。尤其類似于該案例這樣的水利樞紐工程，工程量大，涉及面廣。因此要求承包商技術人員必須要針對工程進行詳盡、完善的評估，并結合自身的施工實力，客觀評估施工條件和施工進度。以便能夠在后期施工中，不至于偏差過大項目管理失控而導致無法按照合同規定工期和規定施工標準完成，出現索賠。在該案例中，承包商先后多達5次召集各施工單位，就施工進度、施工水平、客戶驗收標準進行詳細的技術評估，不斷修改完善施工方案并最終向發包商提交，并與發包商協商通過后寫進合同。實際施工過程中，除了個別環節出現臨時調整外，項目整體進展順利，超標完成發包方的標準要求，未因質量不過關導致索賠。
3.3建立統一的合同索賠管理機構，保持信息通暢
施工的過程，既包括各項物料流，也包括各項信息流。只有保持信息的通暢，才能有效保證施工進度按照既定方案順利進行。同時，信息通暢統一也有利于規避合同文本、技術圖紙、標書等關系后期索賠爭議的關鍵性文件上的分歧。
在實際操作中，承包商往往注重對資源物料、項目施工等實際業務的管理，卻恰恰容易忽視對這些文件信息的統一管理，甚至漏洞百出、自相矛盾，這就為后期的索賠埋下了巨大的隱患。例如在招標工作中，商務標的擬定和技術標的擬定往往存在歸口不一的情況，也即商務標多由商務部門起草撰寫，有的甚至是照搬固定格式而成，而技術標則多由專業的技術部門來完成。
站在商務的角度，為了盡量能夠拿下資格，往往會高估自身能力和資質條件，以便獲得發包商的認可；而技術部門往往是謹慎的，對自身的施工能力留有一定余地。這很容易造成因為商務條款與技術條款間內部的自相矛盾。而作為水利樞紐工程，由多個分部分項工程共同組成，這就需要多個不同的專業人員協調工作，如果沒有統一的管理部門，就極其容易出現“各管各、一些空白無人管”的尷尬局面。管理機構在日常工作中，應注意及時收集與索賠有關的證據，包括招標文件、工程合同及附件，發包人認可的施工組織設計、工程施工圖紙、技術規范等；工程各項往來函件通知答復等；工程各項會議紀要，施工計劃和現場施工記錄等。
3.4工程施工合同中引入保險機制，索賠風險分擔
在工程施工過程中，工程機械物資、施工人員人身安全、施工天氣氣候變化、原材料及人工價格波動等一系列因素，都可能會造成工程施工過程中難以預料的情況發生，這些風險的發生，往往會給工程帶來不可估量的損失。所以為了盡量減小這種不可預知風險對工程的損失，應該在合同中引入保險機制，有效分擔索賠風險。
根據合同中約定的方式，可以給工程進行投保，從而適當轉移部分索賠風險，以此來達到風險共擔的目的。如該案例的水利工程，因為地處長江中上游，每年6～8月是長江的主汛期，此時水流量大，非常不利于施工作業，并且很可能會遇到洪災等不可抗力導致經濟損失。這種損失既可能給發包商帶來損失，比如對已經驗收合格的部分子工程導致損害，也可能給承包商帶來損失，比如因工期延誤導致不能按時交工、現場施工機械被破壞等。
因此，發包商和承包商基于友好協商的基礎上，建立了一套詳細的風險歸責體系文件，明確劃定了哪些是雙方需要共擔的風險，以及哪些是需要單方面承擔的風險，作為主合同的附屬文件，并在風險共擔的基礎上，按照合適的比例共同繳納保險費用，實際上是實現了雙贏。
4結束語
綜上所述，通過注重完善施工合同細節、抓好施工質量、建立統一的索賠管理機構等措施來降低索賠的發生，并采取相應的措施。比如在工程施工中可以引入保險，從而達到風險共擔，降低索賠損失的目的，具有現實的可操作性和經濟性。
參考文獻
[1]李廣林，張亞軍.淺談水利水電工程索賠策略[J].水利建設與管理，2008（8）：124-127.
關鍵詞: 施工合同；合同管理；解決對策
中圖分類號：TU723文獻標識碼： A
引言
近年來國內建筑市場上的競爭愈演愈烈,施工企業往往需“過五關斬六將”，通過建筑工程交易中心的資格審查、搖珠、競標、開標等一系列環節后，才可能承接到工程項目，而即使承攬到手，也大多僅有微利甚至可能是零利潤。建筑施工企業要繼續生存發展而不遭淘汰，關鍵在于建立良好的信譽和實力，施工企業能否實現合同工期是取得信譽的重要條件。因此，要在確保工期達到合同條件的前提下，盡可能降低工期成本，提高經濟效益。而施工項目的各種經濟活動都是以合同或協議的形式出現，所以要不斷建立和完善建設工程施工合同管理制度,為我國施工合同管理的制度化、規范化提供了有力保障。
一、施工合同管理
工程施工合同是在市場條件下進行的特殊交易活動，這種交易活動從投標開始，并持續于施工管理的全過程，因此必須依法簽訂合同，進行履約經營。合同管理的好壞直接涉及項目管理及工程管理及工程施工的技術經濟效果和目標實現。因此要從招投標開始，加強工程承包合同的簽訂、履約管理。合同主管部門對和合同的簽訂及履約管理不到位，現行的“施工合同示范文本”并未隨著工程量清單計價的風險分擔、價格風險因素調整、工程量清單項目價款與結算支付條件等沒有明確的界限，且可操作性不強，致使承發包雙方的合法利益難以在合同中約定。造成糾紛扯皮[1]。
二、施工合同管理中存在的問題
1、合同雙方法律意識淡薄
其主要表現在: 建設工程施工合同文本不規范;少數合同有失公正,合同文件存在合同雙方權利、義務不對等現象;“陰陽合同”充斥市場,嚴重擾亂了建筑市場秩序;合同履約程度低,違約現象嚴重;合同索賠工作難以實現;違法承包人利用其他承包商名義簽訂合同或超越本企業資質等級簽訂合同的情況普遍存在:違法簽訂轉包、分包合同情況普遍存在。
2、不重視合同管理體系和制度建設
合同歸口管理、分級管理和授權管理機制不健全,誰都可以簽合同。合同管理程序不明確,或有制度不執行,該履行的手續不履行,缺少必要的審查和評估步驟,缺乏對合同管理的有效監督和控制。
3、合同管理專業人才缺乏
建設合同涉及內容多、專業性強、知識面廣,合同管理人員需要有一定的專業技術知識、法律知識和造價管理知識。很多建設項目管理機構中,沒有專業技術人員管理合同,或合同管理人員缺少培訓,將合同管理簡單地視為一種事務性工作。一旦發生合同糾紛,缺少必要的法律支援。
4、不重視合同歸檔管理工作, 管理信息化程度不高,合同管理手段落后
一些建設項目合同管理仍處于分散管理狀態。合同的歸檔程序、要求沒有明確規定,合同履行過程中沒有嚴格監督控制,合同履行后沒有全面評估和總結,合同管理粗放。合同管理信息的采集、存儲加工和維護手段落后,合同管理應用軟件的開發和使用相對滯后,建設項目合同管理的信息化程度偏低。
5、施工合同背離招標文件和投標書內容
施工招投標文件是簽訂施工合同的主要依據之一,但有一些業主憑借其買方市場的優勢地位,或者要求附加條件,或者強調施工企業讓利墊資,不計風險包干費,簽訂的施工合同違背招標文件實質性內容,從而為施工合同的執行帶來很大困難。如業主強行要求施工企業墊資施工；隨意壓減工期,壓減造價,提高質量等級等等。該問題產生的主要原因是：相對于建設項目的數量和規模而言,建筑施工隊伍過剩,市場競爭激烈,承包商往往處于被動選擇的地位。
三、解決合同管理中存在問題的主要對策
1、規范建設各方責任主體行為的需要
目前,從建筑市場經濟活動及交易行為看,工程建設的參與各方缺少市場經濟所必須的法制觀念和誠信意識,不正當競爭行為時有發生,承發包雙方合同自律行為較差,加之市場機制難以發揮應有的作用,從而加劇了建筑市場經濟秩序的混亂。因此,政府行政管理部門必須加強建設工程施工合同的管理,規范市場主體的交易行為,促進建筑市場的健康穩定發展。
2、加強建設工程施工合同管理是市場經濟運行規律的要求
隨著市場經濟體制的發育和完善,政府管理部門轉變政府職能,更多的應用法律、法規和宏觀調控等手段調節和管理市場。特別是對國際市場慣用的 FIDIC 條款的認識和運用經驗的不足,將造成我國的建筑企業喪失大量參與國際競爭的機會,減少在國內和國際市場的占有份額。因此,承發包雙方應盡快樹立國際化意識,遵循市場規則和國際慣例, 然而承包商作為建筑市場的主體,進行建筑生產與管理活動,必須按照市場規律要求,健全和完善內部各項管理制度,其中合同管理制度是其管理制度的關鍵內容之一[2]。
3、建設工程施工合同是建設項目施工管理的核心
任何一個建設項目的實施,都是通過簽訂一系列的承發包合同來實現的。通過對承包內容、范圍、價款、工期和質量標準等合同條款的制訂和履行,業主和承包商可以在合同約定條件下調控建設項目的運行狀態。通過對合同管理目標責任的分解,可以規范項目管理機構的內部職能,緊密圍繞合同條款開展項目管理工作。因此,無論是對承包商的管理,還是對項目業主本身的內部管理,合同始終是建設項目管理的核心。
4、建設工程施工合同是承發包雙方履行義務、享有權利的法律基礎
為保證建設項目的順利實施,通過明確承發包雙方的職責、權利和義務,可以合理分攤承發包雙方的責任風險,建設工程合同通常界定了承發包雙方基本的權利義務關系。如發包方必須按時支付工程進度款,及時參加隱蔽工程驗收和中間驗收,及時組織工程竣工驗收和辦理竣工結算等。承包方則必須按施工圖紙和批準的施工組織設計組織施工,在合同約定的工期內,向業主提供符合約定質量標準的建筑產品等。合同中明確約定的各項權利和義務是承發包雙方的最高行為準則,是雙方履行義務、享有權利的法律基礎。
5、建設工程施工合同是處理建設項目實施過程中各種爭執和糾紛的法律證據建設項目由于建設周期長、合同金額大、參建單位眾多等特點,在合同履行過程中,業主與承包商之間、不同承包商之問、承包商與分包商之間以及業主與材料供應商之間不可避免地產生各種爭執和糾紛,而調處這些爭執和糾紛的主要尺度和依據應是承發包雙方在合同中事先做出的各種約定和承諾。
6、提高項目管理人員素質
提高從業人員和施工人員的綜合素質,對施工企業非常重要,特別應提高的是項目經理、項目總工、合同人員的素質。組織好在職員工的學習和對技能的培訓,抓好施工職工的繼續教育和合同法律實務培訓。培訓方式方法可以多種多樣:布置學習任務,定期檢查;進行短期、中期、培訓；邀請專家授課；鼓勵員工參加注冊造價師、注冊建造師、經濟師以及司法考試,提高職工擁有執業(職業)資格的比例,同時必須進行職業道德教育,通過以上努力,使其在崗位成才。
結束語
隨著社會的不斷發展，企業必須增強施工合同意識,建立合同管理組織,使施工合同管理專業化,業主在簽訂合同時,應保證合同的可操作性和嚴格執行,監理人員加強合同管理意識, 嚴格按合同執行各種施工活動；并對施工合同中存在的問題進行分析,提出相應的科學的對策,并不斷培養專業性強、有施工經驗的專門的人員,這利于我國施工合同建設的不斷向前發展。
參考文獻：
關鍵詞：合同條款、合同管理、建筑智能化工程、法律法規、防范風險
中圖分類號：TU723.1 文獻標識碼：A 文章編號：
作為建筑智能化設計與施工企業，怎么能最大化維護自己的權益以及在實際工作中怎么能避免經營風險及損失，根據工程的實際情況，結合相關法律規定及自己的工作經驗，分析研究合同的主要條款及合同管理中應注意的法律問題，以便在工作中進一步增強法律意識，提高防范能力，盡量避免經營風險或防止不應造成的經濟損失。
首先是簽訂合同應當注意的事項。
怎么能做到簽一份比較好的合同，既能維護自己權益，又能避免損失，而且簽訂的合同又受法律保護呢？要想達到這樣的一個目的很難，因為凡合同都是雙方當事人意思的合意，只有達成一致，才能確定合同的條款，滿足各方訂立合同的目的。實踐中，往往一方的權利在得到保障的前提下才簽合同，而對方也要求滿足自己的利益，在兩者之間都盡量爭取權益，而且在履行合同及守約方面都會要求對方過嚴，自己則寬，在這種情形下很難達成一致，這樣的合同就不易達成。
怎么辦呢？一句話不要盲目、草率，要按以下程序操作，才有可能簽訂一份能夠實現合同目的的合同。
第一步：先要加強防范意識，避免風險，尤其是和對方初次簽合同前應當注意及加強基礎調查工作。
第1點，先要調查對方企業基本概況：這個基本概況就是要審查對方工商企業登記基本情況，了解一下企業注冊資金，多少萬元，如果注冊資金只有50萬元，而且想企業簽訂200萬的合同，這個時候就要先冷靜分析一下對方能否有能力履行合同。如果對方一旦違約能否承擔違約責任？如果承擔不了違約責任怎么辦？這一點非常重要，不要盲目輕信對方。
第2點，進一步調查注冊資金投資是否到位，從工商登記資料中看一看對方投資的構成狀況，是現金投資，還是技術投資、實物投資、固定資產投資，如果是現金投資，看一看投資是否入賬（也就是真假投資），如果企業注冊完之后，資金就從財務帳劃出，了解一下用途，如果做生意支出是否有合同。實物投資是否有入庫單、記入總賬。固定資產投資是否辦理變更產權人手續。調查資金狀況，目的就一個，對方企業是否是真正的企業，是否是個騙局企業。
第3點，調查一下企業章程，通過章程了解股東人數及股東投資比例，看一看章程對公司及法定代表人授予多大的權限以及什么權限。如申請貸款數額、借款數額，是否同意擔保，對外投資、兼并企業、聯營等等。調查對方的目的，是為了保護自己不受損失。
第4點，調查一下企業信譽情況：一是了解一下這個企業是否講誠信，和人家簽訂的合同是否基本履約，是否經常有人上門討債；股東之間是否精誠合作，之間的矛盾是否能夠影響企業的生存；二是通過調取工商原始檔案袋，看一看檔案袋是否內裝大量的公、檢、法司的調查函。如果有較多的這方面調查函，說明這個企業“官司”比較多，和這樣的單位簽合同應注意。
第5點，調查一下對方資金情況，了解一下企業資金鏈的周轉情況是否正常運行，是否靠貸款吃飯，貸款數額和還貸情況，通過考查這方面的信息，就能判斷企業的運行情況。
第6點，到企業的稅務部門了解一下企業經營狀況。通過了解企業交稅情況，就能知道這個企業的經營業績，交納的營業稅及增值稅越多，說明生產經營正常，甚至能反映企業效益比較好。如果交稅經常性的間斷或報停，和這樣的單位簽合同應注意。
第7小點，讓對方企業提供和其它企業簽訂已履行的合同。通過了解其它企業，就能知道這個企業履行合同的真實性，誠信性。
以上7小點是和對方初次簽訂合同前應當注意和加強的基礎工作。
第二步，簽訂合同要規范，不要簡化，完善合同條款。
第1點.要書面不要口頭。根據自己企業的經營性質，主要就是建筑智能化工程安裝和購進大量的原材料及產品，這些經營的事項都不是口頭合同能解決的事宜，都必須簽訂書面合同，才能保證權利的實現，才能明確承擔的責任，發生糾紛時，有據可查“按號入座”。
第2點.簽訂合同時應把握的要點。
一、 首先是企業主體名稱，一定要弄準，在簽合同是，企業的字
號一定要詳細寫明，對主體名稱一定不要錯字和漏字，包括音同字不同的字要弄準，另外要審查主體資格，是否是獨立法人單位、還是分支機構。
二、 審查授權委托書，看一看對方企業對人授予什么樣的權
限，委托書是否授予代為談判以及談判的權限、是否有權、收貨、送貨、驗收、收付貨款、代為結算，對人沒有權，超越權或者權終止后以被人名義訂立的合同，必須經被人書面同意。否則，不能和無權人簽訂任何協議。只要對方授權書授予的權限明確，可以認同。
同時，凡是自己公司對外出具的授權委托書，不管是招投標項目駐地代表，必須寫明授權權限、事項、寫明干什么事，并注明凡人在權限內實施的行為，委托人全部認可。只要人超越權限，委托人一律不予認可。如果授權委托書這一張紙，內容寫的不多，空白的地方挺多，在這張授權書空白的地方，寫上以下無內容，防止行為人添加內容。
另外還有一種情況是分支機構出具的授權委托書，向分支機構出具的授權書，一般小額的業務或即時結清的業務分支機構有權出具授權書。如果大項業務或具有風險性業務，必須經法人或法定代表人蓋章簽名同意后，可以和他簽訂合同或認可行為。
三、 合同內容：內容由當事人約定，在書寫合同內容文字不要簡
化，內容盡量考慮周全，在簽訂合同時，不要光想賺多少錢，首先考慮安全系數，多考慮保護自己的條款。一般合同主要包括以下條款
1. 當事人的名稱或者姓名和住址，聯系電話、開戶銀行帳號、稅
務開戶及帳號，有的當事人以涉及企業信息不同意寫銀行帳號、稅務帳號，我方當事人應給對方講，這樣寫是我方銀行給我們貸款時審查合同的要求，稅務帳號是稅務局開發票時，要核對合同是否履行。
2. 合同標的，一般主要是指物。簽合同主要就是簽標的物，沒有標的物，簽了半天是一份廢合同，沒有任何價值，標的物要寫明確、詳細。
3. 數量。數量是標的的具體化，直接決定著當事人權利義務的大
小。數量條款是必備條款且必須明確
4. 型號。型號在合同條款中是非常重要的一個條款，型號不明和
寫的不對會造成不利，出現型號的瓜葛，雙方都需要舉證。
5. 質量標準。這在合同中是重要條款，不把質量標準寫明，將是
對自己不利的。質量有標準的應注明采用的標準，如國家標準、行業標準、地方標準、企業標準。沒有標準的可以封存樣品為準，同時應注明封存驗收的期限。
6. 價款或者報酬。這個價款、報酬要寫明，不能馬虎，如需增加
或降低價款，也要在該條款中注明。
7. 付款方式。要寫明確，首付多少，分幾次付，先開發票后付款，
還是先付款后開發票，要寫明并注明發票送達到多長時間付清貨款。
8. 定金或預收款。定金（不要寫訂金）法律上要承擔風險，接受
定金方違約要雙倍返還，支付定金方違約無權要求返還。
9. 交貨方式和交貨地點。（履行地點要明確，否則發生糾紛會造
成訴訟地點不利）交貨方式是送貨還是自提，是汽運還是火車托運，并辦理交接貨手續。
10. 履行期限工程期限要寫明確，不要寫大概在什么期限，爭取在什么期限等之類的履行期限，這樣寫不行。驗收期限也要寫明工程移交后的驗收期限。
11. 驗收方式。包括貨到驗收和工程竣工驗收，怎么驗收、驗收時間、按什么標準驗收、驗收合格的怎么辦，不合格的怎么辦，貨到以后多長時間不驗收怎么辦？一定要在合同中寫清楚，寫明白，別省事，而誤事。
12. 停工怎么辦，因什么原因和誰的責任造成停工帶來的損失怎么
辦？在合同中寫明，別礙面子。停工的期限，停多長時間，要在合同中寫明。如果超過了短期停工期限，還未有復工的跡象，那么對停工前工程量和工程價款雙方先有一個確認或驗收簽證，固定證據、維護權益。如果對方不對停工前部分工程量、工程價款進行確認或驗收簽證，那么我方要在合同中寫明，對方不配合，以我方發給對方的確認函為準。如有異議請在三天內回函，如三天內不回函，視為認可停工前的工程量和工程價款。
13. 造成長時間窩工怎么辦。合同要寫明、分清責任，按什么標準
計算賠償金額，都是賠哪幾項，在合同中要寫明，必要時還可以解除合同。
14. 違約責任。這個條款一定要寫全面，如標的物不符、數量不對、
質量瑕疵、付款不及時、工程移交后不驗收或驗收不及時、交貨不及時等等怎么辦，都要寫清楚;如不及時付款要按日承擔萬分之五違約金，不及時交貨，每逾期一日要承擔萬分之五違約金、驗收不及時，超過雙方約定的那個應驗收時間，視為驗收合格；標的物不符、數量不對、質量瑕疵要承擔什么樣的賠償要寫清楚。如果因違約方造成的經濟損失還要賠償。這個違約條款把它寫清楚、約定明確，當當事人不履行合同條款時就要承擔法律責任，這也是督促當事人嚴格履行合同義務的有利保障。
15. 變更、解除、終止
當合同履行過程中，經雙方協商可以變更。變更包括圖紙設計變
更、施工變更、數量、型號、質量變更、價格變更，不管是產品買賣合同的變更，還是施工合同的變更，還有其它可能出現的變更，包括現場施工代表人，工程技術人員等等，一定要雙方達成書面文字補充變更協議，書面文字包括傳真件、雙方會談紀要、工作日志寫明后，讓對方代表人簽字確認，單方遞交變更我方保留的這一份讓對方簽字或蓋章簽收，否則無效，書面補充條款要雙方簽字蓋章。特別強調一點，在變更時涉及到合同價款變動的，雙方一定要把價款約定明確，不要等施工完畢就變更的價款爭執不休。合同可以解除，一是在履行合同過程中，相互爭執，你的不對和他的過錯等等，相互指責，出現這種現象可以協商解除，但必須處理好雙方應有的利益和承擔的義務，方可解除；另一種是一方當事人嚴重違約，如果再繼續履行合同會進一步加重經濟損失，在這種情況，給對方發一份告知函，告知對方違約，請求對方糾正違約，嚴格履行合同，如在規定的時間內對方仍不履行合同義務，期滿后我方解除合同，由此引起的后果由違約方承擔。合同終止，合同一切履行完畢，雙方的訂約目的已經實現，合同自然終止。
16.合同的轉讓。這個根據具體情況而定，有的合同可以約定轉讓
條款。有的合同沒必要寫轉讓條款，如需轉讓，雙方簽補充協議。轉讓包括債權的轉讓，債權轉讓必須通知債務人（書面通知），債務的轉讓，必須經債權人同意，有擔保的需經擔保人同意。當事人一方將其合同權利義務一并移轉給第三人，由第三人承受這些權利義務。
第三步，必須遵守合同約定條款、認真履行合同義務，否則要承擔違約后果。
從實際工作中，簽訂合同是為了履行，履行合同才能真正實現
訂立合同的目的。從法律上講履行合同必須遵循兩條原則：一條原則是全面履行的原則，當事人應當按照約定全面履行自己的義務；二是當事人在履行合同時，應當遵循誠實信用原則。
（1） 因為現在人們的法律意識普遍增加，法律觀念有所提高，人們在簽訂合同時，必然要把違約的責任寫進合同條款。有的比較完善的合同還要寫上因一方當事人違約給守約方造成經濟損失的還要承擔賠償責任。承擔經濟損失責任：一般從法律上在合同中約定兩種賠償方式法律均支持，受到法律保護①是合同條款寫明造成的經濟損失包括訴訟費用、律師費、調查費用等由違約方賠償，只要受約方能夠舉出損失證明，一般情況下法院會支持，支持的數額約占合同標的的20-30%；②是合同直接約定經濟損失的賠償數額，比如合同約定，一方故意違約，除承擔違約責任外，還應承擔賠償損失10萬元。如果合同寫明了這個賠償，原則上不超過合同總價款10%至20%，法院會支持這個賠償數額。
（2）如果一方違約，在遇到價格變動時應承擔的法律責任。
在合同約定的交付期限內政府價格調整時，按照交付時的價格計價。逾期交付標的物的，遇價格上漲時，按照原價格執行；價格下降是，按照新價格執行。逾期提取標的物或者逾期付款的，遇價格上漲時，按照新價格執行；價格下降時，按照原價格執行。如果不按合同約定，履行自己的義務，將會給自己造成損失。只要雙方認真履行合同，利益能夠得到保障，損失自然避免。
參考文獻：
位房改辦、市住房資金管理中心及所屬各分中心：
現將《北京市房屋土地管理局關于重申原購房職工要求改按成本價購房和建立住房公積金有關政策的通知》轉發給你們，請遵照執行。
北京市房屋土地管理局關于重申原購房職工要求改按成本價購房和建立住房公積金有關政策的通知
局機關、直屬各單位：
最近，部分已按1993年標準價購房的職工要求改按成本價購房，并要求建立住房公積金。現將有關政策重申如下：
一、各售房單位可根據（95）京房改辦字第056號、（97）京房改辦字第016號、（97）京房改辦字第071號、（98）京房改辦字第015號等文件規定，積極予以辦理。
論文摘要:結合山口水電站發電廠房工程監理實踐,以合同管理為主線,從質量(主要討論分包管理)、進度、投資等幾方面進行了簡要論述,總結了廠房監理中寶貴經驗,工程從開工建設至全部完工,圓滿地實現了工程建設預定目標。
1工程概況
山口水電站工程是新疆某河流干流梯級開發的最末一級,主要承擔發電任務,其次是反調節任務。工程規模屬大(2)型,工程等別為ii等。電站廠房、尾水渠等其它永久建筑物的級別為3級。廠房采用壩后式布置,由主廠房、副廠房和開關站組成。采用3臺機布置方案,總裝機為3×47mw,單機流量157.30m3/s。
2建設工程監理
水利工程施工合同具有合同標的不動產,受自然條件、地質水文條件、社會條件和人為條件等多方面影響,施工周期長、結構復雜、體積大、工作量大、用材量大以及合同在履行過程中涉及的主體非常多的特點。作為山口水電站監理部發電廠房分部在施工合同的項目管理中,將三控、兩管、一協調的工作貫穿始終,通過對施工合同全方位管理,較好的實現了工程預定目標。本文主要從以下幾方面對工程監理過程中取得的經驗進行總結。
2.1合同責任的監管監理工程師在執行監理工作中,如果發現施工合同的各文件之間出現矛盾時,嚴格按照國家建設監理的有關規定,對業主和承包商的權利與義務進行合理的解釋,并做好雙方的協調工作,發揮監理的指導作用。山口水電站發電廠房監理部嚴格執行以下原則:一是檢查承包合同是否符合合同法相關規定,若與合同法條款規定相抵觸,建議業主對條款予以更改,使之符合合同法規定;二是監理工程師在執行解釋時,要按照合同文件的先后排列順序,有序安排,防止忙中出錯;三是監理工程師對文件之間的歧義的解釋,不能隨意修改文件中原定的雙方應承擔的責任和義務;四是對于固定總價承包項目,嚴格按照總價予以結算,不再吸納各方提出的任何主客觀理由,實屬各方應承擔的風險范圍;五是對于合同規定模糊之處,執行大局利益和業主利益等方面周全考慮,協調好多方面的關系。
2.2工程進度的合理控制監理工程師在施工合同的管理過程中,嚴格按照簽訂的合同,審批承包商編制的施工計劃,同時,嚴格按計劃進行監理,但是,對于承包商提出的組織施工方案,作為監理工程師不應過多干涉。特別是由于業主的某種需要,要求承包商提前完工的,監理工程師應協助業主與承包商簽訂提前完工協議,其協議內容應包括:①提前的時間和修訂后的進度計劃;②承包人的趕工措施;③發包人為趕工提供的條件;④趕工費用和獎金,以及專用條款相關具體規定。以便提高承包方工作積極性。
對于承包商未能按期完工的,嚴格按《水利水電土建工程施工合同條件》(示范文本)(gf-2000-0208)的條款區別對待,特別是如由于發包人不能按專用條款的約定提供開工條件,不能按約定日期支付工程預付款、進度款,致使工程不能正常進行的,設計變更和工程量增加超過專用合同規定百分比的,不可抗力原因的,非承包人原因造成停水、停電、停工等任何干擾或阻礙,要認真分析,做到公正、公平、合理解決。
2.3工程價款支付的監管監理工程師在監理項目時,嚴格按施工合同的有關規定協助業主按期審批工程款,工程款項支付不搞官僚,找理由拖后支付,廠房監理過程中,未有滯后支付工程款現象,確保了承包方按期得到應得工程款,保證工程施工正常進行。對于業主提留的保留金和保留金的返還以及由于物價上漲、意外事件等,應根據具體情況具體處理,防止造成甲乙雙方經濟損失。
2.4工程的變更管理監理工程師要加強對工程的變更管理。對于由于增加或減少合同中的工作量;改變使用功能、質量要求標準和產品類型;任何部分施工順序等原因造成工程變更的,監理工程師要根據工程變更令,從提高工程效率出發,避免造成管理混亂。
2.5工程分包的監理根據施工合同的通用條件規定,對于未經業主同意的分包項目,承包商不得將承包工程的任何部分分包;對于業主同意分包的項目,監理工程師要按標準審核分包商的資質,對不符合標準的一律不得批準,特別是當承包商與業主對分包商的選用發生矛盾時,要做好協調工作,保證工程按質、按期、按量完成。對未經監理批準的分包商,監理應執行不準分包商進入現場施工之權利。
2.6合同爭議與索賠管理
2.6.1合同爭議業主與承包商在工程建設中發生合同爭議時,作為建設監理,嚴格按照以下程序解決:一是監理工程師主動協調解決;二是對達不成一致意見的請第三方調解解決;三是對調解不成的,則需通過仲裁或訴訟最終解決。本人查閱很多合同時就存在專用條款并無規定,但山口水電站合同中就已作了約定,因此,監理工程師在協助業主簽訂合同時應提醒其在專用條款中明確約定共同接受的調解人,以便合同發生爭議時妥善處理。
2.6.2索賠管理根據索賠的依據,嚴格按照施工合同的約定,公正地判明責任方。施工合同索賠的成立條件是:①與施工合同對照,已造成承包商超出施工成本的額外支出,或由于業主的原因造成的工期延誤;②不屬于承包商應承擔責任;③承包商按施工合同規定的程序,提交了索賠意向的通知和索賠報告。監理工程師在審核索賠條款時,應認真審核以下項目:①對某一事件的影響可能涉及到承包商成本的增加是否合理;②承包商的取費標準是否正確、合理;③分清總價合同與單價合同之間是否有出入,防止出現經濟黑洞。
3 幾點建議
結合山口水電站廠房監理實踐存在問題提出幾點建議,以期引起同行關注:①重視金結、機電設備訂貨與土建進度不協調及滯后現象;②重視金結、機電設備安裝與土建協調工作;③重視材料供應;④重視處理索賠及時處理。實踐證明,本文論述方面,工程監理中能夠引起重視,必將對工程監理工作的順利開展及工程建設順利進行起到積極作用。
參考文獻
[1] 水利水電土建工程施工合同條件(示范文本)水利部中華人民共和國國家電力公司國家工商行政管理局gf-2000-0208第二版(2000年版).
為促進我市已購公有住房上市交易，推動住房二級市場的發展，現決定對《關于實施〈北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法〉的若干規定》（京國土房屋市字[2000]第406號，以下簡稱若干規定）作如下調整和補充，并將“若干規定”重新，請遵照執行。
一、將若干規定“二、關于征徇原產權單位意見的問題”調整補充為：
（一）凡以房改成本價所購公有住房申請上市出售的，險與原產權單位在買賣合同中另有特殊約定的（不含住滿五年一項）以外，可不再征徇原產權單位的意見。但涉及房屋供暖、物業管理及公共維修基金等問題。賣方除應向買方如實告知外，還應協助買方辦理與原產權單位的各項手續。
（二）凡以房改標準價所購公有住房申請上市出售的，應征得原產權單位同意，同時還應征詢原產權單位在同等價格下是否優先購買的意見，原產權單位放棄優先購買權后方可另行出售。
（三）對職工征詢原產權單位是否優先購買意見不予答復的，可由房地產交易管理部門向其發函，以寄出郵戳日為準十日內仍不答復的，視為自動放棄優先購買權。
（四）在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。
二、將若干規定“三、關于土地出讓年期的確定”調整為：
已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限；其土地使用年期一律定為70年，同一樓房的其他各套房屋再出售后的土地使用年限依次予以核減，以保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。已按原規定確定土地出讓年期的房屋產權人，可按照本規定到相應管理部門變更出讓年期。
已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去使用的年限計算。
三、在仍執行（99）京房改辦字第130號文中由購房人按房屋買賣成交價規定比例補交土地出讓金這一規定外，允許以成本價購買的公有住房的產權人，按所購房屋的市場評估價依130號文件規定的比例補交土地出讓金后，使其房屋成為商品房，該房屋上市交易所得售房款扣除應納稅費后，余款全部歸個人所有不再與原產權單位進行收益分成。
四、本通知于12月15日起施行。
五、《關于實施〈北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法〉的若干規定》根據本決定作相應的修正，重新。
北京市國土資源和房屋管理局
二一年十一月二十六日
關于實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的若干規定
為進一步搞活我市住房二級市場，簡化已購公有住房和經濟適用住房上市出售的手續，依據國家和本市的有關規定，結合本市實際情況，現制定實施《北京市已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理辦法》的若干規定如下：
一、關于辦理上市出售手續的程序
（一）凡申請上市出售已購公有住房和經濟適用住房的房屋所有權人，須持房屋所有權證、身份證或其他有效身份證明、房屋所有權共有的持共有人同意出售的書面意見，到房屋所在地的區縣房地產交易管理部門申領《已購公有住房和經濟適用住房上市出售申請表》和《已購公有住房和經濟適用住房上市出售征詢意見表》，也可以到市國土資源和房屋管理局指定的房地產中介機構領取上述表格。發表格的單位不得扣押房屋所有權人的所有權證件。
（二）自當事人將上述證件及填好的表格遞交到交易管理部門之日起，交易管理部門應即收即辦，最長不超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成已購公有住房和經濟適用住房上市出售的審查工作并作出批準或不予批準的書面決定。
（三）經批準上市出售的房屋達成買賣合同的，買賣雙方須持買賣合同和相關證件及材料到交易管理部門辦理立契過戶手續。賣方須提交房屋所有權證或確權證明，身份證或其他有效身份證明、房屋所有權共有的共有人同意出售的書面意見、交易管理部門批準上市出售的書面決定。買方須提交本市的身份證或其他有效身份證明；外省市個人還須提交有關部門批準的購房證明。
（四）交易管理部門自收齊買賣雙方的買賣合同和相關證件及材料之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成審查、評估并按北京市城近郊八區已購公有住房和經濟適用住房上市出售土地出讓金和收益分配管理暫行規定》[（99）京房改辦字130號]、《轉發財政部、國家稅務總局關于調整房地產市場稅收政策的通知》[京財稅（1999）1201號]的規定，計收有關稅、費、收益等工作，完成立契過戶手續。
（五）交易管理部門對于繳納的分成或超標準收益，要按財政管理的有關規定分別開具單據和記帳，城近郊八區的交易管理部門收繳的收益應按月統一上繳市局計財處；其余區縣按區縣的規定辦理。稅費收繳的手續仍按現行的規定辦理。
（六）各區縣交易管理部門完成立契過戶手續后要及時將相關材料（評估材料除外）輸入聯網的電腦，并報送到市局信息中樞。
（七）已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，買方須持買賣合同，立契過戶的相關材料，賣方的房屋所有權證復印件到區縣土地行政管理部門申請辦理土地出讓手續。屬于該棟樓房內第一套房屋首次上市出售的，應簽訂〈國有土地使用權證合同〉；屬于上述同一樓房內的其他各套房屋上市出售時，只須開具《房改房或經濟適用住房上市土地出讓金繳納通知單》。
已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，土地行政管理部門只須開具注明了土地轉讓字樣和原出讓合同編號的《房改房或經濟適用住房上市土地出讓繳納通知單》。
買方辦理上述手續時應按房屋買賣的成交價交付土地出讓金，城近郊八區還按3%繳納，遠郊十個區縣按所在區縣制定的標準繳納。
應簽訂《國有土地使用權出讓合同》的，土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證復印件及相關證明文件之日起即為受理，工作人員即收即辦，最長不得超過3個工作日（遇有特殊情況可適當延長）完成《國有土地使用權出讓合同》的簽訂和土地出讓金的收繳工作；不需簽訂《國有土地使用權出讓合同》的土地行政管理部門自收齊雙方的買賣合同、立契過戶的相關材料、賣方的房屋所有權證件復印件之日起即為受理，工作人員應即收即辦，當日完成土地出讓金的收繳工作。
（八）土地行政管理部門對于繳納的土地出讓金，要按財政管理的有關規定分別開具單據并記賬。城近郊八區的土地行政管理部門收繳的土地出讓金按月統一上交市房地局計財處，其余區縣按區縣的規定辦理。
（九）買方辦完上述手續后，持立契過戶、土地出讓金已繳納的證明等文件及規定的其他證件，到房屋所在地的區縣權屬登記部門申辦房屋所有權證。
權屬登記部門收齊上述證件之日起即為受理。并應于受理之日即收即辦，最長不得超過5個工作日（遇有特殊情況可適當延長）辦完登記、發證手續。權屬登記部門可不再進行房屋測繪和現場勘察，但須在房屋所有權證的附記欄中注明土地出讓金繳納情況和土地使用年限并加蓋印章。
二、關于征詢原產權單位意見的問題
（一）凡以房改成本價所購公有住房申請上市出售的，除與原產權單位在買賣合同中另有特殊約定的（不含住滿五年一項）以外，可不再征詢原產權單位的意見。但涉及房屋供暖、物業管理及公共維修基金等問題，賣方除應向買方如實告知外，還應協助買方辦理與原產權單位的各項手續。
（二）凡以房改標準價所購公有住房申請上市出售的，應征得原產權單位同意，同時還應征詢產權單位在同等價格下是否優先購買的意見，原產權單位放棄優先購買權后方可另行出售。
（三）對職工征詢原產權單位是否倨先購買意見不予以答復的，可由房地產交易管理部門向其發函，以寄出郵戳日為準十日內仍不答復的，視為自動放棄優先購買權。
（四）在京中央和國家機關及中央在京企事業單位另有規定的，從其規定。
三、關于土地出讓年期的確定
已購公有住房和經濟適用住房所占土地是以劃撥方式取得的，從該棟樓房的第一套房屋首次上市交易之日起核定其土地出讓年限，其土地使用年期一律定為70年，同一樓房的其他各套房屋再出售后的使用年期依次予以核減，以保證同一宗地上的土地出讓年期終止日相同。已按原規定確定土地出讓年期的房屋產權人，可按照本規定到相應管理部門變更出讓年期。
已購公有住房所占土地是以出讓方式取得的，其土地使用年期仍按原《國有土地使用權出讓合同》或轉讓合同和《國有土地使用證》規定的出讓年期減去使用的年限計算。
四、關于國有土地使用證問題
北京市人民防空工程和普通地下室安全使用管理辦法全文第一條 為了加強本市人民防空工程和普通地下室的安全使用管理，保障人民群眾生命和財產安全，根據國家有關法律、法規，結合本市實際情況，制定本辦法。
第二條 本辦法適用于本市行政區域內平時使用的人民防空工程和普通地下室(以下統稱地下空間)的安全使用管理。法律、法規另有規定的從其規定。
第三條 本市地下空間安全使用，堅持誰所有誰負責，誰使用誰負責的原則。
人民防空工程安全使用責任由人民防空工程使用許可被許可使用人承擔。
普通地下室安全使用責任由普通地下室所有權人承擔。所有權人委托物業服務企業以及其他單位、個人管理的，受托管理人應當按照規定和約定承擔普通地下室安全使用責任。
第四條 利用地下空間從事商業、文化娛樂業、旅店業以及其他生產經營活動或者作為居住場所的，地下空間的被許可使用人、所有權人及受托管理人(以下統稱安全使用責任人)應當保證地下空間符合下列條件：
(一)符合防火、衛生等管理規定，并經公安消防機構、衛生主管部門依法檢查合格。
(二)房屋建筑安全，不存在危險構件。
(三)具有上下水、衛生間、用電設施。
(四)通風良好，設置機械通風系統或者空氣調節裝置，并保證有效使用。地下空間平時使用必需的新風量，以及相應的新風系統、回風系統等設置符合設計規范要求。
(五)具有防汛、防雨水倒灌設施。
(六)按規定設置和配備機械防煙排煙系統、自動噴淋系統、應急照明系統、火災自動報警系統以及其他消防設施和器材。
第五條 地下空間的安全使用責任人利用地下空間，應當遵守下列規定：
(一)制定落實治安、消防、衛生、建筑等管理法律、法規、規章的具體措施。
(二)建立防火、防汛、治安、衛生等責任制度。提供給他人使用的，與使用人簽訂地下空間安全使用責任書，明確使用人對地下空間的安全使用義務，并對使用人履行義務的情況進行監督;發現使用人違反安全管理法律、法規、規章或者安全使用義務的，及時制止、糾正，并向有關行政主管部門報告。
(三)使用人民防空工程，應當按照所在地區縣人民防空主管部門批準的要求使用。
(四)不得擅自改變地下空間工程的主體結構或者拆除地下空間工程的設備設施。
(五)安全出口和疏散通道符合安全規范。安全出口不得采用卷簾門、轉門、吊門或者側拉門，門向疏散方向開啟。
(六)在地下空間的入口處設置人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門制發的人民防空工程、普通地下室使用標志牌。
(七)建立安全設施檢查、維修管理制度，保障安全設施正常使用。
(八)對有關行政主管部門檢查發現的事故隱患，在規定的時間內予以消除。
(九)依法及時報告火災、傳染病疫情等突發性事件。
(十)不得將地下空間出租給無合法有效證件、證明的單位或者個人。
(十一)遵守國家及本市其他有關地下空間安全使用的管理規定。
第六條 地下空間的使用人，應當遵守下列規定：
(一)履行地下空間安全使用責任書中的安全使用義務和本辦法第五條第(四)項、第(八)項、第(九)項的規定。
(二)根據不同的使用性質，保證地下空間在使用中符合國家規定的相關行業的衛生標準。
(三)裝飾、裝修材料符合國家和本市規定的消防、衛生要求;進行裝飾、裝修等施工作業期間，不得投入使用。
(四)不得存放液化石油氣鋼瓶，不得使用液化石油氣和閃點小于60℃的液體做燃料。
(五)保障安全出口、疏散通道暢通，有人時不得上鎖。
(六)不得在地下空間內從事危險化學品、煙花爆竹等危險物品的生產經營。不得在地下空間內儲存易燃易爆物品。
(七)按照國家有關消防安全技術規定安裝、使用電器產品，設計、敷設用電線路;禁止超負荷用電。
(八)不得在地下空間內設置油浸電力變壓器和其他油浸電氣設備。
(九)地下空間內所容納的人員不得超過核定人數。核定人數的具體辦法和標準，由市人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門制定。
(十)對從業人員進行安全教育，并制定安全事故應急救援預案。
(十一)遵守國家及本市其他有關地下空間安全使用的管理規定。
第七條 利用地下空間從事旅店業，設置宿舍，以及作為其他居住場所的，地下空間的安全使用責任人、使用人除應當遵守本辦法第五條、第六條規定外，還應當遵守下列規定：
(一)房間內人均使用面積不得少于4平方米。
(二)不得設置上下床。
(三)配備有效的防滅病媒生物設施、消毒設施和垃圾、廢棄物的存放專用設施。
第八條 地下空間的安全使用應當符合本市有關房屋建筑使用安全管理、治安管理和房屋租賃管理的相關規定以及規范、標準。
地下空間用于出租的，應當按照本市房屋租賃管理的相關規定辦理登記。禁止將違法建設的地下空間出租，禁止將規劃用途為非居住用途的地下空間出租居住。
第九條 市和區縣人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門分別負責人民防空工程、普通地下室安全使用的綜合管理工作。市和區縣安全生產監督管理部門負責對地下空間內安全生產工作實施綜合監督管理。
規劃、公安、衛生、工商、文化等行政主管部門，應當按照法律、法規、規章和市人民政府規定的安全監管職責，負責地下空間安全使用的相關管理工作。
第十條 區縣人民政府按照屬地管理的原則，負責本行政區域內地下空間安全使用的綜合治理工作，建立地下空間安全使用巡查和考核制度。
第十一條 街道辦事處和鄉、鎮人民政府組織、協調并監督人民防空、建設(房屋)、安全生產、規劃、公安、衛生、工商、文化等職能部門派出機構或者專職人員對本轄區內地下空間的行政執法工作。
街道辦事處和鄉、鎮人民政府應當建立對本轄區內地下空間安全使用的巡視制度，定期清查本轄區內地下空間的使用情況;發現違法使用地下空間或者地下空間存在事故隱患的，及時通知有關行政主管部門。有關行政主管部門接到通知后，應當及時依法處理。
第十二條 市人民防空主管部門應當編制市人民防空工程使用總體規劃，各區縣人民防空主管部門應當根據市人民防空工程使用總體規劃和本行政區域實際情況，制定區縣人民防空工程使用規劃，報市人民防空主管部門同意后經區縣人民政府批準公布。
平時使用人民防空工程應當優先滿足社會公益性事業的需要，居住區內的人民防空工程應當優先滿足居住區配套服務和社區服務的需要。
第十三條 平時使用人民防空工程，應當符合人民防空工程使用規劃，并依法申請人民防空工程使用許可。
人民防空主管部門對申請進行審查時，應當對人民防空工程進行查驗，確保其符合安全使用條件;作出行政許可決定時，應當明確人民防空工程及其設施設備使用的范圍。
人民防空工程使用許可有效期為1年，期限屆滿，被許可使用人可以申請延期使用許可，對按照規定使用的申請人，人民防空主管部門應當準許延期。
第十四條 使用普通地下室，應當符合規劃確定的使用用途，使用人不得擅自改變使用用途。
第十五條 使用普通地下室從事商業、文化娛樂業以及其他生產經營活動或者作為居住場所的，裝飾裝修及使用前應當向普通地下室所在地區縣建設(房屋)行政主管部門辦理備案。辦理普通地下室備案時應當提交下列材料：
(一)使用人對使用用途、范圍和期限的說明。
(二)產權登記證明或者所有權人共同決定使用普通地下室的證明。
(三)按規劃用途使用的，提交規劃文件;規劃用途不明確的，提交規劃部門對使用用途確認的文件;改變規劃用途的，提交規劃部門變更規劃文件。
(四)衛生主管部門檢查合格證明或者具有相應資質的檢測機構出具的通風系統和空調系統衛生檢測合格證明。
(五)依法須經消防安全檢查方可投入使用、營業的，提交公安消防機構出具的消防安全檢查合格證明。
(六)進行結構改造的，提交房屋安全鑒定機構出具的房屋結構安全鑒定報告。
(七)依法應當提交的其他文件。
使用人提交材料齊全的，建設(房屋)行政主管部門應當在15日內備案。備案情況發生變更的，使用人應當在30日內向建設(房屋)行政主管部門辦理變更備案。
第十六條 利用地下空間從事生產經營活動需要取得相關證照的，行政主管部門辦理證照時，應當核實地下空間使用許可或者備案的情況，對不符合條件的，不予辦理相關證照。
第十七條 市和區縣人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門應當健全所管理的地下空間的數量、位置、面積、產權人和管理單位等基本情況的記錄檔案。區縣人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門應當將記錄檔案提供給街道辦事處和鄉、鎮人民政府使用。
第十八條 安全生產、人民防空、建設(房屋)、公安、衛生、工商、文化等負有地下空間安全使用管理職責的行政主管部門對利用地下空間從事生產經營的單位進行監督檢查時，行使以下職權：
(一)進入地下空間進行檢查，調閱有關資料，向有關單位和人員了解情況。
(二)對檢查中發現的安全生產違法行為，當場予以糾正或者要求限期改正;對依法應當給予行政處罰的行為，依法作出行政處罰決定。
(三)對檢查中發現的事故隱患，應當責令立即排除;重大事故隱患排除前或者排除過程中無法保證安全的，應當責令有關人員從危險區域內撤出，責令暫時停產停業或者停止使用;重大事故隱患排除后，經審查同意，方可恢復生產經營和使用。
(四)對有根據認為不符合保障安全生產的國家標準或者行業標準的設施、設備、器材予以查封或者扣押，并應當在15日內依法作出處理決定。
第十九條 地下空間存在結構安全問題的，負責地下空間綜合管理工作部門可以委托房屋安全鑒定機構進行鑒定，經鑒定應當停止使用的，責令使用人停止使用、搬出地下空間;使用人拒不搬出，情況緊急危及公共安全，為預防突發事件的發生，區縣人民政府可以責成有關部門組織搬出，并妥善安置。
地下空間不具備通風系統和空調系統，或者通風系統和空調系統存在衛生安全問題，衛生行政主管部門依法責令停止使用的，負責地下空間綜合管理工作部門應當責令居住使用人搬出，居住使用人拒不搬出，情況緊急危及公共安全，為預防突發事件的發生，區縣人民政府可以責成有關部門組織搬出，并妥善安置。
地下空間使用存在消防違法行為，經公安消防機構依法責令停止使用，違法行為人拒不執行的，由公安消防機構強制執行。
第二十條 有下列違法行為的，由區縣人民防空主管部門責令改正，依法予以處罰。當事人在法定期限內不申請行政復議或者提起行政訴訟，又不履行行政決定的，區縣人民防空主管部門可以依法申請人民法院強制執行：
(一)侵占人民防空工程的;
(二)未經批準使用人民防空工程的;
(三)擅自改變批準使用用途的;
(四)擅自改造人民防空工程、拆除人民防空工程設備設施或者采用其他方法危害人民防空工程安全和防空效能的。
第二十一條 地下空間安全使用責任人違反本辦法第五條規定，不履行安全管理義務的，由有關部門依照下列規定處罰：
(一)違反本辦法第五條第(一)項、第(二)項規定的，由人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門處500元以上1000元以下罰款。
(二)違反本辦法第五條第(六)項規定的，由人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門處500元以上1000元以下罰款。
(三)違反本辦法第五條第(十)項規定的，由區縣公安機關處1000元罰款。
第二十二條 地下空間的使用人違反本辦法第六條第(二)項、第(三)項、第(四)項、第(五)項、第(六)項、第(七)項、第(八)項、第(十)項規定的，由公安消防機構、衛生主管部門、安全生產監督管理部門依法處理。
地下空間的使用人違反本辦法第六條第(九)項規定，地下空間容納的人員超過核定人數的，由人民防空主管部門、建設(房屋)行政主管部門責令改正，并處3萬元罰款。其中對作為文化娛樂場所的，由公安機關責令改正，給予警告，責令停業整頓，并處1000元以上1萬元以下罰款;情節嚴重的，由工商行政管理部門依法吊銷營業執照。
第二十三條 地下空間安全使用責任人、使用人違反本辦法第七條第(一)項、第(二)項規定，對設置旅館的，由區縣公安機關處1萬元以上3萬元以下罰款;對設置宿舍，以及作為其他居住場所的，由區縣公安機關處500元以上1000元以下罰款。
第二十四條 違反本辦法第十五條規定，出租、使用普通地下室未依法向建設(房屋)行政主管部門登記備案的，由建設(房屋)行政主管部門責令改正，并可對從事經營活動的處1萬元以上3萬元以下罰款，對從事非經營活動的處500元以上1000元以下罰款。
第二十五條 建設單位未組織竣工驗收或者驗收不合格，擅自交付使用人民防空工程的，由建設(房屋)行政主管部門按照建設工程質量管理的相關規定予以處罰。
第二十六條 本辦法自20xx年1月1日起施行。
人民防空工程和普通地下室的規定(一)符合防火、衛生等管理規定，并經公安消防機構、衛生主管部門依法檢查合格。
(二)房屋建筑安全，不存在危險構件。
(三)具有上下水、衛生間、用電設施。
(四)通風良好，設置機械通風系統或者空氣調節裝置，并保證有效使用。地下空間平時使用必需的新風量，以及相應的新風系統、回風系統等設置符合設計規范要求。
