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第1篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)，開發(fā)成本控制，原則，手段

房地產(chǎn)開發(fā)項目是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)最直接、最主要的生產(chǎn)經(jīng)營活動，它具有全面系統(tǒng)性、廣泛聯(lián)系性、長期性、地域性、高風(fēng)險性和高回報性的特點，使房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本控制問題成為企業(yè)項目開發(fā)成敗和經(jīng)濟(jì)效益高低的關(guān)鍵。并且隨著國家不斷抑制房地產(chǎn)過熱和房地產(chǎn)市場化進(jìn)程的加快，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要想在長期的市場競爭中立于不敗之地，必須特別重視和控制好房地產(chǎn)開發(fā)成本，才能取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

（一）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的原則

傳統(tǒng)的成本控制概念主要是對建設(shè)施工的建安成本進(jìn)行控制，“其主要方法是在項目成本的形成過程中，對生產(chǎn)經(jīng)營所消耗的人力資源、物質(zhì)資源和費用開支進(jìn)行指導(dǎo)、監(jiān)督、調(diào)節(jié)和限制，及時糾正將要發(fā)生或已經(jīng)發(fā)生的偏差，把各項生產(chǎn)費用控制在計劃成本的范圍之內(nèi)，以保證成本目標(biāo)的實現(xiàn)，達(dá)到成本控制目的，降低項目成本，提高經(jīng)濟(jì)效益。”但建安成本的成本信息和控制技術(shù)比較透明和成熟，實際上可控制的成本并不是很多。因此在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)中，項目的抉擇與產(chǎn)品的定位、檔次以及方案設(shè)計等其它各項影響因素也便成為了投資控制與成本變化的關(guān)鍵性因素。所以，在現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制中，講求的則是全面控制，要堅持兩個根本性的原則，即“全面控制原則和重點控制原則。”

首先，全面控制原則不僅包括縱向上從項目的立項階段、方案設(shè)計階段的投資控制，到施工階段成本控制的全程控制，還包括橫向上對房地產(chǎn)開發(fā)項目的組織管理機構(gòu)的全員控制。事實證明，具有活力的管理制度和管理模式可以調(diào)動員工的工作積極性，充分發(fā)揮主觀能動性，自覺提高控制成本的思想和意識等。

其次，重點控制原則貫穿全面控制原則始終，具體表現(xiàn)為，在全面控制原則中，全程控制是房地產(chǎn)開發(fā)成本控制最為重要的原則，不僅要抓好立項階段和方案設(shè)計階段的投資控制，還要區(qū)分施工階段的成本控制重點與次重點，做到有的放矢，將精力放在最為重要的一環(huán)，做到開源與節(jié)流相結(jié)合，責(zé)、權(quán)、利相結(jié)合;明確目標(biāo)管理原則，推進(jìn)動態(tài)控制原則，實現(xiàn)人力、物力、財力的低消耗，控制成本。

（二）房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的手段

現(xiàn)階段，我國房地產(chǎn)商對成本控制的認(rèn)識，通常只重視施工階段的成本控制，而對決策、設(shè)計、招標(biāo)等階段的成本控制缺乏足夠的重視。根據(jù)現(xiàn)代房地產(chǎn)開發(fā)成本控制的全面控制原則和重點控制原則，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)全程及全員的組織管理上要加強成本的管理和控制，故而提出以下幾點具體的成本控制手段。

首先，重視房地產(chǎn)開發(fā)各個階段的成本控制，即在動態(tài)中進(jìn)行目標(biāo)成本管理，在過程中實施成本控制，強化全過程控制為重點。因為房地產(chǎn)項目的投資通常是大數(shù)額的運作，必須從根源上減少盲目投資的行為。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在成本控制中常講的“房地產(chǎn)開發(fā)項目以預(yù)算為基礎(chǔ)”，因此，企業(yè)應(yīng)該重視在初始階段對項目的可行性和盈利性進(jìn)行詳細(xì)考查，充分地對土地成本、工程造價等環(huán)節(jié)做好成本預(yù)算、結(jié)算和監(jiān)督工作。對企業(yè)成本控制影響最大的階段是決策階段，故而企業(yè)要根據(jù)調(diào)查結(jié)果制定正確合理的投資決策，產(chǎn)出合理的決策結(jié)果，這將直接影響一個項目的成敗，應(yīng)重點控制。在設(shè)計階段，設(shè)計出經(jīng)濟(jì)上合理，技術(shù)上可行的設(shè)計方案。在施工階段，通過資金和勞動雙重結(jié)合的成本控制方法，把成本可能發(fā)生的變化限定在一個合理的范圍內(nèi)。基于以上理論要點，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還應(yīng)結(jié)合實際，在具體的實際工作中嚴(yán)格遵循預(yù)先科學(xué)規(guī)定的目標(biāo)值，并及時準(zhǔn)確地收集、匯總費用支出的實際數(shù)據(jù)，將這些實際數(shù)值和目標(biāo)值進(jìn)行比較、分析，進(jìn)而將分析得來的結(jié)果應(yīng)用到下一次的成本控制編制當(dāng)中。對于每一個項目實際工作的環(huán)節(jié)，都應(yīng)該設(shè)有監(jiān)督反饋機制，以便將成本控制的工作納入到企業(yè)內(nèi)部監(jiān)督的體系之中。

其次，提高施工項目的科學(xué)管理水平，進(jìn)行成本效益觀念的創(chuàng)新、全員成本管理觀念的創(chuàng)新、成本系統(tǒng)管理觀念的創(chuàng)新及成本動因分析觀念的創(chuàng)新，加強企業(yè)核心競爭力。在科學(xué)的管理觀念和高效的管理機制下，優(yōu)化施工方案，提高生產(chǎn)效率，制止可能發(fā)生的浪費。

最后，將成本控制與現(xiàn)代信息化手段相結(jié)合，全面推廣電算化的實施，提升成本預(yù)測的科學(xué)性。現(xiàn)代企業(yè)的成本控制需要一個能協(xié)調(diào)地計劃、監(jiān)控和管理企業(yè)各種成本發(fā)生的全面信息化管理系統(tǒng)，以便能夠?qū)崿F(xiàn)企業(yè)各項業(yè)務(wù)活動高效率地運作。實踐證明，成本會計電算化是當(dāng)務(wù)之急，是實新的成本控制方法的技術(shù)前提。

以上只是根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)成本控制原則提出的部分成本控制的手段。然而成本控制是一個全壽命周期的過程，要以成本控制為中心，不僅要在決策、設(shè)計、施工階段控制成本，還要在營銷等階段控制成本;不僅要采用組織、技術(shù)等手段，還要在經(jīng)濟(jì)、合同等方面完成各階段的成本控制目標(biāo)，從而實現(xiàn)成本的降低，達(dá)到預(yù)定的目標(biāo)，使企業(yè)在日益激烈的市場競爭中立于不敗之地，取得良好的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

[1]趙晶晶.房地產(chǎn)施工項目管理中的成本控制.會計之友.2004（6）：17―18頁。

第2篇

[關(guān)鍵詞] 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè) 借款費用 資本化

我國目前會計準(zhǔn)則對借款費用的定義是企業(yè)因借款而發(fā)生的利息，折價或溢價的攤銷和輔助費用，以及因外而借款發(fā)生的匯兌金額。長期以來，我國對于借款費用可予資本化的借款范圍有嚴(yán)格的規(guī)定，即僅限于專門借款，企業(yè)只有為購建固定資產(chǎn)而專門借入的款項，即專門借款所發(fā)生的借款費用才允許予以資本化，其他借款所發(fā)生的借款費用均不允許資本化，而應(yīng)記入當(dāng)期損益。我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則對于房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)借款費用的處理也參照其他行業(yè)企業(yè)的做法,作期間費用處理，而國際會計準(zhǔn)則則采取了不同的處理原則：

一、我國目前對房地產(chǎn)開發(fā)借款費用處理的原則一記入財務(wù)費用

1.我國《房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計制度》規(guī)定，“企業(yè)長期負(fù)債的應(yīng)計利息支出，生產(chǎn)期間的，記入財務(wù)費用”。

2.我國《企業(yè)會計制度》規(guī)定，“除為構(gòu)建固定資產(chǎn)專門借款發(fā)生的費用外，其他借款費用均應(yīng)于發(fā)生的當(dāng)期確認(rèn)為費用，直接記人當(dāng)期財務(wù)費用”。由于對房地產(chǎn)公司而言，所開發(fā)的房地產(chǎn)不屬于固定資產(chǎn)，而是存貨，因此根據(jù)《企業(yè)會計制度》，相關(guān)的借款費用應(yīng)采取記人財務(wù)費用的做法。

3.我國財政部2001年1月頒布了《企業(yè)會計準(zhǔn)則一借款費用》，首次就借款費用的資本化條件、方法做出了明確規(guī)定，即“因借款費用而發(fā)生的利息、折價或溢價的攤銷和匯兌差額，在符合本準(zhǔn)則規(guī)定的資本化條件的情況下，應(yīng)予以資本化”。但不知出于何種考慮，該準(zhǔn)則并未將房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用列入準(zhǔn)則的涉及范疇，即該準(zhǔn)則的第二條稱：“本準(zhǔn)則不涉及房地產(chǎn)商品開發(fā)過程中發(fā)生的借款費用”。

綜合以上規(guī)定和不同規(guī)范的適用范圍，我國目前房地產(chǎn)開發(fā)中借款費用的處理原則是：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對借款利息采取費用化的處理辦法。

二、國際會計準(zhǔn)則關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)中費用的處理原則一予以資本化

國際會計準(zhǔn)則第25號“借款費用的資本化”明確指出了房地產(chǎn)開發(fā)是符合借款費用資本化條件的。美國財務(wù)會計準(zhǔn)則第34號“借款費用資本化”也明確地房地將產(chǎn)開發(fā)列入合格資產(chǎn)即適合利息資本化的資產(chǎn)范圍。日本的會計準(zhǔn)則規(guī)定，如果企業(yè)所借入的款項是專門為了用于房地產(chǎn)開發(fā)，則企業(yè)應(yīng)將相應(yīng)的的借款利息予以資本化，記入資產(chǎn)的成本。可見，國際會計準(zhǔn)則，美國財務(wù)會計準(zhǔn)則和日本的的會計準(zhǔn)則都是將房地產(chǎn)開發(fā)的借款費用明確列入適合于資本化的范圍的。

三、我國房地產(chǎn)開發(fā)項目費用處理的會計規(guī)定存在問題

1.《企業(yè)會計準(zhǔn)則――借款費用》所規(guī)定的符合借款費用資本化化的對象僅限于“構(gòu)建固定資產(chǎn)而專門借人的款項”。這一范圍過于狹窄，將其非構(gòu)建固定資產(chǎn)而形成的資本性資產(chǎn)，排除在外，如造船、房地產(chǎn)開發(fā)等等。筆者認(rèn)為沒有必要將房地產(chǎn)開發(fā)排除在該準(zhǔn)則之外，因為房地產(chǎn)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的對象――房地產(chǎn)雖然是商品，屬于流動資產(chǎn)的范疇，但其借款比重大，時間長，利息負(fù)擔(dān)重，事實上已經(jīng)具有了資本性資產(chǎn)性質(zhì)，符合借款費用資本化的條件。同時，房地產(chǎn)上市公司實際上一直采用借款費用資本化的處理辦法。

2.目前的制度安排將導(dǎo)致上市的房地產(chǎn)公司和非上市的房地產(chǎn)公司在借款費用處理上的又一個“雙軌制”。由于借款費用在房地產(chǎn)公司經(jīng)營活動中的重要性和普遍性，不同的處理方法將導(dǎo)致企業(yè)經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)狀況的重大差異。

3.由于現(xiàn)行會計準(zhǔn)則規(guī)定將房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借款費用不予資本化而列入期間費用。其一，有悖于歷史成本的原則和費用配比原則。這源于房地產(chǎn)借款費用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系。其二，它易導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)期間費用虛增，負(fù)擔(dān)過大，不利于企業(yè)正確地評價其經(jīng)營業(yè)績和財務(wù)成果。同時也直接影響到國家稅收征收和房地產(chǎn)市場的培育和成長。

四、筆者的幾點思考和建議

1.針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的行業(yè)特點，結(jié)合我國的實際情況，筆者建議將房地產(chǎn)商品列為資本性資產(chǎn)，并將房地產(chǎn)開發(fā)過程中的借款費用予以資本化。這是因為：房地產(chǎn)開發(fā)商品使用是針對特定對象的，與項目成本之間存在直接聯(lián)系，根據(jù)歷史成本原則和費用配比原則，它應(yīng)劃歸開發(fā)間接費用的范疇，并將構(gòu)成房地產(chǎn)項目成本的一部分。

2.將有特定用途的未開發(fā)土地的借款費用納入資本化范圍。筆者認(rèn)為，對尚未開發(fā)的土地所發(fā)生的借款費用的處理應(yīng)具體分析：如果該土地是用于特定房地產(chǎn)項目的土地，則為獲得該土地所發(fā)生的借款費用應(yīng)予以資本化。因為獲得該土地是房地產(chǎn)項目開發(fā)活動的重要環(huán)節(jié)之一，購入土地和后續(xù)的建筑施工活動一樣，也屬于為資產(chǎn)達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)所必需的購建活動或準(zhǔn)備活動。但如果土地的使用方向尚不明確，則暫時不宜將其納入資本化范圍。因為談不上為實現(xiàn)資產(chǎn)的預(yù)定用途所必需的購建活動或準(zhǔn)備活動正在進(jìn)行，因此不符合資本化資產(chǎn)的條件，只能暫時作為費用處理，待土地使用方向明確后，再將其納入資本化資產(chǎn)的范同。

3.房地產(chǎn)開發(fā)項目借款費用資本化停止時間，應(yīng)以《企業(yè)會計準(zhǔn)則一借款費用》規(guī)定以“達(dá)到預(yù)定可使用狀態(tài)時為依據(jù)”。

綜上所述，在借款費用資本化問題上，我國現(xiàn)行會計準(zhǔn)則沒有充分考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的本身的生產(chǎn)經(jīng)營特點，導(dǎo)致了房地產(chǎn)企業(yè)在實際會計操作過程中存在著經(jīng)營業(yè)績不真實，財務(wù)狀況可比性差的缺陷，嚴(yán)重地影響房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算。為此，筆者建議將房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中的借款費用也納入予以資本化的范疇，按資本化處理。

參考文獻(xiàn)：

第3篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)開發(fā) 土地增值稅 納稅籌劃

一、引言

自改革開放以來，我國的國民經(jīng)濟(jì)得到了迅猛的發(fā)展，人收入水平不斷提高的同時也帶動了我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。房地產(chǎn)這一特殊行業(yè)，不僅是我國國民經(jīng)濟(jì)的主要內(nèi)容，更是拉動我國經(jīng)濟(jì)全面增長的主要動力。房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展經(jīng)歷了起步階段、調(diào)整階段、國家宏觀調(diào)控階段三個主要的發(fā)展階段。2007年，我國房地產(chǎn)市場達(dá)到了前所未有的繁榮，隨著我國2008年國家宏觀調(diào)控政策的出臺，和實施，我國房地產(chǎn)熱終于開始緩慢降溫，房地產(chǎn)開發(fā)投資項目也開始下降。但是，這種表面的降溫對于廣大百姓而言無異于杯水車薪，仍舊不能夠滿足廣大人民群眾購買住房的愿望。

導(dǎo)致我國房價偏高的因素有很多，但是，過高的稅負(fù)是其中的餓一個重要原因。例如：國外的土地價格及稅費僅占房價的20%左右，而我國卻高達(dá)50%-60%。房地產(chǎn)開發(fā)所涉及的稅種多大十幾種，例如：營業(yè)稅、房產(chǎn)稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅、企業(yè)所得稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、教育費附加等。土地增值稅是各種稅種中的重點稅種，對房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅的納稅進(jìn)行籌劃是降低房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)中稅負(fù)的主要內(nèi)容。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的基本概念

1、什么是納稅籌劃

納稅籌劃可以從廣義和狹義兩方面來對其定義進(jìn)行分析。本文提到的房地產(chǎn)開發(fā)的納稅籌劃主要是從狹義的概念來理解：主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了更好地規(guī)避或降低自身稅負(fù)而利用稅法存在的漏洞或缺陷進(jìn)行的一種非違法的避稅籌劃，也可以理解為利用稅法特例進(jìn)行的節(jié)稅籌劃。

2、進(jìn)行納稅籌劃的基本原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行納稅籌劃使必須遵循以下原則：即事先籌劃的原則、守法性原則、經(jīng)濟(jì)原則。事先籌劃原則主要是指房地產(chǎn)的納稅籌劃必須是在企業(yè)的納稅義務(wù)發(fā)生之前，通過對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動過程的認(rèn)真規(guī)劃與控制來進(jìn)行的。而守法性原則規(guī)定的主要是納稅人向國家那誰的義務(wù)和立法的精神宗旨，要求企業(yè)必須是以合法節(jié)稅的方式來對企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營活動進(jìn)行安排。經(jīng)濟(jì)原則主要是站在“成本效益分析”的基礎(chǔ)上的，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須綜合考慮采取的稅務(wù)籌劃方案是否能給企業(yè)帶來的絕對收益。

3、納稅籌劃的重要意義

納稅籌劃使一項以法治稅的重要內(nèi)容，在很大程度上對稅法的完善、減少和避免稅收違法行、提高納稅人的法律意識、加強對稅收征納雙方的管理、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、合理利用資源、促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展有著重要的意義。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，納稅籌劃的進(jìn)行將有助于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅負(fù)的減輕，在一定程度上降低房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)成本、降低房地產(chǎn)價格、滿足人民群眾的住房需求、促進(jìn)我國社會主義社會的和諧發(fā)展起著重要的作用。

三、土地增值稅概述

土地增值稅主要是指：對于有償進(jìn)行轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額征收的一種稅。其中的增值額主要是指：在轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時所取得的收入與稅法所規(guī)定的的扣除項目之間的差額。我國頒布的《土地增值稅暫行條例》中對我國房地產(chǎn)開發(fā)中涉及的土地增值稅的內(nèi)容作了詳細(xì)規(guī)定：我國的土地增值稅實行的是四級超額累進(jìn)稅率。對于未超過扣除項金額50%的增值額稅率為30%，超過50%的稅率為40%，超過100%但未超過200%的稅率為60%。那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能通過有效地途徑對土地增值稅進(jìn)行籌劃呢？

四、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅的籌劃技巧

為了促進(jìn)我國房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，提高國民經(jīng)濟(jì)，增加國家財政收的，自2007年以來，我國多次對土地增值稅的征收管理進(jìn)行了加強。面對不斷飆升的房價，合理的降低土地增值稅的稅收風(fēng)險，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)如何才能做好土地增值稅的籌劃？

1、從土地增值稅的征稅范圍的角度來考慮

首先，進(jìn)行房地產(chǎn)投資聯(lián)營。我國《土地增值稅暫行條例》中明確規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地或房地產(chǎn)作價入股進(jìn)行投資的免征土地增值稅。房地產(chǎn)企業(yè)可以通過這一優(yōu)惠證擦來濟(jì)寧稅收籌劃。例如：某房地產(chǎn)企業(yè)以房地產(chǎn)作價投入到另一房地產(chǎn)企業(yè)，并做了股權(quán)轉(zhuǎn)讓。在這個交易過程中，第一家房地產(chǎn)企業(yè)只需要依照相關(guān)稅法繳納股權(quán)轉(zhuǎn)讓收益產(chǎn)生的企業(yè)所得稅就可以，從而為企業(yè)避免了營業(yè)稅、城市建設(shè)維護(hù)稅、土地增值稅、鑒于費附加等，節(jié)約了企業(yè)的稅款支出。

其次，合作建房。《條例》中對于由一方出資，另一方出地合作建房的，建成后按比例分房并屬于自用的免征土地增值稅。如果建成后進(jìn)行轉(zhuǎn)讓則必須繳納土地增值稅。

最后，代建房行為。主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代替客戶進(jìn)行房地產(chǎn)的開發(fā)，開發(fā)完成后向客戶收取代建收入的行為。這種情況下，房地產(chǎn)企業(yè)雖然取得了收入，但是并沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移問題，并不屬于土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這一特點，與客戶簽訂代建合同，并為其進(jìn)行定向房產(chǎn)的開發(fā)。

2、從房地產(chǎn)銷售收入的角度來考慮

首先，成立專門的房地產(chǎn)銷售子公司來進(jìn)行稅務(wù)籌劃。這種方式主要是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將房地產(chǎn)先轉(zhuǎn)入到自己下屬的銷售子公司，再由子公司將房地產(chǎn)對外進(jìn)行銷售。此時，房地產(chǎn)企業(yè)的增值額就被分解為兩部分，從而達(dá)到使用較低土地增值稅率的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)甲將自己的一棟寫字樓以1000萬元的價格轉(zhuǎn)讓給銷售子公司乙，扣除項目合計為700萬元，銷售公司乙將該寫字樓以1300萬元的價格對外進(jìn)行銷售。整個交易過程中，企業(yè)甲應(yīng)繳納的土地增值稅計算為：土地增值額=1000-700=300（萬元），增值率=300÷700×100%=42.86%，適用稅率為30%，應(yīng)繳納的土地增值稅=300×30%=90（萬元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)不設(shè)立銷售的子公司而是自己直接銷售，所繳納的土地增值稅為205萬元。

其次，成立專門的裝修子公司。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房產(chǎn)銷售時，可以同客戶簽訂一份銷售合同，一份裝修合同。這樣做得結(jié)果是企業(yè)免去了裝修費那部分土地增值稅。裝修費的營業(yè)稅稅率也從5%降低到了3%。為企業(yè)達(dá)到少繳稅的目的。例如：房地產(chǎn)開發(fā)公司甲將一棟別墅以500萬元的價格銷售給購房者，其中包含60萬元的裝修費。該別墅的扣除法費用的合計為120萬元。該房地產(chǎn)企業(yè)在銷售別墅時，跟購房者簽訂了一份銷售合同，一份裝修合同。那么企業(yè)的土地增值稅需繳納：土地增值額=（200-60）-120=20（萬元），增值率=20÷120×100%=16.67%，應(yīng)繳納的土地增值稅=20×30%=6（萬元）。如果該房地產(chǎn)企業(yè)知識與客戶簽訂了一份房地產(chǎn)的銷售合同，那么企業(yè)應(yīng)繳納的土地增值稅為26萬元。

最后，通過對銷售價格的調(diào)整來實現(xiàn)納稅籌劃。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用普通標(biāo)準(zhǔn)的住宅出售來免征土地增值稅。

3、利用扣除項目來進(jìn)行納稅籌劃

在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)過程中、銷售過程中不可避免的會出現(xiàn)很多扣除項目，如果能充分利用這些扣除項目來進(jìn)行納稅籌劃，將是房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到較好的節(jié)稅效果。如：可以對利息費用進(jìn)行納稅籌劃，可以通過對扣除項目的金額增加來進(jìn)行納稅籌劃、還可以通過對扣除項目金額的轉(zhuǎn)移來進(jìn)行納稅籌劃。

總之，在實際操作中降低房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅的稅負(fù)的方式有很多，這些方式都是建立在合法的基礎(chǔ)上才能完成的。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須站在企業(yè)整體利益的角度，對各種因素進(jìn)行綜合的考慮，并結(jié)合企業(yè)的自身特點，在合理合法的前提下，盡可能的降低、控制土地增值稅，促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)的進(jìn)一步繁榮與發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

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[3]劉玉章.房地產(chǎn)企業(yè)財稅操作技巧[M].北京：機械工業(yè)出版社，2007年

第4篇

摘 要 隨著我國市場經(jīng)濟(jì)的不斷發(fā)展，各個房地產(chǎn)商的競爭越發(fā)激烈，如果想要在競爭中完勝對手，就要加強對成本的管理，從而實現(xiàn)對其成本的控制。本文將結(jié)合房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制以及管理，來談一談如何應(yīng)用成本控制與管理提高房地產(chǎn)的經(jīng)濟(jì)效益。

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開發(fā)項目 成本控制要點 方法

在我國的國民經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)支柱里，房地產(chǎn)業(yè)漸漸成為其中比較重要的產(chǎn)業(yè)支柱，并且在最近幾年已經(jīng)有很多消費者與投資者將其作為投資的熱點。但是長期以來，雖然我國的房地產(chǎn)事業(yè)漸漸成熟起來，但是還是出現(xiàn)局部過熱的情況，于是我國就開始運用宏觀調(diào)控的手段對房地產(chǎn)市場進(jìn)行控制。當(dāng)我國加入到世貿(mào)組織以后，在我國出現(xiàn)了這么一個情況，那就是大量的境外資金進(jìn)入到我國房地產(chǎn)的市場里面，于是我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的競爭形式以及內(nèi)涵在這種背景下悄然發(fā)生著改變，眾多房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)想要在競爭中立于不敗之地就要進(jìn)行全面成本控制與管理。在這種環(huán)境之下，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了適應(yīng)我國房地產(chǎn)開發(fā)成本以及價格不斷變化，開始在開發(fā)過程中實施全面成本控制與管理。主要目的就是以最低的開發(fā)成本來換取房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益最大化。

一、房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成

要想對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的成本費用進(jìn)行研究，首先就要弄明白房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本構(gòu)成有哪些。我國的房地產(chǎn)成本構(gòu)成非常的復(fù)雜，其范圍也非常大，結(jié)合內(nèi)部與外部的因素，主要是涉及周圍環(huán)境、經(jīng)營模式、技術(shù)以及管理等方面。

（一）土地成本

在我國的社會中，土地就是一種比較稀缺的資源，因此，房地產(chǎn)開發(fā)商就要對開發(fā)所占用的土地進(jìn)行支付相應(yīng)的費用。我國土地成本主要包括土地使用出讓金、征地相關(guān)補償費、拆遷所致的相關(guān)補償費以及相關(guān)基礎(chǔ)設(shè)施費用這四個部分。

（二）工程建設(shè)成本

我國房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行工程建設(shè)的過程中所包含的費用，主要包括進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)項目時，前期工程項目的工程成本、進(jìn)行工程建設(shè)所需的建筑成本以及與之工程配套的基礎(chǔ)設(shè)施費用等部分。

（三）相關(guān)稅費

房地產(chǎn)開發(fā)商在進(jìn)行項目工程建設(shè)的時候所出現(xiàn)的相關(guān)稅費，這些稅費主要包括相關(guān)營業(yè)稅以及其附加稅、地契稅、房產(chǎn)稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅以及印花稅等。這些稅費無論是房地產(chǎn)開發(fā)商進(jìn)行負(fù)擔(dān)還是購房的消費者負(fù)擔(dān)，最后都以此來構(gòu)成房價的一部分，最后將這些稅費轉(zhuǎn)移到購房消費者的身上。

（四）相關(guān)管理費用

這里的相關(guān)管理費用主要指的是房地產(chǎn)開發(fā)商從開發(fā)到出售的這個過程中，房地產(chǎn)開發(fā)商中的管理人員所產(chǎn)生的一切相關(guān)管理費用等。

（五）籌集費用

我國的房地產(chǎn)業(yè)是屬于一種資金密集型的產(chǎn)業(yè)，這就直接標(biāo)識著房地產(chǎn)開發(fā)需要大量的資金。通常情況下，房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇銀行貸款來進(jìn)行資金的籌集，其中產(chǎn)生的費用就是籌集費用。

綜上所述，房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本機構(gòu)主要包括三個大的部分，土地成本；工程建設(shè)成本；相關(guān)稅費、相關(guān)管理費用以及籌集費用。

二、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制與管理的原則

（一）全面成本控制原則

全面控制主要是指對全員以及整個項目開發(fā)過程進(jìn)行統(tǒng)一的控制。房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制應(yīng)該充分將全體工作人員對開發(fā)項目陳本控制費用方面的積極性調(diào)動起來，因為每一位工作人員跟全面控制環(huán)節(jié)中所產(chǎn)生的相關(guān)費用都有一定的關(guān)系。全面成本費用控制應(yīng)該貫穿與整個開發(fā)項目成本費用控制過程當(dāng)中去，而不是僅僅對開發(fā)項目的部分成本費用支出進(jìn)行控制。

（二）全面成本管理原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的相關(guān)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該對開發(fā)項目所產(chǎn)生的成本費用進(jìn)行有效的控制，并且還要更加重視成本費用控制的情況，因為，這就直接對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)其成本目標(biāo)的信息與決心造成一定程度上的影響。就這個問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的管理層就應(yīng)該積極起到帶頭模范作用。

（三）經(jīng)濟(jì)原則

房地產(chǎn)開發(fā)項目的成本費用控制中心應(yīng)該是實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)效益，目標(biāo)是盡最大可能降成本費用，最大化項目服務(wù)質(zhì)量。

三、房地產(chǎn)開發(fā)項目的全面成本控制要點及方法

房地產(chǎn)開發(fā)階段通常可以分為立項、規(guī)劃、建設(shè)施工以及市場營銷這四個階段。不同的房地產(chǎn)企業(yè)對其控制的要點也會有所不一樣，但是，在一般情況下，只要對的房地產(chǎn)開發(fā)階段的成本控制的要點進(jìn)行積極控制，這樣在最后的成本績效考核中就會達(dá)到一個比較滿意的程度。

（一）立項階段

房地產(chǎn)開發(fā)階段中的立項階段的成本費用控制的內(nèi)容主要是由土地使用出讓金、征地相關(guān)補償費、拆遷所致的相關(guān)補償費以及開發(fā)前期的相關(guān)工程費用。在房地產(chǎn)開發(fā)立項階段最主要考慮到的是整個投資環(huán)境，以及所投資的房地產(chǎn)具備的市場價值等等，在該階段中應(yīng)該將所有可能發(fā)生的成本費用都結(jié)合起來，以此來集中進(jìn)行總體成本控制。

房地產(chǎn)開發(fā)立項階段的成本控制要點以及方法：聘請相關(guān)專業(yè)的投資顧問對其開發(fā)成本控制進(jìn)行有效的研究；我國土地非常的緊缺，根據(jù)這點可以選擇那些不成熟的但是潛力相當(dāng)大的土地，以此來達(dá)到對土地綜合費用進(jìn)行成本控制的目的；對于那些技術(shù)因素的成本控制，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以明確開發(fā)項目合理規(guī)模以及選擇相關(guān)重要設(shè)備等。

（二）規(guī)劃設(shè)計階段

房地產(chǎn)開發(fā)的規(guī)劃設(shè)計階段可以采用價值工程原理，把事后成本控制演變?yōu)槭虑俺杀究刂疲浞掷眯袨榭刂苼韺Ψ康禺a(chǎn)開發(fā)成本進(jìn)行實時監(jiān)控。在房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段應(yīng)該提倡限額設(shè)計以及標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計。既要反對那些只是片面強調(diào)成本節(jié)約、對技術(shù)可行性進(jìn)行忽略，最后使得整個工程項目沒有達(dá)到功能的需求；還要反對那些輕經(jīng)濟(jì)，重技術(shù)以及設(shè)計保且浪費等現(xiàn)象的出現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃設(shè)計階段的成本控制要點以及方法：在規(guī)劃設(shè)計階段，可行性規(guī)劃設(shè)計成本控制應(yīng)該通過對市政情況的細(xì)致分析，以此來確定規(guī)劃要點；對于那些成本控制方案設(shè)計，應(yīng)該對可能出現(xiàn)的變動的方案設(shè)計進(jìn)行比較和分析等。

（三）建設(shè)施工階段

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段影響成本控制的比例為10%～15%，也是實現(xiàn)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和工程項目設(shè)計意圖的最終階段。房地產(chǎn)項目經(jīng)理對工程造價進(jìn)行控制的主要方法就是：在施工的階段中采用先進(jìn)的施工技術(shù)以及選擇科學(xué)合理的建筑施工方案。于此同時，選擇好的工程材料以及設(shè)備對整個工程質(zhì)量有著至關(guān)重要的作用。

房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)施工階段的成本控制要點以及方法：招標(biāo)文件作為本階段的控制要點，應(yīng)該在招標(biāo)文件中準(zhǔn)確記錄工程量清單、對招標(biāo)進(jìn)行清晰說明以及最后保證招標(biāo)信息的公開的公正性；在選擇施工單位的時候，要根據(jù)施工單位的具不具備競爭性、經(jīng)驗是否豐富以及信譽高不高等手段進(jìn)行施工單位的選擇。

（四）市場營銷階段

在這一階段主要內(nèi)容就是對房地產(chǎn)銷售投資費用進(jìn)行成本控制，并通過這個手段讓房地產(chǎn)開發(fā)資金回籠，以此來看房地產(chǎn)開發(fā)項目工程的盈利情況是否達(dá)到之前預(yù)期的目標(biāo)，保證房地產(chǎn)開發(fā)項目投資實現(xiàn)收益。

房地產(chǎn)開發(fā)是市場營銷階段的成本控制要點以及方法：對于市場營銷階段的銷售工具的選擇，應(yīng)該盡量選擇那些一次性投入較少并且建造速度相對較快的銷售道具，以此達(dá)到控制成本的目的；在做營銷廣告的時候，要選擇確定最佳媒體進(jìn)行廣告播放，切記不能對廣告進(jìn)行平均分配。因此，這樣也可以達(dá)到控制成本的效果。

結(jié)束語：

房地產(chǎn)開發(fā)項目的控制成本的方法有很多，改革房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)根據(jù)自身特定采取不同的成本控制方法，本文主要分析的房地產(chǎn)開發(fā)全過程進(jìn)行全面成本控制及管理。很多時候房地產(chǎn)的高層領(lǐng)導(dǎo)喜歡將全面成本控制認(rèn)定為在建設(shè)施工階段，其實不然，全面成本控制應(yīng)該貫穿開發(fā)項目的全過程，這樣才能從根本上實現(xiàn)企業(yè)的總體目標(biāo)。

參考文獻(xiàn)：

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第5篇

城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例

第一章 總 則

第一條 為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條 本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條 房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條 國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

(一) 有100萬元以上的注冊資本;

(二) 有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條 外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條 設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記;對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

(一) 營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件;

(二) 企業(yè)章程;

(三) 驗資證明;

(四) 企業(yè)法定代表人的身份證明;

(五) 專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章 房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求;按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條 確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條 房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得;但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

(一) 房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限;

(二) 城市規(guī)劃設(shè)計條件;

(三) 基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求;

(四) 基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定;

(五) 項目拆遷補償、安置要求。

第十三條 房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20%。

第十四條 房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20%以下的土地閑置費;滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)。但是，因不可抗力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條 房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。

第十八條 住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：

(一) 城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況;

(二) 城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況;

(三) 單項工程的工程質(zhì)量驗收情況;

(四) 拆遷安置方案的落實情況。

(五) 物業(yè)管理的落實情況。住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章 房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條 轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

(一) 已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書;

(二) 持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證;

(三) 按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25%以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期;

(四) 已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

(一) 本條例第二十三條第(一)項至第(三)項規(guī)定的證明材料;

(二) 營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書;

(三) 工程施工合同;

(四) 預(yù)售商品房分層平面圖;

(五) 商品房預(yù)售方案。

第二十五條 房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明;不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條 商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買人出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條 房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商協(xié)定;但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買人提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條 商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條 預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù);現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章 法律責(zé)任

第三十四條 違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條 違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款;逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條 違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù);逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條 違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價20%以下的罰款;情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照;給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任;造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條 違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十九條 違反本條例規(guī)定，擅自預(yù)售商品房的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。

第四十條 國家機關(guān)工作人員在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理工作中、、，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任;尚不構(gòu)成犯罪的，依法給予行政處分。

第六章 附 則

第四十一條 在城市規(guī)劃區(qū)外國有土地上從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，實施房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營監(jiān)督管理，參照本條例執(zhí)行。

第6篇

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)生產(chǎn)的最終產(chǎn)品――開發(fā)產(chǎn)品生產(chǎn)周期較長，最少數(shù)月，多則數(shù)年，而且要等每一單體工程或一組單體工程甚至整個項目竣工辦理決算后才能計算確定其建造成本，但房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品一般按分戶分套局部分割銷售，而且可以預(yù)售。從財務(wù)上講，預(yù)售不等于銷售成立，而要等房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工，產(chǎn)權(quán)移交購房業(yè)主，同時隨同房產(chǎn)的使用權(quán)、收益權(quán)和風(fēng)險也轉(zhuǎn)移購房業(yè)主后才能確定銷售成立。因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)都要等到后期，待房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品竣工決算，可以計算單體工程總成本和分戶分套的局部成本，并向購房業(yè)主移交房產(chǎn)，可以確認(rèn)銷售收入實現(xiàn)時，才能將銷售收入與銷售成本對比，計算確定企業(yè)的盈虧。這使得房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)會計核算涉及面廣，核算環(huán)節(jié)多，核算對象繁雜，客觀上為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假創(chuàng)造了條件，本文擬就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入審計做些探討。

一、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入常見的作假方法

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金投入大，銷售時資金流入大，其對銷售收入作假通常反映在隱瞞銷售收入上。

1、將預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入。

根據(jù)《企業(yè)會計制度》，銷售商品的收入確認(rèn)須同時滿足四個條件：(1)企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；(2)企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)有關(guān)的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對售出商品實施控制；(3)與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；(4)相關(guān)的收入和成本能夠可靠計量。根據(jù)上述規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程決算并與購房業(yè)主辦理產(chǎn)權(quán)移交手續(xù)后，確認(rèn)銷售收入的實現(xiàn)。但現(xiàn)實中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)人為推遲工程決算，從而達(dá)到延遲確認(rèn)銷售收入。

2、利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏洞隱瞞收入。

房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售產(chǎn)品的主要原始憑證，也是稅務(wù)機關(guān)計稅的主要依據(jù)。但實際工作中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不按發(fā)票管理辦法嚴(yán)格管理發(fā)票，在發(fā)票的使用和保管過程中存在著許多問題，主要表現(xiàn)在開“陰陽票”，甚至不開發(fā)票。這樣便給企業(yè)偷稅、漏稅、私設(shè)“小金庫”留有了余地。

3、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)在工程竣工驗收合格、工程決算后，購房業(yè)主交清房款并辦理了移交手續(xù)后，向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票。而實際中，有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)借用種種理由，延遲向購房業(yè)主開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，從而達(dá)到了調(diào)整銷售收入入賬時間的目的。

4、將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬。

根據(jù)《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例》及《中華人民共和國營業(yè)稅暫行條例實施細(xì)則》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓不動產(chǎn)有限產(chǎn)權(quán)或永久使用權(quán)，以及單位將不動產(chǎn)無償贈與他人，視同銷售不動產(chǎn)。有些房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈與他人、償債及以房換地時以“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付賬款”、“無形資產(chǎn)”直接沖減“開發(fā)產(chǎn)品”，不按視同銷售計提相應(yīng)的稅金，這造成了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了當(dāng)期的計稅基數(shù)，從而少計了稅金。

5、將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在待售期間用于出租即成出租房，用于安置拆遷戶則成為周轉(zhuǎn)房。出租房與周轉(zhuǎn)房對外銷售前往往要發(fā)生改裝修復(fù)支出。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品、出租房、周轉(zhuǎn)房三者之間變化頻繁，在銷售出租房、周轉(zhuǎn)房時，故意不作銷售核算，而將出租房與周轉(zhuǎn)房銷售收入沖減相關(guān)的改裝修復(fù)費用支出，從而達(dá)到隱瞞收入的目的。

二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售收入作假的審計策略與方法

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)上述種種的作假手段，注冊會計師應(yīng)憑借專業(yè)知識、經(jīng)驗和所掌握的信息、資料作出正確的判斷，選擇高效率的審計策略和方法。

1、從管理當(dāng)局的誠信度及能力分析。

管理當(dāng)局肩負(fù)著建立和健全完善的內(nèi)部控制制度并監(jiān)督其得到合理有效執(zhí)行的責(zé)任，故管理當(dāng)局的品行、閱歷、經(jīng)驗、能力及其管理的觀念、方式、風(fēng)格和對風(fēng)險的認(rèn)識與控制方法都會影響房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)運行的規(guī)范性。注冊會計師應(yīng)首先對管理當(dāng)局的誠信度和能力進(jìn)行評價，并關(guān)注其待遇是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)業(yè)績掛鉤、是否遭受異常壓力、財務(wù)人員是否穩(wěn)定等因素，以便從整體上判斷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作假的可能性。

2、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)收售房款長期掛賬，延遲確認(rèn)收入；延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票，調(diào)整銷售收入入賬時間的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過推遲工程決算、延遲開具房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票從而達(dá)到隱瞞收入的行為手段。注冊會計師在外勤審計中，可以通過對長期掛賬的往來賬款實施審計，核查其相應(yīng)的已在房產(chǎn)管理部門備案購房合同，并親臨房地產(chǎn)座落地進(jìn)行現(xiàn)場核查，了解購房業(yè)主是否與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)辦理了移交手續(xù)、是否已入住。在查實了房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)已與購房業(yè)主辦理了移交手續(xù)并入住的情況下，注冊會計師可以根據(jù)會計核算的基本原則中經(jīng)濟(jì)實質(zhì)重于法律形式原則確認(rèn)此項售房銷售收入已實現(xiàn)：，要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將長期掛賬的往來款項結(jié)轉(zhuǎn)銷售收．入。

3、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票管理漏；洞隱瞞收、入的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)利用房地產(chǎn)銷售發(fā)票管理漏洞達(dá)到隱瞞收入行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以通過分析性復(fù)核程序測算其銷售毛利率、銷售利潤率、銷售成本率、存貨周轉(zhuǎn)率等指標(biāo)，并將其與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)前期及同行類似規(guī)模的指旨標(biāo)進(jìn)行比較，若存在較大差異，注冊會計師應(yīng)將其作為風(fēng)險領(lǐng)域進(jìn)行重點審計；其次，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票存根聯(lián)與相應(yīng)已備案的購房合同進(jìn)行相互核對，甚至，對于有較大疑慮的房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)，注冊會計師可以將發(fā)票存根聯(lián)與業(yè)主取得的相應(yīng)房地產(chǎn)銷售專用發(fā)票聯(lián)進(jìn)行相互核對；最后，注冊會計師可以通過將房地產(chǎn)銷售發(fā)票存根聯(lián)所載的售房價與同地段類似的房地產(chǎn)市場價格進(jìn)行比較，這也可以從中發(fā)現(xiàn)其中所存在的問題。經(jīng)審計，若房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)存在上述問題，注冊會計師可以根據(jù)會計核算原則中重要性原則要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行賬務(wù)調(diào)整或在審計報告中作為保留意見披露或解除業(yè)務(wù)約定。

4、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品用于捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬的審計策略與方法。

針對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)產(chǎn)品捐贈、分配利潤、償債及以房換地不作視同銷售收入入賬達(dá)到少計當(dāng)期的計稅基數(shù)，從而少計繳稅金之行為手段。注冊會計師在審計時，首先，可以結(jié)合對與捐贈、分配利潤、償債及土地相關(guān)的會計科目審計，如：“營業(yè)外支出”、“應(yīng)付利潤”、“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”、“無形資產(chǎn)――土地使用權(quán)”，發(fā)現(xiàn)是否存在此類業(yè)務(wù)；其次，注冊會計師還可以通過上述分析性復(fù)核程序確定是否應(yīng)將其作為風(fēng)險領(lǐng)域進(jìn)行重點審、計以發(fā)現(xiàn)問題。若審計中發(fā)現(xiàn)上述問題存在，注冊會計師可以要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行相應(yīng)的賬務(wù)調(diào)整，計提相應(yīng)的房地產(chǎn)涉稅稅金。

5、對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將出租房、周轉(zhuǎn)房銷售收入直接沖減出租房、周轉(zhuǎn)房的改裝修飾支出，不作收入入賬的審計策略與方法。

第7篇

關(guān)鍵詞最小稅收負(fù)擔(dān)合法內(nèi)部籌劃

納稅籌劃是納稅人在財務(wù)管理中對稅收負(fù)擔(dān)策劃行為，即納稅人在法律許可的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營活動主要環(huán)節(jié)的精心謀劃和安排，以充分利用稅法提供的優(yōu)惠政策，從而為所有者獲得最小合理納稅的一種理財行為。近年來，房地產(chǎn)企業(yè)迅猛發(fā)展，已成為我國國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)之一，也是國稅和地稅的納稅大戶之一。一家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)一個項目收入規(guī)模相當(dāng)大，要上繳的各種稅金少則上千萬元多則上億元，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃運用雖然處于嘗試階段，但是作為納稅人的一種理財行為，有必要對企業(yè)的稅收成本作出計劃和按排。

納稅籌劃應(yīng)緊密結(jié)合企業(yè)自身情況并嚴(yán)格依法進(jìn)行，做到"合法、合理、全面、具體"，遵循綜合原則、經(jīng)濟(jì)原則、事前籌劃原則、整體原則、具體情況具體分析原則。由于企業(yè)情況各異，應(yīng)注意法律問題。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃可以通過稅務(wù)籌劃顧問、注冊稅務(wù)師、注冊會計師、稅務(wù)律師、企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員來開展，視企業(yè)具體情況而定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅籌劃的實踐，應(yīng)始終圍繞如何實現(xiàn)成本最小化進(jìn)行，下面從房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)內(nèi)部專業(yè)人員的角度來探討在具體實踐中應(yīng)注意的幾個方面：

1精通業(yè)務(wù)，對稅法及其相關(guān)法規(guī)合理而有效的理解、掌握和運用是納稅籌劃的前提和基礎(chǔ)

首先，精通房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)要求以正確的理論作指導(dǎo)，更要求具備法律、稅收、會計、財務(wù)、金融等方面的專業(yè)知識，尤其要熟悉稅法、會計法、公司法、經(jīng)濟(jì)合同法、證券法等有關(guān)法律規(guī)定，還應(yīng)了解房地產(chǎn)開發(fā)公司經(jīng)營、投資、營銷、會計處理、納稅歷史等業(yè)務(wù)發(fā)生的每個環(huán)節(jié)，具有統(tǒng)籌謀劃的能力。另一方面，稅法本身存在納稅籌劃的可能。因為稅法是人制定出來的，不僅受到"知識有限"和"理性有限"的局限，而且還要受當(dāng)時經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r和其他社會現(xiàn)實的制約，不可能一步到位，完全成熟。

例如：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)過程中拆借資金，在融資時支付利息，這是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的業(yè)務(wù)流程。根據(jù)我國現(xiàn)行稅法規(guī)定，從事房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)的納稅人為開發(fā)房地產(chǎn)而借入資金所發(fā)生的借款費用，在房地產(chǎn)完工之前發(fā)生的，應(yīng)計入有關(guān)房地產(chǎn)的開發(fā)成本；又規(guī)定，納稅人從關(guān)聯(lián)方取得的借款金額超過其注冊資本金50%的，超過其注冊資本50%，超過部分的利息不得在稅前扣除。2004年初公司進(jìn)行了稅收籌劃，決定向集團(tuán)公司借款1000萬元，年利率11.16%（稅務(wù)局規(guī)定稅前列支的稅率），期限3年。3年后企業(yè)將減少的應(yīng)納稅所得額為：1000×11.16%×3=334.8萬元，稅收負(fù)擔(dān)減輕：334.8×33%=110.48萬元。

其次，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)主要涉及營業(yè)稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅、城建稅、教育費附加、契稅等，掌握每個稅種稅法的內(nèi)容，了解地方是否有優(yōu)惠政策。比如，我國地方上對外商投資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有許多優(yōu)惠政策、稅率的差別，中外合資的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以免交城建稅、教育費附加，企業(yè)所得稅預(yù)征率比內(nèi)資企業(yè)低5%等，如果企業(yè)的高級管理人員在公司組建時能事先進(jìn)行稅收籌劃，在組建條件許可的情況下，就可以大大地降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。可見稅收籌劃需要有超前的預(yù)見性。

再次，稅籌劃方案的選擇注意可行性，不能不考慮成本。比如，某一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)欲建立自已的建筑公司、裝飾公司以及物業(yè)管理公司，但組建公司往往需要大量的人力、物力、財力，有時會出現(xiàn)某一方面節(jié)稅了，其他相關(guān)的成本增大了，所以只有當(dāng)稅收籌劃方案的所得大于支出時，稅籌劃方案才有用。規(guī)范管理、會計業(yè)務(wù)記錄合法性是稅收籌劃的保障

俗話說："管理出效益"，反之，管理不善會使企業(yè)增加稅收負(fù)擔(dān)。例如：某一家新成立的房地產(chǎn)開發(fā)商企業(yè)銷售委托1家專業(yè)的房產(chǎn)銷售公司經(jīng)銷，銷售公司在銷售時以1000元1張發(fā)行了若干張VIP貴賓卡,并承諾執(zhí)卡人購房可在房款中抵1萬元購房款，結(jié)果30萬元1套的房子,實際只收29.1萬元，與客戶簽約的銷售合同中約定：房款總價為30萬元，首付款為總房款的30%，銷售人員給客戶計算的首付款金額為8萬元。用VIP貴賓卡抵房款首付款1萬元沒有在合同中約定。稅法規(guī)定：如果銷售額和折扣額在同一張銷售發(fā)票上注明的，可按折扣后的銷售額計算收入；如果將折扣額另開發(fā)票，則不得從銷售額中減除折扣的金額。計算企業(yè)所得稅時，折扣額也不得在企業(yè)所得稅前扣除。由于銷售公司管理不規(guī)范和缺乏稅收籌劃意識，使房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)多交了營業(yè)稅：（300000-291000）×0.05=450元、多交企業(yè)所得稅：（300000-291000）×0.33=2970元、多交印花稅：（300000-291000）×0.0003=2.7元、多交土地增值稅：（300000-291000）×0.01=90元、多交四稅合計3512.7元。

納稅籌劃的日常運用應(yīng)注意會計業(yè)務(wù)記錄的合法性。例如：某一房地產(chǎn)開發(fā)公司2004年中從集團(tuán)公司租用了兩輛轎車，并列支了這兩輛轎車的年檢費、汽油費、過橋過路費等，為了獲得合法憑證減少涉稅風(fēng)險，公司與集團(tuán)公司簽定租車協(xié)議，取得了稅務(wù)發(fā)票，公司合理規(guī)避了稅，所有者對稅收籌劃更加重視了。

3納稅籌劃事后應(yīng)進(jìn)行績效評價

年末終了，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托會計師事務(wù)所對上一年的年報進(jìn)行審計，此時對上一年度的涉稅籌劃的效果進(jìn)行1次評價，通過與審計結(jié)果進(jìn)行分析對比，無疑是一次檢查企業(yè)會計核算質(zhì)量的最好機會，同時可以彌補原先稅收內(nèi)部籌劃方案的不足。

俗話說"亡羊補牢，猶未晚矣"，在所得稅匯算清繳、納稅評估、稅務(wù)稽查中被稅務(wù)機關(guān)查到的企業(yè)，要重視稅務(wù)籌劃的事后評價，總結(jié)經(jīng)驗，吸取教訓(xùn)，重視事前稅務(wù)籌劃活動的開展，防患于未然。

綜上所述，隨著社會的發(fā)展進(jìn)步，法治會越來越健全，執(zhí)法的力度也會越來越加強，迫切需要房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自身練好內(nèi)功，樹立納稅籌劃的意識，一方面為企業(yè)提高經(jīng)濟(jì)效益，另一方面會促進(jìn)稅務(wù)機關(guān)相應(yīng)地完善稅制、堵塞稅收法律、法規(guī)中的漏洞，能促使稅務(wù)工作和稅收籌劃都步入一個良性發(fā)展的軌道。

參考文獻(xiàn)

第8篇

房地產(chǎn)銷售收入是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)在市場上進(jìn)行銷售獲得的收入，包括土地轉(zhuǎn)讓收入、商品房（包括周轉(zhuǎn)房）銷售收入、配套設(shè)施銷售收入。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)，有的在銷售之前未與購買方簽訂購銷合同；還有就是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)事先與購買方簽訂購銷合同并按合同要求開發(fā)的房地產(chǎn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售周轉(zhuǎn)房，舊城改造中回遷安置戶交納的拆遷面積內(nèi)的安置房產(chǎn)權(quán)款和增加面積的房產(chǎn)款，在“房地產(chǎn)銷售收入”核算范圍內(nèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)出售自用的作為固定資產(chǎn)核算的房產(chǎn)不是“房地產(chǎn)銷售收入”的核算對象。

二、房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)原則

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自行開發(fā)的房地產(chǎn)作為可供銷售的開發(fā)產(chǎn)品，具有商品的一般特性，因而房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)應(yīng)依據(jù)《企業(yè)會計準(zhǔn)則——收入》進(jìn)行。房地產(chǎn)銷售收入的確認(rèn)必須滿足收入確認(rèn)的四個條件：（1）企業(yè)已將商品所有權(quán)上的主要風(fēng)險和報酬轉(zhuǎn)移給購貨方；（2）企業(yè)既沒有保留通常與所有權(quán)相聯(lián)系的繼續(xù)管理權(quán)，也沒有對已售出的商品實施控制；（3）與交易相關(guān)的經(jīng)濟(jì)利益能夠流入企業(yè)；（4）相關(guān)的收入和成本能可靠地計量。

房地產(chǎn)購銷合同在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收前后均可能簽訂。按照國家有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)只有按規(guī)定取得房地產(chǎn)預(yù)售許可證后，方可上市預(yù)售房地產(chǎn)。在預(yù)售中所得的價款，只能是屬于暫收款、預(yù)收效性質(zhì)的價款，由于開發(fā)產(chǎn)品尚未竣工驗收不能確認(rèn)收入。等到開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收并辦理移交手續(xù)后，方可確認(rèn)房地產(chǎn)銷售收入實現(xiàn)，將“預(yù)收帳款”轉(zhuǎn)為“經(jīng)營收入”。

在開發(fā)產(chǎn)品竣工驗收后簽訂的購銷合同，由于有現(xiàn)房供應(yīng)，在辦妥房地產(chǎn)移交手續(xù)后，即可確認(rèn)收入。第一，與所售房地產(chǎn)相關(guān)的主要風(fēng)險和報酬法定地轉(zhuǎn)移給購貨方。第二，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是以出售為主要目的而開發(fā)房地產(chǎn)的，出售后不擁有繼續(xù)管理權(quán)和控制權(quán)。第三，目前房地產(chǎn)銷售款的支付方式雖多種多樣，有一次性付款、分次付款和銀行按揭等，有擔(dān)保和保險措施，但房地產(chǎn)價款的流入不成問題。第四，房地產(chǎn)價款在簽訂合同時已經(jīng)協(xié)商確定，而開發(fā)產(chǎn)品的成本核算資料和工程預(yù)決算資料也可以提供可靠的成本數(shù)據(jù)。

三、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅法確認(rèn)收入時限

（一）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品銷售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)、建造的以后用于出售的住宅、商業(yè)用房、以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等應(yīng)根據(jù)收入來源的性質(zhì)和銷售方式，按下列原則分別確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

1.采取一次性全額收款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)于實際收訖價款或取得了索取價款的憑據(jù)（權(quán)利）時，確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

2.采取分期付款方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按銷售合同或協(xié)議約定付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。付款方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3.采取銀行按揭方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實際收到日確認(rèn)收入的實現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

4.采取委托方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

（1）采取支付手續(xù)費方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按實際銷售額于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（2）采取視同買斷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按合同或協(xié)議規(guī)定的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（3）采取包銷方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按包銷合同或協(xié)議約定的價格于付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

包銷方提前付款的，在實際付款日確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（4）采取基價（保底價）并實行超過基價雙方分成方式委托銷售開發(fā)產(chǎn)品的，應(yīng)按基價加按超基價分成比例計算的價格于收到代銷單位代銷清單時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

委托方和接受委托方應(yīng)按月或按季為結(jié)算期，定期結(jié)清已銷開發(fā)產(chǎn)品的清單。已銷開發(fā)產(chǎn)品清單應(yīng)載明售出開發(fā)產(chǎn)品的名稱、地理位置、編號、數(shù)量、單價、金額、手續(xù)費等。

5.將開發(fā)產(chǎn)品先出租再出售的，應(yīng)按以下原則確認(rèn)收入的實現(xiàn)：

（1）將待售開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)，先以經(jīng)營性租賃方式租出或以融資租賃方式租出以后再出售的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售資產(chǎn)確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（2）將待售開發(fā)產(chǎn)品以臨時租賃方式租出的，租賃期間取得的價款應(yīng)按租金確認(rèn)收入的實現(xiàn)，出售時再按銷售開發(fā)產(chǎn)品確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

6.以非貨幣性資產(chǎn)分成形式取得收入的，應(yīng)于分得開發(fā)產(chǎn)品時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

（二）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入確認(rèn)問題

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)采取預(yù)售方式銷售開發(fā)產(chǎn)品的，其當(dāng)期取得的預(yù)售收入先按規(guī)定的利潤率計算出預(yù)計營業(yè)利潤額，再并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額統(tǒng)一計算繳納企業(yè)所得稅，待開發(fā)產(chǎn)品完工時再進(jìn)行結(jié)算調(diào)整。

預(yù)計營業(yè)利潤額＝預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品收入×利潤率

預(yù)售收入的利潤率不得低于15％（含15％），由主管稅務(wù)機關(guān)結(jié)合本地實際情況，按公平、公正、公開的原則分類（或分項）確定。

預(yù)售開發(fā)產(chǎn)品完工后，企業(yè)應(yīng)及時按本通知第一條規(guī)定計算已實現(xiàn)的銷售收入，同時按規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)其對應(yīng)的銷售成本，計算出已實現(xiàn)的利潤（或虧損）額，經(jīng)納稅調(diào)整后再計算出其與該項開發(fā)產(chǎn)品全部預(yù)計營業(yè)利潤額之間的差額，再將此差額并入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

（三）關(guān)于開發(fā)產(chǎn)品視同銷售行為的收入確認(rèn)問題

1.下列行為應(yīng)視同銷售確認(rèn)收入

（1）將開發(fā)產(chǎn)品用于本企業(yè)自用、捐贈、贊助、廣告、樣品、職工福利、獎勵等；

（2）將開發(fā)產(chǎn)品轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)；

（3）將開發(fā)產(chǎn)品用作對外投資以及分配給股東或投資者；

（4）以開發(fā)產(chǎn)品抵償債務(wù)；

（5）以開發(fā)產(chǎn)品換取其他企事業(yè)單位、個人的非貨幣性資產(chǎn)。

2.視同銷售行為的收入確認(rèn)時限

視同銷售行為應(yīng)于開發(fā)產(chǎn)品所有權(quán)或使用權(quán)轉(zhuǎn)移，或于實際取得利益權(quán)利時確認(rèn)收入的實現(xiàn)。

3.視同銷售行為收入確認(rèn)的方法和順序

（1）按本企業(yè)近期或本年度最近月份同類開發(fā)產(chǎn)品市場銷售價格確定；

（2）由主管稅務(wù)機關(guān)參照同類開發(fā)產(chǎn)品市場公允價值確定；

（3）按成本利潤率確定，其中，開發(fā)產(chǎn)品的成本利潤率不得低于15％（含15％），具體由主管稅務(wù)機關(guān)確定。

（四）關(guān)于代建工程和提供勞務(wù)的收入確認(rèn)問題

第9篇

第一條為了規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營行為，加強對城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理，促進(jìn)和保障房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》的有關(guān)規(guī)定，制定本條例。

第二條本條例所稱房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

第三條房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營應(yīng)當(dāng)按照經(jīng)濟(jì)效益、社會效益、環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，實行全面規(guī)劃、合理布局、綜合開發(fā)、配套建設(shè)。

第四條國務(wù)院建設(shè)行政主管部門負(fù)責(zé)全國房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。

縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門負(fù)責(zé)本行政區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動的監(jiān)督管理工作。縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門依照有關(guān)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，負(fù)責(zé)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有關(guān)的土地管理工作。

第二章房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)

第五條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，除應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、行政法規(guī)規(guī)定的企業(yè)設(shè)立條件外，還應(yīng)當(dāng)具備下列條件：

（一）有100萬元以上的注冊資本；

（二）有4名以上持有資格證書的房地產(chǎn)專業(yè)、建筑工程專業(yè)的專職技術(shù)人員，2名以上持有資格證書的專職會計人員。省、自治區(qū)、直轄市人民政府可以根據(jù)本地方的實際情況，對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的注冊資本和專業(yè)技術(shù)人員的條件作出高于前款的規(guī)定。

第六條外商投資設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的，除應(yīng)當(dāng)符合本條例第五條的規(guī)定外，還應(yīng)當(dāng)依照外商投資企業(yè)法律、行政法規(guī)的規(guī)定，辦理有關(guān)審批手續(xù)。

第七條設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，應(yīng)當(dāng)向縣級以上人民政府工商行政管理部門申請登記。工商行政管理部門對符合本條例第五條規(guī)定條件的，應(yīng)當(dāng)自收到申請之日起30日內(nèi)予以登記；對不符合條件不予登記的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

工商行政管理部門在對設(shè)立房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請登記進(jìn)行審查時，應(yīng)當(dāng)聽取同級房地產(chǎn)開發(fā)主管部門的意見。

第八條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自領(lǐng)取營業(yè)執(zhí)照之日起30日內(nèi)，持下列文件到登記機關(guān)所在地的房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案：

（一）營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件；

（二）企業(yè)章程；

（三）驗資證明；

（四）企業(yè)法定代表人的身份證明；

（五）專業(yè)技術(shù)人員的資格證書和聘用合同。

第九條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)根據(jù)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的資產(chǎn)、專業(yè)技術(shù)人員和開發(fā)經(jīng)營業(yè)績等，對備案的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)核定資質(zhì)等級。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照核定的資質(zhì)等級，承擔(dān)相應(yīng)的房地產(chǎn)開發(fā)項目。具體辦法由國務(wù)院建設(shè)行政主管部門制定。

第三章房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)

第十條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合土地利用總體規(guī)劃、年度建設(shè)用地計劃和城市規(guī)劃、房地產(chǎn)開發(fā)年度計劃的要求；按照國家有關(guān)規(guī)定需要經(jīng)計劃主管部門批準(zhǔn)的，還應(yīng)當(dāng)報計劃主管部門批準(zhǔn)，并納入年度固定資產(chǎn)投資計劃。

第十一條確定房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)堅持舊區(qū)改建和新區(qū)建設(shè)相結(jié)合的原則，注重開發(fā)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱、交通擁擠、環(huán)境污染嚴(yán)重以及危舊房屋集中的區(qū)域，保護(hù)和改善城市生態(tài)環(huán)境，保護(hù)歷史文化遺產(chǎn)。

第十二條房地產(chǎn)開發(fā)用地應(yīng)當(dāng)以出讓方式取得；但是，法律和國務(wù)院規(guī)定可以采用劃撥方式的除外。

土地使用權(quán)出讓或者劃撥前，縣級以上地方人民政府城市規(guī)劃行政主管部門和房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)對下列事項提出書面意見，作為土地使用權(quán)出讓或者劃撥的依據(jù)之一：

（一）房地產(chǎn)開發(fā)項目的性質(zhì)、規(guī)模和開發(fā)期限；

（二）城市規(guī)劃設(shè)計條件；

（三）基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)要求；

（四）基礎(chǔ)設(shè)施建成后的產(chǎn)權(quán)界定；

（五）項目拆遷補償、安置要求。

第十三條房地產(chǎn)開發(fā)項目應(yīng)當(dāng)建立資本金制度，資本金占項目總投資的比例不得低于20％。

第十四條房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)建設(shè)應(yīng)當(dāng)統(tǒng)籌安排配套基礎(chǔ)設(shè)施，并根據(jù)先地下、后地上的原則實施。

第十五條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限進(jìn)行項目開發(fā)建設(shè)。出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿1年未動工開發(fā)的，可以征收相當(dāng)于土地使用權(quán)出讓金20％以下的土地閑置費；滿2年未動工開發(fā)的，可以無償收回上地使用權(quán)。但是，因不可杭力或者政府、政府有關(guān)部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工遲延的除外。

第十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)項目，應(yīng)當(dāng)符合有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定和建筑工程質(zhì)量、安全標(biāo)準(zhǔn)、建筑工程勘察、設(shè)計、施工的技術(shù)規(guī)范以及合同的約定。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)對其開發(fā)建設(shè)的房地產(chǎn)開發(fā)項目的質(zhì)量承擔(dān)責(zé)任。

勘察、設(shè)計、施工、監(jiān)理等單位應(yīng)當(dāng)依照有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定或者合同的約定，承擔(dān)相應(yīng)的責(zé)任。

第十七條房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，經(jīng)驗收合格后，方可交付使用；未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用。

房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)向項目所在地的縣級以上地方人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門提出竣工驗收申請。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到竣工驗收申請之日起30日內(nèi)，對涉及公共安全的內(nèi)容，組織工程質(zhì)量監(jiān)督、規(guī)劃、消防、人防等有關(guān)部門或者單位進(jìn)行驗收。

第十八條住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目竣工，應(yīng)當(dāng)依照本條例第十七條的規(guī)定和下列要求進(jìn)行綜合驗收：

（一）城市規(guī)劃設(shè)計條件的落實情況；

（二）城市規(guī)劃要求配套的基礎(chǔ)設(shè)施和公共設(shè)施的建設(shè)情況；

（三）單項工程的工程質(zhì)量驗收情況；

（四）拆遷安置方案的落實情況；

（五）物業(yè)管理的落實情況。

住宅小區(qū)等群體房地產(chǎn)開發(fā)項目實行分期開發(fā)的，可以分期驗收。

第十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)將房地產(chǎn)開發(fā)項目建設(shè)過程中的主要事項記錄在房地產(chǎn)開發(fā)項目手冊中，并定期送房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第四章房地產(chǎn)經(jīng)營

第二十條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，應(yīng)當(dāng)符合《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第三十八條、第三十九條規(guī)定的條件。

第二十一條轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目，轉(zhuǎn)讓人和受讓人應(yīng)當(dāng)自土地使用權(quán)變更登記手續(xù)辦理完畢之日起30日內(nèi)，持房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓合同到房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案。

第二十二條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目時，尚未完成拆遷補償安置的，原拆遷補償安置合同中有關(guān)的權(quán)利、義務(wù)隨之轉(zhuǎn)移給受讓人。項目轉(zhuǎn)讓人應(yīng)當(dāng)書面通知被拆遷人。

第二十三條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房，應(yīng)當(dāng)符合下列條件：

（一）已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；

（二）持有建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證；

（三）按提供的預(yù)售商品房計算，投入開發(fā)建設(shè)的資金達(dá)到工程建設(shè)總投資的25％以上，并已確定施工進(jìn)度和竣工交付日期；

（四）已辦理預(yù)售登記，取得商品房預(yù)售許可證明。

第二十四條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)申請辦理商品房預(yù)售登記，應(yīng)當(dāng)提交下列文件：

（一）本條例第二十三條第（一）項至第（三）項規(guī)定的證明材料；

（二）營業(yè)執(zhí)照和資質(zhì)等級證書；

（三）工程施工合同；

（四）預(yù)售商品房分層平面圖；

（五）商品房預(yù)售方案。

第二十五條房地產(chǎn)開發(fā)主管部門應(yīng)當(dāng)自收到商品房預(yù)售申請之日起10日內(nèi)，作出同意預(yù)售或者不同意預(yù)售的答復(fù)。同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)核發(fā)商品房預(yù)售許可證明；不同意預(yù)售的，應(yīng)當(dāng)說明理由。

第二十六條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不得進(jìn)行虛假廣告宣傳，商品房預(yù)售廣告中應(yīng)當(dāng)載明商品房預(yù)售許可證明的文號。

第二十七條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)預(yù)售商品房時，應(yīng)當(dāng)向預(yù)購人出示商品房預(yù)售許可證明。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)自商品房預(yù)售合同簽訂之日起30日內(nèi)，到商品房所在地的縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門和負(fù)責(zé)土地管理工作的部門備案。

第二十八條商品房銷售，當(dāng)事人雙方應(yīng)當(dāng)簽訂書面合同。合同應(yīng)當(dāng)載明商品房的建筑面積和使用面積、價格、交付日期、質(zhì)量要求、物業(yè)管理方式以及雙方的違約責(zé)任。

第二十九條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)委托中介機構(gòu)銷售商品房的，應(yīng)當(dāng)向中介機構(gòu)出具委托書。中介機構(gòu)銷售商品房時，應(yīng)當(dāng)向商品房購買入出示商品房的有關(guān)證明文件和商品房銷售委托書。

第三十條房地產(chǎn)開發(fā)項目轉(zhuǎn)讓和商品房銷售價格，由當(dāng)事人協(xié)商議定；但是，享受國家優(yōu)惠政策的居民住宅價格，應(yīng)當(dāng)實行政府指導(dǎo)價或者政府定價。

第三十一條房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)在商品房交付使用時，向購買入提供住宅質(zhì)量保證書和住宅使用說明書。

住宅質(zhì)量保證書應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督部門核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)按照住宅質(zhì)量保證書的約定，承擔(dān)商品房保修責(zé)任。

保修期內(nèi)，因房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)對商品房進(jìn)行維修，致使房屋原使用功能受到影響，給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十二條商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申情重新核驗。

經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房；給購買人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。

第三十三條預(yù)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自商品房交付使用之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)；現(xiàn)售商品房的購買人應(yīng)當(dāng)自銷售合同簽訂之日起90日內(nèi)，辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)協(xié)助商品房購買人辦理土地使用權(quán)變更和房屋所有權(quán)登記手續(xù)，并提供必要的證明文件。

第五章法律責(zé)任

第三十四條違反本條例規(guī)定，未取得營業(yè)執(zhí)照，擅自從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府工商行政管理部門責(zé)令停止房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營活動，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。

第三十五條違反本條例規(guī)定，未取得資質(zhì)等級證書或者超越資質(zhì)等級從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期改正，處5萬元以上10萬元以下的罰款；逾期不改正的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照。

第三十六條違反本條例規(guī)定，將未經(jīng)驗收的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期補辦驗收手續(xù)；逾期不補辦驗收手續(xù)的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門組織有關(guān)部門和單位進(jìn)行驗收，并處10萬元以上30萬元以下的罰款。經(jīng)驗收不合格的，依照本條例第三十七條的規(guī)定處理。

第三十七條違反本條例規(guī)定，將驗收不合格的房屋交付使用的，由縣級以上人民政府房地產(chǎn)開發(fā)主管部門責(zé)令限期返修，并處交付使用的房屋總造價2％以下的罰款；情節(jié)嚴(yán)重的，由工商行政管理部門吊銷營業(yè)執(zhí)照；給購買人造成損失的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任；造成重大傷亡事故或者其他嚴(yán)重后果，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責(zé)任。

第三十八條違反本條例規(guī)定，擅自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目的，由縣級以上人民政府負(fù)責(zé)土地管理工作的部門責(zé)令停止違法行為，沒收違法所得，可以并處違法所得5倍以下的罰款。