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[關鍵詞] 房地產PE；房地產開發；房企融資需求
[DOI] 10.13939/ki.zgsc.2015.03.032
房地產是資金密集型產業，尤其在開發階段對外部融資需求較高。隨著近年來調控趨緊，銀行信貸、房地產信托、資本市場IPO、發債等傳統融資渠道受阻，房地產私募基金（房地產PE）因其門檻低、運作方式靈活受到房企的青睞。
1 我國房地產私募基金發展現狀
我國房地產私募基金起步于20世紀90年代，1995年《境外中國產業投資基金管理辦法》鼓勵海外基金進入，房地產PE得以起步。2010年起國家重點調控樓市，加劇了房企的資金壓力，而同年發改委提出要加快股權投資基金制度建設，本土基金取代海外基金成為主角，房地產PE進入高速發展期。2013年①我國本土房地產基金管理機構約510家，累計管理規模超過6000億元，新募基金132只，金額714.7億元；投資案例105個，金額423.18億元，相較于2010年擴大了近6倍（見圖1）。
基于房地產業金融化程度的不同，我國房地產PE募資模式與歐美發達國家有很大差異。我國房地產PE更注重標的項目而非基金運營團隊，一般先確定項目后，再根據項目特征設計基金產品而募資，這與我國房地產業項目開發為主的經營模式相適應。我國缺乏成熟的機構投資者②募集對象以富裕個人和民營企業為主，募資能力相對弱；故多采用結構化的基金產品，即參照信托產品劃分“優先、中間、劣后受益人”，信托計劃作為優先受益人參與出資，代替機構投資者的角色完成目標籌資金額。據清科研究中心數據，2007―2013年我國房地產私募基金絕大多數投向了房地產項目開發，在金額上占比約92%。一方面是由于項目開發投資涉及金額規模較大；另一方面是由于我國房地產業經營以項目為基本單位，以“開發―出售回款”為主要模式，因而PE盈利模式也偏短期機會型，以融資功能為主。
2 房地產開發融資需求分析
2.1 房地產開發企業資金鏈
房地產項目開發需要大量資金的支持。按開發流程順序，可將其劃分為前期拿地、工程建設和租售回款三個階段。前兩個階段為資金輸入期，最后一階段則為資金回流期。第一階段，主要現金流出項為土地出讓金，一般來自企業自有資金；第二階段，開發商投入項目開發資金，保障施工過程中的流動資金，資金主要源自商業銀行的房地產開發貸款、施工企業墊付資金及企業自籌資金等；第三階段，開發商通過預售和項目竣工租售回流資金，主要支出項為宣傳費用和經營費用，回流資金主要為購房款，一般來自個人住房按揭貸款、公積金貸款及購房者的自有資金。
不難看出，銀行貸款貫穿我國房地產開發的整個過程，資金鏈中的主要資金項房地產開發資金、建筑企業及房企流動資金及個人購房款等都直接或間接來自商業銀行貸款。這種依賴債權融資結構的資金來源期限短，不適合需長期占用資金的持有經營類項目和回款速度慢的租賃類項目。
2.2 房地產開發企業資金來源
2010年以來房地產市場密集調控，銀行體系收緊銀根以預防因房地產資金鏈斷裂而引發的金融風險。與此同時，限購令削弱了市場需求，導致房企快速銷售回款這一資金回流渠道受阻，還本付息能力降低；而2014年以來，隨著房市“降溫”，資金回流變得更為困難。此外，2006年起我國加強了對外資投資房地產業的限制以避免過度投資和投機，海外資金流入量減少。從圖2中可以看出，2007―2014年第二季度，直接銀行貸款（國內貸款和個人按揭貸款）在房企資金來源渠道中的比例呈下降趨勢，利用外資規模也較小，而企業自籌資金比例上升，已成為最主要的資金來源。
雖然房企資金來源結構發生調整，但商業銀行信貸仍是當前房地產開發企業實現資金周轉的最大保障。據統計③，2013年我國房地產開發企業資金總額12.2萬億元，其中直接銀行貸款（國內貸款和個人按揭貸款）占比27.6%，加上自籌資金和定金及預付款中的間接委托貸款（大部分是銀行抵押貸款），銀行信貸實際上占到了房地產行業融資總量的53.7%，遠高于國際通行標準40%。造成這種現象的主要原因之一就是我國房企自籌資金中仍以債權資金，特別是銀行貸款等私募債權為主。由于我國房地產業對商業銀行的依賴度過高，房地產開發運行過程中的市場風險和信用風險易轉變為銀行的金融風險，進而可能影響實體經濟。
就整體趨勢而言，我國房企傳統資金來源渠道變窄，而企業自籌資金的壓力增大。當前自籌資金中的債權資金比重較大，融資期限短易造成回款壓力，且實質上仍較多依賴商業銀行貸款（抵押貸款形式）。為改變融資結構，房企應尋求更靈活多樣地股權融資方式，根據資金用途合理設計企業自籌資金來源和期限結構。
3 房地產私募基金發展方向
3.1 發展潛力
除銀行信貸外，我國房地產業還有信托、基金、共同開發、融資租賃等多種快速發展的外部融資方式。但相對于房地產行業的整體資金需求而言，這類融資渠道規模仍然較小。2013年房企外部資金來源中，非信貸和銷售回款渠道（包括基金、信托、外債、民間借貸等）資金僅占8.7%。 僅就房地產私募基金一項來看，2013年實現投資63.16億美元，僅占當年全國房地產投資總額的0.49%左右，房企資金總額的0.35%；即使考慮它的累計資金管理規模6000多億元，也不足該年房企資金量的0.5%。而國際上股權私募作為來源渠道占比通常達到30%以上，美國則高達70%～80%，對比來看，我國房地產私募基金還有很大的發展空間。
從國際范圍來看，房地產PE一般有公司制、信托制和合伙之三種組織運作形式，而合伙制由于稅收優惠和激勵約束等方面的優勢，更受投資者青睞。我國2007年新修訂的《合伙企業法》確立了有限合伙企業的法律地位，為私募股權基金組織建設奠定了良好的基礎。此外國家發改委在2010年明確提出要加快股權投資基金制度建設，而2011年年初新 《基金法》草案也擬將房地產投資基金納入其中，這意味著房地產PE有望確立正式法律地位，走向規范化，利于擴大規模運作形成房地產私募市場。
信貸環境變化沖擊了現有房地產融資結構，致使資金供給減少，融資成本上升，迫使房企尋求新的融資渠道。房地產PE本質上是一種定向于房地產業的投資基金。從投資者的角度看，可通過資產組合投資與管理滿足其高收益、低風險的投資需求。從融資方房企的角度看，房地產PE能集中零散資金，在籌資成本、資金來源等方面也具有較強的可行性。
由于投資渠道匱乏，過去十年間我國個人投資者主要直接投資于房地產終端產品，如住房、商鋪等。2014年上半年調查顯示④，我國部分一、二線城市住房投資回報率已跌至2%，低于同期銀行存款利率，直接投資于終端房地產產品的收益率大幅下降，房地產去投資化趨勢顯現。為追求收益性，這一部分的資金將尋找其他投資途徑，從終端投資轉向過程投資，有利于成為房地產PE最大的潛在資金供給者。民營企業發展迅速，追逐利潤的動機強烈，借助房地產PE的專業管理和分散化投資，可降低行業進入壁壘，間接擴大企業經營范圍和規模。短期來看，富裕個人投資者和民營企業將是房地產PE投資的主要力量。而從長期來看，比照國外房地產PE以養老基金為主要資金來源的現狀，隨著風險控制能力的增強和政策的放開，國內保險和社?；鸬葯C構投資者也會逐步成為重要的投資力量。
3.2 介入時點
房地產私募基金應用于房地產開發階段，主要優勢有兩點：一是投資方式靈活，限制少，在房地產開發各階段皆可利用；二是私募基金可利用自身在金融或房地產項目管理方面的專業背景，提供咨詢、管理等技術層面的服務，促進項目的決策、拓展。
3.2.1 拿地階段
房地產開發資金鏈的運作始于土地出讓，土地成本是房地產開發成本的主要組成部分，平均約占30%。2007年12月，人民銀行和銀監會共同出臺的《關于加強商業性房地產信貸管理的通知》中規定“商業銀行不得向房地產開發企業發放專門用于繳交土地出讓金的貸款”，對房地產開發商自籌資金能力提出了更高的要求。
我國房地產開發商自有資金多來自其他項目銷售款和自身積累現金流。資本市場上發債或IPO融資方式雖然融資規模較大，速度較快，但對融資企業的經營業績和財務表現要求較高。且此類大規模融資往往是基于企業層面而非單一項目，對預期有良好收益率的房地產項目的資金支持效果有限。房地產私募基金投資則主要與具體項目相聯系，在土地投標時就通過股權投資方式介入，不僅能針對性地滿足房企的資金需求，而且可通過早期介入更好地管理和控制融資項目，對該項目施加更大的影響，從而規避投資風險。一般而言，土地出讓階段進入的房地產私募基金投資會持續至項目建成出售才會退出，資金存續期為2∽3年，較多采用股東股權回購和物業拆分出售的退出方式。
3.2.2 工程建設階段
作為該階段主要資金來源的房地產開發貸款條件較嚴，除必須具備《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》四證外，還要求貸款項目具有一定比例的自有資金（最低為30%），并在銀行貸款之前投入項目建設。通常在獲得“四證”前，開發項目會有一段時間的資金缺口，是房地產PE介入的良好時點。
該階段資金來源和流向涉及建筑施工企業、房地產開發企業、商業銀行等多個主體，資金運作較為復雜。房地產PE在此階段介入，不僅能以靈活的方式解決資金缺口，還能發揮第三方智庫的作用。在資金方面，可推薦有實力的建筑商以此延長開發商付款期限，可協助開發商四證齊全后向銀行貸款；在項目管理方面，能及時調整項目定位，提高項目投資的可行性，協助項目的后期包裝及運作。
3.2.3 租售回款階段
項目取得預售許可證后，即可通過租售回款，回流資金主要來自購房者的個人銀行按揭貸款和公積金貸款，資金回流的情況決定了一個項目的盈利與否。不考慮信貸環境，造成此階段資金缺口的原因一般有三種，一是未能按期獲得預售許可證，二是銷售情況不理想，三是項目性質為長期持有經營，回款速度慢。
房地產PE可據資金缺口原因靈活融資以滿足資金需求，提升項目價值。因未能獲得預售許可證造成的資金短缺時間通常較短，房地產PE可通過信托計劃融資后先為購房者提供按揭貸款，待項目取得預售許可證后再將上述按揭貸款項目轉給銀行而推出，資金周轉速度及安全度均較高。對于銷售不理想的項目，房地產PE既可提供資金協助房地產開發企業再次開發或將房產重新裝修定位，以此提升項目投資價值；也可以將其視作不良資產，收購后進行拆分組合，包裝后再出售、融資或租賃以獲得投資收益，退出方式靈活。對于第三種原因造成的資金短缺，房地產PE則可通過股權投資參與項目的管理運作，該類投資方式對房地產PE而言，風險較低，能獲得長期較穩定的現金流，也有利于形成“開發――長期持有”的經營模式，提升項目價值。
4 小結
房地產私募基金會通過非公開募集的方式，向投資者發行受益憑證從而募得資金，并由專業的房地產投資管理機構進行資金運作和管理，同時兼具融資和專業第三方管理雙重職能。房地產開發是我國當前房地產業的重要環節和主要價值創造過程，但隨著房市調控，信貸環境改變，過去主要依托于商業銀行貸款的資金結構受到沖擊，需要尋求其他低成本、高靈活度的融資方式。而房地產PE運作靈活，在房地產開發前期拿地、工程建設、竣工租售等各個環節都能較為靈活地設計資金結構，滿足房企資金需求，契合其經營目標，是較為理想的外部融資方式。
但需要注意的是，我國房地產PE尚處于起步階段，體量較小，其作為開發資金來源的作用非常有限。一方面，這預示著房地產PE在我國的發展空間較大；另一方面，也折射出房地產PE面臨的一些困境。首先，我國房地產PE并沒有明確的法律地位和相關法律規范，難以形成規模市場。其次，我國缺乏成熟的機構投資者和穩定的資金來源。從國際范圍來看，養老基金是最大且穩定的資金來源，但我國相對應的社?；鹜顿Y限制比較嚴格，僅限于銀行存款、買賣國債和其他具有良好流動性的金融工具，其中銀行存款和國債比例不得低于50%；其他機構投資者如保險公司也被限制投資房地產業。此外，房地產PE退出渠道有限，房企上市和公開發行債券的審查嚴格，且耗時較長；而貸款證券化和REITS等國際常見投資渠道，一定程度上限制了房地產PE的發展。
不難看出，房地產PE在政策法規層面仍有諸多限制。但作為房企融資的新興模式，其應更加關注如何通過靈活的資金結構設計，更好地滿足開發過程中的資金需求；同時注重培養專業人才，參與投資項目的監督、指導，促使房企業優化資源配置，提高開發效率。
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一、《新制度》在核算目標、科目設置、核算要求等方面的完善和改進的主要體現
1.高校會計核算的目標更高，一方面要滿足高校經濟活動財務管理的需要，同時也要與財政改革要求相適應。
2.支出業務的核算更加明細?！缎轮贫取芬蟀凑罩С龉δ芎徒洕鷥热菁毣С鲱惪颇?，將原會計制度下“教育事業支出”科目細分為“教育事業支出”“科研事業支出”“行政管理支出”“后勤保障支出”“離退休支出”幾類，并要求區分資金來源和預算類別，在上述明細科目下還應當按照《政府收支分類科目》中“支出經濟分類”的款級科目進行明細核算。
3.預算管理要與會計核算進一步銜接。一方面高校的財務預算編制程序要更加規范，按照學校事業發展規劃及年度工作重點科學編制，堅持“量入為出、收支平衡”的原則，同時要求高校財務預算的執行與會計核算進一步地銜接，提高預算的執行準確性。除此之外，《新制度》還有一些變化，如擴大了權責發生制使用范圍、計提固產資產折舊和無形資產攤銷、完善了會計科目的編碼、基建并帳處理、優化了報表項目結構體系和校內獨立核算單位會計信息的納入等等。
二、高校會計核算目標的探析
基于《新制度》的新變化和提出的新要求，本文對高校會計核算的目標進行了再梳理、再思考，認為主要有以下幾點：
1.會計核算要滿足《新制度》所要求反映的會計信息需求。從信息需求視角的來看，高校會計信息的需求者主要有：（1）主管部門、財政部門、高校決策管理者；（2）不確定的人員，如教學評估人員、各類檢查人員、以及其他社會公眾。因此我們會計核算體系的構建要能提供上述人員所需要的會計信息。
2.會計核算要與部門預算掛鉤，進一步促進預算編制與預算執行統一。高校部門預算不能有效地和會計核算系統銜接，也是高校會計核算體系的一個短板，由此造成,會計核算人員不能及時、正確的掌握預算的執行情況，并造成不正確賬務處理、資金使用效率低下、預算執行不夠精細等現象。
3.會計核算要滿足教育成本核算要求，便于高校的內部成本費用管理。根據《新制度》要求，高校應當根據事業發展需要，實行內部成本費用管理，按照相關核算對象和核算方法，逐步進行成本核算，這些工作的開展都有賴于會計核算體系的完善和創新。
4.會計核算體系要科學合理，便于提高會計工作效率，實務操作。隨著會計信息需求的數量和質量的要求越來越高，會計核算體系的設置要體現科學、高效、準確。會計核算體系頂層設計考慮要完善、精細；基礎操作要簡單快捷。
三、構建完善的高校會計核算體系
目前高校普遍采用會計核算體系主要包括科目體系和項目體系?？颇矿w系主要指會計科目，一級會計科目按制度的規定設置，明細科目（制度規定的除外）根據實際情況自行設置；項目體系主要是指根據單位的管理需要，按以項目為核算對象自主設置的核算體系。，通過對《新制度》和高校會計核算目標的進一步思考、探析，本文認為，除了現有的科目、項目維度外，必須增加會計核算體系維度，優化核算結構，具體如下：
1.完善科目核算維度設置方式。根據《新制度》要求，高校每筆支出業務必須按其預算類別（基本/項目）、資金來源（財政補助/非財政專項/其他資金）、功能分類和經濟分類進行核算，按此設置，以“教育事業支出”科目為例，必須下設“教育事業支出—預算類別—資金來源—功能分類—經濟分類”至少5級明細科目，由此計算所需設置的會計科目數將非常龐大，既不利于日?？颇康墓芾砭S護，也會造成會計核算工作效率下降。因此建議簡化科目設置層級，可采用“教育事業支出—經濟科目”模式，將預算類別、資金來源和功能分類科目等信息納入“資金來源”維度核算。
2.增加“資金來源”核算維度。由于簡化了科目設置，因此建議增加“資金來源”維度來核算科目設置中減少的預算類別、資金來源和功能分類等信息，例如可以按照“資金來源—功能分類—預算類別”模式將資金來源維度定義為“財政補助—高等教育—基本支出”等，其他的以此類推，并按一定的規則將其編碼。設置好的“資金來源”通過會計核算軟件可以與項目關聯，或直接與會計科目關聯，以此來標識每一筆支出的資金來源信息。
3.優化項目核算維度的設置。傳統的“項目—科目”二維核算體系，是體現“做的什么事—用的什么錢”的思路，項目的設置主要反映需要做的事情。但是在多維核算體系中，項目的設置要細化，項目需承載更多的核算信息，以便于在會計軟件中將“科目—項目—資金來源”進行規則化的關聯。因此，每個項目的建立需要體現以下信息：（1）項目核算對象，實際操作中可以為具體院、系和特別指定的核算對象，核算對象要區分為教學、科研、行政管理、后勤保障和離退休五類；（2）項目資金來源，主要區分信息是財政補助、非財政專項和其他資金三類；（3）項目資金預算類別，是指該項目資金是基本支出還是項目支出；（4）項目的受益層面，主要用來指定項目資金的受益對象，可細化為學校層面、院系層面、班級層面等，還可以根據需要指定層面，該項目信息主要用來進行教育成本核算。項目設置要與高校預算編制協調一致，項目的預算類別和資金來源信息隨著預算的變化而變化；項目設置要涵蓋高校所有的支出，即學校發生的每一筆支出都要有相應的項目與其對應。高校應當建立統一的項目編碼規則，規則既要易于識別，又能方便組織核算。
四、總結
多維核算體系的建立后，高校每一筆經濟業務發生，均包含有各維度的管理信息，通過選擇不同維度的組合，可以根據管理需要產生不同的會計報告，以滿足不同信息使用者的需要。
作者：張敏 單位：常州機電職業技術學院
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關鍵詞：企業并購；融資；發展趨勢
中圖分類號：F293.3；F271；F832.4 文獻標識碼： A 文章編號：1001-828X（2015）010-000-01
一、背景及意義
近期，在經濟增速破位顯現下行壓力的背景下，中小開發商資金鏈趨緊、生存狀況堪憂，房地產寡頭以收購重組方式加速吞并擴張方興未艾。商業銀行通過房地產開發企業并購貸款，可提前鎖定優質項目，不斷提升房地產金融業務價值貢獻度。同時，延伸帶動供應鏈融資、工程保理等新型業務聯動發展，促進房地產金融業務由單一房地產信貸模式向綜合產業鏈模式的轉變。
二、方案設計
一般情況下，房地產開發企業并購交易通常發生在開發商已取得宗地土地使用權，項目處于規劃設計初期且尚未開工建設這一階段。并購交易由集團本部在項目所在地注冊成立全資或控股子公司，設定該公司為并購方；目標公司為房地產開發項目公司，其主要資產為在存貨科目反映的為取得宗地土地使用權所支付的土地出讓金。根據并購方及目標公司資金運作特點設計如下兩種貸款方案：
（一）受讓現有股權+承接債務+開發貸款（以下簡稱“方案一”）
商業銀行以并購方作為借款主體發放并購貸款，并購貸款用于受讓目標公司股權及承接目標公司的其他應付款，擔保方式為由集團本部及實際控制人提供足額連帶責任保證擔保，追加并購方提供股權質押擔保，并由項目公司名下土地使用權提供最高額抵押擔保。按并購貸款最高占比60%計算，并購貸款最終用途實則為置換了60%的土地出讓金。
商業銀行以項目公司作為借款主體發放商品房開發貸款，用于彌補項目后續建設資金缺口（含少部分銷售回款返投），擔保方式為由集團本部及實際控制人提供足額連帶責任保證擔保，并由本項目土地使用權提供最高額抵押擔保（同時已為并購貸款提供抵押擔保），后期根據本項目工程形象進度追加在建工程抵押擔保。按項目資本金40%計算，開發貸款額度為項目總投資（含土地出讓金）的60%。
（二）認購新增股權+受讓現有股權+承接債務（以下簡稱“方案二”）
商業銀行以并購方作為借款主體發放并購貸款，并購貸款用于認購目標公司增發股權、受讓目標公司股權及承接目標公司的其他應付款，擔保方式為由集團本部及實際控制人提供足額連帶責任保證擔保，追加并購方提供股權質押擔保，并由項目公司名下土地使用權提供抵押擔保。項目公司層面資金需求全部上升到股東（并購方）層面，股東（并購方）以實收資本及往來款方式將資金注入項目公司，部分實收資本實際是以并購貸款債務性資金出資。按并購貸款最高占比60%計算，權益性資金占比為40%，貸款額度可控制在總資金需求的60%以內。
（三）方案比較
1.資金可靠性
方案一分別以并購方并購貸款及目標公司開發貸款兩個借款主體的兩筆貸款上報審批，若并購貸款審批并發放，實則并購貸款已“綁架”開發貸款，若開發貸款后期未如期順利完成審批，項目后續開發建設將出現資金缺口，銷售回款將很難達到預計水平，最終并購貸款將喪失第一還款來源。
相比較方案二以并購方一筆并購貸款完成上報審批，信貸流程及審批效率將有明顯改善，認購新增股權實現了對項目后續開發建設資金缺口的全額覆蓋，同時，通過嚴格落實資金監管，資金?？顚Ｓ萌客度腠椖块_發建設，項目如期實現銷售回款保障度較高，并購貸款還款來源可靠性顯著提升。
2.財務杠桿率
方案一中受讓現有股權+承接債務實則置換了部分土地出讓金，按并購貸款最高占比60%計算，并購貸款額度為土地取得費用的60%；開發貸款項目資本金按40%計算，開發貸款額度為項目總投資（含土地取得費用）的60%（暫不考慮銷售收入返投）。綜上分析，土地取得費用在并購貸款和開發貸款中被兩次重復計算，黏合計算后權益性資金不超過20%，并購貸款及開發貸款額度之和占比超過80%。
相比較方案二將項目開發總成本全部提升至股東（并購方）層面，即以股東認繳實收資本及股東借款方式將資金注入項目公司，資金來源為借款人權益性資金及商業銀行并購貸款，并購貸款占比最高不超過60%，項目公司層面的開發貸款被轉換為股東層面的并購貸款，權益性資金不低于40%，財務杠桿率未被隨意放大，最大程度降低了并購雙方通過關聯交易套取銀行貸款的可能性。
3.權益性資金
方案一前期首先發放并購貸款，并購貸款用于并購方受讓項目公司股權及置換原股東借款，并購貸款實際轉化為項目公司部分凈資產。后期商業銀行在對開發貸款調查評估中，須對項目公司自有資金性質進行認定，對于項目公司明股實債性質的自有資金認定標準及依據內外部監管要求仍莫衷一是，貸款違規風險不確定性較大。
相比較方案二以一筆并購貸款完成貸款的審批及發放，一方面通過認購新增股權方式變通發放開發貸款，滿足了項目后續開發建設的資金需求，另一方面認購新增股權方式規避了開發貸款對于項目資本金的約束，符合內外部監管要求。
三、風險分析與控制措施
（一）確保并購交易背景的真實性，嚴防以并購交易方式套取銀行貸款
并購貸款相比于一般信貸業務更具有復雜性、專業性、技術性的特點，在摸索規律、積累經驗初期應審慎介入并購貸款+開發貸款高財務杠桿率模式的并購交易，嚴防并購雙方通過虛增交易價款、關聯交易等方式套取銀行貸款。
（二）參與項目公司日常經營決策，增強對項目公司的整體把控能力
要深刻領會房地產開發并購貸款借款主體與還款主體二者分離這一顯著特性，項目公司的銷售收入既是收購股權（受讓現有股權+承接債務）的還款來源，又是項目后續開發建設資金缺口（認購新增股權或開發貸款）的還款來源。
一、固定資產建設類項目
1、中小企業發展專項資金申請報告;
2、中小企業發展專項資金申請及審核意見表;
3、企業基本情況表;
4、中小企業發展專項資金項目評審專家登記表;
5、法人執照;
6、項目核準或備案文件;
7、環保部門出具的環保評價意見;
8、可行性研究報告中的固定資產投資估算表;
9、可行性研究報告中新增主要設備表;
10、可行性研究報告編制單位資質復印件;
11、《固定資產建設類項目的申報條件》第4、5項規定的相關資料;
12、申請無償資助項目的企業已投入項目建設的自有資金憑證匯總表及憑證復印件;申請貸款貼息項目的企業已發生貸款的“借款憑證”匯總表(銀行貸款進賬單)及企業與金融機構簽訂的固定資產投資貸款合同和借款憑證復印件;
13、年度會計報表和審計報告：
(1)資產負債表;
(2)現金流量表;
(3)損益表;
(4)審計報告;
14、完稅證明匯總表及完稅(免稅)證明;
15、生產許可證(國家實行生產許可證管理的產品)、ISO9000證書(有證企業)等復印件;
16、其他與項目有關的證明(、新產品證書、行業專家意見等);
二、中小企業信用擔保業務補助項目
1、中小企業發展專項資金申請報告(封面);
2、中小企業發展專項資金申請及審核意見表;
3、擔保機構基本情況表;
4、中小企業發展專項資金項目評審專家登記表;
5、法人執照(復印件);
6、經協作銀行蓋章確認的年度貸款擔保情況匯總表(原件);
7、年度會計報表和專項審計報告：
(1)資產負債表;
(2)現金流量表;
(3)利潤表;
(4)擔保余額變動表;
(5)專項審計報告;
8、完稅證明匯總表及完稅(免稅)證明。
國家中小企業發展專項資金申請報告要點
目錄
Ⅰ.項目申請材料的組成
Ⅱ.北京在篩選中小企業發展專項資金項目的基本做法
Ⅰ.項目申請材料的組成
一、 對固定資產建設類項目的申請材料包括：
1. 企業的基本情況表
2. 項目可行性研究報告——重點、難點
3. 企業已投入項目自有資金憑證或固定資產投資貸款合同
4. 有關項目的文件：如項目核準或備案文件、環保評價意見等
5. 有關企業的文件：如法人執照、會計報表和審計報告、完稅證明、ISO9000證書等
6. 其他與項目有關的證明：如生產許可證、新產品證書、行業專家意見等。
二、 項目可行性研究報告應包括以下內容：
1. 項目概況
2. 企業基本情況
3. 產品需求分析和實施的必要性
4. 實施的主要內容和目標
5. 項目總投資、資金來源和資金構成
6. 人員培訓及技術來源
7. 項目實施進度計劃
8. 項目經濟效益和社會效益分析
(一)項目概況
概要性的介紹如下內容：
項目主要建設內容和規模;產品和工程技術方案;主要設備方案;建設地點和計劃安排;投資規模和資金籌措方案;項目經濟效益和社會效益。
編寫基本原則：
內容清晰、簡明扼要、分條分項編寫
突出總結項目說具有的亮點
(二)企業基本情況
應說明以下基本內容：
1. 企業注冊資金、性質及股權結構;
2. 企業歷史沿革;
3. 企業規模、經營情況、人員說明;
4. 近三年來財務狀況，包括資產負債、收入、利潤、稅金等;企業銀行信用、納稅信用情況;
5. 企業管理制度、財務制度說明;
6. 其他：根據專項申報要求及企業特點、特色所做的說明，如企業品牌、自主技術、企業認證等說明。
編寫基本原則：
表明項目單位具備承擔項目的資格、符合申報條件、企業具備健全的財務管理制度、企業是否具備可持續發展能力。
(三)產品需求分析和實施的必要性
包括：
1. 項目政策符合性分析;
2. 產品需求分析;
3. 項目實施的必要性。
編寫基本原則：
以項目本身或實施帶來的效果/影響為基礎，不可為迎合申報重點而拼湊，也不宜過分夸大、渲染。
(四)實施的主要內容和目標
項目實施的主要內容：
技術方案;
設備方案;
工程方案;
項目實施的目標：
該目標的制定宜與專項目標相一致，如實現市場的擴展、增加就業、實現企業技術進步等。
(五)項目總投資、資金來源和資金構成
項目總投資：
包括：建筑工程費;設備購置安裝費;工程建設其他費用及基本預備費;建設期利息等。
建筑工程費：一般按建筑工程量(平方米)乘以單位面積造價確定。
設備購置安裝費用：按項目設備方案清單，通過市場詢價或者其他方式確定設備價格。
工程建設其他費用：包括建設管理費、前期咨詢費(可研、環評等)、設計費、招標及監理費等組成。各項費用可按實際合同額計入，也可按有關取費標準計算確定。
基本預備費用：可研階段可按建設工程費、設備費、其他費之和的8%--10%計入。
建設期利息：按項目貸款合同計算。
資金來源和構成：
項目資金來源包括企業自有資金、貸款、其他三類。
自有資金投入：報告須提供已投入自有資金憑證，包括：項目新增設備的購買發票、建筑工程合同及收據等材料。
貸款：明確項目貸款總額及其構成，提供企業與金融機構簽訂的貸款合同。
其他來源：對項目其他資金來源，須提供相應證明文件、如股權投資等。
關于申請政府資金部分：根據專項“通知”，自有資金、貸款、其他資金來源構成了項目總投資，因此申請政府資金部分不計算在項目資金來源中。
每個專項通知均對資金支持方式和額度有明確說明，申請資金支持應不超過專項資金支持限額。
(六)人員培訓及技術來源
組織機構設置：說明企業現有組織機構、人員構成情況，根據項目實施的需要，制定合理的組織機構設置方案。
人員培訓：提出員工培訓計劃，包括培訓崗位、人數、培訓內容、相關費用等。
技術來源：說明項目技術來源，如企業自我研發、合作開發、專利和技術購買引進等
人力資源配置：研究確定各類人員，包括生產人員、管理人員、后勤人員的數量和配置方案，確定項目新增就業人員數量及人員來源。
(七)項目實施進度計劃
項目實施現狀：說明項目起始時間，目前已完成的政府批復及其文號，如項目規劃、土地、環評、核準或備案等，項目資金到位情況，項目已完成的主要工作量等。
項目實施進度計劃：要求項目應于2019年底前建成且建設期不超過2年。項目申報應根據項目實際進展情況，合理安排實施進度，并編制項目進度計劃圖。
項目招標：項目擬申請政府資金補助或貼息，建議項目對涉及的主要內容，如土建、設備、材料等進行公開招標，確定中標單位。
(八)項目經濟效益和社會效益分析
經濟效益分析：
投資項目的財務評價：主要是進行財務盈利能力和債務清償能力分析。
主要財務指標：收入、利潤、稅金、項目投資回收期、項目內部收益率、投資利潤率等。
財務評價方法：對于新建項目且財務相對獨立的，可采取新設項目法人財務評價方法;對改造項目，應采取增量分析方法計算，即通過“有項目”和“無項目”對比計算確定。
財務評價基礎數據和參數：
主要包括項目原材料、燃料動力等投入品的價格;產品銷售價格;稅費;計算期;固定資產折舊率;基準收益率的確定等。
價格測算：項目投入品/產品現有或可參考市場價格的基礎上，確定項目計算期內的價格水平。
稅費：財務評價涉及的稅費包括增值稅、營業稅、所得稅等稅種。
計算期：包括建設期和生產運營期。
財務基準收益率：財務基準收益率是項目財務內部收益率的基準，也是項目在財務上是否可行的最低要求。
銷售收入與成本費用估算：
銷售收入：是指銷售產品或提供服務取得的收入。
總成本費用：是指在一定期間內因生產和銷售產品而發生的全部費用。
財務分析常用指標：財務內部收益率、投資回收期、財務凈現值 FNPV、投資利潤率
財務內部收益率：指項目在整個計算期內各年凈現金流量現值累計等于零時的折現率，是評價項目盈利能力的動態指標。
投資回收期：是指以項目的凈收益償還項目全部投資所需要的時間，起始時間為從項目建設年起。
財務凈現值：是指按設定的折現率(財務基準收益率)計算的項目計算期內各年凈現金流量的現值之和。
投資利潤率：是指項目在計算期內正常生產年份的年利潤總額(或年平均利潤額)與項目投入總資金的比率。
社會效益分析：
關鍵詞 環境保護；投融資；評估
中圖分類號 X321 文獻標識碼 A 文章編號 1002—2104（2012）10—0043—05 doi：10.3969/j.issn.1002—2104.2012.10.007
環境保護是我國的一項基本國策，環境保護投資是執行環境保護基本國策和實施可持續發展戰略的重要保證。隨著各級政府、企業及社會公眾對環境保護工作的重視，環境保護投融資政策正在不斷完善，政府、企業環境保護投資力度進一步加大，多元化的環境保護投融資體系正在逐步建立。本文所稱環境保護投資（簡稱環保投資，下同），即環境污染治理投資，由工業污染源治理投資、建設項目“三同時”環保投資、城市環境基礎設施建設投資三部分組成，投資渠道主要分為政府投資、金融機構和社會化專業公司投入、企業投資等來源。
1 環保投融資政策
“十一五”期間，環保專項資金、預算內基本建設資金、環境轉移支付政策以及排污收費政策已成為政府環保投資的重要渠道及資金保障。繼2004年設立中央環境保護專項資金之后，“211環境保護”科目于2007年開始實施，“十一五”期間主要污染物減排專項資金、“三河三湖”及松花江流域水污染防治專項資金、城鎮污水處理設施配套管網以獎代補資金、農村環境保護專項資金、重金屬污染防治專項資金等中央財政環境保護專項資金相繼設立。稅收優惠、排污收費、綠色信貸以及脫硫電價等價格政策在促進企業環保投資方面發揮了重要的作用。綠色證券政策以及發行企業債券等社會化融資手段逐步建立。
2 投資規模
按照《國家環境保護“十一五”規劃》確定的目標及任務需求，規劃提出了實現“十一五”環境保護目標需要環保投資約為15 300億元，約占同期國內生產總值的1.35%?！笆晃濉逼陂g，我國環保投資總額為2.16萬億，相對1.53萬億的投資需求而言，實際投資超出投資需求6 320億元，超出比例為41.3%。
1981年至今，環保投資總量呈持續遞增趨勢，從“十五”開始遞增趨勢較明顯，環保投資占GDP的比重出現波動，但總體亦呈遞增趨勢（見圖1）?！笆晃濉逼陂g，環保投資總量達21 620億元，較“十五”增長157.4%；環保投資占GDP的比重達1.44%，較“十五”增長0.26個百分點。從“十五”和“十一五”的情況來看，五年計劃第一年環保投資增長率較低；五年計劃的最后一年環保投資增長率快速提升，呈現先慢后快的現象（見圖2）。
3 環保投資構成
“十一五”期間，工業污染源污染治理實際投資2 415.1億元，占實際環保投資總額的11.2%，較投資需求（2 500億元）減少3.4%；建設項目“三同時”實際投資7 885億元，占實際環保投資總額的36.5%，較投資需求（4 400億元）增加79.2%；環境基礎設施建設實際投資11 319.9億元，占實際環保投資總額的52.3%，較投資需求（8 400億元）增加34.8%（見圖3）。
逯元堂等：“十一五”環境保護投資評估
中國人口·資源與環境 2012年 第10期1991年至今，工業污染源治理投資先是持續遞增，自1996年開始出現波動，自2008年開始呈下降趨勢；建設項目“三同時”環保投資基本呈持續穩步遞增趨勢，2009年出現下降；城市環境基礎設施建設投資呈持續快速遞增趨勢（見圖4）。
1991年至今，工業污染源治理投資占環保投資總量的比重基本呈下降趨勢；建設項目“三同時”環保投資占環保投資總量的比重先是在波動中呈上升趨勢，自2008年以后呈下降趨勢；城市環境基礎設施建設投資占環保投資總量的比重在波動中呈上升趨勢。
“十一五”期間，工業污染源治理投資較“十五”增長78.76%；建設項目“三同時”環保投資較“十五”增長26501%；城市環境基礎設施建設投資較“十五”增長
圖1 環保投資總量及占GDP的比重變化
圖2 環保投資增長率（%）
“十一五”期間，工業污染源治理投資占環保投資總量的比重為11.2%，較“十五”減少4.9個百分點；建設項目“三同時”環保投資占環保投資總量的比重為36.5%，較“十五”增加10.8個百分點；城市環境基礎設施投資占環保投資總量的比重為52.3%，較“十五”減少5.9個百分點（見圖5）。
4 環保投資空間分布
“十一五”期間，東、中、西部環保投資分別為11 775.6億元、3 957.1億元和3 734.6億元（不含國家級），占全國環保投資的比例分別為60.5%、20.3%和19.2%，東、中、西部比“十五”分別增加138.4%、159.7%和196.6%。東、中、西部環保投資年均增長率平均值分別為28.36%、28.16%以及46.49%。東部與中部地區增速基本持平，西
圖3 “十一五”環保投資需求與實際投資對比
圖4 中國環保投資構成變化
部地區增速明顯較快（見圖6）。
【關鍵詞】住房公積金 投資 公共租賃住房
一、住房公積金投資公共租賃住房的意義
利用住房公積金投資公共租賃住房，向住房困難繳存職工的繳存職工出租，可以達到雙贏目標：既有利于住房公積金制度健康發展，保障廣大職繳存工權益，又有利于我國公共租賃住房保障體系的健康發展。
（一）有利于完善住房公積金制度
住房公積金是單位及其在職職工繳存的長期住房儲金、具有低存低貸、互特點。繳存職工可以利用住房公積金個人住房貸款購買、建造、翻建、大修自住住房。但仍有很大一部分繳存職工家庭因無力購房，雖然履行了“低存”的義務，卻無法享受公積金“低貸”的優惠。利用住房公積金投資公共租賃住房，向住房困難繳存職工的繳存職工出租，恰好彌補了這一制度缺陷，讓履行了“低存”義務、無法享受“低貸”優惠的困難職工家庭，享受低租金優惠政策。
（二）有利于提高住房公積金使用效率
繳存的住房公積金在滿足職工提取、個人住房貸款需求后，還會有一部分沉淀資金。這部分沉淀資金，未直接進入支持住房建設和住房消費領域，未充分發揮解決、改善繳存職工住房的基本職能，導致住房公積金資源一定程度上的浪費。將沉淀資金投資公共租賃住房向繳存職工出租，可以盤活沉淀資金，促進住房公積金使用效率的提高。
（三）有利于促進我國公共租賃住房發展
住房公積金具有資金來源穩定、籌資成本低等特點，可以作為支持公共租賃住房項目的資金來源。利用住房公積金投資公共租賃住房，則可充分發揮住房公積金籌資優勢，從根本上解決公共租賃住房資金來源單一問題，拓展資金來源途徑、促成公共租賃住房多元化籌資機制，有助于公共租賃住房制度健康、有序的發展。
二、住房公積金投資公共租賃住房經營模式
住房公積金投資公共租賃住房項目具有公益性投資項目管理性質，應由具有獨立法人資格的公積金投資專門機構具體運作，由公積金中心、管委會分級決策，并定期向社會公布運作情況。
（一）投資規模控制
公積金投資公共租賃住房投資規模應滿足兩個要求：一是可供投資資金規模要求。住房公積金投資將歸集的公積金在滿足合理提取后的余額分為兩個部分，一部分用于通過個人住房貸款滿足有購房能力繳存職工住房消費需求，另一部分用于投資建設公共租賃住房，滿足無購房能力繳存職工租住住房需求，個人住房貸款和投資資金比例結構可根據各地實際情況確定。二是滿足繳存職工租房需求，包括新就業大學生過渡租房需求、外來務工人員臨時租房需求，以及中低收入群體長期租房需求等。公積金中心可以根據資金量持續投資形式，使公共租賃住房數量達到基本滿足繳存職工租房需求的最佳規模。
（二）投資建設模式
一是在投資決策階段，遵循科學、民主的原則，公積金投資專門機構委托投資咨詢服務機構對投資項目進行可行性研究論證，并在廣泛征求繳存職工意見基礎上，由公積金中心、公積金管理委員會逐級審批。二是項目建設準備及實施階段，按照《投資管理體制改革決定》（國發[2004]20號）精神，推行代建制，即通過招標方式，選擇專業化的項目管理單位負責實施，嚴格控制項目投資、質量和工期，竣工驗收后移交公積金投資專門機構經營。
（三）定向出租
一是住房公積金投資建設的公共租賃住房向履行繳存義務、并符合一定條件的職工家庭出租。二是繳納租金來源多樣化，承租人家庭可以使用繳存的住房公積金、政府發放的住房困難家庭補貼以及家庭收入等支付房租。三是為了體現公積金互助意義，租金水平應以成本租金為基礎，按市場租金水平的70%到80%向承租家庭收取。
（四）項目運營管理
項目交付使用后，公積金投資專門機構委托房屋租賃管理公司具體負責物業管理、收繳租金、房屋維修、房屋保養等工作。
三、建立風險防范機制
住房公積金投資公共租賃住房面臨的主要風險為市場風險、信用風險、資金流動性風險。
（一）市場風險
市場風險主要包括兩個方面：一是由于房地產市場價格變化，導致資產貶值、投資損失。公積金投資專門機構應加強資產價值監控，并從租金收入中按一定比例提取投資減值準備。二是租金水平比較低，可能導致公共租賃住房投資機構無法正常經營運轉。公積金中心可利用公積金凈增值收益（提取風險準備金、管理費用后的余額）向公積金投資運營機構提供租金補貼。
（二）信用風險
信用風險主要是指承租家庭不符合承租條件，拒絕遷出公共租賃住房的風險。在公積金投資公共租賃住房制度設計上可引入承租保證人制度轉移風險，另一方面通過加強欠租催收、法律途徑清退等管理工作加以化解。
（三）資金流動性風險
公共租賃住房項目具有周期長、投資大的特點，投資資金會長期占壓。為了提高資金流動性，可通過資產證券化、向個人或機構出售產權等形式實現資金回籠。
四、需要的政策突破
住房公積金投資公共租賃住房項目既有利于公積金制度完善，又有利用公共租賃住房發展，但也面臨著很多政策障礙，需要政策突破和創新。
（一）住房公積金使用方向的突破
《住房公積金條例》中規定公積金的使用方向僅為提取和個人住房貸款，需要修改《住房公積金條例》增加住房公積金投資公共租賃住房使用方向。
（二）住房公積金管理機構政策突破
【關鍵詞】房地產；企業融資；財務管理
一、目前房地產企業在融資過程中常見的財務管理問題
1、過度依賴商業銀行貸款，融資渠道單一。
目前房地產企業融資渠道單一，開發資金主要依賴銀行貸款，商業銀行承擔了房地產投資的市場風險和融資信用風險，這是目前我國房地產企業融資的整體情況。以2012年1-9月房地產業資金來源為例。2012年1-9月房地產業資金來源總計68231.6億元，其中：國內貸款11008.1億元，占16.13%；自籌資金28437.7億元，占41.67%；其他資金來源28468.9億元，占41.72%?？梢?，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計占總資金來源的99.52%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有47%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其余為各種施工企業墊款或材料商墊款；其他資金來源中，87%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支持（部分企業甚至達到70%～80%）。
2、主要依靠債權融資，債權融資比例高，形成高負債經營。
根據由國務院發展研究中心企業研究所等機構6月9日的“2012中國房地產上市公司TOP10”研究報告顯示，截至2011年末，滬深上市房地產公司的資產負債率均值為63.43%，內地在香港上市房地產公司的資產負債率均值為67.43%，在滬深與內地在港上市公司中，2011年末已有15家企業的資產負債率超過80%，其財務杠桿的應用空間已十分有限，在剔除預收賬款后的有效負債率進一步考察房地產上市公司的負債狀況：2011年，滬深上市房地產公司與內地在港上市房地產公司的有效負債率均值分別為50.38%和53.41%，皆提高3個百分點以上，其實際的債務壓力進一步加重。
3、銀行嚴控信貸風險，不同層級企業融資成本差異顯著
近年來，銀監會多次要求各主要商業銀行嚴格執行國家房地產調控政策，通過總量控制、名單管理、壓力測試等多手段嚴控房地產信貸風險，利用“名單制”管理方式防范房地產信貸風險已經成為銀行業的共識，同時目前各大銀行對“名單制”內的房地產企業貸款政策也有很大區別，排名前二十的百強房企無論是貸款額度還是貸款利率方面都有很大的優勢，如保利地產2011年從建設銀行獲取的三年期貸款，利率僅為6.717%，在行業內處于較低水平；而榮盛發展2012年從廊坊銀行獲取的三年期貸款的利率超過12%，融資成本相對較高；中航地產在2012年從上海銀行獲取的三年期貸款，其利率也接近8%。
4、資金預算不準確，造成資金積壓
企業進行融資，要結合企業自身的實力、項目規模以及工程進度來進行合理的預算來估算出資金的需求量，確定融資額度，但是，目前我國的房地產企業的資金預算并不準確，大部分企業只是估算一個大概數額或者不結合實際需要來融資，不考慮融資成本及資本結構的合理性，從而使融資工作存在盲目現象，往往造成貸款較多而無項目可供開發，企業多承擔利息費用或者商品房銷售不暢，資金無法回籠，給企業帶來到期還款的壓力，甚至造成企業的財務困難。
二、房地產企業融資問題的主要原因
1、忽視自身實力的增強造成資金來源渠道單一
作為利潤豐厚的投資熱點，房地產行業前幾年一直處于高速發展階段，有些房地產企業過于依賴銀行貸款進行擴張，忽視自身資金的積累和競爭力的增強，以至資金來源渠道單一。
2、國家宏觀調控的不斷加強，造成房地產企業融資困難
為了抑制房地產泡沫促進房地產市場的健康發展，2009年底政府再度加強房價調控力度，2010年新國十條起，調控高壓逐步形成，這輪調控號稱“史上最嚴厲”，各地紛紛推出限購政策、加息、限貸和預收款監管同時限制開發商貸款，暫停房地產企業IPO和上市房企再融資及并購重組的審批等，使得房地產企業資金壓力巨大。
3、企業融資方式有限，銀行貸款一家獨大
對房地產企業來講，企業融資方式主要有兩種：一是內部盈余資金，但是此種方式過于依賴銷售，如果房屋銷售不暢，那么企業資金鏈就會受到影響，而且房屋銷售的資金不能滿足項目前期支付土地出讓金及項目建設期間的工程費用。二是外部融資。外部融資實際上是房地產企業獲取資金的主要方式，目前雖然有銀行貸款、股權融資、發行股票、合作開發等方式，但是銀行貸款一家獨大的現狀仍舊沒有得到改善。
三、加強房地產企業融資管理的主要途徑
房地產企業籌集資金要不斷拓展融資方式、創新融資渠道，爭取資金來源多元化，這樣才能降低融資成本避開國家政策調控的限制，目前房地產企業主要依靠銀行貸款，隨著國家政策調控力度的不斷加強，銀行貸款占總資金需求的比例已不斷下降，對于廣大房地產企業來講，只有不斷尋求新的融資模式才能夠不斷發展。
完善房地產金融立法，逐步建立多元化的融資渠道，適當引進國外先進的金融工具和操作手段，擴大在國際市場的資金籌措面，加速房地產金融的國際化進程。
結合房地產業的實際需要和金融市場的承載能力，大力推進房地產抵押貸款的證券化和房地產信托金融工具的發展，鼓勵金融產品創新，降低房地產企業的融資成本，提高融資市場的效率。
目前房地產企業資產負債率過高，不僅企業的融資能力有直接的影響而且提高了融資成本，有些房企因自有資金不足，不得不接受高昂的融資成本，有些甚至得不到貸款，大型房企的資產負債率雖然低于中小型房企，但是與別的行業相比，在融資市場上也失去了競爭力，如果一個企業的資產負債率可以長期保持在20%左右，那么它將獲得成本極低的融資機會，所以保持較低的資產負債率對企業的長期發展是有利的。
房地產企業要不斷提高自身的管理能力，加快資金周轉，從根本上降低融資需求；嚴格按照工程進度支付資金，避免超付現象的發生。
房地產企業要加強預算管理，減少盲目融資的現象。
房地產企業要根據自身的承受能力和項目預計收益來確定融資規模和可承受的成本并將融資盡量與項目的開發進度進行匹配，既要能滿足工程項目的資金需求，又要將融資成本控制在適度的范圍內。
目前中國的房地產業還處于起步階段，國家雖然在進行調控，但是目的并不是限制房地產業的發展，而是要引導房地產業健康發展，房地產企業應充分利用有利的籌資條件，綜合考慮籌資成本、籌資風險、籌資結構、資本市場狀況等因素，逐步加強企業財務管理，以促進企業健康快速的發展。
參考文獻：
**縣回龍鎮人民政府二0一*年六月
目 錄
1、基本情況
2、項目建設的可行性及必要性
3、建設內容及規模
4、資金來源及管理
5、項目效益分析
6、項目設計概算
**縣回龍鎮敬老院院建設項目概況
項 目 名 稱：**縣回龍鎮敬老院建設
項 目 地 址：**縣回龍鎮回龍居委會
項目主管單位：**縣民政局
項目承辦單位：**縣民政局
項目法人代表：黃光敏
項目投資規模：總面積2000㎡
項目編制單位： 回龍鎮人民政府
項目編制時間：二0一*年六月二十五
一、基本概況
為了落實科學發展觀，貫徹黨的十“老有所養”,以基本養老為重點的精神，進一步加快社會和諧的建設步伐，使全縣的特殊困難群體及老年人的生活環境得到改善，結合我縣實際，為滿足我縣社會日益增長的社會福利服務需求，促進基本社會服務享有的均等化，以推動我縣社會福利事業深入發展，擬建回龍鎮敬老院。
二、項目建設的可行性及必要性
1、項目建設的必要性
**縣回龍鎮敬老院建設工程項目可改善我鎮部分老年人、孤殘兒童、生活無著落的流浪乞討人員生活條件，提高他們的生活水平，使之在物質、精神、文化、生活上有所養、有所依、有所樂，切實為他們營造整潔、優雅的集體生活，集養護的生活環境。以提高養老服務為重點，兼顧為孤兒、等特殊困難群體提供服務的敬老院。使他們能幸福安度晚年，為構建我鎮和諧社會打下良好的基礎。
2、項目建設的可行性
該項目建設地處回龍鎮中學舊址。在工程管理上，成立工程領導小組，專門負責該項目的建設實施。在財務管理上，實行?？顚Ｓ茫唇ㄔO工程的實際進度進行分期分批撥付，同時，政府還派專人負責對工程的安全、質量方面進行監控、督促和管理，確保該建設項目的各項工作順利開展，全面落實。
三、建設的內容和規模
新建回龍鎮敬老院，占地面積2000平方米，建筑面積800平方米，內設40張床位，室內設施有餐廳、健身娛樂室、綜合辦公室、保管室等。該服務中心主要為老年人居住區。1、土地征用：新征土地3畝，需資金6.6萬元。
2、主體建筑物800平方米，按現有市場價鋼混結構房屋每平方1100元左右（含基礎部分）建設需投入資金88萬元。
3、室外附屬設施。主要有室外硬化、圍墻、大門、值班室、綠化、凈化、美化等共需資金15萬元。
4、室內設施。每個居室按3000元計算，需投入12萬元；醫療保健室內設施和器械設施需5萬元；健身娛樂內部設施3萬元；辦公室內設施3萬元。
四、資金來源及管理
1、項目資金來源
2、項目資金管理；
建立建全財務管理制度，實行專賬專人管理，封閉運行、按工程進度分期分批進行撥款，并接受上級有關部門的監督和審查。
五、項目分析
【關鍵詞】 土地儲備 資金 管理 內部控制
土地儲備制度是我國在向市場經濟轉型過程中，為解決土地供需不平衡的矛盾而自發產生的，是對城市土地出讓方式的新的嘗試。土地儲備制度的推行需要大量資金的支撐，土地取得、平整、開發、儲存、出讓的過程也是資金籌集、使用、回收、分配的過程，土地儲備資金管理是土地儲備工作的一個核心內容。近年，隨著地方經濟的發展及房地產市場的繁榮，城市土地的需求量急劇增加，土地儲備制度得到了地方政府的高度重視，進入了快速發展期，土地儲備量和土地儲備資金量都達到了峰值，就對土地儲備資金管理提出更高的要求。本文從土地儲備資金管理內部控制目標著手，簡析土地儲備資金管理內部控制的關鍵點及控制措施，目的就是為了對提高土地儲備資金使用的安全性、效率性和經濟性提出合理化建議。
一、土地儲備資金管理內部控制目標
土地儲備資金是指土地儲備機構按照國家有關規定征收、收購、優先購買、收回土地以及對其進行前期開發等所需的資金。根據國家出臺的相關政策文件明確土地儲備資金管理的主體是土地儲備機構，土地儲備資金管理的范疇就是土地收購和開發整理過程中所需的資金，土地儲備資金具有資金量大、使用周期長等特點。本文筆者在土地儲備機構多年的工作經驗總結了土地儲備資金管理內部控制目標主要是：
（一）保證資金的安全
土地儲備資金需求量大、周期長，每個土地儲備項目所需資金都是上億元，多的是幾十億元，每一筆土地儲備資金支出金額都是以萬元、億元為單位，筆者所在 A市土地儲備機構一年的土地儲備資金的收支金額就是幾百億，資金的安全是土地儲備資金管理的首要問題，任何一筆資金支付不合規不合法，都將是嚴重的經濟問題，甚至是法律問題。
（二）提高資金使用效率
土地儲備制度是調節城市土地供求關系的工具，也有引導城市建設有序發展的作用，必須以充足的土地儲備量，成街坊成片區的規?；瘍洌拍苷嬲l揮土地儲備制度的作用。2016年以前，土地儲備資金來源主要是銀行貸款資金，A市土地儲備機構每年的貸款金額都達到了上百億。2016年財政部、國土資源部、中國人民銀行和銀監會聯合下發了《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜【2016】4號）為規范地方性債務的管理，，明確土地儲備所需資金由財政部門安排。目前，土地儲備機構的資金來源主要靠財政撥款，來源比較單一，資金量有限，而土地儲備量不斷增加，對土地儲備資金需求量也不斷增加，必須提高資金的使用效率才能保證土地儲備制度的有序運轉。
（三）提高資金的經濟性
土地出讓收入是地方財政收入的一項主要來源，扣除土地儲備成本和各項計提基金后的部分作為土地出讓收益滿足地方城市建設發展的資金需求。隨著房地產發展由繁榮期轉入調整期，過去幾年頻繁出現“天價”土地的歷史將結束，在合理的土地出讓價格下，土地儲備成本越高，土地出讓收益就越少。在符合經濟和城市發展規律的條件下，只有科學的控制土地儲備成本，提高資金的經濟性，才能提高土地出讓收益的含金量，保證穩定的土地出讓收益。
二、簡析土地儲備資金管理內部控制關鍵點及措施
土地儲備資金管理就是儲備土地“熟化”過程中發生的資金支出的管理，實質就是土地儲備成本形成的過程。土地儲備成本一般包括土地取得發生的征購和拆遷補償費、稅費、完成土地“熟化”發生的開發整理支出、資金占用成本、配套基礎設施建設支出等，土地征購和拆遷補償費及稅費的標準地方政府都由相關的政策文件規范標準，因此這部分成本只隨面積、區域等發生變化，屬于相對固定的成本。
開發整理和基礎設施配套的各項支出都有嚴格的支付標準和審定依據，也屬于相對固定的支出。但資金占用支出，根據項目占用資金的周期長短和資金占用量不同而不同，資金量越到，資金占用時間越長，資金占用成本越高，屬于變動成本。因此，土地儲備成本的管理重點就是控制資金成本，關鍵就是對資金的占用時間和資金來源的管理，資金來源財綜4號文已經確定為財政撥款，目前對土地儲備成本管理的重點就是資金的占用時間，這也是土地儲備資金內部控制的一個關鍵點。
由于土地儲備資金量大，支付金額較高的特點，土地儲備資金內部控制的另一個關鍵點就是資金的安全性，土地儲備資金管理內部控制的關鍵點就是土地儲備資金安全性和資金占用時間，整個土地儲備資金管理內部控制工作圍繞這兩個關鍵控制點提出以下控制措施：
（一）完善土地儲備資金支出的審批流程，制定土地儲備資金使用計劃，嚴格執行會審制度，保證資金的支出有計劃、依法依規、有理有據。
（二）加強資金的過程管理，統籌協調好各個項目的資金需求，制定項目資金的預算，預算與每年的土地儲備供應計劃銜接，嚴格按預算和計劃推進土地儲備供應工作，保證資金及時回收，有序支付，全面提升資金的使用效率。
（三）建立嚴格的土地開發整理政府采購制度，建立科學的評估和評選機制，并對確定的一級開發單位建立定期考核和預警機制，定期就開發進度進行考核，不能按合同完成開發的及時采取措施處理，避免拖長土地項目的開發周期，造成資金占用，降低資金使用效率。
（四）辦理資金支付業務，應當嚴格遵守現金和銀行存款管理的有關規定，不得由一人辦理貨幣資金全過程業務。
（五）加強對資金的監管，建立內部審計制度，定期對資金的收支業務進行審計。
（六）項目完成后及時進行土地儲備成本決算，根據預算結果進行對比分析，查找原因。
三、完善土地儲備資金管理內部控制制度的幾點建議
（一）制定中長期土地儲備資金計劃。
根據《關于規范土地儲備和資金管理等相關問題的通知》（財綜【2016】4號）規定土地儲備機構需按照單個土地儲備項目編制土地儲備資金收支預算，土地儲備支出從國有土地收益基金、土地出讓收入、存量貸款資金中安排，不足部分通過省級政府發行的地方債權籌集資金解決。土地儲備資金管理納入財政預算管理，必須依照《預算法》的規定進行審批，整個審批時間相較原來由土地儲備機構自行貸款更長，計劃性更強。土地儲備機構應該依據城市發展總體規劃，充分考慮市場、政策、經濟等方面的因素，制定年度和中長期土地儲備計劃。合理確定土地儲備總量、貸款規模和土地供應量，加強對于城市土地的儲備量與儲備周期、資金需求量的定量研究，科學測算每年的土地儲備資金支出預算。
（二）推行土地儲備資金預算與土地儲備供應計劃銜接的制度。
土地儲備機構單位性質是事業單位，資金納入財政預算管理，對土地儲備資金收支按項目實施預決算管理，按年對財政提供宗地支出情況。每年土地儲備供應計劃上報屬地政府審批，資金預決算管理與土地儲備供應計劃相分離，實際工作中財政資金安排與業務工作無法有效銜接，必然會在實際工作中出現項目等資金或資金閑置的問題出現，影響資金使用效率，因此必須嚴格依照土地儲備供應計劃來制定土地儲備資金預算。
（三）建立土地儲備項目風險評估體系
綜合考慮儲備周期、資金成本、資金周轉率、資產負債率因素。建立項目的預警機制，合理確定土地儲備周期和資金成本預警指標，并進行實時跟蹤考核，有效控制土地儲備資金管理的風險。按照財綜4號文件的規定土地儲備機構不能從事政府融資、土建、基礎設施建設、土地二級開發業務，積極探索通過政府采購實施儲備土地的前期開發。對于委托進行土地前期開發的項目，土地儲備機構做到事前計、事中監督、事后決算，根據項目情況科學制定采購標準和評估指標進行公開選擇，根據確定的土地前期開發計劃制定預警指標，包括開發周期、開發進度、開發標準等指標，定期進行考核，對預警指標進行分類管理。當項目考核結果到達預警指標時，要及時采取措施補救，嚴重時可以中止委托單位的開發工作，重新選擇。
