時間：2023-07-14 16:33:18
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一、引言
項目成本的全生命周期管理就是將全生命周期成本的思想引入到成本管理中，在保證工程質量和工程進度的前提下，實現項目全生命周期總成本最小化和利益最大化。在項目全生命周期管理中，項目成本分析對項目的投資決策起著舉足輕重的作用，成本管理應該貫穿于項目生命周期的各個階段，通過對成本的分析和控制，以實現整個生命周期總成本的最小化。
二、項目全生命周期成本定義
項目全生命周期包括建設前期、建設期和運營維護期。建設前期主要是項目的決策和設計；建設期主要完成項目的整體建設；運營維護期是對建設項目的運營管理和維護維修。項目全生命周期成本就是這幾個階段的各項費用之和。其中，建設前期的費用主要包括項目決策費用、項目設計費用和其他費用，例如資料收集整理費用，可行性分析評估費用和設計費等；建設期費用主要指項目的建造成本，包括項目從開工時起到最后竣工驗收的整個過程中發生的所有費用，例如人工、材料、安裝、租賃、監理等費用。運營維護期費用主要包括運行成本、維修成本和處置成本等。
三、全生命周期各階段成本管理建議
（一）項目建設前期
項目建設前期主要完成項目決策和項目設計等工作。項目投資決策時要從項目全生命周期出發，不僅要考慮項目直接的建造成本還要考慮未來的運營維護成本和社會成本等，因為這兩部分成本往往較大卻時常被忽略；大量收集與項目相關的有效且可靠的資料，編制項目建議書并進行項目可行性分析論證，謹慎得出可行性分析報告；在項目可行的情況下編制項目投資成本預算表，指導設計和施工階段工作的實施。項目設計要從投資成本預算出發，綜合考慮材料、施工、環境、維護和運營等成本，在保證項目質量和進度的前提下，對項目各階段進行科學的安排和設計，通過對各階段成本的科學規劃，盡量降低全生命周期的總成本。
（二）項目建設期
項目建設期主要完成絕大部分項目的建設工作。在項目建設期，對項目成本的控制是關鍵，而這主要取決于對材料和人工的控制。在材料的選購上，要綜合考慮項目的計劃壽命和維護成本，選擇經濟適用的材料，切勿為了降低成本而選擇質量較差的材料或為了保證質量而盲目選擇最好的材料，反而增加運營維護成本或造成材料的浪費。在材料的使用上要提高材料使用效率，施工前對材料進行檢驗和測試，減少材料的重復購置和浪費。人工控制方面，加強施工人員的管理和培訓，減少無效的施工活動，引進經濟可行的施工設備，科學搭配人工和機械，提高施工效率。在施工過程中要定期對造價成本進行監控和比較，及時發現與目標值的差異，編制資金使用計劃，嚴格進度款的支付審批程序，保證項目質量和進度的前提下將建設階段的成本控制在合理的范圍內，實現三者的協調統一。
（三）項目運營維護期
項目運營維護期主要完成前期已完成項目的運營和維護工作以及部分子項目的建設。運營和維護工作的好壞直接影響到項目的經濟價值和使用壽命，進而影響到項目全生命周期的成本。首先要有一套科學合理的運營和維護計劃，要從項目全生命周期出發，建立長遠和整體規劃，并定期對項目進行檢查維護，提前發現隱患，減少隱患帶來的維護成本；然后要合理運用各種現代化的運營和維護技術，建立科學的研究和論證制度，減少重復修繕帶來的資源浪費，對已完工的項目進行全方位和多功能的管理；最后要加強運營和維護人員的管理和培訓，提高綜合素質，以提供高效周到的服務，提高項目的經濟價值，減少運營維護成本。
四、項目全生命周期成本管理優缺點
該方法的優點是：
（1）從項目生命周期出發，強調對項目全生命周期內的成本進行管理，考慮的時間范圍更長，更加合理。
（2）將生命周期內各階段的成本統一納入考慮范圍，指導人們更加全面的從整個生命周期出發，綜合考慮各項成本，更加科學合理地進行項目投資決策、設計、施工和運營維護，在保證質量和進度的前提下，實現項目全生命周期總造價的最小化。
（3）項目全生命周期的各個階段成本是可以被確定和控制的，這不僅是一種可跟蹤審計的成本管理系統，還是可以主動控制的成本管理系統，人們可以對各階段的成本進行管理和控制。
缺點是：
（1）考慮的時間范圍較長，涉及資金時間價值，使得計算比較復雜。
（2）所需收集的數據較多，需要明確各階段的時間和費用。
（3）沒有考慮實施過程中的例外情況等。
五、結束語
一個完整的項目包含很多個階段，即存在一個生命周期。要提高項目成本管理的準確性就必須從項目的全生命周期出發，將項目全生命周期思想融入成本管理中，在全生命周期內綜合考慮項目各階段的造價成本。本文先從項目全生命周期出發，對造價成本進行定義，并針對不同階段提出建議，最后分析了該方法的優缺點，為以后確定和控制項目工程造價成本，提高項目投資決策水平和投資效益提供參考。
參考文獻：
[1]宋蕊，劉景園.淺析全生命周期造價管理理論在決策階段的應用[J].科技資訊，2009，01：246+248
關鍵詞：價值工程 項目投資決策 原則
一、價值工程的基本原理與工作過程
價值工程是一項有組織的創造性活動。由于提高項目的價值是一項創造性活動，需要有技術創新。不論提高功能或降低成本，都必須創造出新的功能載體或者創造新的載體加工制造的方法。同時，開展價值工程活動還必須有一個完整的組織結構系統，把所涉及到的各方面人員，如施工技術、施工管理、質量安全、材料采購等，組織起來，溝通思想、交換意見、統一認識、發揮集體力量，協調行動，才能實現項目既定的目標。
價值工程的核心―功能分析。由于價值工程是在適應現代市場經濟體制的背景下誕生的，因此滿足使用者的功能需求為其基本出發點。在投資項目的設計階段，要對產品的結構和功能進行分析，從而確定哪些是必要功能或不必要功能、哪些是過剩功能或不足功能，又要計算出不同方案的功能量化值，并系統研究功能與成本之間的關系問題。
根據價值工程原理，結合投資項目的特點，價值工程的工作過程有以下五個階段：（1）對象選擇：確定投資方向及投資對象。（2）信息資料的收集：確定投資對象的功能成本、功能要求等。（3）功能系統分析：分析哪些是必要功能或不必要功能、哪些是過剩功能或不足功能，通常采用10分制對各功能進行評分，確定各功能在整個項目中的權重因子。（4）方案創建與評價：首先計算各功能系數，將各方案的得分值乘以相應的功能權重因子即可得到各功能加權得分，并把每個方案的功能加權得分相加得出所有方案的功能加權分總和，各方案的功能加權得分與總和分數的比值就是各方案的功能指數；其次計算各方案的成本系數，把各方案的投資成本相加得出一個總投資額，各方案的投資額與項目總投資額的比值即為成本指數；最后計算各方案的價值系數，即功能指數與成本指數的比值。（5）方案創新的技術方法：通過分析和篩選，進一步發展完善可行的建議方案，形成提案，并分析每個提案如何實現功能要求，能否滿足建設單位和市場的需求，實現既定功能要求的最低成本等。（6）方案評價與提案編寫：分析每個方案的優缺點，并編寫具體的實施提案等。
二、項目投資決策的基本原則
項目投資決策是一個完整的動態過程，它包括對擬建項目的必要性和可行性進行研究論證，也包括對項目投資方案的制定和選擇，還包括對投資方案的評估和審批。為了保證投資項目決策的成功，在決策過程中，必須遵循一定的原則。
在決策過程中必須尊重客觀規律、按照一定的科學決策程序進行決策，就是堅持“先論證，后決策”的原則，必須做到先對項目進行調查研究和論證，然后進行決策，杜絕“邊投資，邊論證”，更不應該采取“先決策，后論證”的違反客觀規律的做法，投資項目如果不按科學程序進行，不能正確反映客觀實際，必須導致事倍功半，欲速不達，貽誤決策的及時性，影響決策的正確率，妨礙國民經濟投資事業的健康發展。
投資項目建設必須帶來經濟效益，必須以提高投資的經濟效益為中心。投資經濟效益有微觀經濟效益與宏觀經濟效益之分，有近期經濟效益與遠期經濟效益之分，因此，在投資項目決策中必須堅持微觀經濟效益與宏觀經濟效益相統一的原則，堅持近期經效益與遠期經濟效益相統一的原則。只有這樣，才能實現社會主義投資項目建設的目的。
多年來的實踐證明，決策者不承擔風險，導致主觀決策，盲目投資，不遵守科學的決策程序的現象屢見不鮮，不承擔風險的決策體制是盲目投資，是爭項目，不講經濟效益的重要因素，建立責、權、利相結合的投資決策責任制，是確保項目決策的科學性，避免和減少投資項目決策失誤的重大措施。投資決策責任制建立后，還應有決策監督制度和法律制度的有力保證，對那些認真負責，具有高度責任心并在工作中取得卓越成績者，要給予應有的獎勵和鼓勵，對于，造成決策失誤，給國家經濟建設造成重大損失和浪費者，要追究其法律責任，做到獎懲分明。
三、價值工程應用于項目投資決策
項目投資決策是企業所有決策中最為關鍵、最為重要的決策，投資決策的失誤也是企業最大的失誤，一個重要的投資決策失誤可能會使一個企業陷入困境，甚至破產。
通過對產品的功能進行分析，研究如何在確保產品的必要功能得以實現的前提下所消耗的成本最低。而建設項目投資決策的過程就是選擇最佳方案的動態過程，因此，在對建設項目的投資進行決策時，可以借助價值工程的方法，將提高功能和降低成本統一到投資決策項目中去。確定型項目投資決策是指擬建項目在未來可能發生的情況和有關數據已知或可以加以控制的情況下，在各種項目中間或各方案之間做出最佳選擇。
綜上所述，項目投資決策決定著企業的未來，正確的項目投資決策能夠使企業降低風險、取得收益，糟糕的投資決策能置企業于死地，所以，我們理應經過深思熟慮并在正確價值工程原理的指導下做出正確的項目投資決策。參考文獻：
[1]祝丹梅.基于實物期權理論的項目投資決策方法研究[D].東北大學，2009.
[2]翟華明.投資項目財務評估方法研究[D].哈爾濱工程大學，2004.
關鍵詞：投資決策 會計盈虧平衡 財務盈虧平衡
投資決策是關乎企業生存和發展最重要的決策，特別是長期投資項目，其收益和成本存在諸多不確定性因素，難以進行準確預測，因此項目投資前須進行風險性投資分析，其方法主要有概率分析法、敏感性分析法、盈虧平衡分析法等。概率分析法是通過發生概率來調整各期的現金流量并對風險投資做出評價的方法；敏感性分析是衡量不確定性因素的變化對項目評價指標的影響程度的分析方法。本文主要研究的是盈虧平衡分析。
盈虧平衡分析是通過計算某項目的盈虧平衡點對項目的盈利能力及投資可行性進行分析的方法，通過分析產品銷量、單價和成本的數量關系，求出不盈不虧的最低銷售量，從而控制企業盈虧平衡。盈虧平衡點越低，說明項目抗風險的能力越高，因此管理者進行投資決策時通常會重點關注盈虧平衡點。盈虧平衡點包括會計盈虧平衡點和財務盈虧平衡點。本文對兩種盈虧平衡點的分析是基于一系列的前提假設進行的，主要有：
1.總成本TC由固定成本F和總變動成本TV構成，折舊D在項目壽命期內每年都相等，且折舊構成固定成本F的其中一部分，那么F-D就是固定成本中的付現成本，變動的付現成本為VQ，則總的付現成本為VQ+F-D。
2.假設期末無殘值及墊支資金回收等現金流入。
3.項目經營期間，每期的收入、各項成本均相等。
4.假設收入只包含營業收入，且營業收入與單價、銷售量成正比，產品單價在任何銷售水平上都相等。
5.在計算財務盈虧平衡點時，假設項目的初始投資是在項目開始時一次性投入，且每年的營業現金凈流量都相等。
一、會計盈虧平衡
會計盈虧平衡點是指使公司的凈利潤為零時的銷售水平。凈利潤就是營業收入扣除所有的支出（包括固定性和變動性支出），再扣除所得稅后的收益。其中，在一定時期和一定業務范圍內，固定成本不受業務量增減變動的影響且保持不變，而變動成本發生總額隨業務量的增減正比例變動，但單位產品的耗費保持不變，即：
式中，表示達到會計盈虧平衡時的銷售量，表示單價，表示單位變動成本。
圖1說明了會計上達到盈虧平衡時相關要素之間的關系情況：
由上圖可知：
（1）銷售收入與總成本的交點即會計盈虧平衡點，該點所對應的銷售量即達到會計盈虧平衡時的銷售量，此時銷售收入恰好彌補了固定成本和變動成本，當銷售量大于時才能盈利。
（2）企業會計上存在盈虧平衡點的前提是銷售收入與總成本有交點，即單價需大于單位變動成本。
（3）企業若想在投資中盡可能降低經營風險，保持較低的會計盈虧平衡點，可通過以下途徑：降低固定成本；降低單位變動成本；適當的提高單價。這些途徑均會使圖中盈虧平衡點左移，如此，企業的安全邊際將提升，風險降低。
二、財務盈虧平衡點
財務盈虧平衡點指使項目凈現值為零時的銷售水平。凈現值是指投資項目投入使用后每期的營業現金凈流量按資本成本率或企業要求達到的報酬率折算為現值，再減去初始投資以后的余額。
式中，Q表示達到財務盈虧平衡點時的銷售量，C表示項目的初始投資，niPVIFA，表示建立在項目壽命期和公司資本成本率基礎上的年金現值系數。
目前國內諸多學者認為財務盈虧平衡點如圖2所示：
圖2中，收入現值與成本現值的交點就是財務盈虧平衡點，此時收入現值恰好彌補了成本現值，當銷售量大于時才能盈利。該圖較為恰當地表示了收入現值與成本現值的平衡關系，但其缺點是不符合項目凈現值的計算過程與步驟，為了更直觀地表現出項目投資期內的凈現金流量與初始投資成本的關系，本文將財務盈虧平衡點的圖像表示為圖3，這樣就可以清晰的說明達到財務盈虧平衡點時項目投資期內總凈現金流量的現值恰好彌補了初始投資成本。
由圖3可知：
（1）項目投資期內凈現金流量的現值與初始投資的交點即財務盈虧平衡點。當銷售量大于時才能盈利。
（2）企業存在財務盈虧平衡點的前提是單價大于單位變動成本。
（3）企業若想在投資中盡可能降低經營風險，保持較低的財務盈虧平衡點，可通過以下途徑：降低初始投資；降低成本；適當提高單價。這些途徑均會使盈虧平衡點左移，如此，企業的安全邊際將提升，風險降低。
三、會計盈虧平衡與財務盈虧平衡的比較與評價
會計盈虧平衡點與財務盈虧平衡點的計算結論是否一致呢？
會計盈虧平衡點與財務盈虧平衡點不相等，追其原因是兩者對初始投資的補償方式不同。對于會計盈虧平衡來說，初始投資按n年平均分攤，每年分攤C/n，企業當年凈利潤為零時，當年的銷售收入彌補當年所有的支出，也彌補了當年應分攤的C/n的初始投資。所有的初始投資就是按此方法在n年中逐期被彌補。然而，財務上的盈虧平衡點投資期內每年銷售產生的營業凈現金流量當年不彌補任何的初始投資，而是將每年的營業現金凈流量折現為投資起點時的現值，累積后一次性彌補全部初始投資。此種方法是基于收付實現制，對于投資起點時的現金支出，用營運期的現金凈收入折合至投資起點進行彌補，充分考慮了貨幣的時間價值。現金凈流量折現后的現值少于其原值，所以需要更多的銷售收入才能彌補初始投資，因此會計盈虧平衡點與財務盈虧平衡點并不相等，并且財務盈虧平衡點一定大于會計盈虧平衡點。
然而，兩種盈虧平衡的計算方法各有優缺點，會計盈虧平衡點計算較為簡便，因為產品的單價、固定成本總額和單位變動成本都是固定的已知數，代入數據即可求得結果。但會計盈虧平衡點計算時沒有考慮到貨幣的時間價值，此時的銷售額并不能完全彌補初始投資成本，因此嚴格意義上說，該項目依然是虧損的，而財務盈虧平衡點考慮了貨幣的時間價值，并且將項目投資期內所有的現金流量都計算在內，因此財務盈虧平衡點對于項目的風險能夠進行更準確的評估，從而為投資決策提供更為準確的信息。
參考文獻：
[1] 荊新，王化成，劉俊彥.財務管理學[M].北京：中國人民大學出版社，2012（6）.
隨著社會經濟的不斷發展,水利水電工程(以下簡稱水電工程)項目越來越多,投資規模大型化的趨勢也越來越明顯。但由于水電工程具有建設規模大、施工工期長、不確定性因素多的特點,僅依靠政府部門的財政支出根本不能解決問題,而項目融資機制在水電工程領域的引入克服了政府直接投資的不足,但市場融資機制的引入為水電工程投資管理提出了更高的要求,這要求使得水電工程在融資的過程中項目評估和項目風險分析變動十分重要。目前,在水電工程的投資決策中主要采用折現現金流量法(DCF),然而水電工程與一般工程不同,投資規模大、建設周期、面臨問題復雜是其主要特點,表明水電工程面臨的風險“敞口”要寬于其他一般工程。傳統的DCF法無法在投資決策中向決策者反映出水電工程的特殊特點,并且會錯誤估計項目價值,如果在水電工程中使用DCF方法會容易錯失投資機會。為了解決DCF法存在的不足,金融領域的期權理論啟迪了項目投資分析的新的思想方法,提出實物期權(RealOption)理論。Cox,Ross和Rubin-stein(1979)等提出二叉樹期權定價模型,為實物期權應用奠定了基礎,并且該模型在各種期權模型廣泛應用。該方法依據風險中性原則,在離散時間框架下通過復制投資組合方法對期權進行估值。但是二叉樹模型存在的明顯缺點就是它只考慮了標的資產價格上升、下降兩種狀態,明顯忽略了保持不變的狀態,容易產生計算誤差并脫離實際。為了將期權價值計算的誤差控制在一定的精確度內,KamiadB等設想在二叉樹模型的基礎上增加每一期的可能狀態以提高計算的精確度。Boyle將二叉樹模型拓展為三叉樹模型,并且假定上升和下降的幅度是對稱的。丁正中,曾慧研究了通過比較二叉樹和三叉樹實物期權定價模型認為,三叉樹模型得出的結論比二叉樹更精確。因此,三叉樹模型得到了越來越廣泛的應用。
2水電工程投資決策的期權特征分析
期權特征分析是實物期權在投資決策中使用基礎。水電工程投資決策具有期權特征,有助于從特征特殊性上引入模型和構建投資決策方法。由于水電工程投資過程中風險大、不確定性因素多而引起的,水電工程投資決策期權特征具有不確定性、可延性和一次性。
2.1水電工程投資決策期權的不確定性水電工程投資規模大、建設周期長,如我國三峽水電工程靜態投資900億元,建設周期18年,小浪底水電工程建設周期15年,南水北調工程建設周期更長,建設過程涉及移民安置、工程補償等一系列社會問題和經濟問題,使得工程建設面臨諸多不確定性因素,如社會風險、經濟風險、技術風險、管理風險、自然風險、政治風險等。由于風險越大,不確定性越大,期權的價值越大,這會使得水電工程期權價值要比一般工程期權價值要大。
2.2水電工程投資的可延性投資決策的可延性是水電工程投資的最大特點,這也是水電工程項目的特性決定的。延期投資可能將獲得更多的信息并使投資價值發生變化。水電工程在投資建設過程中面臨問題復雜和影響因素眾多,有的問題在短期內無法預知,有的是隨著水電工程建設不斷出現的新問題、新情況,如三峽水利工程建設庫區出現“產業空心化”、庫區生態不斷惡化而引發重慶市第二次“百萬移民”;南水北調工程在投資建設上只開建了中線和東線,西線工程被延遲開工。此外,隨著水電工程建設的推移,信息的不對稱性也會逐漸降低,甚至可能消除。這就會使得選擇投資的時機不同,投資收益與風險也就不同。
2.3水電工程投資具有一次性水電工程投資規模大、建設周期長使得水電工程投資不同于其他投資具有重復投資特性,因為水電工程形態位置相對固定,資產流動性較差,容易造成資本沉淀,這些都決定了水電工程投資全部或者部分不可挽回,這些都決定了水電工程投資只能是一次性投資。綜上所述,水電工程投資規模、建設周期長、面臨問題復雜及影響因素多的特點,使得水電工程項目投資具有不確定下的期權特征,決定了其期權價值不能忽略,而引入實物期權決策水電工程投資具有可行性。實物期權相比傳統的投資決策方法更具有投資風險轉移功能,更適用于水電工程這樣的高風險的項目。
3水電工程的三叉樹模型
3.1水電工程三叉樹期權定價模型三叉樹模型是一個離散時間模型,在金融期權分析中是用樹型描述來進行分析。三叉樹模型假設標的資產價格運動在[0,T]內過程遵循幾何布朗運動:dsS=rdt+σdz(其中,r為無風險利率,σ為瞬時波動率,dz為標準維納過程),T為期權的到期時間。為了進一步描述期權價格運動,三叉樹期權模型將時段[0,T]分成n個相等的部分,其時間間隔數為(式略)
3.2參數的確定由于水電工程本身所具有的特殊性,雖然在形式上水電工程投資決策的實物期權模型與金融期權定價模型相似,但是其參數和變量的內涵是完全不同的,這表明如果將金融期權的三叉樹模型引入水電工程投資決策中,就必須要對其變量作出必要的修正。本文根據水電工程的特點介紹其各參數的確定。
3.2.1水電工程預期收益現值V0與金融期權相對應,水電實物期權標的資產就是水電工程項目本身,水電項目分公益性項目和盈利項目,由于公益性項目其現金回收期長和低,本文探討的對象,本文探討的是水電盈利項目,水電工程預期收益價值就是水電工程運行期所產生的預期現金流量現值。(式略)
3.2.2水電工程項目投資成本現值I水電工程生命周期分為規劃階段、建設階段、運行階段和退出階段,其投資成本主要集中在建設階段和運行階段,即建設成本和運行成本。為此,其投資成本的折現值如:(式略)
3.2.3水電工程項目價值的波動率σ水電工程收入影響因素眾多,既包括宏觀因素、行業因素也包括工程運行自身因素,此外環境因素也是水電工程收入的主要影響因素,如氣候變化、降水量、氣溫、水文等。然而,我國水電價格目前還是由國家統一定價,近年來的能源領域的市場化改革,使得將來電價會和其他商品一樣由市場確定。作為一般產品價格波動估算方法,主要包括相關價格數據估計法、條件自回歸異方差法、產品價格波動法、和專家估計法等。
3.2.4無風險收益率r水電工程項目無風險收益率可以選擇水電工程期權期限相同的國債利率作為無風險利率。其定價公式為(式略)3.2.5距失去投資機會的時間T水電工程項目投資與其他工程不同,其投資收益是水電工程項目運行后,因此水電工程的期權期限應為工程的運營期。將期權期限分成的時間間隔數為(式略)
關鍵詞：中小房地產企業非線性盈虧平衡法敏感性分析事故樹風險評估
非線性盈虧平衡分析法下中小房地產企業風險分析
盈虧平衡分析法就是通過確定盈虧平衡點，找出擬開發項目建成以后的盈虧界限，確定合理的開發面積，了解項目承擔風險的能力。根據建筑成本及銷售收入與銷售量之間是否呈線性關系，盈虧平衡分析又可進一步分為線性和非線性盈虧平衡分析；在實際房地產投資中經常會遇到的情況是開發建筑面積與成本并不成線性關系。房屋銷售也會受到市場和消費者的影響，銷售收入與銷售量也不呈線性變化關系。項目總成本與建筑面積不成正比的原因有兩方面：一方面是項目的規模經濟性，即項目達到一定的經濟規模后，面積增加，單位建筑面積的成本有所下降；另一方面是項目的規模不經濟性，即當項目規模超過某一限度時，正常的建筑材料、動力設備、機械設備等已經不能保證供應，正常的生產班次也不能完成任務，需加班加點，增加勞務費用；因而成本函數也變成了非線性關系。
如圖1所示，總成本曲線和銷售凈收入曲線有兩個交點，即有兩個盈虧平衡點Q1和Q2；注意：在這里，利潤即總收入和總成本函數之間的垂直距離，在建筑面積為Q0時最大。在兩個盈虧平衡點中，只有第一個，即與建筑面積Q1對應的平衡點才是相關的。當中小房地產企業開始建造時，管理當局通常預期會虧損；這時，就需要知道建筑面積達到多少才能從虧損變為盈利。在圖1中，企業希望盡快達到盈虧平衡點建筑面積Q1，然后向利潤最大的建筑面積Q0移動。但理性的房地產企業不會使建筑面積超過Q0，因為這會導致企業利潤的減少。理性的管理者不應把建筑面積設定在第二個盈虧平衡點所對應的Q2上的。
從圖1可看出，有兩個盈虧平衡點，有一個最佳盈利建筑面積點Q0，這與線性盈虧平衡不同，因此并非建筑面積越大，盈利越多。通過以上的分析不難看出非線性盈虧平衡分析的優缺點：優點：中小房地產企業對開發項目一方面需要對項目的一些主要參數如銷售量、售價、成本做出估計，另一方面某些經濟數據如總投資額、收益率還不容易確定。因此，運用非線性盈虧平衡分析法對高度敏感的銷售量、成本、利潤等因素進行分析，有助于了解項目可能承受風險的程度；缺點：非線性盈虧平衡分析不能揭示產生項目風險的根源，雖然我們知道降低盈虧平衡點可以降低項目風險，但是如何降低，應該采取哪些措施或通過哪些有利途徑可達到這個目的，盈虧平衡分析法沒有給出答案。
基于敏感性分析法的中小房地產企業風險分析
（一）多因素敏感性分析
為了確定有哪些因素影響目標指標（包括凈現值、內部利潤率、投資回收期等），我們一般選擇投資總額、經營成本、銷售價格、銷售量等作為可能的影響因素；單因素敏感性分析是假設只變動一個影響因素，其他因素不變；而多因素敏感性分析則允許多個影響因素同時變動，以查看綜合影響后，目標指標的變動趨勢和程度。本文認為針對中小房地產企業經營的項目而言，不確定性因素往往是同時變化的，不存在單因素變動的可能，因此下文將以一個案例運用多因素敏感性分析法進行分析。
假定某項目的初始投資為85000元，年租金收入為17500元，年經營費用為1500元，項目壽命為10年，資產殘值為1000元，基準收益率為13%，現在就初始投資和各年租金收入對該項目進行雙因素敏感分析。
設X=初始投資變化的百分數；Y=同時改變的年租金收入的百分數
則凈現值NPV=-85000（1+X）+17500(1+Y){1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}-1500{1/1+13%…+…1/（1+13%）′°}+1000/（1+13%）′°=4765.8-85X+94Y
當NPV≥0時，該方案盈利在13%以上，即4765.8-85X+94Y≥0，Y≥0.89X-0.05將不等式畫在平面圖上就得到圖2所示的兩個區域，斜線上的點表示NPV=O；
斜線以上的區域表示NPV>0；斜線以下的區域表示NPV<0。圖2中AOB表示初始投資增加而年租金收入減少時，NPV仍大于零，但這個區域面積很小。
（二）敏感性分析的優缺點
優點：通過敏感性分析，可以找出影響項目經濟效益的關鍵因素，使項目分析人員將注意力集中在這些關鍵因素上，必要時可以對某些最敏感的關鍵因素重新預測和估算，并在此基礎上重新進行經濟評價，以減少投資的風險。
缺點：敏感性分析不能表明這種風險的發生概率有多大，無法定量測出風險值的大小。對于不同的項目，各個不確定因素發生相對變動的概率是不一樣的，因此兩個同樣敏感的因素，在一定的不利的變動范圍內，可能一個發生的概率很大，另一個發生的概率很小，這也是敏感性分析解決不了的。
基于事故樹分析法的中小房地產企業風險分析
決策樹法是一種用來分析和進行風險估計的方法。決策樹法主要適用具有某些可以確定的結果的問題和多階段決策分析；在運用中通過不斷的“剪枝”，最終確定最好的決策方案。基于決策樹原理演化出了可以針對中小房地產企業風險分析的事故樹分析法。
通過事故樹分析法，可以利用樹狀圖形由上朝下分枝，越分越細的特點，事先對可能引起房地產投資風險損失的風險事件進行研究，對引起風險事件并導致風險損失的各種原因進行逐級詳細分析，最后確定風險因素。在房地產投資風險識別中，事故樹分析法不但能查明開發項目的風險因素，估計出導致風險事件的各個基本事件的主次程度，還可通過運用數理統計等相關知識和歷史資料求出風險事故發生的概率。一個可能的住宅滯銷的潛在風險事故樹見圖3。
例如，如對某住宅銷售風險的識別可通過圖3所示的事故樹來識別：房地產產品滯銷的原因可能是因為開發商投資決策失誤和營銷策略不當等，而投資決策失誤又可能是因為投資時機、物業位置和物業類型等選擇不當，逐級往下，越分越細，最后形成一個事故樹，房地產滯銷的風險因素也就全部識別清楚了。
參考文獻：
證券融資是市場經濟融資方式的直接形態，公眾直接廣泛參與，市場監督最嚴，要求最高，具有廣闊的發展前景。證券融資主要包括股票融資、債券融資、基金融資和衍生產品融資，并以此為基礎進行資本市場運作。
一、股票融資優缺點
股票按股東的權利和義務可以分為優先股和普通股兩種。優先股融資沒有固定的到期日，無需償還本金；股利的支付固定，且有一定的彈性；而且可適當增加公司信譽，加強公司借款能力。但籌資成本較高，籌資限制較多，財務負擔較重。而普通股融資籌措的資本具有永久性，無到期日，不需歸還；籌資沒有固定的股利負擔。而且發行普通股籌集的資本是公司最基本的資金來源，可作為其他方式籌資的基礎，尤其可為債權人提供保障，增強公司的舉債能力；另外，由于普通股的預期收益較高，并可一定程度地抵消通貨膨脹的影響，因此普通股籌資容易吸收資金。但普通股的資本成本較高。首先，從投資者的角度講，投資于普通股風險較高，相應地要求有較高的投資報酬率。其次，對籌資來講，普通股股利從稅后利潤中支付，不具有抵稅作用。此外，普通股的發行費用也較高。而且以普通股籌資會增加新股東，這可能分散公司的控制權。
二、債券融資優缺點
債券種類很多，國內常見的有企業債券、公司債券和可轉換債券。企業債券要求較低。公司債券要求則相對嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率以及資本金等都有嚴格限制。可轉換債券只有重點國有企業和上市公司才能夠發行，它是一種含期權的衍生金融工具。債券融資的優點：還款期限較長，附加限制少，市場利率比較低，融資成本不高；保障控制權；可利用財務杠桿作用。但籌資風險高，特別是長期債券，面臨的利率風險較大，而又欠缺風險管理；限制條件嚴格，手續復雜，對企業要求嚴格；籌資數量有限，還款約束強，必須控制好還款風險。
三、基金融資優缺點
基金是一種積少成多的整體組合投資方式，即投資者將資金交給專業機構（基金管理人）管理，這些專業機構根據法律、法規、基金契約規定的投資原則和投資組合的原理，進行分散投資，趨利避險，以達到分散投資風險，并兼顧資金的流動性和安全性而獲利的目的。
基金融資的投資選擇相當靈活多樣，從而使基金的收益有可能高于債券，風險有可能小于股票。基金對投資的最低限額要求不高，可以最廣泛地吸收社會閑散資金，匯成規模巨大的投資資金。基金實行專家管理制度，可以最大限度的避免投資決策失誤，提高投資成功率。總之，對于那些資金不多，或沒有時間和精力，或缺少證券投資專門知識的投資者而言，是甚佳的投資選擇。但基金融資也有其缺點：他無法分散基金投資中單個投資的固有風險；需要有比較專業的管理人員，受到技術，知識的限制；基金運作過程中所涉及的費用很多。
四、金融衍生工具融資優缺點
可行性研究的方法是融合工程、技術、經濟、管理、營銷、財務和法律等專業知識和分析方法加以運用，并在實踐中不斷總結和創新而形成的方法體系。主要數據資料來源國家權威統計部門、協會、中商情報網細分市場數據庫等。
可行性研究的方法體系由三部分構成：哲學方法、邏輯方法和專業方法。
1、哲學方法
哲學方法是關于認識世界、改造世界、探索實現主觀世界與客觀世界相一致的最一般的方法。
2、邏輯方法
邏輯方法是用概念、判斷、推理、假說等邏輯思維形式，對事物進行歸納、演繹、綜合。
3、專業方法
專業方法是各門學科中常用的研究方法。研究的專業方法具有綜合性、專業性、創新性的特點。
方法作用
可行性研究報告是在制定某一建設或科研項目之前，對該項目實施的可行性、有效性、技術方案及技術政策進行具體、深入、細致的技術論證和經濟評價，以求確定一個在技術上合理、經濟上合算的最優方案和最佳時機而編制的書面報告。
可行性研究報告主要內容是要求以全面、系 統的分析為主要方法，經濟效益為核心，圍繞影響項目的各種因素，運用大量的數據資料論證擬建項目是否可行。對整過可行性研究提出綜合分析評價，指出優缺點 和建議。為了結論的需要，往往還需要加上一些附件，如相關數據、論證材料、計算圖表、附圖等，以增強可行性研究報告的說服力。
可行性研究報告是確定建設項目前具有決定 性意義的工作，是在投資決策之前，對擬建項目進行全面技術經濟分析論證的科學方法，在投資管理中，可行性研究是指對擬建項目有關的自然、社會、經濟、技術 等進行調研、分析比較以及預測建成后的社會經濟效益。在此基礎上，綜合論證項目建設的必要性，財務的盈利性，經濟上的合理性，技術上的先進性和適應性以及 建設條件的可能性和可行性，從而為投資決策提供科學依據。
可行性研究報告格式
1、總論
項目提出的背景(改擴建項目要說明企業現有概況)，投資的必要性和意義、研究工作的依據和范圍;
2、需求預測和擬建規模
國內外市場需求情況的預測、國內現有生產能力的估計、銷售預測、價格分析、產品競爭能力、進入國際市場的前景等、擬建項目規模、資金來源、投資總額、產品方案和發展方向的技術經濟比較和分析;
3、資源、原材料、燃料及公用配套設施情況
經過儲量委員會正式批準的資源儲量、品位、成分以及開采、利用條件的評述、原料、輔助材料、燃料的種類、數量、來源和供應情況、所需公用設施的數量、供應方式和條件;
4、建廠條件和廠址方案
地理位置、氣象、水文、地質、地礦條件和社會經濟狀況、交通運輸及水、電等的現狀和發展趨勢、廠址方案比較與選擇意見;
5、設計方案
項目的構成(包括主要單項工程)技術來源和生產方法、主要技術工藝和設備選型方案的比較、引進技術、設備的來源國別，與外商合作的技術方案、全廠布置方案的選擇和工程量估算、公用輔助設施和交通運輸方式的比較和選擇;
6、環境保護
環境現狀、預測項目建設對環境的影響、提出環保與三廢治理方案;
7、企業組織、勞動定員和人員培訓
8、資金籌措和利用外資方案：
資金用途，主要采購內容和采購方案、列出主要設備、材料清單(含數量、型號和主要技術參考等)合資期限、出資方式、外匯平衡、償還方案等都要做出明確交待、
9、經濟評價
10、附件
“附件”是可行性報告的依據，也是其組成部分，一般應包括的內容：項目建設單位委托書、項目建議書批件、地質報告、產品檢測報告、環境分析報告、資金來源意向證明、征地和外部協作條件的意向性協議、其它等。
建設項目可行性研究是運用多學科專業知識的綜合性復雜系統工程,是建設項目前期工作的一項重要內容、建設項目可行性研究的質量直接影響著項目的投資決策水平、做好建設項目前期工作特別是可行性研究工作,對提高建設項目投資效益,保持經濟持續、快速、健康發展意義重大。
11、社會及經濟效果評價 周期長 資金回收快 效益好 可持續發展時間長
12、可行性研究結論與建議
項目可行性研究的意義
1投資項目評估的重要性
項目決策是項目投資建設的重要內容和關鍵環節,決策是否科學,對于減少項目實施過程中的損失,縮短建設工期,提高投資效益關系密切,是決定投資效果好壞的關鍵因素之一。而項目評估是潛在投資者投資決策的基本依據,其結果也是項目融資機構貸款的依據,一旦項目評估結論對可行性研究報告予以肯定,投資決策形成,項目評估即宣告投資前期準備工作的結束,項目將進入實施階段。只有選準選好項目,并進行高質量的評估,才能保證項目決策的正確性。項目評估是在可行性研究基礎上,重點評價擬建項目是否符合國家的有關政策、法令、國家宏觀經濟要求、國民經濟長遠規劃、行業規劃、產業政策、國土與環保要求;布局是否合理,在技術與工藝上是否可行;經濟效益與社會效益是否良好,最終對項目取舍進行決策的工作。
2目前投資項目評估存在的問題及原因分析隨著我國投資體制改革的不斷深化,投資主體對項目評估的質量提出了更高的要求,投資項目評估工作中存在的問題就更加突出了。主要表現在以下幾個方面。
2.1從投資主體來看很多投資人特別是自有資金者不重視項目評估,他們考慮更多的是自身的經濟利益,未考慮國家對投資方向、社會效益、城市規劃、可持續發展等的綜合要求。其次,缺乏投資的法律責任制和經濟責任制,對評估者、決策者約束力不強,使項目評估工作的作用受到限制,失去其真實的目的。此外,一些投資項目尤其是政府參與投資的項目,投資人受到的行政干預較大。
2.2從評估從業人員來看我國從事項目評估工作的評估人員大體分為兩類:一類是理工科出身的工程技術人員,另一類是文科出身的經濟工作者。前者缺乏經濟管理知識,只能根據既定的評估方法與經濟參數照貓畫虎,使評估變成了程序化的數學操練;后者缺乏工程項目專業知識,對項目的技術細節不了解,不能根據項目實際情況,具體地分析項目技術上的可行性和優缺點。
2.3從評估方法來看目前我國大部分的投資項目評估使用的方法比較落后,當前科技發展日新月異,新技術、新產品、新產業不斷涌現,同時全球經濟一體化的進程加快。顯然,傳統的項目評估方法既不能與我國當前的經濟發展相適應,也不能很好地與國際上通行作法接軌。
2.4從評估的具體操作來看目前在這方面存在的問題也比較多,主要如下。
(1)市場預測不全、不準。研究產品在市場的前景是擬建項目的基礎性工作。但目前我國處于深化改革,進一步完善社會主義市場經濟的階段,供需市場還不完善,市場經濟環境很不穩定,同時國內經濟運行的信息渠道不是十分發達和暢通。
(2)評估數據不準、不全,信息非共享。評估數據是進行技術經濟評價的前提條件。實際評估中應用的一些定額已經過時,不能體現當前的勞動生產率水平和物價水平,一些類似工程的信息很難獲取,導致很多重復性工作。
(3)技術評估易受忽視,很少深入進行。技術評估是投資項目評估的重要環節,在當今強調效益的市場中,只重視市場、財務和經濟效益分析,忽視技術和設計分析,以為只要有市場,就會有經濟效益,忽視產品、項目本身的技術質量。
(4)片面重視財務評估,忽視國民經濟、社會效益和可持續發展等方面的評估。誠然財務評估是項目評估的關鍵,但國民經濟、社會效益和可持續發展問題也非常重要。
(5)對項目的不確定性分析不夠,不確定性分析包括盈虧平衡點分析、敏感性分析和概率分析等,它也是比較重要的一步,可以較早的預測項目風險。但目前咨詢部門編制的項目建議書、可行性研究報告和專家的評估都只重視投資分析和幾個經濟指標,如凈現值、內部受益率和投資回收期等等,致使項目實施后出現很多問題。
3改進投資項目評估工作的對策
以上所提到的項目評估中出現的諸多問題導致的結果都是相同的,就是使項目評估的準確性大大降低,不能給決策者提供準確的信息,往往導致決策者做出錯誤的判斷。這些問題如果不能得到很好的解決,將使我國的投資項目的效益大打折扣,帶來較壞的影響,因此,對這些問題的解決迫在眉睫。
3.1深化投資體制改革,理順投資主體關系減小政府對投資項目的政策性指令,政府主要起監督管理作用,加強投資項目的立法工作,明確投資者的責任,實行項目責任終身制,出了問題嚴懲不貸。這樣投資者為了減少投資風險,提高投資效益,必然會重視評估工作,對其提出較高的要求。
3.2努力提高從業人員的知識水平,改善他們的知識結構,培養復合型的評估人才加強對從業人員的培訓,在大專院校設置相關專業課程,進行統一的執業資格考試;進一步開放評估咨詢行業市場,使評估企業接受市場的檢驗,優勝劣汰,適者生存。
3.3不斷更新評估方法,跟上發展的潮流加強項目評估工作的國際交流,引入適合當前經濟發展的并能很好地與國際慣例接軌的評估方法,應簡化評估程序,突出評估工作的重點。
3.4重視實際評估工作中每一環節,提高評估工作的準確性(1)做好市場預測工作,深入地進行市場調查,對投入品與產出品都要調查,注意價格取值。(2)加強投資項目評估信息網絡的建設,建立網上數據庫,保證各類數據經常更新,報道行業政策、信貸政策、市場主要行業和主要產品的市場信息最新動態和典型項目評估情況等信息。(3)對技術評估工作提高重視程度,建立行業專家庫,同時最好要求可行性研究報告中提供多套技術方案,這樣便于進行多方案比較,從中擇優。(4)注意經濟效益的同時注意保證社會效益,充分考慮對環境的影響,在評估工作中認真分析環境因素以適應可持續發展的需要。(5)做好不確定性分析,預測項目可能遇到的風險,提前做好風險防范措施,有備無患。
近二十年來，我國建筑行業先后實行了項目法人責任制、招投標制以及建設監理制等制度，其中各項制度都具有自身的優缺點。就我國目前的狀況而言，仍然存在許多建筑施工企業沒有重視起項目成本管理工作，沒有真正認真開展相應的成本管理工作，這主要是受到了企業短期行為的影響。但是如果從長遠發展考慮的話，要想使企業能夠得到更好的發展，延長企業生命周期，強化自身的競爭力，通過改善項目成本的估算能力無疑是一種很好的手段，通過成本與建筑質量之間的協調與平衡來達到促進自身發展的最終目的。如果從盈利角度來考慮的話，在當前市場競爭日趨激烈的今天，企業的各項運營成本逐漸上漲，在這樣的背景下建筑施工企業的盈利能力受到了很大的影響。為此，只有通過對工程項目以及相應建筑工程的建造進行有效的估算，對前期的成本控制工作進行掌控才能夠確保建筑施工企業能夠在保質保量的前提下最大限度的獲取利潤。并且從風險角度出發的話，鑒于建筑施工企業的許多項目都是具有較長周期，并且投入相對較大的項目，這使得前提的控制工作顯得至關重要。
2當前房地產開發項目前期成本控制方面存在的問題
對于房地產開發項目來說，雖然在前期階段的成本費用較少，但是其對于項目的整體質量效果卻具有至關重要的影響作用。限于種種客觀因素的限制使得我國當前在前期的成本控制方面存在較多問題。首先，問題體現在重視程度不足上，目前許多開發商都缺少對決策階段成本控制應有的認識，造成了策劃報告水平較低、操作性較差的問題，在決策中經常會出現各類問題和意外，產生了大量的資金浪費問題。與此同時，在項目的可行性研究上也缺少應有的科學合理性。對于項目開發而言，其可行性大小在很大程度上關乎著項目的成敗，如果一味的生搬硬套很有可能會面臨失敗。此外，我國許多房地產開發商在項目成本的估算上也存在較大問題，不能精確的對項目成本進行估算。成本估算是成本控制的重要基礎，屬于一項動態性較強且連續的工作，估算的結果雖然并不是最終的結果，但是對于成本的控制來說卻具有較強的借鑒參考價值，如果估算的準確性較差的話，將會影響到整體的成本控制水平。
3房地產開發項目前期成本控制的相關建議
3.1做好投資決策階段的成本控制工作房地產開發項目前期的成本控制主要受到項目區位以及項目方案選擇的影響。其中項目區位的選擇將在很大程度上決定著項目的成本費用，具體表現為土地成本上。而在項目方案的選擇上，如果選擇了適合自身的開發方案可以有效地降低開發成本，反之則會使開發成本上升。針對投資決策階段的成本控制特點，我們應當采取有效的手段和措施。投資決策階段屬于一個不斷深化的過程，項目開發的成敗在很大程度上都受到此階段的影響，因此在進行投資決策前要對市場進行有效的預測，在可行性等方面加大研究力度，確保前期工作的開展能夠落實到位。在此期間的成本控制應當主要集中在三方面，首先就是購地方面一定要慎重，對于購地成本應當進行理性控制；其次，還要對市場需求狀況進行預見性分析，確保自身開發項目的準確定位；此外，還要對市場的整體走向以及發展趨勢進行分析，便于發現自身在未來發展中的主要側重點，進而做到有的放矢。投資決策階段屬于綜合性較強的階段，在此期間內要充分做好有關的分析和調查工作。房地產開發項目的投資相對較高，如果不在前期階段對成本費用有個大致的了解很有可能影響到后期的施工建設，進而威脅到項目開發的成敗。這使得投資決策階段的成本控制工作顯得至關重要。
3.2進行正確的成本估算工程項目的成本估算工作是一項系統性和完整性較強的工作，要想做好成本估算工作必須保證項目成本估算的各相關屬性。首先，就要正確的確定成本估算對象。通常情況下，在此階段分為兩項任務，分別是合理劃分工程項目成本估算對象以及正確建立成本估算明細賬。在劃分工程項目成本估算對象方面，大多應當根據施工合同中的內容以及施工生產的自身特點等具體實際情況，朝著有利于工程項目管理的目的來予以確定。對于那些規模相對較大，并且還有不同施工單位施工的單項工程，應當將該項目依照不同的施工單位予以劃分，將分項工程作為估算對象以便強化對成本的分析和績效考核水平。而對于單一的工程項目以及那些由單一施工單位、工程規模相對較小的單位施工的工程，可以采取合并的形式，將其作為一個成本估算對象。而成本估算明細賬的建立則是應當在成本估算的對象確定后進行的。要求所有的原始記錄都應當嚴格按照相應的成本估算對象填制。設置成本明細賬的主要目的在于能夠方便各個成本估算對象所負擔的費用成本。對于建筑施工企業來說，在進行工程項目成本估算的過程中還應當遵循一定的原則，根據原則來進行工作。即對于那些能夠分清受益對象的直接計入，而對于不能夠有效分清受益對象的則要根據一定的手段來予以分配計入。具體的費用估算包括人工費的估算、材料費的估算、機械使用費的估算、其他直接費用的估算以及間接費用的估算。而各項費用的具體計算方法則要根據各項費用的實際情況來予以選擇和制定。
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