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一、文獻綜述及問題提出
（一）文獻綜述
國外對非標準審計意見影響因素的研究較為全面，主要從被審計單位的規模、財務狀況、其對會計師事務所的重要性、會計師事務所的規模和審計收費的角度進行研究。Mc Keown（2005）的研究結果表明：客戶的資產規模越大，發表持續經營疑慮保留意見的概率越小。Mohammad 和 T.E. Cooke（2005）發現，那些處于財務困境的上市公司更容易得到非標準審計意見。De Angelo（2000）、Becker（1998）、Reynolds 和 Francis（2001）研究表明，規模較大的事務所對陷入財務困境的審計客戶更容易出具非標準審計意見。Teoh 和 Lim（2005）認為審計費用顯著影響審計的獨立性。
國內對非標準審計意見影響因素的研究時間較短，研究的重點為被審計單位本身的特征，如公司治理、財務狀況、企業盈余管理與審計意見的關系等。張俊瑞、董南雁（2006）研究表明，公司治理的總體質量優劣與審計意見顯著相關。江嶺（2008）研究表明，目前對我國上市公司審計意見產生影響的主要因素為上市公司的償債能力、經營能力和盈利能力。章永奎、劉峰（2002）研究發現，被審計單位盈余管理水平與收到非標準審計意見的概率呈正相關關系。
綜上所述，國內外學者對于非標準審計意見影響因素的研究有以下特點：（1）主要從公司治理、被審計單位財務狀況和事務所三個方面進行研究；（2）大多數研究是對上市公司總體或制造業進行研究，對某些行業的特殊性考慮不足。
（二）問題的提出
本文通過對2005-2012年我國滬深A股上市公司審計意見類型的研究發現，房地產行業上市公司收到非標準審計意見的比例明顯高于制造業的平均水平（如表1所示），因此，探討房地產行業非標準審計意見的影響因素是必要的。
二、實證研究設計
（一）研究假設
本文的研究對象側重房地產行業，因此主要從被審計單位方面提出假設進行研究，而對事務所方面的影響因素進行控制，假設如下：
公司治理方面：
第一大股東持股比例越高，其影響管理層編制不實財務報告的可能性越大，從而導致注冊會計師出具非標準審計意見的可能性也越大。獨立董事的力量越強，對上市公司經營業績的監督能力也就越強。因此，這里預期獨立董事比例對非標準審計意見影響系數的符號為負。
H1：第一大股東持股比例與非標準審計意見正相關。
H2：獨立董事比例與非標準審計意見負相關。
財務狀況方面：
H3：流動比率與非標準審計意見負相關。
房地產行業普遍存在著負債率較高的特點，而流動比率是短期償債能力指標，流動比率越高，企業短期償債能力越強，被出具非標準審計意見的可能性就越小。
H4：資產負債率與非標準審計意見正相關。
資產償債率越高，企業的長期償債能力越差，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。
H5：凈資產收益率與非標準審計意見負相關。
企業的盈利能力越高，說明企業經營狀況就越好，因此企業被出具非標準審計意見的可能性就會越小。
H6：應收賬款周轉率與非標準審計意見負相關。
應收賬款周轉率越高，企業的營運能力越好，被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越小。
H7：成本收入比與非標準審計意見正相關。
房地產行業是高收入高利潤行業，企業為了少繳納土地增值稅和企業所得稅可能虛增開發成本，因此成本收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性就越大。
H8：預收款項收入比與非標準審計意見正相關。
房地產行業是一個比較特殊的行業，預收款項比較多且容易通過長期掛賬達到非法目的，因此預收款項收入比越高的企業被出具非標準審計意見的可能性越大。
H9：其他應付款收入比與非標準審計意見正相關。
部分房地產行業存在著通過其他應付款這一會計科目進行虛假按揭融資情況，因此，其他應付款收入比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越高。
H10：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關。
部分房地產企業存在著利用非經營損益操縱利潤的情況，因此非經營損益與凈利潤之比越高的企業被注冊會計師出具非標準審計意見的可能性越大。
H11：實際所得稅率與非標準審計意見正相關。
房地產企業可能人為調節某些利潤較大的項目，以達到延遲納稅或平衡納稅的目的。實際所得稅是當期所得稅（稅率25%）經遞延所得稅調整后的稅，當實際所得稅率大于 25%時，則存在隱藏利潤的可能性，因此被出具非標準審計意見的可能性更大。
（二） 變量選擇與模型建立
模型建立：
y=α0+α1X1+α2X2+α3X3+α4X4+α5X5+α6X6+α7X7+α8X8+α9X9+α10X10+α11X11+α12X12+α13X13+α14X14+α15X15+b
其中b為隨機干擾項。
（三）樣本選取與數據來源
本文以2005-2012年滬深A股128家房地產上市公司（剔除ST股）作為樣本，財務指標及審計意見相關信息來自國泰安CSMAR數據庫。本文選擇的數據分析軟件為SPSS11.5 及EXCEL。
三、實證結果與分析
（一）描述性統計分析
由描述性統計分析可知，第一大股東持股比例均值為37.593，說明我國滬深A股128家房地產行業上市公司2005-2012年993個樣本中普遍存在著一股獨大的情況；資產負債率均值為1.688，明顯過高，最大值為877.256，主要是個別公司的資產負債率太高，受個別極大值拉升的緣故；應收賬款周轉率、預收款項收入比和其他應收款收入比均值也明顯偏高，受個別極大值拉升作用明顯；非經營損益與凈利潤之比均值為0.623，標準差為6.217，說明樣本公司中非經營損益占凈利潤的比例普遍偏高；實際所得稅率均值為0.325，標準差為1.277，說明樣本公司中實際所得稅率普遍高于一般稅率。
（二）Pearson相關性分析
相關性分析主要是研究變量之間的關聯密切程度，通常情況下，如果相關系數大于0.8或小于-0.8，并且同時在統計學上具有顯著性，那么可以認為變量間存在嚴重的多重共線性問題，需要把這些變量剔除。
如表3所示，有相關性的變量間相關性系數絕對值小于0.8，可以認為有相關性的變量間不存在多重共線性問題。
（三）Logistic回歸分析
根據上頁表4的模型估計結果，本如下分析：
1.第一大股東持股比例：第一大股東持股比率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，說明在房地產行業上市公司中股權集中造成的一股獨大現象不利于提高財務報告的質量。
2.獨立董事比例：獨立董事比例與非標準審計意見正相關，符號與預期不符，影響也并不顯著，可能的原因是我國獨立董事制度建立不久，并且是由監管部門強制要求的，上市公司本身也許并沒有設置獨立董事的要求，獨立董事不過是上市公司為了應付監管部門的“花瓶”而已，并沒有起到保護中小投資者利益的作用。
3.流動比率：流動比率與非標準審計意見負相關，與預期符號相符，但影響并不顯著，短期償債能力可能并非影響房地產行業上市公司非標準審計意見的主要影響因素。
4.資產負債率：資產負債率與非標準審計意見顯著正相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，長期償債能力可能是房地產行業上市公司非標準審計意見的重要影響因素。
5.凈資產收益率：凈資產收益率與非標準審計意見顯著負相關，在10%的水平下顯著，系數符號與預期一致，凈資產收益率是盈利能力指標，盈利能力越強的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小。
6.應收賬款周轉率：相關性不明顯。
7.營業成本率：營業成本率與非標準審計意見正相關，與預期符號相符，但是影響并不顯著，營業成本率并非影響房地產行業上市非標準審計意見的重要因素。
8.預收款項收入比：預收款項收入比與非標準審計意見負相關，即預收款項收入比越高的房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的可能性越小，且在10%的水平下顯著，這與預期符號不符，可能的原因是預收款項比重比較大的房地產行業上市公司銷售業績較好，經營能力強，因此被出具非標準審計意見的可能性越小。
9.其他應收款收入比：其他應收款收入比與非標準審計意見負相關，影響并不顯著，與預期符號不符，可能的原因是其他應收款比重越高的房地產行業上市公司經營能力越強，被出具非標準審計意見的可能性越小。
10. 非經營損益與凈利潤之比：非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見正相關，在5%的水平下顯著，與預期符號相符，可見，不合理的盈余管理可能是房地產行業上市公司被出具非標準審計意見的重要影響因素。
11.實際所得稅率：實際所得稅率與非標準審計意見負相關，且在5%的水平下顯著，與預期符號不符，可能的原因是繳納企業所得稅多的房地產行業上市公司依法納稅意識比較強，發生偷稅漏稅的情況比較少，所以被出具非標準審計意見的可能性比較小。
控制變量非本文研究重點，不做詳細分析。
四、結論及建議
（一）結論
1.在房地產行業上市公司治理結構的影響因素中，第一大股東持股比例與非標準審計意見顯著正相關，獨立董事比例對非標準審計意見的影響不顯著。
2.在房地產行業上市公司財務狀況的影響因素中，資產負債率、非經營損益與凈利潤之比與非標準審計意見顯著正相關，凈資產收益率、預收款項收入比、實際所得稅率與非標準審計意見顯著負相關，其他指標影響不顯著。
（二）建議
本文的研究對房地產行業上市公司、注冊會計師、財務報告使用者、社會公眾、政府監管單位和其他利益相關者都具有一定的意義。在上述分析的基礎上，筆者提出如下建議：（1）房地產行業上市公司要進一步完善治理結構。目前在公司管理層控制的董事會中，獨立董事基本上是由董事會自己聘請的。應該通過由一個獨立于上市公司管理層的第三方來指定獨立董事在公司中代表中小股東的利益的方法來改善我國的獨立董事聘任制度。（2）降低注冊會計師的執業風險。如果影響房地產行業上市公司出具非標準審計意見的因素比較多，注冊會計師要謹慎接受業務委托，降低執業風險。（3）改善投資者的投資決策。根據本文總結出來的房地產行業上市公司非標準審計意見影響因素，一般投資者可以預測公司將來的審計意見類型，從而采取更好的投資策略來減少損失或增加收益。（4）強化政府監管。政府監管者可以通過影響房地產行業上市公司非標準審計意見的因素來幫助他們判斷審計意見類型的合理性，有利于維持市場秩序。X
參考文獻：
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[關鍵詞]房地產企業；內部控制；現狀；對策
[中圖分類號]F293.3[文獻標識碼]A[文章編號]1005-6432（2014）51-0145-02
1房地產企業內部控制制度
1.1內部控制制度的含義
廣義的內部控制制度主要說的是經濟單位以及各個組織在經濟活動中建立的一種相互制約的業務形式以及職責分工制度。其主要目的是為了有效改善經營管理辦法，提升經濟效益。內部控制制度是在經營管理需求上面建立的，并伴隨著經營管理的需要不斷完善其發展。最早控制活動的核心內容是保護財產的安全完整，保障會計信息的質量，其側重點主要在于錢物分管，一定要不斷加強手續管理，并嚴格審核各個方面的內容。隨著商品經濟的不斷發展、生產規模的不斷擴大，才會逐步形成現代內部控制管理系統。
1.2中小房地產企業內部控制制度建立的重要性
內部控制制度能夠有效提升企業管理水平，是不斷提升企業競爭力的重要手段，假使不重視內部控制制度的完善，就一定會影響房地產行業的不斷發展，所以，加強房地產企業內部控制意義十分重大。
首先，健全內部控制制度能夠有效保障企業在競爭環境中保持健康規范的經營方式，房地產行業具有一定的特殊性，其開發時間較長，前期投入的比重較大，因此，存在較大的經營風險，對其實施有效的內部控制程序，使其能夠對企業生產經營各個環節實施監督，以便及時發現其中存在的各種問題，繼而降低運營成本，提升企業的經濟效益；其次，健全內部控制制度有利于企業健康穩定的發展，能夠監督考核企業各個部門的工作，真實反映工作實際情況，繼而充分發揮企業整體性同時保障經營效率提升，保障企業能夠順利完成既定的經營管理目標。
2房地產企業內部控制制度存在的問題
2.1企業對內部控制制度認識不足、執行力度不夠
房地產企業經營發展過程中，想要建立、完善內控制度需要花費大量的人力、物力，并且不能夠有效產生經濟效益，就算是間接效益也需要很長一段時間才能夠觀察出來，這樣情形就很容易致使企業內部控制制度的建立產生誤解，以為實施內部控制制度一定程度上會降低工作效率，分散、制約管理層的權利，使其不愿意或者是不積極推動內部控制制度的實施，使其內部控制流于表面形式，降低了企業防范風險的能力與管理水平。
2.2企業內部缺乏監督力
我國中小房地產企業內部控制失效是一種較為普遍的現象，難以管理與監督提供較為有效、可供參考的資料，致使監督失去控制，致使經濟效率低下。雖然我國形成了包括政府監督與社會監督在內的企業外部監督體系，但是建立的監督管理體系最終效果卻并不盡如人意。我國企業的各項監督功能較差，標準制定不夠統一，其實行分散管理，缺乏有效的信息溝通，并且沒有形成有效的監督管理系統。監督工作也沒有按照預期目標實行，弱化問題較為嚴重。另外，外部環境較差以及不正當的業務競爭也促使監督效果不能夠真正發揮作用。
2.3內部控制風險意識淡薄，對內部控制認知不足
因為內部控制是不能夠直接產生經濟效益的，并且間接效益也需要較長時間才能夠體現出來，需要設置很多人員崗位，并制定大量的規章制度，并且一定要增設辦事環節以及程序。導致大部分房地產業主將主要精力放在房地產商品的開發以及銷售上面，繼而忽視了內部控制制度的建立。許多房地產企業往往對于市場競爭環境中一些外部因素考慮較多，但對本身因為內部控制帶來的風險因素考慮的很少，特別是對盲目擴張帶來的管理以及控制方面的缺陷考慮不周。
3加強房地產企業內部控制的措施
3.1完善房地產企業內部控制環境
一定要加大力度進行宣傳，提升管理人員的內部控制意識。注重內部控制的設計與實施，保障企業中每個崗位以及人員、業務環節都能夠按照一定的規章制度處理工作。真正將內部控制制度的建設作為一項長期任務來執行。有效發揮房地產企業董事會的作用，積極建立完善董事會的建設，只有這樣，當董事會擁有足夠權限的時候，才能夠對其適當進行管理，并履行相應的監控、引導、監督的責任。另外，要不斷加強企業文化的建設，一般情況下，企業員工的道德思想素質被認為是內控環境的重要因素之一，正直誠實的品格、高尚的敬業精神對企業內部控制會產生非常重要的影響。房地產行業的人員流動性較大，管理者尤其需要重視內部控制，為員工樹立榜樣，起到帶頭作用，遵守內部控制制度，并穩步經營，實施科學管理。
3.2建立外部約束機制
內部控制因為制度本身以及認為因素的制約，存在一定的局限性，企業在發展過程中能夠建立完善內部控制制度，仍舊依賴于外部監督機制。只有有效地做到內外結合，才能夠有效降低房地產企業的經營風險，提升房地產企業的經營水平，并且還能夠不斷提升房地產紕漏信息的可靠性，有效保障投資者的利益。針對房地產企業內部的控制管理現狀，為了有效加強、完善房地產企業的內部控制，可以采取下述辦法：首先，加強房地產企業管理人才的培養工作，用職業經理人代替不稱職的管理人員，并實施有效的激勵機制；其次，充分調動人員的積極性，實現房地產企業的經營目標；再次，有效拓展房地產企業的資金來源，鼓勵其在資本市場進行融資活動，發展正常的經營管理模式，采取善意的收購合并模式，使其能夠形成良性競爭機制，不斷強化內部檢查機制。
3.3健全風險評估機制
風險評估說的是識別、分析、評估風險的一個過程，是實施內部控制的一個重要環節。房地產行業具有一定的特殊性，房地產行業前期發展過程中需要的投資較多，房地產行業屬于一種高風險行業，其面臨的風險不能夠全憑管理層的經驗判斷就斷定其過程。所以，房地產企業一定要不斷強化風險管理意識，吸納一些專業的管理人才組成相應的風險分析團隊，并嚴格按照規章制度，及時分辨、有效分析相關的風險，并合理確定風險的應對措施，將風險控制在一個范圍之內，避免企業管理人員因為個人對風險的判斷，為企業帶來經濟損失。
3.4完善成本控制
現階段，房地產行業競爭的核心內容是對成本的有效控制，有效的成本控制一定要建立在完善的內部控制制度上面才能夠實行。現代企業的成本控制可以分為“粗放型”與“集約型”兩種。粗放型成本控制說的是對生產技術、產品工藝方面的控制，單純依靠減少材料的使用，對其降低成本的一種控制辦法。集約型成本控制說的是依靠高技術水平的辦法有效改善生產技術、產品工藝，繼而有效降低成本的辦法，將這兩種辦法結合起來，就是現代成本控制。
3.5完善內部監督機制
內部監督機制通常情況下是通過內部審計來實現的。所以，房地產行業一定要不斷加強內部審計機構與審計人員的獨立性，簡單來說，就是在董事會下面設置一個相對獨立的內部審計部門，對企業的內部情況獨立行使審計與監督。內部審計部門對房地產企業發生的問題應該直接向董事會、監事會報告，并且還應該設置專職的內部審計人員，嚴禁財務會計人員兼職內部審計工作，使其能夠真正做到職務分離，保障審計人員能夠發揮自己真正作用，保持自身獨立性。其次，內部審計部門需要有相應的權限與智能，保障審計部門能夠在企業日常經營過程中發揮其應有的作用，保障其能夠真正發揮監督作用。
3.6完善考核評價制度
考察企業實施內部控制制度是否有效的關鍵是完善考核評價制度。大部分房地產企業都制定了較為完整的內部控制制度。但是卻忽視了怎樣執行以及怎么判斷執行的效果，最終導致內部控制制度執行力度不夠。就此，企業一定要建立完善內部控制考核、評價制度，定期對企業各項管理活動進行評價、考核，并對其中存在的問題提出改進意見，有效提升內部控制的水平。
4結論
現階段，內部控制已經成為衡量現代企業經營管理的一項重要標志，按照房地產企業管理系統來講，實事求是地建立自我調整、檢查以及制約的內部控制制度，是房地產企業組織管理的客觀要求，這也是房地產企業在生產經營過程中順利運行的根本保障，使其能夠在競爭激烈的市場環境中立于不敗之地。
參考文獻：
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[3]侯彩虹.淺談企業內部控制制度中的幾個問題[J].中國科技信息，2010（24）：148，146.
【關鍵詞】房地產行業；企業預交所得稅；會計處理
一、企業所得稅概述
企業所得稅簡單來說企業在法律規定下對合法收入所繳納的稅務，是國家財政收入的重要組成部分，納稅主體對象顧名思義就是企業。從專業角度來講，其所得稅是具有法律資質的內資生產經營企業單位在生產經營或者其它方面所獲得收入所征收的一種稅務，通常來說其稅收有一定的標準，當超出規定的收入部分時需要繳納稅務。在我國企業所得稅主要面對的對象是六大類內資企業與其它組織。企業作為社會納稅人的一員，繳納企業所得稅是其應該履行的義務，具有一定的強制性，任何企業不得以任何理由拒繳、偷漏所得稅。
二、會計處理對稅收的影響
在房地產企業中對于核算開發成本按照“劃分制”來劃分，即按照分期塊與分樓盤的具體情況為依據進行核算。值得肯定的是無論采取哪種核算成本方式，唯一不變的是在有關規定下，樓盤成本包含于成本開銷之中，這種關系始終存在于開發過程的之中，也就是說樓盤成本計入成本開銷之中，計入所得稅之中，當實際樓盤成本超出行業標準，房地產產業就要相應地繳納所得稅。
三、預交所得稅會計處理的意義
稅收是國家財政的基本來源，但是并不是稅收越多越有利，所以應該堅持適度平穩的原則。政府通常針對企業所得稅等實行預征制來維持穩定財政收入，以保證全社會的收支平衡，維護社會的正常秩序。房地產行業具有一定的特殊性，是由開發周期與收入來源，也就是漫長的開發周期與分散的收入來源決定的。在房地產銷售中，通過預交所得稅會計處理能夠對其企業實際獲得的收入做出正確的預測，便于企業做好收入利潤的分配。
四、房地產企業中預交所得稅存在問題
1.提前確認與預交、虛交稅款
一般情況下國家會對各地方政府、稅務部門要求在稅收方面有一定的目標任務，當沒有達到目標任務時，會與房地產企業采取約談等方式，提前對稅款征收入庫，按照有關規定稅款需要入庫的時間在下半年，或者是沒有稅源的前提下，會導致繳納稅款時出現虛假信息的現象，這就導致房地產企業在預交所得稅方面也會出現虛假現象。
2.延時納稅
房地產企業履行納稅義務的前提是結轉營業收入，是納稅額的主要依據，當結轉營業收入推遲，納稅也會隨之延長，這是企業使用的一種少交預交所得稅的常見方法。具體操作流程為沒有在規定的時間對經營收入進行按時結轉，售房款項預收收入長期掛靠，首付款或提前交納房款都不按照合同規定的實際日期內進行。
3.通過“往來科目”偷逃稅款
按照相關企業所得稅的規定，生產經營所獲得的收入是房地產企業的主要來源，此外其它方面的收入也是其收入總額的一部分。企業為逃避納稅業務以往來款的核算方式處理其它收入，也有些企業打起了銀行按揭款的主意，試圖瞞天過海，以逃避納稅業務，為一時之便，在其它應付款中融入按揭款項之中，不再是預售收入的內容，從而實現偷逃稅款。
五、相關審計對策
1.提高審計人員的業務水平素質
審計人員是會計處理的主要工作人員，其業務水平素質對于企業生產經營收入具有重要的掌控作用。有時審計人員也會鉆法律的空子，做一些假賬，對企業與國家的利益造成了不利影響。為此提高審計人員的業務水平素質無論是對預交所得稅的會計處理，還是對企業的其它日常經營項目的事務處理，都有著極其重要的作用。
2.充分利用綜合信息
通過稅收政務系統結合電子資料，針對同一企業納稅對象進行對歷年來的數據展開對比分析，從中發現異常問題。加強外調工作，善于發現新問題。如在交易中心進行調查，通過信息媒體上刊登的廣告，扮演成購房者的角色進行實地查看，以多種方式了解、采集與之相關的開發建設真實信息。
3.開展審計實踐
（1）加強實物信息核查
實物信息核查堅持重點抓住“四個環節”的原則，這四個環節分別是項目數量、開發面積與地點、單位價格，具體涉及到各種協議文件資料，這些都可以作為實物信息核查的有力證據。
（2）明確提升選案環節針對性
對于避免預交所得稅虛征稅款的問題，需要前期做好征管數據分析工作，這就要求以每年的最后一個月的稅收作為對比參照，以該月占據全年稅收的比例，進行逐步的分析數據工作。如果在對數據篩查中發現一些電子數據在同一個月內出現多次，或者是在同一個月份當中針對同一種稅款企業只進行一次的申報繳納，當出現了這些情況可判斷有不屬實現象的存在。
六、結論
綜上所述，本文從五個方面對房地產行業中企業預交所得稅的會計處理展開了論述。房地產行業具有一定的特殊性，對其成本核算有很多種方法手段，這也決定了其行業稅種的多樣性，同時多樣性也決定了在預交企業所得稅的時候出現了各種問題。對于存在的問題相關房地產企業與政府、稅務部門有全面的認識，要加以采取有效的措施進行改善，以保證國家稅收收支平衡，以將財政稅收使用做出合理的分配，用于為人民群眾謀福的事業當中，以維護社會秩序的和諧穩定。
參考文獻：
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隨著房地產行業經濟不斷發展，房地產企業逐漸成了我國企業的主體，其發展狀況對整個房地產行業和國民經濟的健康發展都有著十分重要的意義。因此，必須加強房地產企業內部經濟責任審計工作力度，使經濟責任審計中存在的問題得到有效解決，以規范房地產內部工作秩序。筆者從三個方面切實分析了解決與加強房地產經濟責任審計工作質量的有效措施，具體內容如下。
1.制定行之有效的審計方案。
經濟責任審計的時效性強、任務重、要求高、難度大，為了保證審計工作制度，必須做好前期準備工作，制定切實可行的審計方案。經濟責任審計工作組根據房地產企業經濟責任審計特點，結合相關法律法規，確定審計方案的總體內容。然后，廣泛收集和閱讀房地產企業財務資料、內部控制制度、會議記錄綱要，通過調查房產、土地、車輛等方面信息，認真分析領導干部任職期間企業資產、負債、收入支出的變動情況以把握房地產公司的運營情況，進而全面了解房地產企業經營范圍、核算形式、內部控制制度，以及領導干部任職期間的重大經濟決策、資金變動、效益回收等各方面的綜合情況。最后，在此基礎上制定經濟責任審計的執行方案。除了以上內容外，前期工作中還要認真了解相關法律法規，根據相關規范確定經濟責任審計內容、范圍，以確保經濟責任審計方案的權威性，并使其得到嚴格執行。
2.深入挖掘審計內容。
抓住主要業務、重要領域、重點科目開展審計，深度挖掘經濟責任審計內容。房地產企業經營業務主要為銷售、出租房產；重要領域是房地產開發前期手續的辦理、開發模式、財務核算、實物資產狀況和重大投資收益；重點科目是營業收入、營業成本、預收收款等。為了保證經濟責任審計工作的質量，要對以下內容進行嚴格的審查和監督。
2.1房地產企業開發項目手續是否完備。
檢查房地產開發企業是否具有“五證”，即《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《開工證》、《國有土地使用證》、《商品房銷售許可證》或商品房預售許可證，只有證件齊全才能證明它的審計程序符合規定。
2.2售房相關的預收帳款是否及時結轉收入。
由于房地產企業面臨著國資委對利潤總額、資產保值增值等指標考核上的壓力，為了應對這些要求，往往對預收賬款結轉收入的時點、金額進行人為操縱，要對此進行嚴格的審核。如，現場盤點房屋的入住情況、檢查入住清單、查看預收賬款清單有無延期或提前預收等。
2.3成本費用歸集是否準確。
對于房地產企業而言，其成本主要為土地征用及拆遷補償費、建筑安裝工程費、前期工程費、基礎設施費、公共設施費以及開發建設期間間接支出的費用。有的房地產企業為了減少企業所得稅和土地增值稅，隨意計提后續成本費用，要求審計人員對策進行嚴格審計。例如，道路建設、環境綠化等成本費用的支出往往要根據合同內容預提，可是由于缺少適用的參照標準，這部分成本費用往往無法預計，這就成為了房地產企業提高后續費用支出的依據，針對類似的不良狀況，審計人員必須嚴格按照相關程序進行審查。
2.4現場盤查實物資產。
房地產企業的實物資產有資金、存貨及其他固定資產。存貨是指尚未完工的各種土地、房屋等開產產品，已經開發完成的土地、房屋、配套設置等，以及出租房和周轉房等。固定資產，就是企業自用或出租的房產、車輛、辦公設備等。由于范圍廣、內容多，要求審計人員以認真、負責的態度實施審計工作。現金審查是經濟責任審計的重要內容，為了保證審計質量，可以采用突擊性盤點來進行審計，利于發現企業是否有未入帳的現金以及銀行存折等，為發現“小金庫”提供線索。
3.客觀做出審計評價，突出效益評價內容。
房地產企業領導干部經濟責任的審計評價主要包括經濟指標、管理責任以及社會效益等幾項內容。經濟指標集中在完成稅前利潤、資產收益率、國有資產保值增值率等國資委任務指標情；管理責任主要是內部控制的完善與管理情況，如代建項目的進度、質量以及成本管理等；社會效益主要指所建項目是否實現了社會的預期，如用戶對代建的學校、醫院、回遷房等工程是否滿意。為了對領導干部在任職期間所有行為、業績等做出客觀的判斷，審計人員必須客觀制作審計報告，并在報告中突出效益評價，為房地產企業整改提供依據。
二、結語
跨界達人
“在通過CPA考試后，我陸續取得了中國注冊評估師、注冊稅務師、證券特許注冊會計師執業資格以及高級會計師職稱。”章華早先在德勤從事審計工作時接觸了眾多行業，發現房地產是一個“高收益且低風險”的行業。“房地產行業的運作周期短，投資收益也很可觀。”章華表示，“審計的工作也促使我形成了風險管控及收益預測模型。”
于是，對房地產行業產生濃厚興趣的章華開始轉投房地產行業，先后在復地集團、藍光集團擔任投融資及運營方面的高管。自2006年以來，章華更是堅定地看好房地產基金的發展。
“我在復星系內工作了八年，曾擔任過復地集團北方地區副總經理、集團財務總監、復星集團北京總部財務總監等多個職位。”章華回憶起自己在復星系中的經歷，“當時的重點工作是運營、財務、資金、上市和發行公司債等工作，幾乎見證了整個復星集團的超高速成長期，也在郭廣昌等復星創始人身上學到了很多。”
在復地工作期間，章華于2003年發起設立了國內第一支房地產信托。雖然時間已過去了近10年，但章華認為當初的方案中有很多內容到今天依然“很創新”，比如由信托的單一項目開始推廣到資金與多項目對接，由債權方式深化到股權方式等。
“這其實就是房地產基金的雛形了，而那時是2006年，而2011年才被稱為中國房地產基金元年。”章華說，“因此我感到自豪。也正因為有這樣的認知與經歷，我才有了與上市公司榮盛發展共同組建基金的合作，以及團隊與中信證券和東方資產管理公司的合作。”
會翻越也要會靜心
章華業余時間很喜歡爬山，將爬山視作一種鍛煉身體也鍛煉意志的活動。而從事房地產基金也像爬山一樣，既要去翻越一個又一個的險峰，又要學會靜心去感受風景的美麗。
章華認為，初創時期的房地產基金總是問題和困難最多，而克服這些困難，首先要建設一支強大的經營管理團隊，同時要選擇高收益、低風險的優質項目。“總體來說，優秀的團隊和投資能力以及專業完善的管理系統是房地產基金募集和投資成功的關鍵。”
政策拐點 未來政策仍將從緊
從經濟工作會議后，國家針對房地產行業做出了密集的調整動作：部分取消二手房交易的優惠、提出遏制部分城市房價過快上漲的勢頭等，現在國家又提出了加強土地出讓收支的管理。因此，可以看出國家對當前房地產市場現狀的不滿以及解決市場存在問題的迫切性。
自2007年底起，為刺激我國房地產市場的健康發展，國家及各級政府相繼出臺了一系列刺激房地產消費的政策。這些寬松政策刺激了房地產市場的快速回暖及發展，但在回暖中也出現了老問題，房價過快上漲又成為市場健康發展的阻礙。從經濟工作會議后，國家針對房地產行業的密集調控表明：前期房地產行業的寬松政策將逐步收緊，未來房地產行業面臨的氛圍將趨于緊張，下一階段行業又將進人政策從緊期。
《通知》能夠抑制開發商的拿地沖動，但沒從根本解決問題。 “首次繳納比例不得低于全部土地出讓價款的50％”將對開發商的資金實力提出嚴重考驗，能夠抑制開發商的拿地沖動。當前我國房價過快上漲的動力在于需求的旺盛及土地成本的推高等幾方面因素。《通知》通過提高首次繳納比例來調控開發商的拿地行為，加大了行業的資金進入壁壘及開發商的拿地成本，防止低成本的圈地行為。
但是《通知》沒從根本解決我國地價高企的問題。由于當前我國土地轉讓收入歸地方財政所有，因此地方政府推高地價的意愿較為強烈。而《通知》僅從土地受讓人角度進行調控，因此雖能抑制開發商拿地的沖動降低地價，但效果將不夠強烈。土地轉讓收入歸地方政府管理，其結果將是地方政府推高地價和房價的意愿較強，推動經濟適用房、廉租房和保障性住房的意愿較弱。中央和地方政府問的關系將是博弈而非合作。
行業吸引力下降 慎配個股
政策從緊，行業投資吸引力大幅下降。自從國務院常務會議把遏制部分城市房價過快上漲作為保持房地產市場平穩健康發展的重點后。房地產行業的頭頂上就懸著達摩之劍。隨著未來一系列政策的落實，房地產行業寬松的政策氛圍將不再。劍落風云起，房地產行業將重現上一輪調控對行業的負面影響。
摘 要 本文首先介紹了房地產企業內部控制建設的必要性，提出了有效構建房地產企業內部控制的對策，希望為我國房地產企業在當前形勢下完善內部控制體制建設提供借鑒和參考。
關鍵詞 房地產 企業 內部控制 必要性 對策
當前，隨著國家管控力度加大和行業競爭日趨激烈，我國房地產業步入了微利時代。這些年來，房地產企業飛速發展，迅速成為了國家經濟的重要成分。縱觀我國房地產企業的發展過程，其中內部的控制是非常重要的。隨著現代經濟的不斷發展，房地產企業也越來越受到重視，一時間企業內部控制也成為了熱門話題。
一、房地產企業內部控制建設的必要性
房地產企業在我國國民經濟中占有舉足輕重的地位，不但數量眾多，而且涉及資金龐大，被譽為國民經濟的晴雨表。房地產企業穩定發展，人民群眾的安居才能得到保障，與房地產企業有關的企業才能帶動發展，為國家創造更多的財富價值。為了保持正常運轉和良性循環，房地產企業建立和完善其內部控制機制是很有必要的，這樣可以提高本企業內部的管理和監督的水平及效能，降低企業內部的監管成本，以最小的耗費獲取最大的經濟效益，提高房地產企業在市場上的競爭實力。
（一）房地產企業受外部環境影響較大，建設有效的內部控制能夠抵御風險。土地是房地產企業的重要組成部分，屬于國家所有，受國家宏觀調控影響大，通過經濟杠桿、價值規律引導房地產企業達到供需平衡；此外房地產經營成果不僅受經濟變化影響，而且受政治形勢變化的影響，變數較多。加上融資環境惡化，政策環境嚴厲，開發品質要求越來越高，項目成本不斷上升。
（二）有效構建房地產企業內部控制建設是建立現代企業制度的內在要求。為適應房地產企業發展需要，企業規模不斷擴展，因此對從業人員、資金投入、財務管理、人力資源管理以及相關機構配置都隨之進一步發展，以適應不斷發展的社會經濟，以適應企業發展的需要，從嚴管理企業，實現管理創新，使傳統的管理模式向現代企業管理過渡。
二、有效構建房地產企業內部控制的對策
（一）強化對內部控制的認識。對內部控制建設認識的缺失是我國房地產企業內部控制薄弱的根本原因。當前我國房地產行業正處于發展的重要時期，房地產企業管理者將一切管理的重心全部放在市場拓展之上，沒有認識到企業內部控制建設對企業的重要作用。針對這種情況，我國的房地產企業必須強化認識。一方面需要企業的管理者認識到內部控制建設對企業的重要作用，帶頭執行企業的內部控制措施。另一方面還需要企業加強相關的培訓和教育，通過培訓教育讓企業的所有員工了解到內部控制建設對企業長期發展的重要作用，引導所有員工積極參與到企業的內部控制建設過程中。
（二）完善規章制度建設，合理設置崗位。完善的規章制度建設以及合理的崗位設置是企業內部控制的基礎。在當前房地產行業發展形勢之下，房地產企業關注的是外部市場的擴大，很多房地產企業并沒有將管理的重點放在內部體制建設，這就會導致企業規章制度建設薄弱，內部崗位設置不合理，嚴重的影響了企業內部控制體系建設。針對這種情況，房地產企業必須完善規章制度建設，利用完整的內部規章制度來約束員工的行為，規范企業內部業務處理。另外，企業還需要依據權責對等以及不相容崗位分離的原則合理的設置內部崗位，防止部分員工擁有超過其職責的權限，保證企業內部的相互制約平衡。
（三）強化內部審計和監督，健全企業績效考核體系。完善的內部審計和監督是企業內部控制的保證。目前我國大部分房地產企業在快速的發展過程中并沒有完善的內部審計和監督機制，很多的內部審計和監督工作都由財務部門完成，內部審計工作的主管人員甚至直接由企業的財務部門主管人員兼任，不能嚴格的執行內部審計和監督職能。因此，我國的房地產企業必須在企業內部設立獨立的內部審計和監督部門，定期對各分子公司的經濟業務進行審計和監督，維護股東的利益。另外，房地產企業還需要完善績效考核機制，利用健全的績效考核體制引導員工積極參與到企業的內部控制建設之中。
（四）完善企業風險管理。風險管理是企業內部控制的重要組成部分。構建完善的風險管理體制是房地產企業強化內部控制建設的重要目的，針對當前我國房地產企業在風險管理方面存在的問題，需要具體從以下三個方面完善。第一，在保證發展速度的同時兼顧企業財務安全。目前我國的房地產行業處速發展時期，企業發展所需要的資金大部分都是通過貸款的方式從外部獲得，企業需要在保證發展速度的同時考慮到企業財務安全，降低企業的財務成本和風險。第二，建立完善的風險預警機制，在風險發生之前采取可行性的措施規避風險。第三，完善企業內部信息溝通交流機制，建立完善的信息平臺，讓企業的管理者能夠及時的與員工溝通，防止信息失誤風險的發生。
（五）建立健全信息溝通系統。建立健全信息溝通系統對提高內控制度的效率和效果作用很大，房地產企業應當建立信息溝通體系在需要的時候識別和獲取需要的信息，進行有效的溝通，使內控制度在企業內部順利的建立并落實。房地產集團企業應當建立包括集團內部各個企業之間重要經營活動的信息溝通系統，進行集約化的管理，開展集成化、智能化、價值化以及網路化的管理新模式，使集團公司內外部各個分子公司和各個部分之間實現有效的溝通，信息順利傳遞。同時房地產集團企業還應當建立一條暢通的反饋信息的渠道，以便對內部控制中發現的問題能及時的反饋到集團公司，及時的采取相應的健全措施。
三、總結
總之，房地產企業隨著社會經濟的發展在飛速發展著，當然在這個過程中也遇到了很多問題，房地產企業要想很好地解決這些問題，就應該重視內部控制建設的有效性。強化房地產企業的內部控制管理，對于房地產開發事業的改革發展、管理水平的提高等等都是很有幫助的。房地產企業應該積極的重視內部控制問題，也應該積極的研究如何提高內部控制的有效性。只有提高了內部控制管理水平，才能更好地面對房地產企業未來的競爭，才能在競爭中不被淘汰。
參考文獻：
[1]杜汝芳.試論房地產企業內部控制制度的建立.商業經濟.2011（11）.
關鍵詞：房地產行業 稅收流失 措施 逃稅漏稅
目前我國經濟總量已經躍居世界第二位，經濟快速發展。近年來，尤其是房地產行業發展異常迅猛，成為我國國民經濟重要的支柱產業，并且對我國的財政稅收起著很大的貢獻。但由于當前我國的房地產行業財政稅收政策還不完善，總是存在著偷稅漏稅的現象發生。這種稅收流失現狀對我國當前的發展十分不利。因此本文根據我國房地產行業稅收流失的現狀，探討了治理房地產行業稅收流失的措施和方法，國家財政稅收部門應采取有效的措施，減少房地產行業稅收流失的現象發生。
1 我國房地產行業稅收流失的現狀
（1）在我國的基層房地產行業中存在這種現象，基層政府部門在當地房地產開發過程中設有專門的項目指揮部門或城建公司，通常都是政府人員組成。從表面上看由這些指揮部門或城建公司對當地土地進行征集或轉讓，項目指揮部門在房地產初期負責土地的操作事宜，由于實際上是政府操作，因此在征收稅收時會存在不能快速地代扣稅款，擅自減少稅率或者根本不收稅收等，指揮部門還會以招商引資的名義與土地購買大戶協商，存在各種暗箱操作的現象，在多種利益條件下，指揮部門將實際轉讓價低于同類市場價格，這樣對地方稅收造成了很大的損失。
（2）房地產商在銷售商品房時，故意將公司房源以超低于同期商品房市場價的價格或成本價賣給公司職工，在這個轉賣過程中由于不辦理“三證”，因此這個過程不受任何部門約束，因此在這個過程中就逃脫了商品房市場價和賣給員工之間形成的差價造成的公司營業額的提高，但這部分使房地產商偷逃了營業稅的征收。而由于目前商品房市場銷售火爆，員工可以很輕易的以較高的價格將商品房賣出，因此員工也逃脫了在商品房交易過程中的轉讓收益所必須要交納的個人所得稅。這種方法隨著目前國家在房地產行業施行限購令以來有所緩解。但在限購令出臺之前還是存在這種現象。
（3）房地產項目成本核算不規范，偷逃所得稅。通常情況下，房產商從項目開發、工程施工、竣工到樓盤銷售等有很多的環節，因此造成工程結算較為復雜，有些房地產商故意拖延工程結算期限，一般房地產商的房產項目都是幾個一起進行，當一個項目完成之后房地產商就會把上一個項目中的利潤投入到下一個房產項目中，通常造成結算周期延長。并且我國企業稅收制度是以年度為單位，因此房產商的結算周期就會延長，這實際上就導致了少申報企業所得稅或造成了企業收入與項目支出不對等，造成稅收流失的現象。
（4）在我國現行的二手房交易中涉及的稅收制度規定：個人將購買不足5年的普通住房對外銷售，應全額征收營業稅；個人將購買超過5年（含5年）的普通住房對外銷售，免征營業稅。根據這種制度，轉讓方就利用這一時間差來逃稅，買賣雙方可以通過簽訂一份書面協議就可以進行二手房交易，等買房住滿5年之后再通賣方一起辦理過戶手續，這樣的話就逃脫了營業稅的征收。還有就算買方購買了沒到5年得普通住房，要求辦理房產過戶手續等，通常都是提供給房產局一份價格明顯縮水的報價，使房產稅收部門征收的營業稅也有所降低，造成了稅收流失的現象。
2 房地產業稅收流失治理對策
根據以上所介紹的我國目前房地產行業存在的稅收流失的現狀，國家財政稅收、審計及相關財政部門應制定有效的措施，相互之間信息共享，加強和完善我國房地產稅收征收的方法，堅決抵制稅收流失的現象發生。
2.1加大對房地產企業的稅收征管力度，防止稅款流失
（1）加強稅務稽查力度，嚴肅稅收法紀。稅收稽查人員應對房地產企業房產項目的立項、施工許可證、征用土地面積、商品房預售許可證、房產項目建設規模、項目投資總額等情況有應非常了解。督查房地產企業每年都要做一次稅收自查，稅收稽查人員及相關部門根據自身了解的房產企業資料對自查內容仔細分析，嚴查是否有偷稅漏稅的現象發生。另外稽查人員還要不定期的對某些有逃稅漏稅前科或有重點嫌疑對象的企業應重點進行稅務稽查，加大對房地產企業的稅收稽查力度。
（2）財政稅收部門應根據本地區的房地產開發商及其項目具體情況制定詳細的檔案，跟蹤房地企業的房產項目的承建、施工、竣工以及房產銷售等情況，并按照實際情況記錄在檔案中，加強對房地產企業的日常稅務監督能力。另外還要督促房地產企業每個月都要上報銷售合同、發票清單、存量房產盤點表等一些涉及到稅收的資料，全面了解房地產企業的承建、施工、竣工以及房產銷售等情況，加大對房地產企業的稅收監督力度。
2.2全面實施房地產稅收一體化征管，建立房地產業各稅種的稅源控管
目前我國對房地產企業征收的稅收種類較多，稅務部門在征稅使難度較大，對稅源的控制和管理有著許多的不足之處。但是，稅務部門在對房地產企業征收不同的稅種時所依據的資料基本上一樣，因此稅務部門可以通過加強對房地產稅源的管理和控制，可以很好的減少稅收流失，使房地產企業的稅收工作形成一體化管理，要實現這一步通常情況下要采取下列措施：
（1）財政稅收部門應加快建設與土地管理、房產管理、城市規劃管理等相關行政之間信息共享平臺，能夠全面了解房地產企業的涉及到稅收的相關資料。
（2）稅收部門應統一要求房地產企業預繳房地產交易企業所得稅和土地增值稅，到房地產項目樓盤銷售完畢之后再對房產企業的營業額進行結算，多退少補。
（3）稅收部門應對房地產企業開發的樓盤實行定向稅收管理制度，即對樓盤每一棟商品房的交易建立臺賬，詳細標明該棟商品房的詳細地址，對其樓盤交易進行跟蹤管理，防止房地產企業通過暗箱操作偷逃稅款。
（4）稅收部門在對商品房交易過戶進行稅收審核時，稽查人員應對房地產企業必須征的相關稅收情況進行詳細核查，對沒有繳清稅款的不予辦理過戶，直到房地產商繳清稅款方可辦理。
（5）政府應組織建立房地產交易管理信息系統，該系統涵蓋了商品房交易過戶過程中的稅收受理、審核、審批、查詢以及納稅通知書、完稅證明等與稅收相關的內容。對整個稅收征管流程實現網上辦理，對房地產交易的各種稅源可以進行有效地控制。
2.3加強部門協作,提高征管效率
（1）稅務部門應加強與房地產相關行政部門的配合，防止漏征的現象發生，要從一開始就控制房地產企業的信息，防止新辦房地產企業的稅收漏征現象。政府各個行政職能部門應對那些沒有繳納稅務證明的房地產企業，不予辦理房地產立項，不允許房地產項目施工，還應要求銀行等金融機構不予辦理開戶或貸款事宜。相關部門只有憑借房產企業納稅證明才能給予辦理相關業務，如此以來，就可以促進房地產企業積極繳納稅收。
（2）國稅部門和地方稅務部門應加強業務之間的協作，目前我國房地產稅收中規定：房地產企業所得稅應在國稅部門繳納，而營業稅則去地方稅務部門繳納。因此特別是對于一些新成立的房地產企業，國稅和地稅部門應加強協作，防止因職能屬性不同而造成房地產企業的稅收流失形象發生。
3 全文小結
綜上所述，房地產行業的稅收流失現象必須要得到各個稅收部門的重視，加強對稅收流失的治理，采取行之有效的措施，政府各個職能部門通力協作，改善我國目前房地產行業稅收流失的現狀，使我國稅收工作達到一個新的高度。
參考文獻：
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一、基于成本限制的監管部門收益最大化問題
人總是面臨權衡取舍的，而會計規則的監管部門在監管問題上也同樣面臨著決策問題。一方面如果政府監管部門進行重點審查的范圍小，很顯然就不能發現很多企業的造假行為，從而減少了監管部門所獲得的懲罰收入帶來的凈收益；另外一方面監管需要成本，如果重點監管的范圍很大的話，耗費的成本也相當高。在成本因素限制下，重點監管范圍可以通過下面這樣一個模型確定：
考慮這樣一個模型：
1、假設市場上共有n家房地產企業，在一定期限內（如一年）違規的企業數m是一個離散隨機變量，各房地產企業會計規則執行者違規是相互獨立的，其中有m家違規的概率是P（m），且P（m）=1（假設房地產企業違規數目m近似的服從possion分布，即m～P（?姿），?姿＝nPi其中Pi可以由歷史數據和經驗分析出來）。
2、假定會計規則違規者違背會計規則的行為，只要監管部門通過追加監管力度進行監管就能查出來。監管部門查處一家違規能夠帶來的罰款凈收益為r，監管部門成本為c。
在固定周期內，為監管部門決定一個監管數量Q使得監管部門的期望收益最大。當Q≥m時，來自m家房地產企業的罰款凈收益為mr；而剩余的（Q－m）家，監管部門耗用的成本為（Q－m）c。此時獲利期望為：
mr-c（Q-m）P（m）
當Q＜m時，獲得來自監管的Q家房地產企業的罰款收益為Qr。此時的獲利期望為：rQP（m）
所以監管部門的總獲利期望為：
C（Q）＝mr-c（Q-m）P（m）＋rQP（m），這就是典型的“報童問題”。
采用邊際分析法：
C（Q）＝C（Q+1）－C（Q）
＝mr-c（Q＋1-m）P（m）＋r（Q+1）P（m）－mr-c（Q-m）P（m）－rQP（m）
=rP（m）-P（m）
=r1-P（m）-cP（m）
=r1-P（m）
顯然，C（Q）與1-P（m）同號，且關于Q嚴格單調下降。
由于P（m）=1，所以，當Q?邛n時，C（Q）?邛－c＜0。
c（0）=c（1）-c（0）=r1-P（0），與1-P（0）同號，當P（0）＜時，c（0）＞0。隨著Q的增大，C（Q）從正值逐漸減小到負值。
設Q＝Q*時，c（Q*）=，則對于Q*有：c（Q*－1）＞0，c（Q*）≤0，從而，P（m）＜＜P（m）（1）
又因為m～b（n，Pi），所以（1）式可以換算成：
＜
＜（2）
通過查possion分布累計概率值表，即可確定最優的Q。因此，監管部門選擇監管的房地產企業數目在這個范圍內能達到收益最大化，也就是說，在這個范圍內進行重點審查最有成效。
二、房地產企業監管建議
受到成本等因素的限制，監管部門在監管過程中不可能面面俱到。那么，監管部門在對房地產企業進行監管時，應該重點關注哪些問題呢？
房地產企業的特殊性質也使得房地產企業會計信息失真現象甚為嚴重。首先，房地產企業是非常典型的資本密集型產業，標的大，開發、銷售、結算的周期都比較長，成本的發生是一個延續性的過程，時間跨度非常大。這就使得房地產企業的核算比較困難，難以以一個統一的標準進行；其次，房地產行業的開發資金一般都是以銀行貸款──間接融資為主。為了獲得貸款，房地產企業就必須使企業財務狀況保持良好，因此，對財務報告進行包裝也就成了理所當然；再次，房地產企業應繳納的稅金種類多，計算復雜，因此，偷逃稅金方法也多種多樣。比如，通過把一些應稅商品房變成免（減）稅“政策房”偷逃營業稅，將《房屋租賃合同》變更為《倉儲合同》以偷逃房產稅，對簽訂的各種經濟合同不按規定繳納印花稅，等等。郯城縣審計局2005年審計公告2號文件顯示：錦業房地產開發有限公司未提供賬簿資料；龍泉房地產開發公司少提企業所得稅10.8萬元、土地增值稅6.7萬元、印花稅1.2萬元。萬泰房地產有限公司賬面反映多交稅款為當年多交的營業稅24.5萬元、城建稅1.2萬元、教育費附加0.7萬元、土地增值稅1.8萬元，共計28.2萬元。因此，在對房地產企業進行監管的過程中應該重點關注以下幾個問題：
（一）房地產企業的成本核算問題。房地產開發項目成本核算涉及到土地購置成本、土地開發成本、房屋建筑安裝工程成本、配套設施、“三費”及開發期間的稅費等，而且各項費用的構成復雜，不確定性因素大。同一項目含有很多不同功能的建筑物，這些不同的建筑物在成本攤銷問題上就值得商榷，而各建筑物的成本也因其功能不同有很大差異，簡單的把成本按照比例攤銷的話就不能真實的反映各建筑物的成本，也不符合會計上的配比原則。只有按不同的功能對象確定其成本才有利于保證會計信息的可靠性。不過，在這一點上，新準則有了很大進展，強調了會計信息的可靠性，即要求投資性房地產的公允價值必須在其公允價值能夠取得并能可靠計量時才允許采用公允價值計量屬性。此外，由于房地產配套設施的建設可以與土地開發同步進行和不同步進行，許多企業將尚未完工、不能有償轉讓的公共設施隨意分攤到商品房開發成本中。實際上，對于這些配套設施的開發費用，應該分清受益對象來進行會計核算。對于未開發完成的應該采用預提方法將其費用預估到開發產品的成本中，在項目開發完成后，應按照預估數與實際數差額按照規定進行調整。
（二）房地產銷售收入的確定。一方面由于房地產行業本身的特殊性，其收入體現形式頗多。有自行開發自行銷售的收入，有代建工程收入，出租開發產品租金收入，等等。許多房地產企業就將此收入移花接木到彼收入上借以調節利潤；另一方面房地產企業由于開發產品價值高，往往采用預售和分期付款銷售的方法，從而造成收款期與房屋交付期不一致，這就給企業有空可鉆。比如，有的企業在開發項目比較集中的情況下，就將已經辦理了竣工驗收手續但尚未交付的房地產確認為收入。筆者認為，不應該以銷售收入的手續是否完成為收入確認標準，而更應該關注交易在實質上是否已經完成。比如確認是否存在與銷售產品所有權相關的風險和報酬在實質上是否轉移，供需雙方就已銷售的產品是否不存在重大異議為準等。
（三）稅金是否遺漏和金額是否合理。房地產企業一直是全國各地拖欠稅收“黑名單”中的大戶，金額龐大。避稅也是房地產企業會計信息失真的主要原因之一。國稅局在2003年頒發的“房地產開發企業預售收入按15%的利潤率征收企業所得稅”也一直未得以落實執行。房地產企業涉及的稅種主要有印花稅、房產稅、個人所得稅、營業稅以及企業所得稅。印花稅是房地產企業存在問題較多的一個稅種，其中以購銷合同的稅基問題最為嚴重，很多企業對于在開發項目末期用于工程安裝的電梯購買合同，小區內健康器材等配套設施的合同視而不見。在對房產稅進行審查的過程中應該重點關注企業長期未賣房的現實狀況，因為很多企業將房產出租但仍然掛在存貨賬而偷逃稅款。此外，還要關注房地產企業是否通過出差補貼變相提高福利以偷逃個人所得稅，以及將應稅收入長期掛在“預收賬款”賬戶不予結轉為“經營收入”偷逃營業稅和所得稅等情況。在很大一個程度上，會計人員處于主體行為，但是這都不是會計人員主觀意愿所為，而只是迫于領導的要求。就因為這樣一種違背原則的要求不僅給會計人員造成了很大的心理負罪感，侵犯了所有者的權益，也給國家帶來一定的危害，使國家稅收流失。
（四）加大力度審查原始憑證。原始憑證故意失真幾乎是所有企業都存在的問題。假發票漫天飛更是給原始憑證故意失真創造了條件。讓眾多投資者怦然心動，打造出巨額利潤的銀廣夏就是最好的寫照，無視會計上對原始發票真實可靠的要求，原始憑證的填制要規范、數字要準確更不用說，其控股公司天津廣夏居然偽造了從原料購進到生產、銷售、出口的全部單據。
三、結束語
