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第1篇

關(guān)鍵詞：任務(wù)驅(qū)動(dòng)；房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查；運(yùn)用實(shí)踐

一、“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”在房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析教學(xué)中的運(yùn)用實(shí)踐

市場(chǎng)調(diào)查在房地產(chǎn)銷售、營(yíng)銷策劃、廣告策劃等工作中有著廣泛的應(yīng)用，因此眾多院校的房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)開(kāi)設(shè)有房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析這門課，一般把它作為專業(yè)的必修課程。對(duì)于這樣一門實(shí)踐性很強(qiáng)的課程，傳統(tǒng)的、單一的講授為主的授課方式達(dá)不到應(yīng)有的教學(xué)效果。采用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)模式，打破以知識(shí)傳授為主要特征的傳統(tǒng)學(xué)科課程模式，能夠在引導(dǎo)學(xué)生完成任務(wù)的同時(shí)，培養(yǎng)學(xué)生的自主學(xué)習(xí)能力，達(dá)到培養(yǎng)學(xué)生房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析職業(yè)能力的目標(biāo)。

1.分析工作崗位，確立該門課程所掌握的技能

房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)與估價(jià)專業(yè)培養(yǎng)人才的就業(yè)崗位主要為房地產(chǎn)策劃、房地產(chǎn)銷售、房地產(chǎn)市場(chǎng)研究人員等。這些崗位要求從業(yè)人員熟悉國(guó)家和地方房地產(chǎn)法律法規(guī)及相關(guān)政策，能把握房地產(chǎn)市場(chǎng)宏觀走勢(shì)；掌握各種房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和技巧，能熟練使用SPSS統(tǒng)計(jì)軟件完成調(diào)查問(wèn)卷的編碼、統(tǒng)計(jì)分析等工作，具有較強(qiáng)的分析、判斷能力；熟悉房地產(chǎn)市場(chǎng)，能撰寫完整的市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。因此本門課程重在培養(yǎng)學(xué)生的三大技能：房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研準(zhǔn)備與實(shí)施技 能、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研統(tǒng)計(jì)與分析技能以及房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫技能。

2.創(chuàng)建仿真的學(xué)習(xí)情境

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析課程內(nèi)容以市場(chǎng)調(diào)查的工作流程為載體進(jìn)行知識(shí)重構(gòu)，設(shè)計(jì)出5個(gè)學(xué)習(xí)情境（如圖1）。每個(gè)學(xué)習(xí)情境中都有以一個(gè)或多個(gè)完整和相對(duì)獨(dú)立的工作任務(wù)作為教學(xué)載體。5個(gè)學(xué)習(xí)情境及子情境之間的遞進(jìn)關(guān)系遵循由簡(jiǎn)單到復(fù)雜、由低級(jí)到高級(jí)、由單一到綜合，這種系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)符合學(xué)生的認(rèn)知規(guī)律和職業(yè)成長(zhǎng)規(guī)律。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析課程教學(xué)通過(guò)創(chuàng)設(shè)與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題相關(guān)的、盡可能真實(shí)的學(xué)習(xí)情境，引導(dǎo)學(xué)生帶著真實(shí)的市場(chǎng)調(diào)查與分析“任務(wù)”進(jìn)入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和形象化。

3.在創(chuàng)設(shè)的情境下，設(shè)計(jì)工作任務(wù)

在“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法中，任務(wù)的提出是關(guān)鍵，是這個(gè)過(guò)程的核心，它將決定在這節(jié)課中，學(xué)生是主動(dòng)學(xué)習(xí)還是被動(dòng)學(xué)習(xí)。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析在創(chuàng)設(shè)的情境下，選擇與當(dāng)前學(xué)習(xí)主題密切相關(guān)的任務(wù)作為學(xué)習(xí)的中心內(nèi)容，把總目標(biāo)細(xì)分成一個(gè)個(gè)的小目標(biāo)，并把每一個(gè)學(xué)習(xí)情境的內(nèi)容細(xì)化為一個(gè)個(gè)容易掌握的任務(wù)，通過(guò)這些小任務(wù)來(lái)體現(xiàn)總的學(xué)習(xí)目標(biāo)。具體設(shè)計(jì)方案如圖2。

4.完成“任務(wù)”的思路、方法、操作

在明確房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析任務(wù)之后，將全班同學(xué)分為若干學(xué)習(xí)小組，明確分工負(fù)責(zé)制度，組員積極參與到任務(wù)完成過(guò)程中來(lái)，保障學(xué)習(xí)小組能開(kāi)展活動(dòng)。

在學(xué)生自主探索尋找解決問(wèn)題完成任務(wù)的過(guò)程中，教師僅點(diǎn)撥、指點(diǎn)和答疑，并非直接告訴學(xué)生應(yīng)當(dāng)如何去解決面臨的問(wèn)題，而是向?qū)W生提供解決該問(wèn)題的有關(guān)線索。例如，在設(shè)計(jì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷這一任務(wù)中，引導(dǎo)學(xué)生思考房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的結(jié)構(gòu)、內(nèi)容包括哪些方面，將更多的問(wèn)題留給學(xué)生思考，不斷引導(dǎo)學(xué)生通過(guò)合作、討論、交流等方式，互幫互學(xué)，尋找解決問(wèn)題的方法，共同完成任務(wù)。

5.匯報(bào)和評(píng)價(jià)

市場(chǎng)調(diào)查小組在完成各階段任務(wù)后，需要對(duì)老師進(jìn)行匯報(bào)，除了要向老師提交書(shū)面報(bào)告，還要在全班進(jìn)行口頭匯報(bào)，每小組以PPT的方式并進(jìn)行當(dāng)場(chǎng)演說(shuō)，匯報(bào)和展示各小組的工作成果，并接受老師和其他小組的提問(wèn)。匯報(bào)和總結(jié)對(duì)學(xué)習(xí)效果的評(píng)價(jià)可以對(duì)學(xué)生的發(fā)展產(chǎn)生導(dǎo)向和激勵(lì)作用。房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析采取過(guò)程性評(píng)價(jià)和結(jié)果性評(píng)價(jià)相結(jié)合的方式，其中過(guò)程性評(píng)價(jià)占較大的比例。過(guò)程性評(píng)價(jià)由個(gè)人評(píng)價(jià)、小組評(píng)價(jià)和老師評(píng)價(jià)組成，評(píng)價(jià)包括技能評(píng)價(jià)和職業(yè)素養(yǎng)評(píng)價(jià)，技能評(píng)價(jià)涵蓋房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析各階段任務(wù)完成，包括上交的材料、完成的質(zhì)量、匯報(bào)的效果等；職業(yè)素養(yǎng)評(píng)價(jià)包括工作態(tài)度和團(tuán)隊(duì)合作情況、課堂表現(xiàn)的積極性等內(nèi)容。

二、運(yùn)用“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”的幾點(diǎn)思考

1.設(shè)計(jì)好任務(wù)

在實(shí)際教學(xué)中，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)非常重要，直接影響著教學(xué)的效果。因此，第一，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)要圍繞具體的工作目標(biāo)、學(xué)生需要掌握的技能進(jìn)行進(jìn)行展開(kāi)。第二，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)需要引導(dǎo)學(xué)習(xí)者帶著真實(shí)的“任務(wù)”進(jìn)入學(xué)習(xí)情境，使學(xué)習(xí)更加直觀和具體化。第三，“任務(wù)”的設(shè)計(jì)要按照按學(xué)習(xí)的目標(biāo)和工作的流程循序漸進(jìn)。

2.對(duì)任課老師的要求較高

“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法將以往以老師傳授知識(shí)為主的傳統(tǒng)教學(xué)理念，轉(zhuǎn)變?yōu)橐越鉀Q問(wèn)題為主。教師改變過(guò)去“滿堂灌”的方式，轉(zhuǎn)變?yōu)榻M織、引導(dǎo)，在講臺(tái)上演示轉(zhuǎn)變?yōu)榈綄W(xué)生中間與學(xué)生交流、討論。這些都要求任課教師在教學(xué)前進(jìn)行充分的思考和準(zhǔn)備，除了具備一定的專業(yè)知識(shí)，還要擁有充分的教學(xué)經(jīng)驗(yàn)。

3.合理運(yùn)用多維評(píng)價(jià)

評(píng)價(jià)是“任務(wù)驅(qū)動(dòng)”教學(xué)法中不可缺少的一環(huán)。從評(píng)價(jià)方式看，有個(gè)人評(píng)價(jià)與小組評(píng)價(jià)、學(xué)生評(píng)價(jià)與教師評(píng)價(jià)；從評(píng)價(jià)內(nèi)容看，有過(guò)程評(píng)價(jià)與結(jié)果評(píng)價(jià)，過(guò)程評(píng)價(jià)主要評(píng)價(jià)學(xué)生在小組合作中行為表現(xiàn)、積極性、參與度以及承擔(dān)的任務(wù)。教師在整個(gè)教學(xué)過(guò)程中，要及時(shí)對(duì)各組的表現(xiàn)情況作適當(dāng)?shù)脑u(píng)價(jià)，給予肯定和激勵(lì)，并把加分納入學(xué)生成績(jī)考核的范圍。

參考文獻(xiàn)：

[1]魏 錕.基于“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”的《建筑制圖》課程改革初探[J].濟(jì)南職業(yè)學(xué)院學(xué)報(bào)，2014（03）.

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[3]闞春燕.“任務(wù)驅(qū)動(dòng)法”在《市場(chǎng)調(diào)查與預(yù)測(cè)》課程教學(xué)中的應(yīng)用[J]. 商業(yè)文化（上半月），2011（12）.

第2篇

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查有兩種含義：廣義上，它是指為了解和預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的產(chǎn)品供給和需求信息、把握市場(chǎng)現(xiàn)狀并正確判斷其發(fā)展趨勢(shì)，同時(shí)通過(guò)這項(xiàng)市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)為制定科學(xué)決策提供可靠依據(jù)；狹義上，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查是指開(kāi)發(fā)商為了項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的需要而進(jìn)行的市場(chǎng)調(diào)查活動(dòng)。

通過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，可以讓房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃人以及決策者充分了解感知當(dāng)前以及未來(lái)的市場(chǎng)，準(zhǔn)確把握產(chǎn)品定位及經(jīng)營(yíng)策略，捕捉新的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，同時(shí)較好地規(guī)避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。具體來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)查是了解市場(chǎng)、挖掘賣點(diǎn)、形成創(chuàng)意的必要條件，是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目投資機(jī)會(huì)研究、項(xiàng)目定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)、項(xiàng)目營(yíng)銷等一系列活動(dòng)的基礎(chǔ)，它貫穿著房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目全程策劃的始終。

主要內(nèi)容

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容包含了很多內(nèi)容，因?yàn)槭袌?chǎng)環(huán)境處于一個(gè)不斷變化的狀態(tài)，開(kāi)發(fā)商不僅要保持發(fā)展的眼光，而且需要從多種角度去研究分析，才能從瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)中找到機(jī)遇。此外，不同類型項(xiàng)目的市場(chǎng)調(diào)查在內(nèi)容上相同，但是在側(cè)重上會(huì)有所不同。包括：宏觀環(huán)境、項(xiàng)目所在地房地產(chǎn)市場(chǎng)概況、消費(fèi)者行為和市場(chǎng)需求容量、項(xiàng)目所在區(qū)域環(huán)境狀況、項(xiàng)目基本情況等。

原則及特點(diǎn)

原則：客觀性、全面性、經(jīng)濟(jì)性、學(xué)習(xí)性

特點(diǎn)：調(diào)查內(nèi)容的廣泛性、針對(duì)性、時(shí)效性；調(diào)查方法的多樣性、專業(yè)性；調(diào)查結(jié)果的局限性。

途徑和方法

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查需要了解大量可靠、真實(shí)和全面的資料，其主要來(lái)源于為當(dāng)前的項(xiàng)目或特定的目的而收集的原始資料（稱為一手資料），或者是從其他項(xiàng)目已經(jīng)收集到的資料（稱為二手資料）。一般來(lái)說(shuō)，市場(chǎng)調(diào)查都會(huì)以收集二手資料作為起點(diǎn)，優(yōu)點(diǎn)在于它成本低，可立即使用。但是，緣于資料的時(shí)效性和局限性，使得二手資料往往信息不夠準(zhǔn)確、不全面或是帶有錯(cuò)誤，這就使得市場(chǎng)調(diào)查人員去收集準(zhǔn)確性更高、更具針對(duì)性的一手資料。

市場(chǎng)調(diào)查的途徑包括政府部門、本企業(yè)內(nèi)部、社會(huì)信息咨詢機(jī)構(gòu)、各類媒體的公用信息、公共場(chǎng)所普查、抽查和對(duì)消費(fèi)者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的個(gè)案調(diào)查等。

市場(chǎng)調(diào)查的方法（一手資料的收集方法）主要包括詢問(wèn)法、觀察法、定性研究法、實(shí)驗(yàn)法。

程序

為了進(jìn)行有的放矢的市場(chǎng)調(diào)查，在準(zhǔn)備期間要確定研究的問(wèn)題及范圍，制定一個(gè)詳盡周密的行動(dòng)綱領(lǐng)，而在調(diào)查期間一定要按照這個(gè)計(jì)劃規(guī)定的時(shí)間、方法、內(nèi)容、步驟來(lái)收集信息。然后要對(duì)收集來(lái)的數(shù)據(jù)進(jìn)行各種形式的加工提煉，整理后以調(diào)查報(bào)告的方式提交給企業(yè)決策者。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目市場(chǎng)分析報(bào)告

市場(chǎng)調(diào)查分析報(bào)告是在數(shù)據(jù)資料的基礎(chǔ)上，對(duì)整個(gè)調(diào)查過(guò)程的一個(gè)書(shū)面總結(jié)，體現(xiàn)了調(diào)查分析人員勞動(dòng)與智慧的結(jié)晶。它作為一種交流的形式，旨在將調(diào)查結(jié)果、戰(zhàn)略性建議以及其他結(jié)果傳遞給決策、策劃人員或其他擔(dān)任專門職務(wù)的人員。分析報(bào)告的內(nèi)容一般必須由導(dǎo)言、正文、結(jié)尾及附件四部分組成。具體應(yīng)包含基本情況、房地產(chǎn)市場(chǎng)環(huán)境概況。房地產(chǎn)市場(chǎng)供給需求特征、房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展形勢(shì)及趨勢(shì)、結(jié)論和意見(jiàn)等。在撰寫中應(yīng)堅(jiān)持以市場(chǎng)調(diào)查目的為核心，前后邏輯合理、層次鮮明、圖文并茂。

二 市場(chǎng)調(diào)查的實(shí)踐

西咸新區(qū)作為連接西安市和咸陽(yáng)市的紐帶，依托西安咸陽(yáng)國(guó)際機(jī)場(chǎng)，將加快建設(shè)成為擁有現(xiàn)代物流和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的國(guó)際性空港和國(guó)際物流中心，也將成為我國(guó)西北地區(qū)對(duì)外開(kāi)放的門戶和經(jīng)濟(jì)交流平臺(tái)，其中必然擁有著十分豐富的房地產(chǎn)商機(jī)。2010年12月，《國(guó)家主體功能區(qū)規(guī)劃》明確西咸新區(qū)為國(guó)家重點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)之一，新區(qū)的建設(shè)也隨之上升為國(guó)家戰(zhàn)略。西咸新區(qū)規(guī)劃范圍內(nèi)，占用西安市土地128.4平方公里（占新區(qū)總面積的25.5%），占用咸陽(yáng)市土地374.6平方公里（占新區(qū)總面積的74.5%）。“兩區(qū)一帶”基本建成，即涇渭新區(qū)、灃渭新區(qū)及以渭河為軸線的渭河生態(tài)景觀帶。

宏觀環(huán)境

包括國(guó)家政策、兩市政策、兩市經(jīng)濟(jì)狀況等。

西安2011全市年生產(chǎn)總值（GDP）3864.21億元，比上年增長(zhǎng)13.8%，增幅高于全國(guó)4.6個(gè)百分點(diǎn)。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資3352.12億元，比上年增長(zhǎng)30.2%，增速比上年提高0.2個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)23.5%。其中，全市固定資產(chǎn)投資（不含農(nóng)戶）3279.61億元，增長(zhǎng)29.9%。

全市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資1002.67億元，比上年增長(zhǎng)19.0%，增速比上年回落2.0個(gè)百分點(diǎn)，扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)12.9%。商品房銷售面積1796.03萬(wàn)平方米，增長(zhǎng)13.1%，回落13.3個(gè)百分點(diǎn)。

新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)概況

1.涇渭新區(qū)

涇渭新城居住圈位于涇河以北，西銅高速公路以東，規(guī)劃控制面積31平方公里，分為南北二區(qū)，發(fā)展人口約25萬(wàn)。新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)分布比較集中，樓盤項(xiàng)目多聚集在緊靠涇河北側(cè)的區(qū)域。長(zhǎng)久以來(lái)，居住圈內(nèi)大型生活社區(qū)由中國(guó)石油西安長(zhǎng)慶油田的200多幢多層職工住宅樓構(gòu)成，成為區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)住宅市場(chǎng)的標(biāo)志性建筑群。

2.灃渭新區(qū)

灃渭新區(qū)位于渭河以南，舊西寶公路以北，東接西安市西三環(huán)，西接規(guī)劃中的西咸繞城新線，規(guī)劃總面積195平方公里。新區(qū)是兩市城區(qū)距離最近的接合部，是西安向國(guó)際化大都市發(fā)展的重點(diǎn)拓展區(qū)塊，發(fā)展?jié)摿薮蟆Ｍ瑫r(shí)，灃渭新區(qū)也被分為2個(gè)區(qū)劃板塊――灃西新城和灃東新城。新區(qū)發(fā)展方向在于打造城市特色功能區(qū)和生物產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)，以兩大功能區(qū)為基礎(chǔ)，建設(shè)西咸都市圈人居環(huán)境最為適宜優(yōu)美的新型都市商務(wù)中心和西部地區(qū)重要的生物及環(huán)保產(chǎn)業(yè)基地。

目前，灃渭新區(qū)在售樓盤可以按照灃東新城和灃西新城劃分為兩部分，一部分來(lái)自西安市，另一部分來(lái)自咸陽(yáng)市，其中，西安市樓盤主要集中在灃東新城，咸陽(yáng)市樓盤則主要集中在灃西新城。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查總結(jié)

新區(qū)內(nèi)各樓盤項(xiàng)目所提供的戶型以兩室三室為主，一室的戶型也占有相當(dāng)分量，可見(jiàn)這里的房地產(chǎn)市場(chǎng)供給主要針對(duì)經(jīng)濟(jì)能力有限的人群，以及有工作、婚姻需求的中青年置業(yè)者。

這也從消費(fèi)者的角度印證了現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求特點(diǎn)，與此同時(shí)，消費(fèi)者年齡分布的區(qū)間較大，消費(fèi)者不單是中青年，也包含了20%多的青少年和中老年群體，這充分說(shuō)明了西咸新區(qū)在環(huán)境、教育、商業(yè)、娛樂(lè)等基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)已近完善，所以這里將更有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)投資，擁有潛在經(jīng)濟(jì)利益。

但是，根據(jù)對(duì)西咸新區(qū)內(nèi)所有房地產(chǎn)項(xiàng)目的統(tǒng)計(jì)，結(jié)合近幾年房?jī)r(jià)過(guò)高，普通老百姓很難在房地產(chǎn)市場(chǎng)的消費(fèi)中達(dá)到收支平衡的社會(huì)現(xiàn)實(shí)狀況，其各項(xiàng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示西咸新區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)從起初的熱銷進(jìn)入消費(fèi)者持款觀望的階段，其原因如下：央行降低存款準(zhǔn)備金率，房地產(chǎn)市場(chǎng)將迎來(lái)新一輪降價(jià)，同時(shí)，首套房貸利率也將下調(diào)，這意味著首次置業(yè)客戶更容易申請(qǐng)到貸款。而且利率的下調(diào)，月還款額也相對(duì)減少，從而刺激客戶消費(fèi)。從全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)來(lái)看，由于國(guó)家對(duì)房?jī)r(jià)的強(qiáng)力調(diào)控，使得土地市場(chǎng)也受到波及從而變得冷清，開(kāi)發(fā)商熱情大幅減退，對(duì)市場(chǎng)信心降低，導(dǎo)致土地成交額下降。房地產(chǎn)市場(chǎng)的成交行情清淡，很多地區(qū)住宅供地規(guī)模也在縮水。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)整體不景氣的情況下，隨著央行實(shí)行的存儲(chǔ)利率調(diào)整策略和政府的宏觀調(diào)控政策，以及西咸新區(qū)建設(shè)的不斷深入，其所具有的房地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿σ廊皇志薮螅椅磥?lái)市場(chǎng)所含有的收益能量也十分可觀。

參考文獻(xiàn)：

[1]郭斌.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)[M].西安交通大學(xué)出版社.2010

第3篇

一、應(yīng)注意提高房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的有效性

房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)查與分析是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有計(jì)劃、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種情報(bào)資料，并劇以進(jìn)行有關(guān)預(yù)測(cè)分析的研究活動(dòng)，其目的是為房地產(chǎn)物業(yè)的市場(chǎng)定位提供依據(jù)，不科學(xué)的市場(chǎng)調(diào)查與分析將導(dǎo)致不切實(shí)際的市場(chǎng)預(yù)期及錯(cuò)誤的需求判斷，從而引發(fā)房地產(chǎn)活動(dòng)中的風(fēng)險(xiǎn)。市場(chǎng)的調(diào)查與分析既不是不負(fù)責(zé)任的胡編亂造，也并非神秘不可掌握，它是一種科學(xué)方法，合理運(yùn)用使人胸中有數(shù)，決策有據(jù)。一般來(lái)說(shuō)，影響市場(chǎng)研究有效性的原因有：第一，沒(méi)有把握房地產(chǎn)市場(chǎng)研究的要點(diǎn)。如果沒(méi)有根據(jù)研究目的把握住市場(chǎng)研究的關(guān)鍵所在，就不能使分析切中要點(diǎn)，達(dá)到一定深度，就會(huì)因研究?jī)?nèi)容過(guò)多而遮掩了主體的分析；第二，分析過(guò)程中邏輯關(guān)系不合理；第三，市場(chǎng)研究的調(diào)查與分析方法選用不恰當(dāng)；第四，沒(méi)有充分、可靠的分析數(shù)據(jù)。在實(shí)際的房地產(chǎn)市場(chǎng)研究中，以上那一點(diǎn)的發(fā)生，都會(huì)導(dǎo)致分析結(jié)論的不合理和缺乏有效性。要提高房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析的有效性或可信度，首先就要明確各類房地產(chǎn)活動(dòng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析的要求，明確市場(chǎng)調(diào)查與分析的工作重點(diǎn)，有針對(duì)性地調(diào)查與分析。同時(shí)，要求在調(diào)查與分析過(guò)程中，采用合適的市場(chǎng)調(diào)查與分析方法，論證有力、結(jié)論明確。具體的要求是：系統(tǒng)完整、邏輯清晰合理；采用的數(shù)據(jù)有針對(duì)性，有兩個(gè)以上數(shù)據(jù)來(lái)源的比較；需求參數(shù)確定合理，對(duì)關(guān)鍵需求參數(shù)的變動(dòng)趨勢(shì)有獨(dú)到的調(diào)查與分析角度，而不是簡(jiǎn)單采用不變的參數(shù)來(lái)求算；預(yù)測(cè)需求時(shí)測(cè)定了細(xì)分市場(chǎng)的分段需求；分析中要分析子市場(chǎng)分段中有競(jìng)爭(zhēng)的供給，而不是籠統(tǒng)地分析已建和在建項(xiàng)目的供給；市場(chǎng)占有率、吸納量計(jì)劃的確定過(guò)程合理且有邏輯性；市場(chǎng)分析結(jié)論明確，結(jié)論適用的范圍界定清楚，能充分反映市場(chǎng)分析結(jié)論所面對(duì)的不確定性。

二、應(yīng)注意區(qū)分房地產(chǎn)市場(chǎng)需求中投資或投機(jī)性需求

房地產(chǎn)市場(chǎng)需求內(nèi)容廣泛且較為復(fù)雜：從用途看，購(gòu)房需求可分為實(shí)際需求和投資需求；從供需平衡角度看，可分為總量需求與結(jié)構(gòu)需求。從購(gòu)房支付能力看，又可分為內(nèi)源性需求能力和通過(guò)信貸刺激擴(kuò)大的外源性需求能力。要對(duì)現(xiàn)有需求做細(xì)致判斷，客觀判斷市場(chǎng)是由何種需求支撐的。要分析需求中投資或投機(jī)性需求是否占有較大比例，如果投機(jī)性需求過(guò)多，市場(chǎng)價(jià)格容易與實(shí)際需求相脫離而產(chǎn)生泡沫；如在上海，2002年上半年出售的高檔樓盤中，境外購(gòu)買者占30.9%，外省市購(gòu)買者占22.7%，合計(jì)占53.6%，超過(guò)了購(gòu)買高檔樓盤者半數(shù)，但在這些人中很少是購(gòu)房用于自己居住。在其他發(fā)達(dá)城市也存在大量外來(lái)人口購(gòu)買住房現(xiàn)象，尤其是購(gòu)買高檔住房比較明顯。在杭州，房?jī)r(jià)上漲幅度居全國(guó)前列，許多沒(méi)有真正購(gòu)房意向的人躋身樓市之中，甚至一個(gè)人就領(lǐng)取了二三十個(gè)房號(hào)，造成杭州樓市一種虛假的旺盛需求信息。由于購(gòu)房是為轉(zhuǎn)手獲利，在房產(chǎn)中介市場(chǎng)上可以看到大量由炒房族刊登的“二手新房”轉(zhuǎn)讓信息，其中不少是還未竣工的商品房。

在總量需求與供給基本平衡的前提下，還有結(jié)構(gòu)需求與供給是否合理，如果結(jié)構(gòu)性需求沒(méi)有得到有效滿足，最終就會(huì)引發(fā)總量結(jié)構(gòu)失衡。在判斷購(gòu)房支付能力時(shí)，要分析內(nèi)源性需求能力和規(guī)模，如果需求能力主要是由銀行信貸的外源性因素刺激的，則要警惕現(xiàn)有需求是否具有可持續(xù)性和個(gè)人償債能力。否則，簡(jiǎn)單判斷目前的總量上供給與需求，就容易陷入誤區(qū)，在不恰當(dāng)?shù)臅r(shí)期錯(cuò)誤投資或追加投資。目前我國(guó)居民的年收入與房?jī)r(jià)比在世界上處于較高的水平。國(guó)外一些發(fā)達(dá)城市居民的年收入與房?jī)r(jià)比大概是1∶6，而目前在我國(guó)大部分城市是1∶8到1∶15。顯然，目前市場(chǎng)需求的真實(shí)性令人質(zhì)疑。

三、市場(chǎng)定位工作應(yīng)有針對(duì)性

由于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)還處于發(fā)展初期，市場(chǎng)定位工作大部分是由個(gè)人或少數(shù)與委托方有關(guān)聯(lián)的咨詢機(jī)構(gòu)完成，常常缺少針對(duì)性，從而使市場(chǎng)定位工作流于形式，更多的是為決策者的結(jié)論提供依據(jù)，工作一般僅限于房型的選擇、租售價(jià)格的預(yù)測(cè)等部分內(nèi)容，同時(shí)，從業(yè)人員的素質(zhì)參差不齊，導(dǎo)致市場(chǎng)定位工作處于低水平狀態(tài)。不能根據(jù)特定的對(duì)象進(jìn)行科學(xué)的調(diào)查、資料收集和分析，僅根據(jù)經(jīng)驗(yàn)作分析、判斷，對(duì)于一些關(guān)鍵的數(shù)據(jù)進(jìn)行處理用來(lái)滿足分析的需要。普遍的做法是“簡(jiǎn)單拷貝，適當(dāng)修改”，從建筑立面、平面布置，到室外綠化、景觀布置，從營(yíng)銷廣告、營(yíng)銷策略，到開(kāi)發(fā)理念、企業(yè)文化，往往都是房地產(chǎn)市場(chǎng)上以往一些熱銷樓盤的翻版，缺少創(chuàng)新，隨大流。不同的僅僅是項(xiàng)目名稱、建筑色彩、地段等，這樣的市場(chǎng)定位形成了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“一般化”局面。因此，應(yīng)加強(qiáng)行業(yè)管理，進(jìn)一步加快房地產(chǎn)投資項(xiàng)目市場(chǎng)研究工作的專業(yè)化、社會(huì)化的進(jìn)程。房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會(huì)要從規(guī)范房地產(chǎn)咨詢市場(chǎng)的角度出發(fā)，對(duì)從業(yè)人員、工作規(guī)范、程序和方法等制訂必要的技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，做好理論先行和實(shí)踐指導(dǎo)工作，進(jìn)一步推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的“產(chǎn)、學(xué)、研一體化”進(jìn)程，加強(qiáng)基礎(chǔ)理論方面的研究。對(duì)市場(chǎng)研究實(shí)踐中出現(xiàn)的新問(wèn)題、新情況進(jìn)行專題探討，廣泛聽(tīng)取專家、學(xué)者及企業(yè)家的意見(jiàn)，提出指導(dǎo)性建議。在對(duì)所在區(qū)域物業(yè)研究的基礎(chǔ)上，要解決房地產(chǎn)產(chǎn)品的“差異化”這個(gè)關(guān)鍵問(wèn)題。參照已有或正在開(kāi)發(fā)的物業(yè)品質(zhì)、檔次、房型、標(biāo)準(zhǔn)等要素，根據(jù)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)的判斷來(lái)確定本項(xiàng)目的要素特征，既不能是建筑風(fēng)格、房型、環(huán)境的“簡(jiǎn)單拷貝”，也不能是規(guī)模、面積的“隨意放大”，產(chǎn)品要?jiǎng)?chuàng)新，要體現(xiàn)較強(qiáng)的前瞻性和相對(duì)的穩(wěn)定性。隨著消費(fèi)者要求的日趨差異化、多樣化、復(fù)雜化、個(gè)性化，房地產(chǎn)物業(yè)不僅僅停留在實(shí)惠、多功能、耐用上，更講究產(chǎn)品品位，這就要求房地產(chǎn)企業(yè)在定位時(shí)，要有新思想、新內(nèi)涵和新概念，賦予房子靈魂。實(shí)際上，這是房地產(chǎn)品牌時(shí)代的基本要求。

第4篇

關(guān)鍵詞:項(xiàng)目教學(xué)法;房地產(chǎn)營(yíng)銷;教學(xué)整體設(shè)計(jì);單元設(shè)計(jì)

中圖分類號(hào):G71 文獻(xiàn)標(biāo)志碼:A文章編號(hào):1673-291X(2010)17-0232-02

高等職業(yè)教育的根本任務(wù)是培養(yǎng)能較快適應(yīng)實(shí)際工作崗位需要的技能型人才。學(xué)生不但要掌握理論知識(shí),更重要的是要具備靈活運(yùn)用知識(shí)的技能。房地產(chǎn)營(yíng)銷課程涵蓋范圍廣,內(nèi)容復(fù)雜,既有較深的理論性和系統(tǒng)性,又有較強(qiáng)的實(shí)踐性,如果還采用以往的以教師講解為主,學(xué)生被動(dòng)接受的傳統(tǒng)教學(xué)方式,很難收到理想的教學(xué)效果。經(jīng)過(guò)不斷地探索、實(shí)踐與總結(jié)積累,我們?cè)诜康禺a(chǎn)營(yíng)銷課程中采用了項(xiàng)目教學(xué)法[1],收到了較好的成效。

一、項(xiàng)目教學(xué)法概述

(一)項(xiàng)目教學(xué)法的含義

項(xiàng)目教學(xué)法是教師根據(jù)工作實(shí)際和課程特點(diǎn)甄選或設(shè)計(jì)一個(gè)合適的綜合性項(xiàng)目,讓學(xué)生分組或獨(dú)立完成而進(jìn)行教學(xué)的方法,將理論教學(xué)和實(shí)踐教學(xué)更有機(jī)地結(jié)合起來(lái),充分調(diào)動(dòng)學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性和興趣,突出其在教學(xué)中的主體地位。學(xué)生在完成項(xiàng)目和工作任務(wù)的學(xué)習(xí)過(guò)程中鍛煉各種能力,例如崗位專業(yè)技能、自學(xué)能力、團(tuán)結(jié)協(xié)作能力、交際能力、領(lǐng)導(dǎo)和組織能力等等。

(二)項(xiàng)目教學(xué)法的關(guān)鍵

項(xiàng)目教學(xué)法的關(guān)鍵在于綜合性貫穿項(xiàng)目的選擇或設(shè)計(jì)。該綜合性貫穿項(xiàng)目可以包含若干個(gè)小項(xiàng)目,這些小項(xiàng)目又可以分解為若干個(gè)工作任務(wù),然后根據(jù)這些工作任務(wù)將課程內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)地整合并設(shè)計(jì)出相應(yīng)的教學(xué)方案。這樣,可以讓學(xué)生在多動(dòng)手、多動(dòng)腦的過(guò)程中更有效地掌握理論知識(shí)和操作技能,培養(yǎng)他們的職業(yè)能力。

(三)項(xiàng)目教學(xué)法的優(yōu)點(diǎn)

項(xiàng)目教學(xué)法能極大地調(diào)動(dòng)學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性。項(xiàng)目教學(xué)法是讓學(xué)生實(shí)施完成一個(gè)具體的項(xiàng)目或工作任務(wù),學(xué)生學(xué)習(xí)的目的很明確,而且這些項(xiàng)目或工作任務(wù)是根據(jù)公司或企業(yè)的實(shí)際工作崗位設(shè)計(jì)的,更能激發(fā)學(xué)生學(xué)習(xí)的興趣,而不像傳統(tǒng)的教學(xué)方法,使學(xué)生在知識(shí)的海洋中茫茫然,無(wú)所適從。項(xiàng)目教學(xué)法也能培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)隊(duì)合作能力。項(xiàng)目教學(xué)大多要分小組完成,通過(guò)小組內(nèi)及小組間的交流、討論、決策等,提高學(xué)生合作能力,強(qiáng)化學(xué)生的團(tuán)隊(duì)意識(shí)。而合作能力和團(tuán)隊(duì)意識(shí)恰恰是一個(gè)公司或企業(yè)員工所必須具備的基本素質(zhì)。

二、項(xiàng)目教學(xué)法的教學(xué)設(shè)計(jì)

房地產(chǎn)營(yíng)銷是建立在一般市場(chǎng)營(yíng)銷理論基礎(chǔ)上的一門新課程[2],是我院物業(yè)管理專業(yè)的專業(yè)選修課程。其內(nèi)容包括房地產(chǎn)和房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷組合策略、樓盤銷售等,是一門理論與實(shí)踐緊密結(jié)合的課程。本課程的任務(wù)是使學(xué)生通過(guò)學(xué)習(xí)了解房地產(chǎn)市場(chǎng),學(xué)會(huì)分析和研究房地產(chǎn)市場(chǎng),掌握房地產(chǎn)營(yíng)銷組合策略,并且結(jié)合校內(nèi)、校外實(shí)訓(xùn)活動(dòng),訓(xùn)練學(xué)生的實(shí)際工作操作技能,為畢業(yè)后從事房地產(chǎn)方面的工作奠定良好的基礎(chǔ)。

(一)教學(xué)整體設(shè)計(jì)思路

按照“以職業(yè)能力培養(yǎng)為核心,以實(shí)際工作過(guò)程為導(dǎo)向,以實(shí)際工作任務(wù)組織教學(xué)內(nèi)容”的教學(xué)設(shè)計(jì)思路,本課程主要以四個(gè)大項(xiàng)目“房地產(chǎn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)分析、房地產(chǎn)目標(biāo)市場(chǎng)選擇和定位、房地產(chǎn)營(yíng)銷策略的制定、房地產(chǎn)營(yíng)銷方案的制定和實(shí)施”以及為完成這些項(xiàng)目所需的若干項(xiàng)工作任務(wù)(即小項(xiàng)目)對(duì)教學(xué)內(nèi)容進(jìn)行有機(jī)整合,具體如下圖所示,主要目標(biāo)是培養(yǎng)學(xué)生的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研和分析、房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃、樓盤銷售以及人際交往能力等職業(yè)技能,提高學(xué)生的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。

(二)單元教學(xué)設(shè)計(jì)實(shí)例

1.單元教學(xué)設(shè)計(jì)表格

這里以第一單元的“調(diào)查房地產(chǎn)市場(chǎng)”這個(gè)工作任務(wù)為例來(lái)說(shuō)明單元教學(xué)設(shè)計(jì)的過(guò)程。本單元的教學(xué)目標(biāo)主要是掌握搜集資料的途徑、方法和技巧,學(xué)會(huì)合理地設(shè)計(jì)市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷并進(jìn)行實(shí)地調(diào)查,熟悉市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告的格式,能夠運(yùn)用調(diào)查資料撰寫市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告。為實(shí)現(xiàn)本單元學(xué)習(xí)目標(biāo)所選取的工作任務(wù)是對(duì)本組研究樓盤的競(jìng)爭(zhēng)樓盤進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查,具體實(shí)施步驟和安排見(jiàn)下表。其選取依據(jù)是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或營(yíng)銷策劃公司的實(shí)際營(yíng)銷工作崗位及其職責(zé)、物業(yè)管理專業(yè)培養(yǎng)目標(biāo)和學(xué)生的實(shí)際情況,難度適中,以便于學(xué)生都能動(dòng)手參與。

2.單元教學(xué)過(guò)程的組織實(shí)施

教學(xué)實(shí)施步驟,大致可以按如下順序進(jìn)行:任務(wù)布置和展示案例導(dǎo)入學(xué)生實(shí)操成果展示教師點(diǎn)評(píng)、小組互評(píng)知識(shí)總結(jié)。

首先,教師布置和展示工作任務(wù),說(shuō)明其考核要求及其工作步驟,并可以結(jié)合實(shí)際案例來(lái)加以詳細(xì)說(shuō)明,幫助學(xué)生形象直觀地認(rèn)識(shí)整個(gè)工作流程和步驟。由于工作任務(wù)的完成有一定的難度,由某一個(gè)學(xué)生來(lái)完成不太現(xiàn)實(shí),所以,一般將本班學(xué)生分成若干個(gè)學(xué)習(xí)小組,每組6～7人。教師讓每一小組根據(jù)自己的意愿和興趣選擇本組的研究樓盤。在每一小組中,由于各個(gè)學(xué)生的知識(shí)、能力不相同,應(yīng)視具體情況讓其在本組的工作任務(wù)中承擔(dān)相適應(yīng)的職責(zé),分工合作,各盡其能,共同學(xué)習(xí)和討論,共同提高,而各小組組長(zhǎng)對(duì)本小組負(fù)總責(zé)。各小組根據(jù)自己的意愿和興趣選到本組的工作任務(wù)后,共同商討制定實(shí)施方案。在實(shí)施過(guò)程中碰到問(wèn)題可以請(qǐng)教老師,也可以閱讀教材,查閱相關(guān)資料,在實(shí)踐中學(xué)習(xí),在學(xué)習(xí)中實(shí)踐。教師起著指導(dǎo)者、監(jiān)督者的作用。

成果展示和評(píng)價(jià)階段是整個(gè)項(xiàng)目教學(xué)活動(dòng)中非常重要的環(huán)節(jié)。(1)在學(xué)生評(píng)估階段,各小組要進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查成果的匯報(bào)與展示。每個(gè)小組派出一名代表,介紹本小組的工作過(guò)程、項(xiàng)目成果及其優(yōu)缺點(diǎn)、遇到的問(wèn)題及處理方法、需要改進(jìn)的地方、收獲與感受,最后自己給本小組的表現(xiàn)進(jìn)行打分。各小組介紹完以后,小組之間再進(jìn)行互評(píng)。(2)在教師點(diǎn)評(píng)階段,教師對(duì)各組的情況進(jìn)行相應(yīng)的點(diǎn)評(píng)。首先,對(duì)項(xiàng)目成果的可學(xué)習(xí)和借鑒之處予以肯定,然后指出缺點(diǎn)以及需要改進(jìn)和完善的地方。教師的鼓勵(lì)和肯定,可以給學(xué)生一定的成就感,增強(qiáng)學(xué)生的自信心,使他們?cè)谝院蟮膶W(xué)習(xí)環(huán)節(jié)中更加努力地學(xué)習(xí)。最后各小組根據(jù)小組互評(píng)、教師點(diǎn)評(píng)的參考意見(jiàn)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)樓盤市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告進(jìn)行補(bǔ)充、修改和完善。

知識(shí)總結(jié)階段主要是教師對(duì)項(xiàng)目實(shí)施過(guò)程中涉及到的房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容和步驟、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查方法和調(diào)查技巧等方面的理論知識(shí)進(jìn)行重點(diǎn)講解、歸納總結(jié),幫助學(xué)生徹底消除理論知識(shí)上的迷惑,熟練掌握房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查技能。

三、結(jié)論

項(xiàng)目教學(xué)法要求教師根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或營(yíng)銷策劃公司中的實(shí)際工作崗位和職責(zé)選擇或設(shè)計(jì)項(xiàng)目或工作任務(wù),使學(xué)生將來(lái)畢業(yè)后能更好地適應(yīng)房地產(chǎn)公司的需要,極大地增強(qiáng)了其就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。采用分組方式,便于交流與討論,共同解決學(xué)習(xí)中遇到的困難,互相幫助,共同提高知識(shí)水平和職業(yè)技能。很多項(xiàng)目或工作任務(wù)往往不是某一個(gè)學(xué)生能夠完成的,而分組方式可以很好地解決這個(gè)問(wèn)題。采用分組方式,也有助于培養(yǎng)學(xué)生的團(tuán)結(jié)合作意識(shí)、組織領(lǐng)導(dǎo)能力。項(xiàng)目教學(xué)法充分體現(xiàn)了現(xiàn)代職業(yè)教育的特點(diǎn)和發(fā)展方向,使教學(xué)目的更明確。采用理論、實(shí)訓(xùn)相結(jié)合,分組教學(xué)、師生互動(dòng)等多種方法,調(diào)動(dòng)了學(xué)生的學(xué)習(xí)興趣,激發(fā)了學(xué)生學(xué)習(xí)的主觀能動(dòng)性,大大地提高了教學(xué)效果。

參考文獻(xiàn):

第5篇

關(guān)鍵詞 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā) 市場(chǎng)調(diào)研 營(yíng)銷策劃

中圖分類號(hào)：G421 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

1課程教學(xué)現(xiàn)狀

1.1課程目的和任務(wù)

通過(guò)本課程的學(xué)習(xí)，使學(xué)生系統(tǒng)的掌握房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)中的各種知識(shí)與技能，熟練房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)流程，并能完成某些房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告撰寫，為今后從事房地產(chǎn)市場(chǎng)分析、策劃、營(yíng)銷、咨詢、開(kāi)發(fā)等工作奠定基礎(chǔ)。

1.2課程教學(xué)內(nèi)容

包括房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的程序與管理、房地產(chǎn)市場(chǎng)及其運(yùn)行規(guī)律、房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與市場(chǎng)分析、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策劃、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目可行性研究、房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的建設(shè)過(guò)程以及房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷等。

1.3課程教學(xué)方法

理論部分主要采用講授法和案例分析法，實(shí)踐部分要求學(xué)生開(kāi)展實(shí)地調(diào)研，進(jìn)行問(wèn)卷設(shè)計(jì)和方案組織，并將采集信息和數(shù)據(jù)通過(guò)EXCLE等軟件進(jìn)行分析，根據(jù)分析結(jié)果撰寫市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告和項(xiàng)目策劃報(bào)告等。

2《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程教學(xué)過(guò)程存在的問(wèn)題

（1）不同學(xué)科知識(shí)綜合運(yùn)用程度高。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程涉及方方面面的專業(yè)知識(shí)，所以課程的相關(guān)學(xué)習(xí)需要其他學(xué)科和專業(yè)課程的支持。比如市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告的撰寫需要運(yùn)用應(yīng)用文寫作的相關(guān)知識(shí)；市場(chǎng)調(diào)研的方法和結(jié)果分析則涉及較多的統(tǒng)計(jì)學(xué)相關(guān)知識(shí)；項(xiàng)目管理和市場(chǎng)營(yíng)銷方面也需要管理類和營(yíng)銷類的學(xué)科知識(shí)予以輔助。

（2）實(shí)訓(xùn)項(xiàng)目缺少“真題真做”。由于學(xué)生尚未參加任何具體房地產(chǎn)項(xiàng)目，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解僅限于書(shū)本，講授的市場(chǎng)知識(shí)難以和具體項(xiàng)目聯(lián)系，導(dǎo)致實(shí)施調(diào)研過(guò)程中沒(méi)有目標(biāo)，問(wèn)卷設(shè)計(jì)重點(diǎn)問(wèn)題不突出，策劃方案不具備可實(shí)施性。

（3）課程講解未能及時(shí)融入?yún)^(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)的實(shí)時(shí)信息。房地產(chǎn)市場(chǎng)資料收集是開(kāi)展市場(chǎng)調(diào)研、市場(chǎng)分析與市場(chǎng)營(yíng)銷的重要前期工作，因此在教學(xué)講解過(guò)程中要結(jié)合房地產(chǎn)領(lǐng)域的重要政府網(wǎng)站、新聞媒體網(wǎng)站開(kāi)展，且需要學(xué)生做一個(gè)較長(zhǎng)時(shí)間段的資料收集和整理，而現(xiàn)有課程學(xué)習(xí)往往忽略了此塊內(nèi)容。

3規(guī)范和完善《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》教學(xué)市場(chǎng)化的措施

本門課程教學(xué)要以能夠促進(jìn)學(xué)生以熟悉市場(chǎng)動(dòng)態(tài)、進(jìn)行市場(chǎng)分析、了解實(shí)際的開(kāi)發(fā)流程，為具體的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目分析市場(chǎng)價(jià)值為落腳點(diǎn)。為了規(guī)避過(guò)去教學(xué)過(guò)程中存在問(wèn)題，將課程教學(xué)內(nèi)容與市場(chǎng)緊密結(jié)合，建議在以后的教學(xué)過(guò)程中采用以下教學(xué)方法。具體如下：

（1）夯實(shí)專業(yè)基礎(chǔ)知識(shí)。建議給學(xué)生增設(shè)經(jīng)濟(jì)學(xué)、財(cái)務(wù)分析、市場(chǎng)營(yíng)銷等選修課程，從而讓學(xué)生掌握價(jià)值規(guī)律、因子分析、財(cái)務(wù)報(bào)表編制和財(cái)務(wù)分析、STP營(yíng)銷等的相關(guān)知識(shí)與方法，幫助學(xué)生提前儲(chǔ)備未來(lái)開(kāi)展市場(chǎng)分析與定位所需了解的基本內(nèi)容和方法。

（2）結(jié)合某一房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)過(guò)程開(kāi)展實(shí)地調(diào)研的情境教育。學(xué)生圍繞與某一房地產(chǎn)項(xiàng)目決策相關(guān)的整個(gè)情境、背景或環(huán)境開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研課程的學(xué)習(xí)，在該設(shè)定情境下分階段解決如何開(kāi)展調(diào)研組織及出具報(bào)告的問(wèn)題，具體操作模式分以下幾個(gè)步驟完成：

①和某一房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司或者公司聯(lián)系，組織學(xué)生赴項(xiàng)目實(shí)地調(diào)研，通過(guò)與公司營(yíng)銷人員座談，了解現(xiàn)階段公司為輔助決策需要開(kāi)展的市場(chǎng)調(diào)研內(nèi)容，促進(jìn)學(xué)生在實(shí)地調(diào)研過(guò)程中形成對(duì)項(xiàng)目規(guī)模、市場(chǎng)狀況、工程進(jìn)度、營(yíng)銷推廣等方面的基本認(rèn)知。

②由學(xué)生分組組建市場(chǎng)調(diào)研小組，自行安排角色分別完成市場(chǎng)調(diào)查、資料收集、數(shù)據(jù)分析和營(yíng)銷策劃等不同階段的工作。教師向?qū)W生進(jìn)行任務(wù)，包括項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位、項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)建議、可行性分析以及營(yíng)銷推廣策略等。請(qǐng)學(xué)生根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況編制調(diào)查問(wèn)卷、進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)研并撰寫報(bào)告，教師定期檢查進(jìn)度，根據(jù)工作完成情況給予相應(yīng)的平時(shí)成績(jī)。

③各小組調(diào)研報(bào)告撰寫完成后，制作PPT，專門安排課程時(shí)間進(jìn)行各小組的匯報(bào)演講，通過(guò)此方式再次檢驗(yàn)學(xué)生對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的了解程度和對(duì)報(bào)告撰寫的掌握程度。同時(shí)，各小組間的工作展示可以幫助學(xué)生反思工作過(guò)程，汲取他人優(yōu)點(diǎn)，以便開(kāi)展下一次的再實(shí)踐和再認(rèn)知。

（3）規(guī)范學(xué)生學(xué)習(xí)方法

①課程開(kāi)始之初就布置學(xué)生以小組為單位對(duì)本地的房地產(chǎn)市場(chǎng)按片區(qū)“跑盤”的作業(yè)。每周課程開(kāi)始前5-10分鐘隨機(jī)詢問(wèn)學(xué)生近一周的市場(chǎng)情況，并以此作為平時(shí)成績(jī)的考核之一，以便督促學(xué)生積極關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)動(dòng)向，熟悉本地的房地產(chǎn)樓盤分布及在建在售項(xiàng)目。

②通過(guò)安排一整學(xué)期的資料搜集，培養(yǎng)學(xué)生對(duì)區(qū)域房地產(chǎn)市場(chǎng)變動(dòng)信息的敏感度。在資料收集輔助市場(chǎng)調(diào)研過(guò)程中，學(xué)生將了解到近期的房地產(chǎn)相關(guān)政策、土地市場(chǎng)變化、建筑設(shè)計(jì)新技術(shù)等行業(yè)動(dòng)態(tài)信息，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)研分析更加“接地氣”，具有針對(duì)性。課程學(xué)習(xí)結(jié)束時(shí)，學(xué)生行業(yè)背景知識(shí)的綜合積累也將比較豐厚。

綜上所述，《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)》課程與市場(chǎng)化結(jié)合的教學(xué)方法探討還需要在充分實(shí)踐的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步細(xì)化和完善教學(xué)過(guò)程組織和教學(xué)方法的選用。結(jié)合情境教育的教學(xué)過(guò)程設(shè)計(jì)，提出針對(duì)學(xué)生學(xué)習(xí)特點(diǎn)的實(shí)施方案，以促進(jìn)該教學(xué)方法被更多學(xué)生接受，提高教學(xué)質(zhì)量，讓理論知識(shí)服務(wù)于將來(lái)的工作實(shí)踐。

參考文獻(xiàn)

第6篇

策劃師崗位說(shuō)明書(shū)工作內(nèi)容:

1.對(duì)項(xiàng)目所在地的房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展水平，現(xiàn)有房地產(chǎn)項(xiàng)目的地理分布、功能及市場(chǎng)定位，現(xiàn)有和潛在競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的現(xiàn)狀及發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)的消費(fèi)習(xí)慣及發(fā)展趨勢(shì)，當(dāng)?shù)卣?guī)范房地產(chǎn)行業(yè)的政策法規(guī)等進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，形成市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告;

2.提供項(xiàng)目規(guī)劃方案中總平規(guī)劃、戶型配比等與目標(biāo)市場(chǎng)相關(guān)的設(shè)計(jì)依據(jù);

3.結(jié)合公司的發(fā)展戰(zhàn)略、擁有的資源狀況及市場(chǎng)調(diào)查的結(jié)果，確定項(xiàng)目的功能用途，項(xiàng)目的社會(huì)及經(jīng)濟(jì)效益，項(xiàng)目的銷售周期等并編寫項(xiàng)目《營(yíng)銷策劃案》;

4.針對(duì)既定項(xiàng)目所要面對(duì)的細(xì)分市場(chǎng)，編制項(xiàng)目的銷售及定價(jià)策略、銷售資金回籠計(jì)劃等;

5.負(fù)責(zé)項(xiàng)目的銷售前景、市場(chǎng)接受情況等論證工作;

6.集業(yè)內(nèi)成功的案例和領(lǐng)先的理念與方法及競(jìng)爭(zhēng)性項(xiàng)目的營(yíng)銷理念;

7.對(duì)本職所負(fù)責(zé)的調(diào)查、策劃資料進(jìn)行整理歸檔;

8.完成上級(jí)交辦的其他工作。

工作職責(zé):

1.對(duì)提交報(bào)告的合理性、完整性、準(zhǔn)確性、可操作性負(fù)責(zé);

與上級(jí)的溝通方式:接受房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃部經(jīng)理的業(yè)務(wù)指導(dǎo)和工作安排;

同級(jí)溝通:對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)部、財(cái)務(wù)部、工程部、合作伙伴進(jìn)行業(yè)務(wù)溝通;

崗位資格要求:

性別:男性

教育背景:專科學(xué)歷(或同等學(xué)力)，房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷相關(guān)專業(yè)。

經(jīng)驗(yàn): 3年以上房地產(chǎn)策劃相關(guān)工作經(jīng)驗(yàn)。

崗位技能要求:

第7篇

摘要:多年來(lái)持續(xù)看漲的高房?jī)r(jià)卻使住房這個(gè)生活必需品變成了許多人眼中可望而不可及的奢侈品，房?jī)r(jià)問(wèn)題已成為到人們?nèi)找骊P(guān)注的話題，而且房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展也關(guān)系到整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，國(guó)家政府為此也采取了積極的措施來(lái)控制房?jī)r(jià)。為了了解目前鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況和消費(fèi)者的需求定位，我們于2011年6月8日-9日針對(duì)鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者展開(kāi)調(diào)查，以問(wèn)卷調(diào)查的形式并采用全面普查與重點(diǎn)調(diào)查相結(jié)合的研究方法，來(lái)具體分析鄭州市房地產(chǎn)消費(fèi)者市場(chǎng)的情況。

一.調(diào)查背景及目的

近些年來(lái)，出現(xiàn)全國(guó)性的房地產(chǎn)過(guò)熱現(xiàn)象，房地產(chǎn)的價(jià)格不斷攀升。國(guó)家政府對(duì)此事高度重視，2002年以來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)過(guò)熱、房?jī)r(jià)過(guò)高現(xiàn)象，出臺(tái)了一系的宏觀調(diào)控政策，希望有效的抑制房?jī)r(jià)的上漲，特別是近期新國(guó)八條的出臺(tái)進(jìn)一步顯示了國(guó)家在調(diào)控房?jī)r(jià)上的堅(jiān)定決心，以此我們此次針對(duì)鄭州市本地區(qū)的房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀、消費(fèi)者的居住現(xiàn)狀及購(gòu)房定位情況所進(jìn)行問(wèn)卷調(diào)查，便是根據(jù)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理這門課理論知識(shí)的學(xué)習(xí)，為了加強(qiáng)對(duì)學(xué)科的理解和方法的應(yīng)用，從而對(duì)該地區(qū)的房地產(chǎn)現(xiàn)狀有更深入的了解。

二.調(diào)查方法

通過(guò)采取問(wèn)卷調(diào)查的方法，對(duì)鄭州市居民進(jìn)行隨機(jī)調(diào)查問(wèn)答，調(diào)查對(duì)象年齡在20-60歲之間，共發(fā)放調(diào)查問(wèn)卷40份，獲取調(diào)查結(jié)

果后采用Excel表對(duì)數(shù)據(jù)進(jìn)行錄入和處理，并經(jīng)過(guò)嚴(yán)格的復(fù)核，以圖表形式具體反映出目前鄭州房地產(chǎn)市場(chǎng)方面的情況。 三.調(diào)查結(jié)果 1.居住條件分析

我們可以看出，在消費(fèi)者的居住條件中，出租房和商品房所占比

例較大，均占40%;其次是福利房占14%，然后為經(jīng)濟(jì)適用房占6%。由此我們可以得出，鄭州市消費(fèi)者居住條件以出租房和自購(gòu)商品房為主，而經(jīng)濟(jì)適用房較少，從而說(shuō)明鄭州市住房保障體系不完善，有待進(jìn)一步加強(qiáng)。

2.家庭收入分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入主要集中到2000-4000元范圍內(nèi)，占到被調(diào)查者的50%;其次是4000-6000元范圍，占到23.53%;排到第三位的是2000元以下，占17.65%;而6000-8000元以及8000元以上的消費(fèi)者比例甚小。由此我們可以得出鄭州市消費(fèi)者家庭月總收入水平仍然偏低，故消費(fèi)者購(gòu)房需求不旺，也即居民收入水平與購(gòu)房能力有直接的關(guān)系，因此在進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)定價(jià)時(shí)務(wù)必要考慮消費(fèi)者實(shí)際家庭收入水平。 3.

住房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，在消費(fèi)者的住房面積中，80-100平方米所占比例較大，為54%;100-130平方米占17%;50-80平方米占14%;50平方米的為9%;130平方米占6%。由此我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)住房面積的要求主要為80-100平方米，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)住宅面積時(shí)，應(yīng)把重心放在該面積范圍內(nèi)。 4.居民信息獲得途徑

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者獲得房地產(chǎn)信息的途徑有報(bào)紙、朋友/親人傳播、戶外廣告、電視、中介機(jī)構(gòu)、網(wǎng)絡(luò)、專業(yè)雜志、房展會(huì)、其他，各占比例依次為63%、51%、49%、34%、34%、17%、11%、11%、11%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商在進(jìn)行宣傳時(shí)可以著重利用報(bào)紙和戶外廣告，并且要注重服務(wù)水平和房產(chǎn)質(zhì)量，使該房產(chǎn)在消費(fèi)者的人際關(guān)系網(wǎng)中得到大力推廣。 5.居民購(gòu)房計(jì)劃分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者計(jì)劃在3-5年內(nèi)購(gòu)房的占

40%;5年的占28.57%;2年的占25.71%;一年和半年的均為2.86%。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者的購(gòu)買能力和購(gòu)買積極性不高，開(kāi)發(fā)商應(yīng)提高消費(fèi)者的購(gòu)買積極性。 6.居民購(gòu)房目的分析

以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者的購(gòu)房目的84%為自住;10%為

出租;6 %為升值轉(zhuǎn)賣。由此我們可以得出，大多數(shù)消費(fèi)者購(gòu)房是為自己和家人居住，靠出租和轉(zhuǎn)賣等投資手段來(lái)獲取利潤(rùn)所占比例較小。

7.居民能承受房?jī)r(jià)分析 .

由以上數(shù)據(jù)我們可以很明顯的看出，19%的人能接受3000元/平米一下，54%的人能接受3000-5000元/平米，19%的人能接受5000-8000元/平米，7%的人能接受8000-10000元/平米，2%的人能接受10000元/平米以上。由此可見(jiàn)絕大多數(shù)人還是中等收入水平，能接受的房?jī)r(jià)還是在5000元/平米一下，而現(xiàn)實(shí)房?jī)r(jià)由于各種原因一直居高不下，讓普通居民無(wú)法接受。 8.居民購(gòu)房面積分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求大多數(shù)為80-100m3，占45.71%;100-130 m3占28.57%;130 m3 占20%;50-80m3占5.71%;50 m3為0。由此我們可以看出，大多數(shù)消費(fèi)者對(duì)房屋面積的要求為80-100m3，開(kāi)發(fā)商在設(shè)計(jì)房屋時(shí)應(yīng)適當(dāng)增大該類房屋的數(shù)量。

9.居民購(gòu)房付款方式分析

選擇分期付款方式的購(gòu)房者占63%，選擇銀行付款的購(gòu)房者占20%，選擇一次性付清的購(gòu)房者占17%，選擇公積金貸款的購(gòu)房者占3%。

10.居民對(duì)購(gòu)房配套設(shè)施的要求分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，消費(fèi)者購(gòu)房時(shí)最關(guān)注的生活配套設(shè)施是學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)，各占到被調(diào)查者的69%;其次是醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和綠地廣場(chǎng)，各占到66%;排到第三位的是休閑場(chǎng)所，占51%;然后依次是商業(yè)步行街，占23%;餐飲場(chǎng)所和停車場(chǎng)占8%。由此我們可以得出，學(xué)校教育資源、超市及菜場(chǎng)是消費(fèi)者最注重的生活配套設(shè)施，開(kāi)發(fā)商在開(kāi)發(fā)一定要注意地段的選擇。

11.居民對(duì)建筑風(fēng)格要求的分析

從調(diào)查分析看，選擇歐式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占33.33%，選擇現(xiàn)代簡(jiǎn)潔式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例占25%，選擇中西結(jié)合購(gòu)房者的比例占22.22%，選擇中式風(fēng)格的購(gòu)房者的比例將近占20%。

12.居民對(duì)未來(lái)兩年鄭州房?jī)r(jià)的分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，對(duì)于未來(lái)兩年鄭州市的房?jī)r(jià)來(lái)說(shuō)，認(rèn)為有上漲可能性的占到多數(shù)，為37%，認(rèn)為變化不大的占到了31%，不好說(shuō)的占到20%，認(rèn)為可能會(huì)下跌的占到了11%。 13.開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者矛盾分析

從以上數(shù)據(jù)我們可以看出，開(kāi)發(fā)商與購(gòu)房者的主要矛盾是開(kāi)發(fā)商定價(jià)過(guò)高，占40%;其次是面積縮水，占22%;開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信問(wèn)題占17%;質(zhì)量縮水占16%;合同不平等占5%。由此我們可以看出，開(kāi)發(fā)商緩解與購(gòu)房者矛盾的最直接手段是降低房?jī)r(jià)，并且還要提高房屋質(zhì)量和開(kāi)發(fā)商的誠(chéng)信。

三、問(wèn)題和建議

就目前居民的住房條件來(lái)看，居民家庭月收入水平低，住房面積小是當(dāng)前主要存在的問(wèn)題;對(duì)于未來(lái)有購(gòu)房計(jì)劃的居民來(lái)說(shuō)，大多數(shù)人只會(huì)為家人居住而購(gòu)房，很少的人會(huì)擁有多余的資金來(lái)進(jìn)行房地產(chǎn)的投資，而且所能接受的房?jī)r(jià)在5000/平米以下的居多，大家未來(lái)的購(gòu)房需要也在100平米左右，滿足家庭居住即可;針對(duì)鄭州市未來(lái)幾年的房?jī)r(jià)水平，多數(shù)認(rèn)為會(huì)有上漲空間，但仍有部分人反映，如果房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲，居民無(wú)法支付房款，房?jī)r(jià)或許有下降的可能。從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，如果越來(lái)越多的人買不起房子，甚至租不起房子。

加快經(jīng)濟(jì)建設(shè)，政府制定惠民政策，提高居民收入水平，這是解決房?jī)r(jià)問(wèn)題的關(guān)鍵;國(guó)家要采用宏觀調(diào)控手段，加大調(diào)控力度，穩(wěn)定房?jī)r(jià);政府要制定相關(guān)法律法規(guī)，約束開(kāi)發(fā)商行為，提高房屋質(zhì)量，

增加保障房和經(jīng)濟(jì)適用房的數(shù)量，保證低收入居民的住房需求。

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查報(bào)告優(yōu)秀范文篇【二】

兩港一城建設(shè)熱潮和城市化進(jìn)程加快促進(jìn)了我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的蓬勃發(fā)展。目前房地產(chǎn)業(yè)在我區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展中具有重要地位和作用，房地產(chǎn)業(yè)直接稅收占到總稅收的15%左右，相關(guān)稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和城市化進(jìn)程的不斷加快，房地產(chǎn)業(yè)對(duì)稅收的支柱作用會(huì)更加明顯。

近期，中央和市陸續(xù)出臺(tái)了針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策，對(duì)于受外部環(huán)境影響較敏感的房地產(chǎn)業(yè)來(lái)說(shuō)，政策的調(diào)整無(wú)疑會(huì)影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。認(rèn)清我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀，客觀分析政策對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)的影響，從而研究提出相應(yīng)的對(duì)策建議，對(duì)保持我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的持續(xù)健康發(fā)展，具有重要意義。

一、我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展現(xiàn)狀

今年1-6月，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)實(shí)現(xiàn)稅收5億元，同比增長(zhǎng)85%;房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬(wàn)平方米，銷售100萬(wàn)平方米。今年以來(lái)，我區(qū)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展呈現(xiàn)以下特點(diǎn)：

1、房產(chǎn)投資保持較高增速

我區(qū)近年的大開(kāi)發(fā)大建設(shè)態(tài)勢(shì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的走熱使得房產(chǎn)開(kāi)發(fā)商對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)前景紛紛看好。今年上半年我區(qū)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)仍延續(xù)了去年以來(lái)的較快增長(zhǎng)勢(shì)頭，1-6月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)平均增速為42.2%，具體走勢(shì)見(jiàn)圖一。其中，住宅建設(shè)在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資中的地位突出，占到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)全部投資的62%;商業(yè)營(yíng)業(yè)用房今年開(kāi)發(fā)增速也持續(xù)走高，2-6月累計(jì)增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開(kāi)發(fā)投資也保持了10倍以上的增速。

2、房產(chǎn)銷售勢(shì)頭回落明顯

今年我區(qū)商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢(shì)，2-6月的增速走勢(shì)見(jiàn)圖二：

從商品房預(yù)售情況來(lái)看，回落趨勢(shì)明顯。1-6月全區(qū)預(yù)售3940套，總面積50.6萬(wàn)平方米;預(yù)售套數(shù)和面積數(shù)與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對(duì)宏觀政策的觀望心態(tài)，3月份我區(qū)商品房預(yù)售出現(xiàn)了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬(wàn)平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續(xù)維持了較低的預(yù)售水平，每月預(yù)售385套，總面積5萬(wàn)平方米左右。

3、房產(chǎn)平均價(jià)格持續(xù)走高

雖然今年年初開(kāi)始，中央及市頻頻出臺(tái)調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)的有關(guān)政策，但年后，房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實(shí)際需求支撐以及跟漲不跟跌的投資心理等因素影響，我區(qū)房?jī)r(jià)也呈持續(xù)走高的態(tài)勢(shì)。

自年開(kāi)始，我區(qū)房地產(chǎn)價(jià)格以年均20%以上的速度快速提升，房?jī)r(jià)在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區(qū)新建商品房均價(jià)已達(dá)5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價(jià)已達(dá)5000元每平方米，同比上升47%。

二、近期房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策對(duì)我區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的影響

由于房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上漲，房地產(chǎn)市場(chǎng)投機(jī)成份嚴(yán)重，中央將防范房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)作為今年宏觀調(diào)控的重點(diǎn)，市也出臺(tái)了多項(xiàng)有關(guān)政策，加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的調(diào)控。中央和市的政策主要通過(guò)以下幾方面來(lái)調(diào)控房市：

中央:

第8篇

3.1房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能;工作內(nèi)容;技能要求;1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作;(一)開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息;

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研;

(二)信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總;1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理;

(一)開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì);

二、房地產(chǎn);3.房地產(chǎn)策劃師工作的要求

3.1 房地產(chǎn)策劃員職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

1.能夠至少使用一種調(diào)研方案完成市場(chǎng)調(diào)查工作

(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠收集和記錄市場(chǎng)調(diào)研信息

一、房地產(chǎn)調(diào)研3.能夠收集市場(chǎng)信息項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)查研究

(二) 信息分類1.能夠?qū)κ袌?chǎng)調(diào)研信息進(jìn)行匯總匯總能夠按照信息來(lái)源和特征進(jìn)行分類

1.能夠進(jìn)行市場(chǎng)細(xì)分資料整理

(一) 開(kāi)展市場(chǎng)2.能夠?qū)οM(fèi)者心理與行為信息匯細(xì)分調(diào)研總整理

二、房地產(chǎn)

3.能夠進(jìn)行消費(fèi)者心理與行為調(diào)查

項(xiàng)目定位

(二) 收集項(xiàng)目1.能夠收集項(xiàng)目及周邊規(guī)劃信息規(guī)劃設(shè)計(jì)資料2.能夠匯總項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)資料

1.能夠?qū)?xiàng)目投資環(huán)境進(jìn)行資料收集

(一)收集房地

2.能夠收集政府的政策與法規(guī)

產(chǎn)投資環(huán)境資料三、房地產(chǎn)

項(xiàng)目投資策劃

(二)房地產(chǎn)投1.能夠收集匯總地段的影響因素資環(huán)境資料分類

2.能夠?qū)ν顿Y科目進(jìn)行分類

1.能夠記錄周邊競(jìng)爭(zhēng)性樓盤調(diào)查表

(一)建立市場(chǎng)2.能夠記錄客戶購(gòu)買行為類型表和客戶資料表3.能夠收集客戶信息、建立客戶檔案

4.能夠記錄和匯總客戶回饋信息四、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 整1.能夠根據(jù)項(xiàng)目特點(diǎn)提出媒體推廣合 營(yíng) 銷的建議方案

(二)廣告投放策劃2.能夠收集客戶和供應(yīng)商的信息資與監(jiān)控料

3.能夠監(jiān)控廣告投放實(shí)施情況

(三)銷售資料1.能夠跟蹤現(xiàn)場(chǎng)銷售過(guò)程匯總2.能夠?qū)ΜF(xiàn)場(chǎng)銷售情況進(jìn)行匯總

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的作用、特點(diǎn)2.市場(chǎng)調(diào)查訪問(wèn)法3.市場(chǎng)供求的知識(shí)4.統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)收集知識(shí)1.調(diào)研信息分類的知識(shí)2.信息分類的方法1.市場(chǎng)細(xì)分的概念與作用2.信息匯總的方法

3.消費(fèi)者調(diào)查與分析的知識(shí)規(guī)劃設(shè)計(jì)資料分析匯總的方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境要素2.政策法規(guī)收集的范圍與內(nèi)容3.投資估算知識(shí)

1.項(xiàng)目總投資構(gòu)成的知識(shí)

2.地塊影響因素分析的內(nèi)容與方法1.數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)方法市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的分析方法3.消費(fèi)行為學(xué)相關(guān)知識(shí)

1.廣告投放的主要形式與內(nèi)容2.反饋信息的收集方法3.廣告媒體效應(yīng)監(jiān)控方法

1. 銷售工具種類及用途、特點(diǎn)的相關(guān)

內(nèi)容

2.銷售情況日?qǐng)?bào)表的撰寫方法

3.2 助理房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的原則

2.市場(chǎng)調(diào)查問(wèn)卷的制定方法1.項(xiàng)目概況調(diào)查與分析的方法2.市場(chǎng)宏觀調(diào)查的內(nèi)容與方法3.競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料分析內(nèi)容與方法4.市場(chǎng)需求估算方法與內(nèi)容5.消費(fèi)者行為的分析方法1.房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的原理2.市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告的編寫方法1.規(guī)劃與建筑知識(shí)

2.設(shè)施與配套對(duì)比與分析的方法3.戶型特點(diǎn)與配比的知識(shí)1.投資環(huán)境的內(nèi)容

2.房地產(chǎn)項(xiàng)目投資環(huán)境的影響要素1. 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資成本費(fèi)用的構(gòu)成2.投資估算方法

3.房地產(chǎn)相關(guān)經(jīng)營(yíng)稅費(fèi)內(nèi)容

1.房地產(chǎn)營(yíng)銷的機(jī)會(huì)威脅分析方法2.房地產(chǎn)營(yíng)銷環(huán)境分析1.廣告媒體的投放原則

2.廣告媒體選擇方法與注意內(nèi)容

1.能夠確定調(diào)研范圍與流程

(一) 制定市場(chǎng)2.能夠設(shè)計(jì)調(diào)查表和調(diào)研問(wèn)卷調(diào)研計(jì)劃

3.能夠組織策劃員開(kāi)展調(diào)研工作1.能夠評(píng)定調(diào)研信息，剔除誤差信

一、房地產(chǎn)息

2.能夠?qū)?xiàng)目概況進(jìn)行分析項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)

查研究(二) 市場(chǎng)調(diào)研3.能夠?qū)κ袌?chǎng)宏觀調(diào)查進(jìn)行分析

內(nèi)容分析

4.能夠分析競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手資料5.能夠估算市場(chǎng)需求狀況6.能夠?qū)οM(fèi)者行為進(jìn)行分析1.能夠制定目標(biāo)市場(chǎng)細(xì)分計(jì)劃

(一)制定市場(chǎng)

2.能夠制定項(xiàng)目細(xì)分參數(shù)

細(xì)分計(jì)劃

二、房地產(chǎn)3.能夠進(jìn)行項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)性分析項(xiàng)目定位

1.能夠進(jìn)行產(chǎn)品分類分析

(二)產(chǎn)品分析2.能夠進(jìn)行競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品的分析和判別(一)分析房地1.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境進(jìn)行分類產(chǎn)投資決策的影

2.能夠?qū)ν顿Y環(huán)境要素進(jìn)行分析三、房地產(chǎn)項(xiàng)目投資策1.能夠計(jì)算投資項(xiàng)目的具體費(fèi)用

(二)房地產(chǎn)項(xiàng)劃

2.能夠制作各項(xiàng)投資匯總表目投資估算

1.能夠分析市場(chǎng)消費(fèi)群體的構(gòu)成

(一)目標(biāo)市場(chǎng)2.能夠分析項(xiàng)目所在地經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)罘治鰶r和消費(fèi)人群分布情況

3.能夠進(jìn)行目標(biāo)客戶群定位分析

1.能夠進(jìn)行媒體的選擇和組合

四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營(yíng)(二)媒介信息2.能夠制定投放頻率及規(guī)模銷策 劃搜尋和分析

3.能夠?qū)V告設(shè)計(jì)工作進(jìn)行指導(dǎo)

4.能夠組織和實(shí)施公共宣傳現(xiàn)場(chǎng)活1.能夠準(zhǔn)備銷售資料2.能夠制定銷售工作計(jì)劃1.能夠收集客戶反饋資料

(一)客戶跟蹤2.能夠整理歸納客戶信息

3.能夠編制客戶意見(jiàn)表

五、房地產(chǎn)1.能夠收集項(xiàng)目周邊物業(yè)管理資料項(xiàng)目售后服(二) 項(xiàng)目物業(yè)

務(wù)和物業(yè)管管理資料準(zhǔn)備2.能夠編繪物業(yè)管理流程示意圖理

3.能夠進(jìn)行物業(yè)公司的初步篩選

1.能夠?qū)ξ飿I(yè)管理前期介入中提出

三)確定項(xiàng)目物合理建議業(yè)管理合同文本

2.能夠指導(dǎo)編寫物業(yè)管理合同書(shū)

(三)營(yíng)銷準(zhǔn)備

1.銷售策劃的程序2.銷售計(jì)劃的編制方法客戶意見(jiàn)表的編制方法1.物業(yè)管理的內(nèi)容與業(yè)務(wù)范圍2.物業(yè)工作流程示意圖的編制方法

1.物業(yè)管理前期介入的概念

2.物業(yè)管理合同書(shū)的編寫格式與方法

3.3 房地產(chǎn)策劃師職業(yè)功能

工作內(nèi)容

技 能 要 求

相 關(guān) 知 識(shí)

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求

1.能夠確定調(diào)查的主題和內(nèi)容

相 關(guān) 知 識(shí)

1.市場(chǎng)調(diào)查的流程與方法2.市場(chǎng)調(diào)查組織方法

1.房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與預(yù)測(cè)的方法2.項(xiàng)目swot分析方法3.成本和需求估算方法1.商務(wù)環(huán)境分析的內(nèi)容2.商務(wù)環(huán)境分析的方法房地產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分的方法2.細(xì)分市場(chǎng)的評(píng)估方法3.市場(chǎng)定位的內(nèi)容與方法1.項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)的概念2.規(guī)劃設(shè)計(jì)要?jiǎng)t

3.項(xiàng)目用地的功能性質(zhì)分類方法1.房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)概述2.總成本的構(gòu)成容內(nèi)

3.房地產(chǎn)投資項(xiàng)目成本計(jì)算方法4.財(cái)務(wù)分析工具的使用和評(píng)價(jià)方法1.投資風(fēng)險(xiǎn)分析的基本方法2.投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估的方法

3.投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策的相關(guān)知識(shí)1.項(xiàng)目可行性研究報(bào)告的撰寫方法2.文案撰寫格式與方法

一、房 地

1.能夠針對(duì)項(xiàng)目強(qiáng)、弱勢(shì)進(jìn)行分析產(chǎn) 項(xiàng)目 市

場(chǎng) 調(diào)查 研(二)市場(chǎng)分析2.能夠進(jìn)行項(xiàng)目定價(jià)分析評(píng)價(jià)究

3.能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行預(yù)測(cè)

(三)商務(wù)環(huán)境1.能夠針對(duì)社會(huì)、經(jīng)濟(jì)狀況進(jìn)行分

析分析2.能夠?qū)Ψㄒ?guī)、政策等軟環(huán)境進(jìn)行

1.能夠確定市場(chǎng)細(xì)分的內(nèi)容和目的

(一)確定目標(biāo)

2.能夠進(jìn)行市場(chǎng)現(xiàn)狀與趨勢(shì)分析

市場(chǎng)

二、房 地3.能夠?qū)?xiàng)目進(jìn)行市場(chǎng)定位分析產(chǎn) 項(xiàng) 目

1.能夠?qū)Ξa(chǎn)品進(jìn)行定位定 位

(二)項(xiàng)目規(guī)劃

2.能夠提出項(xiàng)目方案規(guī)劃

建議

3.能夠制定設(shè)計(jì)任務(wù)書(shū)

1.能夠?qū)?xiàng)目成本進(jìn)行估算

(一)項(xiàng)目效益2.能夠?qū)?xiàng)目投資收益進(jìn)行靜態(tài)與

動(dòng)態(tài)評(píng)估評(píng)估3.能夠制定投資項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)計(jì)劃

1.能夠確認(rèn)投資風(fēng)險(xiǎn)因素三、房 地

(二)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)

產(chǎn) 項(xiàng)目 投2.能夠評(píng)估投資風(fēng)險(xiǎn)

評(píng)估

資 策劃3.能夠提出投資風(fēng)險(xiǎn)防范對(duì)策

1.能夠編制商業(yè)建議書(shū)

(三) 編制商業(yè)2.能夠編制預(yù)期現(xiàn)金流量表

計(jì)劃書(shū)3.能夠撰寫項(xiàng)目市場(chǎng)評(píng)估報(bào)告

4.能夠撰寫可行性報(bào)告

(一)營(yíng)銷價(jià)格1.能夠制定目標(biāo)價(jià)格方案策劃2.能夠制定價(jià)格策略

1.能夠編寫項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書(shū)

(二)制定銷售

2.能夠估算項(xiàng)目銷售推廣費(fèi)用

四、房 地推廣計(jì)劃

3.能夠制訂項(xiàng)目銷售推廣活動(dòng)方案產(chǎn) 項(xiàng)目 整

合 營(yíng) 銷1.能夠制定營(yíng)銷目標(biāo)和策略策 劃

2.能夠制定各階段營(yíng)銷控制實(shí)施方

(三)營(yíng)銷管理案

3.能夠組織和實(shí)施營(yíng)銷培訓(xùn)計(jì)劃和培訓(xùn)

4.能夠提出營(yíng)銷組織構(gòu)架建議

(一)售后服務(wù)1.能夠制定客戶維持與服務(wù)計(jì)劃策劃2.能夠制定公關(guān)策略(二)選擇物業(yè)1.能夠確定項(xiàng)目物業(yè)管理要求管理方案2.能夠選擇物業(yè)管理方案

(一)組織市場(chǎng)

2.能夠選擇市場(chǎng)調(diào)研方法

調(diào)查

3.能夠組織實(shí)施市場(chǎng)調(diào)研活動(dòng)

1.價(jià)格形成的原理2.產(chǎn)品定價(jià)方法

1.項(xiàng)目銷售推廣計(jì)劃書(shū)的撰寫方法2.銷售推廣活動(dòng)的組織技巧1.銷售控制的方法

2.階段性營(yíng)銷策略的制定方法3.銷售培訓(xùn)流程與內(nèi)容4.銷售組織與日常管理的方法5.營(yíng)銷成本費(fèi)用的構(gòu)成1.售后服務(wù)技巧2.售后服務(wù)組織方法1.物業(yè)管理成本構(gòu)成2.現(xiàn)代物業(yè)管理發(fā)展趨勢(shì)

五、房 地產(chǎn) 項(xiàng)目 售后 服務(wù) 和物 業(yè)管 理

3.4 高級(jí)房地產(chǎn)策劃師

職業(yè)功能工作內(nèi)容技 能 要 求相 關(guān) 知 識(shí)

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目的影響因素的內(nèi)容2.市場(chǎng)調(diào)研目標(biāo)的設(shè)計(jì)方法1.土地價(jià)值分析方法2.項(xiàng)目市場(chǎng)定位決策方法3.項(xiàng)目功能設(shè)計(jì)的相關(guān)知識(shí)4.成本控制的方法5.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)的分析指標(biāo)

6.財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)中主要變量分析方法

1.能夠分析市場(chǎng)宏觀環(huán)境、微觀環(huán)

(一) 制定市場(chǎng)境對(duì)項(xiàng)目的影響調(diào)研策略2.能夠制定市場(chǎng)調(diào)研的目標(biāo)

1.能夠進(jìn)行項(xiàng)目土地價(jià)值分析

2.能夠制定市場(chǎng)定位策略一、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 市

3.能夠?qū)彾?xiàng)目功能設(shè)計(jì)方案

場(chǎng) 調(diào)查 研

(二)市場(chǎng)定位策4.能夠根據(jù)市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告作出項(xiàng)目究

劃投資機(jī)會(huì)分析

5.能夠進(jìn)行市場(chǎng)投資預(yù)測(cè)

6.能夠進(jìn)行房地產(chǎn)項(xiàng)目財(cái)務(wù)分析

7.能夠進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)分析并制定防范措(一) 項(xiàng)目產(chǎn)品1.能夠制定產(chǎn)品設(shè)計(jì)方案定位2.能夠制定產(chǎn)品定位策略

1.能夠制定項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)方案

二、房地產(chǎn)(二) 項(xiàng)目形象

2.能夠制定項(xiàng)目品牌策略

項(xiàng)目定位定位

1.產(chǎn)品定位的流程與內(nèi)容2.產(chǎn)品定位的注意事項(xiàng)及方法1.項(xiàng)目形象策劃的概念2.項(xiàng)目概念設(shè)計(jì)的制定方法3.項(xiàng)目品牌策劃的概念

(三)項(xiàng)目整體1.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)目標(biāo)定價(jià)2.能夠制定項(xiàng)目定價(jià)策略

(一)房地產(chǎn)投1.能夠制定項(xiàng)目投資資金來(lái)源與運(yùn)

三、房地產(chǎn)資項(xiàng)目資金管理用方案2.能夠制定項(xiàng)目資金籌措方案項(xiàng)目投資策

(二)房地產(chǎn)投1.能夠設(shè)計(jì)項(xiàng)目資金籌措渠道劃

資項(xiàng)目融資策劃2.能夠制定項(xiàng)目投資資金間接籌措

1.能夠選擇定價(jià)方法，確定基本價(jià)

(一)審定營(yíng)銷格總體策略2.能夠制定項(xiàng)目上市計(jì)劃四、房地產(chǎn)

項(xiàng)目整合營(yíng)

1.能夠制定媒體推廣策略

銷策 劃(二)營(yíng)銷推廣

的總體策劃和評(píng)2.能夠選擇推廣效果測(cè)評(píng)機(jī)制并制估定評(píng)估方案

1.能夠制定和實(shí)施物業(yè)管理團(tuán)隊(duì)組(一)物業(yè)管理機(jī)建和招聘計(jì)劃構(gòu)組建2.能夠制定和實(shí)施人員培訓(xùn)計(jì)劃

五、房 地

產(chǎn) 項(xiàng)目 售(二)全程物業(yè)管1.能夠策劃全程物業(yè)管理概念后 服務(wù) 和理策劃2.能夠制定物業(yè)管理模式物 業(yè)管 理

1.能夠制訂物業(yè)管理綜合經(jīng)營(yíng)模式

(三)綜合經(jīng)營(yíng)模策劃式策劃2.能夠進(jìn)行物業(yè)管理品牌策劃

項(xiàng)目?jī)r(jià)格定位的原則

1.房地產(chǎn)項(xiàng)目資本結(jié)構(gòu)知識(shí)

2.資金籌措的方式、渠道和制度1.投資資金籌措渠道的種類2.投資資金間接籌措的途徑與方法1.項(xiàng)目?jī)r(jià)格階段性調(diào)整策略的相關(guān)知識(shí)

2.上市計(jì)劃的制定原則1.廣告時(shí)機(jī)與媒介的選擇方法2.廣告測(cè)評(píng)機(jī)制與評(píng)估方案的制定方法

1.物業(yè)管理組織與人員架構(gòu)的知識(shí)2.物業(yè)管理人員培訓(xùn)計(jì)劃的制定方法1.物業(yè)管理模式的制定方法

第9篇

關(guān)鍵詞: 房地產(chǎn); 市場(chǎng)營(yíng)銷; 策略創(chuàng)新; 發(fā)展趨勢(shì)

中圖分類號(hào)：F293.33 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A 文章編號(hào)：

1、我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀

我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的發(fā)展過(guò)程中暴露了諸多弊端。首先受傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)觀念的限制，導(dǎo)致在房地產(chǎn)的經(jīng)營(yíng)模式、管理方式以及處理問(wèn)題對(duì)策等方面，和西方國(guó)家相比都有較大差距。

中國(guó)房地產(chǎn)對(duì)市場(chǎng)調(diào)查研究工作做得不到位，并且缺少注入資金，這就會(huì)在后期表現(xiàn)為房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷與實(shí)際營(yíng)銷狀況嚴(yán)重脫軌且運(yùn)行很難保持穩(wěn)定。有些房地產(chǎn)企業(yè)忽視前期市場(chǎng)調(diào)研的重要性，不深入細(xì)致做好前期市場(chǎng)調(diào)研；到產(chǎn)品銷售的時(shí)候，才意識(shí)到“樓盤缺陷多、小區(qū)規(guī)劃亂、建筑質(zhì)量差等”，嚴(yán)重影響到產(chǎn)品銷售，在樓市低迷現(xiàn)階段，由于前期市場(chǎng)調(diào)研沒(méi)有做好，即使在后期銷售中采取好的營(yíng)銷措施，最終也難以為消費(fèi)者所接受，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)陷入被動(dòng)。

其次中國(guó)房地產(chǎn)還沒(méi)有形成營(yíng)銷的管理模式，不能融入國(guó)際市場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中，很多管理高層思想觀念跟不上市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境的創(chuàng)新。缺乏品牌意識(shí)，房地產(chǎn)品牌戰(zhàn)略的實(shí)施是全過(guò)程、全方位的一個(gè)持續(xù)行為。開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)必須把營(yíng)銷的理念貫穿到項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的全過(guò)程：從項(xiàng)目選擇、產(chǎn)品市場(chǎng)定位、方案制定和開(kāi)發(fā)建設(shè)、以及房屋銷售、物業(yè)管理一條龍都應(yīng)以市場(chǎng)客戶需要為導(dǎo)向，最大限度地滿足消費(fèi)者的需求及愿望。

再次，房地產(chǎn)營(yíng)銷不注重誠(chéng)信，產(chǎn)品營(yíng)銷離不開(kāi)廣告宣傳，房地產(chǎn)廣告能活躍市場(chǎng)、引導(dǎo)消費(fèi)、塑造房地產(chǎn)品牌。不過(guò)，許多房地產(chǎn)房地產(chǎn)不重視誠(chéng)信，在廣告中摻雜虛假信息和承諾，有的引起法律糾紛，破壞了市場(chǎng)秩序。

還有房地產(chǎn)產(chǎn)品質(zhì)量還有很多欠缺，房地產(chǎn)的產(chǎn)品質(zhì)量包括功能質(zhì)量和建筑質(zhì)量?jī)蓚€(gè)部分。為了追逐最大利益，個(gè)別開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)產(chǎn)品建筑質(zhì)量不過(guò)關(guān)，建筑功能難以達(dá)到客戶預(yù)期。例如，小區(qū)規(guī)劃方案超規(guī)劃條件、戶型設(shè)計(jì)不科學(xué)、綠地少、基礎(chǔ)配套設(shè)施不全、建筑通病處理不好等，產(chǎn)品難以得到消費(fèi)者的認(rèn)可。最后企業(yè)、營(yíng)銷人員的服務(wù)形象尚待改進(jìn)，個(gè)別開(kāi)發(fā)企業(yè)為了自身利益，虛假營(yíng)銷、偷工減料、承諾不兌現(xiàn)；或者由于營(yíng)銷人員在個(gè)人素養(yǎng)、知識(shí)儲(chǔ)備、禮儀服務(wù)等多方面的不足，導(dǎo)致企業(yè)形象在公眾心目中形成負(fù)面影響。這些都會(huì)影響企業(yè)的長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展。

2、房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的創(chuàng)新策略

通過(guò)對(duì)我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷現(xiàn)狀的分析可知，若想保證房地產(chǎn)健康有序發(fā)展，就必須制定出適合本房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)銷的創(chuàng)新策略，科學(xué)防范各項(xiàng)可能發(fā)生的隱藏問(wèn)題。這樣即使經(jīng)濟(jì)市場(chǎng)發(fā)生了重大動(dòng)蕩，也可以最大限度的保證房地產(chǎn)受到最小的損失。

2． 1 做好產(chǎn)品質(zhì)量，保證服務(wù)品質(zhì)

在經(jīng)濟(jì)全球化大背景的影響下，各類信息猶如雨后春筍一般，這些變化對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)應(yīng)產(chǎn)生了巨大沖擊。產(chǎn)品的質(zhì)量、價(jià)格、售后服務(wù)基本保持不變，利潤(rùn)已經(jīng)接近成本并趨于平均化，這些變動(dòng)已經(jīng)將價(jià)格壓到下限，當(dāng)價(jià)格不能作為房地產(chǎn)間競(jìng)爭(zhēng)的有效方法時(shí)，房地產(chǎn)逐漸將競(jìng)爭(zhēng)轉(zhuǎn)向到產(chǎn)品質(zhì)量和服務(wù)品質(zhì)的質(zhì)量。房地產(chǎn)能最大限度的滿足顧客的需要，就能保證在這場(chǎng)激烈的競(jìng)爭(zhēng)中站穩(wěn)腳步。如何做到讓顧客對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)品肯定，才是房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷創(chuàng)新策略的核心。

2． 2塑造房地產(chǎn)品牌擴(kuò)大房地產(chǎn)房地產(chǎn)的市場(chǎng)知名度和美譽(yù)度是房地產(chǎn)增大市場(chǎng)份額和提高市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的重要手段。房地產(chǎn)應(yīng)當(dāng)結(jié)合自身的經(jīng)營(yíng)觀念，采取一系列的創(chuàng)新手段，努力擴(kuò)大房地產(chǎn)品牌影響力，滿足市場(chǎng)需求。同時(shí)，應(yīng)把營(yíng)銷理念貫穿到房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的全過(guò)程中，一切以客戶需要和愿望為出發(fā)點(diǎn)，最大限度地滿足消費(fèi)者的需求，全力打造房地產(chǎn)房地產(chǎn)的品牌形象。

2． 3 房地產(chǎn)營(yíng)銷要融合網(wǎng)絡(luò)信息

房地產(chǎn)營(yíng)銷的本質(zhì)目的就是確保商品能夠在市場(chǎng)上正常流通，為房地產(chǎn)拓寬銷售市場(chǎng)，從而達(dá)到房地產(chǎn)獲取最大經(jīng)濟(jì)效益的目的。當(dāng)今網(wǎng)絡(luò)已經(jīng)發(fā)展到了一定階段，將網(wǎng)絡(luò)信息與房地產(chǎn)營(yíng)銷有機(jī)的結(jié)合，從某種程度上可以理解為做到了商品流通渠道的多樣化。

2． 4營(yíng)銷組織形式的創(chuàng)新

市場(chǎng)營(yíng)銷人員通常將其理解成綜合性較強(qiáng)的工作，房地產(chǎn)營(yíng)銷的良好運(yùn)轉(zhuǎn)離不開(kāi)房地產(chǎn)部門的協(xié)調(diào)工作，但是從具體的執(zhí)行操作視角看，倘若將市場(chǎng)營(yíng)銷比作人體，那么營(yíng)銷組織就是骨架，可見(jiàn)營(yíng)銷組織在營(yíng)銷工作中起著重要的支撐作用。盡管從房地產(chǎn)的決策者到基層的執(zhí)行者，對(duì)營(yíng)銷都投入了更多的重視，可是受目前實(shí)際情況的影響，很多房地產(chǎn)的營(yíng)銷工作并沒(méi)有落到實(shí)處，對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷組織形式缺乏全面的考慮。例如，在網(wǎng)絡(luò)營(yíng)銷條件下，營(yíng)銷組織應(yīng)該有靈敏的反應(yīng)能力，對(duì)市場(chǎng)發(fā)生的變化從容應(yīng)對(duì)。對(duì)于以往的傳統(tǒng)營(yíng)銷模式，要適當(dāng)?shù)母钌幔匦聞?chuàng)建科更具科學(xué)性、高效性的房地產(chǎn)組織形式。

2． 5做好市場(chǎng)調(diào)查研究工作

市場(chǎng)調(diào)查可以使房地產(chǎn)生產(chǎn)的產(chǎn)品能更好的滿足顧客需求，從而能夠提升產(chǎn)品的銷售量。應(yīng)該重視市場(chǎng)反饋的信息，它是所有經(jīng)營(yíng)管理決策的基礎(chǔ)條件，任何好的產(chǎn)品只有消費(fèi)者真正的接受了才是做到了成功。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)必須重視市場(chǎng)調(diào)研，一是組織項(xiàng)目策劃人員做好開(kāi)發(fā)產(chǎn)品前期的市場(chǎng)調(diào)研工作，充分了解消費(fèi)者的欲望和需求。二是房地產(chǎn)房地產(chǎn)還應(yīng)當(dāng)根據(jù)消費(fèi)群體的不同需求，提供人性化的設(shè)計(jì)，吸引廣大消費(fèi)者。三是提高房屋施工質(zhì)量，抓好現(xiàn)場(chǎng)管理，積極開(kāi)展技術(shù)創(chuàng)新，建立節(jié)能、精裝戶型合理的住宅同時(shí)按照規(guī)劃要求，完善小區(qū)綠化、配套設(shè)施、物業(yè)管理等。

3、房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)

市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的潮流會(huì)隨著經(jīng)濟(jì)全球化的不斷深化，各國(guó)間的交流會(huì)越來(lái)越多，我國(guó)的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)也會(huì)隨著發(fā)生一些重大改變。這樣的變化趨勢(shì)，就要求房地產(chǎn)要準(zhǔn)確預(yù)知房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展趨勢(shì)。未來(lái)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)主要從以下幾個(gè)方面來(lái)考慮:

3． 1 綠色營(yíng)銷的展望

綠色營(yíng)銷是指在房地產(chǎn)營(yíng)銷時(shí)整體要表現(xiàn)出和諧發(fā)展的理念，可以從產(chǎn)品的設(shè)計(jì)、生產(chǎn)、制造以及廢料處理等方面考慮，保證消費(fèi)過(guò)程中確立有利于和諧發(fā)展的市場(chǎng)營(yíng)銷策略。首先綠色營(yíng)銷是適應(yīng)可持續(xù)發(fā)展戰(zhàn)略的必然選擇，只有這樣才能保證房地產(chǎn)未來(lái)健康有序發(fā)展。其次隨著人們生活水平的提高，人們不再是簡(jiǎn)單的滿足與物質(zhì)需求，對(duì)美好環(huán)境也越來(lái)越重視，綠色消費(fèi)已經(jīng)成為了一種消費(fèi)觀念。最后建立綠色營(yíng)銷模式可以實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)資源的科學(xué)配置。概括的說(shuō)，綠色營(yíng)銷將成為未來(lái)的主要的營(yíng)銷手段。

3． 2 文化營(yíng)銷的展望

文化營(yíng)銷的實(shí)質(zhì)是以分析市場(chǎng)趨勢(shì)以迎合消費(fèi)者心理為前提的，將文化內(nèi)涵融入到房地產(chǎn)產(chǎn)品之中，從而提高房地產(chǎn)產(chǎn)品影響力，達(dá)到增加產(chǎn)品銷售額的目標(biāo)。通過(guò)對(duì)很多房地產(chǎn)成功的案例進(jìn)行分析，可以發(fā)現(xiàn)將絢麗多彩的文化與營(yíng)銷策略有機(jī)結(jié)合，可以有效的改善房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷的方式，更加符合房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要。

3． 3 品牌營(yíng)銷的展望

房地產(chǎn)營(yíng)銷重要的是在營(yíng)銷過(guò)程中打造出屬于房地產(chǎn)自己的品牌，為消費(fèi)者樹(shù)立一種新的消費(fèi)價(jià)值理念。房地產(chǎn)可以允許產(chǎn)品出現(xiàn)一些劣質(zhì)，但是絕不能影響品牌在消費(fèi)者心目中的位置，可以說(shuō)品牌的塑造比產(chǎn)品營(yíng)銷更加重要，建立品牌的營(yíng)銷策略就掌握了房地產(chǎn)營(yíng)銷的主動(dòng)權(quán)。

4、結(jié)束語(yǔ)

總之，我們要高度重視市場(chǎng)營(yíng)銷在房地產(chǎn)發(fā)展中的地位，并能對(duì)未來(lái)的發(fā)展趨勢(shì)做出科學(xué)的預(yù)測(cè)，積極創(chuàng)新房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷策略。相信通過(guò)房地產(chǎn)企業(yè)各成員的不懈努力，一定會(huì)為房地產(chǎn)的穩(wěn)定發(fā)展提供可靠的保障，從而為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展做出更大的貢獻(xiàn)。

參考文獻(xiàn)

［1］ 陶卉． 企業(yè)營(yíng)銷策略的新思路 ［J］，遼寧行政學(xué)院學(xué)報(bào)．2005 年 04 期．