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摘 要 隨著我國生活水平的提高以及城市化進程的加快，房地產業也隨之發展迅速，其在經營中遇到了很多風險。本文從房地產金融風險的涵義入手，分析了房地產金融風險的形成原因，并針對這些風險提出了一些防范措施。
關鍵詞 房地產金融風險 風險防范
我國房地產業的迅速發展，帶動了我國的房地產金融的產生與發展。1998年全國房地產開發投資資金4414.94億元，2008年已達33404億元，10年增長了7.56倍。但由于房地產規模較大，投資期長，房地產金融風險的問題也逐漸暴露出來。
一、房地產金融風險概述
房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。
二、我國房地產金融風險產生的原因
（一）土地儲備制度不完善
我國各城市開發和改造的樓盤都很大，土地資產價值往往很高，因此，土地購置的融資要求十分巨大。土地儲備屬于政府行為，這使得土地的購置和開發很容易獲得商業銀行的巨額貨款。而土地收購和開發的主要資金來源于銀行貨款，還款則主要依靠土地出讓金。影響土地出讓價格的因素很多，土地資產價格本身也波動頻繁，這些無不增加了土地購置與開發貸款的不確定性風險。
（二）房地產融資渠道單一
長期以來，我國房地產融資以銀行貸款為主渠道，證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。
（三）信息的不對稱性
我國目前信息傳遞機制的不完善和個人信用制度的缺乏，使得銀行無法對房地產投資項目的預期效益和潛在風險進行全面評估，也無法對購房者的資信情況、收入狀況、現有住房狀況、未來收入是否穩定進行詳盡了解，銀行要獨立面對開發商、建筑商與個人消費者三個方面的信貸風險，任何一方的違約或三者之間的交叉違約都會產生還貸的風險。
（四）房地產融資機構風險意識淡薄
我國房地產融資機構受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。
（五）房地產融資風險管理技術過于簡單
我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和處置。
（六）房地產業和房地產融資的宏觀調控政策不穩定且效率低
我國短期性宏觀調控政策，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創，出現疼在房地產業卻傷在金融機構的現象。一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，開發商最終將高額成本轉嫁給消費者，抑制了有效需求。
（一）完善土地制度
政府應該重新界定土地儲備中心的功能，打破地方政府對土地一級市場的壟斷。地方政府的征地動機不能被濫用，各級土地儲備中心的土地儲備重點應轉向基本建設用地和工業項目用地儲備整理。
（二）拓寬房地產金融融資渠道，實現融資結構多元化
促進房地產融資方式的多元化發展，構建房地產業多元化融資體系，具體可以考慮鼓勵有條件的企業發行公司債券，在資本市場上直接融資，也可以由類似于房地產投資信托機構在資本市場上發行，將分散的資金集中到房地產建設中來。積極穩妥地發展住房公積金貸款，充分利用公積金貸款利息低的特點，滿足低收人居民的購房需要。
（三）商業銀行自身應加強管理，提高風險防范能力
商業銀行要擴大房地產市場信息來源，完善房地產市場分析、預測和監測指標體系，及時關注各地房地產市場的發展變化情況，提高對房地產市場發展形勢的分析預測能力。加強產業政策研究，制定與產業政策相互協調的房地產信貸政策，加強對房地產行業周期波動的研究，防范市場風險于未然。信貸從業人員必須牢固樹立風險意識和良好的職業道德意識，在調查環節盡職盡責，認真做好貸前調查工作，及時分析信貸業務的客戶風險和經營風險，研究信貸風險防范措施。
（四）公布房產信息，引導公眾心理預期
政府須建立和完善房地產市場預警監測體系，加強數據、信息的統計、處理和公示。通過對房地產及相關產業的動態監測，信息，正確引導房地產企業的開發投資方向，促使消費群眾形成理性預期，顯露政府對炒房行為打壓的決心和規范市場的力度。
（五）健全房地產的法律、法規體系
嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位。建立健全有關房地產信貸的法律法規。
參考文獻：
[1]袁萌萌,賈秀娥.我國房地產金融的風險及防范研究.技術與創新管理.2009(1).
[2]耿丹,邱敏芳.試論我國房地產金融未來發展趨勢.華商.2008(15).
[3]趙凱興.淺談金融危機對我國房地產業的影響及對策.決策參考.2009(2).
［關鍵詞］房地產金融 風險 對策
一、房地產金融風險概述
房地產金融，指為房地產的開發、建設、交易、經營和消費服務的金融活動。從服務對象上劃分，它包括為房地產業的房地產開發、建設、交易、經營等活動服務的“房地產業金融”和為居民的住宅建造、購買、維修、裝飾、消費等活動服務的“住宅金融”兩個主要部分；從服務內容上劃分，它包括房地產資金融通、房地產資金轉賬結算、房地產保險、房地產信托等業務，其中房地產資金融通業務是房地產金融的主要業務。房地產金融風險，指經營房地產金融業務的金融機構，由于決策失誤、管理不善或客觀環境變化等原因導致其資產、收益或信譽遭受損失的可能性。就房地產資金融通業務而言，房地產金融風險主要有信用風險、流動性風險、系統性風險、利率風險、匯率風險、通貨膨脹風險和房地產金融中的其它風險。
二、我國房地產金融風險產生的原因
1.房地產融資體系不健全，制度安排缺失。長期以來，我國房地產融資以間接融資為主，銀行是該行業資金來源的主渠道。證券、信托機構等涉足很少，其融資量不足房地產市場資金需求量的1%。在住房抵押貸款市場上，基本上不存在二級市場，不能將異質的抵押品轉換為流動性較強的金融產品，使得房地產市場與整個金融市場無法有機結合。
2.房地產業對銀行信貸依存度過高。我國房地產開發商普遍規模較小、資質偏低、權益性資本不足。房地產金融與房地產業相互依存，兩者的風險具有共生性，我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
3.房地產融資機構風險意識淡薄。由于缺乏有效的房地產融資監管措施和手段，加之商業銀行產權形式、治理結構、經營機制、內控機制等方面存在諸多問題，受眼前房地產市場“形勢大好”的迷惑，為爭奪市場份額，房地產融資機構極易形成市場沖動，盲目擴張房地產信貸規模。
4.房地產融資風險管理技術過于簡單。我國房地產風險度量技術尚處于起步階段，與國外先進技術差距較大，不利于對信用風險、市場風險、操作風險和流動性風險進行有效識別和微觀處置。
5.房地產業和房地產融資的宏觀調控政策傳導不暢。一些地方政府管理行為不規范，為搞“形象工程”，甚至為解決財政困難而盲目推動房地產業發展，使土地價格虛高，造成房地產成本大幅上升，開發商最終將高額成本轉嫁給消費者，抑制了有效需求。轉軌過程中宏觀調控政策的非穩定性所造成的沖擊波，往往使處于市場最前沿的金融機構遭受重創，出現疼在房地產業卻傷在金融機構的現象。
三、我國房地產金融風險防范措施
對房地產金融風險的防范，應根據經濟發展的需要，適應國內國際經濟形勢的不斷變化，因此，本文認為可以從以下幾個角度進行考慮。
1.實行融資渠道多元化，積極推動房地產貸款證券化
當前，我國房地產融資渠道仍然比較單一，房地產企業的資金來源仍以銀行貸款為主，我們必須盡快建立多元化房地產融資機制，將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以構建房地產業多元化融資體系，這是化解房地產金融風險的必由之路。
2.建立宏觀信用風險預警和控制系統，強化信用風險管理。建立全國性的房地產企業及個人信用檔案系統，以利于金融機構能較為客觀地判斷借款人的信用度，針對不同信用等級的借款人給予不同的貸款條件。這個系統還可對個人借款者就業和收入變動以及財產增減情況實行動態監控和追蹤調查，對個人信用度進行評定打分，便于金融機構分析、預測貸款風險類別與概率，對違約行為將會產生威懾作用，促使借款人按約履行合同。
3.加快土地制度改革，完善土地管理模式
如何有效的發展土地市場，制定適合發展形勢的土地制度方面的政策，是預防房地產金融風險的關鍵因素之一。我國目前的土地儲備制度，在規范土地市場、增加政府土地收益等方面效果明顯，但其負面效應對房地產市場的健康發展也產生了很大的影響。
4.加強國家的宏觀調控和引導，加大中央銀行的監管力度
對于國家而言，房地產金融市場的穩定具有重要的作用，國家必須加強對房地產金融市場的宏觀調控，有效控制房地產金融風險，引導房地產金融機構有序競爭，保證房地產金融市場的健康發展。中央銀行應對房地產市場進行深入的調查和分析，提高自身研究判斷的準確性，建立房地產風險預警體系，實行房地產市場信息披露制度，及時發出預報，果斷采取相應措施，對金融機構進行調控和引導，加大監管力度。
5.完善房地產金融的法律環境
市場經濟是法制經濟，任何經濟活動都應該在法律規定的范圍內進行，房地產金融尤其必要，應建立健全與房地產貸款有關的法律、法規體系，為加大住房信貸投入營造一個良好的法律基礎。一是針對在房地產資金籌集、融通、借貸各環節的經營行為中出現的問題，修改現行的法律法規，確定房地產信貸的法律地位；二是建立健全有關房地產信貸的法律法規；三是嚴格執法，依法辦事。對于提供假資料、假資信、騙取貸款的開發商或個人，應立即停止貸款，并追討已貸款項。
6.建立個人及房地產企業信用制度，健全信息傳遞機制
針對我國目前存在的個人及企業信用的信息零碎、不充分，信息不對稱等現象，逐步建立適合我國國情的個人及企業的信用制度，以經濟法律的手段對個人及企業的行為形成外部約束，有效避免信息不對稱現象的發生，從而可以有效地防止“道德風險”。
參考文獻:
【關鍵詞】房地產金融；流動風險；融資；創新
中圖分類號：F293.35 文獻標識碼： A 文章編號：
1前言
隨著改革的不斷深化，房地產金融市場促進了國民經濟發展到新的階段。房地產信貸規模較其他行業來說大得多，自然它的風險也會大很多。由于我國目前的金融市場發展的還不是那么完善，房地產行業一旦轉變為不良資產將成為整個金融行業的隱患，因此，做好房地產金融風險防范工作是很有必要的，只有這樣國民經濟才能穩健發展。
2. 造成房地產金融風險的成因
2.1 微觀原因影響房地產金融
2.1.1房地產融資對銀行的過于依賴性
這樣的現象在我國經常出現，當房地產開發商自身的資金不能滿足投資時，銀行貸款成為資金獲取的主要方式。這種做法就會讓銀行承擔很大一部分風險，最終可能牽連國民經濟的發展。
2.1.2借貸人信息不屬實
有一些開發商為了獲得個人利益，常常會在借貸時提供不真實的信息，又因為導銀行的貸管理技術落后，導致銀行不能準確地對借貸人真實的經濟實力進行判斷。更有甚者挪用貸款資金，這樣就直接加大金融風險擴張。
2.1.3 房地產企業之間的惡性競爭
今年發現在房地產行業壟斷行為屢見不鮮，存在違規操作，這樣的惡性循環必然帶來金融腐敗，是房地產貸款信譽大幅度下降。
2.2 宏觀原因影響房地產金融
首先，政府政策取向存在誤區，中央政府雖制定了一系列穩定房價的措施，但是地方政府作為獨立行政部門主要以政績、財政收入為其核心利益，因此它們在執行中央政府的政策時難免會大打折扣，使得中央政府措施在地方政府沒有完全按要求實施。
其次，我國經濟正處于轉型時期，還沒有達到市場經濟的階段，在此期間會出現很多的制度轉變期的問題。早期的制度在逐漸解體，新的制度建立還不夠完善，這是導致種種現象產生的最根本原因。
最后，我國匯率的逐年下調導致開發商失去對房地產行業的投資興趣，因此房地產的不確定性變得更為嚴重。
3 防止房地產金融風險的舉措
3.1適當調整金融機構現有制度
房地產行業的一大特點就是變化很快，而對于目前的房地產金融機構趕不上其變化。對風險防范做的不夠完善，滯后于當今市場經濟的變化形勢。致使金融機構不能提前預知風險的存在。當金融危機到來時沒有積極的應對方案來解決問題。對于銀行機構應該盡可能去發展一些科學的借貸管理方法，建立可靠性強的風險評估體系。
3.2 樹立風險防范態度
為了降低金融風險投資，做好房地產周期性變化規律是很有必要的，發現市場變化的普遍規律，才能制定出匹配的管理制度，達到最佳利用社會資源配置。政府部門要加大對房地產行業監管力度，采取相關法律法規來改正和補充市場經濟中可能出現的問題。
3.3 融資方式的探索
對于銀行必須加強對借貸企業的篩選工作，首先要選擇實力強、品牌大、信譽度高的房地產行業進行發放貸款，能做到準確的引導市場發展，風險降臨時能夠運用防范措施及時解決問題，將影響縮減到最小。
3.4 建立完善的法律與法規
建立法規推動房地產行業正規有序的良性競爭，凡是經過相關部門審批具有資格的企業都可以參加到競爭當中，中央銀行是這場競爭當中的嚴格監督者。對于違法競爭行為要嚴懲，例如非法壟斷、資格欠缺的房地產企業。這樣才能有力地消除不良影響，保證金融業務健康發展。
3.5增強全民社會信用
只有全民共同努力才能效地制止開發商及個人不講誠信的惡行擴散，這與良好的社會信用環境很大關系。運用法律嚴懲那些沒有誠信的開放商只是一種必要方法，培養他們的社會信用感，讓其在思想上轉變才是根本目的。這樣才能積極改善房地產貸款的安全性。
4.對中國房地產金融創新體系的建議
雖然改革開放以來，我國房地產金融進步顯著，但是目前房地產仍然存在諸多問題。比如市場的需求旺盛，導致房價不斷高漲。這種房價快速上漲是巨大的金融風險到來的前兆，一旦資金運轉不警惕，將會給我國金融系統帶來巨大的影響。
4.1加強房地產金融創新理念
我國應該借鑒其他國家的房地產金融管理的一些先進管理措施并加以合理地、高效地運用。要以不斷創新為管理目標，不但要為達到高效、統一的金融管理體制而努力，還要為了能夠穩健地運行房地產金融體系，豐富監督管理全面的內容而奮斗，最終達到監管政策、結構體系、運營狀況具有統一性。所以加強房地產金融創新理念對于房地產金融系統穩定是比較迅速有效的一項措施。
4.2完善房地產金融體系
不斷完善房地產企業相關制度是房地產金融的必要條件，可以從組織構架、共榮機制、責任制等方面入手。對于從業人員和管理者要有足夠的金融創新意識，能夠掌握市場的運作和具備豐富的實踐經驗。
4.3對住房抵押繼續實行抵押貸款證券化
抵押貸款證券化在我國正處于嘗試階段，還沒有成熟應用，很難滿足市場的需求。應對銀行抵押貸款公司管理的住房抵押貸款有時間長、現金數較大、風險系數高等特點。目前我國證券產品相對其他國家比較少，因此加強住房抵押貸款證券化對于解決這些問題很有利。
4.4堅持推進房地產金融業務創新
我國的經濟實力正處于全面上升的時期，面對房地產價格的調整壓力，中國要堅持以房地產金融的創新為總體方針，順應經濟發展的浪潮，經過不斷的自身努力與堅定不移的探索精神，創新出具有中國特色的房地產金融業務。
5結束語
房地產業具有資本密集、體系復雜和高風險的特點，因此，培養對房地產金融防范意識，不斷完善防范房地產金融制度，對出現的問題時有指導意義。做好這項工作，不僅能保證中國房地產市場穩定、有序發展，還能滿足很多居民住房需求。在這條路上，需要我們持之以恒的去探索。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產金融；風險；風險防范
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）03-0-01
自2008年美國金融危機以來，國內房地產市場受到來自國內尤其國際動蕩局勢的影響，出現融資困難、資金鏈中斷及資金回收困難等一系列問題，嚴重影響了房地產市場的健康發展。借此分析國內房地產面臨的金融風險，以期合理規避房地產金融風險，成為國內外關注的熱點話題。
一、國內房地產金融風險原因
(一)房地產金融體制尚不完善。相對比于發達國家完備的金融市場體系，我國房地產金融體制尚不完善。目前，我國為單一的銀行為房地產商提供貸款和信托機構向房地產業提供信托資金，銀行的利率調整及貸款機制和國家的政策風險都會影響房產業的穩定發展。
(二)房地產金融市場資金融通效率低下。通過銀行籌集的資金，大多數房地產商將其存放于銀行，銀行又無法及時將大量資金提供給中小企業及民營企業，造成一定時間內資金浪費及閑置，成為最終房地產金融市場的風險承擔者。國內尚未建立一套完備的投資融資的金融體系，因而存在一定的資金融通效率低下的問題。
(三)房地產金融信息不對稱。房地產金融市場具有資金需求多、周期長等特點，使得房地產面臨的風險加大。當房地產市場繁榮時，將有大量房地產商加入其中，不惜高額利率貸款進行投資，一旦市場出現動蕩或不穩定情緒上升時，尤其房地產商資金鏈中途中斷時，房地產商將無力按時還款，銀行業與房地產商中間的不透明即信息傳遞失效，將極易造成房地產金融風險。
(四)政府宏觀管理失效。房地產業作為影響居民生活及市場穩定的重要行業，其穩定性發展關系到國民經濟的持續增長。政府作為宏觀調控的實施及管理者，肩負著審查房地產商資質及規范金融行業合理貸款的重要任務，我國政府尤其地方政府大力引資，放松監管，造成一些資信不佳的地產商進入投資，尤其當地銀行貸款管理失控，將容易引發房地產金融風險。
二、國內房地產金融風險判斷
根據國內房地產金融市場的特點及原因分析，國內主要面臨以下幾類房地產金融風險：
(一)市場風險。市場風險是由于房地產市場的不確定風險給房地產開發商、消費者進而給提供房地產金融服務的商業銀行帶來損失的可能性。由于房地產具有非常強烈的投機性質，一旦整個市場出現難以承受的泡沫，將導致房價大跌，引起房地產企業出現經營困難甚至破產倒閉，進而導致銀行大量壞賬產生。
(二)利率風險。利率風險指銀行與房地產商在利率出現不利波動時所面對的風險。這種風險不僅會直接影響影響其資產負債表，更會影響其獲利水平。一旦貸款利率上升房產商面臨還款壓力加大，銀行業將承受更大的資金回收壓力。
(三)信用風險。信用風險是由于借款人履約能力的下降，無力償還或不愿意償還，導致銀行業壞賬的出現。主要由于貸款前對借款人資信審查不足或失誤造成的，也可能是貸款發放后企業經營狀況變化造成的。
(四)操作風險。操作風險主要是因為業務流程不健全而引起的銀行工作人員在工作上的偏差，導致的損失。房地產金融的操作風險包括房地產貸款業務操作流程不健全、業務操作失誤、房地產資金轉賬結算中的風險等。
三、國內房地產金融風險防范體系構架
(一)營造良好的國內房地產金融市場宏觀體系
1.國家要加強房地產金融管理，營造良好的金融市場環境。一方面，政府要嚴格監管土地交易，規范土地交易秩序，實行土地供給有償，建立統一規范的土地競爭機制。另一方面，制定相關法律法規，嚴格規范房地產市場，對企業違反行業規章制度加大懲罰力度，營造良好的金融市場環境。最后，政府要規范房地產金融秩序，加大對銀行業的監管力度，制定正確的監管方針和策略，將房地產市場狀況以及信息，進行定期的公開和披露。
2.推動資本市場發展，建立多元融資渠道。引導國內房地產投資商加快發展，以進行直接投資，降低貸款風險，此外，夸大房地產商的融資渠道，發展房地產信托行業、房地產抵押貸款證券化，從而提高資金利用效率，促進房地產金融市場穩定健康發展。
3.努力建立房地產金融市場風險轉移制度。一方面，大力開發新的融資工具，推動房地產金融市場創新轉移風險，建立保險機構，降低融資風險，另一方面，建立風險控制機制，對房地產金融機構進行創新，提高其市場適應能力，通過金融機構間合作分工，有效降低風險，推動金融市場健康發展。
(二)構建良好的國內房地產金融市場微觀體系
1.加強貸款額度及風險控制，提高風險控制能力。一方面，銀行作為企業法人，要加強內部建設，推動自身體制改革，嚴格按照內部規章制度進行放貸，營造良好的內部環境。另一方面，建立完善的貸款風險評估機制，對風險指數進行控制，有效降低風險，通過對企業評估，做到合理放貸，按時回收。此外，加強對內部員工培訓，有利于對其良好的約束，使其嚴格遵守銀行內部規定，降低房地產金融的風險。
2.建立良好的信息溝通系統，將強行業內監管。不僅銀行內部，銀行間要建立一套便捷的信息溝通系統，通過及時傳遞信息，為其內部控制提供信息支持，以便及時發現問題解決問題。在良好溝通基礎上，通過對相關數據進行分析，完善內部風險控制系統，為決策提供有力支持，從而有利于整個行業穩定發展。
3.建立房地產金融績效評估機制。通過建立有效的績效評估機制，可以有效地防范房地產金融風險。通過評估機制的建立，可以使銀行加強自我監控，及時查清不良資產，并嚴格控制風險。還可以引進外部評估機構，對內部地產貸款進行公證評價，幫助建立穩定的房地產金融機制。
4.開發新的放貸品種，開拓市場業務的同時，有效降低風險。由于目前我國銀行貸款品種單一，為此商業銀行應提高服務意識，不斷推出新品種，吸引消費者投資，進而推動房地產金融風險管理的多樣化發展。
參考文獻：
[1]邢學良.房地產金融風險及防范[D].東北財經大學碩士論文,2004,12.
【關鍵詞】 房地產金融政策 風險防范 經驗 啟示
一、美國的房地產金融政策與風險防范體系
1、房地產金融政策
（1）羅斯福和杜魯門時代。1932年，是經濟大蕭條之后的羅斯福時代，美國出現了住房建設和金融危機，政府通過設立“聯邦住宅貸款銀行系統”（FHLB），并批準《住宅抵押貸款法》，成立了“房地產貸款公司”，形成了長久性的分期付款式抵押貸款市場。1934年，《國家住房法》通過并成立了“聯邦住宅管理局”（FHA）和“聯邦儲蓄貸款保險公司”（FSLIC），組建“互助組織”，負責對個人的抵押貸款保險。為解決低收入人群的住房問題，1937年，通過了《公共住宅法案》，設立“聯邦平民房屋建設總處（USHA）”，為平民提供低租金住房。1949年，杜魯門政府修訂了《國家住房法》，提出“居者有其屋”的住房目標，通過興建公共住宅單位解決大多數人的住房問題。
（2）肯尼迪與約翰遜時代。1961年，肯尼迪政府發表國情咨文《住房和城鎮發展計劃》，提出三個目標：更新和規劃城市、給全國人民體面住房、鼓勵發展建筑業。并通過提供“低于市場水平利率”的貸款計劃，鼓勵私營金融機構向市場提供貸款。1965年，約翰遜政府的“租金增補”計劃，將低收入家庭住房支出的比例進行限制。1968年，出臺了新住房貸款計劃，鼓勵私人開發商低利率貸款，聯邦政府給予貼息?！蹲》颗c城市發展法》頒布后，住房與城市發展部（HUD）正式成立。
（3）尼克松與福特時代。1969年，尼克松政府先后實施了“自置居所計劃”和“租賃住宅計劃”，但收效甚微。1970年，國會通過“緊急住宅融資法案”，成立“聯邦住宅貸款抵押公司”開辟二級市場。后來，福特政府提出“社區發展補助計劃”，將住房建設、都市重建和其他住房資助計劃合并，重新分配資金。
（4）里根與布什時代。里根為了減少政府財政壓力，提高租客承擔租金的能力，降低政府確定的“公平市場租金”標準。于1987年推行稅制改革和“低收入階層住房稅金信用計劃”，對給低收入人士提供住房的項目提供稅收優惠。1990年，布什政府出臺“國民可承擔住宅”法案，通過擔保和信用證明方式為租客提供幫助，并加強地方政府和非營利性社區在住宅開發中的作用。
（5）克林頓與小布什、奧巴馬時代。1997年正式出臺了“多成員家庭資住房改革及承受能力法案”，新增45億美元資金用于保障住宅單位和個人利益，同時也為1999年以后逐步改革由FHA提供保險的抵押貸款體制創造條件?？肆诸D時代，改革住房與城市發展部（HUD）的職能，在削減聯邦政府對住房有關預算的同時，將執行住房計劃的職能逐步轉交給各州和地方政府。同時，提高各州所得的稅金信用人均標準，從1.25美元提高到1.75美元。2000—2004年，全美提高房地產稅收入比例。針對房屋購買和出售的差價，美國一些州政府專門設計征收房地產增值稅，規定自住房住滿兩年以上出售可以享受大幅度增值稅減免政策，投資房則不能享受相應的增值稅減免政策。
2、房地產金融機構與運作體制
20世紀60年代以來，隨著美國住房抵押貸款機制和房地產證券化機制的應用，一級市場和二級市場逐步完善，推動了美國房地產市場的迅速發展。一級市場就是直接發放貸款的市場，機構主體包括儲蓄貸款協會、商業銀行、互助銀行、人壽保險公司等。不同金融機構的主體職能又存在區別。儲蓄貸款協會（SLs）是以吸收儲蓄存款、發放抵押貸款為主的專業性金融機構。商業銀行是美國范圍最廣的金融中介，主要提供短期信用和商業貸款。互助銀行是存款人共同所有和經營的互助組織，主要是提供抵押貸款。人壽保險公司的保費較為穩定，逐漸成為抵押貸款的主要資金來源。二級市場是出售抵押貸款的市場。由于有一級市場的長期穩定的資金來源，二級市場運作更加順暢。目前美國房地產金融二級機構主要有聯邦國民抵押協會（FNMA）、政府國民抵押協會（GNMA）和聯邦住宅貸款抵押公司（FHLMC）。其主要作用是加強抵押貸款的保證、收購抵押貸款組群、授權機構發行抵押債券或自己發行抵押債券、支付貸款利息等。美國房地產的一級市場、二級市場、房地產市場管理機構共同構成完整而統一的市場體制。
除此之外，美國房地產金融管理機構也發揮著重要作用，主要包括通貨監理處和聯邦存款保險公司，其職責是對銀行體系和貨幣政策進行監管。同時，為了鼓勵購買自有住宅，還創立了聯邦住房貸款銀行系統、聯邦儲蓄貸款保險公司和聯邦住宅管理局，對個人住房貸款進行擔保。
3、風險防范體系
一、基本情況
2002年衡陽市城市建設投資有限公司成立,為衡陽市首家政府融資平臺,到目前已發展到13家政府融資平臺公司,其中市級4家,縣級9家。主要分布在交通運輸、城市建設、土地儲備、國資經營等領域,如衡陽市城市建設投資有限公司,衡陽市非稅收入征收管理局,衡陽市湘江水利投資開發有限公司,衡陽市土地儲備中心等。全市13家融資平臺中城建投資公司類占9家。
至2010年6月末,全市13家政府融資平臺公司,資產總額為176.39億元,負債總額84.91億元,自有資金總額41.02億元,融資總額73.04億元,已開工項目數38個,已開工項目計劃投資額64.75億元,已開工項目到位資金35.4億元,計劃開工項目計劃投資額45.66億元。
二、主要特點
1、規模迅速膨脹。2008年12月末衡陽市地方政府融資平臺在轄內銀行貸款余額為7.16億元,到2010年6月貸款余額為28.495億元,在一年半時間內凈增21.335億元,增加3.98倍。還有國開行湖南省分行對地方政府融資平臺貸款余額為28.335億元。2009年,衡陽市城市建設投資有限公司通過發行債券融資15億元。至2010年6月末,衡陽市各級政府融資平臺融資總額達到73.04億元。
2、地方政府主導。13家政府融資平臺公司都由政府主導設立,董事會、監事會成員由政府任命,通過財政注資、土地劃撥、規費收入等形式注入資本金。如衡陽市政府先后向市城市建設投資有限公司注入了市自來水公司、公交公司、道路公司等優質企業資產和近15000畝土地資源。同時,還將城市道路建設項目兩廂各200米可用土地的受益權,市本級行政事業單位的經營性資產,自來水、污水處理、垃圾處理、戶外廣告、公交線路、停車位、車輛通行收費等經營特許權,市財政用于城市建設的資金等資源整合到該公司名下。
3、“打捆貸款”模式。打捆貸款是指以城市建設投資公司為承貸主體,以財政出具的還款承諾作為償債保證,將若干基礎設施建設項目組合起來作為一個整體項目向銀行貸款的一種融資方式。目前衡陽市政府與國開行湖南省分行達成50億貸款協議,主要用于供水、供電、城市道路等若干項目,貸款余額為28.335億元。
4、項目貸款為主。至2010年6月,13家政府融資平臺公司項目轄內銀行機構貸款余額20.523億元(其中,3-5年與5年以上期限的余額合計為16.658億元,占比為81.17%),占貸款總額的72.02%。已開工項的37個項目中,公益項目為20個,占比為54.05%。
三、風險控制
目前衡陽市政府融資平臺公司在轄內金融機構貸款余額為28.495億元中,正常貸款為28.02億元,占比為98.33%;關注類貸款為0.39億元,占比為1.37%;不良貸款為0.086億元,占比為0.3%。衡陽市地方政府融資平臺依靠非財政資金償債的貸款比例僅為9.48%。地方融資平臺尚未出現不良貸款的風險有以下主要因素:
還款期限未到。調查的融資平臺項目貸款的建設期和還款期設定時間較長。目前項目還處于建設期,只需償還貸款利息部分,而該利息已計算在投資總額中,列為“正常貸款”。從衡陽市地方融資平臺項目貸款期限看,沒有發放1年內貸款,1-3年類占18.8%,3-5年類占41.5%,5年以上占39.6%,3年以上中長期基建類貸款占81.1%,到2013年將出現償還本金的高峰。
銀行多頭授信。調查中13家地方融資平臺獲得多家銀行的授信,其可以在授信額度內借新還舊,以甲還乙,可以暫緩風險暴露。
資產抵押高溢。銀行對有政府背景或政府擔保、有土地抵押的融資平臺高看一眼,厚愛有加,在審查審批上綠燈放行,而融資平臺為了獲得更多的貸款,又虛高土地溢價,給融資平臺抹上一層保護網。
銀行監控缺位。由于融資平臺政府色彩濃厚,銀行高度寬容,不按具體項目監控其資金流向和用款進度,加之融資平臺公司的財務報表不規范、不透明,商業銀行很難獲得真實準確的背景資料,很難對融資平臺公司進入深入的貸后管理,掩飾真實償債能力不足的風險。
四、風險表現
借款主體風險。調查中融資平臺與地方政府有關部門是“一套人馬,兩塊牌子”,存在政企不分,現代公司治理結構不健全,公司法定負責人和主要業務人員由政府有關部門人員兼職或指派,資本來源通常是財政注入或存量公共資產拼湊注入,盈利模式主要依賴于項目的使用權出讓收入或地方財政補貼收入。在地方政府投資膨脹下,帶來了空前的融資壓力,迫使地方政府融資平臺不惜成本與風險融資,用融資規模最大化來平衡“投資饑餓癥”,至于資本與負債之間的比例是否失調,負債風險是否超出了融資平臺的承受能力不在考慮范圍之內。
還款來源風險。地方政府融資平臺資金主要用于非經營性、準經營性項目,這些項目回收期長,低收益或無收益,項目本身還款能力弱,主要依賴財政收入償還。目前衡陽各級政府融資平臺已開工的38個項目中,就有20個屬于公益性項目,集中于市政基礎與農村基礎設施。衡陽市政府2009年為融資平臺公司歸還銀行貸款本息合計3.7億元,2010年預計將歸還本息合計約6.4億元,但政府償付債務本息困難很大。一是地方政府貸款建設的項目,大都不直接產生經濟效益,無法用項目本身產生的效益來歸還銀行貸款,要用當地政府未來的財政收入來歸還,而對于一個財力較弱的地方政府而言成為一個很大的負擔。二是以政府未來稅收作為擔保存在不確定因素,土地抵押貸款償還來源依賴于土地出讓收入,而土地出讓收入是一次性收取70年,不具備可持續性,土地出讓收入高增長難以為繼。三是以土地為抵押可能會導致系統性風險。一旦房地產深度下調,地價下跌,土地出讓收入下降,會帶來政府無力償還債務的風險,造成銀行壞賬。
政策調險。在貸款期限內,國家的產業政策、環保政策,地方政府的區域經濟發展、行業發展等政策調整,變動都可能對政府融資平臺經營產生較大影響,而一旦政府政策對政府融資平臺經營產生不利影響,可能直接影響到政府融資平臺貸款的如期償還。
財政風險。主要是地方融資平臺過度負債,在無法以項目收益或公司經營收入償還的情況下,在地方財政收入不可持續增長或宏觀經濟發生變化的情況下,地方政府無法還債的違約風險。2010年6月末,衡陽市各級政府融資平臺融資總額為73.04億元,其中貸款余額為56.83億元(含國家開發銀行貸款28.335億元,城投債15億元),而2009年衡陽市財政收入為70.03億元,13家融資平臺融資總額超過該市財政總收入,而作為中部不發達地區“吃飯靠財政,建設靠土地,發展靠金融”,地方財政狀況比較嚴峻,可用收入中用于償債部分很少。
金融風險。主要是來自地方融資平臺不良貸款積聚帶來的銀行風險,從而導致金融體系的不穩定。一是以財政對借貸進行擔?？赡艹蔀殂y行體系信貸質量方面的長期隱患。二是地方政府存在的投資沖動與追求短期政績的行為,都無法避免存在重復建設、低效率投資的問題,甚至導致兩高一剩產業死灰復燃,不良貸款風險不斷積聚。三是由于投資與信貸政策的收緊,地方政府的一些投資項目可能難以繼續融資,從而導致工程成為爛攤子,進而造成銀行的壞帳。
五、政策建議
(一)摸清底數、全面清理。按照國務院國發(2010)19號文件《關于加強地方融資平臺公司管理有關問題的通知》要求,對融資平臺債務進行一次全面清理,對直接借入、拖欠或提供擔保、回購等信用支持形成的債務按照分類管理,區別對待的原則清理規范,對公益性在建項目不得再通過融資平臺融資,妥善處理債務償還和在建項目后續融資問題。對承擔有穩定經營性收入的公益性項目融資任務并主要依靠自身收益償還債務的融資平臺公司,以及承擔非公益性項目融資任務的融資平臺公司,按照公司法規定,充實資本金,完善治理結構,實行商業化運作。
(二)完善法規,規范運作。一是制定相關法律法規,對融資平臺進行準確定位,將其融資投資活動限定在一定范圍內,如城市基礎設施和公益事業領域。二是做實資本金,限制負債率,明確地方政府對融資平臺的債務責任,綜合考慮各地財政經濟狀況及融資平臺自身情況的前提下,合理制定融資平臺的負債率限度,避免過度負債和債務轉嫁。三是硬化地方政府的債務約束,以項目法人作為承貸主體,建立地方政府資產負債表,把分散在各個融資平臺的融資活動納入到政府資產負債表的整體框架之中,將地方政府債務收支納入預算管理,落實有關債務人償債責任,并定期向人大匯報,向社會公布,接受各方面的監督。
(三)嚴格控制,強化管理。各商業銀行要加強對融資平臺類貸款的控制與管理,堅持“逐包打開,逐筆核對,重新評估,整改保全”的原則進行全面清理。一是推進審慎的地方政府融資風險管理舉措,強化對項目資本金的監控,對償債能力的分析,控制打捆貸款,監測負債狀況,把握貸款風險。二是加強融資平臺的風險評估,全面評估項目風險,平臺風險和財政風險。三是控制融資平臺類貸款的集中度。四是加強對融資平臺貸款使用方向的監管,防止貸款在項目之間挪用,切實保證銀行貸款的安全性和可控性,確保信貸資產安全。
(四)吸引民間資本進入政府投資領域。目前,我國民營經濟快速發展,民營企業投資實力不斷增強,充實的民間資本正急需尋找新的投資領域,而地方政府投資外部性很強的文化、教育、醫療的公共基礎設施,等于為社會獎金進入創造了良好的投資環境,同時以吸納民間資本參與基礎設施和公共服務投資所進行的融資創新,拓寬了民間資本的投資渠道。
關鍵詞：金融企業；低碳金融風險；碳交易
隨著人類生存環境的惡化，于是人們提出了低碳的理念，金融企業也相應的產生了碳金融業務，而這些業務給金融企業帶來了一系列新的風險，這些風險與那些傳統風險相比更為復雜，更加難以防范。因此，對這一問題進行研究，對促進我國整體碳金融業務健康發展以及提高我國金融企業競爭力、研究碳金融風險、全面把握碳金融風險形態、制定合理的風險防范對策等具有重要的現實意義。
一、低碳金融風險的定義
低碳金融風險相比較來講是一種特殊的風險。風險一般被認為是在某種規定環境下，規定時間內，發生某種損失的可能性。而關于低碳金融風險定義，隨著低碳金融的發展，一些專家學者對其有不同的定義：國外的專家學者對低碳金融風險的研究比我國要早很多，并且研究得更為深入全面。比如：Larson. D.F. 和 Parks. P 早在1999年就公布了他關于碳金融交易風險的研究，他認為碳金融交易風險應該是存在于碳項目整個發展周期之中，按照影響因素分為履約風險、價格風險和政策風險。而另一位學者-索尼婭.拉巴特，羅德尼.懷特則是從企業的角度將碳金融風險分為監管風險、實體風險、商業風險三類。
在我國，一些專家學者則是近幾年來才真正開始重視和研究這一概念的，但他們對低碳金融風險的理解和劃分也是眾說紛紜、各有所長，主要原因是他們所站的角度不同，所以對同一個事物或概念的認知和劃分也不同。比如：張寧將碳交易風險分為政策風險、市場風險、時間風險和財務風險四類。而王留之、宋陽（2009）則指出，金融衍生工具操作風險、政治風險和經濟風險都屬于碳金融風險。
綜上所述，在其他學者的研究基礎上，作者認為低碳金融風險應該是一個廣義的概念，故將其定義為：低碳金融市場在運行過程中存在大量的不確定因素，所導致低碳金融交易市場的參與者甚至整個社會經濟狀況造成損失的各種可能性。
二、金融企業在開展低碳金融業務中可能產生的風險
站在金融企業的角度，其在發展低碳金融業務中則會面臨各種新的風險。金融企業在低碳金融業務辦理中有利有弊，常常在創造經濟與環境保護增加值的同時，也存在著各種風險因素。
1.市場風險。它是指由于種種市場因素而對低碳金融交易產生影響從而產生的風險。比如：匯率、利率等因素的變化而帶來的風險。尤其是在跨國交易中，一些交易的周期短則幾個月，長則數年。在此過程中，一旦供求不平衡、市場利率變化，碳排放價格的波動是無法估計的，這些可能導致低碳金融市場產生各種風險，這些都是市場風險。
2. 政策風險。顧名思義該風險即隨著國內、國外各項政策的變化給低碳金融市場帶來的風險。對國內市場來講，通過立法對有關法律法規的強制性政策改變，會對低碳金融市場帶來較大的影響；還有一種主要是一些優惠政策或是機制上的變化，同樣也會對低碳金融市場風險帶來影響，不同的是前者為強制的，后者是趨利的。還有就是在國內低碳金融市場與國外乃至國際產生交易或是接軌時，外國的低碳金融交易方面政策如果發生一些改變，則對我國的風險的波動影響也會較大。
3. 操作風險。該風險是指由于員工、過程、基礎設施或技術或對運作有影響的類似因素的失誤而導致虧損的風險。低碳金融業務本身是一個比較專業的范疇，我國本身起步較晚，這方面的認識和研究還不夠深入和全面，操作人員的專業知識及專業能力還不夠好。加之低碳金融業務的操作相比較其他的金融業務更為復雜和困難，如果有任何不恰當的操作流程或者系統的失誤，都有可能帶來風險損失。兩個方面的的因素再一疊加，最終產生的操作風險則更大。
4. 法律法規風險。該風險是指由于一些碳交易、業務不符合相關法律或法規的要求而帶來的各種風險。因為銀行等金融企業會受到銀監會等外部監管和上級行的內部監管，還會受到社會各界相關部門和公共大眾的監管。從監管低碳環保的法規到有關如何恰當審核是否達標的限額規定，到有關報告經營活動的詳情以滿足環保部門的要求。但是法規的實施是必要的，它能為金融企業提供一個安全、順利執行低碳金融交易業務的環境條件。但如果有關法律法規發生變化，信息傳導再不暢通，則會帶來這種風險。
5. 項目風險。根據《京都議定書》，我們可以知道主要有三種靈活的履約機制來參與低碳金融，分別是：聯合履約機制、排放貿易機制和清潔發展機制。我國到目前為止主要的減排方式還是清潔發展機制。所以在研究項目風險時，還是以清潔發展機制的項目風險來分析。清潔發展機制項目從一開始的項目識別到最后的項目簽發是一個很漫長也很復雜的過程，無論是項目的批準、審定、注冊、實施檢測，還是排放量的核查，每一個小小的環節都可能影響到項目的簽發，都存在著風險。
而對于銀行等金融企業來講，關于低碳金融業務有很多的項目需要進行全方位的管理。比如：建立低碳金融相關的理財產品，給開發新的低碳企業進行貸款等等。由于項目的流動性，項目管理的一個重要組成部分就是風險管理。項目風險管理必須要面對項目可能無法執行、項目的進度可能產生變化、項目成本的可能變化等風險。
6. 聲譽風險。該風險是指金融企業的聲譽受到負面影響而產生的風險。對于金融企業來講聲譽是至關重要的，任何負面的影響都會導致產生嚴重的后果。要大力倡導環保、可持續發展相關理念，積極的、多方位的宣傳低碳金融產品。就目前來講這些工作是迫在眉睫。
三、金融企業針對低碳金融風險的防范措施
（一）低碳金融風險防范的基本流程
因為不同的金融機構、不同的管理人員對于風險的認識和態度不同，所以即使面對相同的風險，他們采取的風險防范策略也可能有所不同。但是他們在進行風險防控時，所遵循的基本原則卻是一致的。一般可以將風險防范的基本流程分為風險識別、風險評估和風險控制等幾個程序：
1. 風險識別。指企業風險管理人員通過各種手段和方式在風險發生之前對企業風險形成的潛在條件和潛在誘因進行分析，識別。在低碳金融市場中，人們會通過自已對發生的風險進行認知和總結，然后對發生的類似低碳金融風險性質是怎么樣的進行判斷，發現碳金融所面臨的主要風險，再通過分析前期材料總結數據，歸納風險產生的誘導因素，整理出風險損失規律和識別方法。對于金融企業的相關管理人員來講，對于相關風險的識別顯得更為重要，會提前預警所面臨的風險，避免給企業帶來的損失和危害。
2. 風險評估。該程序是對風險所造成的損失和影響進行評估、量化的過程。具體包括風險概率和負面影響評估、風險承受力評估和風險優先級分析等內容。對于風險的評估方法多種多樣，如定量評估方法、定性評估方法等，應具體情況具體對待。一般情況下，除了政策風險外，其他各種風險都可通過一定的方法進行評估。從而了解風險所帶來的影響的大小。
3. 風險控制。該程序是風險防范的是最后一步，它必須在前面兩個程序完成的基礎上才能完成，它是風險防控整個流程中的核心步驟。在此過程中，相關風險管理人員會運用多種手段、采取各種措施來降低低碳金融風險發生的可能，以達到減少經濟等各方面損失的目的。具體的控制措施需要企業、政府和社會共同努力，通過一系列具體的方法和手段才能做好該程序的工作。
（二）金融企業針對低碳金融的風險的具體防范措施
面對低碳金融的各種新的風險，金融企業要堅持風險接受、風險規避、風險分擔及風險減輕的大原則。在這個大原則的思路下，金融企業風險防范的基本思路有以下幾點：首先，要從風險的源頭入手，盡量將風險控制或消除在萌芽狀態下，或者采取一定措施將風險降低和改善；然后對于風險帶來的無法改變的不利影響，金融企業自身應采取積極有效的應對措施進行妥善的處理，力爭將這些不利的影響降到最低。
1. 強化對低碳金融的防范的意識
金融企業應從上而下強化風險意識，要認識到這項工作的重要性和緊迫性。要加強風險防范的知識的宣傳，讓企業上下時時刻刻重視這一問題，從而貫徹到企業日常工作中去，更好的適應新的經濟發展時期所帶來的變化，降低企業新的業務項目風險。
2. 成立專門的風險防范機構。金融企業應選擇專業的人員成立專門的風險防范機構，本機構專門負責對低碳金融風險進行研究，如對國家的政策進行研究，制定風險防范的對策；制定對風險防范的操作的流程；制訂對風險防范的政策、具體流程；對各項低碳金融業務進行風險的預警和分析，并負責向專業機構進行風險防范的咨詢等。從而有效的防范政策性風險和操作性風險。
3. 注重信息的溝通。企業要正常與有關環保部門、低碳項目實施企業、國家其他相關部門等保持信息的溝通與合作。對有關信息進行統計與記錄，對各企業在環保和污染方面情況記入金融企業的信息中，并注意對各企業的這方面信息的督查與更新，以便在發放貸款、項目投資、貸款的收回等工作中查閱與參考。有效防范項目風險、操作風險等。
4. 進行套期保值。金融企業可在實施低碳業務時，可以通過簽訂一種“套期合同 ”來達到保護自己免受利率及匯率波動的影響的目的。尤其是通過套期保值進行衍生品的相關交易，通過相互抵消的方法來規避市場價格波動風險，可說是堤內損失堤外補，從而有效的防范市場風險。
5. 嚴格控制貸款項目。企業要嚴格控制貸款項目，對高碳和低碳項目的貸款要區別對待。我國目前金融企業發展低碳金融業務，要增加綠色信貸的投放數量，并且要使綠色信貸投放到更多的行業和項目類型。重點開拓節能環保、新能源、低碳行業等低碳領域的業務和涉及水處理類、大氣污染治理類、固體廢棄物治理類傳統領域的業務，增加對創新型小微企業以及能夠進入普通民眾生活的環保產品的關注。比如：可以優先考慮風力、水力、太陽發電領域、新能源汽車、生活垃圾處理與利用等行業和項目。
6. 成立政策性金融機構。我國目前尤其是在商業銀行領域，可以考慮發展政策性金融機構，如設立政府基金、專業性的綠色投資銀行、非銀行金融機構等機構，為交易雙方提供充分的供求信息，形成多層次、更完善的低碳金融體系，以達到對商業信貸的補充，并有效的分攤風險。
建立健全聲譽風險危機的預警機制，積極培育以聲譽為導向的企業文化。該項工作可以在各種風險發生前進行預測，并通過對風險產生的原因的分析和研究，來幫助企業的領導者在事前對可能發生的聲譽危機事件有比較充分的估計，并在此基礎上提前進行風險處理和危機預控，以降低這些突發事件所帶來的危害程度甚至可以阻止其發生。
總之，隨著經濟的不斷發展，我國金融企業要生存就必須開拓和創新業務，而隨之而來的會帶來各種新的金融風險。但我們不能因咽廢食，要重視和化解這些新的問題，要解決好這些問題，當然需要一個探索和適應的過程，需要金融企業本身和社會各界、政府部門共同的努力。
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關鍵詞：房地產金融；融資渠道；制度建設
一、我國房地產金融風險的成因
（一）房地產業融資結構不合理
我國房地產開發資金構成與國外相比呈現出以下特點：企業自有資金不足、過分依賴銀行貸款。房地產企業在資本市場中融資渠道非常狹窄，僅僅限于股市融資，債券市場對于中國的大多數房地產開發企業是關閉的。近幾年，由于利潤的誘惑吸引了眾多企業涉足房地產市場，但真正能達到上市融資標準的企業數量很少。大多數企業融資的主要渠道是銀行貸款。單一銀行體系支撐著我國整個房地產金融。全國房地產銀行貸款依賴水平在50%左右，而部分大型城市開發商對銀行信貸資金的依賴程度已高于80%。銀行實際上直接或間接承受了房地產市場各個環節的風險，一旦房地產市場中某一環節出現問題，風險會向銀行傳遞，帶來逾期貸款和呆滯資金。由于我國金融市場發展還處于初級階段,間接金融在整個金融市場中還占絕對地位,而資本市場等直接金融發展卻相對落后,同時國有商業銀行本身改革還不到位,導致了我國房地產融資渠道單一的問題。房地產金融與房地產業相互依存，二者的風險具有共生性，而我國的房地產業對銀行信貸的高度依賴性使這種共生特征愈加突出。限制房地產業發展的宏觀調控政策頻出，銀行將會因客戶的大量違約而陷入資金流動性困境。
（二）房地產金融創新緩慢
目前，我國政府對房地產金融實行嚴格的利率管制，界定了金融機構業務經營的范圍，使房地產金融創新發展的空間受到限制。在我國,房地產金融工具品種少，房地產融資渠道狹窄，銀行面臨的流動性風險日益突出。另外，房地產消費信貸剛剛起步，貸款品種相當匱乏，無論是貸款乘數、利率水平,還是貸款還款方式，都比較單一，難以滿足不同消費者的需要，阻礙了該業務的拓展。尤其是個人住房抵押貸款發展緩慢,這就更提不上住房抵押貸款證券化了。在我國,由于居民收入過低而無力承擔貸款中比例過高的首期付款，缺乏對償還能力的預期，貸款還貸年限過短，利率檔次過高,還貸方式單一，抵押品保險機制不健全等方面原因，使得中低收入居民的住房還未得以改善。
（三）房地產金融法制建設滯后, 監管和調控體系不完善
目前，我國房地產金融法規不夠健全，法制建設滯后。例如，雖然已出臺了一些涉及房地產抵押貸款的法律，如《民法》、《城市房地產管理法》等，但總的來說住房消費貸款運作的法律環境不夠完善，有些法律缺乏可操作性，特別是作為住房消費的重要形式即住房按揭貸款，更是缺乏法律方面的保證，這不利于房地產金融的進一步健康發展。同時，房地產金融也缺乏有效的監管體系，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，對房地產金融機構的管理尚無一個明確的專門機構，房地產金融業務的有關規范也亟待制定。
（四）房地產金融運作欠效率, 資金投向結構不合理
由于我國房地產金融機構不健全，缺乏科學、合理、規范的經營，使得房地產市場資金的配置效率低下。加之我國金融體制本身的非市場化特征，金融資源并非完全按照市場規律進行配置，阻礙了社會資金向房地產金融領域的流動，受系統內資金供應者的經濟狀況和儲蓄率的制約，融資數量有限，難以滿足房地產龐大的資金需求。而另一方面，房地產資金的投向結構卻不夠合理，商業用房的投資增幅高于住宅投資，經濟適用住房建設投入不足，導致房地產市場出現總量相對不足的結構性失衡。既使得真正有居住需要的、占社會人群大多數的中低收入居民的有效需求得不到滿足，又造成房地產商盲目開發，出現房地產供給的結構性過剩，空置率居高不下，資金流通鏈條斷裂。
房地產行業的資金密集性特征決定了其實質上是一個準金融行業。近二十年中國房地產市場的發展顯示，房地產業和金融業是相互依存、相互支持、共同發展的，房地產市場的起伏與房地產金融及相關政策變動密不可分，中國房地產行業的問題一定程度上是房地產金融的問題和房地產金融體系的不健全。因此，剖析中國房地產金融風險并提出防范對策，是深刻認識房地產市場癥結，化解房地產金融風險,促進房地產業健康發展的關鍵。
二、防范我國房地產金融風險的幾點建議
（一）拓寬房地產融資渠道
拓寬房地產企業融資渠道的關鍵在于發展市場化的直接融資，即是讓投資者直接承擔產業風險的市場化融資，將過度集中在銀行系統的風險分散給全社會共同承擔。為此，應發展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉展完善適合我國的房地產融資方式。將目前集中的銀行貸款融資轉化到銀行貸款、房地產信托、住房資產證券化等多種融資渠道模式，以擴充開發企業和購房者的融資渠道，這是化解房地產金融風險的必由之路。在成熟的房地產金融市場上，房地產開發和個人住房貸款的融資不僅有債權融資和股權融資兩種基本形式，而且在債權融資和股權融資一級市場以外，存在發達的證券化二級市場。在這個二級市場上，各種金融創新產生了層出不窮的房地產金融工具，包括投資基金、信托證券、指數化證券等。通過各種投資者在房地產金融市場上對證券化金融資產的自主購買, 二級市場把集中于房地產信貸機構的市場風險和信用風險有效地分散到整個金融市場的各種投資者中。
（二）加強國家的宏觀調控和引導, 完善房地產金融的法律環境
建立健全房地產金融方面的法律、法規，是有效防范金融風險的重要前提。我國相關法制建設的滯后加大了房地產金融風險的防范難度，銀行為確保信貸質量，不得不提高貸款條件，在相當程度上阻礙了房地產業的發展。必須加強房地產金融市場的宏觀控制，根據國內國際實際情況，制定適合房地產金融市場不斷發展的法律、法規, 保證房地產金融市場的健康發展，有效控制房地產金融風險，為房地產金融的發展提供有力的法律保障。
（三）加強房地產金融風險防范的制度環境建設
房地產金融是一個比較特殊的金融領域，世界上很多國家都有專門的金融監管部門對其實行風險監管。我國目前住房金融才剛剛起步，自我約束機制還很不完善，住房金融的潛在風險很大，單一的央行監管模式難以適應現時金融監管的要求。因此，我國有必要建立起包括央行、銀監會、審計、房管、行業協會在內，多元化、全方位的房地產金融監管體系。
（四）建立個人及企業信用制度
1 房地產投資現狀及存在的問題
房地產業的發展需要金融業的支持。房地產開發投資數額巨大。投資回收周期較長。占用的資金及支付的利息多，企業的自我積累根本不可能保證連續投入資金的需要，如果沒有金融支持，企業就會發生資金周轉困難甚至發生財務危機。房地產個人住房消費也需要金融業的大力支持。
房地產信貸是金融業的一項重要內容。房地產金融一般可分為開發信貸和消費信貸，據世界各國統計，住房金融有兩個“三七開”之說，一個“三七開”是國內各項貸款中大約有30%是給房地產業，另一個“三七開”是房地產業貸款中的70%是貸給個人買房的，另外30%是貸給開發商。中國房地產金融從無到有，從小到大，發展十分迅速，而且發展空間非常大。
房地產金融市場結構單一，沒有形成完整的房地產金融體系。缺乏多層次的房地產金融市場機構體系，缺乏多元化、規范化的房地產金融市場體系，缺乏獨立、有效的房地產金融市場中介服務體系，沒有形成完備的房地產金融一級市場，尚未建立房地產金融二級市場。
對房地產金融市場的監管和調控機制還很不完善。目前，我國房地產金融市場的法規建設相對于房地產市場發展而言還是相當滯后的，除《商業銀行法》中有關銀行設立和資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規范也有待制訂。
我國個人征信系統尚未建立，商業銀行難以對貸款人的貸款行為和資信狀況進行充分嚴格的調查監控，個人住房消費信貸的發展可能存在違約風險。
銀行房地產信貸風險防范措施
政府要增強對房地產宏觀調控的前瞻性和科學性，改善對房地產市場的監督管理，完善調控手段，提高調控能力，促使房地產業穩定、健康、有序地均衡發展，防止大起大落，防范房地產泡沫的產生。為此必須首先加強房地產市場統計工作，完善全國房地產市場信息系統，建立健全房地產市場預警預報體系。通過全面、準確、及時地采集房地產市場運行中的相關數據，并對影響市場發展的相關數據進行分析、公布，政府可以全面、及時、準確地掌握我國房地產市場運行情況，加強對房地產市場的監控和指導，以實現對我國房地產市場運行情況的預警和對房地產投資、消費的引導。其次政府要設計合理、嚴密的房地產稅制，引導土地持有者合理提高土地使用效益，抑制土地的過度投機。
銀監會應加快發揮在社會信用基礎和市場誠信制度建設中的重要作用，完善監管手段，提高監管能力，充分發揮其監管作用和服務功能。激勵誠信行為，促使各經濟主體在日常信用活動中養成守信習慣，彼此建立起互信、互利的信用關系，確立失信成本遞增的違約制裁機制，嚴懲欺騙和違約行為，在全社會范圍內營造起誠實守信的氛圍和環境，促進金融穩定。
我國應當大力發展多元化的房地產金融市場，形成具有多種金融資產和金融工具的房地產二級金融市場，以達到分散銀行信貸風險的目的。房地產對于銀行依賴性過大，不利于自身發展，同時商業銀行過度的房地產貸款，有悖于商業銀行的“三性”原則。
加快住房按揭貸款證券化進程，降低銀行按揭貸款風險。隨著我國住房商品化加快，個人住房貸款將迅速增加。當到一定規模時，商業銀行會面臨較大的資金缺口，以及資金來源的短期性與住房貸款資金需求長期性矛盾，這無疑會帶來新的金融風險。從國際經驗看，一旦經濟不景氣，呆壞帳比例容易升高，而實施住房貸款證券化，可以分散該業務面臨的金融風險。通過實施住房貸款證券化，使整個住房金融市場與資本市場有機互動，可以擴大商業銀行的融資規模，同時還會帶來良性的連鎖效應，提高銀行資產的流動性、降低銀行開展住房貸款業務成本。
