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【關鍵詞】物業管理法規 課程設計 教學改革
基金項目：校級重點科研項目“我校重點專業與特色專業建設研究――以物業管理專業為例”（項目編號：11-04-A07）；“高等職業教育核心課程開發研究――以我校物業管理專業核心課程開發為例”（項目編號：13G-04-A11 ），本文為階段性研究成果。
中圖分類號：G642.0 文獻標識碼：A
《物業管理法規》是大學物業管理專業的核心課程之一，在物業管理專業的知識體系構架中處于重要地位，承擔著培養學生法制意識和依法辦事能力的重要任務[1]，該門課程具有極強的理論性、實效性和應用性。對該課程內容的掌握將引導學生深入專業體系，有助于學生全面了解物業管理業務的規范開展，并為后續課程的學習打好基礎。對于非法律專業的學生來說，該課程內容龐雜而枯燥，晦澀而抽象，要掌握幾十種法律法規和政策的應用，僅靠聽取教師課堂上對一般理論的講授往往達不到學習目的，所以有必要對課程教學過程進行設計和改革。
課程特點
《物業管理法規》課程內容主要是各種與物業管理相關的法律法規在物業管理活動中的具體應用，它以物業管理業務的開展為主線，規范物業管理各具體業務操作的合法邊界。課程知識面極廣，涉及幾十個法律法規，在表述法律概念的同時又強調法律的應用性。在物業管理專業體系中，物業管理法律法規的應用是貫穿物業管理業務始終的隱形線索，所以對于物業管理專業的學生來說，掌握課程內容是進行規范的物業管理業務操作的前提，也是全面理解和掌握業務處理的關鍵所在。
在物業管理專業課程體系中，《物業管理法規》是物業管理專業多門核心課程中的首要核心課程，該課程銜接后續課程，比其他核心課程開設的時間都要早，這個相對前位的核心課程，對于學生后續課程的學習，具有極其重要的作用。該課程的設置與學習，對于學生全面了解物業管理行業、掌握物業管理業務會起到非常積極的作用，也會為后續課程的學習打下良好的基礎。因此，對《物業管理法規》課程進行設計與教學改革，有利于強化物業管理專業學生的法律意識、培養學生規范的物業服務意識，同時也符合課程的教學目標與要求，課程教學改革的實施則可以增強學生的職業能力，助力學生的職業發展。
教學內容整合與設計
《物業管理法規》課程的質量會直接影響學生對物業管理行業及業務的認識與理解，而課程質量會在一定程度上取決于教材質量。對于物業管理專業教師來說，一般選用何種教材主要是側重于考慮教材內容是否符合專業教學計劃、課程教學目標以及實際應用效果。教師普遍希望教材內容能夠全面、正確且重點突出，并能關注物業管理專業的新動向、追蹤相關熱點。但是現有的任何一本《物業管理法規》教材都不能說是毫無缺陷的。相關教材編寫的相對滯后其實和物業管理行業的發展狀況及法律法規的頻繁修改相關。我國物業管理行業到目前為止還沒有出臺全國統一的物業管理法，目前應用的諸多法律如《物權法》、《物業管理條例》等和物業管理活動相關聯的一些法律法規及政策的約束力相對有限，而且一些法律的條文逐年修改，變動太快。這就使市面上現有的《物業管理法規》教材內容很難做到與時俱進、確保內容正確。所以任課教師首先要明白，無論是本科還是?？茖哟蔚奈飿I管理專業，課程教學都要緊緊圍繞物業管理活動來講法律，該課程首先培養的是物業管理專業人才，而不是法律專門人才；其次，法律法規的時效性要求教師與時俱進，隨時掌握法制建設動態，不斷補充更新知識，不斷完善教學內容；第三，要注意培養學生的法律應用能力和遵法守法意識，以加強法律應用為重點，突出相關法律法規在物業管理中的全面理解與深刻應用，教學的目的是以法律的靈活應用為主，而不是強調法理和法條意義。最后，有必要對課程內容進行整合與設計，拓展教學內容，在強化教學重點的同時增大教學信息量，擴大學生的視野。
通過對《物業管理法規》課程的設計，可確定課程的核心主要是物業管理活動的三大要素：業主、物業服務企業、物業管理活動。課程的主線是物業管理活動中的雙方主體（業主-物業公司）的法律關系，教學內容以物業管理活動中各個主體的權利與責任為核心來組織，重點內容在于各方主體對權利與責任的認識，以及因權責處理不當而引發糾紛的矛盾解決。然后可整理出該課程的五大模塊，該課程的基礎是認識物業管理法律法規的模塊，其余模塊分別是物業管理活動雙方主體――物業服務企業、業主自治管理；雙方的關系與責任――物業管理法律關系、物業管理法律責任；雙方關系的起源與確定――物業管理招投標、物業服務合同、物業服務收費；雙方關系中的糾紛與處理――物業交易法律制度、物業質量管理法律制度、物業管理糾紛的處理。在雙方的關系中，貫穿著物權法、民法、行政法等十幾種法律以及物業管理條例等20多條行政法規與政策的應用，所以在具體教學過程中，要處理好各模塊之間內容的銜接與內在聯系，還要注意處理好與后續課程相關內容的區分。
教學方法設計與應用
1.多媒體教學與案例教學相結合
多媒體教學與案例教學相結合，要求教師要提前做好設計，對于課程內容教師需要有充分把握，圖片的選取必須有針對性、新穎實用、主題鮮明，案例的選擇必須有客觀性，符合法律法規的描述和實際物業管理工作的要求，并能考慮到學生的認知特點。
針對課程內容理論性強的特點，可在每節課前設計引導案例，通過案例引出要學的知識。對于課程中的熱點問題，可利用多媒體播放視頻、音頻、圖片，讓抽象的法律條文形象而生動，或將干澀的法律知識與現實生活中生動的案例結合起來。這樣不僅可以活躍課堂氣氛、調動學生的學習積極性，還可以讓學生感性地理解和掌握法律法規的內容。對于課程中的重點、難點問題則可以通過精心整合的典型案例分析及熱點問題討論，讓學生進入角色積極思考，培養學生提出不同見解的能力，讓學生在分析討論中澄清模糊認識，鞏固物業管理相關法律法規知識。而對于一些需要深入探討或者當前有爭議的法律問題，可設計3～5分鐘的小型辯論賽，比如地下車庫的產權歸屬問題，有些學生主張其產權屬于開發商，有些學生覺得應該屬于業主，還有其他的觀點等，就不同的觀點可讓學生分組展開辯論，最后由教師點評并給出正確意見。
2.項目教學與任務驅動教學相結合
項目教學法是師生通過共同實施一個完整的項目工作而進行的教學活動，是當今國際教育界十分盛行的一種教學法[2]。任務驅動法是由學生組成項目小組，承擔一項或多項工作實踐任務，深入實際，學生在解決問題的同時學習和應用知識，在實踐的第一線提升綜合能力。項目教學與任務驅動教學相結合，是指在教學中把教學內容隱含在每個項目中，以具體項目的實施來完成教學任務的一個過程。這就要求教師教學目的要明確，每個任務都要以項目來引領，項目選擇要圍繞課程重點內容來選取，項目設計要精心；任務設計要有實踐性和創新性，項目實施程序要周密。
項目任務驅動法的突出特點之一，就是合作學習[3]。在完成任務的項目實踐過程中，學生可以獲取理解和把握課程要求的知識和技能，體驗成功感和團隊合作的力量，培養分析問題和解決問題的能力。這種教學方法不僅能幫助學生變被動接受知識為主動學習知識，還可以培養學生整合知識和經驗的能力，以及活學活用的能力。例如讓學生主動進社區調研，收集現實中存在的各種物業管理糾紛，或引導學生運用現代網絡和圖書館資料，查閱典型案例，再運用所學法律知識正確進行分析，并選擇適當的途徑解決物業管理糾紛，培養學生在工作、學習中主動發現問題、分析問題的能力以及運用相關法律知識解決糾紛的能力。
3.情景模擬教學與現場教學相結合
情景模擬教學法讓枯燥晦澀的法律法規學習變得輕松活潑成為可能。情景模擬是讓學生分組模擬實際工作場景，在物業管理業務處理模擬與訓練中掌握運用物業管理法規的基本技巧，這種學習的趣味性和主動性，對于培養學生應用法律解決實際問題的能力更有效。比如裝修管理，可讓學生分組扮演物業管理人員和業主，就裝修中常見的問題或糾紛及其處理來設計雙方的臺詞和行為，然后現場演練，其他學生觀看并評價，最后由老師點評作總結。典型的情景模擬和小品演繹一樣，要求主題鮮明，情節合理，問題解決有始有終。而現場教學是讓學生身臨其境，在實際的物業小區或寫字樓參觀、考察或接觸工作崗位，臨時承擔工作任務，聽取物業公司人員講解，與企業人員現場交流或與業主直接打交道，理論和實際工作相聯系，看、聽、學和用同時進行，使學生對物業管理法規知識的學習得到深化。例如有關物業管理收費問題，是當前的焦點問題之一，可以安排學生走訪小區業主順便作訪談，了解收集業主的意見，再參觀物業公司，聽取物業管理人員的觀點，然后要求學生根據所學的物業管理法律法規知識，對比雙方的意見，形成自己的觀點，最后參照物業管理的現實，檢驗觀點的正確性。
傳統考核方式改革
傳統的考核方式一般是在課程結束后安排理論的筆試考試，通過學生書面答卷的分數來確定學生學習的效果。這種理論考核方式往往忽略了學生平時的成績，容易導致一些學生平時不注重學習，只是在臨考前臨陣磨槍、突擊復習要考的內容；而且就算學生考試及格，但不會運用法律法規的情況仍然普遍存在，這就說明書面考試顯然考核不出學生對法律法規的運用情況。這種情況對于《物業管理實務》、《物業經營管理》等后續課程的學習極為不利。如果物業管理法規知識掌握不扎實，那么物業管理的業務操作以及公司運營等是否規范就無從談起，所以學生的后續學習困難就更大，甚至有些學生干脆就會放棄學習。
因此，可以考慮改革傳統的筆試考試方式，從結果考核轉向過程考核，強調學生平時的學習，在總成績里增加平時成績的比例。課程總成績包含平時成績和期末考試成績兩大項，平時成績與期末考試成績各占50%。平時成績可包含平時上課出勤率、回答問題及作業成績、參加情景模擬、案例分析和討論的表現、參觀物業公司等活動的成績，甚至可以設計一些專項考察項目。
結 語
《物業管理法規》課程學習的效果將直接影響物業管理專業知識的掌握與應用，為了提高教學效果，大學教師必須考慮專業特點與培養目標，進行課程設計與教學改革，并將課程改革措施落實于課程教學活動中。《物業管理法規》課程因其教學內容的規范性、應用性，對于教學改革有其內在的要求，本文只是在教學內容的整合與設計上、教學方法的設計與應用上，以及考核方式的改革上作了初步的探索，該課程改革的后續研究還將有待于進一步深入和細化。
參考文獻：
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關鍵詞:物業管理條例;知行合一實踐平臺;訴訟程序
實踐與應用是千百年來一直的話題,孔子強調:“學而時習之”,王陽明重視知行合一,明末思想家提倡經世致用?？傊?自古至今人們都重視實踐與應用能力的培養。改革開放以來,我國經濟社會迅速發展,新的事物層出不窮,物業管理行業便是其中之一。我國物業管理行業從無到有,其發展完全是摸著石頭過河的過程,其中物業管理行業的立法顯得尤為重要,2003年國務院頒布的《物業管理條例》是我國第一部國家級的物業管理行業法律法規。與此同時,很多高校也開設了物業管理專業,物業管理法規也成為物業管理專業的專業課程。但是在近二十年的教學過程中,物業管理法規課程基本停留在理論層面,如何使物業管理法規課程與實踐緊密結合,培養學生的實踐與應用能力成為物業管理專業亟待解決的問題。如何提高學生的實踐與應用能力?相應的教學模式改革勢在必行。
1本課程學習必須重視物業管理案例分析
案例教學是律法類課程的特色,也是理論與實踐結合的第一步。好的案例就是好的間接經驗,好的間接經驗對物業管理專業學生的實踐與應用能力提升裨益良多。物業管理糾紛有自身的特點,很多糾紛性質都很類似,比如房屋漏水糾紛、停車位糾紛、專項維修基金糾紛、物業管理費糾紛等,都是大同小異,因此我們可以在物業管理法規課程的教學中大量加入案例分析的內容?？梢詫⑽飿I管理案例分析分類歸類,這樣有助于學生學習和理解,更有助于學生的應用和實踐能力的提高。具體的教學模式應該變為精理論,多案例,一節課以分析三個典型案例為宜,案例分析可以采用分組討論的形式,每組成員不宜過多,因為成員太多會影響案例分析的積極性與責任心,所以每組成員最好是三至四名成員。所選的案例最好是近五年發生的案例,太遙遠的案例可能已經不適應經濟社會的新變化。例如,丟失車輛的案例,這在2000年以前常有發生,但是近幾年隨著攝像頭的廣泛安裝,已經形成了一個嚴密的“天網”,犯罪分子根本無機可乘,類似案件發生率幾乎為零。分析研究此類案例已經意義不大。所以在物業管理法規課程的教學模式改革中,應該與時俱進,緊跟時代步伐,把聚焦點放在當下最常見的物業管理糾紛案例之上。例如,近年來頻發的高空拋物事件,已經引起了國家相關部門的高度重視,國家已經將高空拋物視為刑事犯罪。所以我們必須在案例的選擇上著力,總的原則應該是越新越好,越常見越好。
2采用“模擬法庭”實訓,突出辯論環節
常見的物業管理糾紛類型包括:前期介入時期的糾紛、日常管理時期的糾紛、工程管理類糾紛、公共秩序服務類糾紛、收費類糾紛、客戶服務類糾紛等。無論哪一種類型的糾紛,都需要與相關的物業管理法律法規結合起來。因此,我們必須重視法律理論的教學,尤其是2021年新實施的《民法典》的學習。新實施的《民法典》取代了原先的一些與物業管理相關的法律法規,例如,《物權法》《合同法》《民法通則》《侵權責任法》等都已經被廢止。新實施的《物權法》對上述原有的法律法規進行了適當的改動,目的是為了更好地適應新時代社會發展的需要,因此我們在教學中也應該重視法律類教學的與時俱進。只有這樣我們的理論教學才能與實踐教學相匹配、相適應。法律類課程的特點就是理論性很強,但是我們的教學不能只滿足于紙上談兵,更不能因為法律類課程理論性強而忽視法律類課程的實踐教學。我們可以設計類似法院審判的“模擬法庭”,使學生通過“模擬法庭”扮演一定的角色自己所學的物業管理法律知識模擬維護自己的合法權益。這樣不僅可以加深學生對所學知識的記憶,而且可以增強學生的實踐能力。當然,如何科學地設計“模擬法庭”,如何科學地設計具體的物業管理糾紛的問題就順理成章,成為我們必須重視和必須解決的問題了。我們的設計原則有三條:一是尊重事實,不胡編亂造;二是與時俱進,遵守《民法典》等法律法規;三是客觀改動,對已有案例科學合理的改動。進行“模擬法庭”實踐實訓對物業管理專業學生的學習意義重大。雖然模擬的與現實的是有一定差距,但是學生通過“模擬法庭”實踐實訓可以鞏固更多的理論知識,為以后的實際糾紛解決打下良好的基礎。值得說明的是,我們的“模擬法庭”不宜太復雜,我們應該把重點集中在“模擬法庭”實踐實訓的數量和質量上,只有大數量才能保證學生的理論知識更全面,也只有高質量才能保證學生實踐能力的提升。做好“模擬法庭”的重點是如何做好法庭辯論,我們可以適當的改變真是法庭辯論的情境,重點突出辯論的環節?？梢越梃b辯論賽的形式,讓學生積極參與,開動腦筋,用所學的理論知識解決實際的物業管理糾紛案件,這樣做不僅可以提高學生解決問題的能力,而且可以加深對所學知識的掌握。辯論的時間不宜太長。學生的觀點一定要有相關的法律法規知識作為支撐,避免采用感情化或者道德化的觀點,必須緊密結合理論知識來表達自己的觀點?？傊?不管是采用“模擬法庭”還是借鑒辯論賽的形式進行法庭辯論,我們的目的是一致的,就是全面地提升學生理論聯系實際的能力,解決實際物業管理糾紛的能力,做到學以致用。
3與當地法院緊密聯系,為學生提供提升能力的平臺
人民法院是解決糾紛的國家機構,各類糾紛案件都集中在各地的人民法院,其中許多案件是與物業管理相關的糾紛案件。因此,人民法院是提高學生實踐和應用能力的寶貴平臺。如何搭建這個平臺也是我們物業管理法規課程教學模式改革的重點。我們的學生畢竟不是專業政法類大學的學生,他們的學校會為學生建設專業的模擬法庭,讓學生提高實踐與應用能力。我們必須充分利用當地的人民法院作為平臺,為學生創造一個接觸現實糾紛案件的機會。如何搭建這個平臺呢?這就要求任課教師與人民法院取得聯系,說明自己的意圖,取得人民法院相關領導的理解。然后由人民法院的相關領導安排一名工作人員專門留意近期將要開庭審理的物業管理糾紛案件,并及時將未來開庭的時間通知任課教師,任課教師及時調整原先的課程安排,組織學生按時旁聽物業管理糾紛案案件的審理。任課教師應該要求學生做好旁聽筆記,以便研究學習。經過真的法庭現場的旁聽和學習,學生會對物業管理糾紛案件的法律流程有一個更深刻的了解,這樣才能更好地把自己所學的物業管理法律知識與實踐很好地結合起來,從而提升自己的實踐與應用能力。法律類課程的特點就是理論性強,如果脫離人民法院這個實踐平臺,單純的課堂理論教學只能是一種紙上談兵的教學形式,因此,物業管理法規課程的實踐與應用能力的教學改革模式一定重視人民法院這個教學實踐平臺。
4聘請熟悉物業管理糾紛案件的律師作為
兼職教師熟悉物業管理糾紛案件的律師,其實踐經驗和法律的應用能力都是非常過關的,所以,我們可以聘請一些專業的律師作為物業管理法規課程的兼職教師,讓他們給學生講述一些現實的訴訟程序知識,因為他們經驗豐富,可以很好地把理論與實踐聯系起來。比如物業管理糾紛訴訟狀如何書寫,都有哪些要求,格式是怎樣的等,掌握了這些對學生以后從事物業管理工作,尤其是解決物業管理糾紛很有意義。此外,他們還可以帶學生參觀他們的工作地點,一般來說就是律師事務所,這里每天都有很多真實的物業管理糾紛實例,我們可以每次派三名學生去律師事務所旁聽學習具體的物業管理糾紛實例,并做好筆記,等所有學生都完成一輪旁聽學習后,我們可以安排學生進行分組大討論,相互學習,相互分享各自的物業管理糾紛實例。只有如此我們的課堂理論才能更好地與實踐相結合,學生的應用能力才能不斷提高。
參考文獻
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【關鍵詞】物業管理；行政管理；現狀；研究
近年來，我國的物業管理行業逐漸發展壯大起來，物業管理行業已經成為我國國民生活中的基礎行業，在促進我國社會發展中發揮著越來越大的作用。無論是新開發的社區，還是老舊社區都在全力推行物業管理。物業管理公司對社區設備設施的專業維護和修理，極大的提高了設備設施的安全性與穩定性；對公共區域的清潔保養，明顯改善了居民的居住環境；對社區的安保防范，大大提升了社區的安全保障，上述這些都鮮明的體現了物業管理的價值。如今物業管理已深入到居民生活的各個角落，居民的日常生活已經離不開物業管理。在社區推行物業管理是我國城市建設的最大成果，開啟了我國現代化城市管理的新篇章。同時，我國物業管理行業的發展壯大離不開政府的有效行政管理和物業管理公司的自我建設，我們要牢牢把握上述兩點，在不斷加強物業管理行業建設的同時給社區居民的生活帶來便利與實惠。
本文結合筆者在物業管理行業的多年工作經驗，研究了物業管理行業中的行政管理現狀，并對未來的行業發展提出了自己的想法和建議。
一、我國物業管理行業中行政管理的發展現狀
改革開放以來，我國的經濟社會發展速度很快，人們的生活水平也有了顯著提高，而人們對生活服務行業提出了新的要求，這些要求與我國物業管理行業的發展現狀之間的矛盾也越來也大，降低了居民對物業管理行業的滿意度，加重了兩者之間的利益沖突。目前，由于物業管理公司的行政管理落實不到位、物業管理行業的管理水平有限、居民的維權意識不斷增強，使社區居民與物業管理公司之間的矛盾沖突不斷。現階段物業管理行業仍然存在著一些不足之處。
1.對物業管理行業進行行政管理的政府部門職能模糊，管理理念落伍
在我國，政府部門的行政管理方式轉變較慢，服務型的管理方式還未形成，服務意識淡漠和管理理念落伍的問題還比較突出，并且存在職能定位不清晰和管理越位等問題，這直接導致了政府行政管理工作效率低、效果差。通過行政管理部門的改革歷史我們可以發現，行政管理的改革發展還是取得了很大的成績的，但是其中仍然存在著行政管理的越位、缺位和錯位的問題。職能的越位主要體現在行政管理部門的經濟職能上，對物業管理企業自身的經營活動加以干預，這不僅限制了市場作用的發揮，還會浪費政府的財力人力，進而影響了其它職能的履行。職能的缺位是指本應由行政管理部門提供的管理和服務的缺失，這直接導致了行業的無序成長和混亂競爭，嚴重影響了物業管理行業的正常發展。職能的錯位是指行政管理部門職能劃分不清，導致相互重疊，主要體現為職能多家分管和職能相互重合，使得物業管理公司無所適從和無法應對，這嚴重影響了行業的正常發育。
2.法律法規不健全，無法適應我國物業管理行業的發展
物業管理公司與房地產開發公司和其它相關企業有著復雜的業務來往和利益關系。物業管理公司如何承接驗收，如何進行日常的經營管理，如何與相關企業業務對接、與業主發生糾紛如何解決等等都需要有詳細的法律法規加以規范。但是由于我國立法工作的落后，產生了大量懸而未決的問題，導致了許多問題沒有辦法去加以解決或者解決方式不當，造成了不好的社會影響。因此我國立法機構和物業管理的行政管理部門應該盡快詳盡的物業管理辦法、準則、程序、內容等，對我國的物業管理行業的健康發展加以引導?？v觀近年來我國發生的多起物業糾紛事件，都造成了極壞的社會影響，也正是這些事件加速了一批與物業管理緊密相關的法律法規的出臺，還有一批相關法規正加緊制定之中。這些物業管理糾紛事件也暴露了相關立法滯后的弊端。在我國現行法律體系下立法工作落后于社會需求成為了一種常見現象，這也是我國依法治國的實踐過程中需要特別注意的問題。立法總在問題與矛盾暴露之后，立法工作缺乏主動性，這所造成的影響將使整個國家和社會付出沉重的代價。我國的立法機關和人民群眾之間缺乏有效溝通，沒有從廣泛的、宏觀的群眾討論發現人們的現實意愿，立法與當前現實缺乏有效聯系，造成了立法滯后。
3.物業管理公司與居民糾紛不斷，糾紛的解決途徑不暢
物業管理行業的行政管理涉及多個行政部門，而各部門之間缺乏有效的協調，尤其是在居民群眾特別關心的物業管理收費方面缺乏詳細的規章制度和有效的監管，加劇了社區居民與物業公司之間的矛盾。而且當糾紛出現時，爭議雙方發現沒有行之有效的解決途徑，可以在兼顧彼此利益的前提下圓滿的解決問題。物業管理行業屬于生活服務業，該行業的發展是為了使人民獲得更多的生活幸福感，但是公司的逐利性決定了物業管理公司會采取降成本、增收入的措施，這同居民不斷增強的維權意識形成了強烈的矛盾。在現實中的表現就是在整個物業管理公司的工作中，從接管、裝修、設備的維護、環境清理、安保等方面，居民與物業管理公司矛盾不斷。在我國目前的物業管理水平下，社區居民對物業管理公司的印象是只負責收費，對居民的服務工作不上心。尤其是物業管理行業部分從業人員文化水平不高、形象素質不佳更是增添了糾紛的產生。
二、從行政管理角度出發，探討物業管理行業發展意見
1.加快立法，完善規章制度，指導行業健康發展
我國正在不斷推進各項工作的法制化建設，物業管理行業也應該有相關的法律法規去遵循。物業管理行業要想長期健康的發展就離不開完善的法律法規加以規范引導。但是適應我國物業管理行業發展的法律法規較少，有大量需要法律來規定和限制的內容沒有說明，這阻礙了行業的發展。可喜的是，我國正在不斷加強相關方面的立法，其中《物業管理條例》就是借鑒了其它國家的先進管理經驗頒布實施的，而且伴隨著我國相關立法工作的不斷推進，我國在物業管理方面的法制體系將會不斷的完善起來。
2.規范居民c物業管理公司的行為，雙方依據規章制度履行責任
社區居民和物業管理公司簽訂物業管理合同是在雙方自愿的基礎上的，居民委托物業管理公司依據合同進行房屋建筑、設備設施、衛生、綠化、安全等管理項目進行修繕或維護等。但在實際生活中，經常出現物業管理公司不按照合同進行設施的管理，衛生環境維護不及時，對于個別居民的私搭亂建、侵占公共空間的行為不及時制止，水電的突然停供導致居民生活受到嚴重影響。物業管理公司要熟練掌握物業管理的具體流程，認真學習物業管理的相關法律法規，認真的履行簽訂的合同。而社區居民也要按照規章制度辦事，不做對其它居民的生活造成困擾的事情，由于物業管理公司的過錯造成的損失要按合同規定索要合理的賠償。
3.行政部門加強行政監管和企業考評，加強社會監督力度
健全物業管理企業檔案制度，逐步完善物業管理企業的資質管理和信用管理，促進我國的物業管理行業規范有序發展。逐漸完善物業管理企業的誠信體系制度，綜合各種數據建立企業的誠信檔案，對于誠信檔案中評價較差的企業要在政策和資質方面加以限制，促使各物業管理企業重視社會誠信，更好的服務于居民。引入市場競爭機制，向社會定期公布各物業管理企業的檔案信息和評價結果，在市場競爭中實現企業的優勝劣汰，實現行業的健康發展。對物業管理企業進行經營水平和服務水平方面的考評，考評結果及時對外公布。不斷完善企業收費項目的透明化，使V大居民清晰明了的知曉收費標準和收費內容。加強輿論監督建設，物業管理企業要自覺接受社會監督，對服務質量差和不按規章制度辦事的企業進行有效懲罰。
4.物業管理企業按照規定進行項目接收，減少居民和物業管理公司間的糾紛
完善相應的法律法規，明確物業管理企業項目接收的規則和標準，以及出現特殊情況時的處理辦法，為物業管理行業的規范化承接驗收提供法律依據。在相應的法律法規中應該明確的規定承接的時間限制、所要承接的設備設施、承接的范圍、承接所需的流程等等，為以后的物業管理工作的開展奠定基礎。涉及物業管理企業與房地產公司和其它相關的業務時，法律法規也需要加以明確規范，使承接驗收工作的各項工作的開展都有法可依，按章辦事，以減少由于承接驗收工作引起的物業管理公司和居民之間的糾紛。物業管理公司要嚴格按照相應的規章制度辦事，保障各項承接驗收工作順利的開展，對進行承接驗收工作的一線員工要加強業務培訓，使之熟練整個承接驗收工作的規范化流程以及特殊情況下的處理辦法。
5.暢通糾紛解決途徑，物業管理雙方按照規定行使權力、履行義務
目前我國的物業糾紛不斷，而糾紛的解決途徑不暢加劇了彼此之間的矛盾激化。所以我們應該暢通途徑，促進矛盾的解決，減少此類事件對社會產生的不良影響。依照法律法規，設立專門的糾紛解決部門，在照顧雙方的利益訴求的前提下，秉持公正公開的辦事原則，合理合法的化解彼此的矛盾。物業管理公司也應該加強自身員工隊伍的建設，提升員工的業務水平和個人素養，對于居民的合理要求盡量滿足，對于不合理的要求要進行積極勸導。社區居民也要在法律規定的范圍內反應自己的訴求，不要超過法律所允許的范圍，積極通過正當的途徑與物業管理公司進行溝通，不可采取過激行為，導致矛盾的升級。只有居民和物業管理公司之間的糾紛順利化解才能推進我國物業管理行業的發展。
關鍵詞：中職；物業管理法規；教學
物業管理行業是關系到千家萬戶的新興行業，對于社會的和諧發展具有十分重要的作用。現代專業化的物業管理是一種適應社會主義市場經濟體制的房屋管理模式，對管理各方的權利義務要求十分嚴格，法律關系十分明確。隨著社會的進步和房地產業的發展，業主和政府管理部門對物業的管理水平、物業管理企業和從業人員提出了更高的要求。物業管理從業人員不僅應具備物業管理的專業知識和專門技能，還必須掌握相應的法律知識，才能保證物業管理工作的規范進行，預防行業風險，減少行業糾紛，滿足居民日益增長的需求。
目前，物業管理企業與業主之間的關系不順等問題逐漸顯現，物業管理民事糾紛日益增多，究其原因，一方面是物業管理法制建設相對滯后，另一方面是物業管理當事人法律意識淡薄，物業管理法律知識貧乏，有法不知、有法不依。面對物業管理行業的快速發展，提高物業管理從業人員的整體素質，提高廣大業主和使用人對物業管理法律法規的掌握和應用能力，已經成為一項緊迫的任務。
《物業管理法規》這門課正是針對上述問題而對物業管理專業開設的一門主要課程，然而物業管理涉及的法律關系十分復雜，法律關系的主體非常廣泛，不僅包括政府行政主管部門、房地產開發商、物業管理企業、業主、物業使用人，也包括電力、煤氣、熱力、公安、消防等相關部門。因此，《物業管理法規》課要求掌握的法律法規種類也非常多，不僅要掌握《物業管理條例》等專門針對物業管理的行政法規，也要掌握與物業管理相關的《合同法》、《城市房地產管理法》、《價格法》、《招標投標法》、《環境保護法》等適用于物業管理活動和糾紛處理的法律規范；不僅要掌握《城市私有房屋管理條例》、《城市房屋拆遷管理條例》等有關物業管理的行政法規，也要掌握《物業管理企業資質管理試行辦法》、《住宅室內裝飾裝修管理辦法》、《建筑裝飾裝修管理規定》、《城市新建住宅小區管理辦法》、《物業服務收費管理辦法》、《前期物業管理招標投標暫行辦法》等有關物業管理的行政規章及地方性法規、規程和技術標準等。因此，要在有限的課時內完成教學任務，使學生掌握大量的知識點并能在實際中靈活應用，必須結合中職學校學生的自身特點，采取恰當的教學方法。中職學校以職業技能教育為基本目的，對理論知識要求較少，而對應用技能的要求較高。同時，中職學校學生的文化基礎知識相對欠缺，對系統理論知識的學習興趣不高。鑒于這兩方面原因，中職學校的課程教學應采用理論講解通俗、突出實用、定位準確和可操作性強的教學方法。
筆者認為，中職學校的《物業管理法規》課程教學應把握以下幾個方面：
講授內容應是適用的最新知識近年來物業管理行業發展十分迅速，國家和地方在物業管理方面的立法步伐加快，陸續頒布了一些法律、行政法規、政府規章和技術規程等。同時也有一部分規章制度已經廢止。作為《物業管理法規》學科的任課教師，必須時刻關注相關法律法規或政策的，關注正在討論或起草的有關法規。在選用教材或教學參考資料時，應注意選用較新版本的教材或資料，并在教學中區分教材中哪些內容符合現在的規定，哪些內容已經過時。在教學過程中，辨別相關內容是否與新的法律法規一致，以保證學生學到最新的知識。
講授過程應條理清晰、思路明確在整個課程的教學中應首先介紹物業管理的一般法律制度和法律文件，然后按照物業管理工作程序介紹各階段、各類別的物業管理法律制度。在具體法律規范的講授中應遵循以下教學過程：（1）根據法律規范的規定，物業管理法律關系的主體在物業管理中必須做什么、允許做什么、不允許做什么。（2）如果違反法律規范的規定會有什么樣的法律后果。（3）通過案例分析使學生進一步掌握法律要點。（4）課后讓學生完成與課堂內容緊密相關的思考題。這樣將法律規定、違法責任與實際案例緊密聯系在一起，把抽象的法律條文變成生動的、便于學生接受的知識，增強了課堂教學的趣味性，有利于學生對知識的掌握和運用。
講解的語言應深入淺出，通俗易懂針對中職學生基礎知識欠缺的實際情況，教師在說明法律法規的前提下應盡可能采用通俗易懂的語言，避免大量的法律專業術語，并輔之以豐富的典型案例。例如，在教授業主與業主大會的相關知識時，教師可以通過“不是業主，而是業主的親屬能不能參加業主大會”的案例來說明“業主享有參加業主大會會議的權利、業主可以委托人參加業主大會會議”的規定；可以通過“沒有參加業主大會，是否可以不接受業主大會通過的決議”的案例來說明“業主大會的決議對物業管理區域內的全體業主具有約束力”的規定等等。案例應少而精，緊密結合課堂教學內容，采用以學生分析為主、教師適當引導的方法，這樣有利于學生理解并掌握專業的法律知識，并能夠解決實踐中的物業管理法律問題。
多媒體和傳統教學方法相結合采用現代化的多媒體教學手段可以節省很多板書的時間，并且容易吸引學生的注意力，同時可以在有限的時間內傳遞更多的知識信息。教師在平時還可以從身邊搜集或錄制一些與教學內容相關的場景或案例，通過多媒體播放給學生，增強學生的學習興趣和學習效果。但是也應適可而止，因為傳統的“粉筆加黑板”式的教學方法也有自身的優勢。比如，傳統的教學方法需要教師有較多的肢體語言和學生進行即時的交流；教師還可以通過板書關鍵字、詞強調有關內容，準確、工整的板書還可以引導學生規范地書寫。另外，進行多媒體教學時，教師需要花費大量的時間進行電腦操作，使授課方式顯得機械、呆板。因此，教師在教學中應注意綜合運用不同的教學方法。
適當采用學生討論或模擬法庭等靈活的形式利用課堂或課余時間給學生安排一些與所學知識緊密聯系的典型案例，讓學生分組討論、分析案情，尋找處理矛盾糾紛的法律依據和具體的處理方法或者讓學生進行模擬法庭辯論。在討論或辯論時需要查找大量相關的資料，可促使學生加深對所學知識的正確理解和應用，增強學生的實際操作技能。
總之，中職《物業管理法規》課的教學應緊密聯系中職教育的特點和學生的實際情況，做到簡明扼要、突出重點、注重實用性，使學生熟練掌握課程內容并靈活運用所學知識分析問題、解決問題。
參考文獻：
[1]湯臘梅.物業管理法規[M].北京：高等教育出版社，2003.
（一）加強對物業管理法律制度體系建設有助于促進我國物市場經濟條件下，隨著競爭的不斷增強，物業管理水平也需要不斷的提升。但是由于物業管理所涉及的問題較多，所管理的區域也越來越大，物業管理所涉及的法律管野也越來越復雜，需要處理好業主、開發公司、物業服務企業、政府之間的關系，沒有健全的法律制度體系是不行的。建立健全物業管理法律制度體系建設使物業管理有法可依，避免物業管理糾紛的產生，為構建和諧社會起到一定的作用。（二）加強對物業管理法律制度體系建設有助于保護各方合法權益不受侵害當前，因為物業服務水平而引發的糾紛案件在與日俱增，究其原因還是我們的物業管理法律制度體系不健全，我們的法院在處理這些糾紛案件的時候壓力也比較大。建立健全物業管理法律制度體系，對于有效的維護各方的合法權益是很必要的。也可以為我國的司法實踐提供必要的幫助。所以說，我們必須要加強對物業管理法律制度體系建設的研究。
二、物業管理法律制度體系建設研究
（一）物業管理法律制度的概述
1．物業管理法律制度的含義所謂物業管理法律制度是指國家通過制定相關的法律法規來規范和約束物業管理行為，并逐漸形成物業管理法律制度體系。2．物業管理法律關系中的主體與客體制定和完善相應的物業管理法律體系，我們首先要明確物業管理法律關系中的主體與客體。物業管理之所以會產生很多糾紛就是因為其主客體關系較為復雜，如果處理不好就會出現糾紛。所以，理順物業管理法律關系中的主體與客體對于構建物業管理法律制度體系具有重要作用。物業管理法律關系中的客體通常包括兩類。一類是有形的客體是指建筑物以及周邊的公共設施、環境產品等；另一類是無形的即物業服務企業所提供的服務。明確了物業管理法律關系的客體有助于提升物業管理水平。物業管理法律關系中的主體較為復雜，包括建筑開發公司、物業服務企業、建筑物所有人即業主、業主委員會以及部分政府機關。建立健全物業管理法律制度體系就是為了更好的調整物業管理法律關系中各主體之間的關系，明確各主體之間的權利義務關系，按照法律規定認真履行自身的職責，規范物業管理，提升物業管理水平。
（二）我國現有的物業管理法律制度體系
隨著我國依法直觀理念的不斷加強，我國的法律制度體系正在逐步的建立與完善。隨著我國《物權法》的頒布與實施，我國物業管理法律制度體系建設更加的趨于完善。物業管理法律制度體系，通常情況下包括以下幾個方面的內容：1．規范物業服務企業自身經營的相關法律制度隨著我國法律體系的完善，我國相繼出臺了一系列對物業服務企業規范其自身經營活動的相關法律法規。例如：物業管理企業資質管理制度、物業管理招標投標制度、崗位培訓持證上崗制度、物業管理企業財務管理制度、物業管理會計核算制度等。2．規范物業服務企業對外經營行為的法律制度企業要進一步實現對外界的經營，就必須其實遵循物業管理合同中的各項條例，并且參照我國的示范文本，與房地產開發商簽訂《前期物業服務合同》。而在后期，當房屋的業主入住以后，還要與所有的業主，共同訂立《物業管理委托合同》，進而確保物業企業與開發商與業主三者之間都擁有合法的法律委托服務關系。尤其物業企業在實際經營與服務過程中所收取的服務費用、管理費用，維修基金等等還必須要做到收費合理。3．規范物業服務企業提供物業服務的管理制度規范企業提供物業服務的管理制度以操作性強的管理標準為主，即有驗收接管入住、物業檔案、物業維修養護、安全、環境等管理規范。為提高物業管理的服務質量，則應推行國際通行的ISO9002質量管理體系和ISO14001環境管理體系，并通過參加考評不斷提高管理水平。物業管理服務提供給業主的不僅是保值增值的房地產，還有和諧、健康的生活秩序，創建與現代社會發展相符的社區文化。
（三）完善物業管理法律體系之探討
【關鍵詞】物業管理；糾紛解決
一、我國物業管理糾紛的成因
（一）物業服務公司的原因。實踐表明，物業服務公司自身原因是導致物業服務合同雙方矛盾不斷加劇的主因，第一，物業服務收費缺乏規范，實踐中不少物業服務企業普遍存在胡亂收費的現象。第二，是物業服務企業對園區內物業維修不達標準。由于少數物業管理企業為了節約成本不愿花錢聘請具有專業證書的維修技術人員，導致維修結果很難能讓人滿意，加深了物業服務雙方的矛盾。第三，沒有盡到應有的管理義務。對于一些業主在小區內違法搭建建筑物，危及他人人身財產安全的違法行為，物業管理人員不主動加以制止，無視業主的權益，激化了業主和物業服務公司之間的矛盾。
（二）業主與業主委員會方面的問題。業主與業主委員會的問題主要體現在：第一，表現為業主自我定位錯誤。業主片面的認為自己是物業的所有權人，物業服務企業是由業主花錢聘請來提供物業管理服務的，物業管理企業與業主是主人與管家的關系，因此認為物業管理企業一切都要聽命于自己，此種意識直接導致了物業服務糾紛的發生。第二，表現為業主法律意識淡薄。少數業主為了一己私利，無視法律法規的相關規定，破壞物業的承重結構等損害廣大業主合法權益的違法行為。第三，是業主委員會的行為缺乏有效的監督。依據我國物業管理法律的相關規定，業主委員會有權代表全體業主選聘自己滿意的物業服務企業，并有權對維修資金的使用和園區改造等方面進行表決，這也就直接導致了舞弊和越權行為的出現，損害其他業主的合法權益。
（三）監督管理部門的不履行職責履行的原因。一是我國的物業管理法律規定相關管理部門應對物業園區內的物業管理服務活動提供指導、監督管理、幫助、處罰的責任，但是實踐中一些工作人員工作不積極，消極懈怠。甚至一些工作人員收受物業服務企業的好處而違法行政。二是部門內部職責分配不夠清晰。由于物業管理糾紛涉及的范圍較廣，一旦發生管理糾紛，幾個職能部門都有權管，各權力部門卻因為太過麻煩而選擇不去管理，相關管理部門相互推脫責任致使糾紛不能及時解決，而產生更多的糾紛。
二、解決我國物業管理糾紛的法律途徑
（一）不斷完善物業管理法律法規。通過不斷完善我國的物業管理立法對物業管理活動所涉及的物業糾紛各個權利主體的合法權益做出全面具體的規范。規范物業管理市場以及物業管理企業的行為。由于物業管理法律關系涉及業主之間的權益爭議，也存在個別業主與全體業主之間的利益沖突，加上某些物業管理公司的違法行為侵害了業主或者公共主體的利益，在追究責任時應先讓其承擔民事責任，不可以用行政責任替代民事責任。與此同時，我國的地方立法也應在《物業管理法》和《物權法》的指導下，盡快出臺更合理、更完善、更適合地方實際情況的物業管理辦法。
（二）明確物業管理主體間的權利義務。物業管理糾紛涉及到較多方面法律關系。尤其是在現今社會經濟迅速發展情況下，物業管理法律關系涉及到了對物業的維護、公用設備設施的保養、園區的利用、安保、居住環境、園區綠化、車位出租出售等很多方面的服務內容。與之相對應，物業管理涉及的各種法律關系也日趨雜亂，牽涉到了房屋的建設、銷售、購買方面的各種社會關系，遍及物業管理活動的每個方面，不僅有業主與業主之間、業主與開發商之間、物業管理企業之間的民事法律關系，也有相關行政管理部門在對物業管理企業的服務活動進行監督過程中產生的行政關系。在以上法律關系中，通過健全已有的物業管理立法，進一步確立物業服務合同中主體之間的權利和義務關系，有助于解決我國日益嚴重的物業管理糾紛。
（三）加強業主的自治管理法律意識，提高自治管理的能力。為杜絕物業服務活動中業主相互之間，業主、業主委員會與物業管理公司之間產生的糾紛，首先，應提升業主的自治管理和法律意識，監督業主大會、業主委員會的操作流程及代表業主所做出物業管理相關決議決定符合法律規定，使業主積極參與物業管理企業、業主大會、業主委員會的管理活動，既可以根除業主不關心物業管理事務的現象，也可以限制一些小區業主利用自治管理功能，煽動業主對抗物業服務企業，阻礙物業管理活動的順利進行。其次，在召開業主大會和業主委員會換屆選舉過程中，嚴格依照我國相關管理部門頒布實施法律法規，促使業主主動加入到業主大會的召開、成立業主委員會及其換屆選舉工作中去，同時通過全體業主的表決，訂立管理規約、業主大會議事規則等，使業主能充分的行使法律賦予其的權利。
（四）建立物業管理糾紛沖突解決機制。要解決日益嚴重的物業管理糾紛，除依靠法律法規外，還需尋求其他調解機構的幫助，具體舉措包括：第一，應成立專門的物業管理糾紛社會調解組織，對物業管理服務過程中產生的涉及物業所有權人與管理者之間的各類糾紛進行調解。在社會調解組織的人員配置上，可以向社會公開招聘具備豐富物業管理糾紛處理經驗的律師、退休法官或者大學教授擔任調解人員，運用調解、勸說和建議的方法使當事人信服，為糾紛雙方節省糾紛解決的費用和時間。第二，在物業管理糾紛處理中推行仲裁制度。即當事人可自主決定是否選擇仲裁來解決物業管理糾紛，也可自愿選擇仲裁內容、仲裁機構及仲裁員。仲裁程序簡潔便利，仲裁期限短，一裁終局的解決方式更有利于糾紛的解決，相對于訴訟，仲裁也可節省爭議雙方的成本。
【關鍵詞】物業維修基金；管理與運作；法律問題
一、我國物業維修基金的相關概念
為了業主全體利益，在住房出售之后，為了能夠在保修期過后對物業范圍內房屋的公共部分、公共設施等更新、維修、改造提供資金的基金就是所謂的物業維修基金。在我國城市化進程中，重建輕管思想嚴重，使得大多房地產開發商只為將自身利益最大化，在房屋建造時粗制濫造偷工減料，更甚至許多隱患在業主入住時無法檢查到，這樣的房屋一經使用，業主不僅需要面對難以承擔的維修費，更無法找到出現故障的問題在那里，因此，我國相關法律法規明確規定了建筑工程的保修制度，在保修期之后的維修則需要使用物業維修基金進行維修，目前世界上多數國家均對物業維修基金的設立做出強制性規定?？梢哉f物業的“養老金”就是物業維修基金，其在營造和諧生活環境以及完善物業管理體制方面起著重要的作用。
二、我國物業維修基金管理與運作中存在的法律問題
（一）物業維修基金歸集出現的法律問題
第一，歸集主體不夠明確。由于我國物業管理制度建立時間較短，各地區管理制度發展水平參差不齊導致各地立法不一。例如廣州地區規定物業維修管理基金以開發商作為繳費主體，以求降低業主壓力，但是俗話說羊毛出在羊身上，開發商尋找規定的漏洞，將這筆錢又重新轉嫁到了購房者的身上。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中規定繳費主體應該是購房者，但是根據法理，部門規章以及地方性法規法律效力并不分高低，一旦歸集主體出現矛盾的時候，法官將無所適從。
第二，歸集不到位。雖然《住宅專項維修基金管理辦法》中有指出，若業主沒有繳納基金，開發商就不能夠給予業主入住鑰匙，但是目前部分業主購買房子并非自己入住而是為了”炒房”，這樣就使得維修基金歸集不到位，影響到小區物業的維修保養。
（二）物業維修基金管理運作中出現的法律問題
物業管理企業是以營利為目的，遵照法律法規程序以及條件所建立的民事主體。目前由物業管理企業對物業維修基金進行代收的問題逐漸凸顯出來。物業管理企業的最終目的是實現經營利潤最大化，其所提供的維修服務也是為了獲取利潤。然而由于目前物業市場不夠規范，使得很少有物業管理企業以樹立企業形象為目標。由于物業維修基金巨大的數目，并且相關法律法規并沒有規定物業管理企業需要對物業維修基金收費以及標準進行公開的義務，因此挪用其不僅能夠給企業帶來巨額利潤，更是在短期內無法被業主所察覺，因此在利潤的誘惑下，多數物業管理企業鋌而走險，出現挪用、私吞等犯罪違法行為。
三、關于完善物業維修基金管理運作制度的建議
（一）建立健全的相關法律法規制度體系
物業維修基金與社會保險基金一樣，均是群眾能夠安居樂業的重要保障。由于我國目前物業管理以及業主資質等立法體系存在問題，使得物業維修基金法律制度無法健全完整。因此我國首先需要定制起能夠作為直接物業維修基金制度依據的法律。其次需要以基礎立法為根本，建立起物業維修基金使用以及管理的行政法規或是單行法，以促進我國物業維修基金制度有關的法律法規體系不斷健全完善。
另外，立法需要對物業維修基金中行政部門的監管職責進行明確規定，在物業管理企業，開發商存在物業故障不及時維修，或是業主舉報維修基金被侵占的時候，相關部門不能夠及時采取管理措施，對被侵犯的權利進行救濟。再者，物業行業需要被立法賦予一定監督權力，讓其有權利用宣傳欄，報紙以及網絡將關于物業維修基金的重要信息向全體業主公布，使得全體業主能夠對物業管理企業、開發商以及業主自主機構等行為進行監督，一旦出現不良行為能夠進行及時有效的反饋。
（二）規范物業維修基金管理運作
第一，對于每一筆所動用的物業維修基金物業管理企業均需要定期對其用途、動用數額等進行公布，并且規定業主具有隨時查閱物業維修基金運作情況的權利。第二，相關法律法規需要對物業管理企業以及業主委員會之間的關系進行明確，使得其權利能夠受到多方制約。當物業管理企業權利被業主委員會所侵犯時，需要有強制性法律對其進行制裁。第三，借鑒發達國家經驗，引進法律顧問作為業主委員會的法律援助，引入基金管理公司、會計事務所以及保險公司等提供金融服務，這樣才能夠從根本確保物業維修基金的安全與收益。
（三）規范施工單位的保修義務
開發商需要謹遵建筑法律法規需要以及標準，向小區物業管理公司遞交合格的房屋，物業管理公司在承接建筑時，需要對公用設施以及物業公共部分進行檢驗。移交之后，若是發生故障，物業管理公司有義務對其進行維修，若是在保修期內，則需要由施工單位進行保修，并且賠償損失。法律可以對施工單位進一步規定其需要為所建物業進行財產保險，財產保險期限則是該建筑物的保修期限，受益人則為全體業主。這樣能夠有效杜絕一旦保修期內房屋出現問題，開發商“卷鋪蓋走人”，導致業主無法找到開發商承擔責任，而物業管理公司也由于無法追償維修費用而拒絕接受保修期內的維修。
（四）建立具有投資收益功能的信托機構
第一，可以借鑒發達國家的物業維修基金保值增值方法。例如法國許多物業管理企業同時監管多棟大樓，所收取的物業管理費以及物業維修基金總數驚人，這筆數額巨大的資金通常被用來投資低收益但是小風險的行業以求達成保值增值的目的。
第二，有學者提出利用社會分工理論進行對物業維修基金的保值增值，即成立專業信托機構對物業維修基金保值增值工作進行承擔，風險自負，按照比例對增值部分進行分成。由于物業維修基金是業主對業主自治機構的信任，以改造、維護以及更新小區公共設施為目的所成立的基金，因此可以利用信托法對其進行調整，并且在此基礎上成立具體的信托法律制度用以對物業維修基金進行管理。
結束語
隨著我國房地產市場的快速發展，新建小區也日益增多，人們對物業維修基金越來越關注，其使用、籌集以及保值增值等相關問題與全體業主的自身利益聯系緊密，并且物業維修基金制度對房屋的安全使用以及公共區域的使用功能等有著重要意義，因此成為關注焦點。因此，需要對物業維修管理基金的監督機制，管理方式等立法不斷加強完善，明確其性質，不斷健全其歸集、管理、運作等流程中的法律法規，從而促使物業維修基金逐漸規范。
參考文獻
[1]于玉蓮，魯捷.物業管理法規[M].電子工業出版社，2008年版
關鍵詞：區分所有建筑物管理;管理團隊;管理機關;比較結論
一、問題提出
案例：甘肅省天水市江南花園業主委員會訴深圳江夏房地產公司案。訴求：第一、將公共維修基金轉移政府維修基金專有賬戶（其時小區已開發售完三年），不在占用;第二、退還收取每戶大門建設費五百元（因為小區一直使用普通門，并未向開發商陳諾的建成高檔電動門）。以上兩訴求經法院審理，均以業主委員會勝訴告終。在這之后該小區又陸續出現一系列管理與運行的問題，是在全體業主支持與參與，業主委員會領導，政府出面調解干涉下才得以解決。另外，根據2012中國人民大學國家社科基金項目“社區管理”課題組對北京70個居民小區的調查結果顯示，因物業管理發生的嚴重糾紛的占總糾紛的80%。分析說明現有管理模式存在弊端與不足。隨著我國城市化進一步發展與加深，高層建筑不斷增多、密度增大，人際關系隨之趨向復雜化。在此背景下，如何減少糾紛、糾紛發生后如何合理解決，都是區分建筑物管理模式待需解決的問題。
二、區分所有建筑物管理團隊的比較探究
（一）區分所有建筑物管理團隊的性質
它是現代建筑物區分所有權管理制度上的一個重大問題。對各國家和地區的關于此問題的比較分析，它可以歸納為五種模式。[1]分別為：其一、不具有法人人格的團體（德國模式）。但實務中，“得借集會與管理人二機構而成為有行為能力的組織體（德國《住宅所有權法》23―26條），這一結合超越了普通共有關系，有濃厚的團體性。其二、具有法人人格的團體（法國、新加坡模式}。此模式一律承認區分所有權人的管理團體具有法人人格。其三、管理團體法人（附條件的法人人格模式）。如日本法，30人以下的區分所有權人構成的管理團體性質上即為無權利能力的社團。但30人以上可成立法人。[2]其四、判例實務上法具有人資格。此以美國為代表，又稱美國模式。其五、香港模式。它以區分不同類型建筑物為前提，依據《建筑物業管理條例》與“大廈公契”，規定了三類管理團體：1、業主立案法團（獨立的法人組織）。2、業主委員會（依大廈公契組織與運作，由業主大會選出）、3、居民互助委員會。[3]
通過以上分析歸納，管理團體有法人化與“混合型”兩類，法人化占絕大多數是否從一側面反應了一種法人化趨向？我國學界大都也認為：“從發展趨勢看，業主管理團隊向法人化方向發展是各國立法的基本取向?！盵4]筆者并不認同。各國政治經濟發展，以及文化傳統不同，且所處的“法境”不同，我國在借鑒時不能盲從，這一點也可以從各國實踐與相關法比較中清晰可見。各國都是基于本國的實際情況探索管理模式，及時修訂法律，以期有效解決現實問題。
（二）我國關于區分所有建筑物管理團隊相關法律法規的規定
關于此問題的規定見《物業管理條例》第8、10、11、15、20、35條。與其他各國比較可知，我國區分建筑物管理團隊并不具有法人資格，也沒有采取“混合型”模式。所依法律法規不多且不詳細，是一項法律空白。
三、區分所有建筑物管理團體內部的管理機關
以上無論五種模式有多大差異，它們均設有與其相應的管理機關。以下就管理機關的類型、管理機關內部產生、設置、職權、運行規則做一分析說明。
（一）比較各國區分所有權人管理團隊的管理機關
就其核心與實質，大抵可以分為兩種類型：管理者型和理事會型。其一、管理者型。它是指區分所有權人團體管理的諸管理機關中，以管理者為中軸和核心的管理制度類型。此種類型管理機關結構簡明，主要為總會（大會、集會）與管理者。它的團體性較弱。以類型以德國意大利、瑞士為代表。其二、理事會型。它指以理事會為中軸和核心的管理制度類型。以美國為代表，新加坡、日本也屬之。但美國在管理的實際運營上象屬于管理者型。[5]
（二）意思機關――區分所有權人大會（或集會、總會）
區分所有權人大會（以下簡稱大會）的性質和決議。（1）它屬于強制必設機關，通常由區分所有權人全體組成，是最高意思決定機關。業主借此參與共同事務的管理。它是成員自治的表征。（2）大會的召集、主持、記錄和決議效力各國大同。但表決歸納起來有四種模式：[6]新加坡模式。依地板總面積的大小將份額劃分為四個等級以確定表決權和表決能力的大小;德國與瑞士模式。又稱“人頭數原則”;日本模式。以專有部分室內面積的比例為標準來確定表決權及表決能力。
（三）執行機關――管理者
管理者乃具體執行機關。一般為大會選出。管理者的職權與權限，概括起來包括兩方面：對內關系方面的職責和權限與對外關系方面的職責和權限。前者為管理者與區分所有權人之間的關系，后者為管理者與第三人之間的關系。各國關于管理者職責與權限的規定大體上一致，僅在一些非重大的方面存在細微差異。我國是管理委員會。
（四）監督與咨詢機關
1、監督與咨詢機關是另一類管理機關，但各國法律未普遍設立。且其性質各國也有不同認識。（同上）（1）法國法。在大會和管理者之外，尚有并列的第三種機關――管理團體參事會。其性質依法兼具監督和咨詢的雙重性質的管理機關。（2）德國法。德國依《住宅所有權法》第29條規定，設有“管理顧問委員會”，為非必設機關。實踐中發揮了巨大作用，為一具有重要作用的機關。（3）日本法。其現行《區分建筑物區分所有權法》沒有設置與德國、法國相同的或類似的監督、咨詢機關。但在管理組合法人，卻設有監事。它為管理組合法人的必設機關，是業務執行的監督機關。綜合以上，此類監督、咨詢機關的設置均有其必要;從法律法規看我國并未規定專門監督、咨詢機關，它規定的是：由業主參加業主大會舉業主委員會，由業主委員會監督物業服務公司;業主與業主大會監督業主委員會工作;另外由基層行政機關或基層群眾自治組織給予物業管理以監督與指導。
（五）香港關于建筑物區分所有權管理團體及內部的管理機關特殊規定
1、如上文香港業主參與大廈管理形式有三種：（1）業主委員會的任務主要是協助加強各業主與管理者的溝通，并就管理事宜向物業服務企業提供意見與建議。（2）業主立案法團是獨立法人。它會召開業主大會，并選出管理委員會。法律賦予管理委員會廣泛與具體的權利。（3）互助委員會是業主與租客組成的志愿組織，其下可設執行委員會。
2、物業公司扮演服務或“雇工角色”。與以上各“委員會”及其下設的執行委員會共同依法實施管理職責。香港物業管理之所以高效、有效主要基于“法治化”與物業精細化管理，也基于其物業服務公司的高度專業化;管理團體有權聘請專業人員提供專業服務。如，管理委員會職權與義務第14條：委托一名律師，授權其代表屋村業主處理有關法律訴訟文件等。
四、比較借鑒中的結論
從以上比較分析，欲解決立法與現實物業管理疑難問題、促進物業管理的健康發展，必須建立和呼實際的管理團隊與有效的管理運行模式，并賦予其職責與權利。而欲達此目的，要制定完備與詳細地法律法規與各種規范。要以業主自治的為基礎，同時行政機關必需給予適當指導與干涉。司法作為解決糾紛與沖突的最權威、最有效手段，需要建立高效而明晰的裁判和執行機制。
（一）細化、完善相關法律法規
我國現行法規以《物權法》、《物業管理條例》、及各地方性物業管理細則為主干，但在精細化與完備上有很大不足、存在法律法規空白與不細化。如、區分所有建筑物分類管理的規定;物業保險方面;;管理費的細節規定方面;分層級的物業服務人員的培訓等等，直接導致實踐中的問題出現的無法可依。
（二）參照國際先進立法成熟經驗，借鑒公司法管理機制盡快建立、形成適合我國自身條件與實際的管理模式――“四維一體”的管理模式
建議在德國模式或香港模式中參照選擇，建立“四維一體”模式。四維分別為：業主及業主大會、物業管理委員會、服務主體（無論是個人、物業管理公司或其他類似主體）、政府或公權力組織。無論采取什么模式，前“兩維”都是基礎與必須。[7]（1）解決業主大會召集難、表決難等問題，提高民主參與意識。（2）加強物業管理委員會完善，詳細規定其權利與義務。我國法律在這一點上規定“很弱”。實踐中多由退休人員組成，且缺乏物質與精神上的激勵機制，這是不符合現代管理理念的。[8]這一問題在制度上必須解決。（3）服務主體方面應更靈活。可由業主們自主完成，也可交由市場機制解決。如“信托物業管理模式”的出現;物業管理職業經理人的出現和提倡等等。[9]此外，業主管理委員會與服務主體，即類似于公司法中董事會與經理人的角色的關系應該是物業管理運行探索的主題。它們之間的關系運行機制的理順與高效是解決實際問題的關鍵。要運用法律對策（主要是監管策略與治理策略）降低委托人遭受人機會主義行為的傷害。[10]要從法律上賦予物業管理委員會相應權利以至權力，促進其與服務主體的“團隊”互動運行，以提高物管的管理效率。（4）政府或公權力組織的參與是“四維一體”模式的一般管理環境因素。它是包括司法及基層政權組織等諸多內容。其決定著管理糾紛的最終解決，也從另一方面影響著物業管理模式和效果的構建。尤其在中國現實環境下，它的參與不僅能解決現實問題，而且對我國法治建設有重大意義。
（三）對“老常難”問題的解決對策
對物業管理中“老常難”問題（如：欠費、寵物等）的解決與機制的建立是一切管理的關鍵。解決它最起碼的目標――“安居”便可實現。這也是為什么大多數國家對這一類問題用強有力立法應對的原因之一。必需規定有力、高效法律以及設立簡易裁判機構。1、擬建立小額審判法庭、或物業管理審裁處這樣簡易高效審判機構對相關糾紛爭議第一時間明辨審結，為消除矛盾解決問題提供公平及時權威的司法便利;2、對欠費、噪音、養寵物、停車位等問題，要在法律法規中細化規定，形成程序化、漸進式的而非泛泛的罰則規定。如，對欠費問題，香港及大多數國家都規定如下催費程序：催收――警告――加收罰金（數次）――司法解決，而且都很嚴厲。
（四）政府或公權力在物業管理服務中的參與機制及對物業管理模式的意義
物業管理服務表面是私法自治問題、業主自我協議管理問題，但實際上必須有公權力的參與和指導。隨著我國社會經濟的發展，城鄉社會結構發生巨大而深刻的變化。居住小社區”（簡稱“小區”）和由若干其組成一個個大社區會成為社會基本“單位”。物業管理及問題關系每一居民生活也關系國家的安定也社會和諧建設。這涉及并落實于物業服務市場建立、物業管理服務的運作和最終糾紛與裁判之上。修改后的《物業管理條例》也反映了政府對管理機關設置與相關各項工作的指導。如第10條：同一個物業管理區域內的業主，應該在物業所在地的區、縣人民政府房地產行政主管部門“或者街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導下成立業主大會，并選舉產生業主委員會;還有第19條“業主大會、業主委員會作出的決定違反法律、法規的撤銷規定。
從解決現實問題和形成有效管理模式上，政府應該提供更有效的法律服務，以便促成業主自治的有效性。建議以法律法規形式提供：律師參與服務;物業管理賬務審計的專業化服務;業主大會的召開指導服務;糾紛矛盾出現時及時先行裁定服務等等。其中律師參與服務;物業管理賬務審計的專業化等服務可以看做是借鑒公司法中的“看門人的控制”制度，它是指通過聘用非公司主體（例如會計師和律師）來監督公司主體行為提供律師參與服務與賬務審計服務。[11]這一制度是任何管理模式都不可或缺的環節。他與物業管理內部監督（業主與物業管理委員會監督，以及信息披露）共同構成管理的完整監督機制。而且更專業高效。以上既是立法、物業管理服務的必須，也是社區秩序安定、和諧社會、民主與法治建設的內容與基層實驗基礎。（作者單位：四川師范大學）
參考文獻：
[1]陳華彬：《建筑物區分所有權研究》，2007，法律出版社，第284頁。
[2][日]《建筑物區分所有權法》第47條。
[3]王玉潔：“香港物業管理透視”，《城市開發》2009（19）。
[4]譚峻：《區分建筑物的社會化管理》，2012，知識產權出版社，第102頁。
[5][日]稻本洋之助：《公寓管理之考察》，清文社1993版，第136頁）
[6]同上[1]，305頁
[7]譚峻，《區分建筑物的社會化管理》，2012，知識產權出版社）
[8]斯蒂芬 P.羅賓斯等著，毛蘊詩主譯，機械工業出版社，2010，267頁
[9]馮艷婷，“論信托式物業管理”[J]，《南方論刊》，2008（3）
[關鍵詞]物業管理制度；存在問題；措施
中圖分類號：G306.3 文獻標識碼：A 文章編號：1009-914X（2015）30-0069-01
1.物業管理制度的概念
物業管理制度是關涉物業管理活動的行為規范和行為準則。物業管理制度建設是發展物業管理服務業的基礎性工作。一般而言，物業管理制度既包括物業管理公司內部的管理制度，也包括物業管理過程中規范各有關當事人行為的制度，前一類是物業管理公司內部的管理制度，亦即物業管理公司根據自身工作特點和經營理念，制定的工作程序、職責范圍、管理辦法等，主要是為了明確崗位責任、約束員工行為、協調內部關系、保證企業正常運轉和物業管理工作的有序運行；后一類則是指界定物業管理參與者的權利義務，規范各方行為，協調各方關系的規定。具體而言，物業管理制度總體上由前期管理制度、日常管理制度和物業管理公司內部管理制度組成。前期管理制度主要包括物業接管驗收制度、入伙手續及搬遷、裝修規定；日常管理制度既包括物業管理公司制定的房屋使用管理制度、房屋維持制度、設備運行管理制度、設備維修制度、綠化管理制度、治安及消防制度以及綜合服務辦法等，又包括業主委員會制定的業主委員會章程、維修基金管理及使用辦法、公共部位及共用設施使用辦法等；物業管理公司內部管理制度主要包括公司經理辦公制度、各部門責任制、員工崗位責任制及綜合管理制度等。
2.油田物業管理的存在的問題分析
2.1 油田物業管理行業內缺少專業人才，對物業管理行業向深層次、高水平發展不利。
目前，油田內部有一定數量的物業管理企業的人力資源隊伍在專業結構、知識結構等方面與物業管理的發展要求有較大差距。非專業人員做物業管理成為物業管理行業的奇怪現象之一。房地產開發企業的分流人員、傳統房管局（所）的轉型人員等在一定程度上依舊充斥著物業管理市場，管理人員普遍素質低，服務不到位。《物業管理條例》中第33條規定：從事物業管理的人員應當按照國家有關規定，取得職業資格證書。但實際從事物業管理的人員中取得物業管理員職業資格的人數并不多，具備高級管理資格的人員更是鳳毛麟角，這種人才不足的局面，已經嚴重影響了物業管理行業向高水平發展。
2.2 物業管理行業不具備規模效益，企業嚴重虧損，沒有發展后勁。
目前，絕大多數物業管理企業不僅普遍存在著企業規模小，難以發揮群體優勢，而且絕大多數企業存在著經濟效益差，虧損嚴重等問題，很多物業管理企業僅管理著一、兩個物業項目。在這種情況下，物業管理企業難以形成規模效應，于是，許多物業管理企業不得不靠主管部門或開發企業的輸血來維持生存，這已經成為物業管理企業的一個亟待解決的難題。出現這種情況除了進入物業管理行業壁壘不高、開發商盲目投資外，也是作為新興行業的必然結果，經過整個行業激烈競爭“大浪淘沙”之后，物管企業將逐步向規?；瘓F化方向轉變。
2.3 物業管理的配套法律法規還不完善
物業管理制度是一項社會生活中的基本制度，涉及每個公民的切身利益。在物業管理活動中，涉及的法律問題有的會在不同的法律法規中有所規定或體現。物業管理專門法律法規與相關的法律法規中，涉及物業管理的規定共同形成了完整的物業管理法律體系和物業管理法律制度。這一完整的物業管理法律.體系和法律制度，是運用法律解決物業管理活動中所遇到的問題的保障。因此，在建立健全物業管理法律體系和法律制度的同時，必須健全相關的與物業管理有著密切聯系的法律法規。例如，樓宇的“區分所有權”問題和物業項目中的“非住宅公共地方所有權和使用權”的歸屬問題等的界定和規定，還有待將來制定的物權法等相關法律去應對等等。
3.如何提升油田物業管理的發展水平主要措施
3.1 采取多種渠道、多種形式培養物業人才，為物業行業的長遠發展提供必要的人力資源。
多種渠道、多種形式培養人才，為物業管理持續發展提供個人才資源。發達、完善的物業管理，取決于訓練有素的物業管理專門人才，他們不僅要有良好的思想素質，而且要掌握現代管理科學技術，并善于運用于實踐。一方面，加強思想建設，提高物業管理人員的政治素質；另一方面，加強作風建設，樹立雷厲風行的工作作風，建立一支能吃苦耐勞、善于打硬仗的職工隊伍；還有，加強培訓，提高物業管理人員的專業技術素質。
3.2 組建物業企業集團，實現規模效益。
物業管理并不是暴利行業，更有甚者可以成為微利，大多數的物業管理企業經營虧損，物業管理的規模效益就顯得尤為重要， 因此這就要求物業管理企業必須走規?；?、集團化之路。同時，物業管理市場將面臨重新洗牌，中國物業管理企業要想得到進一步發展，必須擺脫現行的小而全模式。為此，有關部門應制定相應政策，一方面，提高企業的注冊門檻；另一方面，嚴格降低清除制度。啟動物業管理市場預警系統，促使一部分物業管理企業進一步發展壯大，清除一些制約行業整體水平提高的“小、散、濫”物業管理企業，最終實現強強聯合，形成物業管理集團。
3.3 走法制化發展之路，完善物業行業法律法規。
市場經濟是以立法委保障的經濟體制， 而且物業管理涉及的，既涉及物業管理企業與政府、物業管理行政主管部門、上級管理部門的關系，又涉及物業管理企業與供水、供電、供暖、煤氣、物價、工商、稅務、市政、環衛、綠化、郵政、電信、交通、公安、管委會、派出所、居委會等關系。這些關系如果沒有法律、法規進行規范和調整，難以保證物業管理健康、快速發展。因此，有關部門應加快物業管理的立法，加速建立物業管理法規體系，使我國物業管理盡快走上有法可依的軌道，真正做到依法管理，依法服務。
4.結語
物業管理在世界各國都是一個獨立的行業，在我國又是發展很快的行業。伴隨著物業管理的迅速發展，也出現了很多函待解決的問題，如何找出問題的實質根源，尋求解決方法，是引導物業管理走向社會化、市場化、專業化的關鍵。隨著中央及地方物業管理的發展，實踐中會產生新的問題，物業管理理論研究會逐步深人，物業管理也會逐步步入法制化的軌道。
參考文獻
[1] 謝卓君.我國物業管理對策探討[J].經濟師.2014（08）
