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我國社會主義市場經濟的高速發展，商品交易愈來愈繁榮，委托代銷作為一種商品銷售方式，由于其自身所具有的顯著優點而日益被商家所看重所采用。不同的代銷方式，不僅使所涉及的稅費有差別，從而取得的銷售收益不同，更是對雙方尤其是委托方的資金回籠和運用金融工具――如銀行理財取得額外投資收益具有極大的影響。在現在金融工具多樣化，企業理財靈活性更突出的當下，結合企業運用理財等金融工具獲取利益的現實狀況來進一步探討委托代銷方式的選擇，具有一定的現實意義。本文從稅費及資金回籠的角度探討不同委托代銷方式對委受托雙方綜合收益的影響，并為雙方找到一種合適的代銷模式提供依據。
一、委托代銷兩種方式的相關概念
委托代銷是指委托方以支付手續費等經濟利益為條件，將自己的貨物交付給他人，由他人代為銷售的一種經銷方式。這種銷售方式一方面能減少委托方的商品積壓和庫存壓力、倉貯費用，尤其對于初創企業來說擴大商品覆蓋面和影響力極有幫助，另一方面也能減少受托方的商品資金占用和經營風險。在很多情況下對委托方和受托方來說幾乎可說是一種雙贏的銷售模式，因此有越來越多的商家采用。
委托代銷商品方式通常有兩種：一種為收取手續費方式，即雙方簽訂的代銷協議明確規定了代銷商品的售價，受托方必須嚴格按規定售價銷售商品，在售出商品后根據代銷清單上商品數量按協議規定的費率向委托方收取手續費，同時銷售商品所得款項扣除手續費后必須匯還委托方。另一種為視同買斷方式，即由委托方和受托方簽訂協議，委托方按協議價收取所代銷商品的貨款，受托方可將代銷商品加價出售，實際售價與協議價之間的差額歸受托方所有，受托方不再另外收取手續費。
二、委托代銷方式的稅務籌劃實例
甲乙兩公司均為增值稅一般納稅人，甲公司生產并銷售一款新產品，每件售價為1000元（不含稅），由于剛推向市場，雖初步得到市場肯定并取得一定的銷售業績和口碑，但同類產品競爭激烈。為擴大市場份額，進一步擴大產品影響力，提高銷售額，擬同乙公司簽定代銷協議，委托乙公司代銷。暫時有兩個代銷協議方案雙方可以協商選擇。
方案一：采用收取手續費方式。乙公司根據代銷產品銷售額（不含稅）的20%收取手續費，即每售出一件，乙公司可收取200元手續費作為收入，余款800元支付給甲公司。
方案二：采用視同買斷方式。甲公司按800元/件與乙公司結算，差額200元歸乙公司所有，此種方式下乙公司在收到代銷商品時按800元/件計算的總金額向甲公司支付款項。首批暫定代銷20000件。
1.不考慮資金回籠時間及不考慮利用金融工具（如：銀行理財）獲取收益的情況下
（1）收取手續費方式
①甲公司收益分析
假定甲公司該產品的生產成本為500元（不含稅）且不考慮應計入產品成本的制造費用，年底售出了20000件。應納城建稅稅率5%、應納教育費附加費率3%、應納地方教育費附加2%。
根據《增值稅暫行條理實施細則》第四條規定：將貨物交付其他單位或個人代銷，企業應視同銷售，委托方與受托方均要交納增值稅。
甲公司增值稅銷項稅額=20000×0.1×17%=340萬元
甲公司增值稅進項稅額=20000×0.05×17%=170萬元
甲公司應納增值稅=340-170=170萬元
甲公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=170×（5%+3%+2%）=17萬元
甲公司結轉的產品成本=20000×0.05=1000萬元
甲公司支付的代銷手續費=20000×0.02=400萬元
甲公司所得稅前收益=20000×0.1-1000-17-400=583萬元
②乙公司收益分析
根據《營業稅暫行條理實施細則》的規定，乙公司收取的手續費必須交納營業稅，由于乙公司在此方式下購進的商品價格等于售出價格，因此增值稅銷項稅額等于進項稅額，相抵后無須交納增值稅。
乙公司應納營業稅=20000×0.02×5%=20萬元
乙公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=20×（5%+3%+2%）=2萬元
乙公司取得的收入=20000×0.02=400萬元
乙公司所得稅前收益=400-20-2=378萬元
（2）視同買斷方式
①甲公司收益分析
甲公司增值稅銷項稅額=20000×0.08×17%=272萬元
甲公司增值稅進項稅額=20000×0.05×17%=170萬元
甲公司應納增值稅=272-170=102萬元
甲公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=102×（5%+3%+2%）=10.2萬元
甲公司結轉的產品成本=20000×0.05=1000萬元
甲公司所得稅前收益=20000×0.08-1000-10.2=589.8萬元
②乙公司收益分析
對于乙公司來說，視同買斷方式實質上與一般的商品購銷并無太大區別，因此不存在交納營業稅的問題，只是相當于是以800元/件的價格購買商品再以1000元/件的價格出售。需要考慮增值稅。
乙公司增值稅銷項稅額=20000×0.1×17%=340萬元
乙公司增值稅進項稅額=20000×0.08×17%=272萬元
乙公司應納增值稅=340-272=68萬元
乙公司應納城建稅、教育費附加及地方教育費附加=68×（5%+3%+2%）=6.8萬元
乙公司所得稅前收益=20000×（0.1-0.08）-6.8=393.2萬元.
從以上分析可以看出，在不考慮資金回籠和不考慮運用金融工具充分獲取資金時間價值的情況下，無論是委托方還是受托方，在本案例情況下采取視同買斷方式獲取的收益都比收取手續費方式要大。甲乙方都應選擇視同買斷方式這一“最佳”方式才符合雙方獲取收益最大化的要求。
2.考慮資金回籠時間及考慮利用金融工具（如：銀行理財）獲取收益的情況下
（1）收取手續費方式
①甲公司收益分析
對甲公司來說，由于是收到代銷清單才確認收入，而對于貨款來說，通常是在收到代銷清單時或之后才會收到，因此甲公司資金回籠時間與上一種情況差別不大，所以獲得的收益也幾乎沒有大的區別。
②乙公司收益分析
對乙公司來說，因為售出商品收到代銷款與將代銷款返還甲公司，兩者之間存在時間差，這就使得該項款項會給乙公司帶來一定的額外收益。仍用以上案例分析。假設代銷協議規定在20000件代銷商品銷售期間，每月由乙公司根據銷售情況向甲公司提供代銷清單作為甲公司確認收入依據，全售出后，年底乙公司再一次性將扣除手續費后的代銷款項付給甲公司。由于該商品適銷對路，在代銷期第三個月就賣出了15000件。則乙公司此時手上可運用的閑置資金為15000×0.1=1500萬元，若此時丙銀行推出一項針對大客戶的金融保本理財產品，無風險，起點為至少1000萬元，若乙公司將這筆1500萬元的款項投入，預計在代銷付款到期前該理財產品可以使乙公司獲得60萬元的收益。則此時計算乙公司的綜合收益=378+60=438萬元，與視同買斷方式的393.2萬元相比，顯然乙公司更愿意選擇收取手續費方式。
（2）視同買斷方式
甲公司及乙公司收益分析如下：
這種代銷方式對雙方來說通常與一手交錢一手交貨的實際銷售方式差別不大。最經常的做法有兩種：一是委托方通常會向受托方收取一定數額的款項（小于全部代銷商品的總金額）作為押金或預付款，余款在收到或售出全部商品后再收取。二是一手交錢一手交貨，錢貨兩清。
為與前面的探討相互驗證，筆者以第一種收預付款為例。假設在視同買斷方式下，甲公司要求乙公司需先付1500萬元預付款（總代銷款為20000×0.08=1600萬元），余款100萬元在收到全部商品后再支付。乙公司在接收大部分商品后按要求支付了1500萬元，假設此時丙銀行推出一項針對大客戶的金融保本理財產品，無風險，起點為至少1000萬元，若甲公司將這筆1500萬元的款項投入，預計在代銷期內可以獲得60萬元的收益。則此時計算甲公司的綜合收益=589.8+60=649.8萬元。顯然甲公司仍會選擇對自己有利的視同買斷方式。
對于乙公司來說，此種方式下乙公司仍只有393.2萬元的收益，與不考慮資金時間價值和運用金融工具的上一種情況相同。
3.結果分析
假設丙銀行的理財產品在1500萬元的額度下在代銷期只能給乙公司帶來10萬元的額外收益時，收取手續費方式下乙公司的收益=378+10=388萬元，388萬元小于視同買斷方式下的393.2萬元，這種情況下，乙公司顯然選擇視同買斷方式更有利。若該理財產品能給乙公司帶來15.2萬元的額外收益，則收取手續費方式下乙公司的收益=378+15.2=393.2萬元，等于視同買斷方式下的收益。這種情況下，兩種代銷方式對于乙公司來說既然收益相等便可任意選擇其一。由此可見，在不考慮資金回籠和不考慮金融工具的情況下，在采用收取手續費方式取得的收入等于視同買斷方式下取得的收入的情況下，視同買斷取得的收益與收取手續費方式取得的收益兩者之間的差額是受托方在考慮資金時間價值和運用金融工具情況下選擇代銷方式的依據，比這個差額大，則表示在收取手續費方式下受托方利用暫時閑置的代銷款項取得的額外金融收益要大于采用視同買斷方式在理論上比收取手續費方式高出的收益部分，受托方會選擇對自己有利的收取手續費方式，以充分運用金融工具。若比這個差額小，則表示在收取手續費方式下受托方利用暫時閑置的代銷款項取得的額外金融收益要小于采用視同買斷方式在理論上比收取手續費方式高出的收益部分，受托方會選擇對自己有利的視同買斷方式。若差額為0，則表示在收取手續費方式下受托方利用暫時閑置的代銷款項取得的額外金融收益要等于采用視同買斷方式在理論上比收取手續費方式高出的收益部分，受托方可任選一種代銷方式。
對于甲公司來說，由于本身視同買斷方式下，就可以利用金融工具獲取額外收益，因此屬于是“錦上添花”的好事，所以必然還是選擇視同買斷方式要優于收取手續費方式。
三、啟示
由以上的案例分析可以發現，在結合金融工具之后，委托方和受托方在某些情況下不會一致地選擇視同買斷方式。然而在實際操作中，隨著經濟的發展，視同買斷方式無論是在會計操作上還是實際業務中都有著比收取手續費方式更為優越的特性：直觀、易操作、資金回籠快、理論收益大。對于大多數委托方來說多更愿意選擇這一方式。
但是代銷協議應考慮雙方利益，不能只考慮其中一方。因此筆者嘗試提出一種解決方案：即在以視同買斷方式簽定代銷協議后，應充分考慮代銷期內金融工具對雙方，尤其是受托方的影響，在照顧受托方因金融市場的變化可能蒙受的收益損失時，以相關補充條款予以彌補。如以額外代銷獎勵，即若受托方在規定時間內提前完成一定的代銷量而給予獎勵，或是在代銷方及時或超前支付代銷款時給予一定的獎勵，以此類似的補充條款不僅可以一定程度解決受托方利益損失問題，還可以激勵受托方更快更好的完成協議，從而使雙方都獲得滿意的收益。
四、結束語
社會主義市場經濟發展迅猛，銀行等金融機構頻繁推出理財產品等金融工具，有很多甚至是為企業等大客戶量身定作的。因此，企業在選擇委托代銷方式時，不應無視資金回籠的快慢所產生的時間價值問題，應在選擇代銷方式時作為重大影響要素加以分析考慮。在實踐中委托受托雙方要根據自身實際情況，在以視同買斷方式為主要選擇方向的基礎上兼顧雙方利益，結合市場金融變化以補充協議等方式采用一定的補償機制解決雙方的利益分歧。
參考文獻：
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關鍵詞：房地產調控；稅務籌劃；注意問題
一、房地產企業進行系統稅務籌劃的迫切性
（一）房地產調控中稅收政策逐步取代行政直接干預的趨勢
在2012年1月31日召開的國務院第六次全體會議上，國務院總理明確提出，要繼續嚴格執行并逐步完善抑制投機、投資性需求的政策措施，促進房價合理回歸。這說明遏制投機、投資已經成為一種長期的政策指向被固定下來，“逐漸完善相關政策措施”意味著將會出臺更具市場引導性的長期政策來取代短期的行政直接干預。行政干預色彩濃厚的政策逐漸會被相應的稅收政策所取代。
（二）嚴厲調控措施下房地產企業告別暴利時代
史上最嚴厲的房地產調控已經走過了兩年半，在樓市的深度博弈中，房地產業出現了凈利潤下降、資產負債率上升、行業分化加劇的勢頭。從2012年上市房企的中期業績可以看到，萬科、招商、保利、金地四巨頭合計實現營業收入675億元，比2011年同期的484億元增加39.46%，但凈利潤僅僅增加了2.6%，比去年同期的77億元只增加了2億元。而149家A股市場的上市房企總計實現營業收入1952.49億元，同比增18.72%；實現凈利潤258.20億元，同比增6.27%；凈利潤率為13.2%，為近五年來的低點。有近半數房企凈利潤負增長。增收不增利成為普遍現象。部分多元化的企業開始剝離房地產業務，部分中小房地產企業開始推出市場。
（三）稅收是房地產企業成本的重要組成部分
在2010年房地產調控以前，我國房地產開發企業稅收負擔維持在12%左右，逐年呈增長趨勢。在房地產調控中，國家越來越重視稅收杠桿的利用。2010年新國十條要求財政部、稅務總局加快研究制定引導個人合理住房消費和調節個人房產收益的稅收政策。稅務部門要嚴格按照稅法和有關政策規定，認真做好土地增值稅的征收管理工作，對定價過高、漲幅過快的房地產開發項目進行重點清算和稽查。在可以預見的將來，房地產稅收負擔只會不降反升，這將會進一步削弱房地產開發企業的盈利能力。
因此，房地產企業在面臨如此嚴厲的宏觀調控措施且稅收機將會長期化的情況下，進行系統的全面的稅務籌劃，降低納稅負擔，增加利潤十分重要且非常迫切。
二、房地產開發企業稅務籌劃策略
房地產企業需要交納的稅收種類較多，主要有土地增值稅、營業稅、房產稅、契稅、耕地占用稅、城建稅、企業所得稅、個人所得稅、城鎮土地使用稅、印花稅、教育費附加、地方教育附加、車船稅等。其中占比較大的主要是營業稅、契稅、土地增值稅、城鎮土地使用稅以及所得稅。在此次調控中，變化最大的當屬土地增值稅和房產稅，下文以土地增值稅和房產稅為例詳細說明房地產開發企業應該如何進行稅務籌劃。
（一）土地增值稅的節稅關鍵點
我國土地增值稅于1994年開征，但由于預征率較低和減免政策較多等原因，一直沒能充分發揮調節土地增值收益的作用。土地增值稅是此輪調控中重點強調的稅收政策。土地增值稅計算公式是：應納土地增值稅=增值額×稅率=（轉讓房地產的收入-扣除項目）×稅率，因此土地增值稅節稅關鍵點在于減少轉讓房地產轉讓收入、增加可扣除項目和降低稅率。
1.利用臨界點合理確定銷售價格。土地增值稅稅率實行四級超級累進稅率，稅率根據增值率確定。如果房地產企業售價過低，影響企業的銷售收入，如果定價過高，增加企業的稅收負擔。特別是因為土地增值稅采用四級超級累進稅率，當售價位于臨界點附近時，售價很小幅度的提高可能會導致納稅額的大幅度提高，同樣，售價很小幅度的降低可能會給企業帶來巨大的節稅效應。因此，企業應當在充分考慮成本利潤的基礎上，合理確定銷售價格，盡量使銷售價格略低于臨界點，只有這樣才能保證企業獲得最大的節稅優惠。
2.剝離附加銷售收入或分散銷售收入。房地產企業在銷售房地產時可能會有大量的附加銷售收入，如房地產的裝飾、裝潢和家具家電等。企業在有附加銷售收入時，應當分別簽訂房屋建造合同和裝飾裝修合同，盡量降低企業銷售收入，降低增值率和稅率。或者企業可以設立專門的銷售公司，將增值額一分為二分階段計算，降低稅率。而且在使用這種銷售方式時，企業可以利用廣告費、宣傳費、公關費用等項目，增加企業的可扣除項目，規避對房地產開發企業扣除項目的限制。而且此時，房地產開發企業是不用重復繳納營業稅的。
3.增加扣除項目。增加扣除項目一方面可以減少應納稅額，另一方面可以降低增值率即降低稅率，當增值率低于20%時，還可以享受免稅優惠。企業在進行扣除時往往有多種扣除方式可供選擇，例如凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息并提供金融機構證明的貸款利息，扣除方式就有兩種可供選擇，按利息加上取得土地使用權所支付的金額和房地產開發成本的5%以內，或者按取得土地使用權所支付的金額加房地產開發成本的10%以內進行開發費用的扣除。房地產企業是資本密集型行業和高杠桿經營行業，大部分企業都有大量貸款，企業應當合理選擇扣除方式以最大化節稅效應和企業利潤。
（二）房產稅的節稅關鍵點
我國房產稅征收較晚，為配合房地產調控政策，2010年7月22日，在財政部舉行的地方稅改革研討會上，確定房產稅試點將于2012年開始推行。鑒于全國推行難度較大，從個別城市試點開始。我國房產稅征收辦法為：自用、經營用房地產按照房地產余值扣減扣除比例后按1.2%征收房產稅，出租用房地產按照其租金收入的12%繳納房產稅。因此，企業房產稅的籌劃關鍵點在于分解租金收入、變從租計征為從價計征，以適用1.2%的較低稅率。
1.分解租金附加收入。當企業出租房地產時，應當將租金收入進行分解，減少應納稅所得額。盡量把水電費、物業管理費等附加收入進行分解剝離，以盡量減少應納稅所得的。企業可以單獨設立相應的物業管理公司，專門從事水電費、物業管理費的征收工作，從而降低租金收入，達到減稅的目的。
2.把房屋出租變為房屋承包。房地產進行出租不僅需要交納房產稅，和需要交納營業稅，稅率較高，稅負較重。企業可以將出租的房地產轉變為稅負較輕的房地產承包。企業將房地產作為一項資產承包出去，企業定期向承包人收取一定的管理費，費用標準可參考租金標準，這樣企業既可以獲得相應的收入，又可以獲得節稅優惠。
3.把出租房屋變為投資用房屋。房地產企業將房屋進行出租，除了繳納房產稅、營業稅，還有城市維護建設稅及附加及企業所得稅。如果企業以房地產直接入股進行聯營，共擔風險，企業只需直接繳納企業所得稅即可。因此，可以將出租業務轉為投資業務降低稅負。
總之，房地產企業可以通過縮小課稅基礎、盡可能使各項成本費用最大化、適用較低稅率、延緩納稅期限、合理歸屬所得年度、適用優惠政策等方式，按照合法性、時機性、前瞻性、協調性、目的性原則，綜合運用各種方式進行納稅籌劃。
三、房地產企業納稅籌劃應該注意的幾個問題
（一）設立專門的納稅籌劃部門
相對于其他行業來說，房地產企業稅負負擔較重，這一事實被以往的暴利所掩蓋。告別暴利時代后，在國家越來越傾向于使用稅收手段取代行政命令的方式進行宏觀調控的情況下，房地產企業必須從細處入手，重視稅務籌劃在企業經營中的重要性。為此，企業應當設立專門的稅務籌劃部門或者稅務籌劃崗位，聘請專業的稅務人員，為企業進行系統的稅務籌劃。
（二）全程全方位的進行納稅籌劃
房地產開發企業應當在設立、項目建設開發、商品銷售的整個過程中進行稅收籌劃。在企業設立過程中，可以充分利用稅收的地域差別，選擇公司設立地點和設立形式。在項目開發階段，合理選擇合同簽訂方式、建房方式并盡可能增加扣除項目。在商品銷售階段，合理定價、以出租取代銷售等方式降低稅收負擔。總之，房地產開發企業稅收籌劃應當是貫徹在企業設立、生產、銷售的整個過程中，進行全方位全程的稅務籌劃。
（三）時刻關注政策法規的變化
目前，我國的稅收法律制度尚且不完善，國家各個部門不斷出臺關于稅收的文件和政策。特別是在當前，房地產市場調控頻繁。房地產企業發展與國家宏觀經濟政策息息相關，稅收政策是國家宏觀調控的重要手段之一。房地產企業應該時刻關注國家政策法律法規特別是稅法政策的變化，合理合法的利用國家稅收政策以達到減輕稅負的目的。
四、結束語
在長達兩年甚至持續更長時間的國家宏觀調控中，國家明確要抑制房價過快增長。房地產企業不能再依賴房地產價格持續增長帶來的暴利，亟待轉型。如何最小化成本及最大化利潤是房地產企業面臨的最重要的問題。合理合法的進行稅務籌劃、降低稅負，可以說是一個比較好的方法。在此輪宏觀調控中，土地增值稅和房產稅的改革是重要舉措之一。企業應當特別重視土地增值稅和房產稅的納稅籌劃，避免因為沒有經驗和不重視造成的資源浪費。為此，企業應當特別設立相關稅務籌劃部門，時刻關注政策法規變化，及時作出調整，進行全程全方位的稅務籌劃工作。
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一、大廈經營各稅收籌劃方案的對比
為便于各經營方案的比較，基于A的估算，假設：大廈年經營收入5000萬元，B的各項費用為經營收入的25％(全部為現金支出)，A與B均不享受稅收優惠，企業所得稅率25％，營業稅率5％，城市維護建設稅率7％，教育費附加率3％，契稅率3％，房產稅資產余值扣除率30％，按稅法規定最低折舊年限20年，計提年折舊1500萬元，折現率8％。
方案一：A與B簽訂統一委托管理協議
A與B簽訂統一委托管理協議，協議約定：大廈收入全部由A收取，并開具A發票。A將超過稅后收益3000萬元(A繳納營業稅及附加由B公司負擔)的部分作為B公司的委托管理費用，并由B開具收取委托管理費發票。測算每年凈收益、現金凈流量具體如表1：本方案的總稅負為1018.52萬元(81.02+35.50+275+252+375，)，合計凈收益1231.48萬元，合計現金凈流量2731.48萬元。考慮貨幣時間價值，A與B的20年合計凈收益13058.12萬元，現金凈流量為28963.52萬元。
方案二：A與B簽訂租賃協議
A與B簽訂租賃協議，協議約定：大廈收入全部由B收取，并開具B發票。B向A交納租金，A獲取稅后收益3000萬元(A繳納營業稅及附加由B公司負擔)，由A向B開具收取租金的發票。測算每年凈收益、現金凈流量具體如下：
本方案的總稅負為1190.92萬元，合計凈收益1059.08萬元，合計現金凈流量2559.08萬元。考慮貨幣時間價值，A與B的20年合計凈收益11230.06萬元，合計現金凈流量27135.46萬元。
方案三：大廈產權過戶給B。大廈由B經營
A大廈的產權過戶給B，為了避免營業稅，應將該大廈作為資本金的方式投入B，雖然大廈屬于新建，但是近年房地產增值明顯，其評估值35000萬元。依據《企業所得稅法》及實施條例，A確認資產評估增值5000萬元，繳納企業所得稅1250萬元。過戶將主要涉及企業所得稅和契稅。B以稅后利潤方式支付A上繳收益，依據《企業所得稅法》及實施條例，符合條件的投資收益為免稅收入，A不用在繳納企業所得稅，也不用繳納營業稅，但應一次性繳納契稅約900萬元(30000x3％)。不考慮投資人股時企業所得稅、契稅，測算每年凈收益、現金凈流量具體如下：
本方案A和B合計凈收益4104.75萬元，合計現金凈流量5854.75萬元。考慮貨幣時間價值，不考慮契稅，A與B的20年合計凈收益43525.12萬元，合計現金凈流量62081.42萬元。由于契稅在第一年初繳納，考慮契稅，A與B的20年合計凈收益41375.12萬元，合計現金凈流量59931，42萬元。
方案四：A與B簽訂經營協議
A與B經營協議主要條款：大廈的產權在A，經營收入在B，并由B上繳協議收益給Ao因固定資產沒有歸B，B企業所得稅將面臨稅前抵扣不實，將導致每年多繳納企業所得稅375萬元；同時，依據《企業所得稅法》及實施條例，符合條件的投資收益為免稅收入。所以，B上繳收益每年為3000萬元，應采取稅后利潤分配方式，以保證A不用重復繳納營業稅。B的企業所得稅負擔很重，必將影響B的現金流，可能無法保證按期上繳A協議收益。
A通過提取折舊的方式，每年可以少繳納企業所得稅375萬元。站在A角度考慮，大廈折舊并沒有導致集團整體利益損失。測算每年凈收益、現金凈流量具體如下：
本方案的總稅負為957.80萬元，合計凈收益4292.25萬元，合計現金凈流量5792.25萬元。考慮貨幣時間價值，A與B的20年合計凈收益43763.71萬元，合計現金凈流量59669.10萬元。
但依據《國家稅務總局關于有償轉讓資產使用權的行為征收營業稅問題的批復》(國稅函[1996]636號)，上述操作存在上繳收益性質認定的涉稅風險，A因讓渡大廈經營權而獲取固定收益，依據經營合同將可能被稅務機關認定為租賃業，每年再征收營業稅及附加165萬元(3000x5.5％)，20年營業稅及附加現值為1749.59萬元。A與B的20年合計凈收益45513.30萬元，合計現金凈流量61418.70萬元。
從依法納稅的角度看，確定合理的納稅主體是至關重要的，大廈產權屬于A，經營收入也歸入A，則大廈的折舊稅前扣除就無庸質疑了。
【關鍵詞】稅務籌劃；一般思路；基本方法
一、稅務籌劃的定義及特征
稅務籌劃是指納稅人在法律規定許可的范圍內，通過對經營、投資、理財等活動的事先籌劃和安排，盡可能地減少應繳稅款的一種合法經濟行為。稅務籌劃的特征：（1）合法性。稅務籌劃必須在國家稅收法律法規許可的范圍內進行，這是稅務籌劃與偷稅、漏稅的本質區別。（2）超前性。納稅行為具有滯后性，企業可對自身應稅經濟行為進行預見性安排，比較不同經濟行為下的稅負輕重，做出相應選擇。納稅人可事先結合自身的實際情況做出投資經營和財務決策。（3）綜合性。要綜合考慮企業的各種稅種，使其總的稅負最低。要綜合考慮企業稅務籌劃方案的收益和成本，使納稅方案的綜合效益最好。（4）時效性。隨著我國政治經濟形勢的發展變化，與納稅相關的法律法規和政策也在不斷變化，稅務籌劃方案必須立足現實，適時調整和更新。
二、稅務籌劃的一般思路和基本方法
一般企業繳納的最主要的稅種有增值稅、消費稅、營業稅和企業所得稅。基于比例稅率的企業，企業應繳稅額=計稅基礎×適用稅率。從最終節稅結果上看，稅務籌劃的基本思路可分為兩條：有直接節稅效果的絕對節稅思路和有間接節稅效果的相對節稅思路。
1．絕對節稅。是指直接使納稅絕對總額減少，企業根據相關法律法規精神，在各種可供選擇的納稅方案中，選擇繳納稅款最少的方案。基本方法：對納稅人身份的選擇。居民企業和非居民企業。三資企業和內資企業。個人獨資企業、合伙制和公司制。總分公司和母子公司。一般納稅人和小規模納稅人。特殊地區和投資方向的選擇。納稅人身份不同，其適用的稅收政策和享有的優惠政策也不同。（1）兼營業務分別核算。增值稅、消費稅和營業稅都存在兼營業務的情況。企業應盡量將其兼營業務分開核算，避免適用從高稅率繳納額外稅收。（2）混合業務分拆。混合銷售行為視同銷售行為征收增值稅會加重企業稅負。（3）合理利用轉移定價法。企業在采用轉移定價法將稅基轉移到低稅率地區或虧損企業時，要全面了解稅法及稅收征管的相關規定和稅務機關對“合法和合理”的界定，避免稅務籌劃的風險。（4）企業所得稅扣除項目金額的籌劃。將不能稅前扣除或超過扣除比例的項目向允許據實扣除的項目轉化。對于一些營業外支出，須取得稅務機關的認可的，應及時報核。（5）消費稅的稅基籌劃。企業可通過成立獨立核算的銷售部分和內部轉移價格，包裝物收取押金，商品先銷售后入股、抵債、換貨，汽車先買后配，徹底的委托加工再銷售等方式降低消費稅的計稅基礎，從而達到減輕稅負的目的。
2．相對節稅。是指一定時期的納稅總額不變，通過籌劃使各個納稅期間納稅額發生變化而增加收益。相對節稅的產生根源是貨幣時間價值，主要應用于企業所得稅的籌劃。基本方法：（1）固定資產折舊方法。在企業所得稅稅率相對穩定的條件下，企業采用加速折舊法會使固定資產使用壽命前期的折舊費用較多，減少當期所得稅支出，留于企業的資金可再投資增值，從而產生相對節稅作用。（2）發出存貨成本的計量。物價水平大幅上升時，庫存存貨的總成本會增加，企業采用先進先出法不能增加已銷產品的成本，其他方法則能相對增加當期的已銷產品成本，從而減少所得稅支出。（3）債券攤銷方法。在貨幣時間價值的作用下，溢價發行的債券采用實際利率法，折價發行的債券采用直接法會使總體稅負現值相對較低。企業應結合其投資的意向確定攤銷方法，并根據已確定的攤銷方法選擇有利的債券投資。（4）長期股權投資后續計量。企業可以根據已選定的后續計量方法，確定有利于企業的投資方案。（5）壞賬計提方法。我國企業應采用備抵法核算壞賬損失。企業應結合其享有的稅收優惠政策、企業的經營狀況和客戶的資信水平，選擇適當的壞賬損失估計方法，使企業的相對納稅額降低。（6）投資性房地產的后續計量。房地產價值通常會隨市場條件的變化而上漲，企業采用成本模式，將增加企業的營業成本，有利于企業相對節稅。（7）收入確認時間和金額。關于長期工程的合同收入一般情況下采用全部完工法，可達到延緩納稅期限的目的。明確各種銷售收入處理方法，避免虛增收入。（8）借款費用的處理。借款費用資本化部分將在以后的期間通過折舊或攤銷等方式計入損益；而費用化部分則直接減少當期的納稅支出，達到相對節稅的目的。
參考文獻
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關鍵詞：稅收籌劃；財務管理；現代企業；實施方法
從廣義上來說，企業是指能從事生產、流通、服務等經濟活動的經濟組織，以生產產品和服務社會為目的，能自主經營和獨立核算的一種盈利性的組織。作為一個自負盈虧的法人實體，企業要參與到市場競爭中來，其存在目的就是為了追求利潤和自身的經濟發展。在企業的財務管理中，要正確運用稅收籌劃，使企業得到稅后利益最大化。
1.現代企業財務管理及稅收籌劃
1.1現代企業財務管理模式
現代企業財務管理是在傳統的財務管理基礎上發展而來的，企業財務管理是現代企業管理的重要組成部分，財務管理主要是根據財經法規制度，按照財務管理的管理原則，組織企業的財務活動，處理企業財務關系的經濟管理工作，目前已成為企業管理的中心。其中籌資、投資是企業財務管理的重要內容，而且財務的成本管理能反映出某個企業的在一定時期內的生產經營狀況。
1.2 企業稅收籌劃的內涵
企業的稅收籌劃利于企業在投資、生產和經營方面做出正確的決策，同時可以增加企業的可支配收入。通常來說，稅收籌劃也可稱為納稅籌劃，它是泛指在遵循稅收相關法律的基礎上，企業為實現企業價值最大化，通過對經營、投資、理財等事項的安排和策劃，利用稅法中減免稅等優惠政策，建立多種納稅方案，從而選擇最利于企業發展的財務管理活動。
1.3 我國企業稅收籌劃的特點
企業稅收項目是現代企業財務管理中的重點管理對象。為了提高企業的競爭力，就必須要降低企業的生產成本來獲得最大的利用，而其中降低企業的稅收負擔就是有效的辦法之一，這種可以降低企業稅負的條件措施就可以稱為企業稅收籌劃。企業在進行稅收籌劃的同時應該注意稅收籌劃的特點，以保證正確設計實施方案。
企業稅收籌劃的特點之一是合法性。稅收籌劃絕不允許違反任何國家制定的法律、法規、政策等，因為其定義的內涵之一就是要在法律允許的范圍內進行籌劃，如果觸犯了法律則必須要承擔相應的法律責任。
預見性是企業稅收籌劃的第二個特點。納稅企業要提前預知國家的立法意圖，以便設計出各種不同的納稅方案，才投資籌劃和利潤分配等方面進行事先的安排與協調，從而選擇稅負低而收益高的方案來實施。
此外整體性是企業稅收籌劃的第三個特點。國家的經濟政策會隨時隨著國家經濟發展的現狀來制定或變更，因此企業的稅收籌劃策略應時刻與國家的稅收政策相適應，整體而全面的考慮自身面臨的各種外在和內在的因素，而且不要局限于某一個時期，要有長遠的規劃，從而使企業的總價值最大化。
2.現代企業財務管理中稅收籌劃方面存在的問題
2.1 企業人員對于稅收籌劃的認識性不足
企業的稅收籌劃是的一項基本權利，然而很多的企業工作人員并沒有完全的意識到，或者干脆任務稅收的籌劃工作就是企業領導和財務部門的職責。而實際上稅收籌劃只是減少企業生產成本的一部分，應該將其滲透到實際生產工作的各個環節中，稅收籌劃的好，則會涉及到每個員工的個人經濟利益，因此要提高認識，并加強對于員工有其是財務人員的知識及技能培訓。
2.2 在企業的財務管理中盲目建立稅收的籌劃方案
企業的稅收籌劃可以使其減輕一定的納稅負擔，但是也不可為了追求稅負的最小化，而忽視稅收籌劃的合法性，盲目的建立稅收籌劃方案。同時要注意考慮企業自身的實際情況，根據企業的經濟實力和經濟目標來制定稅收籌劃方案，盡量做到周全考慮，避免因籌劃活動失敗而付出沉重的代價，把風險降到最低。
2.3 混淆了稅收籌劃與偷稅、逃稅、漏稅的概念
稅收籌劃是企業財務管理中的重要內容，它與企業的財務是密不可分。然后很多企業和個人經常混淆稅收籌劃與偷稅、逃稅和漏稅的概念。兩者的區別在于對我國經濟法律法規的認識上，稅收籌劃是合法的，經過統籌安排的，而偷稅、逃稅和漏稅則是非法的減輕賦稅責任的做法。
3.現代企業財務管理中稅收籌劃的應用
3.1 完善管理機制，培養合格的財務管理人才
在市場經濟環境中，企業的生產和經營都是面向市場的，財務管理工作必須從市場上籌集到足夠的資金。還應對包括財務管理部門在內的企業關鍵管理部門的經理人員都實行激勵機制，這樣才能真正留住人才、充分利用人才，使企業整體管理水平不斷提高，從而最終使企業經營效益提高，使企業不斷發展壯大。
3.2 通過銷售方法延遲納稅時間
現代企業財務管理中可采用賒銷、分期收款的銷售方法等來推遲銷售收入實現，從而能達到延遲納稅的目的。這些銷售方法即是對獲取資金時間價值的稅收進行籌劃，而且非故意行為的延遲收入可以獲得一定的稅收利益。
3.3 通過稅負轉嫁的方法來減少納稅金額
現代企業財務管理中還可以采用稅負轉嫁的方法來減少賦稅。企業通過購入或銷出商品價格的改變，可以實現將部分稅收轉移給他人進行負擔，使稅收負擔在不同的納稅個人或企業之間進行分配，稅負轉嫁也是財務管理部門稅收政策制定時需要考慮的因素之一。
3.4 調整好企業籌資時的資本結構
論文關鍵詞：公司治理 稅務籌劃 風險 防范
一、公司治理結構是稅務籌劃的制度保證
(一)公司治理結構
公司治理結構是明確界定股東大會、董事會、監事會和經理層的職責和功能的一種企業組織制度結構。這種制度安排或制度結構決定了公司的目標、行為，決定了公司的利益相關者如何實施管理、控制風險和分配收益等有關公司生存和發展的一系列重大問題企業包括稅務籌劃在內的所有財務行為都應該在合理、有效的公司治理框架內進行。適應公司治理要求的稅務籌劃方案才能得到組織、制度、資源等方面的保障，按照公司既定的戰略目標實施。所以，合理的公司治理結構是稅務籌劃質量的基本保證
(二)稅務籌劃風險
企業在運用稅收政策開展稅務籌劃的過程中．風險是客觀存在的．而且這種風險可能會伴隨企業生產經營的全過程稅務籌劃風險是指企業在開展稅務籌劃活動時．由于受到難以預料或控制的各種因素影響導致失敗而在籌劃后發生各種損失的可能性稅務籌劃風險主要來源于兩方面即外部因素與內部因素產生的風險，但不論何種風險，如不采取相應的風險管理措施．都可能給企業帶來經濟損失和其他相關損失。
(三)公司治理結構與稅務籌劃風險
公司治理是稅務籌劃的內部環境基礎。公司治理通過一系列制度安排保證稅務籌劃工作的實施．其完善程度和，有效運行影響著稅務籌劃的組織結構、運行效率和風險控制稅務籌劃能否成功很大程度上取決于公司治理的健全性、嚴密性和有效性。美國COSO頒布的《企業風險管理框架》指出包括公司治理在內的內部環境要素，是企業實施全面管理風險的基礎性要素．并為籌劃提供規則和結構支持。稅務籌劃作為公司戰略目標的重要組成部分，必須在公司治理背景下進行．并有效防范各種可能出現的風險，以實現零涉稅風險環境下的稅務籌劃目標。內部環境決定稅務籌劃的基礎是否牢靠．是對稅務籌劃風險的事前防范
二、稅務籌劃的內部組織結構
合理的組織結構是落實公司治理目標的基本保證開展稅務籌劃。需要一定的組織機構作為保障。在企業內部．需要設置稅務部等專職稅務組織機構．專業性的組織分工可以為籌劃工作提供組織和人力資源方面的保障在稅務部的設計過程中．要考慮稅務問題及籌劃研究的明確分工與相互配合。稅務部的工作體現在以下方面：搜集相關財稅法規．為籌劃和實施方案提供信息支持：企業整體稅負分析及涉稅業務分析：財稅風險防范機制與防范策略的研究：企業戰略的財稅規劃與內部稅務計劃：納稅申報與稅款繳納的執行：納稅評估報告：設計合理化的納稅籌劃方案等。例如．華潤集團于2006年在集團財務部設立了稅務管理部．系統、專業地推動全集團的稅務管理建設。目前該集團的7個運營中都設有稅務部，一、二、三級利潤中心都設有稅務經理及專職稅務人員．使得整個集團的稅務風險明顯減小．稅務方面的成本控制也有比較明顯的成效。受益于稅務管理部卓有成效的工作．稅務風險管理已經真正成為集團管理層高度重視的事項．稅務成本和風險得到合理控制．企業效益也實現了快速增長。
三、防范稅務籌劃風險的內部治理策略
(一)建立稅務籌劃內部治理機制
公司內部治理框架中．要設計與稅務籌劃的戰略目標相關的內部治理機制．包括籌劃工作流程，籌劃風險預警，籌劃決策、控制機制以及反饋機制。有效的內部治理機制可以防范稅務籌劃風險，保證稅務籌劃方案的合理性、合法性，并能及時、有效實施。除此以外，為了保障控制系統有效運行。應明確涉稅環節各部門的崗位職能．明確稅務籌劃的權限安排與制衡機制．確保企業稅務管理和稅務籌劃決策的科學性，避免企業稅務籌劃風險和危機的出現。
(二)制定稅務籌劃規劃
稅務部要根據企業稅務籌劃的目標和實際情況制定稅務籌劃規劃，并盡可能詳細。稅務規劃是實現稅務籌劃的一種計劃控制．屬于內部控制。稅務部制定的內部稅務計劃包括以下三部分：第一，年度納稅計劃．包括納稅支出規模和結構、時期計劃安排等；第二，內部因素變動分析，以防因內部因素變動而產生內部籌劃風險：第三．外部因素變動分析．以防因外部因素變化而產生籌劃風險。在稅務規劃制定出來以后．還要對稅務規劃進行評估．考慮該稅務計劃能否取得更多的節稅利益或更大的財務利益．是否風險和成本較低．是否能夠獲得企業現金流的支持，執行是否有保障等。
(三)進行稅務籌劃內部控制
內部控制貫穿于企業經營管理活動的各個層面只要存在著經營活動和管理，就需要有相應的內部控制制度內部稅務控制制度是整個內控制度中的重要組成部分。建立和實施內部稅務控制制度．定期核對涉稅賬簿．可以提高涉稅會計核算資料的可靠性：同時，內部稅務控制制度的施行．有利于稅務籌劃目標的實現。從稅務籌劃角度來看，內部稅務控制應包括兩部分內容：一是內部納稅控制，目的是使納稅會計提供的資料真實、可靠，納稅活動遵紀守法。為實現這一目的．設計內部納稅控制制度時．應考慮如何協調稅務部與會計部、各業務部門以及內部審計機構之間的關系。二是內部稅務風險控制，包括風險識別、風險評估、風險應對和風險控制四個方面。
(四)開展信心知識別與溝通
企業實施稅務籌劃的全過程都需要借助各種信息來識別、評估和應對籌劃風險。大量有效的信息是制定各種籌劃方案的基礎良好的溝通包括信息的向下、平行和向上及時有效傳遞從系統論的角度看．稅務籌劃項目初始就要求籌劃人員依據掌握的相關信息．制定籌劃目標和各種可選方案，識別影響籌劃風險的涉稅事項因素。及時傳遞給項目負責人．以確定風險應對策略，并按實際情況決定是否調整稅務籌劃方案．再將控制信息傳遞給下面的執行人員．執行人員進一步反饋及傳遞相應信息．降低籌劃信息不對稱風險和溝通誤差風險。另一方面．增加企業與稅務機關之間的溝通。搞好稅企關系，加強稅企聯系，獲得更多信息，使稅務籌劃方案得到稅務機關的認可．以確保企業進行的稅收籌劃行為合理合法．降低征納雙方的認定差異風險和稅務行政執法風險。
【關鍵詞】房地產企業；土地增值稅；企業所得稅；納稅實務
為了加強房地產企業稅收管理，國家稅務總局先后下發了國稅發[2009]91號文《國家稅務總局關于印發的通知》和國稅發[2009]31號文《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》，對房地產企業土地增值稅清算和所得稅匯算清繳分別提出了具體要求。企業在實際執行這兩個法規時，一方面要保證法律法規的遵循性；另一方面要結合公司自身特點合理納稅。怎樣實現這兩個方面的統籌，筆者從以下方面進行探討：
一、把握繳稅時間及繳稅條件，加強項目前期管理
準確把握房地產開發項目土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的時間及條件，是房地產企業依法納稅、合理籌劃的前提。
從時間上，土地增值稅以開發項目為單位進行清算，對于分期開發的項目，以分期項目為單位清算。開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的，應分別計算增值額；企業所得稅匯算清繳以納稅年度為單位，每年5月31日前完成上年度的企業所得稅匯算清繳工作。
從繳稅條件上，土地增值稅在清算前，按照預征率在產生預收賬款時進行預繳，當開發項目達到規定的清算條件（分為應清算和可清算）時，納稅人按照規定時間完成清算工作；企業所得稅匯算清繳時，按照納稅人年度損益表，計算房地產開發企業特定業務的納稅調整金額，按規定彌補以前年度虧損后年度內有所得就納稅，虧損不納稅。
基于以上規定，在實務操作中，土地增值稅的納稅時間和繳稅條件存在籌劃的空間。土地增值稅清算要以備案證上的分期為標準確定需清算的項目，在公司成立初期辦理備案證時，公司可以選擇分樓棟確定分期還是所有樓棟為一個分期，這取決于公司的整體安排。公司在決定項目分期時，需考慮項目未來整體利潤，若項目預期利潤持平或虧損，未來可能退土地增值稅，則應分樓棟確定分期，盡快收回預繳的土地增值稅，帶來現金流；若項目預期利潤較高，則應在所有收入成本全部發生后進行清算，可以規避由于成本無法全部確認帶來的多次清算和多次繳稅。在此基礎上，公司可規劃預計容積率（1.0以上）、單套建筑面積（小于等于140平米）和成交價格（不超過同級別平均售價的1.2倍），確認是否屬于普通住宅（普通住宅成本加計扣除20%）。在達到清算條件時，對于有可能退還土地增值稅的，公司可以要求主動清算。
相對于土地增值稅清算時間的籌劃安排，企業所得稅匯算清繳一年一次的規定要求公司每年必須對企業所得稅額進行計算，當未達到入住條件（發放入住通知書并且收回全款）時，一般損益表的金額均為負數，結合當地預征毛利率的不同規定，按照預征毛利率預先確認當年的稅法收入，當公司實際毛利低于預征毛利率時，公司會提前繳納所得稅，并在實際確認收入后辦理退稅程序，當公司實際毛利高于預征毛利率時，公司會在確認收入后對企業所得稅進行補繳。其中預繳的土地增值稅在企業所得稅調整事項中作為扣減項目，起到降低應納稅所得額的作用。綜上，如果公司同時有幾個清算項目，可以根據項目盈利情況，調節公攤類費用，以達到少繳納所得稅或晚繳納所得稅的目的。
二、合理確定開發項目的收入和成本，加強成本費用的日常管理
合理確認收入和歸集成本費用是土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳的前提，不同項目、不同分期成本費用的合理分配又是這兩項工作完成的關鍵。從收入確認和成本歸集來看，兩稅的關系非常密切。
（一）完整記錄收入的發生
土地增值稅清算時，會填寫銷售明細表，對具備清算條件的分期，按照房號對相關信息進行列示，對于產權已經發生轉移的（開具銷售發票或簽訂銷售合同）均應視為銷售收入，對于只交納定金或認籌金狀態的資金收回不視為收入。因此，在清算前已發生面積差需補退款的，要在清算期內及時處理，按照補退后的金額確認收入。
企業所得稅的收入分兩部分：一部分是利潤表中確認收入的金額，這部分金額是已達到收入確認條件的會計收入；另一部分是在調整事項中，為已簽約未收回全款的部分，這部分稅法收入的毛利可以按照實際毛利而不是稅務局認定的預計毛利[實際毛利為利潤表中的（營業收入-營業成本）/營業收入]，這部分稅法收入取值可以用年末預收帳款的余額。
以上兩稅的收入金額在確認口徑上是一致的，不同之處在于企業所得稅是以年底為截止點，而土增稅是以清算開始的月份為截止點。
（二）合理確定成本的歸集
成本的歸集是稅務機關審核公司土地增值稅和企業所得稅的重點，公司在確定成本扣除金額時一定要考慮開發成本和費用的真實性和合法性，判斷公司有無虛列開發成本和費用，保證所有成本和費用發生都是與該項目分期相關。在實務操作過程中，公司應制作成本計算表對成本進行歸集和分配，成本計算表應以房地產開發成本科目為大類，將分期內發生的所有合同按照入賬科目記錄到成本計算表的成本科目下，合同要體現簽訂金額、結算金額、已入賬金額和暫估金額。在審核已發生的分期下的總成本時，要注意以下六點：（1）公司在土地取得環節是否有國土等相關部門的合法憑據（加蓋部門公章）；（2）企業支付拆遷補償費時是否將拆遷明細表等相關資料報稅務機關備案，支付給個人的拆遷補償款、拆遷（回遷）合同和簽收花名冊應一一對應；（3）土地價款、拆遷補償費、城市配套建設費的契稅是否足額繳納；（4）企業支付建安工程款時是否從施工方處取得稅務機關開具的合規的建筑業統一發票。對于支付進度款的，需獲得每筆建安款項支付的依據，即工程量單、付款證書、驗收報告等，對于結算的項目，須提供結算報告、最終驗收單，考慮工程造價預算與結算是否差異過大，結算款項是否偏高。對于甲供材，即公司自購建筑材料，需注意是否在施工合同中重復計算扣除；（5）多個項目分期共同發生的公共配套設施費，應按不同項目分期合理分攤。一般來講，開發項目內獨立的、非營利的且產權屬于全體業主或無償贈與地方政府、政府公用事業單位的公共配套設施支出都屬于可以扣除的公共配套費支出。公共配套設施必須處于紅線內，對于一些獨立售樓處簽訂時以無償贈與地方政府的名義但是在紅線外的，在土增稅計算時成本不予認可；（6）開發間接費用需與項目直接相關。對于和項目開發無直接關系的業務招待費、差旅費、團隊建設費等需要在成本計算中予以扣除。
分期內總成本的確定對于土地增值稅清算和企業所得稅匯算清繳極為重要，兩者確定成本的口徑基本相同，某些細節略有不同，如土地增值稅成本中不包含取得土地使用權所支付的金額，同時對于建成后有償轉讓的公共配套設施準予扣除成本。
三、科學確定增值額的計算方法，加強項目的后續管理
房地產企業所得稅的確定會涉及預提成本，分期內總成本減去已開發票的入賬金額就是預提成本。根據企業所得稅法的規定：出包工程未最終辦理結算而未取得全額發票的，其發票不足金額可以預提，但最高不得超過合同總金額的10%，在實際工作中，企業需在匯算清繳日前（5月31日）獲取足額發票控制預提金額不超過總成本的10%，否則為虛列成本。分期總合同成本確定后，土地成本可以按照占地面積法，前期費用、建安支出、基礎設施和公共配套費可以按照建筑面積法（主要是按照可售建筑面積），將分期的住宅類型進行分配。分配后的各住宅類型的總成本除以對應的總可售面積就是該住宅類型的單方成本，單方成本乘以相應的結算面積就是利潤表中的主營業務成本。可以說，分期總成本的確定，對于企業所得稅的計算起到關鍵作用。
土地增值稅清算不會使用預提成本，只會按照實際已經取得可靠發票的成本為基礎計算土地增值稅扣除金額。可以說，在企業準備進行土地增值稅清算前，重要的準備工作就是按照實際工程量取得分期總成本對應的發票，這恰恰和企業所得稅的10%的概念不謀而合。同時土地增值稅清算確定各住宅類型成本的方法和企業所得稅也不一致，一般會用各住宅類型的層高系數分配，可以扣除的成本金額只包含已售面積對應的成本，未售部分待后續銷售完畢后再行清算。因此，土地增值稅清算時，對于銷售進度和發票獲得情況公司須提前謀劃，以免尾盤剩余過多成本而導致當期繳納過多的土地增值稅。
關鍵詞：現代企業；稅務籌劃；管理
一、稅務籌劃的定義以及現代企業實施稅務籌劃的意義
1.稅務籌劃的定義
稅務籌劃是指納稅人在不違反國家現行稅法的前提下，通過對經營活動的優化安排，選擇最優的納稅方案，達到既合理又合法的減稅、節稅的財務策劃活動。它的本質是以減輕公司稅負為主要目標的財務管理活動。
2.現代企業稅務籌劃的意義
稅務籌劃有利于維護納稅人的合法權益，依法納稅是企業應盡的義務，但是根據稅務的法律條款，通過優化企業的核算方式、控制收款的時間等合理合法的途徑進行的稅務籌劃來降低企業的稅賦對現代企業的良性發展有著非常重要的意義；同時通過稅務籌劃，使納稅企業為降低稅賦更加注重了自身財務管理、會計記賬等工作的細致程度，在推動了企業發展的同時，降低了企業違法的可能性；現代企業積極推進稅務籌劃工作的同時，可以有側重點的根據國家的稅收優惠政策進行企業自身的籌資與投資、生產技術的改造以及新產品的更新換代，可以使國家稅收優惠政策真正的落到實處。
二、目前現代企業稅務籌劃的現狀
稅務籌劃在現代企業管理中上屬于一個新生事物，企業在進行這項工作的同時，但多還處于摸索階段，還沒有真正認識到稅務籌劃的重要性，因此在進行稅務籌劃的過程中難免會出現一定的問題，主要表現在：
1.對納稅人身份界定的概念模糊
利用納稅人的納稅主體的變化進行稅務籌劃，往往是在稅務籌劃的過程中首先需要考慮的問題，這本無可厚非。但是一些稅務籌劃工作只是簡單的通過改變自己的納稅主體的身份來進行籌劃，而忽視了稅法在針對納稅人身份等法律條款的明確規定。
2.利用簡單的轉讓定價來進行稅務籌劃的誤區
轉讓定價是指集團企業的各個企業之間按照低于正常市場價格的方式進行交易，從而將利潤由稅負高的企業轉移到稅負低的企業。進而降低集團企業整體稅負的一種籌劃方法。這種方法在表面上看是根據企業自主定價不受政府管理的行為，是合法的。但是在實際操作過程中根據現行稅法的要求，一旦認定為關聯交易企業以后，稅務機關有權對關聯企業之間的交易價格根據可比非受控定價法則、再銷售價格以及成本加價法進行干預定價，讓這種看似正常的籌劃方法沒有了實際意義。
3.使用存貨計價方法進行籌劃的誤區
在企業的成本核算過程中，存貨成本是最主要的成本，直接影響著企業的陳本以及后續的利潤情況。在稅務籌劃的過程中往往容易根據最有利成本升高的原則進行，即在原材料上漲的過程中選擇先進先出以增加企業成本，降低企業利潤，進而降低企業稅賦。但是在稅法中規定一旦選擇了成本的計算方法后一年內要沿用一個成本計算方式，不得隨意改變，否則有偷稅之嫌。
4.通過改變籌資方式來進行稅務籌劃的誤區
很多企業在進行稅務籌劃的過程中，資金籌措的渠道往往愿意選擇靈活性較高，財務費用同時也比較高的同行拆借的方式，以期望提高籌資成本，降低企業的財務利潤，但是在稅法的反避稅條款中，針對籌資方式以進行了嚴格的限制，允許企業計算應稅所得時的利息扣除額以按金融機構同期利率計算的扣除額為限超出部分不得扣除。從而使這一稅務籌劃空降極大降低。
三、現代企業稅籌劃的具注意事項
稅務籌劃對于現代企業良性經營的意義重大，但是作為新生事物，在認知以及實際運作過程中還是存在一定的問題，因此就要求企業在進行稅務籌劃的過程中要做好以下幾點：
1.充分理解稅法的相關規定
稅法是征稅以及納稅的根據，也是進行稅務籌劃的法律依據，現代企業在涉及到稅務籌劃的相關條款時要對稅法進行充分的研讀，慎重選擇條款，避免稅務籌劃失敗引起的偷稅漏稅。
2.選擇合理有效的稅務籌劃方式
稅務籌劃是一個緊跟稅法的變化而不斷變化的一項長期工作，尤其是在我國稅務法律加速健全的當下，稅務籌劃的工作也是隨時變化的，這就要求企業在進行稅務籌劃的過程中，及時根據變化，選擇有效的依據以及方法進行籌劃工作。
3.關注財務制度與稅法的區別，總體把握籌劃工作
財務制度與稅法在具體規定上的差別往往會導致稅務籌劃工作的失敗，在進行稅務籌劃時要認真總結其差異，避免出現由于規定的差別影響稅務籌劃的結果。同時現代企業要認識到稅務籌劃固然重要但不是企業管理的全部，為稅務籌劃而籌劃就失去了稅務籌劃的意義，要以企業稅收負擔率作為稅務籌劃的參考依據。
四、總結
在當下競爭如此激烈的社會，引進稅務籌劃是非常有必要的，稅務籌劃為現代企業在公司的基本運營以及在留住高級實用的人才，打造穩定的管理、銷售隊伍方面提供了較大的空間，在企業間的競爭中間找到了一定的空間，同時我們要避免將稅務籌劃將偷稅漏稅的違法行為相混淆，堅決做到依法辦事。
參考文獻：
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房地產開發企業稅負偏重,稅收種類眾多,包括契稅、營業稅、城市維護建設稅、土地增值稅、房產稅、企業所得稅等。同時,由于房地產交易金額大,開發企業所繳納的稅收金額隨之較大,稅務籌劃對稅額的影響也就很顯著。此外,近年來房地產開發企業受到國家抑制房價上漲宏觀政策的影響,獲利空間大大縮小,迫使房地產開發企業需求成本優勢。因此,需要合理有效的稅務籌劃來減輕稅收負擔,提高企業的獲利能力,增強企業的市場競爭力。
(二)稅務籌劃是房地產開發企業應對多變政策的有效手段
目前,我國針對房地產行業發展的法律、法規、規章制度繁復多變,這就要求房地產開發企業在遵守多變的政策法規的前提下尋求競爭優勢。通過稅務籌劃既能幫助開發企業降低稅收成本,又能讓房地產開發企業在籌劃的過程中實時掌握當前的宏觀政策,針對企業實際情況制定發展規劃,有利于使企業經營緊隨國家政策、降低企業風險。
(三)稅務籌劃是稅務主管機關健全房地產行業稅制的重要渠道
良好的法制環境,健康、公平的市場規則為房地產行業健康、長遠發展提供了有利的外部條件。稅收籌劃的主要工作就是在不違背法律法規的前提下,利用政策空間或通過平衡稅負來實現企業效益。稅務管理機關通過對納稅人稅收籌劃行為選擇的分析和判斷,發現政策漏洞,有利于健全我國稅制,符合房地產行業長遠發展的需要。
二、不同階段房地產開發企業稅務籌劃策略
(一)前期準備階段稅務籌劃
房地產開發企業的前期準備階段的稅務籌劃主要涉及企業組織形式和項目開發方式等。首先,企業組織形式的不同,導致稅收處理差異很大。企業分支機構的組織形式分為子公司和分公司兩種形式,從而產生稅務籌劃空間。其中,子公司具有獨立的法人資格,可以享受政府的稅收優惠政策,但是在虧損時不能從總公司獲得抵虧收益。相對于子公司,分公司虧損時則可以抵消總公司的利潤總額以降低應納稅款,但是總公司對分公司的風險承擔連帶責任。因此,房地產開發企業可以根據分支機構的盈利能力來選擇正確合理的組織形式。其次,土地獲取來源不同,項目開發方式就不同。房地產開發企業可以從政府一級市場直接通過招拍掛購買土地,也可以從自然人或非政府單位等二級市場購買。從非政府單位購買土地時就涉及直接購買還是轉讓合并的選擇問題,前者發生土地使用權的轉移需要繳納契稅,后者不涉及土地所有權轉移,不需要繳稅。因此,房地產開發企業更傾向于以轉讓合并的方式來獲得節稅效益。
(二)開發建設階段稅務籌劃
開發建設階段的稅務籌劃主要包括施工設備的籌劃和利息扣除方式的籌劃。第一,在可以規避甲供材料稅務風險的情況下,建設方采購設備優于施工方采購。房地產開發項目具有開發周期長、項目金額大等特點,其施工設備的采購金額也很大,涉及的應繳稅款也就很多。如果施工設備由建設方采購,而非交由施工方自行采購,就可以避免繳納營業稅,雖然建筑施工合同金額減少,但是雙方收益都會有所增加。第二,權益資本籌資優于負債籌資。負債籌資中,企業采用據實扣除方式,借款利息費用較高;權益資本籌資中,采用比例扣除方式,利息費用低。
(三)商品房銷售階段稅務籌劃
房地產開發企業在商品房銷售階段的稅負主要是營業稅、土地增值稅和企業所得稅,在選擇交易方式上存在稅務籌劃空間。如果企業采取直接銷售的方式,這些稅收無可避免,但如果采用轉讓子公司股權方式就可以規避營業稅和土地增值稅,從而合法減少納稅支出。此外,房地產開發企業還可以在不降低企業收入的前提下對房屋銷售價格進行分解以減少稅收支出。這樣做的依據是開發企業的經營業務的廣泛性,既包括房屋銷售業務,又有裝修業務,若將二者價格分開計稅就可以在裝修業務中免去土地增值稅。
(四)物業持有階段稅務籌劃
在物業持有階段,通過對持有方式的合理選擇,房地產開發企業進行稅務籌劃可以大大降低企業的稅收成本。一是通過從房屋出租業務轉變為投資業務。房屋出租需要繳納營業稅以及附加稅費、房產稅和企業所得稅,而將房產用于投資,則不征收營業稅、房產稅以及企業所得稅。二是通過合理分解租金收入。如果出租房屋包括家具、家電以及電話費、水電費等代收費用,應當分別進行核算,使房屋租金僅包括房屋本身的使用費,將家具、家電的出租改為出售,將電話費、水電費改為代收,就可以合理降低增值稅、營業稅、房產稅以及附加稅費。
三、房地產行業稅務籌劃存在的問題
雖然合法合規的稅務籌劃能夠降低房地產開發企業的納稅成本,但具體的納稅實踐中還存在一些問題。
(一)房地產開發企業對稅務籌劃認識不足
房地產業內長期以來對納稅籌劃問題重視不夠,這就導致了很多企業對稅務籌劃認識不足,不能清楚地區分稅務籌劃的合法性和偷稅逃稅的非法性,甚至有一部分企業認為稅務籌劃就是偷稅漏稅,這也是現實中房地產企業普遍存在偷稅漏稅現象的原因之一。從另一個角度看,由于在過去傳統的經濟體制下,企業缺乏自身獨立的經濟利益和生產經營自,不具備產生企業納稅籌劃的前提條件,客觀上限制了理論研究的發展,企業的納稅意識也相對薄弱。
(二)房地產開發企業稅務籌劃的專業人才缺乏
稅務籌劃人員不僅需要具備稅收、
會計、財務等方面的專業基礎,而且要熟悉企業的整個經營流程,同時還要能夠根據自身的經營狀況,制定適合企業自身的稅務籌劃方案。因此,人員的素質要求較高,必須是復合型人才。而我國在稅務籌劃的人才培養與儲備方面就有所欠缺,稅務籌劃人才隊伍的建設與我國的現實需求仍有差距。 (三)房地產開發企業稅務籌劃對風險管理重視不夠
稅務籌劃給房地產開發企業帶來節稅效益,但不盡合理的稅務籌劃帶來利益的同時也蘊藏著巨大了的風險。稅務籌劃的風險是指企業在進行稅務籌劃的過程中,由于稅務籌劃方案本身存在問題或者受各種不確定因素的影響,是稅務籌劃的結果偏離預期的目標,導致企業未來經濟或者其他方面的利益損失的可能性。導致稅務籌劃風險的原因可能來自外部的客觀環境因素,也可能來自企業制定和實施稅務籌劃方案的主觀判斷失誤。實際中,房地產開發企業往往只重視節稅利益的多少,而忽視了對稅務籌劃風險的管理,規避稅務籌劃過程中的潛在風險是房地產開發企業真正從稅務籌劃中獲益的有效保障。
四、房地產開發企業稅務籌劃問題的對策建議
(一)增強房地產開發企業稅務籌劃意識
要想增強房地產開發企業的稅務籌劃意識,首先要明確稅務籌劃和偷稅漏稅的區別,確保稅務籌劃在不違反法律法規的前提下進行,拒絕偷稅漏稅的違法行為。對于房地產開發企業來說,要認識到稅務籌劃能夠給企業帶來的實際經濟利益,正確理解稅務籌劃的含義,提高稅務籌劃的意識。對房地產開發企業的管理者來說,不僅要加強對稅收法律法規的學習,樹立依法納稅、合法節稅的觀念,還要對企業稅務籌劃活動予以支持,設置專門的稅務籌劃機構、從外部聘請會計事務所的專業服務和設置專職的稅務管理人員,以便于稅務籌劃貫穿企業整個生產經營過程。
(二)重視培養稅務籌劃的專業人才
一方面,房地產開發企業應加大對稅務籌劃人員的培養力度。不僅要加強稅務籌劃人員的培訓和教育力度,還要定期對這些人員進行定期考核和監督檢查,必要時要從外部聘請專業會計師處理復雜綜合性稅務籌劃業務。另一方面,還要加快提升稅務籌劃管理人員的職業道德修養。在處理企業利益和國家利益的過程當中,稅務籌劃人員應當堅守職業道德;在制訂與執行任何稅務籌劃方案過程中,要堅持合法原則,不可因企業的私利損害國家利益,應立場鮮明地維護稅法的權威性。
