時間：2023-09-07 17:55:36
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（一）財務管理是核心
管理好房地產企業的財務工作，相關的財務管理體制是保證，好的體制能夠幫助房地產企業降低并抵御財務風險，實現自身效益和利潤的最大化。新時期下，房地產企業要加強成本和財務管理，實現低成本、高收益的財務管理模式，提高自身的經濟效益。房地產企業項目開發中，原料采購、項目施工到房屋銷售這一系列活動，都貫穿有財務活動，財務活動是房地產項目運營的基礎。另外，房地產企業自身的決策和各個部門工作的開展，一定程度上受財務信息的影響，利用財務信息，可以推算出項目預期投資和造價的資金需求，掌握了這些數據，企業才能更好的管控開發項目，利用項目增加企業的經濟效益。
（二）預知企業風險
經濟發展浪潮中，企業就像一艘船，在大海里航行，想要到達終點，必須有良好的導航和天氣預報系統來指明方向，同時躲避暴風雨，降低損失。房地產項目建設的周期長，需要投入的資金多，投資得到回收的時間也長，并且投資風險高，這些特點的存在，使項目預測和實際收益情況產生很大的差距。為了避免這些特點對地產項目運行的影響，就需要預測可能出現的問題，利用財務資料進行分析，發掘隱藏的問題，及時發現及時解決，減少風險對自身項目的影響。
（三）財務管理現狀
“高出生，高死亡”是目前大部分房地產企業的狀態，這種狀況的出現有很多原因，通過分析這些失敗案例，我們可以發現一個共同點，這些沒有成功的房地產企業都存在財務管理缺失和體制不健全的情況，財務管理發揮不出實際作用。我國房地產企業受到的影響是多方面的，為了銷售，企業都將重點放在消費者需求上，忽視自身財務管理的重要性。在產業升級和轉型中，財務管理逐漸突出，項目被迫停工。所以企業也開始加強自身的財務管理，做好項目預期分析，防范財務風險，提高自身在行業中的競爭力，始?K立于不敗之地。
二、出現的問題
（一）機制不完善
房地產企業的財務管理，在機制建設上不下功夫，管理機制不健全，財務管理工作開展艱難。一方面，財務管理部門的工作人員，財務管理知識和經驗都不足，在財務管理工作上態度和行為閑散，使房地產項目的財務方面存在很多問題和漏洞。另一方面，財務管理體制不完善，財務信息不能及時準確的上報，導致項目得不到整體掌控，對于項目使用的資金也不能進行準確估計，很容易造成資金的浪費，損失企業的錢財，加重項目的資金負擔。
（二）力度不深入
目前，大部分房地產的財務管理，僅僅是填寫憑證、帳簿登記和財務報表編制，財務預算、控制、分析以及決策等工作都沒有涉及到。原因之一是房地產財務管理人才缺失，原有的工作人員無法完成財務預測等工作，房地產目前的財務管理存在數據缺失、探索不夠的情況，無法給項目決策提供依據。同時領導對于財務管理的重視度也不高，重點還是放在滿足顧客需求和提高銷量上。財務管理只做表面工作，財務管理數據無法實現同步，不僅降低項目利潤，還會影響企業發展。
（三）成本達不到最優
項目設計方案、土地使用權購買、工程招投標和施工是房地產項目開發的成本來源。只有降低成本，才能提升項目開發利潤。但企業在成本管理中出現很多問題，不能選擇最優方案導致資金流失，，購置土地使用權時，由于沒有事先預估，購買的土地價格超出預算，給項目開發帶來資金壓力等等，這些問題不解決好，不利于房地產項目的開發和建設。
三、改善的措施
（一）健全制度
首先，房地產財務管理機制的完善，要根據國家的相關法律法規和自身的具體財務工作情況，科學的考量，進而完善好財務管理工作的機制。其次，要管理好財務人員的行為，健全行為準則，使房地產企業的財務管理工作分工更明確，具體工作更詳細。財務管理人員要遵守制度，根據制度進行財務管理活動。最后，要加強財務管理制度的建設，分析房地產企業的具體情況，制定出一套具有針對性的財務管理制度，財務管理制度有實用性，提高房地產企業財務管理的水平，保證企業房地產項目的經濟效益。
（二）樹立思想
財務管理是一項長期工作，是企業實現項目目標的基本手段，通過財務預算安排房地產項目開發的方向和規劃具體方案，合理控制項目支出資金、考核自身的實際情況，將企業開發資金合理分配給開發的地產項目中。為了更好的做好項目預算工作，財務管理人員必須樹立預算管理思想，強化預算工作組織，將項目管理的程序進行細分，擬定每個階段的具體預算方案，保證項目預算管理發揮真正的作用和功能。房地產企業預算管理的全面實施，要將預算管理和發展目標進行結合，改變企業對財務部門的認識，促使各個部門積極配合和協助財務管理工作，完成了整個企業的預算管理工作。
（三）提高素質
房地產財務管理人員的招聘中，要優先選擇有經驗的財務管理應聘者，對于應聘上的人員，首先需要向他們宣傳財務管理的重要性，讓他們清楚認識到自身所從事的工作對企業運營的重要作用，增強其財務管理工作的責任感。同時，建立專業財務管理，明確分工，應對財務問題。另外，定期組織培訓，聘請財務管理專家到企業進行培訓，提升財務管理人員業務技能。培訓結束后，要對企業財務管理工作進行評比，表現優秀的給予一定獎勵，通過這種方式，提高財務管理人員工作的積極性，促進財務管理工作的順利開展。
（四）信息化建設
財務管理工作，不是簡單的憑證填寫、帳簿登記和報表編制等，還有財務預測、項目控制、決策和分析等。這些工作會產生大量數據，光靠手工記錄不僅費時費力，還會出現很多問題。信息化的到來，要求房地產企業的財務管理達到信息化管理要求。企業要重視自身的財務管理工作，為財務部門提供所需要的辦公設備，引進技術人員，建立和管理自身的財務信息系統，將企業的項目數據登入財務系統，方便企業各個部門進行信息整合，加強企業部門間的溝通，同時也給各個部門進行項目決策提供財務數據參考，保證決策的科學合理性。
關鍵詞：房地產；成本控制；對策
0.引言
住房一直是我國民生問題中的熱點話題，隨著我國社會經濟的發展，房地產行業也取得了較快的發展，并逐漸成為我國國民經濟的支柱產業[1]。房地產行業可以為我國工業生產及人民日常生活提供必要的空間場所，與上下游產業具有較高的關聯度，對我國國計民生的影響較大。因此，促進我國房地產行業的健康發展對我國社會經濟的發展和人民生活水平的提高具有重要意義。當前我國房地產行業由于缺乏有效的成本管理控制手段，存在很多資源浪費的現象，這不利于我國房地產行業的健康發展。我們只有對房地產成本管理控制的問題進行有效的研究并提出相應的解決措施，才能有效地控制我國房地產行業的成本，從而提高我國房地產企業的經濟效益和社會效益。
1.我國房地產成本控制中存在的問題
1.1缺乏全面的成本管理控制體系
盡管我國的房地產行業的發展狀況較好，但是在成本控制方面并沒有形成全面的成本管理控制體系[2]。房地產行業的開發項目往往具有較長的周期，涉及決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，其成本構成較為復雜。目前我國房地產企業往往采用目標成本的核算方式，大多數房地產企業都采用以計劃價格為基礎，將工程結束后的核算作為重點的成本管理方式，不能很好地對房地產成本進行全面有效的控制管理。
1.2缺乏科學的成本費用分攤機制
在我國房地產行業中，房地產的成本支出包括很多方面，而我國房地產行業并沒有形成科學合理的成本費用分攤機制，這導致在很多具體支出項目上出現成本疊加，造成資金浪費[3]。舉個例子來說，在用于拆遷的商品房成本計算中，很多房地產企業就沒有遵循實際的用途分攤資金，在不同對象的同意費用支出上會存在相關科目不依據規定進行分攤，這就增加了房地產項目的成本。
1.3賬目和實際情況不一致
房地產行業的生產經營設計的方面很多，其財務管理涉及的內容相對較多[4]。在實際的房地產項目中，經常會有一些企業將商品房內部調撥使用，但是卻沒有相應的管理體制對此進行有效的記錄和核實，經常造成賬目和實際情況不一致，導致房地產項目的成本管理缺乏有效的數據參考。
2.加強我國房地產成本控制的對策
由于房地產項目的周期較長，主要包括決策階段、設計階段、施工階段和竣工階段，因此，加強我國房地產成本控制應該從這四個階段著手。
2.1決策階段
決策階段是影響工程造價的最主要階段，通過優化決策階段的成本管理是減少房地產項目成本、提高房地產企業經濟效益的主要措施。決策階段的成本控制應該從兩方面實現：一、加強市場調查。有效的市場調查是控制房地產成本的關鍵，通過對市場環境、市場需求進行有效的調查，針對市場需求進行項目建設，才能取得實際的經濟效益和社會效益。二、加強財務分析。財務分析是控制成本的有效手段，在決策階段只有加強財務分析，對房地產項目的資金回收期、投資風險等多個項目進行有效的評價分析，才能從整體角度和經濟角度對房地產項目的可行性進行評價。
2.2設計階段
在房地產行業中，設計階段是影響房地產項目成本的第二因素，為了更好地對房地產成本進行有效的控制，房地產企業必須重視設計階段的成本控制。在這一階段，必須確保房地產項目的設計圖紙具有可行性和經濟性。
2.3施工階段
施工階段對房地產項目成本的影響較小，但是也不容忽視，在這一階段有很多因素會對房地產項目的成本產生影響，例如設計變更、施工材料價格、施工進度等。這就要求房地產企業做到如下三點：一、減少設計變更。在房地產的施工階段經常會出現設計變更，這會增加房地產項目的成本，因此，施工部門要對施工現場進行有效的監督、管理。二、加強對施工人員的管理。房地產項目的施工階段涉及的施工人員人數眾多、職業素質參差不齊，在施工過程中很有可能出現監守自盜等不利于成本控制的現象，只有加強對施工人員的培訓，提高施工人員的成本意識，通過有效的管理對施工人員進行行為約束，才能避免不必要的成本增加。三、嚴格控制施工進度。施工進度會影響施工階段的成本，如果施工進度跟計劃進度相差太遠，那么相應的設備使用費用、人工費用等成本就會有所增加，造成成本增加，因此，必須嚴格控制施工進度。
2.4竣工階段
竣工階段對房地產成本的影響最小，但是，在工程驗收過程中如果不注意對費用計算進行有效的核查，就很容易出現重復計算的現象，增加不必要的成本。除此之外，還應該對隱蔽工程進行有效驗收，嚴格執行隱蔽工程的驗收程序，只有通過監理工程師的確認才對隱蔽工程進行結算。
3.結語
隨著房地產行業的發展，房地產行業對我國社會經濟的影響越來越大。通過有效的成本管理控制手段對房地產成本進行管理，可以降低房地產行業的成本，提高房地產行業的經濟效益和社會效益，促進我國房地產行業健康發展，最終實現我國社會經濟的健康發展，為我國社會主義事業的建設提供助力。
參考文獻：
[1]王利.對中國房產公司房地產成本管理控制的探討[J].當代經濟，2010，（24）：41-42.
[2]沙立軍.淺談房地產開發造價控制[J].當代經濟，2012（12）：19-22.
[3]閆晶，尹立新.基于標桿管理的房地產企業目標成本控制研究[J].商業會計，2011（12）：37-39.
[4]金渡，關海玲.房地產項目的成本控制分[J].山西高等學校社會科學學報，2010（26）：14-15.
【關鍵詞】房地產項目管理；內部控制；優化研究；管理控制模式
前言：
自2010年起，我國對于房地產行業陸續出臺了一系列宏觀調控方案，堅決抑制投資投機性購房，首置剛需用戶成為市場主流，從客觀上遏制了房產泡沫，但也造成房地產市場的萎縮，對房地產市場開發企業的生存與發展提出更高要求。整個行業面臨整合升級，未來房地產企業只有從實力、品質、品牌以及舒適度等方面來提升，才能支持自身的不斷發展。這對于當前的房地產項目管理模式提出了新的挑戰。
一、房地產項目與管理
房地產項目是工程項目中的一種，是指在一定時間、費用和質量下，為形成一定使用功能的固定資產，而按特定的程序完成的一次性任務，具有如下幾個特點：1、具有時效性；2、對于質量目標要求較高；3、對于費用控制目標較強；4、房地產項目具有較強的系統性；5、具有特定的程序性，必須要經過構想、方案擬定、可行性研究及評審、決策、勘察、設計、招標等一系列規定的項目實施程序，不能錯序或放棄；6、組織的特殊性[1]。
房地產項目管理是指在一個確定的時間范圍內，為完成一既定的目標，通過特殊形式的臨時性組織運行機制，通過有效的計劃、組織、領導與控制，充分利用既有資源的一種系統管理方法。其基本流程是：項目領導機構建立；項目任務計劃與分解；項目目標與預算；項目啟動與協調；項目過程控制；項目溝通與評估。經過多年發展，我國已經建立起一套可靠的房地產項目管理流程，但應用于現階段的房地產業發展仍顯得有些捉襟見肘。
二、房地產項目管理新形勢
（一）優化項目管理內部控制
優化項目管理內部控制是房地產企業提高自身運營及管理能力的重要途徑。當前我國房地產行業還存在業務流程分散、風險評估環節薄弱、財務與各部門的滲透和關聯程度不夠等共性問題。原有的內部控制體系已經不能滿足于當今房地產市場的需要。
當前我國項目管理內部控制存在的主要問題是整體內部控制行為的弱化、一些組織規劃和授權批準形式化、未起作用，人力資源結構和績效機制不完善、團隊協作和風險意識淡薄、資金管控不科學，控制力低下、銷售匯款滯后、拖欠，市場預測精度不高、招標管控不合理、成本控制不到位、竣工驗收不規范等問題。為解決這一問題，進行房地產項目管理優化勢在必行。在進行過程中我們必須遵守以下原則：1、健全性，決策、執行、監督都必不可少，并要滲透到每個業務的各個環節。2、重要性，在高風險領域和重要業務給予足夠的關注。3、制衡性，維持監督人員的獨立性，權責分配合理。4、效益性，管理好優化成本與預期效益，保證預期效應的達成。
要達成這一目標我們必須在優化房地產項目管理中做到標準化、系統化、合理化和有效化。在具體操作過程中，做好內部控制優化準備，首先要根據各企業的實際情況制定內部控制優化的目標，基本內容應該包括遵照國家法律法規，維護資產安全、提高信息有效性、提高經濟效益、促進戰略發展這幾方面。其次要提高認識，對各級員工進行宣傳與培訓，正確認識優化內部控制的重要性，確認參與部門的崗位職責，確保責任落實到個人。最后，制定正確、切實可行的優化框架和實施流程[1]。
開展內部控制優化要從大處著眼，首先優化組織架構的控制，理清各單位的具體職責，不能造成權責不清的情況，從上至下都要做出具體規劃。優化審計、審批機制，設立獨立的審計機構，進行專業的培訓，至少保證有一名財務專家，保證審計機構的獨立性。根據公司的審批流程和標準，明確和落實各級管理層的權責范圍，做到責任與職位對應、職位與人對應。這需要建立完善的內部控制監督機制和評估機制，確保政策的落實，并記錄在執行過程中的問題與不足。此外，行之有效的績效考核制度和激勵機制是確保內部控制優化成果展現的有力保障。
（二）建筑信息模型對房地產項目管理的意義
建筑信息模型是一個設施的物理特性和功能的數字表達；是一個共享的知識資源，包括該設施從建設到拆除的可靠信息；是不同利益相關方，在不同階段中支持和反映其各自職責的協同作業工具。建筑信息模型具有可視化的三維設計，對項目工程具有高度的模擬性，可隨時根據具體情況作出調整，分析在具體項目實施中面臨的各種問題。是一種現代化的項目營建工具[2]。目前在我國運用已得到推廣，我國南水北調工程、上海世博工程都運用了這一技術，在美國和日本已將建筑信息模型應用到軍事項目工程當中。我國房地產項目管理也要實現建筑信息模型的普遍運用。如何利用好這一工具，需要我們不斷地探索與總結。
在房地產項目開發前期，可以運用于項目論證、產品分析和前期策劃，需要各部門建立統一的數據載體，以形成關聯。在設計階段，建筑信息可建立3D模型，打破了傳統2D圖形的局限性，節約了繪圖時間。在施工階段，建筑信息模型與工程管理相結合，可實現項目的精細化管理。運用直觀化的建筑信息模型對施工方案進行演示，可以對每一施工進度了如指掌，明確了各施工單位的具體工作，方便進行管理監督，防止了質量問題的發生。在項目竣工后，建筑信息模型也可以為企業提供一個真實可靠的竣工模型。建筑信息模型的運用大大節約了時間成本和管理成本，提高了施工質量與施工進度[3]。
結語：在房地產行業復雜多變的今天，我們要不放過任何能提高房地產項目管理水平的方法與工具，本文提出的兩個觀點只做拋磚引玉之用，在具體的房地產管理過程中，還需要廣大企業進行實際的探索與總結。
參考文獻：
[1]劉婷婭.房地產項目管理模式研究[D].重慶大學，2008.
[2]王作城.廣東某民營房地產企業工程管理模式的研究[D].華南理工大學，2012.
[關鍵詞] 房地產項目總經理 素質能力分析 定位分析
[主題內容]
1、 房地產項目總經理定位
1.1房地產項目總經理定位每個企業都會有所不同。需要配合企業的戰略和構架來設置；項目總經理是一個項目的第一責任人。是項目各項經營目標實現的核心人員。對上承接的是企業董事會，對下是項目團隊的核心，對外要承接政府職能部門、合作單位。
1.2需要對全項目的工程、成本、開發、設計、營銷、財務、人事、客服等管理負責。需要對全項目的盈利、現金流、回款、融資、客服滿意度等經營指標負責。
2.房地產項目總經理素質能力分析
2.1一般來說，管理者需要3方面的能力：自我管理能力、管理任務能力、管理他人能力。
2.1.1自我管理能力（自動自發、主動積極、自我擔責、帶領團隊成功）：
個人能力修煉分為九個不同階段。優秀的管理者，一定要避免事事親恭，學會引導團隊成員主動參與，積極承擔責任，完成項目目標。
2.2.2管理任務能力（做正確的事）：
一般需要定任務管理會經歷：定義任務（計劃）、分解任務（實施）、過程監督糾偏調整（檢查）、任務后回顧總結5個過程
2.2.3管理他人能力（用合適的人）：
也就是團隊管理的能力，“選、用、育、留”是團隊管理的核心內容。通過不同階段，不同人的區別對待，實現團隊的目標。“授人以魚，授人以漁，授人以欲”就是說的不同人的不同管理方法。新人一般需要具體指導和培訓才能完成任務，這是“授人以魚”。專業工程師可以給定具體的任務，幫助梳理好方法和措施，提供好資源支持就行，也就是“授人以漁”。更高層級專業經理只要給定需要達成的目標和任務標準，他們就能主動組織好資源實現任務，這是“授人以欲”。
3.房地產項目總經理定位分析
3.1房地產項目總經理責任和權利和企業的組織設計、個人能力、企業的信任度有關系。
3.1.1從下圖中可以看出不同的管理組織構架，項目總的管理職責和責任也不同。
關鍵詞：房地產 跨區域 多項目管理
一、跨區域多項目管理的具體含義
跨區域多項目管理是房地產公司根據自身的發展計劃和管理方向，以提高集團整體利益為目標，整合集團內部資源并進行合理配置，然后同時對不同區域的房地產項目進行管理、協調，使所有項目的綜合執行效果達到最優的項目管理方式。企業除了要管理好單個項目外，還必須要綜合考慮集團的整體項目發展，考慮集團的整體發展目標，如此才能實現集團資源的配置最優化，才能使各個項目之間的利益達到均衡的局面，從而保證企業戰略目標達到一致性管理水平。
二、房地產企業跨區域多項目管理存在的問題
（一）缺乏科學的融資規劃
在過去一段時間中是房地產行業的黃金時期，大部分房地產公司曾一度保持著比較理想的收益率，資金比較充裕。但現階段，行業環境發生了較大變化，再加上銀行銀根制度的限制，導致許多房地產公司在融資方面出現較大困難。大部分房地產公司現階段的主要融資渠道有兩個，一個是內源融資，另一個是外源融資，前者又細分為自有資金以及留存收益，后者大部分是短期負債，其中長期借款只占了一個很小的比重。盡管在資本成本方面，短期借款明顯低于長期借款，然而短期借款對應著相對偏大的償還壓力，往往需要公司通過重復性借貸來保證日常運營的各項需要。在上述問題面前，房地產公司缺乏科學的融資規劃，導致資金籌集受阻，無法進行有機協調，給公司的健康發展帶來了相當不利的影響。
（二）資金使用不合理，財務風險大
房地產屬于一種常見的資金密集型行業，其項目往往對應著很長的建設周期。項目初期便需要大筆資金的注入，而該階段的資金收入往往為零，再加上只有在項目后期才能進行資金的回收，因而導致資金回收周期相對偏長，假若缺乏充裕的資金支持，項目將會難以為繼，嚴重時甚至中途停工，如此一來，大幅提高了企業的機會成本，增加房地產企業財務風險。在項目投資階段，部分房地產公司未能充分考慮過資金能否保障項目的最終完成，未設計嚴謹的資金使用方案，如果無法在相應時間內收回應收賬款或者取得相應規模的貸款，缺乏對貸款資金付息和還款問題的計劃與控制，總是在資金短缺時才去考慮籌集資金，這樣對工程的進度會有很大影響，無法保障項目擁有足夠的現金流，致使項目陷入困境，同時加大財務風險的威脅程度。
（三）財務戰略與其他戰略整合度低
房地產公司在跨區域進行多項目開發時，常會在項目所在地成立一家項目公司，負責該房地產項目的具體管理，但是項目公司與總公司之間財務戰略整合度低，在運行的時候經常會出現矛盾。之所以會出現這樣的情況是由于項目公司在制定財務戰略的時候對財務戰略知識認識不足，沒有從全局的角度進行規劃制定，其他戰略在規劃制定時也是從各自角度，各自利益出發的，沒有考慮到與財務戰略相互整合，只考慮自身利益，就會導致總公司戰略運行不暢。
三、多項目管理改進實施建議
（一）拓寬融資渠道
現階段，大部分房地產企業沒有形成多樣的融資渠道，以銀行貸款為主。但是，僅僅依托銀行貸款伴隨著較大的風險。隨著近幾年銀監會對商業銀行監管力度的加大，銀行貸款政策不斷變化，逐漸開始對房地產公司的融資造成威脅，尤其是對于中小規模的房地產企業更是雪上加霜；另外，銀行貸款將會產生相對偏高的融資成本。受限于融資渠道的單一性，房地產公司在面臨融資難的情況時應先較少考慮融資成本，重要的是融到資。單一的銀行貸款融資己經無法滿足房地產公司集團化、多項目化的發展趨勢，房地產企業必須擴大其融資渠道，如可以采用IPO融資、REITS融資、夾層融資、債蝗謐實取
（二）加強財務風險控制
房地產公司要加強財務風險控制體系的建立，第一，要建立財務預警系統，房地產公司應根據長期和短期指標建立財務預警模型，對財務戰略的實施過程進行實施跟蹤監控，對財務戰略的實施效果定期整理分析，對比預先設定的預警值，盡早發現財務危機，即使找到解決的方案。第二，做好施工進度款和銷售回款的控制，工程部門在工程結算時要對施工進度款嚴格把關，保持資金預算和工程進度的一致；房地產公司可以通過集中銷售或簽約等方式縮短客戶從認購到繳款的過程，加快銷售資金的回款速度，從而降低財務風險。
（三）加強企業人員財務戰略意識
目前房地產公司存在總公司財務戰略與項目公司財務戰略整合性低的問題，這主要是由于公司人員缺乏戰略意識，特別是房地產項目分公司務人員數量有限，高學歷專業財務人才更是缺少，其他部門人員財務意識薄弱，財務戰略在制定實施的過程中，往往容易忽略項目公司與總公司的關系，只注重企業自身職能的目標，而忽略公司總體戰略和其他職能戰略所需要的資金規劃，導致財務戰略違背總體戰略或者阻礙總體戰略的實現。
房地產公司應關注對人的培養以及管理，應樹立和強化系統理財理念，系統收集、整理以及利用相關信息，從而更加高效地實施包括財務決策在內的一系列活動。除此之外，無論是財務人員，又或者是非財務人員，均需要掌握一定的財務知識，尤其是財務人員更需要持續提升自身的專業水平，推動和保障集團企業財務戰略真正落到實處。房地產公司可以定期組織全體財務人員進行深造培訓，聘請高級財務講師進行授課指導，同時讓公司財務人員對公司內其他部門員工進行財務知識普及，樹立全員財務戰略意識。
四、結束語
目前，我國大部分房地產企業的項目管理模式仍處于單項目管理模式。但是，隨著房地產經濟的發展和建筑行業的市場不斷整合，單項目管理模式漸漸不能滿足房地產公司的管理需求了。跨區域多項目管理模式漸漸被各大房地產企業慢慢重視起來。因此，加強對房地產公司跨區域多項目管理的探討和研究是具有非常重要意義的，是能有效促進房地產企業經濟效益提高和企業發展的。
參考文獻：
關鍵詞：房地產；項目；管理；核心環節；成本控制
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2012）10-00-01
一、引言
在如今的全球化環境中，激烈的市場競爭在使企業面臨著全方位的挑戰的同時也給企業帶來了前所未有的機遇。企業在市場中生存和發展的重要手段和途徑已經落在如何控制消耗，降低成本，即如何對項目成本進行控制上來。房地產項目管理工作是系統并且復雜的，其各個方面互相耦合，相輔相成。隨著舊的管理體制被新的管理體制所取代，越來越多的房地產企業采用了目前國際上運用最廣泛的項目管理模式來對成本進行控制。房地產企業之間的競爭，從外部看只是圍繞在規模的大小與價格的高低上，歸根結底卻是企業在其核心競爭力上的競爭，房地產企業必須不斷提高自己的核心競爭力才能在市場競爭中處于不敗之地，這就需要企業加強對項目的管理，尤其是成本控制的管理。
二、房地產項目管理的含義
房地產項目管理包含于工程項目管理，是其中的一項重要內容。房地產項目的管理者對房地產項目的建設和使用的過程中進行全方位的管理，主要通過系統工程的點、理論和方法來實現，使得房地產項目中的生產要素得到優化配置。
成本是企業項目管理中的核心環節，貫穿于施工組織與管理全過程的系統工程，而成本管理則由多項內容構成，其中含有工程的估算和概預算、成本計劃、支付計劃、成本控制、工程款項結算和審核。
三、房地產項目管理中成本控制現狀
1.對項目設計階段的成本控制沒有足夠重視
事實上，工程成本的控制始于房地產項目的設計階段，只要投資計劃一經確定，設計階段就展開了，這一過程是技術與經濟合理結合下進行的。但是國內絕大多數的設計單位沒有深入地分析工程項目的技術和經濟，在設計過程中經常出現“重技術、輕經濟”的現象，設計人員將工作重心基本都在工程的質量問題，而忽視了成本問題，就造成了高成本隱患的可能。[1]
2.成本控制管理沒有形成系統
當前，很多企業在項目管理中為了使成本得以降低，對工程進行肢解，分包給多個承包單位或個人。所以，在項目的開發階段和施工的后期，分包項目的工程承包單位和工程總承包單位沒有一個統一的意見，在相關的工作配合以及工程質量和成品保護等一些問題上無法達成一致，并且產生愈來愈深的矛盾，這些矛盾一旦激化將給房地產項目管理造成嚴重的障礙。[2]
3.沒有先進的成本控制管理手段
在現階段的房地產項目管理工作中，和成本預算工作相關的專業性不強，并且落后于一些經濟發達的國家，通行的國際標準無法在多數企業中得到實施。項目成本預算方面的工作沒有在招投標階段前完成，有些房地產企業在投標階段才完成預算項目成本價格的工作。由于時間和技術等多方面的限制，企業所擁有的各個項目和工程實施的各個環節都無法直接落實成本控制。[3]
四、加強成本控制的措施
1.全方位提高成本管理的意識
成本管理是一個全過程的管理在這一過程中需要全員的參與，若想通過提高成本控制手段來實現房地產項目管理，首先應當在全體人員中樹立人人參與、全面控制的意識，這種全員參與控制模的式并不是具體到部門或者個人的責任，而是一種全體責任，他涉及到和項目有關的所有的相關部門及個人，這就是我們所說的全員控制的根本。單純的管理成本與控制成本并不能完全地看成全面控制，而是項目管理的每個方面都包含其中，并且都以成本管理為中心來開展工作。
2.建立健全成本控制機構管理
是否能落實項目成本管理并將其切實執行，關鍵一點在于是否有一個完善的控制組織來進行成本控制工作。為了使成本管理得到加強，企業應當成立一個涉及設計、施工、技術、財務等方面的成本管理領導小組，其主要職責在于對項目部的成本相關工作進行指導和管理。同時，項目部自身也需要建立一個對目標成本控制工作進行管理的小組，負責項目部的各項項目班子的責任、權利、義務、獎懲等內容。項目經理應必須在相關原則的指導下將職責分配到具體負責的人員身上，將需要達到的成本目標分解落實到職能部門、班組及個人。[4]
3.提高相關業務部門人員的素質和能力
如果相關業務部門人員的職業道德和業務素質得不到重視，根本無法建立目標成本控制體系來準確對成本進行管理。因此，需要定期安排相關人員參加業務培訓，讓其及時掌握業務上的最新動態。除了定期的業務培訓，培養業務人員的職業道德的工作也不容忽視，同時，加強其對相關法律法規的認識。企業可以建立一個內部人才庫，分享管理具有不同技能的人才。統一管理，讓組織業務人員定期參與整治學習和相關教育課程。[5]
五、結語
加強項目管理是房地產企業在激烈的市場競爭中生存和發展的重要手段，而成本控制又是項目管理中的核心環節。因此，我們需要從源頭入手，發現企業對項目管理尤其是成本控制管理的不足，并采取相關措施，保證企業健康快速的發展。
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一、房地產財務管理的重要性
1.財務管理是房地產產業的核心
好的財務管理體制可以幫助企業降低和抵御生存風險、幫助企業實現自身價值和利潤最大化。增強企業成本管理，加強財務管理，幫助企業實現低成本、高收益的管理模式是新時期下企業所追求的。在房地產產業中，財務活動貫穿原料采購、項目施工和成品銷售等一系列活動，是房地產企業運營的基礎。另外財務信息影響公司決策和各部門工作的進展，從財務信息中可以推算出預期投資、工程造價等資金需求，這些數據有助于公司掌控項目的進程，更好的實現企業目標。
2.財務管理可以預知企業風險
在經濟發展的潮流中，企業猶如大海中的一艘船，航行的過程中需要良好的導航和氣象預報系統為航船指明方向，才能有效地躲避風雨襲擊，將損失降到最低。房地產產業具有建設周期長、資金投入大、投資回收期長和風險性高等特點，這些特點往往造成預測目標與實際收益有很大差距。為了避免這些問題對企業的運行造成影響，就需要對可能出現的問題進行預測，就需要財務管理對現有的財務資料記性分析，從中挖掘出隱藏的問題，及時解決，盡量減少風險對項目影響。
3.房地產產業財務管理現狀
目前很大一部分房地產企業徘徊于“高出生與高死亡”狀態，造成這些企業失敗的內外原因有很多，通過分析這些企業的失敗案例不難發現一個共同點，那就是大多數企業的財務管理基礎薄弱、財務管理體制不能發揮其作用。我國房地產企業受多方面的影響，把工作的重點放在如何滿足消費者的需求的層次上，忽略了做好內部財務管理的重要性。在產業迅速發展的同時，財務問題日益突出，使很多企業到后期運轉不開，被迫停工。所以企業加強對財務管理的重視，對項目做好預期分析，防范財務風險，提高自己的競爭力，才能使自身立于不敗之地。
二、財務管理工工作中出現的問題
1.企業的財務管理機制不夠完善
財務管理機制不夠完善主要表現在以下兩個方面：一是由于財務管理人員素質較低，缺乏足夠的經驗，使房地產企業的財務管理不夠嚴謹，存在著很多的漏洞；二是房地產企業在項目的整體掌控和資金使用中存在問題。缺乏對項目的全面掌控，無法準確估計工程所需資金，在一些不必要的方面造成資金浪費，加大企業的資金負擔。
2.管理力度不夠深入
目前，大多數房地產企業的財務管理工作僅單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，卻沒涉及到財務預測、控制、決策及分析等工作。房地產企業的財務管理人員素質低，無法完成財務管理中財務預測等工作。房地產企業現有的財務管理狀況，由于數據缺失、缺乏深入探索等原因，無法對房地產企業的決策提供依據。同時企業領導不夠重視，把工作的重點放在如何滿足顧客需求、增加銷量上。不重視財務管理工作的進行，只停留在表面的財務管理工作，房地產企業財務管理的數據同步無法實現，對企業的發展造成影響，降低企業利潤。
3.不能做到成本最優，增加企業財務負擔
房地產項目的成本主要來源于設計項目方案、購置土地使用權、管理工程招投標和施工過程中。降低房地產項目的成本，才能增加企業的利潤。但是，目前房地產企業的成本管理中存在著很多的問題：選擇設計方案時，不能選擇最優方案，造成資金的流失，增加了企業負擔；購置土地使用權時，各企業之間的競爭等一些因素，使土地的價格被抬高，無疑給企業資金造成壓力；在房地產項目開發的過程中，房地產企業通常忽視了對工程開發前的造價控制，導致工程造價管理的各個階段脫節，不利于項目建設。
三、改善房地產企業財務管理存在問題的措施
1.建立健全的財務管理制度
首先，房地產企業要根據相關法律法規，完善財務會計工作的機制。結合自身公司的財務工作的實際需要，科學地進行財務管理工作。其次，完善財務管理人員的行為準則，健全財務管理人員的行為準則，使房地產產業財務管理工作更加詳細，分工更加明確。財務管理人員能根據標準的財務管理制度去進行房地產企業的財務管理活動。最后，要加強財務管理制度建設。針對性的制定一套符合房地產企業實際情況的財務管理制度，保證該制度具有一定的實用性。
2.樹立全面預算管理思想
全面預算管理是企業實現長期戰略目標的一個基本手段，預算主要的任務是計劃安排企業的未來發展方向，合理的控制、考核和分配內部資源。加強預算管理工作的組織指導，明確劃分項目流程中的各項程序，擬定預算目標才能發揮全面預算管理的作用和功能。企業要想實施全面的預算管理，那么首先要建立適量預算管理和企業發展戰略目標相互結合的理念。改變各部門對財務部門的認識，讓其他各級部門對財務管理部門的工作能積極配合并協助，這才能全面的樹立預算管理思想。
3.提高財務管理人員的素質
房地產企業在招聘財務管理人員時，要優先錄取擁有豐富房地產財務管理工作經驗應聘者。對應聘成功的財務人員宣傳財務工作的重要性，讓其了解到自己的工作對公司運營的重要性，增強其責任感。同時建立自己企業專有的財務管理團隊，將人員集中起來，明確各自的分工，一起應對財務中出現的問題。另外要定期的對財務管理人員進行集中培訓。通過參加外部專業培訓或者聘請財務管理方面的專家到企業內部對財務管理人員進行培訓等方式提升財務人員的業務技能。培訓完成后，進行公司內部的財務工作評比，對優勝者給予獎勵，通過這種方式，提高財務人員的積極性，促進企業財務工作的進展。
4.加強房地產企業的財務信息化建設
由于財務管理活動不只是單純涉及到填寫憑證、登記賬簿和編制財務報表等項目，還涉及到例如財務預測、控制、決策及分析等工作。這些眾多項目使財務統計工作中產生大量的數據，由于多數房地產企業不重視財務管理工作，導致企業的財務管理只依靠手工記錄的方式，這種方式費時費力，而且容易出現很多問題。隨著信息化水平的發展，財務管理的辦公條件也應達到現代化要求。企業的領導應該重視財務管理的工作，為財務人員提供辦公設備，并督促技術人員建立財務信息系統，將財務數據登入導系統中，方便各部門之間的信息整合，加強各部門之間的溝通。同時也方便各部門數據的使用。
四、結語
關鍵詞：房地產項目開發；成本控制；管理
中圖分類號：F87文獻標識碼：A文章編號：1006-4117（2012）03-0062-02
隨著中國經濟的快速發展，房地產行業已經取得了重大的成就，如今房地產行業已是中國國民經濟的主導產業，在現代社會經濟生活中有著舉足輕重的地位。隨著建筑市場競爭的日趨激烈，房地產項目的利潤空間越來越小，特別是在當前房地產調控政策越來越嚴厲，房地產開發成本居高不下的情況下，我們房地產企業的生存能力、盈利能力、發展能力與企業的成本控制和管理息息相關，不注重成本控制和管理的企業都將被淘汰出局。所以房地產項目開發的成本控制和管理已經成為研究的重點。因此，為了在行業的逆流中生存乃至增長，為建設和諧社會的目標，對房地產項目開發進行良好的成本控制具有現實意義。
一、房地產項目開發的成本結構
房地產項目開發成本主要由四部分組成。
第一部分是土地成本，約占項目總成本的30%左右，主要指土地獲得階段所發生的各類費用支出，包括土地出讓金、土地補償費、地上附著物及青苗補償費、勞動力安置補償費、耕地占用稅、安置被拆遷戶所需的費用、被拆遷房屋及其附屬物的作價補償費用、被拆遷人搬家補助費、臨時安置補助費、土地契稅等。
第二部分是前期費用，約占項目總成本的10%左右，主要指規劃設計費、各類報建報批報審費、土地測繪費以及可研費用。包括勘察費用、規劃設計費、項目的報批報建費、工程預算編審費、工程監理費、三通一平等臨時工程費。
第三部分是建筑安裝工程成本，作為房地產項目開發成本的主體，約占項目總成本的50%左右，主要是指直接用于工程建設的總成本費用，包括建筑工程費、設備及安裝工程費、基礎設施建設費、公共配套設施建設費等。其中在建筑安裝工程成本中，材料所占的比例最大，約占建筑安裝工程成本的60％左右。
第四部分是期間費用，約占項目總成本的10%左右，主要指管理費用、財務費用、銷售費用。其中管理成本比較固定，在財務費用和銷售費用有一定控制空間。
二、房地產項目開發的成本控制和管理中存在的問題
目前，房地產項目開發的成本控制和管理中存在的嚴重問題。例如，某些房地產開發項目，不做可行性研究就直接做設計，這使得項目的開發成本無法預知。
有些房地產企業由于缺乏管理經驗，不注重設計變更和現場簽證的管理，部分項目工程甚至發生“倒簽”的情況，導致超合同付款，無法準確掌握項目建設過程中的最新動態成本狀況，難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，所有這些都對房地產項目開發成本的控制產生了不利影響，這對于房地產行業的持續健康發展是有害的。
（一）無法準確預估項目成本
在項目開始投資之前需要進行可行性研究。目前編制的許多可行性研究報告缺乏細節，沒有有效的控制項目物資的數量，出于嚴謹的考慮，投資估算值往往偏低。此外，在進行可行性研究過程中沒有進行必要的調查，不能有效地識別一些潛在的地質缺陷和其他一些未知風險，從而導致預算超出估算。
（二）設計變更、現場簽證難以有效控制
很多房地產企業雖然都很重視成本管理，由于缺乏經驗，一方面難以及時掌握最新的變更情況，另一方面也缺乏有效措施盡可能避免各類不必要變更的發生，“變更黑洞”使很多地產公司的成本管理體系成為一紙空文，部分公司甚至屢屢發生“倒簽”的情況。
（三）無法掌握項目建設過程中的最新動態成本
目前大多數房地產企業都要等到項目完成后才能核算出項目的實際成本，無法在項目開發的周期內隨時了解最新的動態成本狀況，這樣也就難以在項目開發過程中及時發現成本控制上存在的問題并及時解決，而在項目完成后才發現問題已經與事無補了。
（四）不遵循基本建設程序，無法控制成本
對于一些項目，由于時間緊迫，造成邊設計邊施工，因此，設計也不完善。在施工中不嚴格遵循基本建設程序，有時，先作設計后做可行性研究，有的項目甚至是工程完工后才補做可行性研究。其結果便是：投資估算和預算不能有效地控制工程造價。
（五）融資結構不合理、融資渠道過于依賴
目前，中國房地產項目開發的資金主要來自國內貸款，利用外資和其他資金來源較少。雖然融資方式很少，且不成熟，限制更多，造成項目資金不能及時到位。為了確保項目的正常進行，房地產企業不得不從銀行貸款。因此，大量的建設資金為銀行貸款，然而信貸周期長，無法保證投資回報。房地產行業的特點決定投資回報的滯后性。只有一個融資渠道，會增加風險和成本，銀行貸款余額的增加，會帶來日后建設成本的增加。
（六）成本管理不科學、缺乏成本控制理念、制度不完善、管理成本高
通過很多項目的工程結算審核，我們發現，管理不善是造成預算超支的因素之一。造成超支的主要項目包括管理費、拆遷補償費和工程設計變更及簽證增加費。主要原因包括：缺乏完善的成本控制體系，無法管理和控制系統的成本。缺乏成本控制和約束機制的理念。項目管理人員只注重質量和建設工期，而不注重成本控制。該這種情況之下，將會使項目的投資無法控制。
三、房地產項目開發中的成本控制和管理措施
（一）建立起房地產項目開發科學的管理體系和完善相關配套措施
1、成本控制的關鍵是要建立科學的管理體系，完善相關配備的措施，以及實施“投資、建設、管理、使用”的分離。
2、改革現行建設程序、使工程建設更加理性。簡化行政審批程序，完善審批制度。
3、建立和完善政府的監督。加強對房地產項目的勘察、設計、招投標、施工的有效監督和管理。完善工程的建設和監理。
4、規范項目建設當中的勘查、設計、招投標、建設過程。
5、建立對勘查和設計監督制度。使成本控制一開始就行之有效。
（二）建立和完善成本控制體系，并實現基于成本的全過程控制
建立和完善成本控制體系，形成一個在設計、招投標、施工、管理和建設過程中一以貫之的成本控制的組織。建立和完善成本管理責任制度。建立一個以項目負責人為控制重點的成本控制制度，其可以幫助預測成本，并作出決定。建立成本控制的信息管理系統以實現信息的反饋，信息系統可以幫助提供錯誤的預警，分析原因，提出建議，并實現成本控制的動態管理。建立成本控制標準，明確崗位職責。建立成本的監督檢查和激勵機制，激發企業員工參與成本管理的積極性。
（三）強調設計，加強合同管理，嚴格控制設計變更
設計是在房地產項目開發可以直接影響工期和投資規模的成本控制的所有要素當中最重要的一環。因此，實行設計方案招投標制度和對設計單位提出限額設計要求是很有有必要的。加強合同管理，合同是施工階段造價控制的依據，合同條款的簽訂應嚴謹、細致，工期應合理，盡量減少甲乙雙方責任不清、日后扯皮的現象，有關的責任人都要熟悉合同條款，各盡其責。加強圖紙會審工作，將工程變更的發生盡量控制在施工之前；加強設計變更管理，杜絕不合理的設計變更。
（四）擴大融資渠道，優化債務結構。降低融資風險，降低資金成本
進一步擴大融資渠道，吸收更多的資金來參與到房地產項目開發。降低銀行貸款規模，避免過多依賴銀行，降低資金成本。房地產企業應該嘗試獲得政府補貼。探索新的融資渠道，如資產重組，股權融資，發行企業債，短期融資，BOT方式，拍賣，在市場上市，吸收外資。
（五）控制拆遷費用
1、政府在土地征用和拆遷中占有主導地位。只有政府參與進來，項目開發企業才能解決拆遷補償這個最困難的問題。從成本的角度來看，它比由項目開發企業自行解決這個問題更為經濟的。
2、建立補償標準體系。由政府出臺一系列的補償標準，項目開發企業按照補償標準補償到位，這樣有利于社會穩定。
3、確保補償。在開始的時候，有必要考慮到補償，避免濫用補償。補償是否能達到其所有者的要求是一個非常重要的問題。
4、設計盡可能嚴謹。確保土地征用的可預見性。同時，項目開發企業應做好項目建設的前期準備工作，縮短設計和施工之間的時間距離。
（六）控制管理成本
管理成本控制包括項目管理成本、風險管理成本、供應鏈管理成本、人力資源管理成本各個方面,它是一個整體性的成本控制。工程項目管理成本控制主要體現在：項目管理機構要精干,管理人員的業務素質要高,人員職務設置要科學,財務管理要嚴謹等。風險成本管理主要是在工程項目管理中,要切實減少各種可變因素帶來的工程風險,要做好風險評估,建立有效的預警機制。供應鏈管理成本指的是在工程建設過程中,對材料、設備、服務等供應的管理。人力資源管理成本是在工程項目中對人力資源的管理控制,選擇高素質、高技能工作人員,合理安排人員,進行一定的技術培訓,建立完善的激勵機制,實現人力資源成本優化整合。
結論：房地產項目開發的成本控制和管理是一項系統工程，它的成功取決于所有參與者的奉獻精神。本文探討了中國房地產項目在開發當中的成本結構、成本控制和管理當中存在的問題以及目前可以采用管理和控制的措施，可以看出，在現階段的房地產項目開發上面，我國還存在著諸多問題，有礙于房地產行業的發展和壯大，不利于總體宏觀經濟的持續穩定的增長，當然，許多專家學者和房地產行業的經營管理者都在這方面做出了自己應有的貢獻，為我國房地產事業的蓬勃發展貢獻了寶貴的經驗和理論基礎，本文也希冀靠自己的思想的火光，來啟發我國房地產項目開發中的參與者。房地產項目開發的成本控制和管理的指導思想是與在我國建設資源節約型社會的理念一脈相承的。本文應貢獻自己的作用，以利于中國的房地產項目開發在未來房地產市場的成本控制和管理。
作者單位：云南西雙版納陽光房地產開發有限公司
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關鍵詞：房地產；財務；風險管理；問題；探討
近年來，我國房地產業迅猛發展，為了讓企業的發展更加穩定，對財務風險的管理工作引起了高度的重視，但是在對于房地產風險管理的調查當中發現，財務管理當中成本管理不夠細致、資金的結構也不太合理、管理人員風險意識不夠等方面的問題，這些問題對于房地產的管理工作有阻礙作用，嚴重地影響了房地產業的健康發展，這篇文章主要對房地產業的風險管理當中存在的問題進行探究得出一系列的對應方法。
一、現階段房地產的狀況及財務風險管理問題
在現階段，房地產行業仍在我國國民經濟中占有重要的地位，國家對于房地產行業進行宏觀調控，因城施策，出臺了一系列限購、限貸政策措施，企業資金回籠較慢，導致房地產企業資金緊張，同時形成了極端的發展現象，一些規模比較大的房地產公司融資相對容易，資金越來越集中在少數大房地產企業中，中小型房企融資困難，面臨資金緊張，逐漸被兼并或退出房地產領域，這就要求房地產管理過程中解決財務風險管理方面的問題。
二、導致房地產管理風險發生的因素
（一）成本控制的能力不夠
房地產企業在項目開發過程中，由于工作量比較大，程序煩瑣，對于成本的控制不夠細致就會造成財務管理的風險。目前在我國的房地產發展當中對成本的控制能力不夠，比如對于成本控制的管理制度不夠完善，審核過程不夠全面，都會對房地產的成本控制造成很大的影響，如成本控制不好很容易增加房地產的成本，造成浪費，同時也增加了房地產的投資風險，會影響房地產的有效發展。
（二）資金結構的不合理
房地產業屬于資金密集型企業，尤其是在項目運作初期，取得土地使用權、辦理施工手續等投入資金比較大，房地產項目開發的時候需要大量的周轉資金，這樣才可以使一個項目能夠正常運行起來，在目前階段我國的房地產企業在發展當中，由于資金的結構不合理，籌集資金的渠道方法單一，使得房地產企業在發展當中有很大的風險，資金的結構不合理問題，容易造成資金短缺，資金鏈斷裂，房地產工程項目就無法正常運轉，面臨不得不停工的現象，同時會影響項目的開發進程，造成不必要的經濟損失，增加房地產的財務風險。
（三）管理員工的風險意識不強
財務管理人員在房地產的開發管理工作當中占有重要地位，所以要不斷地提高管理人員的綜合素質，增加他們的管理水平技能，從目前我國的房地產發展當中，財務管理人員并沒有樹立正確的風險意識，同時管理技能以及相關的知識掌握的還不夠，隨著科學技術的不斷創新，相關部門對于管理工作的重視程度不夠，從而導致了管理工作質量達不到要求的標準，嚴重阻礙了房地產企業的可持續發展狀況。
三、有效加強房地產風險管理的制度
（一）制定有效的成本管理制度
經過一系列對于房地產的財務風險管理的分析報告顯示，房地產相關企業在發展當中，由于成本控制方面把握的不夠精確，導致企業在發展的過程當中面臨許多的風險，嚴重影響了企業的發展，面對這種情況，房地產企業應該要做好管理工作，制定有效的成本管理制度，同時結合項目實施的實際狀況，對項目的投資成本進行動態跟蹤并嚴格控制，結合實際情況進行不斷的完善和管理，有效避免出現成本變動異常的情況。
（二）建立多種融資渠道
不合理的資本構成將會嚴重影響房地產企業的發展，房地產項目開發工期無法得到保障。因此，要想使房地產企業可以不斷地持續發展，避免資本結構不合理的現象發生，要建立合理的靈活多變的融資渠道。首先，房地產企業要結合自身特點，繼續發展多方式的融資渠道，打破傳統融資渠道的局限，開展多元化的融資渠道為房地產企業的發展打下了牢固穩定的基礎。除通過銀行貸款外，可以采取信托、債券、基金等多方式的融資渠道，有效地提高房地產資金結構的合理性。
（三）增強財務管理人員的文化素養
當前房地產財務人員的文化素養不夠，將對房地產財務管理工作產生重大影響，甚至影響房地產的健康發展。所以，要全面的提高財務人員的文化素養。首先，要對財務人員進行素質教育，使房地產財務管理人員樹立正確合理的風險意識。在復雜又繁亂的財務工作的過程當中，財務人員要不斷提高自身的財務風險意識，以防止企業的財務風險的發生。其次，開展財務人員的業務培訓。既要重視對財務人員的理論培訓，同時又要重視對財務專業技能的培訓，養成積極學習，不斷提高財務管理人員的文化素養。同時房地產企業的管理層也應該適當學習財務知識，樹立風險觀。保證房地產企業在發展過程中做出正確的發展決策，盡量降低房地產企業的財務風險，為房地產企業的發展奠定一個堅實的基礎。
四、結語
綜上所述，在國家對于房地產市場宏觀調控的環境下，我們要不斷地提高房地產的財務風險意識和防范意識，同時做好一系列應對房地產財務管理風險問題的對策，以積極樂觀的態度去面對房地產管理當中遇到的問題。自上而下，從管理人員到基層的員工，構成一個全面的房地產財務風險解決體系，從制度上、流程上控制財務風險，保證房地產行業的平穩發展，為我國的經濟建設發揮其重要的作用。
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