時間：2023-09-08 17:05:11
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關鍵詞：剖宮產；取胎兒；技巧；預防子宮切口延裂；產后出血
近年來，各種原因使剖宮產率逐年上升：其中胎兒宮內缺氧占相當大比例；巨大兒的發生率升高，較大胎頭無法入盆；第一產程中出現頭盆不稱，胎頭不下降致產程延長，以上這些因素均需剖宮產。剖宮產術中胎頭較大、胎頭位置較低、子宮下段形成差、子宮切口過小、麻醉效果較差導致取胎頭較困難，易出現子宮切口延裂導致產后出血。產后出血是產科嚴重的并發癥，也是產婦死亡的重要原因之一。所以有效的預防產后出血，是降低產婦死亡的關鍵。現對4年來剖宮產術中手取胎頭技巧預防子宮切口延裂進行回顧性分析，共觀察產婦323例，效果良好，現報告如下。
1 資料與方法
1.1 一般資料：我科于2001年3月開始實行新式剖宮產術。選取2006年1月～2009年12月在我科住院手術分娩產婦共753例，其中初產婦473例，經產婦197例，二次剖宮產83例。孕周35～43周，平均39+5周；年齡21～39歲，平均30歲。其中有娩頭困難的頭位剖宮產323例，如：胎頭高浮，且胎頭雙頂徑≥9.7 cm；胎頭先露較低，低于棘下2 cm；估計胎兒體重≥3 750 g等，均采用徒手娩頭法。
1.2 方法：采用回顧性資料分析方法。手術方式均參照北京大學第一臨床醫院報道的方法，麻醉均采用連續性硬膜外麻醉[1]。娩頭技巧：①腹壁切口根據胎頭雙頂徑，估計可娩出胎頭即可，切口無需太大（因為皮膚有彈性），子宮下段弧形切口10～12 cm；②破膜后先吸羊水，在羊水逐漸減少的過程中，盡量使胎頭抵達子宮切口：胎頭高浮時，助手在宮底加壓；胎頭位置較低時，上提胎肩或自陰道上推胎頭；③娩胎頭時，術者的手不進入宮腔，先用四指將子宮切口下緣向胎頭下方頂、推，助手在宮底加壓，讓胎頭自然滑出子宮切口進入術者掌心，然后輕托胎頭帶出腹腔，完成娩頭動作；④娩胎頭時，子宮縱軸要直，助手壓宮底部位很關鍵，要使胎頭自行滑出子宮切口，再手托胎頭娩出；⑤無論胎頭是何種胎方位，都不用旋轉胎頭，均可徒手娩出胎兒。
2 結果
本組323例頭位剖宮產，術中均采用徒手娩胎頭法。娩頭時間最長不超過90 s，均娩頭成功，無一例子宮切口延裂致產后出血。無論胎兒是枕前位、枕后位、枕橫位，均無需轉動胎頭。新生兒評分≤6分共8例，評分≤4分共2例，均復蘇成功，無一例新生兒產傷或死亡。
本組323例剖宮產手術，手取胎頭困難的主要因素分析如下：其中胎頭高浮102例；胎頭雙頂徑≥9.7 cm 97例，胎先露位于棘下2 cm 46例（包括宮口開全改剖宮產）；胎兒體重≥4 000 g 31例；其他因素如：子宮下段形成差、麻醉效果差等47例。均徒手娩胎頭成功。
娩頭困難原因所占比例：①胎頭高浮102例占31.5%；②胎頭較大97例占30%；③巨大胎兒31例占9.5%；④胎先露位置低于棘下2 cm 46例占14%；⑤麻醉效果欠佳23例占7.1%；⑥子宮下段形成差19例占5.9%；其他如子宮切口過小5例占2%。
3 討論
剖宮產是解決難產的有效手段之一，取出健康無損傷的活嬰是手術的目的，成功娩出胎頭是手術最關鍵的步驟，若處理不當，則可導致子宮切口延裂，周圍臟器損傷，新生兒窒息甚至新生兒損傷，嚴重者可引起新生兒死亡[2]。近年來，剖宮產率上升，巨大兒等因素導致娩頭困難的發生率亦增多，為避免子宮切口延裂的發生，術前應對孕產婦進行詳細的資料分析，包括病史、查體、胎兒大小估計、胎頭雙頂徑、胎頭位置高低、臨產時間的長短等全面了解，做到術前心中有數。
在娩頭困難的原因中，胎頭高浮102例占31.5%，是主要因素，其次是胎頭較大97例占30%。在娩胎頭時，無論胎頭是哪種情況，都不要急于托頭，首先盡量使胎頭貼近子宮切口后方，再用頂、推子宮切口下緣的方法娩出胎頭。胎頭位置較低者，術者和助手要相互配合，首先提、拉胎肩，使胎頭脫出盆底，然后術者左手固定胎頭，右手采用推、頂子宮切口下緣的方法娩出胎頭。對于子宮下段形成較差者，可于子宮切口上、下緣行2～3處縱型小切口，長1～1.5 cm，胎兒娩出后，子宮收縮，小切口不需單獨縫合。巨大兒，必須在術前充分估計胎兒大小，腹壁切口與子宮切口必須足夠大，僅3例子宮切口向倆側延裂1.5 cm，未傷及子宮血管，所以無大出血發生。麻醉效果不理想，導致腹壁橫切口梗阻，可于腹直肌處注入局部麻醉藥，使肌肉松弛，情況危急時可離斷一側腹直肌。原因不明的娩頭困難，可能為助手與術者的熟練操作和默契配合，二者應充分溝通和協作，使剖宮產娩頭困難系數降低，避免人為的娩頭困難。
總之，通過這種手取胎頭技巧觀察，剖宮產術中利用推、頂子宮切口下緣、滑出胎頭法手取胎兒，可以有效防止子宮切口延裂導致的產后出血。
4 參考文獻
想必讀者對電影《功夫》中“包租婆”扯著大嗓門催繳房租的場景不會感到陌生，“包租婆”對豬籠寨里那些拖欠租金的居民非常不滿，甚至以停水相逼。由此看來，似乎當房東是一件非常麻煩的事情。
但在朱禮義看來，當個“包租婆”并沒有這么麻煩。朱禮義是江蘇揚州人，來上海經商已20多年。一次偶然的機會接觸到房產投資之后，便一發而不可收拾。目前他已購買了7套住宅，一套自住，其余6套全部用來出租。雖然平時要忙于生意，但打理房產并未給他帶來什么麻煩，用他自己的話說就是他這個“包租公”越當越開心。
那么，朱禮義是如何做到的呢?記者通過對他的一些做法進行剖析，希望從中能總結出有益的經驗。
順勢而為不迷茫
君子謀時而動，順勢而為。朱禮義在生意場上如此，在投資房產時亦是如此。他在投資房產的過程中，尤其在宏觀方面如房地產市場走勢的把握上，更是舍得花精力去研究。
2000年初，朱禮義發現上海的租金回報可達10％左右，而這跟當時的銀行存款利率相比，要高出不少，他覺得這就是投資機會，于是他開始投資房產。此后房價一路走高，但他并未將自己所有的資金全部押在房產上，而是根據自己的資金實力，穩步推進。正因如此，才讓他在2005年初遭遇宏觀調控時毫發無損。
他對市場的判斷從不隨波逐流，當幾乎所有投資者都已離場觀望時，他并沒有拋售手中的房產，卻反其道而行果斷“建倉”，尤其讓人叫絕。雖然在2006年前后市場觀望氣氛很濃，但朱禮義看到外地房價仍然在上漲，而此時他也敏銳地意識到人民幣升值將會給房產投資帶來新的機會，于是他仍然堅持在古北購置房產進行投資。而當現在有人開始重新回頭審視房產投資時，朱禮義在古北購置的房產價格上漲已超過60％。
當然，朱禮義在選擇投資區域時，也是經過仔細考慮之后才決定下來的。當有不少人認為外環線附近的物業價格較低，認為投資機會很大的時候，他考慮到周邊的租賃市場改善難度不小，于是堅決放棄。他所購買的所有物業基本上都位于中環線以內，主要是考慮到日后出租方便。而實踐證明他的做法不無道理，因為外環線以外區域的租金漲幅遠不如中環線以內的區域。
當然，投資不是一種孤立的行為，必須關注政策的變化，并由此作出調整。此前不久，央行宣布提高第二套住房首付款比例，同時提高貸款利率，因此投資成本大大增加，再加上銀行貸款利率的不斷提高，導致租金回報率不斷下降，這對房產投資極為不利。對此，朱禮義表示更要堅持長期投資理念，當然還須根據自己的實際情況來決定。
精確定位不盲目
商品要適銷對路，住宅出租也是同樣的道理。上海的“阿瑪尼”專賣店只會開在外灘3號這樣的頂級地段，講究的就是精確定位，朱禮義深知這個道理。因此他在對物業進行定位時，總會力求與租賃市場相適應。如一套位于斜土路上的老工房，他只是進行了中等裝修，家用電器全部是國產品牌；而對于古北的一套新房，他則是不惜耗費巨資，僅液晶電視就買了3臺。為何要這樣?朱禮義表示，斜土路上的老工房為小白領租住，月租金最高不到3500元，如果裝修成本過高，等于浪費；而古北的房子則大多為外企高管租住，月租金可以超過20000元，當然在裝修上得精益求精了。
因此，朱禮義手中6套房產的裝修標準并不一樣，如位于靜安寺、古北附近的房產，是境外人士喜歡居住的區域，所以他對這兩套房產都進行豪華裝修；而對于徐家匯、田林附近的老工房，受眾對象為小白領，因此他只是進行中等程度的裝修；而對其他租客層次不高的區域，則只是進行簡單裝修。
當然，朱禮義也會對租賃市場進行細致入微的觀察，并適時作出調整。每次他去收房租時，總會觀察一下社區周邊的變化，如周邊店鋪跟3個月前相比有無變化，有無新的專賣店開進來，周邊交通狀況是否已經改善等等，不一而足。當然，適當的時候向周邊的房產中介打聽一下行情，也是必不可少的。他說：“我之所以要了解這些內容，主要是要掌握市場變化情況，這樣才能做到更加準確地定位。”最近他就準備對虹梅路上的房屋進行中等裝修，因為他發現隨著中環線的建成通車，附近租賃市場已有所改善，租金價格在上漲。
精通技巧不被動
因為專業，所以在行。如在某一個領域能夠做到很在行，那么在應對各種問題時才能做到游刃有余。 “如果讓我去做一個房產經紀人，我絕對勝任。”朱禮義對自己的租房技巧相當自信。他對于租賃各個環節的了解，讓記者感到有些吃驚。因為對于一個非專業人士來說，能做到這個程度已是相當不易了。
為了當好房東，朱禮義曾做了不少功課。他把所有關于租賃的東西都學習了一遍，如如何簽訂合同、如何備案、如何繳稅等等，并把重點摘抄下來，不斷溫習強化。基本功做扎實了，在處理租賃過程中出現的問題時，則能從容以對。套用正在熱播的電視劇《結婚進行曲》中的男主角姚翔喜歡說的一句話就是――“一切盡在掌握中”。
對于租賃技巧，朱禮義更是非常精通。如有不少房東與租客之間關系很冷淡，平時并無來往，這在朱禮義看來其實并非一種恰當的處理方式。他幾乎每年都會組織租客聯誼會，把所有的租客召集到一起，輕松娛樂一下。為什么要這樣做呢?他解釋說：“其實我跟租客之間就等于商家跟消費者之間的關系，消費者滿意了，他們會更加愿意接受你，更加愿意跟你合作，同時會帶來很多意想不到的收獲。”
與租客之間處理好關系，甚至交上朋友，讓朱禮義省心不少。有不少租客到期之后，即使自己不再續租，也會幫他推薦自己的熟人前來租住，成功率極高。在省下一筆中介傭金的同時，也減少了房屋的閑置時間。同時，他的租客在租住期間，大都非常愛惜房屋的內部設施，這樣也降低了房屋的損耗。此外，房屋內某些設施老化需要更換，租客們都自己解決而不麻煩他。
他說：“有不少租過我房子的人，在很長一段時間內都會跟我聯系，他們不是我生命中的過客，而是朋友。”以廣交朋友的心態去當房東，還怕當不好?
安全為上不大意
做一個安全的房東，要具備風險意識，對租房過程中可能出現的各種風險進行預估，這樣，即使出現了問題，也能不慌不忙地進行處理。
近10年來，朱禮義跟各種各樣的房客打交道，讓他積累了豐富的經驗。有一次，他發現一套位于閔行虹梅路附近的房產被一家紡織品公司當成倉庫使用，里面堆積了不少易燃物品，如窗簾等，而且他還發現有人在里面抽煙。雖然這家公司給他的租金并不低，但他還是果斷地終止了租賃合同，以免發生不測。有朋友對此表示不解，認為他過于小心謹慎，但朱禮義認為如果不注重安全，可能會面臨更大的損失。
正所謂只有買得好才能賺，在低迷期投資房產尤其要講究“撿漏”技巧。周君誠來自江蘇揚州，屬龍，是一個不折不扣的“新上海人”，憑借自己高超的“揀房”技巧，在樓市中收獲頗豐，早早成為“富裕一族”。周君誠有什么特別的“揀房”技巧呢?他自己總結說有兩點，其一是善于撿漏，再就是善于發現物業的成長性。
隆冬季節里的一個下午，記者在上海市南京西路上的一家咖啡店內，與周君誠聊起了他的“揀房”經驗。
靠炒房暴富
投資房產，能讓人暴富，周君誠就是其中一位。三十出頭的周君誠生活過得隨心所欲，在兩年前選擇了休養生息，最近才復出開始創業。當然，他選擇休息并非為了逃避什么，而只是真的想要好好休息一下，并為下一步發展蓄積力量。而且他已經積累了足夠的修養資本，因為他靠投資房產，已經成為有錢人，資產過千萬。
他目前手上還持有4套房產，打算長期持有。說來也很巧，這4套房產都是在2005年低迷期吃進的，而更讓人有些不解的是，之前的周君誠是個不折不扣的“短炒王”，講究資金的快進快出。那么，是什么讓他放棄原來的投資方式，又是什么讓他敢于在低迷時期買進物業并長期持有?
10年前，大學畢業之后的周君誠也跟大多數人一樣，選擇成為工薪一族，不過他進的是一家日資企業，因而有機會結識了一些日本朋友。經歷過本土房價暴漲的日本人對上海樓市似乎有些先知先覺，在2003年初，有幾個已經歸國的日本友人委托他在上海投資房產，并一再強調要“短炒”，資金運轉要快。
雖然以前沒有投資房產的經驗，但周君誠趕上了一個好時候，在此時入市，他不想賺錢都難。他的第一筆資金投在了閘北區中環線附近，買了兩套房，兩個多月之后出手，居然凈賺40萬元，他得到了20萬元的提成。第一次不費吹灰之力就賺到這么多錢，這讓他感到有些不可思議。自己辛辛苦苦上班一年也掙不到這么多，而投資房產，賺錢卻如此省力!
周君誠真的趕上了一個好時候。在2003年、2004年兩年時間里，上海房價大幅上漲，而賣家出售房產所需成本極小，僅需繳納合同印花稅等少量稅費，約總房價的0.7％左右。即使算上1％的中介傭金，也不超過總房價的2％。此外，由于信貸政策的支持，房產流轉相當順暢，如轉按揭讓“按揭房”的買賣十分容易，無需提前還貸，賣家甚至能拿著買家支付的首付款再次投資。嘗到了甜頭的周君誠索性辭掉了工作，當起專職“炒房客”來。除了幫朋友投資之外，自己也湊了一大筆資金。在鼎盛時期，他平均每個月要買進、拋出兩套房產。隨著頻繁地“炒作”，他手上的錢越來越多，兩年后，他發現自己已經成為了“百萬富翁”。
就在他依舊樂此不疲頻繁“短炒”時，2005年3月份的地產宏觀調控突然降臨，讓已經滾燙的樓市遽然降溫。他在閔行區“熱帶風暴”水上樂園附近投資的3套房子，費盡九牛二虎之力也只能平價賣出，但是高額的稅費還是讓他虧了30多萬元。
“難道房產已經沒有投資機會了嗎?”當時房地產市場突遭調控而陷入低迷狀態，讓他不得不認真思考這個問題。的確，政府不斷出臺各種政策，如取消轉按揭，恢復征收房產營業稅、二手房交易個稅等等，都讓二手房交易成本增加。而這個時候，他身邊的一些投資客朋友，也紛紛選擇離開。
是離開還是繼續?周君誠一時間感到有些茫然。
撿漏是機會
如果在2005年初周君誠跟很多“炒房客”一樣選擇離開，那么他也只是與絕大多數“炒房客”一樣，僅僅靠短線炒作賺了一些錢，而無法讓自己真正變成一個有錢人。不過周君誠卻選擇留下，這個選擇讓他實現了財務自由。
是什么讓他做出繼續留下的選擇呢?2005年4月，他接到一個房產經紀人朋友的電話，對方告訴他定西路上有一套新式里弄房，面積約90平方米左右，為二、三兩層，對方開價150萬元。周君誠馬上意識到這是一個不錯的機會，因為這樣的報價要比市場平均水平低20％左右。于是他帶上現金，看房之后馬上付了定金。一個月之后，他又接到一樓房東的電話，稱愿意將一樓也出售給他，他沒有猶豫便“通吃”了下來，整幢樓共花了他230萬元。
“我當時之所以還敢買房，主要是考慮這套房子的報價比市場價要低兩成，即使日后房價還要下跌，低價買人也給我留下了回旋的空間。”他說。半年之后，又有中介公司的業務員給他打電話說，有個華僑愿意出資400萬元購買他這套房產。一轉手，除去各種稅費，140多萬元輕松“落袋”。
一次簡單的“撿漏”讓他意識到，在市場低迷期仍然有投資機會。此后，不斷有房產經紀人給他提供一些低價房源信息，他根據自己的判斷，有的放矢地吃進，無一失手。相反，在低迷期的適時投入，讓他的財富隨著房價的再次上漲而暴增。
持久戰是關鍵
“樓市隨時都能碰到‘撿漏’的機會，但要找到‘撿漏’的機會則要費點心思。”周君誠說。在談到如何才能“撿漏”時，他表示要主動找機會，這樣才能得到更多的機會。
樓市哪來那么多“撿漏”機會呢?周君誠并沒有馬上回答記者的問題，而是指著馬莎百貨(Marks＆Spencer)對面的一幢舊樓房反問道：“你說這里的二手房該值多少錢?”記者還沒來得及回答，他馬上又接著說：“你可能覺得他值35000元／平方米，但也許有人會以30000元／平方米的價格將其掛牌出售。這是因為價格的高低對每個人來說，感受并不相同。”在他看來，置業時間、方式以及售出物業的目的等，都會造成賣家對房價的定位與市場平均水平產生偏差，如有些賣家置業時所花費的成本很小，或者因為急用資金，因此即使以稍低于市場價格出售，對他們來說并不是虧本的買賣。
是不是這個人的運氣總是那么好?周君誠表示并非如此。之所以能找到那么多的便宜房，他有自己的一套方法。總結起來有三個方面的內容：其一是努力讓自己做一個專業人士。他讓自己變得真正懂行，懂市場。“如果自己不懂行，就是機會來了可能不見得會意識到。”他說。其二是建立自己的關系網。最有用的關系網當然是與眾多房產經紀人交朋友，讓他們來幫助自己發現便宜房。雖然當時社會上對房產中介普遍不存好感，認為他們會“吃差價”、做陰陽合同欺上家瞞下家、故意侵吞“意向金”等，但是周君誠的經紀人朋友卻遍布上海，他們源源不斷地給他提供一些市場信息，有些則轉化成為投資收益。其三就是甄別信息真偽。他一般會直接跟賣家交流，從他們自己的嘴中找到答案。對于急需資金、出國等情形，他會毫不猶豫出手，“這樣的機會不用懷疑，而且稍縱即逝，因此下手要快。”他如是說。
周君誠對市場有“第六感”，也就是所謂的直覺。2005年夏天，他注意到市場上觀望氣氛濃厚，炒家似乎要“出逃”，于是來到聯洋社區幾家大型中介公司門店里留下了自己的手機號碼。半個月后，有一家中介公司的業務員告訴他，有一套樓層很好的三房，房主愿意以低于市場價20％左右急拋，他出手接盤，兩年后，這套房子便漲了兩倍。撿漏機會雖多，但要學會跟蹤，因此如果不長期關注市場，很難做到成功撿漏。周君誠對上海各個板塊的房價都很了解，更重要的是對房價的變化也了如指掌，因此有撿漏的機會當然不會輕易錯過。
點評
近些年來,房地產成為了人們生活中關注的主要熱點之一。由于房地產正在如火如荼的建設當中,房地產的銷售管理問題因而也得到了全社會的普遍關注。房產銷售隊伍的管理問題直接關系到房產企業的利潤和信譽,針對目前房地產銷售隊伍管理中普遍存在的不足之處,房產企業應該采取積極有效的措施,進而能夠促進房地產銷售額的提高,增大企業效益。
1 房地產銷售隊伍管理存在的問題
1.1 銷售人員專業知識不強
很多房產公司的銷售人員都是直接源自于一些院校市場營銷專業的學生,對具體的房地產知識沒有一個深入的研究和了解,這樣就造成了銷售人員專業知識不夠全面的現狀。這種情況下,銷售人員在銷售過程中面對客戶很難對房地產產品有一個系統的介紹和展示,沒法讓客戶掌握產品的信息。銷售人員專業知識不強可能會直接導致整個房產企業的形象下降,對于房產企業的聲譽也會造成一定程度上的消極影響。
1.2 銷售過程中服務態度不好
房產銷售過程中,很多企業的銷售人員服務態度不好,缺乏足夠的耐心和親和力,這樣讓很多的看房和買房者極度反感,對銷售額的提升起到了一定的制約作用。很多房產企業在銷售人員的培訓過程中,缺乏相關的心理素質培訓。由于銷售人員沒有意識到房地產銷售的特殊性,因此他們在銷售過程中沒有形成一個良好的銷售理念和銷售態度,使得銷售過程中他們的心理狀態表現的不夠成熟,進而會出現一些服務耐心度不夠甚至與客戶產生矛盾之類的現象。
1.3 營銷方面技巧單薄
營銷技巧是任何銷售隊伍都必須掌握和研究的。然而,很多的房地產銷售人員對于相應的房地產營銷技巧都略顯單薄。在銷售過程中,很多銷售人員沒有針對在營銷方面遇到的失敗案例或者受到的挫折等進行具體的分析,去研究消費者的消費心理以及了解他們在買房時所具體看中的信息,這樣對他們營銷技巧的提升沒有起到任何作用。此外,房產企業沒有在銷售培訓中針對營銷技巧進行專業的培訓和考核工作,無法引起銷售人員對營銷技巧的重視。
1.4 銷售管理制度混亂
第一,資料管理混亂。有些知名項目的樣板間,堆著認購書和客戶簽署的購房合同,雜亂無章,根本無法準時查閱客戶的履約情況。實際上這種常規的資料管理很容易做到。
第二,員工管理混亂。在有些房地產公司,不同的銷售小組由于和總監的關系有遠有近,折扣也有大有小,容易造成壓低折扣搶客戶的現象,這嚴重損害了公司的利益。當公司面對員工投訴時,沒有任何相應管理措施,導致銷售工作混亂無序,銷售人員亂給折扣,讓客戶對項目失去信心不敢下訂單。
第三,銷售部和其他部門溝通無序。許多項目的銷售部門與工程、財務等其他部門的溝通不足,某公司因此出現過嚴重違約事件。國內某知名房地產公司在其深圳某著名樓盤第七期開盤的當天,發現9套房屋與樓書說明不一致。負責銷售的副總經理當時驚出一身冷汗。事后經查明,原來工程部因設計變更直接取消了原有陽臺,而銷售部竟然沒有接到任何變更的通知,依然給客戶簽署了有陽臺的平面圖的預售契約,幾乎造成公司無法履約的嚴重后果。
2 加強房地產銷售隊伍管理的具體措施
2.1 加強銷售隊伍的專業知識培訓
針對目前很多房地產企業的銷售隊伍專業知識不強的現狀,為了提升房產企業的銷售份額,加強銷售隊伍的專業知識培訓顯得尤為必要。首先,應該加強銷售人員對具體的房地產產品的知識的了解。比如說,銷售人員對商品房的戶型特點、房產合同的具體注意事項、銀行的按揭程序以及一些住房公積金方面的知識。這樣銷售人員在銷售過程中才能針對消費者的具體情況作出一系列的房產介紹,提升銷售環節的效率,使消費者在選購過程中能夠更加全面的了解買房的信息。其次,銷售人員還應該掌握一些樓盤的大致銷售規律。數據顯示,新盤開市后,許多的消費者因為地理位置、升值空間和投資效益等問題,會購買40%到60%的商品房,這段時期也是房地產銷售的高速增長階段,此后房產企業會進入一個較為平穩的銷售階段。房產銷售人員掌握了大致的銷售規律,就能在銷售過程中,針對不同的銷售時期做好相應的銷售安排,避免銷售進程顯得盲目的情況,最大程度的保障商品房的銷售份額。最后,房產企業還應該提高銷售人員的具體的內部裝修知識,這樣就能夠在很大程度上幫助消費者在選房購房中提供一些更加人性化的意見和建議。總而言之,在房產銷售過程中,房產企業應該加強相關的房產專業知識培訓,才能形成一個具有專業知識和專業素養的銷售隊伍。
2.2 積極樹立良好的房地產銷售服務態度
一個良好的銷售服務態度是房產企業高信譽高水平的體現,但是很多房產企業的銷售隊伍對于銷售人員的工作服務態度沒有給予足夠的重視。為了讓消費者在選房和買房過程中能夠擁有一個良好的服務環境,房產企業應該積極樹立良好的房地產銷售服務態度。培養銷售人員的耐心和親和力,是為消費者提供貼心服務的一個重要途徑。銷售人員在銷售過程中應該保持良好的工作形象,微笑待人,這樣就能讓消費者在選房買房過程中感覺親切。同時,銷售人員對于一些房產的細節應該進行耐心的講解,不能夠因為一些消費者的繁瑣問題而不耐煩,進而出現反感等問題。此外,對于一些在銷售環節中銷售人員與消費者產生的矛盾,銷售管理部門應該要找出來進行相關的心理指導,對于情節惡劣的人員,企業應該采取一定的懲罰措施。在銷售過程中,銷售人員應該時刻謹記消費者就是上帝的原則,通過成熟的心理狀態和良好的服務態度為銷售工作作出更多的努力和貢獻,提升房產企業的銷售水平和實力。
2.3 提高房產銷售的營銷策略和技巧
提高房產銷售的營銷策略和技巧是保障銷售效益的另一個重要手段。目前,很多房產銷售人員的營銷技巧都略顯單薄,這樣對房產企業的銷售競爭力產生了不利的影響。針對房地產客戶的一些購買心理,銷售人員應該作出具體的營銷策略,采用一定的營銷技巧來成功推銷自己的商品。比如說,一些消費者會專門打電話來詢問相關的房產信息,這個時候銷售人員要關注消費者具體重視的房產信息,揚長避短,作出自己的房產商品相關優點的具體介紹, 巧妙地引導消費者去關注商品房的巨大投資優勢等問題。當然最好的推銷途徑就是能夠邀請客戶來親自看房,這樣就能在具體的看房過程中進行相關的介紹了。在銷售過程中,銷售人員一方面要引導消費者去積極了解房產信息,另一方面要配合消費者去發現相關的房產細節問題,并作出具體的解說,這樣既能體現了銷售人員的真誠態度,又能不斷滿足消費者的購房需求。只有銷售人員具備隨機應變的能力,通過銷售過程中的不斷摸索,逐漸提高房產銷售的營銷策略和技巧,才能夠提升整個銷售隊伍的水平。
3 總結
總之,目前房地產的銷售隊伍管理中還是存在很多的不足之處,房產企業應該努力提高銷售人員的相關專業知識,樹立一個良好的服務態度,不斷提升銷售人員的營銷技巧,才能形成一個高水平的房地產銷售管理隊伍,為企業帶來更多的效益。
參考文獻:
在眾多投資品種中，房產無疑也是其中一個重要的組成部分。
雖然目前房地產市場處于調整過程中，但專家表示這并非意味著房產就失去了投資的價值，只不過投資房產需要更加注重投資策略。
投資房產穩取豐厚回報
李志楓是土生土長的上海人，前些年他把自己的投資組合做了調整，獲得了意想不到的收獲。他投資的方向主要集中在股市和樓市，當然，最讓他感到滿意的還是在房產方面的投資。
其實，在房產投資方面李志楓屬于后知后覺型。當溫州人在上海開始炒房時，他的注意力還放在股市上，雖然當時股市并沒有多少機會。直到2004年的秋天，他去一個朋友家做客，發現原來經濟情況與自己差不多的朋友，因為投資房產如今已住上了別墅，過著富足的生活。這對他的觸動很大。
從朋友家里回來之后，李志楓開始關注房產。朋友建議他，市中心的小戶型住宅值得投資。“因為市中心的小房子容易出租，而且總價也不是特別高，適合一般的工薪階層投資。”他回憶說。
與其臨淵羨魚，不如退而結網。李志楓在徐家匯附近找到一套總價約45萬元兩室戶，兩個房間可分開單獨出租，月租金收入至少有1500元，他初略計算了一下，根據當時的利率水平，向銀行申請20年期共20萬元的商業按揭貸款，每個月還款額為1320多元(等額本息還款法)，租金收入完全可以用于還貸。李志楓沒有猶豫，當即拍板買了下來。
隨后，他又在浦東陸家嘴、莘莊尋找投資目標。雖然在2005年初國家對樓市開始調控，當時各種各樣的悲觀消息漫天飛，而且也不斷有溫州炒房客在報紙上現身說法，認為房產已經失去了投資價值。李志楓雖然一度也曾彷徨動搖過，但最終他覺得房產投資相對是比較安全的，因此堅持了下來。他說：“我不像溫州人那樣，完全利用金融工具，而是給自己留有余地，因為我每投資一套房產，總會根據月租金來倒推我的按揭貸款總額，這樣我不存在資金鏈斷裂的風險，因此只要租金水平不下降，我的投資還是安全的。”
時至今日，李志楓已經投資了4套小戶型住宅，雖然每個月需要向銀行歸還近8000多元的房貸，但這些都不會成為負擔，因為隨著近兩年上海房租水平的整體上漲，租金收入已經超過萬元，除了還貸還有結余。
李志楓認為自己的投資還是比較劃算的，目前這4套房產的市值已接近300萬元，而自己的前期投入不到100萬元，投資收益頗豐。而如果把這些現金都存在銀行，兩三年的利息收入也不過十來萬元，而實際購買力還會隨著物價的上漲而有所下降。如果是全部投入股市，雖然能在剛剛過去的牛市里狠狠“撈上一票”，但誰又敢保證他不會在這波熊市中沉淪下去而前功盡棄呢?
李志楓準備長期持有這些房產，用以養老。他開玩笑說：“即使我退休完全沒有退休金，光靠這4套房產的租金也能生活得很好。”他對自己將來的生活很有信心。目前市場又陷入觀望期，李志楓又在開始尋找物業，不過他這次考察的主要目標是上海外環線附近的區域。他認為龍柏板塊會受到軌道交通10號線的建成通車而愛到更多的關注。
何時投資房產?
房產是投資品種中一個很重要的組成部分，但是投資房產首先需要處理好節奏問題。
當然首要問題是要掌握大勢，就如投資股市一樣，在熊市要學會休養生息，保存資金實力。樓市也有牛熊之分，如何避開熊市也是投資者需要認真對待的問題。目前房地產市場正處于調整階段，房價出現一定程度的回落，市場處于膠著狀態。這樣的市場還有投資機會嗎?
專家對中國房地產市場的長期走勢還是看好。復旦大學房地產研究中心主任尹伯成教授表示，雖然目前房地產市場已進入調整階段，但是根據中國的經濟走勢來看，長期還是看漲的。“現在房地產市場價格回落，是因為前一段時間上漲過快，短期內回調在情理之中。不過從長期來看，房價還是要上漲的。”他說。
《理財周刊》首席理財顧問徐建明也表達了同樣的觀點。他認為就目前的情形來判斷，房產依然是一個很好的投資品種。“我看好房產20年。”他樂觀地表示。由此看來，房產投資機會仍然存在。
對于個人而言，何時可以開始投資房產?理財專家認為，需要根據自己的生命周期來把握投資理財組合。徐建明表示，對于剛剛走人社會的大學畢業生，一般以投資金融產品為主，而到了中年，則可以根據自己的資金量大小來決定是否投資房產。
長期持有是關鍵
房產投資不能與投機相提并論。因此對于投資者來說，投資房產要堅持長期持有的策略。
專家表示，在過去的幾年里，由于房地產市場出現不理性因素，致使房價飆升，因而也讓一些投機者獲得了暴利。但目前國家一系列政策對投機行為進行了嚴格限制，如禁止期房轉讓、對5年內出售房產的行為征收高額稅收等政策，都在很大程度上限制了投機行為。理性的投資行為是使資產保值增值，而從房價長期穩步增長的趨勢來看，長期持有才是硬道理。
至于如何投資房產，技巧有很多，不過專家提醒要留意兩大原則，其一是不要盲目貪大，其二當然就是要注重租售便利。
專家表示，投資房產一定不能盲目貪大。此前一段時間，深圳的投資者就因為無法及時售出手中的房產，而致使資金鏈緊張，出現“斷供”現象。徐建明表示，目前房產投資者都借助了金融工具，向銀行申請按揭貸款。金融工具的杠桿作用放大了投資效應，但同時也放大了風險。如果在投資房產時，因為貪大而導致資金壓力過大，一旦市場情況出現變化，應對起來會很困難。
考慮到房產投資需要大筆資金，因此量入為出非常重要。徐建明建議，在整個投資組合中，房產的比重可占40％～70％不等。如果超過80％，因為不動產存在不利于變現的缺點，對資產的穩定性會產生影響。
在海外買房的狂歡盛景下，殊不知擁有機會的同時，也潛藏著巨大風險。據聞，展會上受到很多人追捧的塞浦路斯，由于存款稅風波（欲對個人儲蓄征收6.75%～9.9%的稅），導致國內投資者已打到該國銀行的購房款及預付金被凍結，造成幾十套物業無法完成過戶和交割。
且不論該傳聞是否屬實，有一點要切記：在你欲抄底海外房地產市場的同時，也很可能會稀里糊涂地“被抄底”！
投資海外房產不要犯這些錯誤
只看價格不重價值
引發歐洲債務危機的美國華爾街已經恢復了往日生機，但誘發危機的美國房地產業依然步履艱難，遠未走出困境。從拉斯維加斯到底特律，幾乎每個城市的街區都有資不抵債的房子。《環球時報》3月25日報道，2003年底特律房產中位價是10萬美元，如今僅為7000美元。很多中國人看到此情此景都會歡呼雀躍：“抄底底特律、抄底美國！”殊不知，未來卻可能是自己被抄老底兒。本次北京春季房展會同樣有底特律的展商參加，房價從幾千美元到幾十萬美元不等。在國人“抄底”和投機思維的始作俑下，真正有投資價值的、跌幅較小的優質美國地區，如加州的舊金山、三藩市、底特律城25公里外的很多衛星小城等，由于跌幅小、房價高而無人問津，反而跌幅超過70%～90%，甚至只賣幾百到幾千美元的美國破屋、“毒資產”，成為國人追捧的“香餑餑”。
被“買房移民”忽悠
在眾多移民公司狂轟濫炸的宣傳攻勢下，很多人被“買房移民”的噱頭吊足了胃口。而現實情況卻是，“買房移民”只是銷售公司吸引客戶眼球的宣傳手段而已。如打著“購買30萬歐元以上房產即可獲全家移民資格”的塞浦路斯，其國民經濟瀕臨破產（國家外債是其GDP的8倍之巨）、資本投資市場一敗涂地（過去5年股票市場縮水98%，目前股市總市值才60萬歐元而已），國民收入銳減，失業率超過12%。 歐洲四“豬”國――希臘、意大利、葡萄牙和西班牙已經慘不忍睹了，而塞浦路斯在歐盟連“豬”都算不上，為了“吸血”中國富人財富而推出的移民政策，根本就是“移民陷阱”而非餡餅！最可怕的是，花30萬～50萬歐元購買的房子，在本地根本就不值這個價兒！
買前先問這幾個問題
在欣喜若狂地“抄底”海外之前，請先冷靜下來，看看以下幾個問題，再決定是否購買。
1 美國人真的已經窮到連幾千美元都支付不起了嗎？當地人為什么不“抄底”？
2 這么便宜的房子，為什么美國銀行依然不給提供抵押貸款和融資呢？
3 沒有銀行的評估介入，是否可以認為，賣給中國人的10萬美元的所謂便宜房子，其實真實價值更“賤”――只值1萬美元呢？
4 在經歷過130年地產商業化的美國成熟房地產市場中，持續價格下跌及超低價格，恰恰意味著被美國本土投資市場所拋棄――成為雞肋和糟粕了，為什么中國人來埋單？難道真應了美國人調侃國人所說的“中國人，錢多人傻，速來”的鬼話？
我以在海外十多年的移民者身份提醒那些準備移民海外的朋友：真正適合及滿足中國富有階層生活、子女教育、養老規劃、財富傳承等需求的移民國家，一定是全世界富有人群都趨之若鶩的國度，千萬不要怕麻煩、圖省事，期望通過花錢購房的“捷徑”移民小國。為了移民而移民，最終結果很可能是聰明反被，投資失利，移民夢破滅。
投資海外房產能否實現移民？
到底該如何篩選和判斷理想的移民國度呢？是買房移民，還是單純投資海外不動產及其他金融資產？其中的關聯又有哪些呢？
大家可以看看目前主流移民國家的政策和購房的關系：
澳大利亞：2012年7月1日頒布了新的移民法案，“163”移民簽證改為“188”移民簽證，并實行打分評估制，其中，個人資產計入評分，80萬澳元凈資產可獲得5分，以此類推，最高給20分，而移民及格分為65分。可見，房產凈資產可以計入移民評分，但不能實現單純買房移民的愿望。在澳洲買房和投資的額外優勢為可以獲得一年有效多次往返的澳洲簽證，從某種意義上講，可以在澳洲生活了。
美國：EB-5的投資移民政策不涉及購房。很多公司以美國房地產項目作為抵押物或者是作為5年投資期結束時的退出資產返還給客戶，以替代現金返還，這就產生了問題：這個房產未必是投資者想要的且真正價值是50萬美元（最低投資額）的資產。因此，美國買房無法獲得移民簽證，甚至不能保證可以獲得往返美國的簽證。
加拿大：魁北克、聯邦、薩省投資移民沒有房產什么事，購房多以自住為主，無法實現移民。
中國香港：在2011年11月之前，投資房產750萬港元并持有超過7年可以獲得香港居住權，而現在的新法案已經廢除了買房獲得居住權的規定。
新加坡：房產投資沒有列入移民政策中，僅作為個人資產而已。
塞浦路斯（30萬歐元）、葡萄牙（50萬歐元）、土耳其（50萬美元）、愛沙尼亞、塞爾維亞、韓國濟州島等小國和地區：投資一定金額購房可以獲得居住權，但附加了諸多要求，如資金持續注入、必須續簽、5年不能買賣房產、必須投資本地公司和本地就業等。
通過投資房產得以移民海外的憧憬是美好的，但沒有經過深思熟慮、量體裁衣制訂的房產投資方案及移民規劃的失敗現實又是非常殘酷的。
投資海外房產應為對沖風險
與以上國家和地區的房地產市場相比，中國的房地產市場目前仍處于抵御房價增長過快的調控政策下，房產擁有者還沉浸在房產財富快速積累的“蜜月”情懷中，但全球性房地產盛宴終結的事實證明：房產市場自然運行和調節的法則不會因為中國而改變。
當潮水終將退卻時，沒有購買力支撐、房價過高、超過中產階層負擔能力的地區，房價會呈現無支撐的跌倒式下挫，由此引發的多米諾骨牌效應在還未建立風險對沖策略的非成熟國內投資者面前將會迅速發酵，造成房產財富蒸發的同時，投資者的信心也隨之喪失，甚至崩潰。
過去沒有經過歲月檢驗的房產投機的暴富技巧、方法和故事將被統統忘卻，一切都將重新開始，標志是：國人把房產投資風險分析、風險規避作為首要考慮要素，把控制風險的意識化作血液且深入骨髓，一個健全和完善的房產自住、房產投資清晰分離的成熟房地產市場開始建立。
一方面，自住者買房的目的是給妻兒老小一個“家”，而“家”恰恰不是用來買賣和交易的商品。當“家”不再是財富化身和象征的時候，甚至在跌宕起伏的房產周期中體現的是負債和累贅的時候，“婚房”、“丈母娘”房、剛性需求房也會退出歷史舞臺――誰還會為了擁有“債務”而必須買房卻不選擇租房呢？這正應了前銀監會主席劉明康所說的那句老話：中國的國情決定了我們的房子是用來居住的，而非賺錢和投機的手段。
另一方面，投資購房者也從非理性投機思維逐步變得更加自信和淡定，系統化的投資理念、市場判斷標準、項目篩選原則變得更加完善和成熟。房產投資成為高凈值人士用來平衡債務和抵扣公司及個人稅收、以房養老、建立教育基金、度假休閑、財富傳承的重要手段和工具。
房產投資是一門科學，是具有投資門檻且需要培訓、學習、時間沉淀和總結的一種技能，而非所有人都可以參與的資本博弈游戲。
住房是我們軀體的外延，如黎巴嫩詩人卡利爾吉布蘭所說：“是你更大的軀體”。買房子是人生大事，購房前首付款的籌備與購房后貸款償還的負擔，對家庭現金流量、生活水準的影響長達十年甚至幾十年。
房產投資規劃的正確與否將對家庭資產負債狀況與現金流量產生重要影響。因此，在進行房產投資規劃過程中，購房者需要在詳細分析自身的家庭狀況、財務狀態和職業生涯目標等信息的基礎上，明確自身的房產投資目標和風險屬性，分析和評估自身的財務狀態，最終確定合適的房產投資策略，以實現財務上的自由。
首次置業：先考慮承受能力
剛參加工作不久的年輕人由于家庭正處于形成階段，財務狀況比較緊張，而支出將隨著家庭成員的增加而上升，儲蓄也將隨之而下降。此外，由于職業生涯處于起步及成長階段，也能承受較高的投資風險。
因此，此類購房者的房產投資目標首先需要考慮財務上的承受能力，然后需要考慮位置與交通的便利性，最后才考慮房屋的自身品質等問題。
首先，在購房之前將更多的資金投資于股票或成長型的股票型基金，以期獲得較高的預期收益，從而使你的凈資產盡快增長。
其次，在計劃購房到交首付款期間需要逐漸提高資產的流動性，可以將你的資金更多的投資于貨幣型基金或短期零息國債上面，從而降低流動性風險、利率風險和再投資風險；同時，需要選擇合適的市場時機，尤其是當房地產價格面臨拐點的時候。
再次，選擇能夠節省上下班時間和交通成本的、面積較小的小戶型。一方面，小戶型的房產現在夠用；另一方面，將來再次購房時能更容易的租售出去。
此外，首次購房貸款的月還款額不宜超過30%。因為，除了每月的還款額外，還需要支付物業費、采暖費、車位租金等其他支出，所以你需要給自己留有一定的現金支付能力。同時，必須考慮到除了首付款之外，還需要裝修房屋、買家具與電器、繳納契稅和公共維修基金等一次性支出。
最后，通過購買適當的債券投資組合實現對月還款額的免疫，并在此基礎上保持適當的現金和一定的貨幣型基金份額，以滿足流動性需求。另外，剩余的資金可以投資于股票或成長股票型基金，獲得更高的收益，使其保值增值，提高自身的凈資產。
中年人置業升級：便利最重要
中年人由于家庭已處于成長階段，子女已出生但還沒有就業，而且支出隨著家庭成員數的固定趨于穩定，可積累的凈資產也正在逐年增加。可是，一旦子女考上大學，學雜費用負擔便會加重，因此儲蓄在子女上大學前是逐漸增加的。另外，此時，購房者的職業生涯正處于穩定階段，更需要適當控制風險。
建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮位置與交通的便利性，然后考慮房屋的自身品質，最后才考慮財務上的承受能力。
首先，根據轉讓所有權一次性獲得買賣價差和通過出租使用權分期獲得租金收益的投資收益率來確定應該選用哪一種方式。假如你預測長期房地產的價格將下跌，則你應該選擇盡早出手轉讓多余的房產，以節省其他房產的融資成本，防止房產交易損失；如果你預測房地產價格始終看漲或短期看跌、中長期看漲，則可以考慮采用出租其中一套房產，以租金收入償還另一套房產的月分期還款，即所謂的“以房養房”、“以租抵貸”。
其次，充分考慮利率變動的影響，規避利率風險。例如，中國這兩年的存款準備金率持續上升，使得月分期還款額增加，降低投資性購房者的收益水平，抑制房產投資行為；在房產租售決策中，利率調高的趨勢將進一步增大房貸利率與出租收益率的差距，引導更多的投資者做出拋售房屋的決定。根據利率變動對房地產投資市場的負面影響，需要考慮如下投資策略：降低月分期還款額占可支配收入的比重；降低預期的房租收入在還款來源中的地位；在沒有高于銀行房屋貸款利率的投資回報項目和沒有大額開支計劃的情況下將多余資金提前歸還銀行的按揭貸款，從而減小不必要的利息支出。
再次，通過將一部分資金用于子女的教育年金計劃的方式來減輕后期子女的大學學雜費用等大額支出導致的負擔。
最后，這個階段的剩余資金投資于股票或成長型股票基金的比例應該適當減小，以控制風險。
老年人置業升級：首選房屋品質
為追求更高居住與生活質量而準備再次置業的老年人具有以下特點：家庭處于成熟階段，子女已經就業；財務狀況最好，可積累的凈資產將達到最高點，而且支出隨著家庭成員數的減少而下降，此時是儲蓄準備退休金的黃金時期；此外，由于拿退休工資，收入穩定不變，此時需要更多的控制來降低風險。
建議此類購房者進行置業升級首先需要考慮房屋的自身品質，然后考慮位置與交通的便利性，最后才考慮財務上的承受能力。
第一，通過將多余的住房在適當的時候套現，然后將套現的錢用于一次性支付購房款。這樣可以使得退休之后的支出大幅度降低。
第二，將一部分資金適當的投資于收益型股票基金上，以期獲得穩定的收入；將另一部分資金投資于固定收益證券，可以根據每一個時間段的財務支出情況來適當的選擇短期債券、中期債券和長期債券，從而獲得既定風險情況下的最大收益。
房產投資技巧知多少
（1）銀行貸款利率執行的是一年調整一次的政策，如果預期存貸款利率將上調，應該提早辦理貸款手續，從而貸款利率相應較低；
（2）購房者首先應考慮自籌資金，不足部分辦理公積金與商業性貸款的組合貸款，從而降低借貸成本；
周刊第396期封面文章《Money50理財之選》，為我們讀者評選出50只最具有投資價值的基金，這種做法值得肯定。
對于投資者來說，挑選投資品種是一件很費神的事情，尤其是面對數百只基金，挑選到真正具有投資價值的，還真不是輕易就能辦得到的。因此周刊此次評選出50只最具有投資價值的基金，應該說是為我們讀者做了一件有意義的事。 但我是一個比較挑剔的讀者，讀完整組文章之后，覺得有些疑問沒有得到答案，因此特借《讀者頻道》欄目來說一說。首先我不太清楚周刊為何要挑選華夏紅利等50只基金，到底是依據哪些具體的指標，周刊文章沒有交代清楚。雖然文章中也提到“五個緯度篩選基金”，但無法反映具體指標。
其次是缺少一點具有操作性的內容。因為每種基金的風格不一樣，因此適合不同需求的人群。比如年輕人可能比較激進，因此可選擇股票型基金，而對于即將退休的中老年人來說，他們則希望穩妥一些，因此可選擇固定收益類基金。周刊對各種基金進行分類，其實是投資理念的引導，因此有必要做得更加到位、細致，比如根據投資者的類型做一下配置，讓我們讀者可以直接照搬。
上海市吳中路589弄 張帆
購房技巧很實用
我一直都在關注周刊《不動產投資》欄目。最近一段時期以來，該欄目刊登了不少介紹購房技巧的文章，我從中獲益不少。
我在兩年前買過一套小房。說實話，購房是一個系統工程，并非看房、交錢、簽合同那么簡單，其中涉及到了解市場行情、選區域、看配套、確定自身承擔債務的能力等等多方面的內容。如能做到精通各項內容，在買房時則能做到氣定神閑。
我當時就是因為不太懂這些內容，因此一不小心吃了點小虧。看完房之后，中介告訴我，還有一個買家也剛剛看過房，并有可能會簽合同，因此要趕快下手。聽完這話，沖動之下馬上取錢交了定金，后來發現屋頂有些漏水，而所謂的另外一個買家要跟我搶房也是子虛烏有，但反悔已來不及了。如果能早點了解到更多的購房技巧的話，我想自己是不會輕易上當的。
我以后還會再買房以改善住房條件，因此現在就開始學習，為將來買房打點基礎。多學習一些與房產有關的知識，將來買房時不至于再次吃虧。而如果因為我對房產了解較多，能買到便宜又實惠的房子，那豈不是等于賺了!
蘇州市相城區春豐路84號 吳建豪
編讀往來 首先感謝吳先生對周刊內容一如既往的關注，我們也會努力為像吳先生這樣的忠實讀者介紹更多實用的理財資訊、投資技巧等。
在失敗中尋找投資秘訣
我的2008是失敗的一年。
指數在3600點時，我忍不住進場買了些股票，誰知股市一路走低就是不見底，讓我損失了30％左右的本金。在買股票的過程中，我特別在意那些股評家、分析師甚至所謂的權威經濟學家的觀點，當時他們不斷有人喊“快見底了”，可就是還不見底。
以前，我總是喜歡看那些贏家的投資經驗，什么散戶投資技巧呀，什么如何戰勝莊家呀。另外，巴菲特、羅杰斯等投資大師的書，也是我學習投資方法的很重要途徑。但現在看來，無論是大師的投資理念，還是贏家的投資技巧、秘訣，都好像水土不服。并沒有讓我在投資中獲得什么收益。
俗話說，失敗乃成功之母。我想只有在不斷總結經驗教訓的基礎上，投資水平才能得到提高。因此我要把過去，尤其是去年所犯下的錯誤全部都記錄下來，并經常總結，這樣，興許在未來，我會避免更多的投資失誤。
當然，我在此也要對周刊表示感謝，因為正是周刊一些中肯的分析文章幫助我做出了正確的投資決策，避免了更多的失誤。
上海市徐匯區東安三村57號 徐惠芳
讀張怡筠專欄 做心理保健操
沒有想到周刊會推出張怡筠的專欄，不過她的專欄的確值得看看。
初看之下，專門研究心理學的張怡筠博士似乎與理財應毫無關系，因此給她開專欄似乎有點牽強。但是當我認真讀了她的文章之后，我才知道自己當初的想法有些過于片面了。
正如張怡筠在自己專欄里所說的那樣，賺錢未必讓人開心，但賠錢之后肯定不會有好的心情。現如今，經歷剛剛過去的2008之后，想必絕大多數投資者都不會有好心情，股市、樓市齊回落，投進去的資金難保本，碰到這樣的事情誰還會有好心情?
如果不是聽到主持人報出“諸韻穎”三個字，幾乎無人能猜到，這個穿著紅舞鞋翩翩起舞的美女竟然是昔日的排球之花。通過2006年底全國版《舞林大會》的初賽和復賽兩場比賽，褚韻穎――這個曾經中國最好的二傳手、排壇公認的美女，重新進入到了公眾關注的視線中。
享受舞蹈帶來的樂趣
“雖然因為種種原因，止步于《舞林大會》的復賽，但我享受到了舞蹈帶來的樂趣。”排球運動員出身的褚韻穎不喜歡跑步這樣單調重復而枯燥的運動形式，“我更喜歡有音樂陪伴的運動形式。舞蹈也好，瑜伽也好，都會比較開心。”
于她而言，《舞林大會》并不是一場真正意義上的比賽，而是構成她生活樂趣的一部分。此前，諸韻穎對舞蹈一無所知；舞林大會之后，她報名參加了拉丁舞訓練班：“舞蹈和打球一樣，不是能夠一蹴而就的，需要扎實的基本功。所以比賽雖然暫時結束了，但我卻繼續在學習舞蹈，不求進度有多快，只為了享受其中的樂趣。”
最近，褚韻穎還和朋友們去了哈爾濱亞布力滑雪場，初上滑雪道的她，很快掌握了剎車、轉彎燈等要領。在雪道現場觀摩的朋友說，褚美女的姿態輕盈得像在《舞林大會》跳華爾茲。
為父母買房為自己買車
最近，褚韻穎順利完成了自己在狗年的兩大愿望――為父母購置了一套復式住宅，為自己買下了心儀已久的寶馬車。
這已經不是褚韻穎第一次為父母買房、為自己買車。褚韻穎對父母的孝順也是圈中有名的。有一次，為了滿足母親喜歡陽光的愛好，褚韻穎特地四處奔走為父母購買了一套三居室且客廳朝南的房子。如今，父母、自己和三只小狗又有了一套更為寬敞的復式住房，父母就更開心了。
之前，她也曾有過一輛代步車：“但因為一直喜歡寶馬，所以最近在自己生日到來前去看了一輛銀色寶馬，當天就買下了，算是給自己的一個生日禮物。”
率真的褚韻穎說，她一直覺得知道怎樣花錢，才會想到要去賺錢。
房產投資已是“老法師”
她最初賺取的收入，是在當排球運動員、拿國家工資的日子。“從初一開始打球，我在經濟上就已經獨立了。十三歲至今，從來沒有向父母要過一分錢。”她說。
她的第一筆大額投資，則是在2001年買的第一套投資性房產：“那時候我在上海最好的地段買了一套中檔樓盤的房子。此后對于房產投資是一發不可收拾。一直到現在，我還覺得自己最熟悉的投資工具是房產。”
褚韻穎雖然不肯透露自己到底擁有幾套物業，但她卻侃起了自己的房產投資經：“投資房產首先要區分是自住還是投資，投資的話就要考慮租金回報率和升值空間。我覺得房產投資最重要的還是地段，其次是樓盤本身的品質。比如浦東小陸家嘴地區，雖然單價高，但是這是上海的標志性地塊，是上海乃至中國的金融CBD，是外資機構特別看重的，這個地塊的租賃市場也很好，租金水平較高、空置率也較低，所以我始終看好。又比如淮海路附近的華府天地，也是上海的地標建筑之一，雖然當初單價已經5萬多元，大面積房型租賃也較困難，但是我仍然覺得物業本身的升值空間是可以期待的。”
80％以上的房產投資成功率，以及她當初進入房產市場的“敏銳嗅覺”，讓身邊的朋友對她非常佩服。現在，她已經“掌握”了一整套和房產商談判的經驗，包括一次性付款的折扣率、包括簽合同的技巧等，儼然是朋友圈中的“房產投資顧問”了。
不把資金放在一個籃子里
“雖然對房產比較熟悉，但是我也不會把所有的資金押在一個籃子上。”褚韻穎對于投資理財已經有了自己的一些成熟想法。
“2006年股票和基金行情好，我就把平常閑置的一些資金用來投資到這兩塊上，同時也抽了一小部分房產上的資金出來投到股市里。我買基金主要是考慮長期投資，一般買了以后就放在那里不去想、不去動了。買股票則主要還是賺波段差價，收取短期較高的利潤。”褚韻穎估算了一下，她目前在房產投資上大約分配了自己60％左右的資金，還有25％～30％的資金在股票上，在基金上則大約有10％左右。
“我覺得不要奢望永遠在最低位買入，也不要奢望在最高位拋出，沒有人能真正等到這兩個點。”談起股票投資的心經，褚韻穎也是津津樂道。
“還有，保險也是應該買一點的。”雖然自稱對保險并不懂得多少，但退役后的褚韻穎已經有了很好的保障意識，已經購買了醫療、養老等險種。
喜愛鋼琴、紅酒與咖啡
不僅在投資理財上已經有幾分成熟、幾成經驗，褚韻穎從國家隊退役五年來的日常生活，也同樣過得有滋有味，頗有小資的味道。
“在一個安靜的環境里，伴隨著柔緩的背景音樂，用相配的酒杯品上一杯葡萄酒，對現在的我而言，也是最佳的享受之一。”2004年以前的褚韻穎，并不會喝酒。一次偶然的機會，在一個朋友的帶動下，褚韻穎了解到喝紅酒原來有很多的講究，諸如酒的年份、顏色、厚度、掛杯方式等。更讓她驚訝的是，原來并不僅僅要“好馬配好鞍”，好酒也要配上好的杯子才夠味。如今，還珍藏了三套來自意大利的酒杯，分別適用于品味紅葡萄酒、白葡萄酒和香檳。
“我現在工作的廣告公司坐落在一幢老洋房里，大廳里有一架老鋼琴，工作空閑的時候，我總忍不住要上前彈奏一番。”學習鋼琴是褚韻穎從小的夢想，但因為陰錯陽差她沒能在上中學時得到練琴的機會。這幾年，她還專門請了老師來教自己鋼琴。
“平常，和朋友們喝上一杯香濃的咖啡，也是我現在生活的一大享受。”諸韻穎喜歡咖啡香濃滑爽的口感，但卻不喜歡過于甜膩的品種。就像她是個地道的上海女孩，卻又有幾分北方女孩的豪氣。
平和心態帶來“好運”
“我始終覺得自己是一個很幸運的人，老天似乎特別眷顧我。打球的時候，領導叫我去領獎，我覺得很突然，因為從來沒想過要獲什么獎，懵懵懂懂去了；找工作的時候，我和其他同學一樣投簡歷，沒想到被一家知名廣告公司相中，可以成為體育事務公關策劃總監；而這次舞林大會，也只是在一次聚會上偶遇節目的導演，卻讓我找到了更多的自信。”
