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關鍵詞:房地產開發;會計核算;存在的問題;研究對策
如今房地產行業已經具有先導性、基礎性、產業相關聯度高等鮮明特點。由于房地產在第三產業中所占比重越來越大，其自身是否良好運行、是否可以良性發展，都直接關系著相關產業的發展趨勢。房地產行業的發展，與我國國民經濟以及各地區的經濟發展有著極其緊密的聯系。房地產行業同樣具有兩面性，雖然可以帶來巨大利益，但該行業也是一個投資風險大、負債經營度高、建設及設計時間周期長、市場風險高的行業。隨著我國近些年房地產企業的蓬勃發展，市場中的房地產企業在規格、結構框架等方面表現出良莠不齊的狀況，會計核算等相關工作也暴露出了許多的問題。因此，保證與房地產行業密切相關的會計核算工作是一個十分現實且艱巨的任務。只有更好地完成企業會計結構的構建，才能促進房地產行業健康發展，保證國民經濟快速運行。
1房地產企業的整體概述
房地產，其實是房產和地產的總和。房地產開發，是對房屋、土地的開發，以及對房產和土地的綜合開發。具體來說，土地的開發，就是房地產開發企業通過合法途徑獲取土地的使用權利后，先向國家依法繳納相應的土地使用費，待完成準備工作后，房地產企業就可以對該土地進行開發和使用了。當土地開發完成后，該公司對于處理后的土地有多種獲利形式:比如將該土地有償轉讓至其他單位，在其中抽取提成或紅利，或者可將開發后的土地，留于自己公司，由公司自行完成對土地的房屋開發，之后通過商品的形式，賣給購買者。而房屋的開發，則是房地產公司在已經開發完成后的土地上開發房屋，等開發完成后，將以商品的形式向民眾進行出租或者售賣。房產和土地的綜合開發，是房地產公司通過合法途徑獲得土地后，對土地進行合理開發，然后由該公司直接對開發后的土地進行房屋開發。房地產的開發，歸根結底是為了更好地完成城市規劃。因此，無論是土地開發、房屋開發、還是兩者的綜合開發，都必須遵循“六統一”的原則，即規劃、征地、設計、施工、配套、管理。任何產品的開發均是從規劃開始的，房地產也是如此。土地使用、城市布局等都需要進行科學合理的規劃，經過可行性方案研究。規劃完成后，還需要對當地住戶進行征地，完成拆遷任務，并做好安置工作，給予合理的配成，之后還要完成建筑安裝、綠化環衛等多個階段。這些階段都會運用到大量資金，需要房地產企業投入更多成本，當企業無法承擔全部資金時需要向銀行貸款，體現了房地產業投入資金多和負債經營度高的特點。以上特點綜合起來，會導致市場存有較大風險性，如果開發過程出現差池，或者開發完成后導致房屋積壓，無法實現資金靈活運轉，就會導致企業陷入絕境，面臨巨大的挑戰，稍有不慎，甚至導致破產。
2會計核算存在的問題及發展現狀
2.1沒有較為規范、獨立、切實可行的會計準則
雖然從2007年開始，就實行了企業會計準則，但準則中沒有針對房地產企業的相對完整、可行、獨立的會計準則。因此，房地產企業中的會計核算制度無法完善，而且因為缺乏系統指導和統一規劃，導致當前房地產開發企業中的會計核算處于一個十分尷尬的地位。傳統老舊的制度已經跟不上時代腳步，暴露出許多問題。如果不按照這些制度去遵守，僅僅執行2007年共同的企業會計準則，就會無視房地產企業本身所具有的特殊性，導致更多不利因素的產生。
2.2會計科目混亂，缺少專用科目
改革開放至今，我國對會計行業進行了多次整頓革新，但是在《小企業會計制度》、《企業會計制度》以及2007年的會計實施新準則中，都缺少對于房地產企業中會計核算的會計科目及會計核算方法的描述。這是極其不利于房地產企業發展的，會給房地產企業中的會計制度和會計核算準則帶來許多不必要的麻煩。隨著時代的發展，傳統老舊的會計制度已經無法滿足房地產企業中會計核算的工作，在沒有新制度的情況下，必然會造成許多不必要的誤解。雖然在新的會計準則中對“在建工程”科目進行了一些描述，但是依然沒有更改早期的會計科目，所以仍存在較大問題。
2.3企業會計信息的風險未被完全披露，利潤上升緩慢
隨著時代的發展，房地產企業由于工程質量建設、政策不完善等原因導致不確定風險性增大，行業風險比其他行業風險更為突出和明顯。因此，房地產企業需要在信息披露上重新規劃，進行全面改善，努力實現利潤的最大化。而這些在相關的政策制度中都沒有科學合理規劃，也沒有明確的約束。
3解決會計核算的幾點建議
3.1建立科學合理，適用于房地產開發企業使用的企業體系
雖然我國的會計制度涵蓋了許多領域，對于會計的工作流程、會計核算業務均有較為明細的闡述，但是對房地產行業中的會計核算而言，現行的會計制度，包括2007年我國所實施的新準則，都沒有給出明確的定位。沒有固定清晰的方法、章程、理論作為指導，直接導致了我國房地產開發企業中的會計核算工作無法可依、無據可循。因此，企業在實行權責發生制的前提下，也要結合自身的發展情況，對公司進行合理定位，建立科學、合理、規范化、可實行的會計核算制度，不僅要符合當前國家制定實施的會計制度，還要體現出房地產開發企業本身的特殊性。
3.2優化會計核算框架，完善會計核算制，明確核算中涉及的所有會計科目
任何科目的設置，包括房地產企業在內，在設置對應的會計科目時，要先結合自身實際情況，從實際出發，考慮企業自身的經營規模和當前的經營狀況，然后結合會計核算的實際信息化水平，做到客觀、全面、有效地設置會計科目。此外，還需要得到國家政策的支持，要制定適合自身企業發展的會計核算準則，明確會計科目及會計核算準則，加強政府對房地產開發企業的有效監管和政策支持。
3.3制定科學、有效的收入確認標準，保證標準的完整性和完善性
保障商品售出后的收入，需要資深的會計人員對商品進行專業判斷，對行業進行合理化評價，并且保證自身的職業素養不被外在因素所侵蝕等等。房地產開發企業中的會計核算工作，需要有專業化的會計人員操作，甚至這些會計人員為注冊會計師也不為過。由于涉及資本收入，因此需要有完善的標準和明確的要求，需要考慮到法律和專業兩個方面，其中法律要求是基礎，專業要求是保障，為企業的收入提供更加有力的保障。
3.4提高房地產開發企業信息披露治理，增加相關評論指標
房地產開發企業想要獲取投資者的投資，其中一項最有利的依據就是會計信息。通過會計信息，投資者可以了解企業的規模與能力，公司的發展狀況，然后通過數據對比，了解企業的經營狀況和之前的經營業績。因此，好的會計信息，可以加強投資者的投資力度，彌補其余資料上的不足。
參考文獻:
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關鍵詞：房地產企業；會計核算；特點；措施
一、房地產企業生產經營的特點
近年來，我國房地產市場的火爆，房地產企業也成為研究關注的重點。作為經濟密集型行業，房地產企業生產和開發的產品具有自身的特點，這使得房地產企業的經營與其他企業相比有一些區別。房地產企業商品開發周期長，涉及各方面的往來比較復雜，需要大量的資金，因此進行項目建設前需要進行詳細的計劃。這些行業特點決定了其會計核算在開發成本、收入、稅金、利息支出方面具有一定的特殊性。
1、對開發成本的核算
這方面主要表現為核算對象具有復雜性和重復性。房地產的每一個項目都涉及大額資金，成本構成也比較復雜，需要計算土地出讓金、拆遷補償費、基礎設施費、各項稅費及項目開發建設過程中不可預見的費用，這就導致房地產企業的核算對象非常復雜。而開發成本的重復性，則是指在項目開發經營的全過程需要多次計算開發成本：房地產行業高風險的特點決定了在投資每個項目前都要慎重分析和考察，因此企業在作出投資決策前需要通過各種方法進行可行性研究和分析；決定投資后進行項目規劃時，財務人員也需要對成本進行初步核算；當項目正式開展實施后相關會計人員則需要隨著項目的進程及時進行會計核算，本著客觀、真實的原則，準確核算項目各項成本。最后在項目完成后，財會人員還應就房地產企業的流程進行成本核算，歸集項目開發全過程發生的直接費用和間接費用，分類計入相關賬戶，結轉已完工項目的實際成本，完成核算工作。
2、對收入的核算
房屋同其他商品不一樣，基于其風險高、價值高的特點，在收入確認上有一定的特殊性，銷售方式一般是預售。房屋預售前要獲得相應的銷售許可證，然后簽訂預售合同、交付預收款項，在項目竣工驗收合格后，再根據實際情況與客戶簽訂正式的銷售合同，收取尾款，辦齊各項手續。這種特殊的收入確認程序直接影響了企業財會人員的成本核算，預收賬款應當計入當期還是簽訂合同收取房款的那一期，這成為會計工作中的難點。雖然我國會計制度對銷售收入確認的時點也作出了相關規定，以風險和報酬是否轉移為界限，但是各個房地產企業對轉移的具體時點把握有差異，無法完全統一起來。
3、對應繳稅款的核算
我國房地產企業需要繳納的稅種主要有：營業稅、城建稅、城鎮土地使用稅、契稅等，有的是該行業獨有的，有的是同其他行業一樣要繳納的。而在上文已經提到我國房地產企業采用預售的方式銷售房屋，按照稅法的規定，納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產，采用預收款方式的，納稅義務產生的時間為收到預收款的當天，房地產企業應該以當期取得的預售收入為依據計算和繳納稅金，但是不按照預收款計提稅金，只在應交賬戶的借方反映已繳納的稅款。最后在年末的時候將滿足收入確認條件的預收款項記為企業收入，按配比原則計提應繳稅金，這樣房地產企業當年實際繳納的稅金不等于按利潤表中收入計提的稅金，使得房地產企業稅金核算區別于其他行業。
4、對利息支出的核算
在利息支出方面，我國稅法和企業的規定有所不同。稅法規定，從事房地產企業開發建設借入的資金產生的利息費用，在完工前應計入相關房地產的開發成本，完工后這部分費用計入財務費用。但企業會計制度則規定利息支出計入財務費用。可見區分開發項目是否竣工完成是這兩者的契合點，然而界定項目是否完工卻沒有統一的標準，這就使得這部分利息支出不確定，使財務人員產生困擾，可能計入開發成本、也可能計入財務費用，這便是會計核算在利息支出上的特殊性。
二、房地產企業會計核算存在的問題
很長一段時間里，我國房地產企業仍然執行著計劃經濟體制下的制度，毫無疑問計劃經濟體制在過去的幾十年里發揮過巨大的作用，但是隨著市場經濟的發展，房地產行業間競爭日益激烈，房地產企業管理方面出現越來越來越多的問題，尤其是會計核算方面，具體表現為以下幾點。
1、會計科目設置不科學、不合理
當前很多房地產企業會計科目的設置不合理、不科學，缺少專用會計科目且現行會計科目混亂。在新會計準則中列示了一百五十多個會計科目，包括銀行、證券公司、石油公司等各行業的專用科目，但是專屬于房地產企業的卻一個也沒有。房地產業會計科目的設置沒有統一的標準，各企業只能根據自身情況自由設置，卻并不全面。由于采用一般企業通用的會計科目，導致房地產企業部分會計科目使用混亂。比如在建筑工程和安裝工程中使用的“在建工程”科目，雖然新會計準則中為其明細科目進行了擴充和說明，但是明細科目過多而亂無法應用到大型項目的會計核算中。另外，由于房地產企業項目開發周期長的原因，建設過程中為在建工程，跨越幾個會計年度后才能竣工驗收，成本結轉以項目的建設周期為準，而按照記賬方式通常都是在年終結舊賬建立新賬，這就使得一個項目分別記在幾本賬上，嚴重增加了財會人員的工作量，也不利于投資分析。
2、會計信息風險披露不足
房地產企業開發建設過程中會面臨多種風險，有政策風險、項目開發風險、土地風險等，這種高風險的特點要求房地產企業相對于其他行業要更充分地披露風險。然而從當前我國的會計制度來看，缺乏針對房地產企業提取質量保證金的有關規定。雖然我國證監會也對質量保證金的提取及其核算方做了一些規定，但是僅限于抵押貸款的擔保風險，從實際情況來看，房地產企業基本沒有披露質量保證金的問題，無法真實地反映企業的財務信息。
3、房地產企業商品成本與售價不配比
首先，房地產企業開發建設的周期比較長，從開始到完工驗收短則一至兩年，長則四五年，在這段期間資金投入也是不同的，比例不協調。項目開始和建設期間需要投入大量資金，發生大量費用，由于項目尚未竣工，即使產品都預售出去了，預售款項也無法確認為收入，這就給配比原則造成了困難。其次，房地產企業開發商品的成本載體是整個工程，而銷售時是按照樓層或戶型為單位，受朝向、樓層等因素的影響，樓層和戶型的售價與成本不配比。比如同一棟建筑，低層建筑的施工成本低于高層的成本，但實際銷售價格卻高于高層建筑。在計算銷售成本的方法上，通常房地產企業結轉時按照竣工后的總成本除以總開發建筑面積，計算得出每平方米的成本，再乘以銷售的面積就能得出本期的銷售成本。這樣平均分攤的方法雖然有一定的優點，但是忽略了樓層、采光等因素，核算結果不真實。
三、加強房地產企業會計核算的措施
1、合理設置會計科目
科學、合理的會計科目是企業有效開展會計工作的前提，因此房地產企業應該結合自身特點，根據企業項目的數量、規模和管理要求開展會計核算工作。若公司的下屬單位不獨立核算，便不用單獨設立間接費用賬本，只需要在成本欄內增加管理費用和利息欄，這樣能節省工作量，提高工作效率。在實際工作中，房地產企業完全可以根據工作需要建立臺賬，對不同的核算對象設置不同的成本卡片，完整地記錄項目開始到竣工驗收的發生的所有成本費用，到年末只需要將已結轉項目歸檔就可以了。
2、加強現金收付的實現功能
收付實現制與權責發生制不同，它以現金收到或付出為標準記錄取得的收入和發生的費用，這就將收入和費用的歸屬期同現金流動密切聯系起來了。根據我國企業會計準則，企業應該使用權責發生制的核算基礎，但是鑒于房地產企業的特殊性和會計工作實踐來看，收付實現制更合適。因為房地產企業采用權責發生制有一定的缺陷：一是很容易人為操縱利潤，弄虛作假，使得會計信息失真，資產流失，加大了舞弊的風險；二是權責發生制不能客觀、真實地反映企業實際收入，資金無法正常運轉，雖然簽訂了很多銷售合同，但應收賬款也隨之增加，導致資金更為緊張。另外，收付實現制大大彌補了上述缺陷，它不僅符合會計上的謹慎性原則，還能直觀、準確反映企業資金流動情況，有利于會計核算工作的開展。鑒于以上原因，房地產企業可以嘗試這兩種核算基礎并存，在分期銷售的情況下使用收付實現制，一般的銷售行為仍然采用權責發生制。
3、擴大房地產企業信息披露范圍
一是要注意加強對土地成本和儲備量信息的披露。在房地產開發成本中土地成本占了很大的比例，能否擁有土地尤其是優質的土地在一定程度上決定了企業發展的前景，因此在財務報告附注中要客觀披露土地儲備量和成本。二是在報告中要增加分項目現金流量信息的披露。也就是說要具體到企業每一個建設項目，對于開發建設過程中形成的經營活動現金流量包括銷售商品取得的現金，購置設備、工程物資支付的現金及支付工資付出的現金等都要披露，以提高信息的有用性。三是要注重披露質量保證金及其風險。針對房地產行業風險高的特點，充分披露質量保證金是十分必要的。因此，房地產企業應該根據項目的具體特點建立科學、合理的質量保證金制度，提高房地產開發商品的質量，有效地規避風險。
4、完善房地產企業收入核算
一方面要明確房地產收入的核算范圍。房地產企業的銷售收入不僅包括銷售房屋的收入還有轉讓土地的收入、配套設施的收入等。周轉房出售、拆遷改造中取得的拆遷面積的房產權款以及新增住房面積的款項也都應該通過銷售收入核算。另一方面要明確收入的確認標準。只有商品所有權上的主要風險和報酬都轉移到買方那里才能確認收入，否則即使已經收到款項也只能作為預收款處理。
參考文獻：
[1] 郭耿霞：試析房地產企業會計核算的問題與對策[J].時代金融，2012（11）.
關鍵詞：房地產企業 會計核算 特殊性 問題 建議
一、房地產企業會計核算的特殊性
房地產企業的生產周期長，涉及的生產開發部門較多，加之近年來房地產的投資風險較大，由此決定房地產企業的會計核算工作也具有一定的特殊性。主要表現在以下三個方面：
（一）會計核算業務的特殊性
會計核算業務的特殊之處體現在其核算對象的復雜與多樣化，房地產企業開發經營的是房地產這一商品或者說是產品，這意味著，房地產企業不僅僅要開發建設房屋，還要負責房屋周邊的基礎設施的建設，包括支撐所建設房屋的水、電、網絡等必備設施的鋪設與開發建設。另外，再加上房地產開發建設前的種種勘測考察項目，以及一系列不可預知的耗費資金的項目，這些均要客觀、全面、系統的進行會計核算。
（二）會計核算周期的特殊性
房地產企業這一方面的特別之處主要表現為其核算周期長，跨度大。從土地的勘測考察開始到最終一處房地產建設完畢完成銷售，這期間還要經過房屋的設計與規劃、房屋周邊配套設施的設計規劃、房地產的施工建設、房屋的裝修等一系列的程序與環節，耗時較長，需要一至兩年甚至更長的時間。房地產開發建設的環節多樣性還意味著在一處房地產的整個開發過程中需要與多個相關的部門進行業務往來，需要大量、充足的資金支持以維持房地產開發各個環節的順利進行，有序、適當的資金調度顯得尤為重要，所以房地產企業會計核算工作周期較長，工作任務重要且艱巨。
（三）房地產企業收入的特殊性
收入的特殊點主要體現在房地產企業的收入的確認存在一定的難度。根據國家的相關政策，只要能夠取得預售許可的相關證明，房地產企業就可以對其開發的房屋以及相關的地產根據企業的意愿進行處理，也就是說在房地產未竣工之前可以通過預售的形式銷售房屋。期間所收入的定金、分期付款等房款，均應按照規定繳納稅金。另一方面，按照房地產企業相關的會計準則，房地產竣工驗收之后，才能確認收入，兩項規定之間的矛盾導致房地產企業會計核算中收入的確認存在一定的難度。
二、房地產企業會計核算的重點
（一）收入、成本核算
從前文敘述中我們了解到房地產企業的收入核算與成本核算工作都存在一定的難度，這兩項內容的核算既是房地產企業核算的難點同時也是其核算的重點工作。對于收入核算而言，房屋在預售過程中收受的預收款項計入收受預售款項的當期還是計入簽訂正式合同的會計核算周期，在收入核算周期的確認問題上存在實際操作過程中難點突出。一方面國家稅收法律與相關會計準則同時制約房地產收入核算，同時各個房地產企業在實際操作過程中操作各異，未形成統一標準。
另外，成本核算是房地產會計核算的重點內容，文章反復提到，房地產的開發與建設涉及環節較多，項目繁多，與多種單位存在業務往來，如何確定其成本核算對象是成本核算工作的重點與難點工作。目前，合理地確認成本核算的對象以保證房地產會計核算的全面性、正確性是房地產企業應該關注的重點問題。
（二）借款費用核算
房地產開發項目較大，一般均要涉及房屋的開發以及周邊設施的配套建設，并且可能會在不同的區域同時開展，源源不斷的資金供應是必不可少的，此外，房地產從開始籌建到完全竣工橫跨的事件長，企業自有資金回籠緩慢，這就意味著房地產企業在開發建設房地產項目時，銀行借款成為其資金的主要來源，并且借款的期限一般較長，這又必將帶來巨大的借款利息。與此同時，新會計準則對企業的借款費用提出了更為細致和詳盡的要求，因此，房地產企業在進行會計核算工作時，應注重分析企業借款的性質，以實現房地產開發資金使用效率的最大化，同時應使企業的實際核算工作滿足國家相關會計核算的要求。
（三）預交稅費的處理
房地產企業在一項項目中便要面臨種類繁多的稅費，并且各種稅費的上交時間存在差異。所以，稅費的問題應當作為房地產企業重點關注的問題之一。房地產企業除了要上交企業所得稅之外，還要上交土地增值稅、房產稅等稅種，所以企業在處理稅費的過程中，一方面要確保對當期的稅費進行準確的核算，同時也要對稅款的使用做合理的安排與規劃，盡可能保證有限的資金能夠發揮最大的使用價值。
三、房地產企業會計核算方法的優化分析
（一）收入核算方法
首先，明確收入的核算內容。確保房地產企業會計核算工作中收入核算的準確性，首要的工作就是要明確收入的核算內容。房地產企業在房地產開發建設的各個環節所獲得的銷售收入均應算作收入核算的內容，包括出售土地的收入、出售房屋的收入、出售相關的房屋配套設施的收入，還包括在開發建設過程中一些非常規情況獲得的收入，包括拆遷舊址、出售周轉房等情況獲得的收入均應該算作收入核算的內容。
其次，建立或完善收入的確認制度。收入的核算內容確定之后，另一項重要的工作便是建立或完善房地產企業的收入確認制度。為了確保企業會計核算的全面性與準確性，尤其是開發項目復雜多樣的房地產企業，具備收入的確認制度十分必要和重要，是收入核算優化的重要環節。在建立或完善收入的確認制度的實際操作過程中，房地產企業首先要在企業內部形成規范的制度以保證工作的規范性，另外要成立專業的團隊專門負責此工作，同時可建立普通員工的監督檢查機制，以全面準確的確認收入并且保證收入確認工作的公開與透明。
關鍵詞：房地產；會計核算；對策
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A
1 房地產開發企業的會計業務，按照其特點，主要包括以下幾個方面：
1.1 出納工作。主要負責辦理現金、銀行存款以及各種有價證券的保管、收付結算業務，并負責登記現金日記賬和銀行存款日記賬。
1.2 材料的核算工作。主要負責審查材料采購、加工生產和儲備計劃，辦理材料采購、費用的收支業務的核算，監督材料的收發結存動態，考核儲備資金定額的執行情況，參與材料的清查盤點并且監督有關部門加強材料等實物的收發管理工作。
1.3 固定資產的核算工作。對于固定資產的核算，主要是對固定資產在數量上的變化以及涉及到的相應的資金變化進行賬務的處理和相應的核算，對固定資產在量的變動上要進行詳細的記載，并且對于固定資產的管理要有專門的部門對其進行管理。因為固定資產會有一定程度的損壞，所以要定期的對其進行維修，這期間產生的費用也要進行相應的編制。固定資產使用一段時間后，就會有折舊費用的產生，這些都是需要進行處理核算的。
1.4 工資核算工作。主要負責應付工資的計算、審核和分配工作，計提職工福利費、工會經費等，監督工資基金的合理使用并考核其使用效果。
2 房地產開發企業會計核算存在的問題
2.1 房地產開發企業收入確認的復雜性
對于房地產的商品銷售，一般情況下，可分為兩種銷售方式，一種是自己開發自己進行銷售，另一種是事先就有投資方要進行房地產的建設，然后房地產開發企業與其簽訂合同為其進行開發建設，這種方式是按照投資方的要求進行開發建設的。后一種方式是按照簽訂合同時的建造標準來進行建設的，在收入方面有一定的確定性。但是前一種方式，由于是自己開發自己銷售，那么在進行銷售之前是沒有收入的，可是房產的建設周期特別長，在投資上會有很大的投入，開發建設的商品往往具有很高的價值性，這些因素決定了在收入方面的不確定性。房地產在建設的時候是需要大量的資金投入，但是在收入方面卻有不確定性，那么這些特點就決定了房地產商品的銷售不同于其他的商品銷售，這種銷售模式一般采用預售的模式，然后分期付款。要想取得這種銷售方式，那么首先房地產開發企業就要取得房產預售許可證和銷售許可證才可以實行銷售。在這個過程中，一般首先要簽訂預售合同，然后進行預付款的交付，然后是簽訂正式的銷售合同，等房屋竣工后要進行驗收工作，驗收合格后向業戶收取全款，辦理產權的過戶由此完成一系列的銷售環節。這些銷售環節的不同決定了房地產開發企業不同于其他的銷售模式，在成本收入方面具有自身的特殊性。
2.2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
首先，由于房地產開發企業本身的特殊性所決定，在生產周期上比較長，因為一項房地產項目從開發到后期進行銷售是一個漫長的過程。要想開發一處房產，那么首先要做的就是要獲得這塊土地的使用權，擁有開發房產的資格才能進行后期的工作，擁有了土地那么就是對房產的建設階段，然后才是驗收合格竣工后的銷售階段。這個過程根據不同的因素在時間的長短上不確定的，時間短的會是一到兩年，時間長的可能會是四到五年，這個過程肯定會造成企業的投入產出存在一定的階段性，這個階段性可能是不合理的。因為在項目建設階段是一直需要大量的資金投入的，這段時期內是沒有收入的，建設的周期越長，所要投入的資金越大，收入的預期就會越長，直到項目驗收合格交付使用后才能產生收入，那么在項目建設階段的投入會因為不確定的市場因素產生一些意外的問題出現，那么直到竣工銷售后才能有收入，而這項收入還存在不確定性，這就在配比上出現了差異性。
其次，房地產開發建設的商品在成本上來講，是整個的工程建設，但是銷售的時候卻是按照每一個戶型或者是每一個樓層為單位來進行銷售的，這樣一來在成本和收入上就形成了一定的差異。比如說要興建一處高層樓房，那么在成本的投入上，低層的樓層在投入的成本上就比較低，而越是高層在建筑上的要求就越高，對施工的質量要求也越嚴格，那么所投入的成本也就會越高，但是對這項建筑在進行銷售的時候，低層的樓房由于在性價比上比較合適，所以價格會很高，那么越是高層的樓房售價就越低，由此就在成本和售價上出現了不配比性。影響成本和售價不配比的因素有很多，還比如說，如果一項工程由于特殊的因素，而在建設的時候會因為需要而出現不同的造型，那么即使是同一個樓層，因為采光不同，朝向不同等等原因都會有不同的售價，但是在建設成本上卻是一樣，這樣在成本和售價上又存在不配比性。
2.3 收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大——項目建設期內業績不佳，驗收售出后，大量預收款確認為收入，期間間隔在一個會計期內還好，但一個項目往往要跨4、5個會計期，故不適用一般的公司業績評價指標，如凈利潤指標就不能正確、客觀、全面地反映其真實經營情況，尤其是上市公司，極可能誤導投資者。評價一個房地產開發企業的業績，千萬不要以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等等。
3 完善房地產開發企業會計核算規范的對策房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標淮。
3.1 法律標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的、未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合上述標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認。法律標準是專業標準的前提條件。
3.2 專業標準。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收入確認標準，即收入確認的4個必要條件：企業已將商品所有權上的主要風險和報酬轉移給購買方；企業沒有對已售出的商品實施控制；與交易相關的經濟利益能夠流入企業；相關的收入和成本能夠可靠地計量。
參考文獻
(一)收入核算的復雜性
房地產開發企業的收入有一定特殊性，這也導致其收入核算上的困難。一般說來，房地產開發企業收入來源有自行銷售、租賃房屋以及代建工程收取的價款等，考慮到房地產開發周期長且耗資大，對于自行開發銷售的房屋，房地產開發企業常常采用預售的方式，這就導致銷售收入的確認標準存在爭議，有的觀點主張在簽訂預售合同、取得預售房款時即確認為收入，因為房地產開發企業取得預售許可證時各種條件已經基本確定，再加上房屋銷售合同不可撤銷，因而預收房款的收入取得基本是可以確定的，有的觀點卻反對預收房款即確認收入，而主張根據施工進度確認收入，另有觀點從謹慎性出發，認為收取的房款應該作為預收款進行反映，自工程交付后才從預收款項轉入收入，此時收入才滿足成本可靠計量（竣工結算）以及風險報酬已轉移（辦理產權轉移手續）等會計準則中確認的原則，收入標準的不確定性無疑為收入核算帶來了困難。此外，代為開發工程時，工程量增加、材料和人工成本的上漲等因素會造成實際價款與約定的合同價款存在差別，在這種情況下，企業就需要考慮增加的工程是否屬于新增項目，增加的收入是否符合確認的標準等，這些情況也增加了收入核算的難度。
(二)成本核算難度大
由于涉及土地的開發以及各種基礎設施的建設，加上開發項目周期長以及竣工決算手續的繁雜等情況，房地產開發企業的成本核算包含的內容十分豐富。首先，在成本核算對象上，劃分方法不一，目前主要有按照項目區域劃分、按照產品形態或者把整個開發項目作為核算對象等方法，但是現在房地產項目越來越復雜，涉及的產品形態豐富，確定核算對象愈發成為一個難題；其次，在確定核算對象之后，一些成本費用的分攤問題又擺在企業面前，譬如一些拆遷補償款、公用基礎設施費用等間接費用該按照何標準進行分攤最為適宜，但是無論是會計還是稅法，都沒有對分攤原則進行一個唯一、明確的規定，因此分配的標準也需要企業根據實際情況判斷，這也增加了成本核算的難度；此外，由于房地產開發周期長，工程量大，核算的周期也是一個不容忽視的問題，有的項目是分期建設的，如果按照整體項目建設周期作為核算周期明顯不合適，這就需要企業根據項目的情況對核算周期進行劃分；最后，要獲得準確的成本數據，及時進行竣工決算十分必要，然而，由于決算需要諸多審批，有時企業出于資金或者其他問題的考慮，導致竣工決算不及時，阻礙成本核算的準確，也為成本的管理和控制帶來了不利影響。
(三)借款費用資本化的確定
舉債來籌集開發資金是房地產開發企業的日常活動，而債務的舉借到歸還通常歷時較長，加上利息金額巨大，同時涉及不動產的建造，如何恰當處理借款費用成為房地產企業需要重點關注的問題。在實際情況中，借款費用的資本化和計算又面臨諸多細化的問題，首選，企業需要確定借款為一般借款還是專門借款，各個項目動用的資金涉及哪些性質的借款；其次，企業需要結合實際情況判斷是否已滿足會計準則中規定的資本化條件，這是進行資本化的標準；最后，在項目建造過程中，企業要結合實際情況判斷借款費用的資本化是否需要暫停和中止，這些情況都會導致借款利息的核算是否準確，最終對成本的確定和利潤的計算產生影響。
(四)預交稅費的處理
相對來說，房地產開發涉及的稅種較多，除去日常的營業稅及附加、所得稅等，還有土地增值稅、房產稅等稅種，納稅時間也稍有不同，房地產開發企業收到預付的房款后，往往按比例預繳營業稅及附加、企業所得稅，然后在房屋竣工交付之后進行統一結算，因而稅收的賬務處理屬于一個較為重要而又特殊的問題，一方面企業要進行正確的會計核算，準確計算當期應納稅額并及時繳納稅款，另一方面也需要適當得進行稅收籌劃，提高資金的使用效率，避免過多占用資金導致的經營收益下降，這也對會計核算提出了新的要求。
二、針對房地產開發企業會計核算準確的建議
(一)完善收入核算與結轉標準
根據收入確認的相關會計準則，只有在滿足了風險報酬已轉移、企業沒有保留商品的管理權和控制權、以及收入與成本可以可靠計量等條件的情況下，才能確認收入，從這個角度考慮，對于企業自行開發、銷售房地產取得的收入，可以考慮與房地產項目的竣工驗收結合起來，在取得預售許可證、工程竣工、驗收報告以及竣工驗收備案證明書等證件且進行交付使用之后，才能進行收入的確認，對于竣工前取得的預收款項，由于其管理權和控制權仍在房地產開發企業的手中，加上銷售合同中往往對建筑面積差異、建筑質量等有一定的要求，風險并未完全轉移，建議將此部分預收款項作為負債處理，在項目大體完工，相關的成本也能可靠計量時再進行收入確認。而針對代為開發的項目，企業可以考慮按照完工百分比法結合合同約定價款進行收入的確認。另外，房屋銷售收入的確認還需要考慮付款方式是按揭貸款、一次性付款還是約定分期付款，付款方式的不同會影響銷售收入的確認時點，比如按揭貸款要在貸款劃轉到賬而非支付首付時確認收入，合同約定分期收款并明確日期的，企業要按照確定的日期分期進行收入的確認，所以在制定收入核算標準時，付款方式也需要考慮在內。
(二)加強成本核算
首先，企業可以綜合考慮開發項目的規模、產品類型開發周期等因素，確定成本核算對象，譬如對于開發期長、規模大（通常涉及多期開發）的項目，可按審批的總平圖確定的開發期數為核算對象，分期進行成本歸集，對于產品形態多樣化的項目，可以考慮按照產品開發形態進行核算，使得成本具有可比性；其次，對費用的劃分就需要企業確定成本費用的分配標準，譬如采用個別認定法、價值分配法、占地面積比例、預算造價比例等作為分配標準，具體使用方法需要企業結合實際情況進行考慮，如果開發產品完成后整體進行出售，企業就可以考慮使用面積比例作為劃分標準，如果開發產品多樣化且價值不一，那么企業可以考慮采取價值比例進行成本的分配……方法不一而足，但是標準的確定和修改必須納入管理制度中，一經確定就要保證其核算的前后一致；最后，企業要重視成本費用記錄的全面性和科學性，對于以竣工甚至交付使用的項目要及時進行決算。
(三)明確借款費用資本化標準
鑒于一般借款與專門借款在利息的核算上存在差別，企業首先要區分各個項目使用的借款屬于何種性質，這個一般根據借款發生的初衷可以進行判斷；其次，根據借款費用資本化的條件，企業需要明確進行資本化的標準，例如何種情況下滿足資產支出已經發生、構建活動已經開始，且資本化標準還要包括開始、暫停以及中止資本化的時點和條件，與此同時，企業在建筑過程中還要關注各個項目的進展情況，一旦出現暫停或中止資本化的情況時要將正確進行賬務處理。
(四)提高稅費的會計核算，恰當進行納稅籌劃
為避免稅收風險，房地產開發企業要加強稅費的會計核算，多與稅務機關進行溝通，設置適當的會計科目，及時進行稅款的計算和繳納，如企業可考慮按照稅種類別設置二級明細，并通過賬務處理體現稅款的計提和繳納（計提時作為負債反映，繳納時沖減負債）。此外，為增加資金的使用效率，企業還可以仔細研讀相關的稅收條款，恰當進行納稅籌劃，如將房屋的附屬設施分離出來，降低房產價格以達到減小土地增值稅和營業稅稅基的目的，選擇將閑置的房地產投入企業獲得收益而非出租，降低稅款的繳納等。
三、結束語
引言
房地產企業如何更好的進行自身的成本會計核算工作，將自身的經營效果客觀的反應出來，不論其企業自身的發展，還是對社會、政府及普通消費者均有著非常重要的意義。但是，當前很多房地產企業在會計成本核算的過程中仍舊存在一定的問題，嚴重的制約了房地產企業成本控制工作的有效性，因此，全面的實現房地產企業會計成本核算常見問題及對策的分析有著較為重要的意義。
一、房地產企業會計成本的組成
1.前期工程費用、土地費用及建設安裝費用
前期工程費用、土地費用及建設安裝費用為房地產企業在進行房產開發中前期的主要投入成本，也是房產開發的主體內容，約占到房產開發總成本的75%以上，其中土地費用為最為關鍵的費用，其包含有：土地轉讓費用、土地征用費用、土地租用費用、出讓地價費用、安置拆遷費用及耕地占用費用等。建筑安裝費用是指房產開發過程中房產企業設備安裝及建筑施工所消耗的費用，主要包含有：材料費、措施費及人工費。前期工程費用為房地產工程開始之前消耗的費用，主要包含有測繪費、勘測費、規劃費及三通一平費等。
2.管理費用與籌資成本
管理費用為建筑施工過程中現場組織管理所產生的費用，主要包含有：房屋設備折舊費、修理費及施工人員工資等相關的費用。籌資成本為房地產企業為更好的應對建筑成本而向銀行貸款產生的費用，例如，貸款利息等。
3.其他相關費用
其他相關的費用一般占據到房產開發總費用的15%左右，包含有：公共配套費用、基礎建設費用等。公共配套費用包括房地產項目開發過程中出現的各種公共配套項目消耗費用，如：學校、商場、停車場及變電站等。基礎建設費用包括道路、照明、煤氣、電、水等相關的費用。
二、當前房地產企業會計成本核算存在的問題
1.成本核算的對象難以有效確定
房地產企業只有確定出明確的對象，才能有效的開展成本會計核算工作。但是由于房地產在開發過程中所含的項目非常多，同時多數項目具有較大的復雜性，導致在實際工作開展的過程中出現了劃分過粗、過細等不確定現象。若劃分的過粗，則不能將房地產開展的實際成本全面的反應出來，不利于房地產企業進行成本控制與成本分析。若劃分的過細則，則房地產開發過程中很多共同費用需要進行大量的合理分配，增加了房地產開發成本會計核算工作量，降低了房地產企業成本會計核算的效率，增加了房地產企業會計成本核算工作的成本，對于房地產企業控制自身成本，提升自身工作效率是非常不利的。
2.成本費用分配與歸集的規范性較為欠缺
房地產行業現行的會計準則將公共設施建設費用、基礎設施費用、土地費用等成本在歸集的而過程中并沒有給出明確的界定，導致房地產企業在進行會計成本核算時在盡心該部分分配與歸集時存在較大的隨意性。其次，很多房地產企業重視總成本核算，而忽視成本費用的歸集，這在很大程度上降低了成本資料的完整性與可靠性。第三，因為當前房地產企業成本分配的方式較多，導致在具體成本分配時，不能嚴格的按照成本分配的原則進行，任意轉換有利于房地產企業自身的分攤方法，從而導致房地產企業會計信息披露不夠準確。
3.房地產企業賬簿的設置不夠合理
當前很多房地產企業內存在較為嚴重的賬簿設置不夠合理的情況。例如，很多房地產企業內部的明細賬目設置的過于太詳細，但是預售賬款在進行設置時則過于的簡潔，而房產建設的周期一般均較長，若出現了跨越會計年度進行核算，建筑工程項目則會記錄在幾個賬簿上，這就在很多方面在增加了房地產企業會計核算的工作量，降低了房地產企業會計核算工作的有效性，不利于房地產企業進行自身成本控制。
三、提升房地產企業會計成本核算質量的對策
1.明確成本核算的對象
針對當前房地產企業成本核算對象較為模糊的情況，全面的明確出成本核算的對象是非常必要的。在具體的實施過程中，應當首先充分考慮工程施工的實際情況，全面的考慮：建筑結構、建筑層數、建筑用途、建筑施工隊伍、建筑地點等方面的因素，合理的分配與歸集上述費用，從而確定出費用的具體承擔者。在進行成本核算的過程中，需全面的按照施工圖中所羅列的單項開發工程進行核算。若屬于同一種結構類型相同、施工及竣工時間較為相近，則由同一個施工隊伍進行施工的可以將其合并為同一個成本核算的對象。若建筑工程的建設規模非常大、建設工期也比較長，則可以遵循經濟責任制的原則，按照開發項目區域進行成本核算對象的確定，從而更好的明確出成本核算的對象。
2.準確的分配與歸集成本費用
建筑工程在建設的過程中成本核算的對象往往較為復雜，涉及的成本核算的對象較多，導致部分成本費用不能直接的歸集到具體的成本核算對象中，需采用一定針對性的方法記性成本費用的分配，從而簡介的實現成本費用的歸集，而不能將成本費用進行隨意分攤。如，在進行建筑工程基礎建設費用核算時應采用因果分析方法，按照建筑工程基礎建設費用產生的原因進行全面合理的分配。其次，在進行公共配套設施費用的分配與歸集時，應當按照預算的面積或者收益比例進行收益分配。第三，在進行間接費用、基礎設施費用及前期工程費的分配與歸集時應當按照建筑面積進行合理的分攤。第四，在進行土地拆遷費、征用費等費用的分配與歸集時應按照實際占地的面積進行分攤，同時在分攤的過程中還應當堅持合理公平的原則，從企業層面出發，全面的考慮成本核算對象的實際承受能力。
3.科學合理的設置會計賬簿與成本核算科目
科學合理的進行成本項目的劃分，在很大程度上能夠提升工程成本結構的準確性與客觀性，有利于房地產企業進行成本控制與成本分析。根據當前房地產企業會計制度的相關規定，會計成本核算為房地產企業的一級科目，在該一級科目下，房地產企業應當從自身管理需要與經營特點出發，確定出合理的成本項目，開展全面的明細核算。同時在進行成本費用的羅列時，不應當羅列的太多，對于房地產企業內出現的次數較少的成本費用，例如單筆發生的費用，進行盡量的進行合并，而對于金額較大的同時陸續發生的費用應當進行單獨科目的核算。
4.重視建筑項目竣工決算
當前很多房地產企業在進行會計成本核算時，往往僅重視工程決算而在多數情況下忽視工程項的竣工決算，這在很大程度上是由于影響項目竣工的因素非常多，而導致項目拖延時間較長，因此，為更好的解決上述情況，在具體的實施中，可以采用“預提費用”的方式將沒有完工的工程的預算納入到工程成本中，這樣就可以將工程項目預算按照先前的計劃進行，等到整個建筑工程全部竣工之后，再按照實際的支出進行項目總成本的調整。
摘要：隨著我國經濟建設的不斷加速，房地產市場也進入了新一輪的改革與發展關鍵期。房地產企業想要在激烈的市場競爭中不斷鞏固自己的地位與經濟收益，就必須進一步加強自身建設及內部管理工作質量。本文重點談談如何有效加強房地產企業會計核算基礎工作具體質量，并提出若干提升措施與建議，以供參考。
關鍵詞 ：房地產企業；會計核算；基礎工作
近年來國內房地產市場的發展可謂如火如荼，隨著國民經濟建設速度的提升、國內居民在住房條件方面的要求提升以及物質生活條件的提升，房地產開發企業迎來了新一輪的發展機遇。但是房地產市場的逐漸擴大與規范、國內外房地產企業之間競爭的日益白熱化也讓房地產企業感受到了前所未有的競爭壓力與挑戰、沖擊。房地產開發建設具有資金密集、投資收益周期長、勞動力非常密集的行業，因此在資金管理及財務管理工作方面也具有更高的要求。當前房地產企業在會計核算工作方面雖然較前些年有了相當大的進步，但隨著市場的變化發展而出現的新問題也正在逐漸制約著房地產企業的進一步發展，因此加強財務管理工作尤其是會計核算工作質量就成為了當務之急，所以加強房地產企業會計核算基礎工作應該成為當前房地產企業管理者所關注的最重要問題之一。
一、當前房地產會計核算基礎工作存在的問題
首先，缺乏科學化的工作意識。房地產企業是勞動力密集、資金密集、投資回報周期較長且具有較高財務風險發生幾率的特殊類型企業。但是長期以來的固有意識讓許多企業管理者往往習慣性的將管理工作重心放在外部擴張、項目建設及銷售部分，對于內部管理尤其是財務管理工作不夠重視，認為財務管理工作不能夠為企業贏得直接經濟效益。隨著管理工作在企業運作中的重要性日益體現，現代財務管理發生著巨大的職能轉變，在此情形下如果無法樹立科學積極的財務管理工作意識，不僅將直接對財務管理工作造成嚴重影響，同時對于整個房地產企業的經營運作也會形成巨大阻礙。
其次，人員隊伍素質方面存在較大缺失。房地產企業是勞動力密集型企業且需要大量資金才能夠有序運轉，因此勞動力與資金就成為了許多管理者關注的焦點，但是在資金管理者方面卻未能將隊伍素質有效的重視起來。因此，管理者、被管理者不適應具體管理需要、管理工作無法落實到位以及各項管理制度難以有效施行的問題就比較頻繁的發生了。
再次，缺乏有效的內外監督機制。管理工作尤其是與資金相關的管理工作如果失去了有效的監督管控，必然無法達到真正的管理預期。就目前房地產企業在財務管理及會計核算基礎工作方面看來，內部機制欠缺是比較普遍的，外部監督機制建設工作更是少之又少，此種情況下想要大力加強會計核算基礎工作具體質量就顯得比較困難了。
二、加強房地產企業會計核算基礎工作的措施
（一）樹立科學工作意識
作為房地產企業的管理者、領導者必須重視會計核算及其基礎工作，必須明確財務管理對于企業長遠發展的積極意義。而科學的管理意識不僅要包括重視其工作內容，同時也要進一步加強具體知識的學習及掌握，同時要注意會計核算具體操作與房地產企業財務管理具體內容的有機結合，避免流于形式。這樣才能夠更好的實現統籌管理、全局指導。
（二）加強人員隊伍素質提升
人員隊伍素質提升是管理工作有效加強的非常重要的一環，當前房地產企業財務管理工作隊伍雖然已經基本實現了持證上崗，但是由于房地產企業財務管理、會計核算基礎工作的特殊性與復雜性，企業還應該進一步實現對管理隊伍的技能再培訓與提升，同時加強對管理隊伍在房地產財務管理工作方面的具體知識培訓，確保她們能夠更好的勝任實際工作與實務操作。此外，針對當前房地產企業會計核算基礎工作相對薄弱且專業對口人才相對缺乏的現狀，企業應該積極加強與高校的聯系合作，建立訂單式人才培養通路，企業為高校提供最前沿的管理理念及管理知識，高校負責更具針對性的人才培養，這樣不僅能夠實現企業獲得優質、專門化人才的需要，同時也能夠大大提升高校在房地產財務管理人才方面的培養質量，可謂一舉兩得。
（三）加強監督機制建設
在內部監督機制方面應該采用內外結合的形式，也就是由內部財務管理人員與社會專門財會人員共同參與管理及監控，這樣一方面能夠確保監督隊伍的實際工作內容最大限度適應房地產企業的自身特點，以及確保監督管理隊伍對企業具有相當程度的忠誠度，另一方面也能夠有效避免內部員工長期供職本企業而存在的視野狹窄問題，能夠幫助企業管理者站在市場的高度審時度勢，建立起真正適應企業需求及企業未來發展的監督控制體系。在外部監督控制渠道建設方面，企業應該加強與社會媒體的溝通協作，加大社會公眾履行監督權力的宣傳教育，為自身管理工作打造堅實的外部監督環境。
（四）加強會計核算基礎具體工作
首先，要嚴格按照《房地產企業會計制度》的有關規定進行會計科目設置，對于新增科目或科目修改必須在上級機關及領導部門進行報備、獲得批準。其次，會計憑證的類型應該嚴格采用收入、支出、轉賬類型，其他不規范類型一律不可使用。再次，在憑證管理具體方面，第一要認真填寫記賬憑證，對于記賬憑證所參考的原始憑證必須進行嚴格審核，對于憑證填寫不規范（修改、涂抹）、項目不完整（金額、項目名稱、時間、簽字等）應立刻予以退還并要求及時修正。第二，在現金日記賬和銀行日記賬登記程序中要嚴格按照原始收入、支出憑證進行登記并加強對原始憑證的收集、管理。在記賬操作中應注意明細賬必須隨時登記，總賬及時登記，明細賬無法當日登記的必須進行有效交接或待記登記，總賬登記周期不得超過一周。最后，要加強會計檔案管理工作質量。房地產企業的會計檔案應該進一步完整與完善，加強對項目建設全過程的細節化管理，從項目投建到竣工驗收的一切財務會計信息數據要進行及時記錄，同時利用現代化云端數據存儲技術進一步擴大會計檔案數據的類型，加強對視頻信息、音頻信息、模型數據的使用力度，從而實現會計檔案的時效性、實用性提升。
結束語
現代財務管理工作對于房地產企業的整體管理及運作具有非常重要的作用及影響，尤其是會計核算基礎工作在其間的影響更為深遠，因此加強會計核算基礎工作具體質量應該成為企業管理者所關注的最重要問題。雖然加強工作質量不是一蹴而就和一勞永逸的，但是相信只要我們不斷研究、吸取經驗教訓，必然能夠在今后的工作當中不斷取得實質性進步，推動企業健康發展。
參考文獻：
[1]周勇.房地產企業財務管理問題研究[J].企業管理，2014.2.
[2]劉雯.會計核算基礎工作關鍵點分析[J].會計之友，2014.5.
關鍵詞：房地產企業會計核算；會計信息失真；問題；對策
一、引言
房地產開發企業具有資金投入量大、投資時間長、投資風險偏高的特點。從生產經營角度而言，房地產開發企業開發周期長、環節多，開發投入大，風險高。表現在會計核算上，成本的結轉期以開發項目的建設周期為準，這就要求要在會計核算上做好謀劃，精打細算，以配合項目開發成功；從產品角度而言，房地產開發企業產品具有高價值性，銷售往往采用預售和分期付款銷售的辦法，在會計核算時，收入的確認同一般生產企業相比具有一定的特殊性。房地產企業投入產出比例階段性不合理，業績波動較大，信息披露容易不足。目前適用于房地產開發企業的會計規范有《企業會計準則》、《房地產企業會計制度》，如何在門類眾多的制度，準則、規定之下，結合企業自身特點，改進現有會計核算方法，使會計人員提供的會計信息更加真實、可靠，是目前亟待解決的關鍵問題。
二、房地產開發企業會計核算存在的問題
1 房地產開發企業收入確認的復雜性
房地產商品銷售往往采用預售、分期收款銷售等多種銷售方式，在會計實務中房地產收入的確認同其它的生產收入相比具有一定特殊性。房地產開發企業會計制度和《企業會計準則一收入》在商品房所有權上的重要風險和報酬是否轉移問題上存在分歧。《房地產開發企業會計制度》中規定以結算賬單提交買方并得到認可作為房地產開發企業收入確認標準，《企業會計準則――收入》中規定以風險和報酬的實質轉移作為收入確認的標準。在會計實務中如何運用這一標準則比較混亂，核心問題在于應在哪一環節確認為收入。
2 房地產開發企業商品成本與售價的不配比性
房地產開發企業的生產周期較長，在開發過程中，由于項目尚未完工或即使開發產品已預售完畢，其預售款項也無法確認為收入，其結果是為配比原則的應用造成了困難。一般商品的售價總是圍繞其成本上下波動，而開發產品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。如同一結構的房屋，低層建筑施工成本低于高層建筑施工成本，但銷售時，低層售價卻高于高層售價；又如“丁字形”樓房雖然同樓層成本一樣，由于朝向不同，其售價相差也很大。房地產開發商品的成本載體是整個建設工程，而銷售則是按樓層或戶型為單位，這樣就造成單個樓層或戶型的售價明顯與其成本不配比。通常房地產開發企業的成本結轉方法是：按當期竣工后的核算對象的總成本除以總開發建筑面積，得出每平米建筑面積成本，然后再乘以銷售面積得出本期銷售成本。這樣均攤計算的結果沒有考慮房屋樓層、朝向的因素，得出的經營成果不具有真實性。
3 收益評價指標不能真實反映企業業績
房地產企業投入產出周期具有較強的特殊性，表現在會計年報中往往是業績波動較大，不適用一般的公司業績評價指標。因此，評價一個房地產開發企業的業績，不能以指標論好壞，應透過指標看實質，看其資質信譽、實力、現金流量、資產質量，還有更重要的表外風險等。
三、完善房地產開發企業會計核算的對策
1 正確確定和應用收入確認標準
房地產商品銷售收入的確認應符合兩個標準，即法律標準和專業標準。法律標準是指我國相關法規中規定的房地產銷售必須符合的條件或標準：如對于以出讓方式取得土地使用權的，未按照出讓合同規定支付全部土地使用權出讓金，未取得土地使用權證書，或未按照出讓合同規定進行投資開發的，以及權屬有爭議的，未依法登記領取權屬證書的房地產不得買賣。凡是不符合法律標準的，即使房地產商品已經開發完畢，甚至取得了相關報酬，并轉移了風險，也不能作為收入予以確認，法律標準是專業標準的前提條件。專業標準是指會計準則、會計制度中規定的商品銷售收人確認標準。專業標準的收入確認是以風險和報酬實質的轉移為標準，理論上比較合理，但由于房地產業銷售方式的多樣性和復雜性，在實際操作中有很大的困難性。
銷售合同是在房屋尚未建成竣工前的預先銷售行為，企業不論是否收取了款項，均不屬于實際發生的銷售業務。簽訂預售合同并收取預收貨款不符合收入確認條件，不能作為銷售實現依據，對于簽訂正式房屋銷售合同，由于商品所有權上的主要風險和報酬尚未轉移給買方，不符《企業會計準則一收人》的有關規定，也不能確認收入，購買方取得商品房產權證時確認收入，會導致收人滯后，不符合收入確認原則。因此，盡管房屋產權證書是房屋所有權的標志，但并非是確認收入的必要條件。
2 引入計劃銷售價格的概念，使銷售收入與成本配比
引人計劃銷售價格的概念，解決與銷售收入不配比的情況。即當開發的房屋達到可銷售狀態時，企業根據成本、市場、地段、樓層、朝向等因素制定一個計劃銷售價格，作為成本分配標準，以實際開發成本除以計劃銷售總額的出計劃銷售成本率來進行商品房成本的結轉。在實際工作中，視開發規模大小，還可以分為實際售價成本率結轉法和計劃售價成本率結轉法。實際售價成本率法，是在季度前兩個月按實際售價乘以計劃銷售成本等于季末銷售成木的方法調整。這種方法適用于開發規模較大的房地產企業，優點是可以減少下作量，缺點是季度前兩個月受房價影響會產生一定誤差，且不能及時、準確提供較詳細的成本資料。計劃售價成本率法，就是始終按計劃售價乘以計劃銷售成本率進行結轉。這種方法的缺點是結轉工作量較大，但遵循了一貫性原則，提供信息可靠及時，并能將結轉成本工作量分散在日常工作中，適用于一般房地產開發企業。
3 擴大信息披露內容，提高房地產開發企業信息披露中的信息含量
(1)應增加土地儲備量及成本構成的信息。房地產開發成本中土地成本的比例一般占有較大的比重。因此，能否擁有土地儲備以及土地儲備的成本狀況，從一定程度上決定了開發企業未來的發展，而信息使用者通過企業披露的土地使用權總額無法判斷其土地儲備的信息。因此，在房地產開發企業的財務報告附注中增加土地儲備量及取得成本情況的披露是必要的。
(2)應增加分項目現金流量信息的披露。以企業每一開發項目為基本單位，披露其在開發經營過程中形成的經營活動現金流量，包括銷售房地產收到的現金、購買工程物資以及支付工資等所支付的現金，以此提高其現金流量信息的有用性。
(3)重視質量保證金及風險的披露。房地產開發行業具有高風險的特征，企業應在其財務會計報告中充分揭示其各種風險，而不應僅限于抵押風險，即在房地產開發企業報表附注中應增加風險披露的內容，就企業尚在開發的土地、工程項目等面臨的開發風險、籌資風險、土地風險等進行說明，提高風險的透明度。企業還應建立質量保證金制度，為房地產商品的質量提供保證，但鑒于房地產商品的長期性、高價值性，房地產開發企業的質量保證金與一般工商企業產品質量保證不同之處在于其保證金的數額更大、保證期限更長。
關鍵詞:房地產企業;會計核算;生存環境;稅收政策
中圖分類號:F275.2文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)21-0081-02
一、目前中小房地產企業的生存環境
目前,中小房地產企業的生存環境十分嚴酷。一方面,政府壟斷的土地價格不斷攀升;另一方面,金融、稅收也不斷向房地產業施壓,不斷出臺的行政性規定,使中小房地產企業生存越來越艱難。眾所周知,房地產行業不是―個單純的商品市場。
在此,我們從稅收和會計的角度簡要地分析中小房地產企業的生存狀況。首先,房地產企業涉及到的稅收和規費繁多。現將主要和大額的列示如下:取得土地時,除了地價款、國土出讓金以外,還要交納契稅,產權交易手續費,費率和稅率是1.5%~3%。取得土地以后,要交納土地使用稅,進行房地產開發的土地一律取上限。土地使用稅交納期限是自取得土地使用權后至將土地使用權分割給買受人要交納印花稅。房地產開發公司存續期間要交納車船稅、房產稅。房產稅,依照房產原值減除10%~30%后的余值計征。取得預售許可證,開始進行銷售時要預交營業稅、城建稅、教育附加、地方教育費附加,綜合稅率5.55%。土地增值稅和企業所得稅在項目結束時匯算清交。職工取得的報酬高于個稅起征點時,要交納個人所得稅。其次,與房地產企業相關的稅收政策規定復雜、多樣。房地產企業取得預售房款時,要交納營業稅及其附加、土地增值稅和企業所得稅。《中華人民共和國營業稅暫行條例實施細則》第28條規定,納稅人轉讓土地使用權或者銷售不動產,采用預收款方式的,其納稅義務發生時間為收到預收款的當天。除了營業稅及其附加以外,房地產企業負擔較重的稅項是土地增值稅和企業所得稅。關于土地增值稅的相關稅收規定有《土地增值稅實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》(國稅發[2006]187號),《財政部、國家稅務總局關于土地增值稅若干問題的通知》(財稅[2002] 21號)。國稅發[2006]187號文,強調了土地增值稅的清算管理,規定了三種情況稅務機關可以要求開發單位進行土地增值稅的清算。財稅[2006]21號,規定了房地產企業要預征土地增值稅。
房地產企業所得稅相關的規定主要有:《企業所得稅實施細則》和《國家稅務總局關于房地產開發業務征收企業所得稅問題的通知》(國稅發[2006]31號)。房地產開發企業除了要遵從《企業所得稅實施細則》中關于收入、支出以及應納稅所得額及期適應稅率的相關規定外,政府出于房地產企業的特殊考慮。在國稅發[2006]31號中規定,開發企業開發、建造的住宅、商業用房以及其他建筑物、附著物、配套設施等開發產品,在其未完工前采取預售方式銷售的,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額(預計毛利率一般不低于20%),扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。待開發產品結算計稅成本后再行調整。
從現行的稅收政策可以看到,政府的稅收是基于這樣一個假定:房地產企業每一個項目必定有增值,每一個項目每一年都在盈利,企業利潤率在20%以上。房地產企業涉及到的稅收種類繁多,稅負沉重。先征后清的政策加重了企業的資金負擔。如果項目沒有增值額,達不到20%的利潤率,你要是想退稅,那無異于與虎謀皮。
二、目前中小房地產企業會計核算應重點關注
的問題
首先,對資金的可控性有清楚的認識。房地產投入,高風險。這是一個資金密集型行業。大量資金投入的同時要承擔很大的市場風險。對于開發商來說,最主要的支出中,地價和建安成本都是不可控的。而且還規定了一定期限內不開工不銷售,有權無償收回所賣土地。敢于出高價位購得土地的開發商,必定是看好市場,對商品房有較高的價格預期,產品(商品房)由市場調節。而生產該產品的基本要素,土地不能進入市場自由買賣,產生的結果就是商品房價格失控,資本通過壟斷獲取暴利。
對開發商而言,廣告推銷費用、管理費用、財務費用是可控的。開發費用取決于資金,用人計劃以及市場推廣計劃。從土地成本,建安成本,開發費用這三大項來看,土地成本和建安成本在整個開發成本中占到90%以上,而且合約一旦成立,必須按約定支付,否則要承擔違約責任。
其次,企業現金流極不平衡,很容易出現資金短缺,導致項目失敗。取得土地階段,要支付土地出讓金、交易費契稅。支付的金額大小取決于成交價,這個價格有著不斷攀升之勢。設計費和報建費這兩筆費用是在項目銷售前必須支付的。為了讓房子很快的賣出去,要采取一些營銷手段,銷售前進行大量廣告宣傳這種支出取決于開發商的資金實力,以及對市場的預期。
基于上述原因,一個開發項目,產生大量的資金流出,除了要在戰略上進行總體規劃以外,把握好資金的管理和核算是項目能否成功的另一個關鍵。會計怎樣在支出和收入上把好核算關。盡可能的將支出延后,必須在項目啟動之前有所考慮。
1.收入確認適時延后,爭取多種銷售形式。比如,按照國稅發[2006]187號文件的規定,“房地產開發企業將開發產品用于職工福利、獎勵、對外投資、分配給股東或投資人、抵償債務、換取其他單位和個人的非貨幣性資產等,發生所有權轉移時應視同銷售房地產,其收入按下列方法和順序確認:(1)按本企業在同一地區、同一年度銷售的同類房地產的平均價格確定;(2)由主管稅務機關參照當地當年、同類房地產的市場價格或評估價值確定。”視同銷售,相對來說銷售價格和收入確認時間有一定的自由度。可以運用這一規定,將視同銷售延后至項目清算時來確定,所達到的效果是可以延遲營業稅及附加、預征土地增值稅、預征企業所得稅,為企業爭取到更多的資金使用時間。
2.按不同物業形態分類核算收入,注重增值額。為了滿足市場需求或者是規劃的要求,每個項目大多數會有車庫、商業(會所)、住宅等不同物業形態,對每一種物業形態的收入應該分開核算,這樣做不僅是為了滿足管理上的需要,更重要的一點是為土地增值稅的預交和清算打下基礎。
3.按收付實現制原則確認收入,盡可能不代墊預交稅金。按照政府的相關規定,開發企業沒有取得預售許可之前以排號費、誠意金等任何形式向客戶收取費用都是違規的。但是在現實中,以各種名目收取費用既是企業的銷售策略,也是快速回收資金的手段。作為會計人員不支持這種不合規的營銷手段,為了公司的利益,如果收取了可以大多數暫時在其他應付款中進行核算,這種行為,政府的行政部門,如房地產管理局可能會來干涉。但是稅務機關的態度是視為你收取了房款,把稅交了即可,對于各類收入,要按照收付實現制原則進行確認。注意遵守會計制度和稅法的規定。
4.按配比原則確定期間費用。由于項目的現金流極不平衡,取得銷售收入前有大量的現金流出,這些流出中包括運營費用和廣告費用。按照一般的會計習慣,當費用發生時記人當期的管理費用或者是銷售費用,這種核算方法沒有考慮國稅發[2006]31號文件對開發企業的影響,其預售收入先按預計計稅毛利率分季(或月)計算出當期毛利額,扣除相關的期間費用、營業稅金及附加后再計入當期應納稅所得額。待開發產品結算計稅成本后再行調整。
經濟適用房項目必須符合建設部、國家發展改革委員會、國土資源部、中國人民銀行《關于印發〈經濟適用房管理辦法〉的通知》(建住房[2004]77號)等有關法規的規定,其預售收入的計稅毛利率不得低于3%。
而非經濟適用房開發項目預計計稅毛利率按以下規定確定:(1)開發項目位于省、自治區、直轄市和計劃單列市人民政府所在地城市城區和郊區的,不得低于20%。(2)開發項目位于地及地級市城區及郊區的。不得低于15%。(3)開發項目位于其他地區的,不得低于10%。”這一規定表明,一旦開始銷售,就要按20%的毛利率預征所得稅。因此,會計核算上一定要預先想到按照稅法要求的配比原則,可以在項目開始銷售以前所發生的運營費用,先行記入待攤費用中,在取得預售收入時轉入管理費用。運用配比原則,抵消國稅發[2006]31號對企業預交所得稅的影響。
5.按權責發生制核算開發成本。土地增值稅和企業所得稅是企業最為沉重的負擔,在這場利益的博弈中,處于有利地位的自然是手握公權力的稅務機關。作為弱勢群體的開發商,唯一可做的就是仔細研究稅法,分析項目所在地的市場,把成本費計劃在一個具有可行性的水平上。那么,我們肯定應該從收入和成本、費用兩個方面來考慮在核算上的要求,收入基本確定的情況下,開發成本的大小起著決定性的作用。
土地增值稅的主管稅務機關是地方稅務局,為了征管方便,一般情況下要求開發企業對所有建安企業實行代扣代交建安稅。這個時候,會計上要把開發成本的支出按照“總包”和“分包”進行分類,出于對稅收要求的考慮,應該按權責發生制核算成本,不低估費用。
