時間：2023-09-15 17:13:14
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[關鍵詞] 房地產 品牌戰略 品德建設 市場定位 質量體系 品牌宣傳
品牌(brand)是一種名稱、術語、標記、符號或設計，或是它們的組合運用，其目的是借以辨認某個銷售者或某群銷售者的產品成本或服務，并使之同競爭對手的產品和服務區別開來。 品牌的要點，是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務。最好的品牌傳達了質量的保證。然而，品牌還是一個更為復雜的符號。 一個品牌能表達出與眾不同的屬性、價值、文化和個性。隨著我國房地產市場的發展和完善，創立品牌已成為企業應對激烈競爭，爭奪市場份額的戰略選擇。根據理論分析及實際經驗，其品牌戰略主要體現在以下幾個方面。
1.注重品德建設，以誠信為根本，打造房地產企業的誠信品牌
目前，一些房地產企業為了謀取行業高額利潤，惡意利用行業優勢，故意拖欠施工隊和農民工工資；蓄意對開發項目進行虛假宣傳，欺騙客戶，與客戶不簽定國家正式的商品房買賣合同；延期交房導致客戶的損失不進行賠償；不通知客戶就更改、變更建筑設計等等問題，使房地產行業在公眾和政府的評價中處于不利地位。為此，房地產企業尤其應以品德建設為重，全力鑄就誠信品牌。
（1)發動房地產企業建立行業誠信協會，加強行業自律。
（2)倡導企業向政府相關部門如清欠辦公室建議，由政府清欠辦公室監督，保證房地產企業不拖欠任何建筑單位的工程款。
（3)在媒體上開展房地產行業誠信宣傳，讓廣大市民充分了解購房過程中方方面面的知識。
2.注重市場定位，以調查為基礎，精準選擇目標市場
房地產開發的市場定位也即目標市場的選擇，是由消費者需求的多樣性、差異性、企業掌握的資源與能力決定的。一個成功的房地產項目，一個能稱其為品牌的房地產項目，一定是做好充分的市場調查和分析，找出市場中存在的差異性，引導具有相似需求的消費群體，在精準的選擇目標市場的基礎上建立起來的。準確的市場定位是品牌戰略實施的重要前提，是房地產企業走向成功的關鍵因素之一。
3.注重質量建設，以工作質量保證項目質量，構造房地產企業的質量品牌體系
一切營銷策略、企業形象等歸根到底要以企業產品質量為保證，質量貫穿于品牌戰略的始終。沒有好的質量，市場拓展和品牌建設無從談起。強化質量是打造品脾的基礎和永恒主題。樹立房地產品牌已成為共識，許多房地產企業都認識到質量在品牌經營中的重要性。質量是一個綜合的概念，包括工程質量、房型設計質量、功能質量和環境質量等方面，是透過建筑群、小區、單一建筑物表象背后所體現的人文屬性、價值取向、文化內涵，是房地產內在與外在高度統一的個性化體現。
（1)規劃設計要有前瞻性，能體現可持續發展和以人為本的思想，既能滿足當前需要，又為未來發展留有充分余地。要滿足顧客的基本需要，如舒適、方便，滿足審美、養生的需要，同時又應著眼于社交需要，創造有利于溝通、融合的居住交往空間，還應關注人與自然的和諧，追求親和，追求以人為本，人與自然的和諧相處。
（2)配套齊全，交通、生活服務、文化體育,以及其他公共設施基本具備。物業管理包括生活服務、家庭服務、設施維修、房屋修繕、治安管理、綠化保養等有快捷方便的保證。
（3)建立嚴格的質量管理體系，從規劃設計、項目招標、原材料、工藝流程到竣工驗收都嚴格把關，切實保證工程質量。在保證工程質量的同時， 還應積極采用新工藝、新技術、新材料、新方法，不斷創新，努力提高房地產商品的技術含量，造就產品的卓越品質。
質量競爭是最基礎性的競爭，是第一層次的競爭，要創立名牌、維護名牌地位，必須在質量上常抓不懈，精益求精，不斷攀登。為此，房地產企業在開發過程中，必須時刻注意外在品質和內在品質并重，社區的配套、物業管理、外墻的裝飾、園林綠化、戶型設計、建筑材料等等，都需要細致入微的考慮。只有內外品質相匹配，做出真正的精品，才可能贏得消費者的認同和信賴，建立起優秀的品牌。
4.注重品牌宣傳，以恰當的廣告支持，得體的公益活動贊助，構筑全方位房地產企業品牌傳播體系
1我國房地產網絡營銷存在的問題
1.1外部問題
1.1.1互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC（中國互聯網絡信息中心）的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
1.1.2消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
1.1.3互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
1.2內部問題
1.2.1企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
1.2.2開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
1.2.3房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
1.2.4企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
1.2.5房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
2房地產網絡營銷策略
2.1設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
2.2制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
2.3企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
2.4不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
2.5突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。
2.6引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。
2.7在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。
3房地產網絡營銷的主要手段
3.1房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。
3.2網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。
3.3電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。
3.4網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。
4整合互補是營銷的成功之道
整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。
［關鍵詞］新型房地產 廣告設計 未來發展
房地產廣告是指房地產開發企業、房地產權利人、房地產中介機構的房地產項目預售、預租、出售、租賃、項目轉讓以及其它房地產項目介紹的廣告。目前，房地產廣告設計案例層出不窮，目不暇接，可謂“百花齊放、百家爭鳴”。
一、目前房地產廣告設計類型
隨著日益先進的計算機輔助設計技術的發展，房地產廣告設計在應用中呈現出很鮮明的特征。
一是傳統元素類。現如今，書法、水墨元素被毫不吝嗇地應用在各式各樣的房地產廣告設計創作中，很多作品將水墨的流動特性和墨色韻味充分地與設計創作相結合，巧妙地表現出地產置業自然、天趣、不拘形式的特點，迎合了消費者的心理需求，致使傳統元素越來越受到樓書、地產廣告設計師們的歡迎。
二是構成類。構成類房地產廣告設計包括很多小的類型，如以圖形“嫁接”再組合為主的綜合構成型、以幾何圖形為主型和文案為主型，還有以插畫表現為主型等等。綜合構成型集多元素于一體，為設計主題所用；幾何構成型通過單一元素進行構成式的設計創作；文案型以文案本身為創作元素，經過字體設計與編排來完成作品的設計；構成類幾乎無所不容，故在廣告設計作品中應用最廣泛。
二、未來發展趨勢
科技之進步，經濟之騰飛，加之國家對房地產市場的宏觀調控，未來房地產廣告業的發展前景無限好且呈多元化趨勢。
一是網絡廣告將成首選。房地產網絡廣告因表現形式多樣，信息覆蓋面廣，針對性更強，費用較低等優勢，現今被使用得越來越頻繁。整合網絡媒體資源，強化網絡互動優勢，借助網絡這個龐大無比的虛擬空間去獲得更多的經濟效益的方式，開始倍受開發商們青睞。
二是動態式、跨空間式的廣告成主流。一方面，動態式的典型載體——LED新技術被廣泛應用：它不僅色彩鮮艷、立體感強、靜如油畫、動如電影、功耗小、壽命長、性能穩定，而且時尚大氣，引人注目，被廣泛應用于只要有商業活動的各種場所。另一方面，跨空間式的典型載體——熱氣球廣告開始斬頭露角：廣告熱氣球一旦升空，任行于高樓大廈、綠樹藍天之間，跨空間完成作業，讓許多奇思妙想得以實現，造成轟動效應，提升了宣傳對象的知名度和美譽度。
二者在作業中可動可靜、靈活多變，深受喜愛，其宣傳造勢的效應不容忽視，在現階段和未來很長一段時間里將成為使用范圍最廣、效果最佳、成本最低的主流廣告媒體形式。
三是以交通、游戲為載體的交互性廣告成為新亮點。城市化進程的加快與交通的繁榮，在交通車體和交通沿線配套設施中載入地產廣告的案例已不是新鮮事兒，但在地鐵、BRT、高鐵、的士、公交上借助網絡傳媒技術并進行交互式的廣告體驗正是現今容易吸引住觀者駐足看個究竟的新鮮事兒。同時，隨著網絡游戲的開發，借助游戲進行中“不可躲避性”的特點，把地產廣告植入游戲之中也已成為亮點。
三、結束語
房地產廣告業大膽嘗試新媒體網絡和新載體形式的廣告創作與實踐，加強房地產企業及項目的品牌建設，讓品牌的觀念深入人心。那么，房地產業和房地產廣告市場的繁榮局面指日可待。
參考文獻
［1］謝新洲. 媒介經營與管理［M］. 北京：北京大學出版社，2011.
［2］張先慧. 中國優秀房地產廣告年鑒2010(1-4)［M］. 天津：天津大學出版社，2010.
互聯網絡客觀環境的限制根據CNNIC(中國互聯網絡信息中心)的統計，我國上網用戶突破1億，為1.03億人，在這些人當中有20%左右是學生，有15%左右是計算機工作人員，大多數消費者、房地產開發企業和房地產中介商對互聯網的特點和發展趨勢還未理解領會。
消費者傳統的消費習慣的影響人們原有的消費習慣一時不會改變。在信息交流中，雙方的信任程度直接影響交流的效果。互聯網為交流雙方提供的是一種虛擬的不見面的交流空間，其開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。
互聯網的安全措施還有待完善互聯網開放性的特征更容易使人對網上信息產生不信任感。這成為影響網上直銷發展的重要障礙，網絡營銷活動需要更安全嚴密的技術保障。
內部問題
企業自身的Internet營銷技術還不能滿足網絡營銷的要求雖然有些機構可以協助企業建立網址，設計網頁，幫助策劃企業上網等事宜，但這些機構幫助企業進行網上營銷的出發點不同，可能沒有設身處地的從企業角度對企業營銷活動進行深入研究，并結合企業的整體經營戰略提供全方位的技術支持。因此，不能取得較好效果。
開展網上營銷的目的不明確，缺少計劃性有些房地產企業或項目上網存在一定盲目性。實際上，房地產項目在開展網上營銷活動時，應明確企業建立網站的目標，做出完整計劃，包括目的、市場調研、Internet服務情況等。
房地產企業缺乏有效評估網絡營銷銷活動的手段瀏覽人數不能簡單作為可靠的評估指標，應有效的參考指標包括查詢成交人數、網頁登記人數等。
企業對上網營銷的費用估計不足由于網絡營銷是建立在日新月異的Internet技術之上的，Internet技術發展會使企業在Internet上的投資逐步增加，而一個經常需要更新和維護的網站費用可能更高。只有不斷更新，才能取得良好的營銷效果。
房地產網絡營銷的理論還未形成完全成熟的科學體系，還有待于不斷完善和發展。
但是網絡新技術在房地產中的應用絕不會因為這些原因而停滯不前。恰恰相反，思想前衛的消費者和營銷者將會積極利用網絡技術來獲取自己的優勢。房地產將成為網絡經濟中的一個重要方面。
房地產網絡營銷策略
設計制作網頁、維護WEB站點在設計網頁的過程中，確定網頁的內容時需要考慮的項目比較龐雜，并且要為訪問者提供網頁的導航路徑，同時網頁要注意用戶界面的友好，使訪問者能快捷準確地尋找到其感興趣的信息。房地產營銷者可以選擇專業服務公司幫助策劃和設計網站。
制定房地產網絡營銷計劃營銷者要進行房地產的網絡營銷活動，首先必須進行網絡營銷戰略策劃，確定營銷對象，以及網絡的訪問者可以在這里得到哪些有價值的房地產和營銷者信息，根據本企業的自身特點和房地產行業的特點，選擇采用多種網絡營銷方式，擬訂房地產計劃。
企業應建立監控機制和相應工具，來評估網絡營銷計劃的進展和成果。企業必須注意用戶對網頁的反應，在必要時做出修改；不斷調整網上營銷策略是網絡營銷成功的關鍵。
不斷更新網頁，并進行費用預測與估計市場在發展，網頁內容更應適時進行維護與更新，并將最新的信息展現出來。與此同時改變企業的營銷費用策略。
突出可網上進行室內裝飾與家具布置的模擬的優勢房地產網絡營銷對消費者的的最大吸引力就是顧客可根據自己的需求在網上進行室內裝飾與家具布置的模擬。這省去了消費者在選擇過程中的各方面顧慮。突出此優勢將更吸引消費者。
引導網絡消費者互動地參與營銷活動在精心設計的網絡站點上，消費者可以方便地把自己的意見及時反饋給營銷者，網上營銷的管理者也可以收到各個消費者的反饋信息，相應地調整網上的營銷行為，這種交互式雙向溝通使網上的營銷活動更有效。
在互聯網上展開宣傳攻勢①將網頁地址注冊到本地區和全球的著名的大型搜索引擎或登記到互聯網上有影響的WEB分類目錄里。②在電子公告牌(BBS)、新聞組(newsgroup)、電子郵件組等擁有廣泛用戶基礎的網絡系統上周期性地進行網站的推廣。③在中國建設網、房地產聯合網等行業性網絡媒體站點上自己的網站信息。④與其他的web網站建立交換鏈接頁面，鼓勵其他站點在尊重網頁版權的同時復制自己站點的內容或創建到自己站點的網絡鏈接。
房地產網絡營銷的主要手段
房地產企業網站房地產網站主頁一般應包括企業介紹、企業組織結構、企業新聞、主要產品與品牌、營銷與服務、企業管理與文化等內容。房地產企業網站建設的著重點在于提升企業的品牌形象。設計獨特，內容詳實，樹立品牌形象。
網絡廣告房地產網絡廣告主要包括固定廣告、彈出窗口廣告、浮動廣告、Flash廣告等四種類型。網絡廣告具有受時空限制少，信息容量大、即時更新、自由查詢，很強的交互性與感官刺激性等特點，將成為房地產廣告的中堅。
電子郵件電子郵件的主件與附件可作為房地產商品宣傳的載體。
網上中介欲購買房地產的消費者只需在中介商所設電腦終端上輸入目標房地產的特征參數，就可查閱所有符合條件的房地產類型，并且還可以通過網上電子地圖查看目標房地產的準確位置，通過網上播放的實地互動畫面“考察”目標房地產的外觀、環境、內部構造及結構細節；若房源不夠充足，還可委托中介商把其要求上傳至房地產專業網站，在更龐大的數據庫中查找。
整合互補是營銷的成功之道
整合網絡營銷與傳統營銷，進行優勢互補，是網絡營銷的成功之道。首先通過傳統營銷方式和網絡的結合，促進房地產企業網站的推廣和品牌的建立。一方面通過傳統的廣告宣傳網站；另一方面就是通過網絡技術的方式去宣傳企業的網站。其次利用網絡提供信息。對房地產營銷從理論到實踐意義重大。
【關鍵詞】房地產營銷 互聯網+
一、前言
在諸多因素的推動和刺激下，房地產市場的供給與需求之間的矛盾不斷深化。為此，2015年中央經濟工作會議上正式提出將“去庫存化”做為2016年的供給側結構性改革和“十三五”的發展戰略工作重點之一。2016年政府報告首次提出“互聯網+”概念，并制定和推動“互聯網+”的行動計劃，旨在互聯網形態演進的背景下，通過知識創新催生經濟社會發展的新形態。在這樣的機遇和挑戰下，我國房地產行業的營銷競爭不能僅僅局限于線下單一粗放的營銷模式，應該要緊牢牢掌握互聯網技術和新型社交媒介傳播方式，對傳統房地產經營模式進行顛覆性創新，打造從“以商品為中心”到“以人為中心”用戶體驗服務，從而實現存量市場的更新換代。因此，在“去庫存”和“互聯網+”的時代背景下，我國房地產行業高調地開啟了“互聯網+房地產”的新時期。本文從房地產營銷的角度，通過分析和研究互聯網和房地產營銷相融合的必要性以及兩者融合過程中遇到的障礙，最后討論房地產企業如何利用“去庫存”和“互聯網+”的契機，積極探索“互聯網+房地產”新型營銷模式和策略，以適應中國發展的新常態。
二、“互聯網+房地產”時期到來的必然性
（一）互聯網的深度普及
CNNIC（中國互聯網絡信息中心）在2016年8月的《中國互聯網絡發展狀況統計報告》中顯示，中國互聯網普及率已達到了51.7%，超過全球平均水平3.1%，中國網民規模達7.10億，成為全球互聯網用戶規模最大的國家。互聯網的高速發展和深度普及極大地改變和豐富了大眾的生活方式。網民生活方式加速從線下到網上遷移，平臺化、智能化、場景化成為了發展新趨勢。如何將互聯網和房地產營銷模式有機地結合，創新創造低成本、高質量，符合大眾消費心理的新模式，這必然是傳統房地產營銷模式新升級，打開一個新市場的重要突破點。
（二）主消費群體年輕化
居民收入水平的顯著提高推動著居民旺盛的住房需求。80、90后逐漸成為剛性購房需求的主力軍，與60、70后相比，他們具有更強的接收能力、思維創新能力等特點，同時對房地產的智能化、便利化、一體化等方面提出了更高的要求。目標客戶群體的轉移將驅使房地產營銷宣傳不再拘泥于報紙、電視、廣播等傳統媒介。
（三）“去庫存化”的戰略目標
在2004年前后商品房逐漸成為房地產供應的主體之后，房地產被確立為支柱產業，屆時強有力地帶動了上下游產業尤其是建筑業和重工業的聯動發展，成為我國新的經濟增長點。然而政府和開發商對房地產的熱捧卻導致了房價的不斷上漲，從而進入到“高價格-高庫存”的惡性循環當中。因此各級政府和房地產行業必須共同努力，加快“去庫存化”進程，轉變房地產營銷模式和手段，結合“互聯網+”平臺進行多元化、多層次、多渠道等方式生產出滿足個性化需求的產品，從源頭上去庫存、調結構，從而保證房地產行業在整個經濟系統中健康發展。
（四）房地產營銷與互聯網的契合有效降低信息不對稱，發現一片“藍海”
2016年《中國互聯網絡發展狀況統計報告》中顯示網絡約租車滲透率24.3%，該數據表明，約租車服務通過互聯網平臺大數據助力提升叫車效率，將服務覆蓋到傳統出租車模式無法涉及的區域，讓服務更加切近用戶需求。房地產與互聯網的契合將如約租車服務一樣，一方面通過大數據、云計算等技術，既顯著降低信息不對稱性，又降低了房地產運營邊際成本和交易成本，精確了解到用戶的需求，有利于制定出滿足用戶個性化需求的產品。另一方面，挖掘房地產的長尾市場，發現一片廣闊的“藍海”。房地產行業的競爭已經進入白日化的階段，單純依靠標準化的設計和服務已經難以取悅受眾。由于受到朝向、戶型、面積等因素的影響，導致房地產并非完全是標準化的產品，這正契合長尾市場的需求特性。因此通過房地產與互聯網的契合，搭建房地產商與用戶之間溝通的平臺，降低信息的不對稱型，有利于滿足眾多長尾需求，從而形成龐大的市場規模。
三、“互聯網+房地產”營銷策略實施障K分析
在“去庫存化”、“互聯網+”、“一帶一路”的國家戰略目標指導下，各大房地產企業開始深刻意識到房地產傳統營銷模式的局限性，并積極利用互聯網思維和技術探索營銷模式轉型和升級的新路子，如與天貓、京東等購物網站合作，在第三方網絡平臺開辟購房專區等，紛紛進行“互聯網+房地產”模式的創新性嘗試。然而房地產網絡營銷現在還處于起步階段，在踐行過程中并非一帆風順。
（一）消費者對網絡信息缺乏認可度
虛擬化運作是網絡營銷最重要的一個特征，是制約房企進入互聯網營銷市場、消費者通過互聯網實現購房消費行為的主要障礙。一方面，房產屬于消費者最重要的不動資產，而購房將會消耗家庭大量的財富，因此消費者在完成購房行為的過程中一般會比較理智和謹慎。盡管房地產企業在不斷地完善官網、APP、客戶端以及房產信息網的制作和宣傳，及時更新房地產商品的狀態和相關參數，然而在虛擬交互技術未能達到給消費者提供仿真模擬體驗服務的基礎上，只是通過單調的網頁瀏覽、手機短信等方式而沒有到實體店切身體驗到房地產商品品質的情況下，是難以讓消費者對房地產網絡銷售業務產生足夠的信任感，并做出購房行為。另一方面，隨著互聯網技術的普及和信息的泛濫，網絡信息監管體系的不完善，消費者無法在亂象叢生的信息中準確了解和掌握房地產商品的真實情況，從而降低對網絡信息的的認可度，這無疑為房地產網絡銷售增加了重重障礙。
（二）房地產企業對網絡營銷的認識不清晰
與房地產傳統營銷環境相比，互聯網營銷具有傳播速度快、形象生動、涉及范圍廣等特點。復星集團董事長郭廣昌提出企業的運營要架構在移動互聯網、云計算、大數據等現代信息手段之上，構建供給與需求之間低成本的信息傳遞渠道，通過借助云計算、大數據等手段對市場數據進行有效的整合分類和處理，最大程度上減少在生產過程中的浪費，促使信息對稱，提高產品和服務的精準性。然而我國房地產網絡營銷正處于初級階段，部分房企未能深刻把握“互聯網+房地產”概念的實質性意義，只是簡單地“依葫蘆畫瓢”來進行市場預測，對網絡市場的調研缺乏針對性，導致最后制定的網絡營銷策略脫離市場的真實需求，削弱決策的有效性。
（三）房地產企業目標市場定位模糊
縱觀現有的房地產網絡營銷市場可以發現部分房地產企業在缺乏深入的市場調研的基礎上將目標市場定位過于模糊或雷同，對目標受眾特點缺乏精準的把握，最后制定出偏離市場主題需求的網絡營銷計劃，不僅影響了樓盤的推廣，而且降低了消費者的購房需求，進一步加劇了樓盤庫存量，阻礙了企業“去庫存”戰略目標的實現。
（四）房地產網絡營銷的市場推廣方式過于單調
第一，網絡營銷服務模式單一，缺乏技術變革動力。目前大部分房地產企業對于網絡營銷的認識和宣傳停留在表面狀態，只是簡單利用網絡平臺、短信、電話等進行房產信息的宣傳，缺少與消費者互動的環節，不能真正通過網絡開展品牌營銷、體驗式營銷和客戶關系維護等活動。第二，用服務代替銷售的理念尚未得到踐行。目前部分房地產企業對目標市場定位模糊，不能準確地把握目標受眾的個性化需求，缺乏將商品進行藝術化改造的能力，在產品設計和推廣服務中沒有真正地從“以商品為中心”到“以人為中心”的轉變，因此難以在眾多競爭者中脫穎而出，吸引消費者的眼球。
（五）網絡支付系統的局限性影響房地產企業的市場推廣效力
目前我國網絡支付手段局限于日常的小額支付，對超大額商品消費的支持力度尚存在較大的欠缺。現場結算方式依然是消費者購房結算的主要支付方式。缺乏網絡金融支付平臺的有效支撐，不僅阻礙了線上銷售流程的完整性，而且不能充分享受到網絡營銷帶來節約成本的優越性。
四、“互聯網+”背景下的房地產營銷策略研究
中國社會科學院財經戰略研究院的《中國住房報告（2015～2016）》中指出大約需要兩年的時間才能把我國目前商品房的庫存消化掉。但有更多的學者認為這個估計未免過于樂觀。對于房地產企業來說，嚴重的庫存問題不僅讓大量的資金被占用，而且對新項目開發形成了巨大的資金壓力。因此，房地產企業要借助“互聯網+”歷史契機迅速“去庫存化”，將挑戰變為機遇，在未來的競爭中脫穎而出就必須要做到以下四點：首先，積極更新網絡營銷的運作理念。房地產企業要將主消費群體的需求融入到房地產設計、建造、宣傳、銷售的整個產業鏈當中去，為消費者提供更加貼近消費者生活方式和生活品質的服務。其次，積極探索O2O模式，努力打造房地產企業網絡營銷品牌。房地產企業要將線上營銷變成實體店的宣傳前臺和交易平臺，實體店成為線上品牌的的實力支撐，兩者相互融合相得益彰。再次，搭建雙向互動的網絡平臺。房地產企業要善于利用網絡信息傳播速度快、辦事效率高、互動性強等特點，在與目標客戶和潛在客戶的互動交流中，及時汲取大量客戶需求的關鍵信息，在對數據信息進行深入分析和研究基礎上對客戶進行可以分類和定位，充分掌握不同群體的個性化需求，逐漸從“以商品為中心”到“以人為中心”服務理念的轉變，不斷地優化售前、售中、售后服務。最后利用大數據、云計算等網絡技術進行優化市場細分，做到準確定位，精準營銷。
（一）更新網絡營銷的運作理念
第一，強調智能化理念。房地a企業要進行網絡營銷必須要緊扣時代的步伐，大膽借助網絡技術進行智能型樓宇的設計和銷售。傳統房地產營銷模式主要依靠區位優勢作為核心賣點，如今在網絡環境中成長的新一代購房者更看重生活的智能化、便利化。如格力集團推出的格力手機可以直接代替家庭中所有格力電器的遙控器，只要手機在手即可隨時隨地打開空調、音響、電視等電器，充分享受新科技帶來的便捷舒適。因此，智能化理念要貫穿到線上和線下，一是在樓宇的設計中要注重健康、時尚、便利的人居環境，二是在網絡宣傳中大膽使用網絡新技術提升用戶體驗，從這兩方面優化硬件系統和軟件服務，贏得市場青睞。第二，生態環保理念深入人心。伴隨著生活水平的不斷提高和環境污染的持續惡化，這讓消費者的環保意識愈發強烈，對住宅的綠色低碳、生態環保的要求越來越高。房地產企業在樓盤設計理念、建筑材料的使用、營銷過程中要始終注重居住區內的生態功能和社會功能，強調人與自然環境的和諧，著力打造符合消費者生態環保需求的居住區域。
（二）積極探索O2O模式，制定網絡營銷品牌策略
O2O（Online To Offline），即將線上線下商務活動進行有機結合，形成協調一致、相互呼應的統一體。互聯網品牌形象是房地產企業在線上最重要的宣傳名片，故房地產企業要注重打造互聯網商品牌，以確保線下品牌無形資產價值順利轉移到線上，提升消費者線上購房的信任感和認可度。第一，及時搶注與實體店商標一致的網頁，不僅有利于無形資產無縫轉移，而且能夠防止他人搶先注冊相關商標而惡意抹黑實體品牌。與此同時，深入展開與搜索引擎平臺的合作，通過購買房地產企業業務相關的關鍵詞點擊率來提高目標客戶和潛在客戶的關注度，以此提高線上品牌的知名度和營銷能力。第二，在網絡營銷中要勇于進行技術創新，加大科技投入比重，將互聯網新型科學技術運用到營銷宣傳的平臺上來，通過多層次、多元化媒體技術如三維展示、電子地圖、語音解說等向購房者展示項目翔實而重要的信息，讓用戶進一步感受到即使不去體驗店也可以切切實實地掌握房地產商品完整和準確的信息，從而提高消費者對網絡宣傳的信任感和認同度，逐步樹立良好的網絡品牌形象。第三，在互聯網上對房地產項目的各個環節進行宣傳和塑造。一是在淘寶、京東等熱門網站上投放互聯網廣告，甚至設立項目銷售專區，并制定完善的獎勵機制對線上了解或購買房地產產品的客戶進行獎勵，擴大項目品牌的宣傳和強化客戶購房意愿；二是篩選與房地產項目理念或者目標客戶群體特征較為一致的電影、電視劇等視頻，通過購買其在影院、愛奇藝視頻等視頻客戶端播放前的時段進行廣告的投放，以增加網絡品牌的曝光率和知名度。
（三）搭建雙向互動的網絡營銷平臺
第一，構建在線交互渠道來引導目標客戶的購買意愿。房地產企業通過構建潛在客戶與設計部門之間在線新交互渠道，鼓勵目標群體通過這種互動方式主動提出自主性設計思路，為設計師在進行房屋設計方案提供具有商業價值的參考，從而確保房地產項目的設計與市場訴求更加貼近。第二，注重與消費者的互動性。房地產企業要充分利用互聯網信息流通性和互動性等特點，通過微信、微博、APP、客戶端等新型媒介來建設營銷服務的相關平臺，構建完整暢通的信息交流和信息反饋機制。一是和業主或潛在客戶展開交流互動，及時了解和解決消費的投訴和解決，不斷改進和完善服務質量；二是在互動交流平臺中不斷優化在線銷售的互動氛圍，甚至為消費者增加協商價格平臺，并提供在線房源價格比較等服務，在積極互動的過程中對所獲得的信息進行梳理和分析，以便了解客戶需求變動趨勢，準備把握消費者個性化需求特點，提供迎合消費者需求房源，強化消費者對房地產企業及項目形象的認同度。第三，注重售后服務平臺的搭建，業主可通過售后平臺申請維修服務、網上組織和通知等功能，這不僅提高業主的滿意度，而且能讓房地產企業及時了解業主動態和服務中存在的問題，為構建和諧社區，塑造品牌形象奠定良好的基礎。
（四）利用大數據優化市場細分策略
隨著互聯網技術的發展和深化，大數據時代悄然而至。房地產企業可通APP、公眾號、微博、門戶網站等自身網絡平臺建立大數據庫，也可通過與百度的搜索引擎、騰訊視頻等第三方網絡平臺合作建立大數據庫。在借助自有大數據庫和第三方網絡平臺數據庫進行數據開發和挖掘的基礎之上，房地產企業通^科學地分析和整合數據來提取用戶的需求信息，以此對市場進行更加準確的細分，明確營銷方向，有利于開展精準的推廣活動，實現房地產精準高效的營銷。
五、結語
在“互聯網+”逐漸滲透到各個領域以及經濟下行的背景下，房地產企業要緊握“去庫存”的政策導向，充分利用互聯網的優勢技術促進企業提高服務品質、降低運營交易成本，積極探索和創新房地產互聯網新型營銷模式和策略，促使企業經營迅速完成從傳統單一的模式到“以人為本”新模式的升級，并以此保障房地產企業的可持續發展。
參考文獻
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【關鍵詞】 房地產；品牌建設；現狀；路徑
一、房地產品牌的內涵
菲利普·科特勒認為，品牌從本質上說，是銷售者向購買者長期提供的一組特定的特點、利益和服務的允諾。品牌是指一種術語、名稱、符號、設計或標記，或是這些的綜合運用，得以辨認某個企業的產品或服務，并使之與競爭對手的產品和服務區別開來；品牌也反映出消費者對企業的產品或服務的判斷、認同和反饋，產品或服務是消費者購買并期盼得到實際功用的載體。
所謂房地產品牌，是房地產開發商在進行房地產產品開發經營的同時， 有計劃、有目的地設計、塑造， 并由社會公眾通過房地產開發企業及其產品的品質和價值的認知而確定的商號或商標，是公眾對房地產開發企業及其產品的理性認識和感性認識的總和。
二、房地產品牌建設現狀
1、房地產企業主體對品牌認識不準確，品牌意識薄弱
我國大多數房地產企業對發展房地產品牌不夠重視，近幾年來，隨著房地產行業競爭的日益加劇，雖然房地產企業中的主體逐步發現品牌的重要性，但真正能利用品牌擴大企業知名度，并使消費者接受且認可的房地產品牌還為數不多。從房地產企業的管理者角度來說，他們普遍認為房地產產品是一種特殊的商品，產品所處的地塊、區位是最重要的，應致力于爭取優質土地資源，無暇顧及品牌宣傳，更不愿意花費大量的人力、物力、財力投入到品牌建設中；從房地產企業的員工角度來說，他們對創建、維護公司品牌漠不關心，認為只要把自己崗位要求的工作完成即可，無法努力將正向的品牌影響力融入到工作細節中，更不會積極將所屬房地產企業品牌在社交網絡中進行推廣。
2、在注重品牌的同時，忽略了產品品質
目前，眾多房地產企業將品牌建設等同于廣告包裝，實施名牌戰略的過程中， 在注重廣告包裝的同時， 忽略了產品品質，不把主要精力用在工程項目質量上。品牌是企業綜合水平的體現，基于優質產品，通過營銷、推廣等各種宣傳手段，品牌地位得以鞏固、提升。但是產品才是品牌的根基，不注重產品品質，品牌即使在傳播通路上高頻次出現，也難以使消費者產生對品牌的認同感。
3、缺乏對于品牌的戰略規劃
多數房地產企業重視產品宣傳，但是對于品牌建設的重要性與實施方法認識不足，對于品牌建設沒有長期的規劃。在品牌建設實踐中，往往更加注重房地產產品品牌的建設，試圖通過對產品的宣傳推廣，達到良好的銷售效果，迅速回籠資金，獲得利潤。但是，房地產產品品牌并不能等同于房地產企業品牌。房地產產品品牌是短效的，當產品銷售完畢后，產品品牌的影響力迅速降低，前期投入的巨額品牌建設費用，卻很難隨著產品售罄后繼續積累；房地產企業品牌是長效的，在建設產品品牌的同時建設企業品牌，會形成長遠的品牌效應，應充分規劃品牌建設戰略，不斷積累、擴大品牌的影響力。
三、房地產品牌建設的路徑
1、確立品牌定位
品牌定位就是企業通過對目標市場進行研究，從而對市場、價值、文化取向及獨特性進行商業性決策，達到在消費者心中建立產品和品牌的特有價值地位。任何一個品牌的定位無外乎受到以下幾點因素的影響：一是消費者的狀況是品牌定位的出發點。企業經營者要不斷挖掘消費者需求，結合品牌自身的情況，尋找最佳結合點，盡量抓住消費者的消費心理；二是考量競爭品牌的定位，根據競爭品牌定位，全面完善自身品牌，進行重新定位；三是綜合考慮品牌自身企業的資源、能力，確保企業能夠完成預期目標并獲利。
2、塑造優良的品牌形象
房地產的品牌形象是房地產企業經過包裝，展示給外界的一個總體印象，它包括了這個房地產品牌各方面的信息。塑造品牌形象的主要目的是為了讓消費者對房地產產品產生良好的印象。最重要的就是要建立起品牌提供者的良好形象，品牌提供者包括房地產企業的領導者、企業員工等。品牌提供者的形象中最重要的組成部分就是企業領導者的形象。眾所周知的包括萬科地產的王石、華遠地產的任志強等企業領導者，經常出現在電視、網絡、報刊等主流媒體上，通過個人的知名度直接影響到了企業的品牌形象。通過對企業領導者的包裝和展示，以及企業員工形象、素質的加強，直接影響到企業銷售的成績。
3、確保房地產的良好質量
房地產作為一種特殊的商品，質量問題尤其關鍵。房地產的品質不僅僅包括工程的質量，還包括工程周邊生態環境、整體規劃布局、房產結構、配套設施、物業管理等多個方面。只有綜合品質有保障，房地產品牌才能受到消費者的認可，讓消費者與企業之間構建起一種聯系，從而達成共識，使品牌得到認可。把好質量關應重點做好以下幾點：一是規劃設計要以人為中心，處處體現以人為本的原則。滿足消費者對于生活舒適、便捷、經濟等方面的需求，同時也應創造社交、溝通的環境，使消費者在和諧的環境中生活；二是嚴格控制質量管理，以國家關于房地產開發的相關規定和法律法規為標準和原則進行開發，竣工驗收環節嚴格把關，切實保證工程質量。
4、加強品牌創新，保持持續發展
房地產企業如果要確保品牌長青不衰，需要加強品牌的創新能力。企業可以通過外在包裝和企業文化的宣傳對消費者的心理造成影響，使消費者心靈產生震撼，從而對品牌的形象留下深深地印象。企業的創新能力可以從以下幾個方面得到加強：一是制度創新。一個優秀的、賦有活力的企業必須有一個好的企業制度與之匹配。但好的企業制度應該是與時俱進的，并不存在一成不變的先進制度。要想企業長久穩步發展，就必須在制度上改革創新，不能簡單的模仿和復制；二是理念創新。房地產開發是一個發展的行業，與社會環境、自然環境等因素密切相關。從消費者的角度出發，綜合各方面因素，具體問題，具體分析，才能適應消費者的生活方式、滿足消費者的具體要求，在此基礎上實現開發理念的創新；三是技術創新。一個尋求長久發展的企業，必定具有一套完備的技術創新體系。只有企業堅持對技術執著的創新，才能不斷提高產品的市場占有率，才能得到更多消費者的認可。同時，企業也可以獲得更好的市場競爭力；四是服務創新。房地產開發企業要通過物業管理、基礎設施建設、綠化建設等一系列配套的服務提升服務管理質量，從某種意義上講，房地產配套服務水平的高低，直接關系著房地產開發企業品牌戰略的實施。
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1.1是順應消費客戶行為變化的需要
隨著移動互聯網的發展和應用，極大的改變了消費客戶的行為習慣，手機作為移動互聯網的一個最主要的客戶終端，其成為多數人獲取信息的重要渠道，根據工信部最新的統計數據顯示，當前我國移動互聯網用戶每天接觸手機互聯網媒體的時間是5.8小時，而且隨著大批90后和00后的成長，其在移動互聯網用戶中占據的比例達40%，而傳統的電視、報紙計算機互聯網作為信息傳播渠道方式的比例正在逐漸的縮小，這種趨勢的發展使得房地產營銷不得不重點關注移動互動互聯網。
1.2移動互聯網有效的推進了全民營銷
隨著移動互聯網的發展，其搭建的全民營銷的平臺，打通了開發商、營銷商以及消費者之間的壁壘，極大的推進了全民營銷的進程。特別是例如微信等自媒體工具的發展，不僅實現了信息的實時傳播，對于現代電商的發展也有著不可忽視的作用，而在房地產行業利用移動互聯網的傳播的廣泛性和全民性開展營銷，可以有效的發揮移動互聯網的優勢，優化房地產營銷，促進其發展。
1.3移動互聯網成本低、傳播速度快
移動互聯網的推廣，有效的解決了時間和空間的問題，相對于傳統的計算機互聯網，其有著很大的優勢，而且隨著移動電商的發展，微信營銷等移動端的營銷方式的日益普及，房地產行業的也可以說是全面的進入了移動互聯網時代，對于房地產營銷也有著深刻的變化。
1.4移動互聯網還有利于提高客戶的推廣度
客戶的推廣度是評價營銷成效的一個重要方面，有效的客戶推廣，增加了客戶之間的粘性，提高了客戶的成交基礎。隨著微信、微博等移動互聯網技術的發展。可以有效的實現開發商和消費者之間的互動，在營銷的過程中可以通過宣傳一些優惠促銷的方式，吸引意向客戶在移動互聯網上的轉播，推薦給更多的客戶，提高了項目的價值的傳播，提升了關注度，營銷效果自然也就更好。
2.移動互聯網時代開展房地產營銷的實施要點
基于移動互聯網開展房地產營銷的必要性，下面是筆者結合自身的工作實踐提出的一些關于移動互聯網時代房地產營銷的實施要點，具體的有以下幾點：
2.1建立健全一個有效的移動互聯網營銷平臺
從當前移動互聯網發展的趨勢來看，移動終端可以說已經逐漸成為未來信息傳播的最主要渠道，因此，房地產企業搭建完善自身的移動終端營銷平臺是其必然的選擇，也是實現移動互聯網營銷首先要做的，通過移動微博、微信的公眾賬號的開通，或者自主開發APP，結合大力宣傳自身微博、微信以及APP的二維碼，通過提高下載率，提升關注度，推廣企業的知名度來開展營銷。
2.2設計形式多樣且內容豐富的宣傳內容
搭建好宣傳平臺之后自然就是設計形式多樣而且內容豐富的宣傳內容，這一過程既需要根據企業自身的企業文化，結合企業產品的特點進行設計，另一方面，也需要了解當前消費者對于房地產商品的喜好等設計宣傳內容。另外，對于客戶與營銷方的溝通，要以方便及時為主要前提，通過實時互動進一步的加強對于購房者的購房動力。在設定信息推送以及互動游戲時，需要以吸引客戶瀏覽為前提，提高客戶的到訪體驗，增加成交率。
2.3做好線下與線上的配合
雖然移動互聯網可以有效的提高房地產營銷的效果，但是畢竟營銷的成功都需要線下來做最后完成，這就需要不僅完善線上的各項營銷工作，還需要對線下營銷進行一定的調整，做好現場的體驗活動，確保在展示區和樣板間的體驗感受要高于線上體驗，只有這樣才能提高客戶的滿意度，另外還有就是做好接待活動和服務水平，這一環節也是非常的重要，因為如果這一環節沒有做好，出現負面的信息，那么線上的宣傳有時甚至會導致相反的效果。
3.結束語
關鍵詞 管理系統；設計；研究
中圖分類號TP315 文獻標識碼A 文章編號 1674-6708（2011）40-0225-02
1 國內外研究現狀
1.1 國外現狀
在世界范圍內，通過網絡購房早以成為購房者的首選，美國房地產經紀人協會統計數據顯示，美國75%的房產商利用互聯網銷售房屋，80%的購房者通過互聯網尋找理想住房，約有四分之一的人借助互聯網找到了理想住房。這是因為在在國外二手房市場較為成熟，網絡也更為發達。美國從1975年后開始房源信息就登記在電腦上，到了2003年就能在互聯網上查找到各種房源信息。并且由于政策與網絡速度等的關系，到現在網絡視頻看房在美國、歐洲發展也很快。
1.2 國內現狀
由于網絡迅速發展和普及，國內房地產電子商務還是出現了欣欣向榮的景象，根據中國房網大全的統計，目前中國擁有與房地產相關的各類網站已經超過了10 000家，據不完全統計，房地產網站的使用人數超過了1 000萬人。用戶使用訪問房地產網站最主要的原因是網絡信息方便快捷，消費者最常獲取房產類信息或資源的途徑中網絡已經以微小的差距排在僅次于報紙的位置，其百分比遠遠超越雜志、廣播和房屋中介等途徑，并且其增長速度較快，可以預測用不了多久網絡將會成為最主要的獲取房產類信息或資源的途徑。
目前房地產公司都很重視網絡這個平臺，有很多企業還有自己的網站。應該說房地產公司利用網絡的情況大部分還是停留在企業宣傳與服務于企業內部的一個概念上，還沒有真正形成一個大的交易型平臺。有些企業會選擇一個成熟的房地產專業網站，利用網站宣傳企業品牌文化；有些企業希望網絡成為一個交易的平臺，等于說是企業內部的管理系統；還有一些企業是希望兩者結合起來。
2 研究意義、目的
網絡技術的廣泛應用改變著人們觀念，正在促使著房地產業經營模式的轉型。近期消費者網上找房的需求處于增長的態勢。以前，北京約有80%的人是通過實體的中介店來尋找房源，而現在已有超過半數的消費者則是通過網絡來需找信息。房產經濟網絡化需求增長的同時也給房地產企業平安發展帶來了契機。
房地產網絡化對于房地產公司來說，主要有兩大改變。
第一個改變是看房、選房的過程變得更加簡單、效率大大。房產網絡化是房源信息更集中、更豐富、傳遞的范圍更廣，讓購房者在選房環節不必四處奔波，從而大大地提高了購房的效率。
第二個則是對房屋價格本身的影響。中介網上開店，省去了實體門店支出，由此節省房租、宣傳印刷和人力成本，總體費用減少，相應房地產公司也會靠降低中介費來吸引更多的客戶，這樣就會使得購房者購買房屋的費用相應降低，從而達到降低房屋價格的目的。
2.1 研究內容
網上房地產銷售管理信息系統通過先進的平臺技術和設計構架，建立公司與個人之間網上銷售的通道，實現公司在網上可以房產信息，也方便客戶在網上查詢、預定和購房。本系統作為一個完整的房地產銷售管理信息系統，利用計算機網絡將整個房地產公司的銷售業務統一管理，實現數據共享、達到數據的完整性和統一性。
研究內容分為以下幾部分：
1）用戶管理功能模塊
設置用戶的可用狀態，實現凍結和解凍，查看用戶信息。
2）購物車管理模塊
查看已購樓房、進行數量變更、確認已購樓房
3）訂單管理模塊
查看訂單是否被處理、樓房是否被發出。
4）房屋管理模塊
添加或刪除樓房、按大小種類查詢樓房、設置特價樓房。
5）“留言板”模塊
查看留言板，刪除留言。
2.2 擬采取的研究方法
通過對現有的地產企業的網站和B2B電子商務網站的分析，收集大量的相關實例，對所收集的例子進行分析比較，努力研制出一個易用的、介紹豐富、功能全面的網上房屋銷售系統。在進行本系統的分析與設計中，綜合采用了文獻資料法、歸納統計法、案例分析法、比較法、設計科學方法、綜合法及圖表法等研究方法。
在論述本系統開發背景的時候，主要用到了比較法。通過對文獻資料的整理和收集，通過對不同國家間網上交易額的比較和我國不同時間段期間網民人數的比較，以及當今樓市的發展狀況，得出了網上購房具有巨大發展潛力的結論，進而明確了系統的運用前景。從全文的角度看，設計科學方法在系統分析設計的各個階段都起到了很重要的指導作用。設計科學方法（design science method）定義設計了什么，解決了什么，評判系統效果的標準是什么幾個方面的內容，使論文的設計思路更加明確，設計解決了消費者輕松購房的問題，使消費者不用再受地理位置的局限，在網上樓市系統中隨時選出自己喜歡的商品，同時省去了地產廠商大量的時間和資本投入。系統對前臺需求的響應速度，會員注冊數量，樓市的銷售量及留言頻率即是對系統效果的最好評價。
參考文獻
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關鍵字：房地產；工程管理；全程策劃
1 引言
房地產項目的策劃研究室對房地產工程進行構思、設計和評選優化的一個過程。在策劃的過程中要考慮到房地產項目的具體的目標，要對房地產市場進行充分的調查研究。在策劃的過程中要本著獨特的設計理念，結合各種有效的手段按照房地長工程項目的策劃程序來對房地產項目進行規劃。
房地產工程管理的全程策劃能夠幫助企業在決策過程中更加準確的執行目標計劃。在房地產工程開始之初需要對管理全過程進行定位和預期。在項目的開發過程中就要充分發揮管理的作用，統籌策劃房地長工程內部的各部門之間的關系，明確在房地產項目的管理中的重點和難點。我國目前對房地產的開發程度越來越深，所以對房地產工程管理的全程策劃研究也越來越得到重視，對全程策劃的要求也越來越高。本文圍繞房地產工程全程策劃中的核心步驟展開研究。
2 房地產工程管理全程策劃研究的內容
2.1 房地產工程的區位分析和選擇
房地產工程對區位的選擇要求較高，選擇較好的區位能夠帶來更好的經濟效益。影響房地產工程項目區位的因素較多，通常工程項目所在地的地形、水文等自然條件對區位的影響較大。另外在城市中不同的地塊位置有著不同的用途，城市規劃部門對土地的規劃要求不盡相同，這也會對房地產項目的區位選擇產生明顯的影響。所以在房地長項目區位選擇的時候要充分的對城市的定位、城市發展的方向和目標有一個準確的認識。同時也要考慮到城市的交通方面的因素影響，隨城市的市政基礎設施和公共的配套服務設施的完備情況、人口和經濟分布情況也要有全面的了解和認識。
2.2 房地產工程項目的定位
房地產工程項目的定位主要是對產品的定位、對客戶的定位、對形象和品牌的定位。產品的定位主要是為了在公眾面前樹立一個良好的產品形象。對房地產工程的定位是房地產開發企業將自己的產品有目的和針對性的推廣和銷售。要考慮到所面向的客戶群體的需求。對客戶的定位就需要了解房地產項目的消費群體的特征，對消費者的行為和動機進行研究。要注意對房地產工程項目產品形象的宣傳，能夠方便快捷的進行形象的宣傳，跟工程周圍的各種市場環境結合起來。在房地產企業競爭激烈的今天，房地產開發公司必須確立自己的企業品牌和開發的房地產工程項目的品牌。
2.3 房地產開發項目的營銷策略
房地產開發項目的營銷策略的核心是以消費者為中心。在營銷策略的制定過程中要對消費者的消費需求和消費的欲望有一個全面的認識，在此基礎上來制定合理的銷售計劃，制定合適的銷售價格，從而來吸引更多的客戶的眼光。另外在銷售策略的制定過程中要適當的考慮房地產工程項目銷售的節奏。房地產項目的營銷策略主要是產品策略、價格策略和營銷渠道的定位。
2.3.1 產品策略
只要高品質的產品才能更好的吸引客戶，在房地產企業的營銷活動中房地產產品是核心。所以房地產工程管理的目標就是圍繞如何生產出最合適的房地產產品。從而來使得房地產項目的使用價值最優，有著合適的銷售時間和銷售地點。注意采取合適的策略并進行相互之間的整合，具體如下：1)差異化的策略，采取差異化的策略的企業需要自身具備一定的核心競爭力。使得企業自身在經營理念、企業文化、關鍵技術等方面形成獨特的優勢。這種獨一無二的差異性就是企業的顯著特點，就會跟進啊吸引消費者的眼球，從而來提高房地產企業開發的項目在消費者心中的地位和價值，能夠使得消費者有更好的購買意愿來購買房地產產品。2）對于開發的房地產的定位要明確。早定位方面要綜合考慮市場、功能和專營性這幾個方面。3）品牌策略，房地產企業在制定品牌策略的過程中關注的要不僅僅是某個開發樓盤自身的知名度。更為重要的是房地產開發企業要注重企業自身形象的構建。4）服務策略，房地產企業必須注意潛在的客戶的需求，在房地產工程的全程策劃過程中企業一定要積極的去向客戶宣傳自己的產品，可以借提供各種資訊服務來達到宣傳的目的。
2.3.2 價格策略
價格策略在房地產工程的管理中有著極為重要的地位。價格的變動直
能夠體現的消費者購買欲望的變化上，會直接影響到企業的銷售業績和獲得的利潤。在實際的價格策略的制定過程中要適時的了解市場的變化以便及時的做出調整。房地產開發企業在價格的制定上一般采取成本導向定價、需求導向定價和競爭導向定價。在定價技巧的選擇上要從心理、差別形象和地點時間來綜合的考慮。
2.2.3 渠道策略
房地產開發企業開發的房地產工程項目藥效真正的實現經營的目標，必須要構建完善的市場渠道。我國目前大多數的房地產工程項目都是采用的是直接營銷的渠道，也就是房地產企業自身直接和消費者面對面。這種銷售渠道可是使得房地產企業跟好的了解消費者的消費動機和購買欲望。能夠更好的隨市場的變化而變化。但是這種銷售渠道也存在自身的缺陷，例如銷售面狹窄和工作效率不高等情況。現在在一些房地產工程的全程策劃管理中已經引入了間接的營銷渠道，通過中間商來更加廣泛的和消費者接觸，從而獲得更全面的市場信息。
2.3.4 促銷策略
房地產市場營銷促銷策略，是指房地產開發企業以人員或非人員的方法，把有關房地產商品的信息傳遞給消費者，幫助或說服消費者購買房地產商品，從而實現企業整體營銷目標的一種手段。促銷的方式有多種，房地產企業的推銷人員通過與消費者進行接觸和洽談；向消費者宣傳介紹房地產商品，達到促進房地產租售的活動。其優點為可盡快向消費者傳遞企業和房地產的有關信息、了解消費者的需求、與消費者建立良好的關系，使得消費者也發揮推薦和介紹房地產的作用。但是優秀銷售員少以及銷售人員的流動會影響目標消費者的轉移等。還可以選擇電視、報刊、網絡、廣告牌等各種形式的廣告進行促銷。利用公共關系促銷是指房地產企業為了獲得人們的信賴，樹立企業或房地產的形象，用非直接付款的方式通過各種公關工具所進行的宣傳活動。公關促銷不是由企業直接進行的宣傳活動，而是借助于公共傳播媒體，由有關新聞單位或社會團體進行的宣傳活動。
2.4 房地產工程施工管理策劃
房地產項目施工管理策劃對于房地產開發企業來說是至關重要的，因開發商前期的所有工程以外的精心策劃，最終都必須通過由項目管理全過程制造出的最終產品來實現。為保證項目工程實施的順利進行，各開發項目根據自身特點，有針對性的制定好項目工程管理策劃尤為重要。根據項目開發總體計劃，從工期及施工難度要求、營銷展示需求、工程量大小、物業類型、當地實際情況等方面進行標段劃分。它的劃分直接影響到施工流水、營銷秩序、總包利益、現場管理協調難度。由于現代房地產開發的節奏很快，盡早將項目工程銷售，就能盡早的讓資金回籠。因而，工期是標段劃分的首先要考慮的問題，即要確保工期滿足項目銷售的要求，這也是重中之重。同時，為確保項目的可實現性，又必須對項目各標段的施工難度給予充分考慮，如施工場地是否夠用、水電的接入是否方便、開盤后的營銷線路是否可以與施工路線很合理的區隔等等，在確保工期的前提下，要保證施工“難度”是可實現的才有意義。
結語
房地產工程管理的全程策劃設計的面比較廣，所需要的信息量也比較大，在管理的過程中要合理的安排各個部分之間的相互關系，結合工程的特點制定完善的全程策劃策略。明確全程策劃中的重點和難點，從而來不斷提高房地產工程管理的水平。
參考文獻：
[1] 賈生華,戚文舉.房地產開發企業精品戰略解讀——以綠城集團、中海地產和雅居樂地產為例,2008-11-05
