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[關鍵詞]房產繼承；贈與；強制公證
[DOI]1013939/jcnkizgsc201718110
廢止“強制公證才能順利辦理繼承房產和贈與房產登記”的做法，在一定程度上減少了辦事環節，節省了辦理公證的費用，但并不是說所有的房產繼承和贈與都可以不用再辦理公證，如果遇到有可能引發糾紛的房產繼承和贈與，依然可以選擇在自愿的前提下，通過公證機構辦理房產繼承、贈與的相關事項公證。機關辦理繼承房產等事項的公證。與原來的登記工作規范相比，現在新規范不但壓縮了辦理時限，還免去了登報、辦理公證等麻煩，為市民減少了支出。順應了國家“放管服”等相關政策的要求。以前如果房產證丟失，當事人必須去登報，必須拿著登報聲明才可以辦理相關業務。而以后不需要登報聲明丟失，只要在規定的網站上刊發丟失聲明即可。
1房產繼承、贈與強制公證的弊端分析
11缺乏必要的法律依據
我國繼承法規條率、物權法規條率和房地產管理法規條例中都沒有涉及房產繼承、贈與強制公證的條款。我國的繼承法規并沒有將房產繼承、贈與行為作為房產繼承登記的前提條件。對于房產繼承和贈與的主要根據所有權人所設立的遺囑作為參考標準，有遺囑的按照最終所公證的遺囑為準，沒有的以最終的遺囑為準。顯然在我國物權法規中并沒有將房產繼承、贈與強制公證作為一個必要條件。從公證法規的角度分析。雖然法規將繼承作為一項需要公證的重要內容，但是需要公證內容主要涉及法律、法規、政府規定的應該公證的內容，由此可以看出該項法規中的規定只是公證機構的一個業務范圍，并不具備強制執行的力度，不能將其意會為大眾必須履行的一種基本義務。從物權法規和城市房地產管理法規內容分析，均沒有對房產繼承、贈與強制公證的相關規定，因此，房產繼承、贈與強制公證不符合我國現有法律依據，是一種不符合規范制度，需要盡快廢除。
12房產繼承、贈與強制公證不符合我國的立法原則
2016年1月1日之前，我國的房產繼承、贈與要求強制公證，房屋所有權繼承人和贈與當事人必須到房地產管理機構辦理房產所有權轉換手續，房產的當事人設立遺囑處理自己的房產需要對遺囑進行公證。房產當事人死亡之后，受益人需要攜帶公證機構出具遺囑公證書，遺囑繼承權產權公證書以及房產的產權證等證書到當地的房產部門辦理相應的房產產權轉化手續，而新修訂的物權法規、房產管理法規、土地登記法規以及房屋登記法規等法律條款都沒有對房產繼承、贈與要求強制公證進行規定和特殊說明，新法律和20世紀90年代出臺的聯合通知中房產繼承、贈與要求強制公證等要求相悖，需要及時將房產繼承、贈與要求強制公證這項條款廢除。此外，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了公民的基本權利。自愿原則是我國民法法規中的基本條款，而物權法規和繼承法規是我國民事法規體系的基本法律，而公證法規是對各種法律行文、文書的真實性和科學性的公證，由此可以看出，房產繼承、贈與要求強制公證侵犯了居民的基本權利。
2房產繼承、贈與不再要求強制公證
21房產繼承可以不用辦理公證
《不動產登記操作規范（試 行）》中最重要的一項規定就是不做公證也可以進行繼承（受遺贈）不動產的登記，公證只是申請人的一個可選項，申請人可以自行選擇是否公證。這一規定既是《不動a登記暫行條例》相關規定落實的具體措施，也是一項探索性的措施，更是一項便民舉措。按照這一規定，申請人在繼承或者受遺贈不動產時，有權選擇公證或者直接申請按照有關規定進行核驗和登記，而繼承（受遺贈）公證就不再是一項必需的選擇。但是為了保障繼承人和被繼承人的合法權益及其財產安全，不要求必須公證并不等于不進行相應的審查核驗，為此市規劃國土委專門出臺了《不動產登記操作規范（試 行）》實施的配套文件《繼承（受遺贈）不動產登記工作程序（試行）》，對選擇不公證辦理繼承（受遺贈）不動產登記的政策、辦理流程、申請所需材料等進行了統一的規范。也就是說，按照現行不動產登記政策規定，繼承、受遺贈取得不動產權利辦理不動產登記的，繼承權公證文書不再作為必須提交的申請材料。
22不公證可節省費用
有很多經濟領域的研究人員一直認為，房地產繼承、贈與不再進行強制性公正，體現了對給公證人權利的尊重。在全新的歷史時期，隨著人們對自身權利的認識逐漸加深，該項規定的出臺和實施正是符合大眾的權利要求。房產采用公正和不公正兩種模式有其各自的優勢和劣勢，傳統的公正模式已經運行了很長一段時間，公正部門在長期的工作過程中積累了豐富的工作經驗，但是工作效率有待進一步提升，而不公正制度實施之后，可以大大節約申請人的時間和經費。
23新規范更加注重便民服務
《不動產登記操作規范（試 行）》將一般登記業務的辦理時限統一壓縮為十個工作日，而查封和異議的登記則明確定為要在受理當日辦理，這比國家規定整整縮短了二十個工作日。確定了繼承（遺贈）不要求強制公證、簡化補換證手續以及抵押權的注銷登記單方申請等便民措施的辦理程序。如果選擇不公證，則不用提交經公證處公證的材料或者已經生效了的法律文書。申請人提交相關文件向檔案窗口申請查詢擬繼承（受遺贈）的不動產登記有關情況。如果還存在不能進行登記的情況，房產繼承或者贈與申請人需要一次性攜帶好相關的申請資料到房產登記機構進行登記，對于申請人所提交的材料不齊全的，但是符合相應的法定形式的，并且所要登記的不動產沒有涉及限制性資產轉移的，進入到相關材料審查檢驗環節后，根據申請人所提供的相關材料以及與申請人溝通詢問的情況，符合法定程序的應該及時進行受理、審核、公示和登記。
綜上所述，進入新時期以來，國家對不動產登記的改革勢在必行。《不動產登記操作規范（試行）》和《不動產登記暫行條例實施細則》實施一年多來，眾多的當事人從中受益，特別是對房產繼承、贈與進行登記不再要求強制公證這一規定更是為當事人簡化了手續，節省了時間，更節省了費用，因此備受歡迎。不動產登記機構應不斷學習新規范和新要求，不斷地總結經驗，以適應新時期當事人對不動產登記的需要，做好不動產登記工作，更好地為當事人服務，為國家的經濟騰飛做出貢獻。
參考文獻：
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2008年年底，張迪與某房地產經紀公司簽訂了房屋買賣居間合同，希望出售位于北京市某小區的一處房產。該房產屬于個人貸款購買的商品房，已抵押給銀行，出售時還有銀行借款沒有還清。張迪在委托時出示了房屋所有權證、身份證等證件，并在合同中書面申明該房產屬于自己個人所有。房屋所有權證上面登記的產權人也是張迪本人。在房地產經紀公司掛牌出售后，李林最終選定并購買了張迪的房產，與張迪簽訂了房屋買賣合同。簽訂合同時買方向賣方支付了購房定金，并約定：由買方預付一部分房款給賣方，用于提前償還銀行貸款，解除抵押，然后雙方辦理過戶、交房手續。同時，根據三方的合同約定，由買方向經紀公司（居間方）支付了傭金，并約定，如果買賣雙方任意一方違約，導致交易不成的，應承擔此項傭金，守約方不承擔傭金。
合同簽訂后，買方如約支付了預付房款，賣方提前還貸辦理了解除抵押的手續，并辦理完了過戶手續。
2009年8月，李林接到法院傳票，原來張迪的愛人侯云如分別將張迪、李林、中介公司告到了法院，要求確認買賣合同無效。
侯云如訴稱：我與被告張迪系夫妻關系，2006年7月1登記結婚?；楹螅蚱薅速徺I了位于北京某小區的房產一套。2008年12月1日，丈夫在我毫不知情的情況下私自與李林及房產中介公司簽訂了《北京市存量房屋居間買賣合同》及《補充協議》。
她認為該房屋屬于婚后共同財產，被告張迪在未征得自己同意的情況下，無權擅自處分共同房產?，F將丈夫張迪、購房者李林和中介公司至法院，請求法院確認合同無效，并由被告承擔訴訟費。
李林很無奈，辯稱自己和被告張迪簽訂合同時，沒有義務審查房屋是否為夫妻共同財產。房產本上面只記載了張迪一人的名字，并未顯示存在共有人。并認為現在是他們夫妻看房屋漲價了，想反悔。主張買賣合同有效，請求法院駁回原告的訴訟請求。
被告房地產經紀公司辯稱：簽訂合同時，看到房產證上只有被告張迪的名字，并沒有共有權人的名字。
法院最終判決駁回了原告侯云如的訴訟請求。
主審法官認為，公示公信是物權的基本原則。物權登記的公信效力是物權公示制度的法律效果。本案中，據全部權證記載，該房屋所有情況為單獨所有，購買人李林有理由相信該房屋系張迪個人所有，三方簽訂的合同未違反法律法規的強制性規定，因此合法有效。原告侯云如提出該房產系婚后共同財產的說法并不能對抗善意第三人。至于侯云如提出張迪出售房屋的行為侵犯了其共有權利，對其損失可另案解決。
制度漏洞是糾紛主要因素
共有人一方以未經其允許主張房屋買賣合同無效的案件中，有些確實是賣房人違背其他共有人意志私自賣房，但也大量存在買賣合同簽訂后因為房價變化等原因，房屋所有權人不愿意賣房，于是隱性共有人站了出來。糾紛發生的原因除了購房者未盡到審查義務、房價變化促使售房者違約外，制度方面的漏洞也是主要因素。
夫妻婚后購房但登記為一人的隱性共有人情況非常普遍，這在實踐中給法院的案件審理帶來不少的困惑。根據《物權法》的規定，配偶并非當然的房屋共有權人，房屋產權要以機關登記為準，登記為一人的，產權人就是一人。2008年7月開始施行的《房屋登記辦法》對隱性共有人提出了更明確的要求。
本案例中，夫妻一方登記在自己名下的房產應屬合法有效，未登記在權屬證書上的另一方，無權主張買賣無效，理由如下。
不動產物權以房產證登記為準
筆者在以前的案例中針對物權的公示性，已做過很多闡述：《中華人民共和國物權法》是最新的關于物權（所有權是最完整的物權）方面的法律，應當是最權威的。
所謂物權公示原則，是指物權的設立、變更、轉讓或者消滅，必須通過一定的方法向社會公開，從而使第三人知道物權狀況。房屋作為不動產，如前所述，按照我國法律的規定是以登記作為其公示的方式的。
所謂公信原則，是指一旦當事人的物權依法進行了公示，即使公示方法表現出來的物權狀況與實際權利狀態不相符，對于信賴此公示的人也不產生任何影響。
物權公示和公信原則，主要是方便人們了解物權狀況，避免侵犯別人的物權，同時避免自己受到損害，降低交易成本，保護交易安全。
如果法律不規定簡單易識別的公示方式，當事人要了解清楚物權狀況，不但成本巨大，有時甚至是不可能的。
非依法公示的所有權不應受保護
除非法律有明文規定，非依法公示的所有權至少不能對抗善意第三人，包括不能對抗善意第三人的合法債權。
在筆者的大量類似上述案件中，法院判決普遍帶有傾向，即房屋買賣中，房屋所有權證上登記的所有權人轉讓房產，房屋所有權證上未登記的所有權人提出異議的，如果買方屬善意（即不知情），買賣雙方已辦理過戶登記，買方已取得房屋所有權證，則保護買方所有權，反之則確認合同無效，終止履行。這實際上還是承認登記之外的權利人的共有權，只不過是根據法律規定的善意取得制度承認買方已取得的所有權而已。
大部分房地產經紀公司在從事經紀業務時，只要房屋產權證上記載的產權人簽字，都認為是合法有效。許多房屋買賣當事人對經紀公司的服務性質存在誤解，認為只要找了經紀公司，經紀公司就要對交易安全負責，承擔交易風險。事實上，我國法律法規明確允許經紀公司實施的，只有兩種行為，一種是居間，一種是。這兩種經紀行為，交易后果都需要買賣雙方自己承擔。
變隱性為顯性
夫妻一方或其他共有權人（比如同居產生的共有）因為共有房產被出售，權利受到侵害的，可以根據法律規定，向侵權人主張賠償。但這是基于債權，而不是物權。為了維護自己物權利益不被侵犯，一定要將隱性共有人變為顯性共有人。
按照目前法律法規規定，要增加房屋的共有權人，有3種處理方式：贈與、買賣、析產登記。
贈與
房屋產權人想在房產證上加上子女的名字，可以選擇將房屋的部分產權贈與給子女。第一步應先到公證部門辦理房屋的贈與公證，然后到財稅部門辦理完稅或免稅手續，再到國土房管局的測繪部門出具測繪附圖，最后持房地產登記申請書、完稅或免稅證明、測繪附圖、原房地產權證書、贈與公證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權贈與登記，增加子女為房屋共有人。
買賣
想在自己的房地產權證上加上親人的名字，可以選擇將房屋的部分產權賣給有血緣關系的親人。持房地產轉移登記申請書、房地產買賣合同、房地產測繪部門出具的測繪附圖、原房地產權證書、身份證明等資料，到房產交易登記部門申請房地產權轉移登記，增加其為房屋共有人。
董先生和范女士2003年8月登記結婚。結婚前,董先生的父母出資為董先生購買了一套位于昌平區東小口鎮天通苑的房屋,產權登記在董先生名下。
董先生訴稱,婚后,妻子向自己提出,將雙方居住的房屋產權贈與她一半。董先生就將原本屬于他自己個人財產的房屋變更為自己和妻子范女士的共同財產。誰知,在辦理產權登記后不到2個月,妻子就向他提出離婚。在遭到董先生拒絕后,范女士向法院起訴離婚,雙方隨后開始分居。董先生認為,范女士和自己離婚的想法由來已久,為了達到分割自己個人房屋的目的,范女士才對自己假意示好,并以虛假承諾騙取自己的信任,誘使自己作出錯誤的意思表示,將房屋產權贈與其二分之一,依照法律規定,這應當屬于可撤銷的合同。因此,他訴至法院,請求法院撤銷自己對范女士的房屋產權一半的贈與。
庭審中,被告范女士辯稱,原告董先生所述的不是事實。董先生和自己的贈與是合法自愿的,董先生是因為和自己在夫妻感情惡化后,為了自己利益的最大化才提起的訴訟的。范女士認為,董先生此舉的目的是污蔑自己,因此希望法庭駁回其訴訟請求。
法院經過審理,最終判決駁回了原告董先生的訴訟請求。
法官說法
贈與合同,是贈與人將自己的財產無償給予受贈人,受贈人表示接受贈與的合同。原告董先生將登記在自己名下的房屋變更為原告及被告各占50%份額,被告表示接受贈與并辦理了產權過戶手續,雙方達成的《贈與合同》已履行完畢。該《贈與合同》是雙方當事人的真實意思表示,也沒有違反法律法規的強制性規定,因此是合法有效的。
【關鍵詞】轉繼承；轉繼承公證；繼承公證
案情介紹：劉某于二一年十月去世，配偶孫某健在，劉某、孫某共有房屋一套，且二人共有三名成年子女，分別為劉大、劉二、劉三 ，劉大于二一二年四月去世，劉大的配偶為王先生，他們共生育四名子女（四子女均已成年），分別取名為王一、王二、王三、王四?，F孫某、劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生前來本處申請辦理繼承公證，其中劉二、劉三、王一、王二、王三、王四、王先生表示放棄對上述房產的繼承，目的是將房產全部登記在孫某一人名下。
很顯然，繼承公證中繼承遺產與繼承人范圍的認定是正確承辦繼承公證的關鍵。本案中涉及本繼承與轉繼承，本繼承在法律中有明確的規定，而轉繼承的規定卻顯得過于粗疏，轉繼承性質的認定將直接導致不同的公證證明后果，對公證申請人產生不同的權利、義務影響。轉繼承公證中如何認定轉繼承的性質將成為正確承辦轉繼承公證的關鍵問題所在。本文旨在簡析不同轉繼承性質對繼承公證的影響，并在此基礎上提出自己的看法。
1 遺產份額說下的轉繼承公證
持遺產份額說的學者認為轉繼承的本質是被繼承人應得的遺產份額轉移給他的合法繼承人，轉繼承的客體是遺產份額。如有學者將轉繼承做如下定義：轉繼承是指繼承開始后，遺產分割前，繼承人尚未實際取得遺產時死亡，其應繼承份轉歸該繼承人自己的繼承人繼承的制度。[1]《繼承法》第二十五條規定：繼承開始后，繼承人放棄繼承的，應當在遺產處理前，作出放棄繼承的表示。沒有表示的，視為接受繼承?！段餀喾ā返诙艞l的規定：因繼承或者受遺贈取得物權的，自繼承或者受遺贈開始時發生效力。按照遺產份額說，因為被轉繼承人生前并沒有對繼承的財產表示明確的放棄，因此對物權法第二十九條應做如下理解：不論繼承人是否辦理了繼承手續，都應當推定被轉繼承人從繼承人死亡時起就已經取得了遺產之物權，因此轉繼承的客體是遺產份額。因為遺產份額為物權，應當適用婚姻法第十七條、十八條、十九條的規定：婚姻關系存續期間，法定繼承所得屬于夫妻共同所有的規定，將被繼承人應繼承的遺產份額應為夫妻共同財產，所以具體來講發生轉繼承的客體是被繼承人應繼承遺產的份額的一半，而不是應繼承遺產份額的全部，因為其中二分之一為被轉繼承配偶按照婚姻法的規定所享有的財產。
按照該種觀點來處理上述案例，很顯然王一、王二、王三、王四、王先生要放棄繼承的財產是劉大應繼承的房產份額的一半，而孫某作為劉大的母親對劉大遺留的遺產享有繼承權，這樣劉大遺留的應得房產份額的一半就都由孫某繼承。劉二、劉三對劉某遺留的遺產也即房產的一半也放棄繼承，由于孫某也是劉某的法定第一順序繼承人，孫某對該遺產也有繼承權，因此到目前為止，該房產有兩個權利人（此時不論這兩個權利人享有的財產份額到底是多少）――孫某、王某，也就是說要達到該套房產通過繼承手續全部由孫某繼承的目的根本不可能實現。因為王某作為劉大的配偶因為婚姻法中關于夫妻共同財產的規定已經取得了劉大應繼承遺產的份額的一半，要達到上述目的，必須由王某再申請辦理贈與公證，將其因婚姻法規定所取得的對該房產的份額贈與給孫某。
從上述案例中按照繼承遺產份額說我們不難得出，存在轉繼承的繼承公證中，要達到遺產全部由被繼承人健在的第一順序繼承人繼承的目的，至少需要兩種不同的公證：繼承公證和贈與公證。因為被轉繼承人的配偶已經基于繼承法、婚姻法的規定先天性的享有一定遺產份額，被轉繼承的配偶不但要明確放棄被轉繼承人繼承應得的遺產份額，還要贈與自己基于繼承法、婚姻法的規定先天性的享有的被轉繼承人繼承財產的一半份額。
2 繼承權學說下的轉繼承公證
持遺產繼承權說的學者援引最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國繼承法〉若干問題的意見》第52條的規定：繼承開始后，繼承人沒有表示放棄繼承，并于遺產分割前死亡的，其繼承遺產的權利轉移給他的合法繼承人之規定，將被轉繼承的客體界定為繼承權，意見第五十二條的規定是目前為止我國關于轉繼承制度唯一的成文規定，正如有些學者所言：轉繼承的實質，只是繼承權利的轉移。[2]因此轉繼承只是繼承遺產權利的轉移，處理此類案件時不應將被繼承人應繼承的遺產份額視為同夫妻的共同財產。[3]
按照該學說觀點來處理上述案例會產生如下結果：劉大對劉某遺留的財產享有的繼承權由她的法定第一順序繼承人也就是王一、王二、王三、王四、王先生、孫某來行使，結合本案具體情況，王一、王二、王三、王四、王先生可以發表放棄繼承權的聲明從而將劉大遺留的繼承權全部由孫某行使，劉二、劉三也發表相應的繼承聲明，從而達到劉某遺留財產全部由孫某繼承的目的。因為劉大遺留的繼承權并不屬于夫妻共同財產，因此王某與孫某無須辦理贈與公證劉某遺留的財產就可以全部由孫某一人繼承。
綜上可以看出，對轉繼承不同性質的認定將會導致不同公證證明后果的產生，不論是從保護當事人利益的角度出發還是從公證業務風險防范出發，還是基于法律嚴謹性的考慮，筆者都認為轉繼承的性質噬待進行統一規定。但由于現階段轉繼承的概念并未上升到立法高度，僅存在于司法解釋之中，轉繼承的性質之爭并未平息。筆者認為采取繼承權說更能體現立法之目的，可以更好的保護當事人的利益。
筆者認為，在轉繼承中對于《物權法》第二十九條的理解不能斷章取義，采取狹義的文義解釋，而應結合《民法通則》、《繼承法》、《最高人民法院關于貫徹執行〈繼承法〉若干問題的意見》等相關法律法規中具體理解。首先，按照我國《民法通則》第九條的規定：公民的民事權利能力始于出生，終于死亡。按照遺產份額說，被轉繼承人根據《物權法》第二十九條的規定享有遺產的物權，那么以上述案件為例，二一二年四月劉大死亡到二一五當事人申請繼承的這段時間劉大一直都是劉某遺產的所有人，而真實的情況是被轉繼承人劉大已經死亡，不是民法主體，根本就不具有民法上規定的民事權利能力，當然也就不能享有劉某遺產的物權。顯然如果認為轉繼承的客體是遺產份額也即物權經不起推敲，與法律、法理相違背。其次，縱觀整個《繼承法》不難發現，法定繼承中繼承人資格的取得要么基于血緣關系，要么基于繼承人與被繼承人的婚姻關系，或者付出了額外的代價（如《繼承法》中規定喪偶的兒媳或女婿對被繼承人盡了主要贍養義務的），如果根據《物權法》第二十九條的規定認為被繼承的客體是物權，那么被轉繼承人的配偶會理所應當的享有被轉繼承人繼承的物權的一半，也就是說被繼承人的兒媳或女婿雖然與被繼承人沒有血緣關系、婚姻關系、也沒有付出額外的代價，他們仍然可以繼承被繼承人的財產。筆者認為這種做法是對被繼承人配偶權益的過度保護，而對一部分人權益的過度保護會造成對另部分人權益的侵害，將被轉繼承的客體界定為繼承權，將是否繼承的權利轉移給被轉繼承人的繼承人，這樣既可以解決遺產的繼承問題，又可以公平的保護涉及繼承的每個當事人，也無疑是對以互諒互讓、和睦團結精神來處理繼承糾紛的更好選擇。
筆者認為結合《繼承法》、《最高院關于貫徹執行〈繼承法〉若干問題的意見》等法律、司法解釋，《物權法》第二十九條可以做如下理解：繼承人是否取得繼承財產的物權取決于繼承人對繼承權的表達，即遺產分割時繼承人是否主張繼承權還是自愿放棄繼承權來決定：放棄繼承權的，視為自始為取得無權，主張繼承權的，取得的時間追溯到繼承發生時；相應的將被轉繼承的客體界定為繼承權，由被轉繼承人的繼承人來行使是否繼承被繼承人的遺產的權利。這樣一方面能解決被繼承的客體界定為物權的漏洞，另一方面能更好的保護各方繼承人的利益，體現繼承法互諒互讓、和睦團結的精神。
綜上所述，不論是從法理分析還是從最高人民法院出臺的司法解釋亦或是司法部律師公證工作指導司下發的繼承類要素式公證書，將轉繼承的客體界定為繼承權都更為科學。但迄今為止，關于轉繼承的明確規定并沒有上升到立法高度，學界對于它的性質仍然爭論不休，司法界也沒有統一的處理原則，從而導致現實中同類案件采用不同學說產生的證明結果大相徑庭的現象。在法律沒有明確規定的情況下，不論采用何種學說來處理轉繼承案例都會存在不同程度的風險。因此不論是從法理的嚴謹性還是從防范職業風險的角度出發，這個問題都噬需解決。筆者認為必須通過立法的形式明確轉繼承的性質。繼承是導致物權變動的重要方式，且繼承問題基本是每個家庭都會遇到的問題。轉繼承性質的明確規定對于保護公民合法的繼承權利、減少家庭糾紛、促進家庭和睦具有不可替代的作用。轉繼承的性質之所以一直糾纏不清，法律規定的缺失具有不可推卸的責任。我們期待國家相應的立法機關盡快出臺相應的法律法規，讓這場沒有硝煙的戰爭盡快平息。
【參考文獻】
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贈與人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
受贈人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。
第一條 贈與財產
贈與人將其所有的________（寫明標的物）贈送給受贈人，其所有權證明為：________（寫明證明贈與人所有權的證據名稱）
第二條 贈與財產的狀況
名稱：_________
數量：_________
質量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_________
第四條 贈與財產的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________（寫明具體的不動產產權登記機關名稱）進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。
第五條 手續辦理
受贈人應在_________（寫明具體的期間）期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權利保證
贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。
第七條 費用負擔
受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
第十二條 贈與的撤銷
1．受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
（1）嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬；
（2）對贈與人有扶養義務而不履行；
（3）不履行贈與合同約定的義務；
（4）因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產；
（5）_________。
2．贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
第十三條 通知
1．根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________（書信、傳真、電報、當面送交等）方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2．各方通訊地址如下：_________。
3．一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_____日內，以書面形式通知對方；否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內（書面通知發出_________天內）簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1．如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2．聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3．不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4．本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭（不論曾否宣戰）、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭議的處理
1．本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2．本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解；協商或調解不成的，按下列第____種方式解決
（1）提交_________仲裁委員會仲裁；
（2）依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執一份。
贈與人（蓋章）：___________
委托人（簽字）：_______
簽訂地點：_________________
_______年________月______日
受贈人（蓋章）：___________
委托人（簽字）：_______
簽訂地點：_________________
________年_______月______日
鑒（公）證意見：___________
經辦人：___________________
鑒（公）證機關（章）_______
_______年________月______日
（注：除國家另有規定外，鑒（公）證實行自愿原則）
附件：不動產標示：
①雙方行為。贈與合同須當事人雙方意思表示一致才能成立，如果贈與人有贈與的表示，但受贈人并沒有接受的意思，則合同仍不能成立，故與饋贈這種單方行為不同。
②是吸收了諾誠合同與實踐合同的合理因素。諾成行為。多數國家承襲羅馬法的傳統，規定贈與合同在當事人雙方意思表示一致時即告成立，不必等待交付贈與物，即為諾成行為。
③無償行為。除合同中雙方約定附條件的義務外，原則上受贈人并不因贈與合同而承擔義務，故為單務合同。
下面是小編整理的不動產贈與合同，希望能給大家帶來幫助!
合同編號：__________________
贈與人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
受贈人：________________________
住所：__________________________
身份證號：______________________
通訊地址：______________________
郵政編碼：______________________
電話：__________________________
為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。
第一條 贈與財產
贈與人將其所有的________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權證明為：________(寫明證明贈與人所有權的證據名稱)
第二條 贈與財產的狀況
名稱：_________
數量：_________
質量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_________
第四條 贈與財產的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產產權登記機關名稱)進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。
第五條 手續辦理
受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權利保證
贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。
第七條 費用負擔
受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
第十二條 贈與的撤銷
1.受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
(2)對贈與人有扶養義務而不履行;
(3)不履行贈與合同約定的義務;
(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產;
(5)_________。
2.贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
第十三條 通知
1.根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2.各方通訊地址如下：_________。
3.一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_____日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1.如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2.聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3.不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4.本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭議的處理
1.本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2.本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第____種方式解決
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執一份。
贈與人(蓋章)：___________
委托人(簽字)：_______
簽訂地點：_________________
_______年________月______日
受贈人(蓋章)：___________
委托人(簽字)：_______
簽訂地點：_________________
________年_______月______日
鑒(公)證意見：___________
經辦人：___________________
鑒(公)證機關(章)_______
_______年________月______日
(注：除國家另有規定外，鑒(公)證實行自愿原則)
附件：不動產標示：
在登記實務中，各地的房屋登記機構在辦理轉移業務時，通常都會要求轉讓方提供其已經完成內部審批或者許可處置的要件，例如：有限公司的股東會、董事會決議、機關事業單位的國資批復、集體企業或者組織的集體成員大會、村民大會決議，有時還要求提供企業章程、股東身份證明等。對這些處置權證明文件，登記時如果不予收取，會不會給登記部門帶來不利影響？本文從以下幾個方面進行分析。
一、從房屋登記部門的行政行為方面分析
《物權法》第10條規定，國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的范圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定?！斗课莸怯涋k法》第2條規定，本辦法所稱房屋登記，是指房屋登記機構依法將房屋權利和其他應當記載的事項在房屋登記簿上予以記載的行為。
首先，從以上的法條我們可以得出，房屋登記是一種行政行為，既然是行政行為，則自然會有如何落實行政法也就是依法行政的問題。那什么才是依法行政呢，舉個簡單的例子，工商部門不能給房屋發放所有權證，因為這個權利是法律授權給房屋登記部門了，而不是工商部門，行政行為必須在法律授予范圍內進行，工商部門出具這個證明就違法了，所以才有那句經典的名言：法無明文授權不可為。
其次，是在《房屋登記辦法》、《房屋登記技術規程》等法律依據中，轉移類的業務，除了企業自主清算的有要求提供股東大會、職代會決議，其他的我們都找不到可以收取相關申請人證明其有權轉讓房屋的材料的明確依據。業內通常收取依據的解釋是根據《房屋登記辦法》最后一條“其他必要材料”這個兜底性條款。筆者認為，登記機構不能濫用兜底條款，其使用時需要有其他法律法規的依據和授權，不能盲目擴大。如在轉移登記中，通常都會收取契稅完稅證明，雖然其在《房屋登記辦法》中并未明文要求收取，但是其法律依據在于《契稅暫行條例》第11條，納稅人應當持契稅完稅憑證和其他規定的文件材料，依法向土地管理部門、房產管理部門辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。納稅人未出具契稅完稅憑證的，土地管理部門、房產管理部門不予辦理有關土地、房屋的權屬變更登記手續。這就是兜底性條款應用的典型例子，因為法律法規另外賦予了登記部門權限。
而如果沒有類似《契稅暫行條例》這樣授權性條款的，無論是從行政法的原則還是從法律法規的具體性規定來看，登記機構要求申請人在辦理房屋轉移登記時提供其有權處置的證明材料就有超越法律權限的問題。
二、從申請人方面分析
簡化手續后，許多人認為沒有經過相關部門批準辦理的登記，可能導致登記無效。
首先，分析一下申請人無授權的轉讓行為的效力。沒有經過授權許可的轉讓行為，是否必然無效呢？從《合同法》第52條關于無效合同的規定來看，前面四款主要是侵害國家和公共利益的才無效，在這里著重分析第5款違反法律、行政法規的強制性規定。在法律體系中，“強制性規定”分兩種，一種是效力性強制性規定，一種是管理性強制規定。效力性規范指法律及行政法規明確規定違反了這些禁止性規定將導致合同無效或者合同不成立的規范；或者是法律及行政法規雖然沒有明確規定違反這些禁止性規范后將導致合同無效或者不成立，但是違反了這些禁止性規范后如果使合同繼續有效將損害國家利益和社會公共利益的規范。其一般都會涉及到標的物的違法或者限制流通，比如買賣、軍火買賣、企業資金拆借、居民購買集體土地上房屋等。管理性規范或取締性規范，指法律及行政法規沒有明確規定違反此類規范將導致合同無效或者不成立，而且違反此類規范后如果使合同繼續有效也并不損害國家或者社會公共利益，而只是損害當事人的利益的規范?！逗贤ㄋ痉ń忉尪返?4條和《合同法》第52條規定的“強制性規定”，都是指效力性強制性規定。
以公司為例分析，《公司法》中未對企業處置房屋的權限做具體規定，實踐中，一般會要求提供公司章程來判斷應當提供董事會或者股東會決議，如果章程沒有具體規定時，都會引用《公司法》67條和105條的重大事項審批和表決原則來要求提供國資監管機構或者股東會決議。《關于國有企業辦理抵押貸款若干問題的批復》中規定：“企業以財產作抵押向金融機構借款屬于法人財產權范圍內的自主行為，國有資產管理部門不應越權干預，也無法逐一審查具體融資決策的正誤得失，更不能承擔任何連帶責任”?？梢钥闯?，企業的自主行為國資部門基本不干預，這也與目前我國對國企等采用寬泛式管理精神相一致。在相關法律中，皆沒有規定如果沒有提交該審批或者決議，合同會歸于無效。由此我們可以初步判斷即使沒有獲得許可，申請人提供處置房屋的行為也不一定無效。
其次，根據《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第8條，當事人以作為房屋登記行為基礎的買賣、共有、贈與、抵押、婚姻、繼承等民事法律關系無效或者應當撤銷為由，對房屋登記行為提起行政訴訟的，人民法院應當告知當事人先行解決民事爭議，民事爭議處理期間不計算在行政訴訟期限內；已經受理的，裁定中止訴訟。由此可見，民事法律關系的效力問題不是行政訴訟的事由，只是民事法律關系的無效不能導致登記違法。也就是說，即使需要相關部門批準的，未經批準也并不一定導致合同無效。
而且，所謂的合同無效也并不必然導致登記行為的無效。《物權法》第106條規定，無處分權人將不動產或者動產轉讓給受讓人的，所有權人有權追回；除法律另有規定外，符合下列情形的，受讓人取得該不動產或者動產的所有權：1.受讓人受讓該不動產或者動產時是善意的；2.以合理的價格轉讓；3.轉讓的不動產或者動產依照法律規定應當登記的已經登記，不需要登記的已經交付給受讓人。受讓人依照前款規定取得不動產或者動產的所有權的，原所有權人有權向無處分權人請求賠償損失。對于處置房屋的企業來說，只要其申請的形式合法，要件齊全如申請表、買賣合同上公章都齊全，對于登記部門和房屋所有權的承受方來說，都會認為其是合法轉讓的。而且從以上規定也可以看出，對于善意取得所有權的只要是符合法律規定的，即是合法有效的，且賠償責任應當由無權處分人承擔。
從以上分析可以看出，申請人處置此類房產有無權限，主要由申請人自己把握，而不是登記部門進行審核。
三、從法律后果和救濟途徑方面分析
首先，從申請人內部審批的責任來分析，《公司法》第20條規定，公司股東應當遵守法律、行政法規和公司章程，依法行使股東權利，不得濫用股東權利損害公司或者其他股東的利益；不得濫用公司法人獨立地位和股東有限責任損害公司債權人的利益。公司股東濫用股東權利給公司或者其他股東造成損失的，應當依法承擔賠償責任。公司股東濫用公司法人獨立地位和股東有限責任，逃避債務，嚴重損害公司債權人利益的，應當對公司債務承擔連帶責任?！镀髽I國有資產法》也規定造成國有資產損失的由做出具體決定的董事、監事、高級管理人員等承擔責任。
因此，公司只要使用了公章和有法定代表人的簽字，對外簽訂的房屋買賣合同都是有效的，是當事人的真實意思表示，出現其他問題，其責任的承擔應由作出具體行為的人向被侵害人承擔，與房屋登記機構無關。
其次，從登記部門自身承擔的責任來分析：《最高人民法院關于審理房屋登記案件若干問題的規定》第12條規定，申請人提供虛假材料辦理房屋登記，給原告造成損害，房屋登記機構未盡合理審慎職責的，應當根據其過錯程度及其在損害發生中所起作用承擔相應的賠償責任。且最高院在其解讀中明確指出該條第2款規定的“登記錯誤”應當是指房屋登記機構辦理登記過程中所犯的錯誤，這種錯誤就是未盡到法定的審核職責，具體說就是登記機構的審核未達到《物權法》第12條規定的審核標準。據此可以得出，登記部門只對要件進行形式審查，而對于其真偽及是否符合內部審批規定等是沒有必要進行審查的。
贈與合同范本一甲方：(身份證號：)
乙方：(身份證號：)
甲、乙雙方本著互利互惠的原則，經充分協商，就股權贈與事宜達成如下協議，以資共同遵守。
本協議由甲方與乙方于年月日在簽訂。
第一條贈與標的
1、甲方擁有上海xx有限公司(以下簡稱“公司”)股權，是該公司的合法股東;
2、甲方同意將其擁有不超過公司股權總額%的股權給乙方;
3、乙方同意接受上述贈與。
第二條贈與條件
1、為取得上述贈與，乙方應為公司提供如下服務：(這只是合同樣本，暫時還沒有協商，但不知道是否規定一定要有服務?)
2、乙方為公司連續服務每滿1年，甲方同意將其擁有的占公司股權總額1%的股權贈與乙方，但所贈與的股權累計最多不超過公司股權總額%。
3、乙方提供的服務應當是連續的，非經甲方同意，不得中斷。
第三條贈與程序
1、乙方連續服務每滿1年，自屆滿之日起30日內，甲方應當按照本協議提請公司向登記機關辦理股權變更登記，并將股權變動情況登載于公司的股東名冊，同時向乙方出具《出資證明書》。
2、如此項贈與需征得公司其他股東同意的，甲方應負責取得該項同意。
第四條贈與的撤銷
1.有下列情形之一，甲方可以撤銷贈與：
(1)乙方嚴重侵害甲方或甲方的近親屬;
(2)乙方嚴重損害公司利益或給公司造成損失;
(3)乙方未提供本協議第二條第1款約定的服務或擅自中斷服務。
2、因上款第(1)項、第(2)項撤銷贈與的，乙方應當返還其基于本協議受贈的全部股權，并配合甲方和公司辦理公司股權變更手續;因上款第(3)項撤銷贈與的，乙方無須返還依合同已取得的股權。
3、贈與撤銷后，本協議終止履行。
4、除本條第1款規定之情形外，乙方已提供本協議第二條第1款約定的服務，甲方不得撤銷贈與。
第五條承諾和保證
1、甲方保證對依據本協議贈與給乙方的股權擁有完全的處分權;上述股權未設置任何抵押權或其他擔保權。
2、乙方承認原公司章程和股東之間的合同，保證按原章程和合同的規定承擔股東權利、義務和責任。
3、乙方承諾，除非經甲方事先同意，不擔任公司董事、監事、經理和其他高級管理人員。
第六條股權贈與的法律后果
1、股權贈與完成后，乙方即成為公司股東，按其股權比例分享公司的利潤和分擔風險及虧損。
2、公司已經發生的債權債務不受股東變更的影響。
第七條費用的負擔
本轉讓協議實施所需支付的有關稅費雙方各負擔二分之一。
第八條違約責任
如果本協議任何一方未按本協議的規定，適當地、全面地履行其義務，應該承擔違約責任。守約一方由此產生的任何責任和損害，應由違約一方賠償。
第九條法律適用和爭議解決
1.本協議受中國法律管轄并按其解釋。
2.凡因本協議引起的或與本協議有關的任何爭議，雙方應協商解決;協商不成，任何一方均可向公司所在地法院提起訴訟。
第十條其他
1、本協議由雙方或其委托人簽字或蓋章后生效。
2、本協議正本一式五份，甲乙雙方各執一份，公司執一份，其余由有關政府部門留存。
贈與合同范本二合同編號：_________
贈與人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
受贈人：_________
住所：_________
身份證號：_________
通訊地址：_________
郵政編碼：_________
電話：_________
為明確雙方本次贈與不動產行為的權利義務，雙方本著誠實信用的原則，并根據有關法律法規，制訂本協議，以資共同遵守。
第一條 贈與財產
贈與人將其所有的_________(寫明標的物)贈送給受贈人，其所有權證明為：_________(寫明證明贈與人所有權的證據名稱)
第二條 贈與財產的狀況
名稱：_________
數量：_________
質量：_________
價值：_________
位置：_________
第三條 贈與目的：_________
第四條 贈與財產的交付
贈與人會同受贈人于_________年_________月_________日，到_________(寫明具體的不動產產權登記機關名稱)進行贈與的不動產移轉登記及轉讓手續。
第五條 手續辦理
受贈人應在_________(寫明具體的期間)期限內辦理所有權轉移的手續，逾期不辦的，視為拒絕贈與。
第六條 權利保證
贈與人確認本件贈與不動產土地及房屋，在贈與前并無積欠稅金，倘有贈與人應負責繳清。
第七條 費用負擔
受贈人無須向贈與人支付任何費用，但與移交上述房屋有關的費用包括到有關房產管理部門辦理有關手續的費用以及有關契稅應由受贈人負擔。
第八條 贈與的撤銷
贈與人在贈與財產的權利轉移之前可以撤銷贈與。
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，不適用前款。
第九條 贈與物的交付
具有救災、扶貧等社會公益、道德義務性質的贈與合同或者經過公證的贈與合同，贈與人不交付贈與的財產的，受贈人可以要求交付。
第十條 贈與物的損毀
因贈與人故意或者重大過失致使贈與的財產毀損、滅失的，贈與人應當承擔損害賠償責任。
第十一條 贈與物的瑕疵
贈與的財產有瑕疵的，贈與人不承擔責任。
附義務的贈與，贈與的財產有瑕疵的，贈與人在附義務的限度內承擔責任。贈與人故意不告知瑕疵或者保證無瑕疵，造成受贈人損失的，應當承擔損害賠償責任。
第十二條 贈與的撤銷
1、受贈人有下列情形之一的，贈與人可以撤銷贈與：
(1)嚴重侵害贈與人或者贈與人的近親屬;
(2)對贈與人有扶養義務而不履行;
(3)不履行贈與合同約定的義務;
(4)因受贈人的違法行為致使贈與人死亡或者喪失民事行為能力的，贈與人的繼承人或者法定人可以撤銷贈與，并要求受贈人返還贈與的財產;
(5)_________.
2、贈與人的經濟狀況顯著惡化，嚴重影響其生產經營或者家庭生活的，可以不再履行贈與義務。
第十三條 通知
1、根據本合同需要一方向另一方發出的全部通知以及雙方的文件往來及與本合同有關的通知和要求等，必須用書面形式，可采用_________(書信、傳真、電報、當面送交等)方式傳遞。以上方式無法送達的，方可采取公告送達的方式。
2、各方通訊地址如下：_________.
3、一方變更通知或通訊地址，應自變更之日起_________日內，以書面形式通知對方;否則，由未通知方承擔由此而引起的相關責任。
第十四條 合同的變更
本合同履行期間，發生特殊情況時，任何一方需變更本合同的，要求變更一方應及時書面通知對方，征得對方同意后，雙方在規定的時限內(書面通知發出_________天內)簽訂書面變更協議，該協議將成為合同不可分割的部分。未經雙方簽署書面文件，任何一方無權變更本合同，否則，由此造成對方的經濟損失，由責任方承擔。
第十五條 合同的轉讓
除合同中另有規定外或經雙方協商同意外，本合同所規定雙方的任何權利和義務，任何一方在未經征得另一方書面同意之前，不得轉讓給第三者。任何轉讓，未經另一方書面明確同意，均屬無效。
第十六條 不可抗力
1、如果本合同任何一方因受不可抗力事件影響而未能履行其在本合同下的全部或部分義務，該義務的履行在不可抗力事件妨礙其履行期間應予中止。
2、聲稱受到不可抗力事件影響的一方應盡可能在最短的時間內通過書面形式將不可抗力事件的發生通知另一方，并在該不可抗力事件發生后_________日內向另一方提供關于此種不可抗力事件及其持續時間的適當證據及合同不能履行或者需要延期履行的書面資料。聲稱不可抗力事件導致其對本合同的履行在客觀上成為不可能或不實際的一方，有責任盡一切合理的努力消除或減輕此等不可抗力事件的影響。
3、不可抗力事件發生時，雙方應立即通過友好協商決定如何執行本合同。不可抗力事件或其影響終止或消除后，雙方須立即恢復履行各自在本合同項下的各項義務。如不可抗力及其影響無法終止或消除而致使合同任何一方喪失繼續履行合同的能力，則雙方可協商解除合同或暫時延遲合同的履行，且遭遇不可抗力一方無須為此承擔責任。當事人遲延履行后發生不可抗力的，不能免除責任。
4、本合同所稱“不可抗力”是指受影響一方不能合理控制的，無法預料或即使可預料到也不可避免且無法克服，并于本合同簽訂日之后出現的，使該方對本合同全部或部分的履行在客觀上成為不可能或不實際的任何事件。此等事件包括但不限于自然災害如水災、火災、旱災、臺風、地震，以及社會事件如戰爭(不論曾否宣戰)、動亂、罷工，政府行為或法律規定等。
第十七條 合同的解釋
本合同未盡事宜或條款內容不明確，合同雙方當事人可以根據本合同的原則、合同的目的、交易習慣及關聯條款的內容，按照通常理解對本合同作出合理解釋。該解釋具有約束力，除非解釋與法律或本合同相抵觸。
第十八條 補充與附件
本合同未盡事宜，依照有關法律、法規執行，法律、法規未作規定的，雙方可以達成書面補充合同。本合同的附件和補充合同均為本合同不可分割的組成部分，與本合同具有同等的法律效力。
第十九條 爭議的處理
1、本合同受中華人民共和國法律管轄并按其進行解釋。
2、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決，也可由有關部門調解;協商或調解不成的，按下列第_________種方式解決：
(1)提交_________仲裁委員會仲裁;
(2)依法向人民法院起訴。
第二十條 本合同自_________日起生效。
第二十一條 本合同一式兩份，雙方各執一份。
贈與人(蓋章)：_________ 受贈人(蓋章)：_________
委托人(簽字)：_________ 委托人(簽字)：_________
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
_________年____月____日_________年____月____日
【財產贈與合同二】
贈與人：_________
受贈人：_________
贈與人根據自己的意愿，在沒有任何外界干擾的情況下，決定將屬于自己所有的財產贈與人下列人員：
1._________(受贈人姓名)：贈與其坐落于_________市_________區_________大街_________號平房五間，房產權證號為：no：_________。
2._________(受贈人姓名)：贈與其坐落于_________市_________區_________街_________弄_________號_________樓公寓房一套。房產權證號：sh-no：_________。
3._________(受贈人姓名)：贈與其贈與人珍藏的圖書、字畫、古董共_________冊(幅、件)。清單附后。
4._________(受贈人姓名)：贈與其贈與人所創辦的_________企業股份。贈與人擁有該企業的股份共_________股，占該企業全部股份的_________%。這些股份全部歸其所得。贈與人所擔任的董事長一職，由其擔任至屆滿。屆滿之后是否繼續擔任，由董事會決定。
以上條款，在贈與人正式簽字并公證之后生效。在本合同生效之后，由受贈人辦理相關的登記手續。贈與人給予應有的協助。登記費用由受贈人自負。
贈與人(簽字)：_________ 受贈人(簽字)：_________
【關鍵詞】房產；立法規定；弱勢群體；法律保護
自2011年8月13日起，《最高人民法院關于適用〈中華人民共和國婚姻法〉若干問題的解釋（三）》頒布施行。全國各級法院嚴格依照新婚姻法審理了大量的離婚案件，但隨著經濟社會的發展，新婚姻法在執行的過程中出現了一系列的新情況、新問題，需要認真加以研究。
一、存在的問題
此次出臺的新婚姻法明顯是偏向于個人財產保護，是典型的誰投資誰受益的理念，而不是從家庭感情角度去考慮的。因為女方在很大程度上對于家庭的付出無法用資本去衡量，如果男方出軌離婚，女方就很難有保障，這樣對婚姻中的弱勢群體會產生不公。容易扮演“離婚催化劑”的角色，容易造成夫妻關系的緊張.促使本以感情為紐帶的婚姻關系變成了裸的財產博弈關系。只能達到形式上的平等，可能產生更多實質上的不平等。
二、針對新婚姻法的問題的建議
（一）加強普法宣傳教育工作。依我國的社會現狀而言，民眾對法律的認識程度不夠，不清楚不了解具體的法律規定，很多人并沒有在婚前關于房產方面與對方做出協議或者財產公證等，到離婚分割房產時才想起法律規定，不利于對合法權益的保護。我國風俗結婚一般由男方買房，婚前房產一般以男方登記為主。女方在不知道新法律規定的情況下很少會與男方商議在房產證上加上自己的名字，導致離婚時可能只得到少許賠償。以我國農村婦女為例，大多數離婚是凈身出戶，她們根本不知道婚姻法對婦女權益的保障，更不用說，用法律的武器捍衛自己的合法權益。我國國情，民眾在結婚和離婚時，大多按照本地的風俗傳統來處理糾紛，在兩千多年的文化積淀以及社會道德下，認為在婚姻之中談論錢財房產等是“傷感情”的。很少人在婚前或者婚姻存續期間協商房產的歸宿，更不用說去進行財產公證。文化程度高的人相對來說法律意識較強一點，而對于占大比例的文化程度較低的民眾而言，在離婚之前對于夫妻財產協商歸宿問題的情況是很少發生的，現實社會中，財產又大多數都在男方名下，對女方顯然不公平，但是很少的女性在離婚之前會意識到這個問題。因此新婚姻法的普法宣傳教育工作應當大大加強，特別應加強農村以及城鎮中文化程度較低的區域的宣傳工作。只有在民眾真正理解新婚姻法解釋的規定，才能更好的實現此次司法解釋的促進作用，依據法律來保護自己的合法權益。
（二）法官在處理案件時注重保護弱者。新婚姻法在婚姻家庭財產關系的處理中，更多地關注了財產擁有者的利益，盡管目前有各種社會保障措施，但家庭的保障功能不應該被忽視，法官在處理在財產分割上應該照顧困難一方。法官在離婚案件中應按“照顧子女和女方權益的原則”進行判決。在現實生活中，大多數家庭關系中，夫妻雙方很難在經濟和感情付出中區分出多少，而新婚姻法在房產歸屬的規定中大多數表現為保護強者，因此本著維護家庭與社會的和諧以及男女平等等，法官應該多方面考慮弱者的權益，注重保護弱者，以達到真正的公正公平。比如，在本解釋的第六條規定中，對于有些附有道德義務的贈與，比如年輕的妻子精心照顧年老病殘的丈夫；多年作為家庭主婦撫養年幼的子女，贈與撤銷母子就無家可歸等等，這些就要求法官了解當事人的具體情況，注重保護弱勢方。本解釋第七條的規定中，婚后共同還貸支付的款項及其相對應財產增值部分，離婚時根據《婚姻法》照顧子女和女方權益的原則，由產權登記一方對另一方進行補償，對于家庭主婦而言她們可能沒有直接用資本錢財參與還貸，但是她們對于家庭的付出法官在處理案件時應該充分考慮到，不能死搬硬套法律規定，保護財產所有者，而忽略弱者。而本條款中的“補償”并沒有一個明確具體的標準，此時就需要法官充分了解實情，在補償時注重保護弱者。
（三）加強婚姻法立法工作。法律以社會為依據，現實生活中出現新問題就需要新的法律法規來解決。新婚姻法的不足及瑕疵最終的解決方式依然是立法的完善。在新婚姻法的實施過程中出現的問題，依然需要新的立法來破解。離婚訴訟中的住房糾紛肯定還會有新的復雜情況出現，立法機關和司法部門還得繼續見招拆招。在人民法院處理婚姻房產糾紛時，法官可以注重保護弱者，但是這只是“治標不治本”的方法，而且在司法過程中，法官也不宜出現過多保護，再者，對于有些案件來說并不是法官注重保護弱者就可以在解決糾紛前提下，實現公正公平，法律規定中的不明確的條文很可能使有些人鉆法律漏洞，而使弱勢群體的合法權益受到損害。真正實現在解決糾紛的同時又做到公正公平，仍需要新的法律的出臺。在強調財產權等個人權利、追求法律意義上的平等的同時注重實質上的男女平等，達到形式上的和實質上的不平等。新司法解釋的規定缺乏性別視角，忽視了老百姓的婚嫁習慣，新的法律的出臺就要在性別視角下注重保護婦女和兒童的權益，在調整財產關系的同時注重感情關系，在保護個人財產的同時實現男女平等，多加考慮婚姻家庭關系的特殊性，婚姻家庭道德性強等問，聽取民意的需求和其他界別的呼聲。加強婚姻法的立法工作，更好的實現婚姻法對家庭倫理關系的促進作用，從本質上推動忠貞、責任、和諧、摯愛的家庭情感和婚姻觀。房產制度是我國婚姻法法的重要制度，也是我國民事立法中的重要制度。然而我國婚姻法房產制度中仍然存在諸多的缺陷，主要表現在對弱勢群體的保護不足方面。完善我國婚姻法中的房產法律制度，對于我國社會經濟的發展具有重要的意義，本文建議應該針對新婚姻法司法解釋的瑕疵進行立法工作，使我國婚姻法更加完善。
參考文獻
[1] 王一如.淺談新婚姻法的進步與不足[J].法制與社會，2012（05）
