時間：2023-09-20 16:02:25
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關鍵詞：房地產經營與估價；說課；職業教育
說課是教師面對同行和專家，以先進的教育理論為指導，將自己對課程標準、教材的理解和把握、課堂程序的設計和安排、學習方式的選擇和實踐等一系列教學元素的確立及其理論依據進行闡述的一種教學研究活動。實踐證明，說課活動有效地調動了教師投身教學改革，學習教育理論，鉆研課堂教學的積極性，是提高教師素質，培養造就研究型、學者型青年教研究師的最好途徑。本文結合高等職業教學的特點，是對房地產經營與估價專業的“房地產法律法規”課程為對象的一次說課。
一、說課程目標
1．課程性質
在確定課程目標前，首先分析課程的性質。根據房地產經營與估價人才培養方案，《房地產法律法規》課程的性質是專業基礎課，它有兩個方面的作用，一是通過它的學習為專業課打下基礎，同時起到鏈條的作用，將房地產經營與估價專業的三大技能：經紀、評估和營銷串聯起來，讓學生從宏觀上把握專業內容。二是培養學生房地產法律意識，為學生的職業發展打下基礎。
2．課程目標
對課程性質和人才培養方案的分析確定課程目標。該課程要求為學生的專業課和職業發展打下基礎，因此需要幫助學生建立房地產法律法規體系。結合人才培養方案，房地產經營與估價專業是以房地產中介服務為導向，因此幫助學生建立房地產法律法規體系的同時，突出以房地產中介服務為核心，從而讓學生能夠知法、用法和守法，成為房地產從業的高素質人才。
知法、用法和守法是課程目標的三個層次。知法為知識目標，讓學生能夠掌握相關法律法規。用法為能力目標，讓學生能夠運用法律知識分析解決問題。守法為情感價值觀目標，讓學生將法律意識轉化為自覺行使權利和履行義務的法律行為。
二、說學情及學習方法指導
1．學情分析
《房地產法律法規》課程開設在大一的第一二學期，總課時為72個。該課程面對的是大一的學生，學情分析重點放在知識結構和學習方法上。大一的學生，對房地產專業知識了解相對較少，這就要求教師在講授相關知識的時候，注意知識的銜接，對相關概念做適當的解釋和闡述，幫助學生建立感性和理性的認識。在學習方法上，大一的學生學習較主動，但文化基礎薄弱，學習的自主性較差，因此教師在上課的時候應注重培養學生正確的學習方法。正所謂，授人以魚，僅供一飯之需，授人以漁，則終身受益。學生知道怎么學，比學什么更重要，學習方法的好壞，直接影響到學生的學習成績。
2．學習方法指導
根據《房地產法律法規》的特點重點培養學生三種學習方法，自主學習法、合作學習法和反思學習法。
房地產法律法規變化多，更新快，需要培養學生自主學習法。我國以商品房為主的房地產行業的發展歷程不長，但發展速度快，很多法律法規都是在實踐中不斷完善。房地產行業由于關系到民生，國家將它作為宏觀調控的重點對象，因此房地產相關的法律法規變化多，更新快。比如房地產開發企業的資本金制度，即投資項目的資本金占總投資的比例，從最初的20%，調整到30%，再調整到35%，由于08年的全球金融危機，為了加快經濟復蘇，國家將資本金比例調回30%。這就要求學生養成自主學習的習慣，不斷更新相關法律法規的知識，適應社會的發展。自主學習法的培養，是通過在課堂上以學生為主，根據課程目標，設置思考題，促使學生獨立思考和分析，在課堂外布置拓展型題，讓學生在業余時間自學。
房地產法律法規的綜合實踐性強，需要培養學生合作學習法。房地產法律法規案例或者項目調查常常涉及多個知識點，比如對房地產開發類型的調研，就會涉及到房地產開發公司，房地產開發樓盤，房地產開發資質等相關知識，綜合實踐性強，單個學生完成學習任務比較困難，因此培養學生合作學習法，讓學生以小組為單位共同完成學生任務。在這個過程中，教師和學生，學生和學生之間形成積極交流信息的合作關系，調動學生學習的積極性。
反思學習法促進自主學習和合作學習的效率。根據原認知理論，通過培養學生的反思學習法，讓學生選擇能達到目標的最適當的學習，檢測達到目標的情況，必要時采取補救措施，總結達到目標的成功經驗和失敗教訓，及時調整自己的學習方法，提高學習效率。
三、說課程內容
根據教學目標，結合學情分析，確定課程內容。教學目標要求學生建立房地產法律法規體系，突出房地產中介服務，因此課程內容上涵蓋房地產開發主要環節，即從土地取得，到房屋拆遷、房地產開發、房地產市場，到物業管理，并以房地產中介服務為導向。
根據課程內容，從而組織教學資源。教學資源包括教材和其他參考資料。教材是課程內容最主要的資源，課程內容的實現離不開教材。根據課程內容的要求，選擇戚瑞雙主編的《房地產法律法規》，它也是高職高專房地產類規劃教材。其他資源包括（1）文獻資料，輔助建立課程理論框架，（2）視頻資源，幫助建立感性認識；（3）案例資源，提供案例分析材料；（4）網絡資源，提供課程擴展材料。（下轉第104頁）
（上接第20頁）
四、說教學設計
1．課程設計理念
課程設計的理念是與專業能力結合，縮短教學與專業的距離；以能力培養為中心，應用為目的；以學生為中心，激發學生學習興趣。
2．課程設計思路
與專業能力相結合，即根據房地產中介服務技能細化出具體能力，以該能力培養為核心，組織教學。激發學生學習興趣，通過導入案例引出法律法規，再進行知識應用，最后總結和反思，達到能力的培養的目的。在這個過程中，讓學生能夠知法、用法和守法的目的。
3．說教學方法
怎樣展開法律法規這就涉及到教師的教學方法。本門課教師主要的采用的教學方法是啟發式教學和案例教學啟發式教學主要有兩種形式，問題設置和現狀分析。問題設置即將問題擺在學生面前，通過問題的分析，引出法律法規。現代教學論研究指出，感知不是學習產生的根本原因，產生學習的根本原因是問題。問題能夠激發學生求知欲，激發學生活躍的思考；沒有問題學生就感覺不到問題的存在，也就不會去思考。現狀分析即將現狀擺在學生面前，通過對現狀的分析引出法律法規。比如在講解房地產開發類型的時候，以學校附近某樓盤為例，通過分析投資商和建設單位，引出房地產開發類型法律法規，讓學生得到了感性認識，同時也將理論聯系實踐。
案例教學在法律法規教學中應用較為普遍，本門課也以案例教學為主要教學方法，通過組織學生對案例的閱讀、思考、分析、討論和交流，甚至包括調查等活動，教給學生分析和解決問題的方法，進而提高分析和解決問題的能力。作者將案例分為導入型案例和分析型案例。導入型案例與該節知識緊密聯系，或者能夠幫助學生有直觀的認識。比如在講解房地產估價公司時，以某房地產估價公司的視頻介紹為導入，讓學生建立感性的認識。分析型案例，主要是讓學生利用所學的知識進行案例分析，也有文字和視頻材料。比如在講解轉讓實質時，學生對轉讓實質感性認識少，認識不深刻，通過視頻的方式讓學生運用理論知識，解決問題，幫助學生加深認識，激發學生的興趣。
五、課程評價
有效的評價能夠及時了解教學狀況，也是教師反思和改進教學的有力手段。本門課主要通過形成性評價和終結性評價來實現。形成性評價包括：（1）學習參與度，（2）學生知法、用法的能力，（3）學生之間的自評和互評。終結性評價即為期末考試測評。
【參考文獻】
[1]黃敏，劉娜.《高職課程說課內涵淺析》[J].廣東交通職業技術學院學報．2009，（3）．
[2]程永華.《說課在高校教育中的應用》[J].平頂山學院學報．2008，（3）．
[3]譚冰，王陽，徐國東.《關于說課內容的理論探索》[J].長春理工大學學報（高教版）．2009，（3）．
1.房地產業總體規模越來越大
我國的房地產業發展的規模越來越大，這是一個突出的情況。據國家統計局出版的《中國大型房地產與建筑業企業—2004》年鑒，2003年，全國房地產開發企業達到37123個，完成房地產開發投資10154億元，企業資產總值40486億元，經營總收入9137億元，利潤總額506億元。這表達的是2003年的事。2005年1-8月，房地產業共完成投資9958.42億元人民幣，比2004年同期增長23.9%。在國家統計局列舉的二十個行業中，房地產業投資完成總額的比重僅次于制造業（27.5%），位居第二。2005年上半年，全國房地產開發完成投資6193.06億元，同比增長23.5%。這些數字說明整個房地產業在數量達到了一個空前的規模，而且從投入的資金來看，房地產業也遠遠超過其他大部分行業。可以說房地產在我國的經濟發展中有舉足輕重的意義。
2.房價問題是房產市場的核心問題
住房不是簡單的商品，具有很強的“公共產品”的屬性。老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。房價得建立在普通百姓能承擔的范圍內，最近兩年，我國的房價飛速上漲把約70%的民眾隔離在市場之外，從而這個經濟問題轉換成社會問題甚至政治問題，才引起了政府的密切關注。房產價格雖依據市場，但是價格嚴重超出消費群體的承載能力，市場必然出現了問題，盡管對我國房地產業是否已經出現比較嚴重的泡沫存在著很大爭議，是否確實存在嚴重的泡沫問題也尚未有定論，但普通城鎮居民的家庭收入增長遠遠趕不上飆升的房價，商品房空置率居高不下已是不爭的事實。
二、房價居高不下的原因分析
國民經濟的發展階段與發展要求決定了我國住宅仍將成為持久的消費熱點。我國居民的生活水平不斷提高，拉動房地產市場需求。1978年至2004年，我國城鎮化水平由17.9%提高到41.8%，城鎮人口從1.7億增加到5.4億，全國城市總數由193個增加到661個。能否抑制房地產出現的泡沫，關鍵要看政府的調控政策能否落實。落實政策的難點在于能否平衡各方面的利益關系，特別是地方政府的利益。房地產業的絕大部分稅種，都屬于地方稅，為了增加地租收入和快速拉高地方GDP，地方政府以各種政策為地產業大開方便之門，以房地產大企業的投資帶動地方經濟的發展，如果地方政府只顧自己利益，國家各項政策措施就難以落實，抑制房地產泡沫的希望就會落空。只有把各項政策貫徹落實到位，抑制房地產泡沫才有希望。三、對規范房產市場的法律規制建議
1.調控房價漲幅的必要性
關系到百姓安居樂業的問題，老百姓只有“居者有其屋”，社會才能長治久安，經濟才能持續發展。據世界主要國家和地區人均GDP在1000美元至3000美元階段的消費結構變動規律，居民住房消費支出一般占到家庭收入比重的15％－30％；住房消費超過收入30％的家庭，即存在過度負擔。據我國主流媒體一項調查，目前31.8％的購房者月供占到月收入的50％以上，已超過國際上公認的住房消費警戒線。當居民手中的錢大部分用于償還房子的貸款，而嚴重影響了其他的家庭消費，他們就成了“房奴”。中國開發房地產的資金主要來源于銀行的貸款。與國際上的主要金融機構相比，中國金融機構的抗風險能力相對較弱，如果中國房地產出現嚴重泡沫并破滅，對金融機構產生的殺傷力更大，對整體經濟的影響程度也就更深。
2.明確房產市場的發展模式
目前國內房地產市場的許多問題也在于沒有對房地產市場根據中國的實際情況作一個清楚的定位。今年的政府工作報告中明確地提出了要確立“具有中國特點的住房建設和消費模式”這個目標。這是對目前國內房地產市場的清楚定位。當國內房地產市場是一個消費者的市場時，那么政府必然會出臺一系列政策來保護住房消費者的利益，并采取相應的信貸政策、稅收政策來遏制國內房地產市場投資行為。可以說，盡管早幾年的房地產宏觀調整政策對這方面有所明確，但是出臺的政策效果十分有限。因為，要形成具有中國特色的住房消費模式，也就得生產適應這種消費模式的住房產品。把一個剛發展起來的國內房地產市場或是看作消費品市場或是看作投資品市場。如果中國也以國際慣例把房地產市場作為投資品市場而不是消費品，那么無論是發展模式還是政策效果都將完全不一樣了。
3.多種調控手段相結合
要真正實現房產市場健康有序的發展，房價得到控制，單單依靠一兩種手段是不會達到效果的。除了國家制定法律和一系列的調控政策以外，還要綜合運用各種手段，包括稅收、信貸、監管等其他的規制方式，這樣才能達到預期的目的。房價上漲的原因的多樣的這就決定了規制房價的方式也要多樣化。多種政策要結合起來。稅收和信貸相結合，在各個方面都加強監管，尤其在市場交易中能堅持客觀公正的輿論導向。在對房地產市場的監管方面，最好能建立一個專門的監管機構，專門收集市場的不誠信，不規范的行為和現象，提出相應的整改方案，向政府的管理機構或國家權力機關做出建議甚至立法的提案最初來源。
參考文獻：
[1]楊波:《影響房地產價格的宏觀因素——以北京、深圳為例》中國物價2008.
從法律角度來看，“房地產信托”這一表述顯然不嚴謹。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財產的不同，可以劃分為資金信托/有價證券信托/動產信托/不動產信托/其他財產和財產權信托。而法律上的不動產信托，是指“委托人將自己的房產、地產，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產信托”容易讓人誤認為是不動產信托，而實質上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴謹，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個突出特點，就是信托資金投向房地產開發項目。筆者認為用“房地產融資信托”來界定更為嚴謹與貼切，以下行文均采用“房地產融資信托”。
房地產融資信托的法律規制與法律規避
目前，只有“一法兩規”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》）對房地產融資信托進行法律規制。“兩規”對房地產融資信托主要有以下禁止性規定：
《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經營信托業務，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產不受損失或者保證最低收益；……”
《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業務時應遵守下列規定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔。”
《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”
金融創新與法律規避往往相伴而生。凱恩斯理論認為當外在市場力量和市場機制與機構內在要求相結合，尋求回避各種金融控制和規章制度時就會產生金融創新。由于利益的驅動，信托投資公司在開創新的信托產品時，都在自覺或不自覺的打法律球。房地產融資信托操作過程中出現的法律規避行為有：
第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。
第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學生公寓優先收益權信托產品”的推介書第六條“由于經營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位）如未能按期足額取得物業經營優先收益權收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產按期足額給付。由于校方原因學生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位的合作單位）保證以校方經費補足。”
第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預期收益率，而且很多信托產品的預期收益率可精確到小數點后2至3位。如，北京商務中心區土地開發項目資金信托計劃的預期收益率為4.8%，“三環新城”經濟適用住房開發建設項目資金信托計劃的預期收益率為4.5%.
法律保護的缺失
由于房地產融資信托剛剛興起，眾多信托產品還未到期，而且市場初期信托投資公司把關較嚴，房地產融資信托的風險尚未顯現，迄今為止沒有因上述法律規避行為產生糾紛。換言之，法律規避的弊端在實證中尚未體現。但是從法學和經濟學理論分析，上述法律規避行為無疑將影響投資者的決策。對于非專業知識的投資者來講，極可能基于對“承諾保底”和“預期收益”的信賴做出投資決策-購買該信托產品。但當“承諾保底”與“預期收益”不能兌現時，委托人的權利如何救濟？
《信托投資公司管理辦法》第七十五條：“信托投資公司違反本辦法第三十二條規定的，由中國人民銀行責令限期改正，并處以1萬元以上3萬元以下的罰款；對直接負責的主管人員和其他直接責任人員依法給予紀律處分，并由中國人民銀行取消高級管理人員的任職資格和從業人員的從業資格。構成犯罪的，由司法機關予以追究刑事責任。”
《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第二十一條：“信托投資公司違反本辦法規定的，由中國人民銀行按照《金融違法行為處罰辦法》及有關規定進行處罰；情節嚴重的，暫停或者直至取消其辦理資金信托業務的資格。對有關的高級管理人員，中國人民銀行可以取消其一定期限直至終身的任職資格；對直接責任人員，取消其信托從業資格。”
從法律角度來看，“房地產信托”這一表述顯然不嚴謹。信托按照不同的分類方法可以劃分成不同類別，如按照信托財產的不同，可以劃分為資金信托/有價證券信托/動產信托/不動產信托/其他財產和財產權信托。而法律上的不動產信托，是指“委托人將自己的房產、地產，委托信托投資公司按照約定的條件和目的，進行管理、運用和處置”。顯然這跟媒體所指的“房地產信托”大相徑庭，媒體所講的“房地產信托”容易讓人誤認為是不動產信托，而實質上卻是資金信托。值得一提的是，媒體的這種表述雖不嚴謹，但是它非常形象的指出了這種資金信托的一個突出特點，就是信托資金投向房地產開發項目。筆者認為用“房地產融資信托”來界定更為嚴謹與貼切，以下行文均采用“房地產融資信托”。
房地產融資信托的法律規制與法律規避
目前，只有“一法兩規”（《信托法》、《信托投資公司管理辦法》和《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》）對房地產融資信托進行法律規制。“兩規”對房地產融資信托主要有以下禁止性規定：
《信托投資公司管理辦法》第三十二條：“信托投資公司經營信托業務，不得有下列行為：……（三）承諾信托財產不受損失或者保證最低收益；……”
《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第四條：“信托公司辦理資金信托業務時應遵守下列規定：………（四）不得承諾信托資金不受損失，也不得承諾信托資金的最低收益；（五）不得通過報紙、電視、廣播和其他公共媒體進行營銷宣傳。信托投資公司違反上述規定，按非法集資處理，造成的資金損失由投資者承擔。”
《信托投資公司資金信托業務管理暫行辦法》第六條：“信托投資公司集合管理、運用、處分信托資金時，接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份），每份合同金額不得低于人民幣5萬元（含5萬元）。”
金融創新與法律規避往往相伴而生。凱恩斯理論認為當外在市場力量和市場機制與機構內在要求相結合，尋求回避各種金融控制和規章制度時就會產生金融創新。由于利益的驅動，信托投資公司在開創新的信托產品時，都在自覺或不自覺的打法律擦邊球。房地產融資信托操作過程中出現的法律規避行為有：
第一，信托投資公司利用分解項目的方法將原本一個項目分解為若干項目，從而達到規避“接受委托人的資金信托合同不得超過200份（含200份）”的限制。
第二，信托計劃雖不公開承諾保底，但是往往通過一些方式暗示提供保底保證。如，天津北方國際信托投資股份有限公司2003年4月推出的“高校學生公寓優先收益權信托產品”的推介書第六條“由于經營管理或者其他原因房信集團（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位）如未能按期足額取得物業經營優先收益權收入，造成償還信托資金困難，房信集團承諾用其自有財產按期足額給付。由于校方原因學生公寓未能充分使用，高校（注：資金信托產品擬投入的房地產開發單位的合作單位）保證以校方經費補足。”
第三，信托計劃雖不保證最低收益，但是幾乎無一例外的都有預期收益率，而且很多信托產品的預期收益率可精確到小數點后2至3位。如，北京商務中心區土地開發項目資金信托計劃的預期收益率為4.8%，“三環新城”經濟適用住房開發建設項目資金信托計劃的預期收益率為4.5%.
法律保護的缺失
關鍵詞：房地產；發展現狀；市場風險；法律規制
房地產問題是社會各界十分關注的熱點，國家在房地產市場風險規制中，如何進行角色定位，有效限制和協調權力配置，強化國家責任，完善各項財稅、土地、金融、住房保障制度，從法律的角度解決以上問題，在現有法律制度的基礎上進行房地產市場風險法律規制體系建設，也就成為了法學界需要解決的任務。
一、我國房地產行業發展現狀
隨著國家政策的導向，“去庫存，去杠桿”政策的實施，一二線城市房價只增不減，二線城市房產庫存仍然是無人問津，此尷尬現象也是引人深思的。房地產行業存在如下問題：
（一）主要城市房價增長過快
2003年以來房價一路飆升，全國各大中城市房價上漲多呈提速態勢，雖然2015年中央出臺了“史上最嚴厲的調控政策”，但是高昂的房價仍是普通民眾無法承受的。
（二）房地產市場秩序不規范
我國房地產市場秩序混亂，因為缺少監管，或者相關部門執行不力，開發商的問題尤為嚴重，囤積土地、炒買地皮，違規建設、增加層數、突破規劃、虛假宣傳、哄炒房價，拖欠偷逃稅款等行為時有曝光。所有這些無不是對房地產市場的干擾，無不是對消費者權益和國家利益的侵害。由此可見，健全市場監管制度，落實監管措施，建立監管責任追究制度，任重道遠。
（三）房地產信息披露機制不完善
目前，我國的房地產市場還沒有建立起一個統一、規范的價格信息平臺，市場參與者無法獲得準確的信息，政府各部門信息不對稱，不準確現象非常嚴重。市場參與者在獲得信息的過程中普遍遇到信息取得較難，存在信息失真滯后等問題。
二、當前房地產市場法律規制存在的問題
（一）權力缺乏有效配置
房地產市場風險規制的權力是法律授權的權力。由于房地產市場風險法律規制涉及的范圍很廣，具體包括產業、計劃、投資、金融、財政、稅收、土地、住房保障等多種法律制度，不同的法律制度在設計上的規范原則、調整方式都不相同，需要一部宏觀調控基本法進行統一，對宏觀調控領域從法律制度上進行規范，協調不同層次、不同領域法律規范的關系。從實踐上來看，房地產市場風險規制需要中央的地方的配合，宏觀調控和市場監管是統一的，中央和地方在發揮規制作用的同時均需要以對方行為效果作調整，地方的積極配合是中央規制行為有效發揮作用的重要條件，但實踐中效果并不理想，中央與地方互相制約、掣肘。
（二）方式缺乏法律依據
房地產市場風險預防采取規制方式為零散的通知及相應的實施規定。無論通知還是通告都不能滿足房地產市場風險法律規制體系要求達到的形式要件，不是正式的法律淵源。這些通知在制定上質量不高，連續性較差，未能洞察市場根本問題，在實施效果上，常常難以達到預期目的，這樣的規制方式顯然會為人所詬病。其中以限購令的爭議最大。
三、房地產市場風險法律規制的對策
（一）健全金融法律體系
房地產市場風險爆發的一個主要特征就是金融風險。銀行是我國目前房地產金融市場的主導，房地產開發所需資金對銀行貸款有很高程度的依賴性，市場風險集中，y行很難監控借款人對貸款的使用情況，壞賬風險較高。一旦風險失去控制，銀行將承受難以挽回的巨大損失。在我國房地產金融市場不斷發展的當前，建議從加強金融監管和創新金融手段、分散風險兩大方面完善房地產市場金融體系。
（二）完善土地法律體系
九層之臺起于壘土，土地是房地產市場發展的基礎，通過調整房地產市場土地供應量與供應方式，促使房地產市場主體相應作出調整，對房地產市場進行調控，建議通過合理土地規劃、土地出讓、土地價格指導、嚴格法律責任的方式，完善房地產土地法律制度。
（三）完善住房保障法律制度
房地產市場自身的調節作用不足以滿足不同群體的住房需求，政府需要承擔更多的責任，為低收入群體提供基本住房保障。強化政府住房保障責任，完善住房保障標準。
房地產市場涉及全社會和每個人的根本利益，房地產市場風險過重影響了我國經濟的平穩發展。在房地產業快速崛起的同時，產生了許多影響房地產市場運行的風險，盡管國家不斷采取多種手段，試圖解決房地產市場中存在的問題，但在此過程中，也暴露了我國房地產市場風險規制中許多亟待解決的法律問題，國家如何對市場風險進行有效規制，合理規制，依法規制，這是我們必須要解決的一大難題。筆者期待，在各方不斷努力和通力合作之下，定能夠實現對房地產市場風險的有效規制，希望本篇論文能夠對房地產市場風險法律規制略盡綿薄。
參考文獻：
【關鍵詞】黑龍江省；房地產經濟；發展規律；可持續發展；宏觀調控
前言
進入21世紀，房地產行業蓬勃興起，在解決人們住房需求的基礎上，正發揮著對國民經濟發展越來越重要的作用，并已經成為擴大內需、促進經濟增長、整合社會整體產業鏈條、促進生產交換的重要支柱性產業之一。但是同時我們也應該看到房地產經濟的發展在帶來勃勃生機的同時，也在部分區域形成了泡沫，造成了一定的負面影響，因此，在國家和政府的層面上，近些年出臺了很多調控政策，這些政策有的不能夠起到設計的效果，有的效果并不明顯，客觀地看，這些政策對房地產經濟發展規律的忽視是效果不佳的真正原因。為了擠去房地產經濟中的泡沫，更好地促進房地產經濟的健康發展，必須加強對房地產經濟發展規律的分析和研究。黑龍江省是老工業大省，但房地產經濟由于起步較晚，加之我省經濟發展速度較慢，導致出現了各種特有的情況和問題，這使得研究者必須立足黑龍江房地產經濟發展歷史和經驗，以科學的態度和方法對房地產經濟發展進行客觀地了解，進而掌握房地產經濟發展規律，使其更好地為法治我省經濟、促進房地產行業健康發展服務。應該立足于黑龍江省房地產經濟發展的實際，在說明房地產經濟發展對黑龍江省經濟和社會發展作用的前提下，對我省的房地產經濟發展規律展開深入地討論和思考，確定影響房地產經濟發展的主要要素，探尋應用房地產經濟發展規律促進我省房地產經濟發展的措施，以便為黑龍江省房地產政策決策者更好地運用房地產經濟發展規律，做好抑制房價泡沫、發展房地產經濟，實現全省經濟健康的發展。
1、房地產經濟發展對黑龍江省經濟發展的價值
1.1 房地產經濟發展的經濟促進作用
房地產業的發展帶動了很多相關產業的發展，通過經驗我們不難發現，房地產的發展，就會帶動家電行業、建材行業、裝飾裝修等等各個行業的發展，這樣的帶動效應可以拉動我省經濟的快速增長。
1.2 房地產經濟發展具有擴大內需的作用
通過房地產的消費，可以帶動當前國內的內需，內需的增加有利于房地產相關行業的發展，在產量鏈條上拉動了我省經濟的增長。
1.3 房地產經濟發展具有擴大就業的作用
房地產業是人員密集型產業，其發展對我省就業情況有了很大的緩解作用。此外，房地產業的發展帶動了其他相關產業吸納就業人口，使我省的就業形勢進一步好轉。
2、影響黑龍江省房地產經濟發展規律的主要要素
2.1 省內GDP的影響
黑龍江省宏觀經濟發展與房地產經濟的發展有很大的關聯性，他們可以互相影響。宏觀經濟的發展，促進了國民生產總值的增長，人們的收入也呈現出上升的趨勢，在這種狀況下，人們的物質需求也會有所上升，對房地產業的發展有很大的促進作用，房價穩步上漲。所以國民生產總值和房價是正相關的關系。
2.2 利率的影響
在房地產市場中，無論是利用房地產投機還是投資，都是需要大量的資金投入的，當銀行的利率下降時，大量的企業或者是個人就會貸款然后將資金投入到房地產市場中，促進了房地產價格的上漲。反之，利率上漲，就會出現相反的狀況。所以說利率的變化和房價是呈負相關的關系。
2.3 居民消費水平的影響
居民消費水平提高也會在房屋上的投入也就會有所增長，在消費水平達到一定層次的時候，房價上漲也可以在居民的消費能力范圍之內。所以說消費水平和房價之間是正相關的關系。
2.4 貨幣供給量的影響。
當貨幣供應量下降時，房地產企業貸款難度增加，會引起房價下跌；而貨幣供應量增加時，貸款難度減小，就會引發房價上升。也就是說如果央行實行從緊的貨幣政策，則房價會下跌；反之，則房價就上升。
3、促進黑龍江省房地產經濟可持續發展的措施
3.1 加強房地產經濟發展規律的運用
要在政策上限制粗放型的房地產經濟，努力使房地產經濟向對資源集約利用的方向轉變，尤其要提高對土地、空間資源的利用效率。作好房地產發展中的科學規劃，使房地產與其他行業協調發展，進而帶動我省經濟健康增長。
3.2 調整房地產投資政策
保持房地產投資規模與宏觀經濟規模相適應，保持房地產投資占固定資產投資的合理比重，促進房地產開發投資的理性化，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎之。
3.3調整現有土地政策
避免以前出現的房地產交易暗箱操作的行為，保證交易的公開公平性，使房地產市場規范有序的發展。
4、結語
綜上所述，房地產的健康發展對于黑龍江省經濟和社會建設有著巨大的推動作用，房地產經濟發展已經成為我省優化產業結構、提高生產能力的重要手段，因此，有必要對黑龍江省的房地產經濟發展規律進行了解和掌握。過去的經驗告訴我們房地產經濟發展可以在客觀上促進經濟進步，但同時過快的房地產經濟發展會產生我省房地產和其他行業的泡沫，這充分顯示了房地產經濟發展的兩面性，所以，我們應該通過政府的宏觀調控手段，利用房地產經濟發展的規律，規范房地產的發展，使房地產經濟發展始終處于合理、科學和有序的狀態下。由于我省房地產經濟起步較晚，對于房地產經濟發展規律的資料相對匱乏，這必然會導致認知房地產經濟發展規律的困難性，希望同仁能夠認清這一實際情況，在對我省房地產經濟發展情況進行深入了解和科學分析的基礎上，形成更為全面的房地產經濟發展規律認知，以便指導實際的各項工作。
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【關鍵詞】房地產經濟；發展規律；分析；探討
目前，隨著社會的發展和人們對生活要求的提升，房地產的發展過程中的地位越來越重要，同時，對我國財政政策也產生了深遠影響，因此，對于我國房地產經濟發展規律的分析與探討有其必要性。
一、房地產經濟的發展對我國的國民經濟的促進作用
首先，房地產消費帶動生活消費。在居民的生活消費中，住房消費作為其中的一種綜合性消費，是房地產消費的重要方面，一方面，房地產消費與人們衣、食、住、行有著密切的關系，涉及到人們生活的
各個方面，直接影響到人們的的正常生活，另一方面，在房地產業不斷發展的同時，對我國居民的生活消費起到了巨大的帶動作用，從某種角度上來講，消費作為拉動經濟增長的重要因素，因此，房地產消費，必然會促進消費的增長，從而有效地帶動我國國民經濟的快迅發展。
其次，房地產經濟的發展促進我國其他行業的快迅發展。在房地產業在快速發展的過程中，需要其他部門為其提供重要的物質基礎，這就要求房地產部門與其他行業部門加強配合，尤其是對于一些機械部門、建材部門、設備部門、陶瓷、五金、玻璃甚至于燃料動力等等，房地產部門都與這個行業有著緊密的聯系，所以，房地產行業的發展，必然會拉動這些部門經濟的發展。
第三，房地產業的發展解決當前我國普遍存在的就業難的問題。在房地產行業發展的過程中，其促進就業的增長，具體來講，主要表現在以下兩個方面：其一，房地產行業在發展的同時，通過帶動其他相關部門的發展，進而帶動了其他部門的就業機率的增加；其二，根據相關的資料調查發現，隨著我國人口的增長以及市場經濟的發展，就業業問題越來越嚴重，而在房地產經濟發展的帶動下，刺激了我國其他部門的發展，使得就業人數大大增加，有效地解決了我國的就業難的問題。
二、對我國房地產經濟發展規律的分析
在我國房地產業發展的過程中，其從一個萌芽發展的起步到現在的不斷發展壯大，這整個的過程中是具有極大波動性的，而不是平穩的，根據其發展的情況分析，其大致可以分為四個過程：
第一輪周期為1981～1983年；
第二輪周期為1984～1990年；
第三輪周期為199l～1996年；
第四輪周期為1997～2008年；
第五輪周期從2008年開始到現在為止。
從這幾個階段的發展狀況以及表現形式來分析，其存在的規律主要是：波動幅度在減小，周期的長度在增加，衰退與擴張的時間比在減少。所以，從以上規律我們可以看出，在未來的中國房地產發展的過程中，除了會延續以上周期規律以外，還會呈現出波浪式的周期變動，而且這種變化會隨著房地產的發展更加規律化。當前，我國的房地產行業正處于發展的第五個周期，在這個周期發展的過程中，其產生了不少的社會問題和經濟問題，國家和政府也不斷地出臺一些政策對房地產過熱問題進行了宏觀調控，進而有效地緩解了這種現象的繼續蔓延。從某種性質上來講，房地產發展周期波動規律的表現之一也就是房地產發展過熱問題。
三、我國的房地產經濟發展規律受宏觀經濟對的影響分析
首先，利率的影響。房地產業作為一個資金密集型產業，其發展與銀行貸款有著密不可分的關系，所以，一旦利率下降，就會使得貸款成本得以減少，同時，還款難度也會相應的減小，因此，在這個發展的過程中，消費者對房地產市場的介入，從而促進房地產價格上漲。而當利率上升時，情況則正好相反。所以，總體來講，兩都呈現一個反比關系。
其次，消費水平的影響。在房地產發展過程中，消費水平也會隨之發生變動，進而使得房地產需求受到影響。雖然房價在不斷的上漲，可是對于居民來講，其仍然有能力去購買。而且如果居民的消費水平越高，那么其可接受的房價水準也會相應的提高。因此，從這個角度上來講，房價與居民消費水平呈現有著重要關系。
第三，國民生產總值的影響。在當前經濟高速發展的期間，人們的收入也逐漸地穩定，因此，對未來也有了更高的期望，隨著房地產市場價格的穩步上升，進而促進國民生產總值的提升，形成房地產業與宏觀經濟的互動發展。
四、我國房地產經濟可持續發展的有效措施
1.做出科學有效的規劃，提高資源利用率
首先要改變傳統的粗放型管理方式，實現政策上的集約型管理，其次，要加強對空間資源以及土地資源的利用，提高其利用效率；第三，科學規劃房地產業的發展，保證房地產行業與其他相關行業的高度協調，使得房地產行業對國民經濟的支柱作用得到充分發揮，從而帶動我國經濟的發展。
2.合理有效的調整土地政策，避免高房價問題的發生
在我國原有的土地政策的指導下，使得房價的不斷攀升，因此，一些開發商其為了節約成本，從而使得得工程的質量無法得到保障，因此，在進行土地拍賣時，一方面，要考慮到價格的問題，另一方面，還要加強對開發商實力的考慮和評定，有效地避免一些投機行為的發生。因此，我國政府要采取有效手段，結合我國現行的經濟體現和經濟情況，綜合考慮，加強對土地政策的改革，適當調整征收方式。
3.科學制定投資政策，形成健康發展的房地產經濟
政府要結合現實需要，制定和出臺一些有效的房地產投資政策。首先，加強對房地產投資的規模以及變化的高度關注，確保政府的宏觀調控，其次，規范化投資結構，保證其科學化、合理化以及理性化。第三，相關部門要加強對市場的調研，在滿足市場需求的基礎上，完善相關的政策，從而合理拉動市場擴張。
總結：
總而言之，在當前這個經濟迅速發展的時代，房地產行業在我國的經濟地位逐漸突顯，因此，其作為我國國民經濟的支柱產業，必須要加強對其相關規律的分析和研究，及時發現問題，并解決問題，保證房地產行業的健康發展，進而為我國經濟的持續穩定發展奠定良好的基礎。所以，從這個角度來分析，對我國房地產經濟發展規律的分析研究具有極為重要的作用和意義。
參考文獻
[1]邢燕.淺析我國房地產經濟的可持續發展[J].現代商業研究，2010.6.
我認為，房地產市場化包括兩個方面，一是供給的市場化，二是需求的市場化，只有這兩個方面都市場化了，才是真正的市場化。按現狀，我國的房地產在需求面上表現為過度市場化，房地產的供給并沒有實現市場化，商品房沒有任何替代品，因而定價權當然掌控在供給者手中。由此，導致了高房價。或者說，是房地產業供給的壟斷和需求的過度市場化引發了房地產泡沫。我國的房地產開發業已成為暴利產業和泡沫產業，嚴重危害著實體經濟安全，將可能導致金融危機的局部性或全局性爆發。因此，實現房地產業的法治化，建設房地產業的基本制度、配套制度、監管制度和與之相適應的財稅制度已成為我國建設健康的實體經濟、應對金融危機的緊迫需要。經濟學家吳敬璉說：“發生金融危機不是幻象，而是現實危險。”房地產業與銀行的密切關系主要是由房地產業投入大、價值高的特點決定的。有關資料顯示，房地產項目中來自于銀行的資金高達六成。因此，在政府的干預下，中國房地產市場在一段時期內進行了調整。若不作出調整，既有可能阻礙產業結構的升級和國內消費市場的解放，又會為金融危機埋下禍根。為長效管控起見，我國房地產領域金融安全亟待法治化。
二、我國房地產法律體系存在的問題及可資借鑒之處
（一）我國目前房地產法律體系存在三大問題
我國現行房地產法律成單行法律法規有《中華人民共和國城市房地產管理法》、《中華人民共和國土地管理法》、《國有土地上房屋征收與補償條例》等，也有散見于《民法通則》、《中華人民共和國合同法》中的若干條款，從總體上看較為零散，尚未形成一個完整的體系。
1.國家權力與房地產產權人權利不匹配。現行房地產管理存在著濃重的行政特色。國家既是土地所有者，又是社會管理機構，行政部門制定房地產方面的法律法規，往往從管理者的角度對有關的權利進行規范，即行政權力與民事權利不分，造成國家權力超出應有限度，房地產產權人的權利極度萎縮。
2.房地產立法內容不全面。目前，我國房地產法律體系缺少“相互配合、相互協調”的相關法律法規。房地產業是從事房地產開發、經營、服務的產業，門類眾多，范圍廣泛，非常需要大量“相互配合、相互協調”的法律、法規和規章來加以規范，房地產立法內容的不全面會導致房地產規制的不完善。
3.房地產立法相對滯后。立法部門往往根據“房地產市場的經營需要和經驗總結”形成法律制度，導致法律規定不恰當、法律表達不嚴謹，法律作用難發揮。從內容上看，房地產法律條文比較簡單，缺乏可直接操作的規范。國家政策時常起著法的作用，降低了法制適用的效力。
（二）英美國家、我國香港地區房地產法律體系可借鑒的地方
英美國家和香港特別行政區已經形成一整套較為完備的房地產法律體系，可供我國借鑒。英國是較早制定住房法規的國家，有關房地產交易的法律、法規、條令最常見的有50多種。英國還建立了先審查后開發的土地許可制度，土地開發、房地產交易明顯受城市規劃的約束和指導，非常重視環境保護和土地的有效利用，房地產交易若違反城市規劃法，將被視為無效。美國憲法規定，使用土地必須給予土地所有者必要的補償。美國房地產交易法規幾乎涉及有關土地、房產、金融等所有方面。美國法律要求必須保持土地在科學、歷史、生態、環境、水資源、風景等方面的價值和質量。違反法律規定利用、占有、開發公有土地，破壞公有土地的環境質量，將受到處罰。我國香港特別行政區房地產法律體系，包括房地產權歸屬的規定、城市規劃和建筑物方面的技術立法，以及房地產管理和房地產司法審裁等各方面的法律。從土地開發到建筑工程，乃至房地產經營管理、房地產爭議的解決等，都有章可循，有法可依，比
較系統、完善。歸納起來，英美國家和我國香港地區的房地產法律體系有如下可借鑒的地方。1.要有可持續發展思想。房地產法律體系注重生態環境保護，注重國家利益和個人利益關系，注重人與自然的和諧關系，注重加強房地產建設與城市規劃、區域規劃、環境保護之間的配合。
2.改變立法思維模式。房地產法律體系要以保護房地產產權人的權利為主，改變以行政部門為主的管理模式。
3.注重房地產法與其他法規的協調和配合。房地產買賣、租賃、抵押、轉讓、使用時，必須遵循原則性規定和一般法律制度，房地產的立法還應考慮其他法律的制約因素。
三、加快我國房地產法制建設步伐
近年來，我國的房地產業發展迅速，但相應的房地產法律體系尚不健全，整治房地產市場秩序、健全房地產法律體系是立法部門應該重視的一項重要工作，只有通過制度改革和建設，才能使其走向法治化的發展軌道。
（一）相關制度的建設
1.基本制度。公民的居住選擇權應得到法律的尊重和維護；公民購買住房應享有消費者的一切權利；政府提供適量保障性住房；征收住房轉讓所得稅等。
2.公示制度。出臺公務員(包括其他公職人員)財產申報和公示制度。
3.稅制制度。健全中央和地方財力與事權相匹配的體制。完善省以下財政體制，增強基層政府提供公共服務的能力。
（二）相關法律的建設
1.加強對公民居住權的保護力度。我國現行《憲法》沒有明確規定居住權的內容，有關民事法律規范在公民居住權保護方面存在著缺陷，導致現實生活中人們的居住權無法得到公平的保護。應在憲法層面明確保護公民的居住權，使居住權不再被定位為純粹的私權，應將居住權“社會化”或“公益化”。
2.完善和制定可操作法規。近些年我國市場經濟發展有了質的飛躍，社會結構日益呈現出多元化色彩，使得房地產法律關系日益復雜，這就要求房地產行業的法律調整手段更加精細化、專業化，注重調控的有效性。因此，完善現有相關法規及相關稅法，增加法律對當前房地產業發展態勢的針對性和可操作性，顯得十分迫切。
關鍵詞：問題；對策；房地產管理
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
我國由于國情比較特殊，導致房地產發展問題不單單是純粹的經濟問題，還導致房地產行業承擔了無法推脫的社會責任。因此，房地產行業持續穩定發展對我國民生大事而言至關重要。目前，我國房地產行業依然存在很嚴重的問題，我國也加強了房地產宏觀經濟管理力度，我國房地產宏觀經濟管理力度也比任何時期都強，然而卻沒有太顯著的成效。
一、我國房地產管理過程中存在的問題
（一）、目標模糊不清，政策缺乏連續穩定性
近期，我國多次制定的房地產市場管理目標都是盡可能快速地使房地產市場供求關系達到平衡，盡可能抑制房價的快速增漲，實現每一戶居民都擁有屬于自己的房子。然而由于對我國當前所處的社會經濟發展初級階段認識不到位，導致我國房地產行業管理中仍存在一些問題上的認識和長期規劃不是很清晰的問題，甚至對房地產管理存在錯誤的認識和比較片面的認識，導致制定的政策目標根本無法在短期內實施。
與此同時，我國制定的房地產市場管理目標含糊，十分的不清晰，短期的政策手段和中長期規劃思路應該是不一樣的，兩者有時甚至是背道而馳的。我國制定的房地產市場管理政策缺乏合理性和不連續性，導致了房地產行業隨著政策浮動搖擺，嚴重影響了房地產行業的正常運作，而政策中存在的一些問題也給一些投資者帶來了一些機會，投資者大量投資房地產，嚴重影響了市場秩序。例如經濟適用房政策和住房產業政策等都是我國房地產經濟管理思路和目標不清晰的典型代表。
（二）、機制不完善，管理流于形式
在很多年前，我國就開始了房地產經濟管理，房地產行業是我國政府經濟管理的主要目標。尤其是近期，政府對房地產行業的管理十分重視，可謂是重中之重。在很短的時間內，政府就推行了很多政策，但是都沒有太大的效果。大多數政策都只是單純地流于形式，根本就沒有加強執行制度，導致大多數政策都只是走走過場，就消聲遺跡。還有一些政府推行的政策，本身就存在爭議，沒有太強的操作性，難以實施。我國房地產行業相關的經濟管理政策大多都是選用了自上而下的模式進行實施，中央政府和地方政府管理、監督等職能并沒有明確劃分和定位，最終致使我國房地產行業相關政策的推行都是中央政府與地方政府的非合作博弈。
現階段，我國房地產行業正在高速發展，房地產行業具有低成本、高收入的特點，是地方政府經濟的主要來源，地方政府受利益驅使，就會抬高房價，地方政府與房地產開發商相互合作，內部之間的交易就會十分便捷，頻頻發生，致使宏觀經濟調控失去控制力，打亂了房地產市場的平衡。很明顯，如果房地產行業中現象沒有真正的打破，就會導致我國我國房地產經濟管理越來越難，國家宏觀政策根本無法執行，只是單純地走走過場，流于形式，難以發揮應有的效果，何談加強我國房地產經濟管理一說。除此之外，金融、土地和地方政府等各個環節如果有一方沒有正常運行，或是脫離運行軌道，就會致使房地產市場經濟管理流于形式。
（三）、相關法律法規體系的不健全
對全球地產市場發展歷史和經驗進行相應的分析，不難看出房地產相關法律法規的完善是保證房地產行業正常運作的基本，十分重要。在我國，房地產仍處于高速發展的開始時期，房地產的相關法律法規仍不是十分完善，需要加強。房地產市場管理應該是一個全面系統的完整體系，完整體系應該包含初期的研發工作、管理制度的建立以及后期交易后管理制度的建立，然而我國當前并沒有一個可以全面管理房地產市場的完整房地產市場管理體系。顯然，我國房地產市場現有法律法規根本無法滿足我國現今房地產行業飛速發展的現狀，導致房地長行業中的漏洞越來越多。除此之外，我國當前還是大多憑借政府對房地產行業及市場進行相應的管理，大多數文件仍是以國務院或者是以國家部委辦的名義進行頒布推行的，致使法律法規缺失了普遍性、適用性和嚴肅性。就算是在一定程度上已經初步建立了房地產市場管理的法律法規，但是這些法律法規也未必符合我國房地產行業的當前情況，最終導致房地產行業掛上了有法不依，執法不嚴的惡名，使房地產市場陷入了嚴重的惡性循環中，又由于房地產市場管理的法律法規沒有很到位的推行，致使法律法規的有效性大大降低。
二、根據房地產管理中存在問題采取的相應解決方法
（一）、制定長期發展規劃，指導短期實踐
現如今，我國正處于體制改革不斷深入的重要時刻，經濟結構與發展方向也處于調整狀態，“轉型”和“發展”是我國未來經濟發展主方向和目標。想要解決人們的居住條件，了解房地產行業的可持續性發展是至關重要的，房地產行業的可持續性發展在某種意義上促進了我國經濟的增長。在我國仍處于社會主義初級階段的背景下，了解并掌握房地產經濟管理的整體思路，在追逐短期利益的同時也應該制定長遠的發展目標，實現房地產行業的可持續性發展，滿足我國日益增長的城鄉居民居住需求以及城鎮化建設的需要，從而確保我國經濟的穩定和有利發展。以全面了解、研究我國房地產業的發展趨勢為基礎，并制定中長期房地產行業的發展計劃，只有這樣才能使房地產行業長期穩定的可持續發展。與此同時，根據房地產行業的實際情況將宏觀經濟管理目標劃分為短期和中期目標進行實施，有利于了解關系復雜多變的房地產市場，并根據相應的房地產市場提出對應的解決措施。例如，在我國人多地寡的現狀下，結合短期房地產經濟管理進行分析就會發現，應該重點劃分房地產市場的功能并清晰界定房地產市場。對于那些有能力購房的居民，政府應該大力保護這些居民的權益；對于受經濟利益趨勢，炒房的投資商，政府應該大力限制和打壓，增收稅收及罰款。
（二）、建立健全管理機制，保障管理工作切實落實到位
現如今，我國的房地產市場仍有很多深層問題沒有得到合理的解決，有時完全憑借行政命令調控根本無法有力的解決。對房地產管理體制進行適當的改革可以有效地解決我國房地產市場所存在的問題以及不良現象。要勇于面對房地產市場中的問題，充分發揮市場自身調節功能，適時進行干預，從而建立起一個合理且有效的運行管理機制，以確保房地產行業的可持續發展。
（三）、完善相關法律法規體系
房地產相關法律法規體系的建立和完善是一個循序漸進的過程，目前，想要使我國的房地產市場正常運作，房地產相關法律法規體系的建立和完善是必不可少的，建立和完善房地產相關法律法規體系后，還需要建立一個符合中國國情的房地產法律體系，使房地產市場運作更加規范，管理起來也更加的合理合法。第一步，對政府的經濟管理職能制定相應法律來制約，以確保政府無法過多地干預房地產市場秩序，充分發揮房地產市場自身調節功能。第二步，憑借相應的房地產法律法規全面地保障我國房地產宏觀調控體系的建立并且實施。第三步，逐步完善《建筑法》、《土地管理法》和《城市房地產管理法》，并適時適量頒布一些法律法規執行規定，從而利于《房地產法》的頒布，將房地產從開發到最終的售后全部納入到正規的法律管理體系中，最終使我國的房地產市場更加規范、合理。
總結：
綜上所述，想要加強我國房地產行業的管理，就需要根據我國的國情，對我國房地產管理中所存在的問題進行分析和總結，再根據這些所存在的問題，制定出長遠的管理計劃，并完善房地產管理機制與相關的法律法規體系，以確保房地產行業的可持續發展。
參考文獻:
