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第1篇

0 引言

從整體的房地產(chǎn)市場來看，商業(yè)類房地產(chǎn)是所有房地產(chǎn)類型中最復(fù)雜、最具風(fēng)險、盈利性最高的不動產(chǎn)形式。在其發(fā)展過程中逐漸形成了包括多種類型地產(chǎn)項目的綜合物業(yè)，在日常生活中常見的商業(yè)街、購物大廈、地下商場、電影院、寫字樓大型超市等屬于商業(yè)類房地產(chǎn)的范疇。房地產(chǎn)企業(yè)，對商業(yè)類房地產(chǎn)進行的稅收籌劃，本質(zhì)上是一種事先設(shè)計安排的經(jīng)營活動，可以說是企業(yè)財務(wù)管理戰(zhàn)略的一部分，通過使用巧妙、合法的會計技巧，優(yōu)化財務(wù)管理組合、提升效益，減少或延期繳納相關(guān)稅款，以此降低企業(yè)付稅額。在企業(yè)實際運行操作過程中，商業(yè)類房地產(chǎn)的稅收籌劃呈現(xiàn)出以下基本特征：第一，最基本的特點是其具備合法性，這也是稅收籌劃可以實現(xiàn)的法律保障。第二，事前預(yù)測性，企業(yè)在確定基本納稅方案時，可以根據(jù)企業(yè)自身的經(jīng)營狀況，投資計劃，進行事前準(zhǔn)備，調(diào)整相關(guān)活動項目，以設(shè)計最合理的納稅方案。第三，稅收籌劃本身具有一定的時效性，現(xiàn)階段我國的稅收政策、稅法環(huán)境等還處于快速發(fā)展變革之中，對商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃適應(yīng)了新的環(huán)境需要，及時與新的政策法規(guī)接軌，具備一定的時效性。第四，稅收籌劃體現(xiàn)出的整體綜合全局性特征較強。

1 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃存在的問題

房地產(chǎn)業(yè)近年來多次被國家稅務(wù)總局列為稅務(wù)專項檢點行業(yè)，以下是幾類比較常見的重點問題：

1.1 目前，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃仍然存在較高的風(fēng)險 從房地產(chǎn)業(yè)的基本屬性來看，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)所涉及到的項目一般都比較大，其資金規(guī)模也相對龐大，需要繳納的稅款種類比較多。一般來說，商業(yè)類房地產(chǎn)企的稅負在25%-30%之間，相對來講，這是一個很高的稅負比例。基于這種基本情況，對于稅收籌劃的進行，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)是十分迫切的。但是，由于目前相關(guān)稅收籌劃的政策法規(guī)沒有清晰明確的規(guī)定，而企業(yè)在進行稅收籌劃時常常會發(fā)生超越法律、法規(guī)的界限，潛在隱藏著許多風(fēng)險。而過高的稅收籌劃風(fēng)險，意味著企業(yè)稅收籌劃活動失敗的可能性的增加。這不僅使企業(yè)無法實現(xiàn)預(yù)期的財務(wù)目標(biāo)，還會使企業(yè)面臨稅務(wù)機關(guān)的處罰，甚至可能還會追究相應(yīng)的刑事責(zé)任。

1.2 企業(yè)會計核算制度不健全制約稅收籌劃實際效果的發(fā)揮 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)稅收繁瑣復(fù)雜，對財務(wù)管理的水平要求很高，但是，在實際的企業(yè)內(nèi)部，大多缺少與之配套的會計核算制度。對于商業(yè)類房地產(chǎn)，比較常見的會計核算跨期攤派，收入的確認，成本的計算沖銷會計期內(nèi)的損益等，不健全的會計核算制度，影響企業(yè)真實稅收籌劃效果。

1.3 企業(yè)配備的稅收籌劃人員水平不高 稅收籌劃是一種很專業(yè)的稅務(wù)工作，涉及到財務(wù)、稅務(wù)、稅法、公司法等多方面的知識，對負責(zé)人員和具體執(zhí)行人員的專業(yè)性要求很高。企業(yè)人員對稅收政策執(zhí)行不到位或在綜合性的稅收籌劃過程過程中，對于企業(yè)的整體性和相關(guān)稅收政策的宏觀性把握不恰當(dāng)，會造成稅收籌劃執(zhí)行效果的不理想。同時，具體執(zhí)行負責(zé)人員的經(jīng)驗不足，也不利于稅收籌劃的順利開展。在具體操作環(huán)節(jié)，有的企業(yè)稅收籌劃人員，為了盡可能的降低企業(yè)稅負，可能使用一些特別技巧，容易導(dǎo)致企業(yè)的故意偷稅、漏稅，過于急功近利的稅收籌劃，使得企業(yè)偏離了稅收籌劃的本質(zhì)，不利于企業(yè)的長遠發(fā)展。

1.4 現(xiàn)階段的稅務(wù)行政執(zhí)法存在一些不合理之處，影響了稅收籌劃的實施 國家稅收法律在制定過程中，主要是從收稅的角度考慮的，在企業(yè)稅收籌劃方面的一些細則不夠明確，而相關(guān)約束性條款又卡得過嚴(yán)、過死。現(xiàn)代社會經(jīng)濟發(fā)展迅速，稅收的形式和征稅的政策，跟不上企業(yè)自身的快速發(fā)展，隨著社會經(jīng)濟制度的日益多元，企業(yè)組織形式越來越靈活，而現(xiàn)階段的稅務(wù)行政法的諸多條款依然比較滯后，參照標(biāo)準(zhǔn)有很多不合理之處，這些不合理之處，阻礙了企業(yè)稅收籌劃的正常開展，不利于企業(yè)降低稅務(wù)負擔(dān)。

2 商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃的相關(guān)對策分析

2.1 提高對稅收風(fēng)險因素的防范力度 首先加強對營業(yè)稅納稅風(fēng)險的防范，根據(jù)房地產(chǎn)企業(yè)納稅的一般條件，可以得知，營業(yè)稅納稅風(fēng)險主要受到以下幾種因素的制約：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。以上這三個因素是決定房地產(chǎn)企業(yè)營業(yè)稅稅負的關(guān)鍵因素，因此也是稅務(wù)風(fēng)險控制的關(guān)鍵環(huán)節(jié)，必須進行稅負測算和方案選擇以降低稅收負擔(dān)及納稅風(fēng)險。其次加強土地增值稅納稅風(fēng)險防范，對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，影響土地增值稅納稅風(fēng)險的主要因素有以下幾種：一是開發(fā)產(chǎn)品的處理方式。二是開發(fā)產(chǎn)品的銷售價格。三是開發(fā)產(chǎn)品的轉(zhuǎn)讓方式。四是開發(fā)產(chǎn)品的成本。五是共同成本的分攤方法。因此，要從這五個方面，加大對土地增值稅納稅風(fēng)險的防范。第三，企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。企業(yè)所得稅是對房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營所得和其他所得而征收的一種稅。對于房地產(chǎn)企業(yè)來說，無論是銷售還是持有，無論是有償轉(zhuǎn)讓還是受托代建或投資入股，均需計算繳納企業(yè)所得稅。由于企業(yè)所得稅是對企業(yè)經(jīng)營所得征收的，因此，影響經(jīng)營所得的收入以及成本水平就是影響企業(yè)所得稅的關(guān)鍵因素，所以要加大對企業(yè)所得稅納稅風(fēng)險的防范。

2.2 及時關(guān)注稅法變動 在實際操作過程中，企業(yè)要做到學(xué)法、懂法、守法。只有對稅收法律法規(guī)的變化了如指掌，才能立足于企業(yè)的實際情況，對稅收籌劃方案及時作出調(diào)整；企業(yè)應(yīng)該深刻領(lǐng)會立法精神，全面掌握稅收規(guī)定，準(zhǔn)確把握稅收政策內(nèi)涵，嚴(yán)格按照稅法來進行籌劃，嚴(yán)守稅收籌劃合法的底線，正確處理稅收籌劃與避稅、偷稅、漏稅的關(guān)系。

2.3 提升企業(yè)稅收籌劃人員素養(yǎng) 企業(yè)稅收籌劃人員的素養(yǎng)包括道德素養(yǎng)和專業(yè)素養(yǎng)。第一，商業(yè)類房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃人員要提升職業(yè)道德素養(yǎng)。企業(yè)稅收籌劃人員自身必須要具備較高的職業(yè)道德情操，因為企業(yè)的納稅行為不僅關(guān)系企業(yè)自身的利益，也涉及到國家的利益。任何稅收籌劃方案的設(shè)計，要以現(xiàn)行國家稅收政策、稅收法規(guī)為底線，在法律框架內(nèi)，通過科學(xué)合理的財務(wù)運作，降低企業(yè)的財務(wù)負擔(dān)，提升企業(yè)的稅負結(jié)構(gòu)質(zhì)量。第二，企業(yè)內(nèi)部的稅收籌劃負責(zé)人員要切實提高自身的專業(yè)水平，增強實踐經(jīng)驗。稅收籌劃需要綜合很多學(xué)科的知識，其中稅務(wù)，法律、金融等學(xué)科為主，這就需要稅收籌劃相關(guān)負責(zé)人員必須掌握扎實的理論知識，同時在實際企業(yè)內(nèi)部稅收籌劃設(shè)計時，不斷豐富實踐經(jīng)驗。學(xué)習(xí)業(yè)內(nèi)先進的稅收籌劃設(shè)計方案，提升稅收籌劃設(shè)計的科學(xué)性。

2.4 建立良好的稅企關(guān)系 稅法的具體執(zhí)行者是稅務(wù)機關(guān)，許多法規(guī)條文的制定權(quán)和解釋權(quán)在稅務(wù)機關(guān)。國家在制定稅收政策的時候，往往在征稅范圍、稅收優(yōu)惠、稅收減免、稅收處罰等方面留有一定的余地，稅務(wù)機關(guān)可以憑借實際操作的經(jīng)驗和對不同企業(yè)經(jīng)營狀況的了解，在這個范圍之內(nèi)進行靈活的操作。同時，稅務(wù)機關(guān)會根據(jù)各地實際情況采取適合本地的稅收征管方法，導(dǎo)致各地稅收征管情況存在差異，而房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)往往又遍及各省，稅收籌劃受當(dāng)?shù)貙嶋H情況的影響很大。因此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)加強與當(dāng)?shù)囟悇?wù)機關(guān)的溝通。

第2篇

關(guān)鍵詞：土地增值稅 規(guī)劃 節(jié)點

土地增值稅是以增值額與扣除項目金額的比率，即增值率的大小按照適用的稅率累進計算征收的，增值率越大，適用的稅率越高，繳納的稅款就越多。合理地增加扣除項目金額可以降低增值率，使其適用較低的稅率，從而達到降低稅收負擔(dān)的目的。

改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中當(dāng)增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率時，可通過適當(dāng)降低價格減少增值額，降低土地增值稅的適用稅率，從而減輕稅負二是增加扣除額，主要是通過加大投人來提高市場竟?fàn)幜θ缂哟蠊才涮自O(shè)施投人，改善小區(qū)環(huán)境，提高房屋質(zhì)量；調(diào)控土地增值稅的扣除項目金額，杜絕違法虛開材料發(fā)票、建安發(fā)票、虛構(gòu)零星工程項目和工程量等行為。

一、選擇多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品

多元化方式處置開發(fā)產(chǎn)品的方式包括：銷售、出租、先出租后銷售、售后返租、股權(quán)投資、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓、轉(zhuǎn)作經(jīng)營性資產(chǎn)（開發(fā)產(chǎn)品自用自營）等。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將開發(fā)的部分房地產(chǎn)轉(zhuǎn)為企業(yè)自用或用于出租等商業(yè)用途時，如果產(chǎn)權(quán)未發(fā)生轉(zhuǎn)移，不征收土地增值稅，在稅款清算時不列人收人，不扣除相應(yīng)的成本和費用。這標(biāo)志著長期持有物業(yè)，開發(fā)商可免交土地增值稅。而這一因素或可導(dǎo)致未來大量開發(fā)商將物業(yè)變出售為自持。

房地產(chǎn)開發(fā)公司可以根據(jù)自己的發(fā)展戰(zhàn)略和實際情況來進行相應(yīng)的策劃，降低土地增值稅的稅負或合理延遲土地增值稅的納稅時間。

首先，將自己開發(fā)的房地產(chǎn)商品的用途改變?yōu)樽杂米誀I，即可享受不征收土地增值稅的稅收優(yōu)惠據(jù)了解，有的公司可能討劃將一些項目的商鋪留在自己的手里，不租也不賣，不形成收人，這樣做既可以不超過85%以上已銷售的門檻，還可以坐享房產(chǎn)升值二這一籌劃思路首先要服從于企業(yè)經(jīng)營規(guī)劃和現(xiàn)實，不賣改自用、自營，這種情況在實際工作中可行性并不很強。

其次，要從延緩繳納土地增值稅的時間上考慮，因為對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，自用房產(chǎn)發(fā)生產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓時仍然要征繳土地增值稅特別值得注意的是，這里既要考慮由此延緩繳納土地增值稅所獲得的資金時間價值，也要預(yù)測資金的風(fēng)險價值，同時應(yīng)兼顧再轉(zhuǎn)讓時的房產(chǎn)市值以及舊房扣除額的收益等。

二、利用預(yù)提費用的稅前扣除政策

稅法允許三項預(yù)提費用預(yù)提時依法在所得稅前扣除的規(guī)定對納稅人比較有利，也在一定程度上突破了以票控稅的機械性規(guī)定。除以下幾項預(yù)提（應(yīng)付）費用外，計稅成本均應(yīng)為實際發(fā)生的成本：第一，出包工程未最終辦理結(jié)算而未取得全額發(fā)票的，在證明資料充分的前提下，其發(fā)票不足金額可以預(yù)提，但最高不得超過合同總金額的10%；第二，公共配套設(shè)施尚未建造或尚未完工的，可按預(yù)算造價合理預(yù)提建造費用〕此類公共配套設(shè)施必須符合已在售房合同、協(xié)議或廣告、模型中明確承諾建造且不可撤銷，或按照法律法規(guī)規(guī)定必須配套建造的條件第三，應(yīng)向政府上交但尚未上交的報批報建費用、按規(guī)定應(yīng)由企業(yè)承擔(dān)的物業(yè)管理基金、公建維修基金或其他專項基金等物業(yè)完善費用可以按規(guī)定預(yù)提。但土地增值稅清算時，不允許扣除任何預(yù)提費用，所有扣除項目必須提供發(fā)票或合法憑據(jù)。

三、地下停車場作為公共配套設(shè)施處理

當(dāng)一個房地產(chǎn)開發(fā)項目存在地下車庫時，地下室車位面積能否計人可售面積？實際中對此尚存有不同看法。有些地方稅務(wù)機關(guān)認定，地下車庫應(yīng)計人可售面積，并且該項地下室成本并不能全部一次性結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，而是進人計算可售面積時單位工程成本的總成本，當(dāng)期實際銷售車位面積計人己售面積，結(jié)轉(zhuǎn)銷售成本，與當(dāng)期實現(xiàn)的車位銷作收人形成配比。

企業(yè)單獨建造的停車場所，應(yīng)作為成本對象單獨核算。而利用地下基礎(chǔ)設(shè)施形成的停車場所，則作為公共配套設(shè)施進行處理。

四、利用稅收優(yōu)惠政策納稅籌劃

隨著社會的發(fā)展，城市的現(xiàn)代化，酒店及酒店式公寓、寫字樓的業(yè)態(tài)開發(fā)越來越多，整體銷售，資金回籠快，是開發(fā)商最希望采用的銷售方式。這樣就需要一個包括前期在內(nèi)的整體納稅籌劃。

例如：某房產(chǎn)開發(fā)公司，在一海邊城市開發(fā)一幢五星級酒樓，出售給一外國投資者。開發(fā)成本20億元，售價28億元。按規(guī)定，此項業(yè)務(wù)應(yīng)納營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、印花稅、土地增值稅約1.77億元（計算過程略）。稅法規(guī)定：對于以房地產(chǎn)進行投資、聯(lián)營的，投資、聯(lián)營的一方以土地（房地產(chǎn)）作價入股進行投資或作為聯(lián)營條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營的企業(yè)中時，暫免征收土地增值稅。對投資、聯(lián)營企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅。依據(jù)上述規(guī)定，如果企業(yè)先投資成立一子公司"某某大酒店"，酒店固定資產(chǎn)建成后，再將大酒店股權(quán)全部轉(zhuǎn)讓給外國投資者，則可免除上述稅款。

五、結(jié)束語

隨著社會的進一步發(fā)展，稅收的各項法律法規(guī)日益完善，政府也加大對企業(yè)的稅收的宏觀調(diào)控，財政部門的執(zhí)法力度也會越來越強，這些客觀因素要求企業(yè)開發(fā)商形成迫納稅籌劃的意識，切實落實好稅收籌劃工作，不但能夠提高企業(yè)自身的經(jīng)濟效益，還可以進一步促進稅制的完善，填補稅法漏洞和缺陷，令稅務(wù)工作和納稅籌劃進入良性發(fā)展的軌道。

參考文獻：

[1]楊建英.論房地產(chǎn)企業(yè)進行土地增值稅納稅籌劃[J]當(dāng)代經(jīng)濟， 2011， （13）

第3篇

1998年住房商品化以來，房地產(chǎn)行業(yè)迅速成為我國發(fā)展最快的行業(yè)之一，隨之而來的高投資、高房價很快成為房地產(chǎn)發(fā)展的特點，我國也相應(yīng)建立了一套房地產(chǎn)稅收制度來調(diào)節(jié)房地產(chǎn)市場。本文在闡述了房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀的基礎(chǔ)上，著重分析了我國房地產(chǎn)市場的稅收制度，并進行了評價，最終提出了相應(yīng)的優(yōu)化建議。

[關(guān)鍵詞]

房地產(chǎn)；稅收政策；優(yōu)化建議

一、 我國房地產(chǎn)市場現(xiàn)狀

自1998年取消福利性分房，住房商品化、貨幣化改革以來，中國的住房分配完全走上了商品化的道路。同時住房建設(shè)成為我國經(jīng)濟新的增長點，并且在近10年內(nèi)呈現(xiàn)突飛猛進的發(fā)展態(tài)勢，成為我國目前發(fā)展最快的行業(yè)之一。

（一）房地產(chǎn)投資增長過快，房價虛高

1999年房地產(chǎn)市場從集團消費徹底轉(zhuǎn)向個人消費，中國房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)正式進入高速發(fā)展的新時期。我國房地產(chǎn)投資額和增長率基本都成直線上身趨勢，GDP增長始終都大大低于房地產(chǎn)開發(fā)投資的增長速度，房地產(chǎn)業(yè)成為拉動國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)。商品房的銷售價格持續(xù)不斷上升已經(jīng)成為不可否認的事實。據(jù)有關(guān)部門統(tǒng)計，中國普通民眾全部收入的百分之五十以上會用于住房消費，住房消費是中國普通民眾的主要負擔(dān)，房價之高由此可見。

（二）房地產(chǎn)市場投機現(xiàn)象嚴(yán)重，市場泡沫嚴(yán)重

商品房的銷售價格一定程度上反應(yīng)了我國對住房的需求情況。然而，由于人們對房地產(chǎn)價格的非理性預(yù)期，造成投資者將過多的貨幣資本投入到有限的房地產(chǎn)買賣中，從而使房地產(chǎn)價格不斷攀升。過度的投機行為，使房產(chǎn)成為投資品，房地產(chǎn)市場脫離基本的供求關(guān)系，大量資本由實業(yè)轉(zhuǎn)到投機領(lǐng)域，抑制了其它消費需求，容易積累較高的金融風(fēng)險，形成房地產(chǎn)泡沫，可能引發(fā)經(jīng)濟危機。

（三）土地政策成為左右房價的重要因素

高昂的土地出讓金使得房地產(chǎn)開發(fā)商在取得土地環(huán)節(jié)上就承擔(dān)了加高的成本，加之房地產(chǎn)市場競爭機制的不完善，使得土地政策成為抬高房價的最主要因素。

二、 我國現(xiàn)行房地產(chǎn)市場稅收制度評價

自1994年分稅制改革以來，我國的房地產(chǎn)稅收制度經(jīng)歷了逐步的改革和完善，并形成了一套房地產(chǎn)稅收制體系，共涉及十余個稅種。我國現(xiàn)行房地產(chǎn)稅收政策在適應(yīng)社會主義市場經(jīng)濟的要求下，于組織財政收入、宏觀調(diào)控、促進經(jīng)濟發(fā)展方面發(fā)揮了積極的作用在分稅制體制下，房地產(chǎn)稅收在地方稅收體系中占據(jù)重要地位，是地方財政收入的重要來源。但是房地產(chǎn)稅收制度在調(diào)控經(jīng)濟方面作用有限或者難以發(fā)揮其作用，本身存在著一定問題。

（一）土地出讓金嚴(yán)重阻礙稅收調(diào)控

在房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)，房地產(chǎn)開發(fā)商需要投入高額的土地出讓金來取得土地。一次性土地出讓金制度，加之地方政府財權(quán)和事權(quán)的嚴(yán)重不匹配，使地方政府對土地收入的依賴性很大，令土地財政膨脹。初始環(huán)節(jié)的過高的成本使得在后續(xù)環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)出現(xiàn)較大的障礙。

（二）征稅環(huán)節(jié)重流通輕保有，投機現(xiàn)象嚴(yán)重

我國現(xiàn)行稅收政策中房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅收少、流通環(huán)節(jié)稅收多、稅負重，這在一定程度上鼓勵了投機行為，某些人把房地產(chǎn)作為投資獲利的工具，資金豐裕者購買多套住房造成房屋閑置浪費嚴(yán)重。尤其是對于個人非營業(yè)用房地產(chǎn)全部采用免征房產(chǎn)稅的政策，加劇了稅負結(jié)構(gòu)的更加不合理和輕重差距較大的狀況。而且房地產(chǎn)擁有者因為流轉(zhuǎn)過程中較重的稅收負擔(dān)不愿意出售其多余閑置的住房，導(dǎo)致房地產(chǎn)無法合理流動和資源的配置得不到進一步優(yōu)化，阻礙了房地產(chǎn)市場的穩(wěn)步良好健康發(fā)展。

（三）計稅依據(jù)不合理，征稅范圍較窄

我國目前房地產(chǎn)還無完善的房地產(chǎn)評估制度，這使得房地產(chǎn)交易流轉(zhuǎn)和保有環(huán)節(jié)某些稅種不能合理地確定計稅依據(jù)。我國經(jīng)濟近些年來高速發(fā)展并出現(xiàn)通貨膨脹，目前仍以購買時房地產(chǎn)原值作為計稅依據(jù)，不僅不能反映當(dāng)前房地產(chǎn)實際的市場價值，同時也造成了新舊房產(chǎn)所有者稅收負擔(dān)差距較大，納稅人稅負不公。

三、優(yōu)化我國房地產(chǎn)稅收政策的建議

（一）進一步完善分稅制稅制體制和轉(zhuǎn)移支付制度

土地財政的存在很大程度上使房地產(chǎn)價格居高不下，并且阻礙以后環(huán)節(jié)的稅收發(fā)揮調(diào)節(jié)的作用。在財權(quán)上移事權(quán)下放的分稅制體制下，由于政府間轉(zhuǎn)移支付不健全，致使地方政府對土地出讓收入產(chǎn)生很大的依賴。要平衡房價，真正實現(xiàn)房地產(chǎn)商品化，就要從根本上完善分稅制體制，平衡地方與中央的財力和責(zé)任，與此同時，也要完善政府間縱向的轉(zhuǎn)移支付制度，使地方政府財力與事權(quán)相協(xié)調(diào)，擺脫土地財政的困境。

（二）完善房地產(chǎn)評估制度

為了適應(yīng)經(jīng)濟的快速發(fā)展和物價水平的不斷提高，切實發(fā)揮稅收調(diào)節(jié)經(jīng)濟的作用，實現(xiàn)稅收的公平性，應(yīng)完善房產(chǎn)評估制度，提高房產(chǎn)評估人員的專業(yè)素質(zhì)和實際操作能力。具體來講就是建立一套適應(yīng)市場經(jīng)濟發(fā)展的房地產(chǎn)評估機構(gòu)；確定房地產(chǎn)評估師協(xié)會獨立地位的實質(zhì)性；加強行業(yè)規(guī)章建設(shè)。

（三）建立并完善不動產(chǎn)登記制度

要加強在房產(chǎn)保有環(huán)節(jié)的稅收調(diào)節(jié)作用，首先最基本的是獲取現(xiàn)有房屋的登記信息，建立健全完善的房地產(chǎn)信息登記制度。應(yīng)該在全國范圍內(nèi)建立起一套適用于不動產(chǎn)信息實時監(jiān)控的數(shù)據(jù)庫，并且對數(shù)據(jù)進行集中的采集和實時更新。

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第4篇

關(guān)鍵詞:地產(chǎn)企業(yè) 會計處理 會計核算 風(fēng)險防范

一、地產(chǎn)企業(yè)會計處理納稅問題探討

(一)收入方面會計核算在稅收方面存在的問題

會計準(zhǔn)則與稅收法規(guī)在收入的確認上存在差異。其差異主要表現(xiàn)在預(yù)售銷售和按揭銷售，首先是預(yù)售銷售。房地產(chǎn)企業(yè)只有取得預(yù)售許可證之后才能夠正式投入市場銷售，該銷售所得價款為暫收款、預(yù)收款性質(zhì)、不確定收入，待工程完全竣工之后才可以將預(yù)收賬款轉(zhuǎn)變?yōu)橹鳡I業(yè)務(wù)收入，即房地產(chǎn)所得實際收入，而稅法規(guī)定預(yù)收款同樣交納相應(yīng)的稅務(wù)；其次是按揭銷售。銀行要求按揭款支付給開發(fā)商之后，由會計確定收入，而稅法規(guī)定首付款與實際收入日確認收入實現(xiàn)。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)的項目存在同項目、同樓棟、同時間銷售的商品房價格差異較大的情況，其主要原因是項目拆遷戶回購房價格較低。在進行該項目土地增值稅和企業(yè)所得稅清算時，可能會對偏低的價格進行調(diào)整。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在原來取得的土地上，進行了兩種性質(zhì)的項目開發(fā)。如一種是住宅開發(fā)，一種是酒店，這兩種性質(zhì)的開發(fā)建設(shè)，為酒店的經(jīng)營帶來了一定的困難。可以根據(jù)財稅[2009]59號文件規(guī)定采取公司分立的辦法，將酒店開發(fā)和住宅開發(fā)分拆開，酒店開發(fā)與住宅開發(fā)可分解開成不同的開發(fā)主體。

(二)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題

房地產(chǎn)企業(yè)成本費用方面會計核算在稅收方面存在的問題主要表現(xiàn)在四個方面，第一，成本劃分不明確，即諸多成本開支沒有計入成本預(yù)算；第二，將違規(guī)發(fā)票入賬。第三，成本核算對象不明確，提前列支成本；第四，尚未按照房地產(chǎn)開發(fā)的產(chǎn)品對象設(shè)置各類明細核算科目。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)承擔(dān)政府保障房建設(shè)（限價房）以及公共設(shè)施建設(shè)（如公園等）換取周邊土地開發(fā)權(quán)。在與政府簽訂相關(guān)協(xié)議時，應(yīng)考慮如何按照財務(wù)稅務(wù)規(guī)范性要求核算，目的是把真實的成本支出，按照符合稅務(wù)會計法規(guī)的要求進行核算。

二、房地產(chǎn)開發(fā)成本的核算及控制

(一)成本項目的設(shè)立正確劃分

成本項目，可以客觀地反映產(chǎn)品的成本結(jié)構(gòu)，便于分析研究降低成本的途徑。按現(xiàn)行的房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)會計制度規(guī)定開發(fā)成本作為一級成本核算科目，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)在該科目下，根據(jù)自己的經(jīng)營特點和管理需要，選擇成本項目，并據(jù)此進行明細核算。成本項目不能太多，對于發(fā)生次數(shù)較少，特別是單筆發(fā)生的費用，應(yīng)盡量合并。如各種配套費用支出，可設(shè)立一個配套費用“明細科目進行核算。而對金額較大并陸續(xù)發(fā)生的費用應(yīng)單獨設(shè)立科目核算。如土地費用、土建費用及設(shè)備費用，特別是土建費用，如是分合同發(fā)包的還應(yīng)該按合同進行明細核算，以便能隨時了解工作量進度和付款情況，并為工程的竣工決算提供資料。

(二)利用套期保值轉(zhuǎn)移鋼材漲價風(fēng)險

在某一特定時期，期、現(xiàn)貨價格同時受共同的經(jīng)濟因素影響和制約，兩者的價格變動方向一般是一致的，由于有交割機制的存在，在臨近期貨合約交割期，期、現(xiàn)貨價格具有趨同性。如某工程與承包方簽定合同時鋼材價格為4500/噸，根據(jù)施工進度計劃，6個月后要用鋼材3000噸，材設(shè)部應(yīng)在合同簽定后按照4500元/噸到期貨市場采購鋼材3000噸，6個月后鋼材的價格漲到了6100元/噸，由于期貨價格與現(xiàn)貨價格的趨同性，到了交割期，鋼材的期貨價格與現(xiàn)貨價格差異不大，這樣可以在期貨市場將3000噸鋼材賣掉，獲得1830萬元，然后立即用這1830萬元到現(xiàn)貨市場采購3000噸鋼材，這樣不管鋼材漲價多少，采購這3000噸鋼材的實際成本為4500元/噸加手續(xù)費915元和保證金利息成本8.10萬元（上期所鋼材期貨在購買時需要支付合約總值8%的保證金，占用資金108萬，另需支付手續(xù)費915元，為成交額的萬分之0.5，保證金利息暫按資金成本利率15%計算，3000×4500×8%×15%/2=8.10萬元）。

(三)項目的竣工決算

房地產(chǎn)開發(fā)成本核算的最終目的是計算出項目的總成本和單位可銷售面積的開發(fā)成本，以便地產(chǎn)企業(yè)結(jié)出經(jīng)營利潤。可是現(xiàn)在房地產(chǎn)開發(fā)地產(chǎn)企業(yè)較普遍存在的現(xiàn)象是重視工程結(jié)算而忽視項目決算。如何解決這個問題，可以通過預(yù)提費用科目根據(jù)施工圖預(yù)算將尚未實施的工程預(yù)算計入成本，使項目決算能按計劃進行，以后待工程完成再按實際支出調(diào)整項目成本。設(shè)計變更和簽證這部分工程支出，在實施限額設(shè)計和管理良好的企業(yè)通常在項目總投資中所占的比例較小，這樣做對項目的總成本和單位成本不會造成較大的影響。

三、完善房地產(chǎn)企業(yè)會計核算及加強內(nèi)控的有效對策

(一)不斷完善房地產(chǎn)企業(yè)收入核算

房地產(chǎn)企業(yè)商品銷售主要包括四個步驟，即簽訂預(yù)售合同并預(yù)收房款、簽訂正式銷售合同、工程竣工驗收合格并交付買方驗收以及辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)。以上四個環(huán)節(jié)在房地產(chǎn)商品銷售收入確認過程中缺一不可，一旦出現(xiàn)四環(huán)節(jié)的缺失，勢必會給房地產(chǎn)企業(yè)帶來諸多風(fēng)險。

(二)在房屋市場行情上漲時應(yīng)關(guān)注企業(yè)內(nèi)部的舞弊行為

在市場行情上漲時，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的商品房也會進行調(diào)價，現(xiàn)場財務(wù)審核這時應(yīng)關(guān)注認購書的簽訂時間及內(nèi)容。簽訂的時間可以判定是按照調(diào)價前還是按照調(diào)價后的價格來確認收入，而填寫的內(nèi)容則應(yīng)包括認購人身份證號碼、聯(lián)系方式、聯(lián)系地址等，填寫不齊全的現(xiàn)場財務(wù)應(yīng)不予辦理認購手續(xù)和收取訂金，同時房屋銷售認購應(yīng)該實行實名制，認購與簽約人名字不一致時應(yīng)提交相關(guān)證明并完善審批手續(xù)。

客戶認購的商品房因各種原因退訂，如不能辦理按揭、無法繳納合同首付款等，如此時進行調(diào)價，則退回的商品房是按何種價格進行再次銷售的應(yīng)成為財務(wù)控制和關(guān)注的重點。

參考文獻：

第5篇

1 部分房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制模式

以現(xiàn)代企業(yè)的管理理論和科學(xué)的管理手段，完善有效的稅務(wù)風(fēng)險防控體系，良好的稅收籌劃環(huán)境，實現(xiàn)企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容，也是企業(yè)實現(xiàn)經(jīng)濟效益最大化的重要管理手段。

1.1 風(fēng)控模式一

中糧地產(chǎn)（集團）股份有限公司被審計曝光后，建立健全有效的科學(xué)的風(fēng)險管理體制和考核機制，把加強內(nèi)控機制建設(shè)、規(guī)范經(jīng)營、防范和化解金融風(fēng)險放在各項工作的首位，以培養(yǎng)員工具有良好職業(yè)道德與專業(yè)素質(zhì)及提高員工的風(fēng)險防范意識作為基礎(chǔ)，通過加強或完善內(nèi)部稽核、培養(yǎng)教育、考核和激勵機制等各項制度，全面完善公司內(nèi)部控制制度。

1.2 風(fēng)控模式二

保利房地產(chǎn)（集團）股份有限公司是中國保利集團控股的大型國有房地產(chǎn)上市公司，業(yè)務(wù)涵蓋房地產(chǎn)開發(fā)、建筑設(shè)計、工程施工、物業(yè)管理、銷售以及商業(yè)會展、酒店經(jīng)營等相關(guān)行業(yè)。國家一級房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)企業(yè)，由于加強企業(yè)風(fēng)險管理，建立企業(yè)科學(xué)規(guī)范的風(fēng)險管理體系，較好地把控房地產(chǎn)企業(yè)各類風(fēng)險與關(guān)鍵控制點，2013年榮獲上市公司綜合實力第二名，風(fēng)險控制第一名。

2 房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理

我國稅收制度的完善和征管制度的改革對企業(yè)稅收遵從的要求越來越高的環(huán)境下，專業(yè)科學(xué)的企業(yè)房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險控制模式非常重要。

根據(jù)《關(guān)于開展2014年全國稅收專項檢查工作的通知》（稅總發(fā)〔2014〕31號），房地產(chǎn)業(yè)再次成為指令性檢查項目，房地產(chǎn)業(yè)已連續(xù)13年被國家稅務(wù)總局列為年度專項檢查的行業(yè)。

房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險管理的不良表現(xiàn)：

2.1 內(nèi)部控制缺失或風(fēng)險管理不健全

房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)多樣，經(jīng)營活動復(fù)雜，一個項目的開發(fā)包括設(shè)計、建筑施工安裝、加工業(yè)、建材商貿(mào)、房屋銷售業(yè)、廣告、物業(yè)管理等諸多部門，不僅使房地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)日常處理的工作量大、成本核算也容易混亂，管理難度大。

2.2 稅控風(fēng)險管理手段相對薄弱，管理資源缺乏，管理環(huán)節(jié)滯后，實際納稅遵從度時有差異

國家稅務(wù)總局稽查如隱瞞收入偷稅、虛增供料偷稅、虛列成本偷稅、多列支出偷稅、虛列成本偷稅、多種手段偷稅、虛假申報偷稅、隱瞞二手房交易價格偷稅等。

3 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險控制模式的建立

企業(yè)日常的經(jīng)營活動要及時、全面地了解有關(guān)稅收法規(guī)，或?qū)ο嚓P(guān)稅收法規(guī)的精神準(zhǔn)確把握，在主觀上沒有偷稅的愿望，納稅時按照有關(guān)稅收規(guī)定去做，避免事實上的偷稅、逃稅，從而被補稅、罰款、加收滯納金、刑罰處罰以及聲譽損害等風(fēng)險。房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險管理控制模式：制定稅務(wù)風(fēng)險控制方向、設(shè)置稅務(wù)風(fēng)險管理邊界、組織稅務(wù)風(fēng)險控制活動、分配稅務(wù)風(fēng)險控制職責(zé)。使稅務(wù)風(fēng)險控制在有效的規(guī)范的房地產(chǎn)商業(yè)模式下。

3.1 外部風(fēng)控模式的建立

國家稅務(wù)總局對分管納稅人開展稽查管理，認為經(jīng)常會出現(xiàn)很多問題。

3.1.1 房地產(chǎn)行業(yè)的收入虛假主要表現(xiàn)在銷售價格收入偏低的問題

①未取得售房許可證收取定金，未按預(yù)收賬款處理，隱瞞銷售收入。

②關(guān)聯(lián)交易銷售款不結(jié)轉(zhuǎn)或少結(jié)轉(zhuǎn)收入。開具收款收據(jù)，隱匿收入。

③代建轉(zhuǎn)開發(fā)，少申報收入，少繳稅款。拆遷補償收入不按規(guī)定確認收入。

④坐支售房款少計銷售收入。稅前超標(biāo)準(zhǔn)列支成本費用，減少應(yīng)稅所得額。

⑤銀行按揭貸款資金不及時結(jié)轉(zhuǎn)收入。委托銷售房產(chǎn)不按規(guī)定確認收入。

⑥假承包經(jīng)營少繳稅。假聯(lián)營將房地產(chǎn)對外投資入股分得利潤逃稅。

⑦工程尚未決算，長期掛在“應(yīng)付賬款”、“其他應(yīng)付款”和“預(yù)收賬款”等往來科目，不結(jié)轉(zhuǎn)或延期結(jié)轉(zhuǎn)應(yīng)稅銷售額。

3.1.2 房地產(chǎn)行業(yè)的成本虛假主要表現(xiàn)為建筑成本偏高

①建安成本重復(fù)入賬，甲供材重復(fù)進入開發(fā)成本。

②收入費用配比方面不合理，包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、基礎(chǔ)設(shè)施費、建筑安裝工程費、配套設(shè)施費、開發(fā)間接費等。

③以假發(fā)票虛列成本。

④多結(jié)轉(zhuǎn)成本等。

3.1.3 房地產(chǎn)行業(yè)的費用虛假主要表現(xiàn)各項成本的分攤費用的問題

①工資、福利費、業(yè)務(wù)宣傳費超標(biāo)準(zhǔn)列支費用。

②稅法不允許列支的項目。

例如，某企業(yè)開發(fā)項目當(dāng)年實現(xiàn)預(yù)售收入1000萬元，預(yù)計計稅毛利率20%，期間費用及可扣除稅金150萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅16.5萬元；次年實現(xiàn)預(yù)售收入2000萬元，預(yù)計計稅毛利率15%，期間費用及可扣除稅金200萬元，當(dāng)年繳納企業(yè)所得稅25萬元。第三年項目竣工交付使用，實現(xiàn)銷售收入3000萬元，期間費用及可扣除稅金為250萬元，項目計稅成本4200萬元。

企業(yè)財務(wù)人員作賬：項目竣工清算應(yīng)補繳企業(yè)所得稅258.5萬元。

稅務(wù)稽查：應(yīng)納所得稅262.5萬元。

3.2 內(nèi)部風(fēng)控模式的建立

3.2.1 一般房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)與經(jīng)營的主要環(huán)節(jié)

3.2.2 涉及主要稅種

分為土地取得、建筑安裝和成品銷售三個環(huán)節(jié)，牽涉到企業(yè)所得稅、個人所得稅、土地使用稅、耕地占用稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、契稅、印花稅等項稅種。

3.2.3 房地產(chǎn)項目投入大工期長

有些項目由于工程款項拖欠、資金困難或者工程未結(jié)算等原因雖然已經(jīng)完工，甚至已投入使用多年，但長期不進行工程結(jié)算，也不進行稅款申報。

3.2.4 稅務(wù)風(fēng)險控制模式的建立

通過建立“基礎(chǔ)管理信息+風(fēng)險統(tǒng)計分析+納稅評估管理+應(yīng)稅稽查準(zhǔn)備”稅務(wù)風(fēng)險控制模式，從信息管理到技術(shù)分析，精細化運營和精細化管理，實現(xiàn)科學(xué)規(guī)范有效的風(fēng)險管控。第一道防控由業(yè)務(wù)運營和生產(chǎn)建設(shè)部門搭建，第二道防控由風(fēng)險管理、合規(guī)管理、財務(wù)管理等部門搭建，第三道防控由稽核審計、統(tǒng)計部門搭建，第四道防線則由董事會和監(jiān)事會搭建。

企業(yè)報表的基本信息來源以及賬面數(shù)字的變動趨勢，基礎(chǔ)信息、涉稅信息、財務(wù)信息 、運營信息，其相互關(guān)聯(lián)性可以測定企業(yè)的經(jīng)營效率和合理分布，有助于降低經(jīng)營生產(chǎn)的風(fēng)險。也是企業(yè)公司治理和風(fēng)險控制的“目標(biāo)責(zé)任書”。強化企業(yè)管理意識，特別要抓住關(guān)鍵的財務(wù)數(shù)據(jù)和相關(guān)指標(biāo)，有針對性地研究企業(yè)公司稅控管理和運營方略。

4 結(jié)束語