時間：2023-09-20 16:02:49
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇農村土地市場范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
一、現行的二元制土地市場
我國土地權屬分為國家所有和集體所有，由于土地所有制性質的不同而形成相互分離的城市土地市場和農村土地市場，加上城鄉二元結構的分割，形成了二元制的土地市場。城市土地市場主要是土地使用權的交易，包括使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押等方式，相對來說，城市土地市場在土地市場體系中占據主導地位，已逐步走上較為規范成熟的發展道路；而農村土地市場受到多方因素的限制和阻礙，發展緩慢。
在十八屆三中全會中提出要“建立城鄉統一的建設用地市場”、“建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開、公正、規范運行”、“在堅持和完善最嚴格的耕地保護制度前提下，賦予農民對承包地占有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，允許農民以承包經營權入股發展農業產業化經營?！庇纱丝梢娡晟妻r村土地市場的方向，應該是基于城鄉一體化的統籌，進行土地的市場化配置，實現農村集體土地和城市國有土地產權平等化。
二、我國農村土地市場發展存在的問題與阻礙因素
當前我國農村土地屬于集體所有，由單個家庭實行承包經營制度，這種個體經營的方式已無法適應市場經濟配置土地資源的需要，存在諸多弊端。例如，集體土地所有權不完整，主體不明確；國家強制征收集體土地，給予的只是補償價值，而非交換價值；土地流轉制度不規范等使得土地流轉只能在小范圍進行等。這些問題成為了阻礙農村土地市場發展和城鄉統一土地市場構建的主要因素。
（一）農村土地權屬不完整，所有權主體虛置：權屬明確是農村土地市場形成的前提，目前我國農村土地權屬仍存在一些問題。產權權能不完整，土地所有權至少有占有、使用、收益、處分四項權能， 而我國農村集體土地所有權人對自己所有土地只有占有、使用和收益的權能， 而沒有處分權能。集體土地不得出讓、轉讓、出租用于非農建設，農民僅擁有土地使用權，不具備買賣權、抵押權、贈予權等，對承包地、宅基地的流轉受到主體身份和地域的限制，而城市土地使用權及附著建筑卻可以自由買賣。所有權主體虛置，現行《土地管理法》規定農村土地歸農民集體所有，而“農民集體”并沒有清晰的界定，現實中農民缺乏行使集體土地所有權的組織形式和程序，也就出現集體土地所有權主體虛置的現象，從而引起土地市場交易主體的混亂。對于國家征收土地后的補償在集體與農民之間存在分配不均，損害了農民的利益。因而不明確的集體土地所有權主體必然引起市場主體缺失，集體土地難以進入市場。
（二）國家對農村集體土地的單向強制征收權：農村土地要轉為非農建設用地，必須經過政府征收或征用，由集體所有轉為國家所有，實現土地所有權一次性轉變后才能進入土地市場。雖然法律規定給予農民相應的補償，但補償價值過低，相對城市中舊城改造涉及拆遷的土地是按房地產市場價格進行補償，明顯對農民的補償有失公允。由此可見，國家對農村集體土地的征收制度，使得土地市場交易行為兩端是非對稱的，政府在向農村集體征地時是進行行政定價，而在出讓土地使用權時是屬于市場行為，其中的交易價格是非公平性的，也就造成政府對土地財政的長期依賴，阻礙了集體土地與城市土地之間的直接聯系，不利于農村土地市場的發展和完善。
（三）農村土地流轉制度不完善：現行土地流轉制度缺乏專門的法律法規約束，對于流轉的具體形式、程序、價格、管理以及矛盾的處理在實際操作中還不規范，這也就導致土地流轉過程中往往會引發糾紛，阻礙農村土地的順利流轉。還由于土地用途管制制度的限制，集體組織之間、城鄉之間、區域之間的土地市場仍然是相對分割的，農村土地流轉局限在較為封閉的小范圍內，只能形成零散的農村土地流轉市場。
三.完善農村土地市場
土地市場化配置是土地資源有效配置的必經之路，目前農村土地市場相比城市土地市場發展較為滯后，因此要推進城鄉土地要素流動，激發農村土地市場的活力，主要從農村土地市場的兩方面來完善：集體農用地使用權流轉市場、集體建設用地使用權市場。
（一）農村集體所有農用地使用權流轉市場
要完善農村集體農用地流轉市場，首先是要明確各產權主體關系，使轉出和轉讓雙方明確交易的農用地的產權狀況；其次要搞好農用地分等定級和價格評估工作，為農用地流轉市場雙方的公平交易提供科學依據；第三是要完善農用地流轉監管制度，流轉前要審查流轉雙方資格，檢查需要流轉的農用地是否符合土地利用總體規劃，流轉時要針對農用地是否進行土地變更登記進行審查；最后，要實施多種農用地流轉形式，拓寬市場流轉渠道，逐漸開放農用地流轉市場。
（二）農村集體建設用地使用權市場
由于長期實行城鄉二元結構的土地市場，建設用地市場也被割裂開來，城市國有建設用地市場以“招拍掛”方式進行土地出讓，而集體建設用地難以實現其應有的經濟價值。在十八屆三中全會中提出：“在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價?？s小征地范圍，規范征地程序，完善對被征地農民合理、規范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍，減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制，合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。”這指明了集體建設用地使用制度改革的方向，要賦予農村集體建設用地與國有建設用地對等的權利，實現集體土地與國有土地的“同地、同價、同權”，建立統一的地價體系，實行城鄉一體化的公平地價制度，將其作為集體建設用地流轉市場發展的基礎。除此之外，還必須建立相應的土地交易平臺，為建設用地使用權流轉提供服務，通過土地交易有形市場建設，對集體建設用地交易的內容、方式、流程等方面進行規范，使之與城市國有建設用地市場相銜接。
參考文獻：
[1]付光輝、劉友兆、吳冠岑.論城鄉統籌發展背景下城鄉統一土地市場構建[J].中國土地科學2008（02）.
[2]孫琳蓉、李偉.關于建立城鄉統一土地市場的思考[J].國土資源情報2013（01）.
[3]田光明、曲福田.中國城鄉一體土地市場制度變遷路徑研究[J].中國土地科學2010（02）.
[4]鄧蘭燕.基于城鄉一體化的我國農村土地市場發展創新研究[J].特區經濟2011（08）.
[5]錢忠好.關于中國農村土地市場問題的研究[J].中國農村經濟1999（01）.
關鍵字：農村土地使用權；流轉；因素；現狀；對策。
中圖分類號： U492 文獻標識碼： A
Abstract: the rural land use right is the core part of the contracted management of rural land, rural land contract right is derived from the characteristic of the rural land contract management responsibility system in our country's system arrangement. The transfer of rural land is the product of industrialization, urbanization and the inevitable trend, the development status of rural land circulation in China, motivation, mode is analyzed, and the problem of hindering factors is put forward from the land property right system innovation, establish and perfect the laws and regulations of the rural land circulation, regulate the circulation of rural land market, perfecting the rural social security system, etc, promote the healthy and orderly development of the rural land circulation.
Key words: rural land use right; The circulation; Factors; The status quo. Countermeasures.
中圖分類號：F301文獻標識碼：A
一、農村土地使用權概述
（一）、農村土地使用權流轉的概念
土地流轉是土地產權在不同經濟實體之間的流動和轉讓。土地產權涵蓋多項權能，土地流轉主要指土地所有權和使用權兩方面流轉。在農村土地流轉中，農村土地所有權的流轉是單向的，即只能通過征用的方式轉為國有；農村土地流轉在我國更多地表現為農村土地使用權的流轉。
（二）、農村土地使用權流轉的背景和動因
近年來，一方面農業外部環境惡化，主要表現為農產品的全面過剩和價值連續低迷，以及土地的稅賦過重，致使種地的農民無利可圖，傷害了農民對土地的感情，土地拋荒問題嚴重。另一方面，農村中出現了一些新的因素，如工商企業進入農業，它們在農業的投資、種植、營銷及對土地的需求等方面與傳統的小農截然不同，尤其這種經營需要土地的連片和規?；Ｒ虼耍@些年推動土地使用權流轉的主要動因，來自予農業外部環境和農業內部的積極因素推動。首先，農產品供求關系發生重大變化，農業結構調整和非農產業發展，農業比較效益下降以及農業勞動力轉移，為土地使用權流轉在更大范圍的推進提供了前提。
二、農村土地使用權流轉的現狀和制約因素
（一）、農村土地使用權流轉的現狀
從總體看，農村土地使權流轉的發生率一直是很低的。但最近幾年，農地使用權流轉在一些地方規模有所擴大，速度有所加快。值得注意的是最近幾年．隨著國民經濟的高速增民，非農產業的發展和農村富余勞動力的流動，加上農產品供求關系發生階段性變化，以土地經營為主要收入來源的農民收入增長緩慢甚至下降．使土地經營對農民生產、生活的重要性有所下降。非農產業高收入產生的“拉力”和土地經營低收入產生的“推力”使農地使用權流轉速度有所加快，目前農村土地使用權流轉最多的是浙江省，流轉的土地占總面積的13．5％，涉及的農戶占總農戶的15％。由此看來，土地流轉在經濟發達利流轉數量最多的地區，也只涉及部分土地年農戶。大多數農村和農戶土地仍處于自我經營或兼業經營，一部分經營效率是低下的。
（二）、我國農村土地流轉的制約因素
第一，土地產權制度殘缺是阻礙農地流轉的根本因素。農戶長期穩定的土地承包權既是避免短期行為的關鍵，也是實現農村土地有序流轉的基礎。第二，農地流轉市場發育遲緩是阻礙農地流轉的重要因素。目前，我國農村土地市場主要表現為土地市場價格扭曲，土地價值無法實現；土地流轉市場中介組織發育嚴重滯后，缺少農地評估機構、土地法律咨詢機構、農地融資及保險等服務性機構。第三，相關法律法規的不健全是阻礙農地流轉的客觀因素。第四，農村社會保障制度的缺失是阻礙農地流轉的內在因素。
三、農村土地使用權流轉存在的問題及原因
（一）、土地使用權主體之間的產權關系模糊不清
土地產權是市場交易的基礎，產權關系明晰是市場經濟的客觀要求，也是農村土地市場健康運行的基礎。農戶之間私下流轉土地使用權的行為，既模糊了土地使用者之間的產權關系，也模糊了土地所有者與使用者之間的產權關系。由于缺乏所有者對土地實際利用的有效監督，土地粗放經營、拋荒、撂荒乃至私下流轉的現象時有發生，造成土地資源的浪費和集體資產的流失。只有在土地確權的基礎上，才能使農民承包地有序的流轉。
（二）、土地承包使用權交易組織發育滯后
當前我國農村土地市場基礎設施建設少，場所、機構等都相當缺乏，市場信息無穩定的傳遞渠道，土地金融信用未能發展，市場資金緊缺。迄今為止，還沒有一家正式的市場掛牌運作。但是，土地使用權交易又實實在在存在，有一部分農民想轉讓承包權或使用權，有一部分有經營能力的農戶想規模經營，但找不到土地，往往形成“有市無場’’的局面。另一種情況是私下的轉讓，甚至是土地承包權主體請求其它人耕種，這種交易沒有任何法律依據可遵循，沒有任何監督機構保證運作，沒有任何市場規則規范，交易缺乏透明度、公平性，社會交易成本高，而且交易局限在本村、本小組狹小的范圍內，交易量小，成交的可能性小，糾紛比較多。
四、解決土地使用權流轉問題的對策
（一）、加快農村土地產權制度的創新
我國農村土地產權制度創新的起點應是堅持農村土地集體所有，以此確定我國農村集體土地產權制度改革的基本指導思想，制定合理的農村集體土地產權制度改革的發展戰略階段性對策。堅持農村土地集體所有，決不是堅持現行的集體所有制不變，而是要在堅持土地集體所有的前提下，探索農地公有制的有效實現形式。農民不僅應有土地的占有權和狹義的使用權，還應擁有處分土地的使用權和因此獲得相應收益的權利。
（二）、建立健全農村土地流轉的法律法規
明確集體所有權主體，保障農民享有真正的所有權。應建立完備的成員權制度。如，集體成員對土地享有平等的決策權，有權選舉產生集體土地的管理機構，有權通過民主管理的方式參與集體財產的管理、決策和監督，在集體土地受到侵害時有權獲得損害賠償，因此必須從立法上保證農民享有真正的土地所有權。
結論：土地和任何其他要素一樣,自由流轉總能提高資源配置效率,并反過來促進勞動力要素的流動和農業生產效率的提高;而對土地交易權的限制則降低要素配置效率和減少農戶對土地的長期投入,對土地產出率具有負面影響.因此,應允許并鼓勵農民進行土地使用權的有償轉讓,實現農地資源配置效率的帕累托改進.政府應做好宏觀調控工作，不斷優化制度環境，發揮政府在制度變遷中的積極作用。
參考文獻：
[1] 吳月芽.農村土地使用權流轉市場化研究[d].浙江師范大學,2004.
[2] 覃美英,程啟智.農村土地使用權流轉困境的成因探析[j].農業經濟,2007,(7):19-22.
一、土地流轉現狀
近年來，隨著國家一系列惠農政策的出臺，山西省長治市農村產業結構調整和農業產業化也迅猛發展起來，土地流轉的規模和范圍也不斷擴大。據統計，截至目前，長治市有3463個行政村，總耕地面積369.6萬畝，已簽訂承包合同61.11萬份，已發放土地承包經營權證書60.71萬份，土地流轉面積達到43.78萬畝。總體看來，農戶已逐漸形成流轉意識，當地的土地流轉有其一定的特征。具體如下：
1.流轉形式以租賃為主
流轉形式主要有租賃、轉包、轉讓、互換、委托經營和股份合作等形式。其中，租賃是當地采取的最多的流轉形式，出租的土地面積達到18.61萬畝，占所有流轉形式的42.5%，分析其原因主要是農民外出務工無法兼顧農業生產，但又不愿放棄土地承包權而不得不采用的流轉方式。在所有流轉形式中，轉讓形式所占比重最小，占所有流轉形式的2.6%，這主要是由于一旦轉讓，就等于失去原有土地的承包權，除了極少數已經長期生活在城市里的農民外，大多數農民不愿意采取此種流轉方式。
2.流轉協議以口頭約定為主
筆者在調研中發現，雖然長治市土地流轉協議正在依照農業部統一實行的示范合同樣本制定，但具體實施過程中多數仍以口頭約定為主。其中簽訂合同面積12.56萬畝，口頭協議面積約達31.22萬畝，占流轉土地面積總數的71.3%。農戶流轉很多是在親戚朋友之間的流轉，在相互熟識的情況下農戶更傾向于信用擔保，大多數采用口頭約定，即便簽訂書面合同，合同也不規范，其中只有少數采用標準合同，其他多采用簡單的書面合同，容易造成土地糾紛，而且一旦出現土地流轉糾紛卻很難處理。
3.流轉規模小，時限短，價格隨意性大
調研結果顯示，當地土地流轉規模小，大部分土地流轉在100畝以下，約占總流轉的70.8%。分析其原因是其流轉主體主要以農戶為主，成立合作社及企業參與的不多。農戶之間的流轉一般只有小規模形式，外出的農民將自己的土地轉給其他在家務農的農民。流轉后農民的土地規模變動甚微，規模生產難以形成。農民收入提高困難。同時在流轉時間方面，土地流轉年限均在1～3年，這與土地流轉的形式有著重要的關系，由于農民并不積極采用轉讓的形式，流轉年限自然降低，而另一方面，采用最多的租賃形式的農戶也不愿將土地長期轉給他人經營，通過短期的流轉在一定程度 上降低失地風險。另外，由于在全國大環境下，土地市場沒有形成，市場調節機制難以在土地流轉中實現，土地流轉價格的制定并沒有統一的標準，部分農戶甚至是無償轉給親友去經營，或是用收獲的實物相抵。多數農戶參考以往的經驗制定，同時主要依據土地的地理位置和土質定價，此種定價方式并不科學，也沒有遵循一定的市場規律，價格波動較大。
二、土地流轉中面臨的困難和存在的問題
長治市的土地流轉總體情況還是比較正常的，但也存在一些問題，最為突出的是土地流轉缺乏應有的長效機制，不能適應農業向社會化、規模化、集約化和現代化發展的客觀要求，主要表現在以下三個方面：
1.宣傳工作不到位，流轉程序不規范
鄉鎮、村兩級引導和服務不到位，鄉鎮農經機構撤并后人員較少，職責不明，兼職較多，無力對土地流轉政策進行宣傳，農民土地承包權和流轉收益權受侵害的事情屢見不鮮。農民對有關土地流轉的政策了解甚少，只知道對土地的承包經營權，不清楚對土地的流轉收益權。 基層政府和村集體經濟組織對農村土地流轉引導和監督不足，多數土地流轉是在親戚、朋友、鄰居等之間自發、盲目地進行，流轉雙方沒有按照規定履行必要的手續，也未向當地有關機關單位進行登記。因此，土地流轉多以“暗轉”形式出現，口頭協議的多，無償轉包的多。隨著接包戶種植適銷對路的農產品取得明顯的經濟效益時，轉包和接包雙方矛盾就會產生?？傊@種“暗轉”方式將給土地的流轉埋下諸多糾紛隱患。
2.土地流轉機制不健全，沒有形成規范的土地流通市場
目前，農村土地流轉中介服務組織尚未建立，土地流轉市場還沒有形成，流轉信息不暢，土地評價缺乏依據，農民咨詢缺少門路；鼓勵土地流轉的激勵機制尚未形成，沒有配套的政策措施；鄉、村兩級引導和服務不到位，缺乏有效組織農民“以地生財” 的能力；鄉鎮農村土地承包管理部門對土地流轉的管理和監督職能也沒有充分發揮；土地經營主體融資困難，沒有貸款擔保單位，不能將土地使用權作為貸款抵押。如此即造成一些想轉出土地的外出經商戶找不到市場，而想多耕種土地搞規模經營高效農業的農戶和農業企業無法得到所需的土地的情況出現，很大程度上限制了農村經濟的發展，急需發展一批中介組織來搞好土地流轉的協調服務工作。另外，在土地流轉方面還沒有完善的資產評估機構、委托機構、法律咨詢機構、土地投資機構、土地保險機構等，土地承包經營權流轉就不能健康有序的進行，從而嚴重制約了土地交易市場的發育，需求的規范化與土地交易的零散性之間的矛盾突出，土地很難以較為合理的價格在市場中流轉。
3.土地流轉機制與規模經營矛盾沒有得到有效的解決
土地流轉的重要意義之一是調整農業結構，優化土地資源配置，促進土地向專業大戶集中，推動農業的經營規模，實現農業的高效益。而目前我市土地經營大都停留在聯產承包責任制基礎上的“分包”這一層次，這種分散種植的格局和分散的農戶利益與產業化經營的規模經濟方式之間存在著比較嚴重的沖突，極不適應我國市場經濟的發展，更難適應加入WTO后農產品市場開放的要求，造成這一矛盾的原因主要有三：第一、是我黨在農村長期不變的基本政策，并已在我國《憲法》中以法律的形式加以體現，我國農民已經認可和習慣于這種“小生產”式的組織方式。第二、土地經營規模狹小，地塊零散，調整頻繁，土地使用權流轉機制沒有形成，極大地阻滯了生產要素的合理配置。另外，個體農民無力改善農業基礎設施和進行農業技術改造，集體組織的弱化難于將分散的勞動集中起來，削弱了農業生產持續穩定發展的后勁，這種分散經營的結果還會導致土地低效率利用，同時也無法滿足“大農業”所要求實行機械化、規模化生產的條件。第三、集體土地尚未作為生產要素的基本單元計入農產品的生產成本，農民僅僅把耕地作為最大的福利保障，耕地的無償供給和耕地價格的無從實現，限制了耕地有償流轉。
三、推進農村土地流轉健康發展的對策建議
為了切實保護農民權益，我市自農村承包土地經營權證發放以來，一方面通過出臺政策意見，加大宣傳力度進一步規范土地流轉行為，另一方面通過制訂激勵政策，鼓勵和引導種養大戶和農業企業參與土地流轉，為發展規模經營、推進農業產業化經營創造條件。
1.加大《農村土地承包法》的宣傳力度，確保土地規范流轉
土地承包工作政策性極強，建立規范有序的農村集體土地承包經營權流轉機制，明確所有權，穩定承包權，搞活經營權，依法維護承包雙方當事人的合法權益，維護農村社會穩定。因此，土地流轉必須在土地延包30年不變政策前提下進行，必須堅持“依法、自愿、有償、規范”的原則，不能刮風，不能下指標，要充分尊重農民的意愿，要明確土地流轉主體是農民，同時土地流轉要規范操作與管理。
2.強化引導與服務，促進土地高效流轉
土地流轉關系到農民群眾的切身利益，廣大干部要想農民之所想、急農民之所急，深入到農民生產、生活中去，幫助農民解決實際困難。首先要加大宏觀調控力度，特別是鄉鎮政府，要根據政策法規，結合實際情況，對土地流轉工作制定出可行性操作方案。其次是做好產前、產中、產后的服務工作。要積極扶持種植大戶，在資金、稅收、技術、流通等環節上給予大力支持，從而保護農民積極性，促進農民增收，并積極引導好農村剩余勞動力的轉移。
摘 要 由于我國缺乏健全的土地市場化流轉機制，農村土地經營仍然存在很多問題，導致了土地資源配置效率低下，既損害了農民的利益，也不利于耕地的保護。那么探究我國農村土地使用權的市場化流轉機制顯得尤為重要。本文主要以供需機制為視角從市場組成、市場結構方面，集中討論了農地使用權市場化流轉的內在機制缺陷。
關鍵詞 農地使用權 市場化流轉 市場內在條件缺陷
目前，我國的實際國情是以占世界7%的土地養活了占世界22%的人口。在人多地少、耕地后備資源不足的情況下，只能通過盤活土地資產，提高土地資源利用率來適應我國對土地的基本需求，緩解人地關系緊張的矛盾。市場經濟體制是我國改革最終實現的目標，它要求各種資源必須通過市場實現配置上的高效率。而土地作為一大生產要素，也必須通過市場實現自身的效益最大化。
我國農村土地使用權市場化流轉的內在條件缺陷――以供需機制為視角。
一、農村土地使用權流轉市場組成缺陷
1．市場主體構成“可怕的對稱性”
一定區域內的農戶無論是在家庭成員構成和文化觀念上，還是在土地經營規模、經營技術方法和經營理念上，亦或是在土地交易觀念、市場信息獲取途徑和信息分析能力上，具有相當程度的一致性。由于這種一致性的程度極高，因而人們將這種一致性稱為“可怕的對稱性”。這種“可怕的對稱性”對市場機制的危害主要表現在兩個方面：一是決定了農戶之間的土地流轉動力不足，也就是需求和供給的主觀意愿難以形成。而市場上需求和供給的主觀意愿難以形成必然導致市場整體土地流轉動力的不足；二是以農戶作為基本構成單元的各種高級形式的經濟組織難以自發形成。這一方面決定了農戶在市場競爭中始終無法取得有利地位，農民沒有自己主動的發言權，農地市場的公平競爭局面無法形成，農戶的農地產權利益也就無法通過市場得到完整的實現。
2．市場交易產權邊界的模糊性
農地產權邊界的模糊性主要體現在以下幾個方面：一是產權主體界定的模糊性。包括農地所有權、農地承包經營權、農村非農建設用地使用權主體的界定均具有一定的模糊性。農地所有權主體界定的模糊性主要表現為將鄉（鎮）、村和村內集體經濟組織均作為有效的農地所有權主體，這容易導致農地所有權的實際界定和確認過程中各主體之間的土地權利爭奪，特別是以上三類主體之間存在一定的等級隸屬關系的情況下，勢必導致產權界定的成本增加。農地承包經營權主體界定的模糊性主要體現為在當前土地社會保障功能仍然存在的情況下，非集體成員獲得承包經營權的不合理性。農村非農建設用地使用權主體界定的模糊性主要體現為鄉（鎮）企業范疇的模糊性和鄉（鎮）企業范疇限定的不合理性。
二是產權體系的模糊性和不完整性。農地產權體系的模糊性主要體現為農地承包經營權與承包地使用權之間的界線不清。農地產權體系的不完整主要體現為農地使用權作為獨立的財產權本應擁有的一些基本權利，如繼承權、贈與權、抵押權、質押權等沒有在法律上賦予土地使用者。農地產權體系的模糊性和不完整性使作為市場貨品的農地使用權的交易受到眾多的制約，權利穩定性差和獲利能力不足，這也是農村土地使用權市場流轉受阻的一個重要原因。
3．市場中介的缺失
市場信息的不完整性是市場機制的基本特征之一，由于市場信息的獲取需要成本，而不同主體的信息獲取和加工處理能力又有較大差異，各市場主體均希望以最小的成本獲得盡可能多的市場信息，正是這一要求使得專門進行市場信息收集、加工和處理的專業中介組織成為市場的一個重要組成部分。而我國主要為農村居民服務的農地使用權流轉市場中介組織基本上是空白，農地市場信息無法在更大范圍內得到有效的傳輸，農戶的土地供給和需求信息往往只能在很小的范圍內傳遞，信息傳輸的效率損失加大，這在一定程度上也制約了土地的供求平衡的實現。
二、農村土地使用權流轉市場結構缺陷
1．市場層次結構相對簡單
目前的農地流轉市場從層次結構上來看，最多的僅有二個層次的市場，有的僅存在一個層次的市場，而且即使是二個層次的市場，不同層次之間的關系也不明顯，各層次市場本身也并不完善，如承包地的發包市場和使用權二次流轉市場，一級市場無法對二級市場起到應有的調控作用。這種相對簡單的層次結構使各級市場之間的反饋和調節功能難以得到有效發揮，市場整體結構不穩定，市場的自我組織和自我調節功能無法實現，供求機制無法正常發揮。
2．市場類型結構相對單一
這與市場提供的可供交易的產權類別相對較少有關。從承包土地的使用權流轉市場來看，由于土地的社會保障功能，加之中國農民特有的戀土情結，大規模的土地使用權轉讓市場將無法形成。而由于產權界定的問題，承包地使用權抵押市場也不可能存在，因此當前在這一市場上交易的主要貨品實際上只有一種――承包地租賃權，而且大多數租賃權的期限較短。從非農建設用地使用權流轉市場來看，提供的貨品類型也只有兩種：土地使用權出讓和土地使用權出租，基本上不存在土地使用權轉讓、抵押，而且其中的土地使用權出租大多數是由于房屋租賃行為導致的，單純的使用權出租極少。市場類型結構的單一性決定了市場供消費者選擇的空間過于狹小，對于農地使用權的流轉無法帶來有效的需求。
參考文獻：
[1]劉書楷.土地經濟學.北京:地質出版社.2000:278.
【關鍵詞】城市化；失地農民；土地補償
一、失地農民土地補償存在的問題
（1）土地補償標準過低。目前，我國現行土地征用補償標準是依據《中華人民共和國土地管理法》四十七條規定，“土地補償費和安置補助費均按照土地被征收前三年平均年產值補償，且二者之和不得超過土地被征收前三年平均年產值的三十倍。”若土地征用前三年平均產值每畝1000元，補償標準則不超過3萬元，顯然這個標準很低。而且并沒用考慮到土地的區位和土地供求狀況，也沒有考慮到土地征用后的用途和市場價值，更沒有考慮到失地農民的發展。事實上，政府拍賣征用的土地，價值翻了好多倍，遠高于補償價格。對農民而言，長遠的生活保障無從談起。（2）土地補償方式單一。在征地補償方式方面，雖然政府規定了多種安置補償方式，如貨幣安置、用地單位安置、社會保險安置、留地安置等。但是，由于用地單位安置補償對失地農民的年齡、知識技能有要求，安置的崗位工資待遇比較低，而且安置能力有限，這對失地農民沒有吸引力。社會保險安置方式中，由于社保基金少，社保領取標準低，又加上失地農民有些參加了“新農合”和“新農?！?，失地農民對這種補償方式也沒有興趣。留地安置補償中，一般情況下，留給失地農民的土地比較偏遠或交通不便或土質比較貧瘠，采取這種方式使農民既失去土地，又失去錢，農民更不愿采取這種補償方式。相比較而言，失地農民更傾向于貨幣補償方式，這樣就造成了土地補償方式的單一性。這種單一的貨幣補償方式，雖然有利于政府和開發企業的征地活動，但是從長遠看，并不利于失地農民的利益。（3）土地補償分配不合理。征地過程中，由于農民處于被動地位，參與征地的一般為地方政府、開發商、村集體，事實上農民沒有參與權、決策權，甚至有些項目農民連知情權都沒有，這一局面導致土地補償款分配混亂，暗箱操作、弄虛作假，尋租現象十分嚴重。從政府到農民，補償款時常被隨意克扣、截留征地補償款現象嚴重，最終到農民手中的只有一小部分。據有關部門資料調查顯示，被征土地的收益分配為：征地企業占40％，地方政府占30％，村級組織占20％，失地農民僅占10％左右。土地從成本價到出讓價之間的資本巨額增值收益，大部分被征地企業和地方政府拿走，農民所得補償費用相當有限。
二、失地農民土地補償問題的原因分析
（1）土地管理和征收制度存在缺陷。我國土地所有制，包括國家所有制和集體所有制。對國家所有的土地，法律對集體所有的土地沒有明確說明由誰來代表集體行使，只在法律上被定義為“農民集體所有”，個體農民承包集體土地，僅享有使用權、收益權而不享有處分權，也就不能真正享有所有權。集體土地的交易中農民是被動的，政府壟斷了土地市場的購買與銷售，個體農民在集體土地的出讓中沒有定價權，只有被動地接受政府規定的價格，而政府也有自身的效用函數，如把土地收入作為其“第二財政”，只有壓低集體土地價格才能實現自身效用最大化，這樣農村集體土地補償價格就不會高，其價值遠遠低于其在自由市場出售的價格?？梢?，我國土地管理制度和土地征收制度的缺陷是失地農民土地補償問題產生的主要原因。（2）農民作為社會政治角色的權利被忽視。長期以來，由于農民缺乏自己的組織代表，缺乏利益表達機制，造成了現行征地制度下，農民的政治民、政治平等權、政治參與權和政治監督權被忽視甚至被剝奪了。具體表現在：一是屬于農民集體的土地是否可以被征用，農民沒有足夠發言權，更沒有決定權和監督權。二是對于土地征用的價格，農民至今沒有與買方平等談判的權利，也就是說農民對于法定屬于自己的物品在出售時，價格也完全由政府和買方決定，從而造成對農民利益的嚴重損害。因此，忽視農民作為社會政治角色的權力是失地農民權益得不到保障重要原因。
三、完善失地農民補償制度的政策建議
（1）完善農村集體土地產權制度。國家多項法律法規都對農村集體土地產權歸屬有了明確規定，即農村集體土地歸農民集體所有。但是，個體農民沒有支配土地的權利，這樣，看上去是規定了集體土地產權的歸屬，但存在與現實脫節，事實上我國農村集體產權是虛置的。總理曾多次說過，要保障農民享有集體土地財產權。但現有制度安排使農村集體土地所有權并不完整，即農民對集體土地沒有處置權，農民無法完全享有集體土地的財產權。那么，由農民土地產權所派生出來的各種權益也就無法得到有效保障。要切實解決好失地農民社會保障問題就必須從實際出發，切切實實的嚴格、明確的規定集體土地產權。在當前，就是要加強集體土地制度建設，用法律法規來明確集體土地產權歸屬，即賦予農民對集體土地的“物權”性質，這就要尊重農民對承包土地的占有權、處分權、使用權、利益享有權等權益，這是讓失地農民擁有獲得合理補償費的基本前提。（2）完善征地補償制度，提高征地補償標準。首先，土地補償不能搞“一刀切”，補償金的標準，一方面要考慮土地征用前的原有的經濟價值，還要考慮土地的性質、用途、位置的遠近和土地的肥沃程度等，對于高產的土地要提高補助標準，對于接近城市的土地要按照市場規則進行招標，提高土地的補償標準，使征地補償能夠基本體現土地真實的“市場價格”。其次，政府在征地時，應該根據征用目的不同，執行不同補償辦法，要明確公共目的與其他目的征用的區別。公共目的的土地征用的補償可以由法律或者政府定價，在缺乏農地買賣市場而沒有土地市場價格形成的情況下，被征用土地本身的賠償應該根據其最高層次和最佳用途進行合理估價，盡可能接近真實的土地價值；對于其他目的的農地征用，特別是用作商業開發的土地，則應該更多地引入競爭機制和談判機制，從而使得農村土地所有者的土地收益權在征用過程中得到有效的保護。再次，還要根據當前經濟的發展形勢、物價指數等因素，定期調整補償標準，以確保失地農民的生活水平不低于原有水平，保障失地農民的權益不受侵害。（3）實行多樣化補償方式。在征地補償方面，目前我國大多地區均采取一次性現金補償方式，失地農民拿到補償金后，同時就失去了對土地的經營權。這樣做，雖然有利于開發企業的征地活動，但是并沒有考慮到失地農民的長遠利益。2006年國家曾出臺相關政策指出，經批準占用農村集體土地建設非公益性項目，在符合土地利用總體規劃的前提下，允許農民依法通過多種方式參與開發經營并保障農民合法權益。這些多樣化的補償方式，除了現金補償外，還包括農民以土地入股、留地安置補償、替代補償等。雖然以上幾種補償方式各有其優點和缺點，但總的原則就是既要解決失地農民眼前的社會保障問題，還要確保失地農民的長遠利益。（4）確保征地補償款透明、及時足額支付。長期以來，征地補償款的發放采取層層下撥的辦法，這樣做留下了截留、克扣補償款的機會。因此，要確保征地補償款透明、及時足額支付。首先，征地補償標準要對失地農民公開，以減少尋租行為的發生。其次，要減少中間環節，禁止包干征地的行為，避免層層截留、克扣征地補償款行為的發生。最后，發放補償金時，要按照征用土地的失地人數予以補償，實行實名支付制度，而且支付征地補償款時，還必須實現補償款直接送達被征用土地農民的手里。
參 考 文 獻
[1]陳光榮．長沙市郊區失地農民社會保障問題研究[D]．湖南農林大學碩士學位論文．2010
[2]陳儉．失地農民權益保障問題及對策[J]．河北經貿大學學報．2012（2）
對于“三農”問題的根源，許多學者進行了研究。具有代表性的觀點有三類：第一類觀點是從“三農”問題本身尋找，認為“三農”問題的根源在于農民收入問題，而農民收入問題的關鍵在于農民就業問題。第二類觀點是對“三農”問題進行前向尋找，認為土地問題是“三農”問題所面臨的諸多棘手問題中最為關鍵的一個，農村土地產權制度是“三農”問題的根源。第三類觀點是對“三農”問題進行后向尋找，認為我國二元經濟結構是“三農”問題產生的根源。筆者傾向于第二個分析，即農村土地產權制度是“三農”根源問題，這已經得到大多數學者的認可。對于如何解決“三農”問題，第一個共識是認為，只有通過城市化、工業化，增加非農就業機會，從而轉移農村剩余勞動力，才能從根本上解決“三農”問題。第二個共識是，必須增大政府三農的增量投入。第三個共識是必須對農村土地產權制度進行改革。在以上三個共識中，大部分學者認為，農村土地產權制度最為根本，這也是本文的基本觀點。筆者將對我國農村土地資源的半市場化配置及其影響進行深入分析，分離出農村農業用地與非農業用地的轉換權，以這種轉換權的配置現狀為核心展開分析。
二、我國農村土地資源的半市場化配置
農業的主要生產要素有勞動、資本和土地等。我國農村勞動資源的配置已經市場化，勞動報酬率(工資)調節勞動供給與需求，農村勞動在全國范圍自由配置的結果，表現為大量農村青壯年進城打工和求學。農村資本要素的配置也已經市場化，資本報酬率調節資本供給與需求，資本在全國范圍內自由配置的結果，表現為農村資本通過各種渠道流入報酬率更高的城市。土地雖然因其自然性質無法在空間上流動，但由于非農業用地更高的報酬率以及政府城鎮化發展策略，大量農村土地由農業用地正變為非農業用地，所以，土地資源在農業用地與非農業用地的配置上也存在市場的力量。農村土地資源的配置是半市場化的。首先，農村土地在不同用途之間的配置受到政府的嚴格管制，對農民來說，農業用地總量已經給定并掌握在政府手中，即農業用地總量上的配置是由政府計劃或規劃而非市場配置的。其次，在農業用地內部，農民可根據不同農產品的市場價格、農產品特性、自身偏好等因素，決定對每種農產品供給多少農業用地量，即農業用地內部在不同農業產品之間的配置是市場化的。
再次，對農民來說，工業用地和商業用地總量也是已經給定的，非農業用地供給掌握在政府手中，農民不具有將農業用地轉化為非農業用地的權利，即非農業用地總量上的供給是由政府計劃或規劃而非市場配置的。又次，在政府已經允許農民在農村土地經營工業和商業的前提下，可根據不同工業產品收益狀況、自身實際情況以及個人偏好等自由選擇對何種產品提供多少用地量，即在工業內部的土地資源配置基本上也是市場化的。又再次，對公用土地來講，土地資源在宅基地、橋梁、道路等公共用途之間的配置，即農村基礎設施建設用地的配置基本上完全由政府行政規劃配置，市場只起輔作用。最后，資源配置市場化的重要表現是價格機制的形成，雖然大部分農業生產資料價格已經完全市場化，但是農業用地與非農業用地之間的轉化價格基本上完全由政府決定，農產品的價格受政府嚴格限制。
可見，我國農村土地資源配置是半市場化的。盡管對我國農村資源配置體制改革而言，農民勞動資源的配置已經基本市場化，農民資本的配置、農業用地和非農業用地內部土地資源配置、農業生產資料供求、農產品的供求等已經基本市場化，但農業用地的總量調節、土地在農業用地與非農業用地之間的配置等仍由政府調節，國家對農產品價格仍有最低價與最高價的限制，這些都是我國農村資源非市場化配置的表現，是我國農村經濟體制改革下一步要努力解決的問題。
三、農村土地非市場化配置對“三農”的影響
(一)對農業的影響
1．對農業利潤率的影響
首先，從供給角度考慮，政府限制農民將農業用地轉換為非農業用地，直接限制了農業用地的供給面積，從而限制了農產品的供給彈性。農產品供給彈性極小意味著，當農產品供不應求價格上升時，農民無法增加農產品供給獲得更多利潤，當農產品供過于求價格下降時，農民無法減少農產品供給以減少虧損。其次，從需求角度考慮，隨著人們收入水平的提高，農產品需求在人們總需求中占的比例會趨于下降，即農產品需求的收入彈性小。由于農產品是生活必需品，當農產品價格變化時不會引起需求大幅波動，即農產品需求的價格彈性小，因此，農產品價格走低時，農業利潤率必然降低。再次，從成本角度考慮，已經市場化的農業生產資料的需求價格彈性很小。無論農產品價格上升還是下跌，農民都必須種糧和購買農業生產資料，農業生產資料受到供給方面的沖擊價格上升時，農民必然無以應對。最后，任何以提高農業生產效率為目的的措施都可能導致谷賤傷農。在政府保證農業用地面積的情況下，對農業投資的增加、農業生產技術的提高、農業生產組織形式的創新、農業生產規模的擴大，必然大幅度提高農產品的供給，必然導致谷賤傷農，農業利潤率下降無可避免。
2．對農業生產要素的影響
農業生產要素主要有資本、勞動、土地、技術和制度。當這五種生產要素的農業利潤率不低于其他用途利潤率時，它們才會被用在農業上。如農業生產資料投入的增加、從事農業農民數量和質量的提高、農業用地規模和質量的提高農業生產技術的改進、農業生產的組織和制度的創新等。在給定農業用地的非市場化配置的條件下，基于農業的自然特征，如果農業利潤率持續低于非農業利潤率，就必然導致農業要素回報率持續抵于非農要素回報率。農民擁有農業資本、勞動、技術和制度的所有權，當它們與土地結合且在農業無法獲得正?；貓舐蕰r，農民可將它們從農業用地上剝離，并投入到回報率更高的非農產業中去，其表現就是農民農業投資的持續降低、農村青壯年和高素質人才每年大量流人城鎮、農業生產技術和組織制度創新乏力。另外，“農民勞動的農業回報的持續降低使農民收入持續增長緩慢，使農民對農業的資本投入的流動性約束也持續增長，農業積累持續降低”【]]。如此，農業生產要素離開農業無法避免。
3．其他方面的影響
首先，由于農業用地與非農業用地之間存在利潤差，將農業用地轉換為非農業用地可獲得極大的增值空間，所以很多地方政府、農村基層及其他有關系的個體和組織，會積極通過地方政府和其他權力部門，以公共和國家利益為借口將大量農村耕地轉換為非農用地，使耕地面積不可恢復性地迅速減少。其次，雖然政府嚴格限制農業用地轉換為非農用地，保護耕地面積和糧食供給，但農業利潤率的持續降低使農業生產要素流失嚴重，農業投資、技術創新和制度創新不足，這將對我國糧食安全構成嚴重威脅。再次，農業現代化意味著農業種植的規?；?、機械化和自動化，而這個過程需要大量資本參與。但農業資本回報率持續低于非農業資本回報率，農業現代化的資本供給受到嚴重威脅。
(二)對農民的影響
1．對農民就業的影響
農民以農業生產為主要職業，即農民將勞動大多配置在農業上。改革開放初期，我國各種物質資源特別是糧食短缺，解決廣大農民溫飽問題非常急迫。實行以后，以解決溫飽為主要目標的農民大部分投入到農業生產中去。農村市場經濟體制改革以后，隨著農民溫飽問題的解決，農民希望通過從事農業獲得更多的收入，以向更高的生活目標邁進。但由于農業用地的半市場化配置體制的存在，勞動要素的農業回報率持續降低，農民將其勞動要素從農業中分離出來，通過進城打工、專注子女教育、從事非農創業等手段以獲得更高收益。農民的就業結構和自身性質發生了改變。
2．對農民收入的影響
“資料表明，從1978年至2006年……農民收入整體絕對水平低，增長速度遠低于GDP增速，與過去相比下降較快，9O年代以來，更是遠低于城鎮居民收入增長速度”_2]。分析農民收入結構變化發現，“1984年以來，農民收入增長下降主要的原因是農業收入下降引起的，支撐農民收入增加主要來自非農產業和外出打工”[3]。農民主要收入來源有農業、打工、經商及其他來源等，農民主要職業是農業，農業收入應該是農民主要收入來源，農業利潤率的下降使農民的農業收人持續降低，這是近年農民收入增加緩慢的根本原因。最后，農民只有農村土地的殘缺產權，只有特定期限的使用權和受到限制的農業用地使用權的流轉權，所以農民欲將農業用地改為非農用地以增加收人會非常困難。因此，農業用地的半市場化配置導致農業利潤率長期持續降低，是農民收入增長緩慢的根本原因。
3．農民農業收入降低的本質
政府強制性規定農業用地數量，暗含著無論農業用地報酬率高低，農民都必須提供給定的農地供給量。農業用地報酬率高，農民提供給定的農業用地量，不會虧損反而會有盈利。農業用地報酬率過低，農民無法通過減少農業用地供給量而提高利潤率，必然虧損。作為一個經營農業的“企業家”，農民在“企業虧損”時仍然不能退出，其收入降低難以避免。政府限制農業用地向非農業用地的轉換，限制了農業用地利潤率向非農業用地利潤率看齊，人為創造了經濟租金，并被其他非農主體無償占有，是農民農業收入持續降低的本質。
(三)對農村經濟的影響
任何社會和地區的經濟發展必須有足夠生產要素的投入，這些必需的生產要素有勞動、資本、土地、技術、制度等，其中的勞動包括一般勞動和人力資本。這些生產要素又可稱為經濟資源或資源。資源的流動或配置有計劃和市場兩種手段。在市場體制下，資源的配置受到資源價格的調節，資源總是流向回報率更高的用途。農業是農村的主業，農業不發展農村經濟實難發展。農業資源回報率的持續降低，必然造成農村資源回報率持續降低。我國市場體制改革和農村市場體制改革的不均衡性，以及政府對農村土地資源配置的制度限制，使我國農業從而農村土地資源回報率遠低于城鎮。任何生產要素都無法單獨在某領域內獲得收益，必須與其他要素保持一定的投人比例和相互配合才能獲得回報。土地要素在農村無法獲得正?；貓舐剩渌嘏渲迷谵r村也必然無法得到正常利潤率，勞動、資本等生產要素就必然會不斷流向回報率更高的城鎮，而農業用地則在政府控制下也不斷變為非農業用地并流向城鎮。農村勞動、資本、土地、技術、制度等要素不斷從農村流向城市，直接導致農村生產要素的積累越來越少，沒有生產要素投入的積累，農村經濟的發展必然困難重重。
四、政策建議
(一)深化農村農業用地資源配置的市場化改革
土地資源在農業用地和非農用地之間的配置上，應當以市場為主而以計劃配置為輔，這樣在國家的宏觀調控下使農民能夠根據要素回報率自由選擇將農業用地用于不同用途之間的配置，從而將這項農業用地與非農用地轉換權主體由模糊的集體界定給清晰的農戶家庭，讓農民擁有更多的土地權利。
(二)在耕地上種植不破壞土地的非農性產品
儲備糧食不如儲備耕地。通過退耕還林或其他手段將農業用地強制減少，這樣糧食產量雖然下降，但是糧食安全并沒有受到威脅，若糧食不足，可迅速地將這部分土地用作耕種糧食，這個過程具有很強的可逆性?！巴ㄟ^強制性的退耕還林，儲備農業用地，既保護了糧食安全，同時減少了農產品的市場供給，若農產品的價格能趕上農業生產資料價格上升程度，農業基本利潤率就會提高，即使提高到農民經營虧損與盈利的臨界點，耕地將會有保障”[4]。
(三)取消農產品最高價格的人為控制
在前兩個建議得到實施的前提下，應該放松對農產品價格的控制，讓農產品價格隨著農產品市場供求而自由調整?！罢拗妻r產品最高價格不一定能控制通貨膨脹，反有可能損害農民利益；政府以最低保護價格收購農民糧食，不一定能保護農民利益，反有可能加劇通貨膨脹壓力和激勵農民偷懶，催生道德風險”5]農產品價格隨著市場供求自由調整，農產品價格可反映市場供求信息，有利于政府制定各種農村相關政策。
《農村土地承包法》規定：“家庭承包”承包方享有在承包地被依法征用時獲得相應補償的權利，“其他形式”承包則沒有。這就意味著“其他形式”承包方，并不享有獲得相應承包地補償款權利。但對“其他形式”承包中，承包方確實對承包地進行了改良投入，導致被征用土地價值增值的部分，應當予以必要補償。
2.耕地改養殖水面要辦轉用手續
1999年，國土資源部、農業部聯合下發了《關于搞好農用地管理促進農業生產結構調整工作的通知》，規定禁止在基本農田保護區內挖塘養魚、發展林果業；可以在基本農田保護區外的農用地挖塘發展水產養殖和種植多年生木本果樹等經濟作物，但建造永久性農業設施和配套設施，如畜禽養殖場、塘底已經固化的水產養殖場、農副產品倉庫、加工廠、集貿市場等，占用耕地的，要依法辦理農用地轉用審批手續，并做到耕地“占一補一”。
3.超生子女同樣享有土地補償費
違反計劃生育行政法律法規超生，應由其父母承擔行政法律責任，而要求村委會分配土地補償款是民事法律關系。公民合法權益受法律保護，不因父母是否違反計劃生育政策而受到影響。況且他們出生申報戶籍時就落戶在當地，已具備該村集體經濟組織成員資格，因此應得到補償。
4.土地承包經營權流轉的主體
土地承包經營權流轉的主體是承包方。任何組織和個人不得強迫或者阻礙承包方進行土地承包經營權流轉。任何組織和個人侵害承包方土地承包經營權的，都應當承擔相應的民事責任。
土地承包經營權流轉的收益歸承包方所有，任何組織和個人不得擅自截留、扣繳。
5.土地承包經營權流轉的方式
土地承包經營權采取轉包、出租、互換、轉讓或者其他方式流轉，應當簽訂書面合同。采取轉讓方式流轉的，應當經發包方同意；采取轉包、出租、互換或者其他方式流轉的，應當報發包方備案。
6.農村土地承包法對土地承包經營權的保護規定
一是規定了在承包期內，發包方不得收回承包地；二是規定了在承包期內，原則上發包方不得調整承包地；三是特別強調了對婦女承包經營權的保護；四是對承包經營權的繼承作出了規定。
7. 對婦女承包經營權的保護規定
承包期內婦女結婚，在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地；婦女離婚或者喪偶，仍在原居住地生活或者不在原居住地生活但在新居住地未取得承包地的，發包方不得收回其原承包地。
8.自行開墾的荒地是否受法律保護
土地制度改革以后，我國農業生產力得到了迅猛的發展，其改革核心便是將土地經營權轉到農戶手中，雖然土地買賣是禁止的，但是土地經營權卻可以進行轉讓。換言之，及我國政府允許農戶交易土地的經營權予以提升自身的生產力。下面本文將對我國農村土地流轉市場展開分析。
1 農村土地流轉市場概述
我國農村土地進行流轉的過程中，其主體是農戶以及其他經濟主體，客體則是指農村土地的經營承包權，其中，土地具備使用和收益兩方面的權能。而所謂的農村土地流轉市場指的就是保證科學合理的前提下，確定地租以及低價，交易主體通過轉讓、租賃、轉包、互換等方式對其所有權進行交易的市場。
從狹義上講，農村土地流轉市場指的就是對農村土地所有權進行交易的場所，例如比較常見的農村土地交易所；從廣義上分析，農村土地流轉市場則包括各類型的用于進行農村土地交易的有形市場以及無形市場。本文主要討論的市場是從廣義上定義的市場。
農村土地具有其資產的專用性質，也就是說，農村的土地是有著固定的位置以及固定特殊的用途的，若是進行持續性投資或是用于其他用途，將會造成較大的損失。農村土地轉移需要較高的成本，這一特性很容易受到違約的威脅。另外，農村土地流轉的過程中，交易主體還會受到市場或是環境的影響，同時還會因為交易雙方的不確定性導致自身受到影響。農村土地長期成本以及收益會受到政府政策、地理環境以及土地本身的影響，所以往往很難預測其未來的價格以及質量。
2 農村土地流轉市場發展現狀
2.1 區域
對我國農村土地流轉狀況進行統計，發現全國總樣本的30.21%是華北地區的農村土地，也是我國占比最高的地區；緊隨其后的是華東地區，占據總樣本的21.76%；再次一等的是東北地區，所占比重大約是19.54%；隨后是華南地區、西南地區、華中地區，分別占據了10.72%、7.53%、6.91%，最少的區域是西北地區，僅有3.34%。由此可見，我國各個地區的農業發展并不平衡，彼此之間的差距很大，而且相對來看，經濟發達的城市農村土地流轉市場也會更加活躍一些。
2.2 方式
我國農村土地流轉市場中最為普遍也是最受歡迎的方式就是租賃，相對的，轉讓方式也比較常見。只有少部分的土地采用轉包或是入股，互換方式更為少見，只有個別農戶會采用。
2.3 面積
在土地流轉市場中，面積在10畝以上1000畝以下的土地更受歡迎，幾乎達到了所有土地的68.90%。這就證明農村土地流轉面積多為中等規模，這符合國家提出的政策，也證明了我國農村土地流轉市場實現了健康的發展。農村土地面積大小對于流轉方式不會造成影響，而農戶普遍認定合適的土地面積則是小于5畝。
2.4 年限
通過調查統計可以發現，更受歡迎的流轉年限主要是21-30年，這在全部土地流轉的樣本中占據了29.98%。這就證明了農村土地流轉中中等年限更受歡迎，這和政府頒布的政策承包經營權30年不變的規定是相吻合的，也證明了我國土地流轉市場正在健康穩健地發展。同時，也能得出這一結論，農村土地流轉的具體年限對農戶選用的流轉方式并不造成影響。
2.5 交易費用
由于我國農戶以及政府相關部門的一些機會主義影響，同時考慮到土地的資產專用特點，造成了我國農村土地流轉市場會產生較為高額的費用。目前來看，會產生的交易費用包括下列幾個方面：信息費，農戶以及其他主體想要進行農村土地流轉，首先應該搜尋相應的信息，了解相關動向，進而對比可能會產生的成本以及收益，另外，還要搜集交易過程中可能會存在的競爭者的相關信息，同時還要掌握國家的政策；談判以及決策費用，交易雙方就土地轉讓相關的一系列問題進行討論，并對流轉面積和價格作出決策，達成一致，這個過程為了避免機會主義行為的影響，便要產生一定的決策費用；監督以及履行費用土地流轉過程中為了監督檢查合約的具體履行狀況，避免出現惡意的違約行為，則會產生一定的監督費用。
3 促進農村土地流轉市場發展的策略
3.1 完善收益權以及處置權
不同的權利規定對于資源配置的效率將會產生不同的結果，若是農村土地流轉過程中，使用權發生了永久性的轉讓，那么收益就會又購買方以及讓渡方共同分享，收益權將會被分解。而農村土地使用權流轉期間，若是租約長短不定，方式不定，又會造成處置權被分解，流轉環節越多，就會造成愈加細致的權利分解。若是處置權和收益權沒有完善規定，必然會造成交易費用的上漲，阻礙市場的健康發展。所以，日后需要健全完善產權制度，明確對給你個經營權的具體邊界以及內容，提升土地的使用效率。
3.2 發展中介組織
為了保證農村土地流轉市場的正常運行發展，其關鍵在于流轉價格的公正性，能夠有效反映出供求關系。對此，相關的評估機構需要科學合理的估價，服務機構則要及時并精準的傳遞相關信息，引導土地流轉能夠根據市場需求合理的進行。法律機構則要對合同簽訂過程予以規范和引導，并對過程中產生的糾紛進行調解。
3.3 實行使用權證券化
將農村土地通過折股量化以后，可以通過證券的形式在市場上進行流通，進而能夠更加合理的形成交易費用，充分發揮出市場的優化配置功能。農民能夠直接入股投資，減少監督費用，或是作為抵押，獲取想要的信貸資金，保證土地能夠得到保值以及增值。
缺少交易平臺農村土地流轉陷于無序
據山東省農業廳總經濟師劉同理介紹，建立“有形市場”，規范土地流轉在農業系統的呼聲一直很高，但“有形市場”如何建一直難以破題。目前我國城市土地交易走上了規范道路，而農村土地流轉卻處于私下流通和無序流通的狀態。
山東省膠南市法院對土地流轉引發的糾紛進行了專項調研后發現，當前農村土地流轉糾紛呈現出幾大特點：一是量多面廣。根據調查情況看，多數村莊均存在承包土地流轉問題，出現的糾紛也很多。二是操作不規范。承包土地流轉不規范，絕大多數沒有書面合同，村委沒有備案，沒到有關部門辦理變更登記；流轉雙方分別持有土地使用證、承包合同和承包費繳納憑據現象普遍；三是處理難度大。由于糾紛土地流轉次數多，時間跨度大，涉及層面廣，案件事實很難查清，案件處理難度大。此類案件當事人情緒對抗激烈，容易激化矛盾，引發集體上訪。
據滕州市西崗鎮黨委副書記俞濤介紹，由于種地收益低，很多農民都是“糊弄”著種地，急于把土地轉讓出去。而一些種植大戶和龍頭企業想規模經營，卻難以弄到地。為解決這些問題，西崗鎮政府牽頭成立了全國首個土地流轉服務中心，具體由鎮經管站負責。
農民自愿交易政府免費服務
據了解，土地“有形市場”率先在西崗鎮出現有其特殊背景。西崗鎮是山東省知名的經濟強鎮。這里二三產業發達，農民轉移就業多，全鎮農村勞動力約有4.6萬人，其中兩萬人實現轉移就業，因而土地閑置多，農民向外流轉土地的意愿較為強烈。
在西崗鎮土地流轉交易中心的大廳里，記者看到電子屏幕上不停閃動著紅色的土地流轉信息，詳細記錄著土地位置、使用權人、土地面積、肥沃程度、擬交易價格和出讓年限等。交易中心設有多名服務人員，交易雙方可以談判交易，也可以多個買家通過競拍方式交易。
西崗鎮土地流轉服務中心主任袁秀峰告訴記者，西崗鎮土地流轉交易中心成立于2006年初，主要想法是建立一個交易平臺，讓過去的私下流轉集中到一起，通過這個平臺加以規范。兩年來，通過市場全鎮已流轉土地1.3萬畝（1畝＝1/15ha），占全鎮土地總面積的1/5，涉及到4 000戶農戶。目前，仍有七八十宗土地進入市場等待流轉。
據袁秀峰介紹，交易中心遵循這樣的程序：首先由轉出戶提出申請，說明土地流轉的原因、期限、形式等；然后，由村土地流轉服務站報鎮土地流轉服務中心進行審查，符合法律規定的對其進行流轉，不符合規定的做好解釋說明；交易達成后，由服務中心統一組織流轉合同的簽訂、簽證、歸檔管理。
為了讓農民不出村就能辦理土地流轉，鎮里在每個村設立了信息聯絡員，具體由村會計承擔。信息聯絡員享受鎮里一定補貼，加上基本工資每月可領得300多元補助。村民將自己需要流轉的土地面積、土質情況、地理位置、目標價位以及聯系方式等情況報給聯絡員，聯絡員代農民填寫由鎮里統一印制的登記表，并負責核實農民所報信息的真實性。聯絡員可隨時將信息報到交易中心，由交易中心整理后，錄入交易系統或土地流轉的網站。
袁秀峰說，土地流轉的全過程都是免費的，交易中心的建設鎮里投入了30多萬元，包括140m2的交易大廳、電子顯示屏、微機、調解室等。每個村還設了1名聯絡員，負責收集流轉信息，農民自愿交易。配合交易中心還建了1
個網站，外地用戶可通過網站查詢信息，然后來中心拍地。
農民、企業雙雙受益西崗模式引起關注
“有形市場”建立以來，很多農民以滿意的價格流轉出了土地。西崗鎮小楊莊村農民宋永海通過市場把自己的兩畝多地流轉出去，他算了一筆賬：土地如果由自己耕種，除去各項費用，每年畝收益大約在500元，還不包括投入的人力成本，而現在土地的收益是“旱澇保收”的。土地流轉以后，還可打工，每月都有一兩千元工資收入，土地租出去1年還能收入1 000多元。
而一些企業和經營大戶也獲得了自己的土地，通過發展規模經營，大大提高了土地產出效益。目前鎮里已形成了41處規?；B殖基地，年畝平均效益達7 500元以上，是分散經營的10多倍。滕州市坤達食品有限公司從事脫水菜加工，目前經營的土地有360多畝，分屬4個村莊100戶。公司總經理孔令海說：“如果沒有土地流轉市場，租這么多地太難了。”
滕州的探索引起了社會各方極大關注，專家和政府部門多次來此考察。中央黨校劉炳香教授調研后認為，過去認為農村土地流轉只能是無形市場，來滕州后才相信可以建立“有形市場”。山東省農業廳總經濟師劉同理說，這個“有形市場”不僅是有具體的交易場所，而且有3個完善機制，一是有價格形成機制，二有談判機制，三有規范的管理機制，應該說是比較成熟的“有形市場”。與城市土地有形市場不同，這個市場只是提供服務，不帶任何強制色彩，不損害農民利益，實踐證明是成功的。
