時間：2023-09-20 18:13:09
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關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：hjk10-13
財務戰略是指企業為了謀求長遠的發展和加強財務競爭優勢，根據企業戰略發展目標，在充分考慮和分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統性和決定性的謀劃。企業財務戰略的選擇，決定了企業財務資源配置的取向和模式，影響著企業理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業財務戰略選擇的因素，并為企業選擇財務戰略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財
務戰略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰略模型。
一、財務戰略管理的流程及模式介紹
(一) 財務戰略管理流程
財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。 財務戰略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式
海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自??；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類 。
1.快速擴張型財務戰略: 是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。
2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析
公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。
經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應
房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。
（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。
行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素
影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對各自標權重的說明：按照一般企業的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
參考文獻：
[1]曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰略環境分析，《現代審計與會計》2006第12期
[2]耿云江;企業集團財務控制體系研究 基于財務戰略視角. 東北財經大學出版社, 2008.
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。
基金項目：本文為?？诮洕鷮W院2010年青年基金項目“房地產財務戰略管理選擇模型研究”的階段性成果，項目批準號為：Hjk10-13
財務戰略是指企業為了謀求長遠的發展和加強財務競爭優勢，根據企業戰略發展目標，在充分考慮和分析企業內外環境因素的變化趨勢及其對財務活動的影響基礎上，為實現目標的基本途徑和策略所做的全局性、長遠性、系統性和決定性的謀劃。企業財務戰略的選擇，決定了企業財務資源配置的取向和模式，影響著企業理財活動的行為效率。
為合理分析影響企業財務戰略選擇的因素，并為企業選擇財務戰略提供合理的決策依據，結合海南旅游房地產財
務戰略的現狀，初步建立海南旅游房地產財務戰略模型。
一、財務戰略管理的流程及模式介紹
(一) 財務戰略管理流程
財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。 財務戰略管理流程圖
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式
海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自?。粡耐顿Y的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類 。
1.快速擴張型財務戰略: 是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。
2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析
公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展，需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。
經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員。總之，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應
房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。
（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。
行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素
影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
②在量化指標中，主要選擇了能反映公司償債能力、變現能力及發展能力的一系列現金指標。對利潤指標選擇較少，主要是考慮由于房地產分期開發及利潤滯后結轉等原因，利潤指標現階段對財務戰略選擇的影響較小，暫不予考慮。
③ 對各自標權重的說明：按照一般企業的績效評價標準原則，采取量化指標70％權重，定性指標30％的權重。量化指標按照6個大類指標的重要程度采取負債比率：償債能力：發展能力：變現能力：財務彈性：現金結構＝1∶1∶1∶0.5∶0.5∶0.5的原則劃分；定性指標直接取平均數作為權重。
參考文獻：
曹艷宏、梁迎昕著;房地產公司財務戰略環境分析，《現代審計與會計》2006第12期
耿云江;企業集團財務控制體系研究 基于財務戰略視角. 東北財經大學出版社， 2008.
關鍵詞：綜合能力評價；財務戰略管理；模型。
一、財務戰略管理的流程及模式介紹
(一)財務戰略管理流程
財務戰略管理是指企業決策者制定、實施用以指導企業未來財務管理發展的財務戰略，以及在實施過程中對財務戰略進行控制與評價的動態管理過程。從以上定義可以看出，財務戰略管理的邏輯起點是企業目標和財務目標的確立；財務戰略管理的重心是企業內外部環境的分析；財務戰略管理的環節包括財務戰略方案的形成、實施和評價。財務戰略管理流程圖如下：
（二）三種基本的海南旅游房地產財務戰略模式
海南經濟發展較緩，其房地產業的發展始于1988年海南建省辦經濟特區，當時地方政府出讓土地的現象比較多，低廉的土地出讓價格吸引了雅居樂、富力、中糧、魯能等知名開發企業紛紛進駐，促進當地開發企業的良性競爭，推動海南房地產發展走上了快車道。建省20年來，海南房地產業從無到有，經歷了開創期、發展期、高峰期、調整低迷期、處置期、穩定健康發展期等階段，逐步發展成為海南省經濟重要支柱產業。從2005年起，海南省把房地產業作為支柱產業來培育，樓市逐漸升溫，呈現穩步發展態勢。與目前全國一線城市房地產價格的調整相比，海南房地產業有其特殊性。如從島外投資者的購買動機來看，多為度假型和養老型自??；從投資的目的來看，島外投資者多為投資而非投機；從投資周期來看，投資多為長線而非短線。
根據以上海南經濟發展的特點，結合其旅游房地產財務戰略的現狀，從可持續發展的角度，海南旅游房地產財務戰略可以分為快速擴張型財務戰略、穩健發展型財務戰略和防御收縮型戰略等三類。
1.快速擴張型財務戰略:是指以實現企業資產規模的快速擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征為“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，快速擴張型財務戰略的表現主要是利用銀行貸款、配股增發等方式滿足規模擴張的資金需求，基本不分配股利，積極尋找新的土地儲備機會，增加在建開發項目規模，開展營銷策劃，加快項目銷售和資金周轉，擴大市場占有率，同時增加企業管理人員和專業技術人員儲備，適應企業規模擴張需求。
2.穩健發展型財務戰略：是指以實現企業財務績效的穩定增長和資產規模的平穩擴張為目的的一種財務戰略，其主要表現特征是“低負債、高收益、中分配”。對房地產企業而言，穩健發展型財務戰略的表現主要是謹慎利用債務融資，加大低成本融資力度，適度擴充土地儲備，在權衡內部資源、管理能力以及外部客觀環境的基礎上確定在建開發項目規模，加快項目銷售和資金周轉，同時在滿足企業規模平穩擴張的基礎上保持適當人員儲備。
3.防御收縮型財務戰略：是指以預防出現財務危機和求得生存及新的發展為目的的一種財務戰略，其表現特征是“高負債、低收益、少分配”。對房地產企業而言，防御收縮型財務戰略一般表現為企業應盡可能減少現金流出和盡可能增加現金流入，充分利用企業現有資源進行融資，擴充融資途徑，滿足企業維持生存和發展的資金需求；建立嚴格的投資標準，謹慎擴充土地儲備；減少開工面積，盤活存量資產，降低售價，增加購房折扣，出售盈利前景和現金流不佳的開發項目儲備；通過采取精簡機構、減少雇員、節約成本支出、壓縮營運費用等措施，以增強市場競爭力，保持市場份額和市場占有率。
二、影響海南旅游房地產財務戰略模式選擇的因素分析
公司財務戰略的選擇需著眼于公司未來長期穩定的發展,需充分考慮經濟周期波動情況、行業政策導向、行業景氣程度以及企業自身財務狀況和融資等各項綜合能力。
(一)旅游房地產財務戰略的選擇必須與經濟周期相適應
經濟的周期性波動是現代經濟總體發展過程中不可避免的現象，不同的經濟周期對行業和企業的外部發展環境影響重大。在經濟復蘇階段總需求迅速膨脹，在經濟繁榮階段總需求平穩增長，在衰退階段需求急劇下降，經濟面臨緊縮調整。
經濟周期性波動要求企業順應經濟周期的過程和階段，通過制定和選擇富有彈性的財務戰略，來抵御大起大落的經濟震蕩，以減少它對財務活動的影響，特別是減少經濟周期中上升和下降抑制財務活動的負效應。財務戰略的選擇和實施要與經濟運行周期相配合。
一般而言，在經濟復蘇階段應采取擴張型財務戰略，增加投資和勞動力，加大產品投放力度，抓住市場恢復和發展的機遇。在經濟繁榮階段應采取快速擴張型財務戰略和穩健型財務戰略結合，在繁榮初期繼續增加產品和勞動力，擴大投資；在繁榮后期則采取穩健型財務戰略。在經濟衰退階段則應采取防御收縮型財務戰略，停止擴張，迅速降低庫存，回籠資金，壓縮費用，減少臨時性雇員?？傊?，企業要跟蹤時局變化，對經濟的發展階段作出恰當反應。
（二）旅游房地產財務戰略的選擇必須與行業政策環境相適應
房地產行業的生存和發展與行業政策環境息息相關。首先，現階段國家對房地產調控頻率高。房地產行業作為國民經濟中的支柱行業，對保證經濟平穩運行意義重大，在國家宏觀調控時，往往作為調整對象予以考慮，有時是寬松調控，有時是緊縮調控，調整頻率較高；另一方面，調控對房地產行業影響大。房地產是一個政策密集型和資金密集型行業，國家對房地產行業的政策導向，以及相關的行業融資政策、行業稅務政策的輕微調整往往對房地產的現金流和財務狀況有很大的影響。
因此，我們在制定財務戰略時，必須充分考慮國家政策導向，深刻領會國家的經濟政策，特別是產業政策、投資政策等對企業財務活動可能造成的影響；必須密切關注和分析下階段的政策走向，以便及時調整財務戰略。
（三）旅游房地產財務戰略的選擇必須與旅游房地產行業景氣程度相適應
房地產受宏觀經濟冷暖和行業政策調控，以及城市化進程等各方面因素的影響，行業經常形成偏熱或偏冷的局面，房地產行業調整的周期性和波動性較為明顯。行業景氣的時候，銷售價格持續上漲，銷售面積迅速消化，企業拿地熱情高企，房地產投資規模及開工面積迅速擴大；但當行業陷入不景氣的時候，銷售量和銷售單價回落，市場觀望氣氛不斷擴大，房地產投資及開工面積增長陷入停滯，整個行業現金流繃緊。
行業的景氣程度與企業未來的發展息息相關，因此我們要盡可能提前預判整個行業下階段的走勢和把握行業的景氣程度，靈活選擇相應的財務戰略。在行業景氣的時候，有條件采取快速擴張的財務戰略；在行業不景氣的時候，財務戰略要相應調整，做到提前應對，采取穩健發展或防御收縮戰略，來提前應對行業不景氣帶來的沖擊和負面影響。
（四）影響旅游房地產財務戰略選擇的其他因素
影響財務戰略選擇的因素還包括行業和企業的發展階段等因素。行業和企業的發展階段包括一般要經過初創期、擴張期、穩定期和衰退期四個階段。在行業及企業發展的不同階段，需要選擇不同的財務戰略。由于考慮到房地產行業的發展時間不長、行業集中度較低，以及作為經濟支柱行業，行業整體及房地產公司未來的發展空間較為廣闊，整體還處于上升階段，在以下財務戰略模型中將不再細分考慮上述因素。
注釋：
注1：由于房地產行業經營性現金流整體呈現負數的原因，部分指標計算公式中用現金凈增加代替經營性現金凈流量，以更好的分析說明。
注2：影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系的指標及權重說明：
①在影響財務戰略選擇的企業綜合能力評價體系中，我們初步設計了20項指標，包括15個量化指標以及5個定性指標；
與電商平臺一同在飽受市場考驗的還有各門店的房產中介從業人員，沒有人比他們更能體會市場變化帶來的沖擊。與此同時我們還看到，建筑和家居行業同樣深受影響，很多建材及家具市場門可羅雀。這一急轉直下的境遇，是否意味著中國房地產業真的不行了？
業務縮水難盈利
唇亡齒寒，這句話用來形容房地產電商平臺與房企之間的關系并不為過，當房企已經自顧不暇，更無可抽身為電商企業的生存買單之時，電商兩頭吃的模式估計也就到頭了。故事要從傳統電商的主營業務說起，以搜房網為例，其主營業務包括四大模塊：網絡營銷服務（廣告收入）、電子商務（賣房提成）、搜房幫房源（主要針對二手房經紀人的房源和排名）和其他增值業務（包括研究、數據服務），全部為線上服務。其最主要的廣告和電商收入絕大多數要依賴房地產開發商，當房地產開發商出現不景氣必然會拼勁全力借助各種平臺將手中的庫存拋售一空，這也是為什么2013年搜房網等房產電商會大賺的主要原因。
及至2014年，對于開發商而言，該拋售的樓盤基本拋售一空，剩下的即使再努力也很難吸引更多的投資者，故而開發商不再肯投入預算去做無謂的廣告宣傳，電商平臺不得不調整戰略，加大其他業務板塊在整體收入中的比重。中原地產研究咨詢部總監宋會雍表示：“房產中介從業人員因為電商平臺能夠帶來很多潛在的購房者，非常青睞在這些平臺上建立端口來吸納客戶，然而過去的10年端口使用費用漲了近10倍。當然，過去的日子里房產交易量很大，生意好做，即使被電商壓榨仍舊有可觀的利潤入賬。但今年整個市場一下子冷清了，僅有的收益也全部捐獻給了電商平臺，而如安居客之流更一改原來的合作模式，推出了按流量收費，且流量統計缺乏第三方監管，房產中介成了電商砧板上的魚肉，只有聯合起來開始抵制了。”
其實說穿了，就是利益分配問題，但更主要的原因是，今年全國房地產交易市場普遍不景氣，反觀房地產市場紅紅火火的2009年和2010年，大家都在忙著帶客戶跑樓盤看房子，既不會相互較真，也沒有精力在意那些小錢。宋會雍認為：“這一系列現象最直觀的反映了行業的交易量在降低，整個市場活躍度也在降低，必然還會導致資金流轉的遲滯，同時也說明了房地產電商領域并沒有足夠的企業存在，依然具有較大的生存空間和發展空間。因此行業里面必然要做出相對應的調整，用自己的方式來激活在樓市中運轉的活力。
不會出現大規模倒閉潮
2014年1～7月全國商品房銷售面積5.6億平米，同比下降7.6%，從城市情況來看，統計的21個主要城市2014年1～7月累計住宅銷售面積同比下滑23%。
在走訪中，各大二手房中介公司的門店普遍反映最近業績不理想，一年多以前，為了節約時間成本，他們經常是一下子邀約十幾個客戶去看一套房，那時候好的房子不怕沒人要。甚至幾家人在搶，也造成了個別房東坐地起價，但還是有買家能接受?！叭缃窠穹俏舯?，客戶看房意愿降低，我們會經常打電話回訪，試探客戶買房的誠意，層層篩選，確定目標后就重點‘培養’，客戶需要什么房我們就去為他找到滿意的，也怕生意被同行搶去，小標的一樣很認真地去對待?，F在是反過來為客戶找房源，做到精耕細作。”
由此我們不難看出，在成交量大幅萎縮的情況之下，多數經紀公司為解決低成交或者零成交費盡心力。隨著眾多中小中介公司出現連續未成交現象，預計今后的幾個月成交量仍將維持低位，中介公司零成交現象會繼續增加。生存重壓之下，部分經紀公司下半年必然面臨生死考驗。宋會雍表示：“從運營成本來看，關店的虧損遠高于新開店成本。因此即使在當前市場低谷時期，中介公司目前仍然堅持不關店，等待市場轉機。一些較大的連鎖品牌中介公司因為擁有較大的內部流通性，可以更好地安排從業人員和門店配置，拓展除一手房買賣之外的其他交易，雖然整體成交量會有所下滑，但不會出現門店關閉和裁員現象。最容易受到沖擊的當屬中小型連鎖品牌，因為不具備強大的抗風險能力，很可能會出現一定的業務收縮和裁員?！?/p>
持續沖擊建材市場
上海火車站，一位50多歲的水管工人告訴記者：“我們今年的‘休息時間’比往年多了很多，從2月份以來基本沒接過幾單活。”有學者指出，房屋建筑增長放緩的速度要比房市下跌的速度快。從政府的數據中可以看到，今年1～5月份，中國建筑和裝修支出的增速減緩至14.2%，2013年全年增幅為22.1%。根據國家統計局的數據，今年前五個月家具銷售增長14.7%，家用電器銷售增長7.3%，去年同期，家具和家用電器銷售分別增長21%和21.5%。
1.1建立項目功能指標體系并確定系數房地產項目功能指標體系建立和系數確定是運用價值工程進行房地產項目定價的關鍵所在。影響房地產項目定價的功能指標較多。通過查閱相關文獻資料，房地產市場調查以及采用德爾菲法(DEL⁃PHI)向專家調查研究，確定影響房地產項目定價的功能指標F=(F1,F2,F3…,Fn)[4]。由評價專家結合評價準則和評價指標相對重要性的判斷，對影響房地產項目定價功能指標體系采用層次分析法（AnalyticsHierarchyProcess,AHP）構造比較判斷矩陣。
1.2建立房地產項目價值模型房地產項目價值工程是發揮房地產企業集體智慧和有組織的活動，對其對象房地產項目進行價值分析，著重功能分析，使之以最低的成本，可靠地實現必要房地產項目功能，從而提高房地產的價值，是一種技術經濟分析方法?！皟r值”是功能和實現這個功能所耗費用的比值，基本公式為V=F/C。式中：V為值；F為功能；C為成本[6]。從房地產企業角度，把銷售價格P作為成本C，因此可以引用價值工程模型作為房地產項目價值模型。表達式為V=F/P。式中：V為房地產項目價值；F為房地產項目功能；P為房地產項目銷售價格。通過模型得知，為了提高房地產項目價值，必須從房地產項目功能和售價著手。當前房地產市場不景氣，市場銷售價格空間不大，房地產企業可以從房地產項目功能下功夫，也是房地產發展的方向。
1.3修正房地產項目價值模型根據價值工程原理，計算房地產項目功能價值V的方法有絕對值法和相對值法。無論采用絕對值法還是相對值法，均應對房地產本身項目及周邊樓盤項目調研，從影響房地產項目定價的房地產功能指標進行評分A，確定周邊的競爭樓盤項目的銷售均價P，并且合理假定本項目的銷售均價P設。當采用相對值法時，應先確定無量綱的房地產項目功能指數F，再確定無量綱的房地產項目銷售價格指數P，最終確定無量綱的房地產價值指數V。其中功能指數F=ψiEi/ΣψiEi,ψi為功能指標系數，Ei為房地產項目各個功能評分值,銷售價格指數P=Pi/ΣPi，Pi為房地產項目銷售價格。當采用絕對值法時，先假定100分制中房地產項目功能的滿分市場理想售價為P0，是一個有量綱的量，其量綱為元/m2。每一個房地產項目的功能綜合得分值為A，是一個無量綱的量。經過對價值工程基本公式的修正，得到房地產功能評價值F=P0[A/100]，功能評價值F成為一個有量綱的量，其量綱為元/m2；P是房地產項目銷售價格，其量綱為元/m2。故，房地產項目價值系數V=F/P=P0[A/100]/P，式中，房地產項目價值系數V就是一個無量綱的量，其數值大小有下列三種情況：當V＜1時，表明房地產項目銷售價格大于功能價值，房地產企業定價偏高，樓盤價格競爭能力差。消費者購買該樓盤房子感覺沒占到便宜，物所不值。當V=1時，表明房地產項目銷售價格等于功能價值，從房地產企業來說定價適中，樓盤價格競爭能力一般。消費者購買的房子沒占到便宜，也不虧本，物有所值。當V＞1時，表明房地產項目銷售價格小于功能價值，從房地產企業來說定價偏低，樓盤項目極具價格競爭能力。消費者購買的房子感覺很劃算，物所超值[7]。通過修正后的模型，比較容易地將房地產項目價值定量化，并由比值高低判斷優劣，從而為房地產企業營銷樓盤做出價格決策，同時也為購買者在購房時的提供參考依據。
2案例分析
某一房地產項目位于金華市開發區湖海塘區塊，東臨八一南街城市主干道，西至開發區規劃道路，南臨二環南路，北至新330國道。占地面積為110524平方米，容積率為2.0，綠地率為30%，項目周邊配套完善、成熟。項目集住宅、商業于一體，總建筑面積約23萬平方米，建筑設計融匯中西精髓，并結合多元協調的建筑風格，整體穩重大氣，精致高貴。現要求評估該項目高層住宅銷售價格，即銷售均價。通過調查研究該項目及周邊具有競爭性的樓盤項目，選取三個均為高層住宅的典型樓盤項目作為案例，從影響房地產項目定價的房地產功能指標角度進行評分，并確定各個樓盤銷售價格。進過調查取證分析，初步設定該項目高層售價P設為10800元/m2。(1)分析各個樓盤項目基本情況，進行評價，滿足影響房地產項目定價的功能指標得分見表1。(2)各個樓盤項目功能價值的確定。如下采用相對值法表2，絕對值法表3。(3)分析小結。通過相對值法和絕對值法得出本項目的價值指數(系數)最高，表明按照設定的銷售價格10800元/m2，具有一定的競爭性。如果預測房地產市場行情不景氣，房地產企業可以再適當降低銷售價格；若房地產市場行情走俏，可以適當提高銷售價格。而項目二的價格指數(系數)是最低的，其主要原因是銷售價格最高。實際上項目二是品牌房地產企業開發建設，也是2014年金華十佳人居經典樓盤之一，具有一定的優勢，樓盤銷售價格較高。項目三、四的價值指數(系數)處于中間，樓盤項目價格競爭力處于中等。
3結論
【關鍵詞】限購松綁；房價下跌；相關行業；技術管理；調整結構
一、引言
2008年經濟危機之時，政府曾以4萬億投資撬動市場，其中很大一部分流入了房地產領域，帶來了我國房地產市場持續5年的畸形繁榮。直到房價漲到讓人嘆為觀止的地步，2010年，政府出臺了史上最嚴格限購政策并快速推行全國各地，房貸政策也相應收緊，導致房產產景氣指數一再下滑，銷售額和銷售面積均呈現負增長房價大幅度下跌，從三、四線擴展到一、二線。而房產與中國經濟緊密相關，GDP貢獻度占整體五分之一，而房產投資每減少5%，GDP將被拉低0.6%左右，面臨經濟“硬著陸”風險，2014年6月，各地政府紛紛放開限購政策。但由于限購、限貸調控政策影響，房地產一直處于低位運行，改善性需求被遏制，房價并沒有預想中反彈。相應的，在房產行業不景氣的大環境下，與之相關的鋼鐵、水泥、建材、家裝、房產中介等緊密相連的行業都如多米諾骨牌一般紛紛受到房市寒流的影響倒下。曾經有人統計過這樣一組數據，明顯地反映出房地產行業對上下游產業的影響：房地產行業每減少100萬平方米建筑量，就會影響30萬人的就業，減少鋼材需求2萬噸，減少門窗需求8萬套，減少2萬套左右的衛生潔具需求。
那么隨著經濟發展由兩位數增長進入個位數增長的減速換擋期，經濟發展進入提質增效新階段，經濟新常態帶動的房地產業發展新常態下，各房企該以怎樣的姿態積極適應潮流的發展；與房產相關的各行各業在進入微利時代之后，又該如何調整產業結構生存下來。本文將會以理性的態度和判斷提出在房地產經濟新時代，對房企和各行業提出一些建議
二、主動求變，實現房產經濟穩定軟著陸
2.1 國家轉變房產調控思路，房企引進技術管理型人才
自從房地產市場發展進入新常態――日趨成熟和理性，國家房地產調控思路也在發生轉變?！叭バ姓睖p小國家調控力度，讓市場在資源配置中起決定性作用【1】。建立房地產適應新常態的長效機制【2】，將房地產涉及的金融。土地、稅收和住房保障等方面政策工具進行重新組合。在明確房地產市場發展目標的前提下，更加重視政策的系統性。穩定性和可預期性。確保包括金融、土地、稅收、住房保障等在內的一系列政策工具目標，形成政策合力而不是相互掣肘。
加快引進技術加管理型人才。在經濟轉型的社會結構中，技術管理型人才更能利用專業知識進行高效的管理模式和加強對成本的控制。通過高技術型人才對市場積極的探究調研、營銷策劃并結合專業的知識和經驗提出有創意的想法。同時這些高技術人才也更能掌握網絡的能量利用一些軟件，如VR虛擬仿真技術，能模擬工程項目設計情況，在三維場景中任意漫游，人機交互，這樣很多不易察覺的設計缺陷能提前察覺，有利于管理者設計者規避風險。
2.2 關注微觀區位選擇，積極進行多元化轉型
如今不再是拿地便造房的暴利時代，各大中小房企應應用知識，加大對其自身物業管理的投入，根據商業用房地產和居住用房地產微觀區位的選擇標準【3】，讓所建筑的區位達到最佳的用途，從短期來說，好的區位包括良好的社區文化環境，齊全的生活服務配套設施，能給人們留下良好的印象和市場口碑；從長遠來看，微觀的經濟效益和環境效益結合宏觀的社會效益和生態效益，能實現土地資源的優化配置。
面對生存困境，面對供過于求的高庫存壓力，房企普遍采取減少拿地，變通營銷策略，降價生存。這對于大部分房企無疑是割腕賣肉，苦不堪言，但是更具有生存智慧的方法便是積極進行多元化轉型，規避政策風險，用互聯網思維化解行業危局。如2012年下半年，萬引爆地產互聯網營銷的新風潮，聯合淘寶推出“賬單抵扣房款”的活動。
三、各行業應勇于創新，擺脫依賴，方能長遠發展。
3.1 積極拓寬業務面擺脫損失，擺脫對房產政策的依賴
之前連續五年的房產經濟繁榮讓很多房產相關行業嘗到了甜頭，也不愿意從房產業轉移到其他行業，導致行業從業者形成了習慣性思維，就算政策幾經變化也仍然對房產業心存幻想。而隨著調控的深入，與房地產相關的上下游行業也會重新洗牌，優勝劣汰進行重組，市場份額也會重新分配和集中。但是外因從來就不是決定事物發展的主要原因，關鍵還是在于內因。所以想要在這輪洗牌中存貨下去，必須要積極調整心態，擺脫對房產經濟的依賴，摒棄暴利心態，苦練內功，實現戰略轉型，提升自身的競爭力，想要做百年老店，就要做出自己的核心能力，能抗周期抗風險，做出屬于自己真正的優勢。
要主動拓寬業務，如鋼鐵、水泥行業除了要投入到道路建設等行業中，更要把眼光放長遠，把業務拓寬到亞洲乃至整個世界，提高技術核心。而房產中介企業則需在最低迷的時候堅持挺進。組建高技術和能力的銷售團隊，如朱泳強“在別人撤退時，慢火熬出人脈”【4】，堅持和客戶聯系，及時了解客戶的需求，認真為客戶服務，多多學習經濟管理知識，及時為自己充電。各家裝企業可以通過抱團促銷的方式，和裝飾公司合作推銷產品，更廣的拓寬自己的業務。
3.2 夾縫生存出新招，低碳經濟助生存
行業的規范整合往往是通過大量“新陳代謝”并且在大環境經濟不景氣的情況下發生的。如應在“工裝公司”和“地產公司工程部”的家馮總開建新的業務。家裝行業應該將服務提升一個檔次，推出針對不同房源，不同戶型的裝修業務；也可以針對經濟適用房和保障房等推出低端裝修業務，或者提供全程化一對一服務、2次裝修施工業務等。更加細分的服務，更加人性化的服務才能讓家裝在未來的路上走得更遠。
而對于建材行業來說，隨著“低碳經濟時代“的到來綠色環保建材家具商機卻是無限的，加強新品的研發和推廣，比如選擇新型環保的防水材料等。不斷深挖渠道，通過多與客戶交流創造更多適合市場的產品，搶的更多的市場份額。
結語：房地產市場從“過緊”走向“常態”的過程中讓我們深刻認識到了房地產商品本就是應有其商品應有的規律，房地產市場也應是一個正常的由供求關系決定的市場而不是一個暴利的市場。國家不會再出現非常規的大規模的刺激政策。在這場新的戰役中，智者存，弱者亡。房企和各相關行業應緊密關注國家政策，發揮智慧開源節流，增強實力，方能長久立于市場中。
【1】 丁衛國 西方經濟學原理
【2】 鄒士年 2015年房地產市場將繼續調整，效果及存在的問題
《報告》指出：經濟低速增長時期需要更高貨幣規模，經濟不景氣時期貨幣政策適度寬松不會刺激經濟泡沫，中國需要協調短期適度寬松與長期緊縮管理的關系。對于當前的較低經濟增長而言，較大的貨幣規模恰恰是必需的。
筆者認可上述判斷，這恰恰是宏觀經濟“逆周期調節”的必然要求?！秷蟾妗穼Ρ?991—2012年的經濟增速與貨幣規模發現，經濟增速與貨幣規模存在反向關聯，當經濟增速較高時，M2/GDP較小；當經濟增速較低時，M2/GDP較大。造成這一現象的原因主要是經濟低迷時貨幣周轉速度減慢，為維持同樣甚至較低的經濟增速，需要更大的貨幣規模。
中國社科院財經戰略研究院表示，經濟增速與貨幣規模的反向關聯不僅存在于中國，也存在于20世紀80年代以來的主要發達經濟體，以日本和美國為代表。
《報告》同時闡釋了“貨幣超發與經濟泡沫”之間的關系問題。理論上說，貨幣超發與經濟泡沫之間存在正向關聯，這也是2012—2013年間反對貨幣寬松的重要理由?！暗秦泿殴┙o與消費品價格（所謂通脹）之間并不存在嚴格的正相關性，主要的影響體現為對房價的影響，這表明貨幣供給對房地產價格泡沫有一定的推動作用。”
《報告》說，雖然通過結構化的貨幣政策可以限制向房地產行業的直接貨幣投放，但是仍存在貨幣通過其他渠道流入房地產市場并促使泡沫加劇的疑問。
中國社科院財經戰略研究院分析認為，雖然貨幣供給與房地產市場泡沫有一定關聯，但二者之間的聯系并不穩定。進一步的數據分析顯示，分經濟增長階段來看，貨幣對房地產市場的影響程度會隨著宏觀經濟景氣程度變化而改變。
中國社科院財經戰略研究院認為，中國貨幣適度寬松的上限尚未達到，管制利率、拉動經濟等政策均需要貨幣適度寬松予以配合，并且在宏觀經濟景氣程度較低時，貨幣適度寬松對經濟泡沫的推動作用也較弱。因此，當前中國的貨幣政策需要維持必要的寬松幅度，并在之后隨經濟增長階段的變化進行逆向調整，再逐漸回收流動性。
筆者認為，我們的確需要通過改革釋放經濟活力，但我們必須清醒，要使改革更加順利地進行，宏觀經濟政策和管理水平必須同步提高，必須更具科學性。
關鍵詞：房地產；開發；可行性研究
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-7712 (2012) 14-0090-01
一、引言
著名房地產教育學家格里科普認為，當房地產項目師認為，一個項目詳細具體的計劃在有限資源和特定約束條件下，滿足特定目標合理的可能性以后，就具有了可行性。房地產開發項目的可行性研究主要是在在房地產項目決策之前，對擬開發的項目進行系統而全面的調查和分析，并運用科學的評價方法，得出一系列評價指標值，最終確定該項目是否具有可行的綜合研究。房地產開發項目的可行性研究是投資決策的重要依據和資金籌措的重要依據，是房地產項目初步設計的依據，也是環保部門對項目環境審查的重要依據和項目后評估的最終依據。
二、我國房地產開發項目可行性研究中存在的問題
（一）可行性研究缺乏完善理論指導
目前，我國房地產開發項目可行性研究基本是根據建設部于2000年所實施的《房地產開發項目經濟評價方法》。該規定雖然對房地產開發項目的經濟可行性提出相應的研究方法和框架。但是，由于房地產開發項目和其他一般工業建設項目有很大不同，難以直接套用《建設項目經濟評價方法與參數》，許多研究分析人員只能根據個人理解，對于計算評價指標有選擇性的適應，對于房地產決策缺少指導和參考價值，導致許多房地產開發項目可行性研究報告質量低下問題。
（二）可行性研究注重經驗分析
雖然房地產開放項目可行性研究報告在房地產項目開發中具有十分重要的作用，但是一些房地產開發商并未對此足夠重視，經常存在忽視可行性分析，從而導致房地產項目開發失敗的現象。毫無疑問，經驗是很寶貴的財富，在房地產開發項目可行性研究中具有十分重要的作用，但是也會出現經驗與市場不符合的問題，如果在這樣的條件下，仍然依靠經驗來對房地產開發項目的可行性進行分析，可能就會導致決策和市場脫節甚至背離的問題，增加了房地產開發項目的市場風險。
（三）房地產開發項目可行性研究的市場定位不準確
市場定位是開發商賦予一個項目的文化精髓，決定了項目的營銷方向。在許多房地產開發項目可行性分析的過程中，市場定位是十分重要的。弘基集團在上海徐家匯的弘基休閑廣場項目開發成功以后，決定在上海四川北路開發另外一個更大的房地產項目，主要用于餐飲和百貨經營。但是后來開發的房地產項目收益一般，遠不如徐家匯的弘基休閑廣場，其主要原因在于對該項目的市場定位不準，在該房地產項目周圍已經有了類似的經營業態，而且已經形成品牌，新開發的房地產項目與其存在經營范圍重疊問題。
（四）先入為主進行開發
在許多失敗的大型房地產項目投資決策中，許多都是因為一些可預測的因素所導致的。例如，一些高級別墅由于坐落在大型工業園區，導致別墅周圍風景被破壞，經常發生別墅無人問津現象。一些房地產項目由于是位于規劃失控的農民居住區內，在回遷房和廉租房的沖擊下，導致房地產項目半途而廢。有的房地產項目由于建設成本遠遠超過當初立項的預算資金，導致房地產開發資金后繼資金匱乏。在和一些失敗的房地產開發商進行交流，他們經常會發出“真沒想到”的感慨，回過頭再去看看他們項目的可行性研究報告的時候，幾乎都在引經據典，都是為了證明該項目是可行性而驗證的，從而犯下先入為主的錯誤。
三、房地產開發項目可行性研究完善對策
在國家加大對房地產市場宏觀調控力度的背景下，房地產市場陷入低迷，“只要把房子建起來就不愁沒人買”的房地產市場緊俏時代已經一去不復返。因此，房地產項目開發更加需要重視對可行性研究的分析。具體而言，可以從以下幾個方面加以完善：
（一）要嚴格房地產開發項目審批程序
在房地產項目建設的過程中，要對可行性研究的審批嚴格管理。近年來，房屋建筑物質量問題一直是黨和國家關注重點，連續多次發文要求加強房屋建筑物質量管理。特別是國務院在1999年了《加強基礎設施工程質量管理的通知》以后，又在2000年頒布了《建設項目質量管理條例》。因此，房地產開發項目可行性研究中，首先要重視質量問題，要嚴格加強項目建設前期質量，切實執行房地產項目建設基本程序，各類房地產開發項目必須要做好可行性研究，任何單位和個人都不得將可行性研究程序簡化，對于初步設計、可行性研究報告、項目建議書等文件不達到規定，評估單位堅決不予評估，審批單位更不得進行批準立項。
（二）要重視市場調研
房地產項目市場影響因素較多，專業較廣，行業較多，以及房屋建筑物不可移動性，投資風險較高等特點。房地產開發項目可行性研究中，市場調研在整個環節中具有十分重要的作用，甚至可以說直接影響到房地產開發項目成敗。無數個失敗的案例已經使開發商成人認識到市場調研的重要性，但是他們對于市場急于了解的心態和他們對市場的膚淺認識和軟弱行動之間形成了鮮明對比。因此，要充分認識到必須對市場進行系統、科學調查研究，要在市場調研中運用成熟科學理論作為知道，要能夠加強和專業調查公司、科研院所進行合作，通過小組座談或者抽樣調查等方式，對客戶需求進行深入調研。
（三）要不斷更新經營理念
目前，針對我國房地產市場不景氣的情況，許多房地產開發商都把眼光瞄準了商業地產開發方面。但是房地產開發和商業地產開發屬于不同領域，房地產開發商雖然對于房地產開發較為了解，但未必對商業地產經營熟悉。房地產開發商不應盲目建設開發，要對經營理念進行更新，特別是要采用先招商的方式，讓更多深諳商業經營的人士參與到房地產開發前期市場調研中，使項目更加符合商業需求，更加符合市場需要，唯有如此，才能夠促使房地產開發項目得以成功。
參考文獻：
[1]馬鑫.試論如何加強房地產項目可行性研究[J].城市開發,2008,6.
這是政治大學臺灣房地產研究中心主任張金鶚教授在他的新書《張金鶚的房產七堂課》中開宗明義向讀者提出的五個問題,直指臺灣房地產市場中長久以來的迷思。張金鶚指出,臺灣目前的房價是由很多投資客撐出來的,一般來說,市場上正常的投資比例約在10～20%,80%以上是以消費為主的,但目前卻是50～70%為投資行為。房地產產業資訊的不透明造成目前市場的混亂,加上投資客炒作的影響下,臺灣目前有近百萬的空屋,空屋率達15%以上,而與世界上等級相同城市比較,其它城市的空屋率大約是3～5%。這種情況除了資源浪費以外,也扭曲了房地產的產業結構,對產業長遠發展有嚴重危害。
回歸住房本質
對大部分人來說,買房子是人生中最大的一筆消費,而有七至八成以上以居住使用為主要目的。但在業者和媒體的渲染下,房地產儼然已成為一種個人投資理財的工具。張金鶚說:“市面上關于房地產的書都一直強調投資、投資、投資,我覺得這只是針對20%的投資客寫的,并沒有面對80%的自住人的書。房子的本質是以居住使用為主,現在這種對待房產的態度有點本末倒置,這是我寫這本書的原因之一,我希望這本書能給大家不同的思考,當房子以居住使用為目的時,選擇房子的角度就不一樣,觀察房子的視野也不一樣了。”
張金鶚指出,以投資論投資,房地產雖是所謂的“實質財”、“硬資產”,看得到、摸得著、可入住,卻稱不上是理想的投資工具;若是短期投資,買進賣出的相關費用很高,除非恰好買在低點、賣在高點,否則賠錢或套牢的機會頗大;若是長期投資,投資報酬率并不突出,遠低于績優股與基金。目前大家覺得房地產“穩賺不賠”的迷思,大部分是由于媒體哄抬,里面還包含著業者的置入性行銷,只對成功、特殊的案例進行報道,卻鮮少報道套牢或慘賠的故事。
“這五大房地產神話(編注:開篇的5個問題)都是以投資為出發的,這些說法并非完全不正確,但絕對有值得挑戰的地方,我覺得回歸住房的本質,大家不能把它們當作信仰。而從里面解放出來以后,接下來就是要建立自己的觀念。購房是人生很重大的決定,是一種個人行為和自我經驗、價值觀的判斷,別人的‘好房子’不代表是自己的好房子,市場的‘好房子’也不一定是自己的好房子。如果你的生活當中用不到捷運或使用率很低,為什么要選擇在捷運線上呢?如果還沒有小孩,選擇明星學區就根本沒有必要。不能聽從媒體說‘在這個框框里買房子就好了’、‘在什么時機買房子就好了’、‘現在買就對了’而去做決定。購房必須建立起自己的‘心中之尺’,要以‘心中之尺’為出發點,不要受‘市場之尺’干擾了。如果這兩個標準能產生交集是最好的,但‘心中之尺’要大于‘市場之尺’?！?/p>
購房是一種可替換選擇
俗話說,安居樂業。在中國老百姓的觀念里,這即使不是絕對的先后順序,也似乎是一種相伴相生的人生理想。中國的父母只有看到子女結婚、買房了,才真正感覺責任已了,而幫子女準備好購屋頭期款,甚至連房子都“幫忙”買好的父母也不在少數。
張金鶚曾負笈美國、英國、瑞典、日本留學和擔任訪問學者,感受過多元而豐富的住房經驗,因此對擁有房子這件事有著更開放的態度?！巴鈬菦]有中國人這種像‘祖產’一樣的觀念的,一輩子租屋的也大有人在。他們覺得,兒孫自有兒孫福,為了買房子辛苦一輩子而自己沒有好好享受人生的同時,也會造成下一代沒有努力的動機。我沒有要批判哪一種觀念,只是覺得有另外一種觀念可以讓我們重新再思考。有統計數字顯示,臺灣都會區的人,平均每十年換一次房子,所以這件事情是很多樣化的,不要成為人生的唯一目標,更不要為了買房子造成心中不安,甚至變成房奴?！?/p>
在新書的附錄,張金鶚提供了他個人的居住簡史,除了建筑、都市計劃與房地產學者的身份以外,他也歷經租屋族、首購族、換屋族、短期投資者(投資客)、長期投資者(房東)等五種身份,可以說,與房地產有關的消費行為,他都曾有過“實戰經驗”。他說,每個人的條件、背景不一樣,“心中之尺”的累積也就不一樣,對房子有不同的觀點和偏好;像他個人會特別重視景觀和物業管理;臺灣南部的人喜歡透天厝,而北部的人就只能選擇公寓。所以,每個人都只能從自己的經驗出發,而且必須要做功課,如果連自己都不清楚自己的需求,別人是幫不上忙的。
“年輕人無須急于擁有自己的房子,而應該投資自己,去旅游或者更自由地轉換職業跑道。買了房子以后,變得壓力很大,選擇機會也變少了。與此同時,租房也可視為購屋族選屋的訓練,越多的住房經驗,越有利于明晰自己對房子的需求。”
什么是好產品?
正如租買選擇并非絕對,每個人在評斷“好房子”的標準也天差地別。而當決定購房之后,要在好時機以好價格買到好房子,則需要對房地產市場作長期的觀察和具備一些基本知識。張金鶚一直強調,“天下沒有白吃的午餐”,要擁有心目中的好房子,時間和知識的投入是必需的。
房地產市場一個景氣循環周期長達數年,觀察房地產的時間長度起碼要以年為單位,才能確知房地產景氣的大方向,否則匆促間作出決定,未來可能追悔莫及?；仡櫯_灣近四十年來的房地產歷史,研究者發現,房地產的景氣循環是大漲小回、擴短縮長。也就是說,房地產價格飆漲時又快又急,但下滑的速度卻相當緩慢,代表著房地產欣欣向榮的時刻(擴張期)十分短暫,不景氣的時間(收縮期)卻相當冗長。所以進入房地產市場必須有長期抗戰的心理準備。
由張金鶚所主持的政大臺灣房地產研究中心,持續觀察臺灣房地產狀況十幾年,每季度“國泰房地產指數”、“臺灣住宅需求動向調查”、“臺灣房地產景氣動向調查”三大房地產景氣走向指標,并通過新聞會向社會大眾公布,是可供購房者參考借鏡的穩定并有公信力的房產資訊。
但張金鶚同時也指出,所謂“好時機”并非購房的必要條件,若遇上心儀的好房子,就無須太過考慮時機,畢竟合適的房子有時可遇不可求。“什么是好產品?好產品里面房子這個殼是很重要的,社區是很重要的,鄰里環境也很重要。除了這三個圈以外――如果你沒有辦法判斷的話――好建商是很重要的,因為房子很復雜,如果沒有專業背景是無法一下子看出來的。這就像上電影院時,你不知道什么是好電影,但選到好導演就可以了。買房子,不管是投資還是自住,不要忘記產品的質量才是所有因素的核心關鍵。好產品的背后是好居住,買房子不是單單買到產品的硬體,背后的軟體是很重要的。豪宅不見得是好產品,很多房子都只是表面功夫?！?/p>
關于房價,張金鶚表示,房地產具有異質性,就算是在同一棟建筑物里,格局、面積相同的兩間房子,也因所在位置不同,價格就不盡相同,甚至同一間房子,在不同時間里,因為鄰居不同,就有極大的差異。因此房價并沒有統一、放諸四海而皆準的計算標準。他在書中提出一個很值得反思的房價現象:購屋者最常使用單價來判斷房價偏高、適中或偏低,建商、代銷業者也習慣以單價賣房子,房仲業者則較常用總價宣傳行銷。張金鶚建議,看房價應先看總價,再看單價。因為房子具有“不可分割性”,計算單價實無太大意義。
“價格是大家很在意的因素。我從過去的研究歸納出,大家可以從租金、所得、價格歷史波動的變化來判斷;如果這么多復雜的估價方法大家都不清楚的話,就從自己口袋來判斷吧――從自己的負擔能力出發。買房不要融資來投資,不要過度消費,還是得量力而為,一般來說,每月房貸不要超過月收入的三分之一,最多也不要超過一半?！?/p>
生命歸零,凈現值歸零
每個人對自己人生的期待都不一樣,有的人享受于大城市的物質便利與更多的工作可能性,有的人向往在小城鎮中平平淡淡過一生,有的人則不斷在各地移動著人生的足跡。生涯規劃決定著屋涯規劃,不同的生命周期也應該有不同的居住選擇。正是在這個開放的向度中,每個人都應該對未來的居住地點、房屋類型、生活品質有一個計劃、或者說是想象。
