時間：2023-09-26 17:29:16
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產投資風險研究范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
房地產投資風險一般經歷三個階段，一是潛伏階段；二是發生階段；三是造成后果階段，房地產投資風險防范與處理就是通過制定和實施各種風險防范與處理措施，在風險潛伏階段，正確預見和及時發現風險苗頭，消除各種隱患，以阻止風險損失的發生；在風險發生階段，積極實施搶救與補救措施，將由風險導致的損失減少到最低限度；當風險損失發生后，即在造成后果階段，迅速對風險損失進行充分有效的經濟補償，在盡可能短的時間內，排除直接損失對開發項目正常進行的干擾，同時減少間接損失。
房地產投資風險防范與處理主要通過風險控制、風險非保險轉移、風險保險轉移、風險分散和風險自擔五種方法來實現，這些方法往往不是單一使用，而是經常通過合理組合來達到以最小成本獲得最大安全保障的目的。
一、房地產投資風險控制
房地產投資風險控制是指房地產開發商在房地產投資風險事件發生前、發生時及發生后，在風險識別與衡量的基礎上，及時預測和發現可能存在的風險，采取相應的風險控制措施化解、調節、控制風險因素，以回避、消除和降低風險事件發生的概率以及風險損失的程度，從而最終實現降低房地產投資者預期收益損失。根據房地產投資中奉賢事件孕育發展的不同時期，房地產投資風險控制的側重點不同，具體又分為風險回避、風險預防和風險抑制。
1．1房地產投資風險回避
房地產投資風險回避是指房地產開發商通過對房地產投資風險的識別和衡量，發現某項房地產投資活動可能帶來風險損失時，事先就避開風險源地或改變行為方式，主動放棄或拒絕實施這些可能導致風險損失的投資活動，以消除風險隱患。就風險的一般意義而言，風險回避是處理房地產投資風險最強有力、最徹底的手段，是一種完全自足型的風險管理技術，即有效的回避措施可以在房地產投資風險事件發生之前完全消除其給開發商造成某種損失的可能，而不再需要實施其他風險管理措施，因為這些措施只能起到減少損失的發生概率或減輕損失的嚴重程度，或在損失發生后予以一定補償的作用。
風險回避雖然能有效地消除風險源，避免可能發生的潛在損失或不確定性，但其在房地產實際開發運作中應用也具有很大的局限性：
（1）風險回避只有在開發商對風險事件的存在與發生、對損失的嚴重性完全確定時才具有意義，而一般開發商不可能對房地產投資中所有的風險都能進行準確識別和衡量。
（2）由于風險回避措施通常與放棄某項開發活動相聯系，這雖然使開發商遭受損失的可能性降為零，但同時也使其失去獲得相關收益的可能性。
（3）避免某種房地產投資風險不可能實現或采用風險回避措施在經濟上不合理。房地產投資中潛在著的各種經濟風險、社會風險和自然風險，如社會經濟發展的周期性、氣候異常等都是難以回避的。
（4）房地產投資風險無處不在，有時避開某一種風險卻又可能導致另外產生一種或幾種新的風險，不同的開發方案還具有不同的風險，避不勝避。
雖然房地產投資風險回避具有上述種種局限性，從某種意義上講是一種消極的房地產投資風險管理措施，不宜大量采用，但其在以下兩種情況仍然不失為一種處置房地產投資風險的恰當方式，可使開發商受損的可能性為零：第一，某種特定房地產投資風險發生的概率和所導致的損失程度十分大且不能被轉移或分散；第二，應用其他風險處理方法不能處理或成本超過其產生的效益。另外，在實施風險回避時，房地產開發商最好在開發項目的投資決策階段就做出是否運用風險回避管理措施的決策，同時，還必須首先確定需要回避的風險范圍，盡可能準確進行風險識別和衡量，并將其與其他風險處理方法進行優劣比較，這是運用房地產投資風險回避措施的前提。
在實際的房地產投資活動中，開發商常用的風險回避措施有：
（1）放棄或終止某項可能引起風險損失的房地產開發活動。在房地產投資決策階段，開發商常常通過可行性研究來進行房地產投資風險的識別和衡量，放棄在風險較大的某個時間、某一開發位置，或以某種物業類型和投資方式乃至整個開發方案進行的房地產開發活動。在前期階段，基于對地塊自然屬性、社會屬性或有關部門對地塊使用的規劃要求的深入調查，放棄購買不合格土地，終止開發活動。當然，在建設階段，如果發生了威脅自身安全的重大風險因素，企業生存面臨重大考驗，同時亦不可能采取其他有效的風險管理措施來轉移、分散時，如預測到市場的大蕭條，也不排除暫時中止繼續投資這種迫不得已的風險回避措施，從而避免造成更大的風險損失。
（2）改變房地產投資開發活動的性質、地點或工作方法。在投資決策階段，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行商業樓宇開發風險較大，而進行住宅開發市場前景樂觀且收益有保障，此時開發商通過改變開發性質從而回避開發商業樓宇的風險；又如，開發商通過可行性研究發覺在某地塊進行住宅開發成本高、位置差，而另一塊宗地卻比較適合，因此開發商改變開發地點從而回避在原地塊開發帶來的風險。在前期、建設、租售和物業管理階段，開發商可以通過拒絕采用某種建筑方案、結構類型或施工方法以及通過對融資方式、招標發包方式、合同類型、營銷渠道和方式以及物業公司的選擇，達到回避其中風險的目的。
1．2房地產投資風險預防
房地產投資風險預防是指房地產開發商在房地產投資風險損失發生前采取某些具體措施以消除或減少可能引致風險損失的各項風險因素，實現降低風險損失發生的概率，同時也能達到減少風險損失程度的作用。風險預防措施可以是一種行動或一套安全設備裝置，開發商在深入研究風險損失是怎樣發生的基礎上，在風險損失發生前將引發事故的風險因素或環境進行隔離，即切斷風險事故鏈，從而預防風險損失的發生。
（1）在投資決策階段，開發商預防風險的首要任務是建立一支高水平、多學科的開發隊伍，把握國際、國內和地區當前和今后的政治、經濟形勢，經濟政策、產業政策和發展規劃以及擬開發地區的基本情況，諸如工商業狀況、人口結構與密度、居住條件、基礎設施現狀、建設規劃、交通和污染情況等，了解和掌握該地區商服業、住宅、工業分布情況及未來發展趨勢等，理性研判該類物業的市場供求狀況并進行科學的項目可行性研究，合理評價和選擇開發投資方案；其次，要樹立全員正確的風險態度，加強風險資料搜集、整理和比較，強化對房地產投資風險管理理論的研究和學習，高度重視企業風險管理；最后，要建立風險管理制度，制定科學的考核標準和獎罰措施，并在實際中嚴格執行，建立健全風險管理機構，編制并推行風險管理計劃。
（2）在開發前期階段，開發商應主動與地方政府、各專業管理部門、金融機構、原土地、地上物所有者搞好關系，密切雙方聯系，征得其理解和支持；了解地塊的自然屬性、使用屬性及地下埋藏物情況，以適當的方式在適當的時機購買土地；及時同有關部門溝通，獲取對地塊使用意圖的確認，妥善處理征地、拆遷和補償問題；委托水平高、信譽好的勘察、設計單位進行勘察、設計，并就初步設計方案與政府有關管理部門進行溝通，認可后方才進行詳細設計，同時嚴格控制設計進度及設計質量；根據資金需求量、使用時間和融資成本確定最佳融資方案；及時落實建設條件并根據開發商自身招標能力、管理能力、工程特點、工程規模等選擇適當的招標、發包方式，嚴格承包商和分包商的資格審查，并選擇合適的合同形式簽訂工程承包合同。
（3）在工程建設階段，開發商應明確工程開竣工日期，確定質量標準和進度、質量、安全要求，嚴格審查承包商和分包商的施工組織設計、技術方案，特別是新材料、新技術和新工藝的應用，以及承包商和分包商的進度、質量、安全保證體系并督促其落實；進行設計交底，嚴格控制設計變更，做好現場施工日志并注意資料收集和保存，按時支付工程預付款、進度款，確保按施工總進度計劃和年、季、月進度計劃進行施工，妥善、及時處理施工索賠與反索賠；堅持以人為控制中心，從人、材料、機械設備、方法和環境五個方面嚴格進行質量、安全控制，建立健全質量、安全負責制；嚴格按概預算控制建筑成本；加強工程監理，定期視察現場，定期、及時召開現場例會以及臨時協調會等。
（4）在房地產租售階段，開發商應充分了解市場需求，包括供求狀況、消費者購買力和消費偏好、房地產市場競爭程度、競爭規模及競爭方式、房地產市場的性質、結構及發育程度等，并結合所推出物業的特點制定營銷策略，進行房地產市場合理定位，確定房地產的租售價格，同時在考慮成本及投資收益目標前提下選擇適當的租售渠道及營銷方式，通過廣告、宣傳推廣、人員推銷及促銷措施，明確房地產租售指標，制定營銷獎罰制度，加強營銷人員的業務培訓；在租售后階段應選擇那些管理水平高、經驗豐富、服務周到和信譽良好的物業管理公司，建立健全物業管理制度、收費體系及收費措施，加強物業管理人員上崗培訓；配備消防器材，及時對建筑物及附屬設備進行定期檢查維修并消除火災、事故隱患等。
1．3房地產投資風險抑制
房地產投資風險抑制是指在房地產投資風險損失發生前、發生時或發生后，房地產開發商通過采取相應措施以減少風險損失發生范圍或減輕損失程度。房地產投資風險抑制措施大體分兩類：一是事前措施，即在房地產投資損失發生前為減少損失程度所采取的一系列措施，宗旨是使某項房地產投資風險發生時產生的損失最小化。在損失發生前所采取的風險抑制措施，有時同時也會減少損失發生的可能性，起到風險預防作用；二是事后措施，即在某項房地產投資損失發生時或發生后為減少損失程度所采取的一系列措施，目的是阻止損失范圍的擴大、減輕損失程度，并進行有效的恢復，防止開發工作中斷。
在房地產投資實踐中，開發商可采用一系列風險抑制措施將開發過程中的風險降到最低程度。
（1）針對開發中存在的風險，制定詳盡而周密的風險管理計劃，制定費用、進度和技術后備措施，建立有效的風險管理系統。
（2）進行設計和施工招投標，選擇信譽良好、設計水平高的設計單位和報價合理、工期短的承包企業。
（3）充分考慮市場消費特點，建筑平面布局盡可能靈活，戶型多樣化，中高低檔次齊全，適應各種消費需求。
（4）及時提供開工條件并按時支付工程預付款、進度款，按時并盡可能提前完成開發項目。
（5）通過多種合同形式，固定風險變量，減輕風險損失。例如：開發商與承包商簽定固定總價合同減輕工程造價上升的風險以及與金融機構簽定固定利率貸款減輕貸款利率上升的風險等。
（6）預租預售。通過對房地產項目的預租預售可以減緩工程完工后找不到承租者或購買力的風險以及租金和售價下降的風險等，同時也可以盡早實現資金的回籠，加速開發項目的建設。
二、房地產投資風險的非保險轉移
房地產投資風險非保險轉移是指房地產開發商在房地產開發過程中，有意識地采取某些非保險措施將風險轉嫁給其他經濟單位承擔，從而達到降低其自身投資風險發
生頻率和損失程度的目的。房地產投資風險的非保險轉移可通過兩種途徑來實現：一是轉移會引起投資風險及損失的某項開發活動；二是將風險本身予以轉移。風險轉移對房地產開發商來說可以消除風險，但與風險控制不同的是，它不是通過放棄、中止投資活動或采取積極預防的抑制措施直接調節風險因素來達到消除、降低風險損失概率和損失程度的目的，而是容許風險繼續存在，但將風險轉嫁給其他經濟單位承擔從而間接達到降低自身風險損失概率和損失程度。當然，房地產投資風險轉移必須通過正當、合法的手段，而非無限制地、任意地、帶有欺詐性的轉嫁。另外，房地產投資風險的轉移雖然可以使風險在開發商和其他風險損失承擔者之間進行移動，但卻不能因此而將投資風險本身消除或從總量上減少。
2．1房地產投資風險合同轉移
房地產投資風險合同轉移是指房地產開發商通過變更、修改、承諾、簽定各種合同條款，將相關風險的財務負擔和法律責任轉移給其他經濟單位承擔。在房地產開發過程中，開發商常采用的轉移風險的合同形式有建筑安裝工程承包合同、商品房預租預售合同、房屋租賃合同和商品房出售合同等。
2．2房地產投資風險擔保轉移
擔保，是指合同的當事人雙方為了使合同能夠得到全面按約履行，根據法律、行政法規的規定，經雙方協商一致而采取的一種具有法律效力的保護措施，包括保證、抵押、質押、留置和定金五種。房地產投資風險擔保轉移是指房地產開發商為避免因對方違約而給自己造成損失，要求對方提供可靠的擔保，將對方不履約可能給自己帶來的風險轉移給擔保人，常用的主要有保證和定金兩種方式。在房地產開發實踐中，開發商對擔保的應用必須強調審查擔保人的主體資格、資信狀況、經濟實力、擔保方式、擔保范圍以及擔保期等，例如，《擔保法》明確規定黨政機關、學校和醫院等不能作為擔保主體提供擔保，以避免因此給開發商帶來的無謂風險。
三、房地產投資風險的保險轉移
保險是指投保人根據合同約定，向保險人支付保險費，保險人對于合同約定的可能發生的事故因其發生所造成的財產損失承擔賠償保險金責任，或者當被保險人死亡、傷殘、疾病或者達到合同約定的年齡、期限時承擔給付保險金責任的商業保險行為。保險具有風險轉移與風險組合兩種性質，被保險人通過交付一定的費用，以獲得保險人可能造成的意外損失給予一定經濟補償的保證，從而將被保險人的風險轉移給保險人，增強了被保險人自身抵御風險的能力。
保險合同是賠償性質的合同，當被保險人發生保險責任范圍內的損失時，保險人應按合同所規定的條件進行賠償。保險人的賠償金額是有一定限度的，主要有三種形式，一是以實際損失為限，被保險人不能得到超過其實際損失的賠償；二是以保險金額為限，賠償金額只能低于或等于保險金額；三是以可保權益（對一項財產具有的某種法律承認的權利和收益）為限，被保險人不能從賠償得到額外的權益。通常，根據保險對象不同，保險分為財產保險、責任保險、人身保險和再保險四大類。
房地產投資風險保險轉移是指房地產開發商通過運用保險方式轉移房地產投資中的某些風險給保險人。目前我國涉及房地產開發商的險種不多，主要有建安工程保險、房地產開發責任保險和房地產投資保險。
四、房地產投資風險分散
房地產投資風險分散是指房地產開發商通過企業內部資產結構的調整，即通過投資組合及共同投資方式達到分散風險的目的。在長期的房地產投資實踐活動中，人們發現保持單一的資產結構會導致風險的過于集中化，雖然單一資產結構常常可能會帶來較高的收益，但其只要發生一次風險損失，就可能使多年積累的財富毀于一旦。
4．1房地產投資組合
房地產投資組合是指由不同類型的房地產、不同地區的房地產投資或混合使用所構成的投資組合。房地產商品從類型上可以分為住宅、商業建筑和工業廠房等，各自皆有其特有的本質，使得各類房地產投資的報酬率亦有不同的波動幅度和方向。另外，房地產投資的區位也會導致報酬率的差異，這是因為不同的區位，其社會經濟環境不同，且各個地區的社會經濟結構也是呈動態型的變化。因此，在房地產開發投資實踐活動中，房地產開發商可以通過房地產開發投資的多元化，形成不同地域、不同開發類型，長、中、短期結合的開發資產結構，從而在風險和收益之間尋求一種最佳的、均衡的投資組合，即使某一方面發生風險損失，開發商都可以從其它方面的收益中得到補償，即“東方不亮西邊亮”，從而在一定程度上降低總體投資風險。
4．2房地產共同投資
共同投資也是一種積極的房地產投資風險分散手段。房地產共同投資是指投資主體的分散，即多個房地產開發商集合資本，共同進行一項房地產開發活動，其基本動機是通過利益共享，達到分散風險的目的。因此，為實現對風險的最有效管理、最大限度地控制風險、調動各方面的積極性和充分發揮各自優勢，這就必須要保證各方面能夠優勢互補，充分利用各方面在資金、土地、技術、管理、社會、環境和政策等方面的優勢，齊心協力，取得良好的投資效益。例如與原土地所有者合作，可以避免土地自然屬性、使用屬性不明確帶來的風險，減少投資總額；與專業管理部門合作，可以充分利用他們的技術和管理優勢；與外商合作，可以利用政策優勢，獲得免稅、減稅等優惠待遇。
五、房地產投資風險自擔
房地產投資風險自擔是指房地產投資中的某種風險不能避免、控制、轉移或因冒該風險可能獲得較大利潤時，房地產開發商采取較現實的態度，在不影響其大局利益的前提下，自身將這種風險承擔下來，并承擔風險所致的損失。風險自擔是一種重要的財務型風險處理手段，其實質是在風險發生并造成一定損失后，房地產開發商通過內外部資金的融通來彌補受損單位所受損失，即在損失后為其提供財務保障。風險自擔不同于風險控制、風險轉移和風險分散措施，它不是在風險事件發生前采取措施以消除或降低風險的發生概率、受損范圍和損失程度，也不是把風險轉移、分散給別的經濟單位，而是把風險留給自己承擔，并在風險事故發生后處理其財務損失。同時，風險自擔還是處理殘余風險的一種技術手段，在某些情況下也是唯一的風險對策。例如，對于消費者購買力、消費偏好變化等預防不能，回避不得，且又無處轉移的風險，房地產開發商只有作自擔處理。風險自擔分為兩大類：一是消極的或非計劃性的風險自擔。對于某些風險，由于沒有意識到其存在性和重要性而沒有作處理風險準備時，或明知風險的存在卻因疏忽、怠慢和低估了潛在風險的程度時，或有些風險過于微小時所產生的風險自擔，都屬于消極的或非計劃性的風險自擔，或稱為被動性自擔。在房地產開發實際運作中，開發商應盡可能將被動自擔風險限制在盡可能小的范圍內。二是積極的或計劃性的風險自擔。風險管理者在識別和衡量風險的基礎上，對于存在且無可避免、其他方法又無法處理的風險，或自己承擔風險比其他處理方法更經濟合理，或風險損失不大且自己有能力承擔的情況，都屬于積極的或計劃性的風險自擔，也稱為主動性自擔。隨著企業風險管理的發展與完善，主動自擔風險必將在房地產企業風險管理中發揮更大的作用。在房地產投資過程中，計劃性風險自擔的具體措施有：風險損失攤入成本、風險自保、借款補償風險損失和專屬保險四種。
結語
隨著國民經濟的持續發展，我國房地產投資活動也日益高漲起來。在房地產投資企業在面對巨額利潤誘惑的同時，也面臨著巨大的投資風險。因此，在房地產投資中必須用科學的方法進行規避和處理，盡可能地降低風險。
參考文獻：
[1]施建剛，黃清林.投資組合理論在房地產投資風險控制中的應用.同濟大學學報:自然科學版.2005，33(11)
關鍵詞：房地產業；地區經濟；居民財富效應；金融風險
中圖分類號：F293.3 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）06-0-01
經過改革開放30多年的發展，中國房地產業經歷了很大的變化，從2011年的統計年鑒的數據得出，房地產業的增加值在中國第三產業增加值構成中的比重分另al為：1978年的9.15% 、1998年的11.23%、2010年的12.89%`z。可見，其增加值在中國第三產業增加值構成中的比重不斷上升，而第三產業在國民經濟的占比也在不斷上升。因此，房地產業增加值占國內生產總值的比重也是在不斷上升，房地產業的重要性可見一斑。房地產投資結構也生了很大的變化，房地產投資與經濟增長之間的互動關系也在不斷變化之中。
一、地區經濟效應
1.房地產價格過高，會影響城市對投資的吸引力，造成外來投資減少。現在一些城市已經出現為數不少的公司為降低因房價過高導致運行成本過高而外遷的現象，這可以說是房地產價格過高對城市競爭力造成損害跡象的顯現。2.房地產價格過高，可能抵消部分甚至全部收入增長，會影響城市對人才的吸引力。而人才是打造城市競爭實力的重要元素，因為房地產價格過高而使人才“望而卻步”，無疑將對城市發展能力的提升構成一定的損害。3.房地產價格過高，會妨礙人們的創業熱情，創業能制造利潤空間，增加就業機會，是城市競爭力提升的重要途徑。但是，過高的房地產價格減少了人們可能投入創業的資金，城市的經濟活力難以得到有效激發，實際上阻抑了城市發展潛能的開掘。
二、居民財富效應
居民財富效應可分為正財富效應和負財富效應。所謂正財富效應是指房價的上漲增加了房產的價值，繼而影響收入從而使得消費增加。具體可以從實現的財富效應和潛在的財富效應進行分析。首先，實現的財富效應是所有者因為價格的上漲而出售其住宅或利用其價值的上升進行了再融資，擴大了當期的消費水平。其次，潛在的財富效應是指當房地產價格上漲時消費者沒有出售其住宅也沒有去銀行進行抵押貸款，但是這種由于房地產價格上升帶來大的潛在的價值上升使消費者感受到了財富的增加，消費者的信心發生了變化，從而擴大了邊際消費傾向，這就是“未兌現的財富效應”。負財富效應是指房地產價格上漲會抑制居民消費支出的現象，可以從預算約束效應和替代效應兩方面來分析。其中預算約束效應主要是針對租房者而言的，對于租房者來說，房地產價格的迅速上升會引起租金的上漲，這會使租房者預算發生變化，不得不擠占其他的消費來應對房租的上漲。而負財富效應中的替代效應主要是針對于那些打算購房或改善居住水平的家庭而言的。在面臨房地產價格上漲的情況下，除非放棄原有購房計劃或只能購買一套更小的住房，這些家庭只能依靠減少當期消費來應對。
三、金融風險效應
驅動房價上漲的重要因素之一是過于寬松的信貸政策，反過來過高的房價會加大金融系統的風險，嚴重影響金融運行的秩序。房地產熱還吸引了大量的國際投資進入。北京達觀房地產經紀公司的調查報告顯示，2003年北京購房人士中來自歐美的增長4.9倍，來自港澳臺的增長2.5～3.5倍，海外人士購房占總的成交比例已經接近15%。就目前我國的情況來看，房價若繼續走高，銀行系統風險將大為增加。因為目前我國房地產業運作的資金，有60%以上直接或間接來自銀行，銀行基本上已經被房地產市場綁架，高房價和大量銀行貸款為金融風險的發生的埋下了隱患，一旦市場出現波動，房地產開發商就會由于資金鏈的斷裂而導致還款困難，房地產市場的投資風險和融資信用風險都轉變成為商業銀行的信貸風險，使商業銀行陷入困境，從而引發整個經濟的衰退，造成股市大跌、經濟崩潰等等。
四、宏觀經濟效應
下表給出了房地產價快速上漲的宏觀經濟效應的定量模擬結果。從表中給出的結果我們可以看到，在每一種模擬場景中，房地產價格上漲使得所有的宏觀經濟變量都上升，而且這些宏觀經濟變量的上升幅度都隨著房地產價格上升幅度的增加而增加（參見表1）。以房地產價格上漲對GDP的影響為例，房地產價格上漲10%將使得GDP增長2.69%，而在房地產價格上漲50%的情境下，GDP增長幅度達到13.40%。就房地產價格上漲對不同宏觀經濟變量影響的大小來看，房地產價格上漲對投資、GDP、就業、消費、消費者價格指數以及出口等宏觀經濟變量的影響較大，而對總產出和進口的影響則相對較小。作者認為，這一結果與我國當前經濟系統的生產、分配及消費結構有很大關系。
五、結束語
一個地區或國家的經濟發展過度依賴一個行業會帶來經濟發展的畸形發展。目前我國經濟發展對房地產投資的依賴程度非常高，不利于社會經濟的健康發展。首先，過度依賴房地產行業發展會帶來資源配置的不合理，房地產行業的過度開發，增加了整個經濟發展的脆弱性。房地產行業與工業以及金融業的直接關系緊密，一旦房地產行業發展受到外部環境的影響，會給整個產業鏈條帶來災難性的打擊；其次，房地產行業的急速發展，加劇了社會不公平程度和貧富差距的擴大，不利于和諧社會的建設與發展。由于該行業的準入門檻較高，并不是所有的人都可以進行房地產行業開發或者投資，房地產開發熱潮促成了小部分人獲得巨額利潤，有失公平和效率的社會發展一般性原則；最后，房地產行業的大規模快速發展，不利于社會的可持續發展，整個經濟結構的畸形發展，使得我國經濟發展結構嚴重失衡。房地產行業的過度發展，給中國經濟的未來發展帶來了較大的風險和不確定性。
參考文獻：
[1]羅國銀.房地產投資對地區經濟增長的貢獻差異――基于面板數據的分析L1I[J].求索，2010（09）.
中國內地的REITs試點工作也已站在相當迫近的時間窗口前,而2007年起肇端于美國的國際金融危機所引發的重要教訓之一則是,金融工具的快速創新不僅沒有降低風險,反倒以幾乎無人預見到且未受到恰當監管的方式使得風險更為集中且放大,因此我們認為,當下有必要對我國推行REITs產品可能被隱性化的系統性風險作出預判并據此采取相應措施。
一、境外REITs實踐及其系統性風險特征
(一)境外REITs實踐
境外REITs迅猛發展的過程恰與席卷全球的金融自由化浪潮相契合,總的來說,以上世紀70年代起新自由主義哲學思潮的興起為背景,雖然間或也有質疑的聲音,但在金融改革領域,以羅納德·麥金農、愛德華·肖、約翰·格利和雷蒙德·戈德史密斯等西方經濟學家為代表而提出的金融自由化的正外部效應經反復論證,似乎已經不再成之為一個挑戰性的課題,學界主流的認識如麥金農所指出,“金融自由化能在市場的調控下更為有效地配置社會資源,一個不受管制的金融體系將會把儲蓄資金引向收益最高的投資部門”。①
在金融自由化趨勢下,大批金融創新產品被發明并迅速發展起來,僅期貨等幾種主要金融衍生工具的市場存量就已高達55萬億美元,是20年前的100多倍,迄今為止,這些金融創新工具已經超過100種,它們的快速發展促進了資本流動,適應了投資者的選擇偏好,將可能產生的投資風險從不愿承擔這些風險的投資者身上轉移到樂于承擔這些風險的其他投資者手中,只不過,在此過程中其中許多金融活動已基本與生產、貿易等實際經濟活動脫鉤。目前,全球每天逾5萬億美元的金融交易中,只有不足2%與生產、貿易活動直接相關,其余98%是以投機為目的進行的交易,只在金融體系內進行“小循環”。②
作為金融創新活動中的一支,REITs的發展一方面固然受益于全球資金寬裕的背景,另一方面,其本身固有的產品優勢也在持續放大中。大體而言,REITs的產品優勢主要包括: (1)流動性較高。REITs是一種典型的房地產證券化產品,大多數REITs產品能在二級市場上市交易、變現,對其投資具有較高的流動性優勢; (2)多元化投資組合分散風險。REITs可以通過集中化專業管理和多元化投資組合,選擇投資于不同地區和不同類型的房地產項目及業務(如酒店、公寓、辦公樓、購物中心等)來回避風險。同時,基金公司定期向外界公布各期財務報表、財務運作情況,有較高的透明度,因此,投資者可以在有效回避投資風險的同時獲得相對較高的回報; (3)為普通中小投資者進行房地產投資開創渠道。由于房地產投資資金量大、周期長的特點,對于絕大部分中小投資者來說,進入房地產領域投資難度較大,而REITs的出現則改變了這一現狀,使小額投資者也能參與到大型房地產的開發投資中,并且憑借其特有的證券化特點給中小投資者們提供了一個相對穩定的投資渠道。事實上,因為REITs本身固有的產品優勢,起碼在REITs發展最早、最快的美國,該產品所享有的稅收優惠明白無誤地表現出了制度設計的偏好。
(二)REITs系統性風險特征
2007年起肇端于美國的國際金融危機極大沖擊了行之有年、看似圓轉的以新自由主義為總擴的價值體系和理論體系,事實表明,金融創新工具確實滿足了不同風險偏好者的需要,這可以說是金融創新一直追求的東西,但創新并未止于此。由于創新工具將信用風險不斷地轉移、分散、重組,一方面實現了風險分擔、隔離風險的作用,但在另一方面又降低了經濟運轉的透明度,助長了對政府管理和監督的規避,在一定程度上加劇了危機的深化,提高了系統風險和感染風險。
本輪金融危機凸顯了系統性風險監管的艱巨性、必要性和緊迫性,其中“系統性”是指一件事件影響了整個體系的功能,而且使不相干的第三方也承擔了一定的成本,而“系統性風險”則是指,一件事件在一連串機構和市場組成的系統中引起一系列連續損失的可能性。系統性風險發生時具備兩個典型特征,一是風險的溢出和傳染,二是風險和收益的不對稱。
不同于亞洲金融危機,本輪金融危機確鑿無疑地因為房地產與金融兩部門相互惡化而發生,危機發生前,基于房地產而創設的金融資產一次又一次地被組合而后又被分級出售,風險在整個鏈條上傳遞,同時也在整個鏈條上蔓延,甚至隨著鏈條增長而變得越來越難以觀測和控制。
那么,作為房地產與金融兩部門重要聯系紐帶的REITs與金融體系中其他市場之間存在怎樣的關系?其系統性風險存在何種特征?
根據REITs的產品特性,其收益與風險應介于高成長性股票與債券之間,表1(見第95頁)所示為1995年至2005年10年間,美國REITs的長期收益率高于各主要股票指數收益率,波動率則明顯低于股票指數且高于10年期國債,其與后兩者間整體相關性較低。
筆者利用美國與香港REITs與股票市場數據進行實證分析并得出結論,由于REITs以房地產物業為基礎資產,REITs的風險與收益呈現較強的時變性與橫截面差異,總體而言,其統性風險低于股票市場。①
上述實證分析結果之所以產生的原因可能是,REITs本身是多元化及大規模的房地產投資組合,覆蓋不同地區、不同種類的資產,這些不同資產之間的價格走勢、回報水平相關性不高,受宏觀經濟和行業周期影響的因素不盡相同,因此,與單一物業資產相比,其本身波動性就比較低,再加之信托產品特有的隔離制度,故而從境外實踐情況來看,REITs與金融系統其他市場之間相關性較弱,其大發展的過程,本身就有機構投資者在投資組合中加入一個與其他資產相關性較弱的資產并借以提高期望收益、降低組合風險的考慮。
二、REITs系統性風險發生的轉化機制
關于金融市場系統性風險的發生機制,“喚起假設”等非均衡解釋認為,不完全信息和經濟人有限理性是隱含的假設,經濟人對風險的預期有很大的盲目性,在危機發生的臨界點,由于某些意外事件發生,經濟人意識到系統性風險的嚴重性,從而誘發危機,因此,整個過程中實際存在兩個階段,即,危機發生前,經濟人對市場前景看好,忽視了系統性風險的存在,并且這種忽視導致系統性風險更快地積累,直至危機發生臨界點,經濟人普遍意識到錯判,由此系統性風險釋放。
REITs的系統性風險特征既包括總體風險水平低于股票市場,也包括其與基準市場收益率以及基礎資產類別相關,呈現較強的時變性與橫截面差異,因此,在危機發生臨界點之前,對于投資者來說,很容易產生的誤判是REITs市場雖然也會面臨與房地產收益相關的信用風險,但是這種風險屬于非系統性風險,可以通過投資組合予以分散和對沖,即,對于大資金投資者而言,雖然單筆投資確實存在信用風險,但全部投資可以分散投資在不同項目(這也是REITs系統性風險總體低于股票市場的重要原因),個別房地產物業收益下降和違約的風險不會顯著影響整體收益。
然而這種臨界點前的非系統性風險可以迅速轉化為系統性風險,在危機發生的情況下,個別房地產物業收益下降和違約的風險聚合成大量房地產物業收益下降和違約的風險,REITs市場風險敞口顯著增大。
REITs市場非系統性風險之所以有可能轉化為系統性風險,正是因為微觀主體判斷中的盲目性可能導致資金過度流向REITs市場并進而流向房地產市場,由此不斷加劇宏觀失衡,系統性風險開始產生并快速積聚。整個過程中,非系統性風險向系統性風險的轉化大致通過四個渠道而產生: (1)過度投資降低了貨幣需求的穩定性、增強了貨幣供給內生性,以及削弱了貨幣政策的可控性; (2)REITs的杠桿效應與相對復雜性加劇市場易變性,與此同時,因杠桿效應而放大的信用創造能力使其更為依賴流動性,因此,在市場動蕩情況下很容易喪失再融資功能,拖累市場整體信用大幅萎縮; (3)過度投資可能加劇機構投資者交叉持有流動性,由此導致流動性渠道網絡化,金融風險傳染性因而被增強;(4)過度投資導致信用非理性擴張,當市場達到頂峰后,市場價格開始下滑,投資者迫于財務困難拋售資產,由此價格加速下滑并且導致更多的拋售,金融體系為此演變為一場潰逃。
三、我國REITs系統性風險預警信號:基于房地產價格變動
如上所述,宏觀經濟因素如利率、通脹水平、經濟形勢以及房地產市場變化引起房地產物業市值變動以及物業租金變化,這些因素變化必然導致REITs在利潤分紅、收支情況、證券價值等方面相應波動,從而構成REITs主要系統性風險,反過來說,正因為REITs主要系統性風險由一系列宏觀經濟因素作用而引致,這些宏觀經濟因素也就成為了REITs系統性風險的先行指標。
中國內地目前尚無REITs實踐,除此之外,宏觀因素變化引發REITs相應變化的主要中間變量是房地產市場變化,而基于這兩點原因,本文選用房地產價格受影響程度模擬REITs受影響程度,考察中國未來REITs市場系統性風險預警信號,以及這類信號在何種程度上具備可信度。
影響中國房地產價格變動的因素有很多,不過這些因素有的很難量化,如購房意愿;有的非市場內生,如利率(專指中國);有的傳導鏈條過長,如國際收支狀況;有的本身也是房價的因變量,如CPI(通過租金水平);因此,本文選取貨幣供應量與房地產開發投資量作回歸分析。
(一)貨幣供應量
貨幣供應量主要通過兩個渠道影響房地產價格,一是購房消費貸款,二是房地產開發貸款,通過這兩種渠道,貨幣供應量既影響到房地產市場供給,也影響到房地產市場需求,并且最終由供求變化決定房價變化。表2所示為1997~2008年期間中國貨幣、信貸以及房價變動情況。
關鍵詞：房地產開發；金融；風險投資；管理；市場
0引言
隨著經濟的迅速發展和社會的進步，企業所面臨的風險以及對風險的認識開始發生巨大的變化。在房地產投資領域同樣面臨著這個問題，而對其風險因素進行分析是開展風險管理的一個前提。房地產投資的顯著特點就是投資資金規模大，建設周期長，作為一種高投入、高收益、高風險的投資活動，面臨著社會、經濟、技術等許多復雜因素的影響。它的項目全過程中既有經營風險、金融風險等有形風險，也有國家政策變化、社會環境變化等無形風險。總之，大量的不確定性因素決定了其投資活動的高風險的特性，從而使投資方案和決策具有相當的潛在風險。
1房地產開發投資風險的概念
風險一般定義是指在以特定利益為目標的行動過程中，若存在與初衷利益相悖的可能損失即潛在損失，則由該潛在損失所引致的對行動主體造成危害的事態。房地產開發投資風險，是指投資商因對未來某房地產項目投資的決策以及客觀條件的不確定性，而導致該項房地產項目投資的實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率，即投資商在房地產項目投資過程中，遭受各種損失的范圍或幅度及其可能性。
可以說風險是客觀存在的，它不以人的意志為轉移。房地產投資的風險在一定環境和期限內客觀存在，無法回避它、消除它，只能通過各種手段來應對風險，避免損失與損壞的產生。而對它進行充分、深刻的認識，將有利于降低這些風險。
2從來源分析
從房地產投資風險來源看，也可以分為自然風險、社會風險、經濟風險、政治風險等。自然風險是由自然界的實質性風險因素所致的財產損毀和人身傷亡的風險。社會風險是指由于各人的行為反常或團體的不可預料行為所導致的風險。政治風險是指因政局變化、政治動亂、戰爭等政治因素所引起損失的風險。
3從投資階段分析
房地產項目的開發過程分為投資決策階段、前期階段和建設階段，在這些不同的階段房地產開發經受著動態的風險，有多種的動態因素對它施加影響，下面就從對項目全過程風險分析因素進行分析。
3.1決策階段
政策風險-政策風險是由于政府相關政策的潛在變化有可能給投資商帶來的經濟損失。在中國走的是宏觀調控結合市場的路子，宏觀政策變化會對房地產投資構成風險。比如我國1993年對房地產投資的宏觀調控政策、1994年出臺的土地增值稅條例、2001年出臺的規范住房金融業務的措施、2003年國有土地使用權出讓方式的轉變等，就使得許多房地產投資者在實現其預期收益目標時遇到困難。
類型風險-不同類型的房地產投資會有不同的風險概率，對于住宅、公寓、別墅、辦公樓、商場和工業廠房等，且這些不同的物業抗風險能力也不同。在決策階段必須選擇好合適的物業種類，并對相應的風險進行深入調查。
區位風險-區位指某建設場地的地理位置，以及該區位所處的社會、經濟、自然環境或背景等。例如地區的經濟基礎、經濟增長前景、人口條件及其市場價格水平的可能影響等。
時機風險-地產活動有周期性，供求及價格隨時間而變化。必需對未來幾年地區的經濟發展趨勢、人口增減、收入水平升降、消費心理和物業需求變化等風險因素進行預測，以選擇、確定合適的開發時機。
3.2前期階段
進入前期準備階段以后要取得立項審批；取得土地使用權；征地補償；委托規劃、報審；施工許可獲得；籌資；招標等許多工作的進展，這里面也充斥著房地產投資的風險。
置地方式風險-由于投資商只能通過行政劃撥和土地使用權出讓、轉讓等方式取得一定年限的土地使用權，已有土地也不能輕易地改變土地用途，所以通過行政劃撥、協議、招標或拍賣方式取得一定年限土地使用權時存在著置地方式風險。
置地時機風險-比如建設資金落實困難導致不能按時開工，土地閑置、購地資金沉淀產生利息損失。
融資風險-融資風險是指利用各種方式融通資金時，由于融資條件考慮欠妥而使其盈利遭受損失的可能性。比如通過股權融資時，由于發行股票時機不當、數量不當，價格不合理造成發行股票困難、融資成本過高，給開發者帶來損失。
3.3建設階段
工期風險-如承包商錯誤估計了項目的特點，低估了施工的困難，施工組織設計不當，遇到了復雜的地質條件而導致的工期延誤等；或因為科學技術的進步，新材料、新技術和新工藝的不斷創新而給房地產開發商帶來的工期延誤。
公眾干預風險-由于某項房地產的興建影響到周圍居民的利益，而使公眾自覺性地進行干預，阻止該項目的發展從而可能給房地產開發商帶來各種形式的損失。
施工事故風險。安全生產涉及到施工現場所有的人、物和環境，安全工作貫穿了施工全過程。由于安全工作不到位，或者其它偶然因素，導致事故發生，引起的人身和財產損失，最終都會給房地產投資帶來風險.質量風險-由于施工的機械、技術，氣候、水文，建材，人員素質等各種愿意引發項目質量不達標，帶來的房地產投資風險。
3.4租售階段
在租售階段，房地產投資的風險主要體現在銷售、物業兩個方面。比如定價策略不科學等導致房地產定價不合理而給其帶來的收益損失。定價過高導致房地產滯銷，總收益下降。或是定價過低了白白損失收益。另外由于消費者不僅注重其價格和質量，而且還十分注重其租售后服務，即物業管理，物業不當有時也會給房地產投資帶來風險。
4總結
在房地產投資領域風險的存在是必然的，關鍵在于如何去利用、控制、管理。面對這這么房地產投資的眾多風險，一定要在這種情況下，需要加強風險管理認識，改善風險管理的方法，加強風險識別、風險分析、風險應對、風險監控等，努力將投資的危險減小到最小。
參考文獻
[1]威廉姆.B.布魯格曼.房地產融資與投資[M].機械工業出版社，2003.208-211
關鍵詞：房地產項目；投資；風險管理；措施
中圖分類號：F293 文獻標識碼： A
作為房地產投資者，必須增強風險意識，充分認識房地產投資的特性，了解房地產投資的風險形式，對投資風險的大小進行理性的判斷并進行風險管理。這樣可以有效地在一定程度內防范風險的發生，在投資者目標收益一定的條件下把風險降到盡可能低的程度，或在風險程度一定的條件下使投資者獲得盡可能多的收益。
一、 房地產項目投資中存在的風險
1、 政策風險
政府在市場經濟中擔當著“守夜人”的角色，根據對國家宏觀經濟狀況的分析，其會制定相應的政策來促進經濟的發展。其中很多政策都與房地產行業的發展有著密切的聯系。因此，在進行房地產投資之前，就需要對當前的政策環境進行充分的了解。第三產業政策、租金政策、設備材料政策、土地出讓政策、環保政策等都會對房地產行業的發展產生影響。只有對我國的政策環境進行充分地認知，才能對比風險，達到理性投資的目的。
2、供求風險
在進行投資之前，就需要對供求關系進行必要的風險，在房地產投資的過程中，供求關系是難以進行科學地把握的。一般來說，房地產項目施工需要一個比較長的周期，先前的預測可能會隨著市場的不斷變化，而導致供求關系受到很大的影響。
3、土地風險
（1） 安土重遷觀念的影響
我國的居民有著安土重遷的觀念，在進行拆遷的過程中，可能存在著一定的抵制行為，這樣這需要進行大量的思想工作，來勸導這些居民進行搬遷。這使得拆遷的時間難以保證，難以進行成本控制，增加了項目的進度風險。
（2）投機主義的影響
隨著我國的土地拆遷不斷進行，人們在遇到拆遷的時候，抱著從中獲得更多拆遷款的想法，成為了“釘子戶”。這種情況影響了拆遷進度，為了使得工程建設盡早進行，投資方需要花費比計劃更多的成本，這樣就使得企業效益難以保證。
（3） 極端行為的影響
在進行整地、拆遷的過程中，一些極端的行為也時有發生，諸如自焚、爆炸等，這些方式不但使得拆遷工作面臨了很大的問題，同時也將拆遷隊伍放到了法律和輿論的風口浪尖。在社會各界的共同影響下，整地拆遷工程受到了巨大的阻礙。
4、建設風險
項目建設階段涉及到市場把握、人員協調、材料的采購、機械的租賃、合同關系維度、進度管理等諸多方面的內容，在整個房地產項目的建設中，其是最復雜多變的一個過程。在這個過程中主要存在以下幾個方面的風險：
（1） 進度風險
由于施工過程中存在不可知因素，一旦工程的工期無法保證的話，那么預售的房屋就要進行必要的賠償，并且嚴重影響企業的信譽和形象。此外，延長工期不但會帶來額外的成本支出，還將使得管理更加復雜。
（2） 質量風險
建筑的質量對于房地產投資也存在一定的影響，如果質量不合格就難以進行竣工驗收，那么房地產就難以預期投入使用，這樣不但會造成諸多損失，還會使得房屋的購買率下降。
二、房地產項目投資風險管理的措施
1、把握市場動態，提高風險預測能力
投資前對市場情況的調查分析是整個投資風險管理體系的基礎。先期了解市場需求和政府對項目開發的態度，有助于確保正確的投資決策方向。根據國家經濟政策、住宅制度改革以及消費群體的文化背景、消費偏好來確定市場定位，設計有針對性的產品功能、價格區間及營銷方式，并能依照政策變動適時調整投資方案等，都是有效控制投資風險的關鍵。
2、建立健全科學的投資決策和風險管理
機制投資者應在重視市場需求的基礎上考慮綜合風險，以確定最佳的投資決策。對房地產投資者而言，首要決策內容是對開發項目區位的選擇，良好的區位可以在較小的風險中實現升值，有效避免投資風險。區位確定后，還應建立風險管理的組織體系，設立專門風險管理部門，以便合理安排資金項目，協調好投資控制與進度、質量控制的關系，加強投資動態管理，及時發現可能導致投資增加的現實問題和潛在因素。
3、建立風險管理的信息系統，形成動態風險監控報告
信息是進行科學的房地產投資可行性研究、投資決策和風險管理的基礎，因此企業應當設立信息收集和處理的專門部門或者購買專業性的行業信息系統。一來可以日常性的收集國家或目標城市、區域的經濟政策、行業政策、城市規劃、市場供求情況等信息，進行及時準確的分析報告，使決策層及時了解市場風險和機遇；二來可設立企業開發項目的定期房地產市場報告制度，為企業決策層和相關部門提供項目所在地的市場月報、季報、年報，及時把握宏觀經濟政策和房地產政策的出臺情況。
4、加強風險管理的系統培訓，強化員工風險管理意識
企業可開展內部定期培訓或者通過外部專業培訓機構加強員工的管理培訓，可以提升員工的專業度，增強企業凝聚力。通過風險管理教育，使他們了解所面臨的各種風險，掌握風險防范和處理風險的方法，強化風險意識，從而提升整個企業抗風險的能力。
5、投資分散策略
房地產投資分散是通過開發結構的分散，達到減少風險的目的一般包括投資區域分散、投資時間分散和共同投資等方式。房地產投資區域分散是將房地產投資分散到不同區域，從而避免某一特定地區經濟不景氣投資的影響，達到降低風險的目的。而房地產投資時間分散則是要確定一個合理的投資時間間隔，從而避免因市場變化而帶來的損失。例如，當房地產先導指標發生明顯變化時，如經濟增長率從周期谷底開始回升，貸款利率從高峰開始下降，而國家出讓土地使用權從周期波谷開始回升，預示著房地產業周期將進入擴張階段，此時應為投資最佳時機，可以集中力量進行投資。共同投資也是一咱常用的風險分散方式。共同投資要求共同投資，利益共享，風險同擔，充分調動投資各方的積極性，最大限度發揮各自優勢避免風險。例如與金融部門、大財團合作，可利用其資金優勢，消除房地產籌資風險；與外商聯盟，即可引進先進技術和管理經驗，又能獲得房地產投資開發政策優惠。
6、風險回避
在房地產的投資過程中,要想選擇出比較徹底的處理房地產投資風險策略.我們可以先從風險小的投資項目著手或直接放棄對那些風險較大的投資項目進行投資,這樣風險的概率產生就不存在了。但是這種策略仍然是有不良后果的,那就是在某一程度上大大減少了得到高額利潤的機會。假如預期獲益的機會不伴隨著風險,那么將會很快有投資者涌入市場,從而降低了預期的收益。其中我們要認識到一個不爭的事實，就是風險的大小與預期的收益值的增降是相互直接作用的。
7、 房地產項目風險的轉移
風險的轉移是風險管理的另一種有效手段。當企業沒有什么好的方法來對風險進行處理時，可以采用風險轉移的方式來保護自己的利益。風險轉移是將自身存在的風險轉移給其他企業來承擔，但是，需要弄清楚的是這并不意味著將風險直接轉接給目標企業，對房地產企業而言是風險的事情，對別的企業則不一定是風險。因為每個企業的發展狀況不同，對風險的管理態度也不相同，對自身企業是風險的項目可能在別的企業那里就是一種良好的機遇。因此，房地產項目合作伙伴的選擇不僅需要考慮利益分配的方式同時還要考慮風險的承擔方式。
總之，在房地產開發過程中，必須重視過程中每個環節的管理，重視企業的制度化、程序化管理建設，客觀看待風險，對風險進行有效的管理，這樣才能減少或規避風險對項目造成的不利影響。
參考文獻：
[1]勞燕玲,李江風.房地產項目的風險管理探究[J].前沿，2012（10）.
[2]蘇亞莉.房地產開發項目風險管理研究[J].東華理工大學學報（社會科學版），2011（01）.
[關鍵詞]房地產開發；風險控制；項目投資
[DOI]1013939/jcnkizgsc201625163
1引言
房地產投資風險是指從事房地產投資而造成的不利結果和損失的可能性大小，這種不利結果和損失包括所投入資本的損失和預期收益未達到的損失。作為我國國民經濟支柱產業的房地產行業，對我國國民經濟的持續、健康和穩健發展起了重要作用，是我國產業經濟的基礎性和先導性行業。房地產業的興旺發達，是國民經濟健康發展的重要基礎和明顯標志。隨著我國城鎮住房制度改革的不斷推進，房地產業呈現出蓬勃發展的態勢，成為國民經濟的支柱產業。目前我國有數萬家房地產開發企業，相當多的企業規模小，只重視項目開發而不重視管理，更不重視風險的管理，使房地產項目開發過程中的諸多風險因素得不到有效的控制，從而導致項目的失利。為了有效地規避風險，運用科學的方法對房地產投資項目的風險進行客觀的分析和評價，并采取合理有效地控制風險的措施，有利于房地產行業的健康發展，也有利于國民經濟的穩定運行。
由于房地產具有位置的固定性和不可移動性、投資額大、建設周期長、影響因素多樣性等特性，使得房地產開發投資活動面臨眾多的風險。一般來說，風險是對未來行為決策及客觀條件的不確定性而可能引致后果與預定目標之間發生的多種負偏離的綜合。探究我國房地產開發項目投資的風險控制問題，對于房地產企業有效實現開發，有效避免和解決開發過程中所要面對的各種風險，從而促進我國國民經濟持續、有效發展都具有重要的理論意義和現實意義。當前房地產開發投資項目出現了投資額度過高、盲目重復性建設、建設周期過長等的問題，針對當前出現的問題，亟須一定的理論先導，從而為其提供一定的實踐指導。基于此，本文對此研究方向進行深入探討。本文將吸收和借鑒前人的研究成果基礎上，運用文獻分析與規范分析相結合的方法，結合相關理論對我國房地產開發項目投資的風險進行深入研究和探討，以期為其提供有益的借鑒和參考。
本文具體結構如下：第一部分為引言；第二部分是房地產開發投資項目控制風險的重要性；第三部分為房地產開發投資項目產生風險的原因；第四部分為我國房地產開發項目風險控制的路徑選擇；第五部分為總結與討論。
2房地產開發投資項目控制風險的重要性
每個項目都存在一定的風險，房地產項目也不例外。房地產開發項目由多重環節組成，其風險也散播在各個環節、各個階段中。不管是在項目投資、項目規劃、土地獲取等前期準備階段，還是在項目施工建設階段，還是到最后的商品房出售、用戶使用、物業管理階段，都有著這樣或那樣的不可知事件出現，而風險就是指這些不可控因素導致的經濟損失的概率。對于風險這一客觀事實，我們只能用概率來估算它，而究竟發不發生只要在實際項目過程中才能知道，其產生的后果也只能事后知道。針對風險的這一性質，我們需要建立多風險模型，全面考慮各個可能的風險因素，從定量角度和定性角度綜合考慮，設計可以有效預估風險大小的模型。
21風險控制對于企業發展的意義
追求經濟效益最大化是企業的核心目標，對于房地產開發企業來說，實現贏利，實現最大利潤就是做好經營的關鍵指標，但是作為企業管理者必須清楚，進行何種投資都存在風險。如果企業想要投資房地產的話，就要提前考慮風險，用有效的方法手段防止風險的發生，如果事先沒有預估準備，一味地自以為房地產項目好，盲目跟風，對風險認識不足的話，一旦風險發生，很容易就血本無歸，陷入絕境。當前有很多小型沒經驗的企業就因為認識不夠，導致投資不當，最后損失慘重。
22風險控制對于房地產行業發展的意義
房地產開發對于城市建設來說至關重要。隨著我國城市化政策的實施，需要大量的住房保障措施來配套跟進，有一個合理的開發規劃，才能有效處理經濟發展所帶來的城市病：房少價高、交通擁堵、環保問題等，而且能夠有效促進公共基礎設施的完善，將與之相關的其他產業也帶動起來。那么要如何才能使房地產的開發健康有序進行呢？主要還是要看整體的規劃是不是合理，施工的過程是不是高效，后期的銷售是不是理性，風險的管控是不是到位。而這其中風險研究又是風險管理的重中之重，一切規劃設計都是在風險管控之下進行的，是房地產發展的馬前卒。
23風險控制對于城市與社會經濟發展的意義
在房地產開發之前，首先要考慮的是供求關系，其對房屋定價、開發時間、房屋數量、成本計算等都有重要的指導意義，對行業的發展有促進作用。對于城市建設而言，在規劃過程中，需要風險研究來警醒限制，使得規劃更加現實，有可行性。
3房地產開發投資項目產生風險的原因
對于房地產開發項目這一復雜系統工程而言，必然有很多問題都會導致損失的產生，因此需要考慮很多影響因素，從風險的性質上分為系統和非系統風險。系統風險是全局的，全體項目都有這一風險，不可避免；非系統風險是局部的，只有某些項目有該風險，可以采取有效措施進行防范。
31系統風險
311通貨膨脹風險
對于房地產開發投資項目而言，都需要經歷多年的經營、建設和銷售，存在一定的存續期間，這期間國家的貨幣政策、金融政策發生什么變化都是未知的，一旦發生通貨膨脹，那么必然導致企業的收益低于預期，這個風險是不可避免的。
312利率風險
銀行利率本身就有宏觀調整功能，其直接影響資本的流入流出，從而影響整個房地產行業的發展狀況。
313變現風險
作為不動產登記的重要項目之一的房地產，其固定性導致其流通性差，資金的回轉很難在短時間實現，如果投資者在條件不成熟的情況下尋求變現的話，就會有很大的損失。
314政策風險
任何行業的發展都和國家政策息息相關，房地產更受政府限制。首先，國家管著土地，哪些土地可以用來出售都是由國家政策規定的；其次，環保政策，開發過程中的廢物處理標準；最后，與資金直接掛鉤的稅務政策等，這些政策都是不可避的風險。
32非系統風險
321經營管理風險
項目能否順利實施和經營管理有很大的關系，管理者如果管理不當，就會導致無法達到項目預期，資金出現斷條等風險，其如果因為自己的錯誤預估，產生錯誤決策，將會使整個項目處于危險之中。這一風險受到不同管理者的經營管理決策的影響而出現差異。
322財務風險
房地產投資者總是利用財務杠桿原理，使用借入資金擴大投資可能收益范圍，實現投資利潤最大化的目標。然而，杠桿原理對自有資金的收益和虧損起著同樣的放大作用。財務杠桿的使用提高了稅前收益的期望值和可能收益的上限，但是也擴大了收益波動的范圍，降低了可能收益的下限，下端風險增大了，所以增加貸款量也增加了營業收入不足以償還債務的可能性。
4房地產開發項目風險控制的路徑選擇
拋開一些不可避免的系統風險，對于其他可以預防的非系統風險，需要房地產開發商根據自身情況可以采取以下措施進行風險控制，從而切實有效降低投資風險。
41加強管理者對國家政策的研究
企業管理者是項目的最終決策層，其決策對整個項目的進行都起著決定作用，所以管理層首先要對相關產業的國家政策爛熟于胸，并時刻關注政策新動向，最好要求相關部門每過一段時間，可以是半年、一年，提交一份房地產相關的國家政策。同時，其要有很嚴謹的投資理念，豐富自己的投資經驗，風險投資意識一定得加強，對自己管理的項目風險要如數家珍，項目的每一個階段要干什么，會出現什么問題，都要經過科學的規劃和全方位的估測。最后，要將風險的量化評估和國家政策相結合，同時考慮市場因素的影響，在可行性范圍內，進行投資規劃。這其中，最需要注意的還是要和實際掛鉤，在企業實際情況下，再結合國家的開發政策，積極向政策靠攏，享受一些優惠的政策，搭上國家發展的列車，促進企業健康發展。
42構建完整的企業資源管理平臺
財務管理永遠是一個企業的根基，如何基于這一中心構建一個企業內部完備的信息共享系統是公司高層所需要重點思考的問題。這一系統的構建對于房地產開發投資項目而言具有重要意義，首先能夠提高房地產開發企業信息的傳遞效率，其次能起到監控整個項目過程的作用。這樣的話，一旦房地產項目建設的任意環節出現問題，都能夠及時反饋到公司高層，方便及時處理，有利于風險管控和風險預警。
43定期召集經濟活動分析會議
對房地產開發項目的定期分析有利于風險的管控。首先要擬定各部門的會議綱領，讓各部門知道明確的指標，然后由財務部組織召開會議，讓各部門一同全方位地分析現階段企業的投資情況。會議過程中，一旦發現問題，企業高層要根據企業情況作出恰當及時的補救措施，保證項目按計劃進行。企業需重點關注投資過程中的資金變化，關注已投資項目的資金流通情況，明確項目的每一項支出和收益情況，利于減小投資風險。
44加強風險預測和重點風險管控
房地產行業需要時刻關注市場供求關系的變化，調研活動必不可少，要順應社會需求，只有滿足社會需求才能利益最大化。在項目進行時，對于具體施工合同的簽署一定要謹慎，將施工日期、施工金額等核算清楚，如無意外，不要隨意更換，最好能夠有專門的工程監理全程跟進，負責工程質量的監督，從而降低這些方面的風險。
45強化房地產項目的風險轉移
關鍵詞:中小城市;房地產業;風險管理;灰色關聯度;廊坊市
在人們的社會、經濟和科研活動中,會經常遇到信息不完全的情況。在控制論中,人們常常用顏色的深淺來形容信息的明確程度。艾什比(Ashby)將內部信息未知的對象稱為“黑箱”。因此,“黑”表示信息未知,“白”表示信息完全明確,用“灰”表示部分信息明確、部分信息不明確。同樣,可以系統區分為黑色系統、白色系統和灰色系統,用來反映認識主體對認識客體的認識程度。為了更好的認識和有效地控制灰色系統,20世紀80年代,灰色系統理論應運而生,并迅速在社會眾多行業和領域得到了廣泛應用,這也真正體現了人類認識和改造世界的主動精神。
我國房地產業尚處于產業發展的初級階段,有關其投資風險的研究剛剛起步。目前,有些學者已運用常規的投資風險分析方法如調查和專家打分法、敏感性分析法、貝葉斯方法、蒙特卡洛法、相關性分析等,就我國房地產業投資風險管理做了相關探討。但是,針對中小城市的相關研究還不多見。本文采用定性研究和定量分析相結合的方法,運用灰色關聯分析技術,對近年來我國中小城市房地產業投資面臨的風險進行理論分析。在此基礎上,以近年來房地產業迅猛發展的河北省廊坊市為例進行實證研究,提出相應的風險管理防范策略及規避、減少風險潛在損失的具體對策。
一、對我國中小城市房地產業投資面臨的風險進行理論分析
一般來講,風險就是一個事件會產生人們不希望后果的可能性。房地產市場是一種資金量大、周轉期長、且受政治、社會影響較大的特殊市場,所以在其投資過程中會遇到一定的風險。房地產投資風險是指房地產開發商因對未來某項房地產投資的決策以及客觀條件的不確定性而導致該項房地產投資的資本損失或實際收益與期望收益產生負偏差的程度及其發生概率。房地產投資風險多種多樣,十分復雜。本文根據風險因素的性質不同,將其分為:政策因素、經濟發展因素、市場因素、自然因素、利率因素、社會因素、管理因素和技術因素等。并且在《中國房地產縱橫》中也對各主要影響因素進行了排序,其先后順序依次為:政策因素、利率因素、經濟因素、自然因素和技術因素。由于本研究是針對我國中小城市房地產投資風險管理問題,該風險系統應包括上述五種風險因素。因為,除了常規的五種主要風險因素外,如市場因素、管理因素和社會因素等在內的這些因素并非可有可無;相反,由于中小城市特殊的具體情況,它們的影響反而會比較大,這在定量分析中會得到相應體現。
房地產業投資的風險分析與評價是個主觀與客觀相結合的過程,而對某些過程中潛在風險因素的評價也很難用定量數字來描述。我國的房地產業發展歷史較短,客觀估計所要求的歷史資料很少,在房地產業投資的風險分析中對各風險因素隨機變量的概率分布常用主觀估計來建立。目前,房地產業比較流行的是根據《中國房地產縱橫》上的房地產論文的統計數據和對分析專家關于房地產投資的認識所做的調查,對各風險因素定性分析的評分等級標準,將指標等級劃分為七級,其中“優”、“良”、“中”、“差”對應分值分別為4、3、2和1,指標等級介于上述兩相鄰等級之間時,相應評分值為3.5、2.5和1.5。為了便于觀察和計算,將上述七個等級的相應數值分別擴大2倍,即“優”、“良”、“中”、“差”對應分值分別為8、6、4和2,指標等級介于上述兩相鄰等級之間時,相應評分值為7、5和3。
二、以河北省廊坊市房地產業投資風險管理為例進行實證分析
廊坊市于1989年4月經國務院批準正式成立,地處河北中部、京津兩大城市之間,由于其得天獨厚的地理位置和環境,素有“京津走廊上的明珠”之美譽。改革開放以來,廊坊市獲得了長足發展,經濟建設和社會發展取得巨大成就,也是河北省唯一獲得全國“生態城市”殊榮的少數城市之一。作為我國中小城市的典范的廊坊市,市區人口約40萬,作為支柱行業之一的房地產業發展十分迅速,包括上繳利稅、城鎮房地產業投資總額增長速度、利潤總額和商品房均價等多項指標位居全省之首。據2007年統計數字顯示,廊坊市共有143個企業,其投資額占同期全社會固定資產投資總額的17.96%,吸納就業人數達6819人,上繳利稅高達65631萬元,對于優化廊坊市產業結構、促進社會和經濟繁榮發展,起著重要推動作用。
本文結合灰色關聯度分析方法進行實證分析。
(一)橫向分析
1、給出原始數據序。通過對廊坊市區的幾個典型樓盤進行走訪,并開展詳細的問卷調查,由此獲得有關房地產開發商投資與各風險因素關系的第一手資料。而后,本文對調研資料進行整理分析并找出典型開發商,以此構建原始數據序列(見表1)。其中,X1-房地產開發商1,X2-房地產開發商2,X3-房地產開發商3,X4-房地產開發商4,X5-房地產開發商5,X6-房地產開發商6,并將X1即房地產開發商1數據序列作為參考序列X0,記作X0=(8,5,3,7,4,6,2,3)。
2、經計算可得灰色關聯度:γ02=0.65238,γ03=0.55714,γ04=0.62381,γ05=0.55713,γ06=0.67619。
顯而易見,灰色關聯度排序為:γ06>γ02>γ04>γ03>γ05。
(二)縱向分析
1、給出原始數據序列(見表1),構建參考數列,即找出各房地產開發商數列中所面臨的所有風險因素中最大值,記作X01=(8,5,8,8,8,7)。
2、經計算可得灰色關聯度:γ01=0.91667,γ02=0.76389,γ03=0.47619,γ04=0.60595,γ05=0.51865,γ06=0.55139,γ07=0.51448,γ08=0.63869。
顯而易見,灰色關聯度排序為:γ01>γ02>γ08>γ04>γ06>γ05>γ07>γ03。
三、結論
本文通過實證分析所得結果與《中國房地產縱橫》中對各主要影響因素進行的排序略有出入,這屬于正常情況。因為本文主要立足我國中小城市,特別是比較多的考察了廊坊市房地產開發商的具體情況,與全國房地產業發展情況相比較,有著顯著的區域性和差異性,這也正是本文寫作目的之所在。
橫向分析的結果表明,不同房地產開發商面臨的投資風險程度是不同的,與開發商1面臨的風險程度相比,開發商6與之最相似,開發商2和4次之,開發商3和5最小。因此,房地產開發商在風險管理實踐中,可以借助成功的房地產企業投資的經驗,來判斷自己面臨的風險情況,以提供有益的指導。
縱向分析的結果表明,影響房地產投資盈利的風險因素大小依次為政策因素、利率因素、市場因素、經濟因素、管理因素、技術因素、社會因素、自然因素。第一,政策因素的影響最大。這一結論是與我國國情相符合的。與時進的政策的指令性作用明顯;反映這一點的是我國房地產波動周期與黨代會的召開周期較吻合,一般為4年―5年。第二,利率的調節作用次之。這與我國的經濟體制改革密不可分,社會主義市場經濟體制的建立,必然要求政府更多地運用金融、財政政策等間接調節方式來干預經濟運行均和利率的調節作用。第三,值得關注的是市場因素和社會因素、管理因素等影響也比較大。這是由中小城市的具體情況所決定的。在中小城市房地產投資過程中,由于城市人口基數小、購買人群分布相對集中;同時,這些購買人群觀念和習俗相對守舊、對樓盤的選址和房屋的設計格局等要求更為苛刻;再加上開發商自身在資金實力、管理理念和技術等方面相對欠缺,所以,市場、社會和管理風險因素的影響反而會比較大。第四,自然因素的影響最小。這是因為廊坊市地處河北中部,地形以平原為主,偶有丘陵地帶,少有高山,地殼活動穩定,有史以來,沒有發生過特大的地質災害和自然災害。
四、廊坊市加強房地產業投資風險管理的對策
從地方政府和房地產開發商雙方角度出發,分別提出相應風險管理的意見和建議。微觀經濟活動離不開宏觀經濟背景,國家(或地區)的宏觀經濟對房地產業發展起決定作用。因此,政府應加強對房地產業的宏觀管理,為房地產企業健康、正常發展創造一個良好的外部環境。具體說來,地方政府對房地產風險的管理應從以下幾個方面著手:第一,加強房地產業宏觀調控,綜合運用多種手段如經濟手段、法律手段和必要的行政手段,共同發揮協調作用。第二,調節房地產投資結構,要在土地利用總體規劃和城市規劃指導下,促使房地產市場供求平衡。第三,建立房地產預警預報系統,引導投資者理性投資和科學決策。第四,完善房地產市場法規體系和中介服務體系,規范房地產市場行為,為房地產開發企業創造一個公平合理的競爭環境。第五,強化政務公開,減少政策信息不對稱造成的風險。第六,認真執行城市規劃法,減少規劃變更與調整的隨意性,加強公眾參與監督,減少因此造成的房地產投資風險。作為微觀經濟活動主體的房地產開發商投資要經歷四個階段,期間可能面臨許多不確定因素。本文在對房地產開發商提出階段性的風險防范和控制措施,使企業最大限度地減少風險損失,獲得較高的盈利保障。一是投資決策階段的風險控制。高度重視可行性研究,確保投資決策的正確性;加強市場監測,提高決策的科學性;采用房產保險的方式來間接降低風險;靈活應用投資組合理論;樹立風險管理意識。二是土地獲取階段風險的控制。在土地獲取階段前,必須對地塊自然屬性、社會屬性以及使用屬性進行認真確認,以決定選擇或放棄對某一項目的開發。在拆遷和安置補償問題,既講原則性,更講靈活性,防止矛盾激化。三是項目建設階段風險的控制。強化安全意識,事前控制與事中控制動態結合,在保證建筑質量的前提下,盡快完成開發項目,減輕開發商所面臨的未來不確定性。四是經營管理階段風險的防范和控制。房地產商應密切關注市場的動態發展,了解需求狀況,采用靈活多變的營銷方式拓寬營銷渠道,降低營銷風險;也可以通過營銷,以充分利用人豐富的營銷經驗。
參考文獻:
1、郭剛.房地產投資風險管理[M].新西部(下半月),2008(4).
2、王林.房地產投資風險分析方法研究[D].武漢理工大學,2003.
3、國家統計局.河北經濟年鑒[M].中國統計出版,2008.
4、劉思峰,黨耀國,方志耕.灰色系統理論及其應用[M].科學出版社,2004.
5、李華.房地產投資風險管理實證研究[D].武漢科技大學,2007.
關鍵詞：房地產；投資組合；收益與風險
中圖分類號：F830.9 文獻標識碼：A
文章編號：1005-913X（2012）08-0150-01
一、房地產風險最小投資組合模型的建立
（一）房地產投資組合的收益與風險
1.投資組合的期望收益率。投資組合期望收益E（Rp）為第i類房地產投資的期望收益率；Wi為各項目在投資組合中的權重，則：
RP=E（Rp）=■wiE（Ri） （2-1）
2.投資組合的總體風險。投資組合的總體風險σ2p 可定義為該組合獲得的收益優選法與預期收益率的方差；設σi和σj為第i類和第j類項目期望收益率的標準差；pij為第iod 與第j類項目的相關系數，則
σ2p =■wi2σ2i+■ ■WiWj ρijσi σj （2-2）
（二）確立的目標
結合以上對房地產投資組合方法的推導，可以歸納出房地產投資組合的目標有：在一定的預期收益水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業承擔最小的投資風險；在一定的風險水平下，通過房地產投資的優化組合，將使房地產企業獲得最大的預期收益。
在本文中，結合資本資產定價模型β概念，以目標一為基礎建立了房地產投資組合風險最小模型。
（三）模型的有關假設
建立房地產投資組合模型的目的在于引入風險概念，使房地產企業獲得最小風險的投資目標。現做如下假定：各房地產投資項目均有完整的可行性研究報告或投資計劃；本模型不再考慮資金資源的約束；各投資類型均能根據市場調查及預測資料確定各自可能收益率和各收益率實現的概率大小；市場由多元化的投資者統治，不存在低風險高收益的投資。
（四）模型的建立
設有N項不同的房地產投資，Wi為第i種房地產投資的投資比例，Ri為收益率，σ2p表示房地產投資組合風險，在預期收益R0尋求風險最小，依據房地產投資組合分散風險的原理建立模型：
minσ2p=■wi2+■ ■WiWj ρijσi σj （2-3）
s.t： ■wiRi≥R0
■wi
Wi≥0，i=1，2，3，4……n
房地產投資中，單項房地產風險包括系統風險（由政治、經濟等 因素引起，不能在組合投資中被分散）和非系統風險（與特定的房地產投資有關，可通過投資不完全相關的資產組合使之分散）。根據夏普等的資本資產定價模型（CAPM），可知單項投資總風險中只有系統風險對組合的預期收益和風險有貢獻，那么可預先把系統風險分離出來。設Rm是資本市場投資組合的預期收益率，ai是無風險時的投資收益，βi是不可分散風險度量，即第i項投資對市場組合風險的貢獻率，εi是投資i自身的變動，根據統計學原理，第i項房地產投資的收益為：
Ri=ai+βiRm+εi （2-4）
由統計學原理得：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2
上式表明，收益率的不確定性（即風險）由兩個因素決定：市場波動因素β2i σ2m和投資自身波動因素（σni）2（非系統風險）因此可以用不可分散風險度β將第i種資產的總風險分解為系統風險和非系統風險：
σ2i=β2iσ2m +（σni）2=（σsi）2+（σni）2 （2-5）
式中，（σni）2為第i項投資的系統風險：（σni）2為第i項投資的非系統風險。
以（σsi）2，表示房地產投資組合的系統風險，同時，組合投資的風險還要考慮單項投資間的相關程度，交（2-4）和（2-5）分別帶入總體投資目標函數，修正后最終可得模型，可得：
min（σ2p）2=■wi2β2iσ2i+■ ■WiWj βiβj ρijσi σ2m
（2-6）
s.t： Rp=■wiai+■wiβiRm≥R0
■wi=1
wi≥0，i=1，2，3，，4……n
以上模型是建立在一定預期收益率下，尋求風險最小的目標之上的，不同企業在實際應用中還可根據其不同的目標，同理以尋求收益最大化為目標來建立模型。
1.各變量發生的概率P。概率就是用來表示隨機事件發生可能性大小的數值，一般隨機事件的概率是介于0與1之間的一個數。
2.投資項目的期望收益率E（Rp）。項目的投資期望收益優選法可以根據市場調查、有關數據資料，在單項目經濟評價時加以確定。其計算公式如下：
E（Rp）= ■PiRi （2-7）
式中：Pi—項目第i種預期收益率的出現概率
Ri—項目第i種結果出現后的預期收益率
3.項目的投資期望收益率的方差σ2i。確定項目的投資期望收益率之后，方差可根據下列公式求得：
σ2i=■Pi[Ri—E（Ri） ]2 （2-8）
4.項目之間的相關系數ρij
ρij=■ （2-9）
式中cov（Ri，Rj）—項目i和項目j之間的協方差
4.不可分散風險系數β。β反映的市場風險不能被相互抵消，體現的是投資組合的風險，即該組合的報酬率相對于整個市場組合報酬率的變異程度。以不可分散風險β為度量的房地產組合投資，β系數是理論上的假設模型參數，可按照以下公示計算：
就單項資產看，其計算公式為：
βi=■=Rim（■） （2-10）
式中：Rim—項目i和整個組合投資的相關性
σm —整個市場的標準差
σI —項目i自身的標準差
二、房地產投資組合案例分析
（一）分散風險的案例
某房地產商投資房地產項目，其項目組合中包括兩種房地產投資類型A和B，當項目A的預期收益率RA=25%時，預期收益率發生概率PA20% ；RA=15%時，PA=50%；RA=10%時，PA=30%。當項目B的預期收益率RA=30%時，預期收益率發生概率PB=30% ；RB=20%時，PB=40%時，RBA=10%時，PB=30%時。做出風險分析如下：
由式2-1、2-8得：
項目A：E（RP）=14.5%，σ2j=0.00125，σi=3.5%
B：E（RP）=20%，σ2j=0.006，σi=7.75%
可以看出。項目B的預期報酬率高，投資風險比較大，而項目A的預期報酬率比B低，但投資風險較小。設投資商決定項目A和B的投資率均為50%。
由公示得：投資組合的預期收益率與方差為：
E（RP）=17.25%
σ2j=（50%+0.0775）2+（50%+0.0775）2+2×50%×50%×0.00775×0.035ρAB
由-1
0.00045
在投資率確定的情況下，投資組合的預期收益率為定值17.25%結合的風險隨兩者的相關系數變化，方差在0.0045～0.00316之間。
（二）房地產投資組合風險最小模型的案例
某房地產開發公司擬對1，2，3三種房地產類型進行投資組合，各項目投資預期收益率R1=15%、R1=7%、R1=8%，收益方差σ21=1%、σ22=0.6%、σ23=0.7%，β1=1.2、β2=0.7、β3=0.8，各項目間的相關系數為ρ12=0.3、ρ13=0.2、ρ23=0.4，市場預期收益率不低于12%，試確定風險最小化的組合投資比例。
由公示σ2i=β2iσ2m+（σni）ε可把投資項目的風險分解為系統風險和非系統風險，計算如下：
項目1：系統風險=1.22X0.5%=0.72%，
項目2：系統風險=0.72X0.5%=0.245%，
項目3：系統風險=0.82X0.5%=0.32%，
設三項投資比例分別為W1W2W3將各數值帶入房地產投資組合風險最小模型，計算得：
min（σsm）2=7.2W21+2.45W22+3.2W23+2.52W1W2+1.92 W1W3+2.24 W1W3
s.t 0.15 W1+0.07 W2+0.08 W3≥0.12
W1+ W2+ W3=1
W1W2W3≥0
求解可得該房地產組合投資的比例W1=0.8，W2=0，W3=0.2，最優組合投資的收益方差為0.0504%，但組合收益率可達12%，可見組合投資風險遠小于各單項投資風險，組合投資起到了分散風險的作用。
參考文獻：
1.1 房地產投資的形式
房地產投資包含直接投資和間接投資兩種形式。其中直接投資包括開發投資和房地產置業投資，這兩個方面從狹義地角度考慮就是房屋銷售方與買方各自的投資。間接投資包括房地產企業股票投資、房地產企業證券投資、房地產投資信托基金投資以及住房抵押支持證券的購買等投資方式。本文主要分析的是房地產投資信托基金，這是間接投資當中較為新型的一種投資方式，也是擴大房地產融資渠道的途徑之一。
1.2 房地產投資信托基金的含義
所謂的房地產投資信托基金指的是以收益憑證的發行為匯集資金的主要方式，并通過專門的投資機構或信托公司將投資的綜合收益分配給投資者的一種信托基金投資方式。這是一種非公司組織的投資方式，其收益股份的組成也是可以轉換的，是一種封閉性的投資基金。其英文縮寫是REITs。這一投資方式在國外興起較早，在我國仍處于發展不夠成熟的階段。
2 房地產投資信托基金的風險類型
2.1 客觀風險(系統性風險)
2.1.1 政策風險
政策風險指的是在進行房地產投資信托基金的過程中由于國家的政策變動而對房地產投資信托基金的收益產生不同程度的影響。涉及到房地產投資信托基金收益狀況的國家政策主要分為三類。首先最為直接的是國家政策對于房地產投資基金管理的相關條例的制定。如果國家政策對房地產投資資金進行較為緊縮性的管理，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。其次是國家政策對于房地產開發方面的影響。如果國家政策對于房地產的開發采取限制性政策，則有可能導致房地產投資信托基金的收益減少。除此之外還有國家政策對于房屋價格的調整，房屋的價格決定房地產企業的盈利情況，也就對信托基金的投資者具有一定的影響。
2.1.2 法律風險
房地產投資信托基金的法律風險指的是在進行房地產信托基金投資的過程中，由于房地產信托基金的管理是由專門的投資機構進行的資金的統計和支配，因此在這個過程中鮮少具有較為完善的保障。在我國的法律當中，目前只有《信托法》、《信托公司管理辦法》等條例對信托機構進行管理，而沒有較為具體的針對房地產投資信托基金設立的相關條例，保障呈現出不夠完善的狀態。但出現這一現象的原因與房地產投資信托基金的成熟性有著密不可分的關系，隨著立法的完善這一風險會逐漸趨于減小。
2.1.3 金融風險
金融狀況的好壞對于各個經濟領域都有著較大的影響。房地產投資作為一種投資量巨大的投資方式，受到金融的影響是十分顯著的。對于房地產行業來說，無論是直接投資還是間接投資都會受到金融狀況較大的影響。例如，在國家的金融狀態趨向于緊張的時候，人們的購買力降低，這種情況將會形成房屋銷售的重大瓶頸。這就會導致房地產商的房屋收益無論是從時間上還是從總體收益狀況來說都會受到極大的打壓，從而影響到房地產投資信托基金投資者的收益情況，產生投資風險。
2.2 主觀因素造成的風險(非系統性風險)
2.2.1 項目風險
在房地產項目籌建的前期，都會涉及到一些問題，例如土地及貸款等方面的問題，房地產投資信托基金雖然是房地產融合資產的重要方式，但一個房地產項目的籌建資金只靠一種方式進行融資是不夠的。因此，其他融資渠道或者是因為國家土地政策的改變對房地產項目的籌備和推進所起到的影響，都有可能成為房地產投資信托管理基金不穩定的情況，項目的不穩定性甚至會影響投資收益或直接導致出現虧損。
2.2.2 經營和管理風險
房地產企業在房地產的建設過程中不僅要在項目的籌建方面付出很大的艱辛和努力，而且在房地產建設的過程中，房地產企業對于整個建設工程的經營和管理也是影響房地產收益的重要因素之一。在房屋建設經營過程中，有可能由于施工過程的管理不當而導致房屋建設工程的成本過高或者是出現一系列的房屋質量問題，這些經營和管理過程中出現的影響房屋銷售的因素都會對房地產投資信托基金的收益產生較為直接的影響。除此之外，市場信息的不斷變動也是造成房產商經營過程出現問題的主要原因之一，可能導致房屋的滯銷，從而影響收益。因此房地產企業的經營和管理不當以及市場的不穩定性是導致信托基金產生風險的重要因素。
2.2.3 流動性風險
所謂的流動性風險就是指在投資過程中，由于投資產品的流動性和靈活性不強而導致的一種風險現象。這一現象普遍存在于土地、房屋等固定事物的投資方面。在進行房地產投資信托基金投資的時候，由于房屋及房屋所處的土地均屬于不可移動和流動的投資物體，屬于一種固態資產形式。由于這種投資形式的限制，如果房地產企業在房地產建設過程中出現困損，無力償還投資的本金的時候，投資方無法變現信托基金，則有可能導致此處所提及的流動性風險。
3 風險防范的方式
3.1 信托公司加強內部的管理和控制
信托公司指的是在房地產投資信托基金的融入過程中起到將信托基金進行管理、統計并負責將收益下放給投資人的一種專門的投資機構。前文提到，房地產投資信托基金的法律保障是在進行房地產投資信托基金投入的時候對信托機構安全性的保護。使信托公司嚴格按照法律規定對投資者的投資基金進行管理和分配。當然，這一過程的完成除了需要靠法律規制之外，還需要信托公司對自身的員工進行一定程度的培訓和訓練，使其在工作的過程中能夠做到遵法守法。除此之外還應當完善信托公司內部的監督控制管理機制，對每個員工的工作態度進行監督，對投資基金進行謹慎妥善的處理。
3.2 建立完善的風險規避機制
風險規避機制的建立主要也是針對信托公司進行風險防范提出的相應的措施和建議。在進行房地產投資信托基金的投資之前，雖然部分風險是不可預計的，但是同樣也存在許多風險是可以預計的。例如，信托公司可以對融資的房地產企業以往的房地產建設經營狀況以及企業本身的資金狀況進行一定程度的了解，以對經營風險進行一定的評估，然后再進行投資。除此之外，信托公司也應當對市場等可能存在潛在風險的因素進行相應的了解，以通過這種方式對可能遇到的風險進行估計，并針對這些潛在風險建立相應的較為完善的風險規避機制。
3.3 分散進行多樣化組合投資
在進行房地產投資信托基金投資的過程中，其投資方式往往是針對單一的投資項目而進行的投資方式。此類投資方法雖然可以更加直觀方便地了解到所投資的房地產企業的項目情況及相關的經營情況，但企業可能由于在房地產企業進行項目經營的過程中方法不當而造成較大的利益損失。因此，在投資者進行房地產投資信托基金投資的過程中可以對多個項目進行投資，以此來分散在投資過程中可能存在的風險。
3.4 增加信托產品的流動性
前文提到由于房屋和土地的流動性相對較差導致其在投資過程中所存在的風險較大。因此為了解決這一流動性風險，信托公司可以在進行信托基金管理的時候對基金進行合理的分配，以此來增強信托公司所信托產品的流通性。除此之外，風險一旦發生，則具有不可逆轉的特點。因此，信托公司還應當積極與銀行及其他金融機構合作，為投資人進行質押或擔保服務，從而實現在一定程度上減少投資人虧損的風險。
3.5 進行合理的風險分擔設計
上文提到將投資渠道多元化是進行風險承擔的重要方式之一，但是實際上在房地產投資的過程中，如果整個項目產生虧損，承擔虧損的并不只是投資者個人，而是由房地產企業、信托公司、商業銀行、第三方擔保機構以及保險公司等多方面的相關單位對風險進行共同承擔。但是由于這些相關方所承擔的責任及各自經濟實力的差距，因此在進行風險分擔的過程中應當進行合理的風險分擔設計方案，盡量使其趨于各自的承受能力范圍。
3.6 房地產企業對房屋建設過程進行合理的管理
要想減小投資方在進行房地產投資過程中所需要面臨和承擔的風險，除了需要投資方及信托公司進行相應的風險預測及防范之外，房地產企業對于房地產工程建設過程的管理以及對于整個銷售進程的推進都對房地產投資信托基金的收益具有重要影響。因此，實現房地產企業對房屋建設進程合理地經營和管理，也是控制房地產投資信托基金風險的重要方式之一。
3.7 政府機關合理制定房地產投資信托基金的管理規則
由于房地產投資信托基金投資方式具有較大的風險性。因此，在進行房地產投資信托基金投資的過程中，國家政府機關也應當從投資者的利益角度出發制定相應的房地產投資信托基金的管理規則，并通過這種規則對我國房地產行業的融資渠道當中信托基金所占的比重進行一定程度的規定，使個人投資者受到的影響和面臨的風險不至于太大。除此之外，在規則制定的借鑒方面，應當選取與我國經濟類型及國情相似的國家進行借鑒，而不應當過度借鑒美英等與我國經濟具有較大差異的國家。
