引言：易發(fā)表網(wǎng)憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產(chǎn)土地管理法范例。如需獲取更多原創(chuàng)內(nèi)容，可隨時聯(lián)系我們的客服老師。

第1篇

一、房地產(chǎn)開發(fā)中土地的供給方式(土地資源配置方式)

(一)房地產(chǎn)開發(fā)與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營

1、房地產(chǎn)開發(fā)，是指在取得國有土地使用權(quán)的土地上進行基礎設施、房屋建設的行為。

2、房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)國有土地上進行基礎設施建設、房屋建設，并轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項目或者銷售、出租商品房的行為。

(二)當前我國土地資源的配置方式

土地資源的配置方式共有五種：劃撥、出讓、租賃、作價投資(入股)、授權(quán)經(jīng)營。

1、劃撥：是指縣級以上人民政府依法批準，在土地使用者繳納補償、安置等費用后將該幅土地交付使用，或者將土地使用權(quán)無償交付給土地使用者使用的行為。

2、出讓：是指國家將國有土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。

3、租賃：是指國有土地使用權(quán)人作為出租人將國有土地出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為，是一級市場行為。

4、作價投資(入股)：是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入股份有限公司或者有限責任公司，相應的土地使用權(quán)轉(zhuǎn)化為國家對企業(yè)出資的國家資本金或股本金的行為。土地使用權(quán)由該股份有限公司或有限責任公司持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

5、授權(quán)經(jīng)營：所謂授權(quán)經(jīng)營，是指由政府或國有資產(chǎn)管理機構(gòu)，按照有關規(guī)定，將國有資產(chǎn)授給一些新成立或由其選定的機構(gòu)，使其能夠代表國家持有一般企業(yè)中的產(chǎn)權(quán)和股權(quán)，并相應地行使資本投資、營運和管理等權(quán)利，承擔國有資產(chǎn)保值增值責任的一種國有資產(chǎn)經(jīng)營形式。即被授權(quán)經(jīng)營的單位通過委托協(xié)議，以合同方式履行出資人職責，在法律范圍內(nèi)明確享有出資人權(quán)益。

二、土地使用權(quán)出讓方式：公開出讓和協(xié)議出讓

1、公開出讓的方式：招標、拍賣、掛牌。

2、公開出讓的依據(jù)：《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》，《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》

3、公開出讓的范圍：政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以及有爭要求的工業(yè)用地；其他土地供地計劃公布后同一宗地有兩個或者兩個以上意向用地者的；劃撥土地使用權(quán)改變用途，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓，《國有土地劃撥決定書》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的；出讓土地使用權(quán)改變用途，《國有土地使用權(quán)出讓合同》約定或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定應當收回土地使用權(quán)招標拍賣掛牌出讓的；依法應當招標拍賣掛牌出讓的其他情形。

4、協(xié)議出讓的依據(jù)：《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》國土資源部第6次部務會議通過。

《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》(試行)，國土資源部。

5、協(xié)議出讓的范圍：出讓國有土地使用權(quán)，除依照法律、法規(guī)和規(guī)章的規(guī)定應當采用招標、拍賣或者掛牌方式外，還可采取協(xié)議方式，主要包括以下情況：

政府供應商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等各類經(jīng)營性用地以外用途的土地，其供地計劃公布后同一宗地只有一個意向用地者的；原劃撥、承租土地使用人申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地租賃合同》或法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓，《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)依法批準，可以采取協(xié)議方式；出讓土地使用權(quán)人申請續(xù)期，經(jīng)審查準予續(xù)期的，可以采用協(xié)議方式；法律、法規(guī)規(guī)定可以協(xié)議出讓的其他情形。

6、出讓最低價的確定：在舊村改造過程中，建筑密集區(qū)拆遷成本高時，國有土地出讓時，會出現(xiàn)0地價或者是負地價。

7、舊城改造中土地供給障礙：舊的項目報建體制與新的土地供給政策的沖突。

8、出讓合同的補充協(xié)議條款，成為土地開發(fā)管理的重要手段。

國土資源部、國家工商行政管理局了關于《國有土地使用權(quán)出讓合同補充協(xié)議》示范文本(試行)的通知。

該出讓合同的補充協(xié)議，以下幾個方面的內(nèi)容必須寫進合同中，如果不按此執(zhí)行可能要承擔很重的違約責任：當事人簽訂出讓合同時除應當約定開工日期外，還應當約定項目竣工日期；當事人除應當在出讓合同中約定項目的投資總額的最低標準外，還應當約定單位面積投資強度不低于最低標準；在出讓合同中約定了受讓宗地的容積率和建筑系數(shù)的最低值；屬于工業(yè)建設項目的，企業(yè)內(nèi)部行政辦公及生活服務設施的用地不超過受讓宗地面積的7％；當事人按照《出讓合同》約定日期動工建設，但開發(fā)建設面積占動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或已投資額占總投資額不足25％，且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿一年，受讓人應當交納土地閑置費。

9、集體建設用地的流轉(zhuǎn)將成為土地有償供地的一種重要的補充方式。《農(nóng)民集體所有建設用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)管理辦法》集體建設用地使用權(quán)的流轉(zhuǎn)方式基本上是準出讓的規(guī)則。

三、土地使用權(quán)劃拔

1、劃撥供地范圍：

(1)國土資源部第9號令的《劃撥用地目錄》中所確定的可以劃撥供地的；

(2)經(jīng)濟適用住房、職工集資建房項目的供地；

(3)法律、法規(guī)規(guī)定的其他情形。

2、劃撥供地趨勢：逐漸縮小劃撥供地的范圍。

3、符合劃撥供地的可以出讓供地，但應當出讓供地的不得劃撥供地。

4、出讓的工業(yè)用地可以進行職工集資建房。

四、房地產(chǎn)交易

(一)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，是指房地產(chǎn)權(quán)利人通過買賣、贈與或者其他合法方式將其房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移給他人的行為。

1、出讓土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)出讓土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)出讓土地的在建工程的轉(zhuǎn)讓(出讓金、前期手續(xù)、25%的投資、國有土地使用權(quán)證)；

(3)出讓土地現(xiàn)房的轉(zhuǎn)讓。

2、劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓

(1)劃拔土地的凈地轉(zhuǎn)讓；

(2)劃撥土地在建工程轉(zhuǎn)讓；

(3)劃撥土地房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓。

(二)房屋租賃，是指房屋所有權(quán)人作為出租人將其房屋出租給承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行為。租賃期大于20年的無效。劃撥土地的租賃，其土地收益部分應當向政府交納政府收益。

(三)房地產(chǎn)抵押，房地產(chǎn)法第四十六條規(guī)定：房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法的房地產(chǎn)以不轉(zhuǎn)移占有的方式向抵押權(quán)人提供債務履行擔保的行為。抵押是有效擔保方式之一，在合法的債權(quán)債務關系之間可以設定抵押擔保。

五、土地用途的改變

土地分類：現(xiàn)行的土地分類是按三級分類，一級一共有三類：農(nóng)用地、建設用地、未利用地。二級一共有15類，三級一共有71類。

任何一宗地在確定了用地分類以后，如果想改變其分類我們通常叫做土地用途的改變，比如說住宅用地改為商業(yè)用地。

(一)關于改變土地用途的規(guī)定

1、《中華人民共和國土地管理法》第五十六條規(guī)定：“建設單位使用國有土地的，應當按照土地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權(quán)劃撥批準文件的規(guī)定使用土地；確需改變該幅土地建設用途的，應當經(jīng)有關人民政府土地行政主管部門同意，報原批準用地的人民政府批準。其中，在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)改變土地用途的，在報批前，應當先經(jīng)有關城市規(guī)劃行政主管部門同意。”

2、《中華人民共和國城市房地產(chǎn)管理法》第十七條規(guī)定：“土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同中約定的用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。”

3、國土資源部第21號令《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》第十六條規(guī)定：“以協(xié)議出讓方式取得國有土地使用權(quán)的土地使用者，需要將土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途改變?yōu)樯虡I(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用途的，應當取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，按變更后的土地用途，以變更時的土地市場價格補交相應的土地使用權(quán)出讓金，并依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)。”

4、此外，根據(jù)《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》第16條的規(guī)定，供地時要將土地用途、容積率等使用條件的約定寫入土地使用合同，土地使用權(quán)人不按照約定條件使用土地的，要承擔相應的違約責任。因土地使用者未經(jīng)批準不得擅自改變土地用途，經(jīng)批準改變出讓合同約定的土地用途的，應根據(jù)原《土地使用權(quán)出讓合同》的約定不同分兩種情況處理：

(1)《國有土地使用權(quán)出讓合同》明確約定土地使用者改變土地用途應當收回土地使用權(quán)或者地方法規(guī)或行政規(guī)定明確改變土地用途應當收回土地使用權(quán)的，應當由市、縣人民政府收回土地使用權(quán)(對出讓土地使用權(quán)人給予相應補償，補償金額根據(jù)余期出讓土地使用權(quán)價格確定)后，依法重新公開供應。

(2)《國有土地使用權(quán)出讓合同》沒有約定、地方法規(guī)、行政規(guī)定也沒有明確規(guī)定的，土地使用者應當按規(guī)定報經(jīng)出讓方(市、縣人民政府土地行政主管部門)和城市規(guī)劃行政主管部門批準，批準后應當簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金，即對原出讓合同約定的土地用途、出讓年期、出讓金額等進行相應調(diào)整、重新核定。

5、國土資源部辦公廳針對**省國土資源廳《關于協(xié)議出讓土地改變用途如何補交出讓金問題的請示》，做出國土資廳函《關于協(xié)議出讓土地改變用途補交出讓金問題的復函》明確：“土地使用者以協(xié)議方式出讓取得國有土地使用權(quán)后，必須嚴格按照規(guī)定的土地用途和條件使用土地。土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃部門行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同,相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。經(jīng)批準改變出讓土地用途的，應按變更時的土地市場價格，分別計算變更后的土地用途的土地使用權(quán)出讓金數(shù)額和原用途的土地使用權(quán)出讓金額，以差額部分計算應當補交的土地使用權(quán)出讓金”。

從上述規(guī)定看，土地使用者改變原來的土地用途需經(jīng)出讓方和市、縣規(guī)劃部門審批同意，即除了規(guī)劃部門同意改變規(guī)劃外，還要經(jīng)土地主管部門審批。

(二)由于各地的實務操作不統(tǒng)一，因此在對待土地用途改變的問題上一直有較大分歧。《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范》并施行。該《規(guī)范》在改變土地用途問題上做出了如下規(guī)定：

l、自用的劃撥用地，土地使用權(quán)人申請改變用途，經(jīng)規(guī)劃部門同意可以改變土地用途，《國有土地劃撥決定書》、《國有土地使用權(quán)租賃合同》、法律、法規(guī)、規(guī)章、地方政府規(guī)定沒有明確應當收回劃撥土地使用權(quán)公開出讓的，報經(jīng)市、縣人民政府批準，可以辦理協(xié)議出讓手續(xù)。

改變用途的申請人應繳納土地使用權(quán)出讓金額按下列公式核定：

應繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新用途出讓土地使用權(quán)市場價格－擬出讓時的原用途劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格或承租土地使用權(quán)市場價格。

2、劃撥土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中改變用途的

劃撥土地使用權(quán)申請轉(zhuǎn)讓，經(jīng)市、縣級人民政府批準，可以由受讓人辦理協(xié)議出讓，但《國有土地劃撥決定書》、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應當收回劃撥土地使用權(quán)重新公開出讓的除外。劃撥土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓必須進行有形市場公開交易，轉(zhuǎn)讓后改變用途等土地使用條件的，應按下列公式交納出讓金額：

應繳納的土地使用權(quán)出讓金額=擬出讓時的新土地使用條件下出讓土地使用權(quán)市場價格－擬出讓時的原土地使用條件下劃撥土地使用權(quán)權(quán)益價格。

3、出讓土地改變用途的

出讓土地申請改變用途等土地使用條件，已取得規(guī)劃部門同意，且《國有土地使用權(quán)出讓合同》、法律、法規(guī)、地方性法規(guī)、行政規(guī)定沒有明確應當收回土地使用權(quán)重新公開出讓的，經(jīng)市、縣國土資源管理部門審查同意，可由原土地使用權(quán)人與國土資源管理部門簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或重新簽訂國有土地使用權(quán)出讓合同，調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金。

調(diào)整國有土地使用權(quán)出讓金額應當根據(jù)批準改變用途等土地使用條件時的土地市場價格水平，按下列公式確定：

原土地使用權(quán)人應當補繳的土地出讓金額=批準改變時的新土地使用條件下土地使用權(quán)市場價格－批準改變時原土地條件下剩余年期土地使用權(quán)市場價格。

(三)政府在改變土地用途的審批上應當掌握的度(個人觀點)。

附案例：新晨

案例l：某房地產(chǎn)公司A通過公開出讓競得了某宗地的國有土地使用權(quán)，交納土地出讓金后取得了《建設用地批準書》，后因資金問題無力進行開發(fā)，將該宗地轉(zhuǎn)讓給了B房地產(chǎn)公司，那么：

1、《建設用地批準書》能否作為土地轉(zhuǎn)讓的憑證?

2、A公司取得《國有土地使用權(quán)證書》后該宗地能否轉(zhuǎn)讓?

第2篇

【關鍵詞】房地產(chǎn)；工程管理；進度控制；創(chuàng)新途徑

由于房地產(chǎn)開發(fā)項目施工與安裝任務渠道通常是委托承包給建筑施工單位來完成的，所以開發(fā)項目的工程管理，主要以合同管理為主要手段，運用計劃、組織、協(xié)調(diào)、控制、檢查、驗收等方法。對開發(fā)項目施工的技術手段，經(jīng)濟成本控制、按照國家標準、規(guī)范合同的目標，進行嚴格監(jiān)督、落實，控制和管理。確保開發(fā)項目總體目標的順利實現(xiàn)最終完成。為此本文闡述了房地產(chǎn)工程管理的一些方法的分析與創(chuàng)新途徑，主要以采取進度控制為依托去解決和分析問題。

1 工程施工管理

房地產(chǎn)開發(fā)商在工程管理中的主要任務如下：

1.1 項目組織與協(xié)調(diào)工作

一方面選擇施工參建單位，明確各自在業(yè)務往來中應遵循的原則；另一方面落實項目施工階段的各項準備和組織工作，包括落實設計意圖、施工方案的選定、審核材料與設備供應種類以及供應方式。

1.2 成本控制

主要包括編制費用計劃，審核支出費用，研究節(jié)支途徑。

1.3 進度控制

主要進行進度分析，適實的調(diào)整計劃，協(xié)調(diào)各參建單位進度。

1.4 質(zhì)量控制

提出質(zhì)量標準，進行質(zhì)量監(jiān)督，處理質(zhì)量問題，組織工作驗收。

1.5 合同管理

對施工前簽訂的施工合同進行妥善管理，并處理工程量增減、和同糾紛、索賠等事宜。

2 房地產(chǎn)開發(fā)項目的工程施工控制

不論是開發(fā)住宅小區(qū)還是金融、商業(yè)區(qū)等，開發(fā)內(nèi)容構(gòu)成了一項系統(tǒng)工程，而施工控制是房地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)項目管理的主要任務，也是項目負責人的主要職責。所以，必須加強施工控制，以保證開發(fā)項目有序地實施。

2.1 工程進度控制。

工程制度控制關系到建設工程能否如期竣工完成交付，而工程進度則由工程計劃來實現(xiàn),工程計劃包括總進度計劃和單位工程進度計劃。總工程進度計劃是由承包單位計劃部門，技術部門、質(zhì)量監(jiān)督部門等，在項目負責人領導和監(jiān)督工程師主持下編制。根據(jù)工程所需的工時數(shù)以及人力、物力、設備情況，得出施工工期、進而編制整個工程的施工進度計劃。而單位工程進度計劃是以單位工程為對象進行編制，開發(fā)商應有相應的節(jié)點要求和控制。

2.2 質(zhì)量控制

質(zhì)量控制是指開發(fā)項目管理機構(gòu)以合同規(guī)定的質(zhì)量目標或以國家標準、規(guī)范為目標所進行的監(jiān)督和管理活動。質(zhì)量控制的任務主要是施工過程中及時發(fā)現(xiàn)施工工藝等是否滿足設計需求和合同規(guī)定，對所選用的材料和設備進行質(zhì)量評價，對整個工程的工作質(zhì)量水平進行預測評估，將取得的質(zhì)量數(shù)據(jù)和承包商履行職責程度，與國家有關技術標準、規(guī)范、規(guī)定進行比較、并作出評判。質(zhì)量控制工作主要包括，確保原材料驗收和對工程中的配套設備進行檢驗以及確保施工中控制質(zhì)量的相關措施，并建立有關質(zhì)量文件的檔案制度。

2.3 工程管理要素的控制

房地產(chǎn)項目本身是商品，是一種耐用消費品，需要進入市場流通，接受市場檢驗；面對的是廣大消費者個體，而個人購房較之以往福利分房使人們更加關注自己的合法權(quán)益，可以說我們現(xiàn)在要面對的業(yè)主都很挑剔，容不得企業(yè)有絲毫馬虎。概括來講，房地產(chǎn)工程管理主要有以下五個要素：

2.3.1 成本：直接影響項目的競爭力和經(jīng)濟效益。建筑成本在房地產(chǎn)項目所占的比重較大，在一些土地成本尚不是很高的地方，建筑成本是最大的成本，加上隨著市場土地及整個房地產(chǎn)市場的規(guī)范化運作，利潤空間主要來源于管理效益。

2.3.2 質(zhì)量：質(zhì)量是產(chǎn)品品牌的基礎，也是企業(yè)品牌美譽度、忠誠度最好的注解，現(xiàn)在有些品牌企業(yè)近四分之一的客戶是來自于老客戶的介紹，產(chǎn)品質(zhì)量起了很大的作用。

2.3.3 進度：產(chǎn)品的交貨期是產(chǎn)品流通的一個重要環(huán)節(jié)，加上房地產(chǎn)產(chǎn)品生產(chǎn)周期長、環(huán)節(jié)多等特點，進度的問題對企業(yè)的信譽起著十分重要的作用。

2.3.4 安全：建設單位和施工企業(yè)是安全生產(chǎn)的責任主體。首先必須按照國家的要求，對選擇施工企業(yè)實施招標制，對因故不能公開招標的，也要選擇有相關資質(zhì)的施工企業(yè)；其次對施工企業(yè)實行監(jiān)督，監(jiān)督施工過程，嚴格按照規(guī)范施工；再次要求監(jiān)理單位督促監(jiān)管施工單位各項安全措施的制定和落實。

2.3.5 技術支持：采用新技術、新工藝、新材料，來降低工程成本、縮短建設周期、提高項目的技術含量。

3 房地產(chǎn)工程管理中出現(xiàn)的問題

3.1 對所開發(fā)的工程建設前期工作預備不充分

開發(fā)企業(yè)對地塊關注的焦點大多是位置、商業(yè)環(huán)境和周邊配套。而作為建筑產(chǎn)品的建設單位，往往對前期工作預備不充分，尤其是對技術資料普遍把握不足。可能會有開發(fā)企業(yè)為加快開發(fā)速度或是對此類工作不了解，匆匆上馬。由于沒有把握有關工程管線情況，沒有在基礎設計前委托地質(zhì)勘探，設計依據(jù)不充分，出現(xiàn)基坑開挖到地下管線、打樁打打到流沙層完全沉沒的情況。也有的開發(fā)企業(yè)對城市有關配套管理規(guī)定不清楚，發(fā)生了交付業(yè)主使用的建筑仍使用著施工用臨時水、臨時電的情況。

3.2 對有關施工許可的規(guī)定重視不夠

開發(fā)企業(yè)一旦決策了開發(fā)項目，就希望工程進度盡快滿足銷售的要求，實現(xiàn)收入。在政府建設行政主管部門完善施工巡查制度之前，加上辦理施工許可證的手續(xù)較多，不少房地產(chǎn)企業(yè)對辦理許可證的要求不重視，往往要求施工單位不等辦完有關施工許可手續(xù)就匆匆施工。也有開發(fā)企業(yè)打球，先辦理基坑開挖的手續(xù)，在沒有得到上部施工許可的情況下連續(xù)施工，結(jié)果導致城管部門要求施工單位停工、建設主管部門對施工單位罰款及通報、對房地開發(fā)企業(yè)罰款等結(jié)果。對此環(huán)節(jié)的薄弱管理使得企業(yè)處于被動，影響工程的順利推進，還有可能造成不好的社會影響。

4 房地產(chǎn)工程管理創(chuàng)新途徑及解決措施

4.1 施工階段技術措施

在工程施工中，應加強技術管理工作，技術是項目的重要生產(chǎn)因素，是否對一技術進行管理及管理的程度如何，關系到項目的目標能否順利實現(xiàn)，針對管理技術的不足，主要采取以下措施：做好對施工圖紙的評審和會審工作，把施工圖紙中存在的問題及時發(fā)現(xiàn)與設計單位、甲方協(xié)商解決，避免由于圖紙問題對工程進度造成影響；文件資料管理，是技術管理內(nèi)容之一。技術文件應做到內(nèi)容完整、規(guī)范數(shù)據(jù)科學、準確、清晰、簽證應及時，并具有可靠的管理、存檔、保管措施。

4.2 始終把握工程管理的控制權(quán)

作為開發(fā)企業(yè)，其擁有的核心資源和能力主要是對房地產(chǎn)需求的猜測和判定、資金運籌、策劃和營銷。但無論如何，都不能放棄對自己銷售的建筑產(chǎn)品本身的控制。開發(fā)企業(yè)必須對整個工程建設有全局的統(tǒng)籌，在整體的質(zhì)量、進度、各專業(yè)之間的配合等方面，要有統(tǒng)籌和控制能力，要有具備相應經(jīng)驗的管理班子。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)工程總監(jiān)應全面把握工程情況，制定計劃，明確目標，督促各參建單位完成各自任務。

5 結(jié)語

房地產(chǎn)工程管理是房地產(chǎn)開發(fā)的一個重要部分, 是保證項目的安全，按質(zhì)按期完成的保障, 提高房地產(chǎn)工程管理的效能是保證開發(fā)企業(yè)投資回報和促進項目營銷的關鍵環(huán)節(jié), 不斷推進房地產(chǎn)工程管理的發(fā)展將有利于房地產(chǎn)行業(yè)和建筑行業(yè)的健康發(fā)展。

參考文獻：

[1]戴達人.淺談房地產(chǎn)方向的工程管理[J].中國科技信息, 2010,(21).

[2]李玉訓,張法成.房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理之探討[J].科技致富向?qū)? 2010,(29).

第3篇

原告：洪友順，男，1954年9月20日出生，菲律賓籍，現(xiàn)住菲律賓奎松市。

原告：姚嘉應，男，1933年3月6日出生，加拿大籍，醫(yī)學博士，現(xiàn)住加拿大安大略省。

被告：廈門市房地產(chǎn)管理局。 法定代表人：王生柴，副局長。

被告：廈門市土地管理局。 法定代表人：林劍聰，局長。

座落在廈門市鼓浪嶼區(qū)內(nèi)厝沃路128號的房屋是洪活源、洪三捷和姚貽春等三人于1946年共同購買的，1952年廈門市人民政府經(jīng)審查發(fā)給房屋所有權(quán)證。1985年9月25日原告陳定、洪友順、姚嘉應共同繼承了該房屋。1988年10月27日，陳定受洪友順、姚嘉應 的委托，向廈門市房地產(chǎn)管理局（以下稱房管局）、廈門市土地管理局（以下稱土管局）申請辦理房屋所有權(quán)證和土地使用權(quán)證（以下稱“兩證”）。兩被告受理后，多次到現(xiàn)場勘察和調(diào)查，發(fā)現(xiàn)原告所提供的材料不足，口頭通知其補齊上手契三份和土地所有權(quán)狀翻建（維修）執(zhí)照等契證 材料。但原告一直沒有補交。

1992年12月2日陳定向鼓浪嶼區(qū)人民法院提起訴訟，訴稱：1988年10月27日，原告依據(jù)政府的有關規(guī)定向廈門市房管局、土管局申請辦理“兩證”，并提交所需的材料，但是至今未見兩被告給予公告和發(fā)放“兩證”，而且沒有對不予辦理的行為作出書面答復，要求法院 判令被告立即給予辦理產(chǎn)權(quán)公告并發(fā)放“兩證”，對不給予發(fā)證的行為作出書面答復，并賠償因侵權(quán)行為所造成的經(jīng)濟損失。 兩被告答辯稱：原告陳定向房管局、土管局申請辦理“兩證”，他們已受理進行初審，并共同組織人員到現(xiàn)場進行勘察丈量、計算，由于原告所提供的材料不足，他們曾口頭要求原告補齊材料，但原告仍未補齊，并非不作為，請求法院駁回原告的訴訟請求。

「審判

鼓浪嶼區(qū)人民法院審理查明：被告在受理原告申請辦理“兩證”后，曾到現(xiàn)場進行勘察認為：內(nèi)厝沃路128號房屋東面與筆架山路擋土墻鄰界，原告的土地使用權(quán)東面界線應確認在擋土墻腳內(nèi)側(cè)，原告不同意此認定。因此，此房屋東面界線墻的土地使用權(quán)屬爭議未解決之前，原告尚 未具備發(fā)證的條件，原告也不應改變土地的現(xiàn)狀和土地上的附著物。同時，原告以被告不作為造成侵權(quán)為前提條件，要求被告賠償經(jīng)濟損失的請求理由不成立，不予支持。鼓浪嶼區(qū)人民法院于1993年9月5日依照《中華人民共和國行政訴訟法》的有關規(guī)定判決駁回原告的訴訟請求。

陳定對此判決不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是： 1.鼓浪嶼區(qū)法院以內(nèi)厝沃路128號土地使用權(quán)屬爭議為由，認定原告未具備發(fā)證的條件，沒有事實和法律根據(jù)； 2.一審判決認定原告在確認解決權(quán)屬之前不應改變現(xiàn)狀和土地上的附著物是不顧客觀事實和不符合社會主義法理道德標準的。 請求二審法院對一審判決改判并依法保護他的訴訟請求。

廈門市中級人民法院審理認為：鼓浪嶼內(nèi)厝沃路128號產(chǎn)權(quán)，上訴人陳定只是共有人之一，無權(quán)對全部產(chǎn)權(quán)提起訴訟，原審認定事實不清，證據(jù)不足，據(jù)此，依照《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（三）項之規(guī)定，于1993年9月8日作出行政裁定書：一、撤銷鼓浪嶼 區(qū)人民法院的行政判決；二、發(fā)回鼓浪嶼區(qū)人民法院重審。

鼓浪嶼區(qū)人民法院重新組成合議庭對本案進行審理。1993年9月14日陳定根據(jù)洪友順、姚嘉應的委托申請，向法院提出追加他們作為原告共同參加訴訟，法院采納了他們的申請。鼓浪嶼區(qū)人民法院經(jīng)審理，認為：被告自接受原告申請“雙登”后即對原告“雙登”內(nèi)容進行審查和 實地勘察，因原、被告對該屋界址和權(quán)屬確認有爭議，故造成被告至今未發(fā)放“雙證”，原告所訴被告不作為，不予發(fā)放“雙證”的理由不能成立，原告籠統(tǒng)提出要求被告賠償經(jīng)濟損失的訴訟請求不具備賠償條件，本院亦不予支持。依照《中華人民共和國行政訴訟法》第五十三條第一款， 參照城鄉(xiāng)建設環(huán)境保護部《城鎮(zhèn)房屋所有權(quán)登記暫行辦法》第八條、《福建省土地登記發(fā)證辦法》第四條規(guī)定，該院于1994年1月6日作出判決： 1.駁回原告陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求； 2.訴訟費六百一十元由原告負擔。

宣判后，陳定、洪友順、姚嘉應不服，向廈門市中級人民法院提起上訴，其理由是：1.原審判認為被告至今未發(fā)“雙證”系因“權(quán)屬確認有爭議”，沒有事實和法律依據(jù)；2.被告不作為事實清楚。3.原審法院收費不合理。請求二審法院依法改判并保護其合法權(quán)益。被上訴人房管 局、土管局則辯稱：造成“雙證”無法按期發(fā)放的主要原因是上訴人接到通知后，至今未全部提供應交的契證材料，因此無法辦證，并非不作為。

廈門市中級人民法院審理后認為：原審法院查明的事實是清楚的，被上訴人廈門市房地產(chǎn)管理局、廈門市土地管理局在辦理上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的“雙登”發(fā)證上是作為的，原審判決駁回上訴人的訴訟請求是正確的。但原審將鼓浪嶼內(nèi)厝沃路128號房屋東面與筆架山路鄰界 擋土墻權(quán)屬問題作為未發(fā)證件的原因，認定顯屬不當。一審法院對發(fā)回重審案件重復收取訴訟費用有誤，應予糾正。上訴人提出收費不合理應予采納，其他上訴理由不足，應以駁回。據(jù)此，根據(jù)《中華人民共和國行政訴訟法》第六十一條第（二）項規(guī)定，于1994年4月2日判決： 1.維持原審判決，駁回上訴人陳定、洪友順、姚嘉應的訴訟請求；2.撤銷原審判令上訴人應負擔的訴訟費六百一十元的判決。

第4篇

【關鍵字】城鎮(zhèn)房地產(chǎn)；科學合理利用；可持續(xù)發(fā)展；科學發(fā)展觀；城鎮(zhèn)化

1 目前城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀及問題

1.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)是改革開放和市場經(jīng)濟發(fā)展的必然結(jié)果，也是歷史發(fā)展的必然趨勢。

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)前提是大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)已經(jīng)趨于飽和，一些房地產(chǎn)的開發(fā)商把目光逐漸向城鎮(zhèn)地區(qū)轉(zhuǎn)移，這種戰(zhàn)略決策的轉(zhuǎn)移在很大程度上促進了城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，也為城鎮(zhèn)經(jīng)濟的擴展提供了一個很好的平臺。

特別是我國相關政策的提出“控制大城市，發(fā)展小城鎮(zhèn)”的決策，更為一些開發(fā)商提供了方向。這也是由我國的基本國情和相關國策決定的，改革開放使得小部分人的富裕帶動大部分人的富裕，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)不僅響應了這項國策，更在一定程度上帶動了城鎮(zhèn)經(jīng)濟的發(fā)展，這種影響是多方面的。一個地區(qū)的開發(fā)帶動的是多種形態(tài)經(jīng)濟的共同發(fā)展，解決了當?shù)氐氖Ｓ鄤趧恿栴}，因此，城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)現(xiàn)狀是有很大裨益的。但是在開發(fā)的過程中對于土地的利用出現(xiàn)了一些相關問題需要切實的注意。

1.2 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)在利用土地時出現(xiàn)的問題

1.2.1 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)帶動了當?shù)亟?jīng)濟的發(fā)展，這是不容忽視的。但是據(jù)統(tǒng)計，目前城鎮(zhèn)居民六分之一的住戶在擁有一套住房的同時還擁有一套閑置房，甚至有些少數(shù)市民擁有三套、四套，這樣的局面雖然在一定程度上體現(xiàn)了城鎮(zhèn)居民的生活水平，但是這種情況的出現(xiàn)不僅使房價越來越高，而且在一定程度上也擠占了其他居民改善居住條件的機會。

1.2.2 在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，很多開發(fā)商極力的去選擇一些風水寶地，一方面是占有商機，另一方面是為了抬高房價，吸引大中城市居民的購買。這樣的舉動不僅破壞了城鎮(zhèn)原有的地貌形態(tài)，破壞了生態(tài)環(huán)境的平衡，雖然促進了外來的消費，但從長遠的角度來說，是一種不科學的土地開發(fā)。從另一個角度來考慮，外地居民的購買力不僅拱高了房價，也使得很多當?shù)鼐用駥Ψ康禺a(chǎn)望塵莫及，這不僅達不到共同富裕的目標，反而使富的越富，窮的越窮，是貧富兩極分化加劇。

1.2.3 城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)商大多來自外地，對于本地的地形地貌并不是很熟悉，只是在搶占著商機。對于征發(fā)的集體土地沒有一個很好的價格標準，再加上農(nóng)民法律意識的淡薄，違法用地的現(xiàn)象比比皆是，一點的小恩小惠就能使得城鎮(zhèn)農(nóng)民滿足，遠遠達不到所應賠償?shù)臄?shù)目，而且在安置農(nóng)民的住所時也不及時，這種矛盾的激化是“三農(nóng)”問題中的重點。

1.2.4 在房地產(chǎn)的開發(fā)過程中，首先由于開發(fā)商的急功近利，對于土地的利用沒有一個整體、科學的預算和籌謀，這就使得城鎮(zhèn)的土地利用不能完全的利用，造成土地資源的浪費。另一方面，開發(fā)商只注重蓋房子的速度，不注重房子的質(zhì)量，使得很多房子達不到國家的標準，很多住戶住的都是危樓。第三，在房地產(chǎn)的開發(fā)中相關的配套設施不夠健全，這引發(fā)了很多問題：道路不注重及時的修繕，造成道路擁擠，交通事故頻發(fā)。第四，由于開發(fā)商的在土地的開發(fā)中沒有一個整體的規(guī)劃和調(diào)整，使得房子面積過于狹窄，再加上房價的不斷提高，使得很多居民壓力過大。

2 城鎮(zhèn)發(fā)地產(chǎn)開發(fā)與科學合理利用土地的思考

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)是改革開放三十年來的重大舉措，是實現(xiàn)區(qū)域經(jīng)濟平衡、社會穩(wěn)定發(fā)展的重要前提。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，怎樣科學合理的利用土地，實現(xiàn)兩者之間的一個平衡使我們需要面對的一個問題。

2.1 健全相關法律制度，明確城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的相關注意事項

在很多問題上，都需要國家的宏觀調(diào)控來實現(xiàn)相關法律制度的健全。俗話說“無規(guī)矩不成方圓”，很多事情的進行都需要有一個尺度去衡量，越過了尺度就會引起社會的動蕩和不安。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，應確保城鎮(zhèn)居民的切身利益，尤其是在土地資源的利用上，應制定出相應的實施步驟，其中細節(jié)性的問題是非常重要的。例如房地產(chǎn)開發(fā)中的基礎設施的健全，文化娛樂設施的完備都是應納入相關的規(guī)定中去的。

2.2 開發(fā)商在城鎮(zhèn)土地的開發(fā)中應有長遠的眼光

現(xiàn)在很時興的一個名詞就是“儒商”，這樣的商人在利益的取得上有著自己的原則，而非建立在損害別人利益基礎之上的。在城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)中，一個很重要的原則就是土地的科學合理利用，選擇適合居住的地區(qū)進行房地產(chǎn)的開發(fā)，留出具有地域特色風貌的土地進行旅游景點的開發(fā)，這不僅保全了城鎮(zhèn)土地特有的風貌，同時也促進了城鎮(zhèn)地區(qū)經(jīng)濟的增長。在城鎮(zhèn)的房地產(chǎn)開發(fā)中，還應把握的一個重要原則是要有長遠的眼光和可持續(xù)發(fā)展的觀念，運用科學的發(fā)展觀為指導，在開發(fā)前有一個合理的規(guī)劃和全局的把握，其中不僅包括房子的質(zhì)量，而且包含生態(tài)環(huán)境的保護和地域風貌的維護，還有基礎設施的健全，立足方便居民的生活為向?qū)А?/p>

2.3 放寬房價相關政策，達到普通群眾都能夠接受的程度

目前房地產(chǎn)的開發(fā)處于發(fā)展的勢頭上，再加上各開發(fā)商之間的相互競爭激烈，房價的抬高成了必然的趨勢，很多群眾面臨著“買房難”的困境，城鎮(zhèn)地區(qū)的房子集中在了少數(shù)富人的手里，造成了住房層次的不平衡。因此面對這樣的情況，相關部門除了進行必要的干預之外，還需要設定一個房價的上下浮動空間，根據(jù)現(xiàn)在的平均消費水平來確定房價，使得大部分居民都有房可住，解決大部分人的實際困難，滿足其要求，促進經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展和社會的長足進步。

2.4 立足城鎮(zhèn)的經(jīng)濟建設，合理的開發(fā)和利用城鎮(zhèn)土地資源

城鎮(zhèn)經(jīng)濟的建設很重要的一方面來自房地產(chǎn)的開發(fā)，房地產(chǎn)開發(fā)帶動了多方面經(jīng)濟形式的發(fā)展，從城鎮(zhèn)的角度來說，房地產(chǎn)的開發(fā)是具有戰(zhàn)略性的意義的。在開發(fā)的同時注意土地資源的合理利用也是非常重要的。特別是在開發(fā)土地類型的選擇上要特別注意，留足農(nóng)業(yè)用地，選擇不宜種植農(nóng)作物的土地進行建設，不僅起到了合理利用土地的作用，也不影響農(nóng)業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展。在進行城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)的同時注意環(huán)境的保護，多注意周圍環(huán)境的綠化，這不僅影響居民的生活環(huán)境，對于生態(tài)環(huán)境的維護也起到了很好的作用。

3 結(jié)語

城鎮(zhèn)房地產(chǎn)的開發(fā)與大中城市的房地產(chǎn)開發(fā)有著本質(zhì)上的區(qū)別，其別注意的是城鎮(zhèn)土地的自然屬性。合理利用土地資源與房地產(chǎn)的開發(fā)應是相互統(tǒng)一、相輔相成的，兩者在本質(zhì)上并不存在矛盾。無論是哪種形式的開發(fā)，只要注重可持續(xù)發(fā)展的戰(zhàn)略要求和科學的發(fā)展觀，做到縱觀全局，統(tǒng)籌兼顧，發(fā)展經(jīng)濟的同時不忘環(huán)境的保護和生態(tài)環(huán)境的維持，同時提高城鎮(zhèn)居民的生活水平，才能獲得經(jīng)濟的長足發(fā)展和社會的長足穩(wěn)定。

參考文獻

[1]汪華麗.重慶市城市土地集約利用研究[D].重慶大學,2008.

[2]熊欣.小城鎮(zhèn)房地產(chǎn)開發(fā)研究[D].重慶大學,2006.

[3]黃輝玲.我國小城鎮(zhèn)的小康住宅建設問題研究[D].東北農(nóng)業(yè)大學, 2003 .

[4]謝劼.從城鎮(zhèn)化發(fā)展看縣域房地產(chǎn)開發(fā)[J].四川經(jīng)濟管理學院學報, 2006,(01) .

[5]陳建明.發(fā)展城鎮(zhèn)房地產(chǎn)業(yè)芻議[J].安徽工業(yè)大學學報(社會科學版), 2003,(05) .

第5篇

第一條  為完善廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)房產(chǎn)和土地使用權(quán)抵押管理制度，保護抵押當事人的合法權(quán)益，根據(jù)《中華人民共和國國民法通則》和廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)土地使用權(quán)有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》等有關法律與規(guī)章，制定本規(guī)定。

第二條  本規(guī)定適用于廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)（以下簡稱開發(fā)區(qū)）轄內(nèi)的房產(chǎn)和土地使用權(quán)（以下簡稱房地產(chǎn)）抵押。

本規(guī)定所稱房地產(chǎn)抵押，是指抵押人以其合法擁有的房產(chǎn)、依法取得的國有土地使用權(quán)向抵押權(quán)人提供擔保，藉以取得抵押權(quán)人提供的貸款或向抵押權(quán)人保證履行債務。

本規(guī)定所稱土地使用權(quán)，不包括地下資源、礦產(chǎn)、埋藏物、隱藏物、市政公用設施等的開發(fā)、使用與利用。

第三條  開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的登記注冊、核發(fā)核銷權(quán)屬證書等行政管理工作，由開發(fā)區(qū)管理委員會（以下簡稱管委會）房地產(chǎn)管理局（以下簡稱房地局）負責。

第二章  房地產(chǎn)抵押的設定

第四條  凡在開發(fā)區(qū)轄內(nèi)依法取得房產(chǎn)所有權(quán)和土地使用權(quán)的國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)、外資企業(yè)以及其它經(jīng)濟組織和個人，均可依照本規(guī)定，以其房地產(chǎn)設定抵押，成為抵押人。

第五條  凡依照本規(guī)定接受開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押的境內(nèi)外的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)或其他經(jīng)濟組織及個人，均可成為抵押權(quán)人（債權(quán)人）。但未與我國建立外交關系或未在我國設立商務代表機構(gòu)的國家和地區(qū)的金融機構(gòu)、公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織與個人除外。

第六條  下列房地產(chǎn)可設定抵押：

（一）公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人所有的廠房、倉庫、辦公樓、商店、賓館等建筑物；

（二）屬境外個人所有的自用住宅；

（三）依法有償受讓，并在有效使用期限內(nèi)的國有土地使用權(quán)。

第七條  下列房地產(chǎn)不得設定抵押：

（一）公共事業(yè)單位和行政機關的房地產(chǎn)；

（二）職工宿舍、食堂等公益福利設施；

（三）房產(chǎn)或國有土地使用權(quán)屬不明或權(quán)屬尚有爭議的；

（四）已被依法查封、扣押或被施以其它司法保全措施的；

（五）其它依法不得設定抵押的。

第八條  以房產(chǎn)設定抵押時，應連同該房產(chǎn)坐落的地基及附屬場地的使用權(quán)同時作價抵押。

以整體樓宇中的部分房產(chǎn)設定抵押時，應按抵押房產(chǎn)建筑面積在整體樓宇的建筑面積中所占比例，折算出抵押房產(chǎn)在整體樓宇用地（包括基地和附屬場地共用部分）中所占份額，將該份額的土地使用權(quán)與房產(chǎn)同時作價抵押。

第九條  凡有上蓋的土地，不得單獨以土地使用權(quán)設定抵押。

尚無上蓋的土地，以其土地塊使用權(quán)向中國境內(nèi)銀行及金融機構(gòu)申請抵押貨款時，該地塊必須是業(yè)經(jīng)開發(fā)，并已投入不少于土地使用權(quán)出讓金25％的建設資金者。

第十條  抵押人以共有房地產(chǎn)設定抵押，須征得其他共有人書面同意；以共有房地產(chǎn)中本人所占有的份額設定抵押的，應書面通知其他共有人，或先行分割，再以其本人所占有的部分設定抵押。

第十一條  以已作抵押的房地產(chǎn)再作抵押的，須征得在先的抵押權(quán)人的書面同意。

第十二條  以已出租的房地產(chǎn)設定抵押，抵押人應將出租事實預先通知抵押權(quán)人，抵押成立后，原租賃合同繼續(xù)有效，并由抵押人將抵押情況，書面告知承租人。

第十三條  內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)，中外合作經(jīng)營企業(yè)未經(jīng)中國注冊會計師驗資證實各方投資份額已繳足的，不得以企業(yè)的房地產(chǎn)設定抵押。

第十四條  依法取得開發(fā)區(qū)內(nèi)房地產(chǎn)的境外公司、企業(yè)、經(jīng)濟組織或個人必須按規(guī)定在開發(fā)區(qū)申請成立企業(yè)，取得中國法人資格，方可以房地產(chǎn)設定抵押。但以個人的住宅設定抵押的除外。

第十五條  國有企業(yè)以房地產(chǎn)設定抵押，需經(jīng)國有資產(chǎn)管理行政主管部門批準。

第十六條  內(nèi)聯(lián)企業(yè)、中外合資經(jīng)營企業(yè)、中外合作經(jīng)營企業(yè)以房地產(chǎn)設定抵押，須經(jīng)董事會或聯(lián)合管理機構(gòu)成員一致同意，形成書面決議。所設定的抵押期限不得超出企業(yè)合營或合作期限。

第三章  抵押合同

第十七條  房地產(chǎn)抵押必須簽訂書面合同。抵押合同可單獨訂立，也可在其它經(jīng)濟合同中訂立抵押條款。

訂立抵押合同應對擬抵押之房地產(chǎn)進行估價。抵押房地產(chǎn)估價，可由抵押人和抵押權(quán)人協(xié)商確定，亦可委托業(yè)經(jīng)廣州市或開發(fā)區(qū)的房地局資格審核認可的評估機構(gòu)或人員進行。

國有企業(yè)、以及占有國有資產(chǎn)的其它企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂的抵押合同，其擬抵押的房地產(chǎn)的估價，必須由廣東省、廣州市的國有資產(chǎn)管理行政主管部門認可的評估機構(gòu)進行評估。

第十八條  房地產(chǎn)抵押合同除應具備一般經(jīng)濟合同的必備款外，還應具備有下列內(nèi)容：

（一）房地產(chǎn)的名稱、編號、處所、面積、四至及數(shù)量、權(quán)屬；

（二）所擔保的債務內(nèi)容、范圍、數(shù)量、質(zhì)量、期限、履行方式、履行地點及與該債務內(nèi)容相關的其它事項；

（三）房地產(chǎn)的作價及抵押率；

（四）房地產(chǎn)的占管維護、風險責任，處分方式、處分費用的承擔及受償方式；

（五）抵押權(quán)消滅的條件；

（六）其它應規(guī)定的內(nèi)容。

第十九條  與境內(nèi)金融機構(gòu)簽訂的抵押貸款合同，應根據(jù)國家法律、法規(guī)和中國人民銀行及各專業(yè)銀行的貸款規(guī)定簽訂。

第二十條  開發(fā)區(qū)外商投資企業(yè)以房地產(chǎn)設定抵押與境外金融機構(gòu)簽訂抵押貸款合同，按國家有關外商投資企業(yè)境外貸款的規(guī)定執(zhí)行。

第二十一條  國有企業(yè)、內(nèi)聯(lián)企業(yè)與境外抵押權(quán)人簽訂抵押合同，涉及外匯的，其規(guī)定應以償債儲備基金的外匯平衡能力為限，并由管委會向國家外匯管理局廣州分局申報有關審批手續(xù)。

第四章  抵押登記

第二十二條  房地產(chǎn)抵押合同簽訂之日起三十天內(nèi)，抵押人和抵押權(quán)人應一起向開發(fā)區(qū)房地局申請抵押登記，也可委托人申請抵押登記。未經(jīng)登記的房地產(chǎn)抵押行為無效。

第二十三條  申請房地產(chǎn)抵押登記，應按抵押物類別向開發(fā)區(qū)房地局分別交驗下列文件：

（一）《房地產(chǎn)抵押登記申請表》；

（二）《房地產(chǎn)抵押合同》正本；

（三）《房地產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》、《房屋共有權(quán)保持證》等權(quán)屬證書；

（四）申請人或人的資格證明；

（五）國有資產(chǎn)管理行政主管部門、企業(yè)主管部門和外商投資企業(yè)權(quán)力機構(gòu)同意設定抵押的文件，中國注冊會計師驗資報告及其它必要證件、文書、契約、附件、圖紙及資料。

第二十四條  開發(fā)區(qū)房地局應在收到房地產(chǎn)抵押申請的全部文件后十天內(nèi)辦完《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書的注記手續(xù)，核發(fā)載明抵押權(quán)的《他項權(quán)證》。

《他項權(quán)證》由抵押權(quán)人領取及持留，經(jīng)注記的《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書交由抵押合同規(guī)定的一方保管，抵押合同沒有規(guī)定的發(fā)還抵押人保管。

第二十五條  抵押合同的變更或解除，應經(jīng)原批準機構(gòu)書面同意，并自變更、解除事實發(fā)生之日起十五日內(nèi)，由雙方一起向房地局申請辦理變更或注銷登記手續(xù)。

抵押合同因履行完畢終止時，抵押雙方當事人應自終止之日起十五日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理注銷登記手續(xù)。

第五章  抵押物的占管

第二十六條  已作抵押的房地產(chǎn)由抵押人占管，未經(jīng)抵押權(quán)人同意不得以任何方式或理由交由他人占管。

抵押人在占管期間應維護已作抵押的房地產(chǎn)之完好。抵押權(quán)人有權(quán)監(jiān)督并督促抵押人切實履行該義務。

第二十七條  已作抵押的房地產(chǎn)因抵押人之過失或故意行為而遭毀損、滅失或價值減少，不能或不足以擔保債務時，抵押人有義務重新提供或補加擔保，以彌補不足。

第二十八條  設定抵押時，抵押人和抵押權(quán)人應在抵押合同中明確占管期間因不可抗力及其它不可歸責于抵押人的原因而致已作抵押的房地產(chǎn)意外毀損、滅失和價值減少時的風險責任；依約需要保險的，由抵押人向中國人民保險公司廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)支公司投保。

若抵押合同未明確風險責任，上款風險事故發(fā)生時，抵押權(quán)人可就抵押房地產(chǎn)之殘余價值及抵押人所得補償請求受償。

第二十九條  已作抵押的房地產(chǎn)在抵押期未滿前如需轉(zhuǎn)讓，抵押人應事先取得抵押權(quán)人書面同意；對扣除應納稅費后之轉(zhuǎn)讓所得，抵押權(quán)人享有優(yōu)先受償權(quán)。在同等條件下，抵押權(quán)人對擬轉(zhuǎn)讓之抵押房地產(chǎn)有優(yōu)先購置權(quán)。

第三十條  已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生繼承、遺贈時，繼承人、受遺贈人應及時以書面告知抵押權(quán)人。

已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生贈與時，抵押人應事先征得抵押權(quán)人的書面同意。抵押權(quán)人同意贈與后，抵押合同解除，但原抵押債務仍由抵押人在約定期限內(nèi)清償。

已作抵押的房地產(chǎn)發(fā)生轉(zhuǎn)讓時，原抵押人應向受讓人提交抵押權(quán)人同意其轉(zhuǎn)讓之書面意見的副本或復制件，并將轉(zhuǎn)讓成交情形及時以書面告知抵押權(quán)人。

上述各當事人應自繼承、遺贈、贈與、轉(zhuǎn)讓事實發(fā)生之日起三十日內(nèi)一起向開發(fā)區(qū)房地局辦理產(chǎn)權(quán)過戶、抵押變更或注銷登記；在繼承、受遺贈事實發(fā)生之前，抵押權(quán)人未依本規(guī)定第三十二條第二款要求處分抵押房地產(chǎn)的，原抵押人對抵押房地產(chǎn)的權(quán)益及占管義務和風險責任由繼承人、受遺贈人承擔，但繼承人、受遺贈人的償付義務以其合法繼承、受遺贈所獲房地產(chǎn)的實際價值為限。當被繼承、受遺贈的房地產(chǎn)不足以清償全部抵押債務時，抵押權(quán)人可就抵押人的其它遺產(chǎn)受償。

第三十一條  抵押人若將已作抵押的房地產(chǎn)出租，除承擔本規(guī)定第二十六條、第二十七條之義務外，應事先書面告知抵押權(quán)人，且租期不得超出抵押期，非經(jīng)抵押權(quán)人事先書面同意，租期不得延長；否則，抵押權(quán)人有權(quán)追究抵押人之違約責任。

第六章  抵押物的處分

第三十二條  遇有下列情形之一，抵押權(quán)人有權(quán)向開發(fā)區(qū)房地局申請依法處分已作抵押的房地產(chǎn)：

（一）抵押合同期及寬限期滿（包括分期償還每期屆滿），抵押人未依約償還債務的；

（二）抵押人死亡、被宣告死亡或被宣告失蹤的；

（三）抵押人被宣告破產(chǎn)或解散的；

（四）其它損及抵押權(quán)人正當權(quán)益、足以妨礙抵押合同正常履行的。

本條第（三）款情形發(fā)生時，已作抵押之房地不列入破產(chǎn)清算財產(chǎn)，但其價值超過抵押債務的部分除外。

第三十三條  處分已作抵押的房地產(chǎn)可采取下列方式之一：

（一）拍賣；

（二）招標轉(zhuǎn)讓；

（三）協(xié)議轉(zhuǎn)讓；

（四）其它經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的方式。

第三十四條  抵押權(quán)人處分已作抵押的房地產(chǎn)之申請應以書面方式提出，并將副本同時抄送抵押人或其繼承人、受贈人、受讓人，已作抵押的房地產(chǎn)為共有、出租或委托其他人代管的，還應同時書面通知共有人、承租人和代管人。

開發(fā)區(qū)房地局在抵押權(quán)人的處分申請后，應在三十天內(nèi)決定準許與否。抵押當事人不同意房地局決定的，或者房地局逾期不作答復的，抵押當事人可向管委會申請復議，也可直接向人民法院起訴。

第三十五條  處分已作抵押的房地產(chǎn)由抵押權(quán)人委托開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)交易所或經(jīng)開發(fā)區(qū)房地局同意的其它機構(gòu)主持進行。

第三十六條  已作抵押的房地產(chǎn)處分成交前出現(xiàn)下列情形之一，應中止處分：

（一）抵押權(quán)人要求中止；

（二）抵押人請求中止，表示愿意并確能即時清償債務；

（三）其它應中止的情形出現(xiàn)。

第三十七條  處分已作抵押的房地產(chǎn)所獲價款由主持處分之機構(gòu)依下列順序分配：

（一）支付處分費用；

（二）扣除涉及抵押標的之應納稅款和土地增值費；

（三）償還抵押權(quán)人債權(quán)本息及罰息、罰款；

（四）所剩余額退還抵押人。

第三十八條  處分已作抵押的房地產(chǎn)之所得不足以抵償押債務時，抵押權(quán)人有權(quán)追索不足部分。

第三十九條  已作抵押的同一處房地產(chǎn)，有若干抵押權(quán)人的，其優(yōu)先受償順序以在開發(fā)區(qū)房地局抵押登記順序為準。

第四十條  處分已作抵押的房地產(chǎn)，在同等條件下，購買人按下列順序享受優(yōu)先權(quán)：

（一）共有房地產(chǎn)的其他共有人；

（二）已出租房地產(chǎn)的承租人；

（三）開發(fā)區(qū)管委會；

（四）抵押權(quán)人；

（五）其他應享受優(yōu)先權(quán)的人。

第四十一條  處分已出租的抵押房地產(chǎn)，如租期（含住宅租賃期可延續(xù)的時限，下同）未滿，取得該房地產(chǎn)的新產(chǎn)權(quán)人應繼續(xù)履行租賃合同，并在辦理房地產(chǎn)過戶登記的同時，辦理租賃合同變更登記。租期屆滿，新產(chǎn)權(quán)人如繼續(xù)出租時，在同等條件下，原承租人有優(yōu)先承租權(quán)。

第四十二條  已作抵押的企業(yè)房地產(chǎn)被處分時，企業(yè)生產(chǎn)、員工安置等事宜由抵押人負責，抵押合同另有約定的，從其約定。因抵押房地產(chǎn)的處分致使企業(yè)解散的，由抵押人按國家有關法律、法規(guī)和企業(yè)合同、章程的規(guī)定清理或清算，辦理企業(yè)歇業(yè)手續(xù)。

第四十三條  經(jīng)處分而取得抵押房地產(chǎn)權(quán)者，應照章向開發(fā)區(qū)稅務局和房地局繳納各項稅費，辦理過戶登記，領取《房產(chǎn)所有權(quán)證》、《國有土地使用證》等權(quán)屬證書。原有的房地產(chǎn)權(quán)屬證書繳回發(fā)證機關注銷。

第七章  附  則

第四十四條  建立開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押償債儲備基金，以用于開發(fā)區(qū)的國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)因房地產(chǎn)抵押而發(fā)生的外匯不足之調(diào)劑，及其它特殊需要。基金來源及提取比例是：

（一）從土地使用權(quán)出讓的留成外匯收入中提取百分之十；

（二）國有企業(yè)和內(nèi)聯(lián)企業(yè)抵押房地產(chǎn)所獲境外貸款，預提1％。此款項及其利息在抵押期滿，并已償還貸款后付還企業(yè)，利息按中國銀行同種外幣存款利率計算。

第四十五條  有關本規(guī)定之事項的爭議及糾紛，當事人應及時協(xié)商解決。協(xié)商不成，任何一方均可向工商行政管理部門或開發(fā)區(qū)房局申請調(diào)解或仲裁，亦可直接向人民法院起訴。

當事人一方或雙方是境外法人或個人的爭議，當事人不愿協(xié)商調(diào)解的，或者協(xié)商調(diào)解不成的，可以依據(jù)抵押合同中的仲裁條款或事后達成的書面仲裁協(xié)議，依法提交中國仲裁機構(gòu)或其它仲裁機構(gòu)仲裁。抵押合同中未訂立仲裁條款、事后又沒有達成書面仲裁協(xié)議的，可以向有關管轄權(quán)的中國法院起訴。

第四十六條  違反本規(guī)定者，開發(fā)區(qū)房地局有權(quán)視情節(jié)注銷其登記、注銷其權(quán)屬證書或不予發(fā)證、宣布有關合同無效并責令責任方賠償經(jīng)濟損失或予以罰款。

第四十七條  開發(fā)區(qū)房地產(chǎn)抵押管理，除適用本規(guī)定外，適用廣州市人民政府的《廣州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)土地使用有償出讓和轉(zhuǎn)讓辦法》和廣州市人民政府制定的其它有關規(guī)定。

本規(guī)定倘與中華人民共和國國家或上級部門嗣后的法律、法規(guī)和規(guī)章有抵觸之處，概以國家和上級部門的法律、法規(guī)和規(guī)章為準，但此前依本規(guī)定訂立，尚未履行完畢之抵押合同仍視為有效，并照本規(guī)定執(zhí)行。

抵押房地產(chǎn)的估價、登記、處分以及償債儲備基金的動用審批手續(xù)等具體規(guī)則，由開發(fā)區(qū)管委會另行制定。

第6篇

為實現(xiàn)我市新建商品網(wǎng)絡化管理，由市房屋土地管理局、市建委開發(fā)辦、市房改辦共同擬定的《北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡化管理若干規(guī)定》，已以市領導批準，現(xiàn)將此規(guī)定印發(fā)給你們，望認真貫徹執(zhí)行，執(zhí)行中的有關問題，請及時與市房地產(chǎn)交易市場管理委員會辦公室聯(lián)系。

聯(lián)系電話：6718719965271509特此通知。

北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡化管理若干規(guī)定

全文

為適應我市住房制度深化改革和推動普通住宅建設這一新的經(jīng)濟增長點加快發(fā)展的需要，及時、準確、全面地提供房地產(chǎn)交易的信息，加強政府對房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控，促進首都房地產(chǎn)業(yè)健康、有序地發(fā)展，特制定如下規(guī)定：

一、由北京市房屋土地管理局設立房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)絡中樞。

本市各房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)，市及各區(qū)縣房地產(chǎn)交易管理部門及權(quán)屬登記部門，以及經(jīng)確定的市各有關部門均設立網(wǎng)絡終端，并與市網(wǎng)絡中樞實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)。

二、北京市房地產(chǎn)交易市場管理委員會對市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)絡中樞進行監(jiān)督，日常的網(wǎng)絡化管理工作由管委會下設的辦公室負責，辦公室設在北京市房屋土地管理局。

三、申請北京市房地產(chǎn)信息網(wǎng)絡中樞聯(lián)網(wǎng)的主體，開發(fā)企業(yè)必須有市建委核發(fā)的資質(zhì)證書和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；經(jīng)紀機構(gòu)必須有市房地局核發(fā)的資質(zhì)證書和工商行政管理部門核發(fā)的營業(yè)執(zhí)照；其它主體須有合法有效的證件。

四、凡銷（預）售或銷（預）售在本市國有土地上開發(fā)建設的內(nèi)、外銷商品房或經(jīng)濟適用房的開發(fā)企業(yè)或經(jīng)紀機構(gòu)，均須按網(wǎng)絡中樞的要求通過終端將具體規(guī)定的信息傳送到網(wǎng)絡中樞后，方可開始銷售。

五、上網(wǎng)銷（預）售上述的商品房，須有市房地局核發(fā)的銷（預）售許可證；上網(wǎng)銷（預）售經(jīng)濟適用房，須有市建委開發(fā)辦核發(fā)的證明；上網(wǎng)銷（預）其它房地產(chǎn)，須有有關部門核準的有效證件。

六、市及名區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門和權(quán)屬登記部門，須按北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)絡中樞的要求及時將上網(wǎng)銷（預）售商品或經(jīng)濟適用房的預售登記、抵押、轉(zhuǎn)讓、立契過戶、權(quán)屬登記及稅費收繳的信息輸送到中樞。

七、北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡中樞將收到的各種信息進行核準、匯總、統(tǒng)計、分析整理后，通過北京市房地產(chǎn)交易信息網(wǎng)和北京市房地產(chǎn)交易中心的大屏幕向社會公布。

八、上網(wǎng)項目的有關數(shù)據(jù)發(fā)生變化之后，各提供單位應及時變更信息傳送到網(wǎng)絡中樞加以調(diào)整，保證信息的真實和準確。

九、各開發(fā)企業(yè)、經(jīng)紀機構(gòu)、相關部門及其它單位或個人欲通過網(wǎng)絡查詢北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡中樞在網(wǎng)上的有關信息，須經(jīng)辦公室同意。

十、凡不按本規(guī)定向北京市房地產(chǎn)交易網(wǎng)絡中樞報送信息、接受網(wǎng)絡化管理的，市及區(qū)縣的房地產(chǎn)交易管理部門和權(quán)屬登記部門將不予辦理其銷（預）售商品房或經(jīng)濟適用房的立契過戶、權(quán)屬登記及發(fā)證手續(xù)。

十一、對不按網(wǎng)絡中樞規(guī)定的操作程序進行操作的，網(wǎng)絡中樞將注銷其上網(wǎng)的項目信息或取消其聯(lián)網(wǎng)的資格。

第7篇

土地使用權(quán)收回分為無償收回和有償收回兩種方式，兩者作為兩種性質(zhì)不同的方式，在適用范圍、收回起因及表現(xiàn)形式等方面均有所不同。

一、有償收回與無償收回的法律依據(jù)

無償收回和有償收回土地使用權(quán)在《土地管理法》、《城市房地產(chǎn)管理法》、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》中都有相關法規(guī)依據(jù)。

無償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第三十七條第一款：“已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)二年未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權(quán)……。”

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款：“土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期但依照前款規(guī)定未獲批準的，土地使用權(quán)由國家無償收回。”

3、《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條：“以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地。……滿二年未動工開發(fā)的，可以無償收回土地使用權(quán)；但是，因不可抗力或者政府、政府有關部門的行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成動工開發(fā)遲延的除外。”

4、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條件》(以下簡稱《暫行條例》)第十七條第二款：“未按合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門應當予以糾正，并根據(jù)情節(jié)可以給予警告、罰款直至無償收回土地使用權(quán)的處罰。”

5、《暫行條例》第四十七條第一款：“無償取得劃撥土地使用權(quán)的土地使用者，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地的，市、縣人民政府應當無償收回其劃撥土地使用權(quán)。”

有償收回的法律依據(jù)：

1、《土地管理法》第五十八條第一款：“有下列情況之一的，由有關人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者有批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)：(一)為公共利益需要使用土地的；(二)為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的；……依照前款第(一)項、第(二)項的規(guī)定收回國有土地使用權(quán)的，對土地使用權(quán)人應當給予適當補償。”

2、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)，在出讓合同約定的使用年限屆滿前不收回；在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，可以依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者使用土地的實際年限和開發(fā)土地的實際情況給予相應的補償。”

3、《暫行條例》第四十二條：“國家對土地使用者依法取得的土地使用權(quán)不提前收回。在特殊情況下，根據(jù)社會公眾利益的需要，國家依照法律程序提前收回，并根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應的補償。”

二、無償收回土地使用權(quán)的類型

(一)國有土地使用權(quán)無償收回的類型

1、閑置土地

根據(jù)《閑置土地處置辦法》的規(guī)定，閑置土地的認定有以下法律依據(jù)：…國有土地有償使用合同或者建設用地批準書未規(guī)定動工開發(fā)建設日期，自國有土地有償使用合同生效或者土地行政主管部門建設用地批準書頒發(fā)之日滿1年未動工開發(fā)建設的；(2)已動工開發(fā)建設但開發(fā)建設的面積占應動工開發(fā)建設總面積不足三分之一或者已投資額占總投資額不足25％且未經(jīng)批準中止開發(fā)建設連續(xù)滿1年的；(3)法律、行政法律規(guī)定的其他情形。

同時根據(jù)《閑置土地處置辦法》，在閑置土地的認定中，因不可抗力或者政府、政府有關部門行為或者動工開發(fā)必需的前期工作造成開工遲延的除外(該情形適用于在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的閑置土地)。

根據(jù)以上認定依據(jù)，無償收回土地使用權(quán)的閑置土地有以下兩類：(1)已經(jīng)辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，連續(xù)2年內(nèi)未使用的，經(jīng)原批準機關批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的運動隊使用權(quán)。(2)在城鄉(xiāng)規(guī)劃區(qū)范圍內(nèi)，以出讓等有償使用方式取得的土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的土地，滿2年未動工開發(fā)時，可以無償收回土地使用權(quán)。

2、臨時使用土地期滿拒不歸還的

《土地管理法》第五十七條規(guī)定：臨時使用土地的使用者應當按照臨時使用合同的用途使用土地，并不得修建永久性的建筑物，臨時使用土地期限一般不超過2年。第八十條規(guī)定：臨時使用土地期滿拒不歸還的，由縣級以上人民政府土地行政主管部門責令交還土地。

3、土地出讓等有償使用臺同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的。

4、因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥的國有土地的。

5、公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的。

根據(jù)《土地管理法》第五十條規(guī)定：該3、4、5類情形，由有關人民政府土地管理部門報經(jīng)原批準用地的人民政府或者批準權(quán)的人民政府批準，可以收回國有土地使用權(quán)。

6、《土地管理法》第八十條規(guī)定：不按照批準用途使用土地的，由縣級以上人民政府主管部門責令交還土地。

7、《土地管理法》第七十六條規(guī)定：未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，且不符合土地利用總體規(guī)劃的，沒收在非法占用的土地上新建的建筑和其他設施的國有土地，由縣級以上人民政府收回，而集體土地退還原集體經(jīng)濟組織。

8、《土地管理法》第七十八條規(guī)定：無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的，其批準文件無效，非法批準、使用的土地應當收回。其中非法批準占用國有土地的和非法批準辦理征用土地手續(xù)的土地應當無償收回。

(二)集體土地使用權(quán)無償收回的類型

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：有下列情形之一的，農(nóng)民集體經(jīng)濟組織報原批準用地的人民政府批準，予以無償收回土地使用權(quán)。

1、不按照批準的用途使用土地的；

2、因撤銷，遷移等原因而停止使用土地的。

三、有償收回土地使用權(quán)的類型

(一)有償收回國有土地使用權(quán)

《土地管理法》第五十八條規(guī)定：1、為公共利益需要使用土地的；2、實施城市規(guī)劃進行舊城改建，需調(diào)整使用土地的。對土地使用權(quán)人應當適當給予補償。

(二)有償收回集體土地使用權(quán)

《土地管理法》第六十五條規(guī)定：為鄉(xiāng)鎮(zhèn)村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用使用權(quán)人土地的，應當對土地使用權(quán)人給予適當補償。

四、責令退還土地與責令限期整改的類型

(一)責令退還土地

1、買賣或者以其他形式非法轉(zhuǎn)讓土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六條規(guī)定：除沒收違法所得外，土地性質(zhì)是集體土地的，應退還原集體經(jīng)濟組織的土地。

2、未經(jīng)批準或者采取欺騙手段騙取批準，非法占用土地的，根據(jù)《土地管理法》第七十六、七十七條規(guī)定，非法占用土地性質(zhì)是集體土地的，應退還原集體經(jīng)濟組織的土地。

3、無權(quán)批準征用、使用土地的單位或者個人非法批準占用土地的，超越批準權(quán)限非法批準占用土地的，不按照土地利用總體規(guī)劃確定的用途批準用地的，或者違反法律規(guī)定的程序批準占用、征用土地的。根據(jù)《土地管理法》第七十八條規(guī)定：對使用集體土地的，如沒有給農(nóng)民和原土地的集體經(jīng)濟組織補償?shù)模瑧栈赝诉€原集體經(jīng)濟組織。

4、臨時使用土地期滿拒不歸還土地的，根據(jù)《土地管理法》第八十條規(guī)定：臨時使用的是集體土地的，應責令退還原集體經(jīng)濟組織。

(二)責令限期整改

1、違反《土地管理法》規(guī)定，占用耕地建窖，建墳或者擅自在耕地上建房、挖砂、采礦、采土等，破壞種植條件的，或者因開發(fā)土地造成土地荒漠化、鹽漬化的，根據(jù)《土地管理法》第七十四條規(guī)定，責令限期改整。

2、擅自將農(nóng)民集體所有的土地的使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設的，根據(jù)《土地管理法》第八十一條規(guī)定：責令限期改整。

土地有償收回的補償標準

目前，我國的法律法規(guī)未對有償收回土地使用權(quán)的補償標準作出具體規(guī)定。建設部于1999年實施的《房地產(chǎn)估價規(guī)范》規(guī)定：“依法以有償出讓、轉(zhuǎn)讓方式取得的土地使用權(quán)，根據(jù)社會公共利益需要拆遷其地上房屋時，對該土地使用權(quán)如果視為提前收回處理，則應在拆遷補償估價中包括土地使用權(quán)的補償估價。這種土地使用權(quán)補償估價，應根據(jù)該土地使用權(quán)的剩余年限所對應的正常市場價格進行。”在具體操作實務中，一般由行使土地收回權(quán)的人民政府及其土地行政主管部門與土地使用者具體協(xié)商確定，對提前收回的根據(jù)土地使用者已使用的年限和開發(fā)、利用土地的實際情況給予相應補償。補償標準所參照的要素主要是原土地使用者已經(jīng)支付的土地取得成本及其增值部分。其中土地取得成本包括征地補償費，拆遷補償費；耕地占用稅、新菜地建設基金、耕地開墾費、征地管理費；土地出讓金等。筆者認為在有償收回土地使用權(quán)時應充分考慮以上要素，或由具有土地評估資質(zhì)的機構(gòu)評估作價，以合理確定所收回土地使用權(quán)的補償價格。

對倒閉企業(yè)用地的收回首先應明確其企業(yè)性質(zhì)、土地使用權(quán)類型。企業(yè)破產(chǎn)或倒閉，主要依照《企業(yè)破產(chǎn)法》或《民事訴訟法》中破產(chǎn)程序中的規(guī)定，若屬政策性破產(chǎn)即屬于國務院優(yōu)化資本結(jié)構(gòu)試點城市的，則優(yōu)先適用《國務院關于在若干城市試行國有企業(yè)破產(chǎn)有關問題的通知》的規(guī)定，這里要分兩種情況處理：如土地使用權(quán)以出讓方式取得，則處置所得應納入破產(chǎn)財產(chǎn)，不得行使直接收回土地權(quán)；若土地使用權(quán)是以劃撥方式取得的，則企業(yè)無權(quán)處置，根據(jù)《暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，由所屬的市人民政府或其土地行政主管部門以行政處理決定的方式無償收回該宗地的土地使用權(quán)。

土地使用權(quán)如何續(xù)期

我國《物權(quán)法》第149條第1款規(guī)定：住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。第149條第2款規(guī)定：非住宅建設用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。

第8篇

現(xiàn)將《關于認定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見》印發(fā)給你們，請認真貫徹執(zhí)行。關于認定收回土地使用權(quán)行政決定法律性質(zhì)的意見收回土地使用權(quán)是人民政府及其土地管理部門一項重要的行政行為，主要采取行政處理決定和行政處罰決定兩種方式進行。《行政處罰法》頒布施行后，除行政處理決定仍舊按照土地管理法律、法規(guī)的規(guī)定執(zhí)行外，土地管理的各項行政處罰必須依照《行政處罰法》由土地管理法律、法規(guī)或者規(guī)章規(guī)定，并由行政機關依照《行政處罰法》規(guī)定的程序?qū)嵤榱诉M一步貫徹執(zhí)行《行政處罰法》和土地管理法律、法規(guī)、規(guī)章，正確區(qū)分行政處理決定和行政處罰決定的界限，切實做到依法行政，現(xiàn)對認定收回土地使用權(quán)行政決定的法律性質(zhì)提出如下意見：

一、依照《土地管理法》第十九條的規(guī)定，對用地單位已經(jīng)撤銷或者遷移的；未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)二年未使用的；不按批準的用途使用的；公路、鐵路、機場、礦場等經(jīng)核準報廢的，土地管理部門報縣級以上人民政府批準，依法收回用地單位的國有劃撥土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。人民政府依照該法第十九條的規(guī)定收回國有劃撥土地使用權(quán)，其批準權(quán)限應與征用土地的批準權(quán)限相同。

二、依照《土地管理法》第三十三條的規(guī)定臨時使用土地，期滿不歸還的，或者依照該法第十九條的規(guī)定土地使用權(quán)被收回，拒不交出土地的，土地管理部門責令交還土地，并處罰款的行為，屬于行政處罰決定。

三、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條的規(guī)定，在特殊情況下，根據(jù)社會公共利益的需要，人民政府或者土地管理部門依照法律程序提前收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

四、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條第二款和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十條的規(guī)定，土地使用權(quán)出讓合同約定的使用年限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者雖申請續(xù)期依照法律有關規(guī)定未獲批準的，由人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處理決定。

五、依照《城市房地產(chǎn)管理法》第二十五條的規(guī)定，超過出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿二年未動工開發(fā)的，人民政府或者土地管理部門依法無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

六、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條的規(guī)定，土地使用者未按出讓合同規(guī)定的期限和條件開發(fā)、利用土地的，市、縣人民政府土地管理部門無償收回出讓的國有土地使用權(quán)，屬于行政處罰決定。

七、依照《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十七條第一款的規(guī)定，因遷移、解散、撤銷、破產(chǎn)或者其他原因而停止使用土地，需要依法收回國有劃撥土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。依照該條例第四十七條第二款的規(guī)定，根據(jù)城市建設發(fā)展需要和城市規(guī)劃的要求，市、縣人民政府無償收回國有劃撥土地使用權(quán)的，也應屬于行政處理決定。

八、依照《基本農(nóng)田保護條例》第二十一條的規(guī)定，已辦理審批手續(xù)的開發(fā)區(qū)和其他非農(nóng)業(yè)建設占用的基本農(nóng)田保護區(qū)內(nèi)的耕地，未經(jīng)原批準機關同意，連續(xù)二年未使用的，由縣級人民政府土地管理部門報本級人民政府批準，收回用地單位土地使用權(quán)的，屬于行政處理決定。

第9篇

收回劃撥國有土地使用權(quán)

無償收回劃撥國有土地使用權(quán)

無償收回劃撥國有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(四)、(五)兩項以及《土地管理法》第三十七條第一款、《基本農(nóng)田保護條例》第十八條第一款、違反《土地管理法》第五十六條的規(guī)定擅自改變土地用途等五種情形。具體內(nèi)容包括：1．因單位撤銷、遷移等原因，停止使用原劃撥國有土地的；2．公路、鐵路、機場、礦場等核準報廢的；3．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，以劃撥方式提供土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；4．未按土地使用權(quán)劃撥批準文件規(guī)定，擅自改變土地用途的；5．經(jīng)國務院批準的重點建設項目占用基本農(nóng)田的……連續(xù)兩年未使用的。

在第1、第2、第5種情況下收回土地使用權(quán)屬于土地管理的一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》(國土資源部令第5號)第五條規(guī)定辦理，即由市、縣人民政府土地行政主管部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回土地使用權(quán)決定書》，終止國有劃撥土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當事人按期不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。第5種情況必須特別注意，“原批準用地的人民政府”只能是國務院，省、市、縣三級人民政府沒有這―批準權(quán)。

第3種情況則是因土地使用者依法取得國有劃撥土地使用權(quán)后，連續(xù)兩年未使用土地造成的違法行為，收回這類土地使用權(quán)應當依法對當事人實施行政處罰，其依據(jù)是《土地管理法》第三十七條第一款和《土地管理法》第八十條。當事人不履行處罰決定，可以由實施行政處罰的國土資源管理部門依法向人民法院申請強制執(zhí)行。

第4種屬于違反法律規(guī)定擅自改變土地用途的違法行為，應當按照《土地管理法》第八十條的規(guī)定，采用行政處罰的辦法收回土地使用權(quán)。

有償收回劃撥國有土地使用權(quán)

有償收回劃撥國有土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(一)、(二)項規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．為了公共利益需要使用土地的；2．為實施城市規(guī)劃進行舊城區(qū)改建，需要調(diào)整使用土地的。

上述兩種收回國有劃撥土地使用權(quán)的情形，是因政府需要使用土地而造成土地使用者不能繼續(xù)使用土地，因而必須對土地使用者給予適當補償。補償?shù)姆煞ㄒ?guī)依據(jù)是：《土地管理法》第五十八條第二款、《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條。已成立土地儲備機構(gòu)的地方，收回土地使用權(quán)工作可以由土地儲備機構(gòu)具體實施；未建立土地儲備機構(gòu)的，可以由市、縣人民政府國土資源管理部門與土地使用者協(xié)商解決收回土地使用權(quán)的補償問題。土地儲備機構(gòu)或國土資源管理部門與用地者達成收購補償協(xié)議后，還必須公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

收回出讓土地使用權(quán)

無償收回出讓土地使用權(quán)

無償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《土地管理法》第五十八條第一款第(三)項、《土地管理法》第三十七條第一款和《城市房地產(chǎn)管理法》第二十一條及第二十五條、違反《土地管理法》第五十六條規(guī)定擅自改變土地用途等情形。具體內(nèi)容包括：1．土地出讓等有償使用合同約定的使用期限屆滿，土地使用者未申請續(xù)期或者申請續(xù)期未獲批準的；2．已辦理審批手續(xù)的非農(nóng)業(yè)建設占用耕地，以出讓方式取得土地使用權(quán)，連續(xù)兩年未使用土地的；3．以出讓方式取得的土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)，超過出讓合同約定的動工開發(fā)期限滿兩年未動工開發(fā)的；4．土地使用者未按照土地使用權(quán)出讓合同規(guī)定擅自改變土地用途的。

上述四種情形中的第1種，無償收回出讓土地使用權(quán)屬于一種行政措施，可以按照《閑置土地處置辦法》第五條的規(guī)定，由市、縣人民政府國土資源管理部門報經(jīng)原批準用地的人民政府批準后予以公告，下達《收回國有土地使用權(quán)決定書》，終止出讓國有土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。當事人拒不交出土地，可以按《土地管理法》第八十條的規(guī)定給予處罰。

第2、3、4種情況是用地者取得合法的土地使用權(quán)后，未按國家法律或出讓合同的規(guī)定使用土地而造成的違法行為，對土地使用者應當進行行政處罰，以此來達到無償收回出讓國有土地使用權(quán)的目的。處罰的依據(jù)見《土地管理法》第八十條和《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第十七條。

有償收回出讓土地使用權(quán)

有償收回出讓土地使用權(quán)主要包括《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第四十二條、《城市房地產(chǎn)管理法》第十九條規(guī)定的情形，這些規(guī)定均是指國家為了公共利益的需要，提前收回土地使用權(quán)。有償收回出讓土地使用權(quán)，可以按照有償收回劃撥土地使用權(quán)的辦法進行。

收回集體建設用地使用權(quán)

按照《土地管理法》第六十五條的規(guī)定，收回集體建設用地使用權(quán)的主體是農(nóng)村集體經(jīng)濟組織，而不是市、縣國土資源管理部門。但現(xiàn)行的土地管理法律、行政法規(guī)未規(guī)定拒絕交回集體建設用地使用權(quán)可以采用的強制措施，這是法律的一大缺陷，這也正是導致集體建設用地使用權(quán)難以收回的一個主要原因。

無償收回集體建設用地使用權(quán)

無償收回集體建設用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款第(二)、(三)項規(guī)定的情形。具體內(nèi)容包括：1．不按照批準的用途使用土地的；2．因撤銷、遷移等原因停止使用土地的。

上述兩種收回集體建設用地的情況，在具體操作時有明顯不同：第1種情形是因為用地者不按照批準的用途使用土地而產(chǎn)生的違法行為，收回土地使用權(quán)按理應當采取行政處罰方式進行，但法律未作規(guī)定。第2種情形是土地使用者因為單位撤銷、遷移等原因而不再繼續(xù)使用集體建設用地，收回土地使用權(quán)不會有什么阻力。農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報原批準用地的人民政府批準后，向土地使用者下發(fā)(收回集體建設用地使用權(quán)決定書)，終止集體建設用地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

有償收回集體建設用地使用權(quán)

有償收回集體建設用地使用權(quán)主要是指《土地管理法》第六十五條第一款規(guī)定的“為了鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設，需要使用土地的”情形。這種情況必須注意，土地使用者還在使用土地，并沒有發(fā)生違法行為，是因為鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公共設施和公益事業(yè)建設需要使用土地，而導致土地使用者不能繼續(xù)使用已合法取得的集體建設用地。收回這類土地使用權(quán)，可以由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織與用地者協(xié)商，待達成補償協(xié)議后，再公告收回土地使用權(quán)，注銷土地登記和土地證書。

收回宅基地使用權(quán)

宅基地使用權(quán)屬于集體建設用地使用權(quán)的一種，雖然《土地管理法》未明確規(guī)定哪些情況下可以收回宅基地使用權(quán)，但部分省(自治區(qū)、直轄市)的土地管理地方性法規(guī)作了明確規(guī)定。如《云南省土地管理條例》第三十三條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準使用的宅基地，必須按照批準的位置和面積建蓋，超過兩年未建成使用的，由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織報經(jīng)原批準機關批準，無償收回土地使用權(quán)”；《江蘇省土地管理條例》第三十四條第四款規(guī)定，“經(jīng)批準后連續(xù)兩年未使用宅基地的，應當交還原集體經(jīng)濟組織另行安排使用”。對不符合“一戶一宅”的規(guī)定，超過法定標準占用宅基地的，《山東省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第四十六條、《山西省實施〈中華人民共和國土地管理法〉辦法》第三十九條第一款等省級土地管理地方性法規(guī)，對收回多余宅基地使用權(quán)作了規(guī)定。

收回臨時用地使用權(quán)