時間：2023-10-07 15:45:30
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隨著我國市場經濟漸漸趨向成熟階段，房地產企業現已成為國家經濟的主要產業。外部市場產業的侵入與國內經濟格局出現相對穩定狀態，導致房地產企業面臨改革重洗的現狀。但就目前房地產企業來講，大部分企業仍然采用傳統的管理方式進行財務成本管理，未重視財務成本管理的重要性，在進行成本管理期間缺乏科學、創新的管理措施，致使嚴重阻礙了房地產企業管理工作。如想提高企業經濟效益，并在競爭風險中獲得雙贏，就應著手管理財務成本，以創新、科學的方式進行成本管理工作，為房地產企業未來發展奠定基礎。
一、房地產企業財務成本管理問題分析
（一）什么是房地產企業成本管理
房地產企業成本管理就是充分調動和組織公司全體人員，在保證工程質量的前提下，對工程建設、營銷策劃等生產經營過程的各個環節進行科學的管理，力求以最少資源消耗來獲取得最大的利潤。成本管理不完全等于省錢，花得多會浪費，花得少不一定就節省了，我們要的是價值的最大化，花多花少不是重點，花的有效才是關鍵，就是我們通常說的“物有所值”。
（二）房地產企業成本管理中普遍存在的管理缺陷
房地產企業在進行成本管理過程中缺乏全局性和規范性的管理機制，存在較為明顯的成本管理缺陷。房地產企業與其他企業存在較大區別，其具備復雜性、層次性以及獨特性的特點，分層管理方式的不同形成了市場中的差異性，從而必須要面對各式各樣的消費群體與激烈的競爭市場[1]。房地產企業財務管理工作所涉及的內容較多，如工程預算、服務、銷售、土地等各項內容，因各種因素漸漸形成網狀結構。加強財務成本管理與完善管理體系對企業而言，就是提高企業在市場中的競爭力，并使房地產財務管理模式獲得相應提高。
1.財務成本管理意識較為薄弱
當前，國內房地產企業在經營管理中只注重企業經濟利益，而忽略了財務成本管理工作的重要性，管理意識較為薄弱，并對財務管理工作認識較為匱乏。多數企業進行成本管理工作時只重視設計期間的成本管理，從而忽略了項目財務管理工作，或者認為對材料進行成本控制是進行成本管理的關鍵點，同時企業進行財務管理中的工作人員對其不給予重視，導致成本管理工作未能全面進行[2]。由于受到市場環境的影響，同行產業發展速度在不斷加快，因此企業必須要將管理工作細化，才能順應現代市場發展。財務成本管理意識薄弱只會動搖房地產企業在市場中的地位，阻礙企業未來發展。
2.財務管理中工程預結算問題
目前大部分企業在實施財務成本管理工作期間會忽略工程結算工作，并使其產生較多問題，其中包括：（1）對工程結算數據進行造假，對于國家工程項目來說尤為嚴重，制造出較高預結算數據，高出實際工程結算的預算會進入個人腰包內，使工程質量受到影響，嚴重可導致出現豆渣工程，危害人們生命安全[3]。（2）項目工程工作在實施期間缺乏較為健全管理，施工、設計、建設等單位部門缺乏相互溝通交流，只限制于自身工作范圍中，導致管理工作缺乏統一性，導致工程預算借款參差不齊，致使整個工程結算數據信息缺少有效性、真實性等，使工程項目資金運轉處于不利狀態。（3）工程項目結算定額與實際狀態相背離，更新較為緩慢，傳統定位計算方法已不能有效地體現出實際工程結算的真實性，如對其進行再次計算工作會比較煩瑣、復雜，大大降低了結算效率與進度。
3.缺乏健全的財務成本管理制度
通過對其成本管理方式進行分析，主要是依靠相關部門財務預算數據、資料進行財務成本匯報工作。根據這一方式可分析到其中存在的問題，由于部分項目已在進行，不能實施任何補救工作，沒有在實施前對項目進行事前與事后問題預測，導致財務成本管理工作處于被動狀態[4]。如在進行期間出現財務賬面問題，就會形成賬面失控的局面，無法估量最終損失。
二、房地產企業財務成本管理應對措施
（一）全方位實施財務管理工作
全面開展房地產企業財務成本管理工作，集中資金管理。成本管理質量的好壞與企業在激烈的市場競爭中成正比關系，同時會直接影響企業最終經濟效益。企業在實施財務成本管理工作過程中應把該項工作制作成一項系統流程，對成本管理以分層方式進行管理，貫徹對象、內容、方法全方位原則，有助于對企業服務成本、資產成本、環境成本、人才成本等給予全方位管理。
同時，在管理時應嚴格按照相關管理制度實施工作，嚴格按照財務成本管理需求對企業項目建設、服務、設計等進行規劃，并制訂相應的成本控制方案，從而確保各項目財務成本可獲得全面控制。成本管理首要任務是對資金給予集中管理，減少資金流出，控制資金成本。例如，對幾個項目進行財務成本管理，先對其資金集中管理，結合項目特點平衡所需資金，防止出現部分項目需通過貸款解決資金問題以及部分項目資金過于閑置。這樣不但可以對資金進行集中管理，還能避免資金在調配期間出現不平衡現象，減少資金沉淀現象，加強資金使用效率。此外，當前我國多數企業在進行房地產開發時主要是依靠營銷資金回收與銀行貸款等方式實現資金融資，導致資金籌集問題日漸突出，資金籌集渠道嚴重受限；因此，房地產企業應拓展資金籌集渠道，如中小型企業可采用一些知名度較高企業的資金籌集方式，在原有資金、銷售回款、貸款的基礎上，通過汲取海外資金、上市籌集、發行證券等各種方法實施資金籌集、融資，提高財務成本管理工作，降低資金成本支出。
（二）加強成本管理人員財務管理意識
實施財務成本管理工作的主要因素有人力資源、資金資源、項目資源等三個重要條件，同時需要企業員工全面參與到成本管理工作中，而企業管理者應在工作中起到帶頭作用。工作人員在進行成本管理時應具備較強的財務成本管理意識，并主動分析在崗工作任務和財務成本有關的法律法規，此外還應注意進行管理過程期間應注意的事項，熟練掌握相關操作技術，加強財務部門與各個部門之間相互溝通交流。還可以通過對員工進行相應培訓工作，內容包含有：財務管理理論知識、專業技能操作等；從而促進企業財務管理工作較好較快發展。
（三）全面構建財務成本管理體系
企業實施要想構建健全的財務管理體系，首先要了解進行成本管理工作的相關內容：成本預算考核工作、預算編制與實施、整體預算方式等。
1.成本預算考核工作
財務成本工作中成本預算考核主要是對預算年度、季度、月度進行總結、考核、分析。例如，月度分析工作要求各個項目負責部門應對每個月預算實施狀況給予分析，同時房地產每個子公司應對總公司進行匯報總結，并召開季度、年度總結會議，分析預算工作中存在的問題因素；每個月度項目負責部門按照月度累積預算實施狀況，通過按照績效標準對員工業績給予考核，并和薪資、激烈制度相結合；年終考核工作是對企業一年預算實施狀況給予分析總結，分析內部存在的問題因素，并結合問題特點制定下年企業經營標準。
2.預算編制與實施
企業在進行預算編制期間，部門之間應相互溝通交流、多互動。預算編制實施的主體人員是各個部門的負責人員就，其要嚴格遵循相關預算編制制度對實際業務進行控制。企業在進行財務成本管理工作過程中應結合企業實際業務實施，如某些業務是屬于財務成本管理預算范圍內的，應保證其嚴格遵循規章制度進行審批，如屬于預算以外的，應按照制定流程報備房地產最高部門進行審批，并詳細說明。這樣就能對預算以外的業務進行成本管理控制，嚴格控制房地產企業成本管理工作。
（四）構建全面的工程結算體系
建立健全的工程計算管理體系，首先要加強企業財務成本管理各個項目，根據對各個項目工程的經濟指標進行預測分析，確保其保證在指定指標內，使項目預算、工程預算、結算等與現實差距相差較小。而不是當工程驗收時再與資料、設計方案進行對比、分析，如最終工程預算與實際預算存在較大差距，應對超出預算部分附上審批文件加以說明，避免出現違紀違法情況出現；然后是提高工程預算管理員工專業道德素養，并嚴格要求預算工作人員應具備較強的專業操作能力以及工作經驗，保證可以完全做好項目預算管理工作，從而保證企業財務成本管理工作快速、健康發展。其次是明確工程結算管理流程，保證成本預算方法、措施充分落實到項目結算工作中，對工程結算工作進行嚴格控制、監督，保證數據、資料的準確性以及真實性，不得任意更改工程結算資料、數額。
【關鍵詞】“營改增”；甲供材
一、引言
“甲供材”是指房地產企業的項目施工建設期間，對于項目建設所需要的主要建筑材料由甲方提供，由甲方負責材料的采供，貨款支付，質量監管責任，增值稅發票抬頭開具甲名稱，施工方只是提供少量建筑材或輔助材料，主要提供勞務施工，和施工管理等工作。甲供材是目前房地產行業普遍采用的建設合作機制，他對于保障建設質量，減少施工方資金壓力實現多方互利共贏的局面，也能夠進一步促進中小房地產企業進一步發展。在國家2016年36號文出臺后，對于甲供材可以采用簡易計稅也可以采用一般計稅方法核算，增加了稅收繳納的自由度，對于降低房地產企業稅負水平有重要意義。
二、青島FG房地產開發有限公司情況介紹
1.公司概況
（1）公司簡介
青島FG房地產開發有限公司1994年創立于青島，是一家以房地產開發與經營為主要業務，涉及旅游休閑、物業管理、建筑設計等多個產業的企業集團。更好、更強、更長，成為一個不斷超越過往并可持續發展的百年企業是公司的基本目標。
（2）目情況
189項目是該公司新開發的“世紀城”項目，主要建設100平米以下的商住兩用項目，一樓和二樓作為商場，三樓到十五樓作為住房，該項目占地17888平米，建筑面積98778平方米，建設房屋987套。公司工程建設主要采用總包的形勢建設，建設方由青島榮鼎建設公司承攬，監理方為青島現代監理。為保障工程質量公司材料甲供材的方式進行，建設方主要提供建筑勞務。
（3）甲供材會計核算情況
甲方作為材料采購方，與建材市場的供貨商簽訂采購協議，并要求提供增值稅17%的稅率發票，以防作為建筑施工方提供6%建筑施工服務專用發票。FG公司財務部門收到材料后，會計分錄如下：借方：原材料 應交稅金-增值稅-進項稅 貸方：銀行存款。乙方施工領用建筑材料時，會計分錄為 借方：開發成本 貸方：原材料。
2.甲供材增值稅核算情況
公司主要采用一般計稅原則，進項稅發票主要以17%的稅率為主，銷售不動產主要為11%稅率為主。按照進項稅銷項稅差額計算增值稅稅額，應“營改增”之前公司繳納營業稅，無需取得專用發票，但是按照不動產銷售的5%計提營業稅金。
“營改增”后甲供材行為的界定由界定原材料范圍轉變為稅法不界定甲供材料范圍。因此，只要采購采購材料由甲方提供就可以確定甲供材模式，采取簡易征稅模式。
三、青島FG房地產開發有限公司會計核算與稅收處理存在的問題
1.領料建設開發方式造成開發成本核算信息失真
在建設施工過程中，乙方憑借領料單據到甲方處領建設材料。由于建設施工過程中統計不到位，存在很多多領料未使用完情況，但是計算開發成本中沒有扣除，造成開發成本虛高問題。公司目根據月度作為結轉材料時點，大量而品種繁多的建筑材料導致統計員統計壓力大，經常無按時完成統計工作，經常出現虛報，錯報，漏報的情況，因此多種情況下造成開發成本信息失真，開發成本無法核算正確的工程建設成本。
2.領料建設開發方式下材料耗費嚴重開發成本高
在非甲供材情況，乙方在概算的約束下，既要降低采購成本還要降低材料耗費，因此經濟效率高，材料浪費情況少，但是甲供材情況下，乙方材料領用耗用完全不受到約束，而企業甲方無暇對材料的耗用進行監管，造成在工程造假不斷升高，甲方利潤空間不斷院所。在材料耗費多的同時，也存在偷料，換料等管理問題，由于甲方使用品質較高的建筑材料，因此經常發生材料丟失混在消耗中報送數據，同時也存在外部以次充好的現象，將好材料換出，這樣就會嚴重影響建筑質量，造成安全隱患。
3.甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重
其他建設材料成本占15%，資本化利息占據10%.而對于建設主體使用的砂石沙子水泥廠可以提供3%增值稅專用發票人力成本只有對于利潤部分開具增值稅專用發票，資本化利息無法提供專用發票，只有占據總成本15%的材料可以提供增值稅專用發票。公司在萬達二期項目中，對外銷售稅率為11%，但是增值稅發票進項稅只能取得3%，因此增加了是稅收成本，而對于資本化利息無法提供進項稅抵扣，直接增加稅務為11%，因此可以看出在甲供材情況下，增加甲方稅負水平。
四、青島FG房地產開發有限公司甲供材會計和稅收處理改進
1.設計成本差異科目，實施計劃成本管理
公司應當建立計劃成本管理機制，實行標準化管理機制，制定限額領料單，對于結轉超出的建筑材料，作為扣除乙方公司的結算或狂。具體會計處理方式如下：領用材料當日會計不做處理，月度核算時：借方：開發成本 貸方：原材料 材料成本差異。材料成本差異借方主要核算建設過程中節約材料狀況，科目貸方主要核算超支材料。工程結算時，根據工程部門的實際測算，確認雙方責任。會計科目為 借方：應付賬款 材料成本差異 貸方：銀行存款 。在計劃成本管理下可以真正實現對材料耗用管理，降低工程建造成本，保障公司利潤空間。
2.加強會計核算信息化管理提高核算效率
通過信息化手段，提高企業核算效率，實現核算效率全面提升，對于以前工程月度核算和統計慢的問題，可以建立與乙方的材料進銷存管理軟件互通，實現信息化操作，現場結轉處建筑施工單位實際使用材料狀況，對于品種多數量大的建筑材料可以通過概算的方式，在半年度進行全面核查，調整以前月份存在的核算出入，實現成本的真實核算。
3.建立稅收評估機制及相應稅務處理
建立供應商評估機制，在工程建設初期，應當建立項目稅收評估機制，評估項目建設成本同時，估算材料耗用與采購，與小規模納稅人和一般納稅人進行事前詢價。根據無差異平衡點的計算方式，計算選擇小規模納稅人還是一般納稅人。具體計算方式為：采購數量*小規模采購單價/（1+3%）=采購數量*一般納稅人采購單價/（1+17%），在雙方進項稅計算為0的情況下，小規模企業和一般納稅人的就會在同一水平之下。
建立一般計稅和簡易計稅評估機制，在項目建設初期，在充分的外部詢價后，分類統計供應商的納稅人資質和可以提供的專用發票稅率，如果在無法取得或這較少取得增值稅專用發票的情況，應當采用簡易計稅的方式實現增值稅征繳，具體會計分錄如下：借方 原材料 貸方：銀行存款 銷售時：解放n解放：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅。 結轉稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅
而對于供應商具備一般納稅人資質并能提供較高稅率的增值稅專用發票，應當采用一般納稅核算。一般納稅人具體稅收核算如下：應繳增值稅額=銷項稅-進項稅 ，具體會計分錄如下：借方 原材料 應繳稅金-進項稅 貸方：銀行存款 銷售時：借方：銀行存款 貸方：銷售收入 銷項稅，結轉稅金 借方：銷項稅 貸方：進項稅 未繳增值稅。
五、結束語
綜上所述，在“營改增”之后，加強房地產企業的稅收和會計處理研究，對于房地降低建造成本和稅收成本有重要意義。本文通過青島FG房地產開發公司為例，介紹公司公司目前會計核算和稅務處理存在的問題如：（1）領料建設開發方式造成開發成本核算信息失真；（2）領料建設開發方式下材料耗費嚴重開發成本高；（3）甲供材情況下材料低稅率較多，甲方稅負重。根據上述問題提出：（1）設計成本差異科目，實施計劃成本管理；（2）加強會計核算信息化管理提高核算效率；（3）建立稅收評估C制及相應稅務處理方案
參考文獻：
尊敬的各位評委、各位同事：
大家好！
我是——，首先非常感謝大家給我這次機會，我競聘的崗位是財務部綜合處主任一職。今天我本著鍛煉、提高的目的走上講臺，向大家匯報自己的工作，闡述自己的理想，誠懇地接受大家的評判。
一、個人情況：
我今年28歲，本科學歷，會計師職稱。于2001年3月榮幸加入公司，一直從事財務工作，曾在超市財務室工作了一年，大部分時間從事房產會計。現任職于房產公司財務部收入處。在公司工作的五年里，我得到了諸多的幫助與鼓勵，是領導的培養、同事的關心讓我得到了進步，在此非常感謝所有給予我幫助和指導的領導、同事。
二、前段工作、學習和思想總結
1、思想方面：認同公司的企業文化，遵守公司的各項規章制度。思想積極上進，待人誠懇。
2、學習方面：能積極參加公司組織的各項學習，在工作當中能虛心地向領導、同事請教。但學習主動性不強，對專業知識、國家政策掌握不全面。
3、工作方面：在財務部我從制證崗位開始學起，工作認真、勤奮，積累了一定的工作經驗。前段時間完成的工作主要有：（1）對銀河電腦城、河西家居廣場、世紀花園等項目的未售資產進行了清理，建立了臺賬，并草擬了未售資產租賃方案。在財務部長的指導下，擬定并通過了委托租賃補充協議，對規范租賃管理做了基礎工作。（2）配合用友公司完成了對房屋軟件的優化，實現了房屋軟件與用友財務系統的無縫連接。在查詢客戶信息時，速度得到了提高；數據提供也更加全面、準確。（3）擬定并通過了電腦票據管理制度，房款收據實現了電腦出票，提升了我們的窗口形象。
三、對競聘崗位的認識
綜合處是我們財務部剛分離出來的新處室，主要的崗位職責有合并會計報表的編制、財務預算分析、資產管理以及關系到員工切身利益的工資福利的編制與發放等。我認為競聘該職我具備以下幾個基本條件：
1、有一定的實踐經驗。我從事會計工作已有十個年頭，先后做過工業會計、零售業會計以及現在的房地產會計。進入公司財務部后，做過基礎核算、編制過工資、也在原資產信用處任過資產管理，能熟練操做財務部大部分工作。
2、有系統理論知識。會計是我的專業，工作以來，一直未間斷過學習，2000年就通過了會計師職稱的考試，后又通過自學考試取得了會計本科學歷。
3、有嚴謹務實的工作作風和較強的敬業精神。
四、如果有幸競聘成功，我的工作思路是：
1、堅決服從上級領導的安排，全力以赴做好本職工作。
2、勤奮學習，努力提高個人業務水平。
3、增強服務意識，做好后勤工作，維護財務人員的良好形象。
4、嚴格按工作崗位職責的要求帶領本處室人員完成本處室的工作，并創造性地開展工作。
5、制定本處室的工作流程，讓工作有章可循，同時也方便崗位的輪換交接。
這是我頭一回參加競聘，心里特別緊張。但我想不論此次是否能夠競聘上，這都是對我本人的一個歷練，從某種意義上講，參加競聘本身就意味著一種成功。即使我沒有競聘上，我會以一種平和的心態，一如既住地勤奮工作，為__更美好的明天盡自己的一份力量。
關鍵詞：甲供材；會計核算；稅務處理
中圖分類號：F23 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2013）11-0-01
一、房地產開發企業“甲供材”
所謂房地產開發企業“甲供材”，是指由建設單位即房地產企業也稱為甲方，由其自行購買或提供原材料，施工單位僅提供建筑勞務的工程。在房地產開發中，一般材料占商品房建造成本的30%～40%，開發成本高。出于對于施工工程中使用材料的質量及降低工程成本效益的角度考慮，采用“甲供材”這種施工方式有效地防止在包工包料方式下建筑施工方在材料上大做文章，規避由建筑材料所引起的風險，保證房地產開發產品的工程質量和自身的聲譽。
二、在實務工作中，“甲供材”的財務核算主要有兩種方法
方法一：“甲供材”直接計入投資項目的賬戶。例如：房地產公司作為建設方從市場購入材料時的會計處理：借記工程物資，貸記銀行存款。這里假設不考慮增值稅的抵扣問題或者，取得的是普通發票。領用這部分材料時，按材料實際購買價：借記“在建工程—開發成本——××項目”，貸記“工程物資”。由于房地產公司自購材料用于本單位開發項目中，發出的材料就會直接計入了工程成本中，這是毫無疑問的。而施工方在收到材料后，通常不作賬務處理，只是在輔助賬登記管理。根據國家工程造價的有關規定，在工程施工中，工程總造價中要含材料費、人工費、機械費、其他費，其中工程所用全部材料應當在工程總造價中的核算，而不再考慮材料是由哪一方來提供的，并且計入工程總造價中的材料都要提稅后的，即為含稅價。顯然建設方將工程耗用的材料不計施工成本，而是直接沖減庫存材料；而對施工單位而言是有利的，這部分的“甲供材”也沒有反應在施工方的工程收入和工程支出中，從而減少采購成本和進貨成本，施工方不用為開發商開具該材料建筑安裝發票，只需交納這部分材料的稅費即可。
方法二：“甲供材”是通過預付賬款轉賬方式結算的，房地產企業在交付材料時，直接將材料預算價格以預付款形式抵頂施工單位的工程款，在交付材料時這樣做處理：借記預付賬款，貸記工程物資或者是借記預付工程款，貸記庫存材料。然而，工程物資（庫存材料）是按實際成本來轉出，預算價與實際價之間的差額就會直接計入工程成本中。施工方在收到材料時按預算價：借記原材料或工程物資，貸記預收賬款。用于工程施工時再將該批材料計入合同成本中。施工方給房地產企業開具“甲供材”部分建筑安裝發票是按預算價。
然而在現實中，在總造價確定的情況下，工程的總造價也是作為房地產開發建設單位應該支付給施工單位的總的工程款，只不過這個工程款支付的形式不同，不僅僅是以現金方式，有時以材料沖抵預付款方式支付的。
兩種“甲供材”的會計處理從相關法律法規上看是沒有問題的，只要提供的會計資料符合會計信息質量要求，真實合法有效，這兩種處理方法都是可以接受的。
三、上述兩種不同的財務核算方式，稅收管理上是如何確定的
1.對于“甲供材”這種現象，在稅法上規定是比較明確的。從稅收負擔上看，方法一采用只繳稅，不開票的形式。施工方應就預收價（不含材料）的開具建筑業發票。對于“甲供材”部分只繳稅，不開票。如果按的建筑合同總造價開票就會導致房地產企業的材料重復記入成本。方法二屬于既繳稅，又開票。由于材料是由房地產建設方所購入，通過材料的出庫抵頂預付賬款為作價，未入工程成本，只是按預算價與材料實際成本的差直接進入了工程成本。施工方按建筑合同總造價開建筑業票，并交納營業稅。
2.按現行稅法，2009年版最新營業稅的暫行條例規定，凡是提供建筑業勞務的，應將工程所用的原料，設備及動力等其也物資都列入營業額中，以此做為計征營業稅的計稅依據來繳納營業稅，注意這里的勞務是排除裝飾勞務的。同時，又強調營業額中建設方所提供設備的價款不包括在內。
稅法之所以這樣規定，其目的是防止“包工包料”的建筑工程的納稅人以建設方（甲方）的名義購買原材料，來逃避營業稅。
3.鑒于上述規定，施工方開票時的價款無論是否含“甲供材”，在計算營業稅額時“甲供材”都應計入營業額中征收營業稅。也就是說從理論上，對于施工方而言，無論房地產企業采用方法一還是方法二進行會計核算都不影響施工方所交納的稅額，其稅負是不變的。只不過開票金額是根據甲方的會計處理的不同，有所變化而已。
4.在現實的情況中，由于“甲供材”存在，相關稅收問題顯現出來，例如：施工企業按總造價合同確認收入并交營業稅，但對于“甲供材”這部分施工方無法取得建筑發票就無法進入施工成本，也就無法在計算所得稅前扣除等諸多問題。還有的施工方錯誤以為不開“甲供材”部分的發票即可少納營業稅，其實不然，“甲供材”部分的建安發票是否開具都不影響其應納稅額。做為流轉稅，營業稅具有稅賦轉嫁性的特征。即使施工單位為開發商開具“甲供材”部分的建安發票，其營業稅的負擔也不會有所增加。實際的稅金均轉由由房地產企業負擔。而房地產企業會因施工方不開具“甲供材”降低開發成本，施工方也會因其不開“甲供材”部分發票，承擔偷漏稅的風險。開票上的矛盾只是一方面，另一方面加大了稅務機關的管理難度，首先，在方法一的會計處理下由于施工方的只繳稅，不開票行為會導至房地產企業的建設材料直接計入工程成本，無需憑工程結算發票計入成本。這會促使房地產企業不愿意將“甲供材”所含稅金交付給施工方，或者雙方惡意串通，即繳稅又開票，在繳稅的同時將“甲供材”列入建筑業發票中重復計入成本中。這會增加了稅務機關征管難度。其次在工程預算造價單只是通過審核雙方的“甲供材”的采購發票，出庫，入庫等單據來確認施工方的“甲供材”的施工成本中，明確所得稅前列支項目。這一做法人工成本大難以推廣。特別是夸地區的建筑工程，各地稅務機關做法各不相同。
四、“甲供材”管理上的建議
1.改進會計核算方式。為了避免由“甲供材”帶來的涉稅矛盾，首先，雙方當事人在訂立合同時應注意建造合同的合法有效性，如果合同中約定“甲供材”不含工程總造價內，則該合同的有效性就存在問題。其次，在建設方發出“甲供材”這一環節上建議制定相關規定，只有將這部分材料真正的用于建筑工程中了才允許在建設方的工程成本中列支，這樣會加大施工方“甲供材”這部分稅金的取得承取的主動權，緩解了雙方因這部分稅金產生的分歧。再次，加強企業會計基礎工作的規范管理，完善財務制度，避免不必要的納稅調整。
2.強化對“甲供材”的征收管理。首先稅務部門不斷完善稅收相關制度。加強對“甲供材”問題的監督，明確房地產企業與施工單位尾款結算時的流程。在支付工程款時必須出具施工單位提供的建安發票和稅務機關出具建筑工程項目清算表，有了該表證明項目的稅款已結清。這樣有效地預防了施工單位偷逃“甲供材”的稅款。其次，稅務部門應加大對建筑工程建設方及施工方的項目登記管理，定期和不定期地抽查各單位有無“甲供材“方式的存在，并相應報送建設單位供應情況，做好“甲供材”備查賬簿的登記工作。
參考文獻：
[1]施海峰，杜靜.房地產開發企業“甲供材”的會計處理及稅務分析[J].江蘇建筑，2012（1）.
[2]許峰，袁效駿.結合案例剖析“甲供材料”的會計處理[J].經濟研究導刊，2009（16）.
關鍵詞：房地產企業；財務；集中管控；探討
中圖分類號：F230 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2015）018-000-02
房地產企業屬于資金密集型企業，資金投入大、產業鏈長、涉及面廣，投資回收周期長，并且房地產企業下屬項目眾多，一般而言，房地產企業下屬一個樓盤注冊一個獨立核算的項目子公司，每一個項目子公司都有自己的一套財務處理賬簿和體系，財務部門需處理的事項較為分散和繁雜，房地產企業實施財務管控對公司管理具有重要意義。房地產企業財務集中管控可以提高財務工作效率，完善企業財務管理制度和規范，提升公司控制力度，完善管理機制，促進企業的良性發展。
一、房地產企業財務管控概括
企業財務管控是通過財務預算管理、資金管理、財務制度、信息系統和內控考核等對日常財務活動及資金運動的管理和控制活動。財務管控的實現一般以信息技術為平臺，通過系統化規范化的管理理念，將整個企業的財務信息數據進行整合處理，最大程度實現對子公司的財務控制和管理，充分利用有效資源，為企業的發展提供財務相關決策支持。
經過近30年的發展，我國房地產企業的規模越來越大，企業集團化程度也越來越高，且房地產行業有其獨有的特點，與一般企業相比，房地產企業具有資金投入大、產業鏈長、投資回收期長等特點；針對房地產企業而言，企業財務管控主要側重于對下屬子公司、區域公司以及項目分公司和各個業務部門的財務相關管理和控制。本文則著重探討房地產企業對下屬項目子公司的財務管理和控制。
二、財務管控運行存在的問題
1.資金審批和財務處理較緩慢
房地產企業由于其項目和業務的分散性和多樣性，各類項目工程款項和費用類款項申請較多，為了保證資金安全，企業往往實行統一的收支管理，企業資金審批流程在信息系統平臺上處理較慢是房地產企業常見的問題。很多房地產企業對日常資金管理不夠重視，審批流程復雜而繁瑣，每一個房地產項目公司各設一套賬簿，每個項目公司收支兩條線的情況下都下屬有至少兩到三個銀行賬戶，為了便于管理和控制壓縮財務部人員數量，僅一個財務出納的工作量極大，且偶爾還會由于賬務處理不能夠及時匹配，資金管理效率較低。
2.賬務相關核算和處理不規范
房地產企業固定資產、存貨、在建工程等會計科目的余額較多且品種多樣，不便于盤點核算，并且房地產企業的銷售費用占據很大一部分，其中的會計明細科目也是多種多樣，一些企業的財務人員在處理相關的核算和處理時較為隨意，一方面，對銷售費用類別明細科目的選擇沒有經過仔細考慮就隨意做賬，僅關注一級會計科目或二級會計科目的選擇，且在費用報銷過程中經常忽略報賬金額與發票金額公司不符一類的基礎問題。對另一方面，房地產固定資產和存貨類科目余額較多，是固定資產計提折舊的會計處理不夠規范這一問題也很常見。
3.企業內部對財務的審查和監督不重視
財務部門是公司的核心部門之一，房地產企業對財務管理工作也同樣重視，但是房地產企業內部對財務管理工作的審查和監督管理工作卻重視不足，以至于財務管控工作無法完全有效運行。一般房地產企業對財務審查和監督的監督僅僅停留在表面形式主義上，只看他們大體的業務處理和片面的財務分析檢查，關注項目的建設和回報率，而忽視了財務信息和資金資產的透明度，對財務管控的監督檢視程度較低，對財務管控運行過程也不夠重視。
三、財務管控出現問題的原因
1.資金管理體系不完善
房地產企業屬于資金密集型企業，對資金的靈活運轉成都要求較高，為了最大化實現資金管理有效運行，提高使用效率，房地產企業都會實行統一的收支管理，同時也確保企業資金安全。集中管控雖然在一定程度上確保了資金安全和收支統一管理，但是由于房地產企業可能在同一時間進行多個項目的開發，資金管理項目眾多，且項目周期較長，每個項目公司各類資金款項繁雜，企業資金管理體系不完善，運行效率受其影響放緩；公司資金與各子公司之間的協調更是加大了資金管理的難度。
2.財務核算制度未統一規范
在一些房地產企業的財務管控運行機制中，財務管理相關的制度未統一規范也是一個較為普遍的問題，這些企業日常財務管理比較粗放，財務管理工作制度規范相對不完善，舉例來說，地方子公司獨立核算，財務核算信息編碼和會計科目代碼名稱缺乏統一的使用標準，公司日常管控的財務內容未能規范化統一上報。
3.財務管理信息系統不完善
房地產企業財務各方面審批流程較慢、企業和子公司財務人員之間、財務人員與其他部門人員之間信息交流不對稱等問題的出現很大部分原因是公司財務管理信息系統不完善，信息系統未能與財務管理完全對接，這也在一定程度上影響公司財務管控的有效運行。房地產企業涉及多方面的財務關系，資金和業務運作復雜程度遠超過其他行業，財務管理信息系統的不完善使得財務方面申請事項在線上流程復雜而緩慢。
4.監督檢查力度不夠
一些房地產企業對財務雖然有足夠的重視和管理，但是卻忽略了財務工作的監督和檢查，這影響了企業對財務的管控工作效果，在很大程度也限制了財務管理職能的最大化發揮。企業進行的監督審查活動大多是外部的資產評估和審計工作，企業集團內部財務管控所進行的監管活動往往不能貫穿公司上下企業財務活動，監督檢查力度不夠，監控機制不完善，可能會引發企業資產流失、問題，阻礙財務管控有效進行。
四、加強財務管控的建議
1.加強資金管理和成本控制
房地產企業完善資金管理體制主要包括以下兩個方面：（1）統一企業的資金結算制度，統一進行預算管理和資金計劃上報，加強成本管理。公司預算的制定要符合近期的資金流動現狀和公司所在區域的發展現狀，堅持風控為先、合理規劃，規定各項目公司統一上報，集中管理統籌分析處理和規劃。（2）完善企業資金管理平臺系統，提高資金運轉處理效率，加快資金周轉速度。房地產企業的資金周轉速度不一，面對眾多子公司對資金的流入和流出，必須完善資金管理平臺，才能使資本更有效流動。
2.制定嚴格統一的財務核算制度
制定完善統一的財務核算制度是房地產企業健全財務管控制度體系的重要方向之一，嚴格統一的財務核算制度能夠為財會人員的業務處理提供制度性引導和規范，方便房地產企業對分公司和子公司的管理和控制。制度設計規范財務相關流程和手段，財務人員對企業的賬務處理嚴格依照制度規范內容和格式來進行，整個企業核算方法和系統統一，減少財務工作的隨意性。
3.完善財務管理信息處理系統
建立一套完善的財務管理信息處理平臺系統是房地產企業進行財務有效管控的重點工作。完善財務管理信息處理系統需要將財務信息和財務資料與企業組織架構、政策機制、管理標準等企業具體運行管理內容結合起來進行量化管理，提高企業財務申報和審批流程運行效率，同時在信息系統處理中加強審核功能，將公司總部與子公司財務信息交流協調起來，加強企業的財務管控工作。
4.增強財務管控觀念，健全財務監督體系
監督檢查有助于財務管控規范企業的日常財務行為，保證財務信息和工作的透明度，是企業財務管控至關重要的組成部分。加強財務管控監督工作，首先應增強企業領導及財務部門的財務管控觀念，增強風險意識，積極開展監督檢查活動；其次，集中的財務管控必須建立完善的監督體系和機制，以保證財務信息和活動的透明度和真實性。
五、結語
財務管控是財務管理乃至企業管理的重中之重，財務管控的優化對于房地產企業來說是提升自身競爭力和應對激勵的市場競爭以及時展的必然選擇。本文立足于房地產企業特點，僅著重從資金管理、核算制度、財務信息系統和監督體制四個方面對加強財務管控作了初步探討，房地產企業需在在財務管控的各個方面不斷努力調整，實現財務管控的有效運行，提升財務管理工作的有效性，確保房地產企業持續、穩定、蓬勃發展。
參考文獻：
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關鍵詞 房地產企業 財務管理 財務信息化
目前，隨著房地產市場競爭程度的日益加強，我國房地產市場總體上已經出現了供大于求的狀況，企業所面臨的挑戰也在不斷加大。因此，要充分把握市場商機，促進房地產行業的健康發展，就必須合理配置各種資源，以保證房地產企業的高效管理。在這種情況下，房地產企業正確認識并全面實行財務信息化管理是十分必要的。
一、財務信息化對房地產企業發展的重要意義
（一）財務信息化有助于提高房地產企業的核心競爭力
由于房地產企業一般都有投資規模大、資金需求量大、開發周期長、與地區經濟發展程度關聯度高等自身的特點，所以為了提高房地產企業的核心競爭力，增強其盈利能力，就必須加強對企業的業務流程控制、資金鏈控制和成本控制。通過引入財務信息化管理，對實現房地產企業業務流程控制、資金鏈控制和成本控制，對提高企業核心競爭力，都將起到積極的作用。
（二）財務信息化有助于提升房地產企業管理效率
隨著我國經濟的發展以及房地產企業規模的逐漸擴大，財務管理難度也在不斷增加，這不僅體現在房地產企業涉及資金的體量越來越大，也體現在母子公司之間的管理層級越來越復雜，這就需要更加高效的財務管理模式來適應業務發展的需求。通過房地產企業財務信息化管理，可以有效地壓縮企業管理信息傳送的時間與空間的距離，實現企業財務的標準化管理和智能化辦公，既避免了繁雜的人力勞動帶來的誤差，也提高了企業財務管理的效率，進一步體現出其提高企業集團財務管控能力的積極價值。
（三）財務信息化有助于防范房地產企業財務風險
房地產行業自身的發展規律還決定了房地產企業容易受到社會環境、經濟環境、工程管理建設環境等諸多因素變化的影響。房地產企業運用財務信息化手段，可以對投資項目進行更加科學的綜合分析，進而降低項目的投資風險。同時，通過運用財務信息化手段，還可以對房地產企業的資金使用、融資規劃等設定警戒線，減少人為的干預因素，切實實現防范企業財務風險的目標。
二、現階段房地產企業財務信息化管理中存在的問題
（一）企業管理人員對財務信息化的認識不到位
房地產企業高速發展的近30多年以來，雖然也建立了與自己行業相配套的一系列模式、體制和方式等，而且在過去的時間里，也取得了比較好的效果。但是，隨著房地產行業規模的不斷擴大以及市場對房地產多樣化的需求，過去的一些企業的管理理念、管理模式、資金運作方式、生產組織方式等都出現了與市場發展不適應的狀況。目前，許多房地產企業的管理人員對財務信息化的認識還不到位，還有相當一部分企業認為實現財務信息化的目的只是單純地讓財務會計人員從繁雜的手工勞動中解放出來，減輕他們的工作量，而沒有認識到財務管理信息化是企業管理信息化的核心，是實現管理現代化的技術保障。還有一部分企業甚至認為以前的傳統管理方法也挺好，即使不加強信息化建設，企業也能很好地發展，沒有認識到財務信息化的重要性。這些錯誤的認識都嚴重影響了房地產企業財務信息化的進程。
（二）企業財務會計信息失真
一方面，現代企業管理最根本的是信息的管理，房地產企業必須及時掌握真實準確的信息來控制物流、資金流。但是，目前我國不少房地產企業由于部門或個人利益等因素，導致存在有意或無意的信息傳遞不對稱、不真實的情況。房地產企業財務會計信息失真，使企業的決策者難以獲得準確的財務信息，難以對瞬息萬變的市場做出有效的科學決策。
另一方面，隨著房地產企業規模不斷擴大，在集團公司和各個子公司之間要進行會計信息的處理，需要向財務信息總系統提供更加準確的數據，但是各個子公司之間具有不同的業務性質，財務處理的具體程序也是不相同的。因此，總公司和各個子公司之間在信息共享上做得并不充分，有些總公司和子公司之間實現了表面的信息共享，卻沒有實際的指導作用，反而在財務信息化管理中制造了障礙。
（三）財務信息化管理專業人才不足
要搞好房地產企業財務信息化建設，高素質的財務人員是重要的人力資本基礎。但是，由于長期以來的粗放型經營，目前的財會人員隊伍中吸收了許多對房地產企業會計制度和財務制度不太熟悉的人員，部分房地產企業的財會工作人員在專業知識和專業技能方面與實際需要都存在一定差距。這種財務人員的組織結構和知識結構狀況，難以適應房地產企業發展的要求。同時，不少財會人員由于學歷不高、專業知識不強、學習勁頭不足等原因，就產生了缺乏財務信息化管理的能力和意識，其財務管理能力和理念已經不能適應現代企業管理的需求。為了房地產企業的健康、平穩、可持續發展，迫切需要培育一批具有財務信息化管理能力的專業人才。
（四）財務管理應用軟件比較滯后
隨著經濟的發展，房地產企業在財務預測的基礎上，獨立自主的進行生產經營決策，在決策執行過程中還要加強控制，事后要組織好核算和分析，因而需要開發出融入企業文化和管理理念的統一財務管理軟件。但是，目前大多數房地產企業缺乏開發自己企業財務管理軟件的專門技術人才，而一些國外大公司的財務管理軟件不但價格貴，而且也存在“水土不服”的現象。所以，我國目前實施財務信息化管理的房地產企業大多選擇一些通用的財務管理軟件。這些財務管理軟件雖然也能滿足房地產企業的部分需求，但是功能比較滯后，更為突出的缺陷在于不能滿足企業的個性化需求，難以按照企業的經營思路設計出不同的功能，不能很好地滿足財務管理工作的實際需要。
三、針對財務管理信息化面臨問題的解決對策
（一）提高企業管理層對財務信息化的認識水平
要想進行房地產企業的財務管理信息化建設，就必須提高企業管理層對財務信息化的認識水平，要讓他們認識到實現財務管理信息化不僅是核算工具和核算方法的改進，更是對財務管理工作的一次大變革，不僅能夠將財務管理人員從繁雜的基礎財務會計工作中解脫出來，提高他們的工作效率，更能使財務管理人員將更多的時間和精力用于研究公司資金運作、統籌策劃，既為企業的決策層提供更加可靠的分析數據，更能當好領導的參謀和助手。所以，房地產企業的經營者和財務會計工作人員，特別是企業管理層，一定要對財務信息化管理有正確的認識和足夠的重視，這樣才能為企業實行財務信息化管理提供組織保障。
（二）優化財務信息化體系建設
要想實現房地產企業的財務信息化，就必須建立與完善財務信息化體系，為實現房地產企業財務信息化管理提供制度保障。房地產企業不僅要根據國家有關法律法規，建立健全本企業的財務信息化管理的相關制度，譬如財務信息化系統操作管理制度、財務信息化軟、硬件管理制度、財務信息化管理崗位責任制度、財務信息化管理檔案管理制度等。而且，要根據現代企業管理制度對財務管理信息化建設的要求，不斷進行優化和完善，要根據工作中發現的新情況、新問題，不斷完善財務管理信息系統的功能，使其能夠更好地適應企業的發展要求，最終達到持續優化、提升管理水平，全面實現財務管理的目標。
（三）開發與企業管理中實際需要的相適應的財務軟件
房地產企業應結合自身實際，總結自身特點，組織專業技術人員，研究開發出適合自己的財務信息化管理平臺，逐步實現企業各個生產過程中財務、資金、流程等信息的集成和數據共享，為實現企業優質、高效的財務信息化管理提供技術支持。信息化財務軟件可以參照新一代ERP系統中所具有的功能模塊，將事前財務管理信息處理，到事后財務信息的反映，不僅在財務系統的內部各模塊充分集成，而且與采購、生產等系統也達到無縫對接，使企業各項經營業務的財務信息能及時準確的得到反饋，從而加強對企業資金流的全局管理和控制。強調面向業務流程的財務信息的收集、分析和控制，使財務系統能支持重組后的業務流程，并做到對業務活動的成本控制，更全面地提供財務管理信息，為企業戰略決策和業務操作等各層次的管理需要服務。
（四）培養滿足財務信息化需求的復合型人才
目前，房地產企業實施財務管理信息化的關鍵就是培養滿足財務信息化需求的復合型人才。首先，企業管理層要認識到人才對房地產企業實施財務管理信息化的重要作用，管理層要不遺余力地支持企業引進既懂信息技術又懂財務管理的復合型人才，同時，也重視內部挖潛。其次，企業的財務工作人員也要認識到學習的迫切性，要主動靠前一步，根據財務信息化管理的要求積極進修，力爭早日成為符合企業財務信息化管理要求的復合型人才。
（作者單位為上海淀山湖新城發展有限公司）
參考文獻
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2011年，國家財政部和國家稅務總局就聯合下發了關于“營改增”試點的通知，交通運輸業和部分現代服務業首先成為試點。但是由于房地產行業的工程周期較長，涉及的供應鏈上下游企業較多，項目成本的構成較為復雜且涉及的稅種較多，所以房地產行業實行“營改增”的阻力較大，且面臨較多的難題，所以直到2016年5月1日房地產企業才被納入“營改增”的試點范圍。“營改增”是1994年我國稅制改革以來又一次突破性的稅制改革，其目的在于避免重復征稅，促進社會、經濟運行效率的提升，切實減輕企業稅負。財稅[2016]36號文件規定，房地產企業納稅人銷售或出租自行開發的房地產項目均屬于增值稅的納稅范圍，適用11%的增值稅率，也可采取簡易計稅方法按5%的稅率征稅。房地產企業“營改增”給房地產企業的日常財務處理和生產經營帶來了諸多的變化和挑戰，比如，針對簡易征收方法計稅的老項目，需要要求供應商或者是施工隊必須提供增值稅專用發票還是可以提供增值稅普通發票；單位出公差，住宿費和餐費可否抵扣，如何抵扣；目前國家稅務總局出臺了哪些關于營改增的政策等問題，我們接下來深入分析“營改增”對房地產企業會產生哪些影響，加大對“營改增”后房地產企業發生的變化的關注，以期能夠幫助房地產企業平穩度過稅制改革的過渡時期，實現房地產企業新一輪的發展。
二、“營改增”對房地產企業的影響
（一）房地產企業建設成本上升
建筑施工企業作為房地產的上游企業，“營改增”對建筑施工企業的影響會直接波及下游的房地產企業，使得房地產企業成本上升。一是給建筑業提供原材料的供應商通常都是小規模納稅人，并提供的材料較為繁瑣，管理較為雜亂，使得建筑企業在購買原材料時無法取得增值稅專用發票，使得進項抵扣難度加大，造成建設成本上升；二是財稅[2016]36號文件規定房地產企業的計稅方式可以采取簡易的計稅方式，特別是在購買建筑的原材料時可以采用簡易計稅方式，這反而使得稅負上升，增加了建筑企業的成本，從而壓縮了房地產企業的利潤空間；三是由于房地產企業的生產周期較長，且人工費用占到總成本很大的比例，然而零散的農民工的工資沒有增值稅專用發票進行抵扣，使得建設的人工成本高于“營改增”之前。
（二）稅負變動可能與理論分析的情況有所出入
房地產企業在實際的生產經營過程中難以取得一些項目開支的增值稅專用發票，使得其實際稅負相較以前反而有所上升。第一，房地產企業開發的土地拆遷成本因無法取得專用發票難以實行進項抵扣，使得花費大量拆遷資金拿到地的房地產企業面臨較高的稅金，使得房地產企業開發的稅負反而上升。第二，取得土地成本較低的房地產企業，項目開發過程中增值額較大，可能導致實際增值稅稅負高于原營業稅5%的稅率。第三，就“新項目”而言房地產企業在“營改增”之前購買的原材料及支付的工程款無法進行增值稅的進項抵扣，使得實際稅負有所上升。
（三）對房地產企業的利潤和現金流產生影響
房地產企業在項目完成以后，都是以預售的形式進行房產的銷售，由此獲得收入應該進行稅金的預繳，然而房地產企業的建筑成本以及財務成本隨著開發的不斷開展和增加，若“營改增”后要求企業收到放款當期開具增值稅發票，這就使得房地產企業需要按11%繳納增值稅，而進項稅抵扣較為滯后，嚴重影響房地產企業的現金流，甚至會導致企業資金鏈出現問題；另外，由于土地出讓金的增幅在“營改增”后可能會出現下降的趨勢，這就使得地方財政收入受到嚴重影響，從而地方政府就會加大對房地產企業的稅收征管，比如加強對土地增值稅的預繳和清算等，使得房地產企業的稅負上升。
（四）企業納稅風險增加
房地產企業在“營改增”后的納稅風險來自于以下幾個方面：第一，房地產企業的財務處理更加繁瑣、困難。“營改增”后對于稅負的計算會增加很多的會計科目，而且會計核算的難度和工作量均會大幅度的增加，使得會計核算過程中難免發生一些錯誤；第二，由于新稅制剛推行，財務人員對于政策的變化把握不清，導致會計核算不合格，且沒有規范的進行納稅申報，給房地產企業帶來巨大的財務漏洞和潛在的納稅風險；第三，一些財務人員可能會受上級的指示，偽造增值稅專用發票或者是非法購買增值稅發票等，給房地產企業帶來巨大的風險；第四，房地產企業尚未針對“營改增”建立財務風險預警系統，無法及時發現和防范“營改增”給企業帶來的涉稅風險，給房地產企業向新稅制過渡帶來阻礙。
三、持續關注并盡可能消除“營改增”對房地產企業的影響
（一）加強建設成本稅務籌劃和增值稅發票的管理
首先，房地產企業實行“營改增”過后，由于涉及的環節比以前多，增加了房地產企業進行納稅的空間，所以企業應當根據自身的發展特點和所處的市場經濟環境，加強與當地稅務機關的溝通，合理的利用一切稅收優惠政策，對企業進行納稅籌劃，以幫助企業平穩的度過改革期；其次，房地產企業應當加強增值稅發票的使用和管理。一是通過提升企業內部管理水平，加強財務部門對于“營改增”的認識，加強與建筑企業的溝通，在完成項目或購買原材料后及時取得增值稅發票以及相應的進項稅抵扣依據；二是委派專門的人員進行增值稅發票的管理，使得增值稅發票的管理更加系統，有效的降低房地產企業的成本；三是房地產企業在選擇合作對象時，應當選擇具有正規資質的、可以開具增值稅專用發票的企業進行合作，避免風險轉嫁到自己頭上，并且合理的降低成本。
（二）有效控制“營改增”后稅負上升問題
“營改增”后房地產企業的稅率為11%，所以房地產企業應該找到足夠多的且合理的進項抵扣項目以完成稅額的抵扣，避免稅負反而上升。第一，在項目開始之前事先對企業所經營項目的流程進行系統的梳理、分析，根據企業目前的發展現狀以及所處的經濟環境，對項目的開展提前進行納稅方面的整體籌劃，做到未雨綢繆；第二，有關部門應當積極推行有利于房地產企業發展和稅制體系完善的稅收優惠政策，并且在房地產企業“營改增”的過渡階段退出臨時性的政策，比如關于進項抵扣方面給與范圍的擴大，同時對于過渡階段的房地產企業稅負升高的情況，給與房地產企業一定的政府補助，以幫助房地產企業順利向新稅制過渡；第三，“營改增”后，對于房地產企業中混業經營的情況，應當對不同的項目進行單獨的計算，比如采取分業核算或分率核算的方式，切實的降低房地產企業的稅負。
（三）規范會計核算，加強財務管理
規范會計核算，加強房地產企業的財務管理可以從做到以下幾點：一是根據：營改增“對于會計核算的要去，規范企業財務人員的會計核算方式和流程，加強財務人員對于處理復雜賬目的培訓，使得會計核算更加準確；二是建立核查小組，定期的對企業的會計核算結果和核算方式進行核查，及時發現其中存在問題的財務指標和不符合國家相關規定的財務處理方式，并及時的控制，避免給企業帶來損失；三是加強房地產企業的財務管理，及時發現可能導致現金流斷裂的風險，并采取措施實施控制，保障企業現金流的健康，為利潤的獲得提供基本的資金保證。
（四）加強對新稅制的學習，建立稅務風險防控體系
“營改增”后，房地產企業的納稅模式以及計稅方式發生了巨大的改變，并且稅收政策也在不斷的更新，給房地產企業帶來了許多潛在的風險，所以房地產企業應該采取相應的措施。第一，加強企業員工關于新稅制和新的計稅方式的培訓，對企業進項稅抵扣方面的知識進行定期考核，以便于企業財務人員在會計核算過程中加深對稅收政策的認識，同時熟悉進項抵扣的范圍和科目，在規范操作的前提下完成新舊稅制的過渡，并有效的協助企業降低稅負；第二，建立稅務風險防控體系，通過會計電算化的方式建立財務數據電子錄入系統和自動風險評估系統，以及時自動發現企業存在問題的財務指標，同時對企業的涉稅科目通過Matlab等統計軟件進行風險的評估和分析，及時發現可能造成納稅風險的財務數據，此外，加強外部審計，以外部監督的方式來防范企業涉稅風險的發生，順利的向新稅制過渡。
關鍵詞：房地產開發企業；納稅籌劃；納稅管理；戰略籌劃
近幾年我國房地產行業發展迅速，成為了國民經濟的支柱產業。房地產業具有開發周期長、業務復雜、占用資金量大等特點，而且房地產企業涉稅事項眾多、計稅復雜，為了規避法律風險，逃稅漏稅是絕對不可取，但面對日益激烈的市場競爭，房地產企業又必須合理合法的降低企業的稅負。面對如此現狀，房地產企業的稅務籌劃顯得很重要。
一、納稅籌劃基本原則
1.合法性原則
納稅籌劃必須要在法律所允許的范疇之內，通過對法律的深刻理解和精確把握進行，絕對不能以鉆法律空子和幫助企業偷稅為目的，否則，就不能稱其為納稅籌劃。
2.整體性原則
納稅籌劃是對納稅人的整體稅收負擔的一種籌劃和減輕，因此，應當遵循整體性原則。
3.減稅性原則
納稅籌劃是一種減輕稅收負擔的行為，因此，納稅籌劃必須遵循減稅性的原則。所謂減稅性，就是減輕稅收負擔直至稅收負擔最輕。
4.成本效益原則
納稅籌劃要有利于實現企業的財務目標，進行納稅籌劃應遵循成本效益原則，納稅籌劃要保證其因之取得的效益大于其籌劃成本，即體現經濟有效。
二、房地產企業納稅籌劃存在的問題
1.誤把納稅籌劃當成了財務部門會計處理的工作
房地產企業的稅收存在兩個環節：一是企業產生稅收的環節；二是企業交納稅收的環節。但是有很多房地產企業的決策人認為：“稅收就是財務部門的事，財務部門所作的財務處理就決定企業的應納稅額。出現多交稅和被稅務機關處罰的情況，就是財務人員失職”。這說明，房地產企業決策人的納稅觀念存在著誤區，未能了解稅收是如何產生的。
2.誤把納稅籌劃的實施放在業務產生的事后來進行
房地產企業為什么總在稅收方面出現問題，而且常常被稅務機關處罰呢？這是因為企業的決策人沒有樹立一種正確的納稅觀念，等合同簽訂后才發現稅負很重，總期望事后通過財務人員在財務處理上來解決納稅問題。這是房地產企業暴露的最大缺陷。此時，房地產企業相關的稅收已產生，再進行賬面處理已為時已晚，已不存在所謂的納稅籌劃了。所以，納稅籌劃的重點在于事前籌劃，而不是事后籌劃。
3.企業內部缺乏必要的納稅管理
目前房地產企業對內部進行納稅管理的少之又少，很多房地產企業財務人員開始學習相關的稅收法律、法規，對企業自身的業務開始進行納稅籌劃，但在操作過程中，大部分沒有得到好的效果，反而造成企業偷稅逃稅的現象，受到稅務部門的處罰。什么原因造成的呢？其主要原因不是因為財務人員的素質不高，沒有掌握籌劃方法和技巧，而是沒有得到其他部門的配合。因為企業在經營過程中，每一個環節都存在稅收問題。其他業務部門的不規范操作，往往給財務部門的核算工作帶來很大麻煩。
三、房地產開發企業納稅籌劃的建議措施
1.加強稅收政策的學習
怎樣利用國家的稅收政策來對房地產企業的銷售過程進行納稅籌劃，最終實現減輕稅負的目的，是目前房地產企業納稅管理工作首先要解決的問題。從以前的“被動納稅”走向“主動納稅”，對出現的問題不要憑僥幸心理，不僅財務人員非財務人員也要掌握稅收政策，學習納稅籌劃的相關知識，企業才能達到整體降低稅負的目的。嚴格地按照稅法的規定依法納稅、誠信納稅，要避免“關系稅”對企業產生的影響，才能避免納稅風險。
2.重視規范性的決策操作
房地產企業在進行納稅籌劃時要注重規范性籌劃，萬萬不可只重投機。要想合理、合法地做好納稅籌劃工作，決策人不僅要關注財務、稅務方面的事項，也應關注日常經營的方方面面，才能充分取得納稅籌劃的最好效益；不僅需要財務人員具備籌劃意識，各個部門的人員均要具有籌劃意識才能達到最佳效果。納稅籌劃不可盲目，應堅持依法原則，在進行納稅籌劃時必須遵守國家的各項法律、法規，結合房地產企業自身的實際情況進行籌劃，才能達到預期效果。
3.重視戰略籌劃
雖然能就事論事對單個項目、單筆業務或單個環節可以進行籌劃，但還應構建整體的納稅籌劃思路和方案，免得顧此失彼，因小失大“撿了芝麻丟了西瓜”。房地產開發公司的納稅籌劃沒有一個整體系統的規劃，對某個方案進行納稅籌劃，卻使得節省的稅金小于設立分公司的費用，這種片面的考慮，忽略了該項目對企業在開發、經營成本上是否增加，而單純地追求通過納稅籌劃來增加企業的效益，卻被同樣增加的經營成本消耗殆盡，結果是得不償失的。
4.重視前瞻性籌劃發展
不少房地產企業就是在接受了教訓，走了彎路以后，才想到納稅籌劃，結果籌劃只能起到亡羊補牢的作用。如果企業從開發房產的一開始，就進行合理、合法的納稅籌劃，不僅能給企業規避納稅風險，還能免去不必要的經濟損失和名譽上的受損。所以，房地產企業要進行納稅籌劃，應在項目啟動之初就開始，對整個項目高瞻遠矚，合理規劃，這樣，才能給企業帶來更多的收益。
參考文獻：
[1]馬圣君：房地產企業土地增值稅籌劃分析[J].金融管理.2008.05.
[2]莊粉榮：房地產企業財稅籌劃實務[M].中國經濟出版社.2011.01.
關鍵詞：企業內部；財務控制；現狀；措施
房地產企業屬于資金密集型行業，并且具有較高的風險性，在當前社會競爭日益激烈的環境下，房地產企業要想得以發展長遠，就必須從管理上入手，提高企業管理水平，加強內部財務控制。
一、企業內部財務控制的概述
（一）內部財務控制的定義及目標
內部財務控制是利用控制論的基本原理和方法，對財務活動進行科學的規范、約束、評價等一系列方法、技術、程序及理念的總稱，以期達到財務活動預定目標的活動。
就企業內部財務控制而言，其最終目標是企業戰略計劃的快速實施，實現企業價值的最大化。因此，需要在進行財務控制的過程中有針對性的對戰略的制定、實施及控制階段采取對應的內部財務控制措施，同時還要整合并優化企業資源，使之得以有效的應用。
（二）財務控制的方式
財務控制包括了兩個方面：一個是內部財務控制；另一個是外部財務控制，這里我們主要對前者進行了解，其涉及的對象主要有董事會、經理層，還有相關負責人及他們所建立的財務控制體系。財務控制的方式通常有兩部分組成，即激勵措施和約束手段。
二、企業內部財務控制的現狀分析
（一）內部控制制度不夠健全
在現代企業管理制度中最為重要的一個組成部分就是內部控制制度，其作用非常之大，不僅能對企業財產的安全與完整起到保護作用，還能確保會計信息資料真實且正確，同時還能實現有效、協調的運轉各部門的經營活動。在現階段看來，大部分房地產企業在管理制度上缺乏合理的組織制度，對于權責的劃分還不夠清晰，缺乏崗位責任，這就使得企業在購、產、銷、賬、錢、物等方面的分管原則得不到徹底貫徹；另外，由于在檢查稽核方面沒有完善的制度進行規范，缺乏考核制度，因此就會導致較多差錯舞弊的相關行為出現。
（二）財務預算編制執行不規范
目前在我國房地產企業之中，一些企業并沒有真正有效的法人治理結構，在企業財務預算編制過程中董事會和董事長較少參與，再加上大部分企業還沒有真正了解財務預算管理的重要性，對于其有無必要開展還存在一些爭議，因此，這塊的工作都由財會部門或者預算小組一起完成，這樣就使得財務預算管理沒有了權威性和前瞻性，以致于財務預算的內部控制作用很難得到發揮。
另外，還有一些房地產企業以歷史指標和過去的活動為基礎，對于未來的財務預算指標指主要依據資金、技術以及管理水平來確定，這樣進行財務預算編制工作，通常都會忽視外部環境，不會對其進行詳細的調研和預測，從而導致財務預算指標與外部環境很難互相適應，預算差異大，不斷的根據實際情況對預算進行調整，導致預算缺乏嚴肅性，也失去了考核標準化的意義。
（三）信息化建設水平低
房地產公司信息化主要集中在財務處理、流程審批、房源管理三大方面。由于房地產業賬務處理繁瑣、復雜，目前大部分房地產企業已經實現了會計電算化，但受企業經濟實力、社會環境影響，信息處理僅維持在局部的范圍。若干信息無法披露，導致財務信息不暢，資源無法共享。
在流程審批及房源管理方面，企業還遠遠沒有實現信息化，仍采用以往的紙質單據審批及專人管理的方法。即使個別有前瞻性的企業已經逐步嘗試明源、OA等軟件，部分解決了企業在相關業務領域的一些問題。但各業務模塊相對獨立，信息資源屬于自閉狀態，分散在各部門，難以及時更新，也難以實現對財務數據的共享。這就對企業的財務管理造成了極大的障礙，難以實時監控財務動態。出現市場反應遲鈍等諸多問題。由于信息傳遞不及時，甚至出現一房多賣等重大管理漏洞。
三、加強企業內部財務控制的措施
（一）建立健全財務管理制度和內部控制制度
對于房地產企業來說，內部控制制度的建立和完善應該重點把握下面兩個關鍵點：（1）企業需要根據自身實際情況，在相關法律法規的指導下設立股東會及經理層；（2）對于各部門的工作崗位要分工明確，而崗位的職責權限也應該有相應的崗位說明書及業務流程，企業員工在授權范圍內承擔責任。（3）對財務工作的相關業務程序和人員職責權限需要清晰明確，在機制上、制度上達到規范行為、控制風險、防范舞弊、糾正差錯的效果，從而使財務工作能規范有序地進行得到切實保證。
（二）完善全面預算管理模式
企業進行預算管理的目的是使企業既定的經營發展目標得以實現，對企業經營活動進行編制預案，并且還要在工作中讓其貫徹執行得到保證。在房地產企業當中，全面完善的預算管理體系包括了企業的所有業務及所有員工，對財務預算進行全方位、貫穿式的管理與控制，對企業的預算分析工作進行分期處理。為了使財務流向的管理工作能夠切實做好，有必要讓全員及全部門參與到預算編制的過程中去，要做到“精打細算”每一筆經費。為了能夠對開發項目的各階段，包括：可行性研究、土地招拍掛、施工、銷售等的推進程度進行科學、合理的掌握，企業應該建立并完善動態調整型的財務預算，促進企業資金的周轉與回籠，從而使公司更好的預見資金風險，并提高其承受風險的能力。就財務部門而言，要想實現精確、真實、合理合法的財務流動，就必須要做好對財務預算的監督工作，及時跟蹤與財務相關的管理程序、環節以及最終結果等。
（三）加快財務信息系統建設
在企業經營活動中，作為企業戰略決策依據的財務信息是其集中反映。房地產企業進行信息化建設對于企業快速、方便的獲得財務信息起到很好幫助作用，從而也讓企業在做決策時更加快速和準確。同時，公司應當建立有效的溝通和信息機制，確保信息溝通交流具有時效性，實現合理推進財務內部控制，進一步規范有效信息的收集及傳達程序，并且科學合理的考查、整理與選擇各項內外信息。與此同時，企業還需要通過計算機信息技術的利用創建集團式財務共享平臺，為了實現這個目的，使信息傳遞的速度加快，企業應該根據其自身狀況對ERP系統進行合理的選擇，然后全面管理信息流、資金流及物流等方面，這樣不但能夠使企業信息溝通的水平得到提高，還能對企業財務管理工作甚至整個企業的經營狀況起到非常大的幫助作用。
四、結束語
總而言之，在當前的企業經濟控制系統中內部財務控制有著非常重要的作用，企業自身的生存與發展對于財務內部控制的依賴度越來越高，要想使企業管理水平得以提高，讓企業內部擁有的資源能夠有效地運用，達到企業快速發展的目的，就必須加強對企業內部財務的控制。
參考文獻：
[1]王真.房地產企業內部控制的現狀與必要性分析[J].時代金融，2011（9）：92-93.
