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身處室內空間,建筑室內環(huán)境由頂棚、地面、立面墻體,以及窗戶構成,其中的頂棚、地面與立面墻體都屬于可控空間環(huán)境,其色彩、材質都可以根據(jù)建筑空間使用者的需求進行個性化調整,而窗戶通透呈現(xiàn)的多為戶外相鄰建筑的立面,其色彩、材質都是不易根據(jù)個體需求更換的。在設計空間使用人員構成復雜的多層住宅時,環(huán)境色彩就需要考慮得更為周全。綜合考慮色彩構成因素及建筑設計因素,多層住宅建筑立面色彩與室內色彩的關系應從以下兩個方面定位。
(1)建筑立面色彩對于室內空間的環(huán)境色影響。多層建筑群落有一定的樓間距設計規(guī)范要求,一般情況下,相近建筑之間會有一定的色彩環(huán)境因素影響。例如,室內空間的墻體、頂棚都是白色的,仔細觀察會發(fā)現(xiàn)原本白色的墻壁會呈現(xiàn)一定的色彩傾向,那就是相鄰建筑立面色彩的映射。建筑立面色彩的環(huán)境色構成在實際設計中有較強的視覺影響力。從色彩三要素來定位色彩的視覺效果,色彩純度較高、明度較低的顏色不適用多層建筑立面,比如大紅、熟褐、深藍這類顏色,本身的視覺沖擊力就很強,對于相鄰建筑的室內會有較強的環(huán)境色影響,空間中會有較強的色彩映射,以及相關聯(lián)的色彩混合。色彩純度較低、明度較高的顏色在多層建筑設計中的適用性則更為廣泛,比如米色、淺灰色這類顏色,屬于空間意義上的背景顏色,對于相鄰建筑的室內影響也較弱。
(2)建筑立面色彩與室內空間色彩的調和。作為住宅類別的多層建筑設計,室內空間的視覺感受是十分重要的,建筑立面色彩填窗而現(xiàn),構成了室內空間色彩的一部分,由此,設計時需要考慮立面色彩的可調和性。在目前市場提供的商品房銷售房源中,可分為精裝房與清水房兩部分,精裝房的建筑立面色彩設計與室內色彩設計是施工的共同體,是可調可控的,設計時以建筑風格為統(tǒng)領,色彩基本是在同一色彩相貌,相近明度、純度的區(qū)間內;清水房的建筑立面色彩要考慮對于各種室內裝修風格的兼容性,設計時要從建筑風格出發(fā)選擇色彩相貌,然后調試色彩的明度、純度至中性色彩感受的范圍內,這樣的色彩可搭配的元素較多、適用性較強。
2多層建筑立面色彩設計與園區(qū)景觀
置身室外,視覺上的建筑空間環(huán)境包含兩個部分,一部分是建筑立面的整體色彩,另一部分是建筑相關的景觀色彩。兩者對比、調和,共同形成多層住宅的園區(qū)景觀色彩氛圍。以綠化較多的園區(qū)景觀為參照。植被樹木在春夏秋三季呈現(xiàn)綠色調,冬季落葉則呈現(xiàn)棕褐色調。在考慮建筑與景觀主色調的搭配時,不宜選擇互補色范疇內、色彩對比關系強烈的顏色來搭配。以綠化較少、人造小品較多的園區(qū)景觀為參照。設計時要整合景觀主色調,然后考慮建筑立面色彩與景觀色彩的搭配關系。由于兩大塊的色彩都具有較強的可塑性,所以設計發(fā)揮的余地較大。多層住宅建筑色彩的設計要依托于其園區(qū)景觀的風格定位,選擇色彩相貌,在建筑與景觀的色彩對比、色彩調和關系中選擇色彩相貌,調適色彩明度,確定色彩純度。
3多層建筑立面色彩設計與城市規(guī)劃
3.1多層建筑立面色彩的群化
色彩的小面積與大面積的視覺沖擊力是截然不同的,從城市地塊規(guī)劃及項目整體性考慮,多層建筑所構成的居住區(qū)一般占地面積是比較大的,其建筑立面的色彩延展、群化之后的可視面積也是較大的,這樣就需要考慮其構成的心理影響力。每一種色系都具有獨特的色彩表現(xiàn)力與影響力,在同一色系中色彩的明度與純度的變化又是多元的。在建筑立面色彩設計中要遵循選定色彩、調試色彩、色彩搭配、群化擴大的步驟,循序漸進的推進色彩的選擇定位。在初步選定建筑立面色彩后,再反之從空間體驗者的角度感受群化后的色彩氛圍,最終確定主色調及具體色彩構成元素。
3.2多層建筑立面色彩的群化與城市規(guī)劃
(1)多層建筑立面色彩群化與城市規(guī)劃的色彩關系。城市規(guī)劃是指根據(jù)城市的地理環(huán)境,人文條件,經(jīng)濟發(fā)展狀況等客觀條件制定適宜城市整體發(fā)展的計劃,從而協(xié)調城市各方面發(fā)展,并進一步對城市的空間布局、土地利用、基礎設施建設等進行綜合部署和統(tǒng)籌安排的一項具有戰(zhàn)略性和綜合性的工作。與之相對應,不同區(qū)域的建筑會有各自功能性的色彩表現(xiàn)。建筑的色彩總是要有其功能、風格、適用人群的定位表達,這樣就要求在建筑立面色彩設計時要宏觀考慮城市規(guī)劃對于建筑所屬區(qū)域、地塊的功能形象定位,找到表達功能相呼應的色彩進行建筑立面設計。
(2)多層建筑立面色彩群化與城市規(guī)劃的風格協(xié)調。不同的城市由于其所屬國家、所處地域、居住人群、歷史文化等因素的不同會有獨特的風格面貌,每個城市的獨特性格可以由色彩來構建印、表達。在多層建筑立面色彩設計的前期,要綜合考慮政策性、文化性的總體要求,在色彩定位中做到個體精彩服從整體風格。
4建筑立面色彩設計的心理影響力
建筑是抽象的藝術,建筑色彩更是抽象的視覺表現(xiàn)因素,建筑色彩由其廣闊的空間面積、圍合的空間氛圍,以及與自然光線的復合變化決定,對于人們的居住感受有著潛移默化、印象深刻的覆蓋性影響。色彩作為獨立的符號因素,以視覺示人,形成氛圍、給人感受。不同的色彩搭配又會產生新的視覺形象、衍生出豐富的表現(xiàn)可能性。我們認識到的色彩是剝離了形象、體積、空間、質感等因素而獨立存在的視覺符號,有相當?shù)挠绊懥?同時也有很強的可塑性。
5結語
論文摘要:目前我國住宅建設正面臨持續(xù)大發(fā)展局面,住宅產業(yè)己是帶動整個國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產業(yè)和新增長點。如何滿足當前住宅結構體系可持續(xù)發(fā)展的要求這個課題,就給住宅建筑施工的管理工作提出了新的目標。
在我國,住宅建筑按其層數(shù)分為:低層、多層、和高層三類。我國在《民用建筑設計通則》(GB50352—2005)中明確規(guī)定:1~3層為低層住宅;4~6層為多層住宅;7~9層為中高層住宅;10層以上為高層住宅。在這里我們著重筆墨論述一下多層住宅的建筑施工管理問題。
1. 多層住宅建筑的特點歸納
正如引言部分所說,多層住宅一般指4~6層高的住宅,借助公共樓梯解決垂直交通,是一種極具代表性的城市集合住宅。多層住宅在我國目前新建或正在建造的城鎮(zhèn)住宅中占90%以上。多層的優(yōu)點在于:第一、它比低層住宅在占地上要節(jié)省,同時又比高層住宅建設工期短,一般開工一年內即可竣工;第二、公攤面積少,無需像高層住宅需要增加公共走道、電梯、高壓水泵等方面的投資,物業(yè)費也較低,整體的性能價格比高;第三、結構設計成熟、通常采用磚混結構,建材可就地生產,可大量工業(yè)化、標準化生產。因此,多層住宅造價較低,價格適中,易于被普通消費者接受。
2. 多層住宅建筑結構體系分析
多層住宅建筑的結構體系主要包括以下三大類:第一、混凝土空心砌塊多層建筑體系,但其主要問題在于雨水容易從砂漿縫隙滲入,如果雙面抹灰,又大大增加抹灰量;并且在光潔的砌塊上抹灰難度很大,易空鼓、開裂;第二、框架輕板結構體系,結構多為鋼筋混凝土框架結構,內外墻均為非承重墻。可用陶粒空心砌塊、加氣混凝土砌塊或其它非粘土砌塊以及陶粒混凝土輕質兩面光條板、3E板等做內外墻;第三、鋼筋混凝土剪力墻結構體系,內外墻全部采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土墻,目前已開發(fā)出多種配套的外墻保溫體系。這類結構體系,亦可以把外墻做成預制墻板在現(xiàn)場預制生產后就地安裝。
3. 多層住宅建筑施工管理的特殊性總結
3.1局部質量問題等同于全部質量問題
因為多層住宅工程涉及到眾多住戶的個人利益,業(yè)主及住戶都很重視,對工程質量要求比較嚴格。在施工中,即使工程質量控制得很好,若在一處出現(xiàn)小小失誤,對住戶來說,就是全部的問題。這就要求后期管理要過細、過硬。
3.2各工種相互制約問題
一個環(huán)節(jié)考慮不周就會產生連鎖反應影響另一個環(huán)節(jié),或更多的環(huán)節(jié),產生難以控制的負面效應。如工序先后問題處理不當,就會影響成品保護,甚至給整個工程質量帶來隱患。
3.3 施工面過于分散
因為多層住宅樓墻體比較多,房間多,施工洞堵住以后,同一樓層不相通,往往造成對某處施工管理不到位,出現(xiàn)問
題。
4. 如何做好多層住宅建筑的管理
4.1 做好施工預案的重要性
要針對整個工程的特點編制有針對性的施工方案。其中應包括:關鍵部位的施工方法,工序的安排,不同工種的插入時間,對易出現(xiàn)的質量問題提出預控措施,制定出成品保護措施等。工程管理中,要抓住關鍵問題,使管理處于“受控”狀況,才可能達到工期縮短,質量提高,經(jīng)濟效益增長的效果。
4.2 嚴格控制多層住宅工程的變更
工程變更和設計變更的造價占整個工程造價的比例有近10%,有時甚至更多.在施工過程中,各方面可能會提出各種各樣超出原設計圖紙的要求,或者由于設計考慮不周造成與實際情況不符合等,就會出現(xiàn)工程變更和設計變更,而這些變更必須會帶來工程造價的增加.也就可能出現(xiàn)工程造價難于控制好的局面.目前,導致絕大多數(shù)多層住宅工程造價突破控制的主要原因就在于此。
4.3 做好多層住宅施工工程監(jiān)理工作
工程監(jiān)理一個很重要的任務就是投資控制.即工程造價控制.其次,執(zhí)行工程監(jiān)理的監(jiān)理工程師都是工程技術專家.他們的經(jīng)驗、閱歷比較豐富.在設計及施工監(jiān)理過程中能提出許多積極的降低工程造價的建議、尤其在施工階段關系到是否要設計變更和工程變更的決定時,他們往往能根據(jù)自身的技術優(yōu)勢做出合理正確的選擇,這一點許多建設方代表因其經(jīng)驗、閱歷及技術受各方面的條件制約而無法做到。再者,在施工過程中。甲、乙兩方因各自的立場、觀點不同,有時會出現(xiàn)一些影響施工正常進行的情況,監(jiān)理單位作為公正的第三方,在施工過程中協(xié)調雙方關系,確保工程施工正常進行,這樣能為完成工程造價控制提供有利條件。
5. 多層住宅建筑施工的管理控制方法研究
5.1多層住宅建筑施工的質量管理方法
要根據(jù)多層住宅建筑工程的質量目標,制定相應的質量驗收標準,而且要使企業(yè)質量驗收標準高于國家驗收標準。嚴把材料質量關。采購的材料要符合國家規(guī)范標準(含環(huán)保標準)和設計要求,嚴格執(zhí)行材料驗收制度。確保主體結構質量。主體結構質量關系到整體工程質量和安全,關系到每個職工生命安全,因此,必須確保主體結構質量。重視裝飾質量。在施工裝飾階段,一定要克服質量通病,搞好細部處理,在裝飾水準上要高人一籌,要有創(chuàng)新和特色。抓好地下室、一層、頂層、屋面、衛(wèi)生間以及樓梯走道等關鍵部位施工。同時,要積極推廣應用新技術新材料。隨著科技進步,新材料、新技術不斷涌現(xiàn),施工企業(yè)要及時掌握這些信息、積極應用到工程中來。
5.2 多層住宅建筑施工的成本管理方法
多層住宅建筑的成本控制就是在項目成本的形成過程中,對生產經(jīng)營所消耗的人力資源、物質資源和費用開支進行指導、監(jiān)督、調節(jié)和限制,把各項生產費用控制在計劃成本范圍之內,保證成本目標的實現(xiàn)。項目經(jīng)理是項目成本控制第一責任人,應及時掌握和分析盈虧狀況,并迅速采取有效措施。
5.3 多層住宅建筑施工的安全管理方法
要訂立安全責任書,發(fā)生安全事故,各級責任人和班組都要承擔一定經(jīng)濟責任。確保安全設施投資到位。安全設施投入不能省,特別是企業(yè)改制以后,安全設施投入更不能省,一旦發(fā)生安全事故,造成的損失要比你安全投入的費用大得多,而且,造成的影響很大。
最后,在現(xiàn)有多層住宅建筑施工管理水平的基礎上,應針對影響工程質量品質的一些關鍵問題,從技術、人事制度上建立更有效的、更加科學的管理體制,明確每一個施工人員的目標責任,從而達到進一步提高管理水平的目的。
參考文獻
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【關鍵詞】水木清華項目；小高層住宅 房地產開發(fā)
華遠水木清華項目由黑龍江省華遠房地產綜合開發(fā)有限公司開發(fā)，項目占地面積為79473平方米 ，總建筑面積約為280068.16平方米。該項目位于位于哈爾濱市松北區(qū)哈黑高速與三環(huán)路交口處，建筑形式有多層、小高層、高層，高層30層、18層、小高層11層、多層7層。位置優(yōu)越，臨近路邊，附近有加油站，集貿市場等，周邊配套成熟。
我國隨著市場經(jīng)濟的發(fā)展和城市化進程的推進，城市人口不斷增加，城市的居住問題日益嚴峻。與此同時，人多地少是我國的基本國情，因此，改善居住條件必須與節(jié)約土地資源同時考慮，如果在大中城市仍以建設多層住宅為主，將損失更多的耕地。那么華遠水木清華項目高層住宅建筑形式的多樣性，以及對小高層住宅的建設開發(fā)的注重，建筑密度相應減少，在相當?shù)挠玫孛娣e下，含有高層、小高層的小區(qū)通常比單一多層住宅的小區(qū)擁有更大的綠地率，提升小區(qū)的環(huán)境質量，無疑對該項目的開發(fā)有著舉足輕重的影響。
什么是小高層住宅？一般情況下，根據(jù)樓房的高度不同又分為低層、多層、小高層、高層和超高層。通常人們把樓房層數(shù)為1-3層稱低層、3-7層為多層、8-12層為小高層、12層以上為高層、總高度為100米以上為超高層。按規(guī)定七層及以上的住宅或住戶入口層樓面距室外設計地面的高度超過16m以上的住宅必須設置電梯，所以小高層屬于配電梯的范圍之內。小高層住宅在現(xiàn)行的住宅設計規(guī)范中并無書面性定義，他只是一種約定俗成的說法。從黑龍江情況來看，7到12層、板式結構、帶電梯的住宅樓被稱為板式小高層。水木清華項目中高層11層，就屬于板式小高層。這種住宅形式一定有其自身獨具特點。下面就結合水木清華項目中小高層的設計來分析一下小高層住宅的特點。
小高層住宅的優(yōu)勢
眾所周知，小高層擁有采光、通風充分、戶型性價比比較好的特點。與高層塔樓相比，小高層的板樓在這一點上更具有諸多優(yōu)勢。它介于多層和高層之間，將兩者的優(yōu)點結合在一起。隨著人們追求高品質住宅意識的提高，小高層是未來發(fā)展趨勢之一。
1.樓梯節(jié)約用地，戶型尺度適宜
從目前哈爾濱地產市場上存在的小高層社區(qū)來看，社區(qū)規(guī)劃上樓間距寬，擴大了留出相當空地用于綠化，并節(jié)約了土地。使家庭生活的私密型得到了良好的保證，既避免了噪音污染，也把不必要的視線干擾降低到比較低的程度，還在一定程度上減少了住戶與住戶家的相互干擾。
目前哈爾濱地產市場上小高層主要以板樓為主，一梯兩戶、三戶涵蓋了小高層市場上的90%以上產品。這種小高層同多層住宅相比，其平面布局基本相同，只是多加一部電梯，保留了多層住宅的優(yōu)點，具有良好的通風、采光、觀景效果和良好的戶內布局，電梯的設置更加適合老人和小孩出行，且運行、維修成本則要低于高層住宅，建安成本也比高層塔樓低，受到了消費者的歡迎。
2.相對于高層，公攤面積少，使用率高
小高層住宅交通核只比多層住宅增加一部電梯，樓梯也不用是封閉樓梯間，所以公共面積較高層住宅少很多。由于結構上的要求，小高層住宅的墻體厚度會比多層住宅薄一些，這樣居民的得房率會更高。
3. 相對于高層，投資少、工期短、施工難度低
由于小高層住宅層數(shù)較低、結構體系較簡單，抗風、抗震要求都不如一般的高層建筑，對于開發(fā)商來說，投資較少，工期較短，資金和人員均容易周轉，而回報率并不低，因此受到他們的歡迎。
4.相對于多層，提高了住宅的抗震性能，保證了居民的生活質量
一方面，雖然小高層住宅只比多層住宅增加幾層，但是結構形式發(fā)生了很大的變化。普通多層住宅一般為磚混結構，而小高層住宅的結構形式為鋼筋混凝土結構，其中包含剪力墻結構、框架結構、異形柱結構等。后者結構形式的抗震性能要比前者優(yōu)越很多，這也減輕了近幾年因頻發(fā)地震而給居民帶來的恐懼，為居民的生活提供了更安全的保障。另一方面，以單元式住宅為例，雖然小高層住宅只加了一部電梯，但作用不可小覷。小高層住宅的電梯，將給老、弱、病、殘、孕等居民上下樓以及居民搬運重物等帶來極大方便。
城市中建高層住宅雖然是必然出路，但是也存在著一些弊端。小高層住宅有很多優(yōu)點，但同時也存在著一些劣勢。
1．單價較高、對使用電梯有顧慮
小高層住宅戶型好，得房率較高，單體間距也比較大。因此開發(fā)商往往會對小高層住宅戶型的單價有所提高，這不僅跟住宅戶型本身高品質有關，而且也與住宅中電梯運行費用有關。
這里需要明確小高層出現(xiàn)較高總房價的一個原因是普遍認為公攤面積大。為什么會引起公攤面積大？普遍市場上認可的一個觀點就是小高層只比多層住宅多了幾層，卻要承擔電梯間帶來的公攤。可事實上，小高層住宅增加的這部分公攤面積相對于高層已經(jīng)是非常之小，但是使用上卻是相當之方便。其實居民更關心的是增加的費用問題。怎樣能打消居民的這些顧慮，開發(fā)商提出了一系列可行性辦法。使用一些檔次在中檔的電梯例如人們都熟知的品牌，并視為樓盤品質上調檔次，避免出現(xiàn)電梯經(jīng)常性的維修，降低對客戶群對電梯產生不信任的抗性。銷售時注意擴大對客戶群對電梯品牌的認可度灌輸。電梯收費執(zhí)行時人性化一些。
2.戶型布置有一定的局限性衛(wèi)生間多無明采光
小高層住宅為了減少公攤面積，戶型設計以一梯兩戶居多，這樣戶型布置在建筑面積一定的情況下就有一定的單一性。所以只能通過加大外飄窗的美觀設計、戶型外墻的局部進退、山墻與北面房間的多做挑出式設計等手段來增加賣點。
3.市場的認可度還有一定的局限性
小高層市場認可度有限包括多方面的原因，所以個人感覺，在建設小高層社區(qū)是前期市場調研要做到相當?shù)目b密，尤其在哈爾濱這樣一座二線城市。比如區(qū)域內對小高層的需求是否出現(xiàn)較高的渴望度？區(qū)域內居民是否認可小高層？區(qū)域地理位置是否適合開發(fā)小高層住宅？……如果不難滿足其中大部分的需求，還是放棄開發(fā)較為明智，因為引導客戶購買小高層是一個長期行為。水木清華項目將小高層住宅列為該小區(qū)主打住宅，試想必定是經(jīng)過市場調研，認為其適合開發(fā)，進而取長補短。例如戶型保持面寬大，進深小的優(yōu)勢，15米是板樓進深的上限，超過后整個戶型采光效果就會受到影響。再如采用較先進、美觀的建筑立面、建筑風格等對購房者造成先聲奪人的效果。但根本解決之道就是小高層的產品質量要優(yōu)于多層。通過新技術、新材料、新工藝的運用，提高小高層硬件品質。
綜上所述，處在市場經(jīng)濟條件下的我國，住宅已逐漸商品化，作為投資者，希望所建的房屋價廉物美，在滿足市場需要的同時，個人或企業(yè)有所發(fā)展。而作為住戶，既考慮造價，又考慮房屋的質量，也就是綜合考慮結構的抗震性能及經(jīng)濟指標。明確了小高層住宅的優(yōu)劣勢，對比當前的地產小高層市場的情況，取長補短，有的放矢，這才是地產開發(fā)商在市場經(jīng)濟大潮中保持激流勇進的經(jīng)營之道。
參考文獻
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關鍵詞:小城鎮(zhèn);房地產市場;房地產開發(fā)
中圖分類號:F293.3文獻標識碼:A文章編號:16723198(2009)22015802
1 小城鎮(zhèn)的概念界定
我國學術界對小城鎮(zhèn)的概念尚無統(tǒng)一定論,但是根據(jù)我國現(xiàn)行的行政區(qū)劃中,建制鎮(zhèn)與鄉(xiāng)平級設鎮(zhèn)政府,縣城關鎮(zhèn)是指縣級行政機關所在的建制鎮(zhèn);集鎮(zhèn)屬鄉(xiāng)級政府管轄,不設鎮(zhèn)政府。國家統(tǒng)計局明確界定了小城鎮(zhèn)一般是指建制鎮(zhèn),而在《城市規(guī)劃法》中確認建制鎮(zhèn)屬于城市范疇,但是由于有著城鄉(xiāng)混合的多種表現(xiàn),集鎮(zhèn)與小城鎮(zhèn)兩個概念可以互相代替使用或者相近范疇來處理。
本文中所說的小城鎮(zhèn),泛指縣城關鎮(zhèn)、一般建制鎮(zhèn)和集鎮(zhèn)。
2 小城鎮(zhèn)住宅發(fā)展分析
小城鎮(zhèn)處于“鄉(xiāng)首城尾”的地位,是城市與鄉(xiāng)村之間的橋梁和紐帶,決定了小城鎮(zhèn)在我國城市化進程中起著不可估量的重要作用。經(jīng)過多年的改革和發(fā)展,我國農村經(jīng)濟社會發(fā)展水平日益提高,小城鎮(zhèn)的經(jīng)濟實力和聚集效應增強、人口規(guī)模擴大,基礎設施和公共設施也日益完善,住宅建設也隨之蓬勃發(fā)展。
從我國小城鎮(zhèn)住宅建設發(fā)展歷史來看,大致可分為以下幾個過程:
(1)居民自建住房。小城鎮(zhèn)中原有農民在宅基地上建造房屋,沒有任何規(guī)劃、布局松散、占地面積大。房屋形式雜亂無章,大多數(shù)是以平房和兩層樓房為主。隨著城鎮(zhèn)化進程,土地資源稀缺,房地產市場逐漸規(guī)范化,居民自建房已越來越多受到限制。
(2)公有住房租賃。這種福利分配制度是我國在計劃經(jīng)濟制度下原有住房制度的核心內容。在1957年基本形成了“高福利、低工資、低租金”的住房福利分配制度,主要是由政府或單位作為公有住房建設的主體,建成后的公有住房由地方政府或企事業(yè)單位按照職級和家庭人口進行統(tǒng)一分配,由地方政府主管部門進行統(tǒng)一管理,實行低租金政策,職工享受福利待遇。
(3)單位集資統(tǒng)建房。根據(jù)《經(jīng)濟適用住房管理辦法》的通知中規(guī)定,距離城區(qū)較遠的獨立工礦企業(yè)和住房困難戶較多的企業(yè),在符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃、住房建設規(guī)劃的前提下,經(jīng)市、縣人民政府批準,可以利用單位自用土地進行集資合作建房。參加單位集資合作建房的對象,必須限定在本單位符合市、縣人民政府規(guī)定的低收入住房困難家庭。在我國,小城鎮(zhèn)當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展遲緩、人們收入水平相對較低、思想觀念想念落后等因素的影響下,這種建房制度在20世紀90年代處于主導地位。但是隨著經(jīng)濟體制改革,思想觀念的轉變,這種建房制度的弊端已經(jīng)越來越不受大眾的歡迎。
(4)商品化住房。隨著我國經(jīng)濟體制由計劃經(jīng)濟轉為市場經(jīng)濟,住房供應體制發(fā)生了巨大的變化。為了適應市場經(jīng)濟的要求,政府和單位不再直接建房,而是由房地產開發(fā)企業(yè)自籌資金建設住房,通過市場交易為居民提供住房,住房需求層次主要根據(jù)購房者的收入水平和消費水平來決定。
3 小城鎮(zhèn)房地產發(fā)展分析
3.1 小城鎮(zhèn)房地產存在問題
(1)缺乏科學論證與評估。一般情況下,小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)都不會對擬建項目進行科學的論證與評估,盲目地規(guī)劃、設計和施工,導致房地產市場供大于求,甚至出現(xiàn)半途而廢的現(xiàn)象。
(2)建設用地混亂。例如,有些土地沒有經(jīng)過掛牌、招標直接出讓給開發(fā)商的;有些開發(fā)企業(yè)與單位共同開發(fā)的,對土地的使用權權責不明的等等。這些都會為項目開發(fā)完成后帶來很多麻煩。
(3)開發(fā)水平不高。小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)企業(yè)大多數(shù)資金實力較弱、開發(fā)水平相對較低、經(jīng)驗相對欠缺,明顯低于大中城市。有些住宅的基礎設施和公共配套設施由于缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和設計而比較落后。有些住宅甚至連質量都難以保證。
(4)規(guī)劃管理不到位。在小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)企業(yè)存在著隨意更改項目規(guī)劃,自行規(guī)劃自行設計等嚴重問題,致使房屋建設雜亂無章。
(5)項目質量差。小城鎮(zhèn)房地產企業(yè)在開發(fā)項目一般很少按照規(guī)范要求委托監(jiān)理方,對施工全過程進行質量監(jiān)督控制,逃避工程質量監(jiān)督,影響開發(fā)項目的質量。
(6)物業(yè)意識缺乏。小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)項目規(guī)模較小,傳統(tǒng)的思想觀念束縛,導致了缺乏物業(yè)管理意識。對于小城鎮(zhèn)而言,物業(yè)管理幾乎處于起步階段,由于小城鎮(zhèn)存在著其特有因素,導致了基本沒有專業(yè)物業(yè)管理公司進行協(xié)調和管理。
3.2 小城鎮(zhèn)房地產市場需求分析
(1)從前景來看,隨著城鎮(zhèn)住房制度改革不斷深化,居民消費觀念發(fā)生了巨大變化,人們逐漸從福利分房的制度中走出來,轉變了購房習慣,開始轉向商品房。在小城鎮(zhèn)中,有絕大多數(shù)的人們仍居住在十多年前的單位集資房或者公房內,房屋結構陳舊,基礎設施和配套設施落后,已經(jīng)不能滿足良好的居住環(huán)境。隨著人們收入的提高,開始注重自己的生活品質,他們都需要改善居住環(huán)境的潛在要求,這部分人是未來房地產市場巨大的潛在客戶。
(2)政策大力扶持,中央政府提出了“小城鎮(zhèn)大戰(zhàn)略”發(fā)展觀念,小城鎮(zhèn)加快發(fā)展,導致大量的農村人口涌向城鎮(zhèn)。解決新增城鎮(zhèn)人口的住房問題,就會增加房地產開發(fā)來滿足市場需求,從而推動了小城鎮(zhèn)房地產業(yè)的進一步發(fā)展。
(3)大多數(shù)的外出務工人員在積累一定技術、經(jīng)驗和財富后,會選擇回鄉(xiāng),就近小城鎮(zhèn)內安居樂業(yè),需要為他們提供生產經(jīng)營和生活的空間。這部分人對房地產市場存在巨大需求。
3.3 小城鎮(zhèn)房地產開發(fā)模式
(1)大城市的郊縣:
①普通住宅:隨著城區(qū)內房地產價格猛增,郊區(qū)環(huán)境改善、私家車擁有量越來越多,快速交通的方便,許多中低收入家庭更愿意選擇價格低廉的郊縣普通住宅。
②別墅區(qū):高品質、高價位的別墅以其環(huán)境優(yōu)美、設計精湛的特點吸引了成功人士的選擇。
(2)發(fā)達地區(qū)的小城鎮(zhèn):比如東部沿海城市,這里小城鎮(zhèn)居民生活富裕,經(jīng)濟發(fā)達。這些地區(qū)已經(jīng)普遍實現(xiàn)了商品化住宅小區(qū)的綜合開發(fā)。
(3)一般小城鎮(zhèn):房地產開發(fā)基本處于萌芽狀態(tài),對于房地產開發(fā)處于摸索階段。根據(jù)小城鎮(zhèn)居民居住習慣,一般還是主要以7層以下的磚混結構為主,少數(shù)商品房開發(fā)以框架結構為主的小高層。
3.4 多層磚混結構住宅的特點
(1)多層磚混結構住宅的優(yōu)點。
①磚混結構的單方造價相對較低。相對于框架和框剪結構的高層住宅來說,由于其人工、材料、機械等費用相對較低,磚混結構的住宅造價一般在800元/m2-1200元/m2(不含土地價格)。
②多層磚混結構公攤一般在10%,而高層住宅要達到在20%左右。
③多層住宅物業(yè)管理費一般在1元以下,相比較與高層住宅,省去了電梯費及二次加壓供水費用等。
④多層住宅的戶型設計更為合理,多層一般都采用板式建筑,一個單元兩戶到三戶,能夠滿足住戶的通風采光要求。
從經(jīng)濟效益、居民消費水平來綜合考慮,小城鎮(zhèn)居民更愿意選擇價美物廉的多層磚混結構住宅。
(2)多層磚混結構住宅的缺點。
①容積率小。多層住宅占地面積大,由于土地的稀缺性,土地資源的逐漸減少,導致了多層住宅已經(jīng)逐漸不適應城鎮(zhèn)建設的步伐。
②使用壽命少。從建筑質量上來講,一般多層住宅是以磚混結構為主的,相較于高層住宅的鋼筋混凝土結構來說,使用壽命會大大降低。
③抗震性較差。磚混結構住宅是由磚墻支撐和現(xiàn)澆、預制鋼筋混凝土板蓋成的住宅。由于建材質量和施工質量的不同,抗震性能就差于高層住宅。
3.5 小城鎮(zhèn)房地產價格趨勢
一些大中城市的房價由于受全球金融危機的影響,從去年開始,全國樓市萎靡,房價普遍下跌。那么小城鎮(zhèn)房地產市場的價格趨勢是否會受此影響呢?
(1)根據(jù)上述市場分析,小城鎮(zhèn)房地產目前基本處于供不應求的狀態(tài),故房價不會出現(xiàn)下跌趨勢。
(2)從全國城市房地產價格變動趨勢來看,小城鎮(zhèn)房價本身遠遠低于大中城市房價,已無任何下降空間。
(3)隨著小城鎮(zhèn)經(jīng)濟快速發(fā)展,房地產價格應該會穩(wěn)中有升,不會出現(xiàn)大幅度降價的情況。
(4)土地資源的稀缺性,導致了地價不會下降,從而也帶動了房價的上升。
根據(jù)對一些小城鎮(zhèn)房地產價格的調查統(tǒng)計,位置較好地段售價一般在1500元/m2-2500元/m2之間,遠低于全國房地產價格平均水平。
未來很長一段時間內,我國城鎮(zhèn)化進程加快發(fā)展階段,也是小城鎮(zhèn)迅速崛起的時期,小城鎮(zhèn)房地產市場存在巨大的發(fā)展前景。應當認真研究對比,科學論證,加強宏觀調控,規(guī)范小城鎮(zhèn)房地產市場,有計劃、有方向、有步驟地進行小城鎮(zhèn)房地產開發(fā),以促進小城鎮(zhèn)房地產業(yè)健康、快速發(fā)展。
參考文獻
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[5]陳佳駱,孫蘊山,汪文雄.小城鎮(zhèn)住宅建設指南[M].北京:化學工業(yè)出版社,2004.
關鍵詞：高層住宅 建筑設計
前言，隨著國民經(jīng)濟的不斷發(fā)展，我國的建筑行業(yè)也得到了快速發(fā)展，取得了巨大的成就，同時居民對生活質量的要求日益提高，居民人均住宅面積也在不斷擴大，在人口相對密集的大中城市，地少人多，高層住宅可以容納更多數(shù)量的人口，相繼建設了一批框架結構、剪力墻結構、框剪結構的住宅，其中前兩種形式多為高層住宅，在一定程度上緩解了城市住房的壓力。
一、高層住宅小區(qū)的總體規(guī)劃
1、高層住宅形式的選擇
在高層住宅中，塔式高層住宅比例較高。這主要是因為它占地比較少，布置靈活，造型多樣。但塔式高層住宅的日照問題是長期困擾建筑師和規(guī)劃師的一個問題，對高層住宅形式要有所選擇，盡量采用平面功能合理、日照缺陷小、各戶日照條件較為平均的形式。
2、景觀資源的利用
高層住宅的景觀優(yōu)勢是不言而喻的。古人云：“欲窮千里目，更上一層樓。”在高層住宅設計時，一方面，要在有限范圍內處理好高層住宅小區(qū)內廣場、集中綠地的關糸，使之獲得較好的基礎環(huán)境；另一方面，可利用借景的設計手法，就允分考慮周邊的城市景觀資源，將優(yōu)美的城市景觀納入視野。
3、合理的規(guī)劃開發(fā)居住區(qū)的土地
高層住宅對城市空間的影響可正可負。一些居住區(qū)“梅花樁”似的高層住宅布局是不可取的。從以人為本的思想出發(fā)，盡量避免100m以上的超高層住宅的建設。在規(guī)劃居住區(qū)時，應把高層住宅與多層住宅、低層住宅有機的進行組合，使之高低錯落，疏密有致，從而豐富居住區(qū)的空間層次。
4、經(jīng)濟合理地利用高層住宅地下空間
隨著居民的生活水平提高，居民的私家車購買的放開，私家車擁有量不斷增加，居住區(qū)的停車問題日益嚴峻。高層住宅的地下空間可提供地下停車場地。留給小區(qū)比較大的活動空間，既達到了人、車分流的目的，又美化了小區(qū)生活環(huán)境。
5、走向生態(tài)型的高層住宅
從能耗角度看，高層住宅可以向一種積極的可持續(xù)的住宅方向發(fā)展。居住區(qū)綠化景觀設計的重要級成部分，伴隨著城市居住區(qū)設計理論的不斷創(chuàng)新而發(fā)展。城市居民的生活需求隨著社會的進步和時代的變遷，己逐步從基本的物質、能量和空間需求到更豐富的精神、信息、文化需求，從追求多樣性的人工環(huán)境到追求與大自然的貼近和交流。
二、高層住宅的建筑設計
高層住宅既節(jié)約了土地，又創(chuàng)造優(yōu)美、舒適的居住環(huán)境，是我國建筑發(fā)展的一項基本國策。在居住區(qū)開發(fā)中，中高層住宅既可達到一定的建筑容積率，同時又比多層住宅極大地減少了建筑占地面積。
相比較而言，中高層住宅更受歡迎，它具備了多層住宅朝向優(yōu)，通風好的優(yōu)點，在相同面積土地上出房率更高。電梯的設置，提高了居住質量，更適合老年人居住，同時較高層住宅而言，造價降低，工程周期縮短，加快了建設速度。其結構形式一般多為框輕異形柱，輕質隔墻，分隔更靈活，容易拆卸，更符合住宅不斷變化、轉型發(fā)展的需要，正是為適應這種發(fā)展變化，開拓思路，
1、住宅選型
有了建筑標準的定位，有效供求關系的確定，才能產生經(jīng)濟效益。本戶型設計是以工薪階層為主要消費對象，適當考慮其他階層。通過對消費對象的調查，價格是影響購買力的第一要素，而單方造價是受土地征用費、拆遷費各種契稅及利潤等的影響的，建筑師是無法控制的。但有些商品房平米價格盡管合理，由于過于追求超大毫華，而面積是與價格成正比的，造成房屋的總價居高不下，同時物業(yè)管理費用更是一項長久的消費支出，這一切都令消費者望而卻步。所以在滿足各種功能的前提下，提高設計水平，盡可能壓縮建筑面積，做到舒適適用。
現(xiàn)代人的家庭結構基本為夫婦兩人或帶一子女，三代同堂乃至四代同堂的意識己逐漸淡化，因此套型設計以兩室戶為主，三室為輔及少量一室戶型，而三室與不同于原來的3間臥室的概念，其中2間設計為臥室，而另一間做為備用房供有特殊需要愛好的家庭自行裝修設計為書房、家庭影院、琴房、臨時客房等等。每一種套型設計都具備多樣性、適應性、并可轉型隔墻拆卸方便，為用戶留出更多的裝修空間。
2、住宅平面設計
設計處處體現(xiàn)以人為本的指導思想，首層入口在踏步旁增設了坡道，樓內裝設電梯，避免了爬高的苦處，直達各層，無高差設計，的殘疾人服務的無障礙設計，作為高層住宅設計中“以人為本”宗旨的重要內容，正越來越受到社會各界的關注。高層住宅由于采用了電梯組織豎向交通，為行動不便的人們創(chuàng)造了一個方便、舒適的生活動空間。平面布局緊湊，每種單元類型平面都有各自其自己的特點。
3、住宅平面轉型設計
住宅屬于耐久性消費品，考慮到其發(fā)展的可持續(xù)性，房屋結構采用輕異型柱結構，內墻為輕質隔墻，隨時尚的變化，住戶可重新裝修設計。
結束語：
在當前社會發(fā)展中，高層建筑作為城市化發(fā)展的標志備受人們的關注。對于一個建筑物的最初方案設計，建筑師要給當前的實際情況進行分析與總結，而不是詳細地確定它的具體結構，而是盡量揚長避短，發(fā)揮其特點及長處，使之成為更完善、更與人新近的居住環(huán)境、現(xiàn)代住宅作為商品己完全進入市場，但對開發(fā)商來說，并不能做到統(tǒng)籌兼顧，有時為了獲得高額回報，過于追求高標準，超豪華，而于于大量急需的經(jīng)濟適用性住宅缺乏熱情、目前前中國的城市化水平己達到36%，而城市化水平還需要提高，城市化進程還要加大，因此在大中城市，人口的劇增，居民房住要求的提高，使高層住宅在相當長的時間內仍然發(fā)揮作用。看來，只有提高科技含量，運用超前設計，在政策的宏觀控制下大力推進康居工程，才能滿足下世紀的需求。
參考文獻：
《高層民用建筑設計防火 規(guī)范》GB50045_95
關鍵詞：集居區(qū)；設計理念；總體布局
1 規(guī)劃背景
二甲鎮(zhèn)三甲社區(qū)村民集居區(qū)位于二甲老鎮(zhèn)區(qū)西部，規(guī)劃總用地面積為2.923公頃。集居區(qū)東至五甲河，西至規(guī)劃中的發(fā)展路，南至交通路，北至規(guī)劃中的鎮(zhèn)北路。集居區(qū)南北長約300米，東西寬約90-110米，主要入口設在集居區(qū)中部發(fā)展路上，另在發(fā)展路南端與鎮(zhèn)北路上各設一個次入口。整個基地內部地勢平坦，工程地質條件良好；基地南部臨交通路為預制場用地，北部為葡萄園，中部為農田。
2 設計理念
現(xiàn)從以下幾個方面出發(fā)，創(chuàng)建一個“以人為本、綠色生態(tài)、寧靜平和”現(xiàn)代、自然的花園式全新生活居住空間。
1） 建設一個社區(qū)：濃郁的現(xiàn)代氣息、完善的配套設施、便捷的對外交通，追求社會、經(jīng)濟、環(huán)境的最佳統(tǒng)一。
2） 營造一種環(huán)境：既豐富多彩又整體統(tǒng)一，既有生態(tài)特征又有文化內涵的景觀環(huán)境。
3） 倡導一種生活：現(xiàn)代的、人性的、健康的、和諧的生活，為社區(qū)居民營造積極的、高品質的生活空間。
3 總體布局
3.1 規(guī)劃結構
規(guī)劃形成“一軸線、三組團”空間布局結構，如圖1所示。
一軸線：即集居區(qū)內南北向小區(qū)主干路。
三組團：即根據(jù)建筑層次將集居區(qū)分成南、北、中三個組團，其中南、北兩個組團為5-6層多層住宅，共有7幢公寓樓；中組團為2層低層住宅，以雙拼連體為主。
圖1 規(guī)劃圖
3.2規(guī)劃布局
考慮到當?shù)卮迕窠ǚ康娘L俗與習慣，住宅布局原則上以行列式布置為主，通過住宅單體的造型與錯接，住宅院落空間的塑造，以及戶外道路、綠化、鋪地等的空間組織，努力形成錯落有致、收放有序、形式多樣的空間造型，營造親切、自然、寧靜、安逸、舒適的居住環(huán)境。
3.3綠化與景觀設計
充分利用集居區(qū)東側的五甲河，建設綠色親水空間，適當布置花架連廊、雕塑小品、休閑凳椅、游憩園路、景觀鋪地等設施，滿足居民休憩、游樂、健身等需求。綠化配置應針對當?shù)氐臍夂蛱卣鳌⑼寥捞攸c，盡量采用適合本地、價廉物美、容易養(yǎng)護的鄉(xiāng)土樹種，并做到草坪、灌木、喬木相結合，通過層次、造型、色相、季相等變化，營造自然和諧、綠意蔥翠、情趣盎然、品位高雅的生態(tài)綠化系統(tǒng)。
3.4道路交通系統(tǒng)
集居區(qū)內部道路由5-6米的小區(qū)主干路和3-4米的宅間道路組成。出入口規(guī)劃三個，分別位于發(fā)展路中段、發(fā)展路南端和鎮(zhèn)北路上，其中發(fā)展路中段為集居區(qū)主要出入口。集居區(qū)的內部停車采用路邊停放、宅間停車、地面車庫等相結合的停車系統(tǒng)，多層住宅底層統(tǒng)一建設車庫，低層住宅的車庫統(tǒng)一在住宅內部解決，同時在房前屋后沿路建設部分停車泊位，供外來車輛及內部車輛的臨時停放。
4 建筑單體與戶型設計指引
1） 戶型平面布置應根據(jù)當?shù)鼐用竦纳盍晳T與氣候特點，將起居室及主臥室布置在南側，輔助房間及次臥室布置在北側，盡量做到明廳、明室、明廚、明衛(wèi)。
2） 戶內設計以較大面積的起居室（客廳）為中心組織家庭活動，且每戶起居室（客廳）均有良好的正南陽光和視覺景觀。同時，為了保證空調房間的氣密性和節(jié)約能源，除分戶門和戶內門外，均采用塑鋼門窗。
3） 采用多種房型設計，為不同層次的家庭提供多元化的選擇。在住宅房型設計上應體現(xiàn)經(jīng)濟性、實用性、超前性、規(guī)范性和功能合理性。
4） 住宅內以起居室為活動中心，將睡眠、用餐、休息等功能分離開來，各自安排相應的空間，減少相互干擾，滿足不同功能要求。
5） 立面及形體造型上，力求創(chuàng)造一種新穎的、有特色的現(xiàn)代形象，屋頂按坡頂設計，外墻材料采用易清洗的面磚。
5 結語
根據(jù)規(guī)劃，中部主要建設成低層雙拼連體住宅；南、北兩端主要建設成疊加式農民公寓，底層安排層高約2.4米的車庫，二樓以上為農民公寓；其中臨交通路的5-6層公寓樓低層為店面房，主要安排物業(yè)管理、便利店等公共服務設施，方便集居區(qū)及周圍居民，車庫在后排公寓樓內調劑解決。
集居區(qū)規(guī)劃總用地面積約29230平方米；規(guī)劃總建筑面積約29500平方米，其中居住建筑面積約26050平方米；居住總戶數(shù)為226戶，其中低層連體住宅戶數(shù)為50戶，總居住人口約780人。
參考文獻
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論文摘要:隨著全國各地住宅工程從規(guī)模到數(shù)量的發(fā)展,住宅工程房屋出現(xiàn)的墻體裂縫和外墻滲漏等問題也日益成為社會各界關注的焦點之一,這與普通老百姓的日常生活息息相關,直接關系到廣大人民群眾的切身利益;一幢住宅工程的建成是多方責任主體集體勞動的結果,其工程質量只有經(jīng)過多方的努力,有關墻體開裂等質量通病才能得到根本的改觀,現(xiàn)就多層磚混結構住宅易產生的幾種墻體裂縫及外墻滲漏的原因和控制方法及防治措施作一簡述。
近年來,各種輕質砌塊等新型墻體材料得到廣泛使用,但由于設計與施工對砌塊性能的了解不夠以及生產監(jiān)管力度不到位,致使墻體開裂滲漏問題較多。為此,有必要對新型墻體材料的特性進行研究分析,并采取合適的設計和施工方法加以防治,確保工程質量。
一、墻體裂縫的分類及產生原因
墻體裂縫是由于受地基不均勻下沉和溫度變化的影響以及墻體局部受壓承載力不足等原因致使磚砌墻體表面產生一些不同性質的裂縫的統(tǒng)稱。裂縫一般分為:
1、斜裂縫常發(fā)生的部位一般在縱墻的兩端,多數(shù)裂縫通過窗口的兩個對角向沉降較大的方向傾斜,并由下向上發(fā)展。產生的原因主要是由于地基不均勻下沉變形,使墻身承受較大的剪切力,當結構剛度較差,施工質量和材料強度不能滿足要求時,造成了砌體受主拉應力的破壞而引起;
2、水平裂縫一般發(fā)生在窗間墻的上下兩對角處成對出現(xiàn),沉降大的一邊裂縫在下,沉降小的一邊裂縫在上。產生原因主要是地基不均勻變形或沉降縫處理不當;某沉降單元上部受到阻力,使窗間墻受到較大的水平剪力而產生裂縫,上寬下窄;豎向裂縫一般產生在縱墻的頂層或底層窗臺墻上,產生原因主要是墻體的兩端沉降值較大,中間沉降數(shù)值小,使墻體的頂層或底層窗臺中間受拉所產生;
3、頂層墻身的裂縫主要為“八”字縫:主要位于建筑物頂層墻體東西兩端的一至兩個開間內,嚴重時可發(fā)展到房屋的1/3長寬內,是墻體裂縫最常見的一種。內外縱墻、橫墻均可能發(fā)生,裂縫一般由兩端向中間升高,呈對稱形,裂縫寬度一般是中間大,兩端小。主要產生原因是由于砼和磚砌體兩種材料膨脹系數(shù)的差異而受溫度變化的情況下縱墻因不能自由伸縮或地基不均勻變形而引起;
二、外墻滲漏的原因分析;
1、鋼筋混凝土框架填充墻的滲漏:
框架填充墻滲漏主要發(fā)生在填充墻與框架梁、柱的接壤部位,特別是頂樓屋面梁底與磚墻砌體頂面接觸處,是裂縫和滲漏的多發(fā)部位。這是因為混凝土和磚砌體這兩種材料的溫度線膨脹系數(shù)不同,混凝土的線膨脹系數(shù)比磚砌體大一倍左右,在相同的溫度下由于混凝土和磚砌體的變形值不同,因而在接壤部位就會產生裂縫,因此雨水在風壓作用下沿裂縫會滲入屋內。而頂樓鋼筋混凝土的屋蓋與鄰接的墻體存在著較大的溫度變形差,且屋面梁底與磚砌體接觸處即無鋼筋連接,又不易填嵌密實,在外界溫度變化、濕度變化、砌體收縮等因素的不斷作用下很容易出現(xiàn)裂縫,形成滲水通道。
2、外墻抹灰層及裝飾面磚裂縫的滲漏:
導致這種外墻滲漏的主要原因有抹灰砂漿中所用的砂含泥量較大,顆粒較細,在施工攪拌時用水過多或外加劑摻量不正確,使砂漿的孔隙率增大,這樣不但降低了抹灰砂漿與墻體的粘結強度,還容易使抹灰層出現(xiàn)大量的干縮裂縫。還由于砌體質量差,引起外墻抹灰層厚度太厚,造成開裂、起殼、脫落等現(xiàn)象。可見外墻抹灰滲漏主要是由抹灰砂漿的配制,抹灰操作和結構質量等施工質量方面的原因造成。同時,還有外墻裝飾面磚縫滲漏,一般是由于飾面工程施工不細致,大小不一,嵌縫的水泥漿不飽滿、不壓實,還有的粘結層水泥漿太薄不按規(guī)范要求施工等。使所用的材料起不到應有的防水作用。
3、外墻鋁合金和塑鋼窗框四周的滲漏;
外墻窗框滲漏主要集中在窗框頂部、窗臺和窗框兩側邊與外墻接壤部位,尤其以窗臺的滲漏最為嚴重,噴淋式試驗檢查滲水部位顯示,外墻雨水是因窗框與外墻抹灰層之間的裂縫而滲入室內。
4、給排水管道安裝引起的滲漏;
UPVC在進行安裝時施工人員通常只重視管道連接處的密封性,安裝后的牢固性和外觀的整體效果等,而對穿越外墻進入室內的管道,穿墻部位處的洞口修補不夠重視。
三、墻體裂縫的預防方法和防治措施
磚混結構由于地基不均勻沉降或溫度變化引起的一般性裂縫(除嚴重開裂外)雖不危及結構安全和使用,但往往會被人們所忽視。致使這類裂縫成為多層磚混結構住宅工程質量中的通病之一,形成隱患。當受到地震或其他菏載的作用下容易提前產生破壞。
1、地基不均勻沉降的產生是由多方面原因造成所發(fā)生,預防和防治應從如下方面入手:
(1)從地質報告入手,確保其真實性和可靠性。地質勘探報告的真實性如何,對多層住宅樓的沉降量發(fā)生大小關系很大,工程所處的地質性質,地下水位和土工試驗情況出據(jù)的報告,一定要準確來不得半點虛假。
(2)從設計入手,采取多種措施,增強多層住宅的基礎剛度和整體剛度。
2.1建筑措施:多層住宅的平面應力求簡單,規(guī)則整齊,盡量避免形狀復雜,陰角偏多,避免建筑物顯著的高差和荷載差異。
2.2結構措施:控制建筑物的長高比。長高比是保證磚混結構建筑物剛度的主要因素。長高比偏大的建筑物,調整地基不均勻變形的能力就差。相反,若將建筑物長高比控制在一定的范圍內它就有調整地基不均勻變形的能力。實踐證明,建筑物的長高比控制宜在2.5-3之間,可減少建筑物的相對彎曲,一般不易出現(xiàn)裂縫。
2.3地基和基礎的加強措施:
多層住宅的地基基礎設計必須以控制變形值為主。設計單位必須進行基礎最終沉降量和偏心距離的驗算。在建筑物體形復雜、縱向剛度較差時,軟土地區(qū)基礎的最終沉降量必須控制在150mm以內,偏心距應當控制在15%以內
2、從加強施工過程和加強管理入手,切實提高施工質量
砌體工程的質量好壞,主要反映在砌體的強度和整體性是否符合設計要求,外觀是否平順、整齊、美觀。而砌體的強度、整體性和外觀取決于砌體所使用的材料質量和砌筑技術的優(yōu)劣。砌筑工程是一個綜合的施工過程其施工質量是防止墻體開裂的重要保證條件之一。
四、外墻滲漏的防治對策
1、必須重視外墻防水設計
目前,工程設計施工圖中關于外墻防水方面的內容幾乎為空白,在整個設計圖紙中既外墻防水構造詳圖,又無有關這方面的施工說明,使施工單位無所適從,外墻防水設計疏忽遺漏是房屋工程設計中普遍存在的問題。
2、嚴格控制外墻施工質量
為保證外墻砌體質量,砌筑用磚和砂漿的質量及強度等級必須符合設計要求,一般宜用混合砂漿砌筑(基礎以上)。砌磚前應提前一天把磚澆水濕潤,使磚的含水率達到20%左右,墻體砌筑時灰縫的厚度、飽滿度及墻體的垂直度和平整度均應符合規(guī)范要求。框架填充墻磚砌體與梁接壤部位必須按設計與構造要求配置拉結筋,框架梁底與磚墻頂面接觸處應待墻體自然沉降穩(wěn)定后(不能少于一周),再用斜磚擠漿封堵密實。
3、外墻鋁合金、塑鋼窗框四周的防滲處理
鋁合金、塑鋼窗框四周要采用松散材料(如礦棉條、玻璃絲棉條等)或化學泡沫劑,進行分層密實封填,外墻抹灰時窗洞外側靠框邊處必須預留深5mm,寬5—8mm的槽口,以保證密封膠的粘結性和密封性。填嵌密封材料的槽口基層必須干燥并清理干凈,密封膠應均勻地填滿槽口,表面不得有縫隙、氣孔等。
4、外墻細部防滲處理
外墻細部防滲處理包括給排水管道穿墻部位的洞口修補、外墻立管固定處的防水密封處理等。
5、建議在外墻噴涂防水劑進行防水
【論文摘要】：文章重點討論了經(jīng)濟房建設過程中給排水工程的技術問題，具體分析給水工程與排水系統(tǒng)的設計。對并現(xiàn)階段人們越來越關心的節(jié)水技術進行了簡單的分析研討。
1．給水工程設計
1.1給水工程的注意事項：
（1）給水供應系統(tǒng)沒有固定的形式,設計時應根據(jù)用戶的要求,結合室外給水系統(tǒng)的實際情況經(jīng)技術經(jīng)濟比較或采用綜合評判法確定供水方式。
（2）高層住宅內為解決上部供水不足增設了增壓設備,目前常采用調節(jié)水箱和變頻供水設備加壓供水,加壓設備為全自動系統(tǒng)以減少運行管理費用。
（3）住宅內生活用熱水多采用電浴熱水器、太陽能熱水器及鍋爐集中供熱等方式供給。電加熱系統(tǒng)和太陽能熱水器供應系統(tǒng)在住宅設計中較多采用,所以在設計時僅在給水管上預留安裝熱水供應設施的接口,或每戶設計獨立的熱水管道系統(tǒng)由住房自行解決熱源[1]。
1.2給水設計的關鍵因素：
（1）適當增設單體建筑戶外控制閥門：傳統(tǒng)的住宅給水設計是在每一根立管的底層出地面處設切斷閥門，而經(jīng)濟房戶外小區(qū)內則是一個建筑樓群組共用一個地下控制閥門。
（2）適當增設單體建筑戶體控制閥門：立管底部的給水閥門不可少,其目的主要是為了當?shù)讓幼舭l(fā)現(xiàn)下水管堵塞引起地面冒水時,可以及時關閉給水總閥,減少排污量。
（3）注意室外閥門的安裝型式：室外安裝的閥門大部分都是口徑為Dg75以上的截止閥或閘板問或蝶閥,一般均是法蘭安裝,而且有國家標準圖。需要注意的一個問題是,這些裝于地下的閥門一旦損壞時如何更換。
（4）給水管道壓力超過0.3～0.4MPa且管徑≤20mm及管路較長時,管道會產生嘯叫和振動,這主要由高速水流動力與管道系統(tǒng)產生共振所致。綜合防治措施有適當加大管徑、采用曲撓橡膠接頭、支架與管道接觸處加橡膠墊以及加裝減壓閥等。但注意減壓閥本身也有噪音,要經(jīng)反復調試,使噪音減至最小[2]。
2．排水系統(tǒng)的設計
2.1排水工程的注意事項：
（1）對于多層住宅,目前設計多采用底層污水單獨出戶,以避免因堵塞造成的一層泛水的難堪局面,減少鄰里的矛盾。二層以上采用排水伸頂通氣立管。
（2）底層衛(wèi)生器具的排水管道不接到排水立管上為好,應單獨排出。對滿足不了上述要求的排水支管,應以單獨的排出管排到室外檢查井。
（3）住宅設計中不僅設計雨水系統(tǒng),同時還設計室調冷凝水管收集每戶安設空調板上的冷凝水,這樣不僅使建筑物外墻美觀,而且避免了空調冷凝水隨意流放,影響樓下行人。
（4）地漏是排水管道系統(tǒng)中一個重要附件,功能是排除地面積水,設置在經(jīng)常有水濺落的衛(wèi)生器具附近地面(如浴盆、洗臉盆、小便盆、小便器、洗滌盆等)、地面有水需要排除的場所(如淋浴間、水泵房)或地面需要清洗的場所,住宅可用作洗衣機排水口,設計選用高水封防臭地漏[3]。
2.2排水工程的關鍵因素：
（1）地漏與存水彎的配合：規(guī)范上沒有規(guī)定排水地漏一定要設存水彎,但這確實能影響用戶的使用。全國通用給水排水標準圖集上將帶水封的圓形鐘罩式地漏分為了甲、乙、丙、丁四種,雖然標準圖上對存水部分的高度都作了具體規(guī)定,但都有一個存水量小,水封易因水的蒸發(fā)而被破壞的毛病。且往往制造和安裝時還達不到設計的要求。
（2）室內排水管最小管徑：一般講,污水池、小便器(槽)等器具的排出管最小管徑為DN32～50,而含有糞便污水的最小管徑為DN100。通過觀察后認為這各種規(guī)定只適用于樓面排水,而不適用于地面排水。原因如下:DN32-50的管徑較小,容易堵塞,且不易疏通(疏通器在其內不易拐彎)。（3）對于多層住宅,目前設計多采用底層污水單獨出戶,以避免因堵塞造成的一層泛水的難堪局面,減少鄰里的矛盾。二層以上采用排水伸頂通氣立管。對住宅建筑底層設架空層、商場或商鋪的情況,上部排水立管必須在底層進行轉換,以不影響底層的使用功能。
（4）排水管道噪音問題。排水管的水流呈不充盈和重力流狀態(tài),噪音難免,且受管道材質影響。試驗資料表明,DN100管道流量為2.7L/s時鑄鐵管噪音值為46.5dB,PVC-U管噪音值為58dB,故在要求安靜的高檔房間內(睡房除外),宜選用柔性連接鑄鐵管。新產品芯層發(fā)泡隔音PSP管,隔音效果好,價格略貴,也可選用。
3．節(jié)水技術
針對不同功能的建筑可采用不同的節(jié)水對策和技術:在經(jīng)濟房建設中，應改進馬桶的沖洗方式,減少沖洗水量，加強水的循環(huán)利用。
（1）減少馬桶沖洗水量目前,我國普遍采用沖水量≥11L的坐便器,耗水量大。若根據(jù)建設部的規(guī)定,全部使用沖水量≤9L的馬桶,則住宅可節(jié)水4%,賓館、飯店可節(jié)水3%,辦公樓可節(jié)水11%[4]。
（2）廚房、沐浴、盥洗的節(jié)水廚房的洗滌盆、沐浴水嘴和盥洗室的面盆龍頭若采用充氣水嘴,可節(jié)水且不減小水柱的直徑。
（3）真空節(jié)水技術為了保證衛(wèi)生潔具及下水道的沖洗效果,可將真空技術運用于排水工程,用空氣代替大部分水,依靠真空負壓產生的高速氣水混合物,快速將潔具內的污水、污物沖吸干凈,達到節(jié)約用水、排走污濁空氣的效果。一套完整的真空排水系統(tǒng)包括:帶真空閥和特制吸水裝置的潔具、密封管道、真空收集容器、真空泵、控制設備及管道等。真空泵在排水管道內產生40～50kPa的負壓,將污水抽吸到收集容器內,再由污水泵將收集的污水排到市政下水道。在各類建筑中采用真空技術,平均節(jié)水超過40%。若在辦公樓中使用,節(jié)水率可超過70%[5]。
（4）在住宅中,由于大量的沐浴及盥洗水,應考慮將其經(jīng)適當處理后供生活雜用及補充冷卻水,主要包括廁所沖洗、園林灌溉和道路保潔等。推薦的中水處理工藝為:原水機械格柵毛發(fā)過濾器調節(jié)池混凝過濾活性炭吸附消毒中水池[中水泵中水屋頂水箱專用水管系統(tǒng)(水表)用水點]。
4．結束語
經(jīng)濟住宅建筑的給排水管道系統(tǒng)看似簡單,但確與我們的生活息息相關,關系到了人民的生命安全、身心健康,應引起設計人員高度重視。要正確的選擇系統(tǒng)的形式、節(jié)水且噪音低的衛(wèi)生設備、合適的管材及附件,以滿足人們對居室內環(huán)境的要求。
在新世紀,建筑給排水將擔負新的歷史重任,面臨新的挑戰(zhàn)。建筑給排水將更突出以人為本的原則,并將重點調整到民用建筑與工業(yè)建筑并重,公共建筑與居住建筑并重,冷水供應與熱水供應并重,供水的水量、水壓與水質并重等方向上來,走上全面、均衡、務實、安全的發(fā)展之路。
參考文獻
[1]盛培基．給排水工程設計中的節(jié)能問題應引起重視[J].江西能源,2007,(3).
[2]劉中平．住宅給排水設計中幾個問題的探討[J].山西建筑,2007,(27).
論文摘要：對住宅質量調查表明裂縫質量缺陷的成因，歸納起來有四個方面，即與結構設計有關的原因；與施工有關的原因；與材料性質有關的原因；與使用及環(huán)境有關的原因。文中分析多層磚混結構的裂縫原因并從結構設計、工程施工和材料選擇等方面提出了有效措施。
1 前言
磚混結構多層住宅目前仍是我國中小城市及鄉(xiāng)鎮(zhèn)住宅的主要形式，其中又以現(xiàn)澆混凝土連續(xù)整體樓板和燒制磚墻承重為主。該種住宅因建筑材料當?shù)鼗潭雀摺⑹┕と菀浊页杀据^低，隔音隔熱效果較好而廣受歡迎，與框架結構相比，其建筑成本較低，所以仍是我國城市和農村建筑物所普遍采用的建筑結構形式。但磚混結構整體性較差，抗拉和抗剪強度較低，比較容易產生裂縫。
2 裂縫的種類和產生的原因
砌體結構裂縫分為受力裂縫和非受力裂縫兩大類，在各種直接荷載作用下結構產生的裂縫稱為受力裂縫，而砌體因收縮、溫度、濕度變化、地基沉陷不均等引起的裂縫是非受力裂縫，又稱變形裂縫。砌體房屋的裂縫中變形裂縫約占80％以上，其中溫度裂縫更為突出。相對于受力裂縫，變形裂縫的產生機理和影響因素復雜得多，現(xiàn)主要分析砌體結構的變形裂縫。引起砌體結構墻體裂縫的因素很多，既有地基、溫度、干縮，也有設計上的疏忽、施工質量、材料不合格及缺乏經(jīng)驗等。
2.1 溫差裂縫產生原因
溫差裂縫是造成墻體早期裂縫的主要原因。溫差裂縫的輕重程度與環(huán)境溫差成正比，溫差大時裂縫就嚴重，溫差小時裂縫就輕，屋面保溫隔熱效果好的裂縫輕，保溫隔熱差的裂縫較重。這類裂縫常在建筑物(特別是那些縱向較長的)混凝土平屋蓋頂層兩端內外縱墻上，門窗洞兩邊，以及砌體女兒墻根部。溫度裂縫形態(tài)呈"八"字型或直線型，且顯對稱性，但有時又僅一端有。由于混凝土與磚砌體的線膨脹系數(shù)不同，在環(huán)境溫差影響下，混凝土和砌體之間的變形差異導致構件中產生溫度應力，混凝土頂蓋變形大，墻體變形相對較小，導致磚砌體和混凝土屋蓋之間產生約束應力。當外界溫度升高時，使屋蓋受壓，墻體受拉、受剪。當約束條件下作用于構件的溫度應力足夠大時，超過砌體的抗拉或抗剪強度時就產生了裂縫，這就是溫度裂縫產生的直接原因。
2.2 地基不均勻沉降裂縫產生的原因
沉降差異是引起砌體結構建筑物裂縫的一個主要的因素。由于地基沉降差異引起的裂縫多為斜裂縫，此類裂縫一般情況下裂而不鼓，往往貫通到基礎。尤其對于軟土地基和濕陷性黃土地基，當?shù)鼗幚聿划敃r，很容易在底層墻體產生斜向裂縫和窗下墻豎向裂縫。在房屋縱橫墻地基不均勻沉降的情況下，將使墻體承受較大的剪切力，當結構剛度稍差、施工質量和材料強度不能滿足要求時，會導致墻體開裂。另外，當房屋層數(shù)相差較多而沒有設置沉降縫時，容易在交接部位產生豎向裂縫，這類裂縫常伴有較大的地基不均勻下沉。
2.3 結構裂縫產生的原因 結構設計差錯。由于結構荷載計算遺漏，設計差錯，構造不合理，荷載過大而構件截面尺寸偏小，砌體受壓面積不夠原因，造成結構本身先天不足；因埋設各種管線穿過墻體破壞了砌體整體性，減少了砌體截面面積，削弱了砌體承載力；砌體施工質量低劣。由于砌筑用磚和砂漿強度等級低，水平灰縫砂漿不飽滿，組砌不符合要求，降低了砌體承載能力；使用不當。由于改變房屋用途，加大使用荷載或增加振動力，破壞墻體。
2.4 干縮裂縫產生的原因
砌塊、灰砂磚、粉煤灰磚等砌體，隨著含水量的降低，材料會產生較大的干縮變形。如砼砌塊的干縮率為0.3 mm／m——0.45 mm／m，它相當于25℃——40℃的溫度變形，可見干縮變形的影響很大。輕骨料塊體砌體的干縮變形更大。干縮變形的特征是早期發(fā)展比較快，如砌塊出窯后放置28d能完成50％左右的干縮變形，以后逐步變慢，幾年后材料才能停止干縮。但是干縮后的材料受濕后仍會發(fā)生膨脹，脫水后材料會再次發(fā)生干縮變形，但其干縮率有所減小，約為第一次的80％左右。這類干縮變形引起的裂縫在建筑上分布廣、數(shù)量多、裂縫的程度也比較嚴重。如房屋內外縱墻中間對稱分布的倒八字裂縫；在建筑底部一至二層窗臺邊出現(xiàn)的斜裂縫或豎向裂縫；在屋頂圈梁下出現(xiàn)的水平縫和水平包角裂縫；在大片墻面上出現(xiàn)的底部重、上部較輕的豎向裂縫。
3 住宅工程裂縫控制措施
3.1 施工措施
3.1.1 嚴格按施工規(guī)范、操作規(guī)程施工。
拆裝模板前一定要做混凝土強度試驗，強度達到75％以上才能開始拆除底模。現(xiàn)場機械搗拌混凝土時要嚴格按照試驗配合比進行。符合級配要求的砂石料才能進場：在使用商品混凝土時不準現(xiàn)場加水增加和易性：混凝土內最好能摻人起補償收縮功能的外摻劑，對外摻劑和填充料(如粉煤灰)一定要嚴格控制數(shù)量和質量：搭設臨時通道或布料桿，嚴禁直接踩在鋼筋上施工。把好施工關，也就消滅了大多數(shù)裂縫的發(fā)生。
盡量不要在已拆模板的混凝土板下支頂撐。如果不得已非要為之，那也要根據(jù)上部模板支撐的情況，經(jīng)過仔細的計算找好支撐點，或將頂撐支于上層的垂直線上，不讓改變混凝土板受力狀況的情況出現(xiàn)。
3.1.2 增設變形縫
最好能一個單元設一條變形縫。使溫度變化的長度從規(guī)范規(guī)定的50m縮小到20m左右，這樣能使混凝土板(圈梁)與砌體之間的脹縮從15mm降低至6mm左右。如果一棟樓兩個單元以上，由于至少有一面山墻(即收縮縫兩邊的墻體)不受太陽直射，這樣能使得溫差有所降低，脹縮差也會進一步降低，就有可能不出現(xiàn)裂縫或將板縫寬度控制在允許范圍之內(樓面板不大于0.3mm)。這樣做會增加建筑造價約6％，但比起以后處理裂縫，應付索賠所支付的金錢和付出的信譽代價要合算多了。
3.2 材料控制
3.2.1 加強磚墻砌體的強度
既然混凝土和磚砌體的溫差線脹系數(shù)存在巨大差別是客觀事實，裂縫的出現(xiàn)成為不可避免時，寧可讓裂縫在混凝土板上發(fā)生，而不讓裂縫發(fā)生在磚墻上。這時加強磚墻砌體的強度是一個較好的選擇。
墻體砂漿的選擇：對于7層住宅來說，底層選用M10級砂漿，2～5層選擇M7.5級砂漿，6～7層回到M1O級砂漿。
在6～7層的東西兩端一戶的范圍內增設鋼筋混凝土構造柱、大角、轉角及墻體寬度大于6m的墻體中部均設構造柱。女兒墻每隔3m設置構造柱，女兒墻下從屋面板處現(xiàn)澆混凝土反邊120mm高，寬度與女兒墻厚度一致，并在女兒墻頂部設置鋼筋混凝土壓梁。
3.2.2 改變墻體材料
用多孔混凝土磚或灰砂磚(Mu10以上)代替燒結粘土磚砌筑墻體，這樣可以增大墻體的溫差線脹系數(shù)，減少墻體和混凝土板(及圈梁)之間線脹系數(shù)的差值，從而減少磚混結構建筑裂縫的出現(xiàn)。
參考文獻
[1]羅福午．建筑工程質量缺陷事故及處理.[M]．武漢：武漢工業(yè)大學出版社.1999．42-46.
