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一、房屋基本單元
《房屋登記辦法》第10條對房屋基本單元做了如下定義：房屋基本單元是指有固定界限、可以獨立使用并且有明確、唯一的編號(幢號、室號等)的房屋或者特定空間。并確定了成套住房以套為基本單元；非成套住房，以幢、層、問等為基本單元；非住房以幢、層、套、問等有固定界限的部分為基本單元。
有固定界限、可以獨立使用是劃分房屋基本單元的物質條件，有明確、唯一的編號是房屋登記建簿的技術條件。通過對房屋空間位置上的劃分確定基本單元和賦予基本單元明確、唯一的編號建簿登記，使其在空間位置上和技術檔案上都能做到與其他房屋相區別。《房屋登記辦法》釋義中“規定房屋基本單元，保證了登記客體的唯一性，便于房屋登記工作的開展和房屋登記簿的建立，一個房屋登記單元上建立一個登記簿”正是房屋按照基本單元登記的意義概括。
按照上述房屋基本單元的規定，“有固定界限、可以獨立使用”當然是確定房屋基本單元的必要條件，但一個房屋基本單元是否能夠同時具有住宅、辦公、工業、商業等兩種或兩種以上功能差異巨大的規劃用途，《房屋登記辦法》及釋義都沒有闡述。
二、界定房屋基本單元應當遵循的原則
1 有固定界限、可以獨立使用原則
如上所述，“有固定界限、可以獨立使用”是確定房屋基本單元的必要條件。有固定界限應當是對登記對象的物理形態和空間位置的表述，比如房屋的幢、層、套、問以及有固定界址特定空間。僅有固定界限，不能獨立使用，就不能區分為房屋基本單元，比如成套住宅中的臥室、酒店里的客房。有固定界限和可以獨立使用兩個條件必須同時具備，缺一不可。
2 房地一致原則
區分房屋基本單元還必須遵循房地一致原則。房地一致原則是房屋登記的基本原則，房屋登記機構在房屋登記受理審核過程中首先要查看房屋所有權和房屋占用范圍內的土地使用權權利主體是否一致。在區分房屋基本單元中應當查看房屋的規劃用途與用地用途、用地性質以及使用期限是否一致。房地權利主體不一致的登記機構不予受理登記，房屋規劃用途與用地用途、用地性質以及使用期限不一致的應當通過區分基本單元或統一房地后受理登記。
國務院《喊鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第12條規定，國有土地用途有五大類，分別是居住用地、工業用地、教育科技文化衛生體育用地、商業旅游娛樂用地、綜合或者其他用地。“住宅”只能對應居住用地，“商業用房”只能對應商業用地，不同用途的土地其使用年限和土地價值是絕不相同的。按照我國現行土地管理的二元管理體制，國有出讓土地使用權和集體土地使用權的內涵和管理體制有著巨大差異，相鄰房屋應當按照不同土地性質上區分房屋基本單元分別登記。另外，我國國有土地實行有償使用，即使土地用途相同，從房屋結構上看也符合基本單元特征，但只要使用年限不同，登記時就不應合并為一個基本單元。
3 一個房屋基本單元對應一種規劃用途原則
一個房屋基本單元對應一種規劃用途原則就是房屋的一個基本單元只能具備一種規劃用途。房屋基本單元的區分是房屋登記的基礎，不同規劃用途的房屋有著不同的土地政策、市場管理和稅費負擔，如果一個房屋基本單元內有兩種或兩種以上規劃用途，將不利于房地管理的一致性，而造成國土資源的浪費或使用人的不合理負擔；將不利于政府管理部門對房屋資產的分類統計，影響房地產產業政策的制定和產業的均衡發展；將不利于形成合理的房地產行業稅費政策，造成國家稅費流失和居民消費投資理念的偏缺。
三、基本單元與規劃用途沖突的處理建議
房地產產品一般劃分為住宅、商鋪、寫字樓(辦公樓)、工業廠房、公共建筑五大類型，由于目前我國沒有統一規范的規劃用途分類標準，加之規劃審批與建筑設計之間，規劃與用地之間缺乏有效的溝通協調機制，營業、住宅、辦公、生產等兩種或兩種以上功能差異巨大的規劃用途在一個基本單元內(比較典型的如：一樓一底或一拖二的商住房)出現的情況較多，房屋登記機構既無法按照規劃用途分割基本單元，也沒有依據不予受理，是造成房屋登記基本單元與規劃用途沖突的主要原因。
1 按照規劃文件區分基本單元
不但在房屋建設時、房屋登記時也必須嚴格遵循規劃文件批準的內容，因此不論是房屋登記機構還是為登記提供前置工作的測繪單位，在受理房屋所有權初始測繪、登記業務的過程中都應當認真研讀規劃批準文件、土地批準文件及其所附圖件，仔細踏勘現場，按照固定界限獨立使用、房地一致、一個基本單元對應一種規劃用途的原則和申請人的申請合理區分基本單元。
2 規范房屋登記簿規劃用途的填寫
規劃用途是房屋登記中必須繕填的內容，規劃用途直接體現了房屋可被使用的范圍，并間接反映了房屋的價值，是體現房屋登記公示公信作用的重要內容。規范房屋登記簿規劃用途的填寫，就是通過房屋登記這種技術手段，通過歸類合并，房屋登記時使用較少的幾種規劃用途概括規劃文件中可能出現的多種相同和相近規劃用途。在國家沒有出臺相關規范文件的情況下，登記機構可以通過爭取制定地方性規范或登記技術規程的方式予以統一規范。
隨我國市場經濟的高速發展，城市化進程的日益加快，用地使用權人私自變更土地用途的現象時有發生，并且得不到有效的遏制，同時腐敗逐漸在國土系統漫延。如何防控改變土地用途、不造成國有資產流失，就成了當前一項重要的任務之一，同時也是為了維護和保護我國經濟的發展和穩定。
一、什么叫“擅自更改土地用途”
《土地管理法》第四條規定：國家實行土地用途管制，通過編制土地利用總體規劃，將土地分為農用地、建設用地和未利用地。《中華人民共和國城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第18條規定：“土地使用者需要改變土地全用權出讓合同規定的土地用途的，應當征得出讓方同意并經土地管理部分和城市規劃部門批準，依照本章的有關規定重新簽訂土地使用權出讓全同，調整土地使用權出讓金，并辦理登記”。土地開發商在拿地塊時就已經確定了土地用途，并且要求開發者必須按其確定的用途進行開發。凡未經批準實際用途與土地出讓合同中規定的用途不一致的，都應認定為擅自改變用途。
二、擅自更改土地用途帶來的危害
1、它干擾破壞了土地利用總體規劃和正常的土地市場管理秩序。《土地管理法》明確規定改變土地用途必須經過嚴格的批準程序，然而一些單位和個人為滿足自己的私利，或未經批準、擅自改變土地用途，或利用法律漏洞，一味追求土地的經濟效益，嚴重破壞了土地利用總體規劃和正常的土地管理秩序。
2、它造成了國有土地資產的流失。國土資源部2002年7月1日頒布實施的《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權》明確規定，各類經營性用地必須以招標、拍賣或者掛牌方式出讓，但還是有些人會利用各種手段從政府手中以協議出讓的方式獲得廉價的工業用地，然后再通過各種關系和手段把工業用地改變為利潤高的經營性用地，適當的被交不同用地的差價，逃避經營性土地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓的規定，從而達到賺取暴利，造成國有資產大量的流失。
3、它給權力腐敗提供了空間和機會。一些官員為了獲取得私利，不惜犧牲國家利益，與一些開發商勾結起來，把本應該以招標、拍賣、或掛牌方式的土地變為以協議方式低價出讓，利用各種關系和人情設法改變土地用途，這嚴重的損害了國家利益和黨政干部形象。
4、它可能潛藏著對土地利用的短期性和掠奪性,為土地的可持續性利用種下隱患。
三、防控私自更改土地用途的建議
1、應明確對土地用途變更進行審批的部門為土地規劃部門,凡是要求變更土地用途的由土地管理部門作為申請人統一將申請提交規劃部門,以確保規劃部門在不考慮土地用途變更的實際受益人的情況下,單純地從規劃技術角度去判斷土地用途是否適宜變更。經規劃部門審批，可以變更的土地，再根據新用途的性質（是否為劃撥類型），或走市場程序（按新用途重新評估），由國土部門統一招標拍賣或掛牌出讓，或由國土部門與原土地使用者簽訂協議。通過透明化的處置方式有利于新用途下的土地能夠注射真正有能力有誠意去發展它的市場主體，杜絕土地“炒賣現象”，更大程度的實現“物盡其用”。
2、經規劃部門同意變更的土地,根據新用途的性質采取不同的變更方式:改變為劃撥用地的,由國土部門與原土地使用者簽訂協議;改變為其他用地的,由國土部門統一以招標、拍賣、掛牌方式重新出讓。通過制定一些管理辦法、操作細則，逐步把所有的變更土地用途引入到法律和程序上來，即實現了公平、公正、公開，同時也杜絕了暗箱操作的可能性。
3、提高違法成本，保護合法用地者。土地使用權人擅自改變土地用途的主要目的是為了獲取土地改變用途后的增值收益。那么我們就應該按照法律賦予的“政府土地主管部門收回土地及合同解除”的權力，不管是出于公平原則還是基于制止擅自變更土地用途的行為考慮，都不應出現違法改變土地用途的好處大于合法改變土地用途的好處，應讓其負出更為慘重的代價。
4、土地所有者和使用者在土地利用問題上均追求自身利益的最大化,從而可能產生利益上的沖突,可通過土地用途變更管制以平衡個人利益與國家利益,協調兩者之間的矛盾,以實現社會綜合利益的最大化，維護市場的正常秩序,促進經濟的有序發展,
5、完善擅自變更土地用途的責任制度，并且為每個土地使用者記錄一個信用記錄。針對原規定的僵硬性,對于擅改土地用途可規定酌情處理:如果土地用途改變后所建筑物不符合城市建設總體規劃的要求,應堅決拆除,損失由擅改用途方自付;如果符合城市總體規劃的,可以在保留所建物業的情況下,由受讓方按照土地新用途的市場價補交出讓金,同時處以相應的罰款，但是處罰不能走形式或過場，必須是比合法變更土地用途所用的成本要高，而且為每個違法變更土地用途人記錄信用，對有不良信用記錄者，在辦理相著手續和取地時給予一定的限制。
6、完善變更土地用途的監督制度。
一、指導思想
進一步加強國有存量土地資產管理，規范對土地使用者因改變用途、利用現狀和容積率等土地使用條件，涉及土地資產的補充處置，維護土地市場公開公平公正的交易規則，實現政府的土地收益權，促進廉政建設。
(一)全面實行經營性土地公開交易，完善市場配置機制。
凡商業、旅游、娛樂、金融、辦公、房地產開發等經營性用地，堅持以招標、拍賣或掛牌方式出讓國有土地使用權。對于原工業、倉儲、市政公用、交通、教育醫療等非經營性用地，按照規劃須改變為經營性用地的，也必須實行公開交易。全面實行建設用地有償使用制度，包括行政機關事業單位盈利性的非自用辦公用房，街道社區居委會盈利性的對外服務用房，均要按照出讓方式供地。
(二)維護土地供地條件的嚴肅性，防止產生新的不公平競爭。
根據法律法規規定，建設單位使用國有土地，必須按照土地使用權出讓等有償使用合同的約定或者土地使用權劃撥批準文件的規定執行。國有土地使用權的供地條件具有法律嚴肅性，約定的各項規劃條件和用地范圍不應隨意調整。除政府要求改變土地利用規劃條件之外，都不得改變原批準的土地利用規劃條件。確需改變土地用途、容積率的，必須經原出讓方和規劃部門同意，依法報經市、縣級市人民政府批準，并按規定補繳不同用途和容積率的土地差價。
(三)建設項目規劃調整產生土地增值收益歸政府，防止國有土地資產流失。
因規劃條件調整產生的土地增值屬于級差地租，歸地方政府所有，防止土地使用者通過改變土地用途和容積率等非正當途徑獲取額外利益，導致國有土地資產流失。
二、適用范圍
國有存量建設用地，包括經營性和非經營性的劃撥或出讓國有土地使用權。主要指下列五種情形：
(一)原為國有存量經營性用地，須進行翻擴建，改變原土地利用狀況和提高土地利用率的；
(二)原國有存量非經營性土地，保持工業或其他非經營性用途不變，須進行轉讓、翻擴建的；
(三)原國有存量工業用地、公益事業用地、機關辦公用地等非經營性土地，利用原有建筑物現狀，暫時不進行翻擴建，但實際用途轉變為經營性用途的；
(四)協議出讓的土地，通過公開交易取得的土地，調整規劃利用條件的；
(五)涉及法院裁定協助執行、企業抵債、拍賣行拍賣的土地。
三、處置方式
根據上述不同情形，對土地資產確定不同的補充處置方式：
(一)經營性土地翻擴建的。若宗地未納入政府統一規劃改造范圍，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者才可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金。若宗地已納入政府統一規劃改造范圍，且土地使用者能按照政府統一規劃要求改造的，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻擴建，并應當根據新的規劃條件，按市場價格補繳土地出讓金；若土地使用者不能按照政府統一規劃要求改造的，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。
(二)非經營性土地翻擴建的。若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質相一致的，經縣級市以上人民政府批準后，土地使用者可以進行翻建，不再補繳土地出讓金；若原土地用途和城市總體規劃確定的用地性質不一致的，且城市總體規劃確定的用地性質為商業、旅游、房地產開發等經營性用途的，則土地使用者不得進行翻擴建，將由政府優先收購儲備，實行公開交易。
(三)利用現有建筑改變土地用途的，必須經規劃和國土部門批準，不得擅自改變土地用途。
對于在2001年7月我市實行土地公開交易制度以前已改變土地用途，并經規劃部門批準的，土地使用者可申請完善相應手續，一次性補繳土地出讓金后調整土地用途。對于經營性土地公開交易制度實行以前已改變土地用途，且土地使用者未申請一次性補繳土地出讓金的，以及經營性土地公開交易制度實行以后改變土地用途的，若是行政劃撥土地，則按照《省政府辦公廳轉發省國土管理局等部門關于對出租和改變用途的國有劃撥土地收取年租金的請示的通知》（蘇政辦發〔1998〕50號）精神，根據規劃批準意見，按年度收取改變用途土地年租金；若是出讓土地，則按年度收取土地收益。
采取交付土地年租金或年度土地收益的，土地使用權登記原用途不變。
(四)司法裁決、他項權利實現、拍賣行拍賣等引起的土地使用權轉讓，若宗地已納入規劃改造范圍，在維護權利人合法權益的前提下，政府可以依法收購。涉及改變土地批準用途的，按照本意見相關條款執行。
(五)原協議出讓土地、公開交易的經營性用地，改變原出讓約定的規劃條件的，報經縣級市以上人民政府批準后，根據新的規劃條件，按市場價格向政府補繳土地出讓金。
四、程序和要求
根據各種情況及相應處置方式，按以下程序辦理相關手續：
(一)涉及國有存量經營性土地提高容積率的項目。
1、規劃方案的審核批準。規劃部門受理土地使用者申報的規劃方案，審核并報經政府批準后，書面函告國土部門。
2、國土部門根據規劃部門函告，對土地容積率提高需補繳地價的項目，書面函告發改、建設、房管部門，并同時根據規劃審定的具體方案，核定補充土地處置意見，報經政府批準，補繳土地出讓金后，再次書面告知發改委、規劃、建設、房管部門。
3、土地使用者到發改委辦理項目備案或核準手續后，向規劃部門申領《建設工程規劃許可證》，進入正常基建程序。
(二)涉及國有存量經營性土地改變原批準用途的項目。在規劃方案審核批準前，國土、發改、規劃等部門進行會辦，會辦意見報經政府批準后按照上款的程序進行。
(三)司法裁決、他項權利實現、委托拍賣行拍賣等涉及土地使用權轉讓的項目。對土地權屬不合法、土地實際用途和批準用途不一致，以及國有劃撥土地、集體土地使用權等，法律法規明確不符合土地轉讓條件的，應在裁決、處置、拍賣前先完善法定土地手續；確因債權處置需要，須在完善法定土地手續前裁決、處置、拍賣的，應按土地管理法律法規的要求處置，依法完善土地手續，維護債權人的合法權利。
五、補繳地價
對于經營性土地，具體處置時應根據調整原因、時間、幅度和規劃用途、土地性質等因素按市場價確定地價補差。對于須補繳土地出讓金的經營性用地，原則上以規劃方案批準時間為同一時點，對照新舊不同的規劃條件土地評估差價，作為地價調整和補繳土地收益的基數。
(一)容積率改變的，根據具體情況相應調整土地出讓金。
1、超過土地出讓合同約定的容積率，或超過原出讓時規劃部門批準容積率的，根據評估差價補繳土地出讓金。
2、自行降低土地出讓合同約定的容積率或原規劃部門批準容積率的，土地出讓金不作調整。
3、由于政府基礎設施建設等客觀因素影響原批準的容積率不能實施，以及政府要求降低容積率的，根據評估差價可以相應調整出讓金。
4、定銷商品房項目用地容積率改變的，按原出讓公告確定的房價、成交樓面地價以及調整容積率后的樓面地價，相應調整土地出讓金。
(二)土地用途調整的，按照評估差額全額補繳土地出讓金。
(三)行政劃撥方式取得的經營性土地進行翻擴建的，根據原利用現狀補辦出讓手續，按照規定比例收取原利用現狀下的土地出讓金，在此基礎上按照規劃調整的具體情況，由土地使用者全額補繳土地出讓金。
(四)利用原建筑物將土地改變為經營性用途的，2001年7月前已發生的，土地使用者可申請一次性補繳土地出讓金。劃撥土地依據經營性用地市場評估地價按規定比例補繳土地出讓金；出讓土地按照不同用途評估的差額補繳土地出讓金。
2001年7月前已改變用途，但未申請一次性補繳土地出讓金的，以及土地公開交易制度實施以后改變用途的，劃撥土地按照市政府公布的改變用途年租金標準征收，出讓土地則根據不同用途評估地價差額，還原折算成每年土地收益，逐年征收。
六、轉讓條件
根據《土地管理法》、《城市房地產管理法》及國務院《關于加強國有土地資產管理的通知》（國發〔2001〕15號）文件規定，土地使用權轉讓必須符合以下條件：
(一)出讓土地使用權必須依法轉讓，劃撥土地使用權未經縣級市以上人民政府批準，不得擅自轉讓。
(二)繳清土地出讓金，領取土地使用證。涉及改變土地規劃條件，進行土地資產補充處置的，還需提供土地完善手續的證明。
(三)按照出讓合同約定進行投資開發，完成投資總額的25%以上（不含土地出讓金）。
(四)已經建有房屋轉讓時，應當持有變更后房屋所有權證書。
(五)工業用地依法轉讓后需續建或新建廠房的，受讓方須提供新的立項批復和規劃意見。
(六)凡土地使用權轉讓，須經具備土地評估資質的評估機構進行評估。轉讓雙方應如實申報成交地價，低于市場評估地價20%以上的，政府實行優先收購。
《城市房地產管理法》等法律法規明確禁止轉讓的，土地使用權不得轉讓。土地使用權轉讓后，必須按照國家和省有關規定繳納相關稅費后辦理土地登記手續。
經營性土地分割轉讓的，轉讓后土地使用者必須按照原整體規劃方案建設開發。
規范以土地資產為股權的轉讓行為，對取得土地使用權超過2年未開發的土地資產，不得以股權轉讓方式轉讓土地使用權，政府將依法收回。
七、土地登記
(一)進一步細化土地登記。除根據現行土地分類和登記規程，土地使用證還須根據出讓合同或補充處置意見載明具體的規劃利用條件。
(二)嚴格土地證書查驗制度。初始發放土地使用證時，要根據出讓合同約定的項目建成時間，注明土地證的有效期限。有效期內，建設項目竣工驗收通過后，換發土地使用證。超過有效期限的，土地使用者必須向國土部門提交書面說明和延期申請。
(三)土地分割轉讓實行許可制度。除在土地公開交易公告中明確可分割銷售以外，對于賓館（包括公寓式酒店）、超市、各類交易市場、經營性的物流用地原則上不得進行分割銷售。對于經營性的打工樓、文體、教育、科研、醫療衛生、福利院、養老院、藝術館、博物館等項目用地，不得進行分割轉讓。
(四)對改變土地利用規劃條件的項目，在未完善土地手續、補繳土地出讓金前，不辦理土地抵押、變更和分割登記手續。
八、建立協調機制
加強國有存量土地資產管理，規范對改變土地利用條件涉及土地資產處置，涉及各有關部門的管理職能，需要部門之間加強溝通協調，完善配套措施，健全工作規程，規范申報和流轉程序，便于在項目實施前完成土地資產處置，維護土地市場和房地產市場的良好秩序。
(一)建立溝通協調機制。發改、規劃、國土、建設、房管等相關部門，在規劃選址、規劃方案審批、建設項目備案和核準、用地審核、銷售許可等各個環節，要各司其職，密切合作，采取通過相關事項書面告知和會辦等形式，加強信息溝通協調，確保部門各自職責到位。
(二)規范土地評估行為。土地資產的處置及轉讓，都須經具備土地評估資質的評估機構進行土地評估，涉及上繳政府土地出讓金和土地收益的，應由一級資質的評估機構評估。國土部門要進一步加強對土地評估機構的管理和監督。
(三)規范開工報建程序。改變土地利用條件的開工報建項目未取得規劃和土地部門批準手續的，不予發放《建設工程施工許可證》。
(四)嚴格房屋銷售制度。土地開發使用單位申請辦理預售許可證或銷售許可證時，必須提供國有土地使用證；涉及用途調整和改變利用條件的，還需提供土地完善手續的材料。
(五)嚴格項目竣工驗收制度。項目竣工后，規劃、國土部門進行各自單項驗收時，對土地用途、容積率等指標要嚴格審核，符合規劃和土地利用條件的，房管、國土部門方可辦理房產證和土地分割登記手續。
1.征地土地使用權性質
在郊區代征地一般為集體土地。在城區代征地土地使用權性質則可能為劃撥土地使用權.以出讓方式取得的土地使用權和以其他有償方式取得的土地使用權。由于目前大多數代征地為劃撥用地,故本文的代征地土地使用權性質如不做特別說明,為城區劃撥土地使用權。
2.代征地項目來源
代征地的項目來源主要有城市舊城區改造和征用集體土地。其中城市舊城改造又分為:危舊房改造.污染擾民企業搬遷轉讓.存量土地轉開發.項目轉讓等。
3.代征地費用確定方式
代征地費用的確定按建筑面積和土地面積計算有如下幾種方式
*依據代征地地塊現狀建筑面積計算
*依據代征地土地面積計算
*依據整個建設項目征地拆遷費用按現狀建筑面積來分攤
*依據整個建設項目征地拆遷和按代征地比例來分攤
這里的代征地比例=代征地占地面積;建設用地面積
此外可考慮依據項目地上建筑物面積按代征地比例來分攤,這樣做對開發企業來講,往往不太公平,因為多數情況下,代征地上的費用比建設用地的費用要高。
本文最終依據代征地土地上現狀建筑面積確定代征地費用,如果建筑紅線正好分割某被拆(征)單位,則按該地塊分割的土地面積來分攤該地塊代征地費用。此種方法雖不好操作但和實際費用接近,相對合理。
4.代征地費用確定
代征地費用確定有兩種方法,一種是參考基準地價評估,根據新的基準地價體系中的熟地價和毛地價水平,經過修正可得出征地費用,一種是根據代征地上的房屋現狀按照征地拆遷政策進行評估。本文根據拆遷征地政策進行試算,參照住宅用途和非住宅用途房屋拆遷的有關法規,代征地費用可表達如下:
(1)代征用城區范圍內非住宅用地
現狀代征地樓面費用=區位價格;現狀容積率調整系數;房屋現狀用途調整系數;位置臨路修正系數+地上物補償價格
該公式主要參照非住宅拆遷補償辦法
(2)代征用城區范圍內住宅用地
現狀代征地樓面費用=(基準地價;k+基準房價) ;建筑面積+地上物補償價格
該公式參照住宅房屋補償款公式確定。K值為容積率調整系數,基準地價.基準房價以及k值根據項目的具體情況確定。地上物的補償,參考多數項目的拆遷水平確定。
需要說明的是,以上費用均為計算費用,非為實際發生費用,除上述費用外,還包括各種補助.相關管理費和服務費等。通過計算可得到現狀代征地總費用,最終結果應以發生的客觀合理部分為準。
二、建設項目分攤代征地費用分攤基數
規劃建設項目分攤的樓面代征地費用根據建設項目建筑面積和代征地土地面積之間的關系以及公式:
代征地比例=代征地占地面積;建設用地面積
可推導出:
規劃樓面分攤代征地費用
代征地總費用;建設項目建筑面積
代征地總費用; (建設項目建設用地面積;規劃容積率)
代征地總費用;(代征地占地面積;代征地比例);規劃容積率
代征地總費用;代征地占地面積;代征地比例;規劃容積率
現狀地面分攤代征地費用;代征地比例;規劃容積率
即:
規劃樓面分攤代征地費用=現狀地面分攤代征地費用;代征地比例;規劃容積率
根據上述公式可看出,若建設項目代征地比例為50%,現狀容積率為0.7,規劃容積率為2.5,則規劃樓面分攤代征地費用為現狀代征地樓面費用的14%,為現狀地面分攤代征地費用的20%.
三、代征地費用的分攤
根據上述分析,項目代征地費用按照“誰受益,誰投資”的原則,政府應分攤一部分費用,該部分費用可根據項目的規劃容積率.代征地的比例和代征地的規劃用途來計算,公式為:
政府分攤費用(樓面)
=規劃樓面分攤代征地費用;代征地比例修正系數;規劃用途修正系數
=現狀地面分攤代征地費用;代征地比例;規劃容積率;代征地比例修正系數;規劃用途修正系數
其中規劃用途修正系數,主要考慮到代征地規劃用途對建設項目,可能會產生正面影響,也可能會產生負面影響,修正時根據代征地規劃用途對建設項目的影響程度分別進行。
近年來，上海市通過調控土地供應總量、優化用地結構、完善體制機制等多種措施和途徑，不斷強化土地管理參與宏觀調控的能力。但上海人口稠密、土地資源緊缺，經濟社會各部門的發展都受到空間范圍狹小的制約，隨著城市的發展、產業結構的調整升級和人民生活水平的提高，土地資源瓶頸問題日益突出，必須在更大程度上實現土地的節約集約利用。土地使用標準是對土地資源使用的源頭上的控制，是促進上海建設節約集約型城市的前提條件。
中國由于同國外體制差異，存在規劃和國土兩套管理、兩套用地指標體系，規劃指標體系重在規劃用地選址，國土指標體系則重在項目用地審批。目前，上海市規劃國土管理部門雖然初步建立了用地標準體系，但整體看體系還不夠緊密與全面，偏重對用地規模在審批環節的控制，關口較偏后，在規劃用地理念、技術方法、環節程序和控制方式等方面與國外存在不小差距。需要我們認真對國內外先進國家地區經驗加以借鑒。
增加綜合用地分類并開展有關功能復合用地指標的研究。借鑒新加坡和日本，加強對土地、建筑物相容性研究，結合本市特點展開專題調研，如相鄰權的問題、用途轉變增值收益計算等，研究不同性質用地和不同功能建筑物的空間、時間復合效用，明確可兼容地類及其比例要求等，提高用地效率和用地強度。
建立全市“橫向到邊、豎向到底”的指標覆蓋。用地標準體系應與時俱進，不斷納入新增用地類型，并為未來發展留有余地。借鑒國家和外省市做法，加強對新增用地類型標準研究，對既有標準體系適用性開展定期評估，及時發現與修訂當中不適用標準，強化項目用地個案的節地論證，制定保障實施細則。
強化對公益性設施用地的細分，提高規劃公共管理的針對性。借鑒日本，強化政府公共政策對公益性用地的保障與控制，對市場難以有效配置的公益性設施和市政設施用地做進一步細分，以利于政府直接調控和項目落實。對商業辦公、工業倉儲等市場化用地可并類或粗分，以利于依靠市場機制進行調控。
一、劃撥土地使用權處置方式
依法申請處置劃撥土地使用權的，應區別不同情形，分別按保留劃撥土地使用權、劃撥土地使用權出讓、劃撥土地使用權租賃、劃撥土地使用權抵押等方式進行處置。
（一）保留劃撥土地使用權
轉讓劃撥土地使用權，由受讓方辦理，經市、縣（市）人民政府批準，下列情形可以保留劃撥土地使用權：
1、劃撥土地使用權轉讓后土地用途符合《劃撥用地目錄》的；
2、不改變土地用途，未翻改擴建的產權合法的房改房、經濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓的。
（二）劃撥土地使用權辦理出讓
土地使用者提出申請，經市、縣（市）人民政府批準，下列劃撥土地使用權可以辦理出讓手續：
1、申請用途與原批準用途一致且符合城市規劃的；
2、因單體建筑物局部使用功能發生變化，導致部分土地用途發生改變后，改變用途部分按實際用途提出申請且符合城市規劃的；
3、整宗地申請用途雖與原批準用途不一致，但申請用途為非商業經營性用地且符合城市規劃的。
（三）劃撥土地使用權辦理租賃
劃撥土地使用權符合辦理出讓條件的，除住宅用地外，均可辦理租賃，但申請用途不符合城市規劃的只能辦理短期租賃，且應服從實施城市規劃建設需要。
（四）劃撥土地使用權辦理抵押
依法取得的房屋所有權連同劃撥土地使用權，可以設定抵押權。
依法辦理劃撥土地使用權抵押登記的，債務人到期不履行債務時，抵押權人有權依法以抵押的房地產拍賣,從拍賣所得的價款中繳納相當于應繳納的土地使用權出讓金的價款后,抵押權人可優先受償。
（五）有下列情形之一的，原劃撥土地使用權人的處置申請不予批準：
1、正在改造或已經列入城市改造范圍內的；
2、列入退城進園（區）企業的工業用地；
3、列入政府收購儲備范圍的土地；
4、非住宅用地改變為住宅用地的；
5、按照商業經營性用途申請對原使用現狀進行翻改擴建的；
6、市、縣（市）人民政府規定的其他情形。
（六）涉案劃撥土地使用權的處置辦法由市國土資源局商市中級人民法院另行制定。
二、劃撥土地使用權處置程序
（一）原劃撥土地使用權辦理有償使用程序
1、由原劃撥土地權利人持下列材料向市、縣（市）國土資源管理部門提出申請：
（1）申請書；
（2）《國有土地使用證》；
（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；
（4）原劃撥土地使用權人有效身份證明；
（5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；
（6）改變用途的，應提供規劃部門同意改變用途的書面意見；
（7）法律、法規規定其他應提交的相關材料。
2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。
3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規劃部門意見。
4、土地勘測、評估和確定地價（租金）。
5、市、縣（市）國土資源管理部門編制處置方案并報市、縣（市）人民政府批準。
6、申請人與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂土地有償使用合同，并按規定繳納稅費。
7、申請人依法辦理土地變更登記。
（二）劃撥土地使用權轉讓辦理程序
1、由原劃撥土地使用權人持下列有關資料，向市、縣（市）國土資源管理部門提出劃撥土地使用權轉讓申請：
（1）申請書；
（2）《國有土地使用證》；
（3）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；
（4）原土地使用權人有效身份證明；
（5）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；
（6）改變用途的，應提供規劃部門同意改變用途的書面意見；
（7）法律、法規規定其他應提交的相關材料。
2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。
3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，征詢市、縣（市）規劃部門意見，在土地勘測、地價評估基礎上，將處置方案及確定的土地收益標準報經市、縣（市）人民政府審批。其中產權合法的房改房、經濟適用房、拆遷安置房、居民私有住房及其他住房依法轉讓，申請人申請保留劃撥土地性質的，由市、縣（市）國土資源管理部門負責審批。
4、經批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向申請人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》，由原劃撥土地使用權人按規定辦理土地交易手續，確定受讓人。
5、經批準原劃撥土地使用權應當有償使用的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理有償使用手續，簽訂土地有償使用合同，按批準的出讓金（租金）標準繳納出讓金（租金）。
經批準轉讓后可以保留劃撥土地性質的，由受讓人持申請、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《房屋所有權證》（應注明土地取得方式）、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理保留劃撥土地使用權手續。
6、受讓人依法辦理土地登記手續。
（三）劃撥土地使用權抵押辦理程序
1、以劃撥土地使用權為標的物設定抵押，由劃撥土地使用權人持下列材料，向市、縣（市）國土資源管理部門申請辦理劃撥土地使用權抵押審批：
（1）土地登記申請書（由抵押雙方共同填寫）；
（2）土地使用權抵押合同；
（3）《國有土地使用證》；
（4）地上建筑物、構筑物及其他附著物的產權證明；
（5）抵押雙方有效身份證明；
（6）共有房地產，應提供共有人書面同意的意見；
（7）有效《土地估價報告》；
（8）抵押雙方確認的土地勘測抵押范圍圖；
（9）法律、法規規定其他應提交的相關材料。
2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請并審批。
3、經批準準予抵押的，辦理土地抵押登記。
（四）劃撥土地使用權抵押權實現辦理程序
依法辦理了劃撥土地抵押登記，債務人不履行債務時，抵押權人與抵押人協商一致的，可按照下列程序依法對被抵押的劃撥土地使用權進行處置：
1、抵押人持下列資料向市、縣（市）國土資源管理部門提出批準轉讓劃撥土地使用權的申請：
（1）申請書；
（2）《土地他項權利證書》、《房屋他項權利證書》；
（3）房地產抵押合同；
（4）抵押權人與抵押人共同同意的處置意見；
（5）抵押權人、抵押人的有效身份證明；
（6）法律、法規規定其他應提交的相關材料。
2、市、縣（市）國土資源管理部門對申請人提交的申請資料進行審查，決定是否受理申請。
3、市、縣（市）國土資源管理部門受理申請后，應當將決定受理處置情況書面告知抵押權人，征詢市、縣（市）規劃部門意見，在地價評估基礎上，提出處置方案報市、縣（市）人民政府審批。
4、經批準準予轉讓的，市、縣（市）國土資源管理部門應向抵押權人及抵押人發出《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》。
5、原劃撥土地使用權被依法處分后，處分所得價款在按規定繳納土地收益，受讓人持申請、成交證明書、轉讓合同、原《國有土地使用證》、《劃撥土地使用權準予轉讓通知書》、土地收益繳納證明、轉讓方和受讓方的身份證明材料等，與市、縣（市）國土資源管理部門簽訂《國有土地使用權出讓合同》。
6、受讓人依法辦理土地登記手續。
抵押權人與抵押人不能協商一致的，抵押權人有權申請人民法院處分，具體程序按市中級人民法院與市國土資源局商定的辦法執行。
三、土地收益繳納標準及收購補償標準
（一）經依法批準保留劃撥土地使用權性質的，暫不繳納土地收益。
（二）不改變用途申請有償使用的，經依法批準，辦理協議出讓（租賃）手續，住宅用地暫按土地市場價格的40%繳納土地出讓金，其他用途暫按現土地市場價格的50%繳納土地出讓金（租金）。
（三）經依法批準可以改變土地用途的，按新用途現土地市場價格的70%補繳土地出讓金（租金）。
一、關于不動產分割、合并、調整與登記銜接問題
實踐中，部分房地不動產權利人辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記、拿到不動產權屬證書后，由于各種原因，要求辦理同一宗不動產的分割登記，將持有的不動產權屬證書分割為兩本或多本證書，或者要求辦理該不動產與相鄰不動產的合并登記，持多本不動產權屬證書要求合并為一本。但申請人往往不能提供不動產分割或者合并的批準文件，而單純要求登記機構直接辦理不動產分割或者合并登記，給登記機構造成很大壓力。
事實上，2012年下發的《國土資源部關于規范土地登記的意見》（國土資發〔2012〕134號）中提出了“土地以宗地為單位進行登記。宗地應當依據合法的土地權屬來源材料，結合實際使用情況，按照地籍調查程序劃定。……宗地一經確定，不得隨意調整。宗地確需分割、合并或調整邊界的，應經國土資源主管部門會同有關部門同意”的要求，2014年國務院《不動產登記暫行條例》第八條也規定了“不動產以不動產單元為基本單位進行登記”。辦理相關首次登記時，劃分不動產單元是以國有建設用地使用權出讓合同、項目規劃建設批準文件等作為依據的，登記機構無權隨意確定、改變宗地和不動產單元范圍，且按登記要求原則上按不動產單元核發一本單一版不動產權屬證書。因此，辦理不動產分割或合并登記也應以不動產分割或合并的批準文件為前提和基礎。
按照不動產登記的概念和內涵，不動產登記是一種記載行為，因此，無論是同一權利人分割或合并不動產，還是因為不動產的部分轉移需要分割或合并不動產，均需提交相應的分割或合并的權屬來源材料，以作為登記機構記載的依據：土地的分割或合并需要提供相應的用地批準文件，房屋的分割或合并需要提供相應的規劃批準文件。為妥善解決實踐中的此類問題，天津市在制定《天津市不動產登記條例》時，在第二十七條、第二十八條將“同一權利人分割或者合并不動產”“不動產分割、合并導致不動產權利發生轉移的”納入申請變更登記、轉移登記的情形，并在第三十四條、第三十五條等對申請材料進行了規定，如第三十五條規定應當提交“有批準權的人民政府或者主管部門的批準文件”。我局在制定《天津市不動產登記規范》時，也在相關變更登記、轉移登記章節做出了“同一權利人分割或者合并不動產的，應當按照有關規定提交相關部門同意分割或合并的批準文件”以及“不動產分割、合并導致權屬發生轉移的，提交分割或合并協議書以及有權部門同意分割或合并的批準文件，或者記載有關分割或合并內容的生效法律文書”的規定。也就是說，權利人申請不動產分割或合并登記的，需先行辦理相關規劃、用地分割合并手續，作為辦理變更登記、轉移登記的要件。這樣，減少了登記機構和工作人員的自由裁量權，在兩個環節實現了不動產管理范圍的一致，切實加強了對權利的保護以及對不動產開發利用的管控。
二、關于房屋規劃建設范圍與登記銜接問題
與上述權利人主動要求調整不動產單元范圍的情況有所區別的一類問題是，房屋規劃建設范圍與宗地管理范圍發生沖突。經常出現的是分宗供應的土地統一實施規劃的問題，分宗供應的相鄰宗地，權利人雖為同一權利人，但土地用途不同、建設用地使用權終止日期不同，規劃部門在實施規劃時卻按照一宗地進行了規劃，導致有的建筑物同時占壓兩宗地，無法辦理建設用地使用權和房屋所有權首次登記。
例如，某單位持其建設的綜合樓項目的國有土地使用證、綜合樓項目規劃建設批準文件，要求辦理房地統一的不動產首次登記。登記機構發現，當事人先辦理了該不動產的土地登記，登記為兩宗地，土地用途分別為機關團體用地、住宅用地；之后經規劃部門批準建設了綜合樓，同時占壓上述兩宗土地，而住宅宗地部分已給購房人核發了房地產權證。又如，一房地產開發企業先分別辦理了兩宗相鄰土地的不動產登記，取得了兩本不動產權屬證書，土地用途均為城鎮住宅用地，土地使用權類型均為出讓，終止日期分別為2078年8月5日、2080年1月21日；但在商品房項目開發建設過程中，該項目規劃建設的建筑面積約4000平方米的地下車庫同時占壓了上述兩宗土地，項目竣工后，要求辦理房地統一的不動產首次登記。
上述問題產生的主要原因是規劃管理部門未按照土地登記范圍批準相關項目建設規劃造成的，本質上是規劃管理、土地管理基本單元不一致。對于歷史遺留的一個建筑物跨兩宗地等情形，本著“尊重歷史、保護權利、加強管理”的原則，我們在保證整個建筑物用地性質、權屬等一致的情況下，告知當事人按照建筑物范圍調整用地手續，按照新的宗地范圍辦理國有建設用地使用權及房屋所有權首次登記。下一步，我們將加強與規劃部門的溝通銜接，對于同一權利人使用的不同宗地，土地用途不同、建設用地使用權終止日期不同，如確需統一實施規劃，應先調整用地界線、土地用途后，規劃部門再辦理項目建設規劃審批手續。
三、關于規劃用地性質與登記用途銜接問題
【關鍵詞】城市規劃；影響；關系
中圖分類號：TU98 文獻標識碼：A 文章編號：1006-0278（2013）01-033-01
伴隨著市場經濟的發展，對土地經濟規律的不斷深入研究發現：城市地價不僅局限于目前土地利用結構下的土地價格現狀，更表現在規劃預期地價。
城市土地價值的高低往往取決于以土地利用規劃為主體的城市規劃。從城市整體層面上看，決定城市未來地價的高低的因素包括城市土地配置的合理程度、用地功能布局、城市基礎設施的發展水平、城市建設總體容量控制標準等，這些主要由城市規劃決策決定。從城市局部地域來看，決定地價的因素包括地塊的使用功能、開發強度、環境控制等，這些由具體的規劃控制要求決定。
合理的規劃意味著賦予某些土地大的開發價值的同時限制某些用地的開發，各個具體地塊的市場價格隨著規劃的控制條件不同而改變。一個好的規劃不僅能夠保證城市土地的高效合理利用，而且能夠提高城市地價整體水平。地價因規劃階段不同而發生著變動，規劃綱要、總體規劃、控制性詳細規劃及規劃實施過程都對城市地價產生著影響。
一、規劃綱要對城市土地價格的影響
規劃綱要體現了城市經濟未來一段時期的發展大方向：確定了土地供給數量和區位分布，土地開發程序和程度，城市新區和基礎設施投資區位等。影響著未來城市地價的整體水平以及地價分區變化情況。
1.城市社會經濟發展政策的影響。城市性質、城市產業更替、城市經濟增長和空間結構的變化速度從一定程度上影響著城市土地價格的變動幅度。
2.土地利用政策的影響。城市土地供求矛盾造成了土地價格受土地市場供求關系影響。土地供給增長，需求不變，則地價下跌；土地供給減少，需求增加，則地價上升。
3.基礎設施投資政策的影響。城市基礎設施主要是指供水設施、排水設施、供氣設施、供電設施、供熱設施、電訊設施、交通條件、景觀布設等。土地基礎設施配套程度越高，其價值水平越高。
二、總體規劃對城市土地價格的影響
總體規劃是對城市未來發展的宏觀把控。其主要任務是根據城市規劃綱要綜合研究和確定城市性質、規模、容量和空間發展形態，并保證城市每個階段的發展目標、途徑、程序的優化和布局的科學性。城市總體規劃的科學性在很大程度上影響著城市土地價格。
1.城市規劃期限對城市土地價格的影響。城市規劃期限是指城市規劃的效力作用的時間，一般為10-15年。期限的長短影響著土地資源經濟效益的發揮，并影響著土地利用方式的穩定性和土地資源在時空上的優化配置。
2.城市職能對城市土地價格的影響。城市職能影響到城市土地使用的構成，而不同性質的土地使用經濟效益是有很大差異的，且多種職能的共同存在，更能強化城市發展的聚集效益。現代城市職能中第三產業所占的比重越重，如金融貿易、信息展覽、經營管理、旅游服務、商業零售業水平越高越發達，則地價水平越高。
3.城市規模對城市土地價格的影響。城市規模指城市人口規模和城市用地規模。總體規劃確定的城市發展規模直接影響著城市基礎設施的標準、交通運輸、城市布局、城市的環境等一系列問題，對城市地價水平有較大的影響。
4.城市用地結構對城市土地價格的影響。城市土地使用結構，是指城市各類用地在城市總用地中的比重，以及各大類用地內部各個組成部分用地的構成與比例。不同性質的用地價差是普遍存在且差別很大。
5.城市空間結構對城市土地價格的影響？。城市規劃所確定的城市功能分區及空間結構對城市地價的空間差異產生影響。具體體現在城市空間結構的層次決定著土地價格的分級體系；城市用地功能分區及用地功能混合情況決定了地價級差。聚集程度及交通區位影響著城市土地價格。
三、控規性詳細規劃對城市土地價格的影響
控制性詳細規劃從微觀層次對城市土地資源合理配置，控制性詳細規劃通過確定地塊用途及兼容范圍對城市土地價格產生影響。
1.控制影響城市土地價格的作用機制？。從土地使用性質控制、土地開發強度控制、土地開發定位控制對城市土地價格產生影響。土地使用性質決定了土地是高收益開發用途還是低收益開發用途；土地開發強度體現在容積率、建筑密度、建筑層數、綠地率等指標；土地開發定位包括對用地的定界和用地的使用條件。
2.控規對城市土地價格的穩定作用。控規土地的用途進行合理的規定，可以給出城市用地較為明確的開發前景。根據控規了解周邊地區開發環境是否存在外部負效益，從而起到穩定地價的作用。
四、規劃實施過程對城市土地價格變化的影響
1.規劃實施方式對城市土地價格的影響。主要取決于城市開發與再開發的戰略決策，一種為先進行城市中心地區的調整改造，大幅度提高市中心的土地集約程度，在用地資源較為緊缺的城市常采用這種發展模式。另一種為先進行城市新區開發，暫時避開改造較為困難的舊城中心區，待積累一定的資金后再進行舊城中心區的改造。規劃實施方式對城市土地價格的影響還體現在城市空間增長形態的差異與地價動態變化的關系上。
2.規劃實施程度對地價變化的影響。城市規劃實施的過程受制于城市發展速率。城市開發建設速度快時，土地需求量上升，市場供需平衡容易被打破，地價上升。
一、本意見適用于我市行政區域范圍內經營性非住宅類房地產開發項目的規劃設計與管理。
二、本意見所稱經營性非住宅類項目,是指規劃條件確定用地性質為零售商業（不包括商業建筑規模小于3000平方米的商住用地和沿街條式商住用地）、批發市場、餐飲、旅館、商務（商辦）用地的五大類項目。
三、經營性非住宅類項目，土地出讓前由發改（服務業局）部門按《市服務業項目不分割產權管理暫行規定》明確不可分割銷售比例。規劃建設部門在擬定規劃條件時，按照控制性詳細規劃明確其用地性質和建筑用途。國土資源部門將規劃條件和出讓要求納入土地招拍掛文件和土地出讓合同。
四、經營性非住宅類項目，在符合《市服務業項目不分割產權管理暫行規定》要求的基礎上，規劃建設部門應嚴格按照公共建筑的相關標準進行審批，并符合以下條件：
（一）除餐飲、旅館外的經營性非住宅類項目，一般應采取公共走廊式布局，公共衛生間應按層集中設置，不得采用單元式或住宅套型式設計，但允許平均每個標準層建設不超過2個帶獨立衛生間的分割單元（因特殊地形限制，標準層面積小于600平方米的，帶獨立衛生間的分割單元不超過1個）；
（二）除旅館外的經營性非住宅類項目,內部平面應禁止采用住宅、公寓、別墅等居住建筑平面形式，建筑物立面應具備公共建筑的外立面形式與建筑特點；
（三）具有公共的出入通道，除集中設置的食堂外，不得設置廚房和燃氣管道。燃氣供應單位不得違反規定擅自供氣；
（四）規劃用地性質為零售商業的，以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;
（五）規劃用地性質為批發市場的，應以墻或柱作分割單元；
（六）規劃用地性質為餐飲、旅館的，除土地出讓條件明確為產權式酒店（可分割）外，其它均不得分割銷售，只能按幢整體銷售；
（七）規劃用地性質為商務（商辦）的，以層作為最小分割單元，當建筑單體面積小于1000㎡的按整幢銷售。
五、2013年10月1日前已公開出讓的經營性非住宅類項目，在同時符合規劃條件、土地出讓合同和發改（服務業局）部門分割要求的，對可分割部分按以下規定進行分割：
（一）零售商業用地項目以具有墻體圍合的空間作為最小分割單元;
（二）批發市場用地項目最小分割單元建筑面積40平方米，商鋪面寬一般不得小于3.5米，且商鋪必須在不改變原有公共通道的情況下臨通道設置，有合理的劃分，有明確的界址點；
（三）餐飲、旅館、商務（商辦）用地項目以具有圍合功能的空間作為最小分割單元；
（四）分割手續辦理需提交規劃建設部門牽頭組織會審，經公示無異議后方可辦理相關手續。
六、經營性非住宅類項目，一經辦理《建設工程規劃許可證》，原則上不得再行調整。確需調整的，由項目建設單位向規劃建設部門提出申請，并征得發改（服務業局）、國土、消防等部門同意后報城鄉規劃委員會審查。
七、對經營性非住宅類項目，建設單位應嚴格按照建設工程規劃許可的內容進行建設，在建設過程中涉及建筑功能和立面調整的施工聯系單，必須經規劃管理部門核準后方可作為設計變更、規劃核實、建筑分部驗收、竣工驗收的依據。
八、對本意見規定的純經營性非住宅類項目，開發建設單位在建設、銷售時不得采用帶有公寓、家園、花園、花苑等含有住宅性質的名稱，其廣告宣傳、樓書中不得暗示具有居住功能，并應在樓盤名稱后用相同字體、字號注明非住宅用途。
九、各審批職能部門在進行審批時，應對項目名稱嚴格把關，對含有住宅性質名稱的，地名管理部門不予地名登記，建設部門不予核發預售證。工商行政管理部門應加強對經營性非住宅類項目銷售廣告宣傳的監督管理。
經營性非住宅類項目開發建設單位在房屋預、銷售時應向買受人明示房屋的規劃設計用途、土地使用年限等詳細情況，并將此情況在商品房買賣合同中予以明確。
十、對違反本意見規定進行分割轉讓（銷售）的，發改（服務業局）、國土資源、規劃建設等部門應按照有關法律、法規的規定予以處罰。
經營性非住宅類項目的使用應符合規劃使用性質和土地權屬證書上載明的土地用途，房屋所有權人、使用人不得擅自改變。對擅自改變用途的，由城管執法部門按照有關法律、法規的規定予以處罰。
十一、總部經濟區或金融商務區總部（金融）大樓建設項目，按市總部經濟發展和金融商務區建設有關規定執行。
十二、重大服務業投資項目，可實行“一事一議”。
