時間：2023-10-12 09:36:53
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論文關鍵詞 房地產 投機治理 法律探析 囤積土地行為
近年來，隨著市場經濟的不斷向前發展，房地產產業獲得了空前的發展，也在當下成為了國民經濟的重要支柱，不僅如此，還對其他一系列行業，包括旅游等產業的向前發展形成了積極的推動力。所以，在現時如何保證房地產行業在健康穩定的狀態下不斷向前發展，具有非常重要的意義，也成為當下政府必須要考慮的問題之一。隨著市場開放度的不斷增強，房地產行業的發展也開始顯現出一些亂象，在急速發展的過程中，各種房地產投資商，利用國家大力發展地產行業的機會，投機倒把，哄抬物價，大量的囤積土地，并借此來操控房地產市場，利用這種手段來攫取了大量的利潤，對于房地產市場的穩定發展造成了非常大的壓力，甚至對國民經濟的順利發展、人民生活水平的穩步提高也造成了威脅，這種現象已經成為當下全社會所關注的熱點話題。因此，我們現在來探討我國房地產投機治理的法律問題，是有著相當大的現實意義的。
一、房地產投機行為的相關法律約束方式
（一）《城市房地產管理法》、《土地管理法》的相關約束規定
現行的針對房地產市場上的專門法律就是《城市房地產管理法》以及《土地管理法》。首先我們來分析一下《城市房地產管理法》的相關內容，這項管理法則是在上個世紀末期，我國的第八次人大第八次會議上通過的，當時建立這項規定的首要目的就在于促進我國的房地產市場健康穩定的向前發展，這項法則中規定了許多的關于房地產的條例，譬如說在第九條之中，明確的規定了在土地使用權的轉讓過程中，這種權利的出讓必須要符合土地利用的總體的規則，也必須要符合城市規劃以及建設用地計劃。這一則條例的主要目的在于避免政府為了追求短期的利益盲目的進行房地產項目的開發，也在一定程度上抑制了腐敗行為的發生，打擊了房產商的投機行為；為了避免土地使用權的變更過程中出現的土地性質的改變，國家的政策可以簡單的概括為“認地不認人”，在第十七條中明文規定，為了防止投機者在權力轉變的過程中的投資及行為，土地權利的出讓必須要繳納足夠的出讓金，之后才能合法轉讓；為了避免政府利用自身的權力盲目的使用土地，在《城市房地產管理法》的第二十三條之中，明確的規定縣級以上的人民政府對土地權限的使用過程，對相關的使用范圍和轉讓需求都作了細致而又詳盡的規定，從很大程度上避免了政府職權的泛濫造成的房地產市場的混亂；在《城市房地產管理法》的第二十五條中，特別對包括炒地皮、長期閑置土地以及對土地資源的過度浪費等現象制定了相關政策，有效的防止了這種違規行為的衍生；在第二十九條之中，法律還對成立房地產公司的相關細則進行了明確的規定，這種對成立公司的規范可以有效的避免很多企業為了違規投資房產而成立皮包公司的行為，具體來講，在成立房地產公司的過程中，除過要具備相關的企業資質，還需要有一定的注冊資本以及開發投資的具體數額；在房地產市場上，由于土地轉讓以及商品房的預售過程中出現的一系列問題，屢見不鮮，所以該法對這一環節中的問題，也做了非常詳細的說明，具體體現在第三十八條以及第四十四條之中。
分析完《城市房地產管理法》之后，我們來簡單分析一下土地管理法對房地產市場中投機現象的一系列說明。從根本上來講，我國的《土地管理法》頒發的主要目的在于對土地進行嚴格的控制和管理，有效的維護土地的社會主義公有制，從而保證這項資源能夠得到合理的開發和利用，重點對土地交易過程中所出現的投機行為進行打擊，因此，在對建設用地的利用以及土地用途的變更上，都做出了詳盡的規定。
（二）其他法律法規
《城市房地產管理法》和《土地管理法》是規范我國房地產市場的兩項重要的法律法規，也在維護我國房地產市場順利運行的過程中起到了非常大的作用，但事實上，還存在其他的一系列法律也對房地產市場做出了相關的規定，起到了很重要的補充作用，在這方面，其中的反不正當競爭法、消費者權利保護法、合同法等等，都是這些法律中的代表，我們可以對此進行逐一的分析和理解：
第一，反不正當競爭法。這項法律對于打擊投機倒把行為，有效的保護消費者以及經營者的合法權益起到了重要的推動作用，在關于房地產方面，這項法律針對地產市場中屢見不鮮的虛假廣告、全力經營以及串通投標行為，都做出了非常詳盡的規定；
第二，消費者權益保護法。在這項法律之中，明確規定房地產市場中的開發商與消費者之間的關系，譬如說，相關的經營者必須要向消費者提供與商品相關的最真實的信息，不得進行虛假的宣傳吸引和誤導消費者。這項法則對于規范房地產市場中隨處可見的虛假廣告、虛假標價的行為，進行了明確的規定，對于保證房地產消費者在購買房產的過程中不因開發商的虛假宣傳而上當做出了重要的保障。
第三，合同法、民法通則以及物權法等等。所謂的合同法，顧名思義就是對交易合同中的相關具體事宜作出規定，這項法律也詳細的規定了在房地產交易過程中出現合同法律問題的解決措施，對于合同雙方的權益都有了非常準確的說明；在民法通則中，也對由于房地產開發商的虛假宣傳而導致的合同不公等問題作出了規定，其中的第八十條，還對土地的使用與承包權利做出了規定，避免土地使用承包過程中所出現的權屬不明問題。物權法對包括動產以及不動產的權利歸屬問題作出明確規定，當然，它也會對房地產市場的行為作出了細致的規定，對于打擊房產市場的投機行為起到了推動作用。
二、房地產投機行為法律規范中存在的問題
（一）總體法律的缺乏
從目前我國房地產發展過程的現狀來看，房地產投機行為的主體已經悄悄的發生了變化，在以往，這部分群體主要是房地產開發商等，但在現時，房地產中介機構甚至是個人也加入到了房地產投機的大潮之中，但是就目前來看，《城市房地產管理法》和《土地管理法》包括其他的一系列法律，所規定的主體依然只是房地產開發商，與形勢已經不相符合，對于房地產中介機構和個人來說，僅僅只有反不正當競爭法對此做了些許規定，涵蓋的范圍也非常的狹小。
（二）對房地產價格有效控制的相關法律缺乏
在對房地產市場的價格進行管理，加大房價的透明度方面，相關的法律已經遠遠不能滿足市場的需求，對于由于房產價格的不穩定所引發的供求關系的極度扭曲，相關部門如何才能緩解，是擺在政府單位面前的一個大問題。
（三）保有、消費環節的法律條文依然空缺
包括《城市房地產管理法》和《土地管理法》兩大主法以及其他的一些法律，所強調的重點依然是流通環節的投機行為，對于房地產市場交易的保有、消費環節的規范，依然存在法律空缺的現象。
（四）對政府的行為約束不夠有力
在當下的房地產市場發展過程中，政府的相關行為可以在很大程度上引發地產市場的動蕩，有的政府單位只顧眼前利益，盲目的開放房地產市場，在一定程度上對房地產市場上的投機行為睜一只眼閉一只眼，目的只是為了提高GDP的增長，在當下，相關的法律對于政府行為的規范做得還不夠好，權限不明、權責不清的現象非常普遍。
三、房地產投機治理的法律改善策略
（一）修訂和完善相關的法律法規
眾所周知的是，《城市房地產管理法》是一項保障我國房地產行業順利發展的基本法律，從上個世紀末期開始實行，至今已經有了二十多年的發展歷史，在這二十多年內，我國的房地產市場已經有了翻天覆地的變化，其市場化程度也隨著對外開放的進一步加深而有了新的轉變，在這種態勢之下，《城市房地產管理法》顯然已經不能完全符合當下房地產行業的發展動向，所以，我們必須要采用必要的措施來盡快加強對《城市房地產管理法》的修訂與完善，在這其中，需要特別注意的幾個方面主要包括產權的歸屬以及法律的登記制度、開發建設的相關法律問題、在拆遷過程中需要注意的問題、交易過程中需要遵循的原則、消費保有問題、中介服務法律制度問題、物業管理制度問題等等，從多個方面對這項基本法律作出與時俱進的調整和完善。
（二）通過法律手段對相關概念進行準確的界定
要從根本上治理房地產行業的投機行為，必須對投機的定義做出一個準確的界定，在這之前，對于房地產的基本屬性也要有一個明確的闡述，特別是要突出房地產行業的住房以及消費的功能，為了從根本上打擊投機行為提供法律上的說明。在新時期，要關注個人以及中介機構的投機行為對房產市場的影響，并建立相關的約束機制；針對房地產市場的保有性質做好法律保障，從而進一步的對購房人的行為作出規范，從而在生產、交易以及消費保有的全過程中對房地產的投機行為進行完整的保證，從而建立起一個非常好的市場環境。
（三）完善信息的披露過程，保證交易信息的暢通、真實
在當下，由于房產開發商的惡意競爭而導致的房地產行業信息嚴重不對稱的現象非常的普遍，這種信息的不對稱在很大程度上影響了房地產市場的穩定發展，從某種程度上來講，來是投機行為泛濫的一個原因，所以，需要從法律手段來對信息的披露過程做出一定的說明以及規范，從而有效的彌補市場運營機制的不足之處，保證市場價格在價值規律的協調之下，能夠維持在一個消費者能夠接受、開放商也能過夠盈利的范圍之內。作為相關的政府部門來說，還應該及時的對相關的信息做出披露，促進信息的正常流通，從而有效的抑制惡意操縱市場的行為，將投機者驅趕出房地產市場。
（四）多種法律互相配合，盡力保障房地產市場的穩定運行
房地產的投機行為事實上涉及到多種法律，譬如說房地產的產權涉及到物權法、房地產企業就涉及到企業法、破產法等等，所以我們在判定相關的投機行為的過程中，必須要與其他的法律結合起來進行探討，盡最大的可能規避法律上的漏洞，保證市場的有序運行，從而保障包括消費者、經營者在內的多方利益。
一、非物質文化遺產的界定和分類
1997年11月，聯合國教科文組織第29屆大會通過了《人類口頭與非物質遺產代表作申報書編寫指南》的決議，界定了“人類口頭和非物質遺產”的含義，基本上沿用了對“民族傳統文化”的定義。2001年5月18日，聯合國教科文組織宣布第一批“人類口頭和非物質遺產代表作”，19項代表作獲得通過，中國昆曲入選。2003年10月17日，聯合國教科文組織第32屆大會通過了《保護非物質文化遺產公約》，該公約詳細地界定了非物質文化遺產的概念和非物質文化遺產所包括的范圍。至此，作為一個特定的專業術語———“非物質文化遺產”開始進入學術界的視野。從國內學術界主流的觀點看，基本認可2003年聯合國教科文組織制定的《保護非物質文化遺產公約》中對非物質文化遺產的界定，即非物質文化遺產“指被各社區、群體，有時為個人，視為其文化遺產組成部分的各種社會實踐、觀念表達、表現形式、知識、技能及相關的工具、實物、手工藝品和文化場所”。對非物質文化遺產所涵蓋的內容界定為：口頭傳統和表現形式，包括非物質文化遺產媒介的語言；表演藝術；社會實踐、禮儀、節慶活動；有關自然界和宇宙的知識和實踐；傳統手工藝。2005年我國國務院頒布的《關于加強我國非物質文化遺產保護工作的意見》中對非物質文化遺產的界定為：非物質文化遺產是“指各族人民世代相傳的、與群眾生活密切相關的各種傳統文化表現形式（如民俗文化、表演藝術、傳統知識和技能，以及與之相關的器具、實物、手工制品等）和文化空間”。這里的“文化空間”即定期舉行傳統文化活動或集中展現傳統文化表現形式的場所。非物質文化遺產的范圍包括：各種口頭表述，包括作為文化載體的語言；傳統表演藝術，包括傳統戲曲、音樂、歌舞以及宗教和民間信仰意識等表現形式；社會風俗、禮儀、節慶，包括重要的節慶、游戲、運動和重要集會等活動；有關自然界和宇宙的知識和實踐，包括時空觀、宇宙觀，對宇宙和宗教的信仰，關于天文和氣象的知識和預言，農耕活動和知識等；傳統的手工技能和文化創造形式，包括傳統的冶煉、醫藥知識和實踐，書法和傳統繪畫，食品和烹飪技藝等；與上述表現形式相關的文化空間。從非物質文化遺產的界定中可以看出，一般把其劃分為上述六類。但在我國目前的實踐中，大家將非物質文化遺產在第一批和第二批《國家非物質文化遺產名錄》所劃分的10大類基礎上調整為13大類，即語言（民族語言、方言等）；民間文學；傳統音樂；傳統舞蹈；傳統戲曲；曲藝；雜技；傳統武術、體育與競技；傳統美術、工藝美術；傳統手工技藝及其他工藝技術；傳統醫學和藥學；民俗和文化空間等。這是在我國非物質文化遺產的研究和保護基礎上，借鑒國際規范，提出的目前分類體系，也是一個動態的分類。
二、非物質文化遺產與旅游
1、非物質文化遺產的資源價值及特征資源價值及特征是反映非物質文化遺產資源的本質特征，是資源價值評價的核心和基礎，具體歸納為六類。一是歷史價值。非物質文化遺產的產生帶有特定時代的歷史特點，反映了當時的生產發展水平、社會組織結構和生活方式、人與人之間的相互關系、道德習俗。這些信息能夠幫助我們了解當時的社會關系和經濟關系，從而達到真實還原歷史的目的。二是文化價值。非物質文化遺產包含豐富的文化資源，是文化活化石。其文化價值有三個特點：其獨特性，非物質文化遺產是反映該民族特有的文化基因，具有不可重復性；累積性，是指在該民族在長期歷史發展進程中所積淀下來的文化；多樣性，是指非物質文化內容的豐富和創新發展。三是精神價值。是指文化遺產自身所深深蘊藏著的、在長期生產勞動和生活實踐中積淀而成的、積極向上的、有凝聚力號召力的民族意識和民族精神。包含了發展的經驗、生存的智慧，民族的價值觀念、心理結構、氣質情感等在內的群體意識、群體精神，是非物質文化遺產的本質和核心。四是科學價值。許多非物質文化遺產本身含有相當程度的科學因素和成分，具有科學研究的價值，為我們提供了積極豐富的具有學術價值的史料，比如我國漢族和其他少數民族的醫學藥學等就具有重要的科學價值。五是審美價值。非物質文化遺產展示了一個民族的生活風貌、審美情趣和藝術創造力；比如很多傳統藝術品在形象、色彩、意境、風情及藝術、哲學、宗教等方面帶給人們精神上或情緒上的審美感染力，即使在今天也值得大家欣賞和研究。六是時代價值。包括教育價值和經濟價值。因為非物質文化遺產包含了大量的各學科的知識和技能，這些就構成了教育活動的重要內容即教育價值；經濟價值指的是在做好搶救和保護的前提下，對非物質文化遺產的經濟資源合理開發，轉化為現實的經濟效益。
2、非物質文化遺產的資源利用與旅游開發從非物質文化遺產的資源價值和特征我們可以發現，旅游產業和非物質文化遺產之間有著很深的內在聯系。將某些非物質文化遺產資源開發成旅游產品，既可以作為獨具特色的旅游吸引物，促進旅游事業的發展，又可以作為保護和傳承這些非物質文化遺產的重要手段。首先，非物質文化遺產的歷史價值、文化價值、精神價值和審美價值為旅游開發提供了豐富的高質量的旅游資源。許多精品的旅游線路和產品都是從非物質文化遺產的這些價值中提煉出來的。其次，非物質文化遺產價值的獨特性使其可能成為稀有的旅游資源。這種稀有的旅游資源極大地滿足了旅游者追新求異的好奇心，所以可以利用非物質文化遺產價值的獨特性開發出高質量的旅游產品。最后，非物質文化遺產形式的多樣性為旅游產品的多元化的開發提供了基礎。目前我國把非物質文化遺產分為了13大類，不同類的非物質文化遺產可以分類開發成不同的旅游產品，極大地豐富了旅游產品的內容和形式，能夠滿足各種文化背景不同類型不同年齡旅游者的旅游需求。總之，非物質文化遺產是文化遺產的重要組成部分，是我國歷史的見證和中華文化的重要載體，蘊含著中華民族特有的精神價值、思維方式、想象力和文化意識，體現著中華民族的生命力和創造力。因此，要處理好非物質文化遺產保護與旅游開發的關系，積極發掘旅游對非物質文化遺產保護的促進因素，注意回避其不良影響，使非物質文化遺產的保護和旅游的發展能夠相得益彰。
三、非物質文化遺產旅游開發模式
1、比較成熟的非物質文化遺產旅游開發模式一是非物質文化遺產博物館模式。非物質文化遺產博物館是收藏和展示一個國家、地區或者民族非物質文化遺產的場所，也是以記錄、錄像的形式保存非物質文化遺產的重要方式。其特點是主要按照固態形式展出。從實踐來看，該模式雖然展示內容齊全，但表現形式不生動。二是非物質文化遺產主題公園模式。即一種以展現非遺為主題，以滿足旅游者多樣化休閑娛樂為目的，建立極強參與性和知識性的主題景區。其中民俗文化類的主題公園占有很大比例，民俗度假村屬于原生自然濃縮式的具體形式。其特點是主體突出，綜合性強，有一定的參與度，但投資周期長，風險大。三是非物質文化遺產節慶旅游節慶模式。節日是民族文化的重要表征，是最有地方特色的文化符號，節慶模式可以將非物質文化遺產以通過民俗或廟會的形式展示。一類是民俗節日旅游，即利用傳統的民俗節日，開發成一種觀光和參與相結合的旅游活動。另一類是民俗活動旅游，即以傳統的民俗節慶活動為主題，舉辦專門的文化旅游活動，是在現代旅游發展過程中專門開發的節日活動。但無論哪類節慶模式，都有很強的時效性。四是非物質文化遺產舞臺化表演模式。將適宜開發利用的非物質文化遺產搬上舞臺，通過表演形式展示給游客。舞臺化可以提高效率，符合旅游者滯留時間短的特征。舞臺化給游客以輕松的感覺，其唯美性滿足了游客放飛心情。但其產品形式單一，有時過于商業化。五是非物質文化遺產生態保護區開發模式。這類模式是對靜態博物館模式的改造，彌補了靜態博物館在滿足旅游者參與體驗方面的不足，通常表現為民族文化村（寨）形式，也稱為生態博物館。主要是針對那些文化遺產資源豐富，古風貌保存相對完好的民族村寨，依托該村寨特有的民居建筑、民俗風情、民族手工藝開展文化遺產旅游。六是手工藝制作模式。民族工藝是各族勞動為適應生活需要和審美要求，就地取材，以手工或半機械方式制作的工藝品及生產過程。由于各地的歷史風俗、地理環境、審美觀點的不同，民族工藝各具特色。民族工藝歷史悠久，構思巧妙，技藝高超，制作過程多系手工操作，觀賞性、收藏性強，特別能激發游客的興趣和購買欲望。讓手工藝人用傳統的工藝方法現場進行制作，將制作過程完整地展現在游客面前，游客既可以購買產品，更親眼觀賞制作過程，還可以親手制作，親身感受傳統技藝的魅力。七是非物質文化遺產旅游商品開發模式。將非物質文化遺產制作成旅游紀念品等形式進行展示，可制作旅游紀念品、旅游用品、旅游食品、旅游書籍音響等，出售給游客，增加旅游的附加值。
2、評價及建議對于上述七種非物質文化遺產旅游開發模式，結合旅游的特點，通過綜合分析，本文建議如下：一是在旅游開發中綜合運用多種非物質文化遺產旅游開發模式或者非遺旅游和傳統旅游整合開發。這七種開發模式都有其優點和缺點，單種模式作為一條旅游線路就顯得單一，因而可以在一條旅游線路上融合幾種模式，將其優點發揮最大；同時也可以將非物質文化遺產旅游和傳統的旅游線路結合起來推廣，這樣旅游的內容和形式就更加豐富，游客的反映效果會更好。二是在非物質文化遺產旅游模式中，除博物館模式外，其他模式開發時都可以增加游客體驗環節。增加游客體驗是目前旅游市場發展的需要，讓游客實際感知旅游產品或服務的品質或性能，可以滿足游客的參與意愿，充分地調動游客的積極性。三是在開發非物質文化遺產旅游產品時，可以充分地運用目前的一些最新科技，讓旅游產品既有歷史的厚重感，也體現當代的時代感，與時俱進。非物質文化旅游產品也只有堅持不斷的發展創新才能保持經久不衰的生命力，滿足日新月異的旅游需求，這樣的旅游產品既能滿足游客的需求，又能提升非遺旅游的附加值。
關鍵詞:針織產品;水洗后扭曲率;扭斜
Abstract: A detail analysis of the test method for twist after washing,measurement and the rationality of the requirements being applied on the existing knitted product standards,a simplified and harmonized principle for twist measurement is recommended.A study is provided in order to unify the requirement in twist measurement for garments with similar style, to use different test procedures for measuring the twist for knitted top and pants, and to explore the feasibility by using a twist value to replace existing index.
Keywords: Knitted product; Spirality after washing;Skew
針織產品(本文指針織服裝)經水洗滌后上衣擺縫或褲側縫常常出現扭斜,輕者影響美觀,重者影響服用,因此對于針織產品特別是外衣化針織產品考核水洗后扭曲率指標是非常必要的,但早期的針織產品標準卻沒有考慮這一點。針織產品類較重要的標準《針織運動服》和《針織T恤衫》是在2002年第二次修訂的時候增加水洗后扭曲率考核指標的,2009年第三次修訂時仍然保留了對該項指標的考核,其他陸續制定和修訂的針織標準如FZ/T 73020―2004《針織休閑服裝》、FZ/T 73021―2004《針織學生服》等也將該項目作為考核內容,可見水洗后扭曲率已成為針織產品的一個常規考核項目。但由于水洗后扭曲率是近幾年新增加的考核項目,因此,從試驗方法到考核標準都有不盡合理的方面,有待進一步完善。
1水洗后扭曲率試驗方法分析與建議
水洗后扭曲率是衡量針織產品經水洗滌后上衣擺縫或長褲側縫的扭斜程度的指標,其試驗步驟主要包括水洗、洗滌后的測量及計算。
1.1洗滌程序
測試水洗后扭曲率的洗滌程序與測試水洗尺寸變化率的洗滌程序相同,標準均明確做了洗滌規定:直接用做完水洗尺寸變化率的成衣測量水洗后的扭曲率(即無需用另外樣品重新水洗),水洗尺寸變化率洗滌程序按GB/T 8629中5A規定執行,洗滌件數為3件(針織運動服標準未明確洗滌件數)。
1.2洗滌后測量
水洗后扭曲率測量部位見下圖,測量每件成衣扭斜程度最大的一邊,以3件樣品扭曲率的平均值作為結果。水洗后扭曲率測試部位見示意圖1和圖2。
圖1上衣扭曲部位示意圖
圖2褲子扭曲部位示意圖
1.3計算扭曲率
水洗后扭曲率的計算見公式(1):
(1)
式中:F ― 扭曲率,%;
a ――上衣:上衣側縫與袖籠縫交叉處垂直到底邊的點與水洗后側縫與底邊交點間的距離;
褲子:內側縫與褲口邊交叉點與水洗后內側縫與底邊交點間的距離。
b――上衣:側縫與袖籠縫交叉處垂直到底邊的距離;
褲子:襠底點到褲邊口的內側縫距離。
1.4分析與建議
用做完水洗尺寸變化率的3件成衣直接進行水洗后扭曲率測試,優點是顯而易見的:既節約樣品,又簡化試驗環節,但是這個規定是有缺陷的。針織產品標準中的水洗尺寸變化率指標只分縱向和橫向,不分產品類型,即對于套裝產品的測試,由于上衣和長褲的考核指標是一樣的,3件測試樣品可以是3件上衣或3條長褲,也可以是上衣和長褲共計3件,樣品可以混測,但是混測卻無法滿足水洗后扭曲率的測試要求。這是因為上衣和長褲水洗后扭曲率是分別考核的,且考核指標明顯不同,因此標準的規定對套裝產品是不適用的。建議標準修訂時要明確套裝產品測試水洗后扭曲率時,應水洗上衣和長褲各3件,并以3件樣品扭曲率的平均值作為考核結果。
計算公式中對a值和b值含義的描述也欠準確。a值的本意是同一個點洗滌前后的位移值,但洗滌前上衣側縫與袖籠縫交叉處垂直到底邊的點并不一定是側縫與底邊交點(洗滌前就有扭曲也不少見),因此本標準規定的a值,即上衣側縫與袖籠縫交叉處垂直到底邊的點與水洗后側縫與底邊交點間的距離,包括了水洗前和水洗后扭曲效果的總和,這與考核項目水洗后扭曲率有矛盾,因此不能準確反映洗滌后的扭曲效果。對于b值,是取水洗前還是水洗后的測量值標準也沒有明確規定,洗滌前后的兩個值是有差異的。另,a、b兩值的長度計量單位標準中也未給予規定。建議標準準確規定a、b兩值的含義和計量單位,確保測量方法和檢測結果的一致。
2水洗后扭曲率考核指標分析與建議
2.1水洗后扭曲率考核指標
表1是常用針織產品標準關于水洗后扭曲率各品等考核指標(毛、絲為主要原料的針織品除外)。
表1針織產品水洗后扭曲率考核指標
2.2分析與建議
從表1中數據可以看出,上衣和長褲的考核指標相差較大,除家居服外上衣的考核指標均較長褲放寬一倍或一倍以上,這種情況在紡織品其他考核項目中是少見的。我們試分析一下原因:從圖1和圖2看,上衣側縫與袖籠縫交叉處垂直到底邊的距離大約是褲子襠底點到褲邊口的內側縫距離的1/2,如果a值不變,褲子的扭曲率F值將是上衣a值的1/2,這與標準指標的設置是一致的。否則,假如針織運動服上衣和長褲一等品的F均為6.0,上衣測得b為40cm,若符合一等品要求,a值最大為2.4cm;褲子測得b為80cm,若符合一等品要求,a值最大將是4.8cm,褲子扭斜了4.8cm仍符合一等品要求,這顯然是消費者無法接受的指標。因此,上衣和長褲的扭曲率考核指標的差異是有一定道理的,主要是考慮了扭斜的絕對值。但從另一個角度講,與其考核扭曲率F,不如考核扭斜的絕對值a更有實際意義。現行機織服裝標準FZ/T 81006―2007《牛仔服裝》考核的扭曲度就是直接測量扭斜程度,而與側縫長度無關,這種規定更直觀和合理。建議針織標準在修訂時考慮與同類考核項目的協調一致性。
另外,不同產品隨其特點的不同考核指標也不盡相同是合理的。如針織T恤衫屬正裝,指標稍嚴比較適宜;針織家居服屬較隨意的居家服,指標放寬也很合理;但針織運動服、針織學生服和針織休閑服裝屬于分類界限并不明顯的產品,尤其是針織運動服和針織休閑服裝,有時很難界定。從表1的考核指標看,這兩類產品優等品和合格品的指標完全相同,一等品上衣指標相同而長褲只相差0.5%,這么小的差異應該說沒有什么實際意義。相反,造成考核指標繁亂,且使標準操作復雜化。建議款式相近的針織產品各品等水洗后扭曲率考核指標盡量統一。
3結論
通過對標準的分析研究以及日常工作經驗的總結,本文對針織產品水洗后扭曲率的測試標準給出以下幾點建議:
(1)由上衣和長褲組成的套裝產品測定水洗后扭曲率時,樣品不能直接用做完水洗尺寸變化率的3件成衣測試,應規定加洗3件,即洗滌3件上衣和3條長褲計6件樣品,再以各3件樣品扭曲率的平均值作為考核結果。
(2)在實際操作中,對于b值,建議統一取水洗前的測量值,這樣可與同類方法標準GB/T 23319.3―2009《紡織品 洗滌后扭斜的測定 第3部分:機織服裝和針織服裝》相一致;a、b 兩值的長度計量單位統一為厘米。
[關鍵詞]房地產市場；金融調控；法律制度；探討
[DOI]10.13939/ki.zgsc.2016.51.148
房地產企業作為我國經濟的重要部分，在很大程度上帶動了國民經濟的進步。一方面，它能夠滿足人民對住房的強烈需求和欲望。另一方面，它帶動了我國市場經濟走向繁榮。但同時，房地產行業的波動性也非常大，如果政府不進行有效的調控，很可能會形成經濟制度上的混亂。所以，房地產市場金融調控法律制度的探討勢在必行。
1 我國房地產金融調控面臨的難題
1.1 金融調控手段沒有明確的法規做支撐
我國房地產金融調控的很大問題就在于沒有明確的法律體系做支撐。在政策性金融調控體系指定的方面，國家的主要任務就是以宏觀干預的手段維護經濟的穩定態勢。將科學性的貨幣政策用來調整不合理的經濟形式，防止金融風險的出現。主要的執行部門是中國人民銀行，它是貨幣流通和制定的有效機構，由國務院直接領導，為體系的形成創造有利條件。雖然從以上發展情況來看，整體性是非常強的。但我們需要知道的是，在其中并沒有一個具體的保障性條例，這會影響到相關部門的工作確立。從調控業務行為擴展的能力上來講，我們無法保證貨幣委員會的真實可靠，也無法確定政策的大體方向與國家的實際情況相符合。在整個調控狀態下，各部門的執行意見都沒有一個統一的標準，在信息供應鏈條上也有著明顯的不足。為了保證意見的采納程度和手段的有效執行，許多經濟調控機構都應該加入到討論之中，而我國并沒有形成這樣的系統。
1.2 寬松的貨幣環境
國家的貨幣環境與整體調控的政策是無法脫離的。在長期性的經濟發展過程中，我國經濟中占據主導的都是相對寬松的貨幣環境。由于我國人口的眾多，所以貨幣的流通數量和范圍也相對較廣。經研究表明，我國貨幣的數量在五年間有了數十倍的擴展。從形式上看，這種現象說明了人民的生活水平在提升。而從本質上看，它也是房價不斷上漲的原因。貨幣在房地產中大規模地進行流動，促使房價在不斷地升高。我們深入地探究一下其中的原因，這也正說明了我國的紙幣在不斷地貶值。
2 我國房地產金融調控法律制度存在的問題
2.1 缺乏權威性，立法層次低
立法層次低是法律制度中最關鍵的問題之一。在我國，房地產金融調控法律制定得不是很嚴格。主要表現在法律條款的措辭上。大多數都會用“通知、以下若干意見為標準”這樣的方式來表示，我們可以很明顯地看出，其原則性不是很強。如果有房地產違法了其中的條例，國家也無法追蹤到具體法律原則上。并沒有規定一旦出現違法的情況，責任應該歸結到誰的身上。所以，這也間接地影響了懲罰措施的進行。一些商業銀行為了避免法律的懲罰，通常會實施一些變通性的手段。這樣，國家制定的貨幣調控政策就無法起到相應的作用，不能促進房地產的有效發展和經濟的穩步提升[1]。
2.2 金融立法的透明度低
對于我國的金融立法政策來講，透明度低是當前最大的問題。第一，一些隱含性的條款在金融法治規定中存在。例如：在《商業銀行法》中，就有將近四十處的語言是用“另行規定”來體現[2]。第二，透明性原則在金融C構的立法當中都沒有得到規范。只有《證券法》是一個例外，它明確規定企業不能將信息對外界透漏。以上談及的情況都有可能被別人利用，使金融性經濟市場的不穩定情況出現。同時，與一些西方國家相比，我國的金融信息透明性還相差甚遠，有效的立法體系還沒有被完全地建立出來，無法實現與其他國家共同發展的目標。
2.3 金融調控手段單一
許多房地產廠商都是通過銀行貸款的方式來形成資金的集約化鏈條，保證建設的有效實施。而這給經濟金融制度的建設帶來了很大的不便。對于銀行太過依賴是一些企業的主要弊端性表現。經濟建設中往往需要投入很多的費用，為了使企業能夠謀得最大的經濟利益，商家往往會選擇對單一的金融產品進行投資。例如：一些建設性非常強的商業圈。而對于一些營利性非常小的小戶型居民區，企業則會盡量避免。這樣的情況會導致房地產經濟的片面性發展[3]。
3 我國房地產金融調控法律制度改進的主要措施
3.1 金融調控與財政調控相結合
金融調控雖然是穩定房地產市場的有效措施之一，但二者的結合更能帶動市場的安全運行態勢。其具體措施如下：第一，資金利率的變動形式。若想使房地產行業保持平衡，最為關鍵的是調整供應量與需求量之間的關系。財政政策調節的本質過程主要是將國民經濟進行二次分配，在收支保持平衡的狀態下進行調整。所以，房地產構建的有效性是關鍵。第二，信貸手段。目前的房地產信貸并不規范。主要表現為價格漲幅與市場金融的發展并不協調。市場變動是具有一定時效性的。金融的調控手段無法跟上其步伐進行整合。所以，政府要在預警機制體系的建立下，將房地產金融有關的政策進行改進，注重時間差給調控手段帶來的影響[4]。
3.2 金融調控與保障房政策相結合
在房地產的建設執行過程中，調控政策都沒有進行相對性跟進，導致消費者的利益無法得到保證，使房地產市場呈現出相對混亂的狀態。我國房地產價格過高很大一部分原因是市場的無序性導致的。一些商家為了獲取高額的利益，在價格制定之前進行哄抬式的炒作，使房價在各階段都有了不同的變化。但同樣，這種情況也在很大程度上打消了消費者的購買欲望。在這時，政府需要及時地進行調整，對房地產企業進行原則制定，在保證建設性房源的基礎上盡量避免金融調控手段給居民帶來的影響。以普通消費者權利的維護作為基本出發點，將金融調控和房源保障政策相結合[5]。
3.3 開發多元化的房地產金融產品
國家在金融法制上要進行明確性的規定，房地產公司要將多元化房地產金融開發作為出發點，對房地產企業進行整合。在法律的執行方面，商業銀行如果采用股份合資的方式來進行利益的獲取，國家要對此行為進行懲罰，減少法律投機行為的出現。另外，在金融法律上規定相關的建設制度。對單一金融產品開發的現象進行制約，以此來維持房地產市場的相對穩定[6]。
4 結 論
綜上所述，住房問題是關乎到我國民生大計的重要內容。政府應該以宏觀調控為主要手段，以市場的靈活性調整為根本目標，保證房地產金融調控法制向著規范性、科學性、合理性的方向發展。另一方面，政府也要發揮法律在房地產金融市場中的積極作用，構建金融法制的新方向，為我國經濟的穩固運行奠定良好基礎。
參考文獻：
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關鍵詞：防范 化解 房地產市場 風險 制度機制
防范和化解房地產市場風險是房地產業健康發展必須面對和必須著力解決的重要問題。在國家對房地產市場的宏觀調控和治理過程中，通過一定的法律制度安排，建構房地產市場風險防范和化解的法律制度機制便是解決上述問題的重要對策。在防范和化解房地產市場風險的法律制度體系中，房地產登記制度對房地產市場風險的防范和化解實際上是一個穩定的風險分配和處理規則體系，是防范和化解風險法律制度機制的支撐點和基礎。對此，本文從法律經濟分析的角度略作分析。
權屬確認與權利公示機制
權屬確認是市場交易的前提和基礎，由于現代市場不僅是市場主體交易行為的過程，也是一個制度機制的運作過程，更是一個財產權利結構的動態轉換和組合的過程。這個過程的展開和拓展是以產權界定為基礎不斷深化的。一方面，市場交易需要有分工和交換，而分工則意味著對資源的排他性占有與支配；交換意味著這種占有、支配與收益具有可轉讓性，產權正是將這兩個方面有機融合在一起使得市場交易有序展開與拓展；另一方面，產權制度也是市場得以延續的必要條件，市場本是一把“雙刃劍”，它需要一定的規則體系支撐，需要一個寬嚴適度、價值中立、能夠適應市場規律、防范和化解市場風險的有效法律制度環境。而這一制度環境的核心就是界定產權、確認權屬。因為如果市場交易的客體產權界定不清或者歸屬不明，市場交易的行為及相應的權利運行就會處于不穩定的狀態，市場的這種不確定性也使得市場主體的交易預期難以實現，市場交易的結果也因此變得不確定，市場交易的風險就不可避免。
對于房地產市場來說，上述分析同樣適用。房地產登記制度作為國家調控房地產市場重要手段，不僅通過法律制度安排使房地產不動產的權屬狀況明晰地列于國家設定的專門登記機關的登記薄上，而且通過登記以一定的法律制度安排使房地產的權屬狀況得以表征、公開和透明，房地產上的權利的歸屬及內容即房地產物權的變動與現狀如何由此經由登記加以確認和公示。房地產市場以此為基礎就會為當事人在交易中提供穩定的預期，就會提高和增強房地產市場交易中的確定性，節約當事人在房地產交易中的交易費用，這就為房地產市場交易中當事人防范和化解市場風險建構了一種權利確認和權利公示的法律制度機制。事實上，國家正是以登記的方式通過法律制度安排確認、彰顯和公示房地產權屬狀況，并使外界通過這一方式足以辨明和信賴該狀況，從而使房地產權屬狀況為公眾所知悉并得到社會的認可，進而獲得法律保護的絕對效力，這就以法律的制度安排確立了房地產交易中房地產權利的存在與變動，建構了房地產市場交易中的信用機制，為防范和化解房地產市場交易中的風險奠定了產權基礎。
在我國，房地產的登記就是由法律授權的登記機構依法對房地產的權屬現狀及變更予以確認的一項重要法律行為。這種登記包括有兩層意義：房地產登記機關依法定程序所進行的記錄與涂銷及相應的確認權屬的活動；已經進行記錄，或者未記錄的事實狀態。我國的《城市房屋權屬登記管理辦法》第3條規定：“本辦法所稱房屋權屬登記，是指房地產行政主管部門代表政府對房屋所有權以及由上述權利產生的抵押權、典權等房屋他項權利進行登記，并依法確認房屋產權歸屬關系的行為。”另一方面登記公示可以向公眾展示并確定房地產物權的真正權利人，防止不具有支配權或者不再具有支配權的人進行詐騙，從而可以起到定分止爭之功效。因為房地產市場交易中常常存在權利沖突，同一房地產之上可能存在著兩個或兩個以上的、在內容上相互矛盾的物權，這時應當以登記的時間先后來確定應當確認和保護哪一項物權。按照物權法的一物一權原則，在一個標的物上設定兩個以上相互沖突的不動產物權的，各項物權的效力以登記時間的先后順序為準。登記在先的權利優先實現。這就使物權的先來后到規則得以具體化，也使得房地產市場交易中房地產的權利的安排有了制度化、規則化、秩序化的保障。從而使房地產的市場交易穩定有序運行。可見，以登記作為房地產權利確認和公示方法，可以使房地產的產權狀況得以明晰地列于登記薄之上而可以向公眾公示、確立，確認房地產產權存在與變動的真實性、確定力。當事人―經采取法定方式登記，即便由此產生的法律效果與物權的真實狀態不相符合，對信賴這種外部方式的人也不發生任何影響，即仍以此種外部方式表征的物權為準。據此，登記的公示、確認效力為房地產市場交易中防范和化解市場風險提供相應的法律制度機制。其一是房地產產權的設定和變動須采取法定的登記方式時發生相應的效力，才能獲得交易中確定性；其二是對信賴房地產登記的當事人和善意第三人，國家法律通過制度安排保護其信賴利益。有了登記的這種真實性與確定力，就能扭轉物權交易中的信息不對稱局面，就能增進第三人對房地產交易客體――房地產權利狀態的認識與信賴，減少物權交易中的不確定性及相應的風險。
交易安全保障機制
通過制度安排規范市場主體的各類行為，保障交易安全，構建安全的交易秩序為現代各國所追求。由于交易實際上是產權的移轉，為了使這種移轉正常進行，防止移轉中的欺詐、信息失真等不安全行為，就必須使交易雙方充分了解交易客體的權屬狀況及相關的交易信息，這樣才能較好的解決產權交易中的信息不對稱帶來的不確定性及相應的風險，當事人才能在掌握較為充分的交易信息基礎上，決定是否從事交易或者交易以什么樣的價格達成。如果不充分了解這些信息，不僅使交易受阻或交易成本增加，而且會給交易欺詐行為提供可乘之機，擾易秩序。
房地產登記制度通過登記不僅使當事人進行的房地產產權交易行為依法得以確認和公示，并賦予該產權變動具有完全的法律效力，而且也以一定的程序和外觀形式向外界提供了經法律確證的有關房地產權利歸屬與變動的信息，從而使房地產交易的內部信息得以外化、透明、公開，這樣以國家法律地形式通過制度安排有力地校正了房地產市場中的信息不對稱狀況，從而減少了房地產交易中的不確定性，使交易當事人能較為充分利用公開的房地產權屬狀況與變動信息進行交易機會的判斷與抉擇，在公開、公平的房地產交易中，實現房地產交易的規范化、制度化和有序化，進而實現交易的安全。
從靜態交易安全角度看，房地產登記制度不論對房地產的所有權還是對房地產上的他物權而言，都會使義務人負有不侵犯房地產產權的法定義務，我國的《城市房屋權屬登記管理辦法》第5條規定：“依法登記的房屋權利受國家法律保護。”我國《土地登記規則》第3條也規定：“依法登記的土地使用權、所有權和土地他項權利受法律保護，任何單位和個人不得侵犯。”房地產產權的這種登記公示制度所建立的權利歸屬宣示和信息公開機制，對于保護房地產產權人的利益，穩定財產關系，具有重要的秩序價值。同時，登記還使房地產物權權利人得以對抗第三人，無疑有益于靜態安全的保護。從動態角度看，房地產物權登記公示制度使外界得以明了房地產物權上的權屬狀況，并可從官方不動產登記薄查悉不動產權屬狀況的變化，查知不動產物權的變動信息，從而對此變動予以認可和信任。房地產物權登記公示制度的這一變動宣示功能，對于保護相對人的利益，維護交易秩序，具有重要的安全價值。第三人對于信賴登記公示而為的交易，受到法律的保護，這無疑有助于動態交易安全。
靜態安全和動態安全在現代市場經濟的資源配置中都是法律所要保護的對象，當二者發生沖突時，就要求有適當的法律機制進行平衡和協調。房地產登記制度正是這樣一種機制，是平衡靜態安全和動態安全的調和點，在協調二者沖突中處于“樞紐”地位，房地產產權是否登記公示，決定著其變動是否具有確定力、對抗力和公信力，也是房地產權利人能否主張權利，第三人是否善意以及能否善意取得的衡量標準。登記公示制度的這一權利沖突平衡功能，使房地產權利人和善意第三人的利益沖突得以合理調控，對協調靜態安全和動態安全的沖突，具有重要的公平和效益價值，這無疑有助于市場交易秩序的安全運行與良性拓展。
交易風險合理分擔機制
市場交易中的風險是與不確定性密切相關的，在市場交易中，由于信息的不充分、不完備，加之市場的復雜性，交易主體及相關當事人對交易對象往往難以進行真實、準確、及時、全面的了解，進而對交易的對象缺乏足夠的、充分信息進行認識、判斷、選擇，這樣交易中就充滿了不確定性及相應的風險。這種不確定性和風險又是決定著交易難易的程度和交易費用大小的關鍵因素。因此，如何通過法律制度安排建立一種機制，使交易當事人和參與者合理分擔市場交易中的不確定性和風險，就成了現代市場經濟發展中宏觀調控必須要解決的難題之一。
現代房地產交易中，因房地產具有不可移性和內在質量的隱蔽性等，上述難題同樣存在。解決這一難題的切入點理應從解決房地產交易中的信息不對稱入手，因為信息不對稱使房地產交易中的一些人擁有一些信息，而另外一些人不擁有這些信息，由于有限理性、技術條件、認知能力等方面的原因，再加上部分信息的收集成本過高，擁有信息的人就可以利用自己所擁有的信息優勢在交易中謀取私利，損害公共利益或不擁有這些信息的人的利益。面對房地產交易中信息不對稱所帶來的不確定及相應的風險，單個的個人、企業和經濟組織通過私力顯然難以勝任問題的解決，而只有通過公力，通過國家的制度安排才可能得以解決。國家可以通過制度設計和制度安排向人們提供一個穩定的交易活動規則體系來減少不確定性和風險，正如新制度經濟學學家闡述制度時所分析的那樣：“制度是社會或組織的規則。這種規則通過幫助人們在與別人交往中形成合理的預期來對人際關系進行協調。制度反映了在不同的社會中，有關人們自己的行為和他人的行為的個人和集體行為而演化出來的行為準則。在經濟關系領域中，如在經濟活動中使用資源的權利，如分割由經濟活動產生的收入流，這些規則在建立有關這些活動的預期時起著十分關鍵的作用。制度提供了對于別人行動的保證，并在經濟關系這一復雜和不確定的世界中給予預期以秩序和穩定性。”房地產登記正是在國家對房地產市場進行調控的過程中，通過制度安排為協調和合理分擔交易當事人和參與人的風險提供了一種社會規則和準則。
首先，登記制度將房地產物權的得喪變更依法定的程序，以嚴格的格式和規定的內容登記于登記機關設定的登記薄上，房地產的權屬狀況由此得以明晰和界定，這便為房地產交易中風險的合理分擔奠定了產權制度基礎。
其次，登記制度有助于防范房地產交易中的風險。由于房地產的交易是一個博弈過程，而作為博弈的要素之一的信息是很難確定的，也很難達到完備的程度，因而房地產交易中因信息不對稱而產生的風險不可避免地存在著，這樣僅在當事人之間和當事人與第三人之間分擔風險是不夠的，更重要的是還要通過制度安排來防范這種風險。就所有權交易中的風險防范而言，一般說來，是實物而不是權利的控制者更能夠成本較低地降低風險。在房地產的交易中，因房地產的特殊自然屬性，房地產的所有者對交易的客體擁有信息上的明顯優勢，他比任何交易相對人和第三人都熟悉交易客體自然狀況、權利狀況、內在屬性等重要的交易信息。因而在房地產交易中如何按照公平而有效率的標準通過制度安排促使房地產的所有人客觀、真實準確和及時公開上述信息，建立風險防范機制便成了房地產立法中制度設計要著力解決的問題。當然，房地產交易中的風險防范有賴于一系列制度的支撐，但登記制度在其中發揮著至關重要的作用。因為風險問題實質上就是成本問題，防范風險說到底就是如何使信息更充分，并且使獲取該信息的成本最小化，登記制度在相當程度上建立了這種有效率的風險預防機制。登記要求擁有信息優勢方必須按法律規定的程序、內容準確、全面的將有關涉及房地產交易的重要信息記載在官方的登記薄上，并向社會公眾公示。這對房地產交易中的信息不對稱無疑是一個有力地糾正，實質上也是對風險承擔不平等的有力糾正。同樣登記公示的信息的真實性、準確性、確定性也有助于相關權利人或義務人減少交易中的不確定性，使他們依據登記的真實、準確、確定的房地產信息對自己的交易行為進行合理的預期，從而減少乃至防范交易中的風險。尤為重要的是，登記公示的信息可以有力地避免房地產交易中的道德風險，即擁有信息優勢的一方利用信息優勢，通過進行機會主義的行為給其他主體帶來不確定性和風險。
再次，登記制度也可以使交易當事人和第三人了解房地產的負擔。根據經濟分析法學派的觀點，所有的法律規范、法律制度和法律活動歸根結底都是以有效的利用資源、最大限度的增加社會財富為目的，也就是通過法律手段促進資源的優化配置，實現帕累托最優效益以解決因資源的有限性與需求的無限性而引發的矛盾與沖突。正因如此，現代物權法以效益作為重要的目標，并通過制度安排設計他物權的規則確定資源在交易中的流轉，允許當事人設立越來越多的互不矛盾的物權，從而實現對物的全方位、多層次、寬領域的利用以實現對資源的優化配置，實現和激勵人們對財產的多維動態利用。適應物權由歸屬轉向利用的這一趨勢，現代物權法逐漸地放棄了傳統的注重對物的實體支配、注重財產的歸屬轉而注重對物的多樣態利用、注重財產的價值形態轉化與利用。其突出的表現為，鼓勵當事人設立越來越多但互不矛盾的物權形態，允許、鼓勵多重抵押，最充分的利用物的交換價值、增值價值。這樣不動產就負擔了多種權利或利益，盡管這種多種權利或利益有利于提高不動產物權的利用效率，但卻增加了交易中的風險。由于在一項不動產之上設立的物權（如在土地使用權上設立的抵押權等），通常表現為對所有權或者使用權的限制，因而也是在不動產之上所設立的負擔及相應的交易風險。例如，某項房產設立了抵押，實際上就是在該房上設立了負擔。這種負擔的設立情況應當向公眾公示。因為該房產一旦進入交易市場，有負擔的房地產和沒有負擔的房地產在價值上是完全不同的。對買受人而言，購買了具有負擔的房地產之后，有可能會受到第三人的追奪。登記制度依法要求房地產物權的權利人將房地產上設定的其他權利一一登記公示，不僅使房地產的負擔信息公開化，使公眾利用這些信息防范交易中交易客體權利不確定或有限制帶來的風險，而且可以有效地約束房地產交易中機會主義行為帶來的道德風險，為房地產交易當事人在房地產的多層次、多形式利用中間建立穩固、良好的信用關系，提供與之相應穩定的預期。
交易秩序建構和保護機制
人類天然具有對秩序的需求，秩序的建構與存續是人類一切活動的必要前提，從最一般的意義上說，秩序是一個表征主體生存環境協調程度的概念。它有廣義和狹義之分，廣義的秩序概念是指客觀事物自律的狀態；狹義的秩序概念僅僅指人的活動依一定的規則或方式連結而成的狀態。秩序總是意味著在社會中存在著某種程度的關系的穩定性、進程的連續性、行為的規則性、事件的可預測性、以及財產和心理的安全性。英國社會學家科恩認為：秩序與社會生活中存在一定限制、禁止及控制；秩序表示社會的某種穩定性，即在某種程度上長期保持這種形式。可見，秩序是對于有規則狀態的一般概括，其蘊含著穩定性、連續性、規則性和可預測性。
由于人的本質在于它的社會性，而互動是人的社會化的條件，也是一定的社會關系的外在形式。人類行為的社會性及其互動關系，客觀上要求人們的行為必須協調一致，然而各種差異乃至對立卻容易導致社會運行過程中的一系列矛盾和沖突。因此，為避免或減少這些現象的發生，就需要通過權威性的、人們普遍接受制度安排對人們的社會關系予以界定，使人們在一種連續、穩定和明確的社會關系中從事活動，或者說要有一定的行為規則及其相應的機制來調適人們的行為。這說明秩序離不開法律制度，一定的社會秩序要由相應的法律制度來維護。
房地產登記就是以國家法律的形式通過一定的制度安排對房地產物權的設定及各種變動依法定程序在房地產所在地的專門機關(土地管理局、房地產管理局)所設立的專門簿冊上予以記載并進而對土地和地上建筑物等不動產的所有權以及設定房地產他項權利加以確認，這不僅以法律的形式通過相應的制度安排明確了房地產的合法權利人，從而使房地產的交易和管理有了合法的起點。也使房地產的交易與房地產財產的利用有了普遍遵守的、統一適用的社會規則體系，這樣就使房地產的交易處于一種有規則的狀態，房地產交易的當事人也因此能在房地產交易中獲得穩定的、連續的、規則的和可預測性的預期。房地產交易關系的這種制度化、規則化的機制就能有效地為房地產交易建立一種交易秩序，減少房地產交易中的不確定性及相應的風險。
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關鍵詞：知識產權；制度風險；法律控制
隨著社會的進步和文化科技的發展，誕生了知識產權這一新生事物。社會越進步，文化科技越發展，知識產權所面臨的問題越來越多，風險越多。知識產權是一個公司最為重要的資產，也是為公司帶來經濟收益的主要資源，利用知識產權，一個公司可以發展壯大，并形成強大的競爭優勢。但是，知識產權屬于一種典型的無形資產，由于本身具有價值易變性與期限性，很容易受到侵犯，如何保障知識產權，已經成為業界探討的重要話題。
一、知識產權的制度化風險的內涵
知識產權是歷經三百多年成長的制度文明典范。但在風險社會理論的語境中，這種制度文明可能成為一種制度風險。這種風險具有“人為的不確定性”，其原因來自人自身，即是由現代性的推進所引致、造就的人對自身的威脅。知識產權是激勵和保護知識創新的法律，亦有現實或潛在的制度風險，它或是“技術―經濟”或法律決策導致的風險，或是法律所保護的科技文明本身所帶來的風險。也就是說，知識問題是現代性風險的根本成因，制度選擇的實質是基于風險的決策。
知識產權制度是和國家法律制度緊密聯系的。在當今經濟社會發展中，我國的知識產權經歷了一個從無到有從不健全到健全的過程。這得力于國家法制建設的不斷發展和健全。但還存在知識產權不斷受侵害的現象，其根源就是知識產權的制度化風險。人們的趨利性導致在知識產權方面侵權現象不斷出現。假冒偽劣商品層出不窮。例如，露露杏仁露這一商品大受消費者歡迎的時候，各類相似的商品也就出現了。關鍵是還能堂而皇之合法銷售，原因是什么呢？是因為有些商品注冊了自己的商標，也受知識產權的保護，但他銷售火爆的根本原因是讓人誤以為自己買的就是露露杏仁露，買回家一看，卻不是自己要買的真正杏仁露，只是一個似是而非的名字，和真商品的名字形似而已。然而，從法律制度方面，卻無法對這些似是而非的商品進行取締銷毀，這本身就是知識產權制度風險的一個體現。一個國家越發達，其知識產權的社會保障制度越完善，風險也就越小，反之，制度風險也就越大。我國在保護知識產權的相關制度的設立中，還存在著很多問題和困難，缺乏足夠的經驗和應對的策略。
二、法律控制是風險治理機制的重要手段
法律控制是風險治理機制的重要手段。知識產權法律具有激勵知識創新的制度功能，其私權的擴充與保護即是激勵機制的法律表現。但是從風險理論出發，立法者必須重視控制風險功能的法制化。具言之，知識產權法律要強化權利客體排除、禁止權利濫用、限制權利行使等制度；相關法律對技術的研究、使用和傳播應建立限制機制、禁止機制以及懲戒機制，以作為上述知識產權法律的補充。
知識產權離不開健全的法律保障。法律能把知識產權的風險系數降低，并控制在相對安全的范疇。離開法律談知識產權的風險問題，是沒有任何保障和依托的。要想避免風險，就要以法律法規為準繩，依法行事。
就法律的健全發展而言，法律控制應該狠狠打擊非法的和鉆法律空子的違法行為，規范商品專利和各項科技立項專利等，著作權、發明權、商標申請等都要依法進行，用法律護航，打擊不正當競爭，一經發現，必須予以嚴懲。這樣知識產權的風險才會降低。當然，我們對知識產權的法律控制過程中，相關法律還要和國際相關法律接軌，力求公平公正。
另外，結合社會實際，相關法律控制對知識產權還要照顧到公眾利益，不能借法律保障的名義，將社會財富聚集在某些少數人手里，這就會造成社會財富的不公平分布，加劇社會矛盾和沖突。法律控制，就是要做到一種相對而言的平衡，知識產權本身是一種私人擁有的權利，無疑和私人的利益緊密的聯系在一起，而這種私人利益日趨龐大，社會財富將發生較大的改變。現代知識產權各種利益要想達到相對均衡，法律控制至關重要。
三、結語
總之，知識產權的制度風險要想降低，當然離不開和知識產權相關的法律保障。就法律的健全發展而言，法律控制應該狠狠打擊非法行為和鉆法律空子的違法行為，私人的知識產權也好，集體的知識產權也罷，都應得到應有的保護，這既是保護私人知識財產的必要保障，也是保護社會秩序正常化的必要條件。通過相關探討，也必將促進相關法律或相關社會制度的修訂和完善，調整和修改。與國際知識產權接軌的步伐也將邁出一大步，知識產權制度風險控制越有效。
參考文獻：
[1]吳漢東.知識產權法價值的中國語境解讀[J].中國法學.2013（04）
一、房地產經紀活動當事人之間的法律關系
房地產經紀活動當事人包括房地產經紀機構及其房地產經紀人員、房地產經紀業務委托人、交易相對人及其他相關機構。
房地產經紀活動當事人之間的關系依托房地產經紀服務產生，與交易當事人之間的交易法律關系相區別，房地產經紀活動當事人之間的法律關系可以稱之為服務法律關系。房地產經紀服務法律關系存在于房地產經紀機構和委托人之間，主要包括委托關系、關系、居間關系等。
房地產經紀服務法律關系基于合同產生，適用于調整房地產經紀服務法律關系的法律依據包括《民法通則》、《合同法》等，規范房地產經紀服務當事人行為的法規主要是《房地產經紀管理辦法》。
根據當事主體的多少，房地產經紀服務法律關系可分為雙方關系和三方關系。值得注意的是，不管雙方關系還是三方關系，房地產經紀機構必定為當事一方。房地產經紀人員雖然是房地產經紀活動的實質主體，但是我國法律不允許個人名義執業，所以房地產經紀服務合同關系中的“乙方”只能是房地產經紀機構，不能是房地產經紀機構的分支機構或者房地產經紀人員。為此，《房地產經紀管理辦法》第14條也有明確規定“，房地產經紀業務應當由房地產經紀機構統一承接，服務報酬由房地產經紀機構統一收取。分支機構應當以設立該分支機構的房地產經紀機構名義承攬業務。房地產經紀人員不得以個人名義承接房地產經紀業務和收取費用”。
1.房地產委托關系
委托是房地產經紀活動中最常見的業務關系，是產生、行紀、居間一切委托事務的基礎。根據《合同法》第396條“委托合同是委托人和受托人約定，由受托人處理委托人事務的合同”的規定，房地產委托可以定義為：房地產經紀機構受委托人委托，在委托合同權限內，有償為委托人處理房地產交易相關事務的行為。在房地產委托關系中，委托房地產經紀機構為自己處理房地產交易事務的人稱委托人，接受委托的房地產經紀機構稱受托人。
房地產委托涉及房地產經紀機構、委托人、委托處理事物相對人的三方關系。房地產經紀機構受托人辦理委托事務時，以委托人或者以自己的名義進行活動，代委托人與第三人訂立房地產交易合同，依照委托人的指示參與并可決定委托人與第三人之間的關系內容。受托人處理事務的后果直接歸于委托人。
現實中，房地產委托業務一般不單獨出現。在存量房經紀活動中，往往與房地產業務或者房地產居間業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產居間合同簽訂；在新建商品房經紀活動中，房地產委托與房地產業務或者房地產行紀（包租、包售）業務結合在一起，通常表現為房地產合同或者房地產行紀合同簽訂；一般也僅限于代辦性質的簡單事務性工作，這種業務通常不收費或者收費很少。
相對于民法上的委托而言，房地產經紀活動中的委托有其特殊性。一是房地產委托事項有目的性，即為了協助或者促成委托人與第三人的房地產交易；民法上的委托標的是一般性勞務，不強調目的性和針對性。二是房地產委托一般是有償的，因為房地產經紀機構是商事主體，有營利性，受托為委托人提供房地產交易相關服務應收取相應的服務費用；民法上的委托可以有償，也可以無償。三是根據《房地產經紀管理辦法》關于房地產經紀服務合同的相關規定，房地產委托合同一般為書面的房地產經紀服務合同；《合同法》上的委托合同為非要式合同，現實中的委托大多情況下什么合同都沒有。
2.房地產關系
房地產屬于民法上的委托。根據《民法通則》第63條“公民、法人可以通過人實施民事法律行為。人在權限內，以被人的名義實施民事法律行為。被人對人的行為，承擔民事責任”的規定，以及《城市房地產管理法》中的房地產經紀定義，房地產可以定義為：房地產經紀機構以委托人的名義，在房地產經紀服務合同約定的權限內，為促成委托人與第三人進行房地產交易而提供專業服務，并向委托人收取服務費用的行為。
房地產涉及兩方法律關系。一是房地產經紀機構與委托人之間的委托關系，房地產經紀機構行為的法律效果直接歸屬于委托人，委托人對房地產經紀機構的行為承擔民事責任。例如，房地產經紀機構為委托人出售房屋，售房款直接歸屬委托人，房地產經紀機構不得從中隱瞞信息，賺取差價，同時委托人也對房地產經紀機構做出的承諾承擔民事責任。二是房地產經紀機構與交易相對人之間的關系，房地產經紀機構以委托人的名義進行獨立意思表示，對自己的行為承擔連帶責任。
目前我國只承認單邊，即在同一宗房地產交易中，房地產經紀機構只能作為交易一方的人，不得同時兼作交易雙方的人。因為人是對被人負責，代表被人的利益并維護其合法權益，在同一交易中雙方利益相對，雙邊無法實現被人的利益訴求，同時也有違民事活動的公平原則。
根據委托人授權的不同，房地產分為開放式和獨家，開放式就是委托人委托多家房地產經紀機構房地產交易事宜，誰先房地產交易成功，誰就獲取服務費用。獨家是委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜。再進一步細分，獨家又可以分為交易權共享的獨家和交易權獨權的獨家。交易權共享的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，同時保留自行成交的權利；交易權獨權的獨家是指委托人只委托一家房地產經紀機構房地產交易事宜，并放棄自行成交的權利。
相對民法上的而言，房地產經紀活動中的有其特殊性。一是房地產行為以促成委托人與第三人的房地產交易為特定目的，民事上的沒有特定目的；二是房地產為有償，房地產經紀機構完成服務事項要收取授權約定的服務費用，民法上的可以有償也可以無償；三是房地產關系確定一般簽訂書面合同；民事法律行為的委托，可以用書面形式，也可以用口頭形式。
另外，房地產經紀機構和房地產經紀人員的關系也有的性質。房地產經紀機構和房地產經紀人員都是房地產經紀活動的主體，但房地產經紀機構是責任主體，房地產經紀人員是行為主體，二者之間也屬于法律上的關系。《房地產經紀管理辦法》規定了房地產經紀機構應當按照《勞動合同法》與所聘用的房地產經紀人員簽訂勞動合同，勞動合同確立的雇傭關系決定了房地產經紀人員是其所聘用房地產經紀機構的人，所以房地產經紀人員只能以房地產經紀機構的名義承接業務，不能以個人的名義承接業務、收取費用。同時，房地產經紀人員的服務行為結果直接歸屬于房地產經紀機構，但房地產經紀人員對自己的行為也負有連帶責任，特別是對第三人的權益造成損害的時候。
3.房地產居間關系
根據《合同法》第424條“居間合同是居間人向委托人報告訂立合同的機會或者提供訂立合同的媒介服務，委托人支付報酬的合同”。房地產居間可以定義為：房地產經紀機構向委托人報告訂立房地產交易合同的機會或者提供訂立房地產交易合同的媒介服務，并向委托人收取服務費用的行為。
在房地產居間過程中，房地產經紀機構雖然與委托人存在委托關系，但是處于中間人的地位。無論何種居間活動，房地產經紀機構都不是委托人的人或交易當事人一方。房地產經紀機構作為居間人只是按照委托人的指示，為委托人報告可以與委托人訂立房地產交易合同的第三人的有關信息，給委托人提供訂立合同的機會，或者在交易當事人之間充當“牽線搭橋”的媒介，并不參與委托人和第三人之間具體的訂立合同的過程，其角色只是一個中介服務人，只是在交易雙方當事人之間起介紹、協助作用。
房地產居間根據房地產經紀機構所接受委托內容的不同，既可以是只為委托人提供訂約機會的報告居間，也可以是為促成委托人與第三人訂立交易合同進行介紹或提供機會的媒介居間，還可以是報告居間與媒介居間兼而有之的居間活動。所謂房地產報告居間，是指房地產經紀機構接受一方委托人的委托，搜尋交易相對人的信息報告委托人，從而提供訂立房地產交易合同的機會；所謂房地產媒介居間，是指房地產經紀機構不但要向委托人報告訂立交易合同的機會，而且還要進一步周旋于委托人與交易相對人之間，努力促成交易合同成立。無論哪種居間，只有促成房地產交易合同成立，房地產經紀機構才能取得居間合同約定的報酬。
相對于民法上的居間而言，房地產經紀活動中的居間有其特殊性。一是房地產買賣居間主要是媒介居間，因為房地產是特殊商品，房地產經紀機構只提供信息服務，委托人與交易相對人很難達成買賣交易，房地產居間活動中撮合成交的媒介服務必不可少。但是，房地產租賃居間一般是報告居間，因為房屋租賃合同相對簡單，比較容易達成。二是房地產居間報酬的支付方不確定，可以是委托人，也可能是交易相對人，一般取決于慣例和談判的結果；按照《合同法》，服務報酬應當由受益雙方均攤。三是房地產居間關系一般是通過書面的房地產經紀服務合同確定，《合同法》則沒有規定居間合同為要式合同。
二、三類法律關系比較
（一）關于出資知識產權的合法性。我國對商標和專利的確認是通過發放一定的權利憑證來予以確認其效力，在出資中商標或專利的所有權人必須證明其出資客體的合法性。實踐中，公司對出資人知識產權合法性的審查，應側重兩個方面：如果出資人是商標和專利權的原始取得主體，公司只需要查看其注冊證或專利證書即可；如果出資人以轉讓或其他方式取得知識產權，可以通過查看轉讓合同來判斷。專有技術的出資人，也可以向公司出示諸如保密協議等其他相關證明文件，方可證明自身的權利主體身份。以計算機軟件等其他類型的普通作品出資的應辦理著作權登記手續，在出資時向公司出示登記證書。
（二）關于出資知識產權的穩定性。我國《商標法》和《專利法》分別對已注冊商標和已取得的專利權設置了“撤銷”“無效”程序。因為用作出資的商標權和專利權，有可能會侵犯他人的權利而面臨被“撤銷”的風險，從而導致出資無效。對于這一問題，公司成立時，應當組織人員對出資人所出具的權屬證書進行審查，并去相關行政登記部門進行簿冊查閱。對于知識產權權利之上的第三人，應當審查該出資人是否已與他人簽訂了知識產權許可、轉讓協議，特別是對于知識產權使用許可出資還應當區分獨占許可、排他許可、普通許可涉及不同權屬第三人等情形。
（三）關于出資知識產權的時間性。知識產權均有法定的有效期限，所以公司需要審查出資人用于出資的知識產權是否在有效期限內。出資人在投資過程中，若遇到用作出資的知識產權的有效期短于公司經營期的情況，可通過在知識產權出資合同別約定加以規制。對于雖然未過有效期但法律予以保護的期限即將結束的專利權，要重新評估利用價值；但商標權因其自身特性，使用時間越長價值反而越大，需要注意的是，商標權人務必要進行續展注冊。
二、知識產權出資權屬瑕疵的法律風險及其防范
知識產權出資人必須對該項權利具有完整處分權，如果出資人不是合法權利人，則出資將會因其權利瑕疵而面臨被撤銷的風險。以發明為例，至少存在如下四種情況：①職務發明被發明人或設計人當成職務發明用于出資。②受委托進行發明創造的受托人將委托發明專利用于出資。③共同發明被部分共有人擅自用于出資。④被許可人未經權利人授權將其使用權用于出資。另外需注意的是，用于出資的各類知識產權，不能設立其他權利負擔，比如質押權。否則公司將面臨擔保物權的權利人優先行使擔保物權而致利益貶損的風險。
對于出資權屬瑕疵問題，公司可根據有關法律法規，分不同情況予以處理：
（一）出資人用專利、專有技術、計算機軟件等出資的，應當著重審查所用于出資的知識產權是職務成果還是非職務成果。職務發明創造形成的專利權、職務作品的著作權、職工從事本職工作或基于單位下達的開發計劃所開發的軟件等處分權一般情況下歸單位，其發明人或開發人不能以個人名義用于出資，除非和單位另有約定。
（二）法人或其他團體組織用知識產權出資，應審查出資主體的權利能力和行為能力。根據有關法律法規，公務法人中只有國家授權代表并以國有資產進行投資的組織和部門才可以以公司名義對外投資。其他法人包括事業單位法人和社會團體法人等，只要其對用于出資的知識產權有處分權，便可出資。
（三）多個主體用共有權益的知識產權出資，應考察相互間的法律關系。要判定技術成果是合作開發還是委托開發，合作開發處分權歸各方共有，委托開發除有約定外，一般歸受托方享有。
（四）知識產權的合同債權人能否以未來享有的知識產權進行出資或者公司將依法轉讓給公司的知識產權作為出資轉化為對公司股權的問題。這涉及到非金錢債權轉股權的問題。目前我國法律對于債權轉股權尚未明確，但在工商登記實踐中持謹慎肯定的態度。
三、知識產權出資價值評估的法律風險及其防范
知識產權作為無形資產，其價值評估直接關系未來的利益分享，也關系出資人在公司中的股權比例和股東地位，所以必須尋找專業評估機構對知識產權價值進行評估。實踐中當事人最容易忽視如下問題：①對知識產權的前期開發費用無法準確界定。②對同類產品或技術投入市場后所面臨的競爭風險、市場潛力、價值分析預測不準。③知識產權出資入股后，為擴大效益將對其進行后續開發投入，對此投入大小預測失誤。目前，無形資產價值評估市場魚龍混雜，評估機構和評估人員良莠不齊，因此，對評估機構和評估人員必須嚴加篩選：
（一）對評估機構的選擇應由公司自己決定，應當選擇資質比較高、聲譽比較好的評估機構和素質較高的評估人員，一般情況下，應當拒絕接受由出資者自行選擇評估機構進行評估。
（二）在選擇評估機構之前，應對市場上從事評估工作的相關機構進行調查，查閱評估機構及其評估人員曾評估的項目，通過評估項目了解、判斷評估機構和評估人員的學術素養、專業技術、從業經驗、敬業精神、職業操守。
（三）審查評估機構的評估預案。運行規范、口碑較好的評估機構一般都會對承擔的評估項目進行事先預評并形成預案，它們有一套完整的評估程序、評估依據和評估方法的范本供當事人查閱，并且對以上事項有充分的理由說明。
（四）與評估機構簽訂規范、詳盡的委托評估合同。要在合同中對評估項目的具體情況、評估目的和要達到的標準及要求作出規定，特別應該就雙方的責任承擔作出規定，比如評估機構明顯重大的評估失誤所造成的損失，具體的責任承擔和賠償方式，必要時也可列舉免責事由。
四、知識產權出資交易復雜的法律風險及其防范
知識產權出資時須履行轉讓和許可程序，這些程序都有一系列完整手續，如果出資人提供的手續欠缺，就可能導致出資瑕疵或出資行為無效。比如正式書面合同缺失、以轉讓形式取得的權利缺少登記公告、國有企業或中外合資企業轉讓或者用于出資的知識產權缺少上級主管部門的批準文件等等。
除此之外，用知識產權使用權出資，也需要特別注意使用權人的權利界限及所有權人是否對使用權作了相關限定。在非獨占許可情況下，出資方也可以使用或者允許第三人使用知識產權，倘若如此，出資方就無法保證接受方對出資知識產權 的市場份額，因為被許可第三人的企業數量、生產經營規模都會擠占接受方的相關市場。此外，若出資方或被允許使用該知識產權的第三方在使用該知識產權過程中出現各種違法行為，也會使接受出資的企業遭受損失。對這些交易中的法律風險防范，主要依賴于雙方合同約定的具體細節：
（一）在合同中明確約定出資標的和權屬。明確出資人出資到公司的是什么，是專利、商標權、著作權還是商業秘密？或者某種專利的使用權？該專利是否有其他的實施許可？專利實施許可公司與出資公司存在何種競爭關系？專利權期限如何？專利費繳納情況如何？以專有技術出資的，技術的具體內容是什么，技術的性能如何？
（二）仔細查看有關出資的規范性文件。從我國《專利法》第10條、《商標法》第40條可見，知識產權權利轉移的公示備案制度是其出資的法定程序，為避免日后因出資權利瑕疵而導致糾紛，當事人務必仔細查看公告內容、方式等具體事項。此外，經授權代表國家或者以國有資產對外投資的部門也可以成為公司投資者，如國有企業或國有控股企業、中外合資合作企業等，但在知識產權出資轉讓過程中必須經過主管部門批準。所以，當事人也要注意查看有關批準文件，了解用于出資的知識產權的屬性、內容等。
（三）要求出資人對出資瑕疵進行擔保。公司接受知識產權出資時，可以要求出資主體通過書面承諾方式，如在出資協議中對出資技術的特性、有效狀況、實用價值、市場前景等方面做出保證或承諾，可以要求出資人以一定的財產作為擔保，從而最大限度的減少或降低企業損失。
五、知識產權出資商業化運營的法律風險及其防范
任何市場行為都伴隨有風險，知識產權作為非實物資本出資，面臨的風險更大。法律在賦予權利人權力時重點審查專利的“新穎性”、“實用性”、“創造性”，作品“獨創性”，或是商標的“顯著性”、“可識別性”，并不關注或考慮其對于社會經濟的作用及能否轉化為現實生產力，也不關注它作為資本進入市場后的利潤。知識產權取得法律授權，只不過是其進入市場的通行證，在具體出資運營中，還需考慮其能否被商業化利用，以及利用的成本是否合理等問題。
當前，科技與經濟的緊密結合問題已成為科技體制改革的焦點和重點，完善知識產權出資入股的法律制度將會有效提升科技成果轉化率。但制度的完善涉及眾多方面，不可能一蹴而就。因此，當事人在用知識產權投資之前，必須對知識產權出資的可行性、必要性、收益率或潛在風險進行調研、考察和論證，據此做出是否出資入股的決策；可以通過與出資人的商務談判，就出資過程中各方的條件、風險防范措施、權利義務履行以及企業經營管理、損失分擔比例等問題達成一致意見，將此作為雙方合作或者簽訂合同的基礎。通過此種防范，力求將知識產權出資入股的風險降至最低，最大限度保護出資人的利益。另一方面，也寄希望于我國相關部門能盡早制定和完善知識產權出資入股的法律法規。
參考文獻
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關鍵詞：小產權房；土地產權；土地開發利用；土地收益。
“小產權房”是指在農民集體土地上建設，由集體經濟組織以外的單位或個人購買，沒有取得合法產權證的房屋。“小產權房”是我國“二元化”土地所有制框架下的特有現象，折射出我國在土地法律制度、房地產市場調控、住房保障制度、農民利益保護等各方面存在的問題。
一、“小產權房”產生的背景。
“小產權房”是近年來出現在我國房地產市場的民間約定俗成的一個新概念。自 1998 年房改以來，城市房價逐年高漲，公眾開始轉向價格低廉的“小產權房”，即使在法律和相關政府部門明令禁止的情況下，“小產權房”市場仍舊購銷兩旺，成為我國重要的房產權利類型之一。目前“小產權房”已成為城鎮居民住房需求的重要房源。
“小產權房”現象的深層原因在于：包括土地產權界定二元化制度、差別性的土地流轉、開發利用、土地利益分配制度等在內的我國土地法律制度本身的缺陷。
二、土地初始產權界定問題。
“小產權房”產生的根源在于，以《憲法》、《物權法》、《土地管理法》為軸心的土地法律制度體系建立了土地所有權、使用權流轉的二元結構，并由此引起國有土地和集體土地在流轉制度、土地開發利用、征收和管理上的差別待遇。
1. 我國土地法律制度的產權界定現狀———土地權利二元化。我國《憲法》確立了我國土地所有權的二元結構制度。
我國的土地所有權包括國家所有和集體所有，不存在私人產權。國家和集體成為兩個互相獨立且平等的所有權主體，國家對土地實行征收征用僅限于“公共利益”的需要。由于我國的社會主義性質，因此土地所有權不論是國家所有還是集體所有都不能夠流通轉讓。對土地使用權的流轉，我國經歷了從最初的完全禁止到逐漸放開的過程。1988 年的《憲法》修正案規定了土地使用權可依照法律規定轉讓，由此通過憲法形式確立了我國土地使用權的轉讓。但目前我國開放土地使用權流轉僅限于國有土地，集體土地的土地使用權自由流轉一直被禁止。在建設用地使用權方面，《土地管理法》的規定實際上剝奪了集體土地使用權做為建設用地方面流轉的可能性。集體土地使用權要投入建設，唯一的途徑是通過國家征收，轉變為國有土地后再實行土地使用權流轉。集體土地使用權另一種類型是宅基地使用權。《物權法》規定了宅基地使用權人對宅基地享有占有和使用的權利，但對其轉讓《物權法》沒有具體規定，只原則性地規定根據其它相關法律處理。
2. 兩類土地產權對比———集體土地所有權權能不完整、產權主體不明。從我國土地法律制度中土地產權規定來看，相比國有土地，集體土地產權是一個權能并不完整的所有權。集體土地產權包括土地所有權和使用權，但這是與集體經濟組織成員身份緊密相聯的，其轉讓也受到法律的嚴格限制，甚至在實踐中幾乎被禁止。集體土地與國有土地在所有權能上存在差別，其所有權權能不完整，實際上無法充分實現財產權。此外，我國集體土地產權還存在產權主體不清的缺陷。雖然《憲法》規定了集體土地產權屬集體所有，但具體主體仍指代不明。對比國有土地所有權歸屬國家，政府相關部門代表國家行使權力，權力主體非常明確。《土地管理法》雖規定集體土地由村集體經濟組織或村民委員會經營、管理，但規定過于原則、籠統，權力主體也含混不清，導致集體土地在實際管理中混亂不堪。在存在交易成本的情況下，不同的產權界定將導致不同的資源配置，好的產權界定會大大提高資源配置效率。若維持一種制度的費用相對高昂，改變制度的費用相對下降時，就可能誘發制度變遷，使產權得到更好地配置。現行土地產權二元化配置，使土地權益配置過于傾向政府而存在不公。“小產權房”現象背后的土地繞過國家征收而自主供給進入市場就是這種制度變遷的產物。
三、土地開發利用的制度問題。
根據現行土地法律制度的規定，政府依據其公共行政管理權力行使的合法性，壟斷了土地使用權買賣一級市場。農村集體所有土地只有由政府先將其征用，轉為國有土地，才能由開發商以拍賣方式獲得土地的開發權，這中間的差價構成了政府土地出讓金的凈收入。政府一方面是集體土地征收、征用轉為國有土地的唯一合法主體，另一方面，政府又是面向開發商的土地使用權唯一供給者。這一方面導致了政府土地拍賣價格高拉動房價上漲，另一方面也限制了農村集體土地的流轉，使農民只能從土地中獲得遠低于其市場經濟價值的土地征收補償金。這樣的土地開發利用制度安排明顯和市場化運作相沖突。
四、土地出讓收入管理的制度問題。
1. 土地出讓收入分配失衡。土地是城市化進程中經濟運行的載體。城市土地的形成是通過政府不斷征用農村集體土地，并轉化成國有土地而來的。在這個過程中，土地征用補償與土地出讓收入之間的巨大差價絕大部分被政府和開發商獲取，農民只得到微乎其微的部分。根據我國研中心課題組的調查，在目前房地產開發過程中，土地增值部分的收益分配只有 20%到 30%留在鄉以下，其中，農民的補償款僅占 5%到 10%；地方政府拿走土地增值的 20%到 30%；開發商則拿走土地增值收益的 40%到 50%。在現行的土地法律制度下，土地利益分配過分傾向于開發商和政府。這種巨大的利益分配不公也正是引發“小產權房”的社會經濟因素。
2. 土地出讓收入監督管理不力。土地出讓收入的監督管理不完善，實際上也為地方政府追逐土地利益最大化提供了負面激勵。長期以來，依據我國財政管理制度，地方政府的土地出讓金收入屬于預算外收入，缺乏監管。地方政府在如何運用這筆資金上就有很大的自主權。同時，我國土地出讓收入的監督管理制度不夠完善，在約束這筆收入時沒有發揮出應有的作用，反而產生了負激勵效果，促使地方政府盲目追逐土地收入最大化。
五、完善土地出讓的改革路徑。
1. 完善集體土地產權并規范流轉。集體所有土地應該與國有土地享有平等權利。從產權界定這方面來說，“小產權房”問題的治本之策在于改革我國的土地二元化體制，明晰集體土地的產權界定，完善其產權權能、產權運作、土地流轉等法律制度，使集體土地有合法合規的正常進入市場流轉的渠道，充分參與到市場競爭中。相應的改革措施應包括：修改《土地管理法》、《城市房地產管理法》等法律中限制集體土地使用權流轉的相關規定，明確規定集體土地所有權權能、所有權主體和行使代表、程序等；參照已有的國有土地使用權流轉相關規定及各地的實踐經驗，制定相應的集體土地使用權出讓、轉讓管理規定；嚴格規范集體土地流轉等。
2. 土地開發利用制度的合理改進。首先是集體土地征收權限的限制。依據現行法律或相關法理，土地征收的初衷應是且只能是為了“公共利益”，這是征收的前提和衡量征收行為合法與否的標準。目前“小產權房”現象中出現的政府過于泛濫地征收土地現象，很大部分在于我國目前法律制度并沒有對“公共利益”明確界定。因此，科學準確地界定公共利益范疇和政府土地征收的范圍，嚴格限制政府土地征收權限，是我國土地法律制度需要完善的重要方面。其次是土地使用權出讓權力的合理配置。現行法律規定政府代表國家壟斷經營土地使用權出讓，這是符合我國目前的社會現實情況的。
問題是政府土地使用權出讓行為缺乏監督和規范，導致其中隨意性過強、違法現象多和土地管理混亂的后果。改進的途徑還是在于有效規范政府土地出讓行為，強化土地規劃約束和用途管制。各級地方政府要提前制定詳細、科學的土地利用規劃，土地出讓必須嚴格按照規劃的數量、用途等來執行，土地利用規劃的變更要依據法定程序執行。此外，對每年政府出讓土地使用權的規模要有嚴格的控制。
3. 土地出讓收入分配與監督制度改革。我國目前土地出讓收入絕大部分流向政府和開發商，這種利益分配機制是失衡且違背公平正義的。土地法律制度改革需要逐漸將這種不公平分配向合理利益分配機制轉變。就土地利益主體而言，中央政府、地方政府、村集體和農民，就形成了不同的利益分化格局，顯著影響著土地利益分配制度改革的走向。對于國有土地的出讓收益，應調整中央與地方土地收益分配，由目前土地出讓收入全額進入地方財政，改革為中央集中部分土地收入，專款專用，由中央財政專項用于地方市政基礎設施建設；對于集體土地的出讓收益，應制定集體土地收益分配辦法，規范集體土地收益的分配及使用。集體土地出讓收益應用來進行農村建設，保護農民利益。此外，在土地出讓收益的監管方面，應建立土地收入的專項監督制度，同時財政、審計部門要及時對土地出讓進行監督管理，防范漏洞。
參考文獻：
[1] 王利明。物權法論。中國政法大學出版社，1998.
