時間：2023-10-12 09:37:04
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1 目前房產中介發展現狀
隨著房地產市場的不斷發展，房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。
2 房產中介市場現實存在的欺詐行為
2.1 以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。 受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。 受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
現實當中，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.2 房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法 （2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過 自2001年6月1日起施行）第二十九條 商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
2.3 濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
2.4 房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
2.5 各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂 “特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
3 關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？提供下面幾個建議：
3.1 在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
3.2 購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
3.3 對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
3.4 達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻:
[1]《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。本文通過對房地產中介市場的詳細了解，其中存在的主要欺詐行為有：
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
5.房地產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人作出不合理、不公正的規定。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。如何防范并解決這些問題，筆者提出了些建議：
在房產交易場所通過發放宣傳單提醒購房者，注意區別居間合同與行紀合同中這兩種行為。購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件；對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視為要約作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，以避免產權無法過戶風險等
一、目前房產中介發展現狀
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交(1999)0786號規定：“三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指"不可售公房"也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指"成套獨用"的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的"二步并一步走"的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》(1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行)第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方"到手價"，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
隨著上海房地產市場的不斷發展，上海房產中介市場也在日益壯大。上海市房產中介企業已迅速發展到了8萬余家，人們通過房產中介咨詢、購買、出售、租賃房產已經是很普遍的現象。
為了加強房地產中介服務管理，維護房地產市場秩序，保障房地產活動當事人的合法權益，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的規定，對房地產中介服務進行了定義：房地產中介是指房地產咨詢、房地產價格評估、房地產經紀等活動的總稱。包括了以下——
1.房地產咨詢，是指為房地產活動當事人提供法律法規、政策、信息、技術等方面服務的經營活動。
2.房地產價格評估，是指對房地產進行測算，評定其經濟價值和價格的經營活動。
3.房地產經紀，是指為委托人提供房地產信息和居間業務的經營活動。
房產中介在房產交易中的地位日益上升。據有關部門統計本市約50％的新建商品房銷售和90％的二手房買賣是通過房地產中介企業實現的。可以說大部分的房產交易行為是通過中介機構進行，中介機構溝通買賣雙方起到了一個橋梁的重要作用。
尤其在私人之間的房屋買賣中（即二手房轉讓），由于很多買方與賣方互相不認識、不了解，可以說信用無從談起：買方擔心給了錢，拿不到房；賣方擔心買方不是一次性支付全部款項（如要辦理銀行貸款），分幾次支付，會不會拖泥帶水拖延付款等等。這時，房產中介機構出現，中介方是以單位的名義出現，并且經過國家行政部門的審批，具備經營資格。買賣雙方就可以將中介方作為第三方來溝通信息，調停買賣雙方之間的爭執；而且買賣雙方需要辦理產權轉讓等手續，更需要中介機構提供專業意見、協助辦理。因此房產中介的產生與發展正是我們社會經濟發展所需要的。但是，由于房產中介行業進入門檻相對不高，因此也就良莠不齊，大多數中介機構奉公守法、誠實經營、在幫助消費者購置產業提供了優質服務。但也有不少不良中介機構存在了欺詐行為，侵犯消費者的合法權益。筆者所在所知道的中介欺詐行為進行具體分析。
二、房產中介市場現實存在的欺詐行為
1.以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。
委托人一般分兩種：房產開發企業和私有房產權人（自然人）房地產開發企業委托中介服務機構銷售商品房的，受托機構應當是依法設立并取得工商營業執照的房地產中介服務機構。房地產開發企業應當與受托房地產中介服務機構訂立書面委托合同，委托合同應當載明委托期限、委托權限以及委托人和被委托人的權利、義務。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當向買受人出示商品房的有關證明文件和商品房銷售委托書。受托房地產中介服務機構銷售商品房時，應當如實向買受人介紹所銷售商品房的有關情況。受托房地產中介服務機構不得銷售不符合銷售條件的商品房。
同樣，自然人委托房產中介機構銷售商品房的也應當參照上面開發企業委托的方法辦理。同時根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十八條規定：受托房地產中介服務機構在銷售商品房時不得收取傭金以外的其他費用。
從法理上說，房產中介機構主要是房產經紀人，對委托購房和銷售的客戶之間是一種居間合同行為，而不是表面上的行紀行為。經紀人應當在銷售商品房時提供：房源信息、銷售價格外，表明收取傭金，即按房產成交價格的3%~5%之間提取傭金。
而現實上，很多房產經紀向購房者提出“包銷”，即所銷售的房產統一報價，說價格已經包括傭金，或者誤導購房者“免傭金”。實際上購房者與售房者之間很難了解到真實的出售價格。其中的差價由房產經紀賺得，也就是所謂的“賺差價”，這明顯違反了上述法律規定。
2.從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。
上海市房屋土地管理局《關于禁止成套獨用住房使用權買賣的通知》滬房地交（1999）0786號規定：“
三、各類經紀中介服務機構不得從事成套獨用住房使用權買賣的居間介紹、和提供咨詢等業務；不得掛牌、展示、提供或利用房地產網站、刊物等信息載體登載成套獨用住房使用權買賣信息。”
目前，上海可進入市場買賣交易的房屋既有產權性質的房屋，也在使用權性質的房屋，這里的使用權房屋是指“不可售公房”也就是指不能按照房改政策購買的公房。由于權屬性質不同，其市場價格及法定的權利義務有較大區別。
區分擬購房屋的權屬性質，應以驗看憑證為準。有房地產權利證書（或房屋權利證書）的即為產權性質房屋，憑證為公有房屋租賃憑證的即為使用權性質。可售公房是上海市房改售房政策引出地房屋屬性概念。是指：上海的房改政策規定，職工（原承租人）可按房改售房的價格及優惠政策出資購買的產權的房屋。是指“成套獨用”的原公有住房。
現行法規不允許可售公房以使用權的性質進入市場買賣，可售公房買賣必須按照先由承租人按房改售房政策辦理完畢買房手續后，再以產權的性質賣給購房人的程序操作。這就是人們通常說的“二步并一步走”的政策。
按照《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》（1999年4月22日中華人民共和國建設部令第69號自1999年5月1日起施行）第五條已取得合法產權證書的已購公有住房和經濟適用住房可以上市出售，但有下列情形之一的已購公有住房和經濟適用住房不得上市出售：
（1）以低于房改政策規定的價格購買且沒有按照規定補足房價款的；
（2）住房面積超過省、自治區、直轄市人民政府規定的控制標準，或者違反規定利用公款超標準裝修，且超標部分未按照規定退回或者補足房價款及裝修費用的；
（3）處于戶籍凍結地區并已列入拆遷公告范圍內的；
（4）產權共有的房屋，其他共有人不同意出售的；
（5）已抵押且未經抵押權人書面同意轉讓的；
（6）上市出售后形成新的住房困難的；
（7）擅自改變房屋使用性質的；
（8）法律、法規以及縣級以上人民政府規定其他不宜出售的。
根據上海市房屋土地管理局、上海市住房制度改革辦公室二OOO年四月二十七日頒發的《公有住房出售中有關問題的處理意見》中對關于公有住房出售的范圍界定為：
（1）由部隊或其他系統單位職工免租使用的房管部門所有的獨用成套公有住房，可以出售。
（2）產權已轉移地方的原部隊的住房，可以出售。
（3）同幢住房內有獨用、有合用的，凡廚房間和衛生間由一戶使用的公有住房，可以出售。
（4）被拆遷安置的獨用成套公有住房，該被拆遷戶戶口遷入后才能予以出售。
（5）因規劃、配套等原因未申請房地產權證的住房不予出售。
由于房改售房政策涉及工齡及超面積等方面的因素，同一房屋，不同的人購買價格差異很大。因此對購買可售公房的購房人須特別注意雙方所約定房屋成交價的含義。成交價的含義為產權性質，則無糾紛可言。成交價的含義如為對方“到手價”，則差異很大。
3.無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。
有些房產中介不申領營業執照就開展業務，所發的名片、所的廣告宣傳，只有所留的電話可以聯絡到其人，如同打游擊戰一般。遇到問題，則無音無訊了。
還有些房產中介為了稅收或注冊等問題，在經濟園區注冊而在市區進行營業。按照工商部門的有關規定，在非注冊地營業必須在營業地工商部門再進行注冊登記并備案。但不少公司未按此規定辦理注冊登記，卻又在正常營業。
根據工商部門所發放的營業執照，房地產咨詢與房地產經紀有很大的區別。房地產咨詢是無權進行房地產交易行為的，而房地產經紀則可根據其注冊資金及申請的范圍從事房地產咨詢、租賃、買賣等交易。但是在現實交易中，人們往往忽略或不了解這個區別，而某些房產中介機構為了獲取利益又故意進行隱瞞。
4.房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。
根據商品房銷售管理辦法（2001年3月14日建設部第38次部常務會議審議通過自2001年6月1日起施行）第二十九條商品房銷售人員應當經過專業培訓，方可從事商品房銷售業務。
同樣法律嚴禁偽造、涂改、轉讓《房地產估價師執業資格證書》、《房地產估價師注冊證》、《房地產估價員崗位合格證》、《房地產經紀人資格證》。
事實上有很多房產中介公司在申請注冊成立時所提供的從業人員資格證書都有借用他人的證書來充數現象。
5.濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。
格式條款是指格式條款的提供方（以下簡稱提供方）為了重復使用而預先擬定，并在訂立合同時未與對方協商的條款。商業廣告、通知、聲明、店堂告示、憑證、單據等的內容符合要約規定和前面規定的，視為格式條款。
根據《合同法》的規定：
第三十九條采用格式條款訂立合同的，提供格式條款的一方應當遵循公平原則確定當事人之間的權利和義務，并采取合理的方式提請對方注意免除或者限制其責任的條款，按照對方的要求，對該條款予以說明。
第四十條格式條款具有本法第五十二條和第五十三條規定情形的，或者提供格式條款一方免除其責任、加重對方責任、排除對方主要權利的，該條款無效。
第四十一條對格式條款的理解發生爭議的，應當按照通常理解予以解釋。對格式條款有兩種以上解釋的，應當做出不利于提供格式條款一方的解釋。格式條款和非格式條款不一致的，應當采用非格式條款。
實際上很多房產中介機構，往往利用消費者不熟悉有關交易細節和法律法規，任意修改并且以格式條款形式規避自己應盡的義務，限制消費者應有的權利如知情權、公平交易權等。企圖以合同條款形式玩文字游戲，一旦消費者發現問題，據此百般抵賴逃避責任。夸大了合同行為的“合意”，將不平等的條件強加于人。
6.房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。
根據城市房地產中介服務管理規定（修正）（1996年1月8日建設部令第50號2001年8月15日根據中華人民共和國建設部令第97號《建設部關于修改〈城市房地產中介服務管理規定〉的決定》修正）設立房地產中介服務機構，應當向當地的工商行政管理部門申請設立登記。房地產中介服務機構在領取營業執照后的一個月內，應當到登記機關所在地的縣級以上人民政府房地產管理部門備案。
房地產管理部門應當每年對房地產中介服務機構的專業人員條件進行一次檢查，并于每年年初公布檢查合格的房地產中介服務機構名單。檢查不合格的，不得從事房地產中介業務。而有不少中介組織根本沒有到有關部門進行備案。以為只要領取營業執照即可開業，根本沒有把備案手續放在心上。
7.各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。
房地產開發企業、房地產中介服務機構商品房銷售宣傳廣告，應當執行《中華人民共和國廣告法》、《房地產廣告暫行規定》等有關規定，廣告內容必須真實、合法、科學、準確。
而很多房產中介機構在其店堂或者在一些媒體上廣告信息，如對所謂“特價房產”，注重說該房產或是地段繁華、或是全新裝修、或是價格優惠等其他吸引消費者的地方，而沒有將該房產真實情況進行核實。甚至對上面所說的“使用權房產交易”沒有去標注其產權特點，等到消費者交付款項準備辦理手續時才明白過來。而且也有不少如被抵押等房產依然在上市流通，造成消費者受騙上當。
三、關于依法規范、穩定發展房地產中介市場的建議
由于上述欺詐行為的存在，對整個房地產市場存在著極大的危害性。
“以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬。”“從事成套獨用居住房屋使用權買賣經紀活動。”“房產經紀組織濫用自己的優勢地位，利用格式合同對相對人做出不合理、不公正的規定。”“各類房地產廣告信息、內容中未標注忠告語，以及未經登記房地產印刷品廣告。”這些行為損害了消費者直接的經濟利益，并且間接損害了國家利益，擾亂了房地產市場正常的操作、運行秩序。“無照經營、超越經營范圍和非法異地經營。”“房地產執業經紀人出租、出借經紀執業證書。”“房地產經紀組織未按規定期限辦理備案手續。”這些行為阻礙了相應的國家機關對房地產中介組織正常的管理和監督，因而又影響到了消費者的合法權益。
由于上述行為存在的危害性，如何才能依法規范、穩定發展房地產中介市場呢？筆者提供下面幾個建議：
1.在房產交易中心免費發放有關房產交易中容易出現問題的環節的宣傳單，以特別提醒消費者引起注意。
2.提醒消費者在居間合同與行紀合同中了解這兩種行為的區別。居間合同是委托人委托居間人進行訂約中介活動的合同。居間人不是訂約的當事人，也不是當事人的人，是為當事人訂立合同而穿針引線的人。行紀合同是以自己的名義辦理財產交易等事務并直接對第三人承受權利義務的合同。
3.購房前認真索取中介機構的營業執照、執業資格證書等證件，應當取得復印件并與原件核對，必要時可以向工商部門、房產管理部門要求驗證；
4.對于所謂的“可轉換產權房”應當向房產管理部門咨詢了解該房產的真實情況，是否屬于規定的可轉換的“使用權”與“產權”。并且在合同中約定中介方如果提供情況不實應當負責的賠償責任。如果中介方拒絕該條款，則對該房產的“可轉產權”性質懷疑，避免上當；
5.對于房產中介方的廣告、店堂招貼等宣傳資料上，凡標明符合合同要約要件的內容，視料作為合同的附件，一并寫入合同中，以此約束相對方。
6.達成協議后，對辦理產權過戶手續，購房者應當本人親自辦理，不要怕麻煩，因為只有到了房產登記部門過戶時，其房產權潛在的風險就會凸現，才能便于及時解決。
參考文獻：
《中華人民共和國城市房地產管理法》1994年
建設部《城市房地產中介服務管理規定（修正）》1996年
上海市政府《上海市房地產轉讓辦法》1997年
建設部《已購公有住房和經濟適用住房上市出售管理暫行辦法》1999年
建設部《商品房銷售管理辦法》2001年新晨
這一年，北京乃至全國市場的行業格局發生了怎樣的變化？未來，房產中介行業將如何繼續變革？在業內看來，整個行業目前還問題重重，隨著行業整合的加速，未來三至五年，中介行業變革將進入深水期。
經紀人之戰仍在延續
去年年底，北京房產中介行業打起了一場經紀人“保衛戰”，包括鏈家、我愛我家、思源等傳統中介陸續針對經紀人的待遇提出新方案，試圖通過提升經紀人傭金、員工持股等方式攥緊手中的優秀經紀人資源。
今年，這種變革仍在延續。
近期，曾經挑起下調中介費大旗的思源，旗下房通網再次提出了“獨立經紀人”概念。據房通網介紹，依托房通網平臺，獨立經紀人、區域合作伙伴和房通網是加盟合作關系，經紀人交易的1.5%傭金全部歸個人所有。
房通網提供的是替代傳統經紀公司給經紀人和經紀人團隊提供的相應全套服務，經紀人向平臺繳納平臺使用費。
在業內看來，這一模式與美國的Zillow有相似之處，但該模式是否能夠適應本土環境，仍有待考驗。
“是否引入獨立經紀人，也是我們在創業之初討論最多的問題。但通過市場調研，最終決定使用自建團隊。”愛屋吉屋市場副總裁張雋表示，目前國內房產經紀人的水平良莠不齊，需要嚴格的職業培訓。加之國內相關政策監管缺乏，容易為后期管理埋下隱患。
在12月2日舉辦的“新經紀、新生態”的互聯網與房地產經紀行業發展論壇上，鏈家集團董事長左暉表示，未來是經紀人的時代，房產中介平臺通過為經紀人提供更為細化的服務，以此提升整個品牌的服務水平。
兼并、燒錢，洗牌繼續
經紀人資源整合背后，實則是各個房產中介平臺的角力。
長期以來，北京房產中介格局鮮明，以鏈家地產、我愛我家、麥田房產為代表，傳統中介互聯網平臺的鲇魚效應在北京市場上日趨凸顯。鏈家研究院院長楊現領介紹，從今年3月起，以搜房網和愛屋吉屋為代表的互聯網房產平臺的市場占有率在日趨上升，市場洗牌仍在繼續。
據北京住建委網站顯示，10月，在北京愛屋吉屋成交的二手房源達793套，已超越常年位居成交排行第三名的麥田房產。搜房網也以451套的成交量位居第五。而這兩家公司的二手房經紀業務，均起家于今年年初。
“諸多生活服務行業嫁接互聯網后均已出現巨頭。出行、旅游、零售行業已出現百億美元的巨頭。唯有房產中介行業仍處于諸雄紛爭階段。未來存量房市場會不會產生百億美元的獨角獸公司？實現的條件正在逐步成熟。”楊現領表示。
實際上，面對這一趨勢，鏈家早已展開一輪南征北伐，先后在上海、成都、深圳、廣州等地收購合并當地強勢房產中介，實現規模化整合。我愛我家等在內的房產中介也在積極開展海外業務，為業務拓展尋找更多可能。 攪動市場從去年年末相繼下調傭金，到今年以來互聯網平臺大舉擴張，無不攪動著整個房產中介市場。 圖_CFP
最近，“中原教父”施永青高調回歸，直言將迎擊鏈家排山倒海的進攻。一直以來低調的中原選擇在年關放出重磅炸彈，與鏈家觸動了中原的“奶酪”密不可分。據了解，今年以來鏈家通過兼并的方式，使得在上海的門店規模超越中原。在曾經是中原主場的深圳，鏈家通過兼并開設了大批門店，宣傳攻勢強勁，無疑對中原造成威脅。當在北京、上海已被鏈家超越，對于中原來說，深圳更加不能“敗走”。
面對傳統中介的強勢擴張，如何逐步擺脫“燒錢模式”，在未來穩扎穩打，也成為互聯網平臺必須面對的問題。
“一個公司不能靠花錢過日子。從追求效率到追求利潤轉變，是公司未來一年最重要的目標。”張雋如是說。
格局角力背后，需要強大資金支持。據了解，愛屋吉屋“燒錢不止”，目前進行了五輪融資，鏈家也在與投資方接觸，而思源則在準備回歸A股。
服務，離不開的核心
市場爭奪戰打得熱鬧，不過對于各家公司來說，房產中介行業作為生活服務行業，所有業務的開展最終都將回歸到服務這個點上來。
鏈家網CEO彭永東坦言，明年鏈家網最重頭的工作就是梳理整個平臺系統的流程，從而發現用戶服務體驗的痛點，提升效率。
“不僅是客戶服務，未來鏈家網想要為行業提供更多服務，完善整個行業生態圈。”彭永東介紹，行業里的細分服務存在很大空間。例如在美國，經紀人為了更好地賣出二手房，會對房屋進行翻修、裝飾，這就是一個市場機會。
偉業我愛我家集團副總裁胡景暉表示，今年政策在變、市場在變、行業在變，對線下的爭奪將成為關鍵。對此，我愛我家推出“六大服務承諾”，升級服務。
針對服務升級，愛屋吉屋將推出權限交易保障服務和免費法律支持服務。同時，在產品創新方面，愛屋吉屋的金融服務部門已經成立，為買賣雙方提供信貸等金融服務。張雋表示，這也是愛屋吉屋尋求利潤增長的必經之路。
明年或現淡市，推進行業完善
長期以來，房產中介被看做是“靠天吃飯”的行業。市場好時，賺得盆滿缽滿。市場不好時，迅速收縮規模。不過面對明年預期下行的市場，不少業內人士卻信心滿滿。
“市場下行是推進行業完善的催化劑。”在談及明年的行業驅動時，左暉直言。他表示，相比于國際上同等水平的大城市，北京二手房換手率和成交量相對較低。這背后，中介服務水平對購房者決策的影響很大。同時，房產經紀行業在新常態下更是百廢待興，快速滿足用戶核心需求并能扎實做好服務的創業公司將快速脫穎而出。
房地產交易的特點及管理
房地產交易特點
房地產交易主要指，房屋及土地供應與需求雙方實施的買賣交易活動，從而將房屋所有權和土地的使用權轉移的過程。房地產交易包含多種類型，不僅包含房地產轉讓、抵押，而且涉及租賃。通常房產交易進程中是由中介公司帶領客戶查看房源，最終促成交易。房產交易與其他產品相比，流程煩瑣，影響交易因素較多。立足本質層面，房產交易主要指房地產交易主體間以房地產特殊產品為交易對象所從事的市場交易活動，擁有較多特征。首先，不發生物體的空間移動。房產交易中，由于房產具有不可流動性，不能以實物形態進入交易場所。因此，房產商品交易，只有所有權或使用權關系轉移，并不存在物流形態；其次，房產價格隨國民經濟的不斷發展，處于穩步上升趨勢。房地產交易的管理房地產交易管理，主要指為避免房產交易中的不良行為，政府以法律形式、行政手段等，對房地產管理部門實施約束，促使其交易規范化，對交易過程進行監督，防止出現違法行為，針對不良違法交易應嚴厲打擊。政府對房產交易進行引導，彰顯其在交易中的監督能效。依據我國《房地產管理法》，對房地產轉讓、抵押的規定，在交易中遵循公平、自由等原則，確保交易行為處于我國法律紅線內。此外，根據《2019年中華人民共和國房地產法律法規全書》指明，房地產交易中，不僅應將房屋所有權轉讓，而且還包含土地使用權，該制度極大程度地消除了房地產交易中的風險。
房屋交易過程中存在風險的房屋
房產交易過程中，部分房屋的自身特性，致使其買賣具有一定風險，針對此類房產，購買者應加以規避，主要包含以下幾種類型：1.沒有房產證的房子。證件齊全、房產證產權清晰，才能明證房主對房屋享有所有權，也為證明買房權力的唯一憑證。若購買沒有房產證的房屋，其可能處于抵押或轉賣狀態，無法保障購買者的經濟權益。2.小產權房。小產權通常為集體所有土地開發房產，售價與商品房相比較低，但根據我國現行法律，小產權房未有合法流轉空間，禁止對外銷售，購買此類房屋無法獲取產權證。3.未滿5年的經濟適用房。此類房屋未滿5年禁止上市交易，此類房屋交易不受法律保護。
房地產交易中的風險
與開發商交易中的風險
對房產開發商而言，其核心目標為獲取更多的利益，實際開發進程中，將核心置于利益層面，對城市規劃改造具有一定隨意性，譬如占用綠地等時有發生，此類行為對城市規劃建設造成一定影響，不利于城市文明建設；同時，部分開發商在實際開發進程中，出于利益考量，未能嚴控建筑工程建設質量，導致房產存在一定安全隱患，會給消費者造成較大損失。此外，房地產實際營銷中，為吸引客戶眼球，對自身房產宣傳真實性有待深究，若客戶在購房中對交易風險未能正確把控，可能在支付房款之后無法如期入住，或部分客戶難以獲取相關的法律證件，不同程度上使消費者利益受損。
房地產中介交易風險
一般房地產交易中，主要包含兩種類型，即為一手房、二手房交易，其中一手房為消費者與開發商間的交易；二手房主要依附于房產中介實施。房地產中介承擔的職能較多，不僅包含房地產價格評估、咨詢，而且涉及房地產經紀活動等。當前，隨著房地產產業快速發展，房屋價格持續上漲，房地產業已進入高峰期，市場上出現大量房地產中介機構。其中，部分中介不正規，出于自身利益考量，為吸引更多消費者購買房產促成交易，房源實際信息不真實，造成買賣雙方信息缺乏對稱性。房地產中介從賣方獲取相應的房源，將房屋價格提升，從而獲取相關利潤；房地產中介在房主未授權情況下，將房屋在網上掛賣，且私自配取房主鑰匙，帶領購買者看房，均易增加房地產交易管理風險。
購買者缺乏相應的法律知識
購買者在購買房屋的進程中，主要將核心置于房屋質量、開發商可靠性層面，對房地產行業相關法律缺乏掌握，對周邊未來規劃及設施未全方位了解，支付定金具有一定的盲目性。房地產交易存在的風險，主要包含兩個核心點，即銷售及交付。風險體現在買賣合同不平等、假按揭等，增加了房屋交易風險。此外，需特別注意的是，房屋存在缺陷或未辦理相關預售許可證，可能為查封或抵押等房源，所以購房者在購房之前，應積極掌握交易相關法律知識，避免增加交易風險。
房地產交易中的風險管理對策
完善房地產法律法規
完善的法律法規，對房地產交易具有一定的導向，使其交易趨于規范化。當前，我國針對房地產交易中的法律缺乏完善，導致交易中的風險增加，從而使購房者經濟利益容易受損。因此，國家及政府相關部門應加以重視，針對房地產交易現狀，將相關法律法規完善，杜絕房地產交易中出現各類不良行為，為廣大群眾提供安全的購房環境，促進房地產行業良性循環。宣傳誠信理念，倡導誠信價值觀開發商未持有正確的開發建設理念，是房地產交易存在風險的重要成因，一是，在相關法律法規完善的基礎上，政府應通過各類媒介加大城市理念宣傳，提升開發商的誠信水平。二是，政府應積極利用大數據技術，給予全國誠信度低、違反相關法律的開發商相關懲罰，并積極采取正確的引導措施，加強培訓及教育，不定期對此類機構嚴格檢查，對其各類活動實施監管，構建良好的房地產交易市場環境。
建立房地產市場信息體系
伴隨“互聯網+”時代的到來，各類信息技術被廣泛應用于各行各業中，對房地產行業而言，應加快信息體系建設，減少交易進程中的各類風險。利用信息技術，構建完善的房地產信息交易平臺，實現房源信息共享，可切實監督房地產交易中的各類活動，針對違規操作，及時給予相關的調整，使房地產交易更具可靠性及安全性。同時，在網絡監管平臺上設定相應的反饋模塊，建立消費者交流區，消費者可通過該平臺進行交流，以此實現信息共享，不斷減少房地產交易中的各類風險，提升消費者購房的滿意度。以季度為單位，根據平臺消費者反饋的意見，將其予以整理、匯總，為今后房地產交易工作調整提供方向。
加大工作人員培訓力度
房產中介人員作為房地產交易核心協調者，需擁有良好的綜合素養，可及時準確地識別各類交易風險，及時為消費者安全購房提供參考。房地產中介企業，應根據實際狀況，積極組織工作人員學習各類法律相關知識，增強工作人員的法律觀念，確保在實際工作中不被利益所誤導。同時，為進一步提升房地產工作人員的專業性，應積極開展相關系統教育考核，并不斷加強工作人員的綜合素養，從源頭遏制交易風險。此外，為使員工樹立正確的價值觀及道德觀，應加強企業文化建設，將其理念滲透于培訓中，切實為消費者提供優質服務。
實施穩健的政府調控政策
經濟體制主要依附于市場自我調節，但與其他行業相比，房地產行業具有一定的特殊性，交易金額較大，致使房地產波動頻次較高。因此，為進一步改善房地產交易的規范性，政府應通過調控手段，制定完善的調控策略，避免房地產行業波動較大，造成不良影響。實施調控時，應注意各地區的差異性，做到因地制宜。從宏觀層面加強金融監管，建立約束房地產投機的長效機制。加強行業監督管理，建立監督機制房地產交易中，針對其交易環節及主體應采取相關管理手段，對各個環節加強管控，形成完善的管理體系，確保政府調控成效。建立完善的交易全程監管機制，針對商品房交易，不僅需監管預售許可、銷售公示，而且應將房源質量予以審核，使其各環節趨于規范化及標準化。
這樣的日子看起來苦，但對于莫秀標這樣的經紀人看來，卻巴不得常有。因為，能把服務做到現在，至少收入不菲，更何況現在的莫秀標，基本上是給自己工作。
房產經紀是一個專業性很強的工作，涉及到房產買賣的流程與質量管理、售后服務的內容等。房產經紀人不但要能準確把握當地的房產動態和競爭對手的優劣勢及可靠賣點等信息，必須掌握房地產營銷知識、銀行按揭知識、物業管理知識、工程建筑知識、房地產法律知識及一些專業術語如綠化率、建筑密度、使用面積等，還要掌握顧客的購買特性，了解顧客在購買過程中存在的求實、求新、求美、求名、求利的心理以及偏好、自尊、仿效、隱秘、疑慮、安全等心理。
然而，一直以來，中介入行門檻較低，導致業內從業人員素質良莠不齊，工資也是千差萬別。在許多城市，低的月薪才幾百元，高的也就二三千元。人們對靠提成的房產經紀人的印象，或專業老練，或許油嘴滑舌，甚至覺得他們賺“黑心錢”說“昧心話”。
其實，高要求和低收入的不成正比，使得許多經紀人如狼似虎地尋覓財路，經紀人給人們的印象也大打折扣。
上述并不正常的一切，都隨著去年開始的爭奪房產經紀人的大戰而改變。 從10%到80%
引發此次經紀人大戰的，就是Q房網。
7個月前，莫秀標和之前所在的房產中介公司一起，加入Q房網。那時候，中國房產經紀人搶奪戰正酣。
2014年9月29日，Q房網和世華地產宣布啟動“合伙經紀人”新模式，這一模式是變企業自建模式為平臺共建模式，同時最大化讓利經紀人。
Q房網的合伙經紀人制度，傭金提成比例最高達到80%，這一下子動搖了多年來經紀人傭金提成通常為10%至35%的慣例。
隨后，鏈家、我愛我家、中原地產等深耕線下市場多年的房地產經紀公司也加入戰爭，通過不同途徑透露各自的變革舉措：加薪、提高傭金提成、合伙人制度，有尊嚴等等詞匯紛紛出現，目的都指向一點：搶奪經紀人。
對于許多經紀人尤其是眾多的中小房產中介公司而言，Q房網的合伙經紀人制度的吸引力，除了那些表面上的好處，更有深層次的原因。
伴隨著互聯網的快速發展，大部分傳統行業的經營業態都已經發生了重大改變。消費者的行為習慣轉變，單純只做傳統的線下，線上和線下不能完全打通的話，未來在整個的競爭鏈條中，就會死掉。中小房產中介公司品牌知名度、吸引力、線上網絡營銷平臺基本上沒有，又不可能去建，更沒有大量資金的支持和產業鏈的延伸后端的服務，看著房地產二手房市場O2O熱潮涌起，大戰此起彼伏，眾多的中小房產中介能做的，只是通過向其它房地產網絡平臺上交一筆不小的網絡端口費，增加成交機會。 每天騎車帶客戶看房就是莫秀標的工作。
因此，對Q房合伙經紀人本就心動的中小房產中介的經紀人，在Q房在北京宣布線上網絡平臺開始逐步向全國經紀人免費開放，并將聯合全國同行組成線下“超級聯盟”的消息之后，再也無法無動于衷。
莫秀標和他所在的房產中介公司就是在那時加入Q房網的。 給公司交錢
剛到Q房，和公司的其他經紀人一樣，莫秀標面對的是3個月的培養期，月薪3000元。在這3個月中，他一周內必須積滿10分，并要完成三件事：錄一個客戶1分，錄一個房子1分，帶看一次1分。如果連續兩周達不到10分的標準，就被直接封系統淘汰掉。
莫秀標已有3年的工作經驗，這些對他而言不是什么難事兒。很快，他就成為Q房合伙經紀人的合作模式中的合伙人。“這是我自己申請的，”莫秀標說：“只要當月有成交，我就要付給公司1000元。”
在Q房網，合伙經紀人的合作模式包括4種：培養期合伙人、預備合伙人、合伙人和超級經紀人。培養期合伙人有3000元底薪，50%傭金提成，預備合伙人沒有底薪，傭金提成60%，合伙人70%傭金提成，每個月向公司交1000元（沒業績不交），超級合伙人提成80%，每月交2000元（沒業績不交）。 “合伙人模式讓經紀人個人的收入得到了顯著的提升，讓經紀人從原先的打工者的心態變成了老板的心態，可以讓優秀的人沉淀下來，進而提升整個行業的服務質量。這才是合伙經紀人的最大價值。”Q房網加盟事業部副總裁左東華向《商業價值》表示。
面對記者有無“壓力”的提問，莫秀標淡淡地說“沒有”。每個經紀人心中都有個衡量自己的價值，有的多有的少，但是如何體現這個價值成為了一個很重要的問題。Q房網的合伙經紀人制度把這一問題格式化，激起了許多經紀人內心深處的動力。
以Q房網線下合作伙伴的身份，莫秀標參與到了Q房網整個O2O模式的線上下閉環系統當中。工作內容基本不變，但較之傳統模式，他們擁有相對更加自由的空間和時間。Q房的新人很少，經紀人都是從業好幾年。但來到Q房的經紀人，許多都是抱著創業的心理來的。
為了業績，他們知道一切還是靠服務。“首先是專業，客戶遇到的問題都可以對答如流，而且能夠真真正正為客戶做事。”莫秀標向《商業價值》表示，“有的時候，不是傭金打折就能夠說服客戶的，基本上還是靠服務。”
在接受《商業價值》采訪前不久，莫秀標剛剛成交了一套二手房。這套房子同時被幾家房地產中介公司的經紀人盯著，但那套房子做了抵押，而且是業主唯一的一套房子，這超出了很多公司的接受范圍。莫秀標利用私人關系，想盡辦法，幫著業主解押，才最終促成成交。
“合伙人模式讓經紀人個人的收入得到了顯著的提升，讓經紀人從原先的打工者的心態變成了老板的心態，可以讓優秀的人沉淀下來，進而提升整個行業的服務質量。這才是合伙經紀人的最大價值。”Q房網加盟事業部副總裁左東華向《商業價值》表示。 一個為房產經紀人服務的生態
作為一個房產經紀人，房源才是最大的資本，沒有有效的資源，能力再強也沒有用。
每天一上班，莫秀標就打開盤客通ERP系統。這是一套把合伙經紀人全部納入Q房網的管理體系的系統，基礎是Q房網的云房源大數據庫。
進入Q房經紀人后臺 ，就可以看到整個后臺的操作界面，這里既可以尋找客戶需要的房子，也可以二手房房源。Q房網端口是免費的，很多人在用，業主和客戶都從上面找房。
借助這一平臺，買賣雙方可以方便地找到找房和委托服務。找房者可以按各項分類搜索快速找到匹配房源，并可通過電話、Q聊等方式快速聯系到經紀人，建立一對一的服務關系；業主可實現隨時隨地在線委托，委托信息提交后，即會有相關社區的經紀人為業主提供委托服務，具有時效性強、互動性高等特點；到需要線下服務時，在各大核心社區布點的門店，可以讓客戶與經紀人零距離的接觸，促進成交概率。
摘要：近年，隨著中國房地產市場急速擴張，所孕育而出的房地產中介公司越為眾人所熟識，而房地產中介企業的口碑和制度建設的完備亟待解決，本文將介紹中國房地產中介公司發展現狀和他的法制建設。
關鍵詞：房地產 中介公司 法制建設
一、我國房地產中介公司發展現狀
房地產中介，是指在房地產市場中，以提供房地產供需咨詢、協助共享雙方公平交易、促進房地產交易形成為目的而進行的房地產租售的經紀活動、委托業務或價格評估等活動的總稱。房地產中介公司是房地產市場的衍生品，作為房地產的二、三級市場，從1988年第一家房產中介公司成立至今已有20多年的歷史。房地產中介行業一直處于穩健、急速擴張的發展之中。目前，我國各類房地產中介服務機構已超過20000家，其中房地產估價機構約有50000家，提供中介、、咨詢服務的專職、兼職房地產中介服務人員有幾十萬人。
在房地產中介公司強勢進入下，商品房市場和二手房市場的聯動局面也基本形成，而且從市場發展趨勢來看，商品房銷售貸款，二手房的銷售及貸款也逐漸趨向由中介公司全程，中介隊伍的迅猛發展是適應市場形勢變化的結果，中介公司在房地產二、三級市場中正在扮演越來越重要的角色。
房地產中介服務的不規范,以及由此而產生的種種亂象,已經使房地產中介服務成為一個讓人離不開而又不敢恭維的行業。房地產中介行業中存在的敗德行為、惡性競爭等不規范行為嚴重損害了消費者的利益,也毀壞了房地產中介行業的形象。同時也危及到整個住房二級市場的健康發展。
房地產中介公司主要存在如下問題：不正當競爭充斥中介市場，由于準進入門較低，中介公司是房地產市場競爭最大的行業，中介公司在大中型城市片地開花，每一商業街，每一小區都有大量的房地產中介公司，它們為了爭奪客源和房源，相互攻訐，采用不正當的方法從其他中介公司挖房源，搶客源，為了拉住客人，有些中介公司擅自降低中介費，嚴重擾亂中介市場的正常秩序。
中介機構專業化素養普遍較低，中介公司所專注的是業務人員的業績，而不是人員的專業素養，大量的人員缺乏該行業的專業知識，雖然許多中介公司人員都接受過培訓，但對于房地產中介的法律介紹較少或員工就不清楚，它們更專注于對員工的銷售培訓，這就造成客戶對中介公司服務的強烈不滿。
中介機構向客戶隱瞞重大價值信息，中介公司為了是自己的利益最大化，在促成交易中，可能會故意隱瞞或含糊一些與將交易物業有關的重要信息，例如房齡、建筑隱患、建筑面積等；還出現大量中介機構在買賣成交后不簽定房產局規定使用的協議文本，而仍使用各公司自行制定的各自合同，有許多是對客戶不利的條款。
二、房地產中介公司合理規范的制度建設
正由于房地產中服務人員的工作已經深入了房地產市場上的各種交易行為和交易過程，因此在其提供中介服務的過程中，也不可能避免地發生各種各樣的糾紛，對于法律規范混亂的房地產中介市場，借鑒國外及港臺房地產中介服務法規體系，包括市場準入法規、執業人員職業道德法規以及執業質量控制標準等并且學習他們具有成熟的運作模式和管理經驗，正確認識并借鑒經驗和做法對于發展我國房地產經紀業將不無裨益,4。
美國房地產中介公司的管理方式是我們學習的榜樣，例如，美國對房地產經紀人的管理嚴格在美國從事房地產中介業的機構或個人，必須擁有州政府機構――房地產委員會頒發的營業執照；美國具有健全的法規制度，為保障交易安全，維護社會大眾利益，許多州都專門設立了房地產復原基金制度，目的是在社會大眾因某一執照房地產經紀人的不良行為而導致財產受損時，予以賠償；同時美國塑造良好的職業道德，為社會樹立了良好的口碑。
在學習國外管理房地產中介公司經驗的同時，我們更應該立足我國特殊國情，提出有效的解決辦法。首先，政府應加強對申請房地產中介業的機構審核門檻，針對中國房地產中介發展現狀，提出有中國國情的條件，尤其是他們的專業技術人才的審核；其次，中介公司應該提高操作的透明度，公開中介公司的辦事程序和收費標準，這是中介機構接受社會監督的首要條件，這樣才能在社會樹立良好的口碑；最后，優化內部管理，推動二手房中介買賣規范化運作，對中介公司利益的保障，由于出讓方委托中介的時點與買賣成交的時點有長短不一的過程，中介接受買賣、租賃委托時必須簽定書面委托協議，簽定協議后立即備案，委托中介公司的房屋在進行轉讓登記時必須提供委托協議，所以，理順內部管理關系，保證信息的協調統一，以有效地保護中介公司的合法權益。
“糾紛無時不有、無處不在”。而法律作為一種理性的、有秩序的糾紛解決途徑，是一個社會進步、文明的標志。對于連接房源與客戶的中介公司，不僅僅著力于房子的銷售業績，更應利用自身的專業所長，為客戶解決各種房產問題，以自身的專業形象，服務質量，操作的透明度，為自身樹立有實力的良好口碑。
參考文獻
一、我國房地產中介市場的現狀
（一）國家宏觀調控政策對房地產中介的影響
國家宏觀調控政策對于中介公司影響很大，可以預見的會有以下幾種可能：
其一，中介公司面臨新一輪的洗牌。主要是商品房住宅放盤量的變化及買方的觀望狀態，還有房地產信貸資金的緊縮對交易產生影響。這些影響對品牌連鎖的大公司可能會小一點，但是一些實力不足的小中介可能會在這次調控中被淘汰出局；
其二，中介公司的拓展受到影響，新鋪的數量增長會放緩；
其三，中介公司調整戰略部署，例如采取二三級聯動的方式；不斷提高服務質量，為客戶提供更人性化的服務等。
（二）房源與客源間溝通不暢
缺乏統一的信息交流通道，各個中介公司各自為政，造成房源與客源間溝通不暢，一條信息甚至被多次成交。如此而來的結果是不僅使交易效率大大降低，中介公司的形象更在消費者的心目中大打折扣。
二、我國發展房地產中介特許經營的必然性
（一）我國屬于新興市場，發展空間大.上海太平洋房屋海華加盟店于1998年掛牌營業，這可視為中國（大陸）首例房地產中介特許經營個案。1999年信義房產取得美國著名ColdwellBanker公司在中國的房地產中介特許加盟授權業務的獨家權，并以CB信義房產聯合品牌進行運作。進入21世紀之后，太平洋房屋、CB信義房產特許經營工作的力度在不斷地加強，取得了積極的成果，但從整個行業的角度分析，2000年美國21世紀中國不動產北京總部和我愛我家北京總部的建立，它們的經營體系和業務發展，意味著中國房地產中介連鎖經營進入特許經營時代，代表當前中國房地產中介特許經營水準。我國房地產中介特許經營屬于新興市場，發展空間大。
（二）房地產中介特許經營的優勢.與直營體系相比，房地產中介特許經營特的優勢有：第一，特許經營人能夠最充分地組合、利用自身的優勢，并最大限度地吸納廣泛的社會資源。同時，無論是對特許方還是受許方，在合作中都是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆，而不是簡單的資本擴張。第二，這些特性決定了特許品牌可以以一個較低的風險與投入實現規模化經營，并迅速擴大市場占有率。第三，由于通過特許授權的方式，使經營者在進入一個行業初期，就能獲得良好的品牌效益，完善的管理支持，系統的產品研發等已有資源，大大提高加盟者的成功率。
三、我國發展房地產中介特許經營的思考
從特許人和受許人兩個角度思考我國發展房地產中介特許經營
（一）從特許人角度的思考
1.建立優勢品牌.房地產中介的產品是無形的服務，客戶將價值巨大的房地產交給中介公司處理，就是因為客戶對房地產公司品牌的認可，因為優秀的品牌意味這值得信賴的服務能力和服務承諾。這種獲得客戶認可的品牌，不是一朝一夕就能建立，而是靠無數客戶在相當長的時間內，接受了該公司的經紀人或其他服務人員向他提供符合甚至超越其要求的房地產中介服務之后，不斷強化而形成，因此優勢的品牌是房地產中介進行特許經營首先應具備的核心競爭優勢。
2.處理好三大參與者的關系，保持與加盟者良好穩定的關系.任何房地產中介企業日常經營中，必然涉及到“客戶、員工和公司”三大參與者間相輔相成的關系，只有在合適的經營下，才能使三者長期、共同、有序、和諧的發展，這樣一種經營模式，不經過長期摸索，不斷完善，并且形成一套自我發展的機制，是無法進入到成熟可用的狀態的，更不用說復制到其他發展狀況不同的地區去，讓當地的受許者來使用。因此一套成熟的，可以使受許者在最短時間內形成基本服務能力，并為今后其在當地長期發展打好扎實基礎的模式也是非常重要的核心競爭優勢。
3.培養出資深績優的人才.特許經營在中國發展的時間短，由于其組織上特殊性，它要求有先進管理，財務，法律等方面的專業人士，也要有特許上的專門人才。可以自己培訓和委托國外先進企業培訓。在正規教育的途徑上，在大專院校內，對有這方向擇業和發展的學生進行專項教學。由于當地受許人在獲得特許后，在當地用特許人的品牌和成熟模式經營，其經營的成功與否，很大程度上影響到其他地區的特許經營的發展，而由于地區房地產市場及發展階段的不同，使得再強大的經營模式也會因為各種原因而不能充分發揮其應有的效能，因此特許人能否派出具有相當實際經驗的輔導人員，針對不同的市場特點，提出針對性的經營調整意見，使受許人在當地的事業能夠順利發展，作為一種核心競爭優勢同樣不可或缺。
（二）從受許人角度的思考
1.熟悉自己的權利，訂好特許經營合同.在特許經營協議中，往往特許人實力雄厚，受許人財單力薄，雙方當事人經濟力量懸殊，因此受許人要知悉自己的權利，訂好特許經營合同。如在協議期間，受許人有對商標、商號名稱的使用權，并有權分享其經濟利益。受許人有權要求特許人保護其對商標、商品名稱的使用權，保護商標、商號的信譽。特許人應當負責商標的注冊并支付由此發生的費用。協議終止時，受許人行權要求特許人購回未出售的屬于特許人商標的商品或其他貨物。
2.及時反饋各種信息.受許人是信息的收集者，它將客源和房源進行匯總，全部傳遞到總部的信息管理中心，不同受許人的信息在總部匯集，才能反映出整個體系的運營狀態。有了這些反饋上來的信息，總部才能充分了解公司所占整個市場的市場分額，及時掌握整個體系所有加盟店的動態，制定公司下一階段的戰略方針，調整公司的擴張進度。根據科學分析，占領10%的市場分額是一個公司保持贏利的最佳狀態，而有利潤的市場才是公司的最大目標，因此信息的有效傳遞成為公司決策的基準，因而成為受許人對總部不可缺少的責任之一。
3.提高公司品牌在市場中的影響力.房產中介受許人在加入特許經營體系取得應用該體系的營業名稱使用權并學習了有關業務的經營技巧，受許人應該通過擴大市場，增加客戶群為自身和特許人爭取最大的盈利，從而提高公司品牌在市場中的影響力。
轉眼之間又要進入新的一年xx年了,新年要有新氣象,在總結過去的同時我們要對新的一年一個好的計劃.我是一個從事工作時間不長,經驗不足的工作人員,很多方面都要有一定的要求,這樣才能在新的一年里有更大的進步和成績。
xx年是我們××地產公司發展非常重要的一年,對于一個剛剛踏入房地產中介市場的新人來說,也是一個充滿挑戰,機遇與壓力的開始的一年。為了我要調整工作心態、增強責任意識、服務意識,充分認識并做好廠房中介的工作。為此,在廠房部的朱、郭兩位同事的熱心幫助下,我逐步認識本部門的基本業務工作,也充分認識到自己目前各方面的不足,為了盡快的成長為一名職業經紀人,我訂立了以下年度:
一、熟悉公司的規章制度和基本業務工作。作為一位新員工,本人通過對此業務的接觸,使我對公司的業務有了更好地了解,但距離還差得很遠。這對于業務員來講是一大缺陷,希望公司以后有時間能定期為新員工組織學習和培訓,以便于工作起來更加得心順手。
1、 在第一季度,以業務學習為主,由于我們公司正值開張期.間,部門的計劃制定還未完成,節后還會處于一個市場低潮期,我會充分利用這段時間補充相關業務知識,認真學習公司得規章制度,與公司人員充分認識合作;通過到周邊鎮區工業園實地掃盤,以期找到新的盤源和了解鎮區工業廠房情況;通過上網,電話,陌生人拜訪多種方式聯系客戶,加緊聯絡客戶感情,到以期組成一個強大的客戶群體。
2、在第二季度的時候,公司已正式走上軌道,工業廠房市場會迎來一個小小的高峰期,在對業務有了一定了解熟悉得情況下,我會努力爭取盡快開單,從而正式轉正成為我們公司的員工。并與朱、郭兩經理一起培訓新加入的員工,讓廠房部早日成長起來。
3、第三季度的“十一”“中秋”雙節,還有xx奧運會帶來的無限商機,市場會給后半年帶來一個良好的開端,。并且,隨著我公司鋪設數量的增加,一些規模較大的客戶就可以逐步滲入進來了,為年底的廠房市場大戰做好充分的準備。此時我會伙同公司其他員工竭盡全力為公司進一步發展做出努力。
4、年底的工作是一年當中的頂峰時期,加之我們一年的廠房推界、客戶推廣,我相信是我們廠房部最熱火朝天的時間。我們部門會充分的根據實際情況、時間特點去做好客戶開發工作,并根據市場變化及時調節我部的工作思路。爭取把廠房工作業績做到最大化!
二、 制訂學習計劃。做房地產市場中介是需要根據市場不停的變化局面,不斷調整經營思路的工作,學習對于業務人員來說至關重要,因為它直接關系到一個業務人員與時俱進的步伐和業務方面的生命力。我會適時的根據需要調整我的學習方向來補充新的能量。工業知識、營銷知識、部門管理等相關廠房的知識都是我要掌握的內容,知己知彼,方能百戰不殆(在這方面還希望公司給與我們業務人員支持)。
三、 加強自己思想建設,增強全局意識、增強責任感、增強服務意識、增強團隊意識。 積極主動地把工作做到點上、落到實處。我將盡我最大的能力減輕領導的壓力。 以上,是我對xx年的一些設想,可能還很不成熟,希望領導指正。火車跑的快還靠車頭帶,我希望得到公司領導、部門領導的正確引導和幫助。
展望xx年,我會更加努力、認真負責的去對待每一個業務,也力爭贏的機會去尋求的客戶,爭取的單,完善廠房部門的工作。相信自己會完成新的任務,能迎接xx年新的挑戰。
【房產中介工作計劃書二】
經過20xx年兩個月的工作,我對房地產銷售有了更深層次的了解,同時也學到了很多東西,為了讓自己在新的一年中有更高的收獲,自身有更高的提升,特總結去年展望今年,根據自身的實際情況,特做出具體的計劃。
一、業務的精進
1、加強團體的力量
在團體中能夠更好的發揮自身的能力,同時對提升個人素質具有更大的幫助,在與同事們兩個月的相處中,我發現我和郝姍在性格上有很多的共同處,同時也有很多的不同,其中有許多是我要學習加強的,這種性格上的互補,在具體的工作中可以幫助我們查缺補漏,提升自己。在新年中,我更要加強隊員的團結,團結是我不斷成長的土壤。
2、熟識項目
銷售最重要的是對自己所從事項目的精度了解,我在年前散發傳單不斷的與人接觸的過程中,對本項目有了深度的了解,但在接待顧客的過程中,還是不斷的有新問題的出現,讓我無法流利的回答顧客的提問,主要是對項目及相關房產知識的不夠了解,在新年之后,對項目的學習,對房產知識的了解,是熟識項目的首要。調盤,新年后又新起了幾個樓盤,在與同行之間比較能夠更好地加強對自己銷售對象的信心,在不斷的學習中充實自己,在不斷的實踐中提升自己。
3、樹立自己的目標
有目標才會有方向,有方向才會有不斷努力的動力。在每個月的月初都要對自己訂立下目標,先從小的目標開始,即獨立流利的完成任務,然后再一步步的完成獎勵下授的銷售任務,直到超額完成任務。在每月的月初訂立下自己當月的銷售目標,同時記錄下當天接待顧客中出現的問題及解決之道,不時的翻動前期的工作日志,溫故而知新。
二、自身素質的提升
銷售的產品可以不同,但銷售的目的相同,都是為了把自己的產品賣出去,用實物換成錢。因我從未正式的接觸過銷售,所以在推銷及推銷技巧處有很大的不足,所以提升自身就要從提升自己的銷售能力開始。
首先,書籍是活的知識的最有利的途徑,新年后要大量的閱讀有關銷售及銷售技巧的書籍,同時不斷的關注房地產方面的消息,及時的充實自己,總結自己的實踐經驗。
其次,實踐出真知,所有的理論只有與實踐相結合,才能被自身很好的吸收,提升自己,從基礎的做起,重新對銷售流程進行學習,在演練中對項目加深印象,同時對顧客關心的合同條款進行熟讀并學習。了解最新的法律法規知識。
