時間：2023-10-12 16:10:44
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇房地產糾紛法律訴訟范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
今年隨著國家宏觀調控政策的進一步收緊，房地產開發商的融資渠道逐漸從銀行和資本市場轉向了同信托機構的合作。同時，隨著股市的持續下跌，投資者也轉向了信托理財市場，其中房地產類信托產品的銷售更是異常火爆。據了解，北京市場的房地產類信托產品只要一公布發行消息，往往1天之內就會被預約一空，準入門檻更是超過了100萬元。這是因為目前市場房地產類信托產品的預計收益率普遍較高，而且近3年來已到期的全部此類信托產品均順利兌付，并沒有出現零收益或負收益之類的糾紛，在目前股市低迷、基金折損嚴重的情況下顯示出其獨特的投資價值。
盡管如此，我們還需提醒投資者注意：不要僅僅被該類信托產品的高收益率所吸引，而忘卻了其特有的風險，投資時一定要了解該信托產品的交易結構和風險防范措施，審慎投資。
因項目地點不同、項目公司財務狀況不同、建設進度不同、資金運作模式不同，房地產類信托產品的風險狀況和收益水平也各不相同。目前比較流行的房地產信托主要有以下六種：
一、抵押貸款型
運作原理：開發商將已經擁有的土地或房產抵押給信托公司獲得信托貸款，承諾信托到期時歸還貸款以解凍被抵押的土地或房產。此種產品結構設計簡單，法律關系清晰，也是前期已經兌付的房地產類信托產品的主流模式，選擇時應關注以下幾點：
1、 信托融資規模與抵押物的價值比率，價值是否經過公正地評估。抵押物價值如接近信托貸款總金額(抵押率偏高)，那么一旦抵押物跌價，同時房地產項目失敗，則變現抵押物將無法收回原信托貸款本金。目前，隨著房地產價格在高位運行，抵押比率應該控制得更為嚴格，通常應當不低于2：1，如果在3：1（也就是按照評估價格打3折抵押）則比較安全。
2、 抵押物的權屬是否清晰。如施工方對建筑物的留置權是否影響抵押物的變現？開發商是否在國土局或房管局辦理了土地和建筑物的抵押登記，并真實的抵押到信托公司名下？等等。投資者可以要求察看土地證或信托公司持有的他項權利證明，以避免未來的法律訴訟糾紛。
3、 房地產項目的運行狀況，已經取得的證件情況（通常要求4證齊全，最基本的已經具備土地規劃證和土地使用權證），截至到信托產品發行時的開發進度，項目的位置、預計銷售價格及市場前景等。
4、 借款的開發商是否有償債能力，以往的信譽如何。如有第三方提供擔保，則考察擔保方的信用等級應作為投資者的工作重點。
二、房產回購型
運作原理：開發商將已經達到預售狀態的房產以低價格出讓給信托公司，但約定一定期限后開發商溢價回購該房產。信托公司發行信托計劃募集的資金購買該房產，如果到期后開發商不履行回購義務，則信托公司有權向第三方轉讓該房產。此種信托的風險點在于以下幾個方面：
1、 提防風險開發商沒有實力在信托到期時按照約定的價格回購房產。投資者可以考察開發商的資質和過去已經開發項目的銷售情況。
2、開發商承諾回購的房產在信托期內發生較大跌價的可能性。目前，一般信托公司為了控制風險，往往以低于當時市場價格一半的價格購買開發商的房產，以控制風險。投資者也應經常關注房產所在地房地產市場價格的波動狀況。
3、 如信托公司在購買房產后未在房地局辦理購房合同備案登記或未履行項目管理職責，則開發商可能一房多賣，發生糾紛（如開發商私下將房屋賣給多人，則法律訴訟和執行風險很高）。投資者可以在投資期內要求信托公司出具是否辦理了房產備案登記的證明，且要求信托公司履行項目盡職管理的責任，以避免該風險。
三、財產受益權型
運作原理：利用信托的財產所有權與受益權相分離的特點，開發商將其持有的房產信托給信托公司，形成優先受益權和劣后受益權，并委托信托投資公司代為轉讓其持有的優先受益權。信托公司發行信托計劃募集資金購買優先受益權，信托到期后如投資者的優先受益權未得到足額清償，則信托公司有權處置該房產補足優先受益權的利益，開發商所持有的劣后受益權則滯后受償。選擇此種信托時，投資者應當關注以下幾個方面：
1、 項目房產在信托后的經營狀況是否能產生足夠的收益供投資者分配？
2、 信托登記制度的不健全有可能使該房產受益權人的利益不能得到有效的保障。信托公司應落實抵押登記以代替目前尚未建立的信托登記。
3、 房產變現后如發生大幅度跌價，則優先受益人的利益可能得不到全額保證。一般信托計劃中的優先受益權占全部受益權的比率應不高于50%。
四、股權型房地產信托
運作原理：信托公司以發行信托計劃所募集的資金認購房地產建設項目公司的股權，使項目公司得到足夠的注冊資本金，以順利繳納土地出讓金獲得土地或銀行貸款。實際建設開發該項目的股東承諾在信托計劃到期時溢價回購部分股權。在目前房地產公司拿地成本高漲、資金緊缺、銀行貸款不能有效解決項目現金流需求的情況下，這種融資模式逐漸增多。但該種模式結構復雜、風險水平較高，投資者在選擇投資此類信托時，應重點關注以下幾點：
1、 提防風險，如果項目公司管理混亂，那么入股的信托資金將面臨被挪用的風險。信托公司為了控制風險，往往要向項目公司派駐財務人員，但是否能實際掌握該公司的財務控制權，還需投資者審慎分析。
2、 如信托資金在繳納土地出讓金和初期建設資金后，項目開發的后期又面臨資金短缺，即信托產品的募集資金不足以覆蓋項目資金缺口，如此時不能獲取后續資金來源（銀行貸款或預售回款），則此房地產項目會成為“爛尾”項目，屆時信托產品就會遭遇風險。、
3、 如該房地產項目銷售狀況不理想或無法順利取得銀行貸款，則到期回購資金將沒有著落。投資者應重點考察承諾回購股權的股東財務狀況如何？是否有足夠的經營現金流作為回購保證？另外，考察該房地產項目未來是否有良好的銷售前景和當區域房地產市場的發展前景，也應是投資者的主要工作。
同前3種房產信托模式相比，股權型信托產品對信托投資公司的風險管理能力提出了更高的要求。另一方面，從投資者角度看，由于股權的受償和變現能力相對于債權都是劣后的，所以承擔的風險也較高，理論上投資者應要求更高的風險收益補償。同時，投資者也需具備一定的股權投資和房產投資知識或經驗，才能做出準確的判斷。
關鍵詞：ST昌魚；困境；原因
中圖分類號：F27 文獻標識碼：A 文章編號：1672-3198（2012）03-0092-02
1 ST昌魚簡介
ST昌魚全名湖北武昌魚股份有限公司，2003年以前主營業務為漁業養殖、畜禽養殖、農產品加工等。
2002年6月華普集團介入尚未被ST的武昌魚公司。華普集團聯同北京中聯普拓技術開發有限公司，分別受讓武昌魚第一大股東鄂州武昌魚集團所持武昌魚29%和115%的股權。當月，武昌魚向鄂州武昌魚集團出售了所擁有的肉禽蛋加工廠等資產，并決定以2.9億元的價格收購華普集團旗下的中地公司51%的股權，自此，武昌魚踏入了房地產行業。2007年8月，華普集團又以2.25億元的價格向武昌魚轉讓中地公司46%股權。ST昌魚分兩次以515億元的代價收購了中地公司97%的股權，并通過其子公司間接持股了剩下的3%股份。中地公司成為ST昌魚的全資子公司。
然而，收購中地公司并沒有給ST昌魚帶來好運氣。由于2006年與2007年連續兩年的虧損，2008年5月，武昌魚正式戴帽成為ST昌魚。其年度每股收益只有在2008年為正數，當年每股收益.0019元，而其2009年和2010年的每股收益更是僅為-.1561元和-.0329元。而截至2011年中報，ST昌魚賬上貨幣資金僅有367萬元，ST昌魚合并報表的負債合計高達25.57億元。ST昌魚由一家盈利公司變為一家長期深陷虧損的公司。
2 ST昌魚的長期困境
2.1 慘淡的經營業績
2006年，武昌魚不僅因資金大量流向北京中地導致其他業務荒廢，就連出資324.61萬元取得的25.87萬平方米土地也因無力開發，閑置時間超過兩年而被收回。當年巨虧9898.65萬元。
從2008年以來，其年度每股收益只有在2008年為正數，當年每股收益.0019元，其2009年和2010年的每股收益僅為-.1561元和-.0329元。2009年，全國房地產業走出次貸危機陰影，房價繼續攀高，可是ST昌魚的主要子公司北京中地房地產開發公司與北京中天宏業房地產咨詢有限責任公司仲裁導致公司的房產不能銷售，直接影響了公司的營業收入和利潤。來自于房地產業的營業利潤為-2319.70萬元。
2.2 子公司三年未決的產權糾紛訴訟
中地公司對華普中心大廈I段的開發始于2001年。但隨著2003年的房地產調控，即央行關于加強房地產信貸的121號文，該項目資金捉襟見肘。2006年，中地公司為融入資金開發華普中心，就該項目與中天宏業簽署投資協議，向其定向融資逾11億元。二者簽訂了關于華普中心的《商品房預售合同》，以此方式作為融入資金的安全保證。
然而到2008年5月，隨著金融危機到來，摩根大通和瑞安建業先后退出中天宏業。經過一系列股權轉讓后，中天宏業成為韓國佰益的全資子公司。韓國佰益公開撕毀，并中地公司。中天宏業認為，這筆錢是房屋預售款。雙方為此于2008年5月訴諸中國國際經濟貿易仲裁委員會。
圍繞價值約40億元的華普中心大廈I段房產，ST昌魚子公司中地公司與中天宏業的官司糾纏了3年，目前，該訴訟仍在等待最終裁決。由于此次的產權爭議，華普中心無法對外租售，而中地每年還要背負巨額的維護費用和財務成本。
2.3 一波三折的資產重組方案
2009年5月，為了應對訴訟對上市公司的不利影響，華普集團與上市公司簽署了資產重組協議。協議規定：標的資產――中地房地產94%股權定價將根據訴訟結果而定。如果仲裁決定支持中天宏業的申請，則華普集團收購價格以2009年3月31日的凈資產價值溢價6%予以收購，此項交易將增加上市公司800萬元凈利潤，回籠現金2億元；如果中地公司勝訴，則華普集團將以6億元的價格收購中地股權。此項交易可以回籠現金6億元，并增加凈利潤3.15億元。
2010年3月，ST昌魚停牌討論重組事項，在復牌公告中稱，在股票停牌期間，已與控股股東及各重組方就重組方案達成一致，但終因相關手續辦理不及時而暫停。4月6日公司復牌，并稱3個月內無重組。
然而在中地與中天面臨仲裁和法律訴訟間，ST昌魚因信息披露違規被證監會立案調查。按照被調查期間不得進行重組的相關規定，重組計劃也不得不被擱置。
雖然公司多次重組進展公告，但除了知道控股股東在策劃重組外，既不知道誰是重組方，也不知道重組項目是什么，甚至是什么性質的重組也不知道。ST昌魚通過重組改變現在的經營困境也顯得遙遙無期。
3 ST昌魚長期困境原因分析
3.1 內部原因
（1）大股東操縱。
①一股獨大的治理結構。
武昌魚公司的十大流通股股東中沒有一家機構投資者，除了它的大股東北京華普產業集團有限公司持2.77%流通股，它的其他九大流通股股東，持股均不到1%，而這九大流通股股東，有7個是個人投資者。
華普集團的一股獨大為華普集團操縱上市公司提供了極大的便利，加上監管方面的不完善，武昌魚公司投資決策無端，內部管理混亂，大股東通過操縱上市公司謀利而侵犯了眾多股東的利益。
②利用上市公司提供違規擔保。
華普集團入主武昌魚后，操縱上市公司實施了一系列違規擔保，將華普的債務和各種糾紛轉嫁了上市公司。華普集團總裁翦英海操控武昌魚，與華普的關聯方成立各種合資公司，以此掏空上市公司的資產和資金。
2002年華普入主武昌魚以來，通過擔保方式向上市公司轉嫁債務的事件共有20余項，累計擔保額高達近10億元。這些擔保多數轉變成了武昌魚的債務負擔。
華普入主武昌魚后第一年，武昌魚便為北京中地房地產開發有限公司提供擔保，擔保數量達7500萬元人民幣。2003年武昌魚為湖北武華電子科技有限公司提供擔保，擔保金額4000萬元人民幣。2006年武昌魚又違規為湖北多佳股份有限公司提供擔保，擔保金額高達1億元。當時武昌魚的凈資產才5億元。
③操縱上市公司套取現金。
入主武昌魚后，華普方面通過和上市公司合資成立新公司，以上市公司資產作為貸款抵押等等手段，從武昌魚方面獲取了大量的現金。
在華普2002年8月入主武昌魚的同時，武昌魚就出資收購了華普集團擁有北京中地房地產開發有限公司51%的股權，總價款為人民幣2.9億元。而在此同時，華普為收購29%的武昌魚股權，共支出了2.15億元。但通過這筆中地房地產開發有限公司的交易，華普方面實際只付出了7000多萬元的現金。
2002年10月，武昌魚改變4945萬元募股資金投向，增資湖北武華電子科技有限公司，而該公司是由湖北武昌魚股份有限公司和鄂州市武昌魚生物藥業有限公司共同投資設立的，公司原注冊資本只有1000萬元人民幣。
（2）荒廢主業。
從2004年華普集團入主武昌魚集團后，武昌魚因資金大量流向中地房產導致其他業務荒廢。華普中心的房產占了ST昌魚總資產的90%，而在其深陷官司之后，ST昌魚幾乎處于無主業的狀態，從而導致整個公司的經營完全受制于一場訴訟的輸贏。
ST昌魚放棄原先盈利的水產品主業，一味投身于高利潤誘惑的房地產行業，而未做好風險的控制，最終在風險化為現實之時，既因為產權糾紛惹得一身債務，又因荒廢了曾經的主業而無力回天。
（3）高風險投資。
華普大廈一段項目根據當時房地產交易管理網臨近樓盤交易價格推算可實現銷售收入約38.87億元，凈利潤約為7.77億元。但面對這樣樂觀的收益，中地未解決自身資金匱乏，在2006年引進了戰略投資者中天宏業合作開發華普中心大廈一段項目，中天宏業將向華普大廈項目定向投資11.10億元資金，作為回報，最終中地公司應該將華普中心大廈銷售款中不低于17億元作為投資優先回報支付給中天宏業，超過17億元部分中地和中天宏業按80∶20的比例進行分配，按此計算，最終華普大廈絕大部分收益歸于中天宏業，中地所剩無幾。如若中天宏業為了回避投資風險提前收回投資，進而將華普中心大廈低價出售，中地受損無疑。
由上述分析可以發現，即使武昌魚公司最后沒有陷入與中天宏業的官司糾紛，武昌魚高溢價從大股東手中收購中地股權，換回的卻是巨大的投資風險。
（4）子公司官司纏身。
作為ST昌魚的全資子公司，中的地產在“華普中心”的資產占了ST昌魚總資產的90%，而中地深陷與中天宏業在“華普中心”的產權糾紛，導致這一價值40億元的黃金樓盤遲遲無法出售，每年還需要背負巨額的維護費用和財務費用。訴訟的結果還未得出，中的地產又遭遇了中天宏業公司實際控制人涉嫌韓國騙貸及涉嫌境內偽造中地公司公章，騙取了華普中心大廈I段測繪數據并辦理了測繪備案手續的案件。一系列的訴訟使得公司資產承擔著巨大的風險，也造成了公司在幾乎沒有主業的狀態下遭遇長期的虧損困境。
3.2 外部原因
房地產調控。2003年國家開始對房地產進行宏觀調控，人民銀行6月13日的《關于進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，即121號文，通知中規定，商業銀行只能對購買主體結構已經封頂住房的個人發放貸款。“封頂才能賣房子、辦按揭”，這對開發商的資金實力以及操盤能力都提出了新的要求。明確提出建立房地產信貸業務分析制度，對商業銀行的違法違規行為不僅要限期改正，并要給予相應的行政處罰。各商業銀行相繼出臺政策控制地產信貸規模，這使得該ST昌魚的子公司中的地產的“華普中心”項目資金日益捉襟見肘而又借貸無門。面對高額的利潤誘惑，中地地產不顧高風險，尋求外資進行定向融資以保證項目的順利進行。
4 進一步思考
（1）斬斷大股東“掏空”之手。
從華普集團的入主到武昌魚的步步陷落，利用上市公司為大股東及其關聯方借款提供擔保；通過關聯交易轉移上市公司資產，大股東華普集團在其中的操縱不禁引發我們的深思。上市公司資產被轉移或背上債務，中小股東在毫不知情的情況下權益受到嚴重侵犯。
防止和打擊大股東“掏空”上市公司行為，需要標本兼治。一方面完善公司治理，提高上市公司經營管理和規范運作水平，逐步強化其內部監督制衡機制；另一方面綜合運用經濟、法律和行政手段，強化外部監督的整治作用。
（2）熱錢與房地產調控的后遺癥。
讓中地公司麻煩纏身陷入絕境的原因是對資金的饑渴卻借貸無門，在合作伊始就不得不受制于人，并在簽署的合同中留有模糊地帶，而由此引發的這場曠日持久的官司。
自從2005年7月央行啟動人民幣匯率形成機制改革。大量國外熱錢想方設法進入中國，房地產則成為熱錢普遍進入的領域。從中地地產的案例里我們看到了在國內房企借貸無門的情況下，外國的熱錢發揮金融杠桿作用，撬動了規模更大的資金，享受高額回報，留下隨時會爆發的后遺癥。國外熱錢坐收漁翁之利的同時也影響了國家對房地產的調控效果。
（3）實體經濟空心化的隱憂。
曾經的水產股，如今卻讓中匯廣場占了它90%資產，深陷官司后，除此資產外ST昌魚處于沒有主業的狀態。近年來，上市公司為了追求高利潤，紛紛投身于高收益前景的“副業”。上市公司主業不濟副業來補的現象已經非常普遍，房地產，股票，礦產和淘金等方式都被公司青睞。從長遠來講，上市公司一窩蜂投入以錢生錢的行列，這背后的危險值得警惕。武昌魚荒廢了水產的主業投身地產更是將這股熱潮走向了一個極端。實體經濟空心化帶給人們的或許是財富，但更多的是隱憂。
參考文獻
［1］白田田，王濤. ST昌魚陷資金泥潭，存退市風險［N］.經濟參考報，2010-8-25.
關鍵詞：房地產 監管 發展
近些年來，隨著社會經濟的發展，我國房地產業取得了蓬勃發展。隨著房地產行業的發展，各地房地產企業呈現數量眾多、構成復雜的特點，同時廣大購房者的購房需求也呈現多元化的趨勢，因而房地產開發項目類型也不斷增多，精裝修住宅、商業地產、辦公用房等類型不斷推陳出新。這些新變化給房地產行業的監管工作不斷帶來了新的問題，促使房地產行業監管工作不能墨守成規，需要不斷探索和創新管理方法、增加管理措施，既要通過管理保證房地產市場的平穩健康運行，又要通過服務促進房地產行業的健康發展。
一、目前房地產行業監管工作中存在的問題
（一）法律監管制度的不完善
在房地產行業監管工作過程中由于可依據的法律法規出臺時間較久，或者很多制度不配套，操作性不強，導致監管部門對房地產行業發展過程中產生的一些新問題缺乏針對性的管理依據。
（二）房地產開發項目手冊申報尚不規范
房地產開發項目手冊主要記錄房地產項目從開發到銷售等階段的各類信息，包括項目概況、拆遷安置情況、施工情況、經營情況等內容。監管部門可以依據《項目手冊》對房地產項目實施跟蹤動態管理，掌握房地產開發項目的具體情況，匯總房地產市場項目數據，實時了解房地產市場開發經營方面相關數據。
監管部門雖要求相關企業定期填報報表、提供相關資料報送房地產管理部門查驗，但在實施《項目手冊》過程中，由于缺少有效的監管措施，企業未能及時填報的情況日益增多。大多數企業只是在房產項目申請項目綜合備案時提交項目手冊，由于項目綜合備案已經在項目結束階段，前期的一些施工數據與實際發生時間相隔較久。因此房地產監管部門無法對房地產開發項目實施動態管理，及時掌握項目開況。同時，由于項目手冊已實施多年，手冊要求申報內容中許多方面已與目前房地產開發項目工程實際進程不符，需進行調整。
（三）商品房售后保修缺乏監管措施
根據《商品房銷售管理辦法》等法規規定，房地產開發企業對商品房承擔保修責任，造成損失的還需承擔賠償責任。雖然大多數房地產開發企業能夠履行保修責任，但隨著時間的推移，商品房售后保修的投訴呈現逐年增多的趨勢，并且大多數投訴是集中在維修質量問題上。即使部分房產企業對業主反映的質量問題進行了維修，但仍存在維修不到位或拖延時間的問題，有的甚至是多次維修仍未解決質量問題。對于這樣的投訴，由于房地產管理方面的法規并沒有對房地產開發企業保修不到位的處罰規定，作為監管部門除了進行調解，督促房地產企業履行好保修責任外，對未履行好保修責任的企業并無可處罰的措施。
（四）房地產經紀機構市場管理亟待加強
房地產中介行業架起市場與消費者之間的橋梁和紐帶，對帶動房地產市場運轉起到劑的作用。但隨著房地產行業的發展也帶來了很多的問題：一是房地產中介門檻極低，導致中介業務機構之間形成巨大差異，加劇了各中介機構之間的無序竟爭，不利于房地產市場的優勝劣汰和品牌化、專業化的發展；二是從業人員文化程度高低懸殊，素質參差不齊，不利于整體形象和服務的提高；三是部分房產中介機構暗箱操作頻繁，存在違規收費、吃差價、合同欺詐等違法違規行為，導致消費者對中介機構難以信任，對中介機構的的投訴、法律訴訟呈增長趨勢。
（五）商品房買賣合同中存在的問題
隨著房地產行業的發展，精裝修商品房成為商品房的一個新的發展趨勢。但由于市場上使用的商品房買賣合同示范文本是各省建設廳和工商部門聯合制定的版本，合同條款中對精裝修方面內容并無明確規定，只能依靠房地產開發企業與購房者通過簽訂補充合同的方式對精裝修內容進行約定。容易造成購房者與房產企業在交房時對隱蔽工程的裝修質量、所用建材標準、裝修技術工藝等方面產生不同看法，引發糾紛。監管部門在處理糾紛時，也因為合同條款的不明確，使得糾紛難以得到有效的解決。
二、加強房地產行業監管工作的對策與思路
針對上述問題，筆者對不同城市房地產管理部門進行調研和比較，從中得到了一些啟發，可以采取多種方式方法對房地產行業進行有效監管。
（一）進一步完善住房保障法律制度。
由于目前缺失全國統一的保障房立法，客觀上為部門立法和地方立法的發展提供了契機。各級人大以及地方政府應當制定和完善有關房地產行業管理機制的法律規范，用法律的形式保證房地產行業正常運轉和可持續發展。
我們認為地方立法和部門立法可以采取以下措施：建立和完善房地產動態的信息公開制度；建立和完善房地產行業的誠信聲明和法律風險提示制度；建立和完善房地產行業的誠信信息體系。
（二）繼續加強和完善項目手冊監管。
在調查研究的基礎上，結合各地市房地產監管部門實際，繼續加強和完善項目手冊的監管。
首先要對項目手冊的內容進行完善：根據項目情況和市場形勢數據的需要設置相應的表格和報送時間，結合房地產信息系統對表格具體內容的進行規定，通過對填報數據邏輯性和準確性判斷提高數據質量，最后對數據進行匯總分析，形成一個完善的房地產開發項目信息收集、處理體系。
其次，建立完善的處罰機制。將是否完成項目手冊備案工作納入優秀房產企業的評選標準，對企業在外地開發項目情況也納入項目手冊填報內容，在資質申報中以填報后經審核的赴外地開發項目業績為準。對嚴重違反項目手冊相關規定的企業處以暫停網簽合同備案。
（三）強化房產項目售后維修的監管。
各地房地產監管部門除了依靠相關部門加強對施工單位的管理，提高工程質量，特別是售后維修質量外，更主要的是要創新監管手段，強化房產項目售后維修的監管。
建立房地產企業售后質量保修體系，將售后質量保修問題納入企業信用體系中。對比較嚴重的售后保修問題通過網絡等途徑向公眾公布，增強輿論對房產企業的監督壓力。
進一步完善保修金制度。建立預先賠付制度，確保購房者利益。這種措施對于項目公司來說更為有效，畢竟經濟利益是項目公司最重要的目的，只有控制其經濟利益，才能有效起到監督作用。
（四）進一步規范房地產經紀機構行為，建立準入與淘汰機制。
房地產中介服務業的混亂、缺乏誠信和不規范經營的現象已經成為阻止其進一步發展的巨大障礙。一方面要提高從業企業的準入資質。如北京2004年新出臺的《關于房地產經紀機構房屋租賃須委托銀行收、付租金的暫行辦法》提出的中介機構預存60萬元保證金在銀行的規定，無疑提高了房地產經紀機構的門檻。另一方面，加強和完善對房地產中介及其執業人員的檢查、考核、評價、獎懲制度，逐步淘汰不合格的房地產中介和從業人員。
（五）完善和細化商品房買賣合同。
聯合各管理部門，針對經紀機構不規范備案的問題，規范經紀機構與交易雙方在交易過程中的約定、明確了三方責任，減少因為合同不規范帶來的交易糾紛。
為規范精裝修房的交易，將精裝修方面相關內容納入示范合同。精裝修商品房也要遵循“三包”規定，全面約定精裝修所用的材料、設備的品牌、規格、價位，盡量避免使用“優質”、“高檔”、“不低于”之類的含混字眼，將裝修的設計、布局到所用建材及施工工藝等都要詳細地在補充條款中體現出來，增強精裝修商品房合同補充文本的規范程度。
結語
隨著社會經濟的快速發展和城市化進程的加快，我國的房地產市場會在各級各類監管部門強化服務，有效監管下，更加健康、有序地向前發展。
參考文獻
[1] 楊秀攀. 住房保障監管法律制度的完善[J]. 產業與科技論壇， 2012， 第11卷（4）：45-46.
房地產開發掛靠合同范本一
甲方：xx置業有限公司
乙方： (以下簡稱甲方、乙方)
經甲、已雙方友好協商，乙方自愿掛靠甲方資質進行開發經營，為此簽訂本協議，雙方共同遵守。
掛靠項目情況：
項目地點：
項目名稱：
乙方掛靠甲方開發其土地，只向甲方繳納掛靠費，及掛靠甲方的開發資質。甲方在北海新區辦理分公司，專供乙方獨立使用，營業執照及章印委托乙方管理使用，乙方自立個人賬戶，財務獨立支配核算。甲方沒有支配、買賣乙方土地和房地產的權利。開發經營期間的債權債務、費用及稅金與甲方無關，由乙方全額承擔。掛靠時間：從該項目的掛靠合同簽訂之日起到該項目的開發完成辦理全部相關手續之日止。
乙方向甲方繳納掛靠費 整，簽訂合同前向甲方繳納掛靠費 整，每年交一次，分三年付清所有工程。若不按時繳納掛靠費，乙方應承擔所欠掛靠費(每天)5%的違約金。
乙方及其所聘請、雇傭的人員不屬于甲方職工，不享受甲方職工待遇，與甲方不存在勞動用工關系。掛靠經營期間，乙方應依與政府之間的土地開發合同自負盈虧。
乙方在辦理房地產開發建設手續、竣工驗收、產權證辦理、按揭貸款等事項中，甲方應積極配合乙方辦理，乙方按合同經營情況下，因甲方不配合所造成的一切經濟損失，由甲方承擔。
掛靠期間乙方從事其他項目的開發經營活動必須由甲方授權，報甲方審核，受甲方監督，在開發經營期間所出現的一切責任性事件(民事訴訟、經濟糾紛、債務、債權、法律訴訟等)都由乙方承擔。
本協議生效后即具有法律約束力，甲、乙雙方均不得隨意變更或解除，但若乙方在開發經營期間有違法違規行為，甲方可提前終止合同，并不負法律責任，其損失由乙方承擔。
該項目開發完成后，經協商可繼續掛靠，若不掛靠，乙方應交回掛靠期間的相關手續，雙方終止本協議。
若因履行該協議發生糾紛，可協商解決，協商不成，可起訴到甲方所在的人民法院。
本協議未盡事宜，由甲、乙雙方協商后，簽署補充協議，與本協議具有同等法律效力。
本協議一式四份，具有同等效力，并經雙方簽字蓋章后生效。
甲方(簽字蓋章)： 乙方(簽字蓋章)：
年 月 日
房地產開發掛靠合同范本二
甲方：天歌房地產開發有限責任公司
乙方：馬XX
此合同本著公平、公正的原則，經雙方協商而訂立。
第一條 合同目的
經雙方協商，甲方同意乙方掛靠在甲方企業之下，從事甲方資質證[黑建房開牡第63號]范圍內的項目。同時，甲乙雙方訂立本合同，明確雙方的權利與義務及其掛靠期內的注意事項。
第二條 甲方的基本權利和義務
權利：
(1)甲方每年向乙方收取工程預算總造價的3%，作為管理費。
(2)如乙方作出有損甲方信譽和形象之行為，甲方有權單方面終止本協議，本年度管理費不予歸還。
義務：
(1)甲方在本協議生效之后，只向乙方提供相關所需的手續和資質證復印件。
(2)對乙方提出的合理要求盡可能提供良好的服務。
第三條 乙方的基本權利和義務權利：
權利：
(1)乙方可以獲取甲方對其兩條義務的承諾和兌現，若有問題可以隨時向甲方提出意見。
(2)享受甲方所提供的施工所需資質證書 。
(3)充分利用建業的資質，完全自主的開展開發建設項目。
(4)經營上實行內部獨立核算，自負盈虧。
(5)一切正常利潤歸乙方所有，不受干涉。
義務：
(1)在經營活動中嚴格遵守國家法律法規和甲方規章制度。
(2)負責解決開發過程中的事件，相關施工條件及施工設備自主負責解決。
(3)認真負責解決開發建設過程中的問題。對動遷、回遷施工質量問題和事故的發生乙方負完全責任，于甲方無關。
(4)維護甲方的信譽和形象，不做任何假冒、欺詐、侵權、損譽的事情，若發生此類事件，則甲方有權追究乙方的法律責任，并要求進行相關經濟賠償和處罰。
(5)按時足額向甲方繳納管理費。
(6)乙方開發建設項目不得超過甲方資質證所規定的范圍，如超出甲方資質證范圍的項目，乙方需自己提供相關手續證件。
第四條 (1)乙方實施的工程項目，其合同、保險、稅務、財務、銀行、統計等事項由乙方自主辦理。
(2)乙方在項目中所發生的稅費應及時繳納，在工程中如有一切債權債務均由乙方全權負責與甲方無關。
第五條 乙方在開發建設過程中，若出現安全事故等重大意外，均有乙方獨立承擔，甲方不承擔一切責任， 特此提出免責聲明。
第六條 乙方應當在合同簽訂時交付甲方合同所規定管理費用的50%，完工后交付另外50%。
本合同以簽訂日期為生效日，有效期 年。合同一式二份，甲、乙雙方各一份。
甲方簽字： 乙方簽字：
最新個人房屋抵押合同
抵押人：_________
抵押權人：_________
為確保_________年_________月_________日簽訂的_________(以下稱主合同)的履行，抵押人_________(以下簡稱甲方)愿意以其有權處分的房地產作抵押。抵押權人_________(以下簡稱乙方)經實地勘驗，在充分了解其權屬狀況及使用與管理現狀的基礎上，同意接受甲方的房地產抵押。甲方將房屋抵押給乙方時，該房屋所占用范圍的土地使用權一并抵押給乙方。雙方本著平等、自愿的原則，同意就下列房地產抵押事項訂立本合同，共同遵守。
第一條 甲方用作抵押的房地產座落于_________區_________街(路、小區)_________號_________棟_________單元_________層_________戶號，其房屋建筑面_________m2，占地面積_________m2。
第二條 根據主合同，甲乙雙方確認：債務人為_________;抵押期限自_________年_________月_________至_________年_________月_________。
第三條 經房地產評估機構評估，上述房地產價值為人民幣_________(大寫)，_________(小寫)。根據主合同，雙方確認：乙方債權標的額(本金)：_________(大寫)，_________(小寫)，抵押率為百分之_________。
第四條 甲方保證上述房地產權屬清楚。若發生產權糾紛或債權債務，概由甲方負責清理，并承擔民事訴訟責任，由此給乙方造成的經濟損失，甲方負責賠償。
第五條 乙方保證按主合同履行其承擔的義務，如因乙方延誤造成經濟損失的，乙方承擔賠償責任。
第六條 抵押房地產現由_________使用。
甲方在抵押期間對抵押的房地產承擔維修、養護義務并負有保證抵押房地產完好無損的責任，并隨時接受乙方的檢查監督。
在抵押期間因使用不當造成毀損，乙方有權要求恢復房地產原狀或提供給乙方認可的新的抵押房地產，在無法滿足上述條件的基礎上，乙方有權要求債務人提前償還本息。
第七條 抵押期間，甲方不得擅自轉讓、買賣、租賃抵押房地產不得重復設定抵押，未經乙方書面同意，發生上述行為均屬無效。
第八條 抵押期間，甲方如發生分立、合并，由變更后承受抵押房地產方承擔或分別承擔本合同規定的義務。甲方被宣布解散或破產，乙方有要要求提前處分其抵押房地產。
第九條 在本合同有效期內，未經甲方同意，乙方變更主合同條款或延長主合同履行期限的，甲方可自行解除本合同。
第十條 本合同生效后，甲、乙任何一方不得擅自變更或解除合同，需要變更或解除本合同時，應經雙方協商一致，達成書面協議，協議未達成前，本合同各條款仍然有效。
第十一條 本合同在執行中若發生爭議，甲乙雙方應采取協商辦法解決或共同向仲裁機構申請調解或仲裁，不能協商或達不成仲裁意向時可向人民法院起訴。
第十二條 在抵押期間，抵押房地產被拆遷改造時，甲方必須及時告知乙方，且根據具體情況，變更抵押合同或以房地產拆遷受償價款償還乙方的本息，并共同到登記機關辦理有關登記手續。
第十三條 抵押期滿，如債務人不能償還債務本息，又未與乙方達成延期協議的，按法定程序處理抵押房地產，清償債務本息。處理抵押房地產所得價款不足以償還債務本息和承擔處理費用的，乙方有權另行追索;價款償還債務本息后有剩余的，乙方應退還給甲方。
第十四條 本合同未盡事宜，按照房地產抵押管理規定及國家、省、市有關規定辦理。
第十五條 本合同在雙方簽字蓋章后，并經市房地產市場管理部門登記，方為有效。
第十六條 本合同一式三份，甲乙雙方各執一份，房地產市場管理部門存檔一份。
第十七條 雙方商定的其它事項：_________。
甲方(簽章)：_________乙方(簽章)：_________
法定代表人：_________ 法定代表人：_________
委托人：_________ 委托人：_________
地址：_________地址：_________
聯系電話：_________聯系電話：_________
_________年月日_________年月日
簽訂地點：_________簽訂地點：_________
說明：
關于標準房屋抵押合同
抵押人(甲方)：_________________________
抵押權人(乙方)：_______________________
甲方為了_________將自有房地產及其附著物抵押予乙方，作為_________的保證。甲、乙雙方根據自愿、互利、公平和誠實信用的原則，經共同協商，訂立本合同。
第一條 該房地產座落于_________________建筑面積_________平方米，用地面積_________平方米，房屋所有權證號_________，共有權證號__________，土地使用權證號__________，共有附著物_________件，抵押物價值人民幣(大寫)：_________________。曾于____年____月____日抵押予________，期限為____個月，至____年____月____日止，擔保債務為人民幣(大寫)：____________元
第二條 甲方將上述房地產及其附著物之全部/部分抵押給乙方，范圍_________________(詳情見附表及附圖)。
第三條 本次抵押擔保債務價值為人民幣(大寫)：____________________
第四條 設定抵押之房地產擔保內容為被擔保債務的本金、利息、罰息、違約金及有關稅費。
第五條 約定期限：_______________年(月)，從_______年_______月_______日起到_______年_______月_______日止。
第六條 抵押期間，抵押物由甲方占管。甲方在占管期間應當維護抵押物的完好，乙方有權檢查由甲方占管的抵押物，甲方應主動予以配合。
第七條 抵押期間，甲方未征得乙方書面同意，不得擅自將抵押物轉讓或以其它形式處置，不得改變其使用性質;抵押物發生遺贈或繼承的，受遺贈人或繼承人應當及時書面通知乙方。
第八條 除自然耗損外，抵押物發生毀損，甲方應當采取措施，負責保養和維修，以減少損失，其費用由甲方自負，并及時通知乙方。
第九條 因甲方過失造成抵押物不能或不足以擔保債務的，甲方須及時提供或增加擔保。
第十條 抵押已出租的房屋時，抵押人應當將房屋出租的事實告知抵押權人，同時還應當書面告知承租人。抵押合同生效后，原租賃合同繼續有效。
第十一條 抵押關系中合同主體發生變更、本合同繼續有效，合同規定的權利、義務，由變更后的合同主體享有、承擔。抵押當事人應共同到房地產抵押登記機關申請辦理合同變更登記手續。合同條款有變化的須重新簽訂合同。
第十二條 違約責任：______________________________________________
第十三條 該抵押合同簽訂后，債務人如未能按約履行債務，當事人雙方可以協商通過拍賣等合法方式處分抵押房地產。協議不成，抵押權人可以向人民法院提起訴訟。
在處分抵押物時，除以劃撥方式取得地土地使用權外，所得款項按如下順序分配：
(一)支付處分抵押物的費用;
(二)扣繳抵押物應當繳納的稅費;
(三)償還債權人本金、利息、罰息及違約金;
(四)剩余價款交還甲方。
如果變賣原抵押物的價款不足償還乙方貸款本息或有關費用的，乙方有權追索應償還部分。
第十四條 抵押當事人必須遵守《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市房地產抵押管理辦法》、《江蘇省城市房地產交易管理條例》的條款及有關規定。
第十五條 本合同在履行中若發生爭議，甲、乙雙方應協商解決。協商不成，提交鹽城仲裁委員會仲裁，或直接向人民法院起訴。
第十六條 本合同全部條款履行完畢，抵押關系即告終止。甲、乙雙方應在十五日內(港、澳、臺地區或境外當事人在三個月內)到房地產抵押登記機關依法申請辦理房屋他項權利注銷手續。
第十七條 本合同經雙方簽章并經監證機關監證后生效。
第十八條 本合同未盡事項，應按我國有關法律、法規及規定執行，也可以甲、乙雙方另行協議，其補充協議應由雙方簽章并經房地產抵押登記機關審核同意后與本合同具有同等效份。
第十九條 本合同一式_________份，甲、乙、監證機關各執壹份。
第二十條 雙方約定的其它事項：____________________________________
甲方(簽章)：_____________乙方(簽章)：_____________
法定代表人(簽章)：_______法定代表人(簽章)：_______
法定地址：_________________法定地址：_________________
委托人(簽章)：_______委托人(簽章)：_______
_________年______月______日_________年______月______日
監證機關(蓋章)：_________
監證員(簽章)：___________
_________年______月______日
房地產抵押借款協議書
編號：______年( )字____號
抵押權人(甲方)：______________________
抵押人(乙方)：________________________
第一條 為確保甲方與________________(以下稱借款人)簽訂的________年____ 號借款合同(以下稱借款合同)的履行，乙方愿意以其有權處分的位于________ 市(縣)________區(鎮)________路(街)________號 ____________房間之房產(地產)的全部權益(以下稱該抵押物，具體財產情況見抵押物清單)抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。
第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息(包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息)、借款人應支付的違約金和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用(包括律師費和訴訟費)。
第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。
第五條 乙方不可撤銷地授權甲方在本合同簽訂后執行本合同、借款合同、購房合同及全套有關該抵押物的證明文件到有關的房地產管理機關辦理抵押的登記備案手續。
第六條 乙方不可撤銷地授權甲方在獲得該抵押物的正式產權證明后，依有關法律法規的規定，到有關的房地產管理機關辦理該抵押物的正式抵押登記手續，并將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的任何增加物，自動轉為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。
第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。
第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。
抵押物的保險
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀;投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額;保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務，抵押人應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險手續辦理完畢十日內，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權益的限制條件，或任何不負責賠償的條(除非甲方書面同意)。
第十四條 乙方不可撤銷地授權甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權非經甲方同意不可撤銷。
第十五條 抵押期內，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續。
第十八條 發生以下情況的，乙方同意甲方有權提前處分抵押物：
(一)根據借款合同的約定借款合同提前到期的;
(二)乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條;
(三)當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生，可能對抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權依法就處分該抵押物的價款優先受償。
第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：
(一)用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用;
(二)用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用;
(三)扣還根據本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。
第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
(一)向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處;
(二)準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查;
(三)乙方在工作單位、聯絡方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方;
(四)乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失;
(五)當有任何訴訟、仲裁發生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內以書面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應盡量友好協商解決，協商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一;
(一)提交該抵押房產所在地人民法院訴訟解決;
(二)提交仲裁委員會裁決。
第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
(一) ________________________________
(二)________________________________
(三) ________________________________
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協助乙方到房地產行政主管部門辦理抵押注銷登記手續，并將抵押房產的所有權權屬證明文件和收據退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執一份，登記機關存檔一份。
抵押權人住所：____________抵押人住所：__________________
電話：____________________基本賬戶開戶行：______________
傳真：____________________賬號：________________________
郵政編碼：________________電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方(公章)：____________乙方(蓋章)：________________
負責人(簽字)：__________法定代表人(簽字)：__________
________年______月______日_________年________月_______日
登記機關：________________
[關鍵詞] 房地產估價師 執業風險 識別 防范
房地產估價活動和其他經濟活動一樣具有風險性，但其特殊性在于房地產估價的活動主體是房地產估價師，房地產估價師執業風險是房地產估價活動中的主要風險。我國房地產估價雖然起步較晚，但發展迅速，至2006年，全國有近4000家房地產估價機構，3萬余人注冊房地產估價師，估價從業人員約10萬人。如何正確認識、控制、管理與防范估價師執業風險， 是提高房地產估價師執業水平和社會公信力、加快房地產估價機構健康發展的重要手段。
一、房地產估價師執業風險的內涵
風險，也即是結果的不確定性,以及由此帶來的損失的可能性。房地產估價師運用自己的專業知識對一宗房地產進行價格評估，以確定其在特定估價目的下的公允價值。但是，由于存在很多制約因素，可能會導致評估結果失實。這種房地產估價師在執業過程中因故意或者過失引起的評估結論失實而形成的事故或事故隱患就稱為房地產估價師的執業風險。
二、房地產估價師執業風險的識別
房地產估價師執業風險產生的原因主要有兩個:其一，風險來自于房地產估價師內部。由于估價師職業道德水平和技術水平不高,以及估價機構在估價風險管理上的不完善導致估價結果與房地產真實價值出現偏差;其二，執業房地產估價師自身以外的原因，如估價技術方法的不確定性或是評估活動涉及各方可能對估價結果產生或高或低的影響。
1.職業道德風險
估價職業道德是指在估價領域中，因估價活動引起的道德現象以及由此歸納起來的道德理論總稱。在估價實務中，由于估價人員責任心不夠，未對法律、政策等問題進行嚴謹地考慮，或是沒有認真地對估價對象進行實地查勘，導致估價結果失實。其次，某些估價機構或估價人員為了謀求不正當利益，不遵守獨立、客觀、公正原則，惡意高估或低評估價對象價值，提供虛假失實的估價報告。再次，某些估價人員和估價機構沒有正確認識自己的專業能力，承擔無力承擔的評估項目，導致評估價值出現較大偏差。再就是有些估價人員和估計機構允許他人使用自己的名義出具估價報告，必將承擔由此帶來的風險。
2.技術風險
產生技術風險的原因主要有兩個:一是估價人員技術水平不足帶來的風險;二是目前技術方法存在的不足帶來的風險。
(1)估價方法選用不恰當。基本的估價方法有市場法、成本法和收益法，在估價實務中要根據估價目的、估價對象的特點來選用具體的估價方法。如果估價方法選用不當就可能導致估價結果出現偏差。還有，估價規范中要求對一宗房地產的評估宜選用兩種估價方法，但是筆者認為，在估價實務中也應該靈活處理。諸如某些房地產無市場依據或市場依據不充分而只適宜采用成本法估價時，如果生硬地采用其他方法來估價，很可能對估價結果帶來較大偏差，在這種情況下，筆者認為可以只選擇成本法進行估價，同時，在估價報告中說明只選擇一種估價方法的原因。
(2)估價過程中參數或實例選擇不當。在房地產估價師使用估價方法進行價格測算時，必然會選取很多參數。有些參數沒有統一的標準可供參考，如收益法中的資本化率，當估價師技術水平不高或經驗不足時，對參數的選擇不當或有錯誤，最后的估價結果將會出現較大的偏差。再者，使用市場法的前提是擁有大量房地產交易實例資料，而且可比實例必須與估價對象房地產條件相同或相似，成交日期與估價時點相近，成交價格為正常價格或可以修正為正常價格。但在實際操作中，有些估價師將不符合要求的實例強行進行修正，或是在缺乏有效可比實例的情況下，杜撰虛構可比實例，這就導致估價結果缺乏客觀性，出現較大偏差。
(3)估價報告本身不完善。估價師基本都會按照《房地產估價規范》中估價報告的格式完成估價報告，但是有些估價師由于經驗不足或作業時間倉促，在報告中可能出現某些內容陳述不夠或不準確。比如，估價師聲明中缺少公示性陳述或陳述不足，在房地產估價報告中未向估價報告使用者進行報告使用提示或未對估價對象的變現能力進行分析或分析錯誤等這些不完善的地方會導致報告使用人未能恰當或是錯誤地使用報告，有可能導致出現一些經濟糾紛或法律糾紛。
(4)估價方法本身存在不確定因素。我國房地產估價起步較晚，估價理論和方法源自西方房地產估價理論 ，而這些方法在我國運用或多或少會存在一些不確定因素。比如，收益法中資本化率或報酬率需要估價師慎重確定，但這些參數的確定沒有統一的標準可供參考，可能會出現“差之毫厘，失之千里”的情況。還有，收益法中收益期限的確定沒有統一的規定或利用公式計算，而要估價師在估價對象自然壽命、法律規定、合同約定等基礎上，結合房地產剩余經濟壽命來確定，就可能存在不確定的因素而影響最終的估價結果。再比如，對土地價值進行評估時，用基準地價進行修正是一種較常采用的方法。但目前很多城市的地價出現大幅上漲而基準地價卻多年未進行更新，如果強行用基準地價進行修正，必然會出現調幅大于30％的情況。因此估價師根本無法參照現有基準地價進行修正。
3.政策和經濟風險
我國常常會采用一些宏觀調控手段對某些行業進行調控，房地產行業也不例外。政策的變化，包括稅收政策、金融政策等必然會對房地產價格產生較大影響，而這些影響是估價師無法預測的。再有，如果經濟形勢發生巨大變動，可能導致估價結果與市場價格出現較大偏差，這種風險也是估價師無法預測的。
三、房地產估價師執業風險的防范
房地產估價師執業中存在的風險如未能進行有效的防范，就可能使估價機構和估價師出現信譽危機，失去客戶，付出處理索賠或訴訟的代價，嚴重者甚至有可能承擔刑事責任。筆者認為要有效防范這些風險，應從以下幾個方面入手:
1.加強房地產估價師誠信體系的建設
房地產估價師職業道德水平的提高固然要靠估價師自身的努力和培養，樹立對社會公眾負責意識和執業風險意識。還有一個很重要的方面就是實行行業內監督。實現這一目的的有效途徑就是建立和完善房地產估價師誠信體系。各地房地產評估主管部門掌握了所有房地產估價機構和估價人員的資料，將這些信息通過計算機進行管理，對房地產估價師和估價機構進行動態監管，定期對估價師在執業中的不良行為進行披露，并且嚴懲缺乏職業道德、違反評估準則的估價師。同時，對估價師的良好行為也進行公示，提高其社會地位和公信力，最終達到揚善懲惡，凈化隊伍，提高行業內職業道德水平。
2.成立行業內信息資源共享庫
目前的房地產估價機構多為單一經營，很少有機構兼營建筑工程造價、房地產經紀等多方面的業務，因此在獲取與估價相關的信息、技術資料這方面存在一定難度。各個估價機構為了獲取房地產交易實例信息、建筑物重置價格信息等做了大量重復工作。在存在較大難度時，甚至出現編造虛構實例的情況，風險也就應允而生。如果能夠成立信息資源共享庫，實現交易實例的公開查詢，各種與估價相關的信息資料共享，不但可以提高提高行業的工作效率，減少重復工作量，還可以最大限度地避免弄虛作假，從而防范由此產生的執業風險。
進入信息資源共享庫的資料應該進行嚴密細致的甄選，使其具有可比性和適用性。當然，這是一項具有持續性和技術型的工作，需要大量估價機構以及專業人士的參與才能得以實現。筆者認為，這項工作應該由各地房地產估價師協會牽頭，眾多估價機構積極參與，提供大量真實、有效的交易實例，由估價師協會請有關專業人士對這些交易實例進行篩選評判，按照房地產類型、交易類型、交易日期、地段等進行歸納，構建“信息共享數據庫”以供估價師查詢。當然，這個共享庫雖不以盈利為目的，但應該是有償使用的，收取的費用主要用于維持資源共享庫的健康、良性發展。但對于那些積極主動向資源共享庫提供信息的估價機構可以對等地享用部分資源，以激發估價機構在建設資源共享庫上的積極性。我國房地產估價師協會還應該定期或不定期在資源庫內估價師執業所需的常用參數，供估價師執業時作為測算依據。通過搭建這樣的平臺，可以實現“多贏”，使估價機構和估價人員在“公開、公平、公正”的基礎上開展工作，杜絕虛假案例估價的現象發生，有效防范由此帶來的風險。
3.加強房地產估價機構的內部質量管理
如果在房地產估價全過程中采取一系列檢驗、核查等措施或方法，可以保證估價結果的真實、可靠、估價報告的科學規范。這就需要估價機構制定一套全面質量管理規程，促使機構全體人員遵照執行，以保證估價機構的質量和信譽。這項工作應該是一項全過程、全員管理工作，包括業務及客戶的甄選、評估業務合同的簽訂、評估計劃的擬定和批準、評估過程的指導、監督和復核、評估報告的審核這些環節都應制定相應的質量控制規程，并保證得以實施，以期最大限度地減少估價風險的發生。
4.加強房地產估價師的繼續教育和考核
通過對房地產估價師實施繼續教育，可以提高估價師職業道德水平和估價技術水平。在一些房地產估價比較發達的國家和地區的房地產估價行業管理組織非常重視房地產估價師的后續教育和考核工作。我國也要求房地產估價師接受一定時間的繼續教育并通過考核才能繼續執業。
在房地產估價師的繼續教育中應重視職業道德教育和專業知識技能教育。通過繼續教育加強估價人員敬業精神、勤業精神、責任意識、風險意識的培養和教育，不斷提高估價人員的職業道德素質。其次，通過定期組織房地產估價相關專業知識的培訓教育，講授最新的估價方法和理論、學習最新的法律法規，組織估價人員座談會，充分交流估價經驗，以提高全行業的執業技術水平，這對于降低由房地產估價人員帶來的風險具有極其重要的意義。
5.建立房地產估價專家審查制度
評估項目面積較大或是評估金額較大的項目出現估價風險的可能性要大得多。因為這些項目一旦被惡意高估或低估，或是因為估價人員技術水平或責任心不夠出現估價結果的較大偏差，引發索賠或是訴訟風險的可能性非常大。因此，筆者認為，房地產估價行業管理部門可以出臺一個專家審查制度，組織一批來自于估價機構、研究機構、行業協會、政府部門等具有高超專業技術、良好執業操守并具有一定執業年限的專業人士組成專家委員會，并制定一個評估項目面積額度和評估價值額度，凡是在此額度以上的估價報告均由專家委員會進行審查，通過審查的報告才能使用。從源頭控制標的額很大的估價報告的質量，起到防患于未然，最大限度化解風險的作用。這個專家委員會還應該起到技術支持和鑒定作用。對需要評估咨詢的政府部門或估價機構給予技術支持。此專家委員會還應作為房地產估價師法律責任界定的權威機構，其出具的鑒定報告應作為司法鑒定報告成為庭審的有力證據。
6.建立房地產估價師執業保險制度
在西方發達國家，進行執業責任保險是一項用于轉移估價風險的保護措施。房地產估價師投保執業責任險，既能有效保障委托方的利益，也能幫助化解房地產估價師執業風險。根據保險協議，在保險合同有效期內，參保的房地產估價師或估價機構在為委托人提供評估咨詢服務的過程中，由于過失造成委托人經濟損失，應由被保險人房地產估價師或估價機構承擔的經濟賠償責任，由保險公司負責賠償。雖然保險不能免除可能受到的法律訴訟，但能防止或減少訴訟失敗時估價機構發生的財務損失。我國注冊房地產估價師超過3萬人,房地產估價從業人員約10萬人，這樣龐大的估價師隊伍對于保險公司而言是一個具有極大潛力的市場。建立并實施房地產估價師執業保險制度，將有利于合理防范執業風險，有利于加快估價機構的發展，有利于提高社會公信力，擴大行業積極影響。
參考文獻：
[1]房地產估價規范:中華人民共和國國家標準,GB/T50291－1999
[2]房地產抵押估價指導意見:建住房[2003]234號,2003年12月1日
[3]張澤穎傅鴻源:關于房地產估價師責任風險的思考.重慶工學院學報,2005.2
[4]李勇程翔:房地產估價機構的執業風險與防范.中國房地產估價學術研討會論文集,中國建筑工業出版社.2003
淺議以非訴訟替代為切入點樹立人民調解公信力
永陽鎮地處城關，下轄11個居委會、11個村委會，一個省級私營經濟園區，居住人口達10萬人，是全縣政治、經濟、文化中心，各類矛盾糾紛的發案率高于周邊鎮，人民調解的地位，作用也顯得尤為突出。如何樹立人民調解的公信力，將各類矛盾盡量解決在基層、在萌芽狀態，避免當事人結怨，降低當事人訴訟成本，以及為法院節省時間、減輕訴累，促進法律文書的有效執行，在“庭審式”人民調解改革取得初步經驗后，進行了摸索和嘗試，做法是：立足以非訴訟替代為切入點，樹立人民調解公信力。所謂非訴訟替代機制，是建立在人民法院指導調委會工作的基礎上，通過聯席會議制度的方式，將當事人自愿的，法院未立案或暫緩立案的，可能通過調解化解的，或通過調解可以防止矛盾激化的糾紛訴訟審理活動前移，讓人民調解委員會提前介入，并參與在法官主持或指導下的民事訴訟案件的調解。這種機制的形成，進一步拓寬了人民調解的工作范圍，使人民調解與法院訴訟銜接有了新的空間，整合了人民調解和法院審判的力量，最大限度地發揮了人民調解的工作優勢，具有較好的政治效益，社會效益和法律效益。
一、強化鎮調委會與法院的聯動，構建非訴訟替代機制。
人民調解作為一種民間調解，從一開始創建，在廣義上就是一種非訴訟替代，即民事案件不通過訴訟的方式而以中間人出面排解達到和平的化解的目的，這與法院的司法調解有異曲同工之處，這也是新時期人民調解與法院之間開展聯動協作的基礎，同時，也由于人民調解是在雙方當事人自愿的基礎上所達成的協議(格式化)，在不違背現行的法律政策的情況下，應該就是當事人意志的體現。最高人民法院對人民調解格式化協議書的認定上，是作為案件審理的最有效證據予以采信，甚至在調解后，一方反悔時進行訴訟而給予維持，進一步提升了人民調解在法律上的權威性。因此，在新時期人民調解的非訴訟替代機制的形式，是特指狹義上的與法院立案審理執行過程中的補充性替代，一方面是建立在民調程序的公正性上，另一方面是建立在人民調解員素質的提高上，這兩方面缺一不可。除廣義層面上的替代外，這種狹義上的替代就是要求人民調解員積極參與到法律訴訟的全過程，發揮人熟情通的優勢，做好法院案件審理的輔工作，包括案件主審法官想做而做不到或不方便做的一些事，為法院人性化辦案創造條件，這不但符合當事人雙方的意愿，也合乎“三個代表”思想的要求，在一定意義上講也是一種法律救工作，強化法院與人民調解之間的互補，對樹立人民調解的公信力也將起到明顯的推動作用。一是建立鎮調委會和法院聯系庭的聯席會議制度。由鎮和法院每季度相互通報民事糾紛發案情況、發案的特點。調解工作的難易程度，確立相互配合的案件數量、原因以及配合的方式，明確調解的預期值。二是建立鎮調委會和法院聯絡員制度。鎮指定的聯絡員一般為鎮村(居)調委會的首席調解員，并將名單報送法院，由法院根據案件的具體情況指定參與的調解人員。縣法院指導民一庭庭長為聯絡員，隨時通報未立案和已立案以及已裁決案件的情況，并明確需要配合調解的案件、主持和指導的法官，確定調解的地點、參加人員等。三是建立調解檔案審核制度。凡啟動非訴訟替代機制的調解案件，其檔案資料以調委會歸檔，使用的程序以人民調解程序為主，由受理、通知、調查取證、調解、達成協議、送達回訪等書面資料組合成完整的卷宗，并有首席調解員審核簽字方可歸檔，適時請縣局、縣法院共同評審，改正不足，進一步提高調解協議的制作水平。四是建立民調審判聯動制度。縣法院對于一些簡單的民事糾紛案件有時也啟動特邀人民陪審員(一般為基層調委會主任擔任)或民調委人員主持調解，發揮其為人公正、熟悉業務、人熟情通的優勢，在法院先行調解達成協議的，由法院主持調解的法官制作調解協議書，由法院落實履行或委托調委會監督履行，提高人民調解員調解的公信力。五是建立首席人民調解員的培訓制度。由人民法院派主審法官到鎮進行鎮、村(居)首席調解員培訓，每年集中培訓二至三次，同時，根據實際情況組織首席調解員到法院進行旁聽觀摹案件審理，適時邀請主審法官進行典型案例剖析和答疑釋惑，印發相關法律資料等，逐步實施首席調解員持證上崗調解制度。
二、明確非訴訟替代適用范圍，確保人民調解不缺位、不錯位、不越位。
從工作實踐來看，啟動非訴訟替代機制，人民調解員既是主角也是配角，但目的只有一個，即園滿解決民事糾紛案件。人民調解適用非訴訟替代機制，一般主要為以下四類案件：一是未經人民調解委員會調解而直接向法院的糾紛，一般為小定額債務糾紛，法院可以建議當事人將糾紛委托給鎮人民調解委員會進行調解，降低當事人的訴訟成本。二是已經立案，但有可能通過調解解決的民事糾紛，一般為侵權糾紛、鄰里糾紛、婚姻糾紛和少數商事糾紛，法院在庭審前，經雙方當事人同意，可委托或邀請鎮人民調解委員會進行調解，或參與調解， 調解成功后，原告撤訴。三是已經開庭，但當事人情緒激動，有可能采取過激行為的民事案件，一般為容易激化、積怨多年、歷史遺留的鄰里糾紛、權屬糾紛、舊城改造、房屋拆遷糾紛、土地山林糾紛和群體性糾紛等，一般情況下，法院可暫緩判決，會同人民調解委員會做當事人的思想工作，或征得當事人的同意后，在法官指導下，由鎮人民調解委員會進行調解，這類案件在調解成功后，原告可以撤訴，也可以由法院制作調解協議書或在情緒平穩后由法院進行判決并履行。四是在進入執行程序后，被執行人有可能采取過激行為，或執行有難度的案件，一般為一名原告多名被告或多名原告一名被告的案件，如企業破產、糧油加工廠擠兌、環境污染、征地拆遷、土地流轉等涉及人數多的群體性矛盾，法院可暫緩執行，商請鎮人民調解委員會進行調解執行。
三明確非訴訟替代運作原則，樹立人民調解的公信力。
啟動非訴訟替代機制應把握以下原則：一是為當事人降低訴訟成本的原則。訴訟在民事案件中，應該是在調解不成的情況，最后不得已而選擇的最終途徑。但其中的訴訟成本必然會轉嫁當事人雙方或一方的頭上，增加了當事人雙方的經濟負擔，有時出現案件勝訴，但經濟上卻帶來了很大的損失，之所以出現這樣的結果，是因為不是什么民事案件都可以進行法律援助的，而導致這種結果不但會給當事人認為沒錢法院不受理，有錢進行訴訟反而導致打贏官司輸了錢，沒有說公理的地方，而要避免這種情況出現，走非訴訟替代則是最佳的選擇。二是化解矛盾和平共處的原則。俗話說“一起官事三代仇”，既然走到了法院訴訟程序，矛盾必然激化到不可調和的局面，法律的公正裁決和平息矛盾之間出現了愿望相背的情況，公正得到了，但再和平共處的基礎卻喪失了，這與正確處理人民內部矛盾的初衷相悖的，也不利于社會穩定。三是降低執行成本的原則。民事案件除經濟案件外，一般標的不是太大，法院判決文書生效后，當事人一方如果久拖不履行，法院在執行時，僅執行費一項也會增加當事人一方的經濟負擔，增加法院的工作量，這與調解庭履行義務相比，在時間、人力、經濟的負擔都會明顯降低。四是經濟的原則。這里所指的經濟是指方便、快捷、高效。人民調解在非訴訟替代處理一些群體性民事糾紛方面表現比較靈活，一般情況下，效益較高。在把握上述四個原則的基礎上，法院如果有法官參與調解，人民調解的公信力將會明顯提升。
臺灣業者難伸拳腳
許多人認為問題是出在〝錢作怪〞（傭金比例太低）身上，但在我看來，那也只是表象當中一個重要的原因而已，政府心態亦扮演關鍵角色。
稍微注意內地房地產中介業發展的人會發現，來自臺灣地區的中介業似乎有〝水土不服〞的狀況，幾家在臺灣經營到股票上市（或具備資格）的龍頭級中介業者，即使早在10年之前便先後進入內地開疆辟土，但經營業績卻始終在〝虧損與保本〞之間搖擺，開店數與規模于行業內恐怕連前十名都不見得排不上。其中原因有待推敲。
中介業素質良莠不齊
首先當然是與傭金有關。由于只有成交總價的2%，導致來自臺灣的中介業者，無法引進對買賣雙方權益十足保障的〝臺灣式〞運作機制如：產權調查、瑕疵擔保…等。同樣受制于傭金比例的偏低，經營者即時有心，也無力進行可持續的教育訓練，及招聘相對優質的職場人才進入，于是〝抓到籃子里的都是菜〞，從業人員素質普遍低落，欺詐、蒙騙、飛單已至無人之境！遑論要求中介人員做到以客為尊、注重服務、樹立品牌、愛惜羽毛！這其實也是亂象頻出的原因之一。如此買、賣、中介三方互不信任與猜忌的不正常〝叢林〞狀態，對樓市長治久安與可持續發展非常不利！
主管機關頭痛醫腳
然而更深層次值得探究與思索的是，中介業對中國大多數地方而言，尚屬〝摸著石頭過河〞的新生事務，主管單位對其中道理與專業不甚了了，而未給予應有的重視，導致面對市場亂象總是從表象下藥，頭疼醫頭、腳疼醫腳，以為壓低行業傭金才是〝為民服務〞，忽略服務品質與傭金比例的正相關連性（當然也不是傭金越高越好，美國的5–6%可供叁考），甚至面對低傭金所造成消費者權益受到傷害時，出現、發生地方政府以〝導正交易秩序〞之名，設置機構專或兼營房屋中介業務的亂象，其結果自然是外行人辦內行事，無助于問題的解決便罷，反而治絲益棼，促進其惡性循環。
因此在我看來，杭州法院之前關於〝誤買兇宅退屋還錢〞的法律判決，只是保障消費者權益的一小步，主管機關應當以〝治本〞角度，規劃中介業的健康運營之道，使兇宅之類的事件，不再是消費者購房時的無謂擔憂與恐懼，才是〝人間正道〞！
兇宅認定有時很〝離奇〞
當然不可諱言，由時兇宅也會出現認定上的困擾，使房仲業必須承受本不必要的經營風險，如：住在十樓房子里的人因感情糾紛跳樓自殺，墜死在三樓的露臺，那么是十樓還是三樓算兇宅？或兩套房都算兇宅？乃至跳樓者重傷未亡送醫急救挽回一命，身體康復後回家療養，卻因院內感染，再度送醫后死亡，這個時候界定就出現模糊地帶，是還不是兇宅？真是公與婆各有道理與說法啊！
抵押人（乙方）________________________
第一條 為確保甲方與________________（以下稱借款人）簽訂的________年____ 號借款合同（以下稱借款合同）的履行，乙方愿意以其有權處分的位于________ 市（縣）________區（鎮）________路（街）________號 ____________房間之房產（地產）的全部權益（以下稱該抵押物，具體財產情況見抵押物清單）抵押給甲方，以作為償還借款合同項下之借款的擔保。
第二條 本抵押合同擔保范圍為借款合同項下之借款本金、利息（包括因借款人違約或逾期還款所計收的復利和加收的利息）借款人應支付的違約金和賠償金以及實現貸款債權和抵押權的費用（包括律師費和訴訟費）
第三條 本合同的效力獨立于被擔保的借款合同，被擔保的借款合同無效不影響本抵押合同的效力。
第四條 本合同項下有關的評估、保險、鑒定、登記、保管等費用均由乙方承擔。
第五條 乙方不可撤銷地授權甲方在本合同簽訂后執行本合同、借款合同、購房合同及全套有關該抵押物的證明文件到有關的房地產管理機關辦理抵押的登記備案手續。
第六條 乙方不可撤銷地授權甲方在獲得該抵押物的正式產權證明后，依有關法律法規的規定，到有關的房地產管理機關辦理該抵押物的正式抵押登記手續，并將該抵押物的他項權利證書及抵押登記證明交存于甲方。
第七條 乙方須保證該抵押物的合理使用，不得把抵押物用于保險條款禁止或排除的任何方式或任何目的。
第八條 未經甲方同意，乙方不得對該抵押物作出任何實質性結構改變。因乙方違反本合同所作的改變而使該抵押物產生的任何增加物，自動轉為本合同的抵押物。
第九條 抵押期間，未經甲方同意，乙方不得將該抵押物轉讓、出租、變賣、再抵押、抵償債務、饋贈或以任何形式處置。由此引起甲方的任何損失，由乙方承擔責任。
第十條 乙方對該抵押物必須妥善保管，負有維修、保養、保證完好無損的責任，并隨時接受甲方的監督檢查。對該抵押物造成的任何損壞，由乙方承擔責任。
第十一條 乙方負責繳付涉及該抵押物的一切稅費。乙方因不履行該項義務而對甲方造成的一切損失，乙方應負責賠償。
抵押物的保險
第十二條 乙方須在取得該抵押物________日內，到甲方指定的保險公司并按甲方指定的保險種類為該抵押物購買保險。保險的賠償范圍應包括該抵押物遭受任何火災、水災、地震等自然災害及其他意外事故所導致的破壞及損毀；投保金額不得少于重新購買該抵押物的全部金額；保險期限至借款合同到期之日，如乙方不履行到期還款的義務，抵押人應繼續購買保險，直至借款合同項下貸款本息全部還清為止。
第十三條 乙方需在保險手續辦理完畢十日內，將保險單正本交甲方保管。保險單的第一受益人須為甲方，保險單不得附有任何損害或影響甲方權益的限制條件，或任何不負責賠償的條（除非甲方書面同意）
第十四條 乙方不可撤銷地授權甲方為其上述保險事吸哪個的代表人，接受或支配保險賠償金，將保險金用于修繕該抵押房屋的損毀部分或清還本合同項下借款人所欠甲方的款項，此授權非經甲方同意不可撤銷。
第十五條 抵押期內，乙方不得以任何理由中斷或撤銷上述保險。否則，乙方須五條件賠償甲方因此所受的一切損失。
第十六條 乙方如違反上述保險條款，甲方可依照本合同之保險條款的規定，代為購買保險，所有費用由乙方支付。
第十七條 抵押期間，該抵押物發生保險責任以外的毀損，乙方應就受損部分及時提供新的擔保，并辦理相應手續。
第十八條 發生以下情況的，乙方同意甲方有權提前處分抵押物：
（一）根據借款合同的約定借款合同提前到期的；
（二）乙方違反本合同第八條、第十條、第十三條、第十四條、第十五條、第十六條、第十八條；
（三）當有任何糾紛、訴訟、仲裁發生，可能對抵押物有不利影響的。
第十九條 乙方保證，在借款人不履行借款合同約定條款時，甲方有權依法就處分該抵押物的價款優先受償。
第二十條 處分本抵押合同項下之款項，依下列次序處理：
（一）用于繳付因處理該抵押物而支出的一切費用；
（二）用于扣繳所欠的一切稅款及乙方應付的一切費用；
（三）扣還根據本合同乙方應償還甲方的貸款本息及其他一切款項。
第二十一條 處分該抵押物的價款超過應償還部分，甲方應退還乙方。
第二十二條 乙方在遵守本合同其他條款的同時還作聲明及保證如下：
（一）向甲方提供的一切資料均真實可靠，無任何偽造和隱瞞事實之處；
（二）準許甲方或其授權人，在任何合理的時間內依法進入該抵押房產，以便檢查；
（三）乙方在工作單位、聯絡方式等發生變化時，須在十日內書面通知甲方；
（四）乙方在占有該抵押物期間，應遵守管理規定，按時付清該抵押物的各項管理費用，并保證該抵押物免受扣押或涉及其他法律訴訟。如不履行上述責任，須賠償甲方因此遭受的損失；
（五）當有任何訴訟、仲裁發生，可能對該抵押物有不利影響時，乙方保證在十日內以書面形式通知甲方
第二十三條 任何一方違反本合同任何條款，給對方造成經濟損失的，應向對方支付借款合同項下貸款余額的____%違約金，違約金不足以彌補對方損失的，違約方還應就不足部分予以賠償。
第二十四條 如因履行本合同而產生任何糾紛，雙方應盡量友好協商解決，協商解決不成的，由甲乙雙方共同選擇下列方式之一；
（一）提交該抵押房產所在地人
民法院訴訟解決；
（二）提交仲裁委員會裁決。
第二十五條 爭議未獲解決期間，除爭議事項外，各方應繼續履行本合同規定的其他條款。
第二十六條 雙方商定的其他條款：
（一） ________________________________
（二）________________________________
（三） ________________________________
第二十七條 借款合同中的借款人按期付清合同約定的借款本息及其他費用，并履行本合同的全部條款及其他所有責任后，本合同即告終止。甲方將協助乙方到房地產行政主管部門辦理抵押注銷登記手續，并將抵押房產的所有權權屬證明文件和收據退還乙方。
第二十八條 本合同一式____份，均有同等效力。由____方各執一份，登記機關存檔一份。
抵押權人住所：____________ 抵押人住所：__________________
電話：____________________ 基本賬戶開戶行：______________
傳真：____________________ 賬號：________________________
郵政編碼：________________ 電話：________________________
傳真：________________________
郵政編碼： ___________________
甲方（公章）____________ 乙方（蓋章）________________
負責人（簽字）__________ 法定代表人（簽字）__________
________年______月______日 _________年________月_______日
登記機關：________________
抵押登記編號：____________
