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中圖分類號:F812.42 文獻標志碼:A文章編號:1673-291X(2010)02-0087-02
土地增值稅是對房地產開發企業收益影響較大的稅種之一。2006年12月28日國家稅務總局的《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》中明確規定:從2007年2月1日起,房地產企業土地增值稅的交納將由先前的“預征制”轉為“清算制”。當前,對房地產企業來說,如何進行有效的土地增值稅稅收籌劃,減輕納稅負擔,相應增加企業的盈利,勢必成為當前及今后企業發展中的重要課題。筆者認為,可以從以下幾個方面著手進行稅收籌劃。
一、 納稅籌劃的原則
1.事先籌劃原則。即稅務籌劃必須在納稅義務發生之前,通過對企業生產經營活動過程的規劃與控制來進行。
2.守法性原則。它規定了納稅人向國家納稅的義務和立法精神的宗旨,企業須以合法節稅方式對企業生產經營活動進行安排。
3.經濟原則。即企業在進行稅務籌劃時要進行“成本效益分析”,看是否經濟可行,稅務籌劃不能只注重于納稅環節中個別稅種的節稅而忽略該籌劃方案的實施所引發的其他費用支出,需綜合考慮采取該稅務籌劃方案是否能給企業帶來絕對的收益。
二、納稅籌劃的方法
(一)收入分散籌劃法
按相關稅法規定,土地增值額是納稅人轉讓房地產所取得的收入減去規定扣除項目金額后的余額。在扣除項目金額一定的情況下,轉讓收入越少,土地增值額就越小,當然稅率和稅額就越低。因此,如何通過分散轉讓房地產的收入,就是一個著眼點。一般常見的方法是將可以分開單獨處理的部分從整個房地產中分離,分次單獨簽定合同。
例如:某房地產開發企業準備開發一棟精裝修的樓房,預計精裝修房屋的市場售價是1 800萬元(含裝修費600萬元),該企業可以分兩次簽定合同,在毛坯房建成后先簽l 200萬元的房屋買賣合同,等裝修時再簽600萬元的裝修合同,則納稅人只就第一份合同上注明金額繳納土地增值稅,而第二份合同上注明的金額屬于營業稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅,這樣就使得應納稅額有所減少,達到節稅的目的。
(二)臨界點籌劃法
房地產開發公司開發一個項目,總要獲得一定的利潤,但利潤率越高,繳納的土地增值稅就越多,稅后利潤可能反而越小。因此,如何做到使房價在同行中最低,應繳土地增值稅最少,所獲利潤最多是房地產公司應認真考慮的問題。按照稅法有關優惠規定:納稅人建造普通標準住宅出售,增值額未超過扣除項目金額的20%的,免征土地增值稅;增值額超過扣除項目金額20%的,應就其全部增值額按規定計稅。這里的“20%的增值額”就是“臨界點”。根據臨界點的稅負效應,可以對此進行納稅籌劃。
實際工作中,首先要測算增值率(增值額與允許扣除項目金額的比率),然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種:一是合理定價,如在銷售過程中增值率略高于兩極稅率檔次交界的增值率,通過適當降低價格可以減少增值額,降低土地增值稅的適用稅率,從而減輕稅負。二是增加扣除額,主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行實施細則》規定,房地產開發成本中包括可以扣除的項目有:土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境,提高房產的質量來適當增加扣除項目,以高質低價來占領市場。
假如定價1 000萬元,增值率為25%,應納土地增值稅為90萬元。假如不考慮其他因素,獲利為1000-800-90=110(萬元)。但如果定價960萬元(X一800/800=20%),增值率為20%。由于納稅人建造的是普通標準住宅出售,且增值額未超過扣除項目金額的20%的,所以就可以免征土地增值稅,則獲利為960-800=160(萬元),二者相比稅后利潤增加50萬元。通過這個例子可以看出,企業在出售普通標準住宅時,通過合理定價進行納稅籌劃,完全可以使自己保持較低價格并獲得較高的利潤。當然,企業并不是把價定得越低越好,當所提高的售價帶來的收益大于提高售價而增加的稅費支出就是值得的。
(三)費用遷移籌劃法
房地產開發費用即期間費用(管理費用、財務費用、經營費用)不以實際發生數扣除,而是根據利息是否按轉讓房地產項目計算分攤作為一定條件,按房地產項目直接成本的一定比例扣除。納稅人可以通過事前籌劃,把實際發生的期間費用轉移到房地產開發項目直接成本中去,例如屬于公司總部人員的工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等都屬于期間費用的開支范圍,由于它的實際發生數不能增加土地增值稅的扣除金額,因此,人事部門可以在不影響總部工作的同時把總部的一些人員安排或兼職于每一個具體房地產項目中。那么這些人的有關費用就可以分攤一部分到房地產開發成本中。期間費用少了又不影響房地產開發費用的扣除,而房地產的開發成本卻增大了。也就是說房地產開發公司在不增加任何開支的情況下,通過費用遷移法,就可以增大土地增值稅允許扣除項目的金額,從而達到節稅的目的。
(四)利息支出籌劃法
房地產開發企業屬于高負債的行業,一般都會發生大量的借款,因此利息支出是不可避免的。利息支出的不同扣除方法也會對企業的應納稅額產生很大的影響。財務費用中的利息支出,凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,允許據實扣除,但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,其房地產開發的其他費用還可按該項目地價款和開發成本之和的5%再扣除;凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的,房地產開發費用按該項目地價款和開發成本之和的l0%直接扣除成本,其實際利息支出就不能扣除了。這給納稅人提供了可供選擇的余地:如果房地產開發企業在開發過程中主要依靠借款籌資,利息費用較高,則應盡可能提供金融機構貸款證明,并按房地產項目計算分攤利息支出,實現利息據實扣除,降低稅額;反之,開發過程中借款不多,利息費用較低,則可不計算應分攤的利息支出或不提供金融機構的貸款證明,這樣就可多扣除房地產開發費用,以實現企業利潤最大化。
(五)建房方式籌劃法
根據稅法有關規定:某些方式的建房行為不屬于土地增值稅征稅范圍,不用繳納土地增值稅。納稅人如果能注意運用這些特殊政策進行納稅籌劃,其節稅效果也是很明顯的。
第一種是代建房方式。稅法規定,代建房行為不屬于土地增值稅的征稅范圍,而屬于建筑業,是營業稅的征稅范圍。由于建筑行業適用的是3%的比例稅率,稅負較低,而土地增值稅適用的是30%―60%的四級超率累進稅率,前者節稅明顯。因此,如果房地產開發公司在開發之初便能確定最終客戶,就完全可以采用代建房方式進行開發,而不采用先開發后銷售方式。這種籌劃可以是由房地產開發公司以客戶名義取得土地使用權和購買各種材料設備,也可以協商由客戶自己購買和取得,其關鍵是房地產權沒有發生轉移就可以了。為了使該項籌劃更加順利,房地產開發公司可以根據市場情況,適當降低代建房勞務收入的數額,以取得客戶的配合。
第二種是合作建房方式。稅法規定,對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅。比如某房地產開發公司購得一塊土地的使用權準備修建住宅,則該企業可以通過預收購房者的購房款作為合作建房的資金。這樣,從形式上就符合了一方出土地一方出資金的條件。這樣,在該房地產開發企業售出剩余部分住房前,各方都不用繳納土地增值稅,只有在建成后轉讓屬于房地產公司的那部分住房時,才就這一部分繳納土地增值稅。
三、企業進行稅務籌劃應注意的問題
(一)國家應盡早完善稅務籌劃的立法工作
完善、規范的稅法是企業進行稅務籌劃的前提,只有在稅法的引導和約束下企業才能更好地進行稅務籌劃。從我國現階段完善稅收立法工作來看,筆者認為應解決以下問題:1.健全稅收一般性規范,減少稅法漏洞,杜絕企業避稅行為;2.改革征管體制,走現代化征管之路;3.稅收立法要貫徹透明、簡明、操作性原則。
(二)增強企業納稅人的納稅意識,樹立正確的稅收籌劃觀念
企業納稅人自身的稅務籌劃意識和籌劃能力是成功開展稅務籌劃,節約稅金支出的關鍵。這需要企業領導和財務人員要樹立稅務籌劃意識,規范稅務籌劃基礎工作,包括設立完善、客觀、規范的會計賬目和編制真實的財務報表,發揮稅務會計的作用,盡可能使納稅人稅收負擔降到最低。另外,企業稅收籌劃的目的是減輕稅收負擔,提高經濟效益,那么通過減輕稅收負擔可以實現稅后利潤最大化,但納稅人在取得稅收收益的同時,還必須考慮稅收籌劃方案中的成本問題,只有當收益大于成本時這種方案才是可行的,所以企業在稅收籌劃時要注意只有總體收益最大的方案才是最優的。企業要根據自身的情況,選擇合理的籌劃方法。
(三)企業著力培養專業稅務籌劃人員
稅務籌劃是一種高層次的理財活動,要求籌劃人員不僅具備法律、稅收、財務會計、統計、金融、數學、管理等各方面的專業知識,還要具有嚴密的邏輯思維、統籌謀劃的能力。因此企業要培養精通多門學科,具備相當專業素質的稅務籌劃專業人員。
參考文獻:
[1] 莊粉榮.納稅籌劃實戰精選百例[M].北京:機械工業出版社,2007.
關鍵詞：房地產企業；增值稅；稅收籌劃
一、房地產企業增值稅稅收籌劃的重要意義
長時間以來，房地產企業在我國社會經濟發展中發揮著重要力量，特別是進入新常態環境下，逐漸朝著分化改革方向轉變，房地產企業不但面臨較大去庫存壓力，同時也會出現房地產泡沫現象。在這種環境下，我國相關部門進行了多次改革，希望可以引導房地產行業的穩定發展。在這種情況下，我國各級部門加強對房地產企業內涵建設，并從增值稅稅收籌劃方向入手，促進整個房地產行業的持續發展。房地產企業通過加強稅收籌劃，可以提高整體效益，并以此為依據，增強企業發展潛力，促進自身長遠發展。增值稅稅收籌劃針對房地產而言，并非偷稅漏稅，而是結合法律標準合理避稅，以此促進自身效益提升。
二、“營改增”后對房地產企業稅收帶來的影響
（一）稅負影響
在“營改增”背景下，預示著營業稅正式在稅收舞臺中消失。房地產作為原營業稅主要的征收企業，在稅務改革后，正式步入到增值稅階段。在稅額繳納上，房地產企業由之前稅率17%更改成9%，針對房地產企業而言，稅率改變對提升企業經濟效益有著直接影響。與此同時，在稅務改革后，土地成本將會納入到可抵扣范疇中，便于房地產企業稅負的減少，減少各種稅務風險出現。所以，在增值稅稅收籌劃時，房地產企業應該對現有稅收政策有全面了解，以此實現節稅。當前，房地產企業采用各種拿地方式，如拆遷、投資等，不同拿地方式，征收稅額也會存在不同。所以，這樣采取合理方式拿地，減少房地產企業稅負，需要結合實際情況進行分析。
（二）土地增值稅影響
在“營改增”背景下，針對房地產企業而言，土地增值稅將會受到一定影響，這是由于房地產企業增值稅作為價外稅，所以，在核算中，不可將其當作抵扣項目進行核算，使得房地產企業土地增值稅中增值率不斷提高。從該角度來說，“營改增”政策的頒布，將會加劇企業稅負。所以，要求房地產企業在稅收籌劃過程中，應該給予該內容高度重視，采取合理方式，降低增值稅稅率增加給房地產企業帶來的不良影響。
（三）所得稅影響
鑒于上述內容得知，房地產企業增值稅作為價外稅，所以，需要將其融合到所得稅中，不能實現抵扣處理，使得企業所得稅稅額不斷提高，加劇企業稅負。但是從另一方面來說，在原有繳納營業稅過程中，房地產銷售收入需要全面納入到企業銷售額中，而在稅務改革下，在銷售收入明確之前，已經把增值稅從中扣除，所以，在明確所得稅額過程中，無須再進行稅額扣除，所以，站在本質角度來說，房地產企業所得稅沒有發生明顯變化，所以，在對房地產企業稅收籌劃分析時，應該具體分析，將影響房地產企業所得稅的各項因素抽離處理，全面處理。
三、房地產企業增值稅稅收籌劃對策
（一）加強企業稅收籌劃
隨著“營改增”政策頒布后，作為房地產企業一般納稅人，企業增值稅稅率由之前17%更改為9%，基于該現象，在開展稅收籌劃工作時，可以從房地產企業日常活動中進行，減少運營活動成本投放，結合實際情況，在經營活動中獲取增值稅發票，緩解房地產企業稅負壓力。并且，房地產企業還要給予增值稅專用發票管理高度重視，加大管理力度，通過采取各種宣傳方式，提高財務人員對增值稅專用發票管理意識，充分利用“營改增”政策，給房地產企業創造更多優惠，減少企業稅負。除此之外，房地產企業還要和合作企業合同約定，在選擇供應商的過程中，秉持“貨比三家”的原則，在確保供應材料質量的情況下，選擇最低的材料價格。假設在一般納稅人身份的供應商中采購材料，應該要求其提供增值稅專用發票，從而讓企業在納稅上，可以獲取更大的優惠。房地產企業在增值稅稅收籌劃時，需要利用存在的稅率差異。一般來說，供應商稅率一般為17%，但是房地產企業稅率為9%，所以，房地產企業需要迎合國家法律標準，通過應用稅率差異實現節稅。同時，房地產企業在增值稅稅收籌劃中，通過采用納稅時間延遲、優惠政策應用等方式，減少房地產企業稅負。
（二）及時和稅務部門交流
針對房地產企業來說，要想全面提高經濟效益，在納稅過程中，需要結合實際情況，采用一系列合理避稅方式，減少企業稅負壓力，但是這種避稅方式將會受到各種因素影響，如果操作不合理，將會觸及法律底線，給企業造成嚴重的損失。所以，在具體房地產企業增值稅稅收籌劃中，需要科學設定避稅方案，并對其進行具體分析，保證避稅方案的合理性和合法性，從而起到合理避稅的效果。在此過程中，稅收籌劃工作人員還要對國家稅法變化情況有所了解，及時掌握行業最新動態，保證房地產企業可以科學規劃各種稅務活動，從而實現緩解企業稅負的效果。在確保房地產企業稅收籌劃合法的基礎上，還要注重加強和稅負部門的交流，把來自執法部門的法律風險降至最小，通過制定一系列規范的稅務風險管理體系，實現對稅務風險把控，引導房地產企業穩定發展。
（三）改變傳統營銷策略
隨著“營改增”政策的順利實施，給房地產企業增值稅稅收籌劃提供機遇的同時，也提出了一定的考驗，房地產企業應該緊抓發展機會，迎接各種挑戰，盡可能降低稅務改革給房地產企業稅收造成的影響，確保房地產企業可以穩定運行。因此，財務工作人員應該結合房地產企業運營狀況，自足當下，放眼未來，站在稅收籌劃角度入手，對企業現有的營銷模式進行優化改革。例如，在原有營銷定價模式下，房地產企業通過設定目標成本方式，對企業營銷環節中形成的各項成本進行科學控制，降低對應成本支出，提升房地產企業整體效益。特別是在房地產項目材料成本只升不降的情況下，更好結合房地產企業實際情況，適當調整營銷戰略，從而提升企業整體效益。房地產企業應該對當前市場發展趨勢有深入的認識，根據形勢發展，調整戰略目標，讓稅務改革政策在房地產企業中的積極作用充分發揮，減少房地產企業稅負壓力，增強企業綜合實力，從而讓房地產企業實現更好發展。除此之外，房地產企業還要充分應用各種優惠政策，加強增值稅專用發票，讓企業稅收可以享有更多的抵扣優惠，緩解企業稅收壓力。在增值稅發票管理過程中，要求財務人員對房地產銷售收入確認時間、開具發票時間高度重視，在獲取發票以后，結合實際情況及時抵扣，防止發生抵扣時限超期現象。
關鍵詞：財務管理；房地產企業；納稅籌劃
房地產企業是指以盈利為目的，從事房地產開發、經營、管理與服務的企業。房地產企業作為我國國民經濟的重要組成部分，直接影響了人們的生活水平與住房質量。納稅籌劃是指各類企業在符合國家稅收法律法規前提下，選擇最合理的納稅方案，以此來減輕企業內部的經濟壓力，提高企業整體效益的一種納稅管理手段。我國目前稅收種類繁多，納稅工作復雜。隨著我國稅收政策的改革，房地產企業面臨著巨大挑戰，因此基于財務管理的房地產企業納稅籌劃工作尤為重要。此外，提高房地產企業納稅籌劃能力，能夠減輕房地產企業的經濟負擔，提高房地產企業經濟效益，對促進房地產企業的可持續發展具有積極意義。
一、納稅籌劃對房地產企業財務管理的影響
（一）對財務管理對象的影響
財務管理對象主要是指企業的資金流動與運動。納稅籌劃對房地產財務管理對象的影響，主要體現在房地產資金流動方面。一方面，房地產企業按照國家稅法規定，通過調節固定資產折舊方法、折舊年限，或減少無形資產分攤年限，進而減少房地產企業整體利潤，從而推遲房地產企業納稅，并將納稅時間調整到國家稅收優惠政策最大的年限。另一方面，房地產企業通過國家所頒布的免稅、減稅等相關政策，降低房地產企業納稅成本，進而減少房地產企業資金流動。此外，房地產企業還可以選擇不同形式計價方式，如分期支付等，減緩資金流動速度，提高房地產企業經濟收入。
（二）對財務管理目標的影響
財務管理目標是房地產企業財務管理中的重要組成部分，是評價房地產企業財務管理水平的重要標準。房地產企業若想持續健康發展，就必須針對其自身特色制定相應的財務管理目標。房地產企業若想在現今市場經濟環境下穩步前行，就應采取相應措施，降低企業生產經營中的各類成本支出，如稅收成本等。納稅籌劃能夠實現房地產企業財務管理目標，其作為一種規劃手段，主要是圍繞房地產企業管理目標而展開的，納稅籌劃的優劣直接關系著房地產企業財務管理目標能否實現。當前房地產企業正處于巨大壓力之下，其內部壓力并不低于外界壓力。因此，房地產企業在進行財務管理時，應注重納稅籌劃的積極意義，深入挖掘納稅籌劃的特點，兼顧企業發展的長久利益，制定符合企業自身特色及財務管理目標的納稅籌劃方案，進而提高房地產企業的綜合競爭力。
（三）對財務管理內容的影響
財務管理內容與納稅籌劃之間是相互交叉關系。現階段我國財務管理主要分為資產融入、投資、經營及收益四個環節。納稅籌劃貫穿于這四個環節之中。首先，在房地產企業融資階段，應充分考慮我國的房地產稅收政策及稅收法律調整范圍，合理地制定納稅籌劃方案，進而為房地產企業選擇正確的融資方式奠定基礎。其次，投資作為房地產企業的關鍵環節，關系著房地產企業的生存與發展。成功的房地產投資能夠促進房地產企業健康平穩的發展，失敗的房地產投資能夠引發房地產企業破產等不良后果。納稅籌劃在房地產企業投資工作中扮演著重要角色，其不僅能夠降低房地產企業的納稅成本，同時也能優化房地產企業資金配置，控制房地產企業資金流向，進而提高房地產企業經濟效益。因此，房地產企業在投資前，應做好納稅籌劃工作，充分了解國家各項稅收政策，確定投資規模，進而實現房地產企業財務管理投資目標。再次，在房地產企業經營、生產、宣傳過程中，應詳細地計算每一個環節的開銷，融入納稅籌劃思想，進而選擇更合理的生產經營、宣傳模式。
二、基于財務管理的房地產企業投資活動納稅籌劃方法
（一）延遲納稅
房地產企業在納稅籌劃的過程中需要有充足的時間獲取貨幣，而遵循國家法規規定的延遲納稅，則會使房地產企業將所要繳納的稅款金額，優先使用到企業日常生產、生活及服務之中。房地產企業在此期間不需要支付高額利息，在一定程度上降低了房地產企業資金流通壓力，從而擴大了房地產企業經濟效益，提高了房地產企業綜合競爭力。
（二）利用優惠政策
我國為鼓勵房地產企業發展，頒布了一系列優惠政策，例如：房地產企業在進行不動產銷售過程中，增值稅金額計算中可扣除土地使用年限費用、房屋拆遷等費用。此外，針對房地產企業經營而言，可以利用我國針對高新技術企業、節能產業等有利的增值稅稅收政策，拓展自身業務。
（三）利用稅率臨界點
現階段，我國采取累進稅率的方式征收土地增值稅，國家會設置相應的稅收臨界點。房地產企業可充分利用該臨界點，當其稅率明顯低于該臨界點時，房地產企業整體稅負壓力減輕，有利于房地產企業資金流動，提高房地產企業整體經濟效益。當稅率明顯高于臨界點時，企業將負擔高額稅負，極大地增加了企業稅負壓力。因此，房地產企業應利用稅收臨界點，制定合理的納稅籌劃方案。
（四）分解銷售價格
土地增值稅作為房地產企業納稅的主要部分，其稅率與房地產企業所得的增值稅成正相關。因此，房地產企業可采取分解銷售價格的方式，將房屋銷售與裝修分開，從而降低了房地產企業增值額，減少房地產企業所要承擔的土地增值稅。
三、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題
我們以某發展集團為例，結合該發展集團實際情況，闡述現階段基于財務管理的房地產企業納稅籌劃存在的問題。
（一）企業承包項目性質并未明確
不同的業務模式、結算方式所涉及的納稅方式和納稅種類均不同，就該發展集團而言，政府工程是其承接的重要項目。目前，集團承接的政府工程是“代建”，還是“自營工程”性質并不明確。通常情況下，“代建”和“自營工程”存在增值稅差異，不明確的項目性質致使集團無法及時地處理增值稅進項稅額。
（二）安置房項目增值稅繳納存在問題
深入分析該集團現階段采用的安置房項目繳納增值稅模式，可明顯發現其中存在的問題。該集團收到的超面積補差，通常按照5%繳納增值稅款，但在“營改增”后安置房項目的等面積部分并未申報增值稅，通常是在稅務局核算土地增值稅時進行補繳。與安置房交付增值稅的時間相比，稅務局的土地增值稅清算時間相對滯后。此時，集團再補繳增值稅會產生大量的稅收滯納金，便直接或間接地影響了企業納稅信用，增加了企業納稅負擔。
（三）納稅籌劃發票管理存在問題
目前，該發展集團在納稅籌劃發票管理中，并沒有明確簡易計稅與一般計稅存在不同的增值稅發票要求。其所采用的發票主要為增值稅專用發票，并進一步對發票進行了認證。同時，也并未區分新老項目所使用的增值稅計稅方法，所有項目均使用同樣的計稅方法和專用發票，這就在一定程度上增加了該發展集團增值稅負擔。
（四）企業稅務風險意識有待加強
就目前現狀，該發展集團領導層、管理層、各部門負責人均能意識到納稅籌劃的重要性，也具備一定的稅務風險意識。但在稅務風險發生原因、企業內部潛在的稅務風險事件等方面關注度仍有待加強。同時，企業內部各級員工并沒有意識到稅務風險與自身的關聯，往往認為稅務風險與其無關，并未意識到稅務風險的危害性。此外，該發展集團內部并未建立完善的稅務風險監督評價機制，無法對稅務風險做到早預防、早發現、早避免，嚴重增加了集團內部稅務風險負擔。此外，該集團在稅務籌劃管理過程中，并沒有建立專門的稅務籌劃部門，稅務籌劃工作通常由財務人員完成，身兼數職的財務人員在開展納稅籌劃工作中往往會出現紕漏。同時，集團內部負責納稅籌劃的工作人員專業素養仍有待加強，專業人才隊伍建設應持續進行。最后，集團內部對納稅籌劃的培訓工作開展較少，致使許多工作人員無法掌握最新的稅收政策，在開展納稅籌劃工作時往往會出現錯誤，影響了集團信譽等級。
四、基于財務管理的房地產企業納稅籌劃措施研究
（一）明確企業承包項目性質，加快處理增值稅進項稅額
首先應明確該發展集團所承接的政府項目，是“代建”還是“自營工程”性質。按照國家稅法上規定的“代建”應同時符合四個條件：一是該發展集團作為受委托方，其在開展立項等相關手續時應以委托方，即政府的名義進行辦理；二是在工程項目建設期間，委托方、受托方二者間不可私自進行土地使用權、產權轉移；三是委托方、受托方二者應簽訂“代建”合同；四是受托方即本發展集團在項目建設時不應墊付資金，不應以本發展集團名義辦理工程結算，但該發展集團在工程結算中主要是以集團名義開展工作。由此可見，該發展集團并不符合國家稅法“代建”規定第四條。為進一步明確企業承包項目性質，該發展集團應展開相應工作。該發展集團應與稅務機關展開溝通，明確受政府委托的工程項目性質，并以項目性質為基礎，進一步開展納稅工作。若稅務機關明確集團受政府委托的項目為“自營工程”性質，此時集團應將已認定的進項稅額進行區分，明確進項稅額的歸屬問題。若進項稅額歸屬2016年4月30日之前的項目，則應對其進行進項稅額轉出處理；若進項稅額歸屬2016年4月30日之后的項目，應按照自營項目增值稅繳納處理。值得注意的是，若將企業受政府委托的項目認定為“自營項目”，則會出現增加增值稅稅額的可能，在開展增值稅繳納之前，企業內部負責納稅的財務人員應與相關領導、相關部門商議后再做決定。自營工程增值稅繳納方法為，集團將收到的政府結算金額作為該工程項目的實際收入，2016年4月30日以后的項目應遵循增值稅計算公式：項目取得收入/1.09×9%-項目進項稅。
（二）安置房項目采用政府回購模式
為避免由安置房項目增值稅繳納問題而引起的集團稅務風險問題，集團應進一步明確安置房項目增值稅繳納模式，降低企業稅務風險。因此，該發展集團安置房項目納稅方式可選取政府回購模式，在增值稅計算上，政府回購模式為政府確定回購價格從而進行增值稅計算，在土地增值稅計算上，政府除確定稅后價格外，還具有確定收入等作用。若該企業在開發房地產的過程中將政府回購全部用于拆遷戶安置，則不需要繳納土地增值稅，從而減輕企業稅負壓力。
（三）加強對納稅籌劃發票的管理
發票是在商品銷售、購買過程中，企業經營活動的開具和收取，是我國稅務部門管理的收付款憑證。由于國有房地產企業與常規房地產企業性質有所不同，國有房地產企業不以營利為目的，因此其發票管理應在國家法律法規的基礎上進行調整。針對該集團納稅籌劃發票管理存在問題，集團應進一步明確簡易計稅、一般計稅對增值稅發票的要求不同，以此作為切入點，進一步加強納稅籌劃發票管理。增值稅改革后，老項目與新項目增值稅計稅方式有所不同，老項目計稅方式可依舊采取簡易計稅，即無需認證進項稅，同時不用抵扣進項增值稅。而新項目則應使用一般計稅，即企業在成本支出時應盡量用增值稅專用發票，從而減輕企業增值稅負擔。同時，集團內部增值稅發票應指派專人進行保管，且每個月末均應對發票進行判斷，確保發票上的數額與財務賬本上所記錄的數額相一致，應明確所有稅務發票均應妥善保管，為集團今后的稅務抵扣工作提供真實、可靠依據。
（四）提高企業稅務風險意識
增強房地產企業稅務風險意識，能夠降低房地產企業稅務風險事件發生概率。首先，房地產企業領導、高層人員應強化稅務風險意識，定期組織各級各類人員學習稅務風險知識，使稅務風險意識深入人心。深入探討房地產企業財務管理過程中潛在的稅務風險，明確稅務風險意識的重要性，讓房地產企業各級員工認識到稅務風險的危害性。其次，集團中負責稅務的人員，應在納稅籌劃前了解國家稅務優惠政策，積極與稅務機關溝通，了解稅務機關行政標準為納稅籌劃做充足準備。最后，集團應建立完善的稅務風險監督評價體制，全面監控房地產企業內部涉稅業務，參照行業內部納稅指標，制定符合企業實際的稅務風險管理目標。通過多媒體、計算機技術對稅務風險進行評估，制定相應的稅務風險應對辦法。同時，應將稅務管理落實到集團內部的各個方面，根據事先了解的國家政策，制定合理的納稅籌劃方案，嚴格監督納稅籌劃方案的實施情況，預防稅務風險事件，事后應總結納稅籌劃方案實施經驗，提升納稅籌劃能力，進而保障房地產企業可持續發展。此外，集團應根據企業的實際情況建立稅務管理部門，指派專業人士從事稅務管理，提高稅務管理專業性。同時，加大稅務管理人員招聘力度廣納賢才，招聘專業性強、稅收管理經驗豐富的專業人士。針對集團內現有的財務人員、納稅籌劃人員應開展相關培訓工作，積極學習國家最新的納稅政策，增強納稅籌劃工作人員法律知識提高其法律素養，確保納稅籌劃工作人員在實際工作中，能靈活地運用相關法律知識，實現納稅籌劃工作與集團實際經營發展相結合。納稅籌劃的內容包括五方面：一是避稅。主要是指納稅主體采用不違法手段，進而獲取避稅籌劃。此行為雖不違法，但也不應提倡。近年來國家對避稅行為進行嚴厲管控，避免該現象發生。二是節稅。是指納稅主體依照國家所頒布的稅收優惠政策合理納稅，是納稅籌劃的重要組成部分，也是國家提倡的納稅籌劃手段之一。三是規避稅收陷阱。主要是指納稅主體在生產經營過程中，不要陷入稅收條款中所被誤認為的稅收陷阱，從而加重納稅主體的經濟負擔。四是稅收轉嫁籌劃。主要是指納稅主體通過對其所銷售的商品進行價格調整，從而將稅收轉嫁給他人承擔，進而減輕企業稅負壓力。五是涉稅零風險。主要是指納稅主體在進行申報稅務時，不會出現任何違法行為及納稅風險事件，通過該手段，納稅主體能夠巧妙地避免納稅風險事件發生，進而減輕企業經濟壓力。
五、結語
總而言之，在經濟發展的大環境下，基于財務管理的房地產企業納稅籌劃受多方面因素影響，只有選擇正確的納稅籌劃手段，才能合理地規劃房地產企業資金流動去向，減輕稅務為房地產企業帶來的經濟負擔，保證房地產企業能夠平穩健康發展。
參考文獻：
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[3]彭嵐.財務管理視角下的企業納稅籌劃探析[J].當代會計,2021,(11)
【關鍵詞】 土地增值稅； 稅務籌劃； 模型； 臨界點； 增值率
中圖分類號：F812.42；F275.3 文獻標識碼：A 文章編號：1004-5937（2016）11-0094-04
一、背景
稅收體系的完善和稅收優惠政策的不斷出臺促使企業稅務籌劃水平不斷提高。伴隨著房地產行業的稅制改革，國家對其實施的宏觀調控政策越來越多。“國五條”的頒布一方面規范了房地產行業的運作，另一方面避免了投機行為的泛濫。當前房地產行業面臨的政策環境較為復雜和多變，新的“營改增”方案也在逐步向房地產行業靠攏[ 1 ]。面對不斷變化的稅收環境，房地產企業有必要進一步加大對稅務籌劃的關注力度。作為房地產企業的一個重要稅種，土地增值稅越來越多地受到財務人員的關注。進一步提高土地增值稅的稅務籌劃水平將有助于企業在面臨稅收政策不斷變化的狀況下作出最理智的決策。
二、土地增值稅稅務籌劃存在的問題
土地增值稅是對轉讓國有土地使用權、地上建筑物及附著物并取得收入的單位和個人，就其轉讓房地產取得的增值額征收的一種稅。只要有轉讓房地產的行為，都應當成為土地增值稅的納稅人。企業對土地增值稅進行稅務籌劃并不新鮮，研究土地增值稅稅務籌劃的文章也越來越多。然而到目前為止，大多數稅務籌劃依然只停留在對個別實例的籌劃，在稅務籌劃實踐或是可參閱到的文獻中，每一例稅務籌劃方案僅僅只針對該實例個案有效，這并不能為廣大房地產企業直接應用和借鑒。為了解決這一問題，建立一個通用的稅務籌劃模型，將個體化的稅務籌劃方案公式化就顯得極為迫切和重要。土地增值稅實行四級超率累進稅率，按照增值額占扣除項目的比例，劃分稅率累進級次。正是由于這種超率累進稅率才使得房地產企業土地增值稅有了稅務籌劃的空間。此外，納稅人在建筑普通標準住宅出售時，若增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅；超過20%的，應就其全部增值額納稅。此項優惠政策一方面給企業帶來了減少稅負的優惠，另一方面也為企業稅務籌劃提供了一個切入點。
三、土地增值稅稅務籌劃模型
（一）建立模型的意義
在納稅籌劃實務或一些研究文獻中，所提及的稅務籌劃都是以實例為依托，根據一個公司或企業的數據來進行稅務籌劃。這樣，一方面，稅務籌劃的計算量會變得十分復雜，企業為了尋求最佳方案，需要不斷地調整項目的各類預期數據，進而計算稅務籌劃的可行性，要得到最優方案可能需要進行多次策劃和計算；另一方面，每一個企業的稅務籌劃方案都有其自身的特點，其他企業要想復制和效仿并不切實，主要體現在數據類別和大小的不一致性上。因此，實例的稅務籌劃只能起到一種引導方向的作用，而具體如何去做，還要一遍遍地去試探各種方案的可行性。稅務籌劃模型的建立，有助于解決上述兩方面的局限性，不僅可以簡化計算量，還可為更多的企業所借鑒。企業依據模型的前提條件并根據項目特點套入自己的數據，就可選擇適合企業的稅務籌劃方案，并根據二元一次函數方程的遞增遞減性得出企業的最佳籌劃方案。
（二）模型的建立
假設房地產企業A目前有個待售項目，屬于普通標準住宅，這個項目的預期銷售收入用字母Y表示，土地款和房地產開發成本用字母X表示，其他計入損益但不計入扣除項目的支出用Z表示，項目增值率用n表示。模型中涉及的稅率為：營業稅5%、城建稅7%、教育費附加3%、契稅3%（因地方教育費附加稅率并無統一標準，且實際數額很小，在建立模型時暫不考慮這一項稅費，房地產企業在實際應用模型的過程中，可自行加入地方教育費附加因數，屆時推導出的系數將會出現微小的偏差）。
本模型依據項目的增值率整體分為三種情況：項目增值率低于20%、項目增值率等于20%、項目增值率高于20%。在最后一種情況下，將根據增值率的高低分別推導出兩種稅務籌劃方案：降低增值率和分割收入。
1.利用稅收優惠臨界點
（1）項目增值率低于20%
在增值率低于20%時，企業雖然享受土地增值稅的稅收優惠政策，但此時企業的利潤也較低，一般企業很少會為了避稅而大幅度降低銷售價格，并且在低于20%時，企業并沒有充分享受到稅收優惠，這種情況的稅務籌劃可以通過簡單的增加銷售額來實現，在此不作分析。
（2）項目增值率等于20%
土地增值率可用下列方程式表達：
化簡可得，=0.2，分子代表土地增值額，分母代表可扣除項目金額。
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：0；稅前利潤（1）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y。
分析土地增值率化簡后的公式會發現：如果收入增加a元，即營業收入變為Y+a時，根據真分數的性質，毫無疑問土地增值率會上升，那么企業就無法享受稅收臨界點帶來的優惠。如果成本增加b元，即土地款和房地產開發成本變為X+b時，此時增值率的分母增加，分子減少，故而增值率會低于20%。接下來再調增營業收入Y，便有了充分享受稅收臨界點的優惠空間，那么Y究竟可以增加多少呢？
令=20%，經過化簡可得，a≈1.284b（取小不取大）。也就是當Y增加額不超過1.284倍的b時，企業的增值率在20%以下，仍可以享受稅收優惠。在保證稅收優惠的前提下，顯然可以看出Y的增幅比X大，這就意味著企業可以賺得更多的利潤。但收入增加的范圍是有所限制的，詳見下文。此外，除了土地增值稅享受優惠外，還應考慮到營業稅的增加以及以營業稅為基數計算的城建稅和教育費附加的增加。
當Y和X同時調增時：
營業收入：Y+a；營業稅：5%（Y+a）；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）（Y+a）；土地增值額：94.5%（Y+a）-（X+b）；土地增值稅：0；稅前利潤（2）：（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）。
稅前利潤（2）-稅前利潤（1）=（Y+a）-（X+b）-Z-5%（Y+a）-5%×（7%+3%）（Y+a）-[Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y]=94.5%a-b
令：稅前利潤（2）-稅前利潤（1）>0，經化簡可得，a>1.059b（保留三位小數時取大不取小）。
根據以上推導，得到了a的取值范圍，即1.059b
以房地產企業為例。假設萬科某集團公司計劃銷售收入即Y=100億元，開發成本為X=467/6億元，Z=10億元，此時的增值率n恰好為20%，通過同時增加收入和成本來進行稅務籌劃。假設增加成本b=10億元，那么收入增加額a的取值范圍為10.59～12.84。當a=11時，利潤增加為0.395億元；當a=12時，利潤增加為1.34億元。由此可以知道在推算出的取值范圍內，a越大則稅前利潤增加就越大。但是，在增加房地產開發費用時，需注意稅法規定的比例限制。在對銷售額進行調增時，應當注意結合消費者的購買需求合理制定銷售價格，不能一味地盲目增加b和a。
（3）項目增值率超過20%
當增值率超過20%時，為了享受稅收優惠，同時又提高利潤，順著前面的思路，可以采用提高成本的方法。通過銷售價格不變來降低增值率，或者成本不變來降低銷售價格，都可以達到這樣的目的。然而同樣是性價比提升，第一種方式可以提升商品房的質量，因此建議選用第一種方式進行稅務籌劃。
仍以上文中的房地產企業為例，假設Y=100億元，X=74.5億元，Z=10億元，此時n=25%，采用上述稅務籌劃方案，通過增加b來降低增值率從而增加利潤。將上述取值代入公式可得b的取值范圍3.34
隨著“營改增”的全面推行，勢必對房地產行業的稅務籌劃造成影響，對于未超過臨界點時進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于成本上升幅度低于收入的上升幅度，很可能導致增值稅的上升，進而造成以其為計稅依據的城建稅及教育費附加的上升，使得利潤下降；對于超過臨界點以后進行的稅務籌劃，“營改增”以后，由于銷售價格不變，成本上升，很可能造成增值稅進項稅額的上升，進而減少增值稅稅負，從而影響城建稅及教育費附加的下降，最終使得利潤上升。
2.利用B公司分割收入
根據上述推導結果，當增值率n大于27.3%時，無法通過單純的提高成本來實現稅務籌劃的目的。此時可以通過其子公司B將收入分為兩部分[ 2 ]，即房地產企業A以增值率20%的價格將房產銷售給子公司B，從而享受稅收優惠不繳納土地增值稅，再由B公司以預期收入的銷售價格將商品房出售。在這種方案下，因子公司是不屬于可享受20%稅收優惠的企業，此時，如果A公司在稅務籌劃前的增值率在50%以下，那么A公司要適用30%的增值稅率，稅務籌劃后，B公司也要適用30%的增值稅率，并不能為企業增加更多的利潤，反而會因為重復征收的營業稅以及增加的契稅而降低利潤，因此，采用B公司分割收入的方案應當適用于A公司稅務籌劃前增值率超過50%的情況。假設A公司的增值率介于50%～100%之間，適用40%的增值稅率，稅務籌劃后A不繳納土地增值稅，子公司B適用30%的增值稅率，由此降低適用的稅率來增加利潤。
（1）在稅務籌劃之前
營業收入：Y；營業稅：5%Y；城建稅及教育費附加：5%×（7%+3%）Y；土地增值額：94.5%Y-X；土地增值稅：（94.5%Y-X）×40%-[5%Y+5%×（7%+3%）Y+X]×5%=37.525%Y-0.45X；稅前利潤（3）：Y-X-Z-5%Y-5%×（7%+3%）Y-（37.525%Y-0.45X）=56.975%Y-0.55X-Z。
（2）在稅務籌劃之后
1）A公司
營業收入：（600/467）X
營業收入計算如下：為使A公司的增值率恰好為20%，用M表示營業收入，需滿足下列等式：（M×5.5%+X）×1.2=M，解得，M=（600/467）X；營業稅：（600/467）X×5%；城建稅及教育費附加：（600/467）X×5%×（7%+3%）；土地增值稅：0；稅前利潤（4）：（600/467）X-X-Z-（600/467）X×5%-（600/467）X×5%×（7%+3%）=0.214X-Z（化簡后保留三位小數，取小不取大）。
766時，稅務籌劃前，A企業的增值率約為60.97%（取大不取小）。那么，用此稅務籌劃方案，應當注意增值率的取值范圍，即60.97%
以上文房地產企業為例，Y=100億元，Z=10億元。當X=50億元時，n=80.18%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為1.075億元；當X=55億元時，n=65.29%符合上述稅務籌劃的條件，此時采用B公司分割收入的方案，使得利潤增加值為0.265億元。顯然，在適用范圍內，增值率越高，稅務籌劃后增加的利潤就越高。
在上述籌劃方案中，由于營業稅是以全額計征的，因此在A將商品房銷售給B時，B多承擔了一部分營業稅以及由此增加的城建稅和教育費附加（重復征稅），且B公司并不能享受20%增值率的優惠臨界點政策，另外還加收了一道契稅。房地產行業在2016年實施“營改增”后，本方案的稅務籌劃將更有助于節稅，既避免了重復征稅環節，又減少了以此為計稅依據的城建稅及教育費附加。
上述模型推導結果如表1所示。
四、結語
通過對土地增值稅稅務籌劃建立模型進行研究，可以為廣大房地產企業提供通用的稅務籌劃方案，企業可以根據自身的經營數據在模型推導出的范圍內選取適合自己的最優稅務籌劃方案。此外，上述模型的研究仍有不足之處，由于印花稅稅率較小，并且如果考慮到印花稅的成分會使計算變得繁冗復雜，因此在建立的模型中未考慮印花稅的變動在稅務籌劃中的影響。一般來講印花稅繳納的數額較小，企業在實際套用模型進行稅務籌劃時，盡量不要打球，以免因為小的誤差造成稅務籌劃失敗，可以在變量浮動范圍內選取更穩妥的方案。土地增值稅的稅務籌劃在房地產企業的財務管理中有很重要的地位，房地產行業的計稅基礎通常是以萬為金額單位，繳納稅款時涉及的金額也較大，這就要求企業的財務人員掌握好稅務籌劃這把利器，在激烈的市場競爭中為企業減輕稅收負擔。這將依賴于企業稅務籌劃方案選取是否恰當。此外，房地產行業在國民經濟中占有重要地位，是一項關系國計民生的產業，其所處的政策環境時常變化，為了企業能夠在復雜的經濟環境中謀求一席之地，扎穩腳跟，企業的管理者尤其是財務人員應當積極學習稅收知識，靈活地運用稅務籌劃來爭取企業利潤最大化。
【參考文獻】
以我國湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其主要稅費情況如下：土地增值稅：銷售收入減扣除項目后的增值額÷扣除項目＝增值率，稅法規定，土地增值稅根據增值率的大小實行4級超率累進稅率：增值率未超過50％的部分，稅率為30％；增值率50％未超過100％的部分，稅率為40％；增值率100％未超過200％的部分，稅率為50％；增值率超過200％的部分，稅率為60％；稅法還規定，普通住宅增值率20％以下的，無需繳納土地增值稅；企業所得稅：銷售、出租房地產收入扣除成本、營業稅金及附加以及當期企業運營費用后的收益的25％征收。在稅務籌劃方面，目前大部分房地產企業采用控制增值分水嶺這種方式，控制增值分水嶺就是使企業所建的普通住宅的增值額控制在扣除項目20％以內，享受免征土地增值稅的優惠，因此企業會嚴密對增值額進行控制。雖然這一方式在應用的過程中取得了一定的成績，但是對其進行深入研究后發現其在房地產企業土地增值稅稅收籌劃的過程中存在著以下幾點問題。
（一）對國家宏觀調控的相關政策不夠重視
我國為了對房地產企業進行宏觀調控，接二連三出臺了一系列的政策，從多個角度對其進行宏觀調控，但是，從目前的局勢上來看，大部分房地產企業還不能適應這種調控的方式，另外，房地產的相關領導者還會出現對相關的調控制度會錯意的情況，嚴重影響了企業的健康發展。
（二）稅務籌劃的目標不明確
從目前的發展趨勢上來看，部分的房地產企業并沒有將稅務籌劃落實到具體的實際行動當中去，房地產企業稅務籌劃具有一定的難度。另外，在為房地產企業做稅務籌劃時要求財務工作人員清楚的了解國家的經濟走勢和相關的法律法規，并且需要具備敏銳的洞察力和判斷力。但是從目前房地產市場稅務籌劃相關工作人員的素質水平上來看并沒有達到這一點的要求，因此在稅務籌劃方面缺乏整體的思路，籌劃具有片面性，稅務籌劃的目標不明確，不能有效地降低企業經營發展的成本。
（三）稅務籌劃的方式不正確
正如上文所說，稅務籌劃相關工作人員在業務能力方面還需要進一步提高，但是在房地產企業中對其培養的時間是很短的，因此稅務籌劃的優秀人才較少，能夠對整體局勢進行把握的人更少，這一現象就會導致稅務籌劃的方式出現錯誤，很難將相關稅務籌劃的方式與房地產企業的具體情況進行結合。
（四）稅務風險意識較為淡薄
從理論上來說稅務籌劃與逃稅漏稅僅有一線之隔，沒有把握好尺度很有可能會造成違法的情況發生。在房地產企業稅務籌劃的過程中，稅務風險意識比較淡漠，主要表現的情況為：
1.缺乏相關的稅務籌劃經驗，在稅務籌劃策略方面會忽視稅務風險防范；
2.缺乏對稅務風險的方法，沒有認識到風險防范的重要性，在思想不夠重視，因此也不能在行為上做到對稅務風險進行管理。
二、完善的措施
根據上述情況可以看出，房地產土地增值稅面臨著眾多的問題，因此在改進的過程中需要根據具體的問題進行完善。
（一）密切關注國家相關政策
隨著經濟的發展，國家宏觀調控的政策變化速度越來越快，作為房地產企業的管理者需要深刻理解國家政策的具體情況，能夠預測到國家對房地產企業調控的動向，積極地進行稅務籌劃，提高對國家宏觀環境的適應能力。
（二）明確相關的稅務籌劃目標
房地產企業管理需要對稅務籌劃目標進行明確地規定，規定的制定實施需要在項目處理的階段進行明確。另外，土地增值稅的籌劃方式需要進行事前籌劃，只有這樣才能夠把握最佳的籌劃時機，達到籌劃的目標。
（三）提高相關工作人員稅務籌劃的能力
需要從業務知識和業務技能方面對相關工作人員稅務籌劃的能力進行提高，使其掌握相關的稅務籌劃的策略，提高風險防范的意識，只有這樣才能夠充分發揮出稅務籌劃的重要作用。以湖南省綠地房地產開發有限公司為例，其可以在以下幾個方面進行土地增值稅納稅籌劃：
1.適度加大建造成本法。銷售毛坯房應交納土地增值稅不含息建造成本＝1500＋3200－200＝4500（萬元），扣除項目金額＝4500×130%＋9600×5.5%＝5850＋528＝6378(萬元)，增值額＝9600－6378＝3222(萬元)，增值率＝3222÷6378＝50.52%,適用稅率40%，速算扣除率為5%，應交土地增值稅＝3222×40%－6378×5%＝1288.8－318.9＝969.9(萬元)。這樣做能夠提高售價，回成本，加大扣除額，降低增值率。
摘 要 房地產行業是我國稅負最重的行業之一，所涉稅種達十多種，因此合理的稅務籌劃能夠有效降低房地產企業的成本，增加房地產企業的稅后利潤。本文主要通過分析房地產企業營業稅、土地增值稅的稅務籌劃措施，為房地產企業實行稅務籌劃提供借鑒。
關鍵詞 稅務籌劃 營業稅 土地增值稅
稅收籌劃是指納稅人在不違法稅法等法律、法規的前提下，通過對經營活動，投資活動，籌資活動等財務活動中涉稅問題的合理安排，達到規避或減稅的目的的行為。通過稅務籌劃，企業可以減低成本，實現稅后利潤最大化的目標。基于此種原因，稅收籌劃在各個行業均得到了廣泛應用。
近幾年隨著房價的日益攀升，房地產行業炙手可熱，許多實體制造企業紛紛涉足房地產行業，如海爾地產，海信地產等。隨著這些企業的加入房地產行業競爭日益激烈，要在該行業中發展壯大需要房地產企業不斷尋求降低成本的途徑，但是通貨膨脹導致原材料價格日益攀升，房地產行業將目光集中于稅收籌劃上，希望通過稅收籌劃降低稅負，增加盈利。
房地產行業是我國稅收負擔較重的行業之一，所涉及的稅務不僅包含一般企業應負擔的營業稅、城市維護建設稅、教育費附加、印花稅、車船使用稅、企業所得稅，還包括土地增值稅、房產稅、契稅、城鎮土地使用稅、耕地占用稅等，涉及十余種稅種。這就要求房地產行業合理進行稅務籌劃，減輕稅務負擔。
營業稅、土地增值稅作為房地產行業中稅負較重的稅種，對其進行合理的稅收籌劃意義深遠。
一、營業稅的稅收籌劃
對營業稅的稅收籌劃其實是變相的對土地增值稅的稅收籌劃。
根據稅法規定，房地產的代建行為因為其沒有發生房地產權屬的轉移而不必繳納土地增值稅，代建取得的收入按照勞務報酬繳納營業稅即可。這樣做的前提是房地產開發商在施工之前已經確定了用戶，代客戶進行房屋建設。
另外一種避開土地增值稅甚至有可能避開營業稅的方法是合作建房。舉個例子，假若有A、B兩家企業，A擁有資金，B擁有土地使用權。現在A想在B的土地上建造房屋，有一下幾種方式：
1，B轉讓其土地使用權給A，A沒有向B支付貨幣，但是B可以在建成后擁有部分房屋所有權，雖然雙方沒有進行貨幣結算，但是土地使用權權屬發生變化，B需要繳納土地增值稅、轉讓無形資產營業稅。A在土地上建造房屋，然后將部分房屋轉讓給B，A需要繳納土地增值稅、銷售不動產營業稅，同時按建筑業繳納自建行為營業稅。
2，B將土地使用權出租給A，A投資在該土地上建造房屋并使用，租賃期屆滿后，A將土地使用權連同所建建筑物歸還給B，在這一過程中，A以建筑物為代價獲取了若干年的土地使用權，B以出組土地使用權為代價換取建筑物。B發生了出租土地使用權的行為，繳納服務業營業稅，A發生銷售不動產的行為，繳納營業稅，在這個過程中，土地使用權權屬未變，因此不屬于土地增值稅征稅范圍。
3，A以其資金B以其土地使用權合股成立合營企業，合作建房。房屋建成后雙方共擔風險、共享收益。根據稅法規定，以無形資產投資入股，參與接受投資方的利潤分配，共同承擔投資風險的行為，不征營業稅。因此對B不征營業稅。由于土地權屬未發生變化，所以B不繳納土地增值稅。
（1）房屋建成后，A、B按比例分房自用，則此時雖然土地使用權屬發生變化，但是根據稅法規定，合作建房建成后按比例分房子用的，暫免征土地增值稅。
（2）房屋建成后合營企業將房屋銷售，此過程中土地使用權發生轉移，合營企業需要繳納土地增值稅及自建、銷售不動產營業稅。
根據以上分析，企業可以通過采取合作建房、代建房屋的模式進行稅收籌劃，達到減輕稅收負擔的目的。
二、土地增值稅的稅收籌劃
稅法中涉及土地增值稅的稅收優惠主要是針對普通住宅，具體如下：納稅人建造普通標準住宅出售，其增值額未超過扣除項目金額之和20%，免征土地增值稅，超過的，全額征收土地增值稅。這里的普通住宅應滿足住宅小區建筑容積率在1.0以上，單套建筑面積在120平方米以下，實際成交價格低于同級土地上住房平均交易價格的1.2倍以下。因此房地產企業可以充分利用此政策，合理增加扣除項目金額，從而達到降低稅負的目的。
1，首先房地產企業可以適當增加房地產開發成本，開發成本包括土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝工程費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用。（1）房地產企業可以選擇開發精裝修的房屋。（2）房地產開發企業在工程竣工驗收后，可以根據合同約定，扣留質量保證金，在計算土地增值稅時，有發票的才可扣除，因此，房地產企業一定要督促建筑安裝施工企業就質量保證金開具發票。
2，房地產開發企業同時開發住宅及非住宅（店面、車庫）的，非住宅毛利較高，增值額較大，因此這部分土地增值稅稅收負擔較重，企業多為非住宅部分分攤可扣成本，從而降低企業土地增值稅稅率和稅額。
3，房地產開發企業借款利息扣除方法有兩種，企業應當根據自身情況選擇扣除方法。假若房地產企業向金融機構借款較多，利息金額較大，則需要明確各項目利息并提供金融機構貸款證明，利息按實際支出扣除。方法如下：
允許開發的房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）*5%以內
但是如果房地產企業向金融機構借款較少，利息金額不大，則需要采取一下方法：
允許開發的房地產開發費用=（取得土地使用權所支付金額+房地產開發成本）*10%以內
4，除了增加單個項目的可扣除項目金額外，企業也可以將多個開發項目匯總核算計算土地增值稅，并與分開核算所得的土地增值稅總額進行比較，選擇稅負較低的方案。
綜上所述，面對激烈的市場競爭，降低成本成為房地產企業的制勝法寶，房地產企業應當熟悉稅法相關規定，在合理合法的基礎上認真進行稅務籌劃，只有這樣才能尋求企業的長遠發展。
參考文獻：
關鍵詞：房地產開發企業；稅務籌劃；籌劃措施
我國房地產市場已經發展了數十個年頭，房地產開發市場的巨大利潤吸引了一大批市場參與者，導致市場的競爭更加激烈。同時，國家為了保障民生住房的基本問題而出臺的一系列房地產政策一定程度上壓縮了企業的利潤空間，更加劇了競爭。房地產開發企業要想在激烈的市場競爭中占據更多份額，必須進行稅務籌劃降低成本負擔。房地產開發企業從項目規劃到項目落地，其中會經歷數十個環節，與之相關聯的企業也是數目眾多，因此房地產開發企業的在經營建設的過程中涉及的稅種繁多，如何高效管理不同稅務事項，合理進行稅務籌劃，降低企業稅務負擔，是房地產開發企業緩解競爭壓力，促進企業增長的重要辦法。
一、房地產開發企業經營活動涉稅概述
房地產開發企業的經營建設過程涉及的上下游關聯企業眾多，從項目規劃到項目落地過程環節復雜，本文對此進行了梳理總結，將房地產開發企業的項目開發過程作為主要脈絡，涉稅籌劃主要在以下四個階段開展：項目準備階段、項目開發階段、產品銷售階段以及產品持有階段。房地產開發企業在項目前期的準備階段，主要是進行招標辦理，規劃設計，征地拆遷以及土地使用權獲取等等，在這一階段，房地產開發企業會涉及的稅種主要在土地購買環節，包括了契稅、耕地占用稅、印花稅以及企業增值稅等。房地產開發企業在項目開發階段進行的工作主要是工程項目施工建設在，在國家進行稅務改革，實施“營改增”之后，在這一階段房地產開發企業投入資金最多，產生的成本、費用也最多，在這一階段進行稅務籌劃是企業控制成本，影響盈虧利潤的重要手段，對房地產開發企業的持續經營有著重要意義。在這一階段，房地產開發企業主要涉及的稅種有城鎮土地使用稅、印花稅以及企業所得稅等。房地產開發企業的產品銷售階段一般可以劃分為兩個部分，房產預售和房產銷售階段。因為房地產開發建設到竣工期間的跨度周期較長，為盡快銷售收回成本，房地產開發企業往往會在房地產建設期間采取預售方式。在房地產預售階段，企業進行預售主要涉及到預繳增值稅，土增稅以及企業所得稅。當企業在房地產竣工取得竣工備案表之后進行銷售則房地產開發企業涉及的稅種包括增值稅、土增稅以及企業所得稅。房地產開發企業在最后的房地產持有階段，這一時期是屬于完工之后企業對余下房地產的處置，在這一階段房地產開發企業為實現價值利潤最大化，充分利用房地產價值，一般會選擇固定資產入股、自用或轉出租等方式進行處理。處理這些房地產企業涉及的稅種主要會包括房產稅、印花稅、增值稅以及企業所得稅等。
二、房地產開發企業賦稅概況及稅務籌劃存在的主要問題
（一）房地產開發企業賦稅概況在對我國房地產開發企業的賦稅概況進行調查后，我們可以看到當前房地產開發企業賦稅存在的普遍情況。在國家實施“營改增”稅制改革之前，房地產開發企業往往還存在著重復納稅的現象，在執行稅制改革后，房地產開發企業涉及的稅種簡化，根據上文涉稅事項的描述，現階段我國房地產開發企業涉及的稅種主要有11種，其中，增值稅、土地增值稅和企業所得稅三類稅種占據各個房地產開發企業賦稅的90%以上，稅金總額一半以上為土地增值稅。房地產開發企業稅金數額過大，賦稅成本過高，會嚴重影響企業經營，導致企業在競爭中可能受制于資金規模，難以充分利用資金提升商品質量。
（二）房地產開發企業稅務籌劃存在的問題分析如上文所述，房地產開發企業涉稅事項復雜多樣且金額巨大，在具體的稅務籌劃管理工作中，會有各種各樣的問題存在，本文希望就現階段我國房地產開發企業存在的普遍問題進行簡單分析。首先，企業缺乏科學的稅務籌劃理念。很多房地產開發企業對稅務籌劃沒有科學、完整的稅務籌劃理念，而稅務籌劃需要具有預見性、整體性思維，缺乏對稅務籌劃的整體認知導致很多房地產開發企業內部整體對稅務籌劃的重視程度不足，對于稅務籌劃各個環節的具體方案很難得到執行，很多房地產開發企業管理者僅僅關注土地招投標、項目工程建設、銷售商品房等方面，或是只了解稅務籌劃對于利潤的影響，財務部門沒有設置專業的稅務籌劃部門，科學稅務籌劃理念的缺乏直接影響到了稅務籌劃工作的順利開展。其次，企業稅務管理組織制度不健全。稅務籌劃管理工作應該由企業所有部門和稅務籌劃管理部門進行協作開展，但是很多房地產開發企業將稅務籌劃工作只作為財務部門或稅務部門的工作，而忽視多部門的共同協作。以發票管理為例，沒有設置專門的發票管理崗位，很多企業在進行采購活動時只將注意力集中在采購商品價格上，而忽視對供應商的審核選擇，導致長期供應產品的成本上升，在發票的獲取、保管和申報上沒有進行進項稅額的全額抵扣，無法實現發票的高效管理。
三、房地產開發企業稅務籌劃方案設計
（一）選擇合理的籌資和利息扣除方式作為房地產開發企業納稅的重要部分，土地增值稅采取四級累進稅率，其可以扣除的項目金額越高，繳納的增值稅率越低，這就給予房地產開發企業進行稅務籌劃的空間。房地產開發企業在進行籌資活動時，需要充分考慮籌資方式所產生的利息費用，若企業向銀行貸款發生的可以扣除的利息費用占開發成本比例較高，則可以選擇通過提供銀行證明來實現更多抵扣，達到企業節稅的效果。
（二）增加新建房及配套設施成本影響土地增值稅繳納金額的重要因素包括增值額和扣除項目金額，可以通過提高扣除項目金額來影響增值稅賦稅。現階段，房地產開發企業可以采取增加新建房和配套設施成本的做飯來提高抵扣金額，降低累進稅率。房地產開發企業可以通過增加精裝修商品房比例，發揮統一裝修的規模效應，將裝修費用計入建設成本，轉移部分利潤到售價。另外，房地產開發企業還可以通過增加小區配套設施的方式，一方面可以提升開發項目的品牌質量和口碑，另一方面也可以增加企業的開發建設成本，提高抵扣金額，降低累進稅率檔次，達到減輕稅務負擔的效果。
（三）確定銷售價格及分解銷售收入考慮到房地產開發企業適用的土地增值稅四級累進稅率，意味著房地產開發企業在定價時不能一味追求收入增加而導致稅率跳躍增長。房地產開發企業在制定銷售價格時要充分考慮累進稅率不同檔稅率的臨界值，在不影響銷售的同時將售價穩定在增值稅率的臨界值之下，這樣收入的增長才會帶來利潤的增加，控制稅負成本。其次，在確定銷售價格后為保證稅率仍然控制在合理水準，房地產開發企業需要選擇分解銷售收入，在銷售合同中剔除精裝費用、代收費用等。可以采取分開定價合同模式，將毛坯房和精裝修部分分開簽訂合約，使精裝修部分不需要繳納土地增值稅，從而降低房地產開發企業的稅負成本，提高企業利潤和價值。
【關鍵詞】房地產；稅務籌劃；開發建設
【中圖分類號】F27 【文獻標識碼】A
【文章編號】1007-4309（2012）07-0159-1.5
我國法律體系的不斷健全和財稅制度的不斷完善，為房地產公司開展稅務籌劃活動提供了法律依據，促進稅務籌劃活動的法制化和規范化進程。A房地產公司需要充分利用該地區對房地產稅制的優惠政策，根據不同生產產品的稅率差異，為稅務籌劃的開展提供了地理空間和產品空間。
一、房地產公司稅務籌劃的可行性
完善的法律體系為A房地產公司合理的展開稅務籌劃活動提供了堅實的制度保證。完善的法律體系是我國社會主義市場經濟正常、健康、快速發展的制度基礎，也是經濟參與主體從事各種經濟活動提供了法律依據，對于A房地產公司順利開展稅務籌劃起到法律支撐的重要作用。該地區的公共財稅體制不斷得以完善，公司征繳稅收流程日趨規范化和法制化，為A房地產公司展開稅務籌劃工作提供了良好的環境，為鼓勵A房地產公司采用合理的稅務籌劃方式減輕自身的稅負水平、削弱投機的發生等方面創造了條件。
較長的生產過程和較多的涉稅種類為A房地產公司稅務籌劃的展開提供了條件。由于2011年度的中國宏觀經濟的發展趨勢不斷變化，政府調控的手段和目標具有相應的階段性，稅法規定為服務于調控目標也隨之而調整，地區經濟結構需要進一步優化。A房地產公司本身所具有的投資周期較長、業務范圍廣泛等特點，稅務籌劃可以在不同時期和不同稅種之間進行，就具備了時間條件。
豐富的稅務籌劃工具和基本方法為A房地產公司稅務籌劃的展開提供了技術基礎。多樣化的稅務籌劃工具和有效的稅務籌劃方法為A房地產公司開展稅務籌劃活動創造了技術條件。在實際的財務活動當中，A房地產公司通過運用節稅籌劃技術、避稅技術、稅負轉嫁技術等三種形式，對房地產稅務籌劃實務提供有效的方法指導。
二、A房地產公司開發建設環節稅務籌劃的三種方式
在開發建設環節，因項目投資體量大，解決資金壓力是A房地產公司項目開發的重點之一。結合A房地產公司目前資本結構形式和市場經營濟環境，本文就針對籌資及開發建設進行稅務籌劃分析，以期為A房地產公司的項目開發規劃提供較有價值的參考資料。
利用住宅戶型的設計來進行稅務籌劃。房地產開發企業在項目開發初期，根據拍賣土地規劃指標對項目進行規劃設計是對項目的一個總體定位。土地增值稅稅率實行四級超額累進稅率，稅率從30%到60%，增值額越多，稅率越高。同時土地增值稅規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%，免征土地增值稅。對于開發項目中同時包含普通住宅和非普通住宅的應分別計算土地增值稅。通過測算分析得出，分開核算與不分開核算稅負是有差異的，這取決于兩種住宅的銷售額和可扣出項目金額。在分開核算的情況下，如果能把普通標準住宅的增值額控制在扣除項目金額的20%以內，從而免繳土地增值稅，則可以減輕稅負。但不是在所有的情況下將住宅確定普通住宅都合適。當住宅增值率較高，難于降到20%以下，或商業用房增值率較高，就應考慮在設計時是否有可讓住宅符合非普通住宅的條件，然后與其他商業用戶一起計算土地增值稅，這樣有可通降低總體增值率，減少稅負。
加大投入，提高市場競爭力，控制，降低增值額進行納稅籌劃。土地增值稅稅率根據增值比率，實行四級超額累進稅率從30%到60%。增值額是轉讓不動產收入減除稅法規定的可扣除項目金額后的余額。增值比率是增值額與可扣除項目金額的比率。根據土地增值稅稅率特點，增值額越小，計稅金額就越小，適用的稅率也就越低，土地增值稅的稅負就越輕。通過測算分析，在增值比率處于兩個累進稅率上線時，可采取適當加大項目投資成本，來降低增值額。增加的投資成本可用于公共配套設施費、景觀綠化費等。這樣既提升了項目品質，增強了市場競爭力，又降低了增值額，減少了稅負。
融資方式及利息費用扣除方式的稅務籌劃。在開發建設階段，A房地產公司在企業所得稅、增值稅等方面的相關法律規定存在差異性，在稅務籌劃方式上就必須采用不同的形式進行開展。在企業所得稅的計算方面，我國新會計準則和稅法法律進行了有關規定。如果房地產公司的利息費用屬于項目開發之前的范疇，那么，這部分利息費用就應該計入項目開發成本當中；如果利息費用屬于項目開發之后的范疇，那么，這部分的利息費用就應當納入期間費用。
在增值稅的計算方面，我國有關土地增值稅暫行條例做出較為明確相關規定。我們可以分為兩種情況進行分別討論：如果納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構的貸款證明，那么，允許扣除的房地產開發費用應該按照利息費用、取得土地所得使用權的所付金額以及房地產開發成本三部分的5%上繳；如果納稅人未能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或者金融機構證明的，應該按照取得土地使用權所付金額和房地產開發成本的10%上繳。因此，當利息費用數據較大的時候，應該提供金融機構的貸款證明；如果利息費用數量較小，那么，可不計算應該分攤的利息，從而可以多扣除房地產開發費用，對實現稅后收益最大化產生較大的積極影響。
合作建房的稅務籌劃。合作建房是房地產業籌資的一種方式，合作建房模式下采取的合作方式不同，帶來的稅負有很大的差異。首先第一種合作建房模式如下面所述：A房地產公司在市場經濟生活中，選擇一個可靠的合作公司伙伴。在這種模式下，合作的雙方擁有不同種類的生產性資源，通過雙方之間的土地使用權和房屋所有權的相互交換，達到資源充分利用、產業互利共贏的生產目標。在這個過程當中，由于合作雙方相互交換的資源內容不同，合作雙方所承擔的稅負水平就存在差異，那么，合作雙方的稅務籌劃策略也就不同。合作的一方必須承擔因銷售不動產而發生的營業稅，另外一方必須承擔因轉讓土地使用權而發生的營業稅種。
第二種合作建房模式如下所述：在開發建設過程當中，如果A房地產公司在擁有充裕的土地使用權但缺乏充足的開發資金支持，A房地產公司可以尋找到一個擁有充裕的資金資源但是缺乏充足的土地使用權的合作伙伴公司，通過合作雙方的土地使用權和資金要素之間的相互交換，實現土地資源和資金資源的充分利用、合作雙方互利共贏的生產目標。在這種合作模式下，如果A房地產公司與合作伙伴采取利益和風險共同擔當的分配方式，那么，A房地產公司就不需要承擔營業稅；如果以A房地產公司為主體與合作伙伴聯合開發，通過對已經完工開發產品按照合同的約定進行分配，那么，A房地產公司需承擔轉讓不動產的納稅義務；以合作伙伴為主體聯合開發，A房地產公司需承擔轉讓土地使用權納稅義務。按照合同的相關規定完成房屋產業的分配工作之后，合作雙方將分得的房屋產業再銷售時還需承擔轉讓不動產的納稅義務。
通過以上分析，我們可以發現，作為一個會計主體，合作建房項目的過程中，當收入和費用都相同的時候，經營方式的不同也會導致稅負水平的差異。如果合作企業采用在房屋建成后雙方風險共擔、利益共享的利潤分配方式，那么，合作雙方僅僅需要在銷售房屋取得收入時按照銷售不動產的稅率進行納稅活動；如果合作企業雙方采用在房屋建成后合作雙方按照一定的比例進行分配房屋的利潤分配方式，那么，以土地使用權出資的一方就需要對轉讓土地使用權的部分進行納稅義務。如果按照“以物易物”的合作方式開展開發項目，那么，房屋合作雙方應該按照銷售房屋的價值和轉讓土地使用權的價值進行營業稅、土地增值稅、所得稅的繳納活動；如果合作雙方將分得的房屋出售時，合作雙方還應該按照房屋銷售額進行營業稅、土地增值稅、所得稅等稅種的繳納，這樣合作方式的稅負最高。從某種方面來看，房地產開發商應該充分利用國家稅收杠桿導向的作用，選擇最為有利的經營方式，以期實現節稅的目標。
在合作建房過程中，房地產公司承擔企業所得稅的計算方式也要分成兩種情況進行分析。合作雙方通過簽訂合作協議，并對資金的投入方向進行明確規定，房地產公司在首次進行開發產品的分配活動時，如果該項目已結算計稅成本，那么，應分配給投資方開發產品的計稅成本與其投資額之間的差額計入當期應納稅所得額；如果沒有結算計稅成本，那么，投資方的投資額視同預售收入進行稅務活動。
【參考文獻】
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[關鍵詞] 房地產企業；節稅；稅務籌劃
[中圖分類號] F420 [文獻標識碼] B
房地產業作為新興的經濟增長點，日益成為國民經濟的支柱產業。近年來，隨著住房消費市場的增長，房地產市場愈加活躍，房地產企業也越來越受到政府和公眾的關注。房地產業涉稅事項和涉稅環節較多，稅收負擔相對較重，這就決定了房地產企業的稅務籌劃空間廣闊，節稅潛力巨大。因此，對房地產企業進行稅務籌劃就顯得十分必要。
一、稅務籌劃概述
稅務籌劃是指在法律規定許可的范圍之內，通過對經營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能地取得“節稅”的稅收利益，以達到稅收負擔最小化、經濟效益最大化為目的的一系列經濟活動。稅務籌劃不同于偷稅、漏稅，偷稅、漏稅屬于違法行為，會給企業帶來重大稅務風險。而稅務籌劃則是利用現行稅法優惠來進行合理的稅務安排，是一種正常的商業動機和稅收行為，是企業達到“涉稅零風險”的最有效途徑。
稅務籌劃的特點主要表現在：（1）時間的超前性。（2）內容的合法性。（3）行為的長期性。（4）其目的是企業的稅收成本最小。一般來說，稅務籌劃“節稅”的稅收利益來自兩個方面，一是選擇低稅負；二是延遲納稅時間，但是不管哪一種，其結果都是降低稅收成本。
二、房地產企業涉及的稅種與稅務籌劃基本方法
（一）房地產企業在不同階段涉及的稅種
1.開發建設階段涉及的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，取得土地使用權需繳納契稅和耕地占用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅，計稅依據為契約價格；耕地占用稅按實際占用的土地面積核算，每平方米稅額從5元～50元不等。在委托施工階段，與施工單位簽訂合同時，需按合同金額的0.3‰繳納印花稅。
2.出售出租階段涉及的稅種
在房地產交易環節，房地產企業需要繳納營業稅、城市維護建設稅、企業所得稅、土地增值稅、印花稅、教育費附加共6個相關稅費。其中出售、出租房屋時需要按照營業收入額的5%繳納營業稅；城市維護建設稅按照繳納的營業稅稅額計算，市區稅率為7%、縣鎮稅率為5%；教育費附加按照繳納的營業稅稅額的3%計算；企業所得稅按照企業凈收益的25%計算；土地增值稅實行超率累進稅率，按照增值額與扣除項目金額的比例計算，最低稅率為30%、最高稅率為60%；印花稅按照房地產交易金額的0.5‰的稅率征收。
3.保有階段涉及的稅種
房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不征收房產稅；但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定征收房產稅。其中自用的按房產原值一次扣除30%后的余額的1.2%計算，出租的按租金收入的12%計算應繳稅額。
（二）房地產企業稅務籌劃基本方法
1.不予征稅技術
不予征稅技術是指選擇國家稅收法律、法規或政策規定不予征稅的經營、投資、理財等活動的方案以減輕稅負的方法。房地產企業在銷售階段，資金充足時可以加大一些免稅方面的投資，比如購買國債等，以達到節稅的目的。
2.減免稅技術
減免稅技術就是利用稅法規定的減免稅條件，盡量爭取最大的減免稅額和最長的減免稅期。稅法中有很多減免稅條款，納稅人可以根據各項條款盡量創造條件以享受減免稅的優惠。比如國家對新辦企業一般都給予一定的免稅期，企業可以加以合理利用。
3.分割技術
分割技術是通過分割應納稅所得，從而減少應繳納稅費的技術。房地產企業的項目一般周期比較長，對于這種跨年度經營的項目應充分利用權責發生制原則和配比原則來進行籌劃，根據企業不同情況可將所發生的列支費用化或成本化，提前回收成本、費用，能夠當期確認的損失則應及時確認，選擇有利于企業的成本分配方法。
4.稅率差異技術
稅率差異技術是指在不違法的情況下，利用稅率的差異而直接節減稅收的稅務籌劃技術。稅率差異是普遍存在的客觀情況，它體現國家的稅收鼓勵政策，這就給企業利用稅率差異少繳納稅收提供了機會。例如房地產建筑安裝業適用3%的稅率，而房地產銷售則適用5%的稅率，所以房地產企業要分清核算對象，分別適用不同的稅率。
5.延期納稅技術
延期納稅技術是指依據國家稅法規定，將經營、投資等活動的當期應納稅額延期繳納，以實現相對減輕稅負的方法。納稅人延期納稅不能減少應納稅總額，但推遲的應稅款無需支付利息，對納稅人來說等于降低了稅收負擔，還可使納稅人享受通貨膨脹帶來的好處。
三、房地產企業主要稅種的稅務籌劃策略
（一）土地增值稅的籌劃
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式
根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓項目劃分利息支出，并能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息；反之，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在項目開工過程中，房地產企業可以合理估計并把“項目借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”加以對比，從而在項目籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。
2.充分考慮土地增值稅的起征點的稅收優惠
根據《土地增值稅暫行條例實施細則》的規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目20%的，應就其全部增值額按規定征稅。由于土地增值稅的稅率較高，所以在項目銷售時，房地產企業應根據整個市場的情況，適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起征點所增加的稅收負擔這兩者之間的關系，合理制定房產價格。
3.合理利用土地增值稅的征稅領域進行籌劃
稅法確定了土地增值稅的納稅領域和征稅準則，房地產企業可以運用代建房、合作建房、改售為租、投資聯營等形式實施房屋開發。其中代建房行為不繳納土地增值稅，合作建房后自用暫免征土地增值稅，出租和投資也不用繳納土地增值稅，這種通過經營方法的變動能夠達到少繳土地增值稅的目的。
（二）營業稅的籌劃
1.有效運用企業合同制度，按業務類別分別簽訂合同
因為房地產企業簽訂的合同與建筑施工單位簽訂的合同的性質不同，相應的稅收結果自然也會不同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。在精裝房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項，將房屋的裝潢、裝飾以及設備安裝費用單獨簽訂合同，即分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在征稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建筑業”交3%的營業稅，這一區別為房地產企業的稅務籌劃提供了較大的可操作空間。
2.科學確定納稅主體，合理劃分相關代收代繳稅費
房地產企業在銷售過程中，通常代為收繳業主繳納的天然氣初裝費、水電安裝費、有線電視初裝費等各種費用，按規定這些費用也應統一歸為房地產銷售收入，計算繳納營業稅，這樣房地產企業的稅收負擔也就增加了。因此，房地產企業可通過設立獨立核算的物業公司來實施統一收費，將類似服務性質的業務從房地產企業單獨剝離出來，這樣就可以針對不同的業務按照不同的營業稅率進行繳稅，總體上可以降低房地產企業營業稅的稅額。
（三）企業所得稅的籌劃
1.充分利用稅法規定的稅前扣除項目
我國稅法規定，房地產企業實際發生的與取得收入有關的、合理的支出，包括建安成本、銷售費用、管理費用、各項稅金、其他支出，準予在計算應納稅所得額時扣除。因此，房地產企業在納稅時，應合理分配這些成本費用支出，以增加準予稅前列支的成本費用項目。對于稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅，又為員工謀取了福利，有利于留住人才，增加企業的競爭力。
2.推遲收入確認期限，合理延緩納稅時間
納稅時間的推延，考慮到貨幣的時間價值，可以延緩企業資金周轉的負擔，相應的起到了稅務籌劃的效果。當房地產的權屬出現變更時，銷售收入才可以最終確認。房地產開發企業可以通過延遲房地產權屬更改時間，推遲銷售收入的完成時間，延交企業所得稅，以緩解企業資金緊張的局面。通常來說，會計收入確認有不一樣的時期，只要收入確認，不論資金有沒有回籠，都應該上繳應繳的稅款。因此，企業可以在簽訂銷售合同時選擇不一樣的銷售方式，比如分期付款銷售、委托銷售等，在不同時期確認收入，實現遞延納稅，減少籌集資金的成本，增加企業稅后利潤。
[參 考 文 獻]
[1]胡芳，羅鳴.房地產企業稅收籌劃[J].特區經濟，2011（3）
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