時間：2023-10-13 16:07:36
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【關鍵詞】房地產企業；企業報表；報表分析；特殊性
財務報表分析是財務信息的的需求者通過財務報表了解企業財務狀況、經營狀況的有效途徑，對財務報表進行全面、合理的分析有助于決策者作出正確的決策。財務報表分析的內容包括對企業償債能力、營運能力，盈利能力及發展能力等方面。傳統的財務分析理論基于普通的企業設計出了一系列指標來衡量企業的上述能力，不同的信息需求者基于決策的需要，通過財務報表的分析可以對企業的上述能力進行評價，以獲取自己需要的信息。但是房地產企業由于其經營特征顯著區別于其他一般企業，決定了其財務核算具有特殊性，因此在對房地產企業財務報表進行分析時，必須考慮其特殊性。
1 房地產企業的經營及其對會計核算的影響
房地產企業與一般的企業相比，其經營存在兩個顯著的特點，即經營周期的長期性和經營的高風險性，這兩個特點決定了房地產企業的會計核算不同于一般的其他企業。
房地產企業經營的產品是房產，房產需要較長的建設周期，因此房地產企業的經營周期較長，一般一個項目從開始購置土地到最后完工銷售需要數年的時間。而企業會計的核算一般是以一年為周期來進行的，對于經營周期小于一年的企業，其經營周期并不會對企業會計核算產生影響，但對于經營周期較長的房地產企業，項目進展的不同階段對會計核算會產生顯著的影響。首先，按照會計準則的要求，收入的確認是以產權的轉移為標準的，因此一般只有等到企業完成了產品的銷售并實際轉移了產品的產權才能確認為收入，并按照權責發生制的原則將產品成本確認為當期的成本。這樣就使得房地產企業的經營收益只有等到項目建成并完成銷售以后才能夠得以確認，收益的確認與企業實際的經營效益并不能完全相匹配，也就使得企業當期確認的收益無法真實反映企業的經營效果。其次，房地產經營周期長的特點也決定了房地產企業的銷售更多地采用預售的方式來進行，但是按照現行的會計準則及房屋產權轉移的相關法規，預售方式下的產品銷售并沒有將產權有關的風險完全轉移，因此在預售時并不能確認銷售收入，企業預售得到的收入一般作為預收賬款處理。但實際企業在預售時產品相關的風險已經大部分轉移給購買者，預售時企業取得的收入已經相對確定，未來只存在很小的風險，因此這樣的處理會低估企業的收入，高估企業的存貨及預收賬款。
房地產企業經營的另一個顯著特點是高風險性。由于房地產價格受到多種因素的影響，再加上房地產企業的經營周期長，因此房地產企業經營收益具有很大的不確定性。同時，會計計量方法和會計估計對房地產企業的報表也會產生很大的影響。作為在建中的房地產工程及完工的房地產項目，對一般企業來講是以固定資產的形式列報于資產負債表中，其價值計量一般采用歷史成本法，因此其市場價值的變化對其會計期間的收益并不會產生直接的影響，房地產價格的易變性對一般企業的財務報表不會產生很大的影響。但對于房地產企業，其在建的工程和完工的項目均作為企業的存貨計入流動資產，存貨計價方法的選擇企業具有一定的靈活性，不同的計價方法會得出不同的期末資產價值，并對當期的損益產生影響。房地產價格的易變性和存貨計價方法選擇的靈活性會增大房地產企業收益的波動性，并且其可靠性也會受到影響，這會加大房地產企業財務報表分析的難度。
除了房地產企業經營具有的周期長和高風險性外，房地產企業經營的產品還具有產品成本核算的統一性和產品銷售的分割性。房地產作為房地產企業的產品一般是以套為單位對外進行銷售，但房地產的開發成本一般是以工程項目整體進行核算，然后均攤至每一套住房，這樣在房產的銷售過程中必然會造成成本和售價的不配比。由于房產的售價與其樓層、朝向、戶型均有很大的關系，因此每套房產的單位售價可能存在很大的差異，但在結轉成本時按照相同的單位成本進行結轉，使得銷售取得的收入與其成本并不能實現配比，得出的企業收益數據的可靠性也會受到很大的影響。
2 房地產企業財務報表分析的局限
傳統的財務分析基于企業的財務報表構造了一系列指標對企業的盈利能力、償債能力、營運能力和發展能力進行分析，但是對于房地產企業來說，由于受其經營特點的影響，財務報表的數據所反映的信息與其他企業的財務報表存在著差異，因此利用傳統財務報表分析方法對房地產企業進行財務分析存在一定的局限性。
2.1 房地產企業的利潤數據對其盈利能力的反映具有片面性。企業的盈利能力應該反映其利用資產不斷創造價值的能力，而這種能力是通過收入減去相應的成本費用后的余額即利潤來表現的，對于經營周期短的企業，由于其收入的取得與其價值的創造在各個會計期間保持相對的平衡，因此利用利潤指標基本可以反映出企業的價值創造能力。但對于房地產企業而言，由于其經營周期長于會計周期，在整個經營周期內，企業的價值創造在不斷地進行，但其收入與成本的確認具有階段性，因此利潤數據不能反映企業創造的真實價值。除了收入與成本確認的階段性對利潤產生影響外，企業的銷售成本一般以單位面積成本平均計入各套房屋，而為整個產品完工和銷售而支付的管理費用、銷售費用和財務費用也以會計期間計入各期，造成成本、費用與收入的不配比，這會進一步扭曲利潤指標，影響報表使用者對企業盈利能力的判斷。
2.2 房地產預售制度下企業大量預收賬款的存在，導致報表反映的企業償債能力不實。根據房地產企業經營產品的特殊性，我國房地產企業的銷售實行預售制度，企業在預售時一般會按照合同要求客戶支付大部分甚至全部的價款，但按照收入的確認原則，只有等到房地產開發完成并辦理了產權轉移手續時才能確認銷售收入，在此之前，預售取得的收入以預收賬款的形式存在。由于房地產企業的經營周期相當長，因此預收賬款的掛賬時間少則幾個月，多則幾年。從性質上來說，預收賬款是企業的負債，但對房地產開發企業來講，其在簽訂完預售合同后就意味著合同的履行已經變得相對確定，根據項目的完工程度應該將相應的預收賬款確認為收入，并結轉完工成本。因此，房地產企業大量的預收賬款中包含了企業實際已經完工履約部分，同時也包含企業應該確認的利潤而增加的所有者權益部分。所以直接按照企業報表資料分析企業償債能力會因高估企業負債而影響報表使用者對企業償債能力的判斷。
2.3 企業開發成本計價不準確，造成資產賬實不符。企業的開發成本的計價主要采用歷史成本法，但由于在房地產企業的整個開發周期內其各種資產的價值會發生較大幅度的變動，導致以歷史成本計價的資產價值不實，尤其是對土地成本的核算，賬面價值會與其實際價值產生較大的差額。另外，房地產項目開發過程中，有相當部分的開發成本由施工單位墊付，房地產開發企業計入工程成本的支出也會與在建項目實際發生的成本有較大出入。這些都會影響報表使用都對資產項目的判斷。
3 房地產企業財務報表分析的特殊性要求
根據上述對房地產企業財務報表分析存在的局限性的分析，在對房地產開發企業進行財務分析應該充分考慮房地產企業的特殊性，對傳統財務分析方法進行改進，以正確判斷企業的財務狀況和經營狀況。
3.1 充分利用表外信息。傳統的財務分析基于報表數據構造了多項財務指標反映企業的各項能力，但對房地產開發企業來講，由于其報表數據存在著局限，因此其對企業狀況的反映并不一定客觀真實。而包括財務報表附注在內的大量表外信息，可以為我們正確地理解和判斷企業財務數據的可靠性提供參考。在對房地產開發企業進行財務分析時應利用表外信息，充分考慮會計方法的選擇、期末資產公允價值的變動對企業資產和收益的計量產生的影響。
3.2 對財務報表的項目進行具體分析并做出調整。鑒于會計報表中的數據受到會計準則約束而可靠性受到影響，在對房地產開發企業進行財務分析時應對其相應數據進行調整。分析企業盈利能力時應對預收賬款進行詳細分析，結合項目完工進度調整相應年度收入及成本，并按照配比原則調整相應期間費用和稅費項目，對企業的盈利能力做出合理的判斷。在分析企業償債能力時，將對屬于已實現收入部分的預收賬款進行調整，合理估計企業的負債水平，并結合資產公允價值調整資產項目，正確判斷企業的償債能力。
3.3 重視對現金流量表的分析。與資產負債表和利潤表項目的編制基礎不同，現金流量表是以收付實現制來編制的，數據具有客觀性。而對房地產開發企業來講現金流量的獲得相對利潤指標對其生存和發展具有更重要的作用，因此對現金流量表的分析就顯得更為重要。
參考文獻：
[1]郭公民.房地產開發企業會計核算的幾個問題［J］．浙江金融，2006(11)：58-59．
[2]金珊.談房地產開發企業會計核算的特殊性［J］．財會月刊，2003(A12)：20-21．
一、會計信息的模糊性
客觀世界的不確定性分成兩種：隨機性和模糊性。會計作為以提供財務信息為主的人造的經濟信息系統，在生成會計信息的過程中充斥著這兩種不確定性。現有的文獻較多的是討論會計的隨機性，并針對隨機性引入了概率，而對會計模糊性的認識則不夠。盡管會計中許多程序和方法都體現了人們追求精確性的思想，如復式記賬、財產清查，但這種精確性是相對的，包含著大量的模糊判斷。會計在確認、計量和報告環節充斥了大量的模糊判斷。
二、財務報表分析與模糊數學方法
1.基本思路
經典的集合論認為，一個元素要么屬于某個集合，要么不屬于某個集合，沒有介于二者之間的其他情況。查德則設法用一個隸屬度(即隸屬于某個集合的程度)的概念，來描述那些處在“屬于”和“不屬于”之間的模糊事物，并記為μA (X)。當μA (X)取“0”時，就是“不屬于”集合，當μA (X)取“1”時，就是“屬于”集合，這時的集合A就是一個經典集合。當μA (X) 取“0-1”之間的小數時，A就成為一個模糊集合。如0.9表示隸屬于集合A的程度比較高，而0.1則表示隸屬于集合A的程度比較低。這樣，對那些模糊事物的性狀就有了一種可靠的定量分析方法，也為財務報表分析開辟了一條新的思路。
2.指標體系
要有效地評估企業的某項能力，如償債能力、盈利能力等等，就必須設計一套指標體系。該套指標體系要能很好地反映企業的該項能力，并能將不同企業財務報表的特殊性與普遍性很好地結合起來。
3.評估模型
運用模糊數學中的隸屬度進行測量。調查了解各項實際指標的后進水平點(低值)和先進水平點(高值)，并將后進水平點設定為“0”，先進水平點設定為“1”，建立起區間[0，1]，然后，分別將各項指標的實際數據映射到對應的[0，1]區間上，得到各項實際指標的隸屬度。
為了簡化運算過程，我們通過簡單的線性插值法來求得各項指標在[0，1]區間上的隸屬度。根據平面上的兩點決定一條直線，設后進水平點的坐標為(x1，y1)，先進水平點的坐標為(x2，y2)，則能夠建立直線方程式：
(x-x1)/(x2-x1)=(y-y1)/(y2-y1) (1)
在(1)式中，已經規定y1=0，y2=1，(1)式可以整理簡化為(2)式：
y=(x-x1)/(x2-x1) (2)
利用公式(2)，近似地求出各項指標的隸屬度。
事實上，由于各項實際指標的重要程度并不完全一樣，所以還必須給出它們的隸屬度在分配上的不同權重。權重也是一個模糊集合問題，具有多種不同的計算方法，如冪法(也稱幾何平均法)較科學但計算較復雜，主觀概率設定法計算過于粗糙等。為了兼顧科學和簡便，在這里，設計了一種“排序打分法”。具體做法是，邀請若干專家，讓他們根據自己的理解和判斷，對各項實際指標從重要到次要進行排序打分。最重要的指標打10分，次重要的指標打9分，以此類推，排在最后的一項指標打1分，隨即得出每位專家對各項實際指標的打分總和為相同的常數，之后再將各項具體指標的得分分別求和，并分別除以上述打分總和專家人數的乘積，得到各項實際指標的權重：
n
∑Qi=1 (3)
i=1
在此基礎上，建立財務報表分析的評估模型：
P=f(xμ1 ，xμ2，xμ3,……xμn) (4)
則企業某項能力指數：
n
Pz=∑μiQi (5)
i=1
其中，μi為某項指標的隸屬度，Qi為某項指標的權重，Pz為各項指標隸屬度的加權平均值。考慮到人們評判的習慣，采用百分制將企業的能力指數Pz擴大100倍，得出：
企業某項能力分值：P1=100Pz (6)
三、模糊數學方法在財務報表分析中的實際運用
為了使財務報表分析更有效，我們以同行業企業的財務報表作為分析的對象，以企業的盈利能力為例。考慮到數據的可采集性，我們在深圳證券交易所上公開上市的地產類企業2000年年報作為分析的對象。考慮到地產類企業受地區因素影響較大，故以地產類企業中控股股東為北京地區的房地產企業為例，運用模糊數學法為這些企業的盈利能力打分。經整理，在深圳證券交易所公開上市控股股東為北京地區房地產企業共7家，如下：
股票代碼 公司名稱 控股股東
0931 中關村 北京住總集團有限責任公司
0046 光彩建設 光彩建設投資集團有限人公司
0608 陽光股份 北京陽光房地產綜合開發公司
0505 珠江控股 北京萬發房地產開發公司
0540 世紀中天 北京世紀興業投資公司
0656 重慶東源 泛華工程有限公司
0402 金融街 北京金融街建設集團
1.建立評估指標體系
我們提出了5個評估企業盈利能力的指標，如下：每股收益(A)、每股凈資產(B)、凈資產收益率(C)、主營業務利潤率(D)、股東權益比率(E)。
2.采集相關數據
根據巨潮咨詢網提供的資料，采集、計算出有關數據，見表1、表2：
表1 2000年評估企業盈利能力指標
股票代碼 A B C D E
0931 0.24 2.51 9.39 17.43 25.64
0046 0.19 2.71 6.82 28.07 42.56
0608 0.4 2.22 18.11 24.86 38.85
0505 0.17 1.23 13.53 -7.89 57.67
0540 1.19 2.26 52.89 33.17 40.07
0656 0.01 1.41 0.81 14.16 41.46
0402 0.32 1.6 19.9 32.93 33.64
深交所地產 0.17 2.15 7.87 23.24 38.82
類平均指標
表2 2000年評估企業盈利能力的對比指標
A B C D E
低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值 低值 高值
0.01 1.19 1.23 2.71 0.81 52.89 -7.89 33.17 25.64 57.67
0656 0540 0505 0046 0656 0540 0505 0540 0931 0505
3.計算隸屬度
根據公式(2)，分別計算出各項實際指標的隸屬度，見表3：
表3 評估企業盈利能力指標的隸屬度
股票代碼 A B C D E
0931 0.1949 0.8649 0.1647 0.6167 0
0046 0.1525 1 0.1154 0.8758 0.5283
0608 0.3305 0.6689 0.3322 0.7976 0.4124
0505 0.1356 0 0.2442 0 1
0540 1 0.6959 1 1 0.4505
0656 0 0.1216 0 0.537 0.4939
0402 0.2627 0.25 0.3666 0.9942 0.2498
深交所地產 0.1356 0.6216 0.1356 0.7582 0.4115
類平均指標
4.計算權重
根據排序打分法及公式(3)，我們邀5位專家對上述5項實際指標打分，分別計算出各項指標的權重，見表4：
表4 評估企業盈利能力指標的權重
A B C D E
0.414 0.055 0.287 0.205 0.039
5.計算企業的盈利能力分值
根據公式(4)、(5)、(6)，計算出不同企業在行業中的盈利能力分值，如下：
中關村(0931)：30.2 光彩建設(0046)：35.14
陽光股份(0608)：44.85 珠江控股(0505)：16.52
世紀中天(0540)：96.18 重慶東源(0656)：13.6
金融街(0402)：44.13 深交所地產類平均指標的分值：30.17
從以上企業盈利能力分值可以清晰地看出，世紀中天的盈利能力最佳，而重慶東源、珠江控股的盈利能力較差，其余北京地區的房地產企業的盈利能力均要高于同行業的平均盈利能力。此外，還可以將模糊數學方法運用于財務報表分析的趨勢分析，為企業的不同時期打分。如果將該評估方法設計成電腦軟件上機運算，則由此得出的分值比簡單的指標更能清晰地反映企業的某項能力。模糊數學方法的應用，使財務報表分析的方法體系更完整、報表分析更清晰。
隨著市場經濟的不斷發展，作為商業語言的會計也得到了完善，財務報表是商業語言的成果，可以反映企業在一定時期的經濟情況，企業利益的關聯方也加大了對企業財務報表分析的重視程度，對企業財務報表的分析的目的在于為管理者進行決策提供依據，對企業的經營起到了很大的作用。本文從財務報表分析的重要作用出發，分析了商業企業財務報表分析中存在的問題，并提出了幾點構建商業企業財務報表分析體系構建的對策。
關鍵詞：
商業企業；財務報表分析；體系；構建
隨著現代企業制度的建立，越來越多的企業管理者加大了對財務報表分析的重視程度，對財務報表進行科學合理的分析對企業來說是十分重要的，重要體現在以下幾點上：做好財務報表分析工作，可以正確評價財務狀況、盈利能力和現金流量情況，分析未來的收益和風險；監察預算完成情況，考核管理層和精力的業績，有利于建立健全科學的激勵機制。財務報表分析已經成了企業運營和管理中必不可少的工具。
一、財務報表分析的必要性
財務報表分析有助于與企業經濟利益的各種機構和使用者能夠了解企業的過去，現在以及持續獲得盈利和產生現金流量的能力。有利于信息使用者估計經營及財務風險水平，做正確判斷和決策。使利益相關者得到更真實、更深更透徹的企業經營上的信息；會計報表分析有利于減少財務造假操縱利潤的現象，有利于減少各期報表信息的不連續和不可比，增強外部使用人對會計報表的信息解讀能力，衡量其潛在貸款能力，以及證實或否定早期的預測和評價。企業可以通過對財務報表的分析，就可以更好的對企業的財務狀況、現金流量情況、盈利能力進行正確的評價，對未來可能發生的收益和風險作出預測；監察預算完成情況，考核管理層和精力的業績，有利于建立健全科學的激勵機制。財務報表分析已經成了企業運營和管理中必不可少的工具。
二、商業企業財務報表分析中存在的問題
（一）缺乏對表外因素的分析在對財務報表分析方面大部分商業企業往往會忽視對表外因素的分析，也就是缺乏對非財務因素的分析，從目前情況來看我國商業企業眾多，商業企業之間的規模也存在著一定的差距，其中大型商業企業為國有企業、大型外資企業所把持，民營企業主要占據了本地化、零星市場，非財務信息是與企業經營管理無關的財務信息，我國大多數的企業主要的還是對財務信息披露為主，很少對非財務信息進行披露，例如企業經營活動相關的風險分析、戰略分析等信息經常被忽略，然而這些信息對企業來說的作用卻很大，對投資者進行決策有著直接的影響，但是我國一部分的企業對非財務信息的披露還不夠。如果商業企業財務報表分析如果缺乏對表外因素的分析，就會影響到決策信息的真實性。
（二）財務報表分析方法不足對商業企業財務報表分析的分析方法還沿用的是傳統的因素分析法和比率分析法，從實際情況來看傳統的財務報表分析方法還存著一定的問題。隨著市場經濟的不斷發展，傳統的財務報表分析方法已經不適應商業企業的發展，不能更好的滿足企業決策者的需要，商業企業的實質是賺取購銷差價，是市場競爭中的產物，工業企業是通過生產和銷售來獲取利潤，商業企業所提供的產品就是提供的服務，因此在財務報表分析不能夠很好的反映出商業企業的特點。雖然賺取差價是商業企業共同的特點，但是不同商業企業存在著不同的經營模式，這就要求我們選擇不同的財務指標，例如以批發為主的商業企業，進行財務分析時應收賬款就會很高。因此商業企業財務報表分析要充分考慮到企業的經營特點，并采用不同的財務指標。
（三）財務報表中對缺乏現金流量的分析商業企業對資金周轉的要求很高，在財務分析方面比較集中于因素分析、比較分析等，這幾種方法的指標大多數都集中在會計利潤方面上，缺乏對現金流量表數據的分析，這就導致了商業企業的財務報表不能很好的反映企業的經營成果。商業企業在實際業務操作中，對利潤的操作往往是通過盈余管理來完成，可以更好的滿足企業管理者的意愿，但是現金流量表中的數據人為操作性較差，企業管理者可以通過對現金流量表的分析，更好的了解企業的經營情況，降低經營風險。
三、商業企業財務報表分析體系的構建
（一）重視對表外因素的分析從財務報表分析的實踐來看，將財務因素與表外因素相結合更能夠很好的反映出企業的綜合實力，因此商業企業要加強對非財務信息的分析，其中非財務信息應該包括：（1）關于企業資產、負債、所有者權益性質的說明，如資產是否自有、是否抵押，負債存在的不確定性等；（2）關于會計政策及其變更的說明；（3）有關股東、管理人員的信息。如董事、管理人員酬金，大股東及關聯方等；（4）關于前瞻性信息，如企業可能面臨的機會和風險，管理部門的計劃等；（5）管理部門的分析，如經營和業績數據發生變化的原因及趨勢特征等。我們可以通過表外因素，對商業企業經營狀況、投資、籌資活動做出一個初步的判斷，為財務報表分析指明一個方向，此外表外因素的收集需要商業企業各個部門之間的配合，這才能在表外因素中提取更有用的指標。
（二）改進財務報表分析方法從實際情況來看傳統的工業企業財務報表分析方法已經不適應現代商業企業的發展，在商業企業財務報表分析方法中現金流的分析起到了重要性的作用，因此商業企業在進行財務報表分析的時候要建立以“現金流”為核心的分析體系，將以“財務指標為主體”和“財務報表為主體”的財務報表系統進行提煉，主要體現“現金流”的內容，建立以“現金流”為中心的指標體系，例如可以通過投資資金流動分析、貨幣資金應用效率分析等對大型批發零售行業進行分析。同時由于商業企業規模上存在一定的差距，因此在選用財務報表分析方法的時候要充分結合商業企業的實際情況，并不能生搬硬套各項指標。我們也可以將成本納入杜邦分析體系當中去，這樣可以對杜邦分析公式中的總資產周轉率、銷售凈利率產生一定的影響。
（三）加強對現金流量表的分析對現金流量表的分析可以了解商業企業的運營能力和償債能力，商業企業由于獲取的利潤較低，在資金周轉方面需要大量資金，并且資金周轉較快，因此要將資金周轉速度和現金流回收期作為考核的重要依據，主要對商業企業經營過程中的現金流、籌資過程中的現金流以及投資過程中的現金流進行分析，這樣可以使企業管理者更好的把握資金周轉速度和營銷模式，例如如果一個大型批發企業經營現金流量為負數、籌資現金流量為正數、投資現金流量為負數，那么就意味著存在著較大的運營風險，投資和經營過程中產生的現金流并不能滿足資金周轉的需要，如果該企業處于正常生產運營當中，就說明企業在經營中存在著問題，需要企業管理者及時的發現問題所在，調整經營模式，協調好供應商、客戶之間的關系，提高資金的周轉效率。
四、總結
綜上所述，科學的財務報表分析對商業企業的發展可以起到促進作用，因此商業企業要提高度財務報表分析體系構建的重視程度，要認識到本企業財務報表分析過程中存在的問題，并結合企業實際情況采取科學合理的措施不斷完善財務報表分析體系，提高商業企業財務報表分析體系水平，促進商業企業長期穩定發展。
參考文獻：
[1]李明利.基于現金流量的房地產企業財務分析指標體系的研究[D].山東建筑大學，2011.
[2]賀雪榮.中小型企業財務報表分析系統的構建與實現[D].湖南大學，2012.
【關鍵詞】營改增；房地產；財務分析；資產負債；經營成果；現金流量；對策
一、“營改增”對房地產業帶來的變化
自2016年5月1日起推行全面“營改增”以來，房地產業受到的最大影響無疑是重復征稅的問題得到解決，并且，在“營改增”政策中，有兩大亮點與房地產業的財務、稅務制度息息相關：一是允許開發商將銷售項目取得的全部價款和價外費用扣除土地成本的差額作為銷售額；二是不動產可以分2年納入一般納稅人進項稅抵扣。
理論上來講，這一政策傳遞出房地產業稅負整體傾向于減輕趨勢的信息，同時也進一步對規范房地產企業經營流程、財務核算產生了積極影響，從宏觀來看，房地產企業資產結構得到調整，為商業地產的去庫存化提供了保障。但與此同時，“營改增”政策也不可避免的帶給房地產業一定的稅收風險。首當其沖的就是企業的財務核算流程會因政策的變動而面對諸多現實問題，財務工作者面臨的問題也同樣具有多樣性，主要涵蓋了新舊稅制的接洽、稅收政策的改變、一系列業務的處理和稅務核算的轉化等。其次，房地產行業產業鏈較長，上下游企業的銜接容易出現疏漏，很有可能出現開發成本或難以取得增值稅專用發票，建筑業稅負轉嫁等問題都有可能導致該行業稅負增加。這些都使房地產業面臨較大的稅務風險。
二、房地產業代表性企業財務指標分析
企業稅負是“營改增”對房地產企業最直接的影響對象，而企業的稅負又與利潤有著緊密的聯系，無論是稅負還是利潤均是企業關鍵性的經營性財務指標。透過財務報表，我們可以對這些指標的變化有一個清晰的了解。另外，指標的改變對企業財務活動也有著深遠的影響。舉個例子來說，企業可以通過分析近階段的財務數據，盡可能的挖掘出可能發生的財務風險，進而在后續的工作中采取強有力的管控措施，將財務風險扼殺在搖籃中，以便確保企業財務管理活動的順利性與有效性。由此可見，應以房地產企業相關財務指標為視角，對“營改增”給房地產企業財務帶來的影響進行分析，接下來，筆者就對房地產企業具有代表性的財務指標進行分析。
（一）資產負債分析
一般來講，房地產業總資產中，固定資產所占的比重較大，因此，當企業的固定資產發生變化，企業資產總額也可能會受到較大影響，從而出現顯著改變，進而影響到企業資產負債表的數據變動。
對房地產業而言，在“營改增”之前一直存在著顯著的重復征稅問題。這主要是因為，適用于營業稅的房地產業上游企業（如建筑安裝業），其在施工階段所購買的材料中已包含了增值稅，但這一購進增值稅的進項稅額無法在之后的銷售或者出租環節抵扣，而是作為成本中存在于之后的房地產價格中，在房地產銷售或者出租時被再次征收營業稅。而在“營改增”之后，在購入固定資產的過程中，可以以其獲取的相應增值稅專用發票為依據來扣減進項稅額，使固定資產入賬價值得以降低，進而讓企業總資產處于顯著下滑的態勢。倘若在企業負債處于平穩狀態的基礎上，企業資產總額出現下滑，那么企業的資產負債率就會相應的有所提升，這樣一來，企業所承擔的財務風險就更大。
從房地產業代表性企業的資產負債率來看，基本符合上述所分析的客觀規律，但保利地產和華夏幸福兩家企業卻出現了截然相反的結果。因此，選取這兩家公司資產負債表中變動較大的項目進行下一步分析，項目包括：長期股權投資、固定資產、無形資產。對這些項目變動率的對比如表2。
從表2來看，長期股權投資和無形資產的變動率遠高于固定資產變動率，導致這兩家公司與預測的情況不相符。由此可以看出，雖然“營改增”之后房地產企業所面臨的財務風險有上升的趨勢，但具體落實到每一個企業，還需要針對不同的企業情況做進一步分析。
（二）經營成果分析
從稅收角度而言，在實行了“營改增”之后，包含在收入中的增值稅額在房地產企業確認收入時被剔除，因此，受稅收成本上升影響，同未改革之前相比，企業的營業收入降低了。其次，營業成本的上升也是房地產業的普遍趨勢，建筑業作為房地產鏈條前端的一員，其納稅機制同樣由營業稅改為增值稅，其承擔的稅負比之前高，根據稅負轉嫁原理，無疑也會使得房地產企業相應增加。營業收入的減少，營業成本的增加，造成房地產企業的利潤下降。
但實際分析10家房地產企業營業利潤后，大部分企業的營業利潤狀況還是比較樂觀的，這主要是由于2016年初起全國房價呈現同比普漲態勢。以碧桂園為例，2016年碧桂園毛利同比增長率為9.58%，從其合同銷售額來看，2016上半年同比增長130%，廣東、江蘇兩個地區為成交量較高的兩個地區，東莞、南京、蘇州等城市房價同比增長30%以上，這使得碧桂園營業利潤有大幅度的增加。
綜上，雖然房地產企業營業利潤會受稅收制度改革影響而有一定幅度的下降，但其整體利潤還受到房屋銷售價格、房地產開發投資額等多因素影響，具體情況還需要具體分析。
（三）現金流量分析
房地產業存在的融資問題
1．短期借貸偏多。對于企業而言，為保持穩定發展，應均衡地安排長短期負債，保持適當的比例以滿足對不同用途資金的需求，保證資金有效周轉同時合理規避財務風險。而房地產企業是一開發周期較長的行業，其需要長期的、巨額的資金支出，但由于我國商業銀行結構不夠完善及房地產行業的高風險性，導致其較難獲得銀行長期信貸支持，使其長期融資能力有限，從而產生流動負債比例偏高的現象，這種狀況與其行業周期的長期性不相適應，加大了其財務風險。2．外源融資比例較高。根據優序融資理論的觀點，企業融資首選留存收益融資，即內源融資，其次是負債融資，最次是股權融資。而根據我國房地產企業的財務報表分析，留存收益占總融資的規模偏低，外源融資，特別是負債融資所占比例偏高，房地產企業所需的開發資金中，除去企業自有資金及定金和預收款后，國內貸款是其主要外部資金來源，債券、信托等資金所占的比例非常小。企業資本結構中若負債比例過大（即過度負債經營），生產經營中一旦有銷售不暢、存貨積壓的現象，都會引起資金成本大幅度增加，降低企業的經營利潤，加大企業的經營風險和財務風險，尤其對于資金使用周期較長的房地產企業而言，更會使其經營風險和財務風險加大。3．上市融資較為困難。股權融資具有增加企業財務靈活性，保持企業債務融資能力，增強企業投資擴充能力，提升企業知名度，增強市場競爭力，實現規模擴張的效用，而且隨著金融業的愈來愈市場化，上市融資已成為各房地產企業融資的工具。但是，上市的條件極為苛刻，很大一批企業達不到要求，并且申請上市的時間跨度很大，成功后企業面臨的競爭將更為激烈，企業還存有稀釋股權的風險，財務報表的披露，將使企業面臨商業秘密泄露的風險，因此，房地產企業上市融資的較少。4．股權集中度偏高。我國房地產企業股權高度集中，大股東掌控管理層的情形頻繁發生，公司治理有等于無，而中小股東大多具有搭順風車的心理，對企業的經營管理不甚關心。因此，大股東與公司管理層形成共同利益體，共同控制企業，管理層多借助于財務杠桿使大股東獲取非法利益，以致中小股東利益經常受損，導致其不得不轉向二級市場進行投機，投機市場扭曲了股票價格信息，對企業的融資行為難以形成有效的約束。企業的投資、融資難以形成有效的約束機制。
改善房地產企業融資問題的對策
1．發展債券市場，提高長期負債比例。對于資金周轉周期較長的房地產企業而言，其長期資產（固定資產和長期投資等）應由權益資金和長期負債資金支持，短期資產（流動資產）由短期負債資金支持。如果長期負債和權益資金之和小于長期資金需求，即以部分短期負債支持了部分長期資產，那么一旦企業面臨短期債務償還壓力時，勢必會影響正常的經營活動，因此，企業應從發展債券融資入手，加大長期負債融資的比例。發展債券市場，首先應完善債券信用評級市場，加強企業的信用評級效力，其次完善債券方面的法律、法規，依靠硬性規定來促進債券市場的發展，最后應適量減少對債券發行的規定條件，使企業在債券的發行價格和發行數量方面有充分的自主性，同時也應增加企業債券的流動性，使債券市場得到充分的發展，從而提高房地產企業的長期負債比率。2．保持合理的負債比率，拓寬融資渠道。房地產企業具有極易受國家宏觀調控政策影響的特點，且國家政策是不可預測的、不可逆轉的，因此，對于資產負債率過高的企業而言，很可能出現融資困難，甚至是資金鏈的斷裂的危險。對于房地產企業資產負債比率過低的問題，國家可以考慮調整金融工具使用方面的政策，優先使用能夠為企業帶來財務杠桿效益的金融工具，從而幫助企業改善融資結構，優化企業的資本結構。合理的資產負債率能使企業在國家實施緊縮調控政策的情況下，盡量減小自身融資風險，同時也能促使管理層關注企業財務狀況，加強了借貸還本付息的對其的壓力。此外，企業還應積極開拓多元化融資渠道，安排合理的資金融資結構，最大可能的分散融資風險。3．充分認識財務杠桿的作用。財務杠桿在融資決策中具有極其重要的作用，企業應重視并合理利用財務杠桿這一工具，提高投資回報率，增強自身的市場競爭力。對于房地產企業，應加強其管理層，尤其是財務層面的管理人員對財務杠桿效應的深度認識，促使其正確、準確地運用財務杠桿效應，在對項目進行可行性分析的基礎之上，利用財務杠桿來擴大企業規模，打造企業在行業競爭中的優勢地位，做到融資行為與企業的實際盈利能力和債券的融資成本相匹配，能保持合理的債權與股權融資關系，根據自身的實際情況，對資金結構和財務結構進行優化，完善公司財務體系，擴大經營規模，爭取更多的市場份額，在看到財務杠桿對企業使用債務融資的負效應的同時，增強企業的盈利能力、增加企業價值。4．優化股權結構。應進一步推進股權分置改革，促進房地產企業的股票流通，形成合理的利潤分配機制，完善其股權結構，建立完善的產權制度和內部財務控制體系，有健全的發展機制，積極分離企業的所有權和經營權，最大程度上減少投資者對企業日常經營管理的干預和控制，防止出現大股東掌控管理層，從而利用財務杠桿的作用獲取利益、損害中小股東利益的情況，使得企業管理人員真正具備管理企業的權利，并盡可能以科學的管理理念和管理制度對企業進行管理，促進合理的法人治理結構的形成，同時還應通過一切有力途徑加強內部管理，提高企業管理人員的綜合素質，增強管理者的決策及執行能力。
本文作者：焦晨璐工作單位：天津財經大學研究生院
摘 要 本文從目前房地產企業面臨的宏觀經濟環境的背景入手，利用房地產企業的財務報表分析了當前房地產也面臨的財務風險，并對這些風險提出了風險管理措施。
關鍵詞 房地產 財務風險 風險防范
一、引言
房地產行業是典型的資金密集型行業，資金投入量大、回收期長以及變現能力差的特點決定了該行業必然會面臨巨大的財務風險，因此，對當前房地產行業的財務風險進行深入分析，并尋求有效控制財務風險的措施，已成為一個亟待解決的問題。
二、當前房地產業財務風險現狀分析
以下分析中主要選取四個房地產業的標桿企業：萬科、招商、保利、金地。
（一）財務風險分析
大多數上市房地產企業的速動比率較低，資產負債率偏高，且現金流為負值，財務風險并不低（見表1）。
從四家標桿房地產企業的現金流情況來看，經營性現金流均為負。保利地產三季度末的經營現金流已經為-81.76億元，比上年同期現金情況減少67.67%。甚至有部分企業的現金流較去年相比下降了200%以上，如萬科地產現金流為-6.2億元，比去年同期下降了220%。
1．速動比率明顯降低，短期償債壓力大
從表2可見，在目前樓市低迷的情況下，速動比率比流動比率更好的體現公司的短期償債能力。與2007年第三季度相比，2008年三季度的速動比率均有所下降，分別為0.22、0.29、0.18、0.12，這說明四家企業在經歷了大幅拿地、迅速擴張之后，出現了嚴重的資金壓力，均需要加強對資金的風險監控。尤其是招商地產，三季度的速動比率為0.31，處于較低的水平。目前，招商地產急需提高資金的運營能力，減少短期償債壓力。
2．資產負債率普遍偏高，長期償債令人擔憂
從表3可以看出，萬科、保利、金地、招商四家上市房地產企業2008年三季度的資產負債率均為70%左右，高出60%的警戒線。與2007年相比均有所提高，提高最明顯的是金地集團，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年內到期的非流動負債為39億元，較年初增加254.55%；長期借款上升為81.91億元，較年初增加51.55%。而截止9月末，金地的銷售額不到79億元，經營活動產生的現金流仍為負。
（二）盈利能力分析
1．營業收入增加，但仍難抗行業大勢
從上表中可以看出，四家標桿房地產企業營業收入同比普遍增長，但仍難抗行業大勢，紛紛調減銷售。報告期內萬科業績穩步增長，前三季度營業收入為141.73億元，同比增長59.04%，其中第三季度的營業收入為52.87億元，同比增長71.04%。保利地產2008年前三季度的營業收入為39.09億元，同比增長71.22%。但僅從第三季度的營業收入來看，卻都存在一定幅度的下降，第三季度的營業收入為13.12億元，同比降低27.53%。
2．利潤增長放緩
萬科第三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.42%。對于第三季度凈利潤的下降，萬科的解釋是手計提存貨跌價準備等因素的影響，也即萬科目前的存貨降價，導致了利潤下跌。
而保利地產2008年前三季度的凈利潤均有大幅增長，高達12.67億元，同比增長125.38%，但僅從第三季度的凈利潤來看，卻都存在一定幅度的下降，同比降低18%。
金地集團前三季度的凈利潤出現小幅增長，同比增長分別為7.02%。從第三季度單季數據來看，凈利潤為1.10億元，同比下降10%。
招商地產前三季度的凈利潤也呈下降趨勢，降幅19.05%，僅從第三季度單季數據來看，凈利潤卻出現大幅提升，達1.7億元，同比增長170.26%，而其凈利潤并不是來自于主業務地產業務，而是由于遠期外匯買賣合同的公允價值增加所致。季報顯示，招商第三季度公允價值變動收益為1.11億元，同比大幅增長667.44%。
（三）資產管理能力分析
1．存貨激活，存貨周轉率下降
由于房地產項目建設周期一般為2-3年，按照村后在2.5年內銷售并回籠資金計算，存貨周轉率應該不低于0.4。但四家標桿房地產企業早在2007年就已經跌破0.4這一安全值。
其中，保利地產三季度末存貨為417.51億元，比年初增加48.66%，成為四大龍頭中存貨增幅最大的公司。而在廣深兩地大幅降價的金地集團，存貨也達到265.91億元，比年初增加42.77%，即使再出現類似去年的熱銷情況，它的存貨也能再賣3年。
招商地產三季度末存貨為215.52億元，比年初增加25.54%。招商地產今年的計劃銷售目標為100億元，而前三季度僅完成銷售額約50億元。低迷的市場嚴重影響了招商地產的銷售額，造成了存貨的積壓。
即便是龍頭企業萬科，2008年三季度的存貨也已高達873.76億元，較年初增加31.45%，約占其資產總值的72%，以萬科三季度52.87億元的營業收入計算，這些存貨的消化還需要近2年的時間。
2．現金流持續惡化，資金壓力大
存貨的大量積壓，嚴重的制約了經營性資金的流動性，目前，大部分上市房地產企業經營活動產生的現金流量凈額均為負值，而期末現金流仍保持正值，這是由籌資活動產生的現金流來彌補的。萬科已連續兩年出現融資前的負現金流狀況，2008年三季度末，萬科經營活動產生的現金流量凈額為-19.89億元，投資活動產生的現金流量凈額則更低，達-21.3億元。保利地產更為嚴重，已經連續5年出現負現金流增長，2008年三季度末，保利地產經營活動產生的現金流量凈額為-81.76億元，同比減少67.67%。
三、當前房地產企業進行財務風險管理的措施
1．建立多元化的融資渠道，降低資產負債率。一方面，加強預售房款、銀行貸款、股票、債券融資、合作開發等這些傳統融資渠道的管理。另一方面，可以通過吸收股權投資來擴充自有資金；或者可以利用房地產信托計劃融資。通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，改善資本結構減輕籌資壓力、降低財務風險。
2．進行市場調研，防范市場風險。房地產企業應對市場容量和社會承受能力認真調查，進行嚴格的投資項目決策論證。
3．建立適應市場的營銷策略。各房地產企業需要靈活組合營銷策略，加快資金回籠，發揮資金成本的杠桿作用，創新營銷策略，進一步拓展市場。
4．進行財務分析和財務監督。加強投資項目的風險分析和方法性研究，對企業的經營活動和經濟業務進行事前、事中、事后的監督，準確的財務預測可以把風險降到最低限度，有效地防范、抵御各種風險。
5．加強和提高房地產企業決策者、財務人員的財務管理意識和綜合素質。
6．確定財務成本管理戰略、加強內部控制、建立健全策劃監督體系，最大程度地避免人為因素的不利影響，提高成本管理績效。
參考文獻：
【關鍵詞】房地產;財務風險;特征指標
進入本世紀以來,中國房地產行業進入了一個前所未有的快速發展時期,在發展過程中表現出房地產企業發展快、利潤高等特點,但是由于房地產企業的快速擴張與房地產行業的政策導向性,使房地產企業在快速發展的同時也面臨著較大的財務風險。因此,從中國具體國情出發,深入研究如何在房地產企業經營過程中發現所面臨的財務風險特征,進而采取措施來避免、減輕財務風險等方面的理論和實踐的研究則顯得尤為必要。
一、房地產企業財務風險概念
目前理論界對財務風險的理解,大體上有廣義和狹義兩種:
狹義財務風險是指由企業負債引起的,具體來說指企業因借入資金而增加的喪失償債能力或減少企業利潤的可能性,通常也稱為籌資風險。一般資本的來源有兩個方面:企業的所有者出資和企業向外界借入的資本。企業向外界借入的資本主要是向銀行、其他企業或個人借入。企業在經營過程中,可以完全用自有資本來經營,即企業全部負債為零。但是,這會導致企業盈利機會的減少和發展的緩慢。在市場經濟體制下,是找不到這樣的企業的,在實際經濟生活中,負債經營在企業中是普遍存在的。
廣義財務風險,是指企業在經營及各項財務活動中,由于各種無法預計或不可控因素的存在,及財務狀況的不確定性,使企業的實際收益與預期收益發生偏離而蒙受損失可能性。這一解釋反映了財務風險是個綜合性極強的概念。首先,它涉及到企業資金運動的各個環節、企業內部經營的各個方面以及企業環境中的各個因素。其次,企業的其它風險對企業的影響最終也會通過財務成果得到反映。所以說,財務風險是企業經營活動過程中各種不確定性的綜合反映,是企業風險的貨幣化的集中體現。
通過比較我們可以看出,廣義財務風險概念更為符合人們對財務概念的理解,又便于人們站在更寬廣的角度來研究財務風險。財務風險是有著廣泛外延的一個概念,而不僅是籌資風險。對財務風險涵義的界定應按照廣義的財務風險觀來理解,更適合房地產行業。因此,房地產企業財務風險是指房地產企業由于經營不善和財務狀況惡化而致使企業的投資以及其報酬無法全部收回的可能。基于定義,房地產企業財務風險應涵蓋投資風險,籌資風險,償債風險及營業風險等。
二、房地產企業財務風險成因分析
(1)投資風險成因分析
投資決策失誤是產生投資風險的重要原因。決策過程中,往往由于企業對投資項目的可行性缺乏周密系統的分析和研究,加之決策所依據的經濟信息不對稱及決策者決策能力等原因,導致投資決策失誤頻繁發生。決策失誤使投資項目不能獲得預期的收益,投資無法按期收回,為企業帶來巨大的財務風險。具體可分為兩個階段:
第一階段,企業要支付取得、開發土地并進行房地產建設所花費的各種成本費用。從企業為房地產項目投入第一筆資金開始,就會面臨著投資支出無法收回的風險。由于房地產具有地域限制性,而且受規劃限制樓層高度,周邊環境的影響,常具有專用性,一旦建成完工,便很難更改。如果進行改建,投入將更大。因此如果投資者判斷失誤,房地產的投資支出便會有無法收回的可能性。另外,房地產投資周期長,一個新建項目由于建設周期較長,在建設過程中也會遇到投資支出增加或周轉失靈的情況,這可能導致企業不堪重負,從而造成項目停工停建,使企業蒙受損失。
第二階段是指在房地產開發建設即生產與出租、出售這兩個流通過程中的經營管理可能面對的投資風險。主要的風險為售價和租金、空置率。進行房地產出售經營主要面對售價變動的風險,能否正確預測未來房地產價格是有效進行房地產投資風險防范的關鍵。對于進行房地產出租經營的投資者來說,房地產租金價格和空置率大小是影響投資效益的兩個重要的不確定性因素。客觀上講,由于售價、租金和空置率的不確定性而帶來的風險是企業投資者最不易控制的,從而也是最具有威脅性的投資風險之一。
(2)償債風險成因分析
舉債盲目性加重成本負擔。房地產企業的項目投資,需要大量的資金參與投入運作,一些房地產企業為了使項目上馬,沒有真正從現有的企業內部挖掘資金潛力,利用自己的積累和設法追回外欠的債款,而是千方百計地向銀行貸款和向其他單位借款,加大了房地產項目的償債風險度。房地產項目開工后,又沒有對整個項目的資金使用作全盤計劃,盲目使用,分不清資金使用的輕重緩急,只考慮了個別項目的用款,影響了整體的收益目標。加之,在償債順序上,籌資時要求發行債券必須置于流通股融資之后,并要求注意保持間隔期,在舉債時也要考慮到債務到期的時間安排及舉債方式的選擇,使企業在債務償還期不至于因資金周轉出現困難而無法償還到期債務。還有就是銀行貸款上盲目抵押,既影響了銷售收入的實現,又影響償還貸款能力,使企業成本負擔加重,償債風險增大。
(3)籌資風險成因分析
①籌資規模策略不當。企業籌資規模的選擇不當會形成籌資風險。企業應當根據自身生產經營的規模大小來確定需要籌集資金的數額。投資規模大則籌資就要多,規模小則籌資就要少。倘若投資規模大而籌入資金過少,企業就可能因此而失去良好的獲利機會,或者使已投資在建的項目停工,企業無法獲取預期收益,甚至蒙受重大經濟損失。與此相反,如果投資規模小而企業籌入過多的債務資金,企業自身不能有效運用和支配這些資金,就會造成資金閑置,不但不會增加企業的獲利,反而會加大企業債務負擔,增加企業資金成本,造成企業的籌資風險。
②資本結構不當。這是指企業資產總額中自有資金和借入資金比例不恰當對企業收益產生負面影響而形成的財務風險。我國現在大多數房地產企業的生產經營資金主要依靠自有資金和銀行借入資金。資本結構不合理,必然會給企業帶來現時的和潛在的籌資風險。
(4)營業風險成因分析
①經營各部門協調能力不強。企業經營過程,表現為物資流、資金流和信息流的三個相互交織的運動過程。由于企業內部和外部的各種原因的存在,都可能使企業的這三大運動過程出現時間上的間斷和形式上的停滯。這種可能性的存在,決定了營業風險的存在。例如,對經營環節,房地產開發包括土地使用權的獲得、建筑施工、營銷推廣等一系列過程,涉及大量的相關部門和環節,任何一個環節出現差錯,都將導致項目工期延長、成本增加、預期收益大幅降低。
②對費用風險意識不強。有的房地產企業只注重工程進度和質量,忽視了財務部門的成本管理。沒有發揮財務部門自身擁有的成本管理優勢。在財務的成本核算上簡單、粗糙,使企業的財務人員成為簡單的機械算賬,致使整個企業財務管理的成本核算無從做起。有些個別房地產企業認為成本管理和核算是財務部門的事情,忽視了內部各職能部門進行全過程的成本核算的重要作用,致使財務部無法收集第一線成本基礎資料,導致成本管理工作與財務預算偏差大,資金管理跟不上,影響了企業預期收益。
三、房地產企業財務風險特征指標分析
(1)有財務風險企業的篩選
本文選擇A股房地產上市公司作為研究樣本,樣本選擇是根據大智慧軟件萬國測評結果作為基礎樣本,截止到2009年3月31日,中國滬深股市共有102家房地產上市公司。考慮到現金流量表于1998年才要求編制,所以樣本數據選自1999―2008年滬深兩市證交所網站所提供的上市公司十年的年報。本文以房地產類收入占主營業務收入的比重不小于50%作為判斷房地產企業的標準。又因為十年中房地產企業數動態變動,所以對102家上市公司按上述標準進行篩選,結果如下圖1所示。
然后對圖1中的房地產行業中的上市公司進行再次篩選,篩選條件為:第一,公司連續五年的凈資產收益率低于同期(一年)的基準貸款利率;第二,基于研究需要,貸款利率為每年年初的一年期的基準貸款利率為準。如下圖2所示。
由篩選結果可得到歷年符合標準公司數如表1。
(2)有財務風險企業特征指標分析
為了能準確靈活反映房地產企業當前所面臨的生存風險的強弱,基于指標構建原則的考慮,在設計研究變量時,借鑒了我國財政部等四部委聯合頒布的“國有資本績效評價規則”中廣泛應用的財務評價指標體系,以及財務指標獲取的難易程度和成本效益原則,并結合房地產企業自身的特點,根據1996年財政部頒布的關于《施工、房地產開發企業財務評價指標體系(試行)》的通知,選擇體現房地產企業財務狀況的財務指標。
數據來源:中國人民銀行網
因為一個房地產企業的整體財務狀況不是單一的一方面,而是一個綜合整體,所以在以上財務指標設計原則的指導下,反映房地產企業經濟運行狀況的財務風險指標體系,應包括企業的盈利能力指標、運管能力指標、償債能力指標、基于現金流量的指標。經綜合數據分析后發現特征指標如下:
①主營業務凈利率。該指標反映每一元銷售收入帶來的凈利潤是多少。房地產企業在增加銷售收入的同時,必須要相應獲取更多的凈利潤才能使銷售凈利率保持不變或有所提高。
在十年中,通過分析該指標的升降變動,企業主營業務凈利率偏低甚至連續幾年出現負數時,反映出企業經營風險增大,需加以警戒。同時企業在擴大銷售的同時,應注意改進經營管理,提高盈利水平。
分析該指標的同時,結合了國家總體經濟狀況,行業發展趨勢,企業所處競爭環境等具體條件進行客觀判定,另外企業一定時期實際的資產負債率指標應該與預期標準的指標、和同行業的、歷史狀況的指標等進行比較,才能真正了解企業資產負債狀況所面臨的實際風險。因此,應該正確地確定企業合理的主營業務利潤率水平,并確定一定的比例標準,給予一定的波動范圍,如果超出其波動范圍,就應及時進行控制。所以偏離行業主營業務凈利率向下偏離不能超過Y主營偏離率,如表2所示。
②資產負債率。該指標反映了企業資產對債權人權益的保障程度。
從十年趨勢分析來看,有財務風險企業的資產負債率(46.64%-54.41%),遠低于行業資產負債率(47.72%-62.87%)整體水平。對其從以下三個角度進行分析:
從股東的角度看,由于企業通過舉債籌措的資金與股東提供的資金在經營中發揮同樣的作用,所以,股東所關心的是全部資本利潤率是否超過借人款項的利率,即借入資本的代價。在企業全部資本利潤率超過因借款而支付的利息率時,股東所得到的利潤就會加大;相反,如果運用全部資本所得的利潤率低于借款利息率,則對股東不利,因為借入資本的一部分利息要用股東所得的利潤份額來彌補。因此,從股東的立場看,在全部資本利潤率高于借款利息率時,負債比例越大越好,否則相反。
從經營者的立場看,如果舉債很大,超出債權人心理承受程度,則被認為是不保險的,企業就借不到錢。如果企業不進行舉債,或負債比例很小,說明企業畏縮不前,對前途信心不足,利用債權人資本進行經營活動的能力很差。因此,借款比率越大(當然不是盲目地借款),越是顯得企業活力充沛。
從財務風險管理的角度來看,企業應當審時度勢,全面考慮,再利用資產負債制定借入資本決策時,必須充分估計可能增加的風險,在兩者之間權衡利害得失,做出正確決策。
所以,如果資產負債率過低,也會加大企業的財務風險。當企業資產負債率低于行業平均水平時,企業資產負債率向下偏離不能低于Y負債偏離率;高于行業水平時,不能低于Y負債偏離率。具體數值如表3所示。
③籌資凈現流與凈資產比率
從籌資凈現流與凈資產比率的走勢來看,可以分析企業未來短時間內潛藏的風險因素。自1999年以來,有財務風險的企業平均籌資能力一直處于行業水平之下,而資產負債率反映總資產中有多少是借款籌來的,體現公司長期償債能力。所以資產負債率不高原因,在這里可以得到進一步的印證。其向下偏離率不能低于Y籌資偏離率,如表4所示。
④管理費用率。管理費用率是指管理費用與主營業務收入的比率,反映了管理費用的有效性。由于管理費用中固定費用的比重較大,因此,管理費用在絕對規模上會保持一定的穩定性。在企業經營規模相對穩定的情況下,管理費用率也應保持相對穩定,不易發生巨大波動。在這種前提下,如果管理費用率升高,通常表明由于主營業務收入的下降,使得管理費用支出的有效性降低了,否則相反。
管理費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y管理偏離率,如表5所示。
⑤營業費用率是指營業費用與主營業務收入的比率,反映了營業費用的有效性,及其變動與主營業務收入變動的相關性。營業費用率保持一定范圍內的穩定性,表明營業費用的投入是相對有效的,其變動與主營業務收入的變動是相關的。營業費用率上升在一定程度上可能反映企業所面臨的市場競爭環境更加嚴峻,也可能反映企業營業費用(如展覽費和廣告費的投入等)支付的浪費和無效。營業費用率如果在行業值以上,則不能高于行業Y營業偏離率,如表6所示。
通過以上有財務風險企業特征指標的分析,我們可以看出財務風險管理是一項艱巨而又復雜的系統工程。對待房地產企業財務風險,應是一種對風險進行動態的控制。只要企業通過加強財務風險管理,不斷提高風險防范意識和能力,才能使企業的經營管理更加有序、有效,才能使企業在市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
[1]單敏.上市公司財務報表分析[M].復旦大學出版社,2005.
關鍵詞：房地產；資產結構；優化
中圖分類號：F276.6 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）009-000-02
一、相關理論
資產結構指的是企業各項資產與總資產、各項資產之間的關系，它體現為各項資產在企業總資產中的價值比重，以及各項資產相互間比例關系。最優的資產結構是指最佳的資產組合形式，用以衡量企業資產結構是否最合理的標準主要有：
1.綜合的資產成本最低。
即企業的資產結構能夠滿足開發經營及償還債務的需要，而且資產能夠做到物盡其能，財盡其用為最佳。
2.資金要充分，能確保企業長短期經營和發展的需要。
3.公司股票價值上升，股東財富最大，企業總價值最大。
4.企業財務風險小。
二、引言及文獻回顧
高層首次提出房地產去庫存化，房地產的江湖有了全新的變局，10月23日，國務院總理曾指出，“以往我們長期依賴的房地產去庫存問題也沒有解決”。10月10日，提出“要化解房地產庫存，促進房地產業的持續發展”。去庫存，實際上涉及到房地產行業的資產結構不合理問題。
我國學者也早已發現這一問題，徐矗2011）研究發現：在各行業中，房地產企業的固定資產和無形資產比例最低，而且逐年降低；對外投資屬于中等，存貨比例在各行業中屬于最高，而且逐漸增高；應收項目比重最低且逐漸降低；貨幣資金處在中等。康雅君（2009）將資產分為收益性資產、保值性資產、支出性資產，發現房地產企業收益性資產占比最高，所占5年均值都在42%以上；而保值性資產波動較大，而支出性資產房地產企業最低，五年均在20%以下。
企業所在行業不同，資源配置會有不同的側重點，資產結構往往存在重大差異，所以排除行業因素之外，我國房地產行業資產結構不合理也是不爭的事實。黃B、黃妮（2012）提出我國房地產企業存在自由現金流過度投資問題，而且銀行借款也不能抑制房地產企業的過度投資。白彥煒（2011）發現大部分房地產業企業的資產結構趨于保守，流動資產比例較高，其中，貨幣資金比例較高而應收及預付款項比例和存貨比例則相對較低。固定資產和無形資產等非流動資產的比例偏低，且存在資產總體規模不經濟的現象。
房地產行業與老百姓的生活息息相關，“居者有其屋”是中國人千百年來的夢想，現在除了老百姓的剛性需求，還慢慢演變成一種投資融資的手段，因此房地產行業資產結構問題關系國泰民安，意義重大，房地產行業如何優化資產結構是值得深思的問題。
李婷（2008）利用實證分析發現建筑業流動資產比重越高，企業績效水平越低。她認為流動資產占總資產的比重在一定程度上相對過高，對企業收益的貢獻不大，應降低流動資產比重。固定資產的比重較小，利用效率較低，她認為該行業應該加大固定資產投資額。她還發現存貨比率對企業績效產生了負面影響，說明該行業上市公司的存貨量過多，存貨的周轉率不高，應該適當的減少庫存，減少資產的占用。
何珍（2008）從資產結構的定義出發，分析了企業資產結構對于企業經營風險、收益以及流動性的影響，指出企業優化資產結構的工作主要在于調整固定資產與流動資產的比例，并由此將固流比例劃分為適中型、保守型和風險型，但并沒有說明何種企業應該采用何種固流比例。
白彥煒（2011）根據邊際報酬遞減規律理論，認為企業的各項具體資產之間存在著一個合理的比例結構，任何一項具體資產過多或者過少都會造成資源的浪費或者缺乏，只有合理的資產結構才能使總資產的效率達到最大，所以他提出各項資產比例與總資產報酬率呈開口向下的拋物線型相關關系，各最佳資產比例應位于拋物線最高點。
三、根據年報數據，總結房地產行業資產結構的現狀
本人利用80家房地產行業上市公司2014年的財務報表，通過簡單的數據處理得出各資產占總資產的比例如圖所示：
從圖表中我們可以發現，房地產行業資產結構的特點
1.流動資產比例高（88.7%），非流動資產比例低（11.3%）
表現最突出的應該就是流動資產比例了，占總資產的88.7%，而僅存貨就占流動資產的74.2%。非流動資產包括長期投資、固定資產、無形資產等等僅占總資產的11.3%。說明企業的資產結構相對比較保守，這或許與房地產特殊的行業背景及風險相關，但流動資產過高，企業資產的資本成本隨著增高，資產的利用效率不高，造成企業盈利率相對降低，所以企業應保持合理的流動資產比例。
2.存貨比例高（65.8%）
其次應該就是存貨比例了，達到了總資產的65.8%。房地產行業生產的存貨具有一定的特殊性，生產形式比較單一，生產周期比較長，所以會有很多在產品、半成品和產成品，所以房地產公司的存貨在流動資產中最多，甚至在總資產中也是最多的。
3.貨幣資金比例高（11.3%）
房地產行業的產品是房屋，相對于制造業、服務業或者零售業而言，其開發成本比較高，例如，開發一個地產項目，首先在準備階段，需要支付土地出讓金、土地增值稅，而且可能需要支付拆遷安置費用，其次在建造過程中，需要支付施工人員工資和各種物料費用、管理費用，而且在項目建成后，還要進行配套設施的建設，同時需要進行廣告宣傳等。房地產行業不僅周期長，而且需要的資金量非常大，所以房地產行業是資金密集型行業。
4.應收及預付款項比例高（5.3%）
因為房地產行業進行大規模的房地產開發，難免會跟建筑材料等供應商形成長期合作關系，為了維護這種供應商關系，獲得更加低廉的成本，公司可能會預付一部分款項形成預付賬款，而在房地產銷售過程中，尤其是預售，為了刺激銷售會形成對客戶的應收賬款，這些都是企業擴大規模，增強實力的手段。
5.固定資產比例低（1.6%）
房地產業企業的生產過程主要是房地產開發，不同于制造企業，房地產開發商不管是自己開發，還是和建筑公司合作，都不會擁有太多固定資產。
6.無形資產比例低（0.04%）
房地產行業研發生產技術比較少，大部分的無形資產主要以品牌的形式存在。而國內的房地產行業還沒有完全重視品牌的塑造，因此房地產上市公司的無形資產比例都比較低，甚至有很多上市公司根本不存在任何無形資產。
四、相關對策及建議
1.房地產業上市公司應該適當控制流動資產水平
房地產業上市公司投入資金大，生產周期長，面臨的財務風險也比較大，因此采取保守型資產結構是非常合理的。但流動資產的比例過大，會帶來資金機會成本的浪費，從而損失了資產很大部分的盈利性，以此需要將過高的流動資產比例適當調低，盡量做到風險性和贏利性的平衡雙贏。
2.提高應收及預付款項的周轉速度
大部分房地產業上市公司的信用政策是比較保守的，應注重應收及預付款項收現的控制，建立良好的款項催收政策，降低壞賬損失率，提高應收及預付款項的周轉速度。
3.降價促銷及政策支持，加快存貨周轉
存貨是企業最主要的盈利來源，企業正常的生產經營活動獲取的利潤都是通過存貨的銷售來產生的，因此對于存貨的管理是提高企業盈利能力最直接也最關鍵的步驟。但是過多的存貨會占用大量的資金，所以對于房地產企業而言，最重要的一個事情就是存貨變現，為了避免資金鏈斷裂，或者項目問題的出現，盡量不要造成存貨積壓。所以房地產業的存貨應該維持一個合適的比例。然而我國存貨比例連年上漲，今年的10月份庫存銷售比已經達到了72.32%，尤其是三四線城市大量的樓房空置，俗稱“鬼屋”。在全國經濟整體下滑的時期應注重存貨資產的可流動性，所以國家應輔之相關政策，公司也應降價銷售，努力去庫存，加快存貨周轉。
4.房地產業上市公司應當重視固定資產的作用
固定資產是企業生產經營的基礎，一般認為固定資產的水平決定了企業生產經營的能力，房地產行業固定資產比例相對過少，提高其在總資產中的比例水平，盡可能發揮其對企業盈利能力的貢獻。
5.加大無形資產投入，充分發揮無形資產價值
通過強勢品牌建設，施行人才經營戰略，深化房地產開發知識，積極追求品牌輸出，通過無形資產的經營管理獲取更多經濟收入，實現房地產企業從粗放式經營模式向精細化經營方式的根本轉變。
參考文獻：
[1]白彥煒.房地產業上市公司資產結構與企業盈利能力相關性的實證研究[D].西南財經大學，2011.
[2]黃B，黃妮.過度投資、債務結構與治理效應――來自中國房地產上市公司的經驗證據[J].會計研究，2012，09：67-72+97.
[3]徐.我國上市公司資產結構影響因素實證研究[D].寧波大學，2011.
[4]康雅君.我國上市公司資產結構影響因素及其優化研究[D].天津財經大學，2009.
關鍵詞：企業；納稅成本；財務管理
一、納稅成本與企業財務管理的關系討論
1.納稅成本的理論與現實意義
企業的根本目的是生存、發展、獲利，在為社會提供物資精神產品的同時，實現自身價值的實現與擴張。利潤的高低受收入與成本決定的制約，而成本主要是由生產成本與稅務成本構成。生產成本降低的對面就可能是管理成本與技術成本的提高，且在一定時期達到一定程度后較難找到降低空間，繼而投資者與經營者就把主要的目光轉向降低稅務成本，將其作為重要的渠道來開辟。
當前在理論界與實務界，對于企業的生產成本(這里廣義的成本，也包括企業的期間費用)都非常重視，往往也考慮了若干經濟、技術的手段來進行成本降低與費用節約，而較多地對于納稅成本持消極對待的態度，如本能地想到逃稅、推遲納稅，最多在態度上想到合理避稅等方面，但都不系統化，在思路上呈現出短期性、片面性等特點。
2.企業財務管理與納稅成本控制的關系
企業財務管理的目標是隨著社會進步的發展而不斷發展變化的。財務管理的目標從片面追求企業利潤最大化，發展到企業價值最大化，再到如今的追求企業利益相關者價值最大化，經歷了一個從管理科學和財經科學進步的過程，也反映了人類對于企業經濟活動最終的歸宿是要為社會創造價值，而并不在于虛無的“利潤表”中所體現的“利潤”數據。做好了納稅成本控制，一方面可以衡量企業的正常稅負，評價企業的社會貢獻與社會責任，另一方面由于納稅的對象是國家，同為企業的利益相關者，并且納稅具有強制性與不對等性。只有做好企業的納稅成本控制，才可能達到企業所有者、國家等多方面企業相關者的價值最大化，才能最終確保企業財務管理目標的實現。
二、企業對于納稅成本的認識及控制方式存在誤區
1.未能正確認識到納稅成本管理是企業財務管理組成部分
就一般企業而言，財務管理一般包括資金管理、內部控制、財會核算、成本管理等方面，而對于納稅方面，往往處于消極應付狀態，也沒有將納稅管理提升到一個高度。從企業財務管理的角度來考慮，較多的企業也設置了稅務專員或者稅務部門，但其主要工作任務就是與稅務局“協調關系”，或者是達到一定程度的納稅延遲，或者在某些經濟業務方面，通過與稅務局的政策討論，達到一定的納稅降低。雖然從形式上，也可以為企業節約相應的成本，緩解現金流壓力，但并沒有將納稅成本控制提升到與企業資金管理、生產成本控制相當的水平，使得企業的納稅管理并沒有一個長期的從屬于企業財務管理目標的戰略部署。
2.以稅收籌劃或降低稅負作為納稅成本管理的唯一途徑
當前，較多的企業都比較重視納稅籌劃，以期為企業帶來稅負降低。節稅是從納稅人角度進行的界定，側重點在于減輕稅收負擔；而避稅則是從政府角度定義，側重點在于回避納稅義務。由于征納雙方立場不同，納稅人從個體利益最大化出發，在降低稅收成本(包括稅收負擔和違法造成的稅收處罰)而進行籌劃的過程中會盡量利用現行稅法，當然不排斥鉆法律漏洞；而稅務當局為保證國家財政收入，貫徹立法精神，必然反對納稅人避稅的行為。但這種反對僅限于道義上的譴責。只要沒有通過法定程序完善稅法，就不能禁止納稅人在利益驅動下開展此類活動。正是基于這一考慮，較多的納稅人往往沒有從企業財務管理整體目標――企業價值最大化的角度出發，專注一時一事的稅負降低，卻為企業帶來了納稅風險和隱患。
3.納稅成本管理與偷稅、逃稅等不法行為混同
一些企業不僅往往沒有形成健康的納稅成本管理觀念，除了正常意義上的納稅籌劃外，卻往往把納稅成本管理與偷稅、逃稅混同起來。認為只要達到了稅負降低或者稅負推遲，就達到了納稅成本管理的目的。殊不知，任何成本管理，都是在法律許可的前提下的正常的經濟行為，納稅成本管理，也必須在法律法規與財稅法規的許可下進行。當前，一些企業過分偏重納稅籌劃給公司帶來的收益，忽視籌劃成本，使納稅人眼睛僅僅盯向納稅籌劃的獲得性，忽略了其成本付出和籌劃風險。一個比較典型的例子就是以前房地產企業拍賣土地后，其契稅繳納金額高達數千萬元，甚至上億。為了“節稅”，某些地產企業就通過“籌劃”，也政府簽訂“陰陽合同”，降低土地成交標的金額，以達到減稅的目的。這種行為，往往不是真正意義的籌劃，一般會被稅務機關定為“偷稅”，給企業帶來極大的風險。又如，某些企業由于簽批流程麻煩，或者一時的現金流短缺，對于代扣代繳境外所得稅不按時申報，又不主動承擔滯納金，看起來一時形成了現金節約，但也造成了稅收風險，會給企業帶來潛在的稅務風險。因此，正確權衡成本和收益之間的關系，才能實現納稅籌劃的終極目標。
三、企業改進納稅成本管理的思路
1.企業要提高對于納稅成本管理的認識
稅負歸宿是稅負運動的終點或最終歸著點。從政府征稅至稅負歸宿是一個從起點到終點的稅負運動過程：政府向納稅人征稅，我們稱為稅負運動的起點。從經濟學的觀點分析，稅負最終是必須轉移給消費者的。但是由于競爭與可替代產品的存在，往往稅負轉嫁是不完整的，這個“稅負差價”就是由企業額外承擔的納稅成本。另一個角度，企業如果要轉移稅負，必然增加流動資金占用，削弱市場競爭力，對于企業實現價值是不利的。因此，要對稅負歸宿的進行分析，在通過經濟學供求關系、資金流轉、稅費增加(如：營業稅金及附加)對于企業經濟利潤分析的基礎上，進一步分析由此引起的連鎖影響，逐步在將納稅分析納稅財務分析，如逐步選擇分析商品稅、要素稅和公司所得稅的稅負歸宿，分析對企業預算完成的影響，從而歸集到企業凈利潤目標的實現上來。
2.以企業的納稅籌劃與稅務風險控制為核心構建企業納稅成本管理體系
降低稅務成本的籌劃即納稅籌劃，主要是站在納稅人角度而言，進行納稅籌劃的主要目的是通過不違法的、合理的方式以規避或減輕自身稅負、防范和化解納稅風險，以及使自身的合法權益得到充分保障。納稅籌劃主要包括避稅、節稅與轉稅三種籌劃形式。納稅籌劃不僅能減輕企業的稅負，還有其他積極的意義。納稅籌劃不但可以減少納稅人稅收成本、實現節稅功能，還可以防止納稅人陷入稅法陷阱(顯性背后的隱性陷阱)。稅法陷阱是稅法漏洞的對稱。稅法漏洞的存在，給納稅人提供了避稅的機會；而稅法陷阱的存在，又讓納稅人不得不小心，否則會落入稅務當局設置的看似漏洞，實為陷阱的圈套(這也是政府反避稅的措施之一)。納稅人一旦落入稅法陷阱，就要繳納更多的稅款，影響納稅人正常的收益。納稅籌劃可防止納稅人陷入稅法陷阱，不繳不該繳付的稅款，有利于納稅人財務利益最大化。
3.以企業納稅評估作為納稅成本管理的比對手段
為了正確掌握企業的納稅基本狀況，完成財政收入任務，同時也從宏觀上把握企業納稅風險，稅務部門近年來引入了納稅評估制度。稅務部門是財務報表主要使用人之一，通過財務分析了解企業納稅情況、遵守稅收法規的情況。但是，財務報表分析是認識過程，通過分析通常只能發現問題而不能提供解決問題的方法，只能作出評價而不能改善企業的納稅狀況，而納稅評估恰恰就是利用財務報表分析的結果，進一步運用約談舉證、實地核查等手段，確定納稅人納稅申報中存在的問題及原因。納稅評估實際上替企業把住了財務關，對企業加強財務管理有不可替代的作用。如，某冶煉公司業務招待費按業務部門分別計入制造費用、管理費用、銷售費用、福利費等科目，使賬簿上業務招待費明細科目反映的招待費很小，但實際發生數額并不少，致使業務招待費管理松弛，存在一定的管理方面的漏洞，容易造成業務招待費開支大手大腳現象。稅收管理員在納稅評估后建議，業務招待費可實行定額管理，對每個業務部門規定不同的使用定額，平時由各業務部門在定額范圍內開支，月末報財務部門集中統一核算，并進行監督。
四、結 論
企業的財務工作者在財務管理中要合理考慮納稅成本因素，既要合理節稅，又要注重企業會計信息的真實性。通過企業財務管理體系與稅務管理水平的提高，增強企業財務管理中納稅成本與生產成本并列的意識，樹立納稅新觀念，幫助企業提高經濟效益，實現企業利益相關者價值最大化的目的。
參考文獻：
[1]宗立元、趙海江、任崴，加強財務報表分析，完善納稅評估工作[N]，中國稅務報，2009年6月17日
