時間：2023-10-20 10:36:08
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一、房地產企業財務風險的成因分析
房地產運營是一種高投入、高回報，同時也是高風險的投資活動。由于我國房地產企業起步晚、基礎差、規模小，其企業行為遠未實現規范化，與國外房地產企業差距較大。不少房地產企業的資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，企業承受著巨大的財務風險，房地產企業的財務風險主要來源于內在因素以及外在因素兩大部分。
（一）內在因素
1.行業自身特點
房地產業作為資金密集型行業，其開發投入具有投資規模大、產品開發周期長、資產周轉慢、資產風險高的特征。房地產一旦投入，很難在短期內收回資金，通常要用3年時間才能完成投資回收，房地產企業所具備的這些特征決定了其本身較高的財務風險水平。
2.資金結構
房地產企業的資金一般是由自有資金、銀行貸款、預售款、經營性欠款等四部分組成，其中自有資金往往只占較小的比例，負債資金則占企業全部資金來源的60%以上，有的甚至高達90%。企業一般是先用自有資金征地，再將土地作為抵押品從而向銀行借入大量資金用于房地產的開發，債務資本占資本結構的比例越高，財務杠桿發揮作用產生的利益就會越大，伴隨其產生的財務風險也會越大。
3.財務管理水平
我國的房地產企業,特別是大型房地產企業大都由國有資本控制或者本身就是國有企業轉化而來，國有企業所具有的諸如效率較低、管理水平欠缺、內部激勵與約束機制不健全等缺陷時有體現。而對于中小型房地產企業的財務風險管理水平不高則主要體現在財務預算分析能力欠缺、缺乏現金流量管理觀念、成本費用控制不嚴等幾個具體的方面。
（二）外在因素
1.法律、政策環境
房地產業是基礎建設行業，屬于固定資產投資領域，因而在其開發和經營中，受國家宏觀經濟政策的影響較大。首先，政府對未來土地的開發和使用狀況所做出的規劃，會直接影響到土地的供應，進而波及房地產業的開發狀況；其次，政府所征收的各項稅費，最終都將進入房地產的價格之中，從而對房地產的銷售狀況產生影響；再次，政府在房地產交易上所制定的政策，還會影響到房地產的流通狀況。另外，政府還可以通過貨幣政策的調控，例如提高貸款利率水平、實行差別化利率條件、提高房貸首付款比例等均會在一定程度上增大房地產企業所面臨的財務風險。
2.當地經濟發展水平
由于房地產是不動產，當一個地區的房地產市場供求關系失去平衡，或者不同地區之間房地產的價格出現差異時，它不可能如同其他商品那樣，能夠通過在這些地區之間的流動來縮小價格差異。房地產市場的供求狀況主要受制于當地的經濟發展水平，如果一個地區的經濟發展狀況良好，相應地，該地區的居民收入水平也就會比較高，該地區的房地產市場需求也會因此而增大，從而使該地區的房地產業呈現出良好發展的態勢。
3.市場環境
由市場環境引發的市場風險一般包括價格風險、再投資風險和購買力風險。從銷售方面看,隨著我國房改制度的推進,個人購買者逐漸成為購房的主力軍,客戶的個性化需求對產品細分和客戶群體細分的要求越來越高。如果開發的產品在項目定位、規劃設計、銷售策略等方面不具備前瞻性,就會存在產品滯銷的風險。此外產品的差異性越來越小,開發商面臨產品同類、同質競爭的局面,行業競爭日趨激烈,將在很大程度上增加企業的開發難度和銷售費用。
二、房地產企業財務風險的產生環節
財務風險的形成、積聚、轉移等過程是以資本循環運動過程為載體的，資本運動在投資、籌資、資金回收、利益分配四個基本環節上相應地積累著四種表現形式的財務風險。
（一）投資風險
投資風險是指由于不確定因素的影響，導致投資項目不能達到預期投資報酬水平，從而影響企業盈利水平和償債能力的風險。主要表現為投資項目在初期市場調研、技術可行性分析以及項目投資回報率分析上有誤造成企業項目規劃不合理、投資項目的實際收益與預期收益出現偏差所產生的風險。
（二）籌資風險
籌資風險是指企業為了取得財務杠桿利益而舉債，增加了到期還本付息的負擔，潛伏著不能還本付息或資不抵債的可能。主要表現在籌資規模過大、利率過高而導致的籌資成本費用過高；債務期限結構安排不合理即長短期負債的相對比重不合理，造成債務到期過分集中而導致財務危機；資金來源結構不當、籌資方式及時機選擇不當等都會增加企業額外費用，加大企業的財務風險。
（三）資金回收風險
資金回收風險是指企業無法賣出產品并收回墊支本金的可能性。包括銷售風險和收款的信用風險。主要表現在企業在房屋銷出后，從成品資金轉化為結算資金，再從結算資金轉化為貨幣資金過程中由于時間和金額上的不確定性所產生的風險。
（四）收益分配風險
收益分配風險是指由于利潤分配而可能給企業今后的生產經營活動帶來的不利影響。主要表現在因留存收益和股息分配的結構處理不當使得企業再生產能力規模和償債能力受到影響或是挫傷投資者積極性，從而導致企業股價大幅下挫，這些都會對企業今后的發展埋下隱患。
三、房地產企業財務風險的防范措施
（一）加強項目可行性分析，實施全面預算管理
由于房地產投資受到諸多不確定性風險因素的影響，為了降低這些風險因素可能會給企業帶來的潛在損失，企業應事先對各種投資方案進行可行性分析和綜合評估。通過科學的研究與預測，從土地的成本、資金的運作、經濟效益的回報率等對擬建項目作細致的財務預算分析，對項目進行準確定位，減少開發的盲目性。同時在項目上馬后，房地產企業應當及時建立起以現金流預算為核心，以項目預算、財務預算、籌資預算為重點的全面預算管理體系。
（二）拓寬籌資渠道，改善籌資結構
房地產行業自身的特點決定了其對金融始終有著極強的依賴性，而自有資金以及銀行貸款也一直是我國房地產企業籌資的主要模式。然而，此種單一的籌資渠道勢必會使企業在國家宏觀金融政策收緊時倍感壓力，陷入極大的被動之中。因此，房地產企業應積極探索由單一式籌資模式向多元組合式的籌資模式轉變，從而降低因國家宏觀政策發生變化而對企業帶來的風險。
（三）提高資金管理水平，增強資金利用效率
房地產開發的資金需求量大，如果不對資金進行合理的統籌管理，極有可能造成企業的資金鏈斷裂或是資金的閑置，后者則又會導致企業資金利用的低效率。
因此，企業應注重資金管理，制定資金使用計劃，確保日常營運資金的需求；加強應收賬款的管理，制訂合理的信用政策，加快資金的回收和周轉。
（四）實行全過程成本管理，強化成本費用控制
全過程的成本管理，就是要在房地產的立項、施工、竣工等各個階段實施成本費用控制。企業應根據管理控制的要求，在開發產品科目中盡可能細化核算對象，在開發成本和銷售科目中，根據產品設置相關成本費用的上下級明細科目，細化成本對象。在策劃監督上，企業應對開發設計階段、產品建設階段發生的成本進行預先規劃，使計劃成本更加接近于實際成本；并且建立一個強有力的監督機構，在各個重要環節，按既定的制度和目標定期進行檢查和考核，實行監督管理。
（五）確立長期財務指標體系，構建企業財務風險預警系統
企業財務風險預警系統是為了防止企業財務系統運行偏離預期目標而建立的報警系統，它主要是企業在發展過程中，對可能發生的風險和危機，進行事先預測和防范的一種戰略管理手段。房地產企業可以對諸如流動比率、營業毛利率、總資產增長率、總資產周轉率等財務指標進行分析，并利用其進行財務風險的識別，在此基礎上構建房地產企業的財務風險預警模型，以預防和控制財務風險。
（六）健全企業財務風險管理制度，提高風險防范意識
企業財務風險管理制度包括企業財務風險管理目標的設立、企業風險管理機構的設置以及人員配備、各職能部門在風險管理中的權利和職責、企業財務風險管理的基本程序等方面。健全的企業財務風險管理制度本身就已經消除了一部分財務風險發生的可能性。因此，健全企業內部財務管理制度對企業防范財務風險是非常必要的。此外，房地產企業的風險防范意識也在一定程度上決定了企業應對風險能力的高低，特別是企業的財務人員，應當善于發現問題，抓住非正常的經濟現象，深入分析原因并提出積極的建議和處理方案。
【參考文獻】
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關鍵詞：房地產企業；財務風險；控制對策
中圖分類號：F23
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2015）22012802
1房地產業財務風險的原成因分析
1.1籌資過程中財務風險的成因
1.1.1資本結構不合理
房地產企業資本結構的不合理主要指房地產企業的資本來中，權益資本金和負債資本金的比例安排不合理，從而對企業投資收益產生了負面影響。在我國，絕大部分房地產企業負債比率過高，據統計，房地產企業的資產負債率一般都在70%以上，有的甚至達到了90%。高負債率給企業帶來的效應體現為兩面性：一方面可能給企業帶來較高財務杠桿收益，另一方面又可能會帶來較大的財務杠桿損失，加大企業的財務風險。如果房地產投資收益不理想時，則資產報酬率可能會低于負債資本成本，企業將會面臨巨大的償債壓力，財務風險加大。
1.1.2融資渠道單一
我國大多數房地產企業的資金來源主要依靠銀行借款，融資方式單一，目前銀行信貸仍然是我國房地產企業融資的主要渠道，只有少量地產商運用產業基金、股權投資、發行企業債券、信托融資、行股票等融資方式籌集資金。由于地產商過度依賴銀行，一旦銀行縮緊信貸政策，勢必導致多數企業面臨融資難的局面，造成在項目開工過程中存在大量資金缺口，企業面臨著再籌資的風險和再次遇到籌資難的問題，最終導致企業財務風險的加大。這種情形既是由于我國房地產企業金融市場欠發達和相關法律政策嚴格引起的，又是房地產企業自身未能合理利用現有融資渠道，不能靈活采用多種融資方式的組合造成的。
1.2投資過程中財務風險的成因
1.2.1投資結構不合理，品種單一
盡管當前我國城鎮居大量居民處于缺房壯態，甚至有許多家庭人均居住面積不足4平方米，而且我國總體上人均居住水干和質量不高，造成了大量的住宅需求。但是就目前我國房地產企業的投資項目而言，大多數企業的投資產品結構單一，不少企業投資目標主要定位于中高端消費者，導致投資產品集中在中高端住宅，因此對經濟的敏感性較強。由于外部環境總是多變的，尤其是目前國家政策的制約，再加上市場需求的不定性，結構單一的房地產項目容易使企業面臨更大的財務風險。
1.2.2缺乏投資項目可行性的深入研究、盲目投資
由于房地產投資項目普遍分散在各個城市，所有項目重大決策都需要集中在集團本部中心來做決策，因而不能夠隨之深入到各個項目來進行調查，造成決策機構對各個投資項目了解不夠充分。在管理半徑過大且信息搜集不夠的條件下，造成對投資項目分析不夠準確，導致效率偏低。據統計，不少房地產企業現有可行性分析報告中普遍存在分析不夠全面與準確，存在盲目跟從領導層意愿的現象，大部分分析報告主要針對開發產品可獲得利潤大小而忽略其可能存在的風險與問題。
1.3日常營運過程中財務風險的成因
1.3.1現金流管理的重視不夠
房地產行業是資金投入巨大的行業之一，在“現金為王”的時代，誰的資金實力雄厚，誰就擁有強有力的競爭能力與抗衡能力。當前，房地產行業資金運作效率并不高。據統計，2008-2013年間房地產行業年經營現金凈流量皆為負數，這就意味著企業將大量的留存資金用于了土地拓展，導致經營現金回流不能滿足經營現金支出，需要借助籌融資維持企業正常運營，一旦國家緊縮信貸政策，企業將面臨資金鏈斷裂。再者許多房地產企業缺乏現金的收支預算，即使有現金預算也是流于形式，完全與實際相脫節，進而阻礙了資金調度，使資金周轉速度緩慢，造成大量資金被占用，資金成本增加，增加企業的財務風險。
1.3.2營運能力較弱
與其他行業相比，房地產企業存貨周轉率、總資產周轉率明顯較低，這與房地產投資量大、周期長、回收期長等特點有關。近年來，我國商品房成交量持續下降，導致資金回籠緩慢。究其原因來看主要是前幾年的大規模高價取得的土地，占用了大部分的資金，阻礙了資金的流動，在加上這幾年房產需求受到宏觀調控的制約而下降，土地房產開發的資金周轉困難使得企業高盈利業務運行受阻；宏觀經濟的緊縮政策，使得外部融資難度加大，成本提高。由此表明房地產企業自身經營風險已經攀升，占用資金量大且占用時間長，導致資產周轉率降低，這些都會給企業帶來較大的財務風險。
1.4收益分配過程中財務風險的成因
我國房地產企業主要是民營企業，并且全是項目型企業，因此許多開發商并沒有系統的收益分配政策，利潤分配隨意性較大。同時由于我國房地產行業起步晚，企業成立時間短，相關專業人才的缺乏，導致企業對未來沒有系統長遠的規劃，因此，在企業獲取高額利潤之后，投資人并不是根據企業的最佳資本結構、融資需求和企業內外部關系人的要求去制定系統合理的利潤分配策略，而是直接根據投資人的意愿進行收益分配，這樣無疑會給企業帶來較大的財務風險。
2房地產企業財務風險的控制對策
2.1資金籌集過程的風險控制
2.1.1拓寬籌資渠道，增強融資能力
現階段，制約我國房地產企業提高效益和擴大規模最大的阻礙就是籌資渠道過于單一的問題。目前在我國宏觀調控的背景下，房地產企業的債務融資比例從總體上來看基本都在70%以上，一方面來看，這有利于企業獲得抵稅效應；但另一方面又加大了企業發生財務風險甚至于面臨危機破產的可能性。所以，房地產企業要從單一的籌資渠道過渡到多元化的籌資渠道，根據企業自身情況確定合適的資本結構。在未來的發展中，多元化的融資方式和配置合理的資金結構必然會是一種良性發展的趨勢。此外，企業還應合理采用投資信托和典當融資這種新興的融資渠道，特別是中小型企業，還應將以銀行貸款為主的融資模式轉變以市場為主導的融資策略，例如企業合作開發、海外融資、房地產信托基金、配股融資和銀行貸款等方式。
2.1.2優化企業資本結構，規避籌資風險
企業在整個籌資環節中應該以優化資本結構為目的進行規劃。企業為了實現最佳的資本結構，必須要科學合理安排權益融資和債務融資比例，這樣才能提升自身價值。因此，筆者認為可從以下兩方面著手：一是從企業的未來發展前景和投資回報率水平這兩方面出發，建立科學的融資決策機制。并且根據企業當前的融資環境和企業規模大小確定合理的債務和權益比例，同時還要充分考慮到市場因素，在條件允許的情況下安排自有資金、預售資金以及銀行貸款各占三分之一的資本結構，從而達到企業的財務杠桿平衡；二是合理分配長短期負債的比重，確保短期債務到期在企業可以支付的范圍內，均衡長、短期債務比例，更有助于企業避免債務危機。
2.2投資環節的財務風險的控制
2.2.1強化投資項目的可行性研究，防止盲目投資
投資項目是否可行必須要對供需情況進行市場調查，從而把握市場方向和讓項目更具有針對性。首先應以消費者的購買意向為基準，聘請專業人員進行嚴格縝密的市場調查，避免因盲目跟風或者個人主觀意見致使市場開發出現的定位錯誤；其次在確定好投資方向和項目后，還要運用科學合理的團隊組織來制定獲取最優經濟效益的具體途徑，以加快資金周轉速度和縮短項目的建設周期；最后，要時刻了解當地的政策信息以及開發項目的周邊環境設施的變化情況，并做好相應的應對措施。只有充分的確定了項目的可執行性和可靠性，后續的工作和準備才能順利展開，才能進一步研究該項目預期的收益和損失，有效的應對各種突如其來的風險。
2.2.2合理利用組合投資
近幾年國家政策對房地產也有著明顯打壓并且形勢變化多端。因此，我國房地產企業在這一方面可以向國外企業學習借鑒。國外房地產企業比較擅長組合投資策略，這也是有效規避財務風險的重要手段。房地產企業可以通過強強聯合來化競爭為合作，采用多種經營和合作開發來降低分散企業的財務風險。特別是投資方式單一的房地產企業，可以與其他企業聯營，取長補短，共同投資，從而實現風險與收益共同承擔的局面，這樣可以有效分散投資，避免引發財務危機。目前雖然國家現行政策對房地產的發展有一定不利的影響，但是社會對于房地產多樣化的需求空間還是巨大的。隨著社會的進步和發展，人們生活質量的提高，一些大型商場，寫字樓，辦公樓，綜合型住房，公寓等諸多方面還存在較大的需求，因此，房產企業應該本著從實際角度出發廣泛拓展業務，堅決杜絕單一類型投資，來規避企業財務風險。
2.3日常營運過程中財務風險的控制
2.3.1強化資金的全面預算管理、控制預算外成本費用支出
房地產企業應當采用以資金預算與項目預算與為基礎的企業年度責任預算管理模式。房地產企業全面預算的編制過程需要反復溝通、上下層互動。一方面，有計劃的針對項目建設初期的借款計劃、可行性研究和規劃設計費用進行前期預算。另一方面，在項目建設過程中對工程開發成本和經營收入等也要進行全面預算和管理。同時將預算執行控制需要與業務授權體系的內容相結合來有效地控制預算外支出和增強企業的資金管控能力，有效的降低企業的財務風險。各項的費用支出應在預算規定的范圍內，特別是防止一些施工單位將本不屬于樓房建設的費用納入結算成本，從而增加公司的成本費用行為發生。并且這個過程要反復執行審核，以達到有效地控制資金流。
2.3.2加快資金的周轉、提高資金使用效率
首先，企業應充分利用內部閑置資金，在各部門相互融通后統一調度工程物資，這樣既能減少物資積壓，又能確保工程順利進行，有效提高資金利用率。其次，要加強企業的應收賬款的管理：建立穩定的信用政策；確定客戶的資信等級，評估客戶的償債能力；確定合理的應收賬款比例；建立銷售回款責任制。此外，多元化項目開發的大型房地產公司，可以滾動開發推動多個項目交叉進行，這樣就能夠有效地提高資金利用率，緩解企業應對銀行資金緊縮政策的壓力。
2.4建立健全財務風險的內控制度
2.4.1不斷提升財務人員的專業素養
在房地產企業的發展過程中，各部門的相關人員綜合素質決定著該企業的的財務管理水平，因此，企業財務人員的財務管理水平、相關專業能力以及決策者的敏銳洞察力尤為重要。企業應該定期對財務人員進行考核評估，積極招聘專業人才，在企業內部進行良性競爭，安排相關人員參加培訓和教育，從而提高企業財會人員的專業技術水平和能力，提高財務人員的財務管理的意識和風險意識，盡可能地降低企業的財務風險。
2.4.2不斷提升管理層的綜合管理水平
良好的綜合管理水平是企業開展一切經營活動的前提和保障。風險的防范與控制能力的提高是一項復雜、系統的工程，加強內部財務管理水平的同時更需要提升企業的綜合管理水平。企業只有在供、產、銷等各個環節來提高風險管理意識和水平，才能將風險維持在一個可控范圍內，企業也才能真正具備較強的風險規避能力和風險抵抗能力。
參考文獻
【關鍵詞】房地產企業 財務風險 風險防范
一、引言
房地產行業作為我國的支柱性產業，一直備受關注。2016年北上廣出臺最嚴房價調控政策，導致房價大幅下降，使房地產企業面臨危機，此時各房地產企業如何防范財務風險并及時化解就成為關注重點。
二、當前房地產企業財務風險的市場表現
（一）房地產整體行業告別高速增長，企業內部改革需求加大
2015年整體樓市銷售依然呈下行趨勢沒有改變，但降幅大幅收窄。1～5月全國商品房銷售面積35，996萬平方米，商品銷售額24，409億元。但是房地產開發投資增速下行趨勢沒有改變，增速回落0.9個百分點。2015年5月國房景氣指數創我國歷史低值。而房地產的庫存和房地產企業的資金壓力又都在持續增加，房地產行業整體改革迫在眉睫。
（二）我國人口紅利逐步消失，城鎮化對房地產行業的促進作用減慢
我國人口紅利逐步減弱，這主要由于新生兒的減少和人均壽命的持續增長，以及老齡化問題日益加重。雖然國家最新推行的戶籍制度改革，使得原常住非戶籍人口可以取得城市戶籍，但這種快速增長的城鎮化率卻并沒有很大程度的對房地產市場和我國經濟起到帶動作用。
（三）房地產企業中國企占比高，但運營效率相對較低
在我國房地產行業中，國企所占比重較大，TB股上市房地產公司共166家，其中央企12家，地方國企63家，兩者加起來占我國上市房地產企業接近一半，在房地產板塊中總資產國有權重近4成，但就運營效率分析，國有房地產企業的運行效率要低于整個房地產行業的平均水平。
（四）土地供應逐漸緊張，價格增漲幅度加大
我國土地供應整體偏緊。在2003～2013年期間，房地產企業對于土地面積的購置上僅僅增長了8.7%，而同期商品房銷售面積增長了287.2%。主要城市土地供應下滑速度尤為明顯。40個主要城市供應土地占地面積同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地價格的增速明顯超過同期商品房銷售均價的上漲。
二、房地產企業財務風險防范措施
針對房地產企業財務風險的市場表現以及房地產企業現在的發展情況和具體產生財務風險的可能方向，可以從以下幾個方面加以防范。
（一）發展多元化的融資渠道
我國房地產企業現階段主要運用的融資渠道為銀行貸款和發行股票募集資金，曾嘗試債券籌資，但收效甚微。房地產企業應時刻的明確我國對于房地產的宏觀調控政策，利用國家放寬債券發行限制的良機，同時結合房地產投資信托海外地產基金、私募籌資、典當融資、合作開發等多種籌資方式提高融資能力。外源融資固然重要，但是內源資金是基礎，內源資本越充盈，財務基礎越扎實，財務風險的控制能力越強，降低籌資風險的根本途徑就是提高盈利水平和經營能力。
（二）加強房地產投資項目可行性分析
房地產投資具有時間長，涉及面廣的特點，當項目動工后，會難以對其進行更改。一旦發生任何意外，會對房地產企業產生很大的風險。可行性分析的目的是對公司的項目提前做好預測，將項目可能會發生的風險進行列示，并進行全面的分析，以確保項目可行。
1.可行性分析的內容要可量化。目前我國大多數房地產企業可行性分析中出現大量模糊不清的概念，缺乏針對性與可量化性，應加以改良。可以對具體目標客戶群設定以年薪、背景、喜好、年齡層、購房目的等進行詳細的量化，更有利于項目的整體規劃。
2.可行性分析的審核流程要完善。現今，多數房地產開發項目審核過程并沒有完全做到分析與審核分離，影響了審核結果的可行性。公司可以設置專門研究中心負責人房地產開發項目進行核實，再由財務部對其預算形成書面報告交由投資委員會進行抉擇，更好的做到分析與審核分離，使項目成功率更高。
（三）做好現有項目的銷售工作
有效的銷售戰略有利于房地產企業流動資金的增加，進而更好的運營。現階段大部分房地產企業的銷售戰略缺乏根據不同的市場環境、不同層次的客戶需求做靈活變動的能力。
第一，在銷售方式上，房地產企業要本著創新的理念，時刻瞄準目標客戶，順應時代和科技的進步，勇于嘗試新的市場營銷推廣手段。不能固步自封，要敢于大膽嘗試在互聯網時代的營銷手段，借助網絡信息工具，鎖定目標客戶。
第二，在銷售管理上，要進行包括銷售人員薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司實際和行業特點的管理辦法和措施，強化銷售員工的主觀工作意識，激勵工作的積極性。
（四）合理增加土地儲備
土地儲備是指房地產企業儲備用地的行為，主要是日常經營以及未來增值預期所需的土地。土地儲備是房地產企業對已經獲得使用權的土地資源的一種投資行為，這種行為可以稱為土地資本經營。資本是能帶來回報的貨幣，房地產企業儲備土地的目的就是使土地開發利潤最大化。城市土地的稀缺決定房地產企業儲備土地的重要性。在房地產市場日趨成熟，競爭日益加劇，土地儲備可以提高房地產企業防范風險的能力。同時受宏觀經濟周期性的影響，房地產企業也應該儲備一定數量的土地，這樣在經濟景氣時有房子可以賣，經濟蕭條時有土地可以開發。
三、結論
房地產企業獨特的經營特點，使其財務風險相對較大。尤其在當前形勢下，房地產企業必須充分重視財務風險防范，強化對房地產企業財務風險的研究，提高房企自身抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環境中做大做強，獲得持續性核心競爭力，保證企業的長遠發展。
參考文獻
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中國的房地產市場化改革始于20世紀末期，經過10多年的穩步發展，房地產業超過傳統制造業成為國民經濟另一支柱性產業成為必然。然而，房地產業的發展過快、市場不成熟等原因已經引起了房地產市場日益“泡沫化”。房地產業素來以高回報率、高風險性的特點著稱，這進一步加劇了房地產企業的財務風險，政府為了抑制過分飆高的房價，穩定房地產交易價格，頻頻出臺關于房地產調控的宏觀政策，這給房地產行業帶來了新一輪的強勁挑戰。因此，對房地產企業財務狀況進行定量分析是具有實踐意義的，廣大投資者能通過直接揭示的房地產上市公司財務狀況獲取真實、有效和科學的決策依據，同時也為上市公司高管認清公司潛在財務風險，提高上市公司的風險管控能力帶來積極意義。
美國學者Altman選取了1946-1965年20年間的33家ST公司和33家非ST公司作為樣本，使用了計量方法從眾多財務比率中選取最合適的五個變量來建立判別函數，并以計算而得的分值作為判斷財務風險程度的依據。經過大量的實踐經驗顯示，Z-score模型對于停業前一年和前兩年的判別準確度達到了驚人的95%和82%。李澤紅等人（2009），張敏慧（2009），楊曉彥（2011），王小燕（2012）等人也從企業的財務風險基本概念和特征出發，通過“資金籌備”、“投資決策方案”、“資本運營”和“收益分配與再分配”等四個大方面對企業財務風險進行有效分類，通過詳細分析并提出相應的防范對策。周漢唐（2014）的研究認為房地產的高收益往往伴隨著較大的風險。房地產公司一般承擔著高的資產負債率，這樣容易使企業面臨著很大的財務風險，公司隨時面臨破產威脅，公司應當積極應對可能的風險，保障公司健康、可持續發展。
二、中國房地產行業特點與財務風險關系及預警模型選擇
（一）中國房地產行業特點與財務風險關系
首先，房地產業，生產周期越長，不確定性大，導致更大的風險概率。政治環境和經濟環境變動隨時間增加而變大，人工成本和原材料價格的不確定性也越大，這將直接影響行業的利潤水平和資金回籠。其次，房地產業是最典型的資金密集型產業，投資金額大，開發產品造價高，開發周期又長，需要占用大量流動資金，在房地產企業開發的前、中、后三個階段，都應該保證資金鏈的完善。最后，在組織設計上，絕大部分房地產企業都按照投資項目而成立多個項目分公司（或項目部），這極易帶來管理方面的風險。總公司和項目分公司存在委托關系，雙方獲得的信息有可能產生不對稱，由此造成總公司控制力度下降，這極易導致預算無法得到控制，引起財務風險擴大。
（二）房地產企業財務風險預警模型選擇
學術界和商界用來衡量企業財務風險變量主要有以市場數據和以會計報表數據為基礎兩個大類。基于我國證券市場不完善、各類監控組織監察力度不夠的現狀，以市場數據為基礎的模型衡量企業財務風險的方法并不適用于我國房地產上市公司。因此，我們選擇使用樣本企業指數紐約大學教授愛德華奧特曼的Z模型來衡量企業財務風險。
三、完善我國房地產企業財務風險預警的對策建議
（一）完善公司治理機構
目前我國房地產企業主要以民營為主，其中上市公司民營企業所占比例高達90%，在實際運作過程中，家庭治理模式占據主導地位。家族治理模式普遍存在的弊端包括產權不消、集權管理，這是導致公司治理機制缺乏有效性、企業運營效率低和財務風險擴大的最根本原因。因此，提高企業運營效率，降低財務風險程度，首先要完善公司治理結構以此來提高治理效率。
（二）優化資本結構
21世紀初期，國家銀根政策寬松，政策鼓勵房地產業發展，房地產企業迅猛發展，但高資產負債比經營的現狀并未引起行業的高度重視。隨著2011年國家嚴厲調控政策的出臺，房價下跌，銀行貸款困難，民眾購房態度不明朗，一些高負債的企業出現嚴重的資金缺口，瀕臨倒閉。因此房地產企業應當高度重視企業的資本結構，優化的資源配置。
關鍵詞：房地產企業；財務風險；管理
我國在經濟的發展過程中同時也重視對基礎設施的建設，并且也在不斷的提高城鎮化建設，人們對于房屋建筑的需求量也逐年增多，因此在這樣的大背景環境下，我國的房地產行業迎來了一個大的加速時期。在初始我國為了保證房地產行業的健康快速發展，開展了一系列的扶持政策，但是隨著經濟的增長速度，房地產行業在快速發展的過程中存在的問題也逐漸凸顯出來，首當其沖的就是房地產企業的財務風險管理問題。
一、房地產企業財務風險的概念
風險一詞主要是指不能明確各種事件發生的概率，并且也不能控制事件發生對于主體所造成損失的大小，而且也不確定事件發生時是否可以承擔損失的概率。通過對房地產企業財務活動方面進行劃分，一共可以分為以下四個階段：第一個階段是籌資階段，第二個階段是投資階段，第三個階段是資金回收階段，第四個階段是收益分配階段。并且通過對房地產企業財務活動的這四個階段進行分析發現，在每個階段所產生的對應的財務風險為：一是籌資風險，其主要的內容是負債規模的大小以及房地產企業是否有能力償還的問題；二是投資風險，主要的內容是對于房地產企業的投資項目中的不確定因素的損失情況分析以及項目實施的可行性分析等；三是資金回收風險，主要的內容是企業在后期回收款項以及存貨方面的控制；四是收益分配風險，主要是指在企業獲得收益后企業內部出現的問題[1]。
二、房地產企業財務風險的內容
房地產企業在籌集資金時的途徑通常是以下三種，分別是通過發行股票以及向銀行進行貸款和發行債券。后兩者都需要支付一定的利息，通過這種負債經營可以有效地解決房地產企業自身運營中投資多以及項目周期長的問題。但是企業在進行籌資的過程中所產生的財務杠桿是一把雙刃劍，所以需要企業充分的對自身實際情況進行考量再選擇負債的規模。房地產財務風險主要體現在以下三點：第一點是償付風險，主要是企業對負債的償還方面；第二點是債務資金成本的變動風險；第三點是再融資成本以及籌資渠道的變動風險[2]。
三、房地產企業財務風險的管理策略
（一）在籌集資金方面的風險管理
在籌集資金方面的風險管理主要包括以下幾點：一是房地產企業要加強自身對于資本結構的建設，一定要將自身的發展情況與完善的資本結構理論相結合，并且將權衡理論作為建設的基礎，對于負債規模需要符合房地產企業的財務實情，太大的負債規模可能會直接導致房地產企業破產或者貶值。主要的原因是由于房地產企業負債規模過大的話會導致企業在負債運營的過程中出現沒有資金償還的現象，并且這種無法償還的風險也是隨著負債規模的擴大而增加的。
二是要擴展籌集資金的渠道，目前我國房地產企業應用最為廣泛的籌資手段就是向銀行申請貸款，從而忽視了債券籌資這種籌資方法，債券籌資在其他領域都取得了良好的成效，所以目前我國也在大力支持房地產企業使用這種方法進行籌資。房地產投資信托主要是指房地產企業聚集多個投資商進行籌資，并且為每個投資商都發放受益憑證，通過委托專業的投資機構進行管理，最后再將資金收益發放給投資商[3]。此外籌資渠道還有包括海外地產基金、私募方式籌集資金、典當融資以及合作開發等，企業可以根據自身的實力選擇籌資的渠道。
（二）對投資方面的風險管理
為了有效的控制房地產企業在投資環節的財務風險，就需要企業在開展新的項目的同時要嚴格的對項目進行可行性分析，并且要對項目所涉及的各個環節做出報告，例如項目的投資成本等。首先房地產企業需要對投資的項目進行可行性分析，并且對項目的每個環節都需要進行預算統計，從而提高企業的抗風險能力，企業要明確市場的需求，從而再考慮自身的經濟效益。其次，企業在整個可行性分析的過程中需要注意以下幾點：第一是該項目的市場需求；第二是當地政府的規劃以及政策是否影響到該項目的開發；第三是該項目施工地點的周邊環境因素。房地產項目的開發不僅可以給房地產企業帶來客觀的經濟效益，同時也可以促進房地產項目周邊的發展，所以在投資項目前一定要充分的進行可行性分析，并且將動態指標與靜態指標相結合，從而做到多方面多角度的研究[4]。
（三）在房地產企業運營中的風險管理
在對房地產企業正常運行中的財務風險管理中，房地產企業首先要有財務風險的意識，從而在面對財務危機時才不會出現措手不及的情況。房地產行業作為一個高投資、高風險的高危行業，這也就致使房地產企業在正常運營中同樣要承擔大量的風險，所以房地產企業在這樣的發展環境下就需要提高對財務風險的意識程度，在日常的運營中就應該加強風險管理的建設，從而做到有備無患。房地產企業應該時刻的關注市場經濟以及房地產行業的最新動態，并且積極地響應國家的政策制度，在企業內部針對所處的環境狀態適時的進行調整，從而提高房地產企業對于財務風險的應對能力。房地產企業在日常不僅需要提高風險意識，同時也需要對企業內部的財務部門增強管理，樹立科學的發展觀念，提高企業自身的信譽度，并且加快企業資金的流通速度。在進行資金管理方面還應該進行全面的預算，從而避免企業在運營的各個環節中出現非法的情況造成資金的流失，從而實現房地產企業的可持續性發展。
（四）在房地產企業資金分配方面的風險管理
針對于我國的房地產行業的發展特點以及發展狀況，房地產企業應該將經營過程中所產生的現金流量凈額作為在分配決策過程中的主要財務指標，主要的原因就是現金流量可以有效的反映出企業的現金收支狀況，因此現金流量數據比企業的利潤更加重要，由此可以說明就算房地產企業的利潤在上升，但是如果企業的現金流量在持續下降，那么長遠來看企業的盈利其實是在下降的[5]。
（五）房地產企業內部制度對財務風險的管理
房地產企業內部的建設主要涉及以下三個方面：一是對市場情況的掌握；房地產企業需要建設專門的信息收集分析部門或人員，從而對市場的情況進行調研，并且及時的掌握其他房地產企業的工作情況以及國家出臺的相關政策，從而企業可以采取有效的防范措施并且提高企業的應變能力。二是要加強企業內部工作人員的自身素質，從而提升企業的總體工作水平；三是要加強企業對于財務方面的管理和控制，建立完善的財務管理制度，避免為不法分子造成可乘之機。
四、結論
房地產行業目前仍是我國經濟發展中的重要組成部分，并且有著較好的發展前景。本文旨在探究房地產企業在面對激烈的市場競爭、突出的內在矛盾以及外在調控壓力的情況下，是如何科學有效的進行財務風險管理，從而實現自身的可持續發展。
參考文獻：
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[關鍵詞] 房地產企業；財務風險；公司戰略；財務風險控制
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2017. 11. 001
[中圖分類號] F275 [文獻標識碼] A [文章編號] 1673 - 0194（2017）11- 0004- 02
0 前 言
作為國民經濟新的增長點，房地產業為中國經濟的快速發展做出了巨大的貢獻。房地產業的健康發展對于改善人民生活，調整產業結構，拉動經濟增長起著至關重要的作用。本文以SK公司為例進行案例分析，通過對該股份有限公司財務風險控制流程進行研究及SWOT分析，得出該公司財務風險控制情況并對房地產企業財務風險控制提出相應的建議，具有一定的理論和實用意義。
1 SK公司財務風險控制情況
SK公司沒有單獨的風險管理體系，公司對財務風險的控制涵蓋于內部控制系統之中。SK公司現行內控體系主要按照“控股總部、區域總部、城市公司”的“三級組織結構”進行管控，通過合理的崗位設置和人力資源政策，建立良好的內部環境并實施有效的控制。公司通過內部審計、內控檢查、專業巡查等方式對內部控制進行監督檢查，結合全面風險管理工作評估相關風險，并以內部報告、通報等形式確保有效的溝通，促進執行整改和制度修訂。
公司對內部控制的實施采取多層次的監督、控制，內部控制體系。
董事會、審計委員會：負責審查、監督內控的有效實施和自我評價情況。
公司內部控制規范工作小組：負責指導、監督公司內部控制制度的建立、完善及其實施。
公司審計稽核部：負責日常監督。
外聘審計機構：對內控自評報告進行審計。
SK公司對于各類財務風險的管理目標和具體控制方法如下。
1.1 市場風險控制
SK公司的市場利率主要來自匯率風險和利率風險。匯率風險公司無法消除只能時刻密切關注。公司面臨的現金流量利率風險是由浮動利率的金融負債產生的，而公司面臨的公允價值利率風險則是由固定利率的金融負債產生的。針對利率風險，SK股份有限公司的控制方法是保持借款的浮動利率，以此來消除利率變動產生的公允價值風險。
1.2 信用風險控制
為了降低信用風險，SK公司成立了專門部門，對合同另一方進行信用審批、確定信用額度、執行持續的監控程序以確保及時收回債權、以及對于過期債權采取必要的措施回收。在每個資產負債表日，公司會審核每一單項應收款的收回情況，對沒有收回的應收款及時計提壞賬準備。同時SK公司采用了內部政策及篩選機制，確保所有合同另一方均榫哂辛己瞇龐眉鍬嫉目突А3應收賬款金額前五名外，公司無其他重大信用集中風險。
1.3 流動風險控制
SK公司采用定期分析債務的期限和結構的方法，時刻保證債務到期時有充足的流動資金來償還。公司管理層也十分重視銀行借款的使用情況，時刻確保遵守借款協議并對銀行借款進行及時的監控。同時為了獲得一定的授信額度，公司與多所金融機構進行融資磋商，通過授信額度來降低流動性風險。
2 SK公司SWOT分析
在2016年中國上市房地產公司排名中，SK公司排名在前20名。根據排名，前20名可以分為三個戰略群組。而SK公司隸屬戰略群組C。對戰略群組C的SWOT分析如下。
2.1 優勢
（1）市場挑戰者或市場追隨者；（2）規模較大；（3）品牌影響力較大；（4）進入壁壘高，避免過度競爭。
2.2 劣勢
（1）跨地區開發風險；（2）行業過度集中于房地產，存在風險；（3）管理水平有待提高；（4）退出壁壘較高，風險較大。
2.3 機會
（1）擴大國內經營范圍；（2）塑造品牌影響力；（3）低碳環保的綠色住宅方向；（4）關注社會責任，提升企業形象。
2.4 威脅
（1）同類市場內存在競爭；（2）政府的管制與約束；（3）關于高房價的白熱化的公眾爭議；（4）國外房地產企業進入市場。
根據SWOT分析中的劣勢，可以看出SK公司業務過度集中于住宅地產和商業地產，且房地產開發地區過度集中于華中地區和東南沿海地區。行業和地區過度集中，如果國家政策對房地產行業或某一地區影響較大或房地產行業由成熟期進入衰退期，企業可能面臨較大的財務風險。
3 房地產企業財務風險控制的啟示
3.1 建立專門的風險管理體系
SK公司對財務風險并沒有給予極大的重視，對財務風險的管理僅包含在內部控制體系中。公司可以建立專門的風險管理體系，如在總部設立風險管理部，總體評價和控制公司的財務風險。在下屬公司設立直接責任人或部門來預測和評價公司的財務風險。預測或評價出重大財務風險時，有專門的項目小組或臨時成立的項目小組來消除或減弱風險等適合本公司的風險管理體系，嚴格把控財務風險。
3.2 多渠道籌集，降低資產負債率
企業可以通過發行債券、與其他公司進行戰略聯盟、發行股票、房地產信托等方式將傳統單一的銀行貸款籌資方式轉為多元化的籌資方式，來降低籌資風險。
3.3 多元化發展戰略
在業務方面，可以通過多元化戰略聯盟、協同聯盟、特許經營等方法進入其他相關聯或不相關聯的正處于成長期或成熟期的行業。可以借鑒行業龍頭企業涉足銀行、醫院、商業地產、養老地產、旅游地產、產業用地等多個行業的經驗。在地區方面，企業可以通過研究其他地區的市場情況，選擇適合本企業的發展潛力大的地區進行跨地區多元化發展，來降低房地產市場發生變化或可能進入衰退期給企業帶來的風險。
4 結 語
通過對公司財務風險控制現狀進行分析，研究房地產企業財務風險的防范措施，有助于提高房地產企業的財務風險識別和財務風險控制能力，實現房地產企業健康可持續發展。
主要參考文獻
[1]邢雪晨.我國房地產企業財務風險及其控制研究――基于遠洋地產集團案例[D].北京：首都經濟貿易大學，2014.
【關鍵詞】財務風險；識別；控制
由于我國房地產業起步較晚、基礎較差、規模較小，企業運行遠未實現規范化，與國外房地產業相比有很大差距。不少房地產業資產負債率都在70%以上，有的甚至高達90%，房地產企業承受著巨大的財務風險。再加上目前國內宏觀調控政策的影響，國際經濟的變動影響以及金融政策的從緊，使得財務風險已成為很多房地產企業生存發展迫切需要解決的問題。本文通過分析上市房地產企業財務風險形成的原因，并提出控制策略，這無疑對上市房地產企業財務風險控制大有幫助。
1 上市房地產企業財務風險的外在表現
房地產財務風險是指房地產企業財務結構不合理、融資不當、營運資金管理不善等而使企業可能喪失償債能力，并導致投資者預期收益下降甚至造成企業破產的風險，是本企業財務活動和日常經營管理不確定性的綜合反映，是企業風險貨幣化的產物，并會通過各種聯系表現在企業的財務成果之上。由于房地產企業具有投資周期長、投資額大、不確定性高等特點，國內上市房地產企業在財務風險的表現上有一些共同的特征，在當前復雜的經濟形勢下，上市房地產公司財務風險的表現形式也不盡相同，但主要表現在三個方面：一是，資金周轉率偏低；二是，財務杠桿使用過度；三是，項目調整能力弱。
2 上市房地產企業形成財務風險的原因
2.1 資本結構不合理，償債能力不足
房地產企業的資金來源主要包括自有資金積累、股權融資、債務融資、預收款、其他商業信用等。其中債務融資占到了企業資本結構的70%到90%，房地產企業如此高的杠桿比例就如同對應同樣高的財務風險。如果企業利潤下降，股權收益率將成倍下降，企業市場價值隨之降低；如果企業資金鏈管理出現問題，無法按期支付本息，企業將面臨被收購甚至破產的風險。
2.2 業務拓展過快，盲目進行投資
部分房地產開發商認為，只要能夠成功“圈地”，按照設計圖進行施工，在各環節投入相應的資金，按時完工，便會產生其預期的經濟利益。很少進行全面的財務預算，沒有對開發的房地產項目從征地的成本、資金的運作方式、經濟效益的回報率方面做出細致的財務預算。房地產企業大多比較注重工程決算而沒有重視項目決策。這些房產企業在事前并未從項目選址、市場需求、投資報酬率、國家法律與政策等各方面進行全面科學的項目分析，也沒有進行必要的市場調查，導致決策沒有依據，加大了財務風險。
2.3 盲目開展多元化經營，主營業務受損
開展多元化經營是企業防范和化解經營風險、開拓新的市場、培育新的經濟增長點的有效途徑。我國許多的上市房地產企業在這方面陷入了誤區，它們在多元化經營的過程中，往往只是對證券投資組合理論不加分析地簡單運用，只注重外延性擴張，盲目地向多領域、多行業投資，極力拉長戰線，導致企業無法突出的主營業務，投資分散，機會成本增大，不能形成資金的合力，最終導致企業特色形象缺乏，核心競爭能力喪失，市場萎縮等不利局面的出現。
3 上市房地產企業財務風險的控制對策
3.1 建立科學合理的資本結構
房地產企業必須將負債經營帶來的風險控制在刻意接受的范圍內，找到適合企業發展的最佳資本機構，通過對兩大籌資渠道來源的資金（債務融資和權益融資）科學合理的安排和籌劃，使他們呈現最佳的資本結構，達到增加企業價值的目的。其主要手段有：一方面貸款程度要適度，建立科學合理的融資決策機制。對于一些經營狀況好、房產銷路佳、資金流轉快的房地產企業，可以進一步提高資產負債率，更高程度的利用財務杠杠。反之，對于經營狀況差、房產銷路不暢、資金流轉慢的房地產企業，可以適度降低負債規模，防止企業過高的財務杠杠放大風險。另一方面，對于負債來說，合理確定長期負債和短期負債分配，使企業短期內到期的負債處于公司可以支付的范圍內，對于流動負債問題一定要及時處理。同時結合公司自身能力、合理使用資金及承擔適度資本成本原則用長期負債來滿足公司對資金的需求。
3.2 進行組合投資，分散投資風險
房地產企業應通過聯營、多種經營以及對外投資等多元化的投資策略來分散企業所承擔的財務風險。特別是針對單個風險較大的房地產項目，房地產企業可以采取與其他企業共同進行投資，實現收益與風險的共擔，這就能有效分散投資風險，避免因投資風險而引發企業的財務危機。房地產企業可以采取多種經營方式，比如企業應該避免單一類型樓盤的開發，可以將住房、辦公樓、商業廣場等兩項結合或者多項進行綜合開發，利用不同類型房地產功能的相互補充，以及不同類型房地產資金的調劑作用，適應市場需要，提高總體抗風險能力和獲利能力，從而避免單一產品滯銷而造成企業財務損失，以及規避單一產品而帶來的風險。
3.3 日常營運環節的風險控制
我國市場經濟運行還處于初級階段，企業在日常營運過程中必然會承擔很多的經營風險，特別是作為高風險行業的房地產行業，企業必須樹立風險意識，在日常運營過程中加入風險管理的學習與培訓，使整個企業有備而戰。房地產企業必須在應收賬款產生之前通過科學設計出最佳的信用政策，在為客戶提供信用方面的同時，規避企業壞賬風險。此外，收集和積累客戶各種信用狀況，根據這些資料估計企業能承擔的風險水平。根據應收賬款有關政策的確立，將應收賬款控制在合理的范圍之內，通過盡早收款、推遲付款，減少企業發生損失的可能，加快資金周轉和流通，實現企業資金的良性循環。
4 結束語
在當前形勢下，房地產企業必須充分重視財務風險管理的識別、防范和控制，提高抗風險能力，這樣才能在風云變幻的復雜環境中做大做強，獲得持續性核心競爭力，保證企業的長遠發展。筆者通過對上市房地產財務報表進行分析識別財務風險，并總結發生財務風險的原因并提出了一些控制對策，希望能給其他企業一些借鑒。
參考文獻：
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房地產開發企業是指對城市土地綜合開發、經營和管理，具有獨立法人資格，實行自主經營、獨立核算、自負盈虧的經濟組織。近年來，我國房地產企業發展迅猛，房地產業已經成為我國經濟支柱之一，伴隨著房地產政策的改進，以及金融政策的創新，房地產業得到了越來越廣闊的發展空間。房地產業作為一個尚未成熟的新興行業，豐厚的利潤吸引了許多房地產開發商的參與，面對著中國房地產市場所擁有如此廣闊的前景，大批的投資者紛紛進入房地產業，使得該行業的競爭日趨激烈，其面臨的風險也不容忽視。
我國的房地產市場起步于80年代中期，但是它的發展是非常迅速的，它為國民經濟的快速增長做出了很大的貢獻。由于經濟的發展，人民生活水平的提高，對房地產的需求呈現日益擴大的趨勢，使得房地產行業資產規模迅速擴張，但同時國家也逐漸加強了對房地產行業的宏觀調控，房地產企業出現財務危機的可能性更加大。加強開發項目的經營管理，特別是財務風險管理，提高資金使用效果，提升競爭力，向效率和創新要利潤將是未來房地產業健康發展的必由之路。
1 我國房地產財務風險研究現狀
我國對于房地產財務風險研究起步比較晚。在這之前，我國房屋建設從不追求效益，主要是用于福利分配。從理論層面上來分析，那是一種低風險甚至零風險的投資建設，這就導致了我國對于風險理論研究工作遲遲未能展開。20世紀90年代初期，國內出現了房地產投資熱，我國才真正開始了對房地產財務風險的研究。一些專家、學者都發表了這方面的相關著作，彌補了我國在這方面的缺陷。
目前，我國房地產建設正處在高峰期，隨著我國改革開放的層次加深，房地產市場也開始了與國際接軌，使得房地產項目競爭更加激烈，企業面臨的財務風險越來越大。大部分房地產開發企業，由于不重視風險管理與經營管理，在激烈的競爭中敗下陣來，有的甚至被淘汰出局。財務風險貫穿于房地產項目開發的始終，因此，深化房地產項目財務風險的研究，建立適合我國房地產開發實際的、系統化的風險管理體系與風險管理模式，是當前理論界與實業界亟需解決的重要課題。
2 企業財務風險內涵及其表現形式
2.1 財務風險內涵
財務風險是指在企業的各項財務活動中，因企業內外部環境及各種難以預計或無法控制的因素影響，在一定時期內，企業的實際財務結果與預期財務結果發生偏離，從而蒙受損失的可能性。
2.2 企業財務風險表現形式
房地產是一個非常注重資金流的行業，在房地產企業內部控制管理中，基本以財務為主。現階段房地產企業的財務風險主要由以下六個方面構成：
2.2.1 稅率變動風險 房地產是一個非常注重現金流的行業，因此對稅率的變化非常的敏感。其中涉及營業稅、印花稅、教育費附加稅、房產稅、車船使用稅、土地使用稅、企業所得稅、土地增值稅、個人所得稅等，在投資、開發、經營過程中稅率的變動，將導致企業成本費用增加或減少，預期收益和銀行流動現金儲備無法確定。
2.2.2 資金閑置或斷裂風險 房地產企業財務內部控制的重點在于保持凈現金流量的穩定，只有擁有穩定的現金流，才能保證資金鏈的穩固。只有在保證凈現金流量為正的情況下，才有資格談論投資報酬率，才有資格談論企業的未來發展規劃，因此，房地產開發企業需要通過控制財務預算計劃的方式來控制現金流的大小，防止出現資金鏈斷裂或者大量閑置資金的情況。
2.2.3 經濟周期影響的風險 房地產開發企業與國民經濟有著相當密切的依存關系，非常容易受到國家宏觀調控政策和經濟環境變化的影響。在經濟繁榮時期，貨幣政策相對寬松，居民收入水平顯著上升，投資的需求增大，對房地產企業的發展有良好的促進作用；相反在經濟蕭條時期，貨幣政策相對緊縮，居民收入水平下滑，投資的需求減少，對房地產企業的需求也會下降。由此可見，房地產開發企業的發展存在隨經濟周期變化而膨脹或萎縮的風險。
2.2.4 融資風險 由于房地產開發企業需要大量資金，而房地產開發企業在融資的時候容易受到經濟周期波動、政府宏觀政策調控、房屋銷售情況、銀行貸款政策等影響，使得融資成本波動較大。
2.2.5 資產負債率超標 房地產企業是資金密集型行業，開發一個項目需要投入大量的資金，我國房地產企業的資金來源主要是銀行貸款。近年來，大部分房地產開發企業的資產負債率都在警戒線附近上下波動，如果企業達不到預期的收益或者融資沒有達到原先計劃的數額，就會面臨相當巨大的償還債務風險。
2.2.6 預期投資回報風險 房地產企業的收支計劃與年度項目進展基本都依靠預期的投資回報來決策，如果受到政治、經濟等因素的影響，有可能會出現一些房地產開發企業的產品空置，或者房地產的開發租賃或者買賣合同終止、客戶逾期未交款等情況，然而此時房地產企業的資金已經投入，短時間內套現是不可能實現的。由于存在種種不能預期的影響，房地產企業的投資回報也就不能確定，就會存在資金鏈斷裂的風險。
3 企業財務風險的原因
3.1 企業管理者的風險意識淡薄
財務風險存在于財務活動的始終，是企業管理層與財務人員必須引起重視的問題。然而，在企業現實經營中，企業管理層與財務人員對財務風險的客觀性認識不足，防范風險的意識淡薄，從而在市場競爭中處于劣勢。在具體業務當中，正是由于相關人員的意識淡薄，從而導致了應收賬款風險產生。
3.2 企業的資本結構不合理
在企業全部資金來源中，權益資金與負債資金之間的比例，就是資本結構。不合理的資金結構有如下幾方面危害：第一，增加企業的財務負擔；第二，造成企業償貸能力不足的現象；第三，使企業資金的流動性不足。資產的流動性是指，資產變為現金并保持其購買力的能力。它不僅是企業得以運行的關鍵所在，也是引起財務危機的直接原因。資金流動性不好往往體現在存貨積壓、資金缺乏。企業的資本結構不合理也往往體現在籌資決策失誤造成的財務風險。
3.3 企業內部財務關系的復雜性
我國企業財務關系混亂，子公司與母公司以及企業的各個部門，在利益分配、資金管理使用等方面，存在著管理混亂、責權不明的現象，從而不能保證資金的完整性、安全性，使得資金的使用效率低。這種情況是導致企業財務風險的重要內因，所以要花大力氣改變這種狀況。
4 房地產企業財務風險的防范措施
4.1 提高管理層及財務人員的財務水平
隨著政府部門不斷調整監管披露要求、稅收政策、財務核算細則等方面，并且全面施行新會計準則，企業有必要進行財務方面的調整。企業管理層是企業的舵手，決定著公司的發展走向。企業管理層的財務管理水平的提高，有助于他們做出對公司發展有益的決策，有利于公司財務機制建設，從而減少公司所面臨的各種風險。有必要加強財務人員在合理避稅、建造流程、工業工程等方面的培訓，從而提高自身素質，進而提高自身財務管理水平。
4.2 實現財務管理預算化
在房地產開發企業的經營過程中，在預算方面有很多不確定因素，決定著企業投資項目的成敗與經濟效益良好與否。房地產開發企業的財務部門應該以資本預算與項目預算為基礎，具體安排企業資金的收入與支出、取得與投放、經營成果與其分配等等。對于資金預算，企業財務部門應依據企業運營的整體情況，規劃資金需求與使用計劃，從而構建財務預算指標體系。對于項目預算，財務部門研究前期建設的可行性，整體預算經營收入、規劃設計費用、工程開發直接成本與間接費用、借款計劃等等，并做到認真貫徹執行財務預算，從而提高投資決策的準確性，減少投資決策失誤。同時加強考核執行力度，適量企業經濟行為，從而發揮預算監督的財務預警功用。
4.3 優化資本結構
房地產企業必須保持合理的資金結構，適度負債經營，在充分考慮企業償債能力的前提下，設法籌足項目建設資金。在利用傳統融資的前提下，通過融資渠道多元化、搭配好資本權益比率等方法，降低資產負債率，控制企業資本成本，改善資本結構減輕籌資壓力，降低財務風險。一方面，加強預售房款、銀行貸款這些傳統融資渠道的管理；另一方面，可以通過股票融資、債券融資、合作開發等來擴充資金，使企業逐漸做大，并且逐漸具備吸引外部投資者的條件。不僅有利于房地產公司持續發展，還可以優化公司結構。
4.4 完善內部審計
房地產企業發展到一定階段，內部審計工作就顯得非常重要。內部審計工作強調過程控制和主動控制，做好事前控制和事中控制工作，重視風險管理，充分發揮內審的風險評估、防范作用，及時消除不良隱患，維護企業的合法權益，最大限度地發揮資產經營效益；同時，也要做好事后審計，由財務收支審計向經濟效益審計、管理審計、內部控制制度評價、工程項目預（決）算審計、專項審計等領域發展，評價生產力各要素的利用程度，挖掘潛力，實現各種資源的優化組合，全面實現監督、控制、服務、評價職能。
4.5 收益分配風險的防范
筆者根據房地產開發企業的實際，對利潤分配方面提出一些建議：①做好利潤分配的長期規劃。因為目前房地產開發企業沒有發揮內源融資成本低的優勢，從而給企業融資增加了負擔，減少了企業利潤。另外，房地產開發企業利潤分配極不規范，十分隨意，從而導致企業資本結構不合理，增加企業負債率，影響企業的外部融資。因此，房地產開發企業應依據企業經營戰略與融資策略的要求，把利潤分配制度化，從而優化資本結構，整合內源融資，進而增加企業利潤。②減少以現金分配的方式進行利潤分配。因為房地產開發企業擁有較少的融資渠道，較小的資金規模，所以資金是房地產開發企業發展的瓶頸。房地產開發企業，要依據內源融資優勢，制定以增加實收資本為主，現金分配為輔的利潤分配戰略。這種分配方式不僅有利于降低融資成本，擴大資金規模，優化資本結構；還能夠促進企業盈利，增強企業競爭力，降低企業財務風險。從企業自身及所處環境來看，在中短期內，這種分配方式應占據主導地位。
【關鍵字】房地產開發企業；財務風險；對策研究
房地產開發企業是非常典型的資金密集型企業，并且具有高投入、高回報、規模經濟性強的特點。而我國大多數房地產開發企業規模小，資源分散，企業整體開發能力低，與其資源密集型的行業特點極不相適應。[1]不少房地產企業資產負債率在70%以上，有的高達90%，企業承受著巨大的財務風險。加上目前受國內宏觀政策調控影響，國際經濟變動的影響，金融政策的影響，都已成為很多房地產企業求生存、求發展迫切需要解決的問題。如何在房地產開發經營過程中有效控制財務風險，防范投資風險，以爭取房地產投資的可靠、可行性是非常必要的。
一、房地產開發企業財務風險危機管理的來源分析
1、企業外部成因
國家宏觀經濟制度和經濟政策對廣大房地產開發企業的影響是巨大的，甚至是致命的，直接影響和制約著企業的生存和發展。目前，我國經濟制度房地產開發企業的影響之大，這類危機主要是指價格管制、貿易限制、外匯管制、購買力、財政、貨幣政策改變等所帶來的企業危機。
2、企業內部成因
房地產開發企業內部財務管理機制與財務管理水平的高低，己經成為企業最重要的內部危機成因，對企業生存和發展起著決定性的作用。
（1）房地產開發企業財務管理人員素質問題
財務管理人員的素質指他們所要具備的的資金合理配置的能力、收支積極平衡的能力、成本效益運算的能力、分析收益風險的能力、資金物資結合管理的能力、各方利益協調的能力等。
（2）房地產開發企業決策失誤問題
房地產開發項目由于投資大，時間長、變現能力差，因此，在企業經營過程中，因時間、認識、信息掌握程度、人際關系以及決策者個人因素的影響，常常會做出帶有缺陷的低質量決策，從而導致決策失誤，直接可能導致企業的財務風險、企業虧損，甚至破產。
（3）房地產開發企業財務制度不健全問題
大部分虧損的房地產開發企業，財務管理內部都存在著紀律松弛、管理混亂、浪費嚴重、無法可依、有法不依等等問題。這是財務管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，從而導致成本管理制度、財務管理制度的約束力極弱。
（4）房地產開發企業管理運行機制不良問題
管理機制包括企業的規章制度和管理制度，規章制度不健全，或者房地產開發企業沒有建立有效的激勵和約束機制、創新和監督機制、風險機制和穩妥運行機制，造成企業管理的混亂和無序。
二、房地產開發企業財務風險危機管理的對策研究
房地產開發企業的財務風險在不同的理財環境和理財階段，有不同的表現形式。資本循環運動過程就是財務風險的轉移和積聚過程。房地產開發企業中一般以貨幣形態為起點和終點的，其資本循環運動過程為：資本運動在籌資、投放、產出、分配4個節點上停留，因此，我們把它劃分為以下4種風險類別：①籌資風險②投資風險③經營風險④收益分配風險。根據以上財務風險，對房地產開發企業財務風險危機管理的對策分析如下：
（1）建立風險預警體系
財務風險是房地產開發企業面對市場競爭的必然產物，因此，建立和完善財務預警系統尤其必要。
①編制現金流量預算，建立短期財務預警系統。房地產開發企業現金流量預算的編制，是財務管理工作別重要一環，準確的現金流量預算，可以為企業提供預警信號，使經營者能夠及早采取措施。因此企業應該將各具體目標加以匯總，并將預期未來收益、現金流量、財務狀況及投資計劃等，以數量化形式加以表達，建立滾動式現金流量預算。
②確立長期財務分析指標體系，建立財務預警模型。財務危機預警系統是以企業信息化為基礎，對企業在經營管理活動中的潛在風險進行實時監控的系統。它貫穿于房地產開發企業經營管理活動的全過程，及早地發現企業財務危機信號，通過尋找財務危機的原因，提出防范和解決危機的有效措施，為企業經營決策和有效配置資源提供可靠保障。[2]
（2）加強資金管理，提高理財機制
要保證房地產開發經營活動的正常進行，企業必須擁有滿足開發活動所需要的資金，因此，籌集資金理所當然成為開發企業財務管理的首要任務。
①注重現金的管理，制定合理的現金使用計劃，保持現金收支平衡，并保證企業日益經營對現金的需要。加強投資項目的風險分析和可行性研究，確保所投資金的安全、高效，避免項目投資的盲目性。
②要加強建筑材料的管理。一是把好建筑材料采購關，在保證開發產品質量的前提下，采購到價廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的驗收及各種在用建材的管理。一方面要做好入庫材料的驗收和登記工作，杜絕不合格材料進入工地；另一方面要加強對囤積在工地的各種建材的管理，采取各種措施盡量減少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石磚瓦等)被盜而造成的損失。
③要加強應收賬款的管理，盡快收回賒銷賬款，減少企業壞賬損失風險，并且要盤活存量資金，逐步降低商品房空置率，減少資金占用量，加速資金的周轉，提高資金利用率，使開發企業盡快步入資金良性循環的軌道。
（3）加強成本管理，降低消耗提高效益
成本管理也是房地產開發企業財務管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好壞，不僅影響企業自身的利益，而且直接影響著以成本為定價基礎的房地產商品的價格。
①確定開發成本項目和成本開發范圍，不得擅自擴大開支范圍，提高開支標準，準確地計算開發產品成本。
②建立二級成本核算管理體系，實行成本責任制。開發企業應遵循統一領導， 分級管理的原則，在財務部門下設立二級成本核算單位，如向材料部門、工程部門、經營部門等部門委派成本核算員，負責做好各部門的成本核算工作，協助各部門完成財務部門下達的各項成本計劃指示。同時明確規定各核算單位的經濟責任，實行利益與效益掛鉤。
③實行全過程的成本管理，努力實現成本管理目標。不僅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即對擬建項目的成本預測和成本計劃的制定；對投建項目在執行成本計劃中實行監督和控制，檢驗計劃的科學性、合理性， 發現偏差，及時修正，保證成本計劃的有利實施。
（4）建章立制，規范財務行為
房地產開發企業管理重在財務，財務管理重在制度。為使企業財務管理迅速改變現有狀況，制定一套行之有效的規章制度并嚴格按章操作是強化內部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企業財務管理人員根據開發企業經營活動及其財務管理的特點，結合市場經濟發展的要求，積極探索從
征地=>動遷=>工程建設=>商品房營銷=>物業管理，整個開發經營全過程的財管理制度，形成標準化、規范化、制度化的企業內部管理機制。另一方面，要求財務管理部門應適當借鑒其他企業的先進經驗及國外同行的管理經驗，以加快我國房地產開發企業財務管理制度建設的步伐。
注釋：
[1]朱玉. 房地產企業的現狀及發展趨勢. 房地產業, 2003(2):64.
[2]盛光明 周會. 房地產企業財務風險研究. 北京理工大學學報, 2005(8):48-49.
參考文獻：
[1]朱玉. 房地產企業的現狀及發展趨勢. 房地產業, 2003(2):64.
[2]李勝強. 淺論房地產開發企業的危機管理. 茂名學院學報, 2005(2):61-63.
[3]盛光明 周會. 房地產企業財務風險研究. 北京理工大學學報, 2005(8):48-49
