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第1篇

一、Z項(xiàng)目稅收籌劃方案

1.用足利息支出扣除的政策。

在該項(xiàng)目中，A房地產(chǎn)企業(yè)管理層原本打算僅從銀行借入資金1億元，但是該企業(yè)在商業(yè)銀行的借款額度尚有2.5億元未使用。建議再向銀行借入資金1億元，用于該項(xiàng)目建設(shè)，充分利用財(cái)務(wù)杠桿效應(yīng)。同時(shí)在計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用時(shí)，通過比較（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*5%與企業(yè)實(shí)際發(fā)生的利息20000*10%*3=6000萬元，前者大于后者，故而建議企業(yè)選擇不提供金融機(jī)構(gòu)證明，從而按照（取得土地使用權(quán)所支付的金額+房地產(chǎn)開發(fā)成本）*10%計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用。A房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)人員在稅法理解上存在偏差，認(rèn)為必須同時(shí)滿足不能按房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龊筒荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明兩個(gè)條件，才可以按照10%扣除，實(shí)際上只要滿足一個(gè)條件即可，這兩個(gè)條件是“或者”的關(guān)系。按此思路，可增加土地增值稅可扣除金額7697.73萬元，借款利息還可以增加企業(yè)所得稅稅前抵扣金額3000萬元。

2.普通住宅與非普通住宅分別核算。

A房地產(chǎn)企業(yè)在計(jì)算土地增值稅時(shí)，是將普通住宅與非普通住宅混在一起計(jì)算的，總體的增值率為33.86%，適用的稅率為30%，如果將普通住宅與非普通住宅分別核算，同時(shí)能夠做到普通住宅的增值率在20%以下，非普通住宅的增值率在50%以下，那將可以節(jié)省大量的稅收。根據(jù)我國(guó)土地增值稅稅法的規(guī)定，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅和非普通標(biāo)準(zhǔn)住宅扣除項(xiàng)目金額可按轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)面積占總面積的比例計(jì)算分?jǐn)偅虬唇ㄖ娣e計(jì)算分?jǐn)偅蚨悇?wù)機(jī)關(guān)認(rèn)可的其他方式。建議A房地產(chǎn)企業(yè)使用按照建筑面積分?jǐn)偂?/p>

3.A房地產(chǎn)企業(yè)Z項(xiàng)目籌劃三步曲：分立—合資—股權(quán)轉(zhuǎn)讓。

A房地產(chǎn)企業(yè)在取得土地使用權(quán)時(shí)，并未分別申請(qǐng)住宅用地、商業(yè)用地，一定程度上增加了稅收籌劃的難度。因?yàn)槿绻麊为?dú)申請(qǐng)了酒店用地，同時(shí)已經(jīng)聯(lián)系到酒店的買家，則可以籌劃為代建房行為，從而不用承受大額的土地增值稅負(fù)擔(dān)了。

（1）公司分立。從A房地產(chǎn)公司派生分立出B公司，將與此酒店有關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益從A房地產(chǎn)公司中分離出來，B公司組建成為一個(gè)新的獨(dú)立核算的法人，A房地產(chǎn)公司仍然存續(xù)。①營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，在中華人民共和國(guó)境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)的單位和個(gè)人，是營(yíng)業(yè)稅的納稅義務(wù)人。提供應(yīng)稅勞務(wù)、轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者銷售不動(dòng)產(chǎn)，是指有償提供應(yīng)稅勞務(wù)、有償轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)或者有償銷售不動(dòng)產(chǎn)的行為，而有償是指通過提供、轉(zhuǎn)讓或銷售行為取得貨幣、貨物或其他經(jīng)濟(jì)利益。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則的規(guī)定，土地增值稅的納稅人是轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。土地增值稅只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)征稅，對(duì)無償轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不予征稅。由此可見，無論是營(yíng)業(yè)稅還是土地增值稅都要求“有償”，但是在公司派生分立中，分立方并未向被分立方支付對(duì)價(jià)，被分立方也未取得任何經(jīng)濟(jì)利益，因而無論是A房地產(chǎn)企業(yè)還是B公司都不需要交納營(yíng)業(yè)稅、土地增值稅。②契稅。根據(jù)《契稅暫行條例》及其實(shí)施細(xì)則、《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于企業(yè)事業(yè)單位改制重組契稅政策的通知》（財(cái)稅〔2012〕4號(hào)）等法律法規(guī)的規(guī)定，公司依照法律規(guī)定、合同約定分設(shè)為兩個(gè)或兩個(gè)以上與原公司投資主體相同的公司，對(duì)派生方、新設(shè)方承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。③印花稅。現(xiàn)行印花稅采取正列舉的形式，即只對(duì)《印花稅暫行條例》列舉的憑證征收，沒有列舉的憑證不征收。A房地產(chǎn)公司與B公司簽訂的企業(yè)分立合同，不屬于印花稅的列舉范圍，所以該分立合同不需要繳納印花稅。同時(shí)稅法規(guī)定，對(duì)于以分立方式成立的新企業(yè)，其新啟用的資金賬簿記載的資金，凡原來已經(jīng)貼花的部分不再貼花，未貼花的部分和以后新增加的資金按規(guī)定貼花。如果分立后的A公司和B公司的“實(shí)收資本”、“資本公積”之和與分立前A公司相等，未注入新資金，則A、B均不需要繳納印花稅。④企業(yè)所得稅。根據(jù)《關(guān)于企業(yè)重組業(yè)務(wù)企業(yè)所得稅處理若干問題的通知》（財(cái)〔2009〕59號(hào)）的規(guī)定，企業(yè)分立，被分立企業(yè)所有股東按原持股比例取得分立企業(yè)的股權(quán)，分立企業(yè)和被分立企業(yè)均不改變?cè)瓉淼膶?shí)質(zhì)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)，且被分立企業(yè)股東在該企業(yè)分立發(fā)生時(shí)取得的股權(quán)支付金額不低于其交易支付總額的85%，則按照特殊性的規(guī)定進(jìn)行稅務(wù)處理，被分立公司可暫不確認(rèn)被分立資產(chǎn)的全部轉(zhuǎn)讓所得或損失，在不涉及非股權(quán)支付的情況下，分立公司應(yīng)按原計(jì)稅基礎(chǔ)確定其在分立公司的計(jì)稅基礎(chǔ)，所以分立公司、被分立公司在分立環(huán)節(jié)都不需要繳納企業(yè)所得稅。對(duì)于被分立公司股東而言，在被分立公司沒有辦理減資手續(xù)的情況下，不涉及確認(rèn)舊股轉(zhuǎn)讓所得或損失問題。因?yàn)榇朔N情況下，被分立公司股東取得新股并不需要放棄舊股，其取得的新股及非股權(quán)支付相當(dāng)于從被分立公司取得股息所得，股息所得已經(jīng)是稅后的了，也不需要再交企業(yè)所得稅。所以，公司分立后，A、B公司均不存在由于酒店相關(guān)的資產(chǎn)、負(fù)債、所有者權(quán)益的分離需要交納營(yíng)業(yè)稅、城建稅及附加、土地增值稅、契稅、印花稅、企業(yè)所得稅的情況，但是卻發(fā)生了酒店土地、酒店房產(chǎn)的權(quán)屬變動(dòng)。

（2）合資。酒店建設(shè)竣工后，B公司也已經(jīng)宣告成立，此時(shí)可以去尋找有意向投資該酒店的企業(yè)。當(dāng)然如果在酒店開工之前，就已經(jīng)與某酒店管理企業(yè)達(dá)成投資意向或簽訂投資協(xié)議，是受該酒店管理企業(yè)之托開發(fā)，按照對(duì)方的要求施工、建設(shè)，則稅收籌劃無需公司分立這一環(huán)節(jié)。B企業(yè)在找到有投資意向的某酒店管理公司后，與該酒店管理公司合資成立一家C酒店公司，B公司以竣工的酒店投資入股，占相應(yīng)的股份。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股，參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》（財(cái)稅〔1995〕48號(hào)）的規(guī)定，對(duì)于以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的，投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地（房地產(chǎn)）作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件，將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí)，暫免征收土地增值稅。所以B企業(yè)以酒店投資入股的行為，不需交土地增值稅。

（3）股權(quán)轉(zhuǎn)讓。C酒店公司成立以后，B公司再將其所持有的股份全部轉(zhuǎn)讓給另一股東即某酒店管理公司。根據(jù)《財(cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)營(yíng)業(yè)稅問題的通知》（財(cái)稅〔2002〕191號(hào)）的規(guī)定，以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股后，對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓不征收營(yíng)業(yè)稅。根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，為土地增值稅的納稅義務(wù)人。B公司轉(zhuǎn)讓其持有的股權(quán)，未轉(zhuǎn)讓公司名下的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)等法人財(cái)產(chǎn)權(quán)，也不需到相關(guān)部門辦理物權(quán)變動(dòng)的登記，不構(gòu)成轉(zhuǎn)讓不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的事實(shí)行為。同時(shí)從土地增值稅的征稅對(duì)象上看，只對(duì)有償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為征收，沒有規(guī)定轉(zhuǎn)讓股權(quán)行為應(yīng)當(dāng)繳納土地增值稅，所以B公司的股權(quán)轉(zhuǎn)讓行為也不需要交納土地增值稅。但是，該轉(zhuǎn)讓所得要交納企業(yè)所得稅。

二、對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的幾點(diǎn)建議

第2篇

一、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)行業(yè)新舊項(xiàng)目稅收籌劃的現(xiàn)狀

2016年5月1日起，房地產(chǎn)行業(yè)全面實(shí)施“營(yíng)改增”政策，此前，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)適應(yīng)多年的營(yíng)業(yè)稅終結(jié)了，此前所設(shè)計(jì)的一些稅收籌劃路徑不再適用。因此，房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的工作人員必須順應(yīng)國(guó)家政策的變化，并深入研究營(yíng)業(yè)稅，設(shè)計(jì)更合理的稅收籌劃路徑，以保?C企業(yè)合理、科學(xué)地進(jìn)行納稅，促進(jìn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。

依據(jù)國(guó)家的相關(guān)文件，實(shí)施增值稅以后，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的舊項(xiàng)目即2015年5月1日以前開發(fā)的項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱舊項(xiàng)目），企業(yè)有兩種可供選擇的計(jì)稅，一般計(jì)稅方法和簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。如果選擇了簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，企業(yè)在一年半得到期限內(nèi)不能做出變更，對(duì)于2016年5月1日新開發(fā)的項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)稱新項(xiàng)目）就必須使用一般計(jì)稅方法。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須要適應(yīng)“營(yíng)改增”的政策，探討合理的方法，以更好地進(jìn)行稅收籌劃。

二、“營(yíng)改增”背景下房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)新舊項(xiàng)目的稅收籌劃

舊項(xiàng)目的稅收籌劃：對(duì)于2015年5月1日前的舊項(xiàng)目，比較適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，可以從以下的因素得出此結(jié)論。

（一）稅率

“營(yíng)改增”以后，房地產(chǎn)的老項(xiàng)目適用的增值稅稅率有兩檔，分別是5%和11%。如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營(yíng)改增以后選擇的是簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，那么相較于一般計(jì)稅方法，其稅率可降低6%。因此，可以大大降低企業(yè)的稅負(fù)。

（二）增值稅進(jìn)項(xiàng)稅專用發(fā)票的取得

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅稅額計(jì)算主要是依據(jù)建筑施工企業(yè)開發(fā)的建安工程發(fā)票。但是，簽訂建安工程合同時(shí)，“營(yíng)改增”這一變化并未被考慮在內(nèi)。對(duì)于老項(xiàng)目，建筑施工企業(yè)可以要求開具進(jìn)行增值稅抵扣的專用發(fā)票，其稅率也從3%提高到11%，這樣將會(huì)給建筑施工企業(yè)帶來更大的稅務(wù)負(fù)擔(dān)。為了解決這一問題，建筑施工企業(yè)也可能要求房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)增加工程結(jié)算價(jià)款，那么，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的開發(fā)成本也會(huì)相應(yīng)增加。如果不能跟建筑施工企業(yè)做好協(xié)調(diào)，很可能會(huì)造成雙方的經(jīng)濟(jì)糾紛，不利于企業(yè)的發(fā)展。綜述，對(duì)于房地產(chǎn)老項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)還是更適宜采用簡(jiǎn)單計(jì)稅方法。

（三）房地產(chǎn)價(jià)格的上漲

我國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格在不斷快速地增長(zhǎng)，上漲了數(shù)倍。由于稅負(fù)也是企業(yè)開發(fā)成本的一部分，那么為了緩和房地產(chǎn)價(jià)格的上漲，就要降低企業(yè)的開發(fā)成本，也就是要把企業(yè)的稅負(fù)維持在一個(gè)比較穩(wěn)定的水平。所以，對(duì)于老項(xiàng)目，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)該采取簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。企業(yè)在選擇計(jì)稅方法的時(shí)候，還要考慮房地產(chǎn)的類型。對(duì)于商業(yè)地產(chǎn)、高檔豪宅，其增值空間大，更應(yīng)該選擇簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。而對(duì)于普通住宅和政府安居工程等一些增值幅度不大的工程，企業(yè)則要綜合考慮，選擇最佳的增值稅計(jì)稅方法。

（四）會(huì)計(jì)核算方法

增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比較，其會(huì)計(jì)核算的難度與工作量都會(huì)有很大程度的提升，對(duì)于工作人員的專業(yè)知識(shí)要求也不同，其也需要一個(gè)適應(yīng)期。而簡(jiǎn)易計(jì)稅方法相對(duì)于一般計(jì)稅方法來說，會(huì)計(jì)核算的難度和工作量都比較小。因此筆者認(rèn)為，“營(yíng)改增”政策實(shí)施的最初階段，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)老項(xiàng)目的計(jì)稅方法更適合采用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法。

三、新項(xiàng)目的稅收籌劃

根據(jù)國(guó)家的相關(guān)規(guī)定，2016年5月1日后新開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目必須采用一般計(jì)稅方法。因此，企業(yè)必須把這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn)前后的項(xiàng)目分開核算，包括各項(xiàng)收入、成本和費(fèi)用等，以規(guī)避稅收籌備造成的風(fēng)險(xiǎn)。

（一）重視增值稅專用發(fā)票的取得

營(yíng)改增以后，需要用增值稅專用發(fā)票進(jìn)行抵扣，企業(yè)必須重視取得增值稅專用發(fā)票，所以企業(yè)要加強(qiáng)日常經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的管理，提高其規(guī)范性與合理性，以盡可能取得增值稅專用發(fā)票，進(jìn)行增值稅銷項(xiàng)稅額的抵扣，以減輕企業(yè)的稅負(fù)。

1.企業(yè)要樹立正確的觀念，重視對(duì)稅法的學(xué)習(xí)。由于全面實(shí)施增值稅的時(shí)間不長(zhǎng)，企業(yè)難以改變傳統(tǒng)的經(jīng)營(yíng)習(xí)慣，適應(yīng)營(yíng)改增需要一定的時(shí)間。因此，企業(yè)要加強(qiáng)對(duì)工作人員的培訓(xùn)，使其加深對(duì)增值稅的理解，增強(qiáng)取得增值稅專用發(fā)票的意識(shí)。

2.在簽訂合同時(shí)，重視在增值稅專用發(fā)票取得方面的規(guī)定。建安工程的費(fèi)用和建筑材料要進(jìn)行增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣必須要取得增值稅專用發(fā)票，而對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)商來說，增值稅專用發(fā)票的來源主要是建筑施工企業(yè)，因此，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在于建筑施工企業(yè)簽訂相關(guān)合同時(shí)要重視這方面的規(guī)定，注明建筑施工企業(yè)應(yīng)提供相應(yīng)的增值稅專用發(fā)票。

（二）改善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式

營(yíng)改增以后，如果房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)仍然采用承包商包工包料的經(jīng)營(yíng)模式的話，會(huì)加重企業(yè)的稅負(fù)。因?yàn)椋康禺a(chǎn)開發(fā)商如果取得增值稅專用發(fā)票可以抵扣17%的增值稅，若仍由承包方包工包料，承辦方無法分開核算的時(shí)候，建筑施工企業(yè)應(yīng)稅勞務(wù)和貨物銷售的混合銷售行為，則按照11%征收增值稅，那么建筑企業(yè)會(huì)選擇開具11%的增值稅專用發(fā)票，以此減少企業(yè)的稅額，導(dǎo)致房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額減少，稅負(fù)也由此加重了。所以，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要重視完善企業(yè)的經(jīng)營(yíng)模式，以最大限度地降低企業(yè)的稅負(fù)。

（三）明確新舊項(xiàng)目的費(fèi)用劃分依據(jù)

舊項(xiàng)目適用簡(jiǎn)易計(jì)稅方法，而新項(xiàng)目必須要采用一般計(jì)稅方法，這兩種計(jì)稅方法有著明顯的區(qū)別，所以企業(yè)要明確新舊項(xiàng)目費(fèi)用的劃分依據(jù)，使其既能準(zhǔn)確地核算舊項(xiàng)目應(yīng)納稅額，又能合理地進(jìn)行新項(xiàng)目的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅的抵扣，規(guī)避營(yíng)改增帶來的風(fēng)險(xiǎn)。有些同時(shí)涉及新老項(xiàng)目的成本費(fèi)用，要采取合理的方法在兩者之間進(jìn)行分?jǐn)偅绻麩o法分辨成本費(fèi)用得到歸屬則應(yīng)全額由新項(xiàng)目承擔(dān)，與之相對(duì)應(yīng)的增值稅進(jìn)項(xiàng)稅額予以全額抵扣。

第3篇

隨著房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的快速發(fā)展，納稅籌劃受到人多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業(yè)務(wù)進(jìn)行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達(dá)到節(jié)稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)一項(xiàng)重要的則務(wù)管理活動(dòng)。本文卞要簡(jiǎn)單介紹有關(guān)環(huán)r節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的納稅籌劃。

【關(guān)鍵詞】

房地產(chǎn)：納稅。

一、房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌劃。

在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)時(shí)利用代建方式進(jìn)行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。

這種方式是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建費(fèi)用的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負(fù)；同時(shí)，可以適當(dāng)降低代建房地產(chǎn)的勞務(wù)費(fèi)用，將節(jié)省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對(duì)降低房?jī)r(jià)也起到一定作用。

例：某房地產(chǎn)企業(yè)，商品房銷售收入為4000萬元，除營(yíng)業(yè)稅及附加之外的總扣除項(xiàng)目金額為3000萬元。若該企業(yè)按正常的銷售商品繳納稅金，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項(xiàng)目的比率為24.22%，應(yīng)繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)546（4000-3000-220-234）萬元。若企業(yè)采用代建房方式，取得勞務(wù)收入1200萬元，應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅60（1200×5%）萬元，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉(zhuǎn)變將為企業(yè)增加收益594（1140-546）萬元。

二、房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)中的稅收籌劃。

主要是通過增加扣除項(xiàng)目和利用相關(guān)借款利息進(jìn)行的稅收籌劃。

1、通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。

例：某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為2000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營(yíng)業(yè)稅2000×5％=100萬元，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加100×10％=10萬元。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，裝修費(fèi)用為500萬元，房屋售價(jià)增加至2500萬元。

則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅2500×5％=125萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)262.5-170=92.5（萬元）。

2、相關(guān)借款利息的稅收籌劃根據(jù)《中華人民共和國(guó)土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》第七條第（三）項(xiàng)規(guī)定，財(cái)務(wù)費(fèi)用中的利息支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用（主要指銷售費(fèi)用和管理費(fèi)用），按本條（一）、（二）項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的5％以內(nèi)計(jì)算扣除。凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。

根據(jù)上述規(guī)定：

房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃。

若房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的稅收籌劃空間很大。

例：某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為25％，應(yīng)納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。

當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項(xiàng)目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤(rùn)1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。

四、簽訂合同時(shí)考慮通過劃定合理的收入項(xiàng)目進(jìn)行籌劃。

第4篇

[論文摘要]企業(yè)稅收籌劃是指納稅人根據(jù)稅法中的相關(guān)規(guī)定對(duì)企業(yè)涉稅事項(xiàng)進(jìn)行的旨在減輕稅負(fù)、有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)財(cái)務(wù)目標(biāo)的對(duì)策與安排。因此，稅收籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業(yè)的一項(xiàng)重要財(cái)務(wù)管理活動(dòng)。本文根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)的特點(diǎn)，分別從房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)、建設(shè)和銷售階段提出所應(yīng)考慮的稅收籌劃，具有很大的現(xiàn)實(shí)意義。

 

稅收是企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)中無償向政府支付的一種費(fèi)用，具有強(qiáng)制性和無償性，企業(yè)作為獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的主體，可以在合理合法的前提下，盡量減少納稅額，使稅收負(fù)擔(dān)率達(dá)到最低。稅收籌劃作為企業(yè)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)的一項(xiàng)重要活動(dòng)，是在一定的客觀條件下存在的，目前看來至少包括政府依法治稅的水平和稅法變動(dòng)情況兩類因素。

首先依法治稅是進(jìn)行稅收籌劃的前提，稅收籌劃是以現(xiàn)行稅制為基礎(chǔ)的，如果某一地區(qū)的實(shí)際稅收經(jīng)營(yíng)不是以現(xiàn)行稅法為依據(jù)，而是以其他類似收入指標(biāo)的因素為依據(jù)，那么進(jìn)行稅收籌劃也就失去了實(shí)際意義，這是企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)該注意的重要問題。其次，由于稅法作為一種法律既有穩(wěn)定性，也有一定的靈活性，所以進(jìn)行稅收籌劃應(yīng)該時(shí)刻關(guān)注稅法的變化。在體制轉(zhuǎn)軌尚未完成、稅法調(diào)整較為頻繁的階段，這點(diǎn)尤其要重視，因?yàn)槎惙ㄒ坏┱{(diào)整，稅收籌劃的依據(jù)可能消失或改變，籌劃的結(jié)果就完全可能與當(dāng)初進(jìn)行籌劃的預(yù)期相反。所以，企業(yè)的決策者和財(cái)務(wù)人員應(yīng)當(dāng)重視稅法的變化及調(diào)整，并據(jù)此相應(yīng)調(diào)整稅收籌劃的策略和方案。任何一個(gè)稅法的調(diào)整，其內(nèi)容本身就是新的稅收籌劃的基礎(chǔ)。

稅收籌劃由3個(gè)操作層次組成：①初級(jí)稅收籌劃：避免企業(yè)超額稅負(fù)。②中級(jí)稅收籌劃：優(yōu)化企業(yè)稅務(wù)策略。③高級(jí)稅收籌劃：爭(zhēng)取有利的稅收政策。真正意義上的稅收籌劃是一個(gè)企業(yè)不斷走向成熟和理性的標(biāo)志，是一個(gè)企業(yè)納稅意識(shí)不斷增強(qiáng)的表現(xiàn)。在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)，納稅人往往面臨著稅負(fù)不同的多種納稅方案的選擇，納稅人可以避重就輕，選擇低稅負(fù)的納稅方案，企業(yè)稅收籌劃就是合理最大限度地在稅法允許的范圍內(nèi)減輕企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

 

一、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目立項(xiàng)應(yīng)考慮的稅收籌劃

 

房地聲企業(yè)的稅收籌劃是一個(gè)涉及全局的、統(tǒng)籌性的財(cái)務(wù)管理活動(dòng)，因此在房地產(chǎn)項(xiàng)目立項(xiàng)階段進(jìn)行的稅收籌劃最為重要。

 

1　選擇合適的建房方式

大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)傾向于自行建造并銷售房地產(chǎn)，這種方式的籌劃空間較小，若利用代建、合建等方式則籌劃空間較大。

(1)房地產(chǎn)的代建行為。這種方式指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)并向客戶收取代建收入的行為。就房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發(fā)生房地產(chǎn)權(quán)屬的轉(zhuǎn)移，其收入屬于勞務(wù)報(bào)酬，為營(yíng)業(yè)稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以利用這種方式減輕稅負(fù)，但前提是在開發(fā)之初就能確定最終用戶，實(shí)行定向開發(fā)，從而避免開發(fā)后銷售繳納土地增值稅。 

(2)合作建房方式。根據(jù)《營(yíng)業(yè)稅問題解答(一)的通知》的規(guī)定，“合作建房”是指一方提供土地使用權(quán)，另一方提供資金，雙方合作建造房屋的行為。建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，再按規(guī)定征收土地增值稅。此外，以土地入股合作建房或以無形資產(chǎn)、不動(dòng)產(chǎn)投資入股的。參與接受投資方利潤(rùn)分配，共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為，不征收營(yíng)業(yè)稅；對(duì)股權(quán)轉(zhuǎn)讓也不征收營(yíng)業(yè)稅。企業(yè)可充分利用這些優(yōu)惠政策，實(shí)現(xiàn)共贏。 

 

2　開發(fā)多處房地產(chǎn) 

房地產(chǎn)公司在同時(shí)開發(fā)多處房地產(chǎn)時(shí)，可分別核算，也可合并核算，兩種方式所繳納的稅收不同，這為企業(yè)選擇核算方式提供了稅收籌劃的空間。一般來講，合并核算的稅收利益大一些，但也存在分別核算更有利的情況，具體如何核算：需要企業(yè)根據(jù)具體情況予以分析比較。 

例1長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司同時(shí)開發(fā)兩處位于城區(qū)的房地產(chǎn)，第一處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1000萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為400萬元；第二處房地產(chǎn)出售價(jià)格為1500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定扣除的費(fèi)用為1000萬元。如果企業(yè)選擇分別核算，第一處房地產(chǎn)的增值率為600÷400=150％，應(yīng)該繳納土地增值稅600 x50％-400×15％=240(萬元)，營(yíng)業(yè)稅及其附加1000×5.5％=55萬元；第二處房地產(chǎn)增值率為500÷1000=50％，應(yīng)繳納土地增值稅500 x30％=150(萬元)；營(yíng)業(yè)稅及其附加1500×5.5％=83.55(萬元)。該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為(不考慮其他稅費(fèi))1000+1500-400－1000-240－55－150－83.55=571.45萬元。如若合并核算，兩處房地產(chǎn)的出售價(jià)格為2500萬元，根據(jù)稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為1400萬元，增值額為1100萬元，增值率為1100÷1400=78.5％。應(yīng)該繳納土地增值稅1100×40％－1400×5％=370萬元，營(yíng)業(yè)稅及其附加2500×5.5％=137.5萬元。不考慮其他稅費(fèi)，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為2500－1100－370－137.5=892.5萬元。該稅收籌劃減輕稅收負(fù)擔(dān)892.5－571.45=321.05萬元。 

 

二、房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目建設(shè)中應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

1　通過增加扣除項(xiàng)目對(duì)土地增值稅進(jìn)行稅收籌劃 

土地增值稅是房地產(chǎn)開發(fā)的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業(yè)可以通過增加扣除項(xiàng)目使得房地產(chǎn)的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。 

例2長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司開發(fā)一棟普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，房屋售價(jià)為1000萬元，按照稅法規(guī)定可扣除費(fèi)用為800萬元，增值額為200萬元，增值率為200÷800=25％。該房地產(chǎn)公司需要繳納土地增值稅200×30％=60(萬元)，營(yíng)業(yè)稅1000×5％=50(萬元)，城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加50×10％=5(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1000－800-60-50-5=85(萬元)。如果該房地產(chǎn)公司進(jìn)行稅收籌劃，將該房屋進(jìn)行簡(jiǎn)單裝修，費(fèi)用為200萬元，房屋售價(jià)增加至1200萬元。則按照稅法規(guī)定可扣除項(xiàng)目增加為1000萬元，增值額為200萬元，增值率為200×1000=20％，不需要繳納土地增值稅。該地產(chǎn)公司需要繳納營(yíng)業(yè)稅1200×5％=60萬元；城市維護(hù)建設(shè)稅和教育費(fèi)附加60×10％=6(萬元)。不考慮企業(yè)所得稅，該房地產(chǎn)公司的利潤(rùn)為1200－1000-60-6=134(萬元)。該稅收籌劃降低企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)134-85=49(萬元)。 

2　相關(guān)借款利息的籌劃實(shí)務(wù) 

由于大部分房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)開發(fā)資金來自借貸，具有資金量大、借款期限長(zhǎng)、利息費(fèi)用多等特點(diǎn)，所以可利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃。 

(1)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之前的利息費(fèi)用，可以將完工之前的借款利息計(jì)人開發(fā)成本，并可作為計(jì)算房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用(期間費(fèi)用)的扣除基數(shù)。特別是從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)的企業(yè)，還可按照取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和，加計(jì)20％的扣除，這樣可以大大增加扣除項(xiàng)目，降低增值額，從稅基和稅率兩方面減輕稅負(fù)。 

(2)針對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)完工之后的利息費(fèi)用支出，凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算、分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的：允許據(jù)實(shí)扣除，但最高不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額；凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的，房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額與房地產(chǎn)開發(fā)成本之和的10％以內(nèi)計(jì)算扣除。企業(yè)據(jù)此可以選擇：如果購買房地產(chǎn)主要依靠負(fù)債籌資，利息費(fèi)用所占比例較高，可提供金融機(jī)構(gòu)證明，據(jù)實(shí)扣除。反之，主要依靠權(quán)益資本籌資，利息費(fèi)用很少，則可不計(jì)算應(yīng)分?jǐn)偟睦ⅲ@樣可以多扣除房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用，對(duì)實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值最大化有利。 

 

3　銷售與裝修分開，分散經(jīng)營(yíng)收入 

隨著裝修費(fèi)在房款中所占比重逐年遞增，若房地產(chǎn)企業(yè)與購房者簽訂合同時(shí)稍加變通則可取得意想不到的效果。若房地產(chǎn)公司事先設(shè)立一家裝修公司，同時(shí)與客戶簽訂兩份合同：一份房屋銷售合同，一份房屋裝修合同，則只需就第一份合同注明金額繳納土地增值稅，第二份合同不用繳納土地增值稅，稅基和稅率減少，從而減輕了稅負(fù)。 

三、房地產(chǎn)企業(yè)銷售時(shí)應(yīng)考慮的稅收籌劃 

 

房地產(chǎn)銷售方式的選擇也是進(jìn)行稅收籌劃的一種好方式，通過改變銷售模式的籌劃不僅可以直接減少稅負(fù)，而且可以間接地獲得貨幣時(shí)間價(jià)值的好處。這主要涉及兩個(gè)方面。 

 

1　針對(duì)納稅主體的新設(shè)分立 

這也就是說，房地產(chǎn)經(jīng)營(yíng)企業(yè)可以通過設(shè)立獨(dú)立銷售公司負(fù)責(zé)房地產(chǎn)銷售，這種分立使土地增值稅、營(yíng)業(yè)稅、企業(yè)所得稅的籌劃空間很大。 

例3長(zhǎng)春某房地產(chǎn)公司銷售的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅，在允許扣除的項(xiàng)目金額基本相同的前提下，可采用以下售價(jià)方式。①若以1500萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5萬元，增值率為28.48％，應(yīng)納99.75萬元的土地增值稅，凈賺232.75萬元。②以1400萬元的價(jià)格售出，可扣除的項(xiàng)目金額為1166.96萬元，增值率為19.97％，免征土地增值稅，凈賺233.04萬元。③如果房地產(chǎn)公司設(shè)立獨(dú)立房屋銷售公司，那么房地產(chǎn)公司可以將住房以1400萬元的售價(jià)賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價(jià)格賣出，當(dāng)開發(fā)公司賣給銷售公司時(shí)，由于其增值率為19.97％<20％，免納土地增值稅。當(dāng)銷售公司以1500萬元售出時(shí)，扣除營(yíng)業(yè)稅及附加合計(jì)：1500×5.5％=82.5(萬元)，可扣除的項(xiàng)目金額為1167.5+82.5=1250(萬元)，其增值率為16.67％<20％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時(shí)只增加營(yíng)業(yè)稅等稅金1400×5.5％=77(萬元)，獲利潤(rùn)1500－(1167.5+77)=255.5(萬元)，比籌劃前增加255.5－232.75=22.75(萬元)。 

2　減少賬面收入或遞延納稅時(shí)間 

(1)開發(fā)企業(yè)無償或收取極少手續(xù)費(fèi)委托銷售公司銷售房地產(chǎn)，并可協(xié)商開具銷售清單，由于這種方式應(yīng)按實(shí)際銷售額于收到代銷單位代銷清單時(shí)確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，所以在確認(rèn)納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間上可以盡量遞延，同時(shí)這樣可以避免銷售公司繳納營(yíng)業(yè)稅。 

(2)將原來由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)的銷售及管理費(fèi)用轉(zhuǎn)嫁到銷售公司，使銷售公司企業(yè)所得稅減少甚至不交。當(dāng)然，對(duì)于業(yè)務(wù)招待費(fèi)和廣告費(fèi)等有費(fèi)用扣除限額的扣除項(xiàng)目，應(yīng)事先商議確定由開發(fā)企業(yè)承擔(dān)，以避免上述費(fèi)用因超標(biāo)而調(diào)增應(yīng)納稅所得額的情況。 

(3)對(duì)于客戶通過銀行按揭方式購買開發(fā)產(chǎn)品的，其首付款應(yīng)于實(shí)際收到日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)，余款在銀行按揭貸款辦理轉(zhuǎn)賬之日確認(rèn)收入的實(shí)現(xiàn)。所以盡量與客戶和銀行協(xié)商，開立指定代收專戶，將客戶按揭還貸的部分定期先存入專戶，然后分期辦理轉(zhuǎn)賬時(shí)再確認(rèn)收入并納稅。 

 

參考文獻(xiàn) 

 

[1]蓋地，企業(yè)稅務(wù)籌劃理論與實(shí)務(wù)[m]，大連：東北財(cái)經(jīng)大學(xué)出版社，2005。 

[2]蘇強(qiáng)，房地產(chǎn)企業(yè)如何進(jìn)行稅收籌劃[j]，市場(chǎng)論壇，2006(2)。 

[3]國(guó)家稅務(wù)總局房地產(chǎn)開發(fā)有關(guān)企業(yè)所得稅問題的規(guī)定[s]，國(guó)稅發(fā)[2003]83號(hào)，財(cái)會(huì)月刊，2003，(21)：61-62。 

[4]王尤貴，李穎，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)中主要稅種的稅收籌劃[j]，開發(fā)與建設(shè),2006(4)。 

第5篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)企業(yè)稅收 稅收籌劃

隨著近年來，我國(guó)的城鄉(xiāng)居住房屋制度的改革不斷的深化，從大的宏觀經(jīng)濟(jì)角度來看，我國(guó)加入了世界貿(mào)易組織，并且對(duì)外開放的腳步也大大的邁進(jìn)了，房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展面臨著機(jī)遇和挑戰(zhàn)。這主要表現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)的投資規(guī)模一般都很大，并且資金的回收時(shí)間長(zhǎng)，以及所交的稅種繁多等。企業(yè)要想發(fā)展的好，必就須要重視房地產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)，并結(jié)合企業(yè)自身的實(shí)力和前景規(guī)劃，合理的進(jìn)行管理和資金籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)的稅收現(xiàn)狀

   近年來我國(guó)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展很迅速，其繳納的稅收成為了中央和一些地方政府財(cái)政收入的一個(gè)很重要的組成部分，成為了推動(dòng)相關(guān)聯(lián)的行業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要力量。在我國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)中稅收具有征收范圍廣、稅費(fèi)項(xiàng)目種類繁多、并且稅收收入分散等特點(diǎn)。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的意義

房地產(chǎn)企業(yè)如何在有限的空間內(nèi)盡可能地降低企業(yè)的納稅成本，增加企業(yè)營(yíng)業(yè)利潤(rùn)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)最大化，這對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。除此之外，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說納稅的風(fēng)險(xiǎn)也比較大，因此要想使企業(yè)的資金能夠合理的分配，從而在最大限度上降低企業(yè)成本，做好稅收籌劃是非常有必要的。做好稅收籌劃有利于房地產(chǎn)企業(yè)合理的依法納稅，可以提升企業(yè)的外在形象，同時(shí)合理、清晰、有效的納稅還可以幫助國(guó)家稅務(wù)機(jī)關(guān)提高稅收管理水平。另外，稅收籌劃還有于國(guó)家經(jīng)濟(jì)的宏觀調(diào)整和健康快速發(fā)展。因此看來，房地產(chǎn)企業(yè)的稅收策劃不僅僅對(duì)企業(yè)的健康發(fā)展有重要作用，同時(shí)對(duì)國(guó)家的稅收制度的維護(hù)也是很有意義的。

   三、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的一些策略和方法

房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)復(fù)雜，經(jīng)營(yíng)活動(dòng)多變，根據(jù)其特點(diǎn)進(jìn)行房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃一定要講究策略和方法，這樣才能有效減輕企業(yè)壓力，降低開發(fā)成本，減少稅負(fù)，增加經(jīng)濟(jì)效益，打造企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)。

（一）籌資利息支付的稅收籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目所需資金一般較大，進(jìn)行資金稅收籌劃集中于如何降低稅基。銀行貸款籌資、發(fā)行債券籌資等融資方式，利息可以稅前列支，達(dá)到抵稅效應(yīng)降低稅負(fù)，而發(fā)行股票則屬于權(quán)益資金模式，只能按稅后利潤(rùn)分配，不能有效降低稅基。我們可以利用合適的利息扣除方式對(duì)借款利息進(jìn)行稅收籌劃，特別是對(duì)土地增值稅的稅收籌劃中具有很大的意義，稅法規(guī)定在土地增值稅計(jì)算增值額中的房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)費(fèi)用的利息支出,納稅人能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除利息,但不得超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額，并且最多扣除土地成本和開發(fā)成本之和的百分五。；相應(yīng)地,當(dāng)納稅人不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明時(shí),可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用位土地成本和開發(fā)成本之和的百分十。因此房地產(chǎn)企業(yè)當(dāng)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目籌資途徑為借款并需要支付利息費(fèi)用的,預(yù)計(jì)費(fèi)用較高時(shí),可選擇據(jù)實(shí)扣除利息；預(yù)計(jì)利息費(fèi)用較低時(shí),可按比例扣除,這樣可以達(dá)到降低土地增值稅的計(jì)稅增值額。

（二）通過臨界點(diǎn)來進(jìn)行稅收籌劃

這個(gè)方法在房地產(chǎn)企業(yè)中基本用于土地增值稅的稅收籌劃，根據(jù)國(guó)家稅法規(guī)定的我國(guó)普通住宅土地增值稅的20%起征點(diǎn)（即所謂的臨界點(diǎn)）來計(jì)算企業(yè)的收入和支出，在開發(fā)成本和銷售定價(jià)上進(jìn)行充分的預(yù)計(jì)，可以采取增加開發(fā)成本，增加可扣除的房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的計(jì)算基數(shù)，降低增值額，減少稅負(fù)；也可以根據(jù)市場(chǎng)行情適當(dāng)降低銷售價(jià)格，減少收入，使增值額在臨界點(diǎn)之下，這樣就可以達(dá)到免征土地增值稅的目的，當(dāng)然降低收入引起少收款項(xiàng)，但我們要再考慮少收款項(xiàng)和增加稅負(fù)的金額中來進(jìn)行比較，確定一個(gè)能使企業(yè)稅負(fù)最低的價(jià)位。

（三）利用不同的經(jīng)營(yíng)模式進(jìn)行稅收籌劃

1、房地產(chǎn)企業(yè)收入確認(rèn)的條件是固定的，因?yàn)榉康禺a(chǎn)企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品一般價(jià)格較高，有些客戶無法一次性拿出款項(xiàng)來購買的時(shí)候，可采取分期付款的合同方式，按合同約定分期收款，這樣按會(huì)計(jì)規(guī)定及稅法規(guī)定未收款項(xiàng)都不符合收入確認(rèn)條件，可以再符合條件時(shí)再確認(rèn)收入，如果合同約定的分期款項(xiàng)是跨年度收取的，則對(duì)節(jié)約企業(yè)年度所得稅有很大的影響。從而達(dá)到稅收籌劃的作用，但也要考慮款項(xiàng)回收的可能性，不能給企業(yè)造成損失。

2、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)除了開發(fā)、銷售房產(chǎn)這一傳統(tǒng)經(jīng)營(yíng)模式外，還可以采用出租、投資聯(lián)營(yíng)等經(jīng)營(yíng)模式。這兩種經(jīng)營(yíng)方式所涉及應(yīng)繳納的稅種各不相同，存在著較大的稅收籌劃空間。出租屬于服務(wù)業(yè)，房產(chǎn)稅按照租金收入來計(jì)算，但需要繳納其他相關(guān)營(yíng)業(yè)稅及其附加等，投資聯(lián)營(yíng)模式房產(chǎn)稅按固定資產(chǎn)余值來計(jì)算，不再需要繳納其他營(yíng)業(yè)稅及其附加等，但兩者都需要繳納土地使用稅和企業(yè)所得稅，并且土地使用稅計(jì)算依據(jù)一樣。因?yàn)樽饨鹗杖氡容^固定，聯(lián)營(yíng)收入比較不具有不確定性，我們可以根據(jù)租金收入來進(jìn)行計(jì)算比較，看何種模式的稅負(fù)較低。

總之，在房地產(chǎn)企業(yè)中，稅收是企業(yè)成本的一大組成部分，它對(duì)于企業(yè)有著十分重要的意義，進(jìn)行稅收的合理籌劃，從而在現(xiàn)有條件下最大限度的謀取較輕稅負(fù)，有助于增加企業(yè)的收入，提高企業(yè)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，維護(hù)企業(yè)的各項(xiàng)納稅權(quán)益，并能使企業(yè)自身的價(jià)值實(shí)現(xiàn)達(dá)到最大化，促進(jìn)企業(yè)的良性發(fā)展。

參考文獻(xiàn)：

[1] 張振媚：房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃 .首都經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué) . 2010

[2] 庾莉萍：土地增值稅新規(guī)對(duì)房產(chǎn)業(yè)的影響 . 上海會(huì)計(jì) . 2008年2期

第6篇

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 土地增值稅 籌劃

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所得到的增值額度而征收的稅，對(duì)象是在有償轉(zhuǎn)讓的國(guó)有土地使用權(quán)以及建筑物等的單位和個(gè)人等。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，土地增值稅是其稅收支出的重要組成部分。對(duì)于企業(yè)來說，通過稅收籌劃，能夠在法律法規(guī)的相關(guān)規(guī)定下，提出符合企業(yè)經(jīng)濟(jì)利益最大化的納稅方案，是企業(yè)稅收管理的重要內(nèi)容。通過合理地籌劃增值稅稅收，能夠有效提高企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，對(duì)于提高企業(yè)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力具有重要的意義。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅籌劃的意義

（一）有利于完善稅收法律

目前我國(guó)在土地增值稅征收方面還沒有形成正式的法律，通過相關(guān)的政策、條例等形式進(jìn)行，但是仍然存在一些不完善的地方。例如土體增值額的計(jì)算方法不科學(xué)，減免稅條例不規(guī)范，稅率設(shè)置不合理等。稅收籌劃是對(duì)現(xiàn)有的土地增值稅稅收政策進(jìn)行研究和應(yīng)用，從而能夠了解和發(fā)現(xiàn)稅收政策中的不合理之處，為完善我國(guó)的土地增值稅政策提供良好的建議和依據(jù)，最終完善我國(guó)的稅收法規(guī)。同時(shí)也能夠完善相關(guān)稅收的相關(guān)法律，使相關(guān)的法律相互協(xié)調(diào)，最終形成一個(gè)整體。

（二）有利于宏觀調(diào)控

房地產(chǎn)作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，對(duì)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)的發(fā)展具有重要的影響。加強(qiáng)房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，有利于促進(jìn)我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。稅收政策作為宏觀調(diào)控中的重要措施，對(duì)于房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展具有重要的引導(dǎo)和激勵(lì)作用。例如房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)土地增值稅的相關(guān)優(yōu)惠政策等，進(jìn)行投資和開發(fā)，從而減少企業(yè)的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，有利于實(shí)現(xiàn)企業(yè)利益的最大化。稅收政策還有利于國(guó)家進(jìn)行產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)資源的優(yōu)化配置，最終實(shí)現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。

（三）能夠提高房地產(chǎn)企業(yè)的收益

稅收籌劃能夠幫助財(cái)務(wù)人員深刻地理解土地增值稅的相關(guān)政策；對(duì)于稅收籌劃來說，其本身比較復(fù)雜，為了保證稅收籌劃的順利進(jìn)行，也應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格地按照相關(guān)的規(guī)定進(jìn)行，從而加強(qiáng)企業(yè)的財(cái)務(wù)核算等。通過進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃，不僅提高了企業(yè)的納稅意識(shí)，也提高了企業(yè)的財(cái)務(wù)管理水平，從而提高了企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)來說，在成本、收入等條件一定的情況下，納稅金額與稅前利潤(rùn)之間是彼消此長(zhǎng)的關(guān)系。通過加強(qiáng)相關(guān)的研究，能夠幫助企業(yè)采取合理的避稅措施來降低企業(yè)的納稅金額，對(duì)于提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益具有重要的促進(jìn)作用。

二、土地增值稅籌劃和清算技巧研究

（一）充分利用稅收優(yōu)惠政策

土地增值稅在稅率方面應(yīng)用了累進(jìn)稅率的方式，根據(jù)納稅人增值率的不同而選擇相應(yīng)的稅率。在土地增值稅稅收優(yōu)惠政策中，明確地規(guī)定了可以免于征收的相關(guān)條件，例如增值率20%是一個(gè)重要的門檻。當(dāng)增值率超過20%時(shí)，就不能進(jìn)行免稅。對(duì)于普通住宅來說，可以在稅收優(yōu)惠政策下進(jìn)行稅收籌劃。例如對(duì)于某住宅項(xiàng)目來說，可以通過稅收籌劃合理地降低銷售價(jià)格，不僅不會(huì)極低企業(yè)的稅前利潤(rùn)，還可能實(shí)現(xiàn)稅前稅前的增加，這主要是在不同的籌劃方法中，減少土地增值稅額不同。這種特殊的稅收優(yōu)惠政策為房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃提供了空間，因此在籌劃的過程中應(yīng)當(dāng)合理地應(yīng)用。在籌劃的過程中，應(yīng)當(dāng)明確其使用條件，例如建筑必須是符合普通標(biāo)準(zhǔn)的居民住宅，在出售房屋時(shí)的增值額扣除項(xiàng)目金額的比例應(yīng)當(dāng)?shù)陀?0%。當(dāng)企業(yè)房地產(chǎn)項(xiàng)目屬于混合項(xiàng)目時(shí)，應(yīng)當(dāng)分開計(jì)算其增值額，否則不能享受相關(guān)的稅收優(yōu)惠。

（二）合理選擇清算的時(shí)機(jī)

目前國(guó)家在土地增值稅征收的過程中，采取了預(yù)征的辦法，通過選擇合理的預(yù)征率，在項(xiàng)目結(jié)算之后進(jìn)行土地增值稅清算的方式。房地產(chǎn)企業(yè)在取得預(yù)售資質(zhì)得到的銷售收入按照一定的預(yù)征率繳納土地增值稅，在項(xiàng)目滿足增值稅清算條件時(shí)再進(jìn)行匯算清繳。目前我國(guó)地方各級(jí)政府在土地增值稅預(yù)征率規(guī)定方面存在比較大的差異，在進(jìn)行土地增值稅預(yù)征時(shí)，當(dāng)應(yīng)納稅額大于清算時(shí)的應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)盡早進(jìn)行清算；當(dāng)土地增值稅預(yù)征應(yīng)納稅額小于土地增值稅清算應(yīng)納稅額時(shí)，應(yīng)當(dāng)推遲清算。在具體的籌劃過程中，企業(yè)應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的清算時(shí)間進(jìn)行選擇，當(dāng)土地增值率小于土地增值率的平衡點(diǎn)時(shí)要早些進(jìn)行清算；反之，應(yīng)當(dāng)推遲清算。土地增長(zhǎng)率越高，清算的應(yīng)納稅額大于預(yù)征稅額，應(yīng)當(dāng)推遲進(jìn)行清算。在籌劃清算時(shí)間時(shí)，應(yīng)當(dāng)在項(xiàng)目達(dá)到清算條件之前，只有這樣才能提高企業(yè)在清算時(shí)間上的自主性，合理地維護(hù)企業(yè)的利益。

（三）合理確定可扣除項(xiàng)目金額

土地增值額和土地增值稅應(yīng)納稅額的確定，都與扣除項(xiàng)目金額具有密切的關(guān)系。通過合理地確定可扣除項(xiàng)目的金額，能夠有效減少土地增值稅稅收。通過稅收籌劃，能夠有效增加稅前利潤(rùn)；雖然在籌劃的過程中，可能出現(xiàn)扣除項(xiàng)目金額增加的情況，但是由于整體稅收利潤(rùn)比較大，仍然達(dá)到了籌劃的目標(biāo)。對(duì)于可扣除項(xiàng)目金額來說，應(yīng)當(dāng)根據(jù)企業(yè)的實(shí)際情況，選擇合適的金額，實(shí)現(xiàn)稅前利潤(rùn)的最大化，達(dá)到稅收籌劃的目標(biāo)。

三、結(jié)束語

對(duì)于房地產(chǎn)來說，其投資周期長(zhǎng)，資金密度比較高，特別是隨著土地增值稅清算政策的實(shí)施，為了提高企業(yè)的避稅能力，減輕企業(yè)的稅負(fù)，提高企業(yè)資金的利用效率，應(yīng)當(dāng)加強(qiáng)對(duì)土地增值稅稅收籌劃和清算方法的研究。由于土地增值稅籌劃涉及到了房地產(chǎn)開發(fā)的不同階段，對(duì)于企業(yè)財(cái)務(wù)管理來說，應(yīng)當(dāng)制定合理的籌劃控制目標(biāo)，為企業(yè)的管理和決策提供科學(xué)性的依據(jù)，最終減少企業(yè)資金的壓力，提高企業(yè)的經(jīng)濟(jì)效益。

參考文獻(xiàn)：

第7篇

關(guān)鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

稅收籌劃是納稅人在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)通過對(duì)投資、經(jīng)營(yíng)、理財(cái)?shù)然顒?dòng)的事先籌劃與安排,盡可能地取得節(jié)稅利益。稅收籌劃的實(shí)質(zhì)是在不損害國(guó)家利益的前提 下提高企業(yè)經(jīng)濟(jì)效益,具有綜合性、事先性、合法性、目的性等特征。隨著市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制的日益完善,稅收籌劃逐漸將成為企業(yè)尤其是房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理不可或缺的組成部分。在目前的政策下,房地產(chǎn)企業(yè)資金來源受到限制,伴隨著房地產(chǎn)行業(yè)壁壘的打破和市場(chǎng)化程度的提高,房地產(chǎn)未來的發(fā)展將向規(guī)范化、規(guī)模化、品牌建立的方向發(fā)展,企業(yè)的并購更加頻繁,現(xiàn)金流量成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的重要指標(biāo)和保障,因此,如何在日趨殘酷的競(jìng)爭(zhēng)中不被淘汰出局,充分完全利用現(xiàn)有資源,在管理中合理利用資金,合理的進(jìn)行稅收籌劃,節(jié)省資金,創(chuàng)造節(jié)稅收益,是房地產(chǎn)企業(yè)制勝的重要法寶。

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃有很多方式,其中利用土地增值稅進(jìn)行納稅收籌劃是其主要方式,下面我們重點(diǎn)介紹土地增值稅稅收籌劃。

一、房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃簡(jiǎn)介

土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅。下面筆者從土地增值稅的自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合相關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,并綜合考慮納稅人的整體利益,對(duì)土地增值稅的籌劃進(jìn)行闡述。

1.納稅人

土地增值稅的納稅人是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、土地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人。

2.稅率的計(jì)算

土地增值稅按照增值額超過應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率,采取四級(jí)超率累進(jìn)稅率形式,增值額與應(yīng)扣除項(xiàng)目的比率越大,適用的稅率越高,應(yīng)負(fù)擔(dān)的稅負(fù)越重。根據(jù)國(guó)家有關(guān)規(guī)定,四級(jí)超率累進(jìn)稅率額分別是:增值額未超過扣除項(xiàng)目金額50%的部分,稅率為30%;超過扣除項(xiàng)目金額50%但是未超過100%的部分,稅率為40%;超過扣除項(xiàng)目金額100%但未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過扣除項(xiàng)目金額200%及以上的部分,稅率為60%。

3.應(yīng)稅項(xiàng)目和扣除項(xiàng)目的確定

應(yīng)稅收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入等。應(yīng)扣除項(xiàng)目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、房地產(chǎn)開發(fā)成本、房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用、與轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)有關(guān)的稅金、舊房及建筑物的評(píng)估價(jià)格以及其他扣除項(xiàng)目等。

4.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的土地增值稅稅收優(yōu)惠政策

國(guó)家相繼出臺(tái)了一系列的稅收優(yōu)惠政策,具體如下:

(1)根據(jù)我國(guó)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額為未超過扣除項(xiàng)目金額20%的,免征土地增值稅;超過應(yīng)扣除項(xiàng)目金額的,應(yīng)按其全部增值額計(jì)稅。同時(shí)對(duì)于納稅人既建普通標(biāo)準(zhǔn)住宅又進(jìn)行其他房地產(chǎn)開發(fā)的,應(yīng)分別核算增值額和應(yīng)稅金額。

(2)因國(guó)家建設(shè)需要依法征用、回收的房產(chǎn),免征土地增值稅。

(3)以房地產(chǎn)進(jìn)行投資、聯(lián)營(yíng)的,投資、聯(lián)營(yíng)的一方以土地(房地產(chǎn))作價(jià)入股進(jìn)行投資或作為聯(lián)營(yíng)條件,將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到所投資、聯(lián)營(yíng)的企業(yè)中時(shí),暫免征收土地增值稅。對(duì)投資、聯(lián)營(yíng)企業(yè)將上述房地產(chǎn)再轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

(4)合作建房中一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。

二、房地產(chǎn)企業(yè)稅收籌劃的主要方式

(一)利用避免進(jìn)入征稅范圍節(jié)稅籌劃

1.利用合作建房節(jié)稅

合作建房方式指一方出土地,一方出資金,雙方合作建房的行為。《財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于土地增值稅一些具體問題規(guī)定的通知》中規(guī)定:“對(duì)于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅建成后轉(zhuǎn)讓的,應(yīng)征收土地增值稅。”

根據(jù)以上稅收優(yōu)惠政策,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可以充分利用此項(xiàng)政策進(jìn)行稅收籌劃。

合作建房雙方分得的房產(chǎn)均不含有土地增值稅,可大大降低房產(chǎn)的成本,這樣可實(shí)現(xiàn)出資方和出地方的雙贏。一般情況下,合作建房中的一方通過轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)而擁有了部分新建房屋的使用權(quán),但是卻產(chǎn)生了轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù);而另一方因轉(zhuǎn)讓部分房屋所有權(quán)而發(fā)生了銷售不動(dòng)產(chǎn)應(yīng)繳納營(yíng)業(yè)稅的義務(wù)。若兩企業(yè)協(xié)商采取土地使用權(quán)和房屋使用權(quán)相互交換的方式合作建房,此時(shí),對(duì)合營(yíng)企業(yè)提供土地使用權(quán)的行為將視為投資入股,而稅法中規(guī)定:“以無形資產(chǎn)投資入股,參加投資方的分配、共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不征營(yíng)業(yè)稅”,因此,就會(huì)只對(duì)企業(yè)銷售房屋取得的收入按銷售不動(dòng)產(chǎn)征收營(yíng)業(yè)稅,雙方分得的利潤(rùn)不征收營(yíng)業(yè)稅,這樣,合營(yíng)企業(yè)雙方都不多交營(yíng)業(yè)稅,均獲得了節(jié)稅收益。

2.利用代建房方式節(jié)稅

代建房方式是指房地產(chǎn)開發(fā)公司代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā),在開發(fā)完成后向客戶收取一定比例的代建費(fèi)用的行為。代建房的整個(gè)經(jīng)濟(jì)行為中,雖然企業(yè)取得了收入,但是不涉及房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的變動(dòng),其收入也就只屬于勞務(wù)收入性質(zhì),所以不在土地增值稅納稅范圍之內(nèi),僅依據(jù)稅法中有關(guān)營(yíng)業(yè)稅的規(guī)定依法繳納營(yíng)業(yè)稅。采用代建房方式,不僅可以在一定程度上減輕營(yíng)業(yè)稅負(fù)擔(dān),還可以不用繳納土地增值稅,大幅降低了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。因此房地產(chǎn)企業(yè)可以利用代建房方式,在開發(fā)之初就確定最終用戶,實(shí)行定向開發(fā),從而避免了開發(fā)后再銷售時(shí)繳納土地增值稅,大大減輕了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān)。

3.改出售為出租節(jié)稅

稅法規(guī)定的土地增值稅的征稅范圍不包括未轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)和房產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的行為。因此,房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)完成后,可以以出租的形式收回資金,由于沒有發(fā)生產(chǎn)權(quán)變動(dòng),企業(yè)只需交納出租房產(chǎn)稅,這樣大大節(jié)省了企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),為企業(yè)創(chuàng)造了節(jié)稅收益。

4.改出售為投資聯(lián)營(yíng)節(jié)稅

按照稅法規(guī)定,以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,參與接受投資方的利潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投資風(fēng)險(xiǎn)的行為,不繳營(yíng)業(yè)稅和土地增值稅,而且以不動(dòng)產(chǎn)投資入股以后轉(zhuǎn)讓股權(quán)時(shí)也不需要補(bǔ)交營(yíng)業(yè)稅。這些規(guī)定為房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃提供了空間。如果具備一定條件的企業(yè)或公司作為房地產(chǎn)的購買方,可以考慮先以不動(dòng)產(chǎn)投資入股,再以向購買方轉(zhuǎn)讓股權(quán)的房地產(chǎn)達(dá)到銷售房地產(chǎn)的目的,從而為企業(yè)獲得節(jié)稅收益。

(二)利用增加可抵扣項(xiàng)目進(jìn)行節(jié)稅籌劃

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)可通過增加合理的利息支出等扣除項(xiàng)目金額以降低增值率,使其適用較低的稅率,從而達(dá)到降低稅收負(fù)擔(dān)的目的。依據(jù)《土地增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》中關(guān)于利息支出扣除項(xiàng)目之規(guī)定:“現(xiàn)行相關(guān)土地增值稅稅法對(duì)財(cái)務(wù)費(fèi)用扣除項(xiàng)目中的利息支出,凡能夠按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不能超過按商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額。”“房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之五以內(nèi)計(jì)算扣除;凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用按取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的成本項(xiàng)規(guī)定計(jì)算的金額之和的百分之十以內(nèi)計(jì)算扣除。”這些選擇性條款為企業(yè)提供了一個(gè)新的稅收籌劃空間。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)的過程中,都會(huì)發(fā)生大量的借款,不可避免的會(huì)有大量的利息支出,而依據(jù)上述規(guī)定利息支出的不同扣除方法會(huì)對(duì)企業(yè)應(yīng)納的土地增值稅產(chǎn)生很大的影響。

三、房地產(chǎn)企業(yè)在稅收籌劃中要注意的問題

稅收籌劃能給房地產(chǎn)企業(yè)帶來節(jié)稅收益,實(shí)現(xiàn)企業(yè)利潤(rùn)的增加和企業(yè)價(jià)值的提升。但是,房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃時(shí)也有一定的風(fēng)險(xiǎn)性,因此,企業(yè)還要注意以下問題:

(一)稅收籌劃應(yīng)以合理合法為前提

稅收籌劃不可盲目的鉆法律的空子,在進(jìn)行稅收籌劃時(shí)應(yīng)堅(jiān)持依法原則,在不違背國(guó)家的各項(xiàng)法律、法規(guī)的前提下,結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)自身的實(shí)際情況進(jìn)行籌劃,才能達(dá)到預(yù)期的效果和目標(biāo)。

(二)稅收籌劃應(yīng)注重戰(zhàn)略籌劃

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收籌劃納稅過程更重要的是公司管理層的決策過程,企業(yè)在決策時(shí)要注重規(guī)范性、戰(zhàn)略性的籌劃。有的房地產(chǎn)企業(yè)片面的認(rèn)為,納稅籌劃就是鉆稅法的空子,只對(duì)單個(gè)項(xiàng)目,單筆交易或者單個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行籌劃,而忽略了項(xiàng)目對(duì)企業(yè)在開發(fā)、經(jīng)營(yíng)成本上的影響,單純地追求通過稅費(fèi)籌劃來增加企業(yè)的節(jié)稅收益卻增加了開發(fā)成本或經(jīng)營(yíng)成本,最終對(duì)企業(yè)產(chǎn)生了消極的影響。

因此,企業(yè)進(jìn)行稅收籌劃,管理層和財(cái)務(wù)部門不僅要關(guān)注財(cái)務(wù)、稅務(wù)方面的事項(xiàng),也要關(guān)注企業(yè)日常經(jīng)營(yíng)的各個(gè)方面,不僅需要財(cái)務(wù)部門的工作人員的合作,還要得到企業(yè)內(nèi)部其他部門的配合,才能充分取得稅收籌劃節(jié)稅效益的最優(yōu)額度。

綜上所述,稅收籌劃的目標(biāo)不僅僅是降低企業(yè)的稅收負(fù)擔(dān),還要有利于提高企業(yè)的凈利潤(rùn)以及企業(yè)價(jià)值的穩(wěn)定增長(zhǎng)。企業(yè)只有合理的利用稅收優(yōu)惠政策,制定戰(zhàn)略稅收籌劃,才能發(fā)揮稅收籌劃的作用,保證企業(yè)的持續(xù)性的發(fā)展。

參考文獻(xiàn):

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【2】田歌.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃[J].商場(chǎng)現(xiàn)代化,2007(11)

第8篇

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè);土地增值稅;稅收籌劃

2010年的兩會(huì)期間,房?jī)r(jià)過高問題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個(gè)利好消息。客觀來說,我國(guó)房?jī)r(jià)過高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右,而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%—60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項(xiàng)目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中,一般都會(huì)有大量借款,利息支出不可避免。我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,可按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的所有費(fèi)用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬元,開發(fā)成本為1000萬元,針對(duì)利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時(shí),由于90萬元<80萬元,所以該公司應(yīng)嚴(yán)格按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,則利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)90+(600+1000)×5%=170(萬元),否則只能按(600+1000)×10%=160(萬元)扣除,扣稅基數(shù)將減少10(萬元)而多繳稅款;

3.允許扣除的利息支出為70萬元時(shí),由于70萬<80萬,所以應(yīng)選擇不按房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒒虿惶峁┯嘘P(guān)金融機(jī)構(gòu)的證明,則利息支出和其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用扣除共計(jì)(600+1000)×10%=160(萬元),可以多扣除160-(70+80)=10(萬元)利息支出,扣稅基數(shù)增加10萬元。

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),可以通過比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。

(二)對(duì)于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對(duì)不同消費(fèi)者,其銷售價(jià)格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目1為寫字樓,營(yíng)業(yè)收入為20000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為6000萬元;項(xiàng)目2為普通住宅,營(yíng)業(yè)收入為4000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為2400萬元。

1.分開核算:項(xiàng)目1:增值額=20000-6000=14000(萬元),增值率=14000÷6000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14000×60%-6000×35%=6300(萬元)。項(xiàng)目2:增值額=4000

-2400=1600(萬元),增值率=1600÷2400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1600×40%-2400×5%=520(萬元)。應(yīng)納土地增值稅總額

=6300+520=6820(萬元)。

2.合并核算:該公司營(yíng)業(yè)總收入=20000+4000=24000(萬元),扣除項(xiàng)目總金額=6000+2400=8400(萬元),增值額=24000-8400=15600(萬元),增值率=15600÷8400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15600×50%-8400×15%=6540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對(duì)公司更加有力。

二、合理定價(jià)

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項(xiàng)目的金額1000萬元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營(yíng)業(yè)稅率,城建稅率,教育費(fèi)附加征收率。此時(shí),該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為:1000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠,則最高售價(jià)P=1.2×(1000+5.5%P),可得P=1285(萬元)。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格帶來更大收益,此時(shí)增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時(shí),稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價(jià)格提高了y,此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%y,此時(shí),允許扣除項(xiàng)目的金額=1071+5.5%y;增值額=1285+y-(1071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價(jià)格帶來的收益必須高于因放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格來獲得更多收益,那么它的銷售價(jià)格就必須高于1364.6萬元(1285+89.6)以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

三、綜合應(yīng)用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項(xiàng)目共支付地價(jià)款為1000萬元,合計(jì)開發(fā)成本費(fèi)用為5000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項(xiàng)目金額為3269萬,寫字樓全部允許扣除項(xiàng)目金額為4670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時(shí)應(yīng)如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1000+5000)×(10%-5%)=6000×5%=300(萬元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時(shí),420萬元>300萬元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。

二是對(duì)于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價(jià)做出判斷。如想在享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3269+5.5%A),A=4200(萬元);B=1.2×(4670+5.5%B),B=6000(萬元),此時(shí)免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時(shí),開發(fā)商通過提供價(jià)格來提高收益,其總收入為5600萬元,寫字樓價(jià)格不變,總收入為6000萬元。此時(shí)住宅樓增值額=5600-3500=2100(萬元),住宅樓增值率=2100÷3500×100%=60%,對(duì)應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2100×40%-3500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5600+6000)-(3500+5000)

=3100(萬元),增值率=3100÷8500×100%=36%,對(duì)應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時(shí)分開納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語

隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本,控制風(fēng)險(xiǎn)才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

【參考文獻(xiàn)】

[1]國(guó)土資源局.2009年調(diào)查報(bào)告[EB/OL]./zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2]國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[S].2006(12).

[3]中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009.

第9篇

【關(guān)鍵詞】 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè); 土地增值稅; 稅收籌劃

2010年的兩會(huì)期間,房?jī)r(jià)過高問題成為最受關(guān)注的焦點(diǎn)。總理在政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào):“要堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲勢(shì)頭,滿足民眾的基本住房需求。”自2010年5月10日起,央行上調(diào)存款類金融機(jī)構(gòu)人民幣存款準(zhǔn)備金率0.5個(gè)百分點(diǎn),令銀行的貸款空間更小,可獲房貸更少。2010年6月,國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于土地增值稅清算有關(guān)問題的通知》正式下發(fā),加大了土地增值稅清算工作的力度。從國(guó)家近期頒布的與房地產(chǎn)有關(guān)的政策來看,無疑都是為了遏制房?jī)r(jià),這對(duì)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說,并不是一個(gè)利好消息。客觀來說,我國(guó)房?jī)r(jià)過高的原因很復(fù)雜,其中稅費(fèi)比重大是一個(gè)重要的原因。在國(guó)外,地價(jià)及稅費(fèi)一般占房?jī)r(jià)的20%左右,而國(guó)內(nèi)卻高達(dá)50%―60%①。在房地產(chǎn)應(yīng)征的各種稅費(fèi)中,土地增值稅引人關(guān)注。土地增值稅是對(duì)轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人,就其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)所取得的增值額征收的一種稅,是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)收益影響最大的稅種之一,如何有效地進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃是房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)展中刻不容緩的一件大事。

一、土地增值稅稅收籌劃分析

土地增值稅稅收籌劃可從其自身特點(diǎn)出發(fā),結(jié)合有關(guān)的稅收優(yōu)惠政策,綜合考慮房地產(chǎn)企業(yè)的整體利益,把握好增值率的節(jié)點(diǎn),降低增值額,達(dá)到節(jié)約稅金的目的。

(一)增加扣除項(xiàng)目金額

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在運(yùn)營(yíng)過程中,一般都會(huì)有大量借款,利息支出不可避免。我國(guó)現(xiàn)行土地增值稅對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中的利息支出分兩種情況扣除:一是凡是能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目分?jǐn)偛⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,允許據(jù)實(shí)扣除,但最高不得超過按商業(yè)銀行同期貸款利率計(jì)算的金額。其他房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用,按取得土地使用權(quán)所支付的金額和房地產(chǎn)開發(fā)成本金額之和(簡(jiǎn)稱“合計(jì)數(shù)”)的5%以內(nèi)計(jì)算扣除。二是凡不能按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目計(jì)算分?jǐn)偫⒅С龌虿荒芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的,利息支出或不能提供金融機(jī)構(gòu)證明的,可按“合計(jì)數(shù)”的10%以內(nèi)計(jì)算扣除包括利息在內(nèi)的所有費(fèi)用支出。

案例1:某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)商品房,當(dāng)?shù)卣?guī)定的扣除比例為5%和10%,其支付的地價(jià)款為600萬元,開發(fā)成本為1 000萬元,針對(duì)利息支出為90萬元和70萬元兩種情況進(jìn)行籌劃(假設(shè)該利息支出為可分?jǐn)偳夷芴峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明,并未超過商業(yè)銀行同類同期貸款利率計(jì)算的金額)。

1.扣除的利息支出差異=(1 000+600)×(10%-5%)=80(萬元);

2.允許扣除的利息支出為90萬元時(shí),由于90萬元

3.允許扣除的利息支出為70萬元時(shí),由于70萬

房地產(chǎn)開發(fā)時(shí),可以通過比較上述兩種情況下的利息費(fèi)用高低,選擇是否分?jǐn)傓D(zhuǎn)讓房地產(chǎn)項(xiàng)目的利息支出或提供金融機(jī)構(gòu)證明,以達(dá)到節(jié)稅目的。

(二)對(duì)于不同增值率的房產(chǎn)的籌劃

同一房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的房地產(chǎn)有不同的檔次,針對(duì)不同消費(fèi)者,其銷售價(jià)格也有所不同,不同地區(qū)的開發(fā)成本受各種因素的影響也有所不同,這就導(dǎo)致各類房地產(chǎn)的增值額和增值率有所差別。如果對(duì)不同增值率的房地產(chǎn)合并核算,就有可能降低高增值率房產(chǎn)的適用稅率,使稅負(fù)下降。

案例2:某房地產(chǎn)開發(fā)公司2008年同時(shí)開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,項(xiàng)目1 為寫字樓,營(yíng)業(yè)收入為20 000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為6 000萬元;項(xiàng)目2為普通住宅,營(yíng)業(yè)收入為4 000萬元,可扣除項(xiàng)目金額為2 400萬元。

1.分開核算:項(xiàng)目1:增值額=20 000-6 000=14 000(萬元),增值率=14 000÷6 000×100%=233%,取60%的稅率和速扣數(shù)35%,應(yīng)納土地增值稅額=14 000×60%-6 000×35%=6 300(萬元)。項(xiàng)目2:增值額=4 000

-2 400=1 600(萬元),增值率=1 600÷2 400×100%=67%,取40%的稅率和速扣數(shù)5%,應(yīng)納土地增值稅額=1 600×40%-2 400×5%=520(萬元)。應(yīng)納土地增值稅總額

=6 300+520=6 820(萬元)。

2.合并核算:該公司營(yíng)業(yè)總收入=20 000+4 000=24 000(萬元),扣除項(xiàng)目總金額=6 000+2 400=8 400(萬元),增值額=24 000-8 400=15 600(萬元),增值率=15 600÷8 400×100%=186%,取50%的稅率和速扣數(shù)15%,應(yīng)納土地增值稅總額=15 600×50%-8 400×15%=6 540(萬元)。

比較可以看出,合并核算能夠節(jié)省土地增值稅280萬元,合并核算對(duì)公司更加有力。

二、合理定價(jià)

根據(jù)土地增值稅有關(guān)起征點(diǎn)的規(guī)定,納稅人建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售,增值額未超過扣除項(xiàng)目金額的20%,免征土地增值稅。利用這一規(guī)定,納稅人在出售普通標(biāo)準(zhǔn)住宅的時(shí)候,就應(yīng)該綜合考慮提高銷售價(jià)格帶來的收益和放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而增加的稅收負(fù)擔(dān)之間的權(quán)重。

案例3:某房地產(chǎn)開發(fā)公司建成一批商品住房待售,全部允許扣除項(xiàng)目的金額1 000萬元,銷售金額為P,相應(yīng)的銷售稅金及附加為5%P(1+7%+3%)=5.5%P,其中,5%,7%,3%分別為營(yíng)業(yè)稅率,城建稅率,教育費(fèi)附加征收率。此時(shí),該公司所有可以扣除項(xiàng)目的總金額為:1 000+5.5%P。如果該房地產(chǎn)開發(fā)公司希望享受起征點(diǎn)的優(yōu)惠,則最高售價(jià)P=1.2×(1 000+5.5%P),可得P=1 285(萬元)。即當(dāng)該公司的銷售價(jià)格在1 285萬元以內(nèi),不需交納土地增值稅,此時(shí)扣除項(xiàng)目金額總和為1 071萬元,獲利214萬元。

如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格帶來更大收益,此時(shí)增值率大于20%,適用于“增值率小于50%時(shí),稅率為30%,速扣數(shù)為0”。假設(shè)價(jià)格提高了y,此時(shí)房產(chǎn)的新價(jià)格為P+y,相應(yīng)的允許扣除項(xiàng)目總金額增加了5.5%y,此時(shí),允許扣除項(xiàng)目的金額=1 071+5.5%y;增值額=1 285+y-(1 071+5.5%y)=94.5%y+214。應(yīng)納土地增值稅額=30%×(94.5%y+214)=0.2835y+64.2。若企業(yè)想獲得效益,則其提高銷售價(jià)格帶來的收益必須高于因放棄起征點(diǎn)優(yōu)惠而新增加的稅收,即y>0.2835y+64.2,有y>89.6。也就是說,如果企業(yè)想通過提供銷售價(jià)格來獲得更多收益,那么它的銷售價(jià)格就必須高于1 364.6萬元(1285+89.6)以彌補(bǔ)稅負(fù)上漲帶來的負(fù)擔(dān)。

三、綜合應(yīng)用

以華德房地產(chǎn)開發(fā)公司的房地產(chǎn)項(xiàng)目為例,運(yùn)用上述節(jié)稅措施,合理節(jié)省土地增值稅。

華德房地產(chǎn)公司在同一塊土地上開發(fā)兩個(gè)項(xiàng)目,其中住宅樓為商品住房,精品樓為寫字樓,開發(fā)項(xiàng)目共支付地價(jià)款為1 000萬元,合計(jì)開發(fā)成本費(fèi)用為5 000萬元,如果該企業(yè)按轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目分?jǐn)偫⒉⑶夷軌蛱峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明的應(yīng)扣除利息為420萬元(當(dāng)?shù)卣?guī)定的兩類扣除比例分別為5%和10%)。其中商品住房全部允許扣除項(xiàng)目金額為3 269萬,寫字樓全部允許扣除項(xiàng)目金額為4 670萬元。那么銷售該批房產(chǎn)時(shí)應(yīng)如何稅收籌劃呢?

一是在利息部分,由于(1 000+5 000)×(10%-5%)=6 000×5%=300(萬元),當(dāng)允許扣除的利息支出為420萬元時(shí),420萬元>300萬元,應(yīng)該分?jǐn)偫⒅С霾⑻峁┙鹑跈C(jī)構(gòu)證明。

二是對(duì)于兩棟房產(chǎn)應(yīng)如何定價(jià)做出判斷。如想在享受起征點(diǎn)優(yōu)惠的情況下得到最大收益,則A=1.2×(3 269+5.5%A),A=4 200 (萬元);B=1.2×(4 670+5.5%B),B=6 000(萬元),此時(shí)免征土地增值稅。

三是如果銷售住宅樓時(shí),開發(fā)商通過提供價(jià)格來提高收益,其總收入為5 600萬元,寫字樓價(jià)格不變,總收入為6 000萬元。此時(shí)住宅樓增值額=5 600-3 500=2 100(萬元),住宅樓增值率=2 100÷3 500×100%=60%,對(duì)應(yīng)稅率40%,速扣數(shù)5%,應(yīng)納稅額=2 100×40%-3 500×5%=665(萬元),寫字樓不納稅。如果一起核算,增值額=(5 600+6 000)-(3 500+5 000)

=3 100(萬元),增值率=3 100÷8 500×100%=36%,對(duì)應(yīng)稅率30%,速扣數(shù)0,納稅額=3 100×30%=930(萬元)。930萬元>665萬元,所以此時(shí)分開納稅更能達(dá)到節(jié)稅的目的。

在房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日益激烈的情況下,房地產(chǎn)企業(yè)選擇合理的稅收籌劃方案是必不可少的。但是通過上述案例可以知道,任何一項(xiàng)稅收籌劃方案都有其兩面性,當(dāng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進(jìn)行土地增值稅稅收籌劃時(shí),必須考慮到獲得稅收利益的同時(shí)所付出的費(fèi)用,綜合比較兩者間的得失,以獲得更大的利益。

四、結(jié)束語

隨著國(guó)家稅務(wù)總局對(duì)土地增值稅清算規(guī)定的逐漸細(xì)化,房地產(chǎn)企業(yè)通過合理的稅收籌劃節(jié)省成本是必不可少的。稅收籌劃是一項(xiàng)具有綜合性、技巧性和高技術(shù)含量的工作,需要同時(shí)高度熟悉企業(yè)運(yùn)營(yíng)和稅收法規(guī)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該通過合理合法的手段,利用稅收籌劃的方式,綜合考慮企業(yè)目標(biāo)和實(shí)施成本,控制風(fēng)險(xiǎn)才能減輕企業(yè)稅負(fù),增強(qiáng)自身競(jìng)爭(zhēng)力。

【參考文獻(xiàn)】

[1] 國(guó)土資源局.2009年調(diào)查報(bào)告[EB/OL].laho.省略/zwgk/gknb/t20100520_77984.htm.

[2] 國(guó)家稅務(wù)總局.關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理有關(guān)問題的通知[S].2006(12).

[3] 中國(guó)注冊(cè)會(huì)計(jì)師協(xié)會(huì).稅法[M].北京:經(jīng)濟(jì)科學(xué)出版社,2009.