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什么叫泡沫經濟？《辭海》（1999年版）中有一個較為準確的解釋。該書寫道：“泡沫經濟：虛擬資本過度增長與相關交易持續膨脹日益脫離實物資本的增長和實業部門的成長，金融證券、地產價格飛漲，投機交易極為活躍的經濟現象。泡沫經濟寓于金融投機，造成社會經濟的虛假繁榮，最后必定泡沫破滅，導致社會震蕩，甚至經濟崩潰。”
從這個定義中，我們可以得出以下幾點結論：
(1)泡沫經濟主要是指虛擬資本過度增長而言的。所謂虛擬資本，是指以有價證券的形式存在，并能給持有者帶來一定收入的資本，如企業股票或國家發行的債券等。虛擬資本有相當大的經濟泡沫，虛擬資本的過度增長和相關交易持續膨脹，與實際資本脫離越來越遠，形成泡沫經濟，最終股票價格暴跌，導致泡沫破滅，造成社會經濟震蕩。
(2)地價飛漲，也是泡沫經濟的一種表現。如果地價飛漲，脫離土地實際價值越來越遠，便會形成泡沫經濟，一旦泡沫破滅，地價暴跌，給社會經濟帶來巨大危害。
(3)泡沫經濟寓于金融投機。正常情況下，資金的運動應當反映實體資本和實業部門的運動狀況。只要金融存在，金融投機就必然存在。但如果金融投機交易過度膨脹，同實體資本和實業部門的成長脫離越來越遠，便會造成社會經濟的虛假繁榮，形成泡沫經濟。
(4)泡沫經濟與經濟泡沫既有區別，又有一定聯系。經濟泡沫是市場中普遍存在的一種經濟現象。所謂經濟泡沫是指經濟成長過程中出現的一些非實體經濟因素，如金融證券、債券、地價和金融投機交易等，只要控制在適度的范圍中，對活躍市場經濟有利。只有當經濟泡沫過多，過度膨脹，嚴重脫離實體資本和實業發展需要的時候，才會演變成虛假繁榮的泡沫經濟。可見，泡沫經濟是個貶義詞，而經濟泡沫則是個中性范疇。所以，不能把經濟泡沫與泡沫經濟簡單地劃等號，既要承認經濟泡沫存在的客觀必然性，又要防止經濟泡沫過度膨脹演變成泡沫經濟。
二、經濟泡沫的利與弊
在現代市場經濟中，經濟泡沫之所以會長期存在，是有它的客觀原因的，主要是由其作用的二重性所決定的。
一方面，經濟泡沫的存在有利于資本集中，促進競爭，活躍市場，繁榮經濟。
另一方面，也應清醒地看到，經濟泡沫中的不實因素和投機因素，又存在著消極成分。
三、房地產業與泡沫經濟的關系
在搞清了泡沫經濟的涵義以及泡沫的利與弊之后，我們可以回過頭來研究房地產業與泡沫經濟的關系這個主題了。研究的結果是：
1、房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。
首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實實在在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比，根本不同，它本身并不是泡沫經濟。
其次，房地產業部門是實業部門。它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的，談不上泡沫經濟。
再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。在發達國家內生產總值中，房地產增加值一般要占到10%左右。房地產業以其產業關聯度強、帶動系數大的特點，成為促進國民經濟增長的支柱產業。事實已經證明，現階段我國房地產業的興旺發達，是我國經濟繁榮的標志之一，并不像有些人所說的那樣所謂虛假繁榮的“泡沫經濟的第二次”。
2、房地產業也含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性。
應當承認，房地產業成長過程中，確實存在著一些經濟泡沫，主要表現在：
(1)地產價格泡沫。如前所述，土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲，這種虛漲的部分就屬于經濟泡沫。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。如日本的地產價格暴漲就是鮮明的例證。日本六大城市的地價指數，在上世紀80年代的10年間上漲了5倍，地價市值總額高達4000萬億日元，相當于美國地價總值的4倍，土地單價為美國的100倍。1991年以后地價暴跌，泡沫破滅，至今經濟尚未恢復過來。地價虛漲是不能持久的，在一定階段便會破滅。
(2)房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，超過部門的供給增長屬于虛長，構成經濟泡沫。按照通用的國際經驗數據，商品房空置率達10%以內時，這種經濟泡沫是正常的。如果超越過多，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，開發商遭受巨大損失甚至破產倒閉，失業率上升，經濟混亂，社會動蕩。
(3)房地產投資泡沫。一般規律，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，百業待興，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。1997年東南亞金融危機中的泰國就是一例。
(4)房價虛漲泡沫。房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關。此外，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。如果房價飛漲，開發商攫取暴利，購房者難以承受，由此也會形成房地產泡沫經濟。
可見，房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性。但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
3、房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。
四、辯證地看待當前上海的房地產市場形勢
當前的房地產市場形勢究竟處于什么狀態，是否已達到泡沫經濟程度？這不是憑印象可以判別的，而是必須按照實際數據科學地進行評價。
衡量房地產市場形勢必須樹立一些基本標準。筆者認為，首先要看房地產業的發展與宏觀經濟狀況的適應度；其次要看商品房供給與需求的均衡態；再次，要看商品房價格的波動狀況及其走勢。只有抓住了這些基本標準，才能進行正確判別。
以上述基本標準來衡量，當前上海房地產市場，適應全市國民經濟快速增長的要求，主流是處于持續發展的繁榮階段。其主要標志是：
(1)房地產市場的供給和需求基本平衡，求略大于供，呈現出供求兩旺的態勢。據上海市房地產交易中心、上海市統計局的2002年1～6月房地產市場信息數據匯總資料，已登記的商品房預售面積1230.14萬平方米，與上年同期相比增長49.9%，批準的預售面積（1138.86萬平方米）與實際預售面積之比為1∶1.08，實際預售面積略大于批準預售面積。已登記的商品房銷售面積為1195萬平方米，同比增長19.5%，大大超過商品房竣工面積（468.51萬平方米）。不少優質樓盤，出現少有的排隊購房現象。前幾年累積的空置房逐步消化，大幅減少。住宅市場旺盛的需求，拉動著上海房地產市場出現繁榮的局面。
(2)存量房交易大幅增長，向著房地產市場主體的方向發展。2002年1～6月，已登記的存量房買賣面積達到811.23萬平方米，同上年同期相比增長31%。日漸接近增量房交易，部分區內存量房產交易量已超過增量房交易量。預示著上海的房地產市場逐步成熟。
(3)房地產開發投資更趨理性化，市場基礎扎實。與20世紀90年代初那種不顧市場需求、盲目開發的情況不同，如今的房地產開發商普遍比較重視市場調研和目標市場定位，使房地產投資開發牢固地建立在市場需求的基礎上，可以說屬于市場需求拉動型投資擴張。2002年1～6月的上海房地產開發投資額達到355.36億元，與上年同期相比，增長45.3%，預計全年將超過700億元，這對拉動投資需求，平衡供求，抑制房價過快上漲是有益的。
(4)商品房價格穩中有升，基本合理。2001年上海的房價上升了8%左右，2002年上半年上漲了5.8%。從其成因來分析，主要有三個因素：一是樓盤品質提高、環境改善，成本推進型上升：二是居民收入提高，消費結構轉換形成的需求收入彈性促進型上升；三是商品房階段性、暫時性供不應求的需求拉動型上升。2001年上海居民的可支配收入增長9.9%，而房價的增幅仍低于收入增長幅度。從長期發展趨勢看，房價穩中有升是符合市場經濟和經濟發展的客觀規律的，也是合理的，它恰恰是房地產業景氣的重要標志之一。
通常人們喜歡用“冷”和“熱”來形容房地產市場狀態，這種通俗的說法容易引起誤解，是不科學的。正確的提法應當用繁榮還是衰退，即景氣度來表示。當前的上海房地產市場處于正常發展的佳境狀態，如果從房地產經濟周期角度看，則是繁榮階段的高峰期，筆者預測還會延續二三年時間。那種把房地產市場的繁榮扣上“泡沫經濟”的帽子是站不住腳的。
當然，也應當看到當前的上海房地產市場存在一些值得注意的問題，出現了一些泡沫過多的現象。主要表現在：
(1)房地產開發投資增幅過猛，隱含著再次出現供給過剩的危險。從現在開始就應適當控制土地供應量和房地產開發投資規模。
(2)商品房開發結構過于向高檔房傾斜，中低檔住宅開發不足。要積極引導開發商多建中價位住宅，避免結構失調。
【關鍵詞】房地產；泡沫經濟；起因；對策
房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。從理論上講，任何商品都有發生經濟泡沫和泡沫經濟的可能性，每個商品產生泡沫機會的多少及其對國民經濟的影響程度也是不同的。根據世界各國和地區的實踐經驗分析，股票和房地產是產生泡沫幾率最高的，所以房地產和股票是泡沫經濟的主要載體或“多發區”。
1、房地產泡沫的起因
造成房地產泡沫的主要原因是，在經濟發展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產抵押貸款萬無一失，所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是，當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候。價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能說房地產業就等同于泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析：
1.1 房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次，房地產業部門是實業部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動系數大的特點，使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。
1.2 房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大，開發量過多，超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象，又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段，房地產資金貨幣供應量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產市場，其房地產過熱才會引發房地產泡沫。
1.3 同時也應該看到，房地產業確實含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險陛，主要表現在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關；另一方面，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。
1.4 房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構成經濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%-15%之間時，這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，經濟混亂，社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
2、擠壓房地產泡沫的措施
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。具體對策如下：
2.1 從土地源頭入手，規范土地市場 土地資源短缺不僅是困擾我國房地產業發展，也是困擾城市化乃至整個國民經濟發展的一個大問題，如何利用相對貧乏的土地資源為全體國民提供一個公正、平等、富足和安定的發展與生存環境，在一定意義上講，都有賴于土地資源的優化配置。通過立法確定城市規劃的法律地位，以防止朝令夕改、急功近利，保障土地使用結構的合理性，為城市和地區經濟長遠發展奠定基礎。
2.2 建立健全房地產市場信息系統和預警機制 各級政府要根據房地產市場區域性強和發展不平衡的特點，加強對當地房地產市場發展和演變規律的研究，科學設立符合當地房地產市場規律的預警預報指標體系和主要指標的量化區問，有計劃地建立符合自己城市特點的房地產市場預警預報體系，防范房地產泡沫。通過建立和完善房地產信息系統和預警預報制度，以便及時發現問題，加強對市場供求總量、結構、價格的調控；通過市場信息、引導和規范，增加房地產市場的信息透明度，控制人為惜售和炒作行為，引導企業理性投資、消費者理性消費；通過對樓市的動態監測，評價市場的運行情況，預測分析未來的市場走勢，向政府部門提供準確的信息，以便做出適時、適度調控市場的措施，促進房地產市場持續、健康發展。
2.3 要加強對銀行的監管 推動房地產泡沫產生的資金，絕大部分都是從銀行流出的。因此，必須加強對銀行的監管，包括銀行資本充足率、資產流動性、風險管理與控制能力等。房地產金融業應盡快與國際接軌，盡早發展房地產投資基金，大力推進房地產抵押貸款證券化，盡快成立購房擔保機構，推進保險業尤其是壽險業與住房產業的結合。同時借鑒海外經驗，加強研究與國外不斷創新的房地產金融手段和新型的房地產金融資本市場結合的方式、方法和步驟，促進開發信貸與消費信貸的同時發展，建立起健康繁榮的房地產金融市場（包括一級市場和二級市場），有效化解金融風險。
2.4 利用貨幣金融政策調控市場，規范房地產融資行為 政府可以通過提高利率、緊縮房地產信貸額、限制房地產開發貸款、提高購房首付款比例等貨幣金融政策，調整房地產投資額與投資結構。應根據保守、確實、安全等原則來發放房地產抵押貸款，在評估抵押物的抵押價值、確定融資比例或貸款比例等方面進行嚴格審查，以避免呆賬、壞賬損失與信貸膨脹。同時應從基礎設施建設人手，提高我國的銀行業自身抵御金融風險能力；金融監管部門應從制度建設人手，完善個人信用制度、抵押制度、抵押保險制度和抵押二級市場的發展，這樣才能防范房地產業信貸泡沫，有利房地產業與金融業的共同發展。
3、結束語
房產是關系到國計民生的一件大事，國家職能部門必須加強監管和引導，防止房地產泡沫的過度膨脹，對于以后泡沫的破裂，需要及早建立預案。這樣，才能真正建立一個和諧社會。
參考文獻：
關鍵詞:實體經濟;虛擬經濟;經濟虛擬化;泡沫經濟
中圖分類號:F830.91 文獻標志碼:A 文章編號:1673-291X(2009)24-0007-02
一、對虛擬經濟概念的界定
國外對虛擬經濟的界定大體有三種范疇。(1)用Fictitious Economy 來表述,是指股票、債券、期權、期貨等虛擬資本的持有和交易;(2)用Virtual Economy來表述,是指以信息技術為工具所進行的經濟活動,也稱信息經濟或數字經濟;(3)用Visual Economy來表述,是指采用計算機仿真技術建立經濟模型對實際經濟運行過程進行的模擬。目前國內學者對虛擬經濟的界定大都屬于第一種范疇,大致可以歸結為三種觀點:(1)“虛擬經濟是指與虛擬資本以金融系統為主要依托的循環運動有關的經濟活動,貨幣資本不經過實體經濟循環就可以取得盈利。簡單地說就是直接以錢生錢的活動”(成思危,2002)。這一虛擬的經濟系統的構成可以比喻為:虛擬經濟的產品就是各種金融工具――股票、債券、期貨、期權及各種金融衍生產品,虛擬經濟的工廠就是各種金融機構,虛擬經濟的交換場所就是各種金融市場。(2)虛擬經濟是以資本化定價行為為基礎的價格系統,是觀念支撐的價格體系(劉駿民,2003)。(3)虛擬經濟就是金融(李揚,2003)。持這一觀點的學者們認為,金融是虛擬經濟最主要的組成部分。
作者認為,第一種范疇更為合理。該概念反映了虛擬經濟與實體經濟活動的共同之處:追求價值增值。同時又揭示了虛擬經濟價值增值的特點。第二種觀點沒有體現出虛擬經濟活動的本質屬性。第三種觀點雖然反映了金融是虛擬經濟運作的主要組成部分,但虛擬經濟并不等同于金融,金融中的許多活動的價值增值過程是直接參與了實體經濟的運作的,其增值過程并不是“虛擬”的。基于以上分析,對虛擬經濟作如下定義:虛擬經濟是以金融系統(金融機構、金融工具、金融市場)為主要依托,相對獨立于實體經濟的一種虛擬資本獨立化運動和價格決定的經濟形態。其本質內涵是虛擬資本以增殖為目的進行獨立化運動的權益交易。
二、虛擬經濟與實體經濟的關系分析
(一)虛擬經濟和實體經濟是相對獨立的兩個經濟范疇,二者之間相互依存、相互制約。實體經濟是虛擬經濟的基礎,決定虛擬經濟,同時,虛擬經濟對實體經濟有反作用。
1.從起源的角度看,虛擬經濟產生源于實體經濟發展的內在需求。根據經濟理論,商品經濟的運行規律都隱藏在商品中。因此,分析虛擬經濟也應從剖析商品開始。通過剖析可知,能夠虛擬化的只能是商品的價值形式。用貨幣表示的商品價值形式即價格是其后一切價值符號的根源,同時也是以虛擬資本為代表的價值符號的根本基礎。隨著商品經濟進一步發展,伴隨著信用制度、股份制度、資本市場的產生與發展,“每個確定的和有規則的貨幣收入都表現為資本的利息,而不論這種收入是不是由資本生出。貨幣收入首先轉化為利息,有了利息,然后得出產生這種貨幣收入的資本。”(馬克思:《資本論》第3卷,526頁,人民出版社,1975年版)隨著收入的資本化,虛擬資本便產生并發展起來,在此基礎上,虛擬經濟自然而然的產生了。
2.從經濟運行狀況看,虛擬經濟運行狀況取決于實體經濟的運行狀況。如果實體經濟運行狀況良好,則虛擬經濟必然茁壯成長;反之,假如宏觀經濟不景氣、微觀經濟缺乏活力、結構失調等因素使實體經濟出了問題,那么虛擬經濟最終必然萎縮。
3.從發展的角度看,虛擬經濟發展的規模與程度取決于實體經濟的規模與程度。作為虛擬經濟載體的股票、債券等有價證券是實體經濟中經濟主體根據實體經濟中資金的需要而發行的,因而發行的規模是由實體經濟決定的。有價證券的發行制約著證券二級市場的交易規模。盡管虛擬資本中衍生金融工具的發展與實體經濟沒有必然的聯系,但是它依托于股票、債券等有價證券,因而也取決于實體經濟的規模與需要。
(二)虛擬經濟對實體經濟的雙重影響
虛擬經濟是一把“雙刃劍”,它既是適應實體經濟的需要而產生,可以促進實體經濟的發展,也可能制約實體經濟的發展,使國民經濟發生動蕩和危機的可能性增加。
1.積極影響。虛擬經濟是實體經濟發展的必然趨勢,其產生和發展有力地推動了實體經濟的快速發展。
第一,虛擬經濟可以看成是實體經濟的貨幣蓄水池,它既可以吸收大量的實體經濟的過剩資金,也可以補充實體經濟流動性的不足,從而化解實體經濟的物價不穩定的壓力。資金是實體經濟的“血液”。虛擬經濟以其高流動性和高獲利性吸引著大量暫時閑置和零散的資本投入到股票、債券和金融衍生品等虛擬資本上,沉淀資本由此投入到實體經濟中,滿足實體經濟發展過程中的資金需要。而虛擬資本的便利流動性, 加速了貨幣資金的周轉、轉移和結算的速度, 也提高了實體經濟運行的效率。由于金融市場上融資渠道拓寬、融資技術提高、融資方式靈活、融資成本下降,可以在時間、數量、期限、成本等方面同時滿足生產者的要求,使儲蓄和投資在數量上和時間上都進了一大步,為實體經濟的發展提供了堅實的融資支持,加速實體經濟的發展。
第二,虛擬經濟提供了分散經營風險的工具,降低交易成本。金融產品的不斷創新使個體風險趨于分散化,在很大程度上可以分散實體經濟的風險。如經營者可以采用發行股票的方式將經營風險分散到各個投資者身上;期貨期權等金融衍生工具產生的最初的動機就是為了套期保值和轉移風險;虛擬資本的多樣性、可轉換性和高流動性又使企業能夠以比較低的風險成本實現實物資本存量的累積。
第三, 虛擬經濟可以通過財富效應使消費需求和投資需求增加。股市上漲等造成的財富效應能夠有效擴大消費需求和投資需求,推動實體經濟增長。此外,金融市場的活躍,也會帶動企業投資需求的增加。由此,虛擬經濟從兩個方面給實體經濟提供強勁的需求拉動力,并通過擴大的乘數效應拉動實體經濟增長。
第四,虛擬經濟可以促進資源優化配置和產業結構升級。通過股票等有價證券,能夠使社會資本迅速從效益低的領域流向效益高的領域、從效益差的企業轉向效益好的企業,并按照利潤最大化的原則不斷地對資源進行重新分配和重組。這樣,虛擬經濟對資金的配置效應增強從而引導實體經濟對資源的優化配置。通過虛擬經濟活動可以對企業形成一種壓力,使資金和社會資源得到優化組合,形成合理的產品結構、技術結構以至產業結構,從而促進實體經濟的協調和健康發展,提高整個實體經濟效益水平。
2.消極影響。虛擬經濟的發展必須與實體經濟發展相適應,虛擬經濟的超前發展,會引發泡沫經濟,而泡沫經濟破裂又會引致金融危機,阻礙實體經濟發展。
(1)虛擬經濟在發展過程中存在不確定性和投機風險性。虛擬貨幣一旦以膨脹的信用化形態進入生產或流通領域,虛擬經濟就滲入了實體經濟,并形成了兩者之間的互動。這一互動增加了實體經濟運行的不確定性和風險性。(2)當虛擬經濟過度膨脹時,會阻礙資金進入實體經濟,降低資源利用率。(3)虛擬經濟的過度擴張會引發泡沫經濟,導致對實體經濟的巨大破壞。(4)虛擬經濟的跨國擴張嚴重危及世界經濟安全,特別是對發展中國家的實體經濟造成巨大沖擊。經濟全球化和金融業務國際化、自由化,使國際資本流動急劇增長和快速擴張。特別是在金融創新的推動下,以各種對沖基金為主的國際投機資本也應運而生,嚴重威脅全球金融安全。
三、正確認識和處理虛擬經濟與實體經濟的關系
1.充分認識適度發展虛擬經濟對實體經濟的積極作用。正確認識和對待虛擬資本、虛擬經濟,不能因為它們有可能產生泡沫經濟或導致金融動蕩而限制其發展。應該認識到,虛擬經濟是市場經濟與科學技術高度發展的必然結果,是現代經濟發展的必然趨勢,它意味著經濟形態的多樣性和高級化。
2.防止虛擬經濟過度膨脹演變成泡沫經濟對實體經濟產生消極影響。正確處理實體經濟、虛擬經濟的關系,把握好虛擬經濟發展的“度”,使虛擬經濟與實體經濟的發展形成良性互動。泡沫經濟產生的原因是多方面的。金融投機雖然是重要的原因和導火線,但實體經濟的內在失衡才是導致泡沫經濟的根本原因。投機是泡沫破裂乃至引發金融危機的催化劑,是外在原因;而實體經濟是虛擬經濟和泡沫經濟的基礎,實體經濟出現問題才是內在的原因。所以,我們一定要打牢實體經濟的基礎,把握好虛擬經濟發展的“度”,使虛擬經濟與實體經濟的發展形成良性互動。
3.注意防范和控制中國經濟的泡沫風險,抓緊化解已形成的過度經濟泡沫。中國實體經濟運行的泡沫風險主要有:房地產泡沫、股市泡沫和國有企業較大面積虧損造成的泡沫。集中反映在銀行的巨額不良貸款上。
4.建立經濟預警系統,增強金融交易的透明度,完善市場法規,加強金融監管。為了使虛擬經濟更好為實體經濟服務,防止泡沫經濟的產生,應加強對虛擬經濟運行的監控,控制其與實體經濟的偏離度,使虛擬經濟形成的資產、交易量與實體經濟的對應從發散變為收斂,促進與實體經濟運行的良性互動。
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摘 要 本文簡要分析了虛擬經濟與實體經濟之間的關系。文中首先對虛擬經濟對實體經濟的影響進行了剖析，從正面和負面兩個方面分別論述了虛擬經濟對實體經濟的影響，并在此基礎之上，對虛擬經濟和實體經濟的發展提出了相應的建議。
關鍵詞 虛擬經濟 實體經濟 泡沫經濟
隨著世界經濟的發展和世界各國經濟的市場化程度不斷深化，虛擬的經濟的出現和不斷發展已經成為了一個必然。并且隨著金融市場全球化的趨勢，虛擬經濟也逐漸呈現出了全球化的趨勢。但是，從以往虛擬經濟的發展進程可知，虛擬經濟既能促進實體經濟的發展，也會因為脫離實體經濟過度膨脹，對實體經濟造成破壞性的影響。鑒于此，本文對虛擬經濟與實體經濟之間的關系問題進行了簡要的探索，希望對分析總結虛擬經濟與實體經濟發展過程中的經驗與教訓有所幫助。
一、虛擬經濟對實體經濟的影響
（一）虛擬經濟有利于資源的優化配置，能有效的提高實體經濟的運行效率
虛擬資本具有非常高的流動性，其可以根據經濟形勢迅速從效益低的產業撤出，并流向效益高的產業，從前景不理想的企業撤出流向更有發展前景的企業，從而不斷的按照利潤最大化的原則實現資源重新配置。虛擬資本的這種特性，使得虛擬經濟無形間對產業和企業產生一定的壓力，并促使企業不斷的尋求措施和途徑來增加本耽誤的效益，進而使得企業的產業結構不斷調整，有效的提高整個實體經濟的運行效率。
（二）虛擬經濟能夠為實體經濟提供一定的融資支持
虛擬經濟的發展能夠把社會上的閑散資金通過合適的方式導向需要補充資金的單位，從而使得企業能夠在較短的時間內聚起起大量的資金，滿足資金缺乏的單位的要求。因此，虛擬資本流動的便利性和迅速性，對提升貨比資金的周轉、轉移以及結算等各個環節的速度，提高實體經濟的運行效率均有很大的助益。除此之外，虛擬經濟能夠加速財產和資本的積累，其所具有的多樣性和擴張性等特征，能夠幫助實體經濟超脫實物形態的約束和限制，實現大規模的增長和擴展，為實體經濟的發展提供了一定的融資支持。
（三）虛擬經濟能夠促進實體經濟產業結構的升級和調整
虛擬經濟的迅速發展導致資產價格隨之上升的最明顯的表現是在新興產業上。新興產業具備良好的發展前景，而其良好的發展前景同時也預示著未來收益的大幅提高和增長，由此可知資產價格和投資收益也同樣將迅速增長。而新興產業資產的價格，尤其是股票的價格超過其實際收益在上升時，就會帶來社會財富的重新分配，從而為傳統產業的財富向新興產業流動提供了很好的便利條件，并且與此同時，不僅會帶來社會財富的重新分配，其同時也會促使人才向新興產業的方向流動，從而帶來產業的迅速成長，促使實體經濟不斷進行產業結構升級和調整，因此，虛擬經濟對實體經濟產業結構的升級和調整具有十分重要的意義。
（四）虛擬經濟的過度膨脹會提高實體經濟的不確定性和投機風險
虛擬經濟的存在肯定離不開虛擬貨幣，通常來說虛擬貨幣包括紙幣、賬面貨幣和電子貨幣等多種形式。而當虛擬貨幣以膨脹的信用化形態進入生產或者服務系統的循環時，虛擬經濟就會進入實體經濟，并因雙方之間的互相影響、相互作用，形成兩者之間的互動。這種互動的形成則會大大提升實體經濟運行的不確定性和風險性。因為，其不僅受來自實體經濟和宏觀經濟變化的影響，還會受到更多的來自于金融市場上的與實體經濟并不存在直接聯系的各種交易和投機活動的變化的影響，從而使得不確定性與風險性成倍的增加。
（五）虛擬經濟的過度膨脹容易引發泡沫經濟，從而對實體經濟造成破壞性的后果
因為虛擬經濟具有一定的獨立性，并且其與實體經濟的發展并不是同步的，因此，如果虛擬經濟脫離實體經濟的需要而大幅度的增長和擴張時，就會帶來經濟泡沫，從而引發泡沫經濟，對實體經濟的健康持續發展造成負面的影響。但是泡沫經濟脫離了實體經濟，因此其是不可能長久和持續的，是早晚要崩潰的，而一旦泡沫經濟崩潰，就會對金融系統造成嚴重的打擊，并會進一步影響整個經濟形勢。金融危機就是泡沫經濟崩潰帶來的產物，因此，一定要避免虛擬經濟的過度膨脹，一旦虛擬經濟過度膨脹，造成泡沫經濟，就會對實體經濟造成破壞性的后果。
二、有關虛擬經濟和實體經濟發展的幾點建議
（一）正確處理虛擬經濟與實體經濟兩者之間的關系
虛擬經濟是隨著科學技術的不斷發展和市場經濟的不斷深化而出現的，它是現代經濟發展的必然產物。虛擬經濟的出現是經濟形態多樣化和高級化的表征。大力發展虛擬經濟也是市場經濟的必然要求，因此，虛擬經濟的作用是不容忽視的，要使虛擬經濟和實體經濟兩者健康持續的共同發展，必須妥善處理虛擬經濟和實體經濟兩者之間的關系。
在處理虛擬經濟和實體經濟之間的關系時，首先要注意適度的原則。要根據實體經濟發展的實際需要來適度的發展虛擬經濟，切忌虛擬經濟的過度膨脹。另外，還要注意控制虛擬經濟的總體規模，要保證虛擬經濟始終以實體經濟為基礎。如果虛擬經濟膨脹的速度過快、規模過大時，其就會脫離實體經濟，帶來經濟泡沫。
（二）完善虛擬經濟的監管措施和機制
要實現虛擬經濟和實體經濟的健康持續發展，還要注意不斷完善虛擬經濟的監管措施和監管機制。這主要是指，隨著金融業務的多元化和多樣化發展，金融機構的不確定性因素和風險來源開始變得越來越復雜。不同的虛擬資產以多種不同的方式在金融行業中存在，而且相互之間的投資方式、交易方式以及交易期限等諸多方面都存在著很明顯的差異，因此，不斷完善虛擬經濟的監管措施和監管機制就變得尤為重要。虛擬經濟的監管機制和監管措施，因虛擬經濟自身的特點也存在一定的特殊之處，首先，虛擬經濟的監管應在行業監管的基礎之上盡可能的做到統一監管和協調。其次，要對市場上的金融交易行為和金融機構的業務狀況進行實時的管理，并應規范相應的措施以保證信息的透明度。
參考文獻：
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正確認識泡沫的現象
在許多議論房地產泡沫問題的文章中，對泡沫一詞的釋義口徑不一。關于泡沫、經濟泡沫及其釋義從17世紀開始，幾部外國辭典的簡要釋義是：泡沫是虛擬資本過度增長的經濟現象。我國《辭海》的釋義，與之基本相同。也可以說，泡沫的主要表現是一種價格遠離價值的經濟現象。比如，在市場經濟活動中，通過各種"狂熱"的哄抬、投機等行為，使得某種商品、某種資產或某個公司的股票價格猛漲，若干倍地遠離其價值。這種高價，不能長期維持，最終會像泡沫一樣地破裂。這就是泡沫或泡沫經濟現象。其中比較典型的，稱之為泡沫經濟事件。
由于在市場經濟運行中，價格較大幅度地離開價值的現象總會在各種商品中經常發生，除了把這些經濟現象統稱為泡沫現象外，專家們還根據泡沫產生的不同程度和后果，把它分為以下兩種。
第一種是泡沫經濟。共同特點：一是，產生泡沫經濟現象的主要原因之一是過度投機，并伴隨各不相同的其他原因；二是，價格若干倍地狂漲，遠遠離開其價值；三是，哄抬出的高價只能停留一定的時間(有的是短暫時間)就會破裂猛跌，下降到與價值相近的價格；四是，每一次泡沫經濟事件都會對社會經濟造成不同程度的危害。
第二種是一般性泡沫。某種商品的價格在一定時間內有較大幅度的上漲，但沒有達到典型泡沫經濟事件的4個特點，就屬于一般性泡沫。許多專家把它簡稱為經濟泡沫。經濟泡沫是比較經常而普遍地產生的，它的消極方面是因較大幅度漲價而帶來的各種副作用，但因其價格上漲和下降幅度相對較小，一般不會出現泡沫經濟那樣明顯的"破裂"和"猛跌"現象，造成的危害也小得多。它的積極方面是在一定程度上調節市場的作用。因此，不要一提到泡沫就談虎色變，而要用一分為二的觀點來看待經常發生的經濟泡沫。
明確了泡沫的釋義和其與泡沫經濟的區分，我們就知道經濟泡沫會經常發生，就不會否認我國房地產業也會經常發生經濟泡沫。由于經濟泡沫一般沒有明顯的破裂現象。泡沫釋義擴大化引起的混亂長期以來，在西方國家和我國，都認定泡沫現象是價格狂漲而遠離價值的經濟現象。但是，最近幾年，許多作者在發表的文章中，卻把泡沫現象包含的內容任意擴大。幾乎把房地產經濟活動中出現的各種問題，統統歸納為泡沫現象。有的文章還進一步擴大為，這次我國宏觀調控所采取的各項政策措施，統統屬于治理泡沫的措施。為此，需要說明以下兩點：
其一，不能通過曲解來辯解。有的文章為泡沫釋義擴大化辯解的理由是：西方有名的《新帕爾格雷克經濟學大辭典》明確指出，"理論界尚未達成對泡沫狀態的一致同意的定義"，既然沒有一致同意的定義，我國專家當然有權對泡沫增添內容。其實，西方理論界對泡沫經濟現象的意見是一致的。只有對形成經濟泡沫狀態的定量指標，即其價格離開價值的幅度達到多大才能稱為泡沫狀態，意見還不一致。《大辭典》僅僅指出理論界對形成泡沫狀態的意見不一致，決不能把它曲解為對"泡沫"釋義的意見不一致。
其二，對不同質的經濟現象，應該有不同的表述詞匯和治理措施。如果把以上擴大化的內容統統歸入泡沫現象而采取統一的治理措施，就會犯大錯誤。以房地產為例，如果發生了價格陡漲而遠離其價值的泡沫現象，主要的治理措施應為：適度加大房地產投資和擴大開發規模以增加供給；增加經濟適用住房和低價位商品房的比重以降低平均房價(即結構性降價)；提高宏觀調控水平以調控房價和抑制投機。而泡沫擴大化提出的許多內容，例如"房地產發展過熱"、"房地產投資增長過速"、"房地產開發規模過大"、"住房空置率過高"等，經濟學界歷來就使用"發展過熱"、"規模過大"和"生產過剩"等恰當的詞匯來表述。這些經濟現象生產出的產品，不是虛擬的而是真正的物質財富，除極少數報廢的產品外，都會陸續出售而投入使用，不會像泡沫一樣地破裂。而生產過多、過剩，則是導致價格下跌的重要原因，只能采取與治理泡沫現象完全相反的政策措施。如果硬要把這些內容歸入泡沫現象，必定會造成理論上、實施政策措施上和問題探討爭論上的混亂。因此，必須正本清源，堅持對泡沫現象的原有釋義。
我國房地產泡沫的成因
從房地產泡沫的定義中不難看出，過度投機是導致房地產泡沫產生的最直接原因；另外，消費者的預期、非理性擴張、政策導向、結構性矛盾等因素則間接促進了泡沫的形成。
1、 房地產泡沫產生的直接原因
過度投機而導致的地價飛漲是房地產泡沫產生的最直接原因。作為市場經濟中極為活躍的房地產市場，投機活動尤為嚴重。土地交易制度不健全，行業管理不完善，在一定程度上助長了投機活動，產生大量投機性泡沫。業內人士有這樣的說法：拿到了地就上了賺錢的大路。因此，房地產開發商都千方百計地“圈地”，進行土地儲備，等到時機成熟，或將土地以高額的價格轉讓，或進行開發并瘋狂炒作，導致地價、房價飛漲。房地產投資在一定程度上變成了圈地投機，投機的成分越多，泡沫形成得越快。同時由于土地資源是稀缺的、有限的，隨著經濟的發展和人口的增多，以及城市化進程步伐的加快，人們對土地不斷增長的需求與土地稀缺之間的矛盾越來越突出。在這種情況下，有限的土地在反復轉手交易的過程中，價格飛漲，嚴重脫離了其實有價值而產生地價泡沫，進而導致整個房地產業泡沫的形成。
2、房地產泡沫產生的間接原因
（1）消費者的預期。
消費者的預期實質上就是對價格的預期。由于房地產不同于一般商品，當價格上升時，人們預期今后價格還要上升，需求量增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升，促進了泡沫的產生。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，持有人紛紛拋售，反而增加了供應量，同時由于無人肯接手買入而需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌。
（2）政策因素。
房地產業作為國民經濟的主導性產業，對國民經濟發展的促進作用是舉足輕重的，因此，每個政府都會下大力氣對該行業進行干預，我國也不例外。例如我國住房制度改革、土地使用制度改革，以及國家出臺政策鼓勵購房按揭、放寬銀行信貸、建經濟適用房等政策，都直接推動了我國房地產市場的高速增長。正是這種政策的導向使房地產開發過熱，導致價格虛漲，空置率上升，助長了泡沫的形成。
（3）房地產投資的過度增長。
房地產投資的增長速度應該與城市化進程的步伐一致，如果一國的房地產投資的增長速度遠遠超過了城市化進程的速度，就容易造成市場供給與市場需求的嚴重不平衡，房屋閑置率高，房地產價格急劇下跌，產生泡沫。這種現象一般發生在發展中國家，在加快城市化進程的過程中，對房地產的大量需求使眾多的投資者紛紛涌入市場，房地產開發大軍急劇增多，投資出現過度增長現象，使房地產泡沫不斷堆積。
（4）銀行信貸的非理性擴張。
由于房地產業是資金密集型行業，房地產開發必須擁有雄厚的資金。但隨著房地產開發規模的不斷擴大，開發商僅靠自有資金是遠遠不夠的，其開發資金主要來源就是銀行貸款。一般來說，各國政府在對待房地產開發的貸款上都有一定的約束政策，但由于房地產的高回報，使許多銀行在貸款的實際操作過程中，違反了有關規定，向開發商發放大量貸款，甚至不去驗證其信用等級，大量的資金涌向房地產市場，又缺乏必要的風險控制意識和手段，從而使許多開發商擁有少量的資金就可以從事項目開發，造成過度開發，而且各種投機行為愈演愈烈，不斷堆積金融風險，給泡沫的產生埋下了隱患。
（5）結構性矛盾。
經濟適用房和豪宅的開發比例應該控制在一個合理的范圍之內。如果開發商為追求高利潤而紛紛投向豪宅的開發，使一段時間內大面積大戶型的豪宅開發數量急劇上升而且閑置過多，經濟適用房則出現供不應求的情況，這種結構性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使經濟適用房的價格不斷提高，兩方面的作用極易導致房產泡沫；另外，這種結構性矛盾還包括高級寫字樓的過度開發。
關鍵詞：泡沫；應對機制；中日比較
中圖分類號：F114.46 文獻標識碼：A 文章編號：1003-4161(2011)01-0138-04
有很多評論和分析都把中國和日本當年的發展路徑作為類比對象，舉出了其中的相似之處，譬如出口導向、通過國家政策推動出口、連續多年的高增長率、、出口機器、貨幣升值預期以及國內資產價格急劇上升。毫無疑問，中國與日本確有許多相似之處，因此，如何研究當年日本政策的經驗和錯誤，對于中國當前來說具有很強的現實意義。
但這種比較有時具有簡單性，日本當年廣場協議的簽訂埋下了經濟停頓的誘因，因此中國應該避免貨幣升值；譬如日本過快、過強地放松和收縮銀根，導致了金融泡沫的放大和隨后的快速擠破，給日本經濟帶來了長達數十年的停滯，因此中國應避免類似決策失誤。
本文認為，這種簡單的類比和借鑒可以為我們提供一些有益的信息，但還不足以弄清楚中國政府當前面臨問題的實質及與日本的異同之處，也不足以清楚中國政府政策取向的潛在邏輯并分析其正謬。
本文擬在簡單回顧中日兩國經濟發展歷史的基礎上分析兩國處理金融泡沫的思路異同，描述它的政策特點，包括節奏、取向和具體政策細節，并著重從內部結構和外部環境兩方面分析這種不同的緣由。
一、經濟發展和泡沫形成的歷史回顧
(一)日本的國家策略和外部制衡
戰后的日本經濟之所以能夠得到快速地恢復和發展，并最終成為制造業出口大國和世界金融中心，除了20世紀五六十年代爆發的朝鮮戰爭和越南戰爭帶來的制造業發展機會這一外部因素外，也與日本建立的不同于西方國家金融體制這一內部因素有著極大的關聯。換句話說，導致日本20世紀80年代末期出現的金融危機的體制因素恰恰是當初為日本的經濟崛起立下汗馬功勞的金融體制與金融對策，所謂成也蕭何敗也蕭何。
戰后日本采取的基本上是政府干預下的市場經濟，這與西方國家采取的以市場調節為主，政府微量干預的做法不同。在政府主導型的金融體制下，日本的中央銀行(即日本銀行)、民間金融機構和政府金融機構統歸大藏省管理，大藏省有中央銀行的人事任命權和對所有金融機構的檢查處罰權，屬于制定金融政策的權威機構。鑒于戰后日本的國力有限，財力不足，百廢待興而又資金匱乏，為了能把所有可調動的信用集中于銀行，政府通過頒布相關條例，限制金融機構間的競爭，限制證券市場的發展，實行嚴格的利率管制和市場準入機制，鼓勵銀行按照政府制定的產業扶持政策超限額向重點企業發放貸款，政府承擔銀行可能產生的經營風險和資金支付風險。這樣的金融政策在當時對充分調動日本國內的資金，把國民儲蓄盡快轉化為投資發揮了極其重要的作用，對確保重點產業的發展，如鋼鐵、化工、機電等行業產生了積極的推動作用，不但使日本在短短的數年間擺脫了戰爭對日本國經濟的影響，而且使日本經濟從此走上了歷經30年的高速發展之路。
20世紀80年代中期，隨著與西方諸國貿易磨擦的升級和“廣場協議”的簽署，日元對美元的匯率開始升值，日本的出口貿易開始出現減少，進口開始增加。與此同時，由于國民財富的快速增長以及實體經濟投資熱情趨弱，大量的剩余資金流入虛擬經濟，土地、股票為代表的資產價格開始持續上漲。在1985年―1990年的5年間，日經指數由16 400點上升至38 915點，上市股票總市值由162萬億日元飆升至630萬億日元，市值增加近3.9倍；土地資產總額由1985年的1004萬億日元上升至1990年的2 389萬億日元。其中東京、大阪等地的土地地價在4年間上升了3倍。按照當時的價格，賣掉整個東京就能買下整個美國。股市與房市的瘋狂、泡沫經濟的嚴重程度由此可見一斑。
(二)中國的趕超策略和有利條件
日本的問題主要在于國家限制。中國在這一點上具有有利之處，能夠較好的避免這種“陷阱”。這一方面也可視為一種“后發優勢”。
改革開放初期的中國經濟與戰后的日本經濟有許多相似之處，都面臨著基礎薄弱、資金匱乏、金融機構不健全、體制重建的問題。經過30多年的探索和發展，中國經濟已經有了比較明確的發展思路和相對健全的金融體系。總體上中國的金融管理體制是在借鑒了西方國家特別是日本的經驗后根據我國的實際國情建立起來的，大體上屬于由政府干預下的市場調節機制，并逐步向市場經濟過渡這一演變模式。其特征是國內金融市場的相對獨立，市場主體以國有銀行為主，銀行業實行嚴格的分業經營，實施利率和匯率管制，政府制定有明確的產業規劃，以引導信貸資金和投資資金的流向。
除了以上相似的地方，中國的金融體制與日本的金融體制最大的不同在于在全球經濟一體化的總目標下，中國金融體制的構建采取的是由計劃經濟向市場經濟逐步轉變這一漸進模式，既不同于日本20世紀90年代以前，數十年機構體制不變，體制經歷了由適應經濟發展需要到不適應需要直至僵化的過程；也不同于日本20世紀90年代末期提出的“爆發式”體制革命，目標雖好，但制約條件太多，改革之船無法順利到達彼岸。相比較而言，中國的趕超策略借鑒了日本的經驗教訓，因而獲得了寶貴的30年經濟高速發展時間。
目前的中國經濟一如80年代中期的日本，經歷了連續30年的高速發展以后，經濟總量和外匯盈余進入了世界前列。隨著工業基礎的完善和進出口貿易額的巨大增長，與各國之間的貿易磨擦也日漸增多，因爭奪資源導致的國與國之間的政治紛爭事件也時有發生。
日本是一個資源匱乏、國土狹小、國內市場容量相對有限的國家，經濟發展主要依賴于國外市場，主要原材料需要從國外購進，產成品也主要銷往國外市場，這種外向型的經濟結構總體上對其他貿易國家的經濟是利大于弊。加之日本作為二戰時期的戰敗國，處于多重國家限制，在政治、軍事和經濟上對美國為首的西方國家依附性很強，其經濟政策的制定缺乏獨立性，容易受到來自國外勢力的干擾，甚至會掉入國外利益集團設下的經濟“陷阱”，如“廣場協議”的簽訂。
中國在國際上是一個政治大國，國內政局穩定，人口眾多，消費市場巨大，國際外交獨立性較強，但受制于資源的缺乏和各發達國家設置的關稅壁壘，由貿易不平衡引發的政治外交事件逐漸增多。尤其是在此次全球性金融危機的沖擊下，各發達國家經濟都遭受到了不同程度的重創，這些國家都把經濟恢復的突破口選在了中國的市場，要求中國改革現有的人民幣匯率生成機制，開放國內金融和資本市場，其目的就是最終打開中國的消費市場。中國當然不可能是當年的日本，隨意屈服于國外的壓力，但這類壓力也將持續存在。
二、泡沫應對策略描述
(一)日本的應對策略和后果
泡沫經濟的產生基本上源于內部經濟的失衡，表現在大量資金非正常流入某一個產業領域，如股市和房地產市場，解決的辦法也主要是采取“阻斷”資金流人的方式控制這些資產價格的進一步上漲。但在實際操作過程，決策者遇到的問題要遠比這復雜得多。
日本政府從1989年開始采取一系列的經濟對策，包括金融上一些政策調整來控制資產價格，特別是土地價格的上漲。初期政策效果不明顯的時候，日本政府甚至還采取了一些行政管制措施如對土地交易行為給予限制，禁止對房地產項目進行融資等方式，強行控制不動產的交易。這一策略有一個比較明顯的特征，就是動作巨大而迅速。如下表所示，在一年多一點的時間里(1989―1990)，中央銀行體系貼現率從2.5％升到6％。
由此，日本市場利率也呈現了類似的變化軌跡。高峰38 915點跌至年底的24 000點，一年當中跌去了40％的市值。地產價格的下跌雖然晚于股市的下跌，也從1991年7月開始大幅度下跌。至1994年，日本的地價較1990年幾乎跌去了50％。如此慘烈的不動產價格暴跌和股市崩盤，造成了日本企業的大面積破產以及居民財富的巨大損失。據統計，從1990年―1996年的6年間，日本每年宣告破產的企業超過了1.4萬家，1997年甚至達到了1.5萬家(王宇，2004)。
泡沫被擠破帶來的不僅僅是投資人的損失，日本的銀行業因為不良債權的增加和股票投資的失敗經營陷于困境。據1995年9月大藏省公布的數據，日本銀行業的不良債權總額約為40萬億日元，到了1998年7月底，數字上升至87.5萬億日元，而同時美國穆迪評級公司和標準普爾提供的估計數是130萬億和150萬億日元之巨。這一數額已經占到了全日本銀行貸款總額的15％～20％，相當于日本GDP的30％。如此巨額的不良資產不僅使許多金融機構在破產的邊緣掙扎，再生功能喪失，也導致了銀行融資輸血功能的減弱，極度萎縮的市場流動性更使困難的日本企業雪上加霜，最終將日本經濟推入了衰退的10年。
(二)中國政府的策略分析
中國目前正處于泡沫初起或發展階段，在這一階段，中國政府的對策比較獨特，是一種比較緩慢的、講究控制性的擠破策略，這既受益于日本的教訓，也與中國的一貫治政風格有關。
2008―2009年間的中國經濟形勢與20世紀80年代末、90年代初的日本有著驚人的相似之處。在次貸危機所引發的全球性金融危機面前，中國政府在第一時間里提出了4萬億的投資計劃，其目的就是采用積極的財政政策和寬松的貨幣政策刺激國內經濟繼續保持快速穩定的發展，重樹投資者的信心(日本則是在經濟信號顯示一定滯勢時進行大規模刺激政策的)。據統計，在2009年的一年間，由銀行新投放的信貸資金就達到了10萬億元。如此規模的資金投入雖然確保了中國經濟在2009年實現了V型反轉，當年的經濟增長率達到了9.1％以上。但在市場充裕資金的推動下，中國的房地產市場也出現了泡沫化膨脹，一線城市的房屋價格在2008年至2009年間幾乎上漲了100％，二、三線城市上漲幅度也超過了70％；滬深股市也由2008年11月的最低的1600點和5 668點勁升至2009年12月的3 331點和14 051點，漲幅分別超過了108％和148％。
都是為了應對經濟衰退，都是在實施寬松貨幣政策的條件下出現了明顯的經濟泡沫，但中國政府的策略與日本有所區別。
由于后發優勢，在一開始實施刺激經濟發展政策的時候，中國政府就預見到了積極的財政政策和寬松的貨幣政策并不是醫治經濟衰退的特效藥。歷次的世界性經濟大衰退，在經濟出現復蘇的時候，依靠的都是新興產業的帶領或者是外部環境的變化(如發生戰爭)。因此，伴隨著寬松的貨幣政策和積極的財政政策，中國政府連續出臺了10大產業振興規劃，目的就是通過調整我國現有的產業結構，實現產業升級來帶動和刺激國內經濟保掙快速發展。這既為大量的社會增量資金和實體經濟的剩余資金找到了出路，也避免了對產能過剩行業的再投資，更重要的是最大限度地避免大量資金涌人股市和房地產行業，推動泡沫經濟的形成。
只是從目前的形勢看，阻斷資金向虛擬經濟的流入還需要有更精確的控制手段。譬如盡管有相應對策，但2009年中國經濟還是明顯出現了泡沫化的傾向，土地與房屋價格飛漲、股市上升速度過快，實施緊縮貨幣政策的條件已經具備。
但中國政府只是在2010年1―5月間連續三次上調了銀行存款準備金率，其后便沒有了更大的緊縮舉措，2010年的新增信貸計劃仍然是10萬億，人們預計的利率上調則一次也沒有出現。在房地產方面，中國政府迄今的舉措仍然集中在信貸資格控制方面，而沒有涉及總量，當然更沒有涉及基準利率。中國政府主要推出了在公共住房保障方面的各種各樣的計劃，如大規模的公共租賃房計劃，重新啟動的經濟適用房以及廉租房等。譬如，在上海，市長韓正宣布在2010年，60％的新增供應將用于保障用房，并將完工700 000個單位的保障用房。
在這些手段下，雖然緩慢，但效果在逐步顯現中。據最新統計局的數據顯示，70個大中城市房屋銷售價格指數2010年4月為101.4(環比)，5月為100.2(環比)，6月為99.9(環比)，呈增速放緩、逐漸下降的趨勢，而交易量也在繼續萎縮，調控初顯成效。
三、泡沫應對策略的評析
(一)不同應對策略的邏輯分析
1.快速擠破策略的后果
日本的快速擠破策略留下了巨大的后遺癥，直至今日。但這種策略在當年卻具有一種理論上的正當性。
日本通過強力的連續五次升息，把利息升到6％。這種策略的邏輯很簡單直接，也符合標準教科書的說法，通過對利率等基礎手段甚至直接的信貸控制(如大藏省要求所有金融機構控制他們的房地產相關貸款)來遏制“水流”，從而刺破泡沫。這種策略下的各方反應本在預期之中，但最后的結果肯定是政策制定者不想看到的。顯然，基于正統宏觀經濟理論的調控策略忽略了一些因素。如，總量問題、泡沫程度問題以及其他一系列的結構性問題。這種從凱恩斯開始的貨幣政策和財政政策結合進行宏觀經濟調控的思路有一個局限，即有其適用的“有效域”。當某些條件超過了其適用范圍時，它的后果可能會是難以預期的。譬如，潛在需求的大小，實體經濟與虛擬經濟的相對比重程度，一個區域經濟體本身處在上行周期還是下行周期等，都會影響其最終結果。因此，日本學者認為，“日本泡沫經濟破滅并引發危機，至少從直接感受上是日本銀行刻意挑破泡沫的結果”(Yo-shinori Shimizu，1997)。
2.可控的“雙軌制”策略的邏輯
雖然中國政府的調控有一些不連貫性(2008年的調控轉向刺激政策，雖取得了遏制衰退的效果，但也留下了諸多后患)，但仔細梳理中國政府應對經濟衰退的政策和抑制泡沫經濟的措施，可以認為中國政府的意圖在于盡量使當前泡沫不破，一方
面，基本市場條件保持平穩，如利率，基準利率多年變動較為平緩，與日本形成鮮明對比。
另一方面，通過新增保障房、公租房以及小戶型房等更貼近普通居民需求的大量供應，改變了實際的供求關系，同時也改變了市場預期，對于存量房市場起著退燒的作用。這樣相當于用增加更貼近需求的實物量來稀釋了泡沫。相關的政策例證除了房地產業的一系列舉措，還可以參看類似的產業振興計劃等，引導資金流向其他領域。在泡沫程度稀釋不是那么高的時候，選擇一個恰當的時候通過改變基本條件、利率以及產業政策調整等刺破泡沫(理想的目標是借助市場自動將泡沫擠空)。簡而言之，通過節奏上的控制，使得金融資源在各階段能與實體經濟大致有效結合，這就能較好的、有控制的治理泡沫。
(二)策略選擇背后的政治和經濟結構
中日兩國選擇了不同的政策來應對泡沫，日本的后果已有目共睹，中國的結果還待觀察。但我們可以來進一步分析為什么兩國采取了不同的策略以及帶來的結果。
1.經濟結構和發展階段
以城市化率來看，日本在1980年的城市化率已達76％，而中國在2003年才達到40.5％。相應的，資產泡沫在日本的目標物以商業地產為主，而在中國以住宅地產為主。前者的彈性相對較高，容易引致投機行為。更為重要的是，這意味著在應對泡沫階段，中國可以通過增加新增供應給新市民，有增量調控的空間，而在日本當時要做到這一點是困難的，因為新增房市場的規模已經很小，供應是無效供應，只會加劇問題。
其二，從工業化率和產業升級角度，同樣有類似問題。日本彼時已經處于產業發展的成熟階段，而在向更高層次的信息技術、生物技術發展方面，又有著基礎研發不足和美國的壁壘障礙，以致前進乏門(鹿朋，2008，a，b)。
中國仍然處于工業化過程之中，產業升級的空間很廣，而且，無論是巨大的國內市場還是WT0體制之下帶來的國際市場，都給予了實業領域投資的巨大空間。這就使政策具有可操作性。
2.管制模式
從管制模式上看，日本是市場經濟和議會體制的結合，這使政府影響經濟的手段受限，局限于宏觀對策，一些細致的、具有針對性的手段無法采用。而且包括其在政治結構上，要做出決策也具有妥協性，以及受限于理念上的正統性(標準西方經濟學理論)，作出當時激烈的對策也就很難避免了。
而中國的執政風格偏于謹慎、觀察，局部實驗以及講求可控制性，又因為可以很大程度上無懼一些短期政治評論，實行長期操作，因此采用當前的穩妥策略也是事出有因。
四、結論
中國雖然具有后發優勢以及當前的相對優勢，在應對泡沫方面做得不錯，但還不能說已經成功了。一方面，中國目前還處于實業和金融不匹配的階段，實業的利潤(包括龐大的出口盈余)總要找到一個配置方向，而房地產是當前壁壘最小的一個領域；因此泡沫集中在這里體現出來。如果金融體系以及相應的投資體系得不到改善，問題就會始終存在。另一方面，房地產市場本身的供需問題，尤其是供需結構性矛盾始終存在(存量房尤其突出)，使得房地產市場本身的虛高，是引發泡沫的誘因。
因此，“雙軌制”政策雖然產生了一定的效果，但最終是否有效還要看產業升級成功與否，看金融體系的改善以及房地產市場本身市場有效性的發揮，泡沫治理是一個系統工程，任重而道遠。
基金項目：本文受教育部2006年人文社會科學研究基金資助，項目號06JC790015。
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關鍵詞：房產經濟；泡沫經濟；國民經濟
中圖分類號：F293 文獻標識碼：A 文章編號：1674-1723（2013）04-0001-02
一、泡沫經濟與房產泡沫經濟
經濟學中所說泡沫經濟是指在生產活動中一系列資產，在運作過程中出現價格連續上漲的現象，使人們能夠錯誤的認為這種價格上漲能夠一直持續，就出現買賣這些資產的活動，這種活動是一種投機取巧的手法，買賣活動執行者就是投機者，價格上漲在一定時期內會出現暴跌的情況，就出現了泡沫破碎就導致了經濟危機的出現。而房地產泡沫經濟我們認為是房地產價格出現連續上漲的勢頭，使很多人錯誤的認為這種上漲的趨勢會一直持續下去，就吸引人們對房地產進行投資，當上漲的價格遠遠高于房產本身價格，就導致房產泡沫，泡沫在過度膨脹以后就會破裂。當破裂時，房產價格就產生了嚴重的暴跌，出現了惡性發展的狀況，嚴重影響了房地產企業發展。
二、我國房產經濟形成原因
經濟改革發展中，房產企業已經成了能夠拉動我國經濟發展的主流因素，但是現在的房產價格在逐漸增長，增長的過程沒有規律性和周期性，在這條增長鏈上的貨幣供應量就迅速增加，就造成了房產經濟泡沫現象出現。這種泡沫如果出現破裂就會造成經濟發展和社會結構嚴重失衡。所以在解決房產泡沫問題的時候，要從出現泡沫的源頭出發，改善房產經濟，使房價能夠回歸到一個平衡狀態，這是房產經濟良性發展的根本。
三、我國房產經濟現狀
我國房產經濟現階段正處于泡沫最艱難時期，相關部門要認真理性對我國的房產經濟發展，并且對其進行合理分析，提出必要的改革措施，這樣才能夠找到解決窘迫現狀的根源，這種窘迫現狀主要表現在三個方面：
1.大中型的城市房屋價格出現虛高，分析原因主要是當地政府想要有一定的財政收入，就出現了虛抬房價的現象。另外，我國社會兩極貧窮分化現象有些嚴重，這也是房價過高的一個現象。特別是房屋建設用地的拍賣中，沒有規定最高價格和最低價格，這樣如果房價在大范圍的增長就出現了地皮價格迅速增長的情況，這種增長最終受益還是屬于當地政府，政府為了能夠使自己的受益最大化，直接導致了房價已經上漲到幾乎會崩盤的地步。政府出臺的一些措施已經很難解決這種
現狀。
2.很多銀行為了能夠更好的發展信貸業務。并沒有對這項業務進行理性化的設置。直接把房產能夠進行抵押消費的機制貫穿到整個房屋建筑市場。中國銀行在信貸業務發展中總是在追求大企業信貸、大項目信貸、大數額信貸，這種理念的實質就是把銀行經營理念轉變成了投資消費，讓很多企業適應并且習慣了“今天花明天的錢”現象。這種惡性的消費方式，在不良銷售形勢中，直接導致了房地產信貸問題出現或顯現出信貸風險性。
3.由于政府本身建立的房地產信息體系不健全和政府干預手段出現失誤，這些都是引發房地產泡沫破碎的隱患，如果不重視這些隱患就會對我過經濟發展造成一定的傷害。
4.房產泡沫現象的出現還由于消費者對房產價格的預期試想偏高。很多人都認為房子永遠都是升值再升值，沒有對價格進行預期試想，及投資者對未來價格的預測偏高。這是房地產商和政府拼命高房屋價格的直接原因。這種偏高直接影響房地產企業發展。也是形成房地產經濟泡沫經的重要原因。
四、解決我國房產經濟發展現狀的出路
上文中闡述了，我國的房地產經濟發現出現泡沫的原因，能夠發現我國房產經濟發展正面臨著嚴峻的挑戰，如果不及時采取有效措施就會嚴重影響我過經濟發展。首先必須要找出各種問題的突破口，這是解決問題的根本辦法。只要我們找準問題突破口，采取有利的解決措施，就能夠走出房產泡沫經濟危機。筆者從三個方面對怎樣走出危機進行闡述：
1.中央政府出臺了有關房價理性回歸的措施，在各地區實行中，會受到各地區的差異影響，這種房價理性回歸是經濟規律的要求，對于回歸的時間，我們不能夠進行確定，這與各個地區實行的力度有直接關系，也同時受到各個地區經濟水平的影響。不同地區存在不同差異。
2.中央政府出面進行調控，各個地區要進行正確的對待，很多房價的調控措施都屬于非正常規調控措施，這種措施在實行過程中能夠保證完善的社會體制，還能夠形成房產經濟有效調控體系。對于那些房地產開發商，要認真對待這調控方式，不能夠對這些方式存在僥幸心理或者對政策不管不問，鉆政策漏洞等，更加不能夠以恐懼的心理去躲避這些調控政策，要把握土地可持續使用的理念，在有限的土地使用面積上提供良好的房屋供給，這樣才能夠保證房屋價格能夠回歸正常發展，使房產泡沫經濟回歸到正常的發展狀態。
3.對于房產開發商，如果想盡快的脫離房產泡沫經濟，就要從產生泡沫經濟原因這方面進行突破，尋找這種原因不能夠只是坐享其成，也絕對不能坐以待斃，一門心思等待政府的政策。要直接從自己企業出發，對于那些錯誤的政策要進行完全否定，對錯誤的措施要認真分析，然后在房地產市場進行有效定位，這是解決房地產企業困境的根本辦法，如果不進行及時解決，就會影響企業發展，致使企業在激勵的市場競爭中被淘汰。這是走出困境的根本方法。
五、房地產經濟發展背景
2012年是一個全新時代的開始，從2012年以后已經火熱了很多年的房產經紀，變得有些寒冷，中央在一個月內出臺了很多調控房地產的政策，例如，信貸、稅收、土地等都有相關政策。中國證券時報刊載了李春頂博士的文章，其中內容表示中國房地產在新的時代將經歷不一樣的變化與發展，未來的十年里要走什么樣的方向。自從1998年中國住房制度改政策放開以后，把房地產項目進行全面市場化，這樣加速了我國經濟的高速增長和向城市化邁進的速度，同時也推動了中國房地產業迅速發展。
房地產規模和建筑面積逐年遞增能夠促進房地產市場的穩步成。房地產已經和土地、建筑、交易和金融服務等很多種部門的聯系密不可分，成為這些部門發展的重要產業，在過去的10年發展中，房地產帶動著我國經濟增長，是消費增長、投資增長和出口貿易增長中最大的動力，成為我國經濟增長的核心。房地產經濟不但解決了就業問題，還增加了居民收入和政府財政收入，政府利用這些收入對城市基礎進行建設，提高了城市發展速度。
在這種情況下，居民收入提高，有了一定的儲蓄，然后把這部分儲蓄轉化成了買房進行投資，在相當長的時期內中國的房地產都處于房子少，買的人多的稀缺狀態。房屋建筑在以每年20%的速度進行增長，還不能夠滿足需求，就在房價上漲的市場狀態下，保持了年均20%多的增長速度，這種狀態持續了很長時間，出現了很多投資和投機者加入房地產行業。使房地產成為重要的投資商品，這樣就加劇了房價上漲，這種非理性增長速度嚴重脫離了經濟增長和人民收入水平的增長速度，造成了房價泡沫。
六、房地產發展方向
在以后的十年里房地產的發展空間依然很大，房地產經濟仍然是經濟增長的最主要動力。在發展同時要把握房地產出現的問題和風險，要了解高房價帶來的資產泡沫一旦破滅，將影響房地產相關的產業鏈，影響與房地產有關的金融體系，其次，房價過高會阻礙正常居民正常需求，不利于我國城市化推進；最后，房價過高直接剝奪了居民的收入，這樣就不能夠帶動內需和消費的增長。
從2012年之后我國房地產發展趨勢和主要特點是：
1.房價會逐步回歸到理性的狀態，出現平穩的發展狀態。如果國家出現的相關調控政策能夠及時有效，就能夠化解了當前房地產泡沫的風險，還能夠推動房地產的健康發展，就能夠實現房地產經紀的平穩的過渡。如果不實行相關政策就會在未來十年之內出現泡沫破滅的狀況，使房價極具下跌，不能夠健康穩步發展。
2.要加強保障性住房建設。從目前的保障性住房的政策看，在未來10年中要加大保障性住房的建設投資，才能夠緩解泡沫現在。
3.在未來10年的經濟發展中，國內的經濟增長和城市化發展能夠加速房地產的發展，不會出現像香港和日本出現的下跌和一蹶不振的局面。我國房地產價格已經處于價格發展的最高峰，2012年以后這種上漲的局面會慢慢減小，主要原因是政府出臺的政策和人們對房地產的認識在進一步加深，國家宏觀調控政策嚴厲打擊了房地產投機取巧現象發生。能夠有效的控制地產投資和投機，控制房價，防止泡沫的繼續擴大。要保證國家政策能夠朝向可行的路徑發展，就要對投資進行控制。還要對增加對保障住房的投資，這樣能夠緩解自住需求。還能夠一定程度上緩解房地產泡沫現象。對這些方面進行加強之后能夠保證，在今后10年的發展中，房地產能夠更加穩定健康和成熟發展。
七、結語
對于房地產泡沫經濟，關鍵在于房產商和國民的經濟對房地產認識的提高，把握造成了我國房地產經濟泡沫的主要原因，找出正確的方法去解決危機。只有這樣才能夠保證我國房地產的健康發展。
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關鍵詞:房地產;房地產泡沫;房地產市場;
美國著名經濟學家查爾斯?P?金德伯格認為:泡沫即是“一種資產或一系列資產價錢在一個一連歷程中的驀地上漲,初始的價錢上漲使人們孕育發生價錢會進一步上漲的預期,從而吸引新的買者。這些人一樣平常因此交易資產圖利的投機者,而對資產的使用及其盈余本事并不感興趣。隨著價錢的上漲,通常是預期的逆轉和價錢的暴跌,著末以金融危急了結。”簡而言之,任何一種經濟泡沫都可以被籠統的定義為:一種價格背離其價值的現象。在市場上,一種產品在其產品價值的上下做一定范圍內的價格波動,是合理的,這時候的經濟泡沫已然存在,并稱之為合理的泡沫經濟。但分析查爾斯?P?金德伯格所言,我們平時所關注的“泡沫”其實通常指產品或資產大受人們追捧而引起該產品或資產的價格不合理大幅度的提升,貌似出現一片繁榮,而其實已經出現經濟泡沫了。超出合理水平的經濟泡沫膨脹,顯然背離了產品的經濟基礎,是經濟行為中的風險行為。
一、房地產泡沫
(一)房地產泡沫的主要特征
借助上個世紀70年代日本房地產泡沫的產生和破裂,可以進一步理解房地產泡沫的內涵。70年代的日本,居民住宅貸款額同比有了1.3倍的大幅度增長。到了80年代以后,日本經濟突飛猛進,生產和需求異常旺盛,這種情況下大量剩余資金涌動,一些房地產商、建筑公司甚至一些中小企業開始蠢蠢欲動,利用土地擔保向銀行貸款,開始了購買土地、行房地產開發的循環動作。股票和房地產價格暴漲成為現實,日本城市居民開始選擇把大部分收入用于住宅儲蓄,日本金融機構也耐不住寂寞,投入其中。到八十年代中期,日本低地價竟然上漲了2倍有余,其中商業用地和住宅用地更是達到了75%以上。當到了1988年,連續多年的地價指數暴漲逼近2倍,日本已經不得不接受房地產泡沫的形成了。到了1990年,日本的房地產總市值2450萬億日元,GDP450萬億日元,是GDP的5.45倍。GDP見頂是1992年 482萬億日元,房地產泡沫先破滅,和曾經的美國一樣。日本由此完成了一個房地產泡沫形成到破裂的全部過程,世界經濟史上亦是空前。
由日本房地產泡沫的發生、發展及最后的破裂可以總結出,房地產泡沫的主要特征應該包括以下幾種:首先,房地產泡沫是房地產價格波動的一種特殊形態,并且這種形態的形成不是單一因素所能決定的。其次, 房地產泡沫振幅較大,雖有一定的理論軌跡可尋,但不具有連續性,沒有穩定的周期和頻率。最后,房地產泡沫主要是由于投機行為,貨幣供應量在房地產經濟系統中短期內急劇增加造成的。
(二)房地產泡沫的形成原因
1.土地的稀缺性和不可再生性。從某種意義而言,土地的稀缺性和不可再生性是房地產泡沫產生的前提。在地球上,土地的存在面積是固定不變,對地球上的居民而言,他們需要有自己的居住地和居住條件;對于企事業來說,他們的發展也都與地產密切相關。物以稀為貴,房地產有利可圖便被一些人趨之若鶩,房地產業泡沫的產生也成為可能。
2.地價的虛構性和房地產市場的不充分性。土地在人類經濟活動中的屬性是多重的,它既是一種資源,又是一種資產。而地價的虛構性正是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致而產生的現象。在房地產業經濟交易活動中,供大于求一旦出現,其資產性價格必然大于資源價格,形成地價的虛構。而現實的市場地價中,一般虛構部分所占比例越大,泡沫成分就越多,反之越少。事實上,房地產市場與常規自由競爭市場有著很大的差異性,這主要體現在買賣雙方的信息不對稱性上,即構成了房地產市場的不充分性,更導致了地價虛構性的形成和加強。
3.不合理的貨幣金融投資傾向性。房地產作為泡沫經濟的載體,本身并不是虛擬資產,而是實物資產。出于投機目的的虛假需求的膨脹,經濟泡沫的產生原理是一樣的,但房地產也有自己的特點,其價值量大,且具有不可移動性及保值增值性。這樣就造成了一方面沒有銀行等金融系統的支持無法完成投機需求的實現,另一方面銀行系統為了自身的利益又很愿意發放房地產貸款,這樣大量資金涌向房地產業,就給泡沫的產生埋下了隱患。
4.政府部門的調控和監管不足。在金融系統有巨大傾向性地把房地產作為最佳貸款項目時,房地產金融行業開始魚龍混雜,甚至有不少公司是掛靠政府職能部門或金融機構,直接或間接向房地產貸款,更有甚者采取了挪用公款或拆借等手段,重復抵押貸款也甚為嚴重。對此,作為主導經濟發展的政府部門理應采取有效措施引流資金,進行強有力的監管、調控,以避免資金鏈無限拉長,造成經濟泡沫產生的局面。
(三)房地產泡沫的危害
當年,日本房地產泡沫的破滅引起了一系列不良反應:重創經濟、財政危機、通貨緊縮、產業抑制等等。而事實上,房地產泡沫的危害不僅僅表現在這些方面,房地產過熱,一旦泡沫形成房地產價格的過快上升就會最終導致新的房產積壓,給整個國民經濟帶來持久而深遠的負面影響。空置商品房的積累,又促使了不規范的住房抵押貸款操作,而房地產價格便跟著虛高,極大加重消費者的負擔。
日本的前車之鑒告訴我們,一旦經濟不振,金融危機便會應運而生,種種的連鎖反應,最后社會問題也隨之而來,整個國民經濟將受到無法估量的巨大損失。
二、經濟泡沫與房地產業的關系
(一)知其利害,用其之長
房地產泡沫的存在是一把“利害合璧的雙刃劍”,在現代市場經濟活動中已經達成共識。這主要是基于對經濟泡沫的認識和房地產業的自身特點:首先,經濟泡沫長期存在具有其自身的客觀性,一方面,能在一定程度上刺激資金融通,活躍市場經濟;另一方面,經濟泡沫中確實存在不實因素和投機因素。其次,就是要充分認識到房地產業本質,房地產業是實體經濟,房地產業部門也是實業部門,即其本身不是泡沫經濟。但從事實出發分析,房地產業確實含有經濟泡沫成分,在其惡意膨脹的事實下必將導致泡沫經濟的發生。比如地產價格泡沫、房屋空置泡沫、房地產投資泡沫、房價虛漲泡沫等等,但絕不能把房地產業等同于泡沫經濟。
事實上,房地產業沒有一點經濟泡沫是不現實的,也是行不通的。由此可見,房地產業與經濟泡沫的共存和利害,其關鍵在于要把握一個度,在于把它控制在適度的范圍內,避免出現泡沫經濟。而怎樣利用現有理論知識、政府政策和市場規律,合理處理二者之間的關系,是作為房地產業以及相關人士要做的,且切實要做好,以發揮其有利的一面造福社會。
(二)剖析現狀,均衡發展
目前,我國房地產市場存在的問題主要體現在以下幾個方面:首先,房地產投資規模過大。近幾年來,房地產業投資已在我國形成較大的規模,并呈現出逐漸增長的趨勢。當前政府應把解決房地產投資規模過大、價格上漲幅度過快等問題作為當前加強宏觀調控的一項重要任務。其次,房地產市場秩序有待于進一步整頓。房地產市場秩序的混亂,勢必侵害到老百姓的合法權益,所以解決好房地產市場的秩序問題尤為重要。在我國一些地區和城市,一些開發企業、中介機構采取捂盤惜售、囤積房源等手段,哄抬房價;違規進行返本銷售、售后包租、拆零銷售;違規以預購、認購等形式違規收取費用等等;甚至在部分城市炒樓花、炒房號現象屢見不鮮。這些都嚴重影響到了房地產市場持續穩定的發展,同時也可能導致部分地區房價過快上漲、結構性矛盾突出等問題的激化。另外,我國商品房價格上漲過快,商品房結構不合理,也成為當前房地產業的詬病。
三、結束語
早在2003年,政府在《國務院關于促進房地產市場持續健康發展的通知》中就明確指出:“房地產業關聯度高,帶動力強,已經成為國民經濟的支柱產業。”事實上,房地產業無論對國民經濟的發展,還是對居民的生活都具有重要作用。而在當今新的形勢下,我國房地產企業要在激烈的世界市場競爭中立于不敗之地,使房地產業真正成為新的經濟增長點,就要充分認識房地產業與經濟泡沫的關系,保持高度的理性,及早采取避免和應對房地產泡沫的措施,有效地進行宏觀調控、科學決策、正確督導,以防房地產泡沫的出現和擴大。
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關鍵詞：新經濟形勢房地產經濟理性思考
新經濟與傳統經濟相比，具有更加復雜、更加多元化的特點，例如，社會中信息技術的廣泛使用使人們獲取信息更加快捷方便；電子商務的快速發展以及電子支付手段的出現使人們的生活與消費方式發生了巨大的改變；新經濟形勢下資本運作逐漸向數字化轉變。房地產經濟受到新經濟形勢的影響也產生了相應的改變，因此需要進一步發揮政府宏觀調控的作用，有效預防泡沫經濟的出現，促使房地產經濟的平穩發展。
一、房地產經濟發展對社會經濟的影響
房地產經濟發展對社會經濟的積極影響主要表現在以下幾方面。第一，優化產業結構，加速產業升級。目前我國正處于社會轉型的重要時期，社會經濟發展的主要目標在于推動第三產業的發展。房地產行業作為第三產業的重要組成部分，對于優化我國產業結構具有重要作用，具體體現在提供場地支持，從而加速產業結構升級，推動我國第三產業的平穩發展。由此可見，房地產經濟發展對于城市經濟發展具有重要作用。第二，推動社會經濟的可持續發展。由于我國人口數量多，在城市人口不斷增多的前提下，房地產行業的發展能夠解決困擾城市居民住房問題的重要途徑。房地產經濟的發展有助于解決城市住房少的問題，并且能夠帶動其他產業的發展，推動社會經濟的平穩發展。第三，帶動社會就業。房地產行業的發展能夠帶動上下游產業的發展，尤其是服務業，如房屋裝修、房屋設計、家具生產等行業，在一定程度上有助于提高我國的就業率。第四，拉動消費增長。房地產經濟的快速發展能夠帶動社會消費的增長，同時房地產經濟作為我國經濟的重要支柱性產業，在發展過程中能夠不斷提升社會基礎性住宅建設，滿足人們對住房的需求，同時能夠提高人們對其他產品的需求，如家電、家具、建材等，有助于拉動消費增長。
但是房地產經濟的發展不光會帶來積極影響，同樣也會帶來消極影響。第一，泡沫經濟。房地產泡沫經濟實質由于缺乏有效的市場監督導致房地產市場出現虛假繁榮的情況，對社會經濟穩定造成了較大的影響。虛假的市場繁榮會嚴重干擾我國市場經濟的可持續發展，因此需要重視這一問題。第二，社會危機。房地產經濟的虛假繁榮不但對經濟發展造成影響，甚至會引起社會危機。很多企業會因為虛假經濟而破產，大量人員失業可能會造成社會不安定。第三，金融風險。由于房地產項目建設需要大量的資金投入，而泡沫經濟的出現會導致銀行不良貸款增多，對我國金融業發展造成較大的影響。
二、房地產經濟發展中的問題分析
（一）沒有遵循市場實際需求
隨著我國社會主義市場經濟的建立健全，需要尊重客觀市場的發展規律，根據市場選擇項目地點、范圍及建設規模等因素，避免供給側不對稱造成的供給失衡。但是從我國目前房地產經濟發展現狀來看，房地產建設項目沒有完全遵循市場實際需求，這屬于“以產定銷”的情況，也是房地產經濟發展中比較典型的問題。針對這一情況，政府需要從當地實際住房需求出發，確定最佳方案，做好市場調查，確保供給側與需求側保持平衡狀態，避免為了刺激當地經濟發展而盲目轉讓土地，確保土地開發與利用和城市規劃的統籌發展，促使房地產經濟發展更加合理化。
（二）市場導向存在一定的盲目性
在新經濟形勢的影響下，房地產經濟發展促使產業結構發生改變，這是市場導向作用的影響，但是需要注意的是，市場導向也存在一定的盲目性，因此需要加強理性思考，在尊重市場發展規律的前提下，對房地產經濟市場導向進行合理調整。政府需要充分發揮自身的宏觀調控作用，結合房地產經濟實際發展狀況，通過調整批租權來加速產業結構升級與優化，從而推動城市經濟的快速發展。但是在實際實踐過程中由于很多投資者沒有重視這一問題，只關心出價高低，沒有重視市場取向，盲目投入高產出行業，房產結構混亂。
（三）土地價格不斷增長
城市可利用土地資源是非常有限的，其價格在很大程度上受到市場供需的影響，但是由于土地資源不屬于商品，其最終價值主要是從投資收益率來計算的，與社會勞動無直接關系。由于我國房地產市場發展中在很大程度上受到土地資源供給的限制，從房地產投資狀況來看，地價較高時政府的收益也越高，為了帶動地方經濟的發展，容易發生盲目出讓土地的情況，導致房屋單價也不斷升高。但是在市場經濟中，過高的價格會約束消費者的行為，導致投資成本增加，商品房價格的升高會給人們的消費造成負面影響，甚至出現產能過剩的情況。這說明了盲目抬高地價不利于房地產經濟的可持續發展，是一種不理智的行為。
三、新形勢背景下推動房地產經濟可持續發展的理性思考
（一）合理分配建設用地
城市經濟發展需要各產業的協同發展，不能簡單通過轉讓土地的方式來刺激地方經濟發展，這雖然能夠提高財政收入水平，但是不符合國家科學發展觀的要求。房地產項目與其他項目投資不同，盈利方式也存在較大的差異，寫字樓、大型商場等項目能夠通過出售的方式直接獲利，工業廠房以及娛樂建筑等需要與其他經濟產業共同發展，從而實現長期收益；公共設施建設雖然沒有實際盈利，但是能夠優化城市環境，為城市居民創造更好的生活空間。因此政府需要重視地方經濟的協調發展，做好城市規劃，合理分配建設用地。
（二）提高政府宏觀調控職能
隨著我國房地產經濟的快速發展，并從房市周期理論來看，我國房地產產業正處于上升階段，房地產市場也從不完善逐漸向完善發展，未來房地產發展要更加理性化。在城市發展過程中，房地產開發是城市規劃的重要組織者與實現者，需要提高建設的理性化，減少盲目建設的行為，要做好市場調研，分析居民的經濟實力與消費意愿。政府需要充分發揮自身的宏觀調控職能，推動經濟的平穩發展，避免發生供給側不平衡的情況，確保房地產經濟的平穩發展。需要貫徹落實科學發展觀，加強對房地產市場的監督與調控，避免房地產經濟虛假繁榮情況的發生。
（三）確保土地價格的合理性
房地產作為我國重要的支柱型產業，房地產經濟的發展對我國社會經濟的發展作出了巨大的貢獻，具有拉動國民經濟增長的作用。隨著社會經濟水平的不斷提升，居民的購房能力也不斷提升，為房地產經濟的發展創造了良好的環境。在新經濟形勢下，政府需要合理利用相關政策以及行政手段將土地價格控制在合理范圍內，并根據當地的經濟水平適當控制房價，確保房地產經濟的平穩發展。房地產項目涉及土地與金融等要素，土地資源作為一種有限資源，其供應量有限，流動性較低，而金融則正好相反，流動性強。一旦房地產經濟出現投機行為，在資金鏈斷裂之后可能會對房地產行業以及城市經濟發展都造成較大的影響。
（四）預防房地產泡沫經濟的出現
為了有效限制投資行為以及炒房行為的出現，政府需要加強房價市場監控，不斷優化和改革現有地價公示制度，確定基準地價，從而為土地市場交易提供參考。同時要對土地交易價格進行科學評估，實時掌握具體交易價格，并快速發現異常問題。定期檢查區域內土地轉讓情況，若基于優惠政策轉讓的土地需要限制其在規定時間內再次交易。政府需要根據房價的市場調查結果采取相應的宏觀調控手段，避免房價過快升高。由于不同地區房價存在較大的差異，需要根據地域經濟發展狀況對房價進行定量定性分析，從而加強對房地產經濟的有效監控，預防房地產泡沫經濟的發生。
