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1 引言
在改革開放后的30多年里，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)城市的建成面積迅速擴(kuò)張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”即所謂的城中村。以武漢市為例，根據(jù)武漢市的界定，城中村是指《武漢市土地利用總體規(guī)劃主城建設(shè)用地控制范圍圖(1997-2010年)》確定的城市建設(shè)發(fā)展預(yù)留地范圍內(nèi)，因國(guó)家建設(shè)征用土地后僅剩少量農(nóng)用地、農(nóng)民不能靠耕種土地維持生產(chǎn)生活且基本被城市包圍的行政村。據(jù)此，武漢市二環(huán)線以內(nèi)共有147個(gè)城中村。鑒于城中村的眾多弊端，國(guó)內(nèi)很多城市已經(jīng)展開了對(duì)城中村的改造。
公共租賃住房是指是以滿足城市住房困難家庭的基本住房需要為目標(biāo)，政府提供政策支持、執(zhí)行政府公共租賃住房政策、納入公共租賃住房管理體系，限定保障面積、供應(yīng)對(duì)象、租金水平，實(shí)行統(tǒng)一租金標(biāo)準(zhǔn)、分類補(bǔ)貼、租補(bǔ)分離、可租可售的辦法，面向城鎮(zhèn)住房困難家庭出租或出售的保障性住房。公共租賃住房保障模式標(biāo)志著我國(guó)住房保障制度的巨大進(jìn)步。大力發(fā)展公共租賃住房，是完善住房供應(yīng)體系，培育住房租賃市場(chǎng)，滿足城市中等偏下收入家庭基本住房需求的重要舉措，是引導(dǎo)城鎮(zhèn)居民合理住房消費(fèi)，調(diào)整房地產(chǎn)市場(chǎng)供應(yīng)結(jié)構(gòu)的必然要求。目前許多城市都在積極發(fā)展公共租賃住房保障模式。
基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)是指將城中村房屋按照公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行集體改造后納入公共租賃住房房源體系進(jìn)行統(tǒng)一管理。同時(shí)，符合公共租賃住房標(biāo)準(zhǔn)的原有城中村房屋和已經(jīng)改造后的還建房直接納入公共租賃住房房源。政府或公共租賃住房運(yùn)營(yíng)公司采用專門機(jī)構(gòu)對(duì)原有城中村住房進(jìn)行評(píng)估，按照公共租賃住房建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)確定需要改造的房屋以及合格的房屋，進(jìn)而將其納入公共租賃住房管理體系。
城中村改造與公共租賃住房建設(shè)二者存在密切的聯(lián)系。由于特定人群的存在與較低的租金，城中村出租房有巨大的市場(chǎng)剛性需求。城中村租賃市場(chǎng)具有必要性，城中村租住居民一般為城市低收入人群、外來進(jìn)城務(wù)工人員（大部分是農(nóng)民工）以及部分收入不高的剛畢業(yè)大學(xué)生，城中村租賃市場(chǎng)承擔(dān)著這部分人群的過渡性住房需求。隨著我國(guó)住房保障制度的發(fā)展，這部分人群逐步被納入到我國(guó)的住房保障體系中來，成為了公共租賃住房主要的保障對(duì)象。可以說，城中村在一定程度上發(fā)揮著保障住房的作用，但存在著租住水平較差，租金不合理等問題。因此，將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)結(jié)合起來是十分可行的。將城中村改造后房屋統(tǒng)一納入到公租房管理體系中來，可以擴(kuò)大公租房來源，可以使城中村租賃市場(chǎng)得到合理有效利用。如果改造和管理適當(dāng)，可以實(shí)現(xiàn)各方共贏的局面。
2 將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合的現(xiàn)實(shí)必要性
2.1 有利于公共租賃住房建設(shè)的順利進(jìn)行
住房建設(shè)必須以土地為依托和載體，大量建設(shè)公共租賃住房，需要的土地資源巨大。但目前我國(guó)許多城市存在土地供應(yīng)緊缺的情況，特別是近些年一些城市的開發(fā)使得土地資源處于十分匱乏的狀況。如果將公共租賃住房建設(shè)在中心城區(qū)，則中心城區(qū)土地資源的稀缺必然造成其建設(shè)成本大的問題，進(jìn)而會(huì)導(dǎo)致后期租金高，將違背公共租賃住房的住房保障性質(zhì)。如果將公共租賃住房建設(shè)在城市邊緣地帶和郊區(qū)，雖然這些地方地價(jià)相對(duì)較低，土地資源也較豐富，但是這些地方，道路、管網(wǎng)、環(huán)境等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和生活、醫(yī)療、文化、教育配套服務(wù)相對(duì)滯后，既會(huì)影響公共租賃住房項(xiàng)目的建設(shè)進(jìn)度和按期交付，也會(huì)無形中增加保障對(duì)象的生活成本，比如時(shí)間成本等，在一定程度上也會(huì)限制了保障對(duì)象的工作機(jī)會(huì)。因此保障對(duì)象可能不愿意入住，會(huì)造成“區(qū)位供需矛盾”，這也將違背公共租賃住房建設(shè)的初衷。目前就有部分地方出現(xiàn)了因公共租賃住房位置較偏而導(dǎo)致保障對(duì)象放棄入住的情況。可以看到，許多城中村地理位置優(yōu)越，分布在市中心，生活配套設(shè)施齊全，交通較便利。將公共租賃住房建設(shè)在這些地區(qū)，在一定程度上可以解決某些公共租賃住房因?yàn)橥恋爻杀具^高而建在交通不便利的地方的問題，有效地降低和節(jié)約了公共租賃住房保障對(duì)象的日常生活成本和工作成本。同時(shí)，使城市土地得到充分合理使用，有效的解決公共租賃住房建設(shè)中存在的土地制約因素。
除了土地資源，要完成公共租賃住房的前期建設(shè)，所需資金量十分巨大。目前，公共租賃住房建設(shè)的資金來源目前主要為地方政府。雖然國(guó)家政策鼓勵(lì)社會(huì)資本參與到公共租賃住房建設(shè)當(dāng)中來，但由于公共租賃住房投資回報(bào)周期長(zhǎng)、回報(bào)率低，利潤(rùn)率不高，還存在一定的風(fēng)險(xiǎn)，開發(fā)企業(yè)不愿意投資，沒有積極性。在向銀行融資方面，公共租賃住房未來運(yùn)營(yíng)成本和維護(hù)成本會(huì)很高，能否收回本金是個(gè)問題，投資風(fēng)險(xiǎn)較大，導(dǎo)致銀行不愿意投資。因此，資金短缺也是制約公租房發(fā)展的因素之一。相比新建公共租賃住房以及以其它方式收購房源，對(duì)城中村進(jìn)行改造可以說是成本較低的方式。
此外，將公共租賃住房集中建設(shè)在某些區(qū)域還可能存在著另一個(gè)問題：即出現(xiàn)所謂的平民窟，造成保障對(duì)象的心態(tài)不平衡等。而基于城中村改造所得的公共租賃住房房源分布在成熟生活小區(qū)，集中和分散適度，可以避免貧民窟現(xiàn)象的出現(xiàn)，可以平衡保障對(duì)象和周圍居民的社會(huì)心態(tài)和社會(huì)反差，從而極大地化解社會(huì)矛盾。
總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)具有現(xiàn)實(shí)必要性，可以有效的解決公租房房源不足、選址不當(dāng)、資金土地匱乏等問題。
2.2 有利于城中村改造的順利進(jìn)行
目前我國(guó)許多城市的城中村存在種種弊端，對(duì)其改造具有一定的必要性。然而，城中村改造存在種種困境，包括政府缺乏改造動(dòng)力、村民利益協(xié)調(diào)困難等。將城中村與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以更有效的激勵(lì)各方對(duì)其進(jìn)行改造，可以化解一些城中村改造中不可避免的利益沖突，有利于城中村改造的順利進(jìn)行。
由于城市化進(jìn)程的各不相同，各地城中村存在的問題也有所不同。大體來說，我國(guó)城中村存在的主要問題有如下方面：首先是用地布局不合理，存在大量的違章建筑。用地不合理造成了土地資源的浪費(fèi)。出現(xiàn)大量超出城建、國(guó)土部門要求底線的建筑，這些建筑存在著極大的安全隱患。其次是環(huán)境衛(wèi)生差、基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等。此外，城中村還存在著社會(huì)問題突出、治安很差的現(xiàn)象。因此，人們通常用“臟、雜、亂”來形容城中村，有人甚至稱其為“城市的毒瘤”，對(duì)城中村改造具有迫切性。
由于特定人群的存在，城中村租賃市場(chǎng)的存在具有合理性。然而城中村租賃市場(chǎng)住宅租賃存在嚴(yán)峻矛盾和不規(guī)范，亟待完善。城中村租房市場(chǎng)缺乏規(guī)范的管理，租賃行為一般用口頭協(xié)議或非正式的私人合同完成。存在大量隱性的租賃行為，由于管理力量的薄弱和地方實(shí)際情況的制約使得政府難以介入進(jìn)行管理，從而導(dǎo)致租賃各方都很難得到相關(guān)權(quán)益保障。此外，城中村租賃市場(chǎng)一般與城市中開放的房地產(chǎn)市場(chǎng)脫節(jié)，成為一個(gè)個(gè)封閉租賃系統(tǒng)，經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)很大。因此，城中村租賃市場(chǎng)亟需政府的介入，對(duì)其規(guī)范化進(jìn)行監(jiān)督管理，從而使租賃各方權(quán)利得到保障，促進(jìn)城中村租賃市場(chǎng)的健康發(fā)展。
總之，由于城中村存在的種種弊端以及其租賃市場(chǎng)的不完善，城中村亟待改造。然而城中村在改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補(bǔ)償方式、管理體制變更等諸多要素，各方利益難以協(xié)調(diào)。由于制度困境、管理困境等方面的制約，各方缺乏對(duì)其改造的動(dòng)力。將城中村改造后納入公共租賃住房統(tǒng)一管理體系，有利于政府介入城中村原有混亂的住房市場(chǎng)，對(duì)其進(jìn)行監(jiān)督管理，可以規(guī)范城中村原有的租賃住房市場(chǎng)。
2.3 有利于社會(huì)資源的節(jié)約
目前，在我國(guó)，城中村改造和公共租賃住房建設(shè)都具有迫切性。將二者聯(lián)系起來可以實(shí)現(xiàn)社會(huì)資源的節(jié)約。城中村改造需要較多的資金投入，公共租賃住房建設(shè)需要巨大的資金和土地投入。將二者相結(jié)合，城中村改造所需要的資金與公共租賃住房建設(shè)所需要的資金可以系統(tǒng)使用。公共租賃住房建設(shè)所需要的土地正好可以實(shí)現(xiàn)對(duì)城中村土地的合理使用。改造后城中村改造所需要的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)等與公共租賃住房的要求相結(jié)合。同時(shí)，城中村租賃市場(chǎng)需要政府的介入管理，將其改造后統(tǒng)一納入到公租房管理體系可以有效的節(jié)約政府的管理成本。因此，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)可以使社會(huì)資源得到合理使用。
2.4 將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合的可行性分析
目前城中村改造存在的最大困境在于利益的難以協(xié)調(diào)，政府、村民等各方都缺乏對(duì)其進(jìn)行改造的激勵(lì)機(jī)制。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以給各方提供激勵(lì)機(jī)制。
城中村改造首先要保障的是原住村民的利益。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合可以抓住村民的利益支點(diǎn)和根源。對(duì)目前城中村民而言，其大部分收入來源就是租金，將其房屋改造成公共租賃住房之后，其依然可以得到持續(xù)穩(wěn)定房租收益，其利益支點(diǎn)沒有改變。此外，隨著公共租賃住房的大量投訴市場(chǎng)，必會(huì)對(duì)原有的租賃市場(chǎng)產(chǎn)生一定的沖擊，特別是城中村這種原有保障對(duì)象聚居地。城中村租賃市場(chǎng)租金下降是必然趨勢(shì)，且可能出現(xiàn)需求短缺的情況，即村民需要承擔(dān)一定的空置風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)原有以租金為生的村民是十分不利的。而將城中村房源納入公共租賃住房房源可以確保房屋的出租率，可以使原有居民依然獲得相對(duì)穩(wěn)定的租金收入。除了可以得到持續(xù)穩(wěn)定的租金收益以外，改造后村民可以獲得更好的居住環(huán)境，周邊配套設(shè)勢(shì)必得到完善，其生活水平可以得到提高。因此，村民勢(shì)必愿意接受將其房屋進(jìn)行改造后作為公共租賃住房使用。
就政府而言城中村的改造可以與城市建設(shè)相結(jié)合。既解決了保障住房房源短缺問題，又在一定程度上解決了亟待解決的城中村改造問題。就落實(shí)保障型住房政策而言，政策落實(shí)速度快，政策推行成本小，節(jié)約大量政策資金；政策運(yùn)行費(fèi)用低，政策效應(yīng)高，兼顧多方主體利益，政策性租金補(bǔ)貼引導(dǎo)效應(yīng)大。減少了土地、資金投入，合理的管理機(jī)制還可以節(jié)省后期公共租賃住房管理成本。因此，政府也有激勵(lì)機(jī)制將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)相結(jié)合。
總之，基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)，一方面可以使得村民有長(zhǎng)期租房收益保障，解除他們城中村拆遷改造的后顧之憂，同時(shí)獲得更好的居住環(huán)境等；另一方面滿足了外來務(wù)工人員和一部分城市常住居民的租房居住需求，彌補(bǔ)了市政建設(shè)的不足，同時(shí)符合了城市的發(fā)展要求，此外，還可以使政府更好的履行住房保障的職責(zé)，緩解政府公共租賃住房房源不足的困境。因此可以達(dá)到各方共贏局面，具有較強(qiáng)的可行性。
3 結(jié)語
城中村改造與公共租賃住房建設(shè)二者存在密切的聯(lián)系。將城中村改造與公共租賃住房建設(shè)結(jié)合起來具有較大的現(xiàn)實(shí)意義。同時(shí)，基于城中村改造的公租房建設(shè)可以給各方主體提供相應(yīng)的利益機(jī)制，因此具有可行性。對(duì)城中村實(shí)施改造中，政府要合理規(guī)范的使用土地，保證房屋質(zhì)量，維持房屋的可持續(xù)發(fā)展性。此外，改造過程中要做好原有村民和租戶的合理安置。改造完之后要采取一系列措施保障原著村民的利益，幫助其解決再就業(yè)等問題。政府應(yīng)當(dāng)對(duì)城中村原住居民以及租戶提供給全面的社會(huì)保障。總之，在城中村改造中，涉及到政府作用、改造主體、改造形式、籌資方式、土地權(quán)屬變更、拆遷補(bǔ)償方式、管理體制變更等諸多要素。同時(shí)，公共租賃住房的運(yùn)作涉及到建設(shè)、分配、使用、管理及監(jiān)督等一系列工作。因此，城中村改造與公共租賃住房建設(shè)這兩個(gè)問題都比較復(fù)雜，將二者相結(jié)合也涉及到很多方面，本文只是對(duì)基于城中村改造的公共租賃住房建設(shè)做了一個(gè)初步的探究，相關(guān)的土地權(quán)限、運(yùn)營(yíng)模式、管理體制等方面都有待做出進(jìn)一步的研究。
參考文獻(xiàn)
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關(guān)鍵詞：城中村;改造模式;城市化進(jìn)程
中圖分類號(hào)：C916 文獻(xiàn)標(biāo)志碼：A 文章編號(hào)：1002-2589（2014）34-0087-03
目前，城中村已經(jīng)成為各大城市的城市化進(jìn)程中普遍存在的難題，有的人甚至稱其為“毒瘤”。本文通過對(duì)城中村問題及改造模式進(jìn)行分析與對(duì)比，希望能夠?yàn)槌侵写宓母脑焯峁┮稽c(diǎn)參考意見。
一、城中村的含義及其特征
歷年來，社會(huì)各界對(duì)城中村的界定都有不同的看法，網(wǎng)絡(luò)上流行廣義和狹義的說法，狹義的是指“農(nóng)村村落在城市化進(jìn)程中，由于全部或大部分耕地被征用，農(nóng)民轉(zhuǎn)為居民后仍在原村落居住而演變成的居民區(qū)，亦稱為‘都市里的村莊’。”廣義上指“在城市高速發(fā)展的進(jìn)程中，滯后于時(shí)展步伐、游離于現(xiàn)代城市管理之外、生活水平低下的居民區(qū)。”總的來說，廣義的城中村太過籠統(tǒng)，那么，學(xué)術(shù)界對(duì)城中村更為專業(yè)的界定又是怎樣的呢？
（一）城中村的含義
在學(xué)術(shù)界，對(duì)城中村的界定其實(shí)并沒有統(tǒng)一的定義。郭松海等學(xué)者認(rèn)為，城中村是指城鄉(xiāng)接合部，處于城市規(guī)劃區(qū)或者是建成區(qū)內(nèi)，或因村莊征地拆遷難度大而游離于土地產(chǎn)權(quán)變動(dòng)之外，成為城市中的“孤島”[1]。謝志巋先生對(duì)城中村的定義是，在快速的城市化過程中，由于新的分工與產(chǎn)業(yè)布局等原因，導(dǎo)致就地保留農(nóng)村村民居住地、人口、社會(huì)關(guān)系等，以地緣、血緣關(guān)系為基礎(chǔ)形成的社區(qū)，而不是像城市一樣以業(yè)緣、契約關(guān)系等為基礎(chǔ)[2]。何必先生在他的文章中指出，“城中村”就是在農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)變時(shí)，由于各種各樣的原因，在轉(zhuǎn)變時(shí)進(jìn)行得不完全，從而成為一種亦城亦村的聚居場(chǎng)所[3]。翁志超先生對(duì)城中村的界定與謝志奎先生大同小異，他認(rèn)為，城中村的經(jīng)濟(jì)形態(tài)由原來的農(nóng)業(yè)變成第二、三產(chǎn)業(yè)，村民對(duì)土地的利用不再是耕種作物，而是以收取房屋租金作為收入來源，從而形成的一種特殊社區(qū)[4]。
城中村是在農(nóng)村城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一個(gè)比較新鮮的事物，從簡(jiǎn)單一點(diǎn)的角度來看，城中村其實(shí)就是被城市包圍的農(nóng)村，既然是農(nóng)村，那么它的行政管理、經(jīng)濟(jì)文化以及風(fēng)俗習(xí)慣等就都不屬于城市，或者說與城市不相符，只是受到了城市生活方式的影響，城中村保留了很多農(nóng)村特征，最為明顯的就是農(nóng)村集體所有制，其次是城中村村民文化素質(zhì)、思維方式仍與城市居民存在一定的差距。
（二）城中村的特征
對(duì)城中村的含義論述了這么多，下面我們通過這些界定再來看看它的特征是什么。
一是空間形態(tài)上，它具有處于城市之中或周邊的特征;二是經(jīng)濟(jì)形態(tài)上，城中村不再以農(nóng)業(yè)為主，而以第二、第三產(chǎn)業(yè)為主;三是文化形態(tài)上，城中村村民的素質(zhì)具有比城市居民低比農(nóng)村人高的特征;四是人口形態(tài)上，城中村外來務(wù)工人員多，人員混雜;五是建筑形態(tài)上，城中村多以家庭住宅樓為主，具有密度大，容積率高的特征;六是管理形態(tài)上，城中村農(nóng)村管理與城市管理相互制約影響，管理難度大。
二、城中村形成的原因
在學(xué)術(shù)界，對(duì)城中村形成的原因多從國(guó)家政策和國(guó)家與地方的管理以及城鄉(xiāng)二元體制等方面展開，代表人物是王福定，他認(rèn)為，“城鄉(xiāng)二元體制和政策所形成的城鄉(xiāng)二元發(fā)展格局，而社會(huì)調(diào)節(jié)系統(tǒng)的局限則成為城中村形成的社會(huì)原因：第一是社會(huì)城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu);第二是城鄉(xiāng)土地所有制矛盾;第三是社會(huì)轉(zhuǎn)型過程中的制度真空以及法制法規(guī)滯后和不健全;第四是村落社會(huì)關(guān)系網(wǎng)絡(luò)的頑強(qiáng)存續(xù);第五是城市管理的疏漏。”[5]
城中村的產(chǎn)生和存在有其多方面的原因，具體表現(xiàn)如下：
1.城鄉(xiāng)二元管理制度。這是城中村形成的較為核心的因素，是高度集中的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)留下的后遺癥，它嚴(yán)格區(qū)分農(nóng)業(yè)與非農(nóng)業(yè)人口，實(shí)行兩種不同的管理體制。如：戶口遷移、糧食供應(yīng)、就業(yè)安排以及福利保障等方面，結(jié)果也就導(dǎo)致城中村的逐漸成形。
2.統(tǒng)一死板的城市化模式。在城市化過程中，政府為了降低成本，避免處理復(fù)雜的社會(huì)管理等問題，故意地避開城中村，使得其成為孤島。另一方面，城市往周邊地區(qū)進(jìn)行擴(kuò)張時(shí)，通常“只占地，不管人”，使得原來的鄉(xiāng)村土地在變?yōu)槌菂^(qū)之后，村落的人口等各方面仍然停滯在一種渙散的“農(nóng)村狀態(tài)”，沒有將村民一起實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化、城市化。
3.村民趨利的心理。城中村村民收入的主要來源是村集體分紅和出租自家房屋收入，他們?cè)跁r(shí)代的發(fā)展中累積了大量的集體財(cái)富，村民都能從中獲得豐厚的年終分紅，再加上村民受教育程度普遍偏低，就業(yè)能力較差，而出租房屋又能使他們獲得不菲的收益，因此他們不想也不愿進(jìn)行改造。
4.社會(huì)心理方面。在城中村這個(gè)共同體中，中國(guó)傳統(tǒng)文化遺留下來的心理認(rèn)同感發(fā)揮著非常重要的作用。其中的宗族觀念、地緣觀念、安土重遷觀念、對(duì)土地的依賴和依戀等中國(guó)農(nóng)民傳統(tǒng)的思想觀念，形成了城中村繼續(xù)存在的社會(huì)心理?xiàng)l件。
三、城中村改造的必要性與迫切性
對(duì)城中村進(jìn)行改造的必要性與迫切性主要表現(xiàn)在城中村對(duì)城市發(fā)展的日漸嚴(yán)重的消極影響上，體現(xiàn)在以下幾個(gè)方面：
1.對(duì)城市管理體制的影響。城中村由原來的村落演變而來，從而保存了大量的農(nóng)村建制，實(shí)行的仍然是農(nóng)村管理體制，成為一個(gè)相對(duì)閉塞的小社會(huì)。在我國(guó)當(dāng)下實(shí)行的立法中，村委會(huì)與城市居委會(huì)所使用的是不同的兩種法律，一個(gè)是有社會(huì)和經(jīng)濟(jì)兩種職能的《村民委員會(huì)組織法》，一個(gè)是只有社會(huì)職能的《城市居民委員會(huì)組織法》，因此，它們?cè)诠芾砩嫌兄艽蟮牟顒e，這也就造成了它們?cè)谛姓芾碇贫壬系姆指钅：约澳承┞殭?quán)與義務(wù)游弋在法律法規(guī)外，使得城中村的建設(shè)、規(guī)劃以及管理長(zhǎng)久地處于蕪雜的狀態(tài)，衛(wèi)生環(huán)境不好，房屋的構(gòu)造不合理，這不僅損壞了城市的整體形象，也減弱了城市的競(jìng)爭(zhēng)力，同時(shí)也降低了城市的整體格調(diào)，影響城市發(fā)展。
2.對(duì)城市文化的影響。在我國(guó)，由于歷史與現(xiàn)實(shí)等原因的影響，城中村的人們教育程度普遍較低，因此素質(zhì)也較低，就業(yè)能力差，在正式的工作上幾乎沒有收入來源，但是，他們擁有村集體所有的土地資源，他們通過修建房屋，再將其出租出去，獲得不菲的租金，再加上村集體的年終分紅，因此，他們幾乎可以不用工作就可以做到衣食無憂甚至是富余，而這樣的素質(zhì)低下與無所事事造就了他們打架斗毆、吸毒賭博等惡劣習(xí)性，成為城市文化的主要污點(diǎn)、死角，阻礙了城市文化和諧健康發(fā)展。
3.對(duì)城市建筑的影響。由于城中村村民主要收入來源是租金，因此建造更多的房屋是增加收入的最好的途徑，而他們由于城市的包圍，土地資源也是十分有限，只能通過增加房屋密度或私自違章建筑，這樣以“臟亂差”而聞名的建筑對(duì)城市建設(shè)只會(huì)帶來更多的安全隱患，嚴(yán)重影響城市的美觀，甚至阻礙城市的發(fā)展。
4.對(duì)城市土地的影響。這主要表現(xiàn)在農(nóng)村房屋以單家獨(dú)戶為主上，造成占地面積大而使用率低，也就是我們通常所說的土地的粗放利用，這是對(duì)日益加快的城市化進(jìn)程中本就稀缺的土地的奢侈浪費(fèi)。
5.對(duì)城市治安的影響。城中村由于租金低廉，吸引了大量外來務(wù)工人員，而這一人群人員結(jié)構(gòu)復(fù)雜，普遍收入較低，素質(zhì)較差，這些人與本地村民一起，形成了城市“黃賭毒”等現(xiàn)象與犯罪分子的滋生地，對(duì)城市治安造成巨大危害。
從上面幾點(diǎn)城中村對(duì)城市發(fā)展的不利影響來看，對(duì)城中村的改造是勢(shì)在必行，那么，又如何使得這種勢(shì)在必行變成勢(shì)在必得呢？這就需要我們根據(jù)理論知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)對(duì)城中村采用不同的改造模式。
四、城中村改造的幾種模式及其利與弊
在探討了上述問題之后，明白了城中村的含義、特征、形成原因以及改造的必要性和迫切性，接下來也就是討論如何進(jìn)行改造，即改造模式。這些改造模式一般從之前改造成功的城中村經(jīng)驗(yàn)中進(jìn)行總結(jié)提取，后來的城中村改造也就可以從中吸取寶貴的經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，從而探索出更好更高效的改造道路，少走彎路，加快城市化的進(jìn)程。
（一）較傳統(tǒng)的三種模式
這三種模式主要是按照對(duì)城中村進(jìn)行改造的主體來分：
1.政府主導(dǎo)模式
顧名思義，政府主導(dǎo)模式就是政府在城中村的改造中擔(dān)任主體，從改造所需的資金;改造的立項(xiàng);房屋的拆遷;村民的安置;新房的建造、監(jiān)督以及各部門的協(xié)調(diào)等等都由政府來管。以這種模式進(jìn)行城中村改造的代表城市有杭州、武漢、深圳等。這種模式既有優(yōu)勢(shì)也有缺點(diǎn)：
（1）優(yōu)勢(shì)：政府作為改造的主體，能夠從全局出發(fā)，協(xié)調(diào)各方面地利益，避免;能綜合環(huán)境、社會(huì)與經(jīng)濟(jì)等因素，使改造工作更高效，更合理地利用土地資源;政府全心全意為人民的執(zhí)政理念，使其能夠讓村民的經(jīng)濟(jì)等方面的利益得到更好的保障，更好地做好村民的安置和補(bǔ)償問題;
（2）缺點(diǎn)：除了少數(shù)經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的政府有著雄厚的資金外，大部分的市政府都沒有這種經(jīng)濟(jì)能力來支撐完全改造的全部工作;政府的直接干預(yù)和主導(dǎo)，使得村民形成一種“等靠要”的惰性心理，同時(shí)，政府的行政強(qiáng)拆也讓部分村民產(chǎn)生抵觸的心理;在整個(gè)改造的資金鏈中，某些政府官員由于抵制不了金錢誘惑，貪污受賄，損害村民的利益。
2.開發(fā)商主導(dǎo)模式
開發(fā)商主導(dǎo)模式也被稱為市場(chǎng)化改造模式，這種模式是指，政府只負(fù)責(zé)城中村的改造方案，然后由資金雄厚的開發(fā)商獨(dú)自完成改造剩下的工作，如拆遷、安置、補(bǔ)償、房屋買賣以及后期維護(hù)等等。以開發(fā)商為主導(dǎo)的改造模式的代表城市有珠海、鄭州、昆明等。
（1）優(yōu)勢(shì)：開發(fā)商一般都具有雄厚的資金，有效地解決了改造資金的難題;開發(fā)商介入城中村的改造，本來就是符合社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律的，有利于促進(jìn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，加快經(jīng)濟(jì)的發(fā)展;政府引入開發(fā)商進(jìn)行城中村改造，節(jié)約了政府的有限資金，使其投入到更有意義的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)上，有利于政府服務(wù)的提高;開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗(yàn)一般都比較豐富，能夠使改造工作高效率地進(jìn)行。
（2）缺點(diǎn)：開發(fā)商以自身的利益作為出發(fā)點(diǎn)，因此在改造中，為追求自身利益的最大化而較少考慮村民的利益;相對(duì)與其他類型的土地資源進(jìn)行開發(fā)相比，對(duì)城中村的改造成本較高，從而導(dǎo)致開發(fā)商為趨更多利而盲目增加建筑密度和容積率，減少公共設(shè)施的配備等，影響城市的整體規(guī)劃;開發(fā)商的信譽(yù)往往決定了改造的成敗，而“無商不奸”的特性常常會(huì)出現(xiàn)開發(fā)商半路撤資或卷款而逃的現(xiàn)象，使得改造陷入進(jìn)退兩難的境地。
3.村集體主導(dǎo)模式
在村集體主導(dǎo)這種模式中，政府只在其中擔(dān)當(dāng)了引導(dǎo)的角色，或在基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)上予以一定的支持，改造資金在村集體經(jīng)濟(jì)的基礎(chǔ)之上由村委會(huì)引資進(jìn)行開發(fā)，以及拆遷、補(bǔ)償、安置、剩余房屋的銷售等等問題都由村集體自行完成。這種模式的代表城市有廣州、深圳等。
（1）優(yōu)勢(shì)：政府在改造中引導(dǎo)者角色而不直接介入符合政府運(yùn)作規(guī)律，有利于政府職能更好地發(fā)揮;能夠比較充分地按照村民意志進(jìn)行改造，極大地調(diào)動(dòng)了村民參與的積極性，同時(shí)也是最大限度地保護(hù)了村民的利益。
（2）缺點(diǎn)：村集體臨時(shí)組建的改造公司文化素質(zhì)較低，且缺乏相關(guān)的開發(fā)經(jīng)驗(yàn)與知識(shí);村民之間補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)的不同容易引起各方矛盾，阻礙改造的進(jìn)行;大部分村集體的資金還是比較短缺，只有少部分的具有雄厚資金的村集體或規(guī)模較小的村集體能夠完全獨(dú)自承擔(dān)改造工作。
以上三種模式各有優(yōu)點(diǎn)也有各自難以克服的缺點(diǎn)，那么，如何尋求一種更為合理有效，各方互利雙贏的模式呢？
（二）新模式
綜合上述三種較為傳統(tǒng)的改造模式的利與弊：政府主導(dǎo)雖能協(xié)調(diào)各方利益，但是缺乏資金，且屬于“越權(quán)”行為;開發(fā)商主導(dǎo)雖然有資金，能加快經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是追求利潤(rùn)最大化的本質(zhì)又損害了村民利益;村集體主導(dǎo)雖保障了村民利益，但是難以建成符合城市整體規(guī)劃的房屋，且資金短缺。以上，這三種模式都會(huì)在改造過程中遇到各式各樣的難題，鑒于它們各自的優(yōu)勢(shì)與缺點(diǎn)，我們可以取精華去糟粕，構(gòu)建一種新的模式，即“政府引導(dǎo)+開發(fā)商出資+村民參與”的新模式。這種模式能夠取長(zhǎng)補(bǔ)短，三方一起建立股份有限公司，更好地實(shí)現(xiàn)各方利益的最大化。
在這種新模式中，政府在改造過程中只擔(dān)任引導(dǎo)者和協(xié)調(diào)者的角色以及相關(guān)政策的優(yōu)待或放寬，公開改造方案，并聽取村民以及開發(fā)商的意見進(jìn)行修改，而不是直接參與改造工作，這樣就避免了政府的“越權(quán)”，防止部分官員的腐敗。另外，在這個(gè)模式中，政府還應(yīng)投入一小部分資金用以基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)，協(xié)調(diào)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等因素，保障改造工作能夠順利進(jìn)行。
開發(fā)商在新模式中是改造資金的主要承擔(dān)者，也是改造工作的主力，負(fù)責(zé)改造的大部分工作，由于開發(fā)商是在政府與村民的協(xié)商之后確定下來的，所以該開發(fā)商能夠在保證政府和保證村民的利益的前提下，爭(zhēng)取自身的利益，而不是盲目加大房屋密度和容積率，有效實(shí)現(xiàn)三方共贏。
村民在新模式中擔(dān)任的是參與者的角色，在確定改造方案之前，村委會(huì)會(huì)聽取由村民選出來的村民代表的意見，這樣不僅能夠調(diào)動(dòng)村民進(jìn)行改造的積極性，保障村民自身的利益，使得改造工作的阻力減少，而且能彌補(bǔ)村集體資金、知識(shí)和經(jīng)驗(yàn)的不足，保障改造工作能夠順利進(jìn)行。
城中村改造本身就沒有一成不變的模式，它的改造模式是一條不斷探索的道路，新模式不是最完美的，我們只要堅(jiān)持總結(jié)堅(jiān)持實(shí)踐堅(jiān)持創(chuàng)新，改造模式會(huì)更完美。
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關(guān)鍵詞：城中村 改造再建工程 必要性 管理措施
隨著城鎮(zhèn)化建設(shè)步伐的加快，我國(guó)各個(gè)城市都在積極地推動(dòng)與擴(kuò)大城市規(guī)模，對(duì)此就出現(xiàn)了我國(guó)特殊的社會(huì)現(xiàn)狀――“城中村”，城中村是城市擴(kuò)張的必然結(jié)果，其已經(jīng)被城市所包圍，城中村居民屬于農(nóng)民但是其生活習(xí)慣、工作崗位以及思想觀念已經(jīng)全部的融入到城市中。由于城中村的規(guī)劃建設(shè)等沒有統(tǒng)一的規(guī)劃結(jié)果，出現(xiàn)“臟、亂、差”的現(xiàn)象成為必然，其與城市環(huán)境建設(shè)存在巨大反差，因此為了城市環(huán)境的優(yōu)化、解決城市用地緊張問題，城中村改造再建工程是城市建設(shè)的重要內(nèi)容。
1 城中村改造再建的必要性
1.1 實(shí)行城中村改造有利于加快城市化進(jìn)程 城市是一個(gè)地區(qū)的中心，其城市環(huán)境對(duì)當(dāng)?shù)氐男蜗缶哂兄匾淖饔茫侵写逵捎谄洵h(huán)境差已經(jīng)影響了城市的總體環(huán)境，所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對(duì)于加快城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。
1.2 實(shí)行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力 目前國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而城市建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高，拓展城市發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
1.3 實(shí)行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量 通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和改造，會(huì)使原來的城中村融入城市，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會(huì)極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享城市發(fā)展帶來的成果。
2 城中村改造再建工程存在的問題
城中村改造再建工程涉及城中村每個(gè)公民的切身利益，同時(shí)由于城市用地緊張程度越來越明顯，城市房?jī)r(jià)也越來越高，城市改造再建工程已經(jīng)不再是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的工程建設(shè)的問題，其必須要正確的處理許多問題，既有工程建設(shè)管理的問題還有與城中村居民的關(guān)系等等。
2.1 城中村再建工程施工方對(duì)再建工程缺乏有效的規(guī)劃，影響再建工程的施工進(jìn)度 城中村再建工程對(duì)于城中村整體利益具有積極地作用，但是在具體的城中村再建工程中由于一部分人他們受到私利的影響或者感到某些不公，他們會(huì)不配合再建工程，最常見的現(xiàn)象就是“釘子戶”的出現(xiàn)，可以說造成此種現(xiàn)象發(fā)生的原因是多方面：一是由于城中村居民認(rèn)為自己的利益沒有得到足夠的滿足，他們預(yù)期的經(jīng)濟(jì)利益與實(shí)際獲得利益相差甚遠(yuǎn)，并且他們的預(yù)期經(jīng)濟(jì)效益超出城中村再建工程改建成本預(yù)期的范圍；二是一些施工方在對(duì)待改建工程時(shí)其一般采取的是粗糙的方式，而一些居民對(duì)待此種方式一般是采取反粗暴的方式，結(jié)果就會(huì)導(dǎo)致惡性循環(huán)，最終到時(shí)施工時(shí)間被無限的延長(zhǎng)。
2.2 城中村改造再建工程涉及的成本具有許多預(yù)計(jì)性 首先城中村再建工程不僅需要施工管理機(jī)構(gòu)，還要成立專門的城中村改造再建動(dòng)員機(jī)構(gòu)，因?yàn)槌侵写逶俳üこ绦枰鸪恍┚用竦淖≌龋茐囊徊糠秩说膫€(gè)人利益，這些問題解決起來是非常難得，因此需要成立專門的拆遷動(dòng)員機(jī)構(gòu)等，而這些機(jī)構(gòu)的成立不僅需要大量的人員還要提供一定的辦公用品、辦公場(chǎng)地等，這些都需要額外的費(fèi)用，而這些費(fèi)用具有不可變性；其次城中村再建工程是對(duì)城中村舊的農(nóng)村規(guī)劃給予否定，而這些新的規(guī)劃會(huì)導(dǎo)致一部分居民的反對(duì)，因此為了實(shí)現(xiàn)城中村再建工程的順利進(jìn)行，施工方往往要支付給城中村居民相當(dāng)高的費(fèi)用，而且這些費(fèi)用體現(xiàn)在支付居民費(fèi)用上是不相同的，而且其還包括許多新的成本支出費(fèi)用；最后城中村成本控制還具有延續(xù)性的不確定性，城中村改建工程并不是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單單的重拆重建，而是改建的工程會(huì)改變?nèi)藗儌鹘y(tǒng)的生活習(xí)慣以及經(jīng)濟(jì)收入等，因此城中村改造再建工程需要解決人們的后續(xù)生活問題，而這些問題的解決都需要資金的，因此施工成本也是沒有辦法預(yù)算的。
2.3 城中村再建改造工程資金來源渠道單一 城中村改造工程需要大量的資金，而依靠政府的資金是很難完成城中村改造工程的，因?yàn)槌侵写逶俳ǜ脑旃こ滩粌H需要大量的資金進(jìn)行工程建設(shè)，還要涉及到房屋安置、貨幣過度等，因此現(xiàn)在的城中村再建工程多數(shù)采取“自籌資金、自主經(jīng)營(yíng)、自我改造”的思路，由城中村集體或者居民投資，然而此種模式受到集體資產(chǎn)的影響，對(duì)此目前城中村改造工程還是集中在以盈利為目的的開發(fā)商投資，由開發(fā)商進(jìn)行投資并且投資商從中獲得盈利。這樣的資金來源是以損害一部分城中村利益為前提的，并且此種資金來源也主要集中在向銀行機(jī)構(gòu)的信貸支持。
3 加強(qiáng)城中村再建工程管理的措施
3.1 合理安排施工方對(duì)施工進(jìn)度的科學(xué)管理 城中村改造再建工程在施工的過程中一定要嚴(yán)格按照工程預(yù)期進(jìn)行施工，首先施工管理方要協(xié)調(diào)好與施工建設(shè)相關(guān)的人員，為工程施工建設(shè)提供足夠的條件，將施工的硬件設(shè)施提供到位；其次施工方要正確處理與周圍居民的關(guān)系，城中村改造再建工程常常會(huì)影響周圍居民生活，因此為了避免發(fā)生擾民時(shí)間，影響工程進(jìn)度，施工管理方一定要做好工程建設(shè)的前期宣傳工作，爭(zhēng)取周圍居民的理解；最后施工管理方要積極的與城中村集體就重大事項(xiàng)進(jìn)行協(xié)商，將施工建設(shè)過程中的難題給城中村集體進(jìn)行說明與講解，將一些施工過程中的難題盡早的解決，壓縮再建工程的工期。
3.2 擴(kuò)大城中村再建工程資金來源渠道 城中村改造再建工程需要大量的資金其單純依靠政府部門的扶持資金或者城中村集體以及個(gè)人的投資是很難完成城中村建設(shè)的，因此作為施工方要充分利用行政調(diào)控與市場(chǎng)機(jī)制的聯(lián)合作用，采取多種模式下的資金合作運(yùn)作模式，進(jìn)而在根本上解決城中村改造再建工程的資金緊張問題，首先鼓勵(lì)城中村居民增強(qiáng)對(duì)再建工程的認(rèn)識(shí)，提高對(duì)工程的投資熱情；其次要積極利用政府扶助平臺(tái)吸引政府在政策方面給予支持；最后積極盤活城中村改造再建工程的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，提高金融機(jī)構(gòu)對(duì)城中村改造再建工程的支持力度，給予其足夠的信貸支持。
3.3 提高城中村改造再建工程的成本控制 首先在進(jìn)行城中村再建工程前一定要明確改造目標(biāo)，確定改造后的工程用途以及再造規(guī)模等，規(guī)劃好城中村基礎(chǔ)設(shè)施，尤其是與周圍建筑相適應(yīng)的的配套設(shè)施要進(jìn)行充分的建設(shè)，對(duì)于屬于交通不便的城中村一定要科學(xué)的規(guī)劃好基礎(chǔ)道路設(shè)施；其次在工程設(shè)計(jì)中要嚴(yán)格控制成本支出，城中村改造再建項(xiàng)目要聘請(qǐng)具有高資質(zhì)的設(shè)計(jì)人員、造價(jià)人員等對(duì)改造項(xiàng)目進(jìn)行科學(xué)的分析，通過合理的工程設(shè)計(jì)原理，通過改變?cè)俳üこ痰脑O(shè)計(jì)方法，將再建工程的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)發(fā)揮到最大，爭(zhēng)取做到以最小的費(fèi)用支出獲得最大的經(jīng)濟(jì)效益；最后實(shí)行限額設(shè)計(jì)制度，城中村改造再建工程應(yīng)該按照設(shè)計(jì)書以及投資預(yù)算等進(jìn)行資金預(yù)算的初步設(shè)計(jì)，并且按照初期設(shè)計(jì)圖紙等在保證工程的前提下對(duì)工程進(jìn)行層層限額設(shè)計(jì)，將工程造價(jià)盡量控制在預(yù)期的范圍內(nèi)。
3.4 以人為本，政策扶持 城中村改造政策要覆蓋拆遷安置、規(guī)劃建設(shè)、社區(qū)管理、集體資產(chǎn)流轉(zhuǎn)、社會(huì)保障等各個(gè)方面。要充分調(diào)動(dòng)村集體和村民參與改造的積極性，明確村集體和村民既是改造對(duì)象，又是改造主體，采取政府提供優(yōu)惠政策，實(shí)行村集體、村民出資和銀行貸款相結(jié)合的方式實(shí)施改造。將城中村改造納入農(nóng)村危舊土坯房改造政策，享受相關(guān)補(bǔ)助標(biāo)準(zhǔn)。對(duì)城中村改造宅基地集體用地可按規(guī)定轉(zhuǎn)為國(guó)有用地，土地收益按比例向村集體返還，并將政府所得專項(xiàng)用于新村配套建設(shè)和城中村改造的虧損補(bǔ)貼。對(duì)城中村的村民轉(zhuǎn)為城市居民后，其就業(yè)統(tǒng)一納入城市就業(yè)管理，并享受社會(huì)保障、職業(yè)培訓(xùn)、就業(yè)指導(dǎo)、職業(yè)介紹等待遇。因城中村改造增加的就業(yè)崗位及一些公益性社會(huì)崗位，優(yōu)先用于安排原集體經(jīng)濟(jì)組織成員。將城中村改造中的村民納入社會(huì)保障體系，實(shí)行好失地農(nóng)民社會(huì)養(yǎng)老保險(xiǎn)，使農(nóng)民真正融入城市變?yōu)槭忻瘛?/p>
4 結(jié)束語
總之，城中村改造再建工程涉及的問題比較復(fù)雜，尤其是在施工過程中需要施工管理方采取科學(xué)的管理措施促進(jìn)城中村改造再建工程施工，合理處理與各種施工方以及居民的關(guān)系，最終提高城中村改造再建工程的質(zhì)量。
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關(guān)鍵詞 鄭州 城中村 城市化 現(xiàn)代化
城市化是生產(chǎn)力提高和社會(huì)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是衡量一個(gè)國(guó)家和地區(qū)經(jīng)濟(jì)、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、文化、科技水平的重要標(biāo)志。隨著當(dāng)今世界的迅猛發(fā)展，城市化浪潮也越來越高漲。改革開放三十多年來，我國(guó)的城市化建設(shè)取得重大成就。然而，在快速城市化背景下，由于我國(guó)的社會(huì)保障及城市管理機(jī)制不完善，低收入流動(dòng)人口在城中村集聚，使“城中村”問題成為我國(guó)城市化進(jìn)程中凸顯的一種社會(huì)現(xiàn)象。城中村作為“問題村”，它阻礙著城市發(fā)展的現(xiàn)代化進(jìn)程。
一、“城中村”問題對(duì)城市化發(fā)展的影響
城中村，是中國(guó)土地二元體制之下城市的特有形態(tài)，是我們城市化進(jìn)程中的一種特有現(xiàn)象。鄭州市作為河南省城市化建設(shè)中的代表城市，其“城中村”問題尤為突出。近些年來，鄭州市城中村容納的進(jìn)城務(wù)工人員近百萬，已成為鄭州市城市建設(shè)和發(fā)展中不可忽視的一部分。鄭州市的發(fā)展速度越來越快，土地和樓房?jī)r(jià)值迅速攀升。
“城中村”作為城市化建設(shè)有的社會(huì)現(xiàn)象，是多種因素綜合作用下的產(chǎn)物。而快速城市化背景下，社會(huì)保障及城市管理體制不完善是低收入流動(dòng)人口在城中村集聚的關(guān)鍵。大量低收入流動(dòng)人口居住于城中村，加劇了城市管理的壓力。同時(shí)，“城中村”的存在，造成了城市土地資源的浪費(fèi)，不利于城市居民素質(zhì)的整體提高，阻礙了城市建設(shè)的合理規(guī)劃與布局，給城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)與維護(hù)帶來了一定程度上的困難，這不利于城市的現(xiàn)代化發(fā)展。
二、“城中村”改造的必要性和急迫性
“城中村”的特殊地位和存在的諸多問題，成為制約城市化進(jìn)程進(jìn)而制約城市發(fā)展的重要障礙。一方面，隨著社會(huì)發(fā)展的日益加快，城市化建設(shè)中的問題也日益顯現(xiàn)出來。舊城區(qū)和“城中村”作為城市化建設(shè)中一個(gè)日益凸顯的問題，極大的降低了城市居民的生活質(zhì)量，影響了城市的整體面貌。另一方面，隨著我國(guó)城市階層分化日益顯著，如何解決低收入流動(dòng)人口的住房問題，已成為維持我國(guó)穩(wěn)定發(fā)展最具挑戰(zhàn)的課題之一。
“城中村”作為城市化進(jìn)程中的產(chǎn)物，該問題的解決必須著眼于城市的現(xiàn)代化進(jìn)程中，以利于更好的實(shí)現(xiàn)我國(guó)的城市現(xiàn)代化。
所謂“城中村”，是指在城市里仍然保留和實(shí)行農(nóng)村集體所有制和農(nóng)村經(jīng)營(yíng)體制的農(nóng)村社區(qū)，這些“社區(qū)”在生產(chǎn)方式、生活方式、景觀建設(shè)等諸多方面仍體現(xiàn)出農(nóng)民特征。十以來，政府城鎮(zhèn)化質(zhì)量明顯提高的要求，其實(shí)質(zhì)核心內(nèi)容是以人為本的農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口的市民化，旨在更好的實(shí)現(xiàn)城市居住農(nóng)民向市民的轉(zhuǎn)型。城中村作為二元制下的農(nóng)村戶籍，推動(dòng)其剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，有利于更好的促進(jìn)農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，提升村民的消費(fèi)需求，從而推動(dòng)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展。
三、“城中村”改造的措施及策略
城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口，是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。在未來較長(zhǎng)的時(shí)期內(nèi)，大量的農(nóng)村人口仍將源源不斷的涌向城市市場(chǎng)。而鄭州市地處中原，交通便利，每天都有大量的流動(dòng)人口，有巨大的臨時(shí)租賃需求。同時(shí)，在經(jīng)濟(jì)環(huán)境、就業(yè)形勢(shì)和相關(guān)政策等因素的綜合作用下，大量的高校畢業(yè)生落腳于城中村，城中村村民為持續(xù)獲取豐厚的租房收益，有效延緩了城中村改造，加劇了城中村的改造難度。
結(jié)合當(dāng)前“城中村”研究，不難發(fā)現(xiàn)，國(guó)內(nèi)學(xué)者過于關(guān)注“城中村”問題及解決路徑，對(duì)其客觀性及正面性認(rèn)識(shí)不足。通過調(diào)查我們得知，城中村居住主體是就業(yè)型貧困人口（其中包括大量的大學(xué)畢業(yè)生），他們大多是沒有城市戶口的外來農(nóng)民。大量低收入流動(dòng)人口受購買力束縛，被隔離于城市正規(guī)住房供應(yīng)體系之外，逐漸形成居住分異潮。城中村解決了流動(dòng)人口在城市的基本生存問題，為農(nóng)村剩余勞動(dòng)力找到了失地后的出路，也為大量的大學(xué)畢業(yè)生提供了暫時(shí)的居住產(chǎn)所，在一定程度上緩解了城鄉(xiāng)差距。“城中村”問題的解決，必須著眼于其本身所存在的客觀性和正面性，從而更好的使城市資源得到利用。
結(jié)合以往鄭州市改造城中村的成功案例，筆者為 “城中村”問題的解決提供了以下建議：（1）政府消除“城中村”內(nèi)違章?lián)尳ńㄖ倪呺H利益，使這些違章?lián)尳ńㄖ拇迕袷找孢f減；（2）大力推出高質(zhì)同價(jià)乃至低價(jià)的廉租房的供應(yīng)，促進(jìn)住房消費(fèi)市場(chǎng)化，加快解決低收入流動(dòng)人口的住房困難；（3）提高城中村居民就業(yè)培訓(xùn)力度，促進(jìn)其就業(yè)安置，從而減少其對(duì)房租本身的過度依賴；（4）把“城中村”改造與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展相結(jié)合，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)行業(yè)過熱時(shí)，加快城中村的改造步伐，滿足地產(chǎn)行業(yè)的土地需求，從而促進(jìn)城市化建設(shè)。
城中村改造是社會(huì)發(fā)展的必然要求，是城市現(xiàn)代化的必然要求。同樣，農(nóng)村剩余勞動(dòng)力向非農(nóng)產(chǎn)業(yè)和城鎮(zhèn)轉(zhuǎn)移，是工業(yè)化與現(xiàn)代化的必然趨勢(shì)。政府在推進(jìn)城中村問題的解決及改造時(shí)，必須本著人本主義與實(shí)用主義相結(jié)合的原則，將“城中村”問題的解決著眼于城市的現(xiàn)代化進(jìn)程中，并將提高人口素質(zhì)、提升城市資源的合理利用、推進(jìn)城市基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)與維護(hù)三者貫穿其中，從而更好的推進(jìn)“城中村”問題的解決，使其經(jīng)得起歷史和群眾的檢驗(yàn)。
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關(guān)鍵詞：城中村；控制性；城市設(shè)計(jì)；市場(chǎng)化
城中村改造一直是困擾城市發(fā)展的主要問題，隨著近年來區(qū)域和城市整體的快速發(fā)展，城中村成為城市發(fā)展的一個(gè)瓶頸。城中村在改造實(shí)踐的過程中也面臨著許多諸如產(chǎn)權(quán)不清晰、拆遷補(bǔ)償困難、土地供應(yīng)不足等現(xiàn)實(shí)問題，但是在城市化的推進(jìn)過程中，城中村改造無論從其重要性、必要性、緊迫性來講，都已經(jīng)成為一個(gè)十分重要的課題。
2012年底，筆者編制了一項(xiàng)關(guān)于晉北朔州市城市北部的城中村――北旺莊的控制性詳細(xì)規(guī)劃，對(duì)山西北部小城市的將要納入城市發(fā)展范圍內(nèi)的城中村在編制和管理控制上的方法一些探討，目前隨著筆者參與類似項(xiàng)目的建設(shè)過程中，通過對(duì)該類項(xiàng)目理論和案例的研究和初步的心得進(jìn)行交流，使城中村的控制和發(fā)展走向可持續(xù)發(fā)展的道路。
一、研究背景
隨著朔州市城市建設(shè)的發(fā)展，城區(qū)功能的變遷，過去處于城市北郊的北旺莊村被逐步納入了城區(qū)的范圍，并逐步為城市建成區(qū)所包圍，由此形成了城中村。城中村對(duì)城市發(fā)展起到了一定的歷史作用，村民的生活方式雖然受到了城市生活的巨大影響，但仍保持了傳統(tǒng)的生活和交往習(xí)慣。隨著城市化進(jìn)程的推進(jìn)和城市的發(fā)展，其所呈現(xiàn)出來的環(huán)境問題、土地資源利用率低下及缺乏管理等矛盾日益突出，在人居環(huán)境、公共安全、社會(huì)治安等方面的負(fù)效應(yīng)也正日益顯現(xiàn)和擴(kuò)大，越來越成為城市健康發(fā)展的瓶頸。因此，改造城中村成為推進(jìn)城市化進(jìn)程、建設(shè)現(xiàn)代化城市、營(yíng)造良好城市發(fā)展環(huán)境的迫切需要。本次規(guī)劃主要針對(duì)北旺莊村與城市開發(fā)建設(shè)的矛盾，進(jìn)一步加快城中村改造進(jìn)程，完善城市功能，提升城市品位，改善人居環(huán)境，促進(jìn)城市經(jīng)濟(jì)社會(huì)持續(xù)協(xié)調(diào)健康發(fā)展，特編制朔州市北旺莊村改造控制性詳細(xì)規(guī)劃。
二、現(xiàn)狀條件分析
北旺莊村位于朔州市城區(qū)的北部，鄰近城市開發(fā)區(qū)和北部城市副中心等城市重要的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)點(diǎn)毗鄰。根據(jù)現(xiàn)狀區(qū)位和規(guī)劃的用地等方面的因素分析，該地區(qū)的區(qū)域位置優(yōu)越，位于城市北部的中心位置，且在位于振武路的城市發(fā)展軸上，是城區(qū)未來發(fā)展和建設(shè)重點(diǎn)區(qū)域。
北旺莊現(xiàn)有村民410戶，其中農(nóng)業(yè)人口為1135人，非農(nóng)業(yè)人口為1854人，村莊主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)以種植和商業(yè)零售業(yè)為主。建筑以晉北民宅為主，建設(shè)年代為上世紀(jì)50-60年代，地塊部分民宅因年久失修，門面破舊，沿街商店參差不齊，結(jié)構(gòu)不一，影響街景美觀，低層高密度，浪費(fèi)寶貴的土地資源。
三、規(guī)劃策略
黨的十六大提出統(tǒng)籌城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展要求，并進(jìn)一步強(qiáng)調(diào)：“堅(jiān)持以人為本，樹立全面、協(xié)調(diào)、可持續(xù)的發(fā)展觀，促進(jìn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)和人的全面發(fā)展。”因此，用城鄉(xiāng)統(tǒng)籌的理念和方法指導(dǎo)城中村改造規(guī)劃編制有其現(xiàn)時(shí)性和緊迫性，按照科學(xué)發(fā)展觀的要求，合理配置公共資源，妥善處理城鄉(xiāng)發(fā)展中的各種利益關(guān)系。
規(guī)劃目標(biāo)：規(guī)劃協(xié)調(diào)城中村區(qū)域與城市拓展之間的關(guān)系，整合區(qū)域內(nèi)土地資源，提出適宜的空間發(fā)展模式，合理配置公共資源，實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)一體化與公共服務(wù)均等化，改善區(qū)域物質(zhì)空間環(huán)境，體現(xiàn)城市地方特色，引導(dǎo)城鄉(xiāng)協(xié)調(diào)發(fā)展。
規(guī)劃思路與對(duì)策：
1、挖掘土地潛力，加強(qiáng)土地整合，增強(qiáng)板塊效益。
由于良好的區(qū)位優(yōu)勢(shì)與交通優(yōu)勢(shì)，需要充分利用其土地開發(fā)潛力，在有限的土地上，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境效益。城中村現(xiàn)狀土地分布凌散，從城市規(guī)劃全局性角度出發(fā)，規(guī)劃編制中采取打破村屬地域界限，整合周邊國(guó)有土地、共同開發(fā)建設(shè)的模式，以增強(qiáng)土地板塊效益，并進(jìn)一步整體進(jìn)行土地開發(fā)及市政基礎(chǔ)設(shè)施配建，提升了土地利用價(jià)值。
2、深化和落實(shí)上位規(guī)劃，服從城市整體利益原則
城中村改造規(guī)劃編制也是落實(shí)和深化上位規(guī)劃的過程。確定城中村土地利用功能要求以及建設(shè)強(qiáng)度。改造規(guī)劃編制中既要綜合考慮村集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展、村民安居就業(yè)等相關(guān)方面，同時(shí)還要保障城市公共利益，為公共設(shè)施留下建設(shè)空間，特別是落實(shí)規(guī)劃中確定的公共服務(wù)設(shè)施、市政公用設(shè)施等“五線”控制要求。以城市總體規(guī)劃的宏觀、長(zhǎng)遠(yuǎn)、全局性的布局為指引，尊重合理確定規(guī)劃區(qū)的性質(zhì)及功能，注重規(guī)劃區(qū)的景觀規(guī)劃，體現(xiàn)城市景觀控制。
3、完善城市功能原則
應(yīng)當(dāng)在用地性質(zhì)的規(guī)劃上，完善城市功能，利用環(huán)境優(yōu)勢(shì)與交通優(yōu)勢(shì)，改善城市居住環(huán)境，提升城市形象，完善城市功能。規(guī)劃從城市整體來布置，以振武路為軸線，形成合理分布并有機(jī)聯(lián)系的三大功能片區(qū)。
（1）中部的城市公共服務(wù)區(qū)
沿城市主干道振武路布置商務(wù)辦公、商業(yè)、教育和文化娛樂等城市公共服務(wù)設(shè)施，最大發(fā)揮該區(qū)域的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，完善綜合服務(wù)功能。
（2）北部和南部居住綜合區(qū)
位于區(qū)域的北部和南部，根據(jù)規(guī)范配置生活配套設(shè)施（幼托、文化、體育、商業(yè)、衛(wèi)生服務(wù)、養(yǎng)老助殘?jiān)O(shè)施）、社區(qū)綠地及慢行步道等，提升了城市形象，重新塑造了區(qū)域城市景觀，將該城中村改造為融入城市的新型居住社區(qū)。
4、保證市場(chǎng)可操作性
城中村改造工作由政府主導(dǎo)組織推進(jìn)，適應(yīng)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)體制下城市建設(shè)的要求，注重規(guī)劃用地的確定性與市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的多樣性相結(jié)合，合理確定用地，使規(guī)劃具有較強(qiáng)的宏觀調(diào)控能力和市場(chǎng)應(yīng)變能力。在成本過大、強(qiáng)度要求過高的情況下，仍應(yīng)在交通、日照、消防等規(guī)劃要求基礎(chǔ)上，制定適宜地塊強(qiáng)度指標(biāo)，并統(tǒng)籌考慮下轉(zhuǎn)移部分容積率，以增強(qiáng)改造實(shí)施的可操作性。保持生態(tài)環(huán)境合理地安排各項(xiàng)建設(shè)用地，保持彈性，留有余地，形成一個(gè)有利于滾動(dòng)開發(fā)和可持續(xù)發(fā)展的城市布局結(jié)構(gòu)，創(chuàng)造經(jīng)濟(jì)環(huán)境。
5、城市設(shè)計(jì)原則
規(guī)劃應(yīng)當(dāng)運(yùn)用城市設(shè)計(jì)的方法，綜合考慮自然環(huán)境、人文因素和村民生活需要，對(duì)城市空間環(huán)境作出統(tǒng)一規(guī)劃，體現(xiàn)塞北特有的地域特色，通過對(duì)地塊與周邊總體形態(tài)把控的同時(shí)，
結(jié)合天際線、地租水平尺度，以內(nèi)緊外松的空間形態(tài)，再現(xiàn)朔州邊塞地域特色。提高城市的環(huán)境質(zhì)量、生活質(zhì)量和景觀的藝術(shù)水平。進(jìn)而提出地塊上有關(guān)建筑形態(tài)及公共空間形態(tài)的控制內(nèi)容和指標(biāo)。
四、結(jié)語
針對(duì)城市新區(qū)這種成片大規(guī)模、高水平、高品質(zhì)開發(fā)的前提下，其城中村改造不僅要滿足安置遷建用地、改善城中村公共服務(wù)設(shè)施和提升城市功能等要求，更要滿足新區(qū)開發(fā)建設(shè)的需求，因此從推進(jìn)城中村改造，進(jìn)而加快城市開發(fā)建設(shè)方面來說，需對(duì)城中村改造重新認(rèn)識(shí)，進(jìn)行有效調(diào)控，塑造城市文化特色，從而促進(jìn)城市的可持續(xù)發(fā)展。
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關(guān)鍵詞：城市化；失地農(nóng)民；改造；權(quán)益保障。
中圖分類號(hào)： F320.3 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼： A 文章編號(hào)：
二十世紀(jì)五十年代，我國(guó)政府把城市和農(nóng)村從管理體制上鮮明地區(qū)分開來，從而使得在相當(dāng)長(zhǎng)的歷史時(shí)期，城市和農(nóng)村在經(jīng)濟(jì)、政治和文化上相互獨(dú)立，形成了典型的“城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)”。隨著世界政治與經(jīng)濟(jì)格局的變化，特別是我國(guó)步入改革開放時(shí)期，該管理體制的弊端開始顯現(xiàn)，由于城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)相互獨(dú)立，使得資源無法實(shí)現(xiàn)最優(yōu)配置，造成城鄉(xiāng)間經(jīng)濟(jì)發(fā)展極不平衡。
1“城中村”現(xiàn)狀
“城中村”既帶有農(nóng)村的特征，同時(shí)也具有一些不成熟的城市居民區(qū)的特征，是轉(zhuǎn)型中傳統(tǒng)農(nóng)村社區(qū)和城市社區(qū)的混合體。在這混合體之中，社區(qū)結(jié)構(gòu)較為復(fù)雜，管理難度較大。
“城中村”土地利用混雜、建設(shè)開發(fā)無序，并且由于建設(shè)管理的混亂，違法、違規(guī)建筑現(xiàn)象非常普遍。“城中村”建筑以單家獨(dú)戶為主，各戶之間間距極小，以致采光、通風(fēng)等條件較差，加上道路狹窄、彎曲，更難以滿足消防要求，安全隱患極大。“城中村”村內(nèi)多商鋪(住宅底層)而普遍缺少公共綠地、中小學(xué)、文化、體育等設(shè)施。市政管線工程更是薄弱，防災(zāi)救護(hù)能力很差。
2“城中村”改造的必要性
2.1“城中村”改造是我國(guó)城市化發(fā)展的必然結(jié)果
1949年，我國(guó)城鎮(zhèn)化率為17.6%，2011年城市化水平為44.9%。可見我國(guó)城市化發(fā)展速度之快。而城市化實(shí)質(zhì)就是農(nóng)業(yè)人口向非農(nóng)業(yè)人口的轉(zhuǎn)變，土地作為極為重要的生產(chǎn)資料對(duì)城市容納人口起著重要的作用，“城中村”往往占有了城市中的黃金地帶，由于缺乏城市的統(tǒng)一規(guī)劃和管理而未得到有效的利用，未能使土地的潛在效益得以開發(fā)[1]。由此可見，對(duì)一個(gè)城市的宏觀發(fā)展而言，“城中村”的存在導(dǎo)致城市寶貴的土地資源未能實(shí)現(xiàn)其效用與效益的良性循環(huán)，未能發(fā)揮其最大的經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益和環(huán)境效益。
在我國(guó)土地資源日益緊缺，城市逐漸從粗放型的外延式擴(kuò)張向集約型的內(nèi)涵式發(fā)展轉(zhuǎn)變的現(xiàn)實(shí)情況下，改造“城中村”，盤活效益低下的“城中村”土地己經(jīng)成為歷史的必然，合理的改造將會(huì)大大提高城市土地的潛力，加快城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。
2.2 “城中村”改造是解決村民長(zhǎng)期出路的需要
“城中村”的村民大多數(shù)已經(jīng)不再從事農(nóng)業(yè)耕作，其經(jīng)濟(jì)來源主要依靠第二、三產(chǎn)業(yè)與土地經(jīng)營(yíng)，如出租廠房所得的分紅收益，生活方式上發(fā)生了根本的變化，已不再是傳統(tǒng)意義上的農(nóng)民。農(nóng)村集體組織經(jīng)營(yíng)土地、房屋等資產(chǎn)，由于經(jīng)營(yíng)本身的風(fēng)險(xiǎn)性和當(dāng)權(quán)經(jīng)營(yíng)者的趨利性，總會(huì)使得一些集體資產(chǎn)無法實(shí)現(xiàn)保值或增值，這就意味著“城中村”的那些食利階層將會(huì)逐漸無利可分、無利可食，那些基本上沒有土地又沒有多大勞動(dòng)能力的村民就可能會(huì)面臨危機(jī)，甚至淪落為貧困農(nóng)民，生活將變的沒有保障，以致成為社會(huì)不安定的隱患，而其最終的負(fù)擔(dān)也會(huì)落在政府身上。
2.3“城中村”改造是構(gòu)建和諧社會(huì)的需要
“城中村”改造不是一個(gè)孤立的問題，而是與城市化進(jìn)程和實(shí)現(xiàn)城市現(xiàn)代化宏偉目標(biāo)緊密相關(guān)的一項(xiàng)工作，是優(yōu)化城市土地資源的重要舉措，是全面提高人民生活質(zhì)量和社會(huì)發(fā)展水平的必然選擇。
3“城中村”改造過程中村民合法權(quán)益的保證措施
在“城中村”改造過程中，農(nóng)民面臨失去土地與就業(yè)空間狹小等威脅，同時(shí)也面臨經(jīng)濟(jì)利益保障及觀念的轉(zhuǎn)化等一系列由農(nóng)民向城市居民角色轉(zhuǎn)換的問題。在失去土地后，如何使得其在思想觀念上由小農(nóng)型向現(xiàn)代型轉(zhuǎn)變，正是“城中村”改造過程中問題的本質(zhì)所在。改造并不應(yīng)簡(jiǎn)單等同于將農(nóng)民轉(zhuǎn)為城市居民戶口，同時(shí)給予標(biāo)準(zhǔn)不高的經(jīng)濟(jì)補(bǔ)償，它必須應(yīng)該包括農(nóng)民失去土地后的就業(yè)養(yǎng)老、醫(yī)療等社會(huì)保險(xiǎn)和社會(huì)福利，必須推動(dòng)農(nóng)民的生活方式發(fā)生根本性的變革，必須把農(nóng)民轉(zhuǎn)變成有收入、有保障、有就業(yè)崗位的城市人[2]。如此方可從根本上幫助農(nóng)民提高生活質(zhì)量，解決其實(shí)際問題，響應(yīng)國(guó)家構(gòu)建和諧社會(huì)的號(hào)召。具體措施如下：
3.1加快“城中村”土地產(chǎn)權(quán)制度建設(shè)
按照社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的要求，完善“城中村”土地產(chǎn)權(quán)制度，是保證“城中村”征地安置工作順利進(jìn)行的前提和基礎(chǔ)。當(dāng)前，可考慮在堅(jiān)持現(xiàn)有土地所有制前提下，運(yùn)用現(xiàn)代產(chǎn)權(quán)理論，合理界定和安排“城中村”土地產(chǎn)權(quán)，使“城中村”土地的占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)和處分權(quán)都逐步做到有規(guī)可循、有法可依，從而構(gòu)建起一套與我國(guó)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)相適應(yīng)的“城中村”土地產(chǎn)權(quán)體系，以切實(shí)維護(hù)“城中村”農(nóng)民的根本利益[3]。
3.2建立失地農(nóng)民培訓(xùn)與就業(yè)制度
對(duì)失地農(nóng)民進(jìn)行培訓(xùn)并給予就業(yè)優(yōu)惠政策, 同時(shí)建立再就業(yè)培訓(xùn)機(jī)構(gòu), 培訓(xùn)再就業(yè)技能, 以增強(qiáng)失地農(nóng)民的就業(yè)競(jìng)爭(zhēng)力。政府應(yīng)積極鼓勵(lì)當(dāng)?shù)仄髽I(yè)就地招工。并且應(yīng)當(dāng)將失地農(nóng)民納入城鎮(zhèn)就業(yè)體系, 積極開發(fā)公益性崗位,安置農(nóng)民就業(yè)。
解決好城市化進(jìn)程中失地農(nóng)民的就業(yè), 通過實(shí)現(xiàn)失地農(nóng)民職業(yè)的轉(zhuǎn)換和身份的轉(zhuǎn)化, 城市化主體可變阻力為動(dòng)力, 與失地農(nóng)民一起來推進(jìn)城市的發(fā)展, 實(shí)現(xiàn)城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)一體化, 實(shí)現(xiàn)農(nóng)民和城市共同發(fā)展。
3.3住房安置貨幣化
對(duì)“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員采取住房安置貨幣化的方式，可有效避免由統(tǒng)一修建農(nóng)轉(zhuǎn)非安置房集中安置所產(chǎn)生的問題:
(1)有利于保持社會(huì)穩(wěn)定。
“城中村”農(nóng)民轉(zhuǎn)非農(nóng)業(yè)生產(chǎn)者之后，用住房安置費(fèi)自行購買住房，分散居住，這樣其集中鬧事的機(jī)率則會(huì)大大降低。
(2)有利于加快“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的城市化進(jìn)程。
統(tǒng)一修建農(nóng)轉(zhuǎn)非小區(qū)集中安置農(nóng)轉(zhuǎn)非人員，這種小區(qū)居民的構(gòu)成統(tǒng)一文化程度不高，大大延緩了農(nóng)轉(zhuǎn)非人員的城市化進(jìn)程。若實(shí)行住房安安置貨幣化“城中村”農(nóng)轉(zhuǎn)非人員勢(shì)必會(huì)分散居住在各個(gè)城市居民小區(qū)，如此有助于其盡快融入城市，從生活方式、生活理念等各方面能夠盡快實(shí)現(xiàn)城市化。
3.4為失地農(nóng)民建立養(yǎng)老金個(gè)人賬戶。
領(lǐng)取失地補(bǔ)償金的農(nóng)民可自愿參保, 根據(jù)其年齡進(jìn)行分段,將失地補(bǔ)償金按照一定比例計(jì)入養(yǎng)老金個(gè)人賬戶, 其余部分一次性領(lǐng)取,等到失地農(nóng)民到了一定年齡之后，便可每月領(lǐng)取養(yǎng)老金，從而滿足其生活需要。
4結(jié)論：
通過以上分析可知，國(guó)家在出臺(tái)一系列的土地政策切實(shí)保護(hù)農(nóng)民合法權(quán)益的同時(shí)，更應(yīng)注重對(duì)農(nóng)民進(jìn)行就業(yè)培訓(xùn)，并給予就業(yè)優(yōu)惠政策，強(qiáng)調(diào)以就業(yè)帶動(dòng)其安置，從根本上保障“城中村”改造過程村民合法權(quán)益，提高其生活質(zhì)量，以維護(hù)社會(huì)穩(wěn)定。
參考文獻(xiàn)：
[1]陳百明.區(qū)域土地可持續(xù)利用指標(biāo)體系框架的構(gòu)建與評(píng)價(jià)[J].地理科學(xué)進(jìn)展，2002.
一、全南縣城中村的現(xiàn)狀
全南縣地處江西省最南端，素有“江西南大門”之稱，總面積1535平方公里，總?cè)丝?1萬，轄9個(gè)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）86個(gè)行政村，1057個(gè)村民小組。大部分城中村集中在縣城周邊規(guī)劃區(qū)內(nèi)的金龍鎮(zhèn)、城廂鎮(zhèn)等兩個(gè)鄉(xiāng)鎮(zhèn)。
（一）主要特點(diǎn)
一是城中村面積大人口多。全南縣城中村共涉及金龍鎮(zhèn)河背村等9個(gè)行政村，93個(gè)自然村。其中：處于縣城建成區(qū)，已經(jīng)完全沒有農(nóng)業(yè)耕地的一類村莊有46個(gè)村小組，村民約1745戶，人口約6280人；處于縣城建成區(qū)周邊，還有少量農(nóng)業(yè)耕地的二類村莊有10個(gè)村小組，村民約376戶，人口約1456人；處于縣城建成區(qū)郊區(qū)，還有較多農(nóng)業(yè)耕地的三類村莊有37個(gè)村小組，村民約1546戶，人口5772人。
二是經(jīng)濟(jì)發(fā)展基礎(chǔ)弱。目前，縣城建成區(qū)內(nèi)的許多城中村，為了縣城的發(fā)展，已將大部分賴以生存的土地奉獻(xiàn)給了縣城建設(shè)，由此也產(chǎn)生了許多失地農(nóng)民。這就使得這些村委既沒有集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展資金，又失掉了土地這一賴以生存的基本生產(chǎn)資料和最可靠的生活保障，導(dǎo)致集體經(jīng)濟(jì)發(fā)展乏力，失地農(nóng)民沒有就業(yè)保障，群眾生活水平日益下降。
三是社會(huì)保障待遇低。縣城建成區(qū)內(nèi)的村民大部分仍然為農(nóng)業(yè)戶籍，由于大部分農(nóng)用地已被征收，成為“種田無地、就業(yè)無崗、社保無份”的邊緣群體，生活在城市的邊緣，處于社會(huì)保障的真空地帶，已影響到城鄉(xiāng)社會(huì)穩(wěn)定。
四是群眾生存環(huán)境差。城中村范圍的市政基礎(chǔ)設(shè)施不完善，致使生活污水橫流、垃圾隨意堆放、道路交通不暢。城中村范圍內(nèi)的房屋建筑建設(shè)年代久遠(yuǎn)，大多數(shù)已成為危房，嚴(yán)重危及群眾身體健康和生命財(cái)產(chǎn)安全。城中村范圍缺少公建或公益設(shè)施，給群眾的居住、出行、休閑帶來較大不便，居民的生存居住環(huán)境與黨的“十”提出的推動(dòng)城鄉(xiāng)發(fā)展一體化，促進(jìn)城鄉(xiāng)共同繁榮的要求不相符。
（二）存在問題
一是土地“瓶頸”問題難以突破。土地問題事關(guān)規(guī)劃、拆遷和安置補(bǔ)償?shù)葐栴}，涉及村民的根本利益，是城中村改造工作中公認(rèn)的“瓶頸”問題。因“城中村”現(xiàn)有村落的房屋建筑密度大，道路體系凌亂且寬度小僅容人行通過，城中村改造必然需增加村莊建設(shè)用地，一方面由于村莊周圍少部分空地均為村民個(gè)人所有，村集體基本上無自留地，新增建設(shè)用地必須從村民之中征收，相當(dāng)多的村民對(duì)失去自留地后的就業(yè)、經(jīng)濟(jì)收入等問題十分擔(dān)憂，在實(shí)際土地征收中存在一定難度；另一方面村民原宅基地占地面積大小不一，如對(duì)城中村進(jìn)行整體拆遷改造，部分村民不愿騰讓宅基地，要求拆一補(bǔ)一予以安置，使得原本就不足的建設(shè)用地難以滿足安置要求。
二是農(nóng)村傳統(tǒng)的居住理念阻礙居住方式的轉(zhuǎn)變。許多村民特別是一些中老年人，把“單家獨(dú)院、有天有地”視為理想居家。他們對(duì)新穎、集約化的多層住宅懷有一定的畏懼心理，害怕在新的居住環(huán)境和社會(huì)關(guān)系中生活不能適應(yīng)。
三是城中村改造中的違章建筑處理問題。由于村莊內(nèi)的違章建筑大多為亂搭亂建，對(duì)村莊原有布局造成了較大的破壞，如對(duì)城中村整體改造，必定涉及到違章建筑的拆除和補(bǔ)償問題；對(duì)一部分保留的違章建筑戶在依法辦理相關(guān)審批手續(xù)后，按照“一戶一宅”宅基地的規(guī)定必須收回原老宅基地，實(shí)際操作過程中對(duì)原老宅基地難以收回，造成土地資源分配不公平，對(duì)城中村整體改造工作造成較大的阻礙。
二、城中村改造的必要性
實(shí)行城中村改造是貫徹落實(shí)黨的十提出的統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的具體舉措，也是搶抓政策機(jī)遇、借勢(shì)城市建設(shè)的一項(xiàng)緊迫任務(wù)，更是推動(dòng)城鎮(zhèn)化建設(shè)提質(zhì)的一個(gè)重要載體，對(duì)于提高縣城城市化水平，實(shí)現(xiàn)經(jīng)濟(jì)社會(huì)又好又快發(fā)展具有重要意義。
（一）實(shí)行城中村改造有利于加快城市化進(jìn)程。縣城是全縣的政治、經(jīng)濟(jì)、文化中心，也是一個(gè)縣的對(duì)外窗口。而城中村的存在直接影響縣城形象，影響城市化水平的提高。城市化水平的高低又直接影響著全縣的形象，影響著全縣經(jīng)濟(jì)的發(fā)展。所以積極穩(wěn)妥地解決城中村問題，促其經(jīng)濟(jì)管理體制和社會(huì)管理體制向現(xiàn)代化城市管理體制和方式轉(zhuǎn)變，使城中村直接融入城市，對(duì)于加快城市化進(jìn)程具有舉足輕重的作用。
（二）實(shí)行城中村改造有利于高效利用土地，提升城市承載能力。目前國(guó)家實(shí)行嚴(yán)格的土地政策，地方土地資源日益緊缺，而縣城建設(shè)又需要大量的建設(shè)用地，城市的發(fā)展正逐漸從粗放的外延式擴(kuò)張向內(nèi)涵式集約發(fā)展轉(zhuǎn)變，在這種情況下，改造城中村，盤活效益低下的城中村土地，騰出更多建設(shè)用地，緩解土地供求緊張矛盾，已成為歷史的必然，因此科學(xué)合理的城中村改造，將會(huì)大大促進(jìn)城市土地潛力的提高，拓展縣城發(fā)展空間，提升城市的承載能力和經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平。
（三）實(shí)行城中村改造有利于改善居住環(huán)境，提高居住生活質(zhì)量。通過高標(biāo)準(zhǔn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)和改造，會(huì)使原來的城中村融入縣城，從根本上解決原來城中村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)薄弱、建筑密度大，居住環(huán)境臟、亂、差，生產(chǎn)生活質(zhì)量低劣等問題，改造后配套綠化、休閑、健身、環(huán)衛(wèi)、物業(yè)等基礎(chǔ)設(shè)施，這將會(huì)極大地提高村民居住生活質(zhì)量，讓他們更好地共享縣城發(fā)展帶來的成果。
（四）實(shí)行城中村改造有利于提升縣城形象，促進(jìn)招商引資。城中村改造不是簡(jiǎn)單的拆舊村建新村，拆平房建樓房，更不是低水平的重復(fù)建設(shè)，而是通過高標(biāo)準(zhǔn)規(guī)劃，高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，將落后的村莊建設(shè)成為凸現(xiàn)城市現(xiàn)代化氣息的文明社區(qū)，將會(huì)變成縣城一道獨(dú)特的風(fēng)景扮靚縣城，提升縣城品位，使縣城容貌得到顯著改觀，城市形象得到顯著提升，城市現(xiàn)代魅力進(jìn)一步顯現(xiàn)。這樣以來，縣城環(huán)境質(zhì)量的改善，城市化水平的提升必將對(duì)招商引資、項(xiàng)目建設(shè)產(chǎn)生極大的推動(dòng)作用。
（五）實(shí)行城中村改造有利于城中村自身發(fā)展。加快城中村改造是城中村自身經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展的需要。城市化發(fā)展也需要城中村在環(huán)境衛(wèi)生、城建、治安等方面向社會(huì)化轉(zhuǎn)變，需要村民向市民轉(zhuǎn)變。對(duì)城中村改造，將其城市化，是城中村經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展難得的一次機(jī)遇，也是實(shí)現(xiàn)又好又快發(fā)展的必然選擇，無論是從城市整體發(fā)展還是從城中村自身發(fā)展來看，目前的存在形式都有其嚴(yán)重弊端，如果不加以改造，必然對(duì)經(jīng)濟(jì)、社會(huì)、環(huán)境等各方面發(fā)展帶來嚴(yán)重制約。
三、城中村改造模式探討
在調(diào)研過程中，由于各“城中村”地理位置、經(jīng)濟(jì)實(shí)力、房屋狀況等情況不同，經(jīng)聽取較大多數(shù)村民及有關(guān)鄉(xiāng)鎮(zhèn)的意見建議，建議采取以下幾種模式進(jìn)行改造較為合理。
（一）拆舊建新型。即在政府引導(dǎo)下，由村委會(huì)組織，由村民自行籌資建設(shè)，完成原有舊房拆除，在原宅基地上回遷建設(shè)的全部工作。拆舊建新改造模式的優(yōu)點(diǎn)有：一是不需增加村莊建設(shè)用地，村民按原有宅基地面積進(jìn)行重建；二是不改變村民原有的“生存、生產(chǎn)、生活”模式；三是該改造村民普遍較愿意接受，實(shí)施難度相對(duì)較小。存在的缺點(diǎn)有：一是由于保持村莊原有建筑布局，村莊道路、排水等設(shè)施用地維持原貌，對(duì)于布局凌亂的村莊將無法從根本上改變村民居住環(huán)境，出現(xiàn)僅有新村沒有新貌；二是部分宅基地面積小的村民，由于滿足不了新建宅基地的需求，對(duì)改造缺乏積極性。拆舊建新改造模式僅適用于村莊建筑布局較為整齊，原有村莊道路滿足要求的村落。
（二）原址重建型。即由村委會(huì)統(tǒng)一組織，對(duì)原有村落進(jìn)行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對(duì)原有宅基地重新合理分配給村民自行進(jìn)行房屋建設(shè)。其優(yōu)點(diǎn)有：一是對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是不改變村民原有“生存、生產(chǎn)、生活”模式。存在的缺點(diǎn)有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意全面拆除；二是對(duì)村莊無房戶、多房戶的宅基地合理分配存在一定的難度。此模式適用于村莊規(guī)模小，原有村莊用地面積滿足村莊整體新建規(guī)劃用地需求的村莊。
（三）原址商業(yè)開發(fā)型。即由村委會(huì)統(tǒng)一組織，對(duì)原有村落進(jìn)行整體拆除，在不嚴(yán)重違反規(guī)劃的前提下，對(duì)原有宅基地在滿足規(guī)劃條件下進(jìn)行多層住宅或?qū)I(yè)市場(chǎng)建設(shè)，由村民按原房屋面積比例進(jìn)行分配。其優(yōu)點(diǎn)有：一是對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件；二是對(duì)有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢(shì)，開發(fā)商品住宅或商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟(jì)來源問題。存在的缺點(diǎn)有：一是需要得到全體村民的積極支持，同意房屋全面拆除；二是所建房屋為多層住宅或?qū)I(yè)市場(chǎng)，為確保工程質(zhì)量，必須嚴(yán)格執(zhí)行工程建設(shè)程序。此模式適用于原有村民接受居住多層住宅方式的轉(zhuǎn)變，村莊位于縣城中心區(qū)域或靠近主要道路附近，具有一定商業(yè)價(jià)值的路段。
（四）異地新建型。即在原有村莊附近另行征收一定規(guī)模的建設(shè)用地，用于城中村改造用地。其優(yōu)點(diǎn)有：對(duì)村莊布局進(jìn)行科學(xué)合理規(guī)劃，能夠從根本上改善村民居住和生活條件。存在的缺點(diǎn)是：必須解決新建村莊建設(shè)用地問題。此模式適用于：一是戶數(shù)較少的村莊進(jìn)行整體搬遷，將其并入附近較大規(guī)模的村莊進(jìn)行改造；二是對(duì)原有村莊建筑密度大，實(shí)行拆舊建新、原址重建等改造模式無法從根本上解決村民居住和生活條件的村莊，對(duì)一部分村民進(jìn)行易地建設(shè)，騰讓出的宅基地由國(guó)土部門收回，用于安置另一部分村民的改建和公共設(shè)施建設(shè)用地。
（五）新征預(yù)留型。即政府在征收集體土地中，按照所征農(nóng)用地面積的10%左右留做村莊建設(shè)用地，其余征為國(guó)有。塊內(nèi)土地除優(yōu)先安置原“城中村”范圍內(nèi)村民，剩余土地按照規(guī)劃確定的用地性質(zhì)進(jìn)行商品房開發(fā)，辦理土地證和房屋產(chǎn)權(quán)證。其優(yōu)點(diǎn)有：對(duì)有條件的村莊，可利用地理優(yōu)勢(shì)，建設(shè)商業(yè)店面，從一定程度上解決失地村民的經(jīng)濟(jì)來源問題；存在的缺點(diǎn)是：已完成土地征用的村莊村民意見較大，可能要求政府按相同條件解決。此模式適用于目前還保留有較多農(nóng)業(yè)耕作的村莊。
四、推進(jìn)城中村改造的對(duì)策與建議
對(duì)縣城城中村進(jìn)行科學(xué)合理的改造，是縣城建設(shè)擴(kuò)容提質(zhì)的重要方面，更是全面建成小康社會(huì)的客觀要求，對(duì)推進(jìn)城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展，做美做精縣城，提高城鎮(zhèn)化水平具有十分重要的意義，推進(jìn)城中村改造重點(diǎn)要抓好以下五個(gè)方面。
（一）提高認(rèn)識(shí)，深化理念。城中村改造表面上是一個(gè)城市建設(shè)問題，實(shí)質(zhì)上是社會(huì)組織變革問題。城中村改造的本質(zhì)是經(jīng)濟(jì)耕作方式的變化，隨之而來的是社會(huì)身份的變更，建筑形態(tài)的變化是這種經(jīng)濟(jì)形式變化帶來的一種表象而已。實(shí)踐中由于對(duì)城中村改造問題的這種艱巨性和關(guān)聯(lián)性認(rèn)識(shí)不足，往往簡(jiǎn)單地著眼于建筑形式的變化而忽視了對(duì)經(jīng)濟(jì)耕作方式的變革，結(jié)果改造工作總是遇到這樣那樣的阻力，舊的問題一邊在解決，新的問題又隨之產(chǎn)生，政府規(guī)劃在執(zhí)行中往往走樣，致使改造效果有時(shí)不理想，有時(shí)一改再改，造成很大的浪費(fèi)。城中村改造的實(shí)質(zhì)就是要改掉城中村，讓村莊與城市融為一體。城中村改造的目標(biāo)就是要實(shí)現(xiàn)“農(nóng)民變居民、村莊變社區(qū)、集體土地變國(guó)有土地、集體經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)為混合經(jīng)濟(jì)”。要實(shí)現(xiàn)這一目標(biāo)，需要在城市規(guī)劃、土地制度、組織形式、社會(huì)保障等方面同時(shí)努力，需要民政、勞動(dòng)、規(guī)劃建設(shè)、國(guó)土資源等各個(gè)部門協(xié)同做好相關(guān)工作。
（二）加強(qiáng)領(lǐng)導(dǎo)，高位推動(dòng)。城中村改造涉及社會(huì)各個(gè)方面，要加強(qiáng)對(duì)城中村改造組織領(lǐng)導(dǎo)，成立縣級(jí)層面的城中村改造建設(shè)領(lǐng)導(dǎo)小組，組織城中村改造調(diào)查研究，制定出臺(tái)相關(guān)政策、規(guī)定和措施，協(xié)調(diào)解決城中村改造建設(shè)過程中的各種矛盾和問題，推動(dòng)改造工作順利有序地進(jìn)行。
（三）拓寬思路，探索模式。城中村改造是一項(xiàng)艱巨任務(wù)，要根據(jù)城中村不同實(shí)際確立合理的改造模式，堅(jiān)持從實(shí)際出發(fā)，分步實(shí)施改造，爭(zhēng)取廣大群眾的理解和支持，做到條件成熟一個(gè)，審批改造一個(gè)，真正成為民心工程，保證城中村改造的順利進(jìn)行與社會(huì)和諧穩(wěn)定。城中村改造應(yīng)從實(shí)際出發(fā)，統(tǒng)籌考慮，合理調(diào)配，兼顧中長(zhǎng)期發(fā)展，實(shí)行“一村一案”。政府要加強(qiáng)引導(dǎo)，鼓勵(lì)有條件的、城郊結(jié)合部的村集體經(jīng)濟(jì)組織參與改造和自行改造。
本文通過城中村改造的研究，對(duì)城中村改造項(xiàng)目中存在的問題和解決途徑進(jìn)行了分析。首先，在城中村基礎(chǔ)理論的研究上，概括分析了我國(guó)城中村的現(xiàn)狀特征、背景成因及以及城中村存在的合理性及改造的必要性；其次，通過研究我國(guó)各城市城中村改造方式，總結(jié)城中村改造的三種模式，并對(duì)三種模式進(jìn)行分析，了解各種改造模式的優(yōu)缺點(diǎn)及適用范圍，同時(shí)加強(qiáng)了對(duì)三種改造主體之間的關(guān)系分析；然后，在研究城中村改造的基礎(chǔ)上，給出探討的一些建議。
關(guān)鍵詞： 城中村；改造模式；難點(diǎn)和建議
前言
目前，伴隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，我國(guó)工業(yè)化的快速推進(jìn)，我國(guó)的城市化進(jìn)程不斷加快，城市用地問題也越來越備受關(guān)注。城中村的存在與發(fā)展以及由此帶來的一系列問題已經(jīng)成為困擾我國(guó)眾多城市健康發(fā)展的重要難題，其已經(jīng)成為一種新的“城市病”。
然而，城中村改造也是提高城市土地高效利用，促進(jìn)城市發(fā)展的迫切需求。因此，城中村改造問題解決與否，直接關(guān)系到民生，關(guān)系到社會(huì)的穩(wěn)定發(fā)展，也逐漸成為各大城市城市規(guī)劃建設(shè)中的首要任務(wù)。在建設(shè)社會(huì)主義和諧社會(huì)的前提下，各城市需要更加客觀認(rèn)識(shí)城中村發(fā)展問題，深入探討城中村改造存在的問題，總結(jié)各大城市在城中村改造治理過程中的好的做法和經(jīng)驗(yàn)以及經(jīng)典模式，從而根據(jù)自身城市發(fā)展的特點(diǎn)，選擇相應(yīng)的發(fā)展模式進(jìn)行改造治理，盡可能在改造的過程中使多方參與者利益得到滿足，減少利益沖突。
2城中村改造模式的分類
目前我國(guó)的“城中村”改造模式按照改造項(xiàng)目主體基本可以分為三類：政府主導(dǎo)型改造模式、村民主導(dǎo)型改造模式和開發(fā)商主導(dǎo)型改造模式。
政府主導(dǎo)型：這是一種自上而下的改造方式，政府直接進(jìn)行投資，對(duì)規(guī)劃區(qū)內(nèi)的城中村進(jìn)行改造，解決村民的拆遷安置等所有問題，進(jìn)行開發(fā)建設(shè)。
村民主導(dǎo)型：這種改造模式減少了政府的資金投入，改造資金由原城中村村民協(xié)商進(jìn)行自籌資金，同時(shí)通過民主表決決定其改造方案，屬于自下而上的方式。
開發(fā)商主導(dǎo)型：在城中村改造過程中，政府將城中村的土地進(jìn)行招標(biāo)拍賣，由中標(biāo)的開發(fā)商實(shí)施改造計(jì)劃。開發(fā)商按照市場(chǎng)化的方式進(jìn)行綜合開發(fā)，負(fù)責(zé)土地的征用，城中村的拆遷、補(bǔ)償和其他安置工作，同時(shí)，這種改造模式的資金全部由開發(fā)商自行承擔(dān)。
3影響城中村改造項(xiàng)目成功的因素
3.1 政府支持
政府作為城市的管理者，在城中村改造中，科學(xué)規(guī)劃部署，合理制定城市的發(fā)展路線，在深入研究調(diào)查的前提下，結(jié)合城市整體規(guī)劃的指導(dǎo)框架，因地制宜地制定城中村的各種改造方案。關(guān)系到城中村改造問題最困難的事情就是拆遷安置工作，政府在其中既要照顧到村民的生活保障，又要確保改造工作不影響城市總體規(guī)劃，這是任何模式的改造都離不開政府的主要原因。同時(shí)政府為所有關(guān)心城市發(fā)展的人們提供一個(gè)交流的平臺(tái)，鼓勵(lì)各界人士為城中村改造工作獻(xiàn)計(jì)獻(xiàn)策、搭建平臺(tái)、政策引導(dǎo)、維護(hù)公平，為城中村改造創(chuàng)造良好的外部環(huán)境。
3.2 籌措資金
資金匱乏是全國(guó)城中村改造項(xiàng)目中普遍存在的問題。因?yàn)槌侵写甯脑烊蝿?wù)相對(duì)繁瑣，拆遷的賠償、用地的清理、村民安置、基礎(chǔ)設(shè)施的配套、規(guī)劃設(shè)計(jì)施工的工程量相當(dāng)巨大，需要的改造資金遠(yuǎn)大于開發(fā)新區(qū)的建設(shè)成本。所以在城中村改造過程中我們面臨的難點(diǎn)問題就是，如何在保護(hù)失地農(nóng)民利益的同時(shí)，提高土地利用效率，資金來源就成是城中村改造的瓶頸問題。解決資金來源及投資關(guān)系問題，即可突破瓶頸，解決城中村改造的關(guān)鍵問題。
3.3 利益均衡
在開發(fā)商主導(dǎo)型模式中，城中村改造中所涉及到的行為主體有三方面：政府、村民和開發(fā)商，他們?yōu)榱司S護(hù)各自利益在改造的過程中扮演著不同的角色。城中村改造實(shí)質(zhì)就是調(diào)節(jié)三者之間的關(guān)系以達(dá)到利益均衡。 實(shí)際上，開發(fā)商介入屬于政府改造模式的一種變形，政府必須合理引導(dǎo)和嚴(yán)格控制，以避免開發(fā)商為了一味追求經(jīng)濟(jì)利益，而損害村民和城市的長(zhǎng)久利益。
對(duì)于政府來說，合理的安置能夠保障社會(huì)的和諧發(fā)展，城中村改造為城市發(fā)展獲得新的空間和活力，推動(dòng)了經(jīng)濟(jì)、城市和社會(huì)的發(fā)展。同時(shí)城中村改造，既要改善村民現(xiàn)有的生產(chǎn)和生活方式，完善村里的公共設(shè)施和基礎(chǔ)設(shè)施，又要以城中村優(yōu)越的地理區(qū)位為開發(fā)商帶來的房地產(chǎn)快速升值的潛力，所以能合理處理政府、村民和開發(fā)商三者間的利益關(guān)系，是其實(shí)質(zhì)問題所在。
5對(duì)城中村改造項(xiàng)目實(shí)施的建議
5.1政府應(yīng)發(fā)揮的角色作用
政府在城中村改造項(xiàng)目的角色應(yīng)該是規(guī)劃者、引導(dǎo)者、服務(wù)者和監(jiān)督者。
首先，政府面對(duì)城中村問題，地方政府要深入調(diào)研，在城市整體規(guī)劃的指導(dǎo)框架下，因地制宜地制定城中村的改造方案。不同城市城中村的情況各不相同，同一城市不同區(qū)域的城中村的情況也不盡相同，所以要區(qū)別對(duì)待，不能生搬硬套，要符合城市發(fā)展的整體規(guī)劃。
其次，政府在城中村改造項(xiàng)目中要維護(hù)各方參與者的利益公平，特別是要維護(hù)廣大村民的根本利益。在城中村改造中，作為失地農(nóng)民的村民始終是弱勢(shì)群體，政府要照顧到他們的心理感受，考慮到他們將來的生活保障等，做好拆遷安置工作。
5.2開發(fā)商要全面完善項(xiàng)目成本管理
項(xiàng)目的成本管理是任何開發(fā)商開發(fā)投資方關(guān)注的重點(diǎn)。作為城中村改造項(xiàng)目，必須加強(qiáng)全過程的成本管理。必須從決策出發(fā)，再控制設(shè)計(jì)中的造價(jià)，在施工中全面實(shí)行決策階段以及設(shè)計(jì)階段中的造價(jià)管理方式，按全壽命周期成本最低為原則，進(jìn)行工程項(xiàng)目成本的控制。在各個(gè)階段的成本控制中，必須按照成本影響因子的程度大小來選取相關(guān)比例的措施來控制項(xiàng)目成本，不能一味貪圖小便宜而忽略了整個(gè)項(xiàng)目中的重點(diǎn)控制的相關(guān)內(nèi)容。縱觀整個(gè)項(xiàng)目全過程，決策階段和施工階段是控制的重中之重。
5.3開發(fā)商應(yīng)正確理解工程項(xiàng)目管理的內(nèi)容
施工項(xiàng)目管理的內(nèi)容是以研究如何高效率的實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)為目的，以項(xiàng)目經(jīng)理負(fù)責(zé)制為基礎(chǔ)，對(duì)項(xiàng)目按照其內(nèi)在邏輯規(guī)律進(jìn)行有效的計(jì)劃、組織、協(xié)調(diào)和控制，以適應(yīng)內(nèi)部及外部環(huán)境并組織高效的施工，使生產(chǎn)要素優(yōu)化組合，合理配置，保證施工生產(chǎn)的均衡性，利用現(xiàn)代化的管理技術(shù)和手段，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目標(biāo)和使企業(yè)獲得良好的綜合效益。施工項(xiàng)目管理是為使項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)所要求的質(zhì)量，所規(guī)定的時(shí)間，所批準(zhǔn)的工程費(fèi)用進(jìn)行的全過程、全方位的規(guī)劃、組織、控制和協(xié)調(diào)。項(xiàng)目管理的目標(biāo)就是項(xiàng)目的目標(biāo)，其主要內(nèi)容是“四控制二管理一協(xié)調(diào)”，即安全控制、進(jìn)度控制、質(zhì)量控制、費(fèi)用控制、合同管理、信息管理和組織協(xié)調(diào)。
5.4施工單位應(yīng)加強(qiáng)施工技術(shù)管理。
為了切實(shí)搞好技術(shù)管理工作，在工程施工的各階段過程中，要認(rèn)真貫徹各項(xiàng)施工技術(shù)管理制度，不斷加強(qiáng)對(duì)施工技術(shù)工作的管理。施工準(zhǔn)備階段施工技術(shù)管理要正確貫徹執(zhí)行黨和國(guó)家的各項(xiàng)技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)和技術(shù)規(guī)程。要加強(qiáng)對(duì)強(qiáng)制性條文標(biāo)準(zhǔn)的培訓(xùn)，增強(qiáng)掌握標(biāo)準(zhǔn)、執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)的能力，建立技術(shù)管理體系，制定技術(shù)、質(zhì)量管理制度的同時(shí)，明確各級(jí)、各崗位技術(shù)責(zé)任制。組織各專業(yè)人員了解設(shè)計(jì)圖紙是否齊全，建筑結(jié)構(gòu)與各專業(yè)圖紙本身是否有差錯(cuò)及矛盾，標(biāo)高是否相一致、預(yù)埋件是否表示清楚，工藝管道、電氣管道線是否合理等方面，審查圖紙，參加圖紙會(huì)審。
參考文獻(xiàn)：
[1]李俊夫.城中村改造[M].北京：科學(xué)出版社，2004：2-4
城中村是中國(guó)大陸地區(qū)城市化進(jìn)程中出現(xiàn)的一種特有的現(xiàn)象。在1978年開始改革開放后的30多年間里，一些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)（如珠三角、長(zhǎng)三角、環(huán)渤海、直轄市、省會(huì)城市等）城市的建成面積迅速擴(kuò)張，原先分布在城市周邊的農(nóng)村被納入城市的版圖，被鱗次櫛比的高樓大廈所包圍，成為了“都市里的村莊”。比較著名的城市如北京、天津、重慶、上海、武漢、廣州、深圳等城中村問題較為突出。
城中村改造是21世紀(jì)中國(guó)市長(zhǎng)們經(jīng)營(yíng)城市的最大興趣。但城中村改造涉及到地方財(cái)政、開發(fā)商、村民三方激烈的利益博弈，所以具體形式多種多樣，各地創(chuàng)造了五花八門的經(jīng)驗(yàn)，征地補(bǔ)償標(biāo)準(zhǔn)差異也相當(dāng)懸殊。盡管村民對(duì)待城中村改造態(tài)度不一，但政府強(qiáng)勢(shì)推進(jìn)的態(tài)勢(shì)十分明顯。城中村改造是城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略的重要組成部分。
【目錄】
第一部分城中村改造項(xiàng)目總論
總論作為可行性研究報(bào)告的首要部分，要綜合敘述研究報(bào)告中各部分的主要問題和研究結(jié)論，并對(duì)項(xiàng)目的可行與否提出最終建議，為可行性研究的審批提供方便。
一、城中村改造項(xiàng)目概況
（一）項(xiàng)目名稱
（二）項(xiàng)目承辦單位
（三）可行性研究工作承擔(dān)單位
（四）項(xiàng)目可行性研究依據(jù)
本項(xiàng)目可行性研究報(bào)告編制依據(jù)如下：
1．《中華人民共和國(guó)公司法》；
2．《中華人民共和國(guó)行政許可法》；
3．《國(guó)務(wù)院關(guān)于投資體制改革的決定》國(guó)發(fā)（20xx）20號(hào) ；
4．《產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整目錄20xx版》；
5．《國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十二個(gè)五年發(fā)展規(guī)劃》；
6．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年審核批準(zhǔn)施行；
7．《投資項(xiàng)目可行性研究指南》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年
8． 企業(yè)投資決議；
9． ……；
10． 地方出臺(tái)的相關(guān)投資法律法規(guī)等。
（五）項(xiàng)目建設(shè)內(nèi)容、規(guī)模、目標(biāo)
（六）項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn)
二、城中村改造項(xiàng)目可行性研究主要結(jié)論
在可行性研究中，對(duì)項(xiàng)目的產(chǎn)品銷售、原料供應(yīng)、政策保障、技術(shù)方案、資金總額及籌措、項(xiàng)目的財(cái)務(wù)效益和國(guó)民經(jīng)濟(jì)、社會(huì)效益等重大問題，都應(yīng)得出明確的結(jié)論，主要包括：
（一）項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)前景
（二）項(xiàng)目原料供應(yīng)問題
（三）項(xiàng)目政策保障問題
（四）項(xiàng)目資金保障問題
（五）項(xiàng)目組織保障問題
（六）項(xiàng)目技術(shù)保障問題
（七）項(xiàng)目人力保障問題
（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)控制問題
（九）項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益結(jié)論
（十）項(xiàng)目社會(huì)效益結(jié)論
（十一）項(xiàng)目可行性綜合評(píng)價(jià)
三、主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表
在總論部分中，可將研究報(bào)告中各部分的主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)匯總，列出主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo)表，使審批和決策者對(duì)項(xiàng)目作全貌了解。
四、存在的問題及建議
對(duì)可行性研究中提出的項(xiàng)目的主要問題進(jìn)行說明并提出解決的建議。
1．項(xiàng)目總投資來源及投入問題
項(xiàng)目總投資主要來自項(xiàng)目發(fā)起公司自籌資金，按照計(jì)劃在20xx年3月份前完成項(xiàng)目申報(bào)審批工作。預(yù)計(jì)項(xiàng)目總投資資金到位時(shí)間在20xx年4月底。整個(gè)項(xiàng)目建設(shè)期內(nèi)，主要完成項(xiàng)目可研報(bào)告編制、項(xiàng)目備案、土建及配套工程、人員招聘及培訓(xùn)、設(shè)備簽約、設(shè)備生產(chǎn)、設(shè)備運(yùn)行及驗(yàn)收等工作。
項(xiàng)目發(fā)起公司擬設(shè)立專項(xiàng)資金賬戶用于項(xiàng)目建設(shè)用資金的管理工作。對(duì)于資金不足部分則以銀行貸款、設(shè)備融資，合作，租賃等多種方式解決。
2．項(xiàng)目原料供應(yīng)及使用問題
項(xiàng)目產(chǎn)品的原料目前在市場(chǎng)上供應(yīng)充足，可以實(shí)現(xiàn)就近采購。項(xiàng)目本著生產(chǎn)優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品、創(chuàng)造一流品牌的理念，對(duì)原材料環(huán)節(jié)進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)，對(duì)原料供應(yīng)商進(jìn)行優(yōu)選，保證生產(chǎn)順利進(jìn)行。
3．項(xiàng)目技術(shù)先進(jìn)性問題
項(xiàng)目生產(chǎn)本著高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)的準(zhǔn)則，擬采購先進(jìn)技術(shù)工藝設(shè)備，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)管理經(jīng)驗(yàn)，對(duì)生產(chǎn)技術(shù)員工進(jìn)行專業(yè)化培訓(xùn)，保證生產(chǎn)高效、工藝先進(jìn)、產(chǎn)品質(zhì)量達(dá)標(biāo)。
第二部分城中村改造項(xiàng)目建設(shè)背景、必要性、可行性
這一部分主要應(yīng)說明項(xiàng)目發(fā)起的背景、投資的必要性、投資理由及項(xiàng)目開展的支撐性條件等等。
一、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)背景
（一）城中村改造項(xiàng)目市場(chǎng)迅速發(fā)展
城中村改造項(xiàng)目所屬行業(yè)是在最近幾年間迅速發(fā)展。行業(yè)在繁榮國(guó)內(nèi)市場(chǎng)、擴(kuò)大出口創(chuàng)匯、吸納社會(huì)就業(yè)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)等方面發(fā)揮的作用越來越明顯。
（二）國(guó)家產(chǎn)業(yè)規(guī)劃或地方產(chǎn)業(yè)規(guī)劃
我國(guó)非常中國(guó)城中村改造領(lǐng)域的發(fā)展，國(guó)家和地方在最近幾年有關(guān)該領(lǐng)域的政策力度明顯加強(qiáng)，突出表現(xiàn)在如下幾個(gè)方面：
（1）穩(wěn)定國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)；
（2）提高自主創(chuàng)新能力；
（3）加快實(shí)施技術(shù)改造；
（4）淘汰落后產(chǎn)能；
（5）優(yōu)化區(qū)域布局；
（6）完善服務(wù)體系；
（7）加快自主品牌建設(shè)；
（8）提升企業(yè)競(jìng)爭(zhēng)實(shí)力。
（三）項(xiàng)目發(fā)起人以及發(fā)起緣由
……
二、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)必要性
（一）……
（二）……
（三）……
（四）……
三、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)可行性
（一）經(jīng)濟(jì)可行性
（二）政策可行性
（三）技術(shù)可行性
本項(xiàng)目建設(shè)堅(jiān)持高起點(diǎn)、高標(biāo)準(zhǔn)方案，為保證工藝先進(jìn)性，關(guān)鍵設(shè)備引進(jìn)國(guó)外廠商，其他輔助設(shè)備從國(guó)內(nèi)廠商中優(yōu)選。該公司始建于1998年，20xx年改制為股份有限公司，經(jīng)過多年的技術(shù)改造和生產(chǎn)實(shí)踐，公司創(chuàng)造出一流的城中村改造工藝和先進(jìn)的管理技術(shù)，完全能夠按照行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行生產(chǎn)和檢測(cè)，其新技術(shù)方案的引入，將有效保證本項(xiàng)目順利開展。
（四）模式可行性
城中村改造項(xiàng)目實(shí)施由項(xiàng)目發(fā)起公司自行組織，引進(jìn)先進(jìn)生產(chǎn)設(shè)備，土建工程由公司自主組織建設(shè)。項(xiàng)目建成后，項(xiàng)目運(yùn)作由該公司全資注冊(cè)子公司主導(dǎo)，項(xiàng)目產(chǎn)品面向國(guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)。目前，國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)發(fā)展均較為迅速，市場(chǎng)空間放量速度加快，市場(chǎng)需求強(qiáng)勁，可以保證產(chǎn)品有效銷售。
（五）組織和人力資源可行性
第三部分城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)分析
市場(chǎng)分析在可行性研究中的重要地位在于，任何一個(gè)項(xiàng)目，其生產(chǎn)規(guī)模的確定、技術(shù)的選擇、投資估算甚至廠址的選擇，都必須在對(duì)市場(chǎng)需求情況有了充分了解以后才能決定。而且市場(chǎng)分析的結(jié)果，還可以決定產(chǎn)品的價(jià)格、銷售收入，最終影響到項(xiàng)目的盈利性和可行性。在可行性研究報(bào)告中，要詳細(xì)研究當(dāng)前市場(chǎng)現(xiàn)狀，以此作為后期決策的依據(jù)。
一、城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)調(diào)查
（一）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)調(diào)查
（二）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)調(diào)查
（三）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格調(diào)查
（四）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)調(diào)查
（五）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)調(diào)查
（六）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)調(diào)查
二、城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品市場(chǎng)預(yù)測(cè)
市場(chǎng)預(yù)測(cè)是市場(chǎng)調(diào)查在時(shí)間上和空間上的延續(xù)，是利用市場(chǎng)調(diào)查所得到的信息資料，根據(jù)市場(chǎng)信息資料分析報(bào)告的結(jié)論，對(duì)本項(xiàng)目產(chǎn)品未來市場(chǎng)需求量及相關(guān)因素所進(jìn)行的定量與定性的判斷與分析。在可行性研究工作中，市場(chǎng)預(yù)測(cè)的結(jié)論是制訂產(chǎn)品方案，確定項(xiàng)目建設(shè)規(guī)模所必須的依據(jù)。
（一）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)際市場(chǎng)預(yù)測(cè)
（二）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品國(guó)內(nèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
（三）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品價(jià)格預(yù)測(cè)
（四）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品上游原料市場(chǎng)預(yù)測(cè)
（五）城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品下游消費(fèi)市場(chǎng)預(yù)測(cè)
（六）城中村改造項(xiàng)目發(fā)展前景綜述
第四部分城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品規(guī)劃方案
一、城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品產(chǎn)能規(guī)劃方案
二、城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品工藝規(guī)劃方案
（一）工藝設(shè)備選型
（二）工藝說明
（三）工藝流程
三、城中村改造項(xiàng)目產(chǎn)品營(yíng)銷規(guī)劃方案
（一）營(yíng)銷戰(zhàn)略規(guī)劃
（二）營(yíng)銷模式
在商品經(jīng)濟(jì)環(huán)境中，企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)情況，制定合格的銷售模式，爭(zhēng)取擴(kuò)大市場(chǎng)份額，穩(wěn)定銷售價(jià)格，提高產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)能力。因此，在可行性研究中，要對(duì)市場(chǎng)營(yíng)銷模式進(jìn)行研究。
1、投資者分成
2、企業(yè)自銷
3、國(guó)家部分收購
4、經(jīng)銷人情況分析
（三）促銷策略
……
第五部分城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地與土建總規(guī)
一、城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地
（一）城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地地理位置
（二）城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地自然情況
（三）城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地資源情況
（四）城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地經(jīng)濟(jì)情況
近年來，項(xiàng)目所在地多元產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)迅速發(fā)展，第一產(chǎn)業(yè)基本穩(wěn)定，工業(yè)經(jīng)濟(jì)發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁；新興產(chǎn)業(yè)成為當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)發(fā)展新的帶動(dòng)力量；餐飲娛樂、交通運(yùn)輸?shù)鹊谌a(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展；一大批改制企業(yè)充滿活力，民營(yíng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展發(fā)展步伐加快。重點(diǎn)調(diào)產(chǎn)工程扎實(shí)推進(jìn)，經(jīng)濟(jì)多元化支柱產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)正在形成，綜合實(shí)力明顯增強(qiáng)……
（五）城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地人口情況
（六）城中村改造項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸
項(xiàng)目運(yùn)作立當(dāng)?shù)兀嫦驀?guó)內(nèi)、國(guó)際兩個(gè)市場(chǎng)，項(xiàng)目建設(shè)地交通運(yùn)輸條件優(yōu)越，目前已形成鐵路、公路、航空等立體方式的交通運(yùn)輸網(wǎng)。公路四通八達(dá)，境內(nèi)有3條國(guó)道、2條省道，高速城中村改造步伐進(jìn)一步加快，將進(jìn)一步改善當(dāng)?shù)氐墓愤\(yùn)輸條件，逐漸優(yōu)化的交通條件有利于項(xiàng)目產(chǎn)品銷售物流環(huán)節(jié)效率的提升，使得產(chǎn)品能夠及時(shí)投放到銷售目標(biāo)市場(chǎng)。
二、城中村改造項(xiàng)目土建總規(guī)
（一）項(xiàng)目廠址及廠房建設(shè)
1．廠址
2．廠房建設(shè)內(nèi)容
3．廠房建設(shè)造價(jià)
（二）土建規(guī)劃總平面布置圖
（三）場(chǎng)內(nèi)外運(yùn)輸
1．場(chǎng)外運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
2．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸量及運(yùn)輸方式
3．場(chǎng)內(nèi)運(yùn)輸設(shè)施及設(shè)備
（四）項(xiàng)目土建及配套工程
1．項(xiàng)目占地
2．項(xiàng)目土建及配套工程內(nèi)容
（五）項(xiàng)目土建及配套工程造價(jià)
（六）項(xiàng)目其他輔助工程
1．供水工程
2．供電工程
3．供暖工程
4．通信工程
5．其他
第六部分城中村改造項(xiàng)目環(huán)保、節(jié)能與勞動(dòng)安全方案
在項(xiàng)目建設(shè)中，必須貫徹執(zhí)行國(guó)家有關(guān)環(huán)境保護(hù)、能源節(jié)約和職業(yè)安全衛(wèi)生方面的法規(guī)、法律，對(duì)項(xiàng)目可能對(duì)環(huán)境造成的近期和遠(yuǎn)期影響，對(duì)影響勞動(dòng)者健康和安全的因素，都要在可行性研究階段進(jìn)行分析，提出防治措施，并對(duì)其進(jìn)行評(píng)價(jià)，推薦技術(shù)可行、經(jīng)濟(jì)，且布局合理，對(duì)環(huán)境的有害影響較小的最佳方案。按照國(guó)家現(xiàn)行規(guī)定，凡從事對(duì)環(huán)境有影響的建設(shè)項(xiàng)目都必須執(zhí)行環(huán)境影響報(bào)告書的審批制度，同時(shí)，在可行性研究報(bào)告中，對(duì)環(huán)境保護(hù)和勞動(dòng)安全要有專門論述。
一、城中村改造項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)方案
（一）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)設(shè)計(jì)依據(jù)
（二）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)措施
（三）項(xiàng)目環(huán)境保護(hù)評(píng)價(jià)
二、城中村改造項(xiàng)目資源利用及能耗分析
（一）項(xiàng)目資源利用及能耗標(biāo)準(zhǔn)
（二）項(xiàng)目資源利用及能耗分析
三、城中村改造項(xiàng)目節(jié)能方案
按照國(guó)家發(fā)改委的規(guī)定，節(jié)能需要單獨(dú)列一章。按照國(guó)家發(fā)改委的相關(guān)規(guī)定，建筑面積在2萬平方米以上的公共建筑項(xiàng)目、建筑面積在20萬平方米以上的居住建筑項(xiàng)目以及其他年耗能20xx噸標(biāo)準(zhǔn)煤以上的項(xiàng)目，項(xiàng)目建設(shè)方都必須出具《節(jié)能專篇》，作為項(xiàng)目節(jié)能評(píng)估和審查中的重要環(huán)節(jié)。項(xiàng)目立項(xiàng)必須取得節(jié)能審查批準(zhǔn)意見后，項(xiàng)目方可立項(xiàng)。因此，對(duì)建設(shè)規(guī)模超過發(fā)改委規(guī)定要求的項(xiàng)目，《節(jié)能專篇》如同《環(huán)境評(píng)價(jià)報(bào)告》一樣，是項(xiàng)目建設(shè)前置審核的必須環(huán)節(jié)。
（一）項(xiàng)目節(jié)能設(shè)計(jì)依據(jù)
（二）項(xiàng)目節(jié)能分析
四、城中村改造項(xiàng)目消防方案
（一）項(xiàng)目消防設(shè)計(jì)依據(jù)
（二）項(xiàng)目消防措施
（三）火災(zāi)報(bào)警系統(tǒng)
（四）滅火系統(tǒng)
（五）消防知識(shí)教育
五、城中村改造項(xiàng)目勞動(dòng)安全衛(wèi)生方案
（一）項(xiàng)目勞動(dòng)安全設(shè)計(jì)依據(jù)
（二）項(xiàng)目勞動(dòng)安全保護(hù)措施
第七部分城中村改造項(xiàng)目組織和勞動(dòng)定員
在可行性研究報(bào)告中，根據(jù)項(xiàng)目規(guī)模、項(xiàng)目組成和工藝流程，研究提出相應(yīng)的企業(yè)組織機(jī)構(gòu)，勞動(dòng)定員總數(shù)及勞動(dòng)力來源及相應(yīng)的人員培訓(xùn)計(jì)劃。
一、城中村改造項(xiàng)目組織
（一）組織形式
（二）工作制度
二、城中村改造項(xiàng)目勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)
（一）勞動(dòng)定員
（二）年總工資和職工年平均工資估算
（三）人員培訓(xùn)
本項(xiàng)目采用“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”實(shí)施人員培訓(xùn)，所謂“標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)”指的是定崗前招聘、基本技能培訓(xùn)等由公司安排各部門技術(shù)骨干統(tǒng)一按照規(guī)定執(zhí)行，力求使得員工熟悉公司業(yè)務(wù)和需要掌握的各項(xiàng)基本技能。經(jīng)過標(biāo)準(zhǔn)化培訓(xùn)后，公司根據(jù)各人表現(xiàn)確定崗位，然后由各崗位的技術(shù)負(fù)責(zé)人針對(duì)崗位特有業(yè)務(wù)進(jìn)行學(xué)徒式指導(dǎo)和培訓(xùn)。兩種方式的結(jié)合既保證了員工定崗的準(zhǔn)確性，也縮短了員工定崗后成為合格員工的時(shí)間，這對(duì)于節(jié)約人員培訓(xùn)成本和縮短培訓(xùn)時(shí)間都具有極好的效果。
第八部分城中村改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排
項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期的進(jìn)度安排也是可行性研究報(bào)告中的一個(gè)重要組成部分。所謂項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期亦可稱為投資時(shí)間，是指從正式確定建設(shè)項(xiàng)目到項(xiàng)目達(dá)到正常生產(chǎn)這段時(shí)間。這一時(shí)期包括項(xiàng)目實(shí)施準(zhǔn)備，資金籌集安排，勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨，施工準(zhǔn)備，施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備，試運(yùn)轉(zhuǎn)直到竣工驗(yàn)收和交付使用等各工作階段。這些階段的各項(xiàng)投資活動(dòng)和各個(gè)工作環(huán)節(jié)，有些是相互影響的，前后緊密銜接的，也有些是同時(shí)開展，相互交叉進(jìn)行的。因此，在可行性研究階段，需將項(xiàng)目實(shí)施時(shí)期各個(gè)階段的各個(gè)工作環(huán)節(jié)進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃，綜合平衡，作出合理又切實(shí)可行的安排。
一、城中村改造項(xiàng)目實(shí)施的各階段
（一）建立項(xiàng)目實(shí)施管理機(jī)構(gòu)
（二）資金籌集安排
（三）技術(shù)獲得與轉(zhuǎn)讓
（四）勘察設(shè)計(jì)和設(shè)備訂貨
（五）施工準(zhǔn)備
（六）施工和生產(chǎn)準(zhǔn)備
（七）竣工驗(yàn)收
二、城中村改造項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表
三、城中村改造項(xiàng)目實(shí)施費(fèi)用
（一）建設(shè)單位管理費(fèi)
（二）生產(chǎn)籌備費(fèi)
（三）生產(chǎn)職工培訓(xùn)費(fèi)
（四）辦公和生活家具購置費(fèi)
（五）其他應(yīng)支出的費(fèi)用
第九部分城中村改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)分析
圖-4 財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)基本思路
一、城中村改造項(xiàng)目總投資估算
二、城中村改造項(xiàng)目資金籌措
一個(gè)建設(shè)項(xiàng)目所需要的投資資金，可以從多個(gè)來源渠道獲得。項(xiàng)目可行性研究階段，資金籌措工作是根據(jù)對(duì)建設(shè)項(xiàng)目固定資產(chǎn)投資估算和流動(dòng)資金估算的結(jié)果，研究落實(shí)資金的來源渠道和籌措方式，從中選擇條件優(yōu)惠的資金。可行性研究報(bào)告中，應(yīng)對(duì)每一種來源渠道的資金及其籌措方式逐一論述。并附有必要的計(jì)算表格和附件。可行性研究中，應(yīng)對(duì)下列內(nèi)容加以說明：
（一）資金來源
（二）項(xiàng)目籌資方案
三、城中村改造項(xiàng)目投資使用計(jì)劃
（一）投資使用計(jì)劃
（二）借款償還計(jì)劃
四、項(xiàng)目財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)說明&財(cái)務(wù)測(cè)算假定
（一）計(jì)算依據(jù)及相關(guān)說明
1．《中華人民共和國(guó)會(huì)計(jì)法》，[主席令第24號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
2．《企業(yè)會(huì)計(jì)準(zhǔn)則》，[財(cái)政部令第5號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
3．《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅法實(shí)施條例》，[國(guó)務(wù)院令第512號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
4．《中華人民共和國(guó)增值稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》，[財(cái)政部、國(guó)家稅務(wù)總局令第50號(hào)]，20xx年1月1日起實(shí)施。
5．《建設(shè)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)方法與參數(shù)（第三版）》，國(guó)家發(fā)展與改革委員會(huì)20xx年審核批準(zhǔn)施行。
6．項(xiàng)目必須遵守的國(guó)內(nèi)外其他工商稅務(wù)法律文件。
（二）項(xiàng)目測(cè)算基本設(shè)定
五、城中村改造項(xiàng)目總成本費(fèi)用估算
（一）直接成本
（二）工資及福利費(fèi)用
（三）折舊及攤銷
（四）工資及福利費(fèi)用
（五）修理費(fèi)
（六）財(cái)務(wù)費(fèi)用
（七）其他費(fèi)用
（八）財(cái)務(wù)費(fèi)用
（九）總成本費(fèi)用
六、銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
（一）銷售收入
（二）銷售稅金及附加
（三）增值稅
（四）銷售收入、銷售稅金及附加和增值稅估算
七、損益及利潤(rùn)分配估算
八、現(xiàn)金流估算
（一）項(xiàng)目投資現(xiàn)金流估算
（二）項(xiàng)目資本金現(xiàn)金流估算
第十部分城中村改造項(xiàng)目不確定性分析
在對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行評(píng)價(jià)時(shí)，所采用的數(shù)據(jù)多數(shù)來自預(yù)測(cè)和估算。由于資料和信息的有限性，將來的實(shí)際情況可能與此有出入，這對(duì)項(xiàng)目投資決策會(huì)帶來風(fēng)險(xiǎn)。為避免或盡可能減少風(fēng)險(xiǎn)，就要分析不確定性因素對(duì)項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)的影響，以確定項(xiàng)目的可靠性，這就是不確定性分析。
根據(jù)分析內(nèi)容和側(cè)重面不同，不確定性分析可分為盈虧平衡分析、敏感性分析和概率分析。在可行性研究中，一般要進(jìn)行的盈虧平衡平分析、敏感性分配和概率分析，可視項(xiàng)目情況而定。
（一）盈虧平衡分析
（二）敏感性分析
第十一部分城中村改造項(xiàng)目財(cái)務(wù)效益、經(jīng)濟(jì)和社會(huì)效益評(píng)價(jià)
在建設(shè)項(xiàng)目的技術(shù)路線確定以后，必須對(duì)不同的方案進(jìn)行財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)效益評(píng)價(jià)，判斷項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上是否可行，并比選出優(yōu)秀方案。本部分的評(píng)價(jià)結(jié)論是建議方案取舍的主要依據(jù)之一，也是對(duì)建設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行投資決策的重要依據(jù)。本部分就可行性研究報(bào)告中財(cái)務(wù)、經(jīng)濟(jì)與社會(huì)效益評(píng)價(jià)的主要內(nèi)容做一概要說明
一、財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)
財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)是考察項(xiàng)目建成后的獲利能力、債務(wù)償還能力及外匯平衡能力的財(cái)務(wù)狀況，以判斷建設(shè)項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上的可行性。財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)多用靜態(tài)分析與動(dòng)態(tài)分析相結(jié)合，以動(dòng)態(tài)為主的辦法進(jìn)行。并用財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)指標(biāo)分別和相應(yīng)的基準(zhǔn)參數(shù)——財(cái)務(wù)基準(zhǔn)收益率、行業(yè)平均投資回收期、平均投資利潤(rùn)率、投資利稅率相比較，以判斷項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上是否可行。
（一）財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值
財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是指把項(xiàng)目計(jì)算期內(nèi)各年的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量，按照一個(gè)設(shè)定的標(biāo)準(zhǔn)折現(xiàn)率（基準(zhǔn)收益率）折算到建設(shè)期初（項(xiàng)目計(jì)算期第一年年初）的現(xiàn)值之和。財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值是考察項(xiàng)目在其計(jì)算期內(nèi)盈利能力的主要?jiǎng)討B(tài)評(píng)價(jià)指標(biāo)。
如果項(xiàng)目財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于或大于零，表明項(xiàng)目的盈利能力達(dá)到或超過了所要求的盈利水平，項(xiàng)目財(cái)務(wù)上可行。
（二）財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率（FIRR）
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是指項(xiàng)目在整個(gè)計(jì)算期內(nèi)各年財(cái)務(wù)凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值之和等于零時(shí)的折現(xiàn)率，也就是使項(xiàng)目的財(cái)務(wù)凈現(xiàn)值等于零時(shí)的折現(xiàn)率。
財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率是反映項(xiàng)目實(shí)際收益率的一個(gè)動(dòng)態(tài)指標(biāo)，該指標(biāo)越大越好。
一般情況下，財(cái)務(wù)內(nèi)部收益率大于等于基準(zhǔn)收益率時(shí)，項(xiàng)目可行。
（三）投資回收期Pt
投資回收期按照是否考慮資金時(shí)間價(jià)值可以分為靜態(tài)投資回收期和動(dòng)態(tài)投資回收期。以動(dòng)態(tài)回收期為例：
（1）計(jì)算公式
動(dòng)態(tài)投資回收期的計(jì)算在實(shí)際應(yīng)用中根據(jù)項(xiàng)目的現(xiàn)金流量表，用下列近似公式計(jì)算：
Pt＝（累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值出現(xiàn)正值的年數(shù)-1）+上一年累計(jì)凈現(xiàn)金流量現(xiàn)值的絕對(duì)值/出現(xiàn)正值年份凈現(xiàn)金流量的現(xiàn)值
（2）評(píng)價(jià)準(zhǔn)則
1）Pt≤Pc（基準(zhǔn)投資回收期）時(shí)，說明項(xiàng)目（或方案）能在要求的時(shí)間內(nèi)收回投資，是可行的；
2）Pt＞Pc時(shí)，則項(xiàng)目（或方案）不可行，應(yīng)予拒絕。
（四）項(xiàng)目投資收益率ROI
項(xiàng)目投資收益率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年息稅前利潤(rùn)或營(yíng)運(yùn)期內(nèi)年平均息稅前利潤(rùn)（EBIT)與項(xiàng)目總投資（TI）的比率。總投資收益率高于同行業(yè)的收益率參考值，表明用總投資收益率表示的盈利能力滿足要求。
ROI≥部門（行業(yè)）平均投資利潤(rùn)率（或基準(zhǔn)投資利潤(rùn)率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
（五）項(xiàng)目投資利稅率
項(xiàng)目投資利稅率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)生產(chǎn)能力后的一個(gè)正常生產(chǎn)年份的年利潤(rùn)總額或平均年利潤(rùn)總額與銷售稅金及附加與項(xiàng)目總投資的比率，計(jì)算公式為：
投資利稅率=年利稅總額或年平均利稅總額/總投資×100%
投資利稅率≥部門（行業(yè)）平均投資利稅率（或基準(zhǔn)投資利稅率）時(shí)，項(xiàng)目在財(cái)務(wù)上可考慮接受。
（六）項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率（ROE）
項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率是指項(xiàng)目達(dá)到設(shè)計(jì)能力后正常年份的年凈利潤(rùn)或運(yùn)營(yíng)期內(nèi)平均凈利潤(rùn)(NP)與項(xiàng)目資本金(EC)的比率。
項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率高于同行業(yè)的凈利潤(rùn)率參考值，表明用項(xiàng)目資本金凈利潤(rùn)率表示的盈利能力滿足要求。
（七）項(xiàng)目測(cè)算核心指標(biāo)匯總表
二、國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)
國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)是項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)的核心部分，是決策部門考慮項(xiàng)目取舍的重要依據(jù)。建設(shè)項(xiàng)目國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用費(fèi)用與效益分析的方法，運(yùn)用影子價(jià)格、影子匯率、影子工資和社會(huì)折現(xiàn)率等參數(shù)，計(jì)算項(xiàng)目對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的凈貢獻(xiàn)，評(píng)價(jià)項(xiàng)目在經(jīng)濟(jì)上的合理性。國(guó)民經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)采用國(guó)民經(jīng)濟(jì)盈利能力分析和外匯效果分析，以經(jīng)濟(jì)內(nèi)部收益率（EIRR）作為主要的評(píng)價(jià)指標(biāo)。根據(jù)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要，也可計(jì)算經(jīng)濟(jì)凈現(xiàn)值（ENPV）指標(biāo)，涉及產(chǎn)品出口創(chuàng)匯或替代進(jìn)口節(jié)匯的項(xiàng)目，要計(jì)算經(jīng)濟(jì)外匯凈現(xiàn)值（ENPV），經(jīng)濟(jì)換匯成本或經(jīng)濟(jì)節(jié)匯成本。
三、社會(huì)效益和社會(huì)影響分析
在可行性研究中，除對(duì)以上各項(xiàng)指標(biāo)進(jìn)行計(jì)算和分析以外，還應(yīng)對(duì)項(xiàng)目的社會(huì)效益和社會(huì)影響進(jìn)行分析，也就是對(duì)不能定量的效益影響進(jìn)行定性描述。
第十二部分城中村改造項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)分析及風(fēng)險(xiǎn)防控
一、建設(shè)風(fēng)險(xiǎn)分析及防控措施
二、法律政策風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
三、市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
四、籌資風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
五、其他相關(guān)風(fēng)險(xiǎn)及防控措施
第十三部分城中村改造項(xiàng)目可行性研究結(jié)論與建議
一、結(jié)論與建議
根據(jù)前面各節(jié)的研究分析結(jié)果，對(duì)項(xiàng)目在技術(shù)上、經(jīng)濟(jì)上進(jìn)行全面的評(píng)價(jià)，對(duì)建設(shè)方案進(jìn)行總結(jié)，提出結(jié)論性意見和建議。主要內(nèi)容有：
1．對(duì)推薦的擬建方案建設(shè)條件、產(chǎn)品方案、工藝技術(shù)、經(jīng)濟(jì)效益、社會(huì)效益、環(huán)境影響的結(jié)論性意見
2．對(duì)主要的對(duì)比方案進(jìn)行說明
3．對(duì)可行性研究中尚未解決的主要問題提出解決辦法和建議
4．對(duì)應(yīng)修改的主要問題進(jìn)行說明，提出修改意見
5．對(duì)不可行的項(xiàng)目，提出不可行的主要問題及處理意見
6．可行性研究中主要爭(zhēng)議問題的結(jié)論
二、附件
凡屬于項(xiàng)目可行性研究范圍，但在研究報(bào)告以外單獨(dú)成冊(cè)的文件，均需列為可行性研究報(bào)告的附件，所列附件應(yīng)注明名稱、日期、編號(hào)。
1．項(xiàng)目建議書（初步可行性報(bào)告）
2．項(xiàng)目立項(xiàng)批文
3．廠址選擇報(bào)告書
4．資源勘探報(bào)告
5．貸款意向書
6．環(huán)境影響報(bào)告
7．需單獨(dú)進(jìn)行可行性研究的單項(xiàng)或配套工程的可行性研究報(bào)告
8．需要的市場(chǎng)預(yù)測(cè)報(bào)告
9．引進(jìn)技術(shù)項(xiàng)目的考察報(bào)告
10．引進(jìn)外資的名類協(xié)議文件
11．其他主要對(duì)比方案說明
12．其他
三、附圖
1．廠址地形或位置圖（設(shè)有等高線）
2．總平面布置方案圖（設(shè)有標(biāo)高）
3．工藝流程圖
