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一個企業要想在市場上取得優勢，必須加強對自身資產的管理。而流動資產具有超強的變現能力以及較短的周轉期限等特點，加強對它的管理是所有資產管理中最要的部分，因為這關系著一個企業所有經營活動的資金來源，稍有管理不善會對企業運營產生重大影響。
中小企業的發展對一個地區經濟發展和社會穩定來說至關重要。中小企業實行合理的內部整頓，建立先進的管理模式，這不僅有利于中小企業提高利潤，為自身的長遠發展做鋪墊，而且能夠拉動國內生產總值的提高和促進經濟的發展及社會的穩定。
二、文獻綜述
徐芳婷（2011）[1]認為企業自身需要積極掌握流動資產管理的各方面能力，并將這些能力運用到實際的日常生產經營中去，科學、合理、規范、全面地進行管理。侯柏青（2013）[2]認為在貨比資金方面，中小企業要建立票據和印章管理規范制度；在應收賬款方面，中小企業應該致力于把應收賬款減少到最小，完善催收機制；在存貨管理方面，合理地運用采購資金，控制采購成本。
三、中小企業流動資產管理的現狀分析
我國中小企業數目眾多，在給社會帶來顯著效益的同時，又因為自身產出規模小、資產管理不善等因素制約著中小企業效益的發揮。流動資產的管理是資產管理中最為關鍵的環節，但目前，我國中小企業在流動資產管理方面主要表現為資金利用效率低、監督機制不健全、應收賬款和存貨管理問題突出等。
（一）資金利用效率低。許多中小企業在投資前由于缺乏專業性和可行性的分析，對流動資產隨意使用，沒有考慮成本和效益，也沒有對現金的收支預算進行編制，從而導致企業陷入了資金短缺―利用效率低―資金短缺的惡性循環之中。另外，一些企業的資金去向取決于高層管理人員的個人意志，但在資金使用過程中管理人員主要按照其主觀意識將企業資產用于某單一的生產經營環節，資金的利用得不到合理的配置，使企業陷入高投入、低產出的境地。
（二）監督機制不健全。大部分中小企業都是以家庭為核心的高層人員組成結構，企業人才缺乏，因此，企業的監督機制難以形成一套完整、健全的體系。且決策者在對流動資產的管理上由于管理者專業知識不足，管理賬目混亂，易出現過分追求經濟效益，忽視對企業內部的管理與控制的現象。
（三）應收賬款和存貨管理問題突出。就目前來看，企業多采用賒銷的形式來應對激勵的市場競爭中的企業生存問題，但與此同時又缺乏較為嚴格的賒銷政策，催收機制也不健全，導致應收賬款周轉性能不強，使企業的生存問題受到挑戰，最終導致破產。
在存貨管理方面，企業對存貨的管理上主要有以下幾類問題：第一，有的企業對所需要的原料各部門分別進行采購，容易造成原料采購重復與過剩的現象；甚至有些企業不對存貨進行監管，沒有定期或不定期地對存貨進行盤點的規定，過分注重賬面數字。第二，企業內部人員管理意識薄弱，存貨領用手續簡單，過多領用存貨的現象時有發生。
四、中小企業流動資產管理的方法探討
就中小企業對流動資產的管理現狀來看，依然存在很多問題。解決這些問題不僅需要企業自身積極加強對流動資產的管理，提高管理意識，更為迫切的是設計出合理科學的管理方法，規范企業內部運行機制。這樣才能使企業的流動資產處在一個合理的范圍內，以滿足企業日常經營活動的需要。
（一）現金的管理。現金持有的目的不僅是為了滿足生產經營活動，還能夠用來抵消風險。但是現金持有過多也會喪失機會成本，所以加強對現金的管理顯得十分重要。
首先，企業要根據自己的實際情況確定最佳的貨幣資金持有量。企業一方面要保留足夠的資金用于生產經營，另一方面要壓縮現金的存量從而用于短期投資，獲取投資收益。另外，企業要嚴格規定內部規章制度實行錢賬分離的管理，資金的使用一律交給財務部審批，資金收入也需財務部入賬。還要重視核對庫存現金與銀行存款，做到賬賬相符、賬實相符。
（二）短期投資的管理。企業短期投資如果管理得當能夠給企業帶來經濟效益，合理的投資計劃與投資結構是獲得收益的有效途徑。在進行短期股票或者債券投資時，企業應該充分了解該項投資活動的安全性，避免出現較大的風險。與此同時，重視短期投資的變現性，熟知證券的到期日，因為流動資產的最終目標是服務于企業的日常經營活動，短期投資只是讓企業資產增值的一種工具。
（三）應收賬目的管理。增強對應收賬款的管理，最重要的是企業要了解相關客戶的信用情況，若客戶信用較差，應收賬款的收回可能比較困難；若客戶信用情況較好，收回應收賬款的時限可能較短。據此，中小企業可以對客戶的信用情況進行分析，并以此來決定對于某一客戶給予多少信用。另一方面，企業在進行催收賬款的同時也要注意方法和技巧，這樣才能及時收款，又處理好了和客戶之間的業務往來的關系。
（四）普通存貨的管理。對普通存貨的管理要建立控制存貨的制度，企業應該根據各種存貨的消耗速度以及銷售的具體情況來預計下一個營業周期內所需的存貨數量，這樣才能保證企業的存貨持有量合理科學。同時，對采購的管理也不容忽視。首先必須由倉庫填寫采購單，采購部根據采購單確定貨物的數量、種類以及采購地點等內容。在進行采購時，采購人員對市場的情況應該有一個大致的了解，事先調查好物資質量、價格等內容，對同一物資進行貨比三家，最終選擇物美價廉的購買。最后，企業要做好倉庫驗收工作，對采購和銷售的存貨都要登記入賬，以免在采購或銷售的過程中出現紕漏。
五、我國中小企業流動資產管理的對策建議
加強流動資產的管理，企業必須建立健全完善的監督機制，通過制度來管權、管事、管人；必須制定流動資產的管理目標，以高標準來要求自己，提高資金的使用效率，避免由于資金不足導致的企業危機；必須強化對流動資產的管理意識，管理層應該充分認識到流動資產管理對于企業發展的重要意義。
（一）建立健全完善的監督機制。企業內部管理失控容易引發多種問題，如賬目管理出現混亂等。一方面，企業要努力提高財務管理人員的綜合素質，招收專業知識豐富、實際操作能力強的員工，并按時對企業財務管理人員進行培訓，提高他們對流動資產的管理能力。另一方面，企業要在相關法律法規的基礎上，明確各部門人員的職責范圍，將流動資產管理的工作程序嚴格化，將審批工作落到實處。
關鍵詞：
房地產開發；資金管理；風險控制；企業管理
中圖分類號：F83
文獻標識碼：A
文章編號：16723198（2013）17009502
1引言
房地產開發企業具有土地取得較難、開發期限較長、資金投入巨大、對資金回收要求緊迫等特點，房地產開發企業較其他行業存在更嚴重的資金斷裂危險。因此，研究房地產開發企業的運作特點、資金管理、風險控制、國家政策走向具有重要的現實意義，這將為房地產開發企業避免經營失敗提供有效的參考思路，也為行業健康發展與經濟穩定起到促進作用。
2加強項目開發周期管理，按計劃完成建設進度
房地產項目開發從取得土地使用權、設計、施工，到建
成銷售收回投資，周期較長，一般在三至五年左右，鑒于開發周期長的特點，必須對開發周期實行過程控制管理。企業在實現銷售前，資金都是投入期，不僅要投入開發成本，還有資金融資成本，以及人員費用、售前廣告推介費用等，無論開發過程哪個環節出問題，都可能影響與改變企業資金計劃，影響資金調度，進而影響整個公司的資金周轉。
項目開發進度的把控在房地產開發過程中處于非常重要的環節，它是公司整個資金回籠計劃的關鍵環節，必須嚴格按項目開發進度管理，按原定計劃完成相應的工程進度，做好資金配比計劃。這樣就能有效減少資金積壓和資金調度不靈，也就減少了在建設階段資金短缺的風險。
3合理控制融資時點及融資總量，既安全又充分地發揮財務杠桿的作用
幾乎所有的房地產開發企業，都有資金缺口，都須對外融資，究其原因：一是房地產開發資金占用量巨大，小則十幾億，多則幾百億；二是為了充分利用財務杠桿，中國在相當長的一段時間內，房地產行業的利潤仍然大大高于社會平均利潤，也遠高于資金成本，通過一定量的適度負債，發揮財務杠桿的積極作用，可獲得較可觀的資金回報。
然而，房地產開發企業融資的總量較大，利息總額較大，資產負債率偏高。如若未能及時回收投入資金，融資利息將成為企業沉重負擔，高額利息不僅蠶食了企業利潤，也加重了資金壓力。這就要求房地產企業在融資時，一定要根據開發規模、開發進度、企業自有資金總量、資金回籠周期等維度來詳細計算融資的方式與融資的總量，以及融資的時點，同時要注意負債適度，不能因為很難融到資，就過多地負債，造成資金浪費及資金成本的增加。在這里，要特別強調融資的時點，融資并不是早借早好，要按“總體規劃、提前準備、按需實借”原則進行，即融資的時點是根據項目開發進度及資金配比的總體規劃，測算出的借款時點，做好融資的相關商務活動與準備，按需要實際提款。遵循這一原則，不但減少了資金成本，提高資金使用效率，而且可以減少財務風險，提高財務管理質量。
4注重客戶價值服務，減少滯銷風險
4.1強化內部預售環節管理、及時取得預售許可
根據《中華人民共和國城市房地產管理法》的相關規定，房地產開發企業必須滿足下列條件才能進行商品房預售：（1）已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權書；（2）持有建設工程規劃許可證；（3）按提供的預售商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資25%以上，并已經確定施工進度和竣工交付日期；（4）向縣級以上人民政府有關管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。預售許可是一個銷售關鍵節點，《商品房預售許可證》是房地產企業回籠資金的開始，取得了預售許可，即意味著投資回收進入了實現階段。企業從證書管理、影響滿意銷售條件的資料準備管理、證書類文件辦理時限要求管理，到《商品房預售許可證》的取得管理都須指定相關人員跟蹤負責，及時匯報各環節進度情況，統籌排售期，并建立嚴格的責任考核制度，確保不拖延預售開始日期。
4.2策劃項目營銷方案，做好客戶價值服務工作
為客戶著想，就是為自己著想。現在房地產開發公司的競爭，除了注重產品質量外，要把客戶價值服務放在非常重要的位置上。而良好的客戶價值服務工作，與優秀的項目營銷方案策劃是分不開的，立足于客戶需要的項目營銷方案策劃是實現銷售的有效途徑，客戶價值服務是實現銷售的賣點。房地產開發企業應以實現客戶價值服務作為核心競爭力，從而推動項目的銷售，甚至是公司品牌形象的建立與宣傳。客戶價值服務就是從客戶角度出發，解決客戶為什么要買我們公司的產品以及為什么要買我們這個項目的房子這兩個問題，要解決好客戶這兩個問題，企業要從房子保值、生活配套措施、交通環境、周邊商業升值潛力等價值元素為客戶著想，這可追溯至房地產開發企業在項目選址時就應為客戶認真負責研究這些價值元素，這樣的產品才能成為大眾追逐的對象，使企業產品不僅成為人們居住的場所，也能成為需求者爭先投資的標的物。
5洞察政策與行業的未來走向，預先采取穩健發展的策略
房地產行業不屬高科技行業，也不屬于新興產業，它是一項傳統行業，只是隨著改革開放、住房制度改革、城市化城鎮化進程中而壯大起來，其中也因為我國城鎮土地開發利用政策及城市化促進了這個古老行業以一種新的方式重新煥發出活力，之所以說是一種新的方式，是區分于我國改革開放前房產主要以自給自足的模式存在。房產主要有兩種功能：居住功能和投資功能，中國房產以前主要是居住，而近幾年來，投資功能有超過居住功能的勢頭，究其原因，敝人認為是老百姓缺乏有效的投資渠道，最后選擇了不動產作為增值保值的途徑。
一直以來，房地產行業都被當作高利潤回報甚至暴利行業，很多不從事房地產開發的商品流通企業、生產制造企業紛紛加入房地產行業，從我國房產發展歷史及現西方主要國家房產市場的情況看，房地產行業不應成為高回報的行業，這可能也要檢討我們的土地開發利用政策。
近十年來，特別是2006年以來，中國房價上漲速度過快，開發存量速度增加，部分城市出現樓盤賣不出去、樓盤空置現象，而近幾年來，甚至出現開發商因資金鏈斷裂跑路及二三線城市空城現象更加劇了房地產行業可能存在的泡沫危險，房產的投資與投機突顯出來，行業風險在加大。
從人口角度分析，隨著我國22-32歲年齡段人口的減少，結婚年齡段購房剛性需求相應減少，且目前房產供應量及房價不平衡，未來十年我國商品房的開發速度會明顯慢于前十年，房地產行業從快速發展期進入了平穩發展期，行業利潤率也呈下降趨勢，不斷接近社會平均利潤。因此，非房地產企業不應盲目地跟進房地產行業，房地產企業也不應盲目地擴張。
由于有目共睹的房價急劇上升原因，政府從2009年底不斷出臺了控制房價的各項措施，雖未能快速降低房價，但對控制房價繼續上升有了明顯改觀，同時交易量顯著減少，使房地產市場從過快的發展階段實際上走入了逐漸穩步健康的發展階段。在房價高位現狀及國家嚴控政策下，房產的投資功能正在弱化，居住功能得到加強，在此趨勢指導下，房地產開發企業須進一步控制風險，戰線不宜拉得過長，應適當收縮戰線，以便快速應對風險；另一方面，企業在各城市開發部署時，應根據不同城市的人口結構、就業情況、城市成長情況、城市產業特點因地制宜，制定差異化的城市開發計劃，減少存量壓力，縮短開發周期，加快周轉，及時回收資金，以減少政府可能出臺新的更嚴厲控制政策的不利影響，保持企業適當規模發展，提前應對政策與行業風險，保持企業健康發展。
6結語
資金管理與資金風險是每個企業管理的重點，而對于房地產開發企業來說，資金風險更是關系經營成敗的重中之重，資金管理不到位，資金風險控制措施不當，都會給企業帶來致命的打擊，使前期開發投入的資金付之東流，一切回報成為泡影，所以，房地產開發企業管理中資金管理與資金風險控制緊繃之弦一刻不能松。
參考文獻
第一條 為加強房地產開發企業管理，建立正常的房地產開發經營秩序，保障房地產開發企業的合法權益，促進房地產開發經營的健康發展，根據國家有關法律、法規，結合我省實際，制定本規定。
第二條 本規定適用于我省境內所有房地產開發經營企業（簡稱開發企業）。
第三條 開發企業是以營利為目的，從事房地產開發經營的公司或者其他企業法人，包括專營開發企業和項目開發企業。
第四條 專營開發企業是指長期專門或主要從事房地產開發經營業務的企業法人；項目開發企業是指依法獲得單個房地產項目開發經營權的企業法人。
第二章 開發企業設立與資質審批
第五條 設立專營開發企業，除應當符合有關法律、法規規定外，還應當具備下列條件：
（一）在城市規劃區內從事房地產開發經營的，注冊資本不低于500萬元，并有8名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業的技術經營人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員；
（二）在城市規劃區外從事房地產開發經營的，注冊資本不低于100萬元，并有4名以上持有資格證書的房地產、建筑工程等專業技術經營管理人員和2名以上持有資格證書的專職會計人員。
第六條 設立項目開發企業，除應當符合有關法律、法規規定外，還應當具備下列條件：
（一）已按規定取得開發項目，開發項目建筑面積不少于5萬平方米或占地面積不少于3公頃；
（二）注冊資本不低于該項目投資總額的百分之三十。
第七條 設立開發企業，要由相應的房地產開發行政主管部門初審。中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”“齊魯”字樣的開發企業，由省建委初審；其它由市、地開發主管部門初審。
第八條 開發企業初審必須提交以下文件：
（一）章程；
（二）可行性研究報告；
（三）固定辦公用房證明；
（四）資金和專職技術人員證明；
（五）項目開發企業還需提交項目用地證明。
第九條 經初審合格的開發企業，持有關證明材料到工商行政管理部門申請登記，領取營業執照。
第十條 經批準設立的開發企業，應在領取營業執照后一個月內，到初審的房地產開發主管部門備案并申請房地產開發資質。
第十一條 申請房地產開發企業資質需報送以下材料（一式三份）：
（一）申請資質的報告；
（二）設立開發企業的文件和營業執照復印件（加蓋登記機關公章）；
（三）企業法人代表的任職文件及個人資料；
（四）指定部門出具的企業驗資證明；
（五）建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員的職稱復印件（或職稱批文）；
（六）企業固定辦公場所使用證明；
（七）房地產開發企業資質申報表；
（八）項目開發企業還需提供用地證明。
第十二條 專營開發企業資質實行分級審批：一級資質由建設部審批并頒發《房地產開發企業資質證書》；二、三級資質由省建委審批；四、五級資質由省建委委托市、地開發主管部門審批，報省建委備案。二級資質（含二級）以下的《房地產開發企業資質證書》由省建委統一頒發。
中央駐魯單位、省直部門和名稱冠以“山東”“齊魯”字樣的專營開發企業申請二級（含二級）以下資質的，由主管部門初審后，報省建委審批并頒發《房地產開發企業資質證書》。
第十三條 項目開發企業資質由項目所在市、地開發主管部門審批，報省建委備案并頒發《房地產開發企業資質證書》。
第三章 開發企業資質標準與業務范圍
第十四條 專營開發企業資質等級，根據企業的資金、專業經濟技術人員和開發經營業績等確定，分為五個等級。
第十五條 一級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金2000萬元以上，注冊資本不低于2000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員40人以上，其中具有中高級職稱的20人以上；
（三）設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上（含經濟師）職稱的總經濟師，工程技術、財務、經濟、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
（四）具有五年以上從事房地產開發的經歷；
（五）近三年累計竣工房屋面積30萬平方米以上或完成與此相當的開發投資，連續4年建筑工程合格率100％，優良品率30％以上。
第十六條 二級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金1000萬元以上，注冊資本不低于1000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員20人以上，其中具有中高級職稱的10人以上；
（三）工程技術、財務、經濟、統計等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
（四）具有三年以上從事房地產開發的經歷；
（五）近三年累計竣工房屋面積15萬平方米以上或完成與此相當的開發投資，連續三年建筑工程合格率100％，優良品率25％以上。
第十七條 三級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金600萬元以上，注冊資本不低于600萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員10人以上，其中具有中高級職稱的5人以上；
（三）工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應專業助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業統計人員；
（四）具有二年以上從事房地產開發的經歷；
（五）累計竣工房屋面積5萬平方米以上或完成與此相當的開發投資，建筑工程合格率100％，優良品率20％以上。
第十八條 四級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金500萬元以上，注冊資本不低于500萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員8人以上；
（三）工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。
第十九條 五級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金100萬元以上，注冊資本不低于100萬元；
（二）有職稱的工程技術和財務管理人員6人以上。
第二十條 凡達到一、二、三級資質（一）、（二）、（三）項條件，達不到（四）、（五）項條件的專營開發企業，降一級資質確定。
第二十一條 項目開發企業根據項目、資金、人員等條件確定資質，不定等級。
第二十二條 專營開發企業必須按照本規定和《房地產開發企業資質證書》確定的業務范圍從事房地產開發經營業務，不得越級承擔開發任務。
第二十三條 一、二、三、四級資質開發企業可承擔的任務規定如下：
一級資質開發企業可承擔各種規模的土地和居住區以及工業區、商業區等建設項目的開發建設，建設技術復雜程度不受限制；
二級資質開發企業可承擔20公頃以下的土地和建筑面積30萬平方米以下的居住區以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設；
三級資質開發企業可承擔建筑面積10萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設；
四級資質開發企業可承擔建筑面積5萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設。
第二十四條 五級資質開發企業只限于在本地城市規劃區以外的村鎮從事房地產開發經營，具體承擔的任務范圍由各市、地開發主管部部門確定。
第四章 開發企業資質管理
第二十五條 開發企業實行持《房地產開發企業資質證書》營業制度。無《房地產開發企業資質證書》的不得從事房地產開發經營業務。
第二十六條 《房地產開發企業資質證書》分為正本和副本，具有同樣法律效力，由建設部和省建委統一制發、編號，開發企業必須持《房地產開發企業資質證書》開發經營。
開發企業遺失《房地產開發企業資質證書》，必須登報聲明作廢后，方可補領。
第二十七條 建立開發企業資質年檢制度，結合資質標準和開發經營情況，辦理開發資質等級的升降和去留。
第二十八條 開發企業發生分立、合并，應當在有關部門批準后30日內，向原資質審批部門辦理資質注銷手續，并重新申請資質。
第二十九條 開發企業變更名稱和法人代表，應當在變更后30日內，按資質審批程序向資質發證部門辦理變更手續。
第三十條 開發企業破產、歇業或因其他原因終止業務，應在辦理注銷《營業執照》的同時，按資質審批程序向資質發證部門注銷《房地產開發企業資質證書》。
第三十一條 項目開發企業在項目開發經營結束后，應及時辦理注銷手續。若從事新的房地產項目的開發經營，須重新辦理資質變更等手續。
第三十二條 項目開發企業具備專營開發資質等級條件，可申請轉為專營開發企業，經批準后辦理資質變更等手續。
第三十三條 開發企業經理和業務負責人應經培訓考核取得省建委頒發的崗位合格證書，方可上崗。
第三十四條 臨時或兼職聘用的有職稱人員不得計入企業有職稱人員總數。
第三十五條 對遵紀守法、開發產品質量好和社會效益、環境效益和經濟效益顯著的開發企業，可在新項目開發招投標、項目開發企業轉為專營開發企業或資質升級等方面給予優先。
第三十六條 開發企業有下列情形之一者，應按國家有關法律、法規的規定，視情節分別予以警告、責令限期改正、降低資質等級、吊銷《資質證書》的處分：
（一）申請開發資質等級隱瞞真實情況、弄虛作假；
（二）領取《房地產開發企業資質證書》一年內未開展房地產開發經營業務，或中途停止開發經營滿一年的；
（三）擅自超越《房地產開發企業資質證書》和違反本規定承攬開發任務的；
（四）不按規定辦理資質年檢和變更或注銷手續的；
（五）工程質量低劣和發生重大安全事故的；
（六）涂改、出租、出借、轉讓《房地產開發企業資質證書》的。
第三十七條 責令限期改正的專營開發企業，在限期六個月內仍不改正的，由原資質審批部門降低其資質等級或吊銷《房地產開發企業資質證書》。
第三十八條 降低資質等級的專營開發企業，一年后視其改進情況，經原資質審批部門審查批準，可以恢復原資質等級。
第五章 附則
第三十九條 各市、地房地產開發行政主管部門可以根據本規定制定實施細則。
關鍵字：房地產開發；企業；資金管理
1前言
房地產企業是指從事房地產開發、經營和管理活動，并且以營利為目的的經濟組織。資金管理是對資金的籌集、運用、分配和監督等活動的管理工作。房地產資金管理指的是企業在房地產的開發、經營和管理活動中對于其所應用的各項資金的控制和管理，資金管理是房地產企業財務管理的核心，是房地產企業開展運營，參與市場競爭的關鍵因素（本文所指的房地產企業是以房地產開發企業為主，同時兼顧其他類型）。
2房地產開發企業資金管理的特點
（1） 管理的復雜性。
房地產開發經營的投入產出周期一般比較長，同時長期受到國家政策和社會經濟等因素的多重影響，因此跟其他行業相比，資金運籌更加復雜。
（2）資金運籌的互補性
房地產的開發和投資具有明顯的階段性，資金隨著分階段的逐步投入而逐步回收，尤其是期房交易，使得資金運籌存在著投資和回收的互補性。回收的資金可投入到商品房建設中進行再開發，而開發不斷，可使資金不斷進行回收，這種具有互補性的循環滾動促進資金利用價值的最大化。
（3）資金管理的艱巨性。
房地產開發的投入一般都比較大，對資金有很大的需求量，而且資金的一次性支付金額都比較大，同時，資金的時間周期非常緊迫。除此之外，作為不動產來說，房地產開發的商品房從實物形態轉化為資金形態的時效較漫長，這就使得房地產開發商的資金管理任務非常艱巨。
3當前我國房地產企業資金管理存在的問題
（1）公司管理層重視程度不夠
許多房地產企業都是母公司的一個分支，高層管理人員都是由母公司派遣過來的人員。這些高管對原行業的市場情況把握的比較準確，但是對房地產行業的情況就不是那么的熟悉。許多房產企業的高管仍然沿用老舊的管理方式來管理房產公司，雖然在高利潤的房地產行業也能賺取利潤，但是落后的管理模式使得企業浪費了大量的既得利益。比如，管理層不重視資金計劃管理，各部門條塊分割嚴重、互不通氣、各自為政，更談不上建立以資金計劃為核心的動態資金管理體系，因資金管理不當浪費許多機會，同時又增加了許多不該發生的費用。
（2）財會人員素質不高
許多房地產企業的財會人員素質有限，他們的專業水平制約了房地產內部控制體系的完善。同時由于市場上的房地產企業魚龍混雜，一些不具備從業資格或者自身素質不達標的人員也進入房產企業的財會部門，只能進行簡單的財會計算與統計，對更深層次的動態資金管理體系的組建與完善不能起到應有的作用。隨著房地產行業的規范化發展與準入制度的越來越嚴格，這些財會人員給房地產企業本身的發展就帶來了一定的阻礙，更不用談對房產企業的資金管理體系做出貢獻。
（3）資金管理體系不夠科學
房地產項目需要一個龐大的運作團體。在項目的運作和建設過程中，涉及到土地、融資、貸款、策劃、開發、銷售、售后等一系列龐雜的工作。并且由于房產開發項目周期長，從選址、拆遷、設計、施工、驗收、銷售，這一系列過程短則數十個月，長則數年，需要同多個政府部門與供應商相協調，并且資金投入量巨大，動輒需要上千萬、上億的資金。這不僅僅需要開發商自籌資金，更重要的是需要貸款與融資。并且開發過程中會出現種種的風險，所以極其需要建立資金管理體系，有計劃的、靈活的、動態的進行資金管理。但是許多企業的資金管理不夠完善，往往是領導拍腦門決策，對融資、籌資、投資方案沒有經過科學縝密的分析，對各種可能發生的風險，沒有充分的思想準備和處理預案，或者資金管理體系設計不夠科學，不能對整個開發過程的資金運作進行全程性有效的監督與控制，直接導致了資金管理體系不能正常的發揮應有的作用。
4房地產開發企業資金管理措施
（1）成立財務公司、結算中心等專門的資金管理機構，統一管理資金，充分發揮“蓄水池”作用，統籌安排，最大效能地利用自有資金，科學地管理好資金。成立專門的資金管理機構確保了公司有統一的、專門的職能部門來運作、管理資金，充分利這一專門化平臺是實施高效率資金管理的的堅實基礎。如果沒有這樣的平臺，則很難有效地開展資金管理工作。
（2）利用專門的資金管理機構（財務公司、結算中心）平臺，通過先進的資金管理系統（ERP）實施集中的資金管理，建立起以資金滾動計劃為驅動，收支兩條線和全面監控相結合的資金管理模式。通過資金集中管理、統一調配，發揮公司資金規模效益，適度壓縮信貸規模，降低資金成本，增加企業效益。相較傳統的資金管理手段，充分利用先進的信息化管理系統，將企業的管理思路付諸于實踐，無疑是科學、高效的資金管理模式。
（3）不斷鞏固和完善以銀行為代表的傳統金融機構的融資渠道，建立銀企戰略合作關系，保持企業在間接融資渠道方面的固有優勢。同時，依托資本市場，有效利用IPO、整體上市、兼并重組、債券、信托、投資基金等多種手段，建立長期有效的直接融資資本渠道，為企業的經營發展提供有力的資本支撐。
（4）加強計劃預算管理和成本費用控制，做好“節源”工作。其中的重點內容包括加強資金分析工作，提高資金計劃和平衡能力，做好資金預警分析，統籌維護公司資金順暢。在這個過程中，充分利用信息化系統的功能，則是有效的手段。
（5）加強對財會人員的培訓。房產企業應該加強對財務人員的培訓與教育工作，從根本上提高資金管理體系的管理。房產企業復雜的資金收支要求資金管理體系人員擁有良好的業務素質與較好的溝通與理解能力，以及較強的適應能力。財會人員不僅僅要精通自己財會專業的知識，更要學習經濟、管理等諸多學科的知識，為更好地掌握企業資金管理體系打下堅實的基礎。財會人員不僅要按權責發生制原則進行成本效益核算，反映企業財務狀況和盈虧結果，也要考慮以收付實現制為核心的資金運營情況。這不單以現金流量表或財務狀況變動表等對外財務報表來反映，而是企業應結合內部的實際情況，設計出適合本企業的資金管理報表體系，簡單明了地反映出企業最關心的資金情況。
5結論
房地產企業的效益和資金管理是密不可分的。在當前情況下，由于房地產市場存在著多種不可控因素，這就導致了房地產項目的開發建設和經營管理具有許多的不確定因素。房地產企業只有盡快建立起屬于自己的資金管理體系，利用有效的資金管理平臺，開展系統高效的資金管理工作，這樣才能保證企業的正常運作和房地產項目的順利開發，才能促使房地產企業更好更快地發展。
參考文獻：
1. 傅華南.強化房地產開發企業資金管理,提高企業效益[J].中國經貿,2010(10).
【關鍵詞】房地產開發企業 資金 管理
一、房地產開發企業資金管理的特點
1、房地產項目投資金額巨大，僅僅依靠企業自有資金遠不能滿足項目的投資需求，一般會向社會金融機構或上級單位進行融資。而房地產開發貸款是房地產企業主要融資渠道，開發貸款的使用對象，就是企業具體的開發項目。
2、在開發產品未完工前，一般需要通過獲得預售許可證，預售取得銷售資金，并將其再投入到開發項目建設中。
3、資金支出的重點內容是地價款、建筑安裝及基礎設施建設支出和稅費。
二、房地產開發企業資金管理的風險
（一）現金流風險
由于開發項目的投資巨大，對于房地產企業來說，現金流斷流是企業面臨的最主要的財務風險。所以，保持現金流的穩定是房地產資金管理的重要內容。
（二）銷售風險
不動產的可變現能力差，而且受國家政策調整的影響較大，如果企業開發的產品不被市場認可，容易造成產品積壓，變現困難，使得企業資金周轉上出現短缺。另外，房地產企業的產品銷售對金融政策的依賴程度較高。如很多消費者要通過銀行按揭來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產品的銷售情況，進而影響到企業資金的回收。
三、資金管理的主要內容
企業對資金的管理主要表現為對資金的收支管理，而且在使用資金之前必須通過嚴格的審批程序，力求使資金的使用達到并滿足合理的需求。
（一）制定各級資金管理的職責
制定公司內各部門詳細的資金管理職責，明確各級部門資金的審批和使用權限，統籌利用企業所有資金資源，進行合理調撥使用，平衡資金供求關系，做到資金使用效率最大化。
（二）編制資金預算計劃
資金預算管理，從內容上看，是一個包括現金收支預算、銷售預算、生產預算、成本費用預算等在內的完整體系；從職能上看，是對其業務流、資金流、信息流和人力資源流進行全面整合，最終使企業的資金獲得最佳利用效率；從過程上看，是通過預算編制、執行與控制、考核與激勵，對資金預算內容進行整合并實現“預算職能”的以“資金預算管理”為中心的價值監控。所以企業應組織制定全面的資金使用預算管理制度。
1、根據公司各個部門資金需求計劃及公司工程項目的開發規劃，確定年度資金使用預算金額。
2、將審批通過的資金使用預算下達到各部門，并在預算執行的過程中實時進行監督、核實。
3、每期資金預算執行完畢，及時編制預算執行情況和預算差異分析報告，以便在下一期編制過程中進行調整。
4、在執行過程中遇到特殊情況時，要“因地制宜”及時予以統籌安排。
（三）資金的籌集
因房地產開發業是一個資金高密集的行業。房地產項目開發周期長，投資需要的資金量巨大，資金的來源是房地產開發企業最關注的問題，多渠道籌集開發項目所需的資金成為各房地產開發單位的工作重點之一。
1、資金籌集應當遵循的原則
籌集資金應當遵循合法、適量和時效性原則。籌集資金必須遵守國家的有關法律規章，接受國家的宏觀調控。合理預測資金需要量，防止盲目籌資。安排好資金的供應時間，確保資金籌集與企業經營協調一致。
2、資金的籌集方式
資金籌集可采取不同的形式和途徑，并且可以根據企業開發時期的不同階段采取多種籌集方式，力求達到最有效的資金籌集，以保證開發項目施工的順利推進。最主要的資金籌集方式有以下幾種：
（1）建筑施工企業墊資。建筑施工企業墊資是房地產開發中最為普遍的現象。為了保證房地產項目前期開發的可持續性，房地產企業在開發項目的招投標階段，往往會選擇有能力墊資建設的建筑商，在簽訂施工合同中明確規定根據施工進度分批支付施工進度款，并在簽定合同時收取一定比例的履約保證金。
（2）預售商品房款項的再投入。預售商品房款再投入業已普遍應用于房地產市場中。房地產開發企業在項目開工建設達到有關部門規定的要求時，可以向房地產管理部門申請“商品房預售許可證”,將正在建設中的房屋預先出售給購房者，由購房者支付定金或房價款，再將預售商品房所得款項投入到有關項目的建設中。
（3）證券市場融資。證券市場融資成為了上市房地產開發企業融資的主要渠道之一。上市房地產企業利用證券市場的投資者對證券化金融資產的購買，分擔了房地產信貸機構的市場風險及信用風險，并能有效、快速的獲得資金。
此外，還有房地產開發企業貼息委托貸款、股權融資、賣地代建樓房、租賃融資等多種方式。不管企業采取何種合法的融資方式，都應加強對資金籌集的管理，建立實時臺賬，與相關融資機構發展良好的工作關系，按期償還款項。保證公司發展所需資金和公司的良好信用。
（四）資金的使用管理
房地產企業在資金使用時應建立有效的審核與監督機制，制定嚴格的審批權限，付款審批是資金支付前最后一關，以確保每筆資金都運用到位。房地產開發企業大額資金用在開發項目的建安工程付款，合同付款、非合同付款和固定資產購置等。
1、建安工程款的付款管理
建安工程用款實行項目責任制，由項目經理全權負責，公司對支出進行監控。
工程進度款審批，根據工程進度預測達到合同規定的工程進度時，按付款審批程序辦理付款手續，經相關工程部門及監理部門簽字確認后付款，附上合同會簽表、工程進度表、工程驗收簽證表、竣工結算資料等。
2、合同付款與非合同付款
在付款前對所要付款的相關資料進行系列嚴格的審查，保證資料的真實性和準確性。對要付款的金額進行核算，按照企業制定的審批權限逐級上升進行審批。
3、借款的管理
借款是公司支付給工作人員備做特殊用途的臨時性資金支出行為。這些特殊用途的支出款包括差旅費、零星采購材料費、日常開支及其他臨時性借款。借款除差旅費、零星采購費以外，原則上不得使用現金，若需現金請款的審核批準后到財務出納處領取。對于個人臨時性借款的，一般不予借給，特殊情況經批準可以借出的，借款人需填寫借款單、注明用途。
4、報銷的管理
工作人員進行費用報銷時，必須持有真實、合法、有效的票據，認真填寫報銷單，并嚴格按照公司的報銷流程，由財務部門審核，經多重審批后方能實施報銷。
參考文獻
①余源鵬：《房地產開發企業財務管理與成本控制》，機械工業出版社
②段九利、郭志剛：《房地產企業全程會計核算》，中國市場出版社
關鍵詞:固定資產;管理模式;管理特點
中圖分類號:C9
文獻標識碼:A
文章編號:1672-3198(2010)19-0080-01
1 固定資產概述
固定資產是企業用于生產商品或提供勞務,出租給他人,或為了行政管理目的而持有的,預計使用年限超過一年的具有實物形態的資產。企業進行固定資產管理,完善固定資產管理模式,不僅是企業財務管理的要求,同時是我國發展綠色低碳經濟,優化資源配置的要求。固定資產在企業中一般是以生產設備、工藝等方式存在的,完善固定資產的管理模式,是企業管理工作的重點。但是現有的大多數企業的固定資產管理模式無論是管理效率還是管理質量,都達不到信息化時代企業的經營管理的需求,因此,國家在2001年以來,連續頒布了《企業會計制度》及有關固定資產的新準則,新制度,保證我國企業固定資產管理所依據的會計準則與國際接軌,同時,我們必須對現有的企業固定資產管理模式進行完善,改良,保證其發展符合企業經營的需求。
要完善固定資產的管理模式,必須對固定資產管理的特點進行深入了解,企業固定資產管理特點有以下兩個方面:
第一,固定資產會計核算的特點,對于企業來說,固定資產一般是保證其生產經營順利進行的生產設備設施等,單位價值較大,固定資產增減的會計核算方法較多,如固定資產增加可以計入融資租入、更新改造等,會計核算較為復雜。會計準則中,一般以折舊為其價值轉移的會計核算方式,折舊方法選定后不得隨意變更。
第二,固定資產的管理特點,固定資產的管理貫穿企業的生產運營的始終,覆蓋了企業生產經營流程中的各個環節,相關部門必須進行合力管理。另一方面,固定資產的管理的技術性較強,因為其在企業生產運營中的重要地位,固定資產管理需要技術能力強,責任心強的專職人員進行管理。
2 企業現有的固定資產管理模式的弊端
(1)管理方式的落后。在企業傳統的固定資產管理模式中,參與企業固定資產管理工作的主要是資產管理部門、使用部門和財務部門,多數企業對企業固定資產的管理主要依賴財務軟件中的固定資產模塊,固定資產的管理流程為,資產管理部門建立固定資產臺賬,記錄其具體的使用情況,在每月的月末向財務部上報資產狀態表,財務部根據基礎數據進行財務處理,在期末組織企業固定資產的盤點,固定資產使用部門對本部門的固定資產進行日常的使用維護和保管工作。
在此種管理方式下,首先資產管理部門的工作量較大,因為資產的盤點工作主要依靠人工方式。財務部門為了制作后期的數據統計和報表,其工作量也較大,而且在固定資產的盤點過程中容易出現資產歸屬不明,固定資產賬實不符等,同時因為盤點周期較長,財務部門無法了解企業固定資產的動態變化情況,無法向企業的管理決策層提供準確的固定資產會計信息。
(2)企業固定資產管理意識淡薄,在企業正常的生產運營過程中,企業一般對固定資產的管理只是簡單的理解為其投資管理部分,對于其購置和管理工作不能同時予以重視,因而造成了企業固定資產不能優化配置,在企業的經營運作的過程中,經常會出現固定資產不必要的浪費。
同時,在資產的購置上面,企業往往在購置之前對企業的具體情況不進行相關的決策分析,不對固定資產做有效的事前監控,財務部門在做財務的年度預算的時候,對于固定資產的整體把握性差,預算編制隨意,在生產經營過程中,固定資產使用部門缺什么配什么,造成資源浪費。企業在購置計劃中,對于相關的審批流程不予重視,固定資產購置經常會出現盲目性和隨意性。如有的企業在進行固定資產的采購時,既不進行事前規劃決策分析,同時也不明確固定資產采購的責任人,使得固定資產的采購配置活動效率低下。
(3)企業固定資產的管理控制不到位。企業固定資產的管理和控制工作,是有效的利用固定資產資源,提高企業經營效益的重點。但是,在我國傳統的企業固定資產管理模式下,企業固定資產的管理控制不到位,主要表現在以下幾個方面:第一,固定資產使用管理制度的缺乏,在傳統的企業固定資產的管理過程中,固定資產的使用部門,管理部門和財務部門各自為政,缺乏溝通,在管理部門將規定資產交付給使用部門后,對其使用缺乏管理制度的約束,忽視資產的具體使用情況,導致固定資產經常會出現閑置甚至丟失。同時因為沒有相應的使用管理制度,經常會出現固定資產的報廢處置較為隨意,企業各個部門之間為了進行攀比,隨意進行固定資產的報廢和重新購置,造成資源的浪費。第二,固定資產的內部控制制度的缺乏,企業在進行固定資產的內部控制上缺乏有效的控制制度,不利于固定資產的管理,如企業在進行固定資產管理中責任人的權責不清,固定資產沒有專職人員管理等。
3 企業固定資產管理模式的發展方向的思考
第一,固定資產的信息化管理。我國信息化經濟的發展,為我國企業的固定資產管理提供了新的方式。在企業的固定資產管理中,可以采用在超市系統較為盛行的條碼技術,打造固定資產的條碼系統管理工程。具體措施是,對于企業固定資產采用條碼管理,以條形碼記錄企業的固定
資產從購置到報廢的全過程,具體包括資產購置,資產使用,資產維護,資產報廢。企業固定資產管理部門利用條碼系統對接財務部門,財務部門根據系統設計固定資產的自動計提折舊,提高固定資產計提折舊的效率,同時可以利用手持設備,進行企業固定資產的盤點,提高盤點的工作效率。最終將企業固定資產條碼管理系統與企業ERP系統進行對接,保證企業的管理決策層可以對固定資產情況進行動態的掌握,有效提升企業固定資產的使用效率,節約管理工作中的人力物力財力損耗,優化企業的資源配置。
第二,管理制度和操作流程的規范化,對于企業的固定資產要進行動態管理,實時監管,為了有效發揮企業固定資產的效用,必須嚴格固定資產的管理制度,規范固定資產管理的操作流程,企業要統一制定固定資產管理制度,對固定資產實施統一領導,分級負責,嚴格企業固定資產的責任人制度。保證在固定資產管理中無盲區。制定固定資產的購置,轉移和報廢的標準,防止企業固定資產的隨意處置。
4 總結
固定資產的管理是企業生產經營管理的重要組成部分,由于企業的固定資產的多樣性,管理工作會日趨艱巨,在進行企業固定資產管理中,我們一定要提高管理意識,規范管理制度,同時加強內部控制,結合外部環境變化對管理工作進行動態調整,保證企業的固定資產管理工作順利進行,對企業的經營效率和市場競爭能力實現有效提升。
參考文獻
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關鍵詞：房地產開發企業；資金管理；企業效益
一、資金管理概述
資金是指社會主義再生產經營過程中財產物資的貨幣表現，而資金管理就是對資金的籌集、配置、運用、分配、監督等管理工作。企業只有在籌集一定數量資金的基礎上，才能運用好資金；在資金保全原則下，合理有效地運用資金，才能使企業實現銷售收入和利潤；只有將企業實現的銷售收入和利潤作合理妥善的分配，才能保證企業再生產和擴大再生產的經營活動持續順利進行。
二、當前房地產開發企業資金管理的現狀
房地產開發企業是資金使用密集型的企業。在房地產項目的經營開發上，房地產開發企業除了自有的一部分資金外，往往有較大比重的資金需要通過金融機構解決，于是大、中型的房地產開發經營項目所需貸款額就很大。而且房地產項目的開發經營具有涉及面極廣，投資周期長，經營風險大等特征，因此房地產開發企業應本著降低資金風險，提高資金使用效率，增加單位資金利潤率的原則，通過各種手段加強資金管理，力爭在最短的周期內收回并增值投資，從而獲取最大的投資收益。
加強房地產企業資金管理和控制，促進企業提高資金使用效益是當前企業管理的十分重要。然而，目前房地產企業資金管理還存在不少問題，(1)財務預算管理“虛”，資金結算管理“散”，監督考核環節“弱”和管理方式，手段落后，效率低下等方面，企業財務風險日益顯露；(2)企業運作資金融資渠道單一，過于倚重銀行貸款，給銀行帶來了很大的風險，數據顯示，2009年12月，全國房地產投資達3.6萬多億，同比增長17.8％，但資金結構卻沒有發生任何變化，其來源仍然主要是銀行貸款、預售款和企業自籌款。
三，加強房地產開發企業資金管理，提高企業效益的措施
1.科學安排資金的收入和支出
房地產業經濟活動需要投入大量的資金，如果管理不善使用不當，就會使資金耗費增加，或延長資金占用時間。合理協調收入和支出，提高資金供應和使用的協同性，改善資金的時間結構。在房地產開發建設過程中，房地產企業需要投入巨額資本，而最終資金的回收則要待工程竣工出售后收回或通過出租逐步收回。所以，房地產開發的資金籌措，通常是通過債務安排來實現的。銀行和其他非銀行金融機構是房地產開發企業資金的主要提供者，其資金供應的及時性和有效性對于房地產開發過程的順利進行是至關重要的。開發企業財務部門要對開發企業管理費用支出進行監督審核，拒絕一切不合理支出，確保流動資金不被浪費。同時，積極采取各種手段減少資金的占用，日常減少資金占用的基本途徑包括實行計劃管理，推行定額管理、分級歸口管理，推行定期審核分析制度，加強資金管理的直接效果是加速資金周轉，提高資金的利潤效率。
2.加強資金計劃分析和預算管理
資金計劃分析是在執行資金計劃后，將資金計劃的執行情況與預期情況進行比較，找出資金計劃偏差的原因一計劃編制基礎問題、計劃編制不合理、計劃編制方法不正確、計劃執行不力等，從而加以改進，使后期的資金計劃編制更加合理。資金預算管理是是實現資金良性循環的首要環節，有效的資金預算制度能為企業提高資金使用效率、促進有效使用資金打下良好的基礎。資金預算分為年度預算及月度執行預算，遵守收付實現制并采用直接法編制，同時采用間接法編制以相互驗證。以最優的資金成本制定資金使用方案，綜合平衡和編制單位的資金總預算。年度預算側重于全年資金的平衡與預算，月度執行預算主要用于月度的資金調度與控制。預算管理的關鍵點在于企業現金流和開發項目數量、開發進度的精準匹配和銜接。企業應通過不同的資金預算形式，將不同階段的資金流與企業非項目資金流進行統籌計劃和平衡，為合理調配和使用資金服務。
3.拓展多元化融資渠道
(1)銀行貸款。銀行貸款屬于債務性融資，也是一種間接融資。它是指房地產開發企業以還本付息為條件從外部通過各種商業銀行或者其他金融機構融入開發資金的融資行為，是房地產企業資金的主要來源。其貸款形式多樣，具體分為：抵押貸款、信用貸款、擔保貸款、貼現貸款。
(2)房地產信托。從資金信托的角度出發，房地產信托是指受托人遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或入股的方式投向房地產業以獲取收益，并將收益支付給受益人的行為；從財產信托的角度出發，房地產信托則指房地產物業的所有人作為委托人將其所有的物業委托給專門的信托機構經營管理，由信托機構將信托收益交付給受益人的行為。
房地產信托相對銀行貸款而言，可以降低房地產業整體的融資成本，節約財務費用，有利于房地產資金的持續應用和公司的發展。
(3)其他融資渠道。比如，還可以通過債券融資、融資租賃方式、典當方式、委托貸款方式、信用卡方式，來解決一時的資金急需由于有些融資方式目前屬于金融創新品種，在具體操作中，可能會有一些與政策相抵觸的地方，財務人員應掌握好政策。
第一條 為加強房地產開發經營企業管理，保障企業依法從事房地產綜合開發經營，維護房地產市場秩序，根據國家有關規定，結合我區實際，制定本規定。
第二條 凡在本區城鎮從事土地開發、房屋開發、基礎設施和配套設施開發經營及其管理活動，均需遵守本規定。
第三條 自治區建設行政主管部門歸口管理全區房地產開發企業的資質管理工作。
各市、縣建設行政主管部門或房地產主管部門（以下簡稱房地產管理部門）負責本轄區內房地產開發企業資質初審和房地產開發經營活動的管理工作。
第二章 企業設立與資質審批
第四條 房地產開發企業按資質條件分為專營企業和單個項目開發企業（以下簡稱項目開發企業）。
第五條 申請資質專營企業和項目開發企業應當提交下列證明文件：
（一）企業資質等級申請表；
（二）企業章程和固定辦公地點的文字說明；
（三）有獨立健全的組織管理機構和上級主管部門或董事會任命專職經理、企業法定代表人的任命文件；
（四）有經濟技術負責人、工程技術人員和經濟管理人員的名單及職稱證書、身份證明。外聘的上述有職稱人員要提交兩年以上的聘用合同；
（五）企業驗資證明。
設立項目開發企業除應當符合本條第一款規定外，還應當提交下列證明文件：
（一）已按規定取得開發項目，開發項目建筑面積不少于1萬平方米或占地面積不少于1公頃；
（二）注冊資本不低于該項目投資總額的百分之四十。
第六條 房地產開發企業資質等級實行分級審批：
（一）自治區屬單位和中央在寧企業或單位申辦房地產開發企業，報自治區建設行政主管部門審批；
（二）一級房地產開發企業由自治區建設行政主管部門初審后，報國家建設部審批；
（三）地、市、縣二級至五級企業、項目開發企業，由所在市、縣房地產管理部門初審后，報自治區建設行政主管部門審批。
凡屬建設部審批的房地產開發企業須將批復后的資質等級申報表，報自治區建設行政主管部門備案；凡屬自治區建設行政主管部門審批的房地產開發企業，應將批復后的資質等級申報表報所在地的房地產管理部門備案。
第七條 經資質審查合格的房地產開發企業，由自治區建設行政主管部門頒發《房地產開發企業資質等級證書》，《房地產開發企業資質等級證書》分為正本和副本，具有同等法律效力。
副本根據企業開發經營活動的需要，核發若干份。
第三章 企業資質標準與業務范圍
第八條 專營開發企業資質等級，根據企業的資金、專業經濟技術人員和開發業績等確定。
第九條 一級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金2000萬元以上，注冊資金不低于2000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于40人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于20人；
（三）設有高級工程師職稱的總工程師、高級會計師職稱的總會計師、經濟師以上（含經濟師）職稱的總經濟師。工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
（四）具有五年以上從事房地產開發的經歷；
（五）近三年累計竣工30萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資。連續四年建筑工程質量合格率達100％，優良率達30％以上。
第十條 二級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金1000萬元以上，注冊資金不低于1000萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于20人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于10人；
（三）工程技術、經濟、統計、財務等業務負責人具有相應專業中級以上職稱；
（四）具有三年以上從事房地產開發的經歷；
（五）近三年累計竣工15萬平方米以上的房屋建筑面積，或與此相當的房地產開發投資。連續三年建筑工程質量合格率達100％，優良率達20％以上。
第十一條 三級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金500萬元以上，注冊資金不低于500萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于10人，其中具有中級以上職稱的管理人員不得少于5人。
（三）工程技術、財務負責人具有相應專業中級以上職稱，其他業務負責人具有相應專業助理以上職稱，配有初級以上職稱的專業統計人員；
（四）具有二年以上從事房地產開發的經歷；
（五）累計竣工5萬平方米以上房屋建筑面積，或累計完成與此相當的房地產開發投資。建筑工程質量合格率達100％，優良率達10％以上。
第十二條 四級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金300萬元以上，注冊資金不低于300萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員不得少于5人；
（三）工程技術負責人具有相應專業中級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級以上職稱，配有專業統計人員。
第十三條 五級資質應當具備以下條件：
（一）自有流動資金100萬元以上，注冊資金不低于100萬元；
（二）有職稱的建筑、土木工程、財務管理、建筑或房地產經濟類的專業管理人員3人以上；
（三）工程技術負責人具有相應專業初級以上職稱，財務負責人具有相應專業初級職稱。
第十四條 臨時聘用或兼職聘用的技術人員不計入企業技術人員總數，一、二級房地產開發企業經濟、技術人員不得兼職。
第十五條 凡達到一、二、三級資質（一）（二）（三）項條件，達不到（四）（五）項條件的專營開發企業，降低一級資質確定。
第十六條 項目開發企業根據項目所需資金和技術人員等條件確定資質，不定等級。
第十七條 專營開發企業必須按照本規定和《房地產開發企業資質等級證書》確定的業務范圍從事房地產開發經營業務，不得越級承擔開發任務。
第十八條 一、二、三、四級資質開發企業可承擔的任務規定如下：
一級資質開發企業可承擔各種規模的土地和居住區以及工業區、商業區等建設項目的開發建設，建筑技術復雜程度不受限制。
二級資質開發企業可承擔10公頃以下的土地和建筑面積20萬平方米以下的居住區以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設。
三級資質開發企業可承擔建筑面積5？8萬平方米以下的住宅區土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設。
四級資質開發企業可承擔建筑面積2萬平方米以下的住宅區的土地、房屋以及與其投資能力相當的工業、商業等建設項目的開發建設。
第十九條 五級資質開發企業只限于在本地城市規劃區以外的村鎮從事房地產開發經營，具體承擔任務的范圍由市、縣房地產管理部門參照一至四級企業的范圍確定。
第四章 資質管理
第二十條 開發企業實行持《房地產開發企業資質等級證書》營業制度，無《房地產開發企業資質等級證書》的，不得從事房地產開發經營活動。
第二十一條 房地產開發企業發生下列變化，應在其主管部門批準之日起三十日內，向原資質審批部門和工商行政管理部門申請辦理注銷、變更或重新登記手續：
（一）企業分立、合并的；
（二）企業破產、歇業或因其他原因終止業務的；
（三）企業更換法定代表人的；
（四）企業改變名稱、住所、經營活動場所、經濟性質、注冊資金，以及增設或撤銷分支機構的。
第二十二條 開發企業實行資質年檢制度，結合資質標準和開發經營情況，辦理企業資質等級的升降和去留。年檢工作由自治區建設行政主管部門會同市、縣房地產管理部門共同進行。
第二十三條 項目開發企業在項目開發經營結束后，應及時辦理注銷手續。若從事新的房地產項目開發經營，須重新辦理資質變更等手續。
項目開發企業具備專營開發資質等級條件，可申請轉為專營開發企業，經批準后辦理資質變更等手續。
第二十四條 對遵紀守法、開發產品質量好和社會效益、環境效益和經濟效益顯著的開發企業，可在新項目開發招投標、項目開發企業轉為專營開發企業或資質升級方面給予優先。
第二十五條 房地產開發企業具備下列條件之一者可以申請升級：
（一）企業在資質定級三年中，按照本規定第十八條相應級別規定，完成兩項規定上限開發建設任務，其它資質條件均達到上一資質等級標準，并且連續兩年資質年度檢查合格的，可申請晉升一個資質等級。
（二）企業資質定級兩年后，滿足本條第一款規定的條件，全部工程質量合格，優良品率達到30％以上，保修期內優良服務率滿足90％，并獲得省、部一項質量獎或地市二項質量獎可申請晉升一個資質等級。
（三）開發企業資質定級三年后，經檢驗連續三年實施開發建設中，企業拆遷安置方案落實情況良好，綜合開發率滿足80％，合同履約率達85％以上，可申請晉升一個資質等級。
第二十六條 房地產開發企業有下列情形之一者給予降級：
（一）開發企業資質等級確定后，有職稱的工程技術人員、企業資本金和生產經營用固定資產原值數量發生變化，其中二項以上不足標準規定數80％或其中一項不足標準規定數70％的，降低一個資質等級。
（二）由于企業經營管理不善，造成二起工程建設事故，或一個房地產開發項目工程有兩起以上消費者投訴案件和糾紛，經主管部門裁定為責任方的，降低一個資質等級。
（三）企業連續兩個資質年度檢查不合格的，降低一個資質等級。
第二十七條 企業資質升級、降級實行資質公告制度。公告由自治區建設行政主管部門不定期在地方和行業報刊上。
被降低資質等級的專營開發企業，一年后經營管理明顯改善的，經原資質審批部門審查批準，可以恢復原資質等級。
第二十八條 企業資質年度檢查時間為每年3月至5月。
企業資質等級升級或降級、開發經營范圍變更等手續在資質年度檢查結束后辦理，并按規定到辦理企業法人營業執照的工商行政管理部門辦理變更。
年度檢查工作按照下列程序進行：
（一）受檢企業按規定時間向所在市、縣房地產管理部門提交《房地產開發企業資質年度檢查表》、《房地產開發企業資質等級證書》、《企業法人營業執照》，過去一年的開發建設經營情況和財務決算年報表、完成的各項開發項目、各類工程經濟技術人員變化情況及新年度開發項目安排情況等資料；
（二）自治區建設行政主管部門會同市、縣房地產管理部門在審查核實有關資料后，應對企業資質年檢做出結論，記錄在《房地產開發企業資質等級證書》（副本）的〈年檢記錄〉欄內。
年檢結論分為合格、基本合格、不合格三種：
1.企業資質條件完全符合所定資質等級標準，且在過去一年內未發生工程質量事故、質量投訴案件及違紀違法行為的，為“合格”。
2.企業資質條件基本符合所定資質等級標準（指一項指標達到80％以上，其它均達到標準要求），且過去一年內未發生過工程質量事故、質量投訴案件及重大違法行為，為“基本合格”。
3.企業的資質條件與所定資質等級差距較大，或過去一年發生過工程建設重大事故，有質量問題等投訴案件發生和重大違法行為的，為“不合格”。
第二十九條 沒有申請資質年度檢查的企業，經房地產資質管理部門提示后仍不申請，視為自動歇業，其資質證書予以吊銷。
第三十條 外省開發企業來我區進行房地產開發，應向自治區建設行政主管部門交驗資質證明文件和其所在省（區）建設行政主管部門的批準文件，經批準后到項目所在地房地產管理部門登記備案，方可從事房地產開發經營活動。
第三十一條 取得三級以上資質的開發企業，允許在全區境內跨地區經營，但應到當地房地產管理部門登記備案。
第五章 罰則
第三十二條 企業在申請資質或資質年度檢查中，采取弄虛作假、行賄等不正當手段虛報資質條件或有關資料的，房地產管理部門可給予警告、通報批評，并應嚴格按照資質標準對其重新核定資質；情節嚴重的，可給予扣發資質證書三至六個月，限期整頓，降級直至吊銷資質等級證書的處罰。
第三十三條 無《房地產開發企業資質等級證書》擅自從事房地產開發經營業務的，或領取《房地產開發企業資質等級證書》一年以上未開展房地產開發經營業務，以及中途停止開發經營滿一年的，由企業所在地房地產管理部門報請自治區建設行政主管部門給予警告，停止房地產開發經營活動，吊銷資質等級證書，并可按建設部《城市房地產開發管理暫行辦法》第三十四條規定處以罰款。
第三十四條 涂改、出借、轉讓或出租《房地產開發企業資質等級證書》的，由房地產管理部門給予警告、責令限期改正，并可按建設部《城市房地產開發管理暫行辦法》第三十七條規定處以罰款。
第三十五條 未在規定限期內辦理資質變更手續的，房地產管理部門除責令其限期辦理外，可給予警告、通報批評，并可按建設部《城市房地產開發管理暫行辦法》第三十五條規定處以罰款。
第三十六條 房地產管理部門的工作人員嚴重失職、索賄、受賄或者侵害企業合法權益的，由所在單位給予行政處分；情節嚴重、構成犯罪的，由司法機關依法追究其當事人的刑事責任。
第六章 附則
第三十七條 在城市規劃區外從事房地產開發，參照本規定執行。
關鍵詞：房地產開發企業 人力資源管理 作用
中圖分類號：F293文獻標識碼： A 文章編號：
人才是企業發展的關鍵，是所有現代企業競爭的決定性因素，在房地產開發企業的發展遇到如此大競爭力的現在社會中，抓住人才，做好人力資源管理工作已經成為了所有的房地產開發企業工作中必不可少的一部分。因為房地產開發作為一種投資行為來說，和其他企業的人才管理工作相比又具有著自身的特點，但是同樣具有著不可忽視的作用，所以，所有房地產企業要根據行業特點，把握好人力資源管理工作的作用，做好房地產開發企業中的人力資源管理工作。
1、房地產開發企業人力資源管理工作現實要求
如今的社會，是一個競爭壓力巨大的社會，在現代社會中管理工作已經占據著相當重要的部分，“以人為本”的管理思想是所有管理總共的靈魂和核心。人力資源管理的核心也是對人的管理，主要就是通過現代化的科學管理方法，對人力物力進行合理的分配，使之達到最優組合的狀態，與此同時也對員工的思想、心理和行為進行相應的調整，到達“人能盡其能，物能盡其用”的狀態，更好的達到組織工作的要求和目標。
房地產行業已經成為了現在社會中人人關注的行業，但是房地產行業的發展也不是一帆風順的，隨著競爭力的加大，房地產行業的競爭也開始向人才競爭的方向轉移，人力資源管理工作也成為了房地產開發企業不得不注重的方面，對于房地產的特點來說，其進行人力資源管理就是要在選才、留才、育才、用才等方面下功夫。房地產行業和其他行業相比具有專業性強、風險大、投資量大、工作關系復雜等要求，就決定了房地產開發行業的從業人員必須具有扎實的專業知識、一定的心理素質以及長遠的眼光等基本的素質，除此之外，有了人才之后還要注意對人才的管理和利用，通過對不同工作崗位的的合理分配和調整、工作量的合理分配、工作方法的改善等來刺激工作人員的能力發揮到最大，這也是如今社會對房地產開發行業提出的共同要求。
房地產開發企業中人力資源管理工作的作用
2.1加強人力資源管理工作是提高企業競爭力的關鍵因素
所有企業發展的最終任務都是實現企業發展的最終目標，而企業戰略目標的實現則是要通過提高企業的經濟效益和企業人員的工作效率來實現的，而這也正好是人力資源管理工作的核心問題。不管對于任何企業來說，企業的關鍵都是人，不管企業財富積累多么豐厚，技術如何精湛還是設備的先進性等，脫離了人的控制一切都將是空談，所以在信息化和經濟社會如此發達的今天，更需要注意對人的管理，也就是要做好人力資源管理的工作，因為企業提高效率的關鍵就在于人的利用和控制，如果能夠將人的能力發揮到最大，那么企業的效率也將會是最高，也就是企業的競爭力就會最強。
2.2加強人力資源管理工作是保持企業長久發展的重要因素
對于許多企業而言，企業的經營者和管理者以及創始者都可能是同樣的人，而這部分企業往往不能夠做的長久或是這種經營管理模式不能長久，很關鍵的一個因素就是在進行管理時候的能力不夠，并不是所有的人都能做好人力資源管理工作的。一個企業要想長久發展，對于人的管理和培養是最重要的，而這時候人力資源的管理就變成了最重要的。所以，開發商在人才的使用上一定要更新觀念，大膽啟用有能力的員工，同時，建立科學、有效的治衡機制。這樣，組織領導者不僅可以脫身于繁忙的具體事務，并且還能把更多的精力向戰略思考與社交活動方面傾斜，同時，也鍛煉、培養了更多的人才，使組織充滿了活力，也為組織目標與個人目標高度的統一創造了良好的環境，更進一步地提高了組織的核心競爭力。只有這樣，房地產開發商才有可能成為上述幾家或幾十家僅存的具有高度競爭力的房地產開發商。總之，人力資源管理工作對于一個企業的長久發展有著很重要的影響。
加強人力資源管理工作的必要性
房地產企業，不僅需要專業型人才，更需要全能型人才。全能型的人才還體現在具有開放的心態，開闊的視野和遠大的目光，對一個期望長線發展的企業來說必須要有更多的戰略發展規劃和戰略管理。人才不僅需要培養，更需要企業規劃。現在的房地產企業普遍缺乏對企業員工職業生涯的規劃，一個人從進入一個公司開始，到最后因種種原因離去，企業似乎并不是很在乎。所以，加強人力資源的管理工作有著很強的現實意義。
首先，任何一個企業都是由企業人來構成的，人的成長即意味著企業的成長，房地產公司也不例外。如果員工只是停留在把工作當成一種謀生的手段，而非為之奮斗的事業，員工就不會積極主動地為企業的發展壯大而努力，這對企業的成長是極其不利的。
其次，員工應當有跟隨企業一同成長的土壤和愿望。企業總是希望員工要忠誠于所服務的公司，但企業如果不能讓員工有歸屬感，又談何員工忠誠？而這種歸屬感體現在企業的認可，以及能上能下和任人唯賢上，因而有必要重新檢討現行的人事制度和激勵機制是否合理。
第三，企業不僅要對企業自身的發展有明確的規劃，同時也要對部門進行規劃、崗位進行設定、人員工作業績進行有效評估，為員工在企業中的成長、發揮特長和自我價值肯定拓展空間。另外，企業要留得住優秀的人才，優秀的人才不僅自己對工作富有激情、思維開闊、勤奮努力，而且還能帶動其他員工的共同成長。
房地產企業加強人力資源管理工作的方法
4.1加強企業領導的培養
房地產企業應通過對現有企業領導層人力資源的發掘和培養，使一般的企業經營者上升為知識型領導。通過在職培訓、脫產進修等各種形式，學習各種所需的專業知識。同時，讓他們加強實際鍛煉，不斷總結經驗。使之對事物的觀察、思維、判斷、決策等務實能力逐漸提高，才干逐漸增長，從而逐步成長為知識型人才。也可以招聘引進知識型領導。為他們創造寬松的工作和生活環境，以便充分發揮他們的智慧和才干，把企業搞的有聲有色。
4.2房地產企業應對決策層人員實行目標責任制
規定年度或項目利潤指標，完成指標，有獎；反之，則罰。這樣做既增加了他們的壓力，也增強了他們的活力。這種外在壓力轉化為內在動力，可成為激發他們活力的源泉。使他們在實現企業目標的同時也實現了自身需要，增加了滿意程度。
4.3加強企業人員之間溝通
加強房地產企業內部的人際交往和情感交流，淡化人與人之間的戒備心理。信息溝通與合作是其它相關因素的基礎，甚至是決定性因素。沒有暢通的信息溝通渠道和有效的溝通方式，不可能形成穩定、持久、完善的合作與工作群體。
4.4加強房地產企業管理中的民主氣氛，建立民主監督和決策制度
實現“以理服人”和“以情感人”相結合的領導方式，提倡實事求是、照章行事的工作作風，尊重員工的地位、價值和尊嚴，加大對人力資本的投入，高度重視人力資源的開發和利用。提高對員工的“人本管理”，以形成培養高素質人才的有效決策機制。
結語：人力資源管理是企業發展的關鍵，現代房地產開發企業要想在經濟浪潮中取得一席之地，也必須注意人力資源管理工作的作用，通過科學的方法做好本企業人力資源管理工作，發揮企業工人的最大能力，這將有利于企業目標的實現。
參考文獻：
