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[關鍵詞]高職 “物業管理實操”課程 考核改革
[作者簡介]彭后生（1972- ），男，安徽桐城人，江蘇聯合職業技術學院常州建設分院，副教授，碩士，研究方向為房地產開發經營與管理、高等職業技術教育。（江蘇 常州 213016）
[基金項目]本文系江蘇聯合職業技術學院2010年立項課題“五年制高職物業管理專業‘工學交替’人才培養模式的實踐研究”的研究成果。（項目編號：B/2010/09/020，項目主持人：彭后生）
[中圖分類號]G642.3 [文獻標識碼]A [文章編號]1004-3985（2014）05-0146-02
當前，高職物業管理專業教育已形成了以培養高素質技能型物業管理專業人才為主線的人才培養模式，課程體系和教學內容改革也初見成效，但在課程考核評價方式方面還存在諸多弊端，不能滿足高素質技能型物業管理專業人才培養目標的需求。因此，如何創新課程考核評價方式，使課程考核方式更好地適應高素質技能型人才培養的需要，是高職物業管理專業教育亟待解決的問題。為此，筆者結合高職生的特點和“物業管理實操”課程教學目標，在2007、2008、2009級高職物業管理專業的“物業管理實操”課程考核上進行了改革，取得了較好的改革效果。
一、高職“物業管理實操”課程考核改革的背景
“物業管理實操”課程是高職物業管理專業的一門專業核心課程，其教學目標是學生通過該課程的學習，不僅要掌握物業管理的基本知識和操作技能，能應用物業管理理論與方法分析和解決物業管理工作中的實際問題；還要激發愛崗敬業、團結協作、開拓創新的精神，培養善于溝通與合作的良好品質。這門課程對于學生了解、認識高職物業管理專業的培養目標，促進相關專業課程學習目標的實現，有著重要的作用，教學效果的好壞直接關系到高職物業管理專業畢業生的素質與水平①。但長期以來，“物業管理實操”課程考核內容重理論、輕應用，以理論知識考核為主（占課程總成績的比例高達70%），占課程總成績30%的平時表現考核也主要以學生出勤率為主。該考核方式忽視了對學生職業能力和職業素質的考核，無法反映學生的全程學習情況，隱藏在學習過程中的態度、情感、資料收集能力、表達能力、分析能力、創造力、團隊精神等得不到應有的重視，且理論知識考核題型變化少、命題重復，致使突擊考試現象非常普遍；再加上考核評價完全是由教師包辦，學生根本無法參與到考核評價中，使得考核主體過于單一，既不能體現學生在教學活動中的主體地位，也不能實現學生的積極主動參與，更不利于教師及時獲取教學情況的反饋信息②，學生學習的主動性、積極性、創造性受到嚴重挫傷，嚴重影響了高職物業管理專業人才培養目標的達成。因此，有必要對“物業管理實操”課程考核進行改革，以促進高素質技能型物業管理專業人才培養目標的達成。
二、高職“物業管理實操”課程考核改革方案設計
（一）高職“物業管理實操”課程考核改革指導思想
多元智能理論認為，單純以書面理論考試甄別學生是片面的，對學生智能的評價應是多元的，這樣才能促進學生全面發展③。從多元智能理論角度出發，高職“物業管理實操”課程考核必須體現“多元”特征，“多元”不僅僅要求評價方法的多樣化，更應體現評價主體的多元化，評價內容的層次化。因此，高職“物業管理實操”課程考核要從只重視學習結果的終結性評價向既重視學習過程的形成性評價又重視終結性評價的多元評價標準轉變；從教師單一主體評價向教師、學生、企業專家多元主體考核轉變；從過分關注學生知識的評價轉向對學生知識、能力和職業素養、團隊合作、情感體驗、學習興趣等綜合素質的評價，教師應著眼于學生千差萬別的發展現狀，堅持從不同的角度評價學生，不要一紙考試定乾坤④。
（二）高職“物業管理實操”課程考核改革方案
1.物業服務項目模擬操作考核（占課程考核總成績的20%）?？己松婕暗奈飿I服務項目包括投訴處理、入伙、驗房、裝修手續辦理、接受電話咨詢等。學生分小組參加考核，每組2人（根據物業服務項目模擬操作的需要，可增加小組以外的人員進行客串，客串人數限制在2人以內），各小組根據教師給定的某一物業服務情景進行角色（物業服務處員工、業主等）分工，現場進行物業服務項目模擬操作，每組考核時間控制在15分鐘之內，評價內容涉及“情景設置的合理性、物業管理知識運用、物業服務流程熟悉程度、物業服務操作規范性、表達與溝通能力、物業服務禮儀” 等方面，教師、企業專家根據考核標準對學生的操作情況進行現場打分。
2.物業管理基本知識考核（占課程考核總成績的30%）。物業管理基本知識采取書面測試方式，具體題型有判斷題、單項選擇題、多項選擇題、名詞解釋、案例分析題。
3.物業管理方案（工作計劃）制訂考核（占課程考核總成績的30%）。物業管理方案（工作計劃）制訂考核內容涉及物業管理知識運用、信息收集與處理能力、方案（工作計劃）合理性與可行性、團隊合作意識、表達能力、匯報人儀容儀表、創新性等方面，要確保過程性評價與終結性評價相結合、學生作品的評價與知識點考核相結合。
4.學習過程表現考核（占課程考核總成績的20%）。學習過程表現由師生共同進行評價，由學生自評、學生互評、師評三部分構成，考核內容涉及預習情況、資料搜集情況、遵守紀律情況、注意力、物業管理知識的運用、團隊合作意識、溝通能力、能力訓練任務完成情況等方面。
摘要：近年來，我國城市物業管理糾紛呈現爆炸式增長態勢。為了有效破解物業管理的困境，需要深入分析矛盾的成因。基于田野調查和機制分析方法，研究發現我國城市住宅小區物業管理過程中存在五大矛盾。這些矛盾綜合作用，共同導致城市普通住宅小區的物業管理困境。從法律關系看，我國物業管理兼具私人性、集體性和公共性等三維屬性。物業管理矛盾的生成機制在于無公德的個體、業主自治力不足和政府管理缺位。破解這些矛盾需要在政府主導下構建由政府、市場、社會三方共同參與，合作共管的物業治理機制。
關鍵詞：城市住宅小區；物業管理；全能型物業；業主委員會；業主自治
作者：張雪霖(華中科技大學中國鄉村治理研究中心，武漢430074)
一、問題的提出及研究視角
當前，我國城市普通住宅小區物業管理沖突問題日益嚴峻，物業服務企業和業主之間圍繞著服務和收費陷入惡性循環。依據法律，業主和物業服務公司之間屬于物業服務合同關系，業主支付的物業費屬于物業服務企業提供服務的對價。然而，現實中物業服務企業收費難和收費率低已經成為制約合同履行的根本難題，少數業主以物業服務企業服務不到位或財產損失等理由作為抗辯拒交物業費，物業服務企業在面臨服務成本的硬約束下，只好裁減服務人員降低成本。而服務質量的降低，又進一步激發更多業主的不滿，物業收費就會更難，如此便陷入惡性循環。按照法律制度設計，對于業主不交物業費的行為，物業服務企業關于物業費請求權只有采取起訴至人民法院的司法救濟手段。而法院介入物業糾紛雖然能部分解決物業費拖欠問題，但是卻加劇了業主和物業服務企業之間的矛盾，甚至導致業主對法院的不滿和群體性圍攻，法院判決的執行越來越難[1]。
物業服務合同履行是困擾我國城市物業管理的重大問題。近年來，不僅涌向法院的物業糾紛訴訟案件急劇增多，通過撥打12345市長熱線或向媒體曝光求援的案件也呈現爆炸式增長態勢。有學者指出：物業管理糾紛難以解決的原因在于居民經常選擇的解決方式不是有效的手段，即居民遇到物業矛盾，經常先向物業服務企業、業委會、街道辦、居委會等部門反映，但解決效果比較差，反而是通過向電視臺、報社等媒體投訴或撥打12345市長熱線或法律申訴等渠道反映效果要好些[2]。問題是這種非常規的治理手段，只能解決非常小的一部分物業糾紛，甚至會形成非常規手段的常規化，但是這樣的沖突化解機制成本是非常高昂的。物業糾紛案件標的雖然數額小，但由于涉及人數眾多，和城市居民的生活息息相關，物業管理矛盾的不斷累積和升級將有可能危及社會穩定。
既有關于物業糾紛的研究，聚焦于業主和前期物業公司之間的矛盾，主流的觀點為“業主維權—公民社會”范式。張磊認為：業委會維權的興起是由于房地產開發和物業管理領域中，以開發商和物業公司為主體，包括房管局小區辦、地方法院、街道辦事處和居委會等相關政府部門與政府官員在內的一個具有分利性質的房地產商利益集團已經形成。正是該分利集團的強勢地位使得開發商和物業公司敢于普遍地侵害廣大業主的合法權益，這正是業主維權運動興起的深層次原因[3]。業主與物業公司及其背后的開發商之間的糾紛，在基層政府的介入協調下，業主維權的意義被延伸為對地方政府的權力抗爭。因此，業主維權的興起被認為是“物業運作釋放的公共空間”[4]“公民社會的先聲”[5]“從產權走向公民權”[6]等。在業主維權范式下關于物業糾紛的研究已經取得了豐碩的成果，但是由于集中關注業主與前期物業公司和開發商之間的外部斗爭性物業糾紛事件，而缺乏從內部視角對常規性治理階段物業管理面臨的困境以及物業糾紛產生根源的經驗研究。同時，由于業主維權范式帶有強烈的價值干預和理論期待色彩，而存在用西方的理論對我國實踐經驗的剪裁和修飾，以期經驗符合理論預設，因此無法有效把握物業糾紛發生的內在機制。
基于對業主維權范式的反思，近年來有學者試圖從業主自治的內部視角去認識社區物業矛盾，開拓了物業糾紛研究的視野。陳鵬通過對業主維權和常規自治2個階段的區分，認為在這2個不同的階段，不同的主體對業委會的態度不同：從社會的視角看，業委會分別是“維權的代言人”和“自治的領頭羊”；從市場的視角看，業委會分別是“利益的爭奪者”和“共贏的合作者”；從國家的視角看，業委會則分別是“麻煩的制造者”和“社區管理的抓手”[7]。石發勇認為：業委會作為市民組織的發展并非如學界樂觀者認為的那樣，能給業主注入合作習慣、團結意識和民主參與精神，反而可能因為內在局限和外部制約的雙重作用，形成少數既得利益業主經營排斥大眾參與的寡頭統治和相互爭斗不休的“準派系政治”，從而有損于基層治理和社區民主[8]。也有學者提出以利益密度與社區同質性的二維框架來解釋不同社區業委會選舉景象和治理績效的差異[9]。因此，本文將在業主自治內部視角研究成果的基礎上，通過機制分析法，整體性地理解我國物業管理面臨的困境以及物業糾紛產生的根源。而唯有厘清我國物業管理矛盾的內容及其發生機制，才能提出有效的沖突解決方法，這對于建設城市社區良好的物業管理秩序和宜居的生活環境有重大意義。
二、住宅小區物業管理面臨的困境
我國城市商品房小區物業管理沖突的表象為物業服務企業和業主之間關于服務和收費之間的矛盾，業主對物業服務企業稍有不滿，就以不交物業費作為抗辯，而業主抗辯的理由大多沒有合法性證據，得不到法院的裁判支持，反而會加劇物業企業與業主之間的對立緊張關系。學界的主流觀點傾向于認為：業主在市場中是天然的弱者，容易成為利益受損方，而物業企業處于強勢地位，容易成為侵犯業主利益的一方。通過深入考察物業管理實踐，發現物業管理問題是復雜多維的，現實中確實存在物業服務企業違約或違規經營等侵權現象，但物業服務企業并不必然是強者，業主也并不必然是弱者。目前，住宅小區物業管理面臨五大矛盾。
(一)物業價格與物業價值之間的矛盾
我國物業服務收費采取政府指導價和市場調節價相結合的定價方式。由于城市普通住宅的物業服務與千家萬戶居民的生活息息相關，屬于基礎民生工程并具有一定的公共性，我國城市普通住宅物業服務收費實行政府指導價。但我國現行城市普通住宅物業服務等級和收費標準還是2004年制定的，至今已經有十多年，這段時間既是中國快速發展的10年，也是通貨膨脹比較嚴重的10年。物業管理主要是勞動密集型服務，勞動力成本上漲的幅度與速度決定了物業管理成本漲幅的大小。物業價格嚴重背離物業價值，物業價格與物業價值之間產生了巨大張力。為破解此矛盾，許多城市開始探索放開物業服務市場定價，即在政府基準價的基礎上由物業企業和業主自由協商確定物業服務價格，但是在實踐中由于單一的物業企業和眾多分散的業主之間存在高昂的交易成本，因此物業服務市場面臨漲價難題。
物業服務企業是一個以盈利為目的的市場主體，物業服務成本大幅度提升，但是物業服務價格沒有及時上漲，物業服務企業的利潤空間不斷受到擠壓。物業服務企業面臨的選擇有：(1)撤退。這也是很多中低檔小區或建筑面積少的小區，其物業服務企業在合同期滿后就撤退不再續簽的根本原因。物業服務企業撤退后，往往沒有新的物業服務企業愿意入駐，小區的物業管理處于空白地帶，極易引發基層社會失序。(2)減少服務人員的數量以降低人工成本，這就會導致服務的范圍收縮和服務質量的下降，引起業主的不滿，進一步影響物業服務企業的收費率，也就進一步降低服務質量，形成惡性循環。(3)違規非法經營以獲取額外收入，以補貼物業收入不足，如違規收取停車費，或擅自利用小區部分公用面積經營等。不管是哪一種情形，都會加劇業主和物業服務企業之間的矛盾。
(二)有限責任的市場主體和全能型物業期待之間的矛盾
“既然我交了物業管理費，小區內所有事物都應該由物業服務企業負責”，這是絕大多數業主對物業服務的認識和期待。由于物業管理法律知識的專業性過強，大多數普通業主不懂法，導致對物業服務企業的服務存在認識上的偏差。業主和物業服務企業簽訂的是物業服務合同，物業服務企業提供的服務是有邊界的，作為市場主體的物業服務企業履行的是合同責任，承擔的是有限責任，但在業主的期待中卻扮演著全能型物業管理的角色，承擔的是無限責任。一旦物業服務企業沒有滿足業主的訴求，業主就以此拒交物業費作為抗辯。作為承擔有限責任的市場主體和業主對全能型物業期待之間產生了巨大張力，必然就會產生業主期待的落空和對物業服務企業的不滿，因而大量物業糾紛就不可避免。
具體情況如下。
1.違背質價相符原則
物業企業提供的服務等級和標準與業主支付的物業費用相匹配，物業服務企業提供的服務等級對應不同的收費標準，業主想要更高質量的服務，就需要支付更高的費用。但現實卻是業主支付的費用不高，卻要求享受到與費用不相稱的更高質量的服務，甚至有點吹毛求疵。
2.業主的個體責任
物業服務企業提供的服務通常分為日常綜合服務與特約服務，其約服務是為滿足不同層次業主的差異化需求設立的，即提供房屋自用部位、自用設備的應急維修服務，由享受服務的業主單獨支付對價[10]。但很多業主對此有誤解，認為自己繳納的物業費里包括了專有部分的物業服務，比如家里燈泡壞了，物業服務企業換燈泡收取一定費用，業主就對物業服務企業不滿。
3.開發商的責任
關于小區內地下停車庫、會所等的產權歸屬糾紛以及業主對房屋質量不滿或小區規劃不合理等問題，屬于開發商遺留問題，這是業主和開發商之間的矛盾，但業主則容易將矛盾轉嫁給物業服務企業，并以不交物業費作為抗辯。
4.政府各相關職能部門的公共管理責任
在業主抗辯的訴求中，諸如家里被盜、汽車被刮傷、住改商、私搭亂建等物業服務企業未管理到位，或致財產損失等，這屬于政府各相關職能部門的公共管理責任，物業服務企業有協助管理的責任，包括及時發現、勸阻、制止和上報的義務①?！段飿I管理條例》第三十六條規定：“物業服務企業未能履行物業服務合同的約定，導致業主人身、財產安全受到損害的，應當依法承擔相應責任?！蔽飿I服務企業應當承擔的只是合同約定的責任，而非兜底責任。
(三)物業供給的公共性和個體機會主義行為的矛盾
一個物業管理區域內的業主基于建筑物區分所有權形成的是團體關系，小區內的物業管理具有準公共物品的形式，相對于團體外部而言具有一定的排他性。但是在業主團體內部物業管理屬于集體服務，相較于個體而言，不具有排他性和競爭性，就會存在個體機會主義行為和搭便車的風險。無論準公共物品、集體物品還是純公共物品，它們都具有公共產品的屬性——排他困難，此時消費者為之付費的需求會降低，生產者提供它的激勵會打折扣，市場就有可能失靈[11]?！段飿I管理條例》第六十七條規定：“違反物業服務合同約定，業主逾期不交納物業服務費用的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期不交納的，物業服務企業可以向人民法院起訴?！爆F在商品房小區成立業主委員會的尚不多，即使成立業主委員會，在督促業主交納物業費上很少能發揮作用。當物業服務企業的物業費請求權不能實現時，只有采取司法救濟。由于物業糾紛的標的數額小而對象眾多，采取司法救濟的成本高而效果差，因為物業服務企業采取司法訴訟，不僅要支付律師費，還要耗費大量的時間和精力，同時還會和業主的關系鬧僵，更不利于物業費的收取。而我國立法上對物業費請求權不能實現時的救濟不足，無法有效約束搭便車現象和機會主義行為[12]。
(四)物業服務企業對人的管理和無公德的個體之間的矛盾
根據物業管理的內容，可以將物業管理的對象分為兩大類：一是對物的管理，即共用空間的清潔、綠化以及共用設施設備的養護等；二是對人的管理，主要是對產生外部性的人的行為的管理，以維護公共區域的綜合秩序。在小區業主團體內部的權利義務關系中，業主個體在享有權利的同時不得損害其他業主的合法權益，個體行為需要遵守業主公約。但是在物業管理實踐中，常常會有少數違背業主公約的無公德的個體，具體表現為噪音擾民、不文明養寵、私搭亂建、毀綠種菜、違規裝修、私占消防通道等。嚴格來說，這屬于業主團體內部的自治管理或政府職能部門的公共管理，物業服務企業和業主之間不具有直接的權利義務關系，物業服務企業依據業主團體的委托，依據業主管理規約和國家法律法規對業主損害他人合法權益的行為管理①。但是物業服務企業受業主團體的委托提供物業服務，其中就包括恢復空間規劃秩序，及時制止個體業主未經許可侵占公共空間或損害公共利益的行為。以上一些行為不僅損害了業主的公共利益，甚至有些還是違法行為，但是物業服務企業發現后，若及時勸阻，會遇到對方的反抗，物業服務企業將案件上報給相關部門，違規業主得到相應制裁后就會對物業服務企業懷恨在心，因而就會以不交物業費作為抗辯。本應屬于業主團體內部人與人之間關系的矛盾，在物業服務企業介入管理后，卻演化成物業服務企業和業主之間的私人沖突，物業服務企業對人的管理面臨無公德個體之間的矛盾。
(五)無組織的業主和物業服務企業的不當牟利之間的矛盾
正如同物業服務企業面對眾多分散的業主面臨收費難困境，單個的業主對物業服務企業卻面臨有效監管難題。小區業主共有資金主要包括公攤收益和專項維修資金，對于很多中高檔小區這筆資金流量是很大的。沒有成立業主大會和業主委員會的小區，對于占用共有部分或共用設施設備經營產生的公攤收益就處于棄管狀態，往往為物業服務企業所俘獲。而成立了業主大會和業主委員會的小區，由于業委會不具有法人資格，無法在銀行開設獨立賬戶，且業委會成員沒有工資報酬，主要由具有公益心的業主利用業余時間為業主服務，沒有足夠的精力和能力親自對共有產權經營，所以，在現行條件下通過物業服務企業來代管就相對具有可操作性，物業服務企業可在經營收益中提取一定比例的管理費用[7]。但是由于普通業主沒有組織起來，無法對業委會進行實質監督，業委會在巨額利益流量和私利動機趨逐下，往往蛻化為一個相對獨立的利益群體，形成寡頭治理或派性斗爭[8]。業委會往往被物業服務企業收買，和物業服務企業形成不穩定的分利秩序，或因利益分配均衡而形成利益共同體，或因利益分配不均而分裂斗爭，而不管哪一種情形都會損害大多數業主的利益。
三、住宅小區物業管理的屬性界定
在住房制度商品化改革前，城市房屋產權形態比較簡單，物業管理由房管部門或單位后勤集團負責，很少存在物業糾紛。而城市住房制度商品化改革后，房屋所有權以及物業管理一并轉移給建筑物區分所有權人。我國城市土地屬于國家所有，建筑物區分所有權是建立在土地使用權之上，而非土地所有權之上，土地所有權屬于國家。那么，城市商品房住宅小區的產權形態就比較復雜，由私人產權、集體產權和公有產權共同組成，物業管理的屬性也就兼具私人性、集體性和公共性三維屬性，分別對應的是業主個體、業主團體和政府的責任，唯有三方各司其職和協作共管，方能形成良好的物業管理秩序。
依據《物權法》第八十一條可知，業主自治管理的含義是經業主共同決定，可以由業主自行管理建筑物及其附屬設施，也可以委托物業服務企業或者其他管理人管理。由于新建的商品房小區，一個物業管理區域內的業主眾多，自行管理的難度比較大，目前絕大部分小區都是采取市場化的物業管理方式。因此，物業管理通常是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定進行物業管理的活動，這是最狹義的理解，也為《物業管理條例》所采納。但是，將物業管理定義為業主和物業服務企業合同之下的物業管理活動，容易混淆物業管理的本質。盡管處于高度發達的經濟社會中，業主已不可能躬親于物業的管理，或者沒有時間、精力、能力管理自己的物業，將物業的管理委之于專業機構，但是物業管理的本質是業主之間的關系，而不是業主與物業服務企業之間的關系[13]。
市場化的物業管理活動，實質上先后存在2個契約形態：第1個契約是業主管理規約，屬于一種內部契約或社會契約。一個物業管理區域內的全體業主基于建筑物區分權中的共有權和成員權形成的是一種團體關系，在業主團體內部成員之間權利義務關系的判定就屬于業主管理規約的范疇。第2個契約則是由業主大會決定聘請物業服務企業，在業主大會的授權下由業主委員會代表業主與物業服務企業簽訂物業服務合同，這屬于外部契約或市場契約。物業服務企業依據物業服務合同約定的內容以及業主管理規約提供物業服務，相當于是經過業主大會的授權提供物業管理，物業服務企業和業主之間達成了物業服務管理公約。物業管理費應該由業主交給業主團體，此基于團體內部的管理規約；團體將收到的物業管理費支付給物業服務企業作為服務的對價，此基于外部的市場契約。出于方便考慮，業主團體可將物業管理費的收取委托給物業服務企業來實施。那么，物業服務合同的當事人就是業主團體和物業服務企業，而非單個的業主和物業服務企業。從組織的角度看，物業服務企業和業主團體關于服務和收費的認定就是一對一的關系，這樣就會極大地降低市場交易成本。因此，良好的市場化物業管理供給秩序，就不僅涉及市場化的問題，還需要社會化建設與之相匹配。
我國的物業管理不僅具有私人性，還兼具集體性和公共性，良好的物業管理秩序就相當于是一種準公共物品。從經濟學的視角看，公共物品的供給由于存在外部性或搭便車等難題，市場就有可能失靈，需要社會或國家來彌補市場的缺陷；從制度設置上看，通過成立業主大會和業主委員會等組織機構，將業主團體建設為業主自治組織，目標就是將業主組織起來制定團體內部的社會規范來約束外部性或機會主義行為，實現物業的集體供給。問題是業主管理規約雖然對于業主具有約束力，但并沒有強制力，面對搭便車者或釘子戶就會失靈，這就需要政府的強制力作為后盾。由于物業管理具有公共屬性，市場或社會組織在公共利益和公共秩序的供給中失靈時，需要國家的強制力來提供保障；且市場和社會組織機制的有效發揮，本身就需要以政府的強制力作為基礎來保障契約履行、交易安全和社會信用。
四、物業管理糾紛的生成機制
由于忽視物業管理的三維屬性，僅僅將物業管理狹隘地理解為業主和物業服務企業之間的市場關系，就難以把握物業管理沖突的本質和原因，相應的也就難以提出有效的解決機制。如果僅僅將物業管理理解為業主和服務企業按照物業服務合同約定下的物業管理活動，那么物業糾紛的解決就只有依靠司法救濟。但是從司法訴訟實踐看，法院雖然能根據法律來判定雙方的權利義務關系和幫助合同的履行，但是卻無益于物業管理沖突的化解，甚至會惡化業主和物業服務企業的關系。結合前述物業管理的五大矛盾和物業管理的三維屬性，我國物業管理矛盾難以化解的原因主要有無公德的個體、業主自治不足和政府管理缺位3個層面，當業主的規則意識、業主自治能力和政府管理沒有跟上的時候，業主和市場之間的互動就會不暢，物業管理沖突就會大量產生。
(一)業主的有限理性和無公德的個體
由于我國城市商品房開發市場形成僅十幾年的歷史，物業管理、物業服務市場和業委會等一套制度設置都是外來的新生事物，屬于政府“規劃性變遷”的產物[14]。由于住宅小區物業管理具有較高的專業性，普通業主對物業管理的認知具有有限理性，主要表現為2個方面：一是對于物業管理的性質存在認識錯位。物業管理不僅具有私人屬性，還兼具集體屬性和公共屬性，業主個體的行為在團體內部就會產生外部性，物業管理的本質是全體業主的公共責任。這就要求業主在享受權利的同時，還要履行不能損害其他人合法權益的義務，實質上這是團體內部人與人利益關系的調整和規范，唯有遵守權利義務相平衡的規則才能形成良好的集體秩序和公共秩序。實踐中普通業主囿于有限理性的限制而難免對物業管理的性質認識錯位。二是對物業服務企業的認識存在偏差。基于建筑物區分權而形成的物業管理制度，住宅小區的產權形態復雜，物業管理知識的專業性強，部分業主不僅對物業管理的屬性認識不到位，而且花錢買服務的意識不足，對物業服務企業提供的物業服務邊界認識上有偏差，錯把履行有限合同責任的市場主體當作全能型物業主體，物業服務企業實質上被迫承擔了無限責任。
物業管理的專業性和業主個體的有限理性，使得普通業主容易對物業管理處于“無知”狀態。同時，還有少數業主的機會主義行為而成為“無公德”的個體，加劇了物業管理的矛盾。物業服務企業和業主個體之間并不具有直接的權利義務關系，物業服務企業受業主團體的委托按照業主管理規約和法律法規對小區進行管理，以維護物業管理區域內的綜合秩序，但是物業服務企業面對少數只講權利不要義務的無公德個體時，可能會產生市場失靈，如不文明養寵、私搭亂建、違規裝修、毀綠種菜等違背業主公約的行為。一方面，物業服務企業有勸阻和維持秩序的義務，但是當物業服務企業前去勸阻制止和上報時，就會得罪該業主，業主團體內部的矛盾就會轉嫁為業主和物業服務企業的私人恩怨；另一方面，由于產生負外部性的行為無法得到有效約束，損害了其他業主的合法權益，就會激起其他大多數業主的不滿，同樣會將內部矛盾轉嫁為業主對物業服務企業管理不到位的不滿。最終這都會以物業企業物業費收繳難和業主對物業服務不滿之間的矛盾而集中呈現。
(二)業主自治力不足
物業服務市場從本質上說是業主的服務需求和物業服務企業提供服務的結合，兩者之間的關系是服務與被服務的關系。在前述物業管理的三維屬性中已經分析了基于集體屬性的物業管理，是基于業主共同利益的需要而產生的物業管理活動，物業管理關系本質上是業主團體內部人與人之間的關系。從法律關系上看，業主與物業服務企業之間先后存在2個契約形態，物業服務企業和業主組織之間是一對一的關系，是交易成本內部化。但是現實中業主自治的意識和能力嚴重不足，業主并沒有組織起來，呈現的是一盤散沙的原子化狀態[15]。如業主大會和業主委員會難以成立，業主參與意識不足，缺乏對業委會的監督機制以及業委會有謀取自身利益而偏離業主意愿的可能[16-17]。由于業主自治力不足，在物業管理活動中物業服務企業和眾多分散的業主就變成了一對多的關系。具體說，在關于物業服務的判定上，就會變成單個業主和物業服務企業之間的矛盾；在關于物業費收取上，則會變成物業服務企業和單個業主之間的矛盾。那么，物業服務企業和眾多分散的業主直接打交道就會面臨高昂的交易成本，使得交易成本外部化，物業服務企業和業主之間難以建立有效的溝通機制。業主對物業服務企業的不滿以及物業服務企業收費難的問題就缺乏一個公共平臺來溝通，雙方都只有訴諸司法救濟，但這只會加劇彼此的不信任。
(三)政府管理缺位和基層行政能力不足
經濟活動的規則，大部分是自然形成的，由約定俗成而成為共同遵守的規則。當經濟活動產生外部性，涉及公共利益時，或者經濟活動的各利益主體自身不能實現利益平衡時，就需要政府制定規則[18]。由于我國物業管理和業主自治制度是國家規劃性變遷的產物，作為公共管理角色的政府，既要履行市場監管的責任，也要擔負培育業主自治的重任。物業管理的公共屬性也需要政府履行法定的公共職能和維護公共利益。從物業管理五大矛盾中也可以看出，業主以不交物業費作為抗辯的很多訴求，實際上是由公共管理秩序缺失導致的，并不屬于物業服務企業的職責，而是由政府管理缺位所致，如住改商、私搭亂建等行為。
地方政府在行政管理過程中，傾向于凡是有物業服務企業的小區就不多管，讓物業服務企業去管。當出現物業管理沖突時，地方政府為避免麻煩，傾向于讓當事人去找法院通過司法訴訟途徑解決。而和居民打交道最多的街道和居委會由于沒有執法權而致基層行政能力不足，難以構建有效的沖突管理機制。物業服務企業只是一個依法自主經營，以盈利為目的的企業，諸如車輛丟失、被刮或家里被盜等社會治安的管理是國家有關機關的法定職責，不應把行政機關的責任全部推給物業管理企業，無限擴大物業服務企業的服務管理職能[19]。否則，物業服務企業承擔的責任過大，又沒有權力和能力管理，不僅不利于物業服務市場的健康發展，還會造成大量矛盾沖突的產生，不利于良好的物業管理秩序的形成和社會的穩定。
五、結論
由于我國城市住房制度商品化改革以及業主自治制度的設置并不是市場和社會自發形成的，而是屬于政府規劃性變遷的過程。加之我國城市商品房住宅小區比較復雜的產權形態，決定了物業管理屬性的多維化。由此，良好的城市社區物業管理秩序就需要在政府主導下構建由政府、市場、社會三方共同參與，合作共管的物業治理機制，方能有效破解物業管理的五大矛盾[20]。對于城市社區業主而言，他們要的不是單純的權利，而是宜居的生活環境和良好的公共秩序。為破解物業管理矛盾，形成良好的物業管理秩序，筆者提出以下建議。
第一，探索動態而靈敏的物業服務價格調節機制。由于物業管理具有準公共屬性，完全交由市場定價容易產生失靈，因此需要進一步探索能根據社會發展的實際情況，動態而靈敏地調節物業服務價格的機制，以體現質價相符的原則，破解物業價格嚴重偏離物業價值而產生的物業管理矛盾。
第二，培育業主自治意識和自治能力。這就需要政府做好物業管理知識的宣傳和普及，提高業主的法律知識素養，糾正業主對物業管理的認識偏差；同時政府還要積極指導和協助成立業主大會及業主委員會，并組織對業委會進行業務培訓，動員普通業主參與到與自己利益息息相關的物業管理活動中來，加強居委會對業委會的指導和監督作用。
第三，提高政府的監管能力和沖突管理能力。這就要求政府完善相關的法律法規以及提高法律執行能力，為市場交易和社會交往提供制度化的信任。比如政府可以完善對物業服務企業服務績效的市場信用等級評定，也可以設置對業主交納物業費的信用評定，還可以適當聽取社區居委會的意見(因為居委會對物業服務企業和業主的情況比較了解)，以對機會主義行為實行制度化的軟性強制措施。
最后，建設社區物業管理的合力治理機制，形成有效的物業沖突管理聯動機制。法律上雖然規定了區(縣)房地產行政主管部門、街道和社區居委會等對住宅小區業主自治和物業管理的指導與監督責任，但是實踐中各方力量并未有效地整合與銜接，容易產生“卸責”或“推諉”現象。因此，為了形成有效的物業管理秩序，需要進一步建設社區物業管理的合力治理機制，如在社區內部可以加強以社區黨委和居委會對業委會和物業企業的指導與監督作用，建設社區黨委(居委會)、業委會與物業公司之間的三方聯動機制，在業主和物業公司之間搭建溝通和信任的橋梁。
參考文獻：
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[2]漆國生.社區物業管理糾紛化解機制研究——以糾紛化解的選擇性和有效性為視角[J].廣東社會科學，2010(4)：172-178.
第一條為了規范物業管理行為，提高物業管理專業管理人員素質，維護房屋所有權人及使用人的利益，根據《物業管理條例》及國家職業資格證書制度有關規定，制定本規定。
第二條本規定適用于在物業管理企業中，從事物業管理工作的專業管理人員。
第三條本規定所稱物業管理師，是指經全國統一考試，取得《中華人民共和國物業管理師資格證書》（以下簡稱《資格證書》），并依法注冊取得《中華人民共和國物業管理師注冊證》（以下簡稱《注冊證》），從事物業管理工作的專業管理人員。
第四條國家對從事物業管理工作的專業管理人員，實行職業準入制度，納入全國專業技術人員職業資格證書制度統一規劃。
第五條建設部、人事部共同負責全國物業管理師職業準入制度的實施工作，并按職責分工對該制度的實施進行指導、監督和檢查。
縣級以上地方人民政府房地產主管部門和人事行政部門按職責分工實施物業管理師職業準入制度。
第二章考試
第六條物業管理師資格實行全國統一大綱、統一命題的考試制度，原則上每年舉行一次。
第七條建設部組織成立物業管理師資格考試專家委員會，負責擬定考試科目、考試大綱，組織命題，建立并管理考試試題庫等工作。
第八條人事部組織專家審定考試科目、考試大綱、考試試題，組織實施考試工作；會同建設部研究確定合格標準，并對考試考務工作進行指導、監督和檢查。
第九條凡中華人民共和國公民，遵守國家法律、法規，恪守職業道德，并具備下列條件之一的，可以申請參加物業管理師資格考試：
（一）取得經濟學、管理科學與工程或土建類中專學歷，工作滿10年，其中從事物業管理工作滿8年。
（二）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大專學歷，工作滿6年，其中從事物業管理工作滿4年。
（三）取得經濟學、管理科學與工程或土建類大學本科學歷，工作滿4年，其中從事物業管理工作滿3年。
（四）取得經濟學、管理科學與工程或土建類雙學士學位或研究生班畢業，工作滿3年，其中從事物業管理工作滿2年。
（五）取得經濟學、管理科學與工程或土建類碩士學位，從事物業管理工作滿2年。
（六）取得經濟學、管理科學與工程或土建類博士學位，從事物業管理工作滿1年。
（七）取得其他專業相應學歷、學位的，工作年限及從事物業管理工作年限均增加2年。
第十條物業管理師資格考試合格，由人事部、建設部委托省、自治區、直轄市人民政府人事行政部門，頒發人事部統一印制，人事部、建設部用印的《資格證書》。該證書在全國范圍內有效。
第十一條以不正當手段取得《資格證書》的，由省、自治區、直轄市人民政府人事行政部門收回《資格證書》。自收回《資格證書》之日起，3年內不得再次參加物業管理師資格考試。
第三章注冊
第十二條取得《資格證書》的人員，經注冊后方可以物業管理師的名義執業。
第十三條建設部為物業管理師資格注冊審批機構。省、自治區、直轄市人民政府房地產主管部門為物業管理師資格注冊審查機構。
第十四條取得《資格證書》并申請注冊的人員，應當受聘于一個具有物業管理資質的企業，并通過聘用企業向本企業工商注冊所在省的注冊審查機構提出注冊申請。
第十五條注冊審查機構在收到申請人的注冊申請材料后，對申請材料不齊全或者不符合法定形式的，應當當場或者在5個工作日內，一次告知申請人需要補正的全部內容，逾期不告知的，自收到申請材料之日起即為受理。
對受理或者不予受理的注冊申請，均應出具加蓋注冊審查機構專用印章和注明日期的書面憑證。
第十六條注冊審查機構自受理注冊申請之日起20個工作日內，按規定條件和程序完成申請材料的審查工作，并將注冊申請人員材料和審查意見報注冊審批機構審批。
注冊審批機構自受理注冊申請人員材料之日起20個工作日內作出決定。在規定的期限內不能作出決定的，應當將延長期限的理由告知申請人。
對作出批準決定的，應當自決定批準之日起10個工作日內，將批準決定送達注冊申請人，并核發《注冊證》。對作出不予批準決定的，應當書面說明理由，并告知申請人享有依法申請行政復議或者提起行政訴訟的權力。
第十七條物業管理師資格注冊有效期為3年。《注冊證》在有效期限內是物業管理師的執業憑證，由持證人保管和使用。
第十八條初始注冊者，可以自取得《資格證書》之日起1年內提出注冊申請。逾期未申請者，在申請初始注冊時，必須符合本規定繼續教育的要求。
初始注冊時需要提交下列材料：
（一）《中華人民共和國物業管理師初始注冊申請表》；
（二）《資格證書》；
（三）與聘用單位簽訂的勞動合同；
（四）逾期申請初始注冊人員的繼續教育證明材料。
第十九條注冊有效期屆滿需要繼續執業的，應當在有效期屆滿前30個工作日內，按照本規定第十四條規定的程序申請延續注冊。注冊審批機構應當根據申請人的申請，在規定的時限內作出延續注冊的決定；逾期未作出決定的，視為準予延續注冊。
延續注冊時需要提交下列材料：
（一）《中華人民共和國物業管理師延續注冊申請表》；
（二）與聘用單位簽訂的勞動合同；
（三）達到注冊期內繼續教育要求的證明材料。
第二十條在注冊有效期內，物業管理師變更執業單位，應按照本規定第十四條規定的程序辦理變更注冊手續。變更注冊后，其《注冊證》在原注冊有效期內繼續有效。
變更注冊時需要提交下列材料：
（一）《中華人民共和國物業管理師變更注冊申請表》；
（二）與新聘用單位簽訂的勞動合同；
（三）工作調動證明或者與原聘用單位解除勞動合同的證明，退休人員的退休證明。
第二十一條物業管理師因喪失行為能力、死亡或者被宣告失蹤的，其《注冊證》失效。
第二十二條注冊申請人有下列情形之一的，注冊審批機構不予注冊：
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）刑事處罰尚未執行完畢的；
（三）在物業管理活動中受到刑事處罰，自刑事處罰執行完畢之日起至申請注冊之日止不滿2年的；
（四）法律、法規規定不予注冊的其他情形。
第二十三條物業管理師或者聘用單位有下列情形之一的，應由本人或聘用單位按規定的程序向當地注冊審查機構提出申請，由注冊審批機構核準后，辦理注銷手續，收回《注冊證》。
（一）不具有完全民事行為能力的；
（二）申請注銷注冊的；
（三）與聘用單位解除勞動關系的；
（四）注冊有效期滿且未延續注冊的；
（五）被依法撤銷注冊的；
（六）造成物業管理項目重大責任事故或者受到刑事處罰的；
（七）聘用單位被吊銷營業執照的；
（八）聘用單位被吊銷物業管理資質證書的；
（九）聘用單位破產的；
（十）應當注銷注冊的其他情形。
第二十四條注冊申請人以不正當手段取得注冊的，注冊審批機構應當撤銷注冊，并依法給予行政處罰；當事人在3年內不得再次申請注冊；構成犯罪的，依法追究刑事責任。
第二十五條被注銷注冊或者不予注冊的人員，重新具備初始注冊條件，并符合本規定繼續教育要求的，可按照本規定第十四條規定的程序申請注冊。
第二十六條注冊審批機構應當定期公布注冊有關情況。當事人對注銷注冊、不予注冊或者撤銷注冊有異議的，可依法申請行政復議或者提起行政訴訟。
第四章執業
第二十七條物業管理師依據《物業管理條例》和相關法律、法規及規章開展執業活動。
第二十八條物業管理項目負責人應當由物業管理師擔任。物業管理師只能在一個具有物業管理資質的企業負責物業管理項目的管理工作。
第二十九條物業管理師應當具備的執業能力：
（一）掌握物業管理、建筑工程、房地產開發與經營等專業知識；
（二）具有一定的經濟學、管理學、社會學、心理學等相關學科的知識；
（三）能夠熟練運用物業管理相關法律、法規和有關規定；
（四）具有豐富的物業管理實踐經驗。
第三十條物業管理師的執業范圍：
（一）制定并組織實施物業管理方案；
（二）審定并監督執行物業管理財務預算；
（三）查驗物業共用部位、共用設施設備和有關資料；
（四）負責房屋及配套設施設備和相關場地的維修、養護與管理；
（五）維護物業管理區域內環境衛生和秩序；
（六）法律、法規規定和《物業管理合同》約定的其他事項。
第三十一條物業管理項目管理中的關鍵性文件，必須由物業管理師簽字后實施，并承擔相應法律責任。
第三十二條物業管理師應當妥善處理物業管理活動中出現的問題，按照物業服務合同的約定，誠實守信，為業主提供質價相符的物業管理服務。
第三十三條物業管理師應當接受繼續教育，更新知識，不斷提高業務水平。每年接受繼續教育時間應當不少于40學時。
第五章附則
第三十四條對在本規定之日前，長期從事物業管理工作，具有豐富物業管理實踐經驗，并符合考試認定條件的專業管理人員，可通過考試認定辦法取得物業管理師資格。
第三十五條取得《資格證書》的人員，用人單位可以根據工作需要聘任經濟師職務。
第三十六條符合考試報名條件的香港、澳門居民，可以申請參加物業管理師資格考試。申請人在報名時應提交本人身份證明、國務院教育行政部門認可的相應專業學歷或者學位證書、從事工作及物業管理相關實踐年限證明。臺灣地區專業技術人員參加考試的辦法另行規定。
外籍專業人員申請參加物業管理師資格考試、注冊和執業等管理辦法另行制定。
第三十七條物業管理師繼續教育內容、物業管理企業配備物業管理師數量和注冊管理等具體辦法，由建設部另行規定。
第三十八條各級人事行政部門和房地產主管部門及物業管理師資格考試等機構，在實施物業管理師制度過程中，因工作失誤，使專業管理人員合法權益受到損害的，應當依據國家有關規定給予相應賠償，并可向有關責任人追償。
第二條 凡在福州市范圍內從事物業管理活動的企業和兼營物業管理的機構或組織，均適用本規定。
第三條 本規定所稱物業管理企業資質是指企業的工作業績、管理水平、人員素質、資金情況等。
第四條 福州市房地產管理局負責本市物業管理企業資質的管理工作。
第五條 物業管理企業資質分為甲、乙、丙三個等級。
第六條 甲級企業標準：
1.近兩年管理的住宅小區建筑面積達20萬平方米以上房屋及附屬配套設施，或3幢2萬平方米以上的綜合商住樓、高級公寓。
2.近兩年管理的住宅小區獲得省、部級以上優秀管理住宅小區稱號。
3.經理具有三年以上從事物業管理工作的經歷。
4.有職稱的工程、經濟、會計、統計等人員不少于15人，并且中級職稱不少于5人，且建筑、結構、暖通、給排水、電氣、園藝等專業齊全。
5.企業注冊資金不少于200萬元人民幣。
第七條 乙級企業標準：
1.近兩年管理的住宅小區建筑面積達10萬平方米以上的房屋及附屬配套設施。
2.近兩年管理的住宅小區獲得市級以上優秀管理住宅小區稱號。
3.經理具有2年以上從事物業管理工作的經歷。
4.有職稱的工程、經濟、會計、統計等人員不少于10人，并且中級職稱不少于3人，且土建、給排水、電氣、園藝等專業齊全。
5.注冊資金不少于100萬人民幣。
第八條 丙級企業標準：
1.近兩年管理的住宅小區建筑面積達3萬平方米以上的房屋及附屬配套設施。
2.經理具有一年以上從事物業管理的工作經歷。
3.有職稱的工程、經濟、會計、統計等人員不少于5人，并且中級職稱不少于1人，且土建、給排水、電氣、園藝等專業齊全。
4.注冊資金不少于50萬元人民幣。
第九條 物業管理企業承接業務范圍：
1.甲級企業：可承接住宅小區、綜合商住樓、高級公寓、別墅區等各類房屋及附屬配套設施的物業管理。
2.乙級企業：可承接10萬平方米以下住宅小區及其配套設施的物業管理或十五層以下綜合商住樓、高級公寓、50幢以下別墅區的物業管理。
3.丙級企業：可承接5萬平方米以下住宅小區及其配套設施的物業管理。
第十條 企業應當按照相應的資質承接相應的物業管理業務，少數信譽好、素質較好的企業經市房地產管理部門批準，可適度超出規定業務范圍承接物業管理業務。
第十一條 物業管理企業資質由企業所在地縣（市）、區房地產管理部門審查后，報市房地產管理部門審批認定。
第十二條 已經設立的物業管理企業申請資質，應提供以下資料：
（一）物業管理企業資質等級申報表；
（二）營業執照；
（三）企業章程；
（四）法定代表人任職文件及工作經歷；
（五）有職稱人員的職稱證明；
（六）物業管理統計報表和財務決算年報表；
（七）驗資證明；
（八）管理物業的基本情況；
（九）其它需要出具的有關證件。
第十三條 新設立的物業管理企業，必須具備本規定第八條2、3、4款規定的條件向工商行政管理部門辦理登記注冊，取得《營業執照》后，按本規定第十一條申請資質認定。
新設立的物業管理企業，其資質等級應由最低等級定起。
第十四條 經資質審查合格的物業管理企業，由市房地產管理部門頒發《物業管理資質證書》，資質證書分為正本和副本，具有同等法律效力。
經審查達不到最低等級資質標準的原有物業管理企業，給予頒發臨時資質證書，并限期整改，整改期間不得承接新的物業管理業務。
未持有《物業管理資質證書》的企業，不得從事物業管理經營業務。
第十五條 不同等級的物業管理企業可以實行不同的收費標準。具體收費標準由市物委會同市房地產管理部門按省、市有關規定另行制定。
第十六條 企業資質實行年度檢查制度。
年度檢查內容：物業管理合同履約情況、物業管理投訴情況、經濟財務運行情況，以及各類人員的變化情況等。
第十七條 企業資質實行動態管理，一般在資質定級二年后，根據企業物業管理、經營情況，其資質條件達到上一資質等級標準，并且連續兩年資質年檢合格的，方可申請晉升一個資質等級。
第十八條 企業連續兩年資質年度檢查不合格的，降低一個資質等級，直至吊銷資質證書。
沒有申請資質年度檢查的企業，經資質管理部門督促后仍不申請，其資質證書無效。
吊銷資質證書或資質證書無效的，由市房地產管理局通知有關工商行政管理部門按企業登記規定處理。
第十九條 未取得資質證書從事物業管理經營的，由市房地產管理部門責令停業，沒收非法所得，并可處以10000元至20000元罰款。
超越核定的業務范圍承接物業管理業務的，由市房地產管理部門給予警告、責令整改，并可處以3000元至10000元罰款。
一、中職教師業務管理的作用
近年來人們更多的是談管理體制、教學計劃、課程設置、實踐教學等學校教學方面的宏觀管理，而對教師的各項具體業務的微觀管理強調和總結得不夠。教師業務管理是提高教育質量和辦學效益的主要措施之一，不容輕視。這可以從兩個方面加以說明。一方面，教師是學校教育教學工作的實踐者，通過教育教學的各項具體工作實現對學生的教育培養。每個教師積極工作取得的成績，綜合起來就表現為學校的辦學效益。反之，如果沒有每個教師在各個方面的積極努力，學校的辦學效益就無從談起。另一方面，教育部下發的文件明確指出：“改革教育體制，要調動各方面的積極性，最重要的是要調動教師的積極性?！苯處煼e極性的發揮，從整體上看，除了從思想上、生活上對教師予以關心外，還有賴于對教師的業務管理。
二、中職教師業務管理的內容
根據教師主要工作內容的不同，可把對教師的業務管理分為文化課教師、專業課教師、實習指導教師、其他教師的業務管理。但一般來講，所有中職教師都承擔著對學生的思想教育、知識傳授和實驗（實習）指導的任務。因此，對一般教師的業務管理可分為德育工作、理論教學和實驗實習三方面內容進行。
（一）德育工作。班主任是學校德育工作主要實施者。在教師業務管理中，一方面要把班主任德育工作作為主要的管理內容，緊抓不放，發揮他們的積極性和創造性，實現對班級的嚴格管理。另一方面是對科任教師的德育工作的管理。要發揮其教書育人的功能，使之與班主任配合，實現對學生德育的齊抓共管。
（二）理論教學。這一方面包括文化課、專業課教學的管理。通過對各科教師從制訂具體教學工作計劃、備課、課堂教學到作業批改和課外輔導、考試等整個教學過程的管理，督促他們認真負責地進行教學，促進學校教學質量的提高。另外，提高教學質量，還需要提高教師的教學業務水平，加強對教師開展教學研究活動的管理。
（三）實驗實習。一般說來，除政治、語文、數學及文科專業外，其他各科都存在實驗課教學。由于一些教師怕麻煩，該做的、能爭取做的實驗不做，影響到學生理論知識的學習和操作技能的培養，因此，要采取一定措施促其盡可能地按要求完成實驗課。專業課教師絕大部分既是理論課教師，又是實習指導教師，加強實習教學的管理，充分發揮專業課教師的實習指導作用，是培養學生一技之長的重要措施之一。
中職學校的教育教學工作是以上三個方面的有機統一體，它們互相影響，互相促進，缺一不可，必須切實加強管理。
三、中職教師業務管理的方法
（一）明確職責。使教師明確職責是教師業務管理的首要工作。一是學校領導要組織全體教師學習有關的文件材料，使他們明確中職學校的性質、任務和培養目標，了解黨和國家有關職教的方針政策、當地社會和經濟發展對職業教育的要求、當前學校的主要任務等，提高認識，統一思想，增強責任感，共同擔負起學校的辦學重任。二是進行目標管理，把任務層層分解到人，提出要求，使其職責分明，方向明確，能夠有計劃有目的地開展工作。三是制定《教師工作責任制》、《教師履職考核辦法》、《班級量化評比辦法》、《獎金評定辦法》、《教師行為規范》等必要的規章制度，使教師明確行動的準則和范圍，實行思想教育與制度化管理相結合。
（二）檢查督促。學校各方面工作安排部署完畢，只是工作過程的開始，重要的是要落到實處，這需要學校領導經常進行檢查督促。是否經常檢查督促、注重落實，它反映了學校領導的工作作風是否踏實，關系到學校工作能否按計劃順利進行，達到預期目的。
經常性地檢查落實主要靠分管的行政領導或有關業務人員。檢查的內容既要全面又要有所側重，并認真地做好記錄，作為教師業務考核的依據。對發現的問題要及時處理，對帶有共性的問題，要討論分析，統一認識，予以解決。
（三）考核評價。對教師工作進行全面考核和評價，是教師業務管理的重要方法。它是在上述明確職責要求、檢查督促兩項工作的基礎上，在學年末對教師各項工作和表現進行考核、評定的業務管理手段。
教師業務考核評價的實施可分為三個步驟。
1.根據教師工作職責等方面的要求制定相應的教師業務考核辦法?！翱己宿k法”的制定需遵循以下原則：（1）借鑒與創新相結合的原則。別人成功的考核辦法可以借鑒，避免走彎路，但不能全盤照搬。他人的先進經驗到了本單位就不一定行得通。這是矛盾的同一性和特殊性共存的結果。因而既要借鑒，又要結合本單位的實際有所取舍，有所創新。（2）定量與定性相結合的原則。定量是指對某項工作，利用平時檢查掌握的數據轉換成考核得分；定性是指憑考核者的印象，人為地給定一個考核得分。定性考核簡單易行，但缺乏準確性和說服力。定量考核工作量大，但它能客觀如實地反映教師的工作，排除人為因素的影響，可信度高。如果學校絕大部分內容采用定性考核，就可能會有少數人對考核結果不服，而學校又沒有準確的數據說服他們，會造成人際關系惡化，使學校工作受到影響。如果學校以定量考核為主，每一分都基本上有據可依，有據可查，群眾公認，實施后就可達到調動教師積極性的目的。因此，在教師業務考核辦法的制定中宜定性的盡量定性，能定量的要盡可能定量。（3）完整性與可能性相結合的原則。不完整、不全面的考核內容，不能全面地評價教師的工作成績；而一味求全的考核內容，勢必造成工作量過大，難以完成，而且有的內容是無法進行考核的。考核的內容和范圍應根據需要和可能確定。
2.建立健全教師業務檔案。積累完整的考核材料是考核的重點，也是考核的實施過程。它好比建筑工程的施工階段。實施考核的內容應與“考核辦法”規定的內容相一致。對一般科任教師來講，應包括德、能、勤、績四個方面。材料的獲得也應采取多種方式。如利用班務日記，召開學生代表座談會，進行民意測驗，查閱教育教學活動記錄等?？己诵鑼Ｈ素撠煟冀K如一，不漏不缺，所獲得的材料才是完整的、可靠的。
3.考核的評定。在獲得大量材料、數據的基礎上，進行統計分析，轉換成各項考核得分。累積各項考核得分便是教師得分總和。不論是采用群眾評議還是考核小組評議，對于定量考核項目，都只能是以平時考核獲得的資料評分。
關鍵詞： 知識企業 財務管理 比較分析 創新
知識經濟作為一種經濟增長方式，強調了經濟的增長已經越來越依賴于知識這種最重要的資源，已經越來越以知識為基礎。正如德魯克所言“在知識社會中，知識已是且將代替自然資源、金融資本等而成為最重要的資源”。在這種情況下，知識企業以其獨特的競爭優勢，獨領，成為新經濟時代的領頭羊。
1 知識企業及其特點
知識企業有狹義與廣義之分。狹義的知識企業是以知識為對象，對知識進行直接生產、加工和分配的企業。廣義的知識企業是指以科學技術為基礎對信息和知識進行生產、存儲、作用和傳播的企業，主要分布在教育、研究與開發、通訊媒介、信息服務等領域。知識企業以員工的知識及其商品化為利潤源泉，具有資金更多地投資于知識和信息活動，以提供高附加值的知識密集型的產品和服務為經營目標，具有極大的不穩定性和高風險性，對風險投資和股票市場的高度依賴性等特點。
2 知識企業財務管理的比較分析
知識企業的財務管理觀念不同于傳統企業。首先財務管理服務于知識管理的觀念，這主要包括兩方面含義，其一是知識企業應轉變傳統企業中流行的企業管理以財務管理為中心的觀念，而代之以知識管理為中心的觀念，故財務管理要服務于知識管理；其二是指知識管理中知識資產的開發、利用以及企業技術創新活動都需要財務管理活動的支持和參與；其次，高收益與高風險相配比的觀念。知識企業表現為高收益與高風險并存，要想取得高收益就必須接受高風險的存在。為此知識企業必須突破傳統企業財務管理中保守的消極規避風險的觀念，而應樹立在高收益與高風險合理配比前提下勇于承擔風險的觀念，這也是社會和歷史賦予其的使命。知識企業的風險主要源于技術創新，技術創新是其生存和發展的關鍵，如果技術創新停滯不前或反應不夠敏捷就會導致企業覆滅。因此在等待死亡與可能獲得高收益的高風險技術創新之間，知識企業只有選擇不斷的技術創新。
眾所周知，財務管理通常有籌資管理、投資管理和分配管理等內容。在知識企業中，這些內容都會發生很大的變化。
在籌資管理方面，籌集足夠的資本是企業實現生存、發展、獲利的管理目標的前提之一。在傳統企業中，籌集資本主要指籌集資金；而在知識企業中，知識在企業基本中占據主導地位，成為企業核心競爭力的重要源泉。籌集資本不僅包括籌集資金，更重要的是包括了資本的籌集。在Intel公司生產的芯片價格中，原材料與能源只占3%，設備與設施費占5%，直接人工占6%，而85%以上的價格為知識、專利與技術占有。對企業而言，如何籌集各種能唯我所用的知識資本將成為企業財務管理的重要起點，“籌知”與籌資相結合將是一種必然。事實上，貨幣資本籌集和人力資本籌集這兩者是互相促進的。貨幣資本的籌集為人力資本的籌集創造條件，只有籌集到一定量的貨幣資本，才能吸引人力資本，購買或研發無形資產；而人力資本的籌集反過來會有助于貨幣資本的籌集。因為在知識經濟社會，一個企業是否具有競爭力，是否有發展前景，并非決定于實物資產、多少設備，而主要在于是否擁有杰出的經理人和科技人員，是否具有專利、技術訣竅、商譽、知名商標等無形資產；是否具有一個或若干個能夠隨時與企業進行廣泛合作的虛擬組織。人力資本是組織的“靈魂”，而物質資本只不過是組織的“軀體”。所以，組織的籌資能力大小，基本上取決于組織擁有上述無形資產的能力。換句話說，擁有了優質的人力資本，即使沒有任何實物資本，資金持有者也愿意提供貨幣資本給你支配；相反，如果只有實物資本而沒有人力資本，那么就不會有人愿意提供貨幣資本。所以，企業在籌資階段，財務管理應實現這樣一種良性循環———通過籌集貨幣資本為人力資本的籌集創造條件，通過財務管理的其他功能，發揮人力資本的作用，創造更大價值，為籌集更多的貨幣資本!為進一步做大做強企業打開通道。
第一條為維護xx市糧食收購秩序，規范糧食經紀活動，促進糧食經紀人隊伍的健康發展，依照《糧食流通管理條理》、《xx省實施〈糧食流通管理條例〉辦法》和《xx省糧食局〈糧食經紀人業務規范暫行辦法〉》等有關法律、法規和制度，結合本市實際，特制定xx市糧食經紀業務管理實施辦法。
第二條本辦法所稱糧食經紀人是指活躍在農村市場，以盈利為目的，直接向種糧農民或其他糧食生產者收購原糧，銷售給糧食經營企業、飼料及工業用糧企業、個體糧食加工戶或自然人。
第三條糧食經紀人從事經紀活動，應當遵守國家法律法規，遵循平等、自愿、公平、誠信的原則。
第四條糧食經紀人的合法權益受到國家法律法規保護，任何單位和個人不得侵犯。
第五條縣級以上（含縣級）糧食行政管理部門會同同級工商行政管理部門負責本區域內糧食經紀活動的指導、服務和監督管理。
第二章資質條件
第六條從事糧食經紀活動的經紀人，應當具備下列條件：
（一）具備糧食經營資金籌措能力；
（二）具備鑒別糧食質量的基本技能；
（三）熟悉糧食收購政策和有關糧食收購、儲存、運輸常識；
（四）具有加蓋委托人公章的《糧食收購許可證》復印件。
第七條申請從事糧食經紀活動，應當向當地糧食行政管理部門提交書面申請，提供個人簡歷、資金等書面材料。糧食行政管理部門應當自受理之日起3個工作日內完成審核，對符合辦法第六條規定條件的申請者授予糧食經紀人資格，并頒發《糧食經紀人資格證》。
第八條糧食經紀人應當持《糧食經紀人資格證》與有《糧食收購許可證》的糧食企業簽訂《糧食經紀合同》后，方可從事糧食收購活動。
第九條《糧食經紀合同》為格式合同。糧食行政管理部門應當依據《合同法》相關規定明確雙方的責任與義務，合同內容應當注明代購糧食的品種、數量、價格、質量標準、貨款結算及付費方式。
第三章業務管理
第十條糧食經紀人應當明確各自收購糧食的市場份額，自覺遵守糧食收購紀律，共同維護糧食收購市場秩序，保障收購本市場份額內的糧食。
第十一條糧食經紀人應當執行國家糧食質量標準，不壓級，不抬級，不得在收購的糧食中摻雜使假，不得收購不符合國家質量標準的糧食。
第十二條糧食經紀人應當遵守國家糧食收購政策，依質論價，不壓價，不抬價，切實保護好種糧農民利益。
第十三條糧食經紀人應當積極配合和支持糧食行政管理部門對糧食收購市場管理與指導工作，履行經紀人義務
第十四條依法從事糧食收購活動的經紀人，應當告知售糧農民或者在收購場所掛牌公示收購的糧食品種、收購價格和質量標準。
第十五條糧食經紀人收購糧食，應當及時支付售糧者售糧款，不得拖欠；不得接受任何單位、組織或者個人的委托代扣、代繳任何稅費、款項。
第十六條糧食經紀人應當向與其簽訂《糧食經紀合同》的糧食企業提供各種收購信息，反映糧食收購活動中遇到的各種情況。
第十七條糧食經紀人跨區域收購糧食，應當向收購地糧食行政管理部門登記備案，接受收購地糧食行政管理部門管理與監督。
第十八條糧食經紀人根據其經紀業務需要，可以以股份合作、聯合經營等合作方式與糧食企業進行購銷合作，并與糧食企業簽訂合作合同，在合同規定的范圍內從事合作業務。
第十九條糧食經紀人應當加強經紀行業自律，在維護糧食市場秩序方面發揮監督和協調作用。
第二十條糧食經紀人由委托企業一年一聘。一經聘用，委托企業應當將其聘用資料報送當地糧食行政管理部門備案。
第二十一條糧食行業協會應當吸收糧食經紀人為協會會員，在經紀人多的地方，可以成立農村糧食經紀人分會。協會應當為經紀人提供下列服務：
（一）組織糧食經紀人進行經紀業務和政策法律知識培訓，不斷提高糧食經紀人經紀業務水平，增強糧食政策和法律法規的適應能力；
（二）組織糧食經紀人向農民宣傳糧食生產政策，引導農民調整種植結構，種植市場適銷對路、收益更高的糧食品種；
（三）傳遞糧食市場信息，在經紀人之間架起信息共享的橋梁。
第二十二條在糧食收購期間，糧食行政管理部門應當加強對經紀人市場行為的規范、管理與監督，以增強經紀人內部自我約束力。
第二十三條糧食行政管理部門應當鼓勵和引導糧食經紀人直接與糧食生產者簽訂糧食訂單，或者根據糧食企業需要，協助糧食企業走村入戶做好糧食訂單工作。
在收購期間，糧食經紀人應當按糧食訂單要求履約，優先保證收購訂單糧食，確保農民訂單收益，形成訂單糧食業務與糧食經紀業務發展互動、雙贏的局面。
第二十四條糧食行政管理部門應當鼓勵和引導糧食經紀人與農民開展糧食品種兌換業務，通過品種兌換業務收購農民余糧，為農民提供需要的各種物資，滿足農民需求。
第二十五條糧食企業應當對其所屬糧食經紀人加強管理，保持聯系和溝通，了解糧食經紀人的糧食收購信息；敦促糧食經紀人履行《糧食經紀合同》，幫助糧食經紀人解決糧食收購中遇到的問題。
第四章法律責任
第二十六條糧食經紀人有下列行為之一的，其所從事的糧食收購活動，視同無證收購，依據《糧食流通管理條例》第41條進行處罰；情節嚴重的，取消糧食經紀資格，禁止從事收購糧食活動：
（一）未按本辦法第六條規定取得《糧食經紀人資格證》；
（二）未簽定《糧食經紀合同》。
第二十七條糧食經紀人違反本《辦法》第14條規定，和在收購活動中有壓低或抬高價格收購糧食、欺行霸市、強買強賣等行為的，依據《糧食流通管理條例》第43條進行處罰；情節嚴重的，取消糧食經紀人資格，解除糧食經紀人聘用合同。
第二十八條在收購活動中，發生下列不正當行為之一的，依據《糧食流通管理條例》第44條進行處罰；情節嚴重的，取消糧食經紀人資格，解除糧食經紀人聘用合同：
（一）壓低糧食品種等級標準；
（二）在糧食中攙雜使假；
（三）拖欠售糧者售糧款；
（四）代扣代繳稅費和其他款項。
第五章附則
第二十九條本辦法中所指糧食收購，是指為糧食經營企業、工業及轉化用糧者、個體糧食加工戶，在農村開展零散收購糧食的活動。
【論文“電子商務企業的知識管理戰略”分2個部分，本文是第1部分】：
一、電子商務企業知識管理戰略的選擇；
二、電子商務企業的知識管理戰略的表現形式。
今天,企業已經認識到了它們的關鍵資產和持續競爭優勢的來源是它們有效地管理和利用組織的知識。數字革命不僅改變了企業搜集、儲存和處理消費者行為信息的方式,改變了商家制定價格、促銷或分銷產品的方法,而且提高了它們管理知識的能力。信息系統和信息技術的發展能夠使企業積累大量消費者的數據和信息,擁有和逐步搜集消費者的特征和其購買方式的信息對提高企業的營銷能力是非常有益的。隨著因特網的不斷發展和電子商務企業的出現,知識管理的實踐和研究正變得越來越重要,除了電子商務企業,傳統企業也正在網上建立它們的電子商務平臺。在電子商務時代,許多正在改進和變化的商務活動要求有效地創造、組織、檢索、交流、共享和利用知識的新形式。盡管電子商務發展很快,但許多企業還沒有意識到把知識管理作為促進企業長遠發展和提高競爭能力的經營管理戰略。本文想就此進行一點有益的探討。
1.電子商務企業知識管理戰略的選擇
Nonaka(1994)根據知識的表達形式把知識分為顯性知識和隱性知識。顯性知識是指正式和規范的、客觀有形的、可以清晰地表述、完整地向他人傳遞的知識,通常以語言、文字、事實、數據、圖像等有形結構的形式存儲,表現為著作、文件、計算機程序、專利、數據庫、產品說明書以及計算公式、方程等。而隱性知識則是指復雜的、隱含的、高度個體化、難以形式化或溝通的、難以與他人共享的主觀知識,通常以個人經驗、印象、感悟、團隊的默契、技術訣竅、組織文化、風俗等形式存在,難以用文字、語言、數據、圖像等形式加以表達。從知識的編碼格式化角度看,可以把知識分為可編碼和不可編碼的知識。顯性知識可編碼,隱性知識不可編碼。由于知識只有被編碼格式化后才能方便地為他人所共享,因此企業必須盡可能地實現隱性知識向顯性知識的轉化。然而,這種轉化過程并非容易。知識的客觀成分被認為主要對過程發生影響,而主觀成分則對創新發生影響。
Watts(1992)認為知識管理存在緊密和松散兩個方面,就象洛克(Lockean)/萊布尼茲(Leibnitzian)和黑格爾(Hegelian)/康德(Kantian)這兩個截然不同的哲學流派的觀點;或者用陰陽比喻來描述知識管理的兩個方面,因為二者對促進知識管理的發展是必需的,而陰陽法則是中國思想真正的根。緊密的這一面是建立在洛克)/萊布尼茲哲學的基礎上,它實質上為知識管理提供了信息處理方面,支持知識管理的客觀觀點。相反,松散的這一面提供了在黑格爾/康德的哲學觀點中的敏捷和柔性,承認含義分歧的重要性,它實質上支持知識管理的主觀觀點。對知識管理系統的根本挑戰是它們支持知識管理的兩個方面:緊密/松散或客觀的/主觀的觀點。
第一條為加強城市住宅小區物業管理，保障業主的合法權益，維護住宅小區的生活秩序，改善居住環境，提高城市文明程度，根據國家有關規定，結合本省實際，制定本辦法。
第二條本辦法適用于本省城市規劃區范圍內住宅小區的物業管理。
第三條本辦法所稱住宅小區，是指統一規劃、綜合開發、配套建設，并達到一定規模的居住區。
本辦法所稱物業，是指住宅小區內的各類房屋和相配套的公用設施、設備及公共場地。
本辦法所稱物業管理，是指物業管理企業與業主根據合同約定，對住宅小區內的物業進行維護、修繕等管理服務的活動。
本辦法所稱業主，是指住宅小區內各類房屋的所有權人。
第四條住宅小區物業管理應遵循公平、自愿、便民、互利和自我管理與專業服務相結合的原則。
第五條各級人民政府應加強領導，積極推行住宅小區物業管理，為城市居民創造優美整潔、舒適方便、文明安全的生活環境。
第六條各級建設或房地產行政主管部門（以下稱物業管理主管部門）負責本行政區域內的住宅小區物業管理工作。
其他有關部門按照各自職責，配合做好住宅小區的管理工作。
第七條物業管理主管部門應加強對物業管理企業的指導與服務，協調解決有關問題，幫助物業管理企業提高管理水平和服務質量。
第二章業主大會及其委員會
第八條住宅小區已交付使用且入住率達到50％以上時，物業管理主管部門應會同開發建設單位召集全體業主舉行大會，選舉產生業主委員會。
第九條業主委員會是住宅小區內代表全體業主對物業實施管理的組織。
業主委員會主任、副主任和委員由業主大會在全體業主中選舉產生。
第十條業主委員會在業主大會的監督下，履行下列職責：
（一）召集并主持業主大會，報告小區物業管理的實施情況；
（二）通過公開招標選定物業管理企業，與物業管理企業訂立、變更或解除物業管理合同；
（三）擬定公共資金使用計劃，并按年度公布使用情況；
（四）審定物業管理企業提出的物業管理計劃；
（五）聽取業主的意見和建議，監督物業管理企業的工作；
（六）監督公用設施、設備及公共場地的使用；
（七）業主大會賦予的其他職責。
第十一條業主委員會應定期召開會議，會議應有過半數委員出席，其決定必須經全體委員半數以上通過方有效。
業主委員會召開會議時，可以邀請政府有關部門及街道辦事處、公安派出所、居民委員會、物業管理企業等單位參加。
第十二條業主大會和業主委員會的決定對本住宅小區的業主和非業主均具有約束力。
第十三條住宅小區應制定業主公約。
業主公約經業主大會討論通過后生效。業主公約生效前，業主和非業主應遵守開發建設單位制定的住宅小區物業管理規定。
第三章物業管理移交
第十四條住宅小區竣工后，開發建設單位必須向有關部門申請綜合驗收。綜合驗收合格的，方可辦理物業管理移交手續。
第十五條住宅小區業主委員會成立前，物業管理工作由開發建設單位負責，費用由開發建設單位承擔。
第十六條住宅小區業主委員會成立后，開發建設單位應將住宅小區的物業管理移交給業主委員會，并提供下列資料：
（一）住宅小區建設各項批準文件；
（二）住宅小區規劃圖、竣工總平面圖；
（三）房屋及配套公用設施、設備竣工圖；
（四）地下管網圖；
（五）質量驗收資料；
（六）其他必要資料。
上述資料由業主委員會或物業管理企業負責保管。
第十七條開發建設單位在出售住宅時，按省政府有關規定向業主收取物業管理公共資金。
開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應將物業管理公共資金以業主委員會的名義一次性存入金融機構，按住宅小區專戶儲存，并接受物業管理主管部門的監督和管理。
第十八條物業管理公共資金的所有權歸本住宅小區全體業主共同所有。
物業管理公共資金的使用由業主大會決定，?？钣糜谠撟≌^物業管理工作的啟動及公用設施的維修、更新和建設，任何單位和個人不得挪用。
第十九條開發建設單位在移交住宅小區物業管理時，應按有關規定向業主委員會提供物業管理用房和一定比例的商業用房。
商業用房由開發建設單位按成本價提供，其購置費用可從物業管理公共資金中暫支，并從該商業用房的經營收入中逐步收回。
商業用房的比例，由城市人民政府確定。
第四章物業管理企業
第二十條物業管理企業必須依法登記注冊，并取得省建設行政主管部門核發的物業管理企業資質證書后，方可從事物業管理工作。
第二十一條物業管理企業根據與業主委員會簽訂的合同，承擔住宅小區的物業管理工作。
物業管理合同應明確物業管理的事項、標準、權限、期限、費用、違約責任及其他權利義務等條款。
第二十二條物業管理企業向業主和非業主收取物業管理服務費，收費項目和標準應向物價主管部門申報，并接受物價和物業管理主管部門的監督檢查。
第二十三條物業管理企業為業主提供的公共衛生清潔、公用設施維修保養和保安、綠化等公共以及代收代繳水電費、煤氣費、有線電視費、電話費等代辦的收費，分別按國家有關規定執行。
第二十四條物業管理企業為業主提供合同約定項目以外的特約服務，服務費用由當事人雙方約定。
第五章物業維護
第二十五條全體業主和非業主都應愛護和正確使用小區物業。住宅小區內禁止下列行為：
（一）踐踏、占用綠化地；
（二）損毀園林；
（三）占用通道、停車場等公用設施和場地；
（四）亂拋、亂堆、焚燒垃圾和雜物；
（五）制造超標準噪音；
（六）亂搭、亂建、亂涂、亂畫；
（七）堆放或隨意使用易燃、易爆、劇毒、放射性等物品；
（八）政府或業主公約明令禁止的其他行為。
第二十六條房屋分戶門內的維修，由業主自行負責。
單體建筑物內公用設施的維修費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。
出租房屋的維修責任，由當事人雙方在租賃合同中約定。
第二十七條住宅小區內業主專用的公用設備和公共場地的維修養護費用，由業主依其所擁有的建筑物份額按比例分擔。
非業主專用的公用設施、設備和公共場地的維修養護費用，由受益人或有關部門承擔。
第二十八條房屋及其附屬設施影響市容或危及公共安全的，業主應及時維修；拖延或拒不維修的，業主委員會可以委托物業管理企業進行強制維修，費用由業主承擔。
第二十九條住宅小區內的供水、供電、供氣、通信等社會公共事業設施的維修養護，按國家有關規定執行。
第六章法律責任
第三十條未取得物業管理企業資質證書從事住宅小區物業管理業務的，由物業管理主管部門責令其限期補辦手續，可并處1萬元以下罰款。
第三十一條物業管理企業擅自提高收費標準，由物價主管部門按國家有關規定予以處罰。
第三十二條違反本辦法第二十五條規定的，由物業管理主管部門及其他有關部門依法予以處罰；造成損失的，承擔賠償責任。
