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關鍵詞：以房養老；問題；對策
人口老齡化已成為現在社會關注的焦點問題。我國制訂了許多法律法規，希望老年人在退出社會后能愉快、健康的度過晚年。但是隨著老齡化的日益嚴重傳統的家庭養老已經不能適應現代化社會的發展，急需一種符合中國國情的養老模式出現。
一、我國以房養老模式面臨的困境
（一）政府公共職能的缺失
政府對于推廣“以房養老”政策應該起到發起者和宣傳者的作用。在我國，政府對于“以房養老”不夠重視，推行的力度不強，造成民眾對“以房養老”的概念、作用以及申請條件等都不了解，存在著一定的誤解。
“以房養老”作為養老社會保障的一種新形式，政府應該起到引導作用，發揮公共職能，才能夠更好的服務群眾。目前我國存在的“以房養老”方式多是民間自發組織的，既沒有相關的法律法規對其進行規范，又沒有政府的職能部門進行有效的監督和管理，老年人往往處在信息弱勢的地位，承受著相當大的風險。例如：成都市“以房養老”第一人就是與當地社區管理機構（非政府機構）簽訂的協議，因此在之后的養老過程中才出現了爭議。
（二）傳統思想觀念的阻礙
“以房養老”政策在我國實施的最大障礙就是傳統觀念的束縛。在中國，“養兒防老”和“不動產傳承”的觀念根深蒂固。將房產作抵押換取養老費用，這對于很多中國家庭來說在情感上是不能接受的，中國傳統的代際關系與“以房養老”的模式存在著矛盾。
（三）相關的市場發展不成熟
“以房養老”涉及房地產、金融等多個行業，現階段我國這些行業的發展都還很不成熟，存在著許多問題，這限制了“以房養老”政策的推行。
近年來，中國房地產價格持續走高，房地產泡沫不斷膨脹，如果房地產泡沫一直存在，房價持續走高，那么老年人將房屋抵押后，房價未來的升值收益就會由貸款人享有，老年人會因此蒙受損失；相反如果房地產泡沫破裂，房價出現大降，那么貸款的金融機構將抵押房產流通變現的收益必然會下降，造成金融機構的損失，從而降低金融機構參與“以房養老”的積極性。同時，中國的房地產中介機構發展很不規范，也增加“以房養老”過程中的風險性。
由于“以房養老”涉及的金融方面的業務比較廣，所涉及的經營方式比較復雜，而國內對于“以房養老”產品究竟該由銀行業經營還是由保險業經營始終沒有一個清楚的劃歸。我國法律規定保險業不能經營抵押貸款業務，從而保險業不能從事抵押貸款性質的“以房養老”，而銀行業又不能從事具有保險性質的年金形式的“以房養老”方案。
（四）相關法律法規的欠缺
“以房養老”政策的推行需要相應的法律、法規等制度的支持。然而，該模式引入我國的時間還很短，尚處于試水階段，相關的法律法規還沒有建立起來。這就使得老年人在“以房養老”的過程中，合法權益得不到應有的保護，風險增加。例如：在南京試點中，由于房屋變現的過程較為復雜，又沒有具體的法律法規為各環節做保障，老年人往往存在著很大的疑慮，從而削弱了他們參與的積極性。
二、我國推行“以房養老”模式的對策建議
（一）明確政府職能
我國以房養老缺乏政府的政策支持。首先，雖然以房養老在國外已發展成熟，但在我國還算一個新鮮事物。在我國部分城市試點的以房養老模式，除了上海模式中上海市住房公積金中心是政府機構，其它模式并沒有政府機構的參與，所以，這些自發性組織相對于政府機構來說沒有公信力。
政府必須在推動和引導“以房養老”上發揮主導性的作用。擔負起發起者和宣傳者的責任，一方面引導咨詢機構或是非營利性的組織對老年人進行宣傳和教育，為他們提供咨詢服務；另一方面，面對金融機構對開展“以房養老”相關產品積極性不高的情況，政府應該放寬行業限制，給予一些政策扶持，鼓勵金融機構參與其中，實現社會價值。
（二）轉變傳統觀念
我國推行“以房養老”政策的關鍵就在于要引導傳統思想觀念的轉變，從而營造適應的社會文化環境。從政府層面應該加深公眾對“以房養老”的理解，減少民眾的疑慮。社區、金融機構等組織應該深入基層和客戶群，向民眾講解“以房養老”政策，介紹相關的金融產品，提高對“以房養老”的知曉度。在這方面，可以學習美國等國的成功經驗，建立由金融業和政府社會保障部門人員共同組成的顧問委員會，針對老年人進行相關的輔導，使他們能夠充分了解“以房養老”，并結合自身的實際情況更好的選擇。
（三）建立健全相關市場
“以房養老”政策的執行必要要以一定的市場制度和體制為保障。因此，要建立起以特設機構或保險公司為主體，商業銀行和社保機構為補充，房地產中介機構參與其中的住房反向抵押貸款開辦機構。銀行、保險、信托、社保、房地產等機構必須聯合起來，各自發揮其優勢，相互協作，任何一個機構都難以單獨開展此項業務。我國房地產市場發展很不穩定，與國外相比，銀行、信托等金融機構發展也還很不成熟，這其中既有國家監管上的問題，也有機構自身建設上的問題。這就要求國家要進一步建立健全相關的市場，加強引導，各個機構或是行業必須在完善自身建設的同時加強合作，整合資源，探索適合中國國情的“以房養老”政策。
（四）制定相關法律法規
“以房養老”政策涉及金融，社保等多個利益相關領域，實施較為復雜，也牽扯各方的利益。它的推行，離不開相關法律法規的保障，因此必須要制定一套法律法規，從金融、房地產等相關領域入手，對各個市場主體的行為進行規范，明確權利義務。這樣才能避免在出現問題時，無法可依，使利益相關主體蒙受損失。
參考文獻：
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[2]范子文.中國住房反向抵押貸款研究.中國農業出版社，2011.
[3]柴效武.未來靠啥養老――以房養老你準備好了嗎.中國民主法制出版社，2011.
關鍵詞：中國民間借貸 規范化發展 法律問題
民間借貸是指雙方當事人根據真實情況達成的借款協議的行為，其中雙方當事人包括法人與自然人、自然人與自然人和自然人與其他組織。民間借貸作為一種重要的民間金融形勢可以作為直接投資的渠道。同時，在我國經濟飛速發展的大背景下迅速發展的民間借貸，在金融資源方面為農村經濟和民營經濟提供了強有力的支持，但是由于我國金融業受到國家的嚴格管理，導致民間借貸在發展過程中難以得到相應法律和政策的足夠支持，使民間借貸在實際運作的過程中出現利率過高的問題，極易引發刑事犯罪和破壞國家的金融秩序，這些問題的存在不僅阻礙了民間借貸的健康發展，還影響了我國經濟的健康平衡發展。因此，對民間借貸存在的法律問題進行研究，促進其向規范化的方向進行發展是不可或缺的。另外，由于民間借貸作為一種復雜的社會現象，加之國家為了維護金融業的安全和秩序，制定了許多否定民間借貸發展的規定，導致民眾將民間借貸認為是一種高利貸、非法集資和非法吸收公眾的存款的行為，不利于民間借貸的發展。
一、 對民間借貸的認識
（一）民間借貸不等同非法吸收公眾存款
民間借貸與非法吸收公眾存款二者之間存在明顯的區別，主要表現在以下幾方面：其一，二者在目的上存在明顯的差異。民間借貸的主要目的是為了籌集足夠的資金幫助籌集者解決生產經營中遇到的困境，而非法吸收公眾存款是一種類似于民間借貸形式的犯罪行為，其主要目的是通過非法的手段進行牟利，并最終對獲得的利益進行非法占有；其二，二者針對的對象存在差異。民間借貸的對象一般不會超出當地的范圍，主要是借貸者的親戚朋友、熟人和生意上的伙伴，而非法吸收公眾存款對針對的對象十分廣泛，不僅包括本地范圍還會涉及多個行政區；其三，二者的資金來源方向存在差異。民間借貸作為一種合法行為所使用的資金主要是放貸人的自有資金，而非法吸收公眾存款的資金來源主要包括國外熱錢和通過非法手段吸收和籌集的公眾存款；其四，二者在受保護上存在差異。當發生糾紛時，只要民間借貸的貸款利率沒有超過同期銀行利率的四倍就會受到相應法律法規的保護，而非法吸收公眾存款一旦被發現就會被徹底取締，并且損失由參與者自己承擔。
（二）民間借貸不等同于集資詐騙
民間借貸與集資詐騙之間的區別主要集中在“騙”字上，具體表現在以下幾方面：其一，二者在歸還問題上存在區別。民間借貸是要按照規定的日期歸還給放貸者，而集資詐騙的主要目的是對籌集的資金進行非法占有，沒有歸還的打算；其二，在投資經營上存在區別。民間借貸的出發點是為了進行投資經營，實現企業生產規模的擴大，并且當使用民間借貸籌集的資金經營發生虧損時不會被定義為集資詐騙，而集資詐騙的根本目的是非法占有和不歸還，并未用籌集的資金進行經營和投資，只是利用籌資的錢進行享受和揮霍，利用虛假經營的模式騙取投資者的金錢。
二、 中國民間借貸存在的問題
（一）相關的立法不夠完善
目前我國在民間借貸方面存在的立法問題主要表現在以下幾方面：其一，相關法律法規之間存在矛盾。當前與民間借貸有關的法律和法規的規定表現的十分寬泛和分散，加之立法技術的缺失和“政出多門”的不利影響，導致許多法律法規內容之間產生了沖突；其二，專門法律制度的不足。主要是金融市場退出機制的不完善、個人破產法律制度的缺失和征信法律體系的不健全，導致難以對民間借貸活動進行正確的引導和規范，無法實現民間借貸的運作和管理的規范化；其三，缺乏統一的標準。由于受到民間借貸立法不健全的影響，致使民間借貸過程出現判斷標準模糊不清、操作性不強和司法機關手握自由裁量權過大的問題，使民間借貸主體的利益難以得到保障。
（二）不規范民間借貸的出現
民間借貸作為一種自發的信用活動，會出現民間借貸主體為了實現利益的最大化而采取投機行為，進而引發一系列的違法行為和債務糾紛。如果不對民間借貸進行有效的法律約束，建立完善的監管和跟蹤機制，則會導致民間借貸出現嚴重的信用危機，一旦借貸方出現信用缺失的問題，就會對放貸者的資金造成極大的安全危害。
（三）可能出現民間借貸利率高的問題
在我國的法律法規中規定：民間借貸的利率可以高于當期的銀行利率，但是不能超過銀行同類貸款的4倍利率，超過同類銀行貸款利率4倍而產生的利息將不會受到國家法律的保護。通過調查發現當前的許多民間借貸利率都超過了同期銀行貸款利率的4倍，一旦出現糾紛放貸者的利益將受到損害。目前我國主要用是否高于銀行貸款利率4倍的標準來衡量民間借貸活動是否合法，但是在民間借貸的實際操作中相關法律法規并未起到良好的約束作用，導致具有高利貸特征的民間借貸現象層出不窮，并且在民間借貸中形成了潛在的“行規”，即在借款時就已經將高額的利息反映到借款本金中，難以讓執法者發現其中的問題。
（四）存在大量的非法放債轉貸現象
由于在民間借貸的過程中可以賺取豐厚的利益，致使一些不法分子采用虛假的貸款條件和貸款理由進行貸款，進而將貸款取得的資金通過民間借貸的方式借貸給他人，從中賺取高額的貸款利益。這種非法的放債轉貸現象對我國的金融秩序產生了不利影響，損害了金融機構的利益。
（五）民間借貸存在著較高的風險
由于民間借貸的利率明顯高于銀行的貸款利率，在一定程度上加重了企業的負擔，容易使企業出現惡性循環使用高成本資金的現象。雖然企業通過付出高額利息籌集到資金解決了企業的困境，但是這只會進一步降低企業的效益，使企業難以按照日期歸還債務，對企業的健康發展產生了不利影響，同時又為高利貸提供生存的空間，不利于社會的和諧穩定。
三、 如何從法律角度促進中國民間借貸的規范化發展
（一）對現行法律法規的完善和監管力度的加強
其一，對民間借貸法律法規的完善。首先要對民間借貸的身份進行確認，彌補民間借貸的不足，主要包括完善業務范圍、資金來源、法律責任、放貸人主體資格和放貸利率上限，其次從法律角度實現民間借貸的規范化，提高借貸雙方正確認識民間借貸的合理性和合法性，為民間借貸創設良好的環境，實現在法律技術層面下的穩定發展；其二，加強法律監管的力度。在目前飛速發展的經濟下，當民間借貸有關的法律法規得到完善之后，定將促進民間借貸的迅猛發展。為此，必須讓各監管部門認識到自己責任，加強各部門間的協調合作。另外，隨著民間借貸出現多元化發展的趨勢，可能涉及保險、擔保和證券等領域，故加強對民間借貸的監管是時展的需要；其三，嚴懲違法犯罪行為。隨著民間借貸向合法化方向發展，會導致違法犯罪行為的產生，比如洗錢和非法集資等行為的出現。為此，在進行監管時要去除這些犯罪行為的合法外衣，對其實施嚴厲的打擊，保障民間借貸的健康發展。
（二）對民間借貸進行正確的引導
在促進民間借貸的規范化發展時，要根據民間借貸的特點，進行正確的引導和規范。其一，加強宣傳教育。通過對民間借貸的相關法規大力推廣和宣傳，讓廣大群眾對民間借貸的政策和法律進行充分的認識，讓群眾嚴格按照相關的法律規定對自身的借貸行為進行規范；其二，對借貸程序進行規范。目前的民間借貸在規范化發展方面還嚴重不足，主要表現在沒有明確規范借貸雙方的義務和權利、沒有具體規范憑據的內容。為此，在簽訂民間借貸的合同時，要對合同的相關事項進行明確和規范；其三，對民間借貸的利率和用途進行明確的規范。首先，借款人要出具借款事由說明書，對借款的用途進行細致明確的說明，防止借款人使用民間借貸籌集的資金開展非法行為；其次，嚴格按照法律法規的規定進行民間借貸利率的確定，避免高利貸行為的出現。
（三）對民間借貸實施嚴格的金融監管
為了進一步對民間借貸業務進行規范，實現民間借貸監管制度的完善。首先，可以吸取國外先進的經驗，對民間借貸實施嚴格的金融監管，實現對投資者效益的保證，比如可以讓工商管理部門按照相關的法律法規加強對民間借貸宣傳廣告的管理和對放貸人實施登記管理；其次，銀監會要擔當起監管職責，嚴厲打擊非法吸收公眾存款和非法集資等違法行為，實現民間借貸的健康發展；最后，要建立完善的報警機制，實現對民間金融業的監測。比如可以對信息披露機制進行規范和建立民間借貸信息的統計機制，讓借貸主體可以根據提供的信息做出正確的借貸決策。
四、結束語
隨著民間借貸在我國的快速發展，促進其規范化發展將是金融行業工作的重中之重。但是面對目前我國民間借貸存在的問題，只有在立法先行下對其進行按嚴格的金融監管，并對其業務的發展進行規劃，才能促進民間借貸行業的健康發展，為企業經營提供有力的資金支持，彌補正規金融行業發展的不足，適應經濟全球化的發展形式，促進我國經濟的健康可持續發展。
參考文獻：
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【關鍵詞】商業銀行 零售銀行業務 改革發展
零售銀行業務是指以客戶為中心,運用現代化經營理念,依托高科技手段,向個人、家庭和中小企業提供的綜合性、一體化的金融服務。零售銀行業務是相對于批發銀行業務而言的,通常將主要面向個人客戶和中小企業的銀行業務稱為零售銀行業務。其主要特點是:單筆業務涉及金額較小、利潤率較高、服務對象是個人客戶和中小企業、客戶流動性較高、業務風險兩極化(即面向個人客戶的零售銀行業務風險較低,面向中小企業的零售銀行業務的風險較高)。根據零售銀行業務涉及商業銀行資產負債的情況,將零售銀行業務品種劃分為零售負債業務、零售資產業務和零售中間業務。
一、我國商業銀行零售銀行業務現狀
1、零售銀行負債業務現狀
1984年以來,以工、農、中、建四家國有商業銀行為主體的市場競爭格局初步形成,隨著改革的深入,銀行自身利益得到越來越充分的體現。零售銀行業務在吸收家庭儲蓄、支持商業銀行利潤增長方面發揮了重要作用。長期以來,大多數的商業銀行把零售銀行業務中吸收存款業務放在首要地位,零售銀行業務推出的業務創新和工具創新在個人存款領域最為豐富,出現了教育儲蓄、有獎儲蓄、愛心儲蓄、通存通兌、代收代付、協定存款等新的產品和服務項目。在零售銀行業務考核標準中,存款指標完成情況幾乎成為業績考核的唯一標準,而一些跨國銀行以利潤為中心的指標考核體系使個人客戶成為資產業務的重要主體。我國工、農、中、建四大商業銀行在零售負債業務中占有絕對優勢。在國內的商業銀行中,2006年6月四大商業銀行的人民幣儲蓄存款業務市場占比達到89.41%。其中,工商銀行的儲蓄業務發展名列前茅:1999年末,工商銀行的人民幣儲蓄存款金額已經達到16492億元,在四家商業銀行中占比為41.35%,居國內銀行首位;1999年9月1日工商銀行首家在全國范圍內開辦了教育儲蓄業務。建設銀行綜合零售業務也發展較快,尤其是儲蓄業務發展迅速。
2、零售銀行資產業務現狀
現階段我國零售銀行資產業務主要以消費信貸為主,據統計,1997―2000年我國消費信貸從172億元增至4265.1億元,增幅較大,但在貸款中的占比不大,均在4.4%以下;2000―2004年間消費信貸增長速度趨于穩定,但仍然維持50%的年增長幅度,2005年7月底消費信貸達2.1萬億元,但占比仍僅有11%。在消費信貸總額中,住房消費信貸的比重一直維持在80%以上,其次是汽車消費貸款。雖然消費信貸保持高速增長,但是我國的消費信貸還處于起步階段。截至2005年7月底,我國消費信貸只有2.1萬億元,占商業銀行自營貸款的比例僅為11%。對中小企業來說,貸款需求有所緩解,但是貸款增幅緩慢,市場份額下降。根據中央和國務院的要求,有關部門制定了一系列緩解中小企業融資難,支持其發展的政策辦法,各金融機構也積極采取措施,改進金融服務,加大對中小企業的支持力度。比如工行推出支持中小企業貸款的舉措,允許自然人給貸款期限在3年以內的中小企業提供財產擔保并承擔代償責任。
3、零售銀行中間業務現狀
我國零售銀行中間業務剛剛起步,潛力較大,發展迅速,2004年,國內商業銀行中間業務收入超過3500億元,并且中間業務收入占營業收入的比例已由2002年的3.8%上升到8%,開辦的業務品種涉及420個。但零售銀行中間業務比重低、贏利較差、業務品種少,以服務、咨詢服務為主。長期以來,我國商業銀行沒有把中間業務作為一項主業和新的利潤增長點來經營,產業開發的初衷,不是以利潤最大化為目標,而是作為吸收存款、吸引客戶的免費附加服務。我國零售銀行中間業務收入構成較為簡單,只有手續費收入、匯兌收入和其他營業收入;零售中間業務品種以傳統的結算、匯兌、收付業務為主,高附加值的中間業務品種少,金融衍生類工具類業務的開發基本還是空白,銀行不能代客理財,只能提供咨詢服務。這與我國金融業實行嚴格的分業管理不無關系。
我國銀行卡業務發展迅速,信用卡的用卡環境不斷改善。2004年底,我國發行銀行卡7.62億張,僅次于美國的8.5億張,居全球第二。2005年5月17日工商銀行率先成立牡丹卡中心,實現銀行卡業務獨立經營后,招商銀行、華夏銀行、建設銀行、廣東發展銀行等行信用卡中心相繼走上了專業化、準公司化道路,并且廣發信用卡中心于2005年首先實現了贏利。但是,到目前為止,國內尚未推出覆蓋全國范圍的符合國際標準的信用卡,并且,信用卡利潤是國際大銀行的核心業務和主要利潤來源,而我國信用卡使用率較低,商業銀行收入中來自信用卡的收入比重較小。此外,隨著銀行卡業務規模發展,發卡數量趨向飽和,市場對銀行卡的需求已不再局限于普及使用,而是進入提升功能與服務層面。同時,隨著銀行卡客戶的多元化,需求差異化日益明顯,尤其是高價值客戶群體已逐漸形成和擴大,對銀行卡營銷服務的專業化水準也有了更高的要求。舊的服務體系已經不能滿足和適應快速增長的業務需要和時刻變化的客戶需求,并受地理環境影響需要大力改善。
二、我國商業銀行零售銀行業務發展中存在的主要問題
1、銀行機制方面
一是產權不清晰造成行政干預過多以致經營風險增大。銀行作為企業法人的權責明晰問題受到行政力量的干預,使得銀行經營的贏利目標很難置于眾多目標的核心地位。2006年12月11日加入世貿組織過度期結束后,我國銀行業進一步對外開放,取消了外資銀行人民幣業務的客戶和地域限制,這樣可供居民和企業選擇的其他銀行逐漸增多,存款分流加快,商業銀行的擠兌風險增加。九十年代初期,金融業的基本主題就轉向了防范和化解金融風險,但是由于體制機制的障礙,一些先進的機制和理念與銀行制度之間經常發生沖突,實際效果并不理想。二是產權不清造成的所有制岐視使得零售銀行業務不受重視。國有商業銀行和國有企業作為債權和債務人最終主體屬于國家所有。同為中小企業,國有企業和非國有企業受到不同的待遇。三是傳統的用人機制造成管理層拓展零售銀行業務的動力不足。商業銀行各級分支機構都納入國家干部的管理系列,管理人員套用國家行政機關的級別,工資分配與銀行效益關系不緊密。
2、金融監管制度方面
一是零售資產負債利率管制制約了零售銀行業務的創新空間。當前我國的利率管制體制基本上還是國家控制,中央銀行只享有20%的利率浮動權,而且利率結構復雜,各檔次與市場資金供求信號差距較大,不能真實反映資金稀缺程度。商業銀行對企業、個人的存貸款利率由中央銀行制定,浮動幅度有限。這種嚴格的利率管制限制了零售銀行業務的競爭空間,零售銀行業務很難運用產品創新和價格手段進行競爭,只能把競爭的焦點集中在廣告和促銷上,競爭空間狹小。二是分業經營限制了零售銀行業務發展的多元化。分業經營的限制使得我國商業銀行在零售資產業務方面以消費信貸為主,在零售負債業務方面以居民儲蓄為主,許多有發展前途的經營品種無法開展,不能滿足客戶對金融業務的綜合性需求。同時,分業經營不利于我國零售銀行業務平等參與國際競爭。入世后,本來就弱小的零售銀行業務固守著傳統業務,而實力強大的外資銀行經營多元化業務,這必將進一步拉大我國商業銀行與外資銀行的差距。三是不健全的信用制度使商業銀行對零售資產業務的風險無法實現事前預防。我國信用制度的建立剛剛起步,還存在很多問題,如果商業銀行在缺乏信用記錄的情況下開展零售資產業務,就會增大風險,零售銀行業務的發展也會因此受到制約。四是缺乏風險規避制度使商業銀行對零售業務風險無法實時控制。由于缺乏信用擔保和商業保險制度及有關法律法規,商業銀行控制消費信貸風險手段單一,僅局限于以存單、有價證券作質押和以住房作抵押的范圍內。20世紀90年代以來,我國先后出現了中銀信托投資公司經營失敗、海南34家城市信用社發生清償危機以及海南發展銀行破產倒閉事件等。這些金融機構破產情況都說明我國缺乏風險規避制度,商業銀行一旦破產,將損害儲戶和其他客戶的利益,甚至造成社會動蕩。
3、市場結構方面
我國銀行業寡頭壟斷的現狀阻礙了零售銀行業務的發展,工、農、中、建四家商業銀行的資本量和資產規模均進入世界大銀行的100名之列,但資產利潤率卻低于發達國家水平。這與我國商業銀行長期壟斷、業務創新不足不無關系。壟斷刺激了很多不規范的行為,使市場競爭機制得不到正常運行,以致效益得不到提高。如果不改變銀行業寡頭壟斷的市場結構,與發達國家的差距會愈拉愈大。
4、法律法規方面
一是缺乏規范零售銀行業務運作的完整法律體系。一些與零售銀行業務相關的法律法規,如有關信托、期貨、投資基金等的法律法規,還未出臺或者還不完善。同樣各種零售金融工具的創新、零售銀行風險資產的處理、個人金融信息的保密與利用、個人信用信息的收集與利用等都缺乏相應的法律法規。二是缺乏保護零售銀行客戶權益的法律法規。保護消費者的法律主要分為信息披露法和反岐視法兩類。在我國目前能夠保護消費者權益的法律只有《消費者權益保護法》,這部法律沒有針對零售銀行業務的具體條款,對零售銀行客戶的保護仍然是粗線條,無法適用于零售銀行業務所涉及的方方面面。
5、銀行內部準備方面
一是商業銀行的資本充足率過低,限制了零售銀行業務的發展。我國商業銀行多以批發業務為主,商業銀行為了更多地發放貸款而盡量壓低資產負債。一般來說,股份制銀行會按照《巴塞爾協議》要求將資產負債比控制在8%以上,但由于各種原因資產負債比會低于要求,即使剛好達到8%,也不能確保完全應對流動性風險,至少達到10%才達到穩健經營水平。沒有充足的資金作后盾,零售資產、負債業務存在較大的流動性風險,使商業銀行沒有更多的資金安排在流動性較弱、收益較高的零售資產業務上。同時,不良資產比重過大使銀行無力建立起完善的基礎設施來發展零售銀行業務。二是在發展網上零售銀行業務過程中,缺乏一套與時俱進的網絡安全系統和法律法規,確保客戶隱私不被泄漏,防止“黑客”襲擊,防止操作失誤造成經濟損失等。三是對零售銀行業務的營銷策劃認識不全面,把營銷當推銷。缺乏總體策劃與創意,具有一定的盲目性和隨機性,只是簡單地跟隨市場競爭潮流被動零散地運用促銷、創新等營銷手段,業務創新緩慢、廣告缺乏個性,分銷渠道的擴展仍以增設營業網點為主。商業銀行無論大小,基本上沒有明確的市場定位。此外,零售銀行業務的擴張方式還有待增強,如何利用品牌優勢、人才優勢、設備優勢等把銀行業務和服務推銷給客戶還有待開發。
三、我國零售銀行業務改革發展對策
1、進行股份制改革以建立零售銀行業務的產權基礎
產權制度改革是發展零售銀行業務的前提,股份制改革是銀行產權改革的唯一途徑。截至2008年底,四大國有商業銀行已經陸續進行了股份制改革,有的在境外成功上市。
2、逐步創造寬松的金融發展環境
一是逐步推進利率市場化,放松零售銀行業務的價格管理機制,推動零售銀行業務的發展。目前,我國人民幣貸款利率已經實現了下限管理,上限基本完全放開,并建立了人民幣存款利率下浮制度。
二是由分業經營轉向混業經營,使零售銀行業務具有更大的發展空間。我國目前已經成立了中信、光大、平安、海爾、東山電力等金融控股集團。通過境內重組金融機構,實行銀行、證券和保險機構的相互參股,把銀行發展成為金融集團控股公司,即母公司不僅從事一定范圍的金融業務,還通過控股從事非金融業務,如工業、商業、貿易、建筑、運輸、不動產等,零售業務品種會因業務平臺的加大而增加。
3、健全完善現有的法律法規,補充缺乏的法律法規
需要增加的法律法規有規范零售銀行業務運作的完整的法律法規,保護零售銀行客戶權益的法律法規,與具體零售銀行業務相關的法律法規,各種零售金融工具的創新、零售銀行風險資產的處理、個人金融信息的保密與使用、個人信用信息的收售與使用等法律法規,針對零售銀行業務操作中違規違法行為的懲處辦法等。然后,對法律法規進行細化,使其具體到零售銀行產品和服務的各方面,包括管理辦法、具體業務運作的基本規范、具體業務違規違法的懲處辦法、個案解釋等。
4、強化零售銀行業務風險控制
一是建立健全信用制度,包括個人信用制度和中小企業征信制度。通過健全信用法律體系、完善信用檔案,實現信用信息充分、合理利用,使銀行信用契約化、規范化,確保銀行和個人、企業間的信用履約關系能夠得到法律的充分保護。二是建立和完善擔保系統。政府介入設立中小企業貸款擔保公司,設立貸款擔保基金,目的是解決擔保機構高風險、低收益、公共性強、私人部門不愿介入的缺點,任務是對地方的各類中小企業擔保機構提供保險、再保險及再再保險服務,確保各級各類中小企業擔保機構的正常運行,當被擔保企業不能償還債務時,由信用擔保基金承擔約定責任,向銀行進行清償。三是建立抵押貸款保險制度,分散零售資產業務風險;建立存款保險制度,分散零售負債業務風險。四是運用資產證券化的方法處理不良資產:設立資產證券化的特殊目的實體;規范資產評估業和信用評級業;建立和完善配套的法律法規;強化行政支持力度,對機構投資者放開資產證券化市場,保證資產證券化的順利實現。
5、建立完善便民的中小商業銀行,發展網上零售銀行業務
一是建立便民的中小商業銀行。目前我國中小商業銀行的數量還不能滿足市場需求,因此要增加中小商業銀行及其分支機構。在西方發達國家的消費信貸業務中,中小型的消費信貸銀行發揮著重要作用。在我國中小企業的主要融資機構是城市商業銀行、城鄉信用社和民生銀行。目前,上述3種融資機構占全部金融機構資產的比重僅為15%,其貸款占全國貸款的比重僅為10%。因此要增設以零售銀行業務為主的商業銀行和分支機構、發展零售銀行業務,以滿足市場需求。二是發展網上零售銀行業務,以建立便捷的零售銀行業務交易途徑。采用傳統銀行業務與網上銀行業務并行發展的零售銀行業務模式,以傳統零售銀行業務支撐網上零售銀行業務的發展;采取先進的網絡安全技術,防范零售銀行業務網上交易的風險;建立完善相關的法律法規,規范網上銀行的運作程序,促進網上零售銀行業務健康發展。
6、建立以客戶為中心的市場營銷理念
2006年底我國銀行業按照世貿組織的要求進一步對外開放,取消了外資銀行經營人民幣業務的客戶和地域限制,與中資銀行爭奪客戶特別是優質客戶成為外資銀行的一個重要戰略。因此,國內商業銀行必須在觀念上變以我為中心為以客戶為中心,實施市場導向策略。要優化銀行網點,增設服務設施,強化網點營銷功能。要采取多種營銷方式進行營銷:針對不同市場、不同客戶的需求和偏好,可以采取差異化營銷方式,以提供有針對性的金融產品和服務;批發銀行業務拓展的客戶,可以由零售銀行業務跟進來工資、辦理信用卡、推廣理財產品、發掘個人儲蓄大戶、辦理網上銀行業務、匯兌業務、個人信貸業務等,即聯動營銷;委外銷售可以彌補營業網點少、人員不足的缺陷,依靠外部資源增加市場覆蓋面、直接或間接擴大營銷范圍,但是也要注意區分可以委外銷售和不可以委外銷售的產品,例如涉及客戶個人信息和資產的產品、涉及存款類的產品、涉及銀行資金安全的業務操作等,都不能委外銷售和辦理。
四、結語
建立以零售銀行業務為基礎、綜合型商業銀行為中心的金融機構。提高資金運營效率和利用率,減少社會成本,實現資源共享、增加業務品種、提高利潤率。
【參考文獻】
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關鍵詞：消費信用 消費信用制度 構建
在進入WTO以后，隨著我國金融市場的逐漸開放，政府應該大力扶持消費信用的發展，加快個人信用制度的建立；商業銀行積極研發新的消費信用工具，推動電子化建設；并在全社會倡導居民信用消費，以迎接國際競爭。
一、我國消費信用發展現狀
消費信用，是指企業、銀行和其他金融機構以貨幣資金或商品形態向消費者個人提供的用于生活消費目的信用，是指金融或商業等機構向有一定支付能力的消費者調劑資金余缺的信貸行為和信用關系。目前，我國消費信用的發展呈現出以下幾個特征：
(一)消費信貸總體規模偏低。目前，在美國、歐盟等發達國家和地區，消費信貸在整個信貸額度中所占比重越來越高，近年來一般為20％～40％，有的高達60％。而我國，到2004年末全部金融機構人民幣消費貸款余額2萬億元，占銀行貸款比例的11.3％。
(二)消費信貸增速顯著下降。截至2004年底，中國個人消費貸款規模已經從1997年的172億增長到2004年的20063億。但是消費信貸增速的變化從2000年以來是逐年遞減的，發展后勁明顯不足。
(三)消費信用呈現出多元化特征，消費信貸結構不平衡。近年來各商業銀行將個人消費信貸視為拓展信貸營銷業務、優化信貸資產結構的主要手段。相繼推出個人住房抵押貸款、個人汽車貸款、助學貸款、國庫券質押等多種方式：開辦消費信貸業務的機構己由國有獨資商業銀行發展到有條件開辦消費信貸業務的所有商業銀行。但是，從2000年到2004年個人住房貸款在消費信貸總額中所占比重分別為79.74％，80.09％，77.40％，74.87％和79.02％。可見，這幾年間個人住房貸款一直保持若其穩固的優勢地位。而其他品種的消費信貸所占比例要小得多。
二、制約我國消費信用發展的因素
雖然現在我國消費信用的規模和普及面尚不成氣候，但可預測其發展前景看好。現階段制約我國消費信用發展的原因主要有：
《)歷史原因。我國消費信用是在改革開放初期80年代才開始恢復，在此以前政府提倡“高積累、低消費”，人民也習慣了量人為出，存錢過日子。
(二)法律法規不健全。缺乏有效的法律懲治制度，不守誠信而對市場秩序的破壞，是對國家法律規范的背離。正如有的學者指出的：普遍的缺少誠信，實質上是調整社會交往關系法律規則的無效或者未被遵守。消費信用業務開展得比較好的西方國家，如美國在信用管理上的法律法規已有16部，法國1978年頒布了《消費信貸法案》。目前，我國關于信貸方面的法律、法規只有《擔保法》、《票據法》和《貸款通則》等，這些都是針對生產性貸款而設立的，針對消費性貸款的法律還處于空白狀態。面對法律法規的嚴重滯后，阻礙了我國消費信用發展的現實。迫切需要國家有關部門盡快立法來引導消費信用市場的健康成長。
(三)消費信用制度本身的原因
1、消費信用品種缺乏。盡管近年來消費信貸發展很快，但也只限于住房按揭以及抵押貸款，汽車消費貸款以及助學貸款僅占極少一部分。而個人資金周轉貸款、個人債務重組貸款等則基本沒有。
2、消費信用提供者缺乏。在國內，基本上只有商業銀行一家提供消費信貸業務，由于利率變動頻繁，再加上國內銀行缺乏西方商業銀行通過資產證券化、衍生金融工具交易等方法規避風險的條件，以目前銀行的負債狀況將很難支撐消費信貸的長期發展。另外，開展消費信用還需要房管、車管、工商、保險、公安等有關部門的配合，目前這些部門在短缺經濟條件下制定的各種限制消費的制度有一些仍在起作用，以及過多的環節、較低的服務意識和效率，影響了客戶辦理個人消費貸款的積極性，一定程度上制約了消費信用業務的開展。
3、缺乏全面有效的個人信用制度。使得銀行缺乏風險控制的基礎，這已成為消費信用發展的瓶頸。我國個人消費信用制度不健全，直接導致銀行對借款人的還款能力無法準確判斷，不僅增加了貸款風險判斷和防范難度，也增加了登記、公證等各項費用，加大了消費信用的成本。另外，還缺乏與個人消費信用相配套的商業保險制度、貸款擔保制度等。
(四)社會保障制度的原因。伴隨經濟結構調整而來的企業職工下崗、分流，社會提供的就業崗位增幅減少：農業全面進入市場后，單個農戶抗自然災害、抗市場風險的能力很弱，因此居民對收入的安全預期是下降的。而隨著住房制度、醫療保險制度、養老保險制度和教育體制改革的逐步深入，居民對支出的預期又是增加的。我國尚無統一的養老、疾病、失業等社會保障法律制度，已頒布的一些規定因其立法層次低而不具權威性，這極大地阻礙了消費信貸的推進。
三、消費信用制度之構建
我國消費信用立法工作很難在短期內完成，因此，一方面對于急需的法律法規，應盡早出臺。如《消費信用法》；另一方面充分借鑒發達國家在消費信用管理方面的法律法規，政府應當出臺相應的行政法規，以完善消費信用法律制度。
(一)加快制定《消費信用法》。制定《消費信用法》是建立消費信用法律法規體系工作的重中之重。首先，從內容看，該法應包括立法的原則、調整對象及范圍，消費信用的廣告、費用、利率，合同的訂立、履行、違約及責任處理等。
其次，從立法例看，我國制定消費信用立法應采取大多數國家選擇的模式――綜合性立法形式。它可以降低立法成本，防止多龍治水引起的沖突，提高執法效率。所以，我國應借鑒國外的立法經驗，在總結建國以來特別是改革開放以來已的各種銀行信貸管理條例和規定的基礎上，研究制定統一的消費信用法。最后，該法規制的重點是消費信用合同，消費信用合同往往表現為定式合同，這些合同的一個突出特點就是其中存在大量的不利于消費者的不公平條款。合同從成立過程到成立內容幾乎喪失了雙方合意這一根基。如果這時仍然堅持民事合同中的“自由”、“平等”勢必邏輯地演繹出不平等的結果。所以，要限制信用交易中授信方的“自由”，剔除格式條款中不公平的成分，平衡各方利益。這不是取消合同自由。而是在平抑雙方締約能力失衡的基礎上張揚合同的自由，從而在實質層面上踐行法律的正義。
(二)出臺和完善與消贄信用相關的法律法規。
1、建立和完善個人信用法律制度。中國人民銀行從2001年開始，建立個人信用資料登記系統，銀行存款實名制已于2000年4月開始執行。依據這些基本制度并配以法律和社會道德規范對行為人的約束，使誠信精神在全社會逐步形成，同時也為消費信用的開發創造了良好的制度環境。
2、建立與消費信用相配套的商業保險制度和擔保保證制度。一方面，我國應該針對消費信貸中所涉及的險種，制定相應的保險制度。另一方面，我國要建立有效的個人消費信貸機制，在完善目前已經普遍采用的個人提供擔保的基礎上，還應該成立以居民社區為單位的具有合作性質的擔保機構：政府部門要成立專業的政策性擔保機構。
3、確立個人隱私杈的法律地位，建立和完善征信法律制度。我國法律尚未明確規定隱私權概念，現在有關信用消費者隱私權保護的法律制度存在很大缺陷。因此，首先應當確立隱私權作為獨立人格權的法律地位。明確規定自然人享有隱私權，未經合法授權，任何單位和個人不得侵害與社會公共利益無關的他人隱私。其次，應當制定信用消贊者隱私權保護方面的其體法律法規。進一步完善民法中人身杈的有關規定，同時加強征信立法，使征信活動有法可依，以保證市場的自由、公平競爭。
4、建立起有效的制約和懲罰失信行為的法律。一方面必須完善現行訴訟法中有關執行制度的規定，提高對失信者強制執行的效率和力度。另一方面，要在《合同法》、《銀行法》等法律中明確限制失信者、破產者在某些經濟活動中的權利能力，完善失信懲罰法律制度。
【關鍵詞】 中小企業融資 供應鏈金融 融資模式
一、引言
隨著全球經濟發展，中小企業在市場中的地位不斷提升，但是由于其信息透明度低、缺少貸款抵押物，而資本市場的準入門檻又比較高，導致融資十分困難，制約了中小企業的發展。供應鏈金融這種新型融資模式的出現，有效緩解了中小企業融資困境，并逐步成為解決中小企業融資的重要手段。
二、基于供應鏈金融視角的中小企業融資模式概述
供應鏈金融指的是對一個產業供應鏈中的單個企業或上下游多個企業提供全面的金融服務，以促進供應鏈核心企業及上下游配套企業“產一供一銷”鏈條的穩固和流轉暢順，并通過金融資本與實業經濟協作，構筑銀行、企業和商品供應鏈互利共存、持續發展、良性互動的產業生態。
目前，我國供應鏈金融融資模式主要有以下幾種：
（一）應收賬款模式
中小企業在供應鏈中經常處于弱勢地位，應收賬款經常要在賣出存貨后的很長一段時間內才能收回，導致現金流短缺。應收賬款模式則允許處在供應鏈上游的中小企業將應收賬款質押給銀行，從而獲得銀行貸款，但是核心企業要對此進行擔保。
（二）預付賬款模式
當處于供應鏈下游的中小企業需要預付貨款，才能向上游的核心企業購進維持生產經營所必須的原材料或半成品時，往往缺乏足夠的資金。預付賬款模式則允許處在供應鏈下游的中小企業將預購的貨物質押給銀行獲取資金支持。
（三）存貨模式
存貨模式是指中小企業把銀行認可的存貨抵押給銀行，從而獲得貸款。中小企業通常都是批量購進原材料，并且只有部分原材料會用于生產，還有一小部分原材料則儲存起來以備不時之需。這些原材料很可能會占用企業大量的流動資金，利用這種融資方式把它們抵押給銀行，則可以緩解中小企業的資金壓力。
通過以上方式為中小企業提供融資，有如下幾點優勢：首先，銀行可以通過核心企業、監管企業來獲取中小企業的相關信息，緩解信息不對稱問題，從而降低中小企業貸款風險及成本；其次，這種以真實貿易為基礎的融資方式，緩解了中小企業缺少抵押物的問題，能有效滿足中小企業融資需求；另外，這種融資方式還能使供應鏈上下游企業之間的關系更加緊密，企業的經營和資金周轉也更加順暢，構建較為牢靠的長期戰略協同關系。因此，這種新型融資方式被許多企業所采用。
三、基于供應鏈金融視角的中小企業融資模式存在問題
（一）相關法律法規不健全
目前，我國供應鏈金融業務涉及的法律法規主要有《物權法》、《擔保法》、《動產質押登記辦法》、《應收賬款質押登記辦法》等，雖然這些法律法規可以幫助商業銀行更加順利的開展供應鏈金融業務，并為其提供一定的法律保障，但是由于供應鏈金融業務種類多樣，在涉及信用捆綁、質押物監管、動產質押、違約情況下質押物的處置等方面的問題時，相關法律法規尚不完善，導致金融機構的供應鏈金融業務存在一定風險。
（二）信用評價體系不完善
相比于傳統銀行信貸，供應鏈金融融資模式要求銀行評估整個供應鏈的信用情況。但是現階段，我國的信用中介機構、社會信用征集系統的建設剛剛起步，金融機構現有評級體系不完善，中小企業的相關信息并不能得到有效歸集和正確評估。
（三）供應鏈上企業之間關系松散
目前，國內大部分企業的供應鏈管理意識相對薄弱，供應鏈上企業之間的關系普遍呈現松散的特征。中小企業對于供應鏈上的核心企業缺乏開展合作的意識，核心企業也沒有動力將中小企業納入其供應鏈管理系統。這使得有效的供應鏈金融融資機制難以建立，也無形中增加了金融機構開展供應鏈金融業務的風險和成本。
四、優化基于供應鏈金融視角的中小企業融資模式建議
（一）完善相關法律法規
為促進我國供應鏈金融的良性發展，相關的法律法規應盡快完善。比如《物權法》雖明確了存貨和應收賬款可以作為擔保物，但缺乏具體細則和相應的司法解釋，僅以此法作為開展供應鏈金融業務的法律依據不能有效保護信貸主體的權利。因此，相關部門應該制定具體細則，明確《物權法》中關于動產質押的相關條例以及信貸主體之間的權利義務關系，保障開展供應鏈金融業務的金融機構的利益，從而促進供應鏈金融的健康發展。
（二）構建中小企業信用評級體系
基于供應鏈金融業務的特點，金融機構應該建立一個適合中小企業的信用評級體系。比如將對授信主體的風險評價體系由靜態評估變為動態評估，并將傳統的單一受信主體評級制度變為“主體+債項”的新型評級制度，同時側重對“債項”的評級，從而弱化對中小企業信用風險的審查。
（三）建立穩固的供應鏈上下游協作機制
如今的市場競爭早已演變成供應鏈之間的競爭，企業在制定其發展戰略時不應只局限于自身，而應立足于整個產業鏈條的發展狀況，順應其發展趨勢，找準企業在供應鏈上的定位，并加強與供應鏈上核心企業的協作。通過上下游企業之間的緊密合作，不僅能提高供應鏈的運轉效率，也能提升企業自身的競爭力。
1信用風險個人消費信貸的安全性與借款人的收入水平、經濟實力及個人信用息息相關。目前，中國人民銀行個人征信系統提供的個人信用報告，借款人單位出具的收入證明，客戶經理在調查過程中給出的信用評分是對借款人信用評價的基礎指標。個人征信系統是由中國人民銀行組織各商業銀行建立的個人信用信息共享平臺，該系統通過采集、整理、保存個人信用信息，為金融機構提供個人信用狀況查詢服務。然而，由于借款人單位出具收入證明的隨意性，個人信用報告內容比較簡單、粗略，并且部分客戶沒有信用檔案，而目前的客戶信用評分也不能完全反映客戶的信用狀況，以上因素都導致銀行在防范個人消費信貸風險存在一定的先天不足。形成這種先天不足的原因除了部分人信用觀念淡薄、信用缺失外，另一重要原因還是由于我國目前尚未建立起一套完備的個人信用制度，從而導致銀行與借款人之間存在著嚴重的信息不對稱，借款人在向銀行申請借款時必定了解自己是否具有償還能力，從而會更多地提供對自己有利的信息，隱瞞那些對自己不利的信息或者不確定性因素。在個人消費信貸市場中，信息不對稱與信用缺失現象是緊密相連的。信息不對稱是產生信用缺失現象的主要原因，信息不對稱的存在必然導致信用缺失現象，而信用缺失的程度直接與市場中的信息不對稱程度密切相關。因此，如果不能有效地解決信息不對稱問題，信用缺失現象將不可避免，必將引發信用風險。
2管理風險目前，我國商業銀行管理水平不高，缺乏個人消費信貸方面的管理經驗。從風險控制目標上看，過分追求資金運營的效益性，而對經營安全與風險防范的認識嚴重不足。為了完成既定的貸款和利潤指標，無視信貸資產風險，違規操作、盲目發放貸款，導致不良貸款不斷增加。從貸前資信評估上看，尚未建立科學、完善的評估體系，往往依靠定性的、人為行的風險評估大多是針對信貸業務設計的，而對市場風險、利率風險、操作風險等其他業務的風險評估還處于空白或者探討的過程中，對衍生金融工具、中間業務、電子銀行等新業務的風險更是缺乏監控。這些問題隨著個人消費信貸業務的不斷擴大，新產品的不斷產生而愈顯突出。從貸后跟蹤管理上看，信息缺乏與滯后導致貸款預警機制失靈。長期以來，雖然商業銀行實行“審貸分離、分級審批”的信貸管理制度，但由于機構崗位之間的分工不明、職責不清，對同一個借款人的信用信息資料分散在各個部門，未能建立起有效的溝通機制，難以實現信息資源共享。在貸后跟蹤管理上，經常會因利益的交叉而導致權力制衡的失靈，如對保證金的管理上，會計部門與信貸業務部門的工作職責不清導致保證金賬戶失去監控，出現余額不足或挪用現象。
3法律風險國外消費信貸市場發達國家都有龐大的消費信貸法律體系，內容豐富。這些法律一方面對消費信貸參與各方的行為提供了參照標準，另一方面保護了參與者的利益，維護市場健康發展。我國的消費信貸是從20世紀80年代中后期起步的，真正得到關注和重視是到90年代中期，發展的時間不長，消費信貸市場還很不發達。我國的消費信貸法律不健全，國家尚未制訂統一、規范的具體針對整個消費信貸的法律法規，尚未對消費信息的披露和消費信用的評估等做出規定。一般都是以國家下發的規范性文件和實行性的規范等來約束的，規定比較分散，至今并沒有一部統一的消費信貸法律。我國關于信貸方面的法律法規有《物權法》、《擔保法》、《票據法》和《貸款通則》等，這些法律法規是針對生產性貸款而立的，還沒有完全意義上的消費性貸款法律法規，致使銀行開辦個人消費信貸業務缺乏有力的法律保障，對出現的問題往往無所適從。在回收個人消費信貸過程中，一旦出現貸款本息回收困難、涉及擔保保證的履行、抵押物的處理、質押品的拍賣等問題，缺乏強制性的法律保障，實際操作中極為困難。就汽車消費信貸而言，汽車消費信貸業務在我國尚處于起步階段，我國的《貸款通則》、《擔保法》均未有針對汽車消費信貸的相關立法、司法、執法成套的法規。不僅商業銀行開展汽車消費信貸業務無法可依，而且一旦借款人故意或非故意的違約，就會出現耗時耗力，加大社會勞動、執行難的局面。國家對汽車消費稅費標準、稅費種類也未規范統一，各種稅費負擔還比較重，汽車抵押手續、法規不完善。這些在法律規范上的欠缺都成為消費信貸業務開展中的障礙，使消費信貸業務處于無法可依的境地，對消費信貸市場的完善也產生了負面的影響。
4市場風險作為零售業務的個人消費信貸，其客戶分散，單筆貸款數額小，貸款時間跨度長，操作環節多，業務量大，交易成本高，易受市場環境的變化而誘發風險隱患。如部分銀行在房地產熱潮中放低貸款門檻，很多不符合條件的人也貸到了款，在房價攀升的時候，借款人可通過賣房償還貸款，但當房價下滑、利率上調的時候，越來越多的借款人不堪重負，從而出現違約現象。同時消費信貸中出現不良貸款后，由于我國消費信貸法制建設和商品交易二級市場尚未完善，銀行欲將抵押物變現，需經歷重重環節，層層收費，還要投入大量的人力、物力、財力，最后導致成本過高。
二、防范和化解個人消費信貸風險的對策
1建立完備的個人信用制度發展個人消費信貸制度，就是要通過評級掌握借款人個人收入的真實狀況、個人資產和負債情況以及有無不良信用記錄等，從而據以判斷借款人的誠信度、還款能力的穩定性以及還款意愿。通過建立信息收集與信用評估機制，以中國人民銀行個人征信系統為平臺，整合健全系統功能，實現銀行、工商、稅務、房地產等相關部門信息的全面采集，真實全面反映個人信用記錄。銀行應以客戶的信用記錄為基礎，通過信用評分卡機制，建立起科學的個人信用評估的程序和制度。同時有效利用客戶信息管理系統，及時收集、錄入、變更客戶的財務信息、賬戶信息、與客戶相關的其他非財務信息，確保信息的時效性與關聯性。
2完善消費信貸市場法制環境我國目前消費信貸方面的法律法規比較缺乏，健全消費信貸法律建設迫在眉睫。用法律法規來規范消費信貸參與雙方的行為，既保護信貸消費者的利益，又不損害銀行的利益。消費信貸法律法規以及管理條例不是權衡風險與收益的組成部分，而是作為要求和禁止從事某些業務活動或作法的規范，其必須明確消費信貸的主管機構、經營原則、辦理機構、業務范圍、貸款利率、辦貸手續、法律責任等，確立雙方的權利和地位，督促雙方履行責任和義務，使消費信貸做到有法可依，便于銀行規范經營，推動消費信貸規范化、合法化、制度化。同時要加大消費信貸執法力度，做到違法必究，執法必嚴，共同維護消費者和銀行正當權益。
3規范操作消費貸款業務對銀行來說：重點開發風險低、潛力大、信用好的客戶群體，把處于上升階段的中等收入群體列為個人客戶的目標市場，其較強的還貸能力和良好的資信狀況將是培植個人產品和盈利能力的新增長點。規范操作，嚴把貸款金額及期限關，針對不同的客戶和貸款業務的具體情況，合理確定貸款的首付比例及貸款期限，降低貸款風險度。注意完善保險手續，化解貸款風險。銀行要在正確理解保險條款的基礎上完善貸款保險操作手續，重點關注保險期限、保險金額及第一收益人的設置是否符合要求，機動車輛保險在貸款期限內是否連續，采取要求借款人按照貸款期限一次性全額投保的方式，杜絕按年投保后出現續保難的問題。建立高業務素質的客戶經理隊伍。消費信貸所涉及的業務范圍很廣，專業性很強，因此對從業人員的金融理論知識、消費信貸專業知識、營銷技能、工作經驗等都有很高的要求。因此，更新和完善信貸從業人員的知識結構和服務技能，培養出一支知識全面、業務水平過硬的消費信貸專業人員隊伍顯得格外重要。
關鍵詞：民間融資；融資風險；規范化；國際經驗。
近年來，江蘇泗洪、浙江溫州、廣東東莞、內蒙古鄂爾多斯等地相繼爆出企業資金鏈斷裂、企業主“跑路”、民間融訴訟案激增事件，暴露出民間融資的風險已經達到非常嚴重的程度，引發了社會對于民間融資風險的高度關注。 隨著民間融資的發展壯大，其規模越來越大、涉及的范圍越來越廣泛，暴露出的風險性問題也越來越顯著， 規范和引導民間融資市場規范發展已經迫在眉睫。 本文在研究我國民間融資現狀的基礎上，旨在分析民間融資活動中存在的主要風險及風險成因，并試圖探索降低我國民間融資風險的措施。
一 民間融資概述
1、何為民間融資
世界銀行將民間融資活動定義為那些沒有被一國中央銀行監管當局控制的金融活動。 我國中央銀行認為，民間融資是相對于國家依法批準設立的金融機構而言的，泛指非金融機構的自然人、企業及其他經濟主體之間的價值轉移及本息支付。通俗地講，民間融資是指游離于現行法律法規邊緣地帶、未受到政府監管部門完全監管的，不以銀行等傳統正規金融機構為中介進行的融資活動。
2、民間融資的現狀
① 風險性越發突出。民間融資是游離于正規金融領域之外的一種經濟形式， 未被納入到金融監管和國家信用控制管理系統，幾乎不受現有金融法律法規的制約。正是由于民間融資活動的不規范，民間融資帶有一定的自發性和盲目性，引發了一系列經濟金融風險和社會風險。
② 規模越來越大。伴隨著改革開放的持續推進和國民經濟的快速發展，整個經濟體系對金融市場的需要呈現出越來越快的增長勢頭，但是受現有運作模式和信貸規則缺陷的制約，正規金融機構所提供的信貸數量遠遠無法滿足經濟體發展的需要。在這種背景下，民間融資成為了正規金融領域重要而有益的補充，其規模越來越大，發展十分迅速。
③ 融資利率水平高于正規金融市場。相對于正規金融領域的借貸成本， 我國民間融資市場的借貸利率市場化程度要高得多。
④ 參與主體日趨多樣化。 民間融資市場快速發展的同時，參與民間融資活動的群體也在不斷擴大，參與主體日趨多樣化。 參與主體的范圍已經擴展到城鎮居民、個體工商戶、私營業主、公務員、企事業單位干部職工等。 民間融資的形式的也由最初的個體與個體之間的簡單借貸發展到當前居民、企業、行政事業單位、以及正規金融機構之間的相互借貸。
二 民間融資面臨的風險及其成因
1、民間融資面臨的主要風險
① 社會風險。 由于民間融資往往涉及金額較大、人員眾多，一旦其中某個環節出現問題，很多家庭將面臨無法承擔的巨大損失。 由此產生的風險極易產生鏈鎖反應，在社會上會導致的發生。民間借貸在實踐中容易引發高利貸、中小企業資金鏈斷裂甚至破產以及非法集資、暴力催收導致人身傷害等違法犯罪問題，對金融秩序乃至經濟發展、社會穩定造成不利影響。 這將不僅影響到社會經濟健康有序的發展，也將對社會穩定產生重大沖擊。② 法律風險。根據發展研究中心調研組的研究報告，鄂爾多斯民間融資規模大約在 800~1000 億元， 其中短期貸款的規模是正規金融部門的 3.9~4.3 倍。 民間融資活動中的借貸雙方都是基于短期的經濟視角， 對于未來長期的市場變化問題缺乏必要的考慮。借款方多是在資金流動性不足時才會采用民間融資方式，往往對后期的資金本息的近期償還問題考慮不足。 貸款方借出資金時，對借款的用途、借款者將來的償還能力考慮較少。 借貸雙方對融資安排缺乏長期合理的安排，資金鏈條隨時都有斷裂的可能性。
2、民間融資風險的制度性成因
① 行業因素。其一，正規金融門檻過高，民間資本投資渠道有限。 在管制異常嚴厲的中國金融領域，民間資本進入正規金融領域的準入門檻高。 民營資本要進入金融領域，只能依附于商業銀行，沒有獨立經營的權利。 按照銀監會的要求，設立村鎮銀行，必須有至少 1 家境內銀行作為發起人。
② 法律因素。其一，法律法規不健全。目前我國還沒有一部完整的、 系統的法律法規對民間融資活動做整體全面的規范和調整。民間融資活動中出現的許多問題只能參照涉及民間融資的現有其他相關法律法規加以指導，然而，針對錯綜復雜的民間融資環節，這類法律法規尚缺少準確的細則。而且，現存法律法規之間往往缺乏邏輯性和統一性。盡管《憲法》賦予了市場主體借貸自有資金的合法財產權利，但是符合《合同法》、《民法通則》的某些民間融資活動，仍可能被《貸款通則》等定性為非法融資活動。
其二，缺少明確的監管主體。 中國人民銀行（PBC）和中國銀行業監督管理委員會（CBRC）是目前我國正規金融體系的監管主體，中國銀行業協會（CBA）是我國銀行業自律組織。 我國民間融資監管當前基本處于一種無序狀態。 盡管《中華人民共和國銀行業監督管理法》和《中國人民銀行法》等法律涉及到民間融資的監管，但卻沒有對民間融資的監管主體作明確的規定。 監督管理的缺失導致民間融資活動不能依據準確的法律法規判定融資雙方的權利和義務，民間融資缺少有效約束，違法犯罪率顯著上升，對金融市場的穩定構成了很大的威脅。
三 推動我國民間融資規范化發展
1、完善民間融資法律法規，明確民間融資監管主體
針對當前民間融資監管法律法規缺失的現狀，應當盡快制定一部適合當前經濟發展實際需求的民間融資法律。通過立法的形式，準確定義民間融資的法律地位，明確規定民間融資活動中借貸雙方的權利和義務，合理規范民間融資的合同內容，從而使民間融資逐步規范。 在完善法律法規的同時，應明確民間融資的監管主體，完善一行三會對正規金融領域分業監管的格局，從而有效解決民間融資市場混亂無序的狀態。
2、降低民間資本進入正規金融門檻，推動民間資本與正規金融對接
采取合理措施去除民間資本進入正規金融領域的種種障礙，推動民間資本與正規金融機構的對接。降低民間資本參與社區銀行、村鎮銀行等金融機構時在資本金等方面的過高標準，以及要求國有銀行控股等不合理要求， 引導民間資本投入到村鎮銀行、社區銀行的構建中，應當允許民營資本作為投資發起人并對銀行實施控股。 此外，應當允許資金互助社等民間組織從銀行等正規金融機構適度貸款，解決其發展過程中可用資金不足的瓶頸。
3、完善金融服務體系，營造良好金融環境
信息不對稱問題的存在也是民間融資市場風險產生的重要因素。 我國政府應當加快社會信用體系的建設，為民間融資的健康發展營造良好的環境。民間融資監管部門應當對民間融資交易活動盡快實施登記備案制度。 通過采集民間融資活動的相關數據，建立科學合理的民間融資風險監測指標體系。 通過監測系統獲得的相關監測指標數據，應當及時向公眾進行信息披露，從而為相關監管部門、機構、學者研究制定政策提供真實的數據支持。
4、立足國內發展現狀，引進國外先進經驗
針對民間融資活動的規范化發展問題，一些國家和地區經過長期實踐，已經積累了豐富的經驗。 例如，日本通過頒布《無盡業法》（Mujin Finance Law），承認了民間融資活動的合法地位，并將其納入到金融監管范圍。此外，還有美國、我國臺灣地區等都在治理民間融資問題方法取得了很大的成功。借鑒各國民間融資市場發展過程中的成功經驗和先進模式，對于實現我國民間資本市場規范化、保障其健康有序發展有著十分重要的意義。
參考文獻：
[1]Michael Aliber. Informal Finance in the InformalEconomy: Promoting Decent Work among the Working Poor.Working paper on the Informal Economy,2002.
[關鍵詞]P2P網絡借貸平臺；現狀；問題；措施
[DOI]1013939/jcnkizgsc201630015
1P2P網絡借貸平臺的現狀
P2P指個人與個人之間的小額信貸交易，一般需要借助電子商務專業網絡平臺幫助借貸雙方確立借貸關系并完成相關交易手續。P2P網絡借貸平臺是互聯網金融的重要組成部分，其出現與其他互聯網金融的出現一樣，是市場經濟自然選擇的結果，得益于市場借貸雙方的廣泛需求性。在P2P網絡借貸平臺上，一方是有閑置資金渴望資金增值的貸款者，另一方是有資金需求渴望流動資金的借款者，P2P平臺撮合雙方交易，并收取一定的手續費作為收入。這種模式不僅打破了傳統金融機構對融資渠道、融資對象和融資來源的壟斷，顛覆了傳統商業銀行不愿或者無法覆蓋和惠及中小企業[1]，有效地緩解了中小企業融資難問題，是銀行信貸體系必要和有效的補充；同時還為消費者提供了更廣闊的投資渠道，提高了閑散資金的使用率，優化了市場資源配置。2014年年底，我國P2P平臺累計達到1575家，接近2013年800家的兩倍；2014年的投資人數達到了116萬人，成交額也從2013年的1058億元增長到2014年的2528億元[2]，成交量迅速增長，2015年全行業成交量超過1萬億元。
然而P2P平臺在拓寬融資渠道、融資對象和融資來源的同時，也面臨著更大的風險，呈現出無序的發展狀態。P2P平臺在我國仍處于起步階段，還存在著相關法律法規不完善、市場不規范、監管不嚴格、個人征信體制不健全和信息不對稱等問題。2015年P2P平臺“跑路”事件頻頻發生，其中大多是披著P2P外衣的“龐氏騙局”和資金鏈斷裂的民間放貸機構，尤其是e租寶事件之后，引發了P2P全行業的信任危機。因此，2016年P2P行業的發展面臨更大的挑戰，發現P2P網絡借貸平臺存在的問題并制定妥善的應對措施是當務之急。
2P2P網絡借貸平臺存在的問題
21法律定位不明確，相關法律法規缺失
機構法律定位不明確，現有法律法規還沒有對P2P網絡借貸平臺的屬性作出明確定位，缺少專門的法律或規章對業務進行有效的規范，其運作模式只要稍有改變就可能越界進入法律的灰色地帶。法律法規的缺失使政府相關職能部門找不到合適的法律依據將其納入監管范圍，比如，在保證利息模式中，P2P平臺未經許可從事融資性擔保業務，卻未受到相應的監管，其擔保經營行為已觸碰法律邊界；P2P網絡借貸屬于民間借貸，雖然在《合同法》中肯定了民間借貸行為的合法性，但民間借貸的利率超過銀行同類貸款利率的 4倍的，超出部分的利息不予保護。P2P作為新興的民間借貸形式，沒有明確的法律法規加以規范和保護，相關法律法規的滯后使得糾紛處理和業務定位無法可依[3]，騙資、變相吸納公眾存款等非法活動頻發，投資者的權益無法得到有效保護。
22監管體系不健全
我國P2P平臺的監管體系不健全主要表現在三個方面。一是P2P平臺的中間資金賬戶的監管普遍處于真空狀態，平臺可以獨立使用中間賬戶的資金，借款者非法集資、將資金挪作他用或卷款跑路的風險極大[4]；二是我國P2P平臺的進入門檻過低，只需經過簡單的程序和審核，一般的注冊公司就可以從事相關業務，導致平臺進入者質量參差不齊，大量沒有金融背景的企業涌入該行業。一方面，其中不乏有一些以金融詐騙為目的的進入者和一些道德素質低下的進入者，另一方面，存在部分缺乏經驗和技術的經營者，這些都會加劇P2P網絡借貸平臺的整體風險；三是行業整體的透明度、公開度低，財務信息披露不徹底。投資者無法通過P2P平臺的信息披露，了解平臺真實的財務狀況。
23信用風險突出
P2P平臺法律地位不明確，進入銀行征信系統的資格受限，整個行業的征信體系不健全。P2P行業難以了解借款人以往積累的各種信用信息，只能通過簡單的身份證明、財產證明，個別有條件的可以借助以為的網上交易記錄，判斷借款人的信用水平和償債能力。缺乏征信系統的約束，極易發生欺騙行為，如果借款人刻意隱瞞或者造假，使用虛假身份信息獲取貸款，貸款人很難識別，從而無法做出正確判斷，以至上當受騙；個人信用體系尚未建立，部分借款人的誠信意識不強，導致拒絕還款和惡意拖欠現象嚴重；此外，還可能因為借款人違規使用資金導致無力償還，信用風險加劇。
24虛擬平臺信息不對稱，導致道德風險和逆向選擇
在P2P網絡借貸平臺中，貸款者和借款者形成委托――關系，委托人的利益要依靠人的行為來實現。在該關系中，借款者掌握了貸款者的基本信息，而貸款者由于不參與借款者的投資管理活動，加之監管成本無法負擔，對借款者的信息知之甚少，二者之間存在嚴重的信息不對稱。在信息不對稱的情況下，會引發道德風險和逆向選擇。
借款者在獲得資金后，由于貸款者無法對資金使用情況實施監管，有兩種選擇的可能性。一種是按照契約規定使用資金，到期還本付息；另一種是投資違約的高風險項目，在第二種情況下，如果投資失敗導致虧損，借款人為了實現自身的利益，極有可能出現“跑路”現象，導致貸款人的資金有去無回，這就是所謂的道德風險。
在該過程中，貸款者無法完全掌握借款者真實信息，為了獲得較高的收益，在借款者信息相同的情況下，大多數人會盲目選擇提供高利率的借款者，就可能導致逆向選擇。因為信用等級低而導致融資困難的借款人極有可能取粉飾財務狀況、掩飾真實信息等手段來提高自身的信用等級，并故意提高借款利率[5]。劣質借款者驅逐優質借款者，大量優質借款者被迫退出平臺，導致P2P平臺借款人的整體質量下降。
3應對措施
31加強法律法規建設
立法機構應加強立法力度，加快有關法律法規的制定，在對原有《合同法》以及與金融相關的法律進行改善的基礎上，制定與P2P網絡借貸平臺相適應的法律法規，加強個人信息保護和金融機構反洗錢監管，使糾紛處理和業務定位有法可依，投資者的權益能得到有效的法律保護；有些P2P網絡借貸業務在創新的過程中可能超出了法律的界限，但其對網絡借貸平臺的健康發展具有積極的促進作用，因此應當明確法律界限，靈活立法，適當賦予網絡借貸平臺部分業務的合法地位[6]。
32建立健全監管體系
321法制監管和行業自律監管相結合
制定合適的監督管理法規，通過法律明確規定行業的監管主體、監管機構、監管原則和監管手段，進行行為監管，注重金融機構提供金融服務行為的規范和合法性。過于嚴格的監管不利于P2P平臺的發展和整體創新水平的提高，針對一些高風險業務實施嚴格審慎監管，對于一般業務可通過行業自律進行監管，成立行業自律組織，加強行業自律建設。與外部監管相比，行業自律監管的作用范圍和空間更大，效果更明顯。
322建立行業準入制度
在美國，網絡借貸作為證券類理財產品，其準入由美國證券交易委員會批準。P2P網貸平臺必須取得由證券交易委員會頒發的證券經紀交易商牌照方可營業[7]，而中國尚無行業準入制度。P2P平臺涉及的是與金融相關的業務，為防止進入者良莠不齊、魚龍混雜，由此可見，我國應該借鑒美國的經驗，設置行業準入標準，適當地提高進入門檻，對相關進入部門的注冊資本、管理人員素質、人才隊伍、技術條件和風險管理能力等提出明確的限制條件，將一部分資金缺乏的申請者排除在外，從而保證進入者的質量。
323健全信息披露制度
P2P平臺應編制完整的財務分析報告，計算與償債能力、盈利能力和營運能力相關的指標，定期披露財報的相關內容和相關預警信息，明確資本結構、資金使用狀況、業務流程及投資者風險，提高行業信貸透明度。借鑒美國的經驗，堅持以信息披露為準的監管方法，要求P2P 網貸平臺對收益權憑證和對應的借款信息做全面的披露，從監管角度促使美國 P2P 網貸業務走向合法化、透明化[8]。
33完善信用擔保機制
單方面的借款人信用擔保加之較為寬泛的信息核查不足以確保貸款人資金的安全性，信用擔保機制有待完善。P2P網絡借貸平臺應積極尋求第三方支付平臺的合作：一方面，資金的收取和發放均通過第三方支付平臺，而不是由P2P網絡借貸平臺自己進行；另一方面，通過引入第三方機構擔保的模式，將風險轉嫁給擔保公司，如果發生逾期或壞賬，由擔保公司負責向貸款者償還，擔保公司可以是受傳統銀行擔保業務萎縮之困尋求業務轉型的公司，也可以是風險承受和控制能力較強的保險公司。
34建立統一的信用評級系統
為了解決P2P網貸平臺發展過程中的信息“瓶頸”，首先應加大計算機人才的培養，從整體上提高國民使用計算機的能力。其次，利用大數據和云計算等網絡手段提高數據整合水平，結合客戶的網絡行為和歷史交易數據，綜合分析平臺用戶的信息，掌握其信用程度，建立一個統一的平臺用戶信用信息數據庫，從而方便了一套統一的信用評級系統的建立。這樣，不僅實現了信息共享，節省了單個平臺建立信用評級系統的時間和資金，提高了其專業性，而且貸款者就可以通過有效的信息評估，選擇信用良好的借款者，在降低道德風險的同時將劣質借款者逐漸擠出市場。
4結論
通過上述分析可以看出，P2P網絡借貸平臺的發展雖然對我國經濟發展有積極促進作用，但仍存在很多問題和不足。我們應該從法制建設、監管體制建設、信用建設和信息建設四個方面對其進行改進和完善，使P2P網絡借貸健康長遠發展，以獲得良好的經濟促進效果。
參考文獻：
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房地產業是我國國民經濟的一個重要的支柱產業。房地產業的健康發展對于拉動內需、擴大就業、促進國民經濟的發展具有重要的作用。房地產業屬于資金密集型產業，具有資金需求量大、投資成本高、回收期長、涉及面廣等特點。房地產企業的發展離不開資金的支持。房地產開發的過程就是一個資金轉化的過程，資金是房地產企業的血液，資金問題是房地產業發展不可忽視的一個重要問題。因此對房地產業融資問題的研究，不但對于房地產業的健康發展具有重要的意義，對于我國經濟的穩定也具有巨大的現實意義。
二、我國房地產企業融資現狀分析
目前我國房地產企業融資來源主要有銀行貸款、股票融資、自籌資金、融資租賃、企業債券、信托融資等方式。從結構上可以劃分為銀行貸款、自籌資金、其他資金來源（主要包括國家預算內資金、債券、社會集資、個人資金、無償捐贈的資金及用征地遷移補償費、移民費等進行房地產開發的資金）三個項目，這三個項目占到總資金的95%以上。2012年我國房地產企業共融資96538億元，其中來自銀行貸款的部分為14778億元，占15.3%；房地產企業自籌資金39082億元，占比40.5%；其他資金來源42274億元，占43.8%，其中個人按揭貸款為26558億元，占28%。2013年1至11月我國房地產企業銀行貸款17667億元，占籌資總額的16.14%；自籌資金42742億元，占比39%；個人按揭貸款30534億元，占比28% 。由這些數據可以看出目前我國房地產融資中，銀行貸款比重最高，直接銀行貸款以及個人按揭貸款比重達到40%以上，其次是企業自籌資金，僅次于銀行貸款，其他融資方式獲得資金較少。
三、我國房地產企業融資中存在的問題
1.房地產企業融資渠道過于單一
目前我國房地產企業融資過于依賴銀行貸款，銀行貸款在房地產企業融資中占據主導地位，債券融資、信托融資、股票融資、境外融資等方式所占比重較小。這種對銀行貸款的過于依賴，使得銀行信貸成為我國房地產業最重要的輸血者，成了房地產業的一個重要支撐。據統計2006到2013年間我國房地產企業融資來源中，直接的銀行貸款平均為18%，在其他資金來源中按揭貸款占25%，來自銀行的資金一共占到了43%。大量的銀行貸款使得銀行資金參與了房地產開發的全過程，不利于我國房地產業的長期發展。房地產企業融資集中于銀行貸款，容易誘發各種風險，一旦國家政策有變，房地產企業從銀行難以獲得資金，房地產業的資金鏈就會斷裂，這樣不但會對房地產行業帶來致命打擊，而且對我國銀行系統的穩定以及金融安全也會帶來嚴重的影響。因此我們必須認識到這種融資渠道單一化的弊端，優化房地產業的融資結構，促使房地產業更好的為我國國民經濟服務。
2.房地產企業內部管理薄弱，信用風險較高
據統計2013年我國共有房地產企業8萬多家，但是大部分的房地產企業屬于中小型房地產企業，跨區域影響力較小，內部管理薄弱，風險控制能力較差。企業管理層對風險認識不足，更多的關注如何解決風險，而不是如何防范風險，缺乏相應的風險應急措施。內部管理薄弱使得一些房地產企業的融資能力受到嚴重影響，信用風險較高，這在一定程度上加劇了銀行的信貸風險，出現一些不良資產，一些企業甚至出現無法償還貸款而跑路的現象，嚴重影響了房地產企業的信用，信用風險較高是目前房地產企業融資難的重要原因之一。
3.關于房地產企業融資的法律法規不完善
目前我國于房地產企業融資相關的法律法規較少，有關房地產金融方面的法規不能形成科學有效的體系，缺乏相互一致性和協調性，這在很大程度上制約著我國房地產企業融資的發展。目前我國只有《公司法》和《擔保法》兩部法律涉及到了房地產企業融資的規定，但這兩部法律中對融資的規定很模糊，可操縱性較弱，在實際中無法對房地產企業進行指導和監管，沒有發揮法律應有的作用。在發達國家，市場是對資金調節的主要手段，國家對房地產業的調控都是有法可依，而我國由于缺乏具體的法律規定，只能依靠行政手段進行調節，如近幾年我國各地實行的“限購”政策，對需求進行抑制，導致一部分限制資金無法進入房地產業，影響了房地產業融資的來源。相關法律法規的缺乏，使部分新興的融資方式在發展過程中沒有明確的法律條例作為支撐和后盾，使資金借貸者與資金使用者之間的利益關系無法有效的得到平衡。
4.房地產企業缺乏融資方面的專業人才
房地產企業的融資具有較高的專業技術性，企業應結合自身實力，項目規模等情況對需求資金進行計算，然后對比各種融資方式的成本，選擇合適的融資規模以及融資方式。這些都需要精通財務，投資，熟悉資本市場發展以及房地產業發展的專業技術人才的參與。而我國目前房地產企業在融資前并沒有進行這些評估與計算，往往是根據企業負責人的意志盲目融資，只重規模不重效益，為企業帶來了較大的風險。例如一些房地產企業往往不考慮其他的融資方式，只關注銀行貸款，而且不管自身的需求是多少，貸到的錢越多越好，最后往往導致大量資金的閑置，或者資金無法回籠，使企業陷入財務困境。
四、優化我國房地產企業融資對策分析
1.構建多元化的融資渠道
黨的十六屆三中全會中首次提出“要大力發展資本市場，擴大直接融資比例”，我國房地產企業要積極發展除銀行貸款以外的其他融資方式，構建多元化的融資渠道，降低企業融資風險。首先大力推進房地產信托業務。房地產信托是指投資者將資金委托給信托公司，然后再由信托公司投資給房地產公司或者房地產項目的融資方式。該融資方式在國外發達國家已經得到了較好的發展，而我國目前仍處于起步階段，因此我國可以可以通過學習國外成熟的房地產信托模式，并結合我國的具體情況，逐漸建立適合我國的房地產信托融資模式；其次，大力推進融資租賃業務。在發達國家中，融資租賃業務是僅次于銀行貸款的第二大融資來源，在我國房地產業發展融資租賃業務不但可以拓展房地產企業融資渠道，解決房地產企業融資渠道單一的問題，而且還為我國房地產企業引進外資創造了條件；最后，加快發展房地產投資基金。房地產投資基金是首先通過發行受益憑證在資本市場上募集資金，然后再投資于房地產市場的一種資金籌集方法。房地產投資基金可以有效的減輕我國房地產企業的債務負擔，減輕對銀行貸款的依賴性，拓寬資金來源。
2.加強房地產企業內部控制管理
企業內部控制是現代企業加強管理，提高經營效率，有效化解風險的重要手段，關系到企業的生存與發展，對房地產企業來說更是如此。由于目前我國很多房地產企業內部控制制度不合理，制約了企業的融資能力，因此房地產企業要加強企業內部控制制度的建設，主要包括完善會計系統的建立，提高管理人員對內部控制的認識，完善公司治理結構，強化內部監督機制，提高企業信用等級，從而使企業有能力擴大融資來源。
3.完善房地產企業融資相關法律法規
我國房地產企業的健康發展離不開健全的法律體系，我國目前關于房地產企業融資的法律法規在一定程度上制約了我國房地產企業的融資狀況，因此我們必須借鑒國外成熟市場法律狀況，并結合我國房地產市場具體情況，完善我國現階段的相關法律法規。要在《公司法》、《合同法》、《民法》等法律中完善企業融資的相關規定，明確規定房地產企業融資的范圍以及違約后果，從而進一步約束我國房地產企業的融資行為。
4.培養房地產融資專業人才
