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關鍵詞：房地產開發 土地增值稅 納稅籌劃
一、房地產行業納稅籌劃及土地增值稅籌劃概述
土地增值稅是流轉稅的一種。轉讓國有土地使用權，地上的建筑物及其附著物（以下簡稱轉讓房地產）并取得收入的單位和個人，為土地增值稅的納稅義務人，應當依法繳納土地增值稅。所得稅、營業稅、土地增值稅，占整個房地產項目稅金的90%以上。通過調整房地產的收入額和扣除項目金額，可以影響增值額和增值稅率，進而影響土地增值稅的大小。土地增值稅稅率為四級超率累進稅率，稅率從30%到60%不等。增值額越多，稅率超高。稅法規定，納稅人建造普通標準住宅出售，如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%，免予征收土地增值稅。
二、房地產企業土地增值稅納稅基本思路
（一）控制增值額
主要有減少或分解銷售收入等，減少銷售收入的途徑很多，包括將裝修收入從收入中分解出去，也可以適當地降低商品房的價格。增加可扣除項目金額。房地產開發企業通過對開發成本的研究，適當增加開發項目的一些投資，比如加大對園林綠化的投入，提高住宅的配套設施標準等。
（二）適用低稅率或享受免稅待遇
房地產開發企業建造普通標準住宅的同時，又搞其他房地產開發的，應盡可能分別核算不同開發項目的增值額，使銷售普通標準住宅的房產獲得免稅待遇。
三、 具體籌劃案例分析
（一）合理選擇有利于企業的可扣除成本的分攤法
房地產開發企業同一項目中即包含住宅，又包含其他類型用房的，扣除項目金額在不同類型用房中的分攤可選擇采用“建筑面積分攤法”或“層高系數建筑面積分攤法”計算分配。企業可根據實際情況，合理選擇分攤法對計算土地增值額有利的一種，經調查，目前市場非住宅毛利較高、增值額較大，土地增值稅額稅負較重，企業應盡量使非住宅部分（如店面、車庫等）多分攤可扣除項目成本，多分攤可扣除項目成本，減少非住宅增值額，從而降低企業的土地增值稅稅率和稅額。
在土地增值稅中關于利息支出的規定主要有“據實扣除”與“計算扣除”兩種模式。如果房地產企業可以分別計算并提供銀行單據，且不超過商業銀行同期貸款利率的，房地產開發費用可以“據實扣除”，即允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本金額）×5%以內。否則只能按照“取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除”。這實際上也給房地產企業提供了兩種選擇：如果企業預計利息費用較高，開發房地產項目主要依靠正規渠道的負債籌資，利息費用所占比例較高，則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明，據實扣除；反之，主要依靠權益資本或正常融資渠道籌資，則可考慮計算扣除模式，這樣可以多扣除房地產開發費用。如某房地產開發企業一個項目，為取得土地使用權而支付金額300萬元，房地產開發成本為500萬元。據實扣除最多能扣除的房地產開發費用=利息費用+（300+500）×5%=利息費用+40（萬元）；計算扣除最多能扣除的房地產開發費用=（300+500）×10%=80（萬元）。此時，如企業預計利息支出高于40萬元，應考慮“據實扣除”，否則選擇“計算扣除”。
（二）合理控制增值額進行籌劃
比方說某房地產開發企業銷售建造的住宅小區，每平方米扣除項目金額共計1606元，可采取以下二種不同的銷售方案。第一種方案，銷售價格定為每平方米1900元，增值額為294元，占扣除項目金額的18.3%，未超過20%，不繳納土地增值稅，扣除應繳納的營業稅及城建稅、教育費附加104.5元（1900 x5.5%），營業利潤為189.5元。第二種方案，銷售價格為每平方米2000元，增值額為394元，占扣除項目金額的24.53%，適用土地增值稅稅率為30%，應繳納土地增值稅118元，扣除應繳納的營業稅及城建稅、教育費附加110元（2000 x5.5%），營業利潤為166元。方案二比方案一雖然銷價每平方米低了100元但卻節約了土地增值稅118元從而增加利潤23.5元。
或者開發商可以多投資一點，在小區里建個小花園增加可扣除項目使增值率低于20%從而節約了土地增值稅，同時還美化和綠化了小區環境，提高了企業開發產品的品質，使得公司的品牌形象得到很好的提升。
（三）房地產銷售變代建籌劃法
如果納稅人將房地產開發業務合理轉化為代建房行為，則可使稅收負擔大幅度降低。稅法中規定“房地產的代建行為是指房地產開發公司代客戶進行房地產的開發，開發完成后向客戶收取代建收入的行為”。對于房地產開發公司而言，雖然取得了收入，但沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務收入性質，不屬于土地增值稅的征收范圍，只須按“服務業——業”稅目繳納營業稅。采用此法的關鍵是利用現有條件進行轉化為代建房所需條件：即用房單位能提供土地使用權證書和有關部門的建設項目批準書以及基建計劃；房地產開發企業不墊付資金；受托方與委托方實行全額結算；受托方只向委托方收取手續費；受托方與委托方要簽訂代建合同。具體操作案例如下：
某房地產開發公司通過債務重組方式取得一塊土地的土地使用權價值300萬元，2005年，公司在該土地上建造寫字樓，最終以1000萬元價格全部出售。假設寫字樓的建安成本為450萬元，土地增值稅的扣除項目金額為750萬元（含加計扣除部分）。則該公司應繳納的各項稅費計算如下（成本利潤率為10%，城建稅適用7%，教育費附加3%）：
（1）應納建筑安裝營業稅二450×（1+10%）÷（l-3%）×3%=15.3萬
（2）銷售不動產營業稅=I000×5%=50萬元
（3）增值率=（1000-750）÷750×100%=33.3%
應納土地增值稅 250×30%=75萬元
應納城建稅、教育費附加=（15.3+50）×（7%+3%）=6.53萬元
該公司納稅總額 =15.3+50+33.3+75+6.53=105.13萬元
如果該公司進行納稅籌劃，則可使銷售行為轉化為代建房行為，具體如下：
該公司在開發寫字樓前，先確定寫字樓的最終客戶，將土地按300萬元的價格售給最終客戶，然后以700萬元的價格與最終客戶簽代建合同，房屋建成后可得700萬元的建筑安裝收入，僅交納建安營業收入700萬元產生的營業稅金及附加。而公司將土地以300萬元的價格轉讓給最終客戶，不須繳納轉讓無形資產的營業稅、轉讓土地未增值，不需繳納土地增值稅，也不再負擔銷售不動產的營業稅。
籌劃后該公司應納稅：
（l）建筑安裝營業稅= 700×3%=21萬元
（2）城建稅、教育費附加 =21×（7%+3%）=2.1萬元
合計繳納23.1萬元
籌劃前后可節稅105.13-23.1=82.03萬元
（四）分立不動產銷售合同，降低土地增值額
對房地產開發交房形態來看，可以考慮從精裝與毛坯房兩類來進行思考，并且將相關的裝修與維護及設備的安裝等作為單獨的業務進行核算，可以達到節稅的目的。舉例：某套精裝修的房產總售價為100萬元，在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元，假設準予扣除項目總額為60萬元。暫時不考慮附加稅金。
直接銷售精裝房應交的土地增值稅=（100-60）×40%-60×5%=13（萬元）（增值率=66.67%，稅率40%，速算扣除數為5%）
營業稅=100*5%=5（萬元）兩者合計稅金=18萬元。
分解銷售毛坯與裝修兩個合同后的應交土地增值稅=（80-60）×30%=6（萬元）（增值率=33.33%，稅率30%，速算扣除數0）
營業稅=80×5%+20×3%=4.6（萬元） 兩者合計稅金=10.6萬元。
可見，分立不動產銷售合同可以降低土地增值稅額。
四、結束語
近年來，隨著房地產行業國家加大宏觀調控力度，稅負越來越重，使得房地產開發企業的經營也越來越困難。譬如，在以房地產項目公司股權轉讓的情況下，由于海南省有著明確的規定，所以當地企業在考慮通過股權轉讓來規避土地增值方案時，納稅籌劃基本上就沒有空間。所以，在服從國家政策的整體要求下，通過合理安排稅負，降低企業的生產經營成本，或者配置現金流向，都是非常必要的。
參考文獻：
[1]楊曉蘭.逃稅的動因分析及對策建議[J].財會研究.2005
【關鍵詞】土地增值稅 稅收籌劃 案例分析
本案例房地產項目取得土地使用權成本28000萬元，房地產開發成本（不含土地征用及拆遷補償費）41400萬元，籌資利息支出3470萬元，銷售收入124200萬元。按《中華人民共和國土地增值稅暫行條例》和《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》等相關稅收法規、規章的規定，可得增值率28.76%，應繳土地增值稅稅額8321.685萬元(具體計算見附表第一列)。根據土地增值稅計稅基數的組成，擬從轉讓房地產收入、房地產開發成本和利息支出三方面進行納稅籌劃。
一、通過確定適當的轉讓房地產收入進行納稅籌劃
如果該房地產項目是普通住宅，只是增值率略高于20%的臨界點，則可以通過適當降低售價使增值率低于20%。即根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》“第十一條納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過本細則第七條（一）、（二）、（三）、（五）、（六）項扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的規定，進行免征土地增值稅的納稅籌劃。這樣不但能加快銷售速度，節約貸款利息，而且能夠獲得更高的實際稅后利潤。
舉例來說，如果該項目正常定價銷售收入是116000萬元，則增值額19951萬元，增值率20.77%，需繳納增值稅（30%），稅后利潤（指增值稅后，下同）為：19951×（1－30%）=13965.7萬元。如果降低售價，比如銷售收入降到115000萬元，增值率19.79%，可免征增值稅，增值額19001.25萬元就是凈利，高于前一種情況的13965.7萬元（具體計算見附表第二、三列）。
當然，如果實際價格可以賣的較高，則一味降低價格的稅后利潤不一定高。比如本案實際增值率28.76%，稅后凈利19417.27萬元就高于免征的19001.25萬元。另外，不是所有項目都符合普通住宅標準。
二、通過適當增加房地產開發成本進行納稅籌劃
近幾年裝修商品房的銷售日益受到廣大消費者的歡迎，同時根據2006年12月28日國家稅務總局的國稅發[2006]187號國家稅務總局《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》第四點土地增值稅的扣除項目（四）“房地產開發企業銷售已裝修的房屋，其裝修費用可以計入房地產開發成本”的規定，可以將原來毛坯房裝修后銷售，從而進行納稅籌劃。
假設該企業發生裝修成本共計為13800萬元，因銷售裝修過的房產，銷售收入增加13800/（1－5.025%）=14530.14萬元（假設該企業在裝修項目上不再賺取利潤，銷售收入增加部分的營業稅和河道管理費由購房者承擔），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額7286.685萬元，從而少繳土地增值稅8321.685－7286.685=1035萬元。原因在于房屋裝修費計入房地產開發成本，在計算“財政部規定的扣除項目”時可以加計20%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第四列）。
三、通過選用不同的利息支出扣除方法進行納稅籌劃
根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條（三）中關于利息支出扣除項目之規定：“凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用，按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5%以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的10%以內計算扣除。上述計算扣除的具體比例，由各省、自治區、直轄市人民政府規定”。即當納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤利息支出，并能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：利息+（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%以內；納稅人不能按轉讓房地產項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的，其允許扣除的房地產開發費用為：（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%以內。
該企業為房地產項目公司，其業務就是開發這個地塊，所以利息支出可以全部歸集在這個項目上。房地產開發是資本密集型產業，所需資金量極大，僅靠股東投入的權益資本是遠遠不夠的，所以該企業的外方股東會籌措其投資的中國境內其他全資子公司的富余資金暫借給該企業周轉，此時關聯方之間的借款如何操作對土地增值稅的納稅籌劃就顯得尤為重要。
企業是否要提供金融機構貸款證明，關鍵在于實際發生的利息支出占稅法規定（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）的比例。如果實際發生的利息支出比例超過5%，則提供金融機構貸款證明是較為有利；如果沒有超過5%，則不提供金融機構貸款證明較為有利。
該企業取得土地使用權支付的金額28000萬元，房地產開發成本41400萬元，則利息支出的臨界點為（28000+41400）×5%=3470萬元。
假設該企業實際發生的利息支出超過3470萬元，達到3700萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可得應繳土地增值稅稅額8252.685萬元。因為利息支出能夠全額計入扣除項目金額中，且金額大于（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額增加（具體計算見附表第五列）。
假設該企業實際發生的利息支出小于3470萬元，只有3000萬元（該利息支出未超過商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，且關聯方之間借款通過商業銀行進行委托貸款），則按有關稅收法規、規章的規定可扣除項目金額95991.05萬元，應繳土地增值稅稅額：（124200-95991.05）×30%=8462.685萬元。
因為利息支出金額小于（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×5%，使得扣除項目金額減少，增值額增大，反而會多繳土地增值稅8462.685－8321.685=141萬元[（3470萬元-3000萬元）×30%]。
這種情況下，關聯方之間的借款就不能通過商業銀行進行委托貸款，從而滿足“不能提供金融機構貸款證明的”要求，房地產開發費用按（取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本）×10%計算，可以少繳土地增值稅141萬元。
四、土地增值稅納稅籌劃應注意的問題
從上面的分析可以看出，房地產開發企業進行土地增值稅納稅籌劃的空間還是比較大的，但在進行土地增值稅納稅籌劃時應注意以下幾點。
1、納稅籌劃應該具備超前意識。土地增值稅納稅籌劃應該從項目的可行性論證、設計、規劃到項目的施工、決算貫穿始終。例如在本案例中，由于設計方案中已確定部分房產的單套建筑面積超過了140平方米的普通住房標準，所以就無法享受“建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除項目金額之和20%的，免征土地增值稅”的優惠政策。如果經濟業務已經發生，相應的納稅結果已經產生，企業如果因為承擔的稅負較重，就利用隱瞞收入、虛列成本等手段妄圖改變納稅結果，就會演變為偷逃國家稅款行為，會受到法律的制裁。
2、納稅籌劃不能與稅法相抵觸。企業在進行納稅籌劃時不能盲目操作，不能與現行稅收法律、法規相抵觸。納稅籌劃的最終目的是降低稅收成本，減輕稅收負擔，這個目標的實現只能是在合法、合理的前提下進行，而且要被征稅機關所認可。這也就是說，納稅籌劃要具備自我保護意識，要增強法制觀念，熟練掌握稅收法律和法規，熟練掌握有關的會計處理技巧和納稅籌劃技巧。
3、其他應注意的問題。納稅籌劃必須做到業務流程與稅收政策結合，稅收政策與籌劃方法結合，籌劃方法與會計處理結合。同時，在土地增值稅清算時，扣除項目金額中取得土地使用權支付的金額、房地產開發成本、利息支出、其他房地產開發費用和與轉讓房地產有關稅金等，都須提供合法有效憑證；如果不能提供合法有效憑證的，土地增值稅清算時不予扣除。
【參考文獻】
[1] 翟繼光：房地產業如何進行稅收籌劃[J].中國房地產金融，2006（4）.
一、 土地增值稅籌劃的重要性
截至2006年末，稅務局對房地產企業一般只是按銷售收入的1%預征。2007年初了國稅發【2006】187號文《關于房地產企業土地增值稅清算管理有關問題的通知》，要求各地從2007年2月1日起對房地產企業土地增值稅進行清算，由此拉開了全國土地增值稅清算的序幕。高達30%-60%的稅率，使得土地增值稅與營業稅、企業所得稅成為對房地產開發企業利潤影響最大的三個稅種。清算初始，全國各地稅收管理機關對清算細則的把握均有所不同，經過幾年的摸索經驗，國家稅務總局針對各地土地增值稅清算過程中出現的問題進行了更為細致的規定，清算標準也愈加嚴格。因此，房地產企業提前進行土地增值稅納稅籌劃以減少稅收負擔、實現企業利潤最大化，顯然刻不容緩。
二、 土地增值稅納稅籌劃技巧探討
1、靈活運用減免稅優惠政策及臨界點進行納稅籌劃。
房地產開發公司開發項目，總要獲得一定的利潤，但利潤率越高，繳納的土地增值稅就越多，稅后利潤可能反而越小。因此，如果做到使房價在同行中最低，應繳土地增值稅越少，所獲利潤最多，這是房地產公司應認真考慮的問題。
按照稅法有關優惠政策的規定，納稅人建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額的20%的，免征土地增值稅；增值額超過扣除項目金額20%的，應就其全部增值額按規定的四級超率累進稅率計稅。對納稅人既建普通標準住宅，又搞其他房地產開發的，應分別核算增值額：不分別核算增值額或不能準確核算增值額的，其建造的普通標準住宅不適用該免稅規定。因此，企業應力爭將普通標準住宅增值率控制在20%之內，享受國家的免稅政策。
再就是“20%的增值額”即臨界點，也可以在此進行納稅籌劃。如果企業建造的普通標準住宅出售的增值率在20%這個臨界點上，可通過適當控制出售價格以避免繳納土地增值稅。首先要測算增值率（增值額與允許扣除項目金額的比率），然后設法調整增值率。改變增值率的方法有兩種：一是合理定價，如在銷售過程中增值率略高于兩級稅率檔次交界的增值率，通過適當降低價格可以減少增值額，降低土地增值率的適用稅率，從而減輕稅負；二是增加扣除額，主要是通過加大投入來提高市場競爭力。按《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，房地產開發成本中包括的可以扣除的項目有：土地征用及拆遷補償費、前期工程費、建筑安裝費、基礎設施費、公共配套設施費、開發間接費用等。納稅人可以通過改善住房環境，提高房產的質量來適當增加扣除項目，以高質低價來占領市場。
2、 適度延伸產業價值鏈，跨行業利潤轉化。
對集團化的房地產企業來說，土地增值稅籌劃的總體思路就是延伸價值鏈，將利潤向上下游延伸。比如將房地產行業利潤轉化為非房地產行業利潤，比如建筑、裝修、設計、園林綠化、服務、貿易等其他關聯行業利潤，一方面，增大成本起到降低土地增值額以及適用土地增值率的雙重效果，最終達到降低稅負的目的；另一方面，由于房地產行業不能采取核定征收企業所得稅，而其他行業則沒有強制要查賬征收的要求，分流利潤的公司利用核定征收以及財政返還或財政獎勵政策也是降低整體稅負的有效措施之一。但是隨著稅收管理的愈加嚴格，此種方法應注意“適度”，在合理的成本增加范圍內操作。
3、 期間費用轉移到房地產開發成本。
房地產開發企業發生的期間費用除利息支出外都不按實際發生數扣除，而是以土地價款和開發成本合計金額作為基礎按比例計算扣除。按照規定，屬于公司總部發生的期間費用，如：管理人員工資、福利費、辦公費、差旅費、業務招待費等不能作為扣除項目，其實際發生數對土地增值稅的計算沒有直接影響。但若采用適當人員分配方法和其他合理組織管理方法，使這些費用能夠作為開發成本列支，則可增加扣除項目數額，從而減少應繳納的土地增值稅。一般公司總部也相應設置了龐大的人員組織，公司總部沒有直接的經營收入來源，卻有大量的期間費用發生，這在企業所得稅方面不占任何優勢。例如，企業可以在組織人事上把總部的一些人員下放或兼職于某一個具體房地產項目中去。如果某部門某人員兼任下屬某房地產項目的工程管理，在不影響總部工作的同時參加該項目的管理，那么其有關費用可以分攤一部分到房地產開發間接費中去。而開發間接費屬于開發成本的組成部分，不僅可以作為扣除項目金額扣除，而且可以作為加計扣除20%的計算基數，從而達到節稅目的。
4、 采用合適的利息支出進行納稅籌劃。
《土地增值稅暫行條例實施細則》規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額，其他房地產開發費用，在按照“取得土地使用權所支付的地價款”與“房地產開發成本”之和的5%以內計算扣除，用公式表示為：房地產開發費用=利息+（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）*5%
但是，如果納稅人不能按照轉讓房地產項目計算分攤利息支出，或不能夠提供金融機構貸款證明的，房地產開發費用按“取得土地使用權所支付的地價款”與“房地產開發成本”之和的10%以內計算扣除。用公式表示為：房地產開發費用=（取得土地使用權所支付的地價款+房地產開發成本）*10%
(一)納稅籌劃是提高企業管理水平和增強財務人員專業素質的必然要求所謂的納稅籌劃，更多的是指在企業戰略層面的籌劃。在房地產企業項目運作的初期，通過合理的納稅籌劃和戰略決策，對建筑工程項目的投資來源、建設方式、經營模式等的進行合理、科學、規范的規劃，從而達到納稅籌劃的目的，這對企業的管理水平提出了很高的要求。所以說，納稅籌劃是房地產企業提高企業管理水平的必然要求。另一方面，要想實現土地增值稅的納稅籌劃，財務管理人員的專業素質必須過硬。這要求企業財務管理人員必須熟練掌握會計制度和會計準則，還要熟練掌握現行的稅法，按照既定的法律規范進行記賬、計稅和納稅申報。所以，納稅籌劃是房地產企業財務管理人員專業素質提高的必然要求。
(二)納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇根據我國稅法的相關規定，“形式大于實質”，再加上，我國現行的稅法對于納稅稅種、納稅環節、計稅方法等進行了詳細的規定，從而導致房地產企業生產經營過程中面臨著稅種繁多、環節眾多、計稅復雜的問題，要求房地產企業必須對納稅進行合理籌劃。只有通過合理的納稅規劃，才能有效避免無法預見的納稅支出，才能有效避免重復納稅的問題。此外，通過合理的納稅籌劃，也有利于房地產企業更好地適應當前經濟體制改革背景下的納稅環境。所以，納稅籌劃是房地產企業更好地適應納稅環境的必然選擇。
二、房地產企業土地增值稅納稅籌劃的方法
(一)利息支出籌劃在我國，所有納稅人必須知道并且明確的一點是：我國稅法中，了扣除項目比實際核算過程中所涉及的項目少，在增值額計算過程中應嚴格按照稅法規定進行。根據我國土地增值稅暫行條例以及實施細則之規定，在工程項目財務費用利息支出扣除以后，凡是可以按照轉讓房地產項目計算分攤、能夠提供金融證明的部分，可據實扣除（需要說明的是其中最高額不可超過按照銀行同期貸款利率計算所得的金額）。在納稅籌劃過程中，凡無法按照轉讓房地產項目對分攤利息支出進行計算的，或者難以提供金融證明的，開發費均嚴格按照土地取得成本以及開發成本之和的十分之進行扣除。基于上述條款規定，房地產企業可以結合自身的特點，選擇對個人有利的計算方式（利息計算），從而實現節稅之目的。通常情況下，資金的主要來源是資源資金企業發生的利息費用，如果沒有達到土地取得成本、開發成本總數的5%，則建議采用第二套計算方案——在不提供金融證明的情況下，直接將土地取得成本與開發成本總數的10%扣除。案例1：某房地產開發企業，其地價款支付額為1000萬元人民幣，整個房地產開發成本大約在5000萬元左右，以利息支出分別為400萬、200萬進行具體籌劃。其中，利息費用扣除限額=（1000+5000）×5%=300（萬元）；允許扣除的利息支出為400萬元時，由于400萬元>300萬元，因此該房地產企業應當嚴格按照開發項目進行利息分攤，同時還要提供金融證明。在該種條件下，利息支出與其他開發費用扣除：400+（1000+5000）×5%=700（萬元）；如果不采用該方案，則只能以（1000+5000）×10%=600（萬元）為標準進行扣除，其中扣稅基數大約減少100（萬元）。當可扣利息支出額200萬時，因200<300，所以建議不按開發項目對利息進行分攤，或者不提供金融證明。在該種情況下，利息支出與其他開發費用總計扣除額為（1000+5000）×10%=600（萬元），多扣：600-（200+300）=100（萬元）利息支出。
(二)簽訂分售合同在房地產企業進行房屋出售時可以采用簽訂分售合同的方法。當房地產企業開發商建設的房屋房體已經初步建設完工但是還沒有安裝其他一些設備，并且業主還沒有對所購買的房屋進行裝飾時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量并且簽訂房地產轉移合同；當房地產企業開發商建設的房屋房體建設完工并且其他一些設備已經安裝完成、或是房屋業主已經開始著手裝飾或是已經裝飾完工時，這時，房地產企業開發商可以與業主商量簽訂附屬設備安裝及裝璜、裝飾合同，這樣，房地產企業開發商只需要按照第一份合同的金額來繳納土地增值稅，這時，房地產企業開發商與房屋業主所簽訂的第二份合同金額即不是土地增值稅的范疇，而是營業稅征稅，這樣就不需要繳納土地增值稅，而我國稅收法中，營業稅征稅的稅率比土地增值稅的稅率要低很多，這樣，房地產企業開發商所繳納的稅收費用就會降低，從而達到了降低繳稅費用的目的。
(三)充分享受稅收優惠政策根據國內現行的土地增值稅暫行條例要求，納稅人在普通住宅建造出售過程中，增值額沒有超過扣除金額20%的，應當對其免征土地增值稅。在此過程中，若增值額明顯超過了扣除金額20%的，則應當就其所有的增值額，嚴格按照規定進行計稅。此外，稅法中對此還做出了明確的規定，即納稅人在普通住宅建造完成后，又進行房地產開發的，分別對增值額進行核算，否則所建造的普通住宅無法適用免稅規定。為了能夠充分享受稅收優惠政策，房地產企業可將某個整體開發項目進行分開處理，從而實現降低增值率和稅負之目的。比如，實踐中可將某個整體增值率多于20%的部分增值率，分為沒有達到20%的標準住宅、超過20%的樓盤進行分別核算，從而享受國家關于土地增值稅免征的優惠政策。比如，某個房地產企業在對建筑項目進行開發時，項目中包括一套普通標準住宅，預售8000萬元，其中可扣除的金額大約為7200萬元；同時，還建成了20棟豪華別墅，預銷價格在6000萬左右，可扣除金額大約4500萬元左右。就這一案例來講，如果核算時不分開，則需繳納的土地增值稅為：（8000+6000-7200-4500）×30%=690（萬元）；相反，如果對其進行分開核算，則由于普通標準住宅的增值率沒有超過20%，則可享受土地增值稅免征優惠政策，總計土地增值稅繳納額為：（6000-4500）×30%=450（萬元）。相比之下，建議分開核算，因可享受國家稅收優惠政策，所以應當優選該稅收籌劃方案。
三、結束語
【關鍵詞】 房地產企業;土地增值稅;納稅;籌劃;策略
房地產開發企業以開發、建設、銷售房地產為主營業務,土地增值稅是其主要稅負之一。土地增值稅是指對有償轉讓國有土地使用權及地上建筑物和其他附著物,取得增值收入的單位和個人征收的一種稅。土地增值稅實行超額累進稅率,增值多的多征,增值少的少征,無增值的不征,最低稅率為30%,最高稅率為60%。
在房地產開發項目中,增值額小,計稅額就小,適用的稅率也低,土地增值稅稅負就輕。因此,土地增值稅籌劃的基本思路是根據土地增值稅的稅率特點及有關優惠政策,控制增值額,從而適用低稅率或享受免稅待遇。
一、開發方式的納稅籌劃
(一)合作建房
稅法規定:對于一方出地,一方出資金,雙方合作建房,建成后按比例分房自用的,暫免征收土地增值稅;建成后轉讓的,應征收土地增值稅。
根據稅法規定,企業可充分利用優惠政策,實現雙贏。假如A房地產開發公司在某市繁華地段擁有一塊土地,擬與B實業公司合作建造辦公大樓,資金由B實業公司提供,建成后按比例分房。對B實業公司來說,分得的辦公樓不含土地增值稅,會降低購置成本。對A房地產開發公司而言,作為辦公用房,不用繳納土地增值稅,可節約大量稅負,降低房地產開發成本,增強其在市場上的競爭力。這樣就實現了出資方和房地產企業的雙贏。
(二)代建房
稅法規定:代建房指房地產開發企業代客戶進行房地產開發,開發完成后向客戶收取代建收入的行為。對于房地產開發企業而言,雖取得了一定收入,但沒有發生房地產權屬的轉移,其收入屬于勞務收入性質,故不屬于土地增值稅的征稅范圍。
根據稅法規定,如不采用代建房方式開發,則房地產屬于該房地產開發企業,銷售時既要繳納土地增值稅又要繳納營業稅。房地產開發企業可利用代建房方式減輕稅負,但前提是在開發之初就能確定最終用戶,實行定向開發,從而避免開發后銷售繳納土地增值稅。
二、扣除項目的納稅籌劃
(一)利用利息支出的扣除規定
稅法規定:房地產企業的利息支出,納稅人能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的,利息允許據實扣除,但最高不得超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額,即:可扣除的房地產開發費用=利息+(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×5%以內。
納稅人不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構貸款證明的,房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10%以內計算扣除,即:可扣除的房地產開發費用=(取得土地使用權所支付的金額+房地產開發成本)×10%以內。
根據稅法規定,房地產企業據此可以選擇:如果企業預計利息費用較高,開發房地產項目主要依靠負債籌資,利息費用所占比例較高,則可計算應分攤的利息并提供金融機構證明,據實扣除;反之,主要依靠權益資本籌資,預計利息費用較少,則可不計算應分攤的利息,這樣可以多扣除房地產開發費用。
假設某房地產開發企業進行一個房地產項目開發,為取得土地使用權而支付金額300萬元,房地產開發成本為500萬元。
如果該企業利息費用能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明,則其他可扣除項目=利息費用+(300+500)×5%=利息費用+40(萬元);
如果該企業利息費用無法按轉讓房地產項目計算分攤,或無法提供金融機構證明,則其他可扣除項目=(300+500)
×10%=80(萬元)。
對于該企業來說,如果預計利息費用高于40萬元,企業應力爭按轉讓房地產項目計算分攤利息支出,并取得有關金融機構證明,以便據實扣除有關利息費用,從而增加扣除項目金額;反之同理。
(二)利用代收費用并入房價減少稅基
稅法規定:對于縣級及縣級以上人民政府要求房地產開發企業在售房時代收的各項費用,如果代收費用是計入房價中向購買方一并收取的,可作為轉讓房地產所取得的收入計稅,在計算扣除項目金額時,可予以扣除,但不允許作為加計20%扣除的基數;如果代收費用未計入房價中,而是在房價之外單獨收取的,可以不作為轉讓房地產的收入。相應地,在計算扣除項目金額時,代收費用就不得在收入中扣除。
房地產開發企業在銷售不動產時,經常要代其他部門收取一些諸如城建配套費、維修基金等費用。目前,納稅人有兩種收取方式:一是將代收費用視為房產銷售收入,并入房價向購買方一并收取;二是在房價之外向購買方單獨收取。
例如,某房地產開發企業出售樓房,售價5 000萬元,準予扣除項目金額為3 000萬元,代收費用500萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表1。
從表1中可以看出,將代收費用并入房價向購買方一并收取對房地產的增值額是沒有影響的,但會增加其扣除項目金額,從而對房地產企業較為有利。
三、銷售的納稅籌劃
(一)設立獨立核算的銷售公司
通過控制和降低房地產的增值率來減輕稅負的方法,其局限性在于往往要求企業制定稍低的價格,而扣除項目的提高也受到諸多因素的限制和制約。若企業將自身的銷售部門分離出來,設立獨立核算的房地產銷售子公司,先將房地產銷售給子公司,子公司再將其對外銷售,在向子公司銷售房地產的時候可以將增值率控制在20%以內,這樣這個環節就可以免征土地增值稅,而只就對外銷售征收土地增值稅。
假設某房地產的成本是100萬元,方案一:直接以200萬元對外銷售;方案二:先以120萬元的價格銷售給子公司,子公司再以200萬元的價格對外銷售。
兩種方案的具體納稅情況見表2。
從表2中可以看出,方案二可以分解降低增值率,合理減輕企業土地增值稅負擔。
(二)將銷售與裝修分開核算
在現實中,很多房地產在出售之前已經進行了簡單的裝修和維護,并安裝了一些必備的設施。如果將房地產的裝修、維護以及設備的安裝作為企業單獨的業務獨立核算,則可以一舉兩得。一是可以合法地降低房地產的銷售價格,控制房地產的增值率,從而減輕企業所承擔的土地增值稅負擔;二是原本計入房地產價格的裝修、安裝等業務收入需要按照5%的稅率計算繳納營業稅,分開核算后適用3%的稅率。
如某套精裝修的房產總售價為100萬元,在簽訂銷售合同時分別簽訂房屋出售合同80萬元及裝修合同20萬元,假設準予扣除項目總額為60萬元。
兩種方案的具體納稅情況見表3。
從表3中可以看出,方案二能形成納稅的最大化節約。
(三)確定適當的房地產銷售價格
房地產銷售價格的變化,直接影響房地產收入的增減,在確定房地產銷售價格時,要考慮價格提高帶來的收益與不能享受優惠政策而增加稅負兩者間的關系。目前房價飛漲,公司是否應該跟著提高住宅的售價呢,是不是房價越高企業的利潤越大呢?
對于普通住宅的房價,因為當增值率不超過20%時,可以免征土地增值稅。提高房價可以為企業帶來更多收益,但必須保證增值率不超過20%;對于豪華住宅,雖然沒有免稅政策,但還是有漲價的空間。當然,應該仔細地測量這個空間,如果房價漲過了購買力,就會造成房產空置。
企業在確定房價時應該仔細測算利潤率,結合市場的承受能力,再決定升價與否,升多少或降多少才能使企業的利益最大化。
四、利用稅收優惠政策
稅法規定:納稅人建造普通標準住宅出售,如果增值額沒有超過扣除項目金額的20%,免予征收土地增值稅。納稅人既建造普通標準住宅,又進行其他房地產開發的,應分別核算增值額;不分別核算增值額或不能準確核算增值額的,其建造的普通標準住宅不享受免稅優惠。
根據稅法規定,這方面納稅籌劃的關鍵就是通過適當減少銷售收入或增加可扣除項目金額使普通住宅的增值率控制在20%以內。這樣做的好處有兩個:一是可以免繳土地增值稅;
二是降低了房價或提高了房屋質量、改善了房屋的配套設施等,可以在目前激烈的銷售戰中取得優勢。但是如果沒有控制好普通住宅的增值率,就會出現多繳稅的情況。
例如:某房地產開發企業,2008年商品房銷售收入為1.5億元,其中普通住宅的銷售額為1億元,豪華住宅的銷售額為5 000萬元。稅法規定的可扣除項目金額為1.1億元,其中普通住宅的可扣除項目金額為8 000萬元,豪華住宅的可扣除項目金額為3 000萬元。根據土地增值稅的計算公式:
增值率=增值額÷扣除項目金額×100%=(收入額-扣除項目金額)÷扣除項目金額×100%
應納稅額=增值額×適用稅率-扣除項目金額×速算扣除系數
方案一:普通住宅和豪華住宅不分開核算。
增值率=(15 000-11 000)÷11 000×100%=36%
應納稅額=(15 000-11 000)×30%=1 200萬元。
方案二:普通住宅和豪華住宅分開核算,但沒有控制好增值率,使其超過了20%,則:
普通住宅:增值率=(10 000-8 000)÷8 000×100%
=25%;
應納稅額=(10 000-8 000)×30%=600萬元;
豪華住宅:增值率=(5 000-3 000)÷3 000×100%
=67%;
應納稅額=(5 000-3 000)×40%-3 000×5%=650萬元。
兩者合計為1 250萬元,此時分開核算比不分開核算多支出稅金50萬元。這是因為普通住宅的增值率為25%,超過了20%,還得繳納土地增值稅。但如果能使普通住宅的增值率控制在20%以內,則可大大減輕稅負。控制普通住宅增值率的方法是降低房屋銷售價格,銷售收入減少了,而可扣除項目金額不變,增值率自然會降低。當然,這會帶來另一種后果,即導致銷售收入減少,此時是否可取,就得比較減少的銷售收入和控制增值率減少的稅金支出的大小,從而作出選擇。
假定上例中普通住宅的可扣除項目金額不變,仍為8 000萬元,要使增值率為20%,則銷售收入從(a-8 000)÷8 000
×100%=20%中可求出,a=9 600萬元。此時該企業共應繳納的土地增值稅為650萬元,節省稅金600萬元,考慮減少的400萬元收入后仍可節省200萬元稅金。
假定上例中其他條件不變,只是普通住宅的可扣除項目金額發生變化,使普通住宅的增值率限制在20%,那么可扣除項目金額從(10 000-b)÷b×100%=20%,等式中可計算出,b=8 333萬元。此時,該企業僅豪華住宅繳納650萬元土地增值稅,可扣除項目金額比原可扣除項目金額多支出333萬元,稅額卻比不分開核算少繳納550萬元,比分開核算少繳納600萬元。凈收益分別增加217萬元(550萬元-333萬元)和267萬元(600萬元-333萬元)。增加可扣除項目金額的途徑很多,但是在增加房地產開發費用時,應注意稅法規定的比例限制。稅法規定,開發費用的扣除比例不得超過取得土地使用權支付的金額和房地產開發成本金額總和的10%,而各省市在10%之內確定了不同的比例,納稅人需注意。
土地增值稅納稅籌劃的市場空間很大,理論空間更大。每個納稅人都應該加強對納稅籌劃的關注,以實現企業的長遠發展。
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隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
隨著房地產業務的快速發展，納稅籌劃受到人多數房地產企業的普遍重視。所謂納稅籌劃，是指通過劉一涉稅業務進行策劃，制作一整套完整的納稅操作方案，從而達到節稅目的。因此，納稅籌劃不同于逃稅、偷稅，是企業一項重要的則務管理活動。本文卞要簡單介紹有關環r節房地產企業的納稅籌劃。
【關鍵詞】
房地產：納稅。
一、房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌劃。
在房地產項目立項時利用代建方式進行稅收籌，可獲得較大的稅收籌劃空間。
這種方式是指房地產開發企業代客戶進行房地產開發并向客戶收取代建費用的行為。就房地產開發企業而言，雖然取得了一定的收入，但始終沒有發生房地產權屬的轉移，其收入屬于勞務報酬，為營業稅的征稅范圍，不是土地增值稅的征稅范疇。房地產開發企業可以利用這種方式減輕稅負，但前提是在開發之初確定最終用戶，簽訂代建房合同，以此降低稅負；同時，可以適當降低代建房地產的勞務費用，將節省的稅款讓利于客戶，一方面得到其更大的配合，另一方面對降低房價也起到一定作用。
例：某房地產企業，商品房銷售收入為4000萬元，除營業稅及附加之外的總扣除項目金額為3000萬元。若該企業按正常的銷售商品繳納稅金，應繳納營業稅及附加=4000×5.5%=220（萬元）；增值額占扣除項目的比率為24.22%，應繳納土地增值稅234（[4000-3000-220）×30%萬元，實現利潤546（4000-3000-220-234）萬元。若企業采用代建房方式，取得勞務收入1200萬元，應繳納營業稅60（1200×5%）萬元，實現利潤1140（1200-60）萬元。可見，建房方式的轉變將為企業增加收益594（1140-546）萬元。
二、房地產項目建設中的稅收籌劃。
主要是通過增加扣除項目和利用相關借款利息進行的稅收籌劃。
1、通過增加扣除項目對土地增值稅進行稅收籌劃土地增值稅是房地產開發的主要成本之一，而土地增值稅在建造普通標準住宅增值率不超過20％的情況下可以免征，企業可以通過增加扣除項目使得房地產的增值率不超過20％，從而享受免稅待遇。
例：某房地產公司開發一棟普通標準住宅，房屋售價為2000萬元，按照稅法規定可扣除費用為1600萬元，增值額為400萬元，增值率為400÷1600=25％。該房地產公司需要繳納土地增值稅400×30％=120萬元，營業稅2000×5％=100萬元，城市維護建設稅和教育費附加100×10％=10萬元。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2000－1600-120-100-10=170萬元。如果該房地產公司進行稅收籌劃，將該房屋進行簡單裝修，裝修費用為500萬元，房屋售價增加至2500萬元。
則按照稅法規定可扣除項目增加至2100萬元，增值額為400萬元，增值率為400×2100=19％，不需要繳納土地增值稅。該地產公司需要繳納營業稅2500×5％=125萬元；城市維護建設稅和教育費附加125×10％=12.5（萬元）。不考慮企業所得稅，該房地產公司的利潤為2500－2100-125-12.5=262.5（萬元）。該稅收籌劃降低企業稅收負擔262.5-170=92.5（萬元）。
2、相關借款利息的稅收籌劃根據《中華人民共和國土地增值稅暫行條例實施細則》第七條第（三）項規定，財務費用中的利息支出，凡能夠按轉讓房地產項目計算分攤并提供金融機構證明的，允許據實扣除，但最高不能超過按商業銀行同類同期貸款利率計算的金額。其他房地產開發費用（主要指銷售費用和管理費用），按本條（一）、（二）項規定計算的金額之和的5％以內計算扣除。凡不能按轉讓房地產開發項目計算分攤利息支出或不能提供金融機構證明的，房地產開發費用按取得土地使用權所支付的金額與房地產開發成本之和的10％以內計算扣除。
根據上述規定：
房地產項目開發完工之后的利息費用支出，如果購買房地產主要依靠負債籌資，利息費用所占比例較高，可提供金融機構證明，據實扣除。反之，主要依靠權益資本籌資，利息費用很少，則可不計算應分攤的利息，這樣可以多扣除房地產開發費用，對實現企業價值最大化有利。
三、房地產企業銷售時應考慮的稅收籌劃。
若房地產經營企業通過設立獨立銷售公司負責房地產銷售，這種分立使土地增值稅、營業稅、企業所得稅的稅收籌劃空間很大。
例：某房地產公司銷售的普通標準住宅，在允許扣除的項目金額基本相同的前提下，可采用以下售價方式。①若以1500萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為25％，應納120萬元的土地增值稅，凈賺180萬元。②以1400萬元的價格售出，可扣除的項目金額為1200萬元，增值率為16.67％，免征土地增值稅，凈賺200萬元。③如果房地產公司設立獨立房屋銷售公司，那么房地產公司可以將住房以1400萬元的售價賣給銷售公司，而后由銷售公司再以1500萬元的價格賣出，當開發公司賣給銷售公司時，由于其增值率為16.67％，免納土地增值稅。
當銷售公司以1500萬元售出時，營業稅及附加合計：1500×5.5％=82.5（萬元），可扣除的項目金額為1200+82.5=1282.5（萬元），其增值率為16.96％，免納土地增值稅。從全局來看，銷售時只增加營業稅等稅金1400×5.5％=77（萬元），獲利潤1500－（1200+77）=223（萬元），比籌劃前增加223－180=43（萬元）。
四、簽訂合同時考慮通過劃定合理的收入項目進行籌劃。
土地增值稅是由國家有關部門征收的基本稅務之一。其清算流程大體上包括申請、提供證明或發票、審核等三個方面。這些工作看似簡易，卻往往需要企業多個部門配合共同完成。以下是房地產企?I土地增值稅清算過程中需要注意的地方。
首先，房地產開發商應充分收集需要征收稅務的土地面積、地段、價格等信息，妥善保管相關發票或憑證。準備多份與合作公司企業的合同，避免由于證明材料不足帶來的稅務風險。
第二，房地產企業在開展一個項目時要在多個方面進行規劃，注意及時向上級報備房源信息。若一個房地產項目是一次性項目，其所有稅務將在一個時間內全部繳清；若其是分期項目，那么稅務就以房地產開發的期限為單位分期繳清。
第三，在進行稅務核算時，房地產企業可參照國家稅務總局的關于房地產開發企業土地增值稅清算管理有關問題的通知里面總結的土地增值稅扣除項目對符合項目扣除土地增值稅。這些項目可極大程度上減輕企業稅務負擔，所以企業內部人員需對這些知識多做了解。
第四，不同的項目具有不同的特點，那么其進行的稅務清算方法也不盡相同。一些項目是根據企業規劃將土地整體計算增值稅，在確定相關稅率后，按不同的面積計算增值額度；一些項目是先按照面積計算增值稅和增值率，選擇好稅率之后再計算整體的增值額度。這兩種方法各有優劣，根據實際情況選擇適合的方法也是至關重要的。
第五，在企業內部已經做好土地增值稅的計算后可將相關材料呈遞給稅務機構，由這些稅務機構進行增值稅的認證，在政府有關部門下發材料后便可進行清算工作了。
二、土地增值稅納稅籌劃過程中面臨的困難
（一）對納稅籌劃意識不足
納稅籌劃，顧名思義，就是在企業進行稅務核算進行相關策劃，以盡可能的在合法范圍內減少稅務負擔，增加企業收益。在經濟進入增速換擋期的新環境下，我國的稅務制度逐漸完善并積極推進企業結構性減稅。這些環境的改變雖然都對企業有一定的益處，但若企業沒有積極去適應這些政策，很容易導致企業賦稅只增不減。納稅籌劃并不是一個新名詞，早在20世紀30年代它就被英國法律所認可，而中國在改革開放初期也有了納稅籌劃概念的雛形。但是時至今天，我國仍有許多企業納稅籌劃意識薄弱或者不重視納稅籌劃，他們一般錯誤的將納稅籌劃歸為企業財務人員的職責，認為納稅籌劃無非是一種財務規劃策略，并不能給企業帶來直接利益。同時，有的企業人員將節稅規劃與偷稅漏稅概念混淆，他們認為用納稅籌劃的方式減少稅負是在損害國家集體利益。這些錯誤的觀念使得許多企業不愿意做納稅規劃，甚至以納稅籌劃為恥。這些企業在主觀上納稅籌劃意識不夠，即使在進行納稅籌劃也只是做表面任務，沒有發自內心的積極參與納稅籌劃任務，所以導致許多節稅策略沒有發揮其應有的效果。
（二）土地增值稅核算工作要求更高
眾所周知，由于房地產企業本身就具有稅務繁多且復雜的特點，本來在計算稅務就具有極大的不確定性。房地產企業的土地增值稅稅務工作不僅是核算應繳納稅務額度，而且包括層層遞交的繳納申請、計算收入額度等。對于一般的房地產企業計算能力要求更加嚴苛。而且一般來說，企業的財務管理人員不僅是稅務管理人員，他們常常被賦予企業預算、財務入賬、財務支出確認等多項工作。另外，近年來不同的國家政策又使得清算條件頻頻變更，給本就復雜的會計工作又帶來了更大的壓力。拿稅務改革做個例子，許多企業在新型稅制下仍沿用舊體制下的稅務管理方法，這自然是行不通的。為使房地產企業跟上時代的腳步，企業財務必須進行大幅度調整，結合外部環境特點重塑財務體系，這種變化也會使得財務預算與管理復雜化，需要更高的技術和能力。
（三）稅務繳納風險加大
一方面，為適應不同的市場條件，增加企業效益，房地產企業也在不斷的完善自己內部的經營管理，在調整過程中企業內部管理可能會出現一些紕漏，對一些人員的管理也會較為松散，若土地增值稅的相關人員核算監督沒有到位，其帶來的稅務風險可想而知。另一方面，在房地產交易時，按照國家相關規定，房地產轉讓的價格必須低于其預期評估價格，而且若在轉讓時房地產已經進行銷售且超過15%的，原先的房地產企業是需要繳納土地增值稅的，也就是說，房地產企業不僅在交易時收入減少，還要承擔這個項目的土地增值稅，增加了企業承擔稅負的風險，同時也給房地產企業稅務核算任務帶來了極大的考驗。
三、房地產土地增值稅納稅籌劃的相關策略
（一）增強企業納稅籌劃意識
增強納稅籌劃意識首先要理清納稅籌劃的概念。納稅籌劃是包括但不限于房地產企業選取適當的清算方法、利用國家優惠政策的等方法減少稅負的內部管理方式。國家為促進中小型企業發展，是鼓勵企業進行納稅籌劃的，所以企業不必以此為恥。另外，為提高各員工對納稅籌劃的重視程度，企業高層管理人員要起到表率作用，從長遠利益出發，加大對納稅籌劃的投入和宣傳力度，明確納稅籌劃并非幾個人的義務，鼓勵全員參與執行。除思想上要多強調納稅籌劃意識，在行動上可將納稅籌劃等易忽視卻必不可少的專業名詞打印成冊，這也不失為一種好的宣傳辦法。
（二）優化房地產企業土地增值稅清算工作
現行土地增值稅的核算工作主要由財務人員負責，那么人才的篩選與培養就顯得尤為重要。首先，企業管理者應在人員招收與考核上下足功夫，完善內部考核評價體系。同時可定期組織相關人員培訓，以挑選核算會計人才，為后面繁瑣復雜的會計工作提供保障。其次，為保證稅務工作的有序進行，企業部門可分別細化財務人員的工作，將工作分為稅務核算、清算申請等多個工作重心，增大工作覆蓋面，平攤人員工作以減輕人員工作負擔。最后，企業也應協調好與合作方的稅務分攤工作，這項內容應在與合作者的合同書上體現，從而避免重復繳稅或在不知情的情況下漏稅的情況產生。當然，新時代新的會計體系的構建并非個別人或個別單位就能完成的，企業應在現有的會計核算工作上尋找切實可行的新方案，以便提高納稅籌劃效率。
（三）做必要風險防控工作
在稅務繳交過程中，總會有不可避免的與籌劃內容相背的風險，這時候風險預警和防控就十分重要了。首先，在內部管理出現調整期間，企業管理員仍應堅守監督稅務籌劃的崗位，嚴格杜絕有人私自更改房價降低稅基的情況。其次，若房地產項目確實需要轉讓，那么企業自身要保存好交接時的證明材料，減少不必要的損失。這些是從風險產生的根源減少風險，若風險已經存在且產生威脅，那么企業人員可成立相關稅務分析小組，對財務進行?A估，對項目進行對標分析測算，舍棄掉一些收益小沒有發展能力的土地，控制風險蔓延趨勢。另外，及時清算已經審核通過的稅務既可以在一定程度上減少風險，避免因時間太久證據不明帶來的麻煩。
關鍵詞：房地產企業 所得稅 土地增值稅 納稅籌劃
一、房地產企業所得稅和土地增值稅繳納過程中存在的問題
（一）收入核算不全面，存在隱瞞銷售收入現象
與其他企業不同的是，房地產企業經營項目具有建設工期長、耗費資金大、經濟收益高等特點，這些特點共同決定著房地產企業需采用特殊交易方式確定銷售收入。目前，受多種不確定性因素的影響，導致部分房地產企業銷售收入確定工作與相關會計制度和稅收法規脫節，其主要體現在下述方面：一方面，銷售收入確定工作違背了收入確認原則。即房地產企業以借款方式收取客戶的房屋預收款，之后將其存入企業負責人賬戶，負責人以個人的名義將預收款投入日常建設中，整個過程并未實現風險的轉移；另一方面，未對特殊銷售收入進行核算。房地產企業采用偷稅、漏稅以及逃稅的方式降低經營成本；房地產企業未將地下車位或地下室銷售收入計入核算范圍；房地產企業未將租賃收入計入核算范圍，上述行為雖一定程度上降低了房地產企業的稅負水平，但嚴重違背了相關法規、原則，不利于房地產企業可持續發展。
（二）成本費用核算不合理
首先是按項目工程的預算預估開發成本費用。部分房地產企業為達到節稅的目的，虛開相關票據，增加開發費用成本支出，然后企業運用確定銷售和配比成本法計算申報當期應稅所得；其次是提高前期開發成本費用。諸多房地產企業利用經營項目特點，實施分期滾動開發，該背景下極易引發一系列不穩定行為，即房地產企業在項目竣工前全面確定開發成本，使得企業開發成本和稅前扣除費用大大增加，為房地產企業降低稅負水平提供了可能；最后是費用扣除計算與相關稅法規定脫鉤。即房地產企業將利息成本全部計入期間費用；房地產企業扣除財務費用結算不符合銀行貸款利率標準，以至于扣除財務費用結算不準確，從而導致企業扣除金額虛增。
二、規范房地產企業納稅籌劃的相關對策
（一）所得稅的納稅籌劃
1、收入的納稅籌劃。首先是確定房地產企業收入類型，或征稅收入或不征稅收入或免稅收入；其次是確定所得稅納稅籌劃方法。如轉換收入類型。該方法最常用于資金可流動大、閑置資金多的企業，房地產企業運用閑置的資金購買國債，以這種形式實現征收收入向免稅收入的轉變，以此降低房地產企業稅收負擔；除此之外，推遲收入確認時間也是確定所得稅納稅籌劃的重要方法，該方法是依據時間價值延緩納稅原理，實現節稅的目標，特別注意的是推遲收入確認時間方法的應用必須在國家相關法律法規的允許范圍內進行。
2、扣除項目的納稅籌劃。首先是利息支出的處理。利息支出是房地產企業生產經營成本的重要組成部分，該部分給予房地產企業造成了巨大的經濟負擔。因此需要房地產企業結合自身實際狀況，以相關法規標準為指導，實施利息支出的處理：當企業處于虧損年度時，可將利息支出資本化，當企業處于盈利年度時，可將利息支出費用化；其次是規避利息利率超過同期同類商業銀行貸款利率現象的發生，所以需要房地產企業盡可能選擇政府金融機構貸款。
（二）土地增值稅的納稅籌劃
1、正確選擇利用房地產企業稅收優惠政策。在相關稅收優惠政策的指導下，房地產企業將開發項目劃分為標準住宅、商業住宅及其他房產，之后針對于對不同的類型的房產采取不同的核算方式，從而實現稅收優惠最大化；房地產企業依據稅收優惠政策，合理調整房產銷售價格，實現房地產企業增值額的有效控制。
2、轉變房地產項目開發方式。與上述相同，這一措施以圍繞合理利用稅收優惠政策為原理實施，一是房地產企業依據暫免征收土地增值稅政策，積極與其他企業合資建房，以此減免房地產企業土地增值稅，降低房地產企業成本；二是房地產企業依據相關稅收優惠政策實行房屋租賃，租賃體制下的房地產企業僅需交納房產稅，以此大大降低了房地產企業的稅負水平。
3、合理利用扣除項目降低應納稅額。房地產企業采取有效措施盡可能降低借貸利率，如當房地產企業實際發生的利息超過稅法規定的開發成本可扣除比例的5%時，需要企業出示金融機構證明，之后依據國家相關稅法規定對開發成本、開發費用及其他可扣除項目進行分項計算；當房地產企業實際發生的利息在稅法規定的開發成本可扣除比例的5%以內時，企業依據成本與效益原則，按照合并的10%的扣除比例計算開發成本、開發費用及其他可扣除項目。按照上述措施實施納稅籌劃，有助于實現房地產企業稅負水平最低化。
當然，每個房地產企業所面臨的市場環境不盡相同，開發的房產項目也有各自的市場條件和特質。在財務處理細節上會有很大的區別，包括收入的確定、費用項目的計算以及應納稅額的核算等。具體到房地產企業所得稅和土地增值稅的納稅籌劃，也必須根據具體情況，在堅持基本原則的前提下，選擇適當的方法進行處理，并及時根據企業發展戰略要求和市場條件進行修正與完善，以取得最佳的節稅效果。
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