時間：2022-02-28 00:30:52
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作為*唯一典型的資源型城市和老工礦區，在風起云涌的新時展大潮中，*區的經濟發展一度顯得步履蹣跚，加上采空區農賠、地質災害、企業改制等各類矛盾問題的存在，更是給當地經濟發展造成很大的拖累。為擺脫地區經濟發展相對滯后的窘境，*區立足自身實際，依托時展大背景，全力實施“231”發展戰略，掀起了資源型城市轉型發展的強勁浪潮。
在這樣的浪潮中，*區政法系統站在科學發展的高度，堅持“圍繞中心、服務發展”的工作方針，切實找準政法工作服務經濟建設的結合點和著力點，把服務企業發展作為推動地區經濟發展的一項重要工作來抓。他們以開展和深化“企業服務年”活動為載體，積極創新服務思路，強化服務措施，圍繞堅定服務企業決心和確保企業辦事順心、創業安心、經營放心及增強企業發展信心等“五心”要求，充分發揮政法機關在為經濟發展保駕護航方面的主力軍作用，切實增強政法穩定工作服務企業發展的針對性和實效性，強力推動地區經濟全面快速發展，在服務資源型城市轉型發展進程中留下了“濃墨重彩”。
堅定服務企業決心從強化組織領導做起
【觀點】
服務企業發展，不是某一個人的激情沖動，而應該是集體的自覺行為，這就需要在思想上統一認識，在組織領導上加強保障。政法系統只有把服務企業發展作為一項嚴肅的政治任務來認識，作為一項事關全區改革發展甚至黨和政府形象的重大問題來認識，作為推動政法事業自身發展的大事來抓，真正做到合力同心，才能集體迸發出服務企業的堅定決心。
【做法】
毫無疑問，強化組織領導，建立健全工作機制，是服務企業發展的前提保障。*區政法委根據全區企業發展實際和政法各單位職能，在2008年以正式文件制定出臺了關于在政法系統建立聯系重點企業制度暨開展“企業服務年”活動的實施方案，明確開展活動的指導思想、目的意義、工作措施和相關要求，并成立了以區委常委、政法委書記艾亞軍為組長、政法各單位領導為成員的活動領導小組，專門確定一名副書記具體負責政法系統的日常服務企業發展的協調督查工作。同時，在政法系統中普遍建立聯系重點企業制度，結合實施“平安建設示范工程”，在各單位領導班子成員中落實了22戶重點企業的聯系抓點領導，認真明確工作任務，切實為服務企業提供了強有力的組織領導保障。
為強化服務企業發展意識，*區政法系統還以開展活動為載體，先后組織召開（舉辦）了“打造良好環境，服務經濟發展”研討會、“用科學發展觀指導政法穩定工作”研討會和“打造良好環境，服務經濟發展”演講比賽，不斷強化政法隊伍的大局意識、發展意識、穩定意識、服務意識和“平安穩定就是發展環境”、“平安穩定也是政績”、“有為才有位、有位更有為”的意識，使政法隊伍牢固樹立起“人人都是發展環境，個個都是*形象”的觀念，樹立起“服務發展有功、阻礙發展是過”、“發展為先、企業為重、服務至上”的工作理念。而且，無論是大會還是小會，也不管在機關還是基層，政法委領導總是抓住一切機會強調服務企業發展對于加快地區經濟發展的重大意義，切實要求政法及相關職能部門要處處為企業著想，想方設法為企業提供“保姆式”服務，真正使“服務企業發展”的理念入耳入腦入心。
【效果】
*政法委通過強化領導，落實責任，明確要求，提高認識，有效增強了政法隊伍服務企業發展的責任感、主動性和積極性，堅定了政法各單位為當地企業服好務的信心和決心。
確保企業辦事順心從轉變工作作風做起
【觀點】
服務企業發展，不是坐等企業求上門來，更不能對企業的訴求置若罔聞，這就意味著必須從根本上轉變工作態度和作風，切實變被動為主動，變消極為積極。政法部門要本著便于企業經營、利于企業發展、為企業著想的原則，努力形成“尊重企業、支持企業、保護企業”的濃厚氛圍，使整個政法戰線從領導機關到基層單位、從領導干部到普通干警，都主動為企業發展服務。
【做法】
竭力保證企業辦事順心，無疑是政法部門服務企業發展的一項重要內容。*區政法各單位切實從轉變工作作風入手，認真結合本部門工作實際，積極與2戶以上的重點企業建立了聯系制度，并建立了一份具有聯系領導、責任科室和企業主要負責人姓名、聯系電話、生產規模、主要產品、企業優勢及存在主要問題等基本情況的服務企業聯系卡，扎實開展調研、走訪、慰問等活動。自2008年以來，該區政法各單位主動走訪企業63家，邀請企業負責人175人次召開座談會31次，收集建議意見32條，有針對性地細化措施，對涉及企業案件實行“一案一評”，認真開展企業物資采購法律指導、消防技術指導等工作；投入資金4萬余元，開展酷暑走訪慰問活動23次，慰問職工385人；幫助企業發現火災隱患326處，提出整改意見452條，消除隱患318處。
在服務企業發展過程中，*區公安分局的做法在當地政法系統無疑具有很強的代表性。該局結合自身工作實際，采取“定單位”、“定內容”、“定時間”的“三定”工作模式，積極為所聯系的16家優勢企業提供優質高效的服務，及時為企業排憂解難；認真出臺服務地區經濟發展的“二十條”措施，在大型商貿活動審批和出入境證照、外出務工（經商）人員居民身份證換發等諸多公安行政管理工作中，竭力簡化辦事程序，縮短審批時限，積極提高民爆物品審批效率，切實方便了企業、投資者和廣大群眾。
【效果】
*區政法委積極轉變工作作風，主動聯系企業、貼近企業、深入企業、服務企業，堅決防止和克服工作中存在的“冷、硬、橫、推”等現象，真正保證了企業辦事順心如意。
確保企業創業安心從營造良好環境做起
【觀點】
服務企業發展，很重要的一點就是要保證企業創業安心，這就需要全力以赴為企業保駕護航，切實維護企業及周邊治安環境和企業發展的法制環境。政法系統只有充分發揮打擊、防范、調節、保護、服務、維穩的職能作用，最大限度地增加和諧因素，最大限度地減少不和諧因素，努力營造有利于企業發展的社會環境和法治環境，才能有效確保企業安心創業。
【做法】
要實現企業的穩定發展，無疑需要和諧穩定的良好環境作保障。*區政法系統立足當地實際和政法職能，著力強化矛盾化解工作。他們認真研究制定*（*）煤電化基地等重點項目法制保障工作方案，積極在重點企業南桐礦業公司建立人民調解工作室，加大依法化解矛盾糾紛工作力度，竭力解決群眾反映的熱點難點問題，及時化解涉及企業發展的突出矛盾糾紛。曾經，南桐鎮麒麟村光明社村民多次向該鎮有關部門反映，南桐順安爆破有限責任公司少征多占村民集體土地40畝；河邊3.5畝集體土地因化工廠圍墻阻斷，村民不便耕管，多年無收成，要求公司補償。但公司認為少征多占問題不應由廠方負責，已經國土局發證確權；河邊3.5畝地是荒地，村民一直未耕種，不同意賠償。為此，光明社100余村民數次圍堵化工廠進出路口，嚴重影響了公司正常生產。雖然有關單位和人員曾出面協調，但始終未能根本解決。*區委常委、政法委書記艾亞軍得知此事后，立即深入南桐鎮和順安爆破有限責任公司走訪、調研，并多次召集相關部門開會協調，最后專項安排矛盾協調資金4萬元用于改造該社人畜飲水基礎設施，圓滿解決了困擾企業發展的廠地矛盾。
為有效防范和處置涉及企業的，*區政法委認真組織政法各單位互通情報信息，完善工作方案和預警機制，加強與各級有關部門的配合協作，扎實有效地開展防范處置工作，近兩年先后化解苗頭139起，妥善處置群眾阻工堵路等50起。尤其在*大道二期綜合開發等重點工程建設中，政法各單位積極參與對重點拆遷戶的結對幫扶工作，適時開展司法強拆、保護性施工等31次，出動警力1010人次、車輛150臺次，拆除拆遷房屋2617.98平方米，對維護施工企業正常工作秩序、保障項目建設順利推進發揮了主力軍作用。
著力強化治安維護工作，是*區政法系統服務企業的又一重要舉措。他們創造性地推出警務室進駐重點建設項目制度，在*（*）電廠、興隆煤田等重點企業和項目設立警務室，專門組建10人的關壩協勤中隊，整合和增強企業巡邏防范力量；依法打擊干擾企業生產經營的違法犯罪活動，加大整治企業周邊治安突出問題力度，確保了重點企業和項目駐地周邊治安秩序穩定。例如，*區公安分局通過開展打擊盜竊電力設施犯罪專項行動，先后打掉盜割煤礦電力設施、盜竊通信電纜、高壓線犯罪團伙4個，抓獲犯罪嫌疑人17人；突擊清理檢查*電廠周邊廢舊金屬收購窩點11家，取締非法收購窩點3家，查獲非法收購物資約2噸，有力地維護了企業正常生產經營秩序，讓企業安安心心謀發展。
【效果】
*市*區政法委通過強化矛盾糾紛排查化解工作，為企業發展創造了和諧穩定的社會環境；通過強化治安維穩工作，為企業發展創造了良好的治安環境，強有力地保證了當地企業安心創業。
確保企業經營放心從維護合法權益做起
【觀點】
服務企業發展，就是要保證企業正常的生產經營秩序，努力維護企業經濟運行安全。政法系統應不斷創新工作方式，著力強化懲罰、保護、調節職能并重的意識，積極采取一系列切實有效的措施，充分發揮職能作用，慎重處理企業經濟糾紛，慎重準確地辦理涉及企業的經濟犯罪案件，有效調節和規范經濟關系，竭力維護企業的合法權益，促進地方經濟發展。
【做法】
要保證企業放心經營，就必須規范社會主義市場經濟秩序，為企業創造公平的競爭環境。*區政法各單位牢固樹立“企業無小事”和依法保護企業無內外的觀念，從依法懲治合同詐騙、加大債權執行力度等方面入手，及時為企業提供法律幫助，依法保護企業合法權益。
譬如，該區重點企業振興煤業公司出資260余萬元購買綦江梨園煤礦后，經技術人員和專家反復勘察，發現該煤礦是一個無資源、高風險、高瓦斯的劣礦，企業由此陷入前期投入無望收回，尚需追加資金進行善后處理的困境。*區司法局得知該情況后，主動并及時派出執行律師進行對口法律服務，在深入調查取證，逐字逐句推敲和分析雙方所訂合同的基礎上，依法提出該合同顯失公平、屬于可撤銷合同的建議，通過與綦江梨園煤礦多次交涉，據理力爭，終于在雙方都能接受的范圍內達成了和解，撤銷了該合同，為振興煤業公司挽回了100余萬元的經濟損失。
又如，該區招商引資引進的重點企業*時珍閣普生藥業有限公司與呼和浩特華蒙醫藥有限責任公司訂立藥品買賣合同并出售藥品后，華蒙醫藥公司拖欠貨款達16萬余元。*區法院受理此案后，立足于服務企業發展，著眼于保護企業的合法利益，依法及時對案件進行了判決，并積極組織力量奔赴*被告所在地進行財產保全，最終促使被告主動履行還款義務，有效維護了企業利益。
【效果】
*區政法部門秉承“企業無小事”的服務理念，及時主動地為企業提供高效、優質的法律服務，通過依法懲治合同詐騙，不斷加大債權執行力度，有效保護了企業合法權益，保證了企業正常的經營秩序。
增強企業發展信心從提供智力支持做起
【觀點】
服務企業發展，不僅要為企業保駕護航，做好企業的“護法使者”，還要想方設法推動和拉動企業發展，積極做好企業的“參謀”。政法部門應始終把是否有利于企業發展作為鑒別政法工作質量和水平的第一標準，充分發揮自身優勢，不斷拓展服務范圍，切實根據企業發展的實際需要，有針對性地為企業提供幫助，傾心傾力為企業排憂解難，增強企業發展的信心。
【做法】
企業要實現持續、健康、和諧發展，不僅需要良好的外部環境保障，更需要健康、和諧的內部環境支撐。*區政法各單位充分發揮熟悉法律和有關政策的優勢，著力加大對企業的智力支持力度，竭力增強企業科學發展、做大做強的信心。
他們積極為企業生產經營建言獻策。*區政法委領導到南桐機械制造廠調研企業發展環境時，積極建議企業保障科研經費搞好產品研發，根據西南地區采煤環境，積極開發新產品，盡量拓展市場；結合地區產業發展形勢和自身實際，作好規劃、早謀思路、合理經營，加快企業發展，推動地區資源型城市順利轉型；搞好安全生產，扎實抓好單位內保和綜治工作，協調好與周邊群眾的關系，最大限度地減少矛盾糾紛對企業生產經營的影響……這些合理的建議和意見，對促進企業發展和全區經濟發展提速無疑起了積極作用。
他們積極幫助企業加強職工教育管理。*區政法各單位主動上門為企業開展《合同法》、《經濟法》、《勞動法》等法律法規培訓、消防培訓、安保培訓，著力增強企業職工的法制觀念和安全意識。該區政法委深入當地重點企業振興煤業公司，為中層以上干部播放國家安全及維穩工作紀錄片，并就抓好國家安全工作、防邪工作提出要求，使公司干部豐富了國家安全知識，增強了維護國家安全和社會政治穩定意識。該區檢察院結合法律“六進”活動開展，在全區開展國有企業干部職工職務犯罪預防工作，組織管錢物、管項目、管工程等關鍵部位的工作人員到*監獄開展警示教育；針對查辦的個案深入企業開展調查研究，對存在的問題、隱患，積極配合企業紀檢監察等部門建章立制，制定完善整治和規范措施，切實加強預防職務犯罪工作，有效促進了企業健康發展。
【效果】
*區政法委主動跳出政法思考服務，竭力拓展服務內涵和范圍，積極參與企業的生產經營管理活動，積極建言獻策，為企業提供智力支持，幫助企業優化內部發展環境，使企業實現可持續發展的信心不斷增強。
記者手記
置身資源型城市轉型期，*區政法委牢固樹立“服務企業就是服務大局”的理念，積極創新服務方式，不斷提高服務質量，認真落實服務措施，竭力增強服務實效，切實為企業發展創造了良好的社會環境和法治環境，有力地推動了地區經濟又好又快發展。他們在服務企業發展進程中的積極探索與實踐，給予了我們如下一些啟示：
在思想認識上要堅持做到合力同心，把服務企業發展作為政法大事抓緊抓實。*區政法委把服務企業發展作為一項事關全區改革發展、事關政法隊伍甚至黨和政府形象的重大問題來認識，竭力統一思想，不斷強化服務企業發展意識，認真理清服務企業發展思路，切實為政法機關服務企業發展提供了強有力的思想保障和組織保障，堅定了政法機關服務企業發展的決心。
2005年12月1日我們一行來到溫州市鄉鎮下的一個村的“滬川大酒店”,我留意觀查了酒店的環境,建筑特色、綠化、燈光、裝潢、員工服務以及整個管理都給我留下了很深的印象。下面是我對酒店考察的一點感想。
一、營銷—讓賓客從心里滿意
餐廳服務小姐在為賓客點菜時，服務殷勤，動作規范，態度和諧. 但以前由于管理者為了增效，給員工們下達銷售指標，造成小姐不時的向賓客推銷價格不菲的菜肴，努力的來完成自己的指標。這樣的服務，客人會滿意嗎？作為管理人員，我們是不是應該進行換位思考呢？如果我們的小姐適時的向客人提醒，要適量點菜，以避免浪費；或者通過詢問客人的口味來推薦合適的菜肴，這樣的服務會讓我們的賓客更為滿意。
大家都知道要重視賓客的感受，因為賓客是飯店員工的衣食父母。但我們在工作中是否真正從賓客去考慮問題呢？很多時候都還是不夠的。因為對賓客的滿意純粹理解為服務態度的話，可能有些膚淺了。服務需要不斷研究客人心理，讓賓客從心底感到滿意才是硬道理。
二、員工——飯店的資產和資源
成本只能消耗的，而資源是能開發，資源是能升值的。管理大師彼得—德魯克曾寫到：“員工是資產和資源，不是成本和費用。”他所強調的是人的價值，因此把員工當作資源還是成本，這就是體現了酒店營經管理者的戰略眼光和價值觀，也是決定企業成敗的關鍵。
三、制度——“熱火爐定律”
不能否定，現在的制度，往往都沒有很好的執行，而經常受到個人主觀的控制，甚至有很多制度只是一種擺設。可能有許多管理者會把所謂人性化管理作為一種理由來解釋。這種認識上差異，關鍵還是來自于我們很多人忽略人性化的一個基本立足點，即它是一種責任，一種對企業和自己的責任。不規范執行制度，造成制度形成虛設。一方面使企業浪費了制定制度的人力工本支出，更重要的是向員工們間接展示了企業不嚴謹的工作態度和思路。即使是以紅頭文字所定的制度，就必須執行。如果制度不合理，應及時進行修改，使之完善。西方的著名管理學家麥格雷戈的“熱火爐定律”，就非常形象表達了一個企業規范執行制度原則。
“只要你敢碰它，它就燙你，而且當時就燙你，第一次就燙得很厲害；它只燙你碰它的那部分，而不會燙你全身；對誰都一樣——誰碰它，它就燙誰；你不碰它，它就不碰你” 。這里的“熱火爐”，當然指的就是制度和規范，其實這樣執行制度才可以理解為人性化的管理。人性的認識，是一個逐步深化的過程，對人性面的理解不是簡單以待人深厚善良為標準，它需要靠管理者在實踐中不斷的探索和提煉。首先要在制度化管理基礎上，大家已經具備了一種行為規范，才可以將所謂人性化的軟化管理，按照我們國家目前素質情況下，人性化的管理應該更多的用在關心員工工作之外生活和獎勵員工的出色的表現這方面。
四、求知——處處都是機會
21世紀了，大家都知道知識的重要性，也會經常談起學習的緊迫性，而且還會時不時的埋怨企業給的機會太少或者冒出“因為工作太繁忙，沒有空閑時間進行學習”等等話題。但是，很多都忽略學習的目的是什么，都是為了提高處事能力，使工作得到上司和下屬們的肯定，使生活過得有價值感。按照邏輯學推理法，在工作實踐中學習更為直接有效。比如，在努力完成任務的過程中，就可以獲取新的知識和經驗。但我們很多同志對待領導下達的任務，經常喜歡尋求做不好的理由，進行推脫。接受任務時，不是自己開動腦筋，而是先問領導應該怎么做。實際上，我們因此而錯過了很多學習、提高的機會。因為我們在接受任務時，其實就是獲得一個學習的平臺。用心和認真落實的過程，是一個不斷需要充實的過程，是一個不斷需要付出的過程。所以，只要我們對每一項工作都用心去做，認真負責去做，那么就能獲得提高工作能力的好機會。
學習環境的問題也是如此。我們經常喜歡依賴于我們的周圍氛圍，但是卻忽略了最主要的一面：我們自己是否真的具有學習的欲望？如果具有這種渴望，不會因一些主觀可以控制的因素，來阻止學習知識，不會長時間等待一個特定機會，也不會在乎周圍沒有學習的氣氛等等，因為環境是自己創造的，處處都可以學習。所以，可以這么說，我們很多人缺乏的不是學習機會和環境，而是沒有具備需要真正學習的思想?！皩W然后知不足”說明這個道理。
五、對飯店管理的一些認識
飯店管理與物業管理有相似之處,或許算不上一門高深的學問，在學術領域大概只是一門應用學科。然而，從事過這方面管理的人都會覺得，要管好并不容易。飯店或小區就像一個小社會，各種各樣的事情都會出現。因此要求管理者具備較高的素質和專業水平。
制度的完善和市場的競爭，使我們這些飯店管理者面臨著新的挑戰。我們必須迅速全面提升自我素質和能力，適應不斷變化的形勢，才不至于被市場所淘汰。
六、對今后物管公司發展的一點想法
酒店管理同物業管理有許多相同之處。通過對酒店的參觀、學習和考察，使我對我現在從事的物業管理工作有了全新的認識，發現了我們同沿海經濟發達地區物業管理水平的差距。下面就物管公司今后的發展方向談談我的想法。
1、加強人力資源管理，創“學習型、創新型”企業
首先嚴把員工招聘關。今后在招聘公司管理人員時必須是具備物業管理專業知識的人才；招聘維修人員時必須是具備相關技術條件的多面手，并持有《上崗證》；招聘安保人員時必須屬退伍軍人，并對其身高、體能、知識、品格、心理素質等都要進行嚴格考核挑選。
積極做好員工的入職、在職培訓工作。今后對新招聘的員工必須進行上崗前的相關培訓工作，使員工對小區的基本情況、應開展的工作做到心中有數，減少盲目性；隨著市場競爭激烈，知識、技能的不斷更新，對在職員工提供各類專業性的培訓機會。積極倡導“工作就是學習，工作就是創新，在學習中工作，在工作中提高”理念，每位員工都爭做“學習型、創新型”員工，在員工中形成一種積極向上的比幫趕超的競爭氛圍。從而，使員工個人素質得以提高，公司的管理服務水平和管理效益得以提高，樹立良好的公司企業形象。
從實際出發，今后我們將嚴格參照lS09000質量體系運作，逐步制定和完善嚴格的規章制度和崗位規程、工作標準、考核標準。然后根據員工的工作職責，制定全方位的上級、平級、下級的360度考核辦法；制定量化考核標準，實行定性和定量考核相結合，增強考核的可操作性，減少考核時人為因素的影響；建立完善考核機制，實行末位淘汰制，避免考核走過場的現象，通過考核機制的建立，增強員工的危機感、緊迫感，促使員工不斷提高自身素質。
2、培育自身核心專長，創特色服務，提升核心競爭力。
在此次考察過程中，我親眼看到了沿海一些星級酒店的管理模式、他們的管理給我了很大的啟發。今后我們的物業管理服務，應向“一站式客戶服務、一站式資訊管理、一站式數碼社區”三大體系發展，就是利用網絡、電子商務、科技手段來提高物業管理水平和服務質量，有效地開發、整合、利用客戶資源的資迅系統。全面提倡“一站式服務”、“最佳保安”的特色管理服務。從而，實現高效的管理運作，解決業主的奔波之苦，創造了一種無微不至、無所不在的服務，提升服務效率，提高業主滿意度，提升物業管理服務的水平和服務質量，最終提升我們公司在激烈的市場競爭中的核心競爭力。
3、積極推行“顧客互動年”，促進公司與業主之間的良性互動。
2006年我們將重點開展“顧客互動年”活動。成立小葉榕業主俱樂部，設立新生活服務中心，開通客戶服務熱線，及根據小區居住的業主不同的年齡、不同的愛好與興趣、不同的層次等，有針對性地開展日常的社區活動與主題活動。如：三月份，開展了學雷鋒義務服務活動；“六一”兒童節，與幼兒園聯誼開展游戲活動；十月份，組織小區業主觀看露天電影；十二月份，圣誕節由圣誕老人派發圣誕禮物……通過開展各類豐富多彩的互動活動，加強公司與業主、業主與業主之間的溝通交流，創建互動的顧客關系，營造濃厚的社區氛圍和良好的居住環境。 為下一步元方房地產公司的房屋銷售和開發打下良好的基礎。
4、重視物業管理的重要基礎工作——設備管理。
對于小區設備管理，要重新建立和完善設備管理制度；對各類設備都建立設備卡片；做好設備的日常檢查巡視，定期進行檢查、保養、維修、清潔，并認真作好記錄，發現問題及時解決。如對電梯，保安監控系統，消防報警系統，公用的供水、供電網絡系統，水電表、剪草機，加壓泵每月定期檢查一次，以確保正常使用。等等。
5、把保安隊伍打造成公司的一道亮麗風景線
星級酒店保安的嚴格管理和彬彬有禮的形象給我的考察過程留下了深刻印象。酒店保安管理設大堂崗、巡邏崗、監控崗、指揮崗，崗與崗之間密切聯系，對酒店實行24小時的安全保衛。針對沿海星級酒店的保安管理。下一步我們將積極建立并完善各項治安管理規章制度；對新招聘的安保員進行上崗前崗位的基本知識和操作技能培訓，加大對在職安保員的培訓力度，注重崗位形象、禮節禮貌、應急處理能力等培訓，從而增強安保員的工作責任心和整體素質；強化服務意識，樹立“友善與威嚴共存、服務與警衛并在”的服務職責，安保人員在做好治安管理職能外，還為業主提供各種服務，形成小葉榕物管公司的一道亮麗的風景線。
[關鍵詞]施工隊伍考察要點
1 前言
施工隊伍考察是工程建設程序中的一個重要環節，選擇一支實力強、水平高、信譽好、管理正規的施工隊伍是確保工程建設任務圓滿順利完成的關鍵，而施工隊伍考察是淘汰劣勢隊伍、選擇優勢隊伍的重要手段，也是工程建設質量事前把關的必要手段。由于許多建設單位多年搞一個項目或一個項目搞多年，項目管理班子經驗缺乏，沒有掌握施工隊伍考察要領，考察程序走了，但沒有起到真正把關的作用，讓一些“掛靠”隊伍、“空殼”隊伍、“游擊”隊伍混入投標，甚至中了標，導致施工過程麻煩不斷。筆者多年從事工程建設管理工作，通過多次考察實踐，對施工隊伍考察要領進行了一些思考，現撰文與各位讀者一起探討，按照考察順序，從考察方案擬制、考察小組建立、考察須知發放、考察方法運用、考察內容制定、考察報告撰寫等六個方面進行了闡述。
2 考察方案擬制
凡事預則立、不預則廢?？疾熘皯贫ㄔ敱M的考察方案，考察方案是籌劃考察全過程的統領文件，通常應包括考察對象、考察時間、考察組織、考察內容、考察方法、入圍單位標準及數量、考察路線安排等。這里要強調兩點：一是對考察對象的把握。不是所有報名單位都要進行考察，那樣將耗費大量的人力物力，有時多得甚至無法實施，首先應對照報名條件進行初步篩選，對資質、業績、資信、項目經理資格符合條件且資料齊全的報名單位列入考察對象。二是對報名單位資質的把握。要看公司資質證書中的主項資質，因為主項資質是公司實力最強的行當，人力、設備配置最強，營業收入出最高，相當于醫院的特色?？?、學校的重點學科，而有些公司的次項資質，如附屬于房建總承包下的樁基資質、幕墻資質、消防資質等，很多公司就徒有資質，而無相應的人員、設備和施工能力，接到的業務往往都是分包、轉包，保證不了施工質量。
3 考察組織建立
考察組織應根據工程規模、工程特點合理組建，應吸收各專業人員參加，通常由帶隊領導、工程、財務、紀檢、監理等人員組成。這里也要強調兩點：一是實行了監理的工程，應盡可能吸收監理作為考察小組成員。對于這一點，很多建設單位容易忽視，認為考察是建設單位的事，不需要外單位人員參與，甚至顧忌有監理人員在場不好統一意見。其實應該看到監理單位也是工程建設五大責任主體之一，與建設單位的目標是一致的，監理人員長期在施工管理一線，考察施工單位更能細致入微，更能看準施工水平的高低，充分發揮監理人員的長處，能更好地幫助建設單位把好施工入圍關。二是考察小組應注意分工合作。出發之前，考察小組開會議，學習考察內容，掌握考察方法，并根據考察內容和小組成員專業搞好分工。通常小組組長的任務是負責全局上的掌握，主要了解施工單位人力、機械、經營、管理及業績整體情況，了解公司與項目部的管理關系，項目經理的職責與權限等；工程人員負責核查資質、項目經理業績、驗收簽字表、備案表等內容；財務人員負責掌握公司近年經營情況，通過核查財務審計報告及銀行對帳單等，摸清施工單位的資金實力、資信情況等；紀檢人員負責核查項目經理及聯系人的勞動合同關系，分析掌握是否存在掛靠行為，了解公司合同履約情況、遵守法律法規情況，有無停業整頓、有無法律訴訟等；監理人員負責查看工程實體質量及內業資料，詢問項目經理控制工程質量、進度、安全等方面的措施辦法，掌握項目經理的理論水平及實際施工管理水平。同時，小組成員在分工的基礎上，也要注意把握合作的關系，比如綜合評價項目經理的能力水平，需要小組工程、紀檢、監理人員從資質、業績、理論水平、實體質量、管理能力及遵守法律法規等多方面情況進行匯總。
4 考察須知發放
為做到有的放矢，提高考察效率，快速掌握施工單位的全面情況，事先應給被考察施工單位發放考察須知，告之應考察的內容及需準備的事項?？疾祉氈ǔüこ谈艣r、考察時間、考察組織、考察內容、備查資料、應出席的被考察人員、投標基本要求等。施工單位在接到考察須知后，應針對工程項目特點配置合適的項目管理班子，準備好工程資料及相關證書，提供可考察的類似工程項目及相關人員到位等。若被考察單位自查達不到投標基本要求或不能接受招標條件而放棄投標，應要求施工單位及時告知招標人，以免跑“冤枉路”。
5 考察方法運用
為保證考察內容真實全面，切實摸清施工單位的底數，應運用多種考察方法，從不同渠道、不同層面、不同角度了解分析被考察單位提供的情況，棄偽存真，得出公正正確的結論?？疾旆椒ê喍胖?，就是綜合運用“聽”、“查”、“問”、“看”、“論”等方法?！奥牎本褪锹犎」窘榻B、項目經理介紹，了解公司及項目經理的自我評價；“查”就是查看各項證書、合同、資料、備案表、人員關系證明、獲獎證書及財務報表等，要注意的是查看的東西均要求提供原件，防止造假；“問”就是問業主單位、監理單位、物業管理單位對施工單位的評價，要注意不能偏聽偏信、盡可能核實評價內容?！翱础本褪乾F場察看工程實體質量、工地安全文明施工管理情況、工程資料的規范性等；“論”就是考察結束后，考察小組要開會討論，匯總各方面的情況，綜合分析，給每個施工單位一個公正的評價。另外，評價方法通常有量化打分法及綜合比較法兩種，量化打分法就是事先給每項考察內容賦與一個分值，考察人員根據評分標準給每個施工單位逐項打分，根據總分高低排名決定入圍單位；綜合比較法就是施工單位在滿足投標基本要求的前提下，從公司資質規模、項目經理管理水平、資金實力、社會信譽等方面綜合比較，小組成員合議討論，綜合排名決定入圍單位。
6 考察內容制定
考察內容應結合招標項目的特點擬制，新建、改建、擴建、裝修項目考察內容應有所區別，特別是考察業績要區別對待。通?？疾靸热莅ǎ嘿Y質、營業執照、安全生產等證件許可部分；公司人力、設備、財務、業績、獲獎等體現公司實力部分；項目經理學歷、經歷、業績、獲獎、管理等體現項目經理能力部分；典型業績工地實體質量、安全文明施工、內業資料及上級主管部門檢查評價等反映現場施工管理水平部分；業主、監理單位評價、已投入使用項目物業單位的反映等社會信譽部分。考察內容也可以根據條款內容的重要性和入圍要求最低標準，參照工序驗收方法，把考察內容劃分為主控保證項目和一般評比項目兩部分，主控保證項目就是要求被考察單位必須達到的內容，有一項不合格就不能入圍，如資質要求，營業執照、安全生產許可年檢通過，類似工程業績的最低要求，不能存在掛靠行業及經理項目必須按要求到位等；一般評比項目，就是項目內容允許有上下浮動空間，可體現施工單位實力水平的差距，如公司人員數質量情況、機械設備等固定資產保有量情況，公司年產值情況、公司資金實力、獲獎情況、項目經理學歷、經歷、業績、獲獎等。一般評比項目適合量化打分，在分值分配上要注意結合工程特點向重點考察項目傾斜，不宜搞平均分配；總的評價是主控保證項目均合格，一般評比項目得分高，單位綜合實力強。
7 考察報告撰寫
特別是弱電系統工程，在出了保修期之后，維護費用要由物業來承擔。目前大部分小區的物管費的水平，都不足以支撐該弱電系統智能化設備的維護費用。有的項目完工后，建設單位與物管公司的交接不充分，造成建設與運營管理脫軌。
2怎么解決這些矛盾呢
針對當前形勢下弱電系統工程存在上述問題，不能讓弱電系統智能化成為一句空話。因此，優化弱電系統工程實施管理勢在必行。作為弱電工程的建設單位應充分發揮其市場主導地位的優勢，強化對弱電工程的優化管理。建立一套自我完善的企業工程管理規程，制定一套約束相關各方的管理程序，一套讓參與各方都預先承認的規則。這樣就可以大大提高設計效果、減少施工過程的困難，保障弱電智能化工程的最終品質。為了加強優化對弱電系統工程的實施管理，必須對弱電工程的各實施過程（步驟）進行指導、控制，確保項目建設過程的順利進行，建設單位應對整個建設項目弱電工程的實施過程進行優化管理。
（1）在弱電系統工程的規劃、設計階段進行優化管理
根據工程項目規劃及相關功能的需求，編制工程項目的《弱電系統設計要求》。然后，選擇優秀的專業設計院，根據《弱電系統設計要求》委托設計弱電系統。建設單位工程部門應負責組織對弱電工程設計的評審工作，并對設計進程及具體的設計事項進行監控，定期、及時與設計公司溝通，并及時整理形成紀要，為下一步優化設計調整提供依據。
（2）規劃、設計階段，弱電系統工程設計應遵循的原則
①可靠性原則，將安全防范系統的可靠性放在第一位，充分考慮小區的實際情況，選用質量可靠耐用的設備，在系統投入使用后長期有效地發揮各部分的作用，方便用戶使用，保障小區內住戶的安全。
②安全性原則，系統應能夠最大限度地保障住戶人身及財產的安全。
③實用性原則，系統應能夠最大限度地滿足住戶的生活需求及使用的方便性。
④合理性原則，根據實際情況選用能滿足用戶需要的設備；系統便于施工，盡量減少對建筑、裝飾等的損害。
⑤適用性原則，系統應具有高度的適用性，不會受到氣候和地理環境的干擾影響。
⑥先進性原則，充分考慮科學技術的迅猛發展的趨勢，應用較先進技術，保證小區建成具有先進性的智能小區。
⑦經濟性原則，在考慮整個系統先進、可靠的同時，著重考慮產品的性能價格比，保證產品的經濟性。在實現建設單位對系統的要求的情況下降低系統的造價，減少不必要的浪費與消耗，讓建設單位投入較少的人力與物力，建立完善的智能化體系。
⑧科學性原則，系統的設計、施工嚴格按照有關規定執行，并且充分利用現有成熟的技術，保證系統的可靠運行。
⑨兼容擴展性原則，保證智能化小區內部的各個子系統的集成、兼容和信息共享，總體結構具有可擴展性和兼容性。設計完成后，應重點審查確認弱電系統的設計是否符合有關標準、規范和規程的要求，是否與《弱電系統設計要求》相一致,相關功能性要求是否設計到位。特別地，對于通訊、數據網絡、電視系統的設計，應充分考慮多家運營商提供的服務架構，對各建筑單體內的路由、橋架、管道、設備間(箱)及戶內弱電箱進行配置，便于今后住戶所選的運營商能予以接入；根據各地實施數字電視的具體情況，須考慮有線電視各段路由的擴充空間；無線移動通訊信號不能覆蓋的區域（如地下車庫、電梯轎廂等），還須設計無線通訊信號增益系統。優化規劃、設計階段的實施管理，是為下一步施工過程，做好實用性的優質工程打下牢靠的基礎。真正做到為實用而設計，避免出現“閉門造車”，嚴重脫離實際和用戶需要的后果。因此，優化規劃、設計階段的實施管理是至關重要的。
（3）在弱電系統工程施工過程中進行優化管理
建設單位根據設計方案、圖紙和招標文件進行招標，對初選的弱電工程施工單位必須進行實地考察。編寫考察報告，且確定入圍名單。從中選擇有最佳實力的、優秀的施工單位，簽訂《弱電系統工程施工合同》及《弱電系統工程及設備維保服務協議》，明確雙方的權責利。要求施工單位必須在合同規定的時間內完成系統的深化設計,其內容及圖紙須經原設計單位和建設單位的相關技術負責人員進行優化評審。建設單位項目工程部弱電管理人員須協助、督促各相關施工單位，根據深化后的圖紙，限期對弱電及相關系統的預埋預設進行檢查確認，由檢查單位提交檢查報告，對其不符合或不合格處須進行及時調整；須根據整體計劃和合同要求，全面把握控制工程的品質和進度，其間出現品質問題，經項目工程部協調仍不能解決，須立即將情況匯報上一級管理部門或管理人員，由其協助予以解決。
（4）在弱電系統工程驗收及交接過程進行優化管理
根據國家、地方關于智能建筑及住宅建筑的相關規范和標準，再進一步優化規范項目弱電系統驗收標準。系統安裝調試完成后，為提高工作效率，應由建設單位組織弱電系統施工單位、設計單位、監理單位、物業管理單位五方共同參加驗收。建設單位和施工單位應在現場驗收前7個工作日，分別把所需驗收的設備設施系統技術資料移交物業管理單位，并列出所有移交資料的清單，由三方簽字認可各持一份；建設單位應根據設備安裝調試單位提供的技術資料編制驗收計劃，做好相關的驗收準備，并通知物業管理單位做好相應的接管驗收準備工作；在驗收過程中，發現質量技術問題和需要整改的項目，須做好統計工作并寫入驗收會議紀要，責令限期整改，進行復驗，直至驗收通過。
（5）建筑弱電工程的檢驗與移交使用
建筑弱電系統工程驗收完成，建設單位須將本項目《弱電系統工程及設備維保服務協議》及相關工程竣工資料等事宜移交該項目物業管理公司，由該公司監督執行。移交資料應包括：
①產品資料：各系統設備的數量、型號、規格、產品檢測證書、檢驗報告、合格證書、產品說明書等。進口產品還須提供原產地、報關單及商檢證明。
②技術資料：系統結構圖、各子系統工程原理圖、施工平面圖、弱電機房設備布置圖、設備電氣端子接線圖等；各系統的產品說明書、操作及維護手冊等。
③工程資料：招標文件、階段驗收資料、材料保證書、材質驗收報告、工程監測數據、設備及系統自檢檢測記錄、系統試運行記錄、第三方測試記錄、培訓資料及考核記錄、其它按規定應提交的資料等。只有充分作好物業管理部門的交接工作，才能較好地保證各相關弱電系統設施的正常運行，為今后的日常維護工作，提供有理有據的保障。
3結語
工程總承包在我國經過了近二十年的發展歷程，取得了不少成績，并積累了一定經驗[1].但總體而言，我國的工程總承包事業尚處于發展階段，有不少問題值得探究，如基本概念問題，能力問題，市場機制，運作模式和人才培養問題等。本文只探討工程總承包企業的概念問題。
何謂工程總承包企業？這是發展、培育工程總承包企業首先必須明確的問題，本文從以下幾個方面對這一問題進行理論上的探討，以期對我國工程總承包建設拓寬思路。
1 、 顧客（或業主，本文不加區分）需求角度
在市場經濟條件下，顧客是企業賴以生存的基礎，是建筑業發展的動力，企業必須滿足顧客現在和未來的需求，并力求顧客滿意才能實現企業的經營目標。顧客需求不斷變化，并表現出了一些新的特點。在里丁國際建筑業發展戰略論壇上，與會代表一致認為顧客對建筑業的要求和期望越來越高，希望建筑業企業能提供形成建筑產品全過程的服務。所謂“形成建筑產品全過程”有兩層含義：一是指包含項目可行性研究及決策、勘察、設計、采購、施工、試運行（竣工驗收）等內容在內的創造項目產品的過程（簡稱創造過程）；二是指上述項目管理過程（簡稱管理過程）。因此，從滿足顧客需求出發，凡是能提供上述全部創造過程或管理過程服務內容的企業應該是工程總承包企業。當然，總承包范圍是否包括上述所有內容，需由顧客根據項目實際情況及其風險程度決定和定義。根據顧客需求的不同可以有以下不同的工程總承包方式：
（1）設計、施工總承包（D-B）：承包商按照合同約定，承擔工程項目設計施工，并對承包工程的質量、安全、工期、造價全面負責。
（2）設計、采購總承包（E-P）：承包商對工程的設計和采購進行承包，施工則由其他承包商負責。
（3）設計、采購、施工總承包（EPC）：承包商負責工程項目的設計、采購、施工安裝全過程的總承包，并負責試運行服務（由業主進行試運行）。
（4）交鑰匙總承包（LSTK）：承包商負責工程項目的設計、采購、施工安裝和試運行服務全過程，向業主交付具備使用條件的工程。
（5）設計、采購、施工管理承包（EPCm）：承包商負責工程項目的設計和采購，并負責施工管理。施工承包商與業主簽訂承包合同，但接受設計、采購、施工管理承包商的管理。EPCm承包商對工程的進度和質量全面負責。
（6）設計、采購、施工監理承包（EPCs）：承包商負責工程項目的設計和采購，并監督施工承包商按照設計要求的標準、操作規程等進行施工，并滿足進度要求，同時負責物資的管理和試車服務。
（7）設計、采購承包和施工咨詢（EPCa）：承包商負責工程項目的設計和采購，并在施工階段向業主提供咨詢服務。
2、建設項目全壽命期角度
建設項目全壽命期是指從建設項目開始構思到建設項目報廢的全過程或時間跨度，在此期間，建設項目經歷前期策劃、設計和計劃、施工和運行四個階段。
當然，壽命周期中的每一個階段還可以進一步細分，如前期策劃可以分為投資機會研究、可行性研究、項目決策等過程，建設過程可以分為方案設計、施工圖設計、采購、施工、安裝、試車等。
傳統的承包方式是對各個階段進行相對獨立的承包，且大多集中在建設過程，這種方式將項目全壽命期中相互關聯的各項活動和任務作為相互分隔的過程或對象進行實施和管理，會造成管理的不連續、項目信息支離破碎、業主無法得到完整的建筑產品和完備的服務、無法實現全局最優等問題。解決這些問題的途徑之一是承包商提供高層次綜合化的工程總承包服務，即：業務范圍涵蓋兩個及兩個以上項目階段；進入項目的時間向前延伸，甚至將項目構思也納入承包范圍；業務范圍向后拓展，不僅完成項目建設任務，而且承擔項目的運行管理（物業管理）和維護服務任務；承包商參與項目融資；最理想狀況是提供全壽命期總承包服務。因此，與傳統企業相比，能夠提供上面服務的企業都應該稱為工程總承包企業。根據業務范圍所涵蓋的項目壽命期階段不同可以劃分不同的工程總承包方式，除了上面所述各種方式外，還可以有：
（1）D+D+B（Develop+Design+Build），即承包商負責項目前期決策階段的策劃和管理+設計+施工；
（2）D+B+FM（Design+Build+Facility Management），即設計+施工+物業管理；
（3）F+P+D+B+FM（Finance+Procure+Design+Build+Facility Management），即融資+采購+設計+施工+物業管理；等。從全球范圍看，這些工程總承包方式都可以找到案例。
3、虛擬建設角度
虛擬建設的概念來自虛擬企業（或稱虛擬組織）以及包括虛擬現實在內的計算機技術在工程項目建設中的應用。1996年美國發明者協會提出了虛擬建設的概念，即：Virtual Construction is an aproach to the design-build process incorporateing electronic connectivity and upside-down management techniques.理解要點如下：
（1）工程項目是虛擬建設的對象和載體，項目建設通過一系列相互關聯的過程來實現，這些過程組合在一起形成一條產品供應鏈；同時，項目建設過程也是一個價值增值過程，因此也形成一條價值鏈。圖中圓圈既表示工程項目建設過程中環環相扣的過程，同時也表示實施項目所需的設計、采購、施工等能力。
（2）由于科技進步、社會分工細化、市場競爭加劇等原因，絕大多數企業不具備項目建設所需的全部專業能力，即只是上述供應鏈中的一環或幾環，如果沒有供應鏈中上、下游企業的協作，根本無法完成全部工程項目建設任務。而建筑市場的顧客對企業能力提出了越來越高的要求，希望企業能提供形成建筑產品的全過程。因此，為滿足顧客需求，這些企業唯有跨越組織界限，在具有不同核心能力的企業間開展合作，以“虛擬企業”形式來整合和利用外部資源，從而擴展自己快速滿足顧客需求的能力。圖中核心企業可稱為頭腦企業，其技術先進，管理科學，起著整合、集成供應鏈的作用，在供應鏈中占據核心位置；伙伴企業可稱為軀干企業，處于供應鏈中的其他位置，但能以自己的專業特長為項目實施過程貢獻力量，是供應鏈中不可缺少的環節。
（3）在綜合運用各種現代科學、管理技術，特別是計算機信息技術、網絡技術、虛擬現實技術的基礎上對項目建設過程進行集成管理，能達到高效實施項目的目的。
核心企業具有下列特點：
（1）擁有為顧客所認可的核心能力，顧客愿意將項目建設的總承包任務委托其實施；
（2）核心企業可能只占據供應鏈上的一環或數環，而不具備項目建設所需全部能力，但能夠通過合伙、合作、組成項目聯營（聯合）體或形成總分包關系，將供應鏈中的上、下游企業整合在一起，迅速形成一條完整的工程總承包供應鏈。
（3）具備對供應鏈進行集成管理的能力。
根據上述概念，可以認為核心企業就是工程總承包企業。
虛擬建設方式國內已有應用，如北京建工集團與北京市建筑設計研究院簽署合作協議，雙方承諾分別利用自身在工程施工和設計方面的優勢，實行強強聯合，優勢互補，以在與國內外同行競爭中占據主動。
4、國際大承包商的借鑒
每年年中，美國《Engineering News-Record，ENR》都會給出國際最大225家建筑承包商排名。毫無疑問，上榜企業都是活躍在當今國際建筑市場的頂尖企業，應該是當之無愧的國際型工程公司及工程總承包企業。分析這些公司的特點，可為界定工程總承包企業提供最為現實的標準。經過分析比較，我們發現這些國際大承包商具有如下共同特點：
（1）都是跨國公司，業務遍布全球，國外營業額在其總營業額中占有相當比重，2003年最大225家承包商前20家公司國外營業額平均占其總營業額的50%左右。
（2）專營（或主營）工程項目。企業的經營收入主要靠為業主提供實施工程項目服務，包括工程承包和項目管理服務。
（3）業務領域廣闊，涉及包括房屋建筑、交通、工業、石化、制造、能源、水利、電訊、廢棄物處理等多個領域，企業抗風險能力較強。
（4）業務范圍涵蓋工程項目建設的全過程，包括項目前期咨詢、設計、采購、施工、開車服務（試運行）、工程總承包和項目管理承包（PMC）、項目管理服務等。
（5）工程總承包方式多樣，包括：EPC、EPCm、EPCs、EPCa、LSTK、BOT等。
（6）組織機構和專業設置適應業務發展要求，一般都設有項目管理部、項目控制部、質量管理部、設計部、采購部、施工管理部、開車服務部（試運行）等常設性的組織。
（7）擁有大量高素質的專業人才，尤其是掌握項目管理和工程總承包知識和技術的專業人才，如項目經理、設計經理、采購經理、開車經理、項目控制經理、進度計劃工程師、費用控制工程師、項目財務經理、合同管理專家（包括風險管理和索賠專家）、律師等。各層次主要人員除精通業務以外，還具備熟練運用外語和計算機的能力。高素質的專業人才是工程公司最寶貴的財富，專業人員的素質和水平代表工程公司的素質和水平。
（8）擁有完善的項目管理體系，通過包括ISO9000：2000（質量）、ISO14000（環境）、OHSAS18000（職業健康安全）在內的國際管理體系認證。項目管理體系包括組織機構、部門和崗位的職責、實施項目管理所必需的資源、項目管理程序文件、項目管理作業指導文件、崗位《工作手冊》等。
（9）擁有先進的工藝技術和工程技術。具有獲得專利技術并進行工程設計的能力。重視技術開發，善于將專利技術轉化為工藝設計和基礎設計，形成自己的技術優勢。
（10）具有高水平的信息管理技術和計算機應用技術。工程項目實施和管理有強大的基礎數據庫作支撐，高水平的計算機輔助設計系統和集成化的項目管理系統得到普遍采用，并在項目實施過程中發揮了重要作用。
（11）具有與公司業務規模相應的融資能力。國際型工程公司都有很強的融資能力，包括借貸工程總承包流動資金、開具保函、幫助業主籌措資金等。其中幫助業主籌借資金，通常是工程公司獲得項目的關鍵。
上述特點中，除了特點（1），其余都可用來界定工程總承包企業，因此可以說，具備這些特點的企業都是工程總承包企業。對我國承包企業而言，這些特點既可看成是界定工程總承包企業的基本標準，同時又可看成是對工程總承包企業的能力要求。
5、結束語
綜上所述，所謂工程總承包企業應該是具備下列特點的企業：
（1）能以滿足顧客當前和未來需求為中心，提供顧客所需全部項目創造過程或管理過程的服務內容；
（2）具備建設項目全壽命期觀念，能夠承擔項目全壽命期中若干階段的承包任務；
（3）具備核心能力，能通過合伙、合作、聯盟等方式將供應鏈中的上、下游企業整合起來，實施高效的虛擬建設。
（4）具備國際大承包商的共同特點：
這些界定標準同時可以看成是對工程總承包企業的能力要求，我國建筑承包商可以從各個角度進行對比分析，不斷調整經營結構、拓寬業務范圍，并著力培養項目各階段所需能力，特別是多階段承包的集成管理能力，為最終成為國際型工程公司打下堅實基礎。
參考文獻
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【關鍵詞】城市社區社區空間管理體系
1認知城市社區
1.1社區與城市社區
社區原本是社會學中的概念，源于德文gemeinschaft，由德國社會學家F．騰尼斯(1887)在《禮俗社會與法理社會》(Gemeinshaft ungese Uschaft)-書中提出，英文譯作Communityand Society。1930年代社會學家吳文藻先生提出“社區”的概念，后由眾多學者在共同討論中達成共識，將community譯成“社區”。
從社區的基本內涵來看，社區是在一定地域范圍內，以一定數量的居民的居住生活為中心，具有內在互動關系與文化維系力的社會生活共同體。而城市社區則是由城市基本建筑物、人等要素所限定下的空間關系、社會關系和經濟關系。與鄉村社區相比，城市社區有較大的開放性，它的內涵也會隨著城市經濟發展、城市人口變遷和城市科技進步等進一步發展變化。在我國，“城市社區”的概念從上個世紀90年代才興起，帶有很強的行政色彩。目前，城市社區一般是指經過社區體制改革后作了規模調整的居民委員會轄區。
1.2城市社區的構成要素
城市社區具有強烈的地域性，一個完整意義上的城市社區一般具有5種要素：
①人口：按照一定社會制度和社會關系組織起來的人口；
②地域：按照一定地域界線確定的相對穩定的自然環境和生活居住區域；
③組織：有一套適應社區的管理機構和相應的制度，自發、互助的社會團體；
④心理：具有本地文化特質、情感上可以相互溝通、有認同和歸宿感的社會心理；
⑤設施：能維持社區人們生活的物質基礎和社會設施。
1.3城市社區的基本功能
隨著改革開放的不斷深入，現代企業制度明確了企業的生產、經營功能，剝離了它們承擔的大量社會服務、社會管理、社會保障功能；行政管理體系的改革，一部分社會管理、社會服務職能也從政府中分化出來。在社會現代化的進程中，這些被剝離或分化出來的社會職能必須落實到社會最基本的載體。因此，城市社區作為基礎層面上的社會單元，必須承擔多重社會職能，主要包括8個方面功能：①管理服務功能；②經濟綜合功能；③社會交流功能；④社會服務功能；⑤教育培訓功能；⑥文化娛樂功能；⑦醫療保健功能；⑧市政公用事業服務功能。
1.4城市社區與住宅區、居住區
在城市建設與管理中，住宅區、居住區的概念使用頻率較高，在概念表述上有一種包涵關系，但并無本質的不同，可以通稱為“住區”。對比住區與社區的概念，雖然兩者都是以居住為主的地域空間，但是還是有些不同點：
①從地域概念上來講，社區一般有明確的行政或管理界線，而住區則只有地塊界線或物業管理范圍線；
②從功能上來講，住區的功能比較單一，是城市功能區劃之一，而社區則比較綜合、復雜，強調功能混合；
③從規劃上講，住區更多關注是物質環境，而社區則不但考慮物質環境，還要考慮更多社會、經濟、文化等非物質因素。
2國內外城市社區的管理模式
2.1美國――基于社區中心的社區自治管理模式
在美國，社區是真正意義上的生活共同體，它的劃分沒有具體規定，可大可小。每個社區有個社區中心，通常社區把學校、公園和娛樂場所共同體或者YMCA(Young Men Christian Association)作為社區中心，供社區開展活動、居民交往等。社區中心必須滿足一定標準：有足夠地方開展活動，布局要合理，足夠設施滿足不同需要，為不同年齡層次居民提供服務，每1000人社區中心用地10畝，公共娛樂和開放用地不能少于用地的10％，設施必須在小區和社區范圍內提供。所以，學校的政府公益性特點和良好的設施并且位于社區中，成為社區中心的最佳選擇，一般公立的正常工作時間之外的所有時間作為社區居民的文化、教育、學習、健康、娛樂等場所而對外開放。每個社區中心有一個管理機構。
2.2新加坡――以選區為單位的政府主導社區管理模式
新加坡是一個比較小的島國，國土面積只有682平方公里，但是其民族、宗教、語言和文化呈現多元化特征，這決定了它社區管理的目標是建設一個團結、和諧的多元社會。新加坡的社區治理是政府主導模式，政府對社區進行直接管理，并在社區設有許多派出機構。這種模式取得了巨大成功，成為了許多多民族國家學習的成功典范。
新加坡根據地域范圍劃分社區管理層次，在全國層次，人民協會（People’s Association）統一協調管理全國社區工作。在區域層次上，劃分為中區、北區、西北、南區、西南區。每個區域建立社區發展理事會負責本社區工作，社區發展理事會管理范圍基本是80萬戶居民。在社區發展理事會下面，以選區為單位設立公民咨詢委員會，管理范圍大約是1.5-2.5萬戶居民。選區內還有最基層組織：居民委員會和鄰里委員會，管理范圍是1500－2500戶居民。在新加坡社區中，還有一個特殊組織：民眾聯絡所和民眾俱樂部，它是與選區對應的社區服務設施，經費90%來源于政府?；旧希總€民眾聯絡所和民眾俱樂部服務1.5萬戶居民，并由一個專門的管理委員會，其具體職能是組織文化、教育、娛樂、體育以及其它大型民眾參與的社會活動來促進民族的和諧，提高社會凝聚力，溝通政府和民眾的關系，同時還管理財務。
2.3日本――基于地域中心的混合型城市社區管理模式
日本社區管理是地域中心的管理模式，日本的地域類似我國街道的行政區域，而地域中心則類似我國街道辦事處。這種地域中心體制是為了更好滿足大城市對居民管理的新需要。地區中心是區政府根據人口密度和管理半徑劃分的一定區域的行政管理機構，隸屬于區政府地域中心部。除了地域中心外，還有一個與之平行的居民參與公共事務管理的群眾自治組織，即住區協議會，它由居民自愿參加，建立在原來町片基礎上。住區協議會主要任務是對區政府的中長期計劃進行討論，把居民意見反饋給區政府，對區域的共性問題進行討論提供對策，它是居民參與地域管理的有效途徑，是一個非政府自治組織。由此可見，日本大城市是基于地區中心的混合型城市社區管理模式。
2.4上海、杭州、天津――基于社區居委會的黨政主導社區管理模式
在我國，城市社區建設時間還比較短，社區管理模式還處在不斷深入探索中，上海、天津、杭州等不同城市結合自身特點設計社區管理體系。
上海市把加強社區建設作為上海實施新世紀宏偉戰略目標的重要組成部分，把社區建設與改革和完善城市管理體制結合，實行“兩級政府，三級管理，四級網絡”的管理體制，明確提出街道黨工委在社區建設中的領導核心地位，努力構建四大系統，形成具有時代特征和上海特色的社區管理模式。
杭州是我國城市社區建設和管理的先進城市，分為市――區――街道辦事處――居民委員會四級，市和區設有社區建設委員會，指導協調社區建設工作并為社區提供有效的服務，街道辦事處設有社區建設工作委員會，負責社區建設的督促和落實工作，社區委員會負責社區具體管理和服務工作。它以原有居民區和居委會為基礎，按照管轄區域與戶數適當、區域相對集中、資源配置合理、功能相對齊全的基本要求，全市五個中心城區劃分272個社區，每個社區一般規模1500－2000戶，平均1760戶。
天津市實行“分類式”城市社區管理模式，以區級行政區域為單位，通過定性和定量分析，把城市社區分為完全物業管理型社區、部分物業管理型社區、非物業管理型社區三類，確定管理主體，明確社區職責，實施分類管理。
總結這幾個城市管理模式和實踐經驗發現，盡管不同城市把社區管理模式不盡相同，社區空間落腳點也不同，上海是落實到街道一級，杭州是落實到居委會一級，但是由于制度背景的影響，它們都在社區管理體系中強調黨和政府的領導作用，都把城市社區管理與政府行政管理體系緊密融合在一起，并且隨著政府職能轉型，又都在從政府主導模式向共同治理模式的演變過程中。
2.5小結
綜合比較國內外不同城市社區管理模式，不同國家根據自身的政治、經濟、行政等特點采用社區自治模式、政府主導模式和混合模式等不同社區管理模式，同時形成了不同城市社區管理空間體系，社區空間落腳點也不同，美國是落實到社區中心，新加坡是落實到選區，日本是落實到地域中心，而我國則落實到街道或居委會。
3中心城區城市社區空間管理體系
3.1現狀及問題
某市從1988開始以社區建設為載體，深入開展文明小區、文明社區創建活動。到2000年，市委、市政府根據國家民政部《關于在全國推進城市社區建設的意見》出臺了《關于進一步加強社區建設的意見》，它標志該市社區建設工作全面深入開展。根據文件精神，居委會改稱為社區居委會，并開始大力開展“村改居”和“鎮改街”工作。截至2006年底，該市中心城區共有街道35個，社區居委會272個。
通過現狀調查與分析，這種以社區居委會為核心的社區空間管理體系存在以下問題：
①在規劃建設中，規劃體系和行政管理體系也沒有完全對接，在管理層級、配套標準等也沒有完全統一，因此也就帶來了社區建設和居住區規劃“兩張皮”現象。
②對“村改居”和一些原來單位管理的集中居住區，在社區管理體制上還沒有完全理順。
③建設與管理方式還是具有明顯的行政化特征。社區活動、治安管理、環境衛生、設施建設等等依賴政府的管理和干預，社區功能沒有充分發揮。
④由于住宅零星開發帶來社區空間布局不均衡，社區服務設施零散，社區配套設施共享困難。
3.2新型城市社區空間管理體系
在借鑒國內外相關城市社區管理模式和經驗基礎上，為了適應該市現行行政體系，滿足城市管理體制改革和政府職能轉變的需要，進一步理順城市社區管理體制，推進社區居民自治，按照“屬地管理、以塊為主，條塊結合、職責明確、管理有序”的要求，確定市中心城“兩級政府，兩級社區”的“網格化”城市社區空間層級體系。
“兩級政府”即市、區兩級政府，以行政管轄區為界限，相應成立城市社區管理機構，負責社區建設的指導、協調、監督管理工作。
“兩級社區”即街道社區和基層社區。以一定地域范圍和人口規模，對每個區轄范圍劃分若干個街道社區，對每個街道社區劃分若干基層社區。
“網格化”管理緣自計算機網格技術思想，后被國外城市管理者作為一種管理理念引入到城市街區管理中。在這里，“網格化”的含義就是把城市社區空間作為網格對象，以基層社區為基本網格單元，以街道社區為次級管理單元，進行層級化、全覆蓋式管理，如下圖所示。
網格化城市社區空間體系構建圖
4不同管理體系之間的契合關系
4.1與城市行政管理體系之間的契合關系
在該市城市行政管理系統中，政府分市、區兩級，街道辦事處作為政府的派出機構，而居委會雖然法律上是居民自治組織，協助政府機構處理行政管理事務，辦公經費也主要來自于政府的行政撥款，所以，它也是城市行政管理體系的一部分。而理論上，社區是社會生活共同體，目標是實現民主自治，所以，從城市管理角度看，兩者應該是同一個管理對象的不同管理主體。因此，兩者的契合點就是基本單元的地域空間一致性，即每個基層社區就是一個城市行政管理基本單元，每個街道社區就是街道辦事處管轄范圍，是城市次級行政管理單元。每個基層社區設置一個社區居委會，每個街道社區設置相應的準政府性質的社區建設管理機構，協助兩級政府來開展指導、協調、監督管理工作。
4.2與居住區規劃體系之間的契合關系
在城市規劃中，《城市居住區規劃設計規范》按居住戶數或人口規?？煞譃榫幼^、小區、組團三級。居住區，泛指不同居住人口規模的居住生活聚居地和特指城市干道或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（30000--50000人）相對應，配建有一整套較完善的、能滿足該區居民物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。小區，是指被城市道路或自然分界線所圍合，并與居住人口規模（10000--15000人）相對應，配建有一套能滿足該區居民基本的物質與文化生活所需的公共服務設施的居住生活聚居地。組團，指一般被小區道路分隔，并與居住人口規模（1000--3000人）相對應，配建有居民所需的基層公共服務設施的居住生活聚居地。從上述定義可以看出，居住區規劃層級體系劃分著眼點是人口規模、城市各級道路以及配套設施，這些要素也是社區的基本要素，但落腳點是配套設施。因此，兩個體系之間的契合點是各級配套設施完備性。
三個體系之間的契合關系如下圖所示：
三個體系契合關系圖
【參考文獻】
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4、 黃文云.社區變遷：基于城市規劃的透視與策略.經濟地理.2006(3)
關鍵詞：房地產；招投標管理；對策
中圖分類號：F293.33 文獻標識碼：A 文章編號：
前言
當前國內外的房地產項目招投標已經成為最普遍、最重要的項目采購方式。房地產項目招投標在整個房地產開發過程中是很重要的一環。招標采購關乎到整個房產項目能否有效控制成本，項目能否盈利，施工能否順利開展。所以，加強房地產項目招投標工作的管理，用科學發展的思想武裝我們自己的企業，就顯得尤為重要。
一、房地產項目招標投標的特殊性
1、房地產項目招標投標工作的內容間歇重復房地產企業招標投標工作的間歇重復性體現在兩方面。首先，房地產企業（招標部門）開發不同的房產類型項目，因此房地產企業中房地產項目的招標投標工作內容也是有一定的定向性和特殊性的。其次，同一項目，隨著不同期項目的推進，項目招標投標的工作內容會有間歇性的循環。例如，每一個項目都會遇到監理招標、總承包施工招標、電梯招標等，只是由于項目的需要的時間段不同而時間上有所差異。
2、房地產項目招標投標工作涉及范圍廣眾所周知，房地產項目之所以成為我國的支柱產業，原因之一是因為房地產項目涉及諸多領域，從設計到施工工藝，從原材料到機電設備，從裝飾行業到物業管理服務，形成一條強大的產業鏈。因此招投標工作也需要涉及房地產項目中的各個領域。常常一個房地產項目會涉及到百余種從材料到人工的選擇，這也是房地產項目不同于其它產業的一大特點。
二、房地產項目招投標管理中的問題分析
1、招投標工作管理團隊組織不暢在房地產市場激烈競爭的環境下，對房地產項目而言，不僅涉及范圍廣，而且要適應高度緊湊的工作效率，其系統性、程序性非常強，對時間的要求也很高。因此，在招標投標工作中需要由專人或專門的部門牽頭協調設計、材料、工程、技術、造價等各專業，統籌考慮，形成一份完整且縝密的招標文件。但是對于這樣一個需要大家全力支持的工作，招標過程往往缺少專人牽頭，各部門之間缺少聯系溝通，會使得招標投標工作時間周期增加，效率大打折扣，甚至會由于對技術的不全面了解而造成招標項目存在漏洞，給投標單位的不平衡報價有了可乘之機。因此，健全的招標投標工作團隊，組織工作明確流暢和及時溝通非常重要的。
2、違規現象的出現
招標公告、資格預審文件內容不規范，條件設置過高或有針對性，存在排斥潛在投標人情況。招標人在招標公告時，往往有意提高報名門檻，設置過高的資質等級、業績要求等。例如：工程總承包資質完全可以承建的項目，要求必須同時具備指定的專業承包資質方可報名；要求企業或項目經理必須具有嚴苛的類似工程業績方可報名；無論工程規模情況都要求必須一級建造師方可報名；要求建造師必須有魯班獎、優質工程獎業績方可報名等等。在編制資格預審文件時，條件設置過高，有針對性地設置各種要求和評分辦法，為某些投標單位量身訂做。資格預審工作暗箱操作，對未通過資格預審的投標人不予解釋原因。
3、工程量清單、招標最高限價編制水平參差不齊
招標和造價咨詢機構從業人員業務水平參差不齊，工程量清單和招標最高限價編制質量差、誤差大，甚至在招標人授意下有意壓低最高限價，損害投標人利益。肢解工程分包，招標人指定分包，限制總包單位的施工承包范圍。招標時隨意甩項、肢解工程分包情況較多，甚至一般住宅樓項目還要甩項保溫、防水等項目，再加上發包人供應材料設備等，把總承包單位做成了勞務承包。發包人指定分包項目過多，既增加了工程現場的管理難度，責任界面不清對今后的房屋維修也帶來了難度。
4、招標工作人員專業素質不夠
作為房地產項目招標投標的工作人員，不僅需要有較強的業務能力，還需要有堅定的意志，和對工作一絲不茍的態度。當前，一些房地產項目招標投標工作人員，不僅對項目技術層面了解不夠，而且職業精神不足，在編制招標文件時缺乏責任心，如工程量清單質量不高，清單缺項漏項，工程項目特征描述不完整等，其后果勢必給項目帶來后遺癥，給企業造成一定的損失。更有甚者，一些招標工作人員，內外串通，，成為招標投標工作有效實施的最大障礙。
三、健全和完善房地產項目招投標管理的對策
1、建立和完善相關招標制度與流程
招標過程必須既有充分的透明度，各部門積極配合、全面溝通、信息共享，所有招標決策應在招標機構內集體公開決策，杜絕暗箱操作。
投標單位的選擇直接影響到招標工作的質量。建議每次招標都應有充分適量的投標隊伍參與投標（至少三家單位），參與投標的單位是通過資質審查或在“合格承包商名錄”選擇的單位。該工作可由項目公司或者工程管理部主持，通過資質審查后參與投標；入圍投標單位的最終選擇由招標小組集體確定。
所有與招標工作相關的員工都應保持廉潔，不得利用職務、職權之便謀求私利，任何個人不得影響招標小組進行客觀公正的評價。除了投標文件密封之外，詢標過程的優惠報價都應該采用信封密封，最后統一開標，避免詢標過程中的價格外泄。
各單位的投標文件、評標過程、未發放中標通知書前的定標意向，都是公司的重要機密，不得泄露或作不當承諾；公司要求各投標單位對自己的投標資料保密，互不串標；中標單位的投標書正本由成本合約部保存，副本由成本合約部、開發部、工程管理部各保留一本。
項目的招標資料，包括：招標文件、投標文件、承包商考察報告、答疑記錄、開標記錄、評標報告、約談記錄、相關會議紀要等，須及時收集、整理、歸檔、保管。
2、招標方式選擇的多樣性
各類工程招標原則上是采用工程量清單的招標方式。結合具體工程的復雜程度、技術要求、工期要求，結合承建商的實力以及招標人自身的管理水平，合理劃分標段。避免標段過小導致合作方不能發揮規模效益，而提高報價；也要防止標段劃分過大導致不能按時竣工或者降低工程質量。
為有效的控制成本，除特殊工程外，建議原則上不采用費率招標；特殊情況下不得不采用時，需經公司招標小組研究后實施。
下述工程項目建議采用兩階段招標法：招標項目的技術含量高，產品質量差異程度大且難以量化，如幕墻、門窗、精裝修；投標產品存在較大差異，比較的重點是性價比而不單純是價格，如智能化、機電設備安裝等。兩階段招標法即先進行方案招標（可要求投標方初步報價），統一技術標準或設備型號后再進行第二階段招標。兩階段招標方式，既有利于合理方案的選擇，也有利于幾家投標報價在同一平臺作比較。
3、采取措施防范不平衡報價不平衡報價法是指投標單位在保持總價不變的情況下，在調低某些分項的同時提高另外一些分項單位的價格。實質上其目的不外是指望在施工中運用高索賠策略追加更多的工程造價或盡早回收工程款。這種方式在一定程度上掩蓋了房地產項目投標報價的實際水平，容易造成“低價中標，高價結算”的結果，這給今后的成本控制埋下很大的隱患。因此，無論采用何種方法來評標，招標人都應當對這部分內容均相需相當關注。
如何避免或減少這種情況的發生？筆者認為招標人需在以下方面加強工作：（1）統一報價格式和報價要求，加強報價文件的格式化和規范化，確保各投標人投標報價格式的統一性。（2）提高工程量清單的準確性 ，招標人在發標前應自行或委托專業咨詢公司對招標工程量清單進行詳細計算、審核和復查，尤其對土石方工程等容易發生工程量變化的分項工程應予以重點審查。（3）深化設計，減少設計模糊地帶 ，這就要招標人加強對設計單位的管理和設計監理工作，確保招標圖紙和招標文件達到施工階段的深度和質量，盡量規避設計深度不足引起的不平衡報價。（4）在評標分析中，對投標報價中存在明顯低于或高于市場價的報價，需要單獨分析，有必要時可在詢標過程中要求投標單位調整報價。
結束語
房地產市場的招標投標是房地產建設領域的一項重大改革，要做好這一工作，在確保其在工程質量、工期和經濟效益上發揮巨大的推動作用。
參考文獻
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8月1日至8月3日，在縣長、縣城六大片區建設總指揮的帶領下，總指揮部辦公室、各片區正副指揮長、辦公室主任和開發公司經理一行28人實地參觀考察了廈門市火炬高科技產業園、五緣灣、杏林灣片區，聽取了廈門市火炬高科技產業園翔安指揮部、廈門市規劃局、五緣灣運營公司、杏林灣建設指揮部的相關介紹?，F將有關情況報告如下：
一、廈門城市規劃的經驗
1.先謀后動。傳統的城市規劃內容只注重空間布局，往往不考慮城市運營、資金平衡和項目的收益，發展建設被動地服從規劃的要求，既影響項目的品質，也影響規劃的實施。為適應市場經濟發展的需要，廈門市規劃局一改以往就規劃而規劃的模式，按照“先策劃后規劃”的理念，在規劃編制前聘請策劃公司對
片區的戰略定位、產業安排、功能布局、亮點項目、重大基礎設施和資金平衡估算等進行論證研究，并供領導決策參考，確定后再聘請規劃設計單位將策劃成果轉化為規劃成果，以規劃的語言落實行動的項目，從而大大增強了規劃的可操作性。如五緣灣片區即是先聘請國內知名的咨詢機構王志綱工作室和英國阿特金斯顧問公司聯合策劃后再行規劃。
2.滾動規劃。規劃的首要任務是促使規劃項目落地。針對規劃編制周期長、費用高、運營操作部分不明確等問題，廈門市規劃局按照“積極配合項目、重點結合控規、分階段制定規劃”的思路，首先將建設項目的重要公建項目、基礎設施配套項目在第一階段完成，以迅速應對開發主體，保障項目落地。同時不斷跟蹤服務，優化細化道路、市政管線、土地招拍掛等技術指標，相對穩定后形成第二階段成果，以指導各類土地的運營和片區配套的實施。緊接著編制城市設計、景觀設計等內容，匯集成最后的控規成果。
3.明確定位。準確的定位是片區發展的“靈魂”。廈門各個片區均根據各自的區位、交通、資源特點進行明確的定位，既功能互補，又各具特色。如五緣灣片區位于廈門島的東北部，高崎國際機場與會展中心之間，通過廈門大橋、東通道、五緣灣大橋與島內緊密相接，且擁有8km長臨灣濱水帶，區位、交通、資源優勢突出。五緣灣片區定位為“活力生態港、財智精英城”，功能以商務辦公、生態居住、休閑度假為主，是集商業服務、高端養生理療、旅游休閑、文化娛樂、高新技術研發為一體的復合型新城區。圍繞定位，五緣灣相繼推出了高星級酒店、餐飲休閑街、商業娛樂中心、溫泉度假村、濕地公園、帆船港、飛地營運中心等一系列重點項目，為片區今后的可持續發展奠定了堅實基礎。
4.功能混合。廈門市城市空間結構為“一心兩環，一主四輔八片”，每個片區既自成體系，又相互聯系融合，生產、生活等設施一應俱全，配套完善。片區內各項目也按照功能適當混合的理念進行空間布局。如火炬高科技產業園區規劃總面積4.83km2，，由0.7 km2，火炬同集園和4.13 km2的火炬（翔安）產業區組成，首期主要建設130萬m2的通用廠房和20萬m2的生活配套區，生活配套區內文教體衛商住等功能齊全，完全可自我滿足生活、學習、文化休閑等各種需求，避免了鐘擺式交通和通勤壓力。
5.平衡規劃。廈門首倡“就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡”四大平衡規劃理念，其核心是“謀資金”，即將獨立的項目與周邊的開發利用相結合，通過合理規劃項目，使每個項目得以實現自我平衡。比如在修建道路、學校、醫院等公用設施時，將周邊土地的利用一并加以考慮；在規劃工業園區時同時考慮生活區；在規劃brt時優先考慮土地升值潛力大的地區，從而為項目資金的籌集創造條件，使城市規劃從跟隨城市發展的被動輪，變為推動城市發展的主動輪。
6.公交優先。倡導以公交優先的多樣化交通方式，特別是大力發展有專用路權、快速便捷的brt（快速公交）系統。brt的線路、站場、乘客服務系統等均按未來提升為輕軌的要求設計，避免了重復建設，實現了城市的滾動發展。另外采取打通丁字路、斷頭路，多建支路、加大路網密度的辦法不斷舒展交通， 提升城市的通達能力。
7.以人為本。廈門城市規劃突出以人為本的理念，把民生工程和民眾的需求始終作為規劃工作的重心和圓點，致力于提升市民的歸屬感和幸福指數。如廈門為滿足市民不斷增長的文化休閑需求，興建了文化藝術中心、音樂廳、書法家廣場、環島木棧道、體育館、運動館、奧網中心等一大批高水準的文化休閑設施，提升了城市的品位。為解決中低收入家庭住房困難問題，在全國率先推出了大規模社會保障性住房建設項目，形成了分層次、多樣化的梯次住房供給保障體系，降低了入城門檻，為高速城市化提供了強有力的物質保障。
8.環境優先。本著發展與保護并重、經濟與環境雙贏的理念，廈門按照“保護山水、緊湊發展”的模式，組團式推進各片區建設，實施了“藍天、碧水、綠色、寧靜、潔凈”五大工程。在開發項目落地前，先行打造綠色生態項目，營造優美的投資環境，提升城市形象。如杏林灣片區充分利用其擁有世界最大水上園博園和珍稀海水溫泉的優勢，大力實施環境改造和生態修復工程，通過清淤造湖、退塘還海，推進杏林灣區岸線景觀優化設計改造，使杏林灣成為獨具特色的“鷺島西湖”，吸引了華僑大學、廈門理工、武漢理工、華夏學院、廈門軟件職業技術學院等大學進駐，成為廈門大學城、高尚休閑居住區和社會經濟發展新的增長極。
二、廈門片區運營的經驗
1.扁平管理，高效運作。各片區實行指揮部領導下的企業代建制。在指揮部的統一領導下，片區征地拆遷實行屬地負責制，給予4000－5000元/畝不等的工作獎勵經費；項目建設由片區運營公司負責，日常工作經費實行報帳制，投入產出由財政審核，另給予3%的代建費；項目實施過程中存在的問題由辦公室負責收集反饋，提交指揮部會議即決即行，限時辦結。如火炬高新區為迎接臺灣光電企業進駐，130萬m2通用廠房建設限時180天完成，規劃、設計、建設、管理、管線、土地、發改、征地拆遷等部門脫鉤常駐工地，邊規劃、邊設計、邊征地拆遷安置、邊報建、邊建設、邊配套、邊招商推介，系統管理、同步推進。市委、市政府提出“金戈鐵馬、狂飚突進”的推進要求，工程各方參建人員深入一線、攻堅克難，“女人當男人用、男人當超人用，星期六休息不安排、星期天安排不休息”，超常規、不違規，高效工作，在規定期限內圓滿完成了工作任務，為片區發展贏得了寶貴的先機。
2.四大平衡，積極籌資。“四大平衡”即就地平衡、積極平衡、緊張平衡和綜合平衡?！熬偷仄胶狻本褪谴蚱苽鹘y規劃內容，在重大項目謀劃初期，提出投入產出的安排供領導決策參考，做到項目投入產出的大體平衡，從而統籌區域內經濟社會文化的發展；“緊張平衡”就是對構建項目的資金籌措、征地拆遷、土地拍賣、銀行貸款以及建設工期等主要環節一環扣一環，圍繞一個目標共同工作，緊張調度；“積極平衡”即以積極進取的態度和精神，多方籌資建設，創造項目建設條件，實現收支平衡；“綜合平衡”即一個項目與其它項目統籌考慮，從全市的高度總體調配資金，綜合運作、整體平衡。“四大平衡”的核心是謀資金、求項目實施。圍繞如何在不增加城市發展成本的前提下，利用市場的自身規律精心策劃每一個項目、每一塊土地，促進城市的大力拓展，實現社會、經濟和環境效益的統一。
3.適度傾斜，重點突破。一定時期內政府的融資能力和市場需求是有限的。廈門市根據各片區的發展條件，采取東西對進、逐步向北發展的策略，以基礎設施和公用設施為先導，啟動一批帶動性強的項目，推進片區的快速發展。如五緣灣片區，以政府投資為先導，先行建設五緣灣特色商業街、運動館、營運中心、濕地公園、梅灣木棧道、五緣學村以及市政配套設施等帶動性的項目，掀起了五緣灣開發的熱潮。在重點片區有土地運營收益后，再由市委、市政府綜合平衡，統一調配資金，投入其他條件較好的片區發展，實現有序推進、滾動發展。
4.建管同步，協調發展。一是在建設期即成立運營管理公司，按照“三?！保ū崱⒈＞G、保安）的要求，邊建設、邊管理，建管合一，建設考慮管理，管理服務建設。建設過程中按照景區標準加強管理，通過管理突出景區效應，打造一流環境，吸引企業、商家進駐；二是城市建設與環境的和諧。如五緣灣大力實施清淤造地、退塘還海、保留濕地，締造“城市里的田園”，營造美麗港灣，成為廈門的“新客廳”；三是土地開發與產業培育并重。嚴格按照片區的功能定位將產業落實到具體的地塊，從而保障片區未來發展的可持續性。如五緣灣通過營運中心（總部經濟）、高技術研發園區、帆船港與游艇展銷中心、環灣旅游開發等產業培育，以項目為支撐，增強片區的持久活力，使之真正成為“活力生態港、財智精英城”；四是保障失地失海農民的利益，使農民真正轉變為市民，共享城市文明的成果。采取“金包金、金包銀”的辦法，集中在安置區或保留村莊提供商業發展用地，提供一些商業性、經營性項目，為失地農民提供未來生活的保障和充分的就業機會，使農民即當股東又當員工，從而真正融入城市、變為市民，實現和諧征地拆遷。
5.勾地儲備，凈地出讓。為最大限度地挖掘城市土地的使用價值，廈門推出了“勾地”模式。即“提前儲備、上網公布（提前一年）、征集意向、定向修訂”。為使規劃項目更加貼近市場，每年定期召開規劃項目推介會，向開發商發放《項目開發意向征求意見表》，在不突破控規大綱總體提標的前提下，合理吸納開發商的意見，確定擬出讓小地塊的規劃指標，優化整合后帶規劃、建筑設計方案按樓面地價掛牌出讓，從而滿足市場需要。同時實行凈地出讓，即“產權明晰、圍墻圍合、場地平整、市政通達”。在熟地條件下出讓，從而有效提升土地價值，提高土地二級級差，實現效益最大化。
6.設施先行，廣泛推介。廈門各片區建設前，均由政府先行投資市政公用基礎設施建設，通過拉開片區發展框架、完善文教體衛等城市基礎配套服務功能來提升片區環境品質，吸引各類社會投資，推動片區開發。另外，通過筑巢引鳳和政府職能的轉移來帶動片區的發展。如為推動杏林灣片區的開發，規劃將市政府的行政辦公職能轉移至杏林灣片區，引導社會投資跟進。在五緣灣則集中建設飛地營運中心，由海滄、同安、翔安區政府集中在五緣灣片區建設11棟辦公樓，充分利用各區的招商引資資源，共同把蛋糕做大。在實施項目帶動戰略的同時，各區利用各種媒體廣泛宣 傳，并籌辦各種活動等形式包裝、提升片區的形象和知名度，為片區發展造勢。如五緣灣通過舉辦水手節、放松節積極推介片區旅游度假目的地的形象。
三、廈門經驗對我縣的啟示
1.統一認識，營造濃厚的創業謀事氛圍。當前，周邊縣市發展態勢逼人。雖然我縣在區位、交通上具有一定的優勢，但城市空間窘迫、供地緊張的矛盾依然突出，必須加速拓展城市空間，為項目落地提供載體和平臺。為此，必須統一廣大干部群眾的思想認識,特別是要把領導干部的思想認識統一到六大片區建設上來。六大片區建設90km2控制區不是異想天開，不是簡單的模仿，這是城市空間拓展的需要，市場需求內在推動的結果，周邊發展態勢逼迫所然，也是規劃先行控制的需要，特別是當前政策是以項目定供地。同時90km2也不是一厥而就的，需要各級干部群眾的努力，只要萬眾一心，加之市域城鎮化高速推進的外部驅動力，目標是實在而可行的。要通過實踐來檢驗工作的實績，以正確的用人導向和激勵機制來調動方方面面的積極性，強力推進六大片區建設。要大力倡導“5+2”、“白+黑”的創業拼搏精神，制定科學的績效考核機制，倡導謀事創業的濃厚氛圍。要開展項目競賽，實行“領導掛點、現場調度、限時辦結”的工作機制和政治物質獎懲用人激勵機制，講正氣、蕩邪氣，消滅假大空，反對積極表態、消極應付的不正之風，積極破解征地拆遷和融資難題，為迎接海西經濟春潮而高歌猛進。
2.加強運營，充分發揮片區公司的主體作用。五緣灣路橋投資運營公司只融資投入了60億元，出讓片區三分之一土地即獲收益130億元。可見片區運營公司不僅是融資的平臺，更是效益產出的主體。要大力推行項目代建制，超常規不違規，只爭朝夕謀發展。鼓勵運營公司整合片區所有有形和無形資產加大融資力度，通過片區公司的投資拉動效應帶動整個片區的大開發。同時，片區運營公司也要積極主動地參與項目的市場競爭，主動拿地，在市場經濟的風浪博擊中不斷壯大自身實力，為片區的發展貢獻更大的力量。
3.未雨綢繆，以項目為片區發展的靈魂。廈門片區運作最核心的就是圍繞項目儲備和開發來推動城市空間的拓展。項目要求高質量、有特色、有活力、有帶動性，能夠體現片區的形象，為片區未來的發展注入活力。給我們的啟示是各片區要聘請專業的策劃咨詢公司對片區進行形象包裝和戰略定位，確定空間發展時序和重點開發的亮點項目。加大項目儲備力度，要推出和儲備的項目均應做資金平衡和可行性研究論證，確定項目具體的運作模式和融資渠道。策劃中要特別注重項目的形象定位，充分挖掘人文、社會、經濟、區位、交通、環境價值，全方位包裝。如五緣灣橋梁建設取意為天、地、日、月、人共生共融，以“海上生明月”的設計理念，灣內五座園拱橋一線排開，創造了新海灣一道靚麗的風景線。
4.動態更新，增強規劃的可操作性。參照廈門經驗，概念規劃所覆蓋但尚未編制控規的區域，可分四階段來編制控規。即“控規大綱——征求意見、定向修訂——城市設計、景觀設計——控規”。首先，以片區為單位，按不同土地使用性質劃大地塊編制控規綱要，確定大地塊的總指標，不細分至小地塊，從而確保規劃的彈性和貼近市場需求。其次，由總指揮部項目部、規劃、國土、片區運營公司共同提出下一年度地塊出讓計劃，經總指揮部審定后上網公布，并召開規劃項目推介會，根據開發商意見由規劃部門根據總體平衡的要求落實具體地塊的相關規劃指標，在此基礎上再編制城市設計和景觀設計，最終匯集成控規的最后成果。
5.基礎先行，提升片區環境品質。各片區要優先投資道路、管線、亮化、綠化、文教體衛等市政公用基礎設施建設，以大手筆拉開片區發展大框架，以大氣魄、懷納大投資、大項目。要注重片區景觀環境營造，特別是道路設施建設要管網同步實施，路燈、綠化配套，加大道路綠化率，營造生態景觀走廊。按照每500m有一處集中公共綠地的要求建設生態廣場和公共開放空間，改造好山地林相，保護和利用好原有地形植被建設城市綠肺，營造特色空間，形成山水城林共融的城市格局，從而提升城市環境品質，彰顯片區魅力，實現社會經濟文化環境的統籌發展。
6.突出重點，優先投資發展潛力大的片區。按照“先南后北、東西對進”的空間發展策略，量力而行，合理安排建設時序，充分發揮政府投資的杠桿效應。短期內政府投資主要應以城南片區、紅金片區、洋塘片區結構性市政公用設施為主，在實現投入產出平衡的基礎上逐步滾動推進，切忌貪大求全，撒胡椒面，以發揮政府投資“四兩撥千斤”的作用?？傊笓]部要用好資金綜合平衡調配權，集中資金投向重點片區和重點項目。其他片區應加大項目包裝推介力度，積極向社會融資，引導社會資本優先投向功能性和基礎性項目，在力求平衡的前提下積極經營好片區。
7.系統管理，實現片區和諧發展。按照建管同步的要求，組建片區規劃建設、城管分局和物業管理公司，參與項目建設期間和后續的管理，實現建管合一、文明施工，避免重復建設和浪費。研究出臺更加惠民的拆遷安置政策，切實保障失地農民的利益，考慮失地農民的社保、低保、就業和發展問題。倡導公寓式安置，按現行拆一補一供地標準在安排安置公寓后多出的土地和返遷土地用于出租公寓、商貿小區、農貿市場等設施建設，為失地農民提供多元化的收入，以維護社會穩定，推動片區的和諧發展。
8.以人為本，把民生工程作為片區發展的推力。每個片區都要規劃文化、藝術、教育、醫療、環衛、體育、市場、廣場、公園綠地、停車場、保障性住房等民生設施，功能混合，使之自成體系，并優先投資。將空間規劃與經濟規劃相融合，策劃與規劃相聯動，把社會經濟環境價值思考貫穿規劃的全過程，從而切實體現規劃為“公共政策”的本質屬性，進而改善片區投資品質，帶動其他房地產和經營性項目的開發。
