時間：2022-12-14 08:17:55
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在市場經濟中，房地產有三個基本功能：一是為消費者提供居住和工作場所；二是為個人和企業提供投資或投機機會；三是為整個信用制度提供最基本的抵押資產（在發達的市場經濟中銀行抵押資產的90％是房地產）。前者是房地產的自然屬性，與是否市場經濟無關，后兩者則是房地產在市場經濟運行中的基本功能，沒有市場經濟就沒有這兩個功能。房地產在市場經濟運行中的基本功能引發房地產在市場經濟中正反兩個方面的基本作用：其正面的基本作用在于房地產可以迅速通過房地產信貸的杠桿撬動大量資金流向房地產發達地區，導致該地區經濟進一步發展（在中國這總是為地方政府帶來巨大的土地出讓和稅收收入）；而基本的負面作用就是它可能帶來泡沫經濟的風險。可見，房地產在現代經濟運行中具有很強的虛擬經濟的運行特征，把房地產作為虛擬經濟的部門之一來進行研究更能體現房地產在市場經濟中的特性。
然而，在傳統經濟理論中，房地產（realestate）一直被認為是一種最重要的實物資產（realassets），屬于實體經濟的研究范疇，房地產的變動應該與經濟基本面相吻合。但是，現實經濟中的“房經背離”和“房地產泡沫”等種種“異象”又說明了僅把房地產作為一種實物資產是遠遠不夠的，我們必須從當今經濟虛擬化的現實出發，運用虛擬經濟理論對之進行合理的解釋。
一、房地產虛擬資產特性研究
在現代經濟中，資本化定價方式越來越普遍，整個經濟系統中虛擬經濟部分的影響日益增強，相應地，虛擬經濟的研究也越來越重要。國內外學者對虛擬經濟的定義和稱呼有很多種，但是它與“實體經濟”相對獨立而存在的看法卻是共同的。虛擬經濟概念的本質意在概括一種不同于以往的經濟運行方式，其基礎就是資本化的定價方式。它是觀念支撐或心理支撐的價格形成系統，而實體經濟是成本支撐的價格形成系統。從這樣的認識出發，房地產的價格形成無疑屬于虛擬經濟系統。
可見，虛擬經濟理論重視預期和心理活動、不確定等因素的作用，它把整個經濟系統劃分為由成本支撐的實體經濟系統和由心理支撐的虛擬經濟系統。虛擬經濟是一種以資本化定價方式為其行為基礎的特殊的經濟運行關系，一種資產，不論其有形還是無形，也不論其是金融資產還是房地產，一旦以資本化定價方式來定價，它就具有虛擬資產的運行特征，就應該納入虛擬經濟的研究框架。虛擬經濟中的所有運行特征、運行規律和所發生的重大事件無不與資產的這種特殊定價方式有關。對房地產虛擬性的研究也是從資本化定價方式入手的。有關的研究如下：
1.關于房地產定價方式的研究。劉駿民（1998）指出：如果從定價方式的角度來看，即使是狹義的虛擬經濟的定義也要包括房地產。隨后，南開大學虛擬經濟與管理研究中心課題組“房地產虛擬資產特性研究報告”指出房地產虛擬性是介于一般商品和金融資產之間的，房地產虛擬性的主要影響因素具體包括：房地產存量與市場、經濟發展與經濟虛擬化的程度以及制度因素（包括土地制度、法律制度和市場結構等影響房地產虛擬性質的主要制度因素）。
2.關于房地產虛擬資產特性與經濟穩定的關系研究。郭金興（2005）指出：房地產市場的波動并不必然導致宏觀經濟的不穩定，房地產具有穩定經濟的內在機理。房地產價格的長期增長趨勢可以使貨幣供應與經濟增長中的貨幣需求相適應，而房地產價值的相對穩定性對穩定貨幣發行，從而穩定經濟增長具有重要意義。王國忠（2005）通過計量經濟模型的檢驗發現：房地產價格波動對整個經濟價值系統的影響是直接而顯性的。房地產價格與貨幣供應在整個區間內存在雙向的影響機制，房地產價格對股票價格與實體經濟的價格指標都有著單向的傳導機制，房地產的價格波動會影響股票市場的價格及實物生產價格的波動。這說明作為虛擬經濟的子集，房地產在國民經濟運行中占有突出的地位。如果把房地產部門看成是虛擬經濟的一部分，然后再來考察與實體經濟的關系就會發現，房地產價格的變動對實體經濟的影響不但沒有減弱，反而出現了增強的趨勢。鞠方（2005）基于對現代經濟和房地產市場特殊性的分析，提出了一個基于實體經濟和虛擬經濟的二元結構分析框架，提出了房地產市場貨幣積聚假說，對房地產泡沫的成因進行新的解釋。進而把房地產泡沫放在協調處理好實體經濟和虛擬經濟關系的角度進行研究，重點剖析房地產泡沫、經濟增長和金融發展三者之間的內在聯系，從而為三者的互動協調發展提供理論基礎。并指出：房地產市場是一個具有鮮明的虛擬經濟特征和實體經濟特征的特殊市場，正是由于這種“虛實兩重性”，決定了房地產“異象”成因的復雜性和多樣性。
二、從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論的基本思路
在認識到房地產的虛擬性的基礎上，我們可以按照虛擬經濟的理論框架（劉駿民，2003），從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論。這種重構包括以下幾個有機的組成部分：①房地產虛擬資產特性研究。這是從虛擬經濟的行為基礎——資本化定價方式的角度對房地產虛擬性進行的研究。②對房地產自身的穩定性的研究。首先，從虛擬經濟的運行特征——強波動性入手，然后，對房地產這種虛擬經濟成分自身的穩定性進行研究。③從價格的角度來研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系。說明房地產價格與宏觀經濟的互動關系——房地產如何影響宏觀經濟以及宏觀經濟對房地產市場產生什么影響。④從資金流的角度闡述房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定的關系，這種資金流包括貨幣資金流和信貸資金流。分析房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定（波動）之間的關系構成了新的房地產經濟理論的核心部分。⑤指出在虛擬經濟條件下政府要加強對房地產市場的干預，以促進經濟穩定。⑥案例研究。研究美國、英國、日本、中國等國房地產業的發展與宏觀經濟穩定的關系。
由此，從虛擬經濟的角度來重構房地產經濟理論的分析框架圖大致如下：
三、從虛擬經濟角度來重構房地產經濟理論的意義
在經濟虛擬化背景下，研究房地產虛擬性質與宏觀經濟穩定有著重要的理論意義和實際意義。大體而言，從虛擬經濟的角度重構房地產經濟理論有兩個基本特點：第一，強調房地產的投資和投機功能，從而將股市、債市、大宗商品期貨市場等看作一個整體來考察房地產，考察資金在這些領域中轉移流動的規律及其影響；第二，強調房地產作為資產的虛擬性質和可能的房地產引發的泡沫經濟的風險。這種從市場經濟功能視角的研究將有助于從整體上把握房地產經濟的發展。具體表現在：
有利于正確解釋房地產市場的發展。房地產在國民經濟中具有特殊的重要性。傳統經濟理論難以有效解釋房地產市場運行中的“異象”，只有在對房地產虛擬性進行深入研究的基礎上，才會對虛擬經濟的定義和研究領域有更深刻的了解；才會對虛擬經濟的理論出發點是把整個經濟看作一個價值系統而非物質系統有更深刻的理解；這種研究必將極大地豐富虛擬經濟的理論。
有利于提高宏觀調控政策的有效性。研究房地產虛擬性與宏觀經濟穩定的關系，指出房地產市場的發展有利于維護整個社會的公平、穩定和協調發展，這在客觀上為政府對房地產市場進行宏觀調控提供理論依據，并有利于提高政府實施宏觀調控政策的有效性。
有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展。房地產市場和實體經濟存在千絲萬縷的聯系，房地產的健康發展對經濟增長至關重要，研究房地產虛擬資產特性與宏觀經濟穩定，有利于促進房地產市場和實體經濟部門的協調發展，從而為經濟增長服務。
有利于和諧社會的構建。房地產市場的發展事關老百姓的安居樂業和社會穩定，房地產泡沫引發的財富分配效應可能加劇收入分配差距，造成社會利益主體的矛盾激化。目前，世界大多數國家的房地產市場發展迅速，房地產對國民經濟的貢獻率也呈逐年增加的趨勢，房地產業也已經成為國民經濟的支柱產業，各國的GDP增長對房地產業的依賴性較強。在此情形下，如果房地產業出現不正常的發展，不僅會導致房地產業衰退，還會對金融體系甚至整個國民經濟的穩定發展帶來不良影響。因此，認識房地產虛擬性并在此基礎上解決房地產市場發展中的問題，關系到整個國民經濟的運行、金融安全、投資決策和社會穩定，關系到和諧社會的構建。
［參考文獻］
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[6]李杰,王千.房地產虛擬資產特性的理論和實證分析[J].當代財經,2006,(2).
第一,市場價格過高,大多數百姓根本無力購買。在許多大中城市,動輒幾萬元的房價已經不足為奇,在一些二線城市和縣級市萬元房價已經走進了百姓的視野。過高的房價,讓許多有著購買房屋需求的百姓,只能游走于各大郊區售樓處并發出聲聲嘆息。第二,價格增長過快,在全國一些大中城市房價增長率接近50%,遠遠高于人民收入增長速度。工資的漲幅遠遠跟不上物價上漲的速度,特別是房地產價格上漲的速度。第三,房地產市場體制不健全,目前房地產開發、監管體制落實不到位,房地產市場秩序混亂,一些危害房地產健康發展的現象屢發。由此我們不難看出,雖然房地產行業為我們帶來了一定的好處,但相比之下弊大于利。
二、分析原因,究其本質
首先,房地產市場結構不合理導致房價上漲。從增量市場和儲量市場的角度來看,對于一般的市場而言增量市場決定著市場的供應,但房地產市場是一個特殊的市場,增量市場與儲量市場同時存在,既新房開發與二手房交易同時存在;從保障結構上來看,目前保障性住房占房地產市場總比率較低;同時房地產市場交易、建設體制不健全。其次,從內生性角度分析房價上漲原因,地價為房地產開發的基礎性投資,地價對房地長價格的影響不容忽視;其次建筑材料和人工費用的上漲也是我們不得不考慮的因素之一,2011年我國CPI同比增長超過5%,導致了生產成本和人力生活成本的大幅上升。最后,從外生性角分析房價上漲的因素。首先,個地方政府之注重GDP的增長而忽視了房地產市場的正常秩序。其次房地長市場存在著剛性需求,也就是百姓常說的“丈母娘因素”,目前80后、90后已進入適婚年齡,需求量極大。最后,房地產市場存在著嚴重的投機行為,由于房地產市場回報率極高,因此炒房現象嚴重。
三、嚴把閘門,加強調控
(一)土地閘門,保證保障性住房的土地供應,加強土地管理,對閑置土地收取土地閑置費,同時對兩年以上不開工的企業收回國有土地使用權,在土地供應中加大保障房用地的供應。從宏觀層經濟角度出發,對土地供應結構的政策調整應從如下四方面進行:第一,別墅用地的停止供應;第二,對普通商品住房需求用地的優先滿足;第三,對高檔住宅的土地供應嚴格控制;四是經濟適用住房的用地加強管理。
(二)經濟閘門,利用存款準備金制度和銀行利率制度,調整市場上的資金量,為房地產市場降溫,使之恢復到正常的秩序上。首先,存款準備金和利率的調整具有作用有力且而速度快的特點;其次其具有中性的經濟調節作用,即對所有的銀行和金融機構在改變法定存款準備金比率后都產生相同的影響;再次特定條件下其他貨幣政策工具無法替代準備金和利率制度。
(三)行政閘門,利用國家行政手段,如出臺政策、稅收、征費、限購等角度加大對房地產的管理力度,嚴格控制各種炒房推高房價的行為產生。應該加強土地供應結構調整,避免土地政策的大起大落,對固定資產投資規模進行全面控制,全面提高城市整體的經濟效益。為實現可持續發展目標,政府有責任、有空間對房地產進行干預。建立健全信息反饋監控體系、完善土地政策、住房政策是效抑制房價上漲的基本保障。
四、認真研究,尋找對策
(一)經濟角度,加大對福利房政策和貸款向低收入傾斜,加大對低收入人群的保護政策。商業銀行應當在房地產市場調控的大背景下,繼續將傾斜性的信貸政策面向中低收入人群,將低首付和利率折扣在中低收入人群中得以實現。可以創新金融模式,結合國家出臺的政策在商品房開發和保障性住房建設中找到一個合適的切合點,在保證自身收益不受到影像的前提下,切實加大對中低收入人群的保護政策。
起因
房地產泡沫是指由房地產投機所引起的房地產價格脫離市場基礎的持續上漲。從理論上講，任何商品都有發生經濟泡沫和泡沫經濟的可能性，每個商品產生泡沫機會的多少及其對國民經濟的影響程度也是不同的。根據世界各國和地區的實踐經驗分析，股票和房地產是產生泡沫幾率最高的，所以房地產和股票是泡沫經濟的主要載體或“多發區”。學者認為造成房地產泡沫的主要原因是，在經濟發展的過程中，隨著社會總需求的增長，供給彈性越小的要素價格將增長得越快。在所有生產要素中，土地的供給彈性最小，在大城市中，人口密度高，土地稀缺。作為稀缺資源，房地產的價格必然會比較高。人們估計到房地產價格要上升，為了賺取土地價格上漲的資本所得，紛紛將大量資金投入房地產，加速了房地產價格的上升。當大家看到房地產價格只漲不跌，就大膽地以購買到的房地產為抵押向銀行借款來進行房地產投資。因為房地產是不動產，容易查封、保管和變賣，而價格只漲不跌，銀行以為房地產抵押貸款萬無一失，所以很容易發放過量的房地產貸款。但不幸的是，當經濟發展的速度因各種原因放慢的時候，價格跌得最快的也必將是供給彈性最小的土地和房地產業。而房地產投資者看到房地產價格下降，為了保護投資利益，競相拋售，使房地產價格直線下降，泡沫隨之破裂。原來被認為萬無一失的房地產抵押貸款也就成了呆賬、壞賬。
從上面的分析可以看出，房地產投機也是產生房地產泡沫的一個重要原因，投機價格機制是房地產泡沫運行的內在機制之一。價格上升時，人們認為今后價格還要上升，需求量反而增加，房地產持有人惜售，供給量反而減少。這樣就進一步刺激了價格上升。在泡沫破滅時，價格下跌，人們認為價格還要下跌，房地產持有人紛紛拋售，反而增加了供給量，由于無人接手買入，需求量減少，這樣就加劇了價格的下跌（見圖1）。
兩者的關系
房地產確有經濟泡沫，存在著發展成為泡沫經濟的可能性，但絕不能說房地產業就等同于泡沫經濟。房地產業與泡沫經濟的關系可以從以下幾個方面來分析：
（1）房地產業本質上是實體經濟和實業部門，其本身決不是泡沫經濟。首先從房地產的屬性來看，房地產是不動產，房地產商品兼有生活資料和生產資料雙重屬性，是以實物形態存在的實體產品，同金融證券（包括股票、債券）僅僅是收益權利證書相比是有本質上的區別的。其次，房地產業部門是實業部門，它同金融證券等虛擬資本也是根本不同的。再次，房地產業在整個國民經濟體系中屬于先導性、基礎性產業，處于主導產業地位，起到十分重要的作用。其產業關聯度強、帶動系數大的特點，使得房地產業成為促進國民經濟增長的支柱產業。
（2）房地產過熱不等同于房地產泡沫。房地產過熱主要指房地產投資量過大，開發量過多，超過了國民經濟發展水平和社會有效需求。房地產過熱可能會帶來供過于求、房屋積壓、土地閑置和資金沉淀，但并不一定會帶來價格飆升從而導致房地產泡沫。房地產泡沫在形態上表現為房地產價格的大起大落。房地產泡沫既是一種價格現象，又是一種貨幣現象。在房地產泡沫產生階段，房地產資金貨幣供應量不斷增加，各種資金包括個人投資、企業資金、銀行貸款、國外游資紛紛介入，在短期內迅速使房地產價格升高。只有那些有大量投機資金介入，過度炒高的房地產市場，其房地產過熱才會引發房地產泡沫。
（3）同時也應該看到，房地產業確實含有某些經濟泡沫成分，如果任其膨脹，也存在著發展成為泡沫經濟的危險性，主要表現在：一是土地價格泡沫。土地價格由于其稀缺性和市場需求無限性的拉動作用，及其土地市場投機炒作，會出現虛漲。如果土地價格成倍、甚至幾十倍地飛漲，就會發展成泡沫經濟。二是房地產商品價格泡沫。一方面，房價是與地價相聯系的，房價泡沫與地價泡沫密切相關；另一方面，開發商對利潤的期望值過高，人為抬高房價，也會形成經濟泡沫。三是房屋空置泡沫。在房地產市場供求關系中，商品房供給超過市場需求，形成大量空置，構成經濟泡沫。如前所述，商品房空置率在10%～15%之間時，這種經濟泡沫是正常的。如果空置率超過警戒線，引起嚴重的供給過剩，形成泡沫經濟，導致房價猛跌，經濟混亂，社會動蕩。四是房地產投資泡沫。一般而言，房地產投資增長率應與房地產消費增長率相適應，力求平衡供求關系。在發展中國家的經濟起飛階段，房地產投資增長率略大于消費增長率，形成供略大于求的市場局面，對促進房地產業的發展和刺激經濟增長是有利的。只有當房地產投資過度膨脹，商品房嚴重滯銷，造成還貸困難，連帶引起金融危機時，才形成泡沫經濟破滅。
目前狀況
2003年，我國房地產業發展勢頭強勁，對促進消費、擴大內需發揮了積極作用，成為拉動國民經濟增長的重要力量。全年房地產開發投資繼續保持快速增長、資金到位情況較好，商品房銷售市場供銷兩旺、房地產價格有所上升。據國家發改委、國家統計局有關數據統計，全年房地產投資完成10106億元，比上年增長29.7%。全年到位資金13128億元，增長37.6%，高于同期房地產開發投資增長水平。全年商品房竣工面積39510萬平方米，銷售面積32247萬平方米，分別比上年增長21.5%和29.1%。實現銷售收入7671億元，增長34.1%，其中銷售給個人7039億元，增長35.8%，所占比重為92.5%。由于受土地交易價格和建筑材料價格上漲的影響，商品房銷售價格有所上揚，全年商品房平均銷售價格為2379元/平方米，比去年上漲3.8%，其中商品住宅平均銷售價格為2212元/平方米，上漲3.9%。與2003年GDP增長率9.1%和城鎮居民收入增長率9%相比，商品房價格增幅基本合理。從地區看，廣東、吉林、河北、云南、新疆等地區商品房平均銷售價格出現不同程度的下降；上海、浙江、重慶等地的商品房平均銷售價格上漲幅度超過10%以上。
從總體上看，商品住宅銷售價格漲幅增加，非住宅用房銷售價格漲幅減小，土地交易價格持續大幅上漲。國家發改委、國家統計局對全國35個大中城市市場調查顯示，2003年全年房屋銷售價格比去年同期上漲4.8%，土地交易價格上漲8.3%，房屋租賃價格上漲2.2%。在土地交易中，居民住宅用地交易價格上漲13.1%，其中豪華住宅用地價格上漲4%、普通住宅用地價格上漲13.5%、商業旅游娛樂用地價格上漲7%、工業用地價格上漲1.2%、其他用地價格上漲6.4%。但并不是所有城市土地交易價格都上漲。
必須看到，新建住宅成本的上升也是導致房價上漲的原因。這里所說的成本上升，一方面指建材等價格上漲帶來的成本增加，另一方面指新建住宅品質提升所帶來的成本增加。建筑材料價格方面，2003年全國居民消費價格總水平上升了1.2%，生產資料價格總水平上升了8.1%。在統計的9大類生產資料價格（黑色金屬、有色金屬、化工產品、原煤、石油及制品、木材、建材、機電產品、汽車）中，除了木材、機電產品和汽車價格有所下降以外，其他幾大類產品價格均出現上漲，其中與房地產業相關的鋼材、石油及制品、有色金屬、化工產品等價格上漲較多，漲幅分別達到20.1%、11.8%、8%和6.6%。建筑品質方面，比較上世紀80年代、90年代和2000年以來建成的住宅可以發現，無論是所使用的建筑材料、建筑設計的戶型，還是小區環境的營造，都有巨大的提升。如果說以前的住宅是低檔的“溫飽型”的住宅，現在的商品住宅則是中、高檔的“小康型”住宅。全國商品房銷售價格的實際增幅是基本合理的。
從我國當前的情況分析，有理由認為，只要國民經濟保持持續、健康發展的勢頭，房地產經濟不出現整體過熱，就不能輕言“房地產泡沫第二次”、“房地產經濟要崩盤”。
房地產泡沫的防范
房地產經濟泡沫的存在有利有弊，關鍵在于控制在適度的范圍內，避免出現泡沫經濟，導致大起大落的波動和震蕩。適度的經濟泡沫，例如土地價格微幅上揚、房價穩中有升、房地產開發投資高于社會固定資產投資增長率和商品房供給略大于市場需求等等，對活躍經濟，促進競爭，推動房地產發展和國民經濟增長是有利的。同整個國民經濟一樣，沒有一點泡沫房地產業是不能繁榮的。而如果泡沫過多，過于膨脹，造成虛假繁榮則是不利的。關鍵在于要控制這些經濟泡沫過度膨脹，不致形成為泡沫經濟，帶來嚴重危害。具體對策如下：
（1）加強土地供應的控制，抑制土地過度投機，控制增量、盤活存量。一方面，嚴格執行土地儲備制度和土地出讓“招、拍、掛”制度，增加土地出讓的透明度。政府根據土地市場行情適時收購土地或增加土地出讓，以便調控土地供應增量；同時也可根據房地產市場價格調控新投放市場建設用地的用途，如可確保中低價位商品房和經濟適用房用地。另一方面可以通過設計合理、嚴密的房地產稅收制度，引導土地持有者合理提高土地使用效益。政府可以通過征收土地閑置稅、土地增值稅、土地保有稅等，鼓勵土地持有人積極投資開發，提高土地投機的成本，刺激低度利用土地者轉讓土地或出租土地，以調節土地供給、盤活存量。
（2）加強房地產價格監測與調控，限制房地產投機和炒作。建立健全城市基準地價與地價公示制度以供市場交易參考，建立房地產交易價格評估制度、商品房出售網上申報制度，監視土地交易價格、調查地價與土地交易情況，對取得優惠政策受讓的土地再交易進行嚴格限制，以加強政府管理部門對房地產價格的監測與調控。嚴格商品房預售審核管理、防止以預售為名的土地投機，嚴查開發商品房惜售行為，限制商品房期房和經濟適用房轉讓，加強稅收征管和恢復征稅、控制炒房。如購買高檔商品房、別墅實行高契稅政策，二手商品房轉讓征收商品房增值稅或個人所得稅，商品房期房轉讓增收期房轉讓契稅等，限制購房投機和炒作，鼓勵自住，控制購房投資和投機需求。
【關鍵詞】房地產；經濟泡沫；危害性分析；原因分析；防范措施
近兩年來，我國房地產市場持續火熱，房地產開發投資增勢強勁，土地供應量雖然受到一定的限制，但商品房仍全面熱銷，銷售價格全國普遍大幅攀升，風險在迅速累聚，房地產經濟泡沫即將破裂的跡象越來越明顯。房地產在整個國民經濟體系中屬于基礎性、先導性產業，而一旦房地產經濟泡沫破滅，其對整個經濟的沖擊作用是難以想像。所以，對我國房地產經濟泡沫的研究具有深刻的意義。
一、當前我國的房產市場是否存在泡沫
判斷我國房地產市場是否健康，到底有沒有泡沫，可以通過以下幾方面來分析和判斷：
（一）首先是規模是否過大。這是判斷房地產市場的基本指標。從供給方面看，過去5年，城鎮住宅建設累計竣工面積、年均住宅竣工面積是改革開放以來年均住宅竣工面積的2倍以上。每年城鎮住宅的投資規模接近全社會固定資產投資的一半，約占國民生產總值的16%，超出世界平均水平一倍以上。相對于我國的經濟總量，這個規模實在太大了。
（二）資金支撐是否穩健。房地產業是資金密集型產業，市場發展受資金供應的影響很大，一旦資金供應受阻，資金鏈條就可能中斷，從而引發一系列連鎖反應。目前進入房地產市場的資金結構主要包括銀行貸款、個人儲蓄、開發商自有資金、施工企業墊資、社會游資。在這五塊資金中，銀行貸款（利率）和社會游資具有易變性，而個人儲蓄、開發商自有資金和施工企業墊資具有有限性，都不足以支撐房地產業的穩定發展，因而隱含著極大的風險。
綜上所述，無論從上面哪個角度分析，當前的房地產價格都普遍高于其基本價值。從全國來看，房地產價格高估的程度大多在20%以上，部分城市高估的程度則更為嚴重。因此，可以說中國的房地產市場出現了明顯的價格泡沫現象。
二、房地產經濟泡沫產生的主要原因
（一）房地產商品的特殊性。在一定時期內房地產商品供求不易均衡，而且合同期攤銷交易成本低，這是泡沫載體所具有的一個條件。所以房地產容易產生泡沫，是泡沫的主要載體之一。
（二）土地的稀缺性。我國的土地資源相對匱乏，隨著經濟的發展，人口的增加，人們對稀缺的土地需求有無限擴大的趨勢。因此，土地的稀缺性使地價運動可脫離土地利用實績而產生泡沫。
（三）地價具有虛構性。地價的虛構性是由于土地資源價格與其資產性價格的不一致現象。現實的市場地價中虛構部分越多亦即說泡沫成分越多，反之越少。
（四）房地產市場是不充分市場。由于房地產市場買者信息缺乏和信息的不對稱，許多房地產交易和定價是悄悄進行的，這種成交價往往不能反映成交物業的真實價值。
（五）銀行放貸的傾向性。由于房地產的不可移動性及其保值增值性，銀行系統很愿意發放房地產貸款，造成大量資金涌向房地產業。信貸的盲目擴張給泡沫的產生埋下了隱患。
（六）政府部門的不正之風。政府出于地方利益及短期利益的考慮而放松低價批地以及政府部門的設租、尋租、貪污受賄行為等也是助長泡沫形成的原因之一。
三、房地產經濟泡沫的危害性分析
房地產經濟泡沫的危害性主在表現在以下幾方面：
（一）導致社會資源配置不合理，經濟結構構失衡。在房地產經濟泡沫破滅之前，房地產價格迅速上升，房地產業高于其他產業幾倍甚至幾十倍的投資回報率誤導了各種經濟主體的長期投資行為，由此必然會吸引大量的社會資源進入房地產市場，意味著生產性、服務性產業和基礎建設缺乏足夠的發展資金投入而得不到應有的發展，最終使整個社會經濟結構失衡。
（二）破壞金融系統運行，導致金融危機。房地產經濟泡沫時期，由于投機活動盛行，房地產市場預期回報率遠遠高于其他生產型產業，必然誘使許多銀行將大量貸款投放到房地產市場中。房地產經濟泡沫破滅的一個直接后果就是給金融機構帶來了大量的呆帳和壞帳。房地產經濟泡沫破滅意味著房地產企業的大批破產。脆弱的銀行系統將運轉失靈，最后可能導致爆發全面的金融危機。
（三）加劇社會兩極化趨勢，引發經濟、政治和社會危機。一方面，房地產經濟泡沫的形成直至破滅的過程中，少部分投機者財富迅速集中，而大部分人可能賠得傾家蕩產，由此加劇了社會財富的分配不均、國民收入不平等現象，社會兩極化的趨勢更明顯。另一方面，泡沫現象嚴重時會造成大批工廠倒閉、失業人數劇增、犯罪率激升、社會風氣敗壞、維持社會穩定的成本大大增加，隨時可能會引發經濟、政治和社會危機。
四、房地產經濟泡沫的防范措施
（一）加強宏觀形勢和政策的監控。治標須得治本，宏觀調控房地產市場秩序，必須從源頭上根除房地產經濟泡沫產生的土壤。政府對宏觀經濟形勢進行全方位的監控，制定合適的政策，建立市場運行規則和監管規則的執行，有效實施宏觀調控并按市場發育程度建立清晰完備的制度，促使房地產市場的健康穩定發展，是防止房地產經濟泡沫的首要措施。
（二）強化土地資源管理，調節供求關系。通過土地資源供應量的調整，控制商品房價格的不合理上漲。首先要嚴格執行土地開發規劃審批制度。調控好土地供應總量、各類用地的供應比例、供應結構和供應區域。其次要嚴格土地招投標管理，完善政務公開制度。再次是開征土地財產稅，抑制土地投機和閑置。最后是要建立土地信息系統，實行全國聯網，加大信息透明度，防止信息不對稱，控制圈地、炒地等現象。
（三）規范土地市場秩序和行為。要嚴格市場監管，建立良好的市場秩序。一方面，完善房地產信用體系，建立誠實守信的市場環境；要用法律形式規范房地產交易方式，繼續完善新建商品房網上備案制度，嚴厲查處網上虛擬交易、哄抬房價的行為。另一方面，對于發生在房地產領域違法犯紀行為要嚴厲懲處，嚴懲無正當理由閑置土地的“圈地人”以及房地產領域的違法活動。
（四）整頓住房金融市場秩序，規范住房金融業務，防范住房貸款風險。央行要采取有力措施控制商業銀行貸款過多流入房地產業。一要嚴格審查住房開發貸款發放條件，切實加強住房開發貸款管理。二要強化個人住房貸款管理，嚴禁發放“零首付”個人住房貸款。三要規范個人商業用房貸款管理。借款人申請個人商業用房抵押貸款的抵借比不得超過60%，貸款期限最長不得超過10年，所購商業用房應為現房等。
（五）建立完善的房地產價格監測、預警系統。不斷完善房地產市場的宏觀監測體系，就是對全國房地產市場信息的及時收集、整理和分析，對市場運行情況進行評價和預測，定期市場分析報告，合理引導市場，在必要時通過土地供應、稅收和預售管理等手段及時調控，有效防止泡沫的產生。
（六）建立和完善多層次的住房保障體系。首先要積極發展完善住房公積金制度，改變公積金貸款市場的壟斷性，啟動房地產二級交易市場的公積金制度。其次是完善廉租住房制度，強化政府的住房保障功能，進一步擴大廉租住房覆蓋范圍，切實保障中低收入家庭的基本住房需求。三是建立房屋租賃新機制，完善廉租住房和房屋市場化租賃制度，多渠道籌措房源，建立面向低收入家庭的房屋租賃新機制。四是大規模推出經濟適用房，抑制商品房價格
（七）有效利用外資，加強監管。房地產業的資本構成開始多元化，大量外資的進入促使融資渠道有效增加，滿足我國居民多層次的住房需求。但這同時也為房地產經濟泡沫的形成提供必要條件。因此，要加強對外資規模和流向的監管，并通過各項土地供應、銀行信貸、稅收政策和基礎設施等配套政策來進行調節，使之有利于我國房地產業發展。
參考文獻：
正因如此，有關當局有足夠的理由擔憂房地產。盡管多年來當局也對房地產市場多有不滿，但一旦房地產遇到危機，必出手相救。這次金融危機之后，政府出臺的龐大應付危機的資金，也有很大一部分流向房地產。毫不夸張地說，房地產已經綁架了中國經濟，因此也綁架了對經濟負責的中國政府。
與泡沫和空置房平行存在的現實是，中國85%的家庭無力購房。這種情況使中國社會對房地產業現狀，以及對政府無力改變這種局面的不滿已經到達一個新沸點。
到底是什么原因造成了中國房地產這種荒謬的局面？很多人往深一步，轉向土地供應市場，指向政府責任。就土地而言，政府負有不可推卸的責任。長期以來，政府行政限制土地的供應量，搞寡頭式壟斷，同時推行的“招拍掛”制度也阻礙著競爭性土地供應市場的形成。
多年來，人們聽到的似乎只有經濟學家的聲音，那就是供求關系，但供求關系已經很難解釋今天中國的房地產市場現狀了。很簡單，如果求大于供，那么就不會有大量的空置房;如果供大于求，那么就不會有那么多人買不起房。在供求關系之外，還出了什么問題呢？
中國房地產市場現狀的形成有很多原因，最大的因素莫過于發展房地產市場的主導思想嚴重失誤。在中國，房地產僅僅被視為經濟政策的一部分，而非社會政策的一部分。因為把房地產視為經濟政策，其GDP功能（對經濟增長的貢獻）被凸現，而其社會功能（社會成員對住房的需求和人們的“空間權”）就被忽視。因為商品房兼具投資和消費價值，人們對其價格上漲有預期，開發商利用這樣的社會預期去囤積土地和新房，購房者也會迫不及待地去賣房，從而一步一步地把房價逼向新高。
要解決這個問題，政府就要扮演一個很重要的角色。但在中國，政府不僅沒有起到正面作用，反而惡化這個局面，使人們對房產價格上升的預期牢不可破。地方政府無視住房的社會功能，而只強調住房的財政功能，即“土地財政”。土地轉讓金普遍占地方財政收入的30%以上，許多地區60%到70%的基礎設施投資依賴土地財政。
縱觀世界各國，凡是房地產市場發展健全和公共住房解決得好的國家，都是把房地產作為國家社會政策的一部分。這些國家并不把房地產看成是其經濟增長和發展的一個重要資源，房地產對GDP的貢獻不是首要考量，首要的是社會發展，是社會成員的居住權。經濟因素當然很重要，房地產發展也必須考慮到供求關系，否則是不可持續的，但是這種經濟考量是在宏觀社會政策構架內進行的。
正因為中國房地產的唯一目標是“錢”而非社會大多數成員的需要，中國房地產市場呈現出過度的開放性和投機性。在剝奪大多數社會成員居住權的同時，各地房地產不僅向國內“炒房團”開放，更向國際資本開放。中國房地產已經成了國內外資本的“游戲物”。
1.1批發企業開展多頻次、小批量配送的必要性
從零售企業的角度而言，構建多頻次、小批量配送系統是零售企業滿足消費者需求的必然要求。隨著消費者個性化、多樣化消費意識的增強，零售企業紛紛采取多品種少量化經營策略，以降低商品庫存、提高商品庫存周轉率、保持商品鮮度、適應顧客的消費需求。位于供應鏈中游的批發企業配合下游的零售企業構筑有效的多頻次、小批量配送系統成為實現零售企業戰略的重要條件。特別是以連鎖便利店為代表的零售業態，要在僅有百平方米的狹小空間內陳列上千種商品，并能及時發現暢銷與滯銷商品，提高賣場效率，就必須以多頻次、小批量配送系統為支撐。
從批發企業的角度而言，構建多頻次、小批量配送系統是批發企業強化物流功能、擺脫生存困境的必然選擇。隨著流通渠道重組和流通信息化的發展，批發企業在流通系統中的功能正在被制造商、零售商和第三方物流服務商所取代。面對生存危機，批發企業只有加快批發功能調整，豐富和完善物流功能，建立多頻次小批量配送系統，構筑基于消費者需求的供應鏈物流網絡，加大對零售企業的支持力度，才能獲得重生與發展。
批發企業開展物流配送，具有地域、設施設備、專業技術和傳統組織網絡等方面的優勢，可以通過強化集包裝、裝卸搬運、倉儲、流通加工、分揀、配送、信息處理于一體的社會化、專業化配送中心功能，與上下游企業構筑新型的供應鏈戰略聯盟，為零售企業的發展提供強有力的物流保障。只有在批發企業支持配合下的零售企業發展壯大了，批發企業的生存基礎才能更加牢固。
1.2多頻次、小批量配送系統的概念及特點
多頻次、小批量配送系統是指為滿足消費者的需求，批發企業在零售企業的要求下，利用自身在流通渠道中的位置優勢，以信息技術為支撐，在必要的時間、以必要的數量向零售店鋪提供必要的商品所形成的高效率配送系統。多頻次指的是配送頻度，是基于時間的概念；小批量則是指配送物品的數量單位，它反映的是訂貨單位或交易單位的大小。
多頻次、小批量配送系統具有以下主要特點：配送時間間隔短，配送商品批量小。這是多頻次小批量配送系統的基本特征：以POS及EOS等信息系統為支撐。這是批發企業與零售企業之間構筑多頻次小批量配送系統的必要條件：基于多贏的合作理念。這是多頻次小批量配送系統真正發揮效益的前提保證，系統具有兩面性，一方面可以幫助零售企業實現零庫存，擴大經營品種，提高商品鮮度；另一方面，又給系統執行主體—批發企業帶來較大的物流成本壓力，同時對社會環境也帶來一定程度的負面影響。
1.3多頻次、小批量配送給批發企業帶來的負面影響
（1）導致批發企業物流成本上升。批發企業基于零售企業增加經營品種、降低庫存成本、保持商品鮮度、削減訂貨成本等要求構建的多頻次小批量配送系統正在積極發揮正面效用的同時，也為批發企業帶來了巨大的物流成本壓力。主要表現在：倉儲管理及庫存成本增加；配送成本增加；在整體物量不變的情況下，配送次數的增加意味著單位配送車輛實載率的顯著下降，單位商品配送成本的顯著增加；配送次數的增加又導致配送車輛不足，企業外包物流費用上升；零售企業指定時間交貨導致配送車輛待機時間增加，從而影響配送時間效率：信息系統投資大；多頻次小批量配送系統是建立在基于POS、EOS等信息系統基礎之上的，以實現高效、快捷、準確的訂發貨信息傳輸。EOS成為實施多頻次小批量配送的必要條件：包裝費用增加；集裝化包裝在配送中心拆零分揀，再施加不同規格、不同材料的小包裝，導致包裝材料開發及包裝成本上升：人頭費增加。分揀、流通加工、配送等作業都需要大量的物流人員作保證，人頭費支出在物流成本中的比重越來越大。由此可見，以批發企業為主體的多頻次小批量配送系統，在滿足零售企業要求和消費者需求的同時也承受著巨大的物流成本壓力，因此，構建一條以批發企業為主導的供應鏈物流體系成為必要。
（2）導致社會環境負擔加劇。多頻次、小批量配送系統對環境的負面影響主要表現在配送車輛噪音公害對人的精神、情緒、健康的影響；配送車輛廢氣排放對人的生理、空氣、水的影響；配送車輛增多造成的交通堵塞、交通事故增加以及對人的傷害等等。物流活動的本質就是以盡可能小的物流成本達成盡可能好的物流服務，同時減少外部不經濟的發生。所以，如何減少多頻次、小批量配送系統對環境的不良影響成為企業不容回避的課題。
2批發企業的物流功能定位
批發企業是指從生產者或其他經營者手中采購商品、再將其提供給商業用戶及其他業務用戶，供其轉賣、加工或使用的經營活動主體。批發企業在流通結構中處于主要位置并發揮著連接生產與消費的橋梁作用。雖然“批發無用論”的論調很高，但是批發企業所擁有的商流和物流優勢決定了它仍將在流通渠道中發揮重要作用，其中，物流功能發揮的好壞將直接影響批發企業的生存和發展。
中國人民大學的喻志軍認為，批發企業主要有五個功能，即集散商品、加工整理商品、調節供求、融通資金與承擔風險。這些功能基本上反映出了批發功能的本質特征，集散商品與加工整理商品功能可以歸屬為物流功能，調節供求等可以納入商流的范疇，但是，批發企業的物流功能不僅僅表現為簡單的商品集散與流通加工，它在綜合物流及供應鏈管理上可以發揮更大的作用。本文在參考了大量中外文獻的基礎上，對批發企業的功能，特別是物流功能進行了重新定位（見附表）。
從附表對批發企業的功能分類可以看出，物流功能已成為批發企業的核心功能。日本著名流通學專家田島義博指出：“無論在日本還是美國，批發企業誕生的當初，其基本功能就是物流，物流是進行批發和能夠進行批發的最大功能。”長期以來，批發企業重商流輕物流的運作模式導致眾多批發企業，特別是中小批發企業的生存出現危機。進入多頻次、小批量配送時代，物流已不再是商流的從屬，從某種角度來說，批發企業已經到了以物流促進商流發展的階段，這就要求批發企業必須在物流理念上進行更新。
3批發企業實現物流合理化途徑
3.1建立有效的信息處理系統
信息化建設是批發企業適應現代生產與銷售，為零售企業提供高效物流配送服務的基礎，是批發企業向生產領域提供銷售信息反饋的最佳途徑。EOS（電子訂貨系統）的應用是批發企業實現物流合理化的必要條件。目前，我國批發企業應用EOS的比重較低。EOS不僅用于訂發貨信息的處理，而且可以與倉庫管理系統連動，提高庫內作業水平。
3.2完善倉庫管理系統
完善倉庫管理系統應從倉庫內設計、倉庫內作業程序、出入庫作業、商品保管指示系統、流動貨架管理系統、庫存管理與控制系統等方面入手，實現單位商品庫存成本最低。
3.3強化配送管理系統
強化配送管理系統最有效的手段是實施共同配送。批發企業除了需要與供應鏈內的上下游企業加強戰略合作關系之外，為減輕物流成本及對環境的負面影響，批發企業與零售企業還應本著“銷售是競爭對手，物流是合作朋友”的原則與同業種加強協作，開展共同物流、共同配送，發揮規模效益，共同提高物流效率，降低物流成本。以商業企業為主導的共同配送模式分為以批發業為主導的橫向共同配送和以零售業為主導的橫向共同配送。批發業為主導的橫向共同配送就是使批發商向綜合型批發企業轉型，通過商品進貨的統一化、廣泛化和多樣化以及商品配送的共同化、規模化和效率化，順應零售連鎖商業的需要，同時集中商品信息，對零售及生產企業予以指導，逐步確立在供應鏈中的主導地位。零售業主導的橫向共同配送可以由大型零售企業建立配送中心，由批發商將商品送到配送中心進行統一儲存、統一加工、統一配送，在配送能力有余的情況下，還可以為其它零售企業提供服務。中小型零售企業可以聯合起來共建配送中心，再由批發企業實施配送運作。
3.4提高物流從業人員的數質量
我國批發企業從事物流的人員無論在數量上還是質量上都有很大的缺陷，他們幾乎都沒有經過物流的專門培訓，高級物流管理人員更是缺乏。雖然我國物流教育培訓近幾年發展很快，但是，大部分工作崗位集中在物流企業和儲運企業，批發企業物流崗位成為一片貧瘠之地，因此，加大物流從業人員崗位分流，加強對批發企業物流管理和實際操作人員的物流教育培訓成為當務之急。
3.5構建物流管理指標體系
要想實現物流管理的合理化，必須建立一套能夠衡量物流績效的物流管理指標體系。現階段，我國的很多批發企業尚未建立起一個基礎的物流數據庫，對物流運作的好壞只是憑感覺、憑經驗，缺乏科學的績效考核標準。另外，有條件的企業可以嘗試應用作業成本分析法來進行物流成本管理，改善物流作業水平。
3.6加大行政支持力度
批發企業物流是構成我國經濟物流系統不可缺少的一部分，它的合理化實現程度會直接影響到整個供應鏈物流的優化，進而影響到整個國民經濟流通系統的合理化，所以，它的重要性不言而喻。解決資金缺乏、人才不足等問題，僅僅靠批發企業自身的努力是不夠的，政府應該加大對中小批發企業的融資力度，引導批發企業物流向規范化、標準化、共同化方向發展，同時加強物流指導，提高物流從業人員的素質。
4結語
批發企業一頭連著生產，一頭連著消費，承擔著商品價值實現和轉化的重要職能，所以，批發企業物流在供應鏈管理中具有戰略地位。但是，由于新型流通形式的發展，制造企業、零售企業以及第三方物流企業在流通渠道中對批發功能的掠奪，導致批發企業面臨嚴峻的生存危機。在多頻次、小批量配送時代，批發企業只有利用自身的渠道優勢和長期積累的物流運作經驗，強化綜合物流及供應鏈管理功能，努力實現物流合理化，才能在激烈的市場競爭中立于不敗之地。
參考文獻
1中小企業診斷協會.多頻次小批量配送[M].東京：同友館，1992
2王之泰.現代物流管理[M].北京：中國工人出版社，2001
3王健.現代物流網絡系統的構建[M].北京：科學出版社，2005
摘要多頻次、小批量配送時代的來臨為批發企業帶來了巨大的成本壓力，實現物流合理化成為批發企業面臨的難題。建立有效地信息系統、完善倉庫管理系統、強化配送管理系統、提高物流從業人員的數質量、構建物流管理指標體系、加大行政支持力度是實現批發企業物流合理化的有效途徑。
沒有了房地產，上海GDP怎么達到雙位數的增長？
沒有了房地產，上海拿什么搞市政建設？
沒有了房地產，上海人的收入怎么提高？
房地產業趨于獨大
2004年4月底開始的宏觀調控似乎對上海的房地產只有極短暫的影響。幾個月后，各路資本又像著了魔一樣把錢投進上海的樓市，最近更發展至不問價錢、不作比較便將整棟樓買下的程度。這種瘋狂的行為也為來上海的農民工找到了更為輕松的職業―替人排隊買樓，據說每晚的收入達100-200元。
上海的市中心樓價就是在這樣的催谷下每平方米突破了16000元，而一年前還只在萬元徘徊（圖1）。在2001年，上海只有4%的住宅售價超過8000元/平方米，2003年有16%，到今年第一季度，估計40%的住宅成交價格超過8000元/平方米（圖2），而新開樓盤成交價超過8000元/平方米的更多過50%。房價上漲之迅猛，在全世界也是罕見的。上海的房子已經不是一般上海市民買得起的了。
同時，房地產越來越肩負著拉動上海經濟增長的重任，越來越顯得一枝獨大。也許有人反駁，上海的房地產業增加值去年只占GDP的8.4%，信息產業、金融業、商貿流通業不僅都比它的貢獻要大，也在全國領先，信息和金融業更是上海市最為看重的行業。不錯，如果只橫向比較的話，2004年仍在上海六大支柱產業中居第四位的房地產業，確實還不到那么風頭無兩的地步。但是如果歷史地看，房地產的增長速度就不能不叫人另眼相看了。
1999年，上海市中心的房價大約是現在的1/5-1/4，房地產業增加值占GDP的比重也在所有行業中排名第四，對GDP增長的貢獻率只有5.2%。其時，由于上海大舉進行金融業硬件建設，加上當年中國股市大幅上漲，金融成了上海的第一支柱產業，對GDP增長的貢獻率超過14%，遠遠高于房地產對經濟的貢獻（圖3-4）。
但隨著2000年福利購房政策取消，上海市政府開始通過退稅的方式來鼓勵市民購房，當地房地產價格開始了新一輪飆升。從2000年至2004年，上海住宅銷售均價從3326元上漲到6385元（圖5），幾近翻番。房地產業增加值也隨之水漲船高，2004年首度超過600億元。房地產業與金融業對經濟增長的貢獻，從5年前的8.8個百分點縮小到約1.5個百分點。當然，中國金融業自身的躑躅不前與股市低迷促成了這種差距的縮小，但是，房地產業的繁榮興旺無疑是更重要的原因。與上海第一支柱產業信息產業對GDP的貢獻相比，房地產業與其之間的差距也縮小到不足3個百分點。
短短5年間，房地產業迅速拉近了與上海第一支柱產業之間的距離，充分反映了房地產發展的強勁動力。按照對 GDP增長的貢獻率來排序，2003年房地產業的貢獻率為10.7%，排在汽車業、信息產業之后，居于第三位。
但從發展的趨勢來看，房地產業正成為拉動上海GDP增長的最大引擎。汽車產業經過2003年非理性的瘋狂增長、2004年的價格戰與高庫存之后，已經風光不再。去年房地產業拉動GDP增長了13個百分點，其貢獻已經超越了汽車產業。信息產業在2004年仍坐上海經濟第一支柱產業的交椅。上海的信息產業多屬信息制造業，由于高地價推高了商務成本，使得大量制造企業遷出，其發展速度的放緩只是一個時間問題。
值得注意的是，房地產涉及許多關聯產業，如鋼鐵、家電、家具、建材、中介、金融、室內裝修等，其乘數效應（或帶動系數）居各行業之首。如果以1.36的帶動系數計算，2004年房地產及其相關行業總共拉動上海GDP增長了19.5%，堪稱名副其實的上海第一產業。
金融不景氣、汽車不好銷、信息制造業外流，是房地產一枝獨大的背景。如此情況決定了上海市對房地產價格急升那種既恨又愛、欲拒還迎的心態。今天沒有了房地產,上海GDP怎么達到雙位數的增長？沒有了房地產，上海拿什么搞市政建設？沒有了房地產，上海人的收入怎么提高？聯想到近來上海市出臺的一系列打壓房價的舉措，著實令人捏一把汗。
房價高企誰失誰得
房價的急升使得目前房地產業在上海正趨于一枝獨大。但高企的房價對于經濟的可持續發展并無益處。
以上海目前的房價，本地居民已成了旁觀者。上海市房地局最近一次對于浦東兩年內新建成商品房的摸底調查顯示，熱錢購買的比例接近50%。內環以內的新樓盤，熱錢購房的比例更普遍在80%以上。與上海市民必須居住在上海不同，熱錢的需求是建立在逐利而不是居住基礎上的。因此，一旦對于上海房地產的價格預期出現變化，熱錢可能在一夜之間消失，最后的接盤者依然是上海的本地居民，房價的調整幅度最終取決于本地居民的購買能力及購買欲望。
房價飆升對擁有房產的上海市民來講，當然不是壞事―資產價格升值了，但是也未必是多么大的好事。不將住房賣出套現，升值的利潤不過是賬面上的。對于僅僅擁有一套住宅、必須住在上海的市民來說，財富還不是自己的，至少還沒有真正進到自己的錢包里。未見其利，卻先受其害。房價上漲帶動租金（尤其是商戶租金）的上漲，由此拉動服務業價格的上漲。這給上海市民帶來兩個困擾：一是房價上揚幅度遠超過工資增長幅度，帶來實際收入下降（表1）；二是租金、工資成本上升過快導致部分就業機會（尤其是低端的就業機會）流失。對于上海的經濟長遠發展，過高的房價則會使制造業過早移出，對此后文會進一步闡述。
經濟房地產化同時為上海的金融機構帶來極高的風險。中國人民銀行上海分行最新公布的數據顯示，截至2004年底，上海市中資金融機構累計增加個人住房貸款728億元，占全部新增貸款的54%，而且在新增的個人住房貸款中，中長期貸款增量的比例也高達48%。這里還不包括借給發展商的貸款。可以想像一旦房價下跌，可能帶來巨大的金融風險。
其實，現在高房價的受益者只能是開發商和政府。以2003年拍賣成功的黃浦區144號街坊西塊土地為例，其土地價格為37509元，容積率為6 ，則地面價格達到6251元，再加上建安成本、配套成本、貸款利息、各種稅費等，估計其建成后成本約在11000元/平方米左右。而當時，這個區域的平均房價還停留在10000元/平方米左右。這種狀況下，開發商想要賺錢，惟一的希望就寄托于日后上海房價保持每年20%以上的增長了。現在看來，他們的愿望可以實現了，因為市中心的新盤均價已經在16000元/平方米之上。
更何況房地產是財務杠桿比率最高的行業，項目投資中的絕大部分來自銀行貸款。雖然按2004年3月銀監會的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》規定，開發商的自有資金比例不應低于項目總投資的35%。但是據業內權威人士透露，實際上開發商能拿出4%的自有資金來作開發已算不錯，一分資金不出空手套白狼的比比皆是。若以4%的自有資金計算，每個項目有20%的利潤率，對開發商而言即意味著500%的資本回報率。房地產業之吸引力，可見一斑。
對于政府而言，短期來看，由于房價高企，開發商為追逐暴利而趨之若鶩，無疑會增加政府的賣地收入（圖6），令其有充裕的資金加大城市基礎設施建設力度，從而提升城市形象（附文二）。上海2003年的地價收入為約216億元，如果全部用于市政建設，就可以解決超過1/3的資金。但長遠來看，房價畸高不僅會提升當地第二產業與現代服務業的經營成本，造成擠出效應，由房地產業拉動的經濟增長，也會在房地產泡沫退卻后受到拖累。東京、香港在這方面都有前車之鑒。
附文一
萬科丁長峰:
上海地產界進入劣幣驅逐良幣階段
“開發商不需要在產品素質上下很大功夫，就能獲得很好的業績，
這樣不僅令優秀開發商的品牌、服務優勢很難體現，還會減弱其提升產品素質的動力。”
上海房價暴漲，普通市民供樓負擔急增，不僅引起上海市政府及央行的高度重視，日前相繼出臺了對炒樓者另外課稅、調高個人房貸利率等政策，就連一般人認為是受益者的房地產開發商也心存憂慮。
賣樓容易減弱創新動力
上海萬科房地產有限公司總經理丁長峰就直言：“我們并不希望上海的房價像現在這樣漲法，這樣，萬科的品牌優勢、服務優勢、質量優勢就很難體現出來了。”他解釋說，2000年前，開發商賣出一套房子往往需要一個月以上的時間，而購房者則基本上要在比較十幾個樓盤、幾乎所有親戚都看過房子之后才能決定是否購房。而現在，“上海不存在賣不出去的房子，我們的樓盤賣得好，別人也和我們一樣好，我沒什么可自豪的。”
2004年，上海萬科的銷售收入比2003年少了近6億元，但凈利潤卻高出4000萬元。這自然得益于上海去年房價的高速上漲。但房價高企也為上海萬科的管理帶來了新的問題：“現在每套房子都能獲得10倍以上的超額認購，銷售人員不再為如何賣房擔心，設計部門也很難像以前那樣絞盡腦汁地工作，因為再爛的房子都有人買。”
更讓丁長峰擔憂的是，現在的上海房地產界已漸漸進入了一個劣幣驅逐良幣的階段。“開發商并不需要在產品素質上下很大功夫，就能獲得很好的業績。而有些開發商花了很大的成本進行產品創新之后，卻發覺周邊非常一般的樓盤也能賣得很好，這樣也會減弱他們提升產品素質的動力。”
因此，丁長峰認為，如果上海房價急速上漲的態勢能夠得到平抑，萬科也能從中受益：“品牌優勢能體現出來，地價會降低，人力資源上也能有個汰弱留強。”
公開土地供量有助平抑房價
丁長峰表示，萬科正為上海房地產的低谷作三方面的準備：第一，保持穩健的財務水平；第二，加強內部的管理，調整員工心態；第三，將一部分利潤提出來用于提升產品品質。
但他同時認為，上海的房地產不會在今年迎來低谷。“上海市政府和央行最近出臺的一些政策和利率調整還太過溫和，不可能真正地打壓房價。拿首付比例來說，上海去年基本上就沒有低于3成的首付了，最新的政策不過是在說法上更明確；多付的那些按揭利息相對于上海的房價也不過是九牛一毛。”他希望，上海市今年能出臺更強有力的措施，比如進一步上浮首付比例，以有效打擊房地產投機。
而平抑房價更有效的方式，是政府能改革目前的土地供應制度。“將兩年內的土地供應規劃向社會公布，以便開發商能夠更有的放矢地進行投標，而不是像現在這樣，因為不清楚未來什么時候才會有下一塊土地被拍賣，開發商普遍有一種吃了上頓沒下頓的感覺，因而一有土地拍賣，就蜂擁而上、不計成本地拿地。“開發商更理性地買地，房屋的成本和售價自然也會下降。”
附文二
城市建設 日益沉重的負擔
“Wonderful Shanghai”，這是姚明在上海城市宣傳片中的一句廣告語。環繞城市的三座高架橋，橫跨黃浦江的六座大橋，市中心的成片綠地，蘇州河的綜合治理，四通八達的軌道交通，即將建成的世界上第二大深水港等等，的確讓這座城市變得前所未有地美麗和便捷。這一切美麗來源于上海在市政建設方面的巨大投入。
根據《上海統計年鑒》的數據，2000-2004年，上海總共投資了2821億元用于城市基礎設施建設，而同期地方財政收入只有3856億元。在2004年，上海的城市基建投資創下了新的紀錄，達到了673億元，占到地方財政收入的六成（附表）。
如此高昂的市政建設費用，如果全由政府埋單就顯得極不現實。因此，上海市政府過去5年內用于城市基建的財政支出只占城建總投資額的35%，而其余資金如何落實，就成為影響上海城市面貌的關鍵。
在上世紀90年代之前，上海市政府率先在城市基建領域引入了外資，1989-1992年間，上海市向國外金融機構共籌措資金約12億美元，投入到了南浦大橋、地鐵一號線等市政重點工程的建設中。
但城市建設所需的資金越來越多，2004年的基建投資額是1992年的大約8倍，政府的籌資能力跟不上城市建設的需要。因此，1992年上海市城市建設投資開發總公司成立并承擔了大部分的城市建設融資職能。其資金來源大致可分為6類：國家政策性貸款；國際金融機構和外國政府貸款；城建債券；專營權轉讓；市政設施的收入；引進民間或國外投資者。
關鍵詞：低碳經濟；房地產經濟；影響
我國是世界上最大碳排放國家之一，能源危機日益嚴重，促使我國越加重視低碳經濟發展。房地產經濟是我國國民經濟主要組成因素，但低碳經濟的利用將會對房地產經濟產生很大的影響。所以，合理利用低碳經濟，順應時展需求是至關重要的。房地產經濟中應用低碳經濟，需要房地產行業的重視和消費者的認可，從而實現低碳經濟發展。
一、低碳經濟對房地產經濟產生的不利影響
1.增加房地產開發成本
低碳經濟對房地產行業提出的最重要標準和要求就是節能減排。但目前房地產開況來看，大部分開發單位將精力放在怎樣利用房地產增加企業的經濟效益和擴大企業規模上。與此同時，房地產設計人員通常注重房地產分配設計方案，忽視低碳經濟對房地產經濟發展所造成的影響。但，我國低碳經濟觀念出現較晚，沒有系統的低碳技術，造成節能減排材料價格的提升，增加了房地產開發商不得不以高價購買，增加其投資資本，造成了房地產低碳經濟發展不能順利進行；低碳經濟發展工作單一性強，也導致了房地產建設發展不能充分發揮其指導作用。低碳經濟最核心的內容就是利用新能源、新技術、新材料，但這這幾方面我國還存在嚴重不足，導致我國在最短時間內實現低碳經濟發展是很困難的。
2.房地產開發缺乏質量控制體系
在房地產建設工作管理過程中，應與低碳經濟相結合，進行系統研究分析，及時對不合理的地方進行調整，進而為房地產經濟符合低碳經濟發展要求提供保障。但就目前的發展現狀來看，房地產開發單位并沒有將工程質量控制工作放在實際管理工作中，利用低碳經濟方法和原來設計存在很大的差別，也因缺乏質量監測工具和方法，限制了房地產經濟管理工作，阻礙了房地產開發工作順利開展。
3.導致房地產開發商提高房價
隨著低碳經濟逐漸深入房地產經濟開發中，給房地產開發商造成了大量成本投入，與此同時，低碳經濟的局限性，也造成相應土地價值發生變化。這樣的社會背景下，開發商就此會為了保障自身經濟利益，將低碳化和綠色環保當做主要銷售亮點，抬高房價。最終造成了大多數的消費者由于房價過高而放棄購防欲望，嚴重阻礙了房地產行業順利發展。
二、低碳經濟對房地產經濟產生的有利影響
1.調整了我國房地產行業的內部結構
低碳經濟不但推動房地產行業順應時展要求，同時也調整了我國房地產行業的內部結構。當前我國房地產行業準入門檻低，產業結構不是很合理，但低碳經濟的發展，彌補了這方面的不足，加強了房地產行業優勝劣汰。更好順應時展需求，加強房地產行業的內部結構是必要的。所以，各大房地產開發商，可以將眼光放在建筑質量和環保性能等方面，為進一步促進房地產行業的長期性的發展提供保障。
2.有效實現了節能降耗
低碳經濟發展，促使我國房地產行業向節能化方向發展。當前，我國房地產行業中使用的建筑施工設備和建筑材料非常巨大，但低碳經濟要求在房地產建筑施工中應遵循低碳化，利用低碳經濟進行房地產行業建設，促使其主動應用低碳新設備、新技術、新材料，這種情況下，不僅降低其建筑施工消耗，還達到節能減排的理想標準。
3.有利于我國房地產行業長期性發展
目前，低碳經濟觀念已經深入人心，在房地產開發建設中，合理融入低碳經濟，也更能滿足消費者的需求。開發商將低碳經濟合理的運用到房地產建設中，不僅可以有效的避免開發商為自身的經濟利益提高房價問題，也保證了房屋建筑物的品質。所以，低碳經濟對我國房地產行業的長期性發展有很大的促進作用。
三、房地產經濟中利用低碳經濟的有效措施
1.合理規劃房地產項目的戶型布局
目前，我國房地產行業通常采用粗放式經營模式，開發商主要重視經濟利益，不考慮消費者真正需求，忽視低碳經濟發展要求等，例如，在臥室、樓道等面積過大問題，加大了資源的浪費情況。另外，開發商為了加快資金的回收速度，通常情況下并不參與室內裝修。但業主在進行室內裝修中，導致大量的人力、物力和財力的浪費，與低碳經濟發展的要求相悖離。所以，房地產開發商應重視提高自身開發質量，利用低碳經濟發展理念，充分發揮低碳經濟作用，合理做好每個戶型的設計工作，適當調整房屋比例，將消費者實際需求和自身利益相結合，最終實現低碳裝修。
2.積極倡導低碳式生活
低碳經濟快速實現，就要求房地產開發單位加強各部門工作對低碳經濟觀念的認識，為消費者更好的講解低碳經濟，讓消費者充分了解低碳經濟所產生的利益，以獲取消費者支持；讓消費者從長遠的角度來支持低碳房地產項目的開發，進一步為低碳經濟發展提供有利條件。
3.規定項目流程設計
在房地產建筑設計中，應結合低碳經濟的具體要求，建立合理設計流程，制定明確的房地產經濟規范。制定規范設計圖紙，進而保證環保設計順利進行。對設計過程中主要強調和重要設計部分制定專門管理措施。將房地產經濟設計理念與設計者詳細溝通，促使每個設計人員達到一致的設計理念。根據低碳經濟設計理念和要求，設立規范的設計流程，從而達到低碳經濟設計標準。比如在設計對雨水回用設施，既需要考慮場地內雨水具體情況，又需要景觀設計人員提供用水數據等，所以制定規范設計流程，順應房地產經濟設計需求是必要的。
四、結論
保障人類生存環境質量和維護自然環境發展，發展低碳經濟是至關重要的。基于低碳經濟在房地產經濟發展中存在雙重影響，低能源消耗將成為未來房地產行業的發展趨勢，所以，房地產行業應加強有利影響作用，合科學合理的調整其不利影響，為房地產經濟和低碳經濟的更好發展保駕護航。
參考文獻：
[1]趙潔.論低碳經濟對我國房地產經濟的影響[J].工程經濟,2015(1):92-96.
關鍵詞：低碳經濟；房地產經濟；影響
中圖分類號：F113 文獻標識碼：A 文章編號：1001-828X（2015）004-00000-02
一、前言
我國是當前世界上的最大碳排放國家之一，能源危機的日益嚴重使我國開始愈加關注低碳經濟的發展。房地產經濟屬于我國國民經濟的一項重要組成部分，而低碳經濟的使用將會對我國的房地產經濟產生十分重要的影響。因此，適應時代的發展需求，積極使用低碳經濟尤為重要。在房地產經濟中使用低碳經濟，需要國家支持和房地產行業的重視，同時也需要廣大消費者樹立低碳消費觀念，以促進低碳經濟的實現。
二、低碳經濟對我國房地產經濟產生的各種影響
1.低碳經濟對我國房地產經濟產生的有利影響
（1）調整了我國房地產行業的內部結構
低碳經濟在推動我國房地產行業與時俱進發展的過程中，也優化并調整了我國房地產的產業結構。由于我國的房地產行業的準入門檻較低，其產業結構并不十分合理，低碳經濟的使用加強了房地產行業間的優勝劣汰節奏。為了順應時展需求，房地產行業必須優化產業內部結構。因此，房地產開發單位便可以將注意力更多的投入在建筑物的建筑質量、智能化水平以及環保性能等各個方面，進而促進房地產行業的可持續發展[1]。
（2）在房地產經濟中有效實現了節能降耗
低碳經濟的不斷發展，推動了我國房地產行業的節能化。現階段我國的房地產行業所使用的建筑材料以及建筑施工設備耗能都十分巨大，而低碳經濟要求房地產行業致力于建筑施工時的低碳化、智能化，低碳經濟將促使房地產行業積極引入并應用各種低碳新材料、新設備以及新技術，這樣一來，便能夠有效降低建筑施工能耗，最終科學實現節能減排的目的。
（3）有利于我國房地產行業的發展長期性
從長遠的角度來看，低碳經濟有利于我國房地產行業的發展長期性。如果開發商可以積極發展低碳經濟，在房地產的開發過程中盡量使用各種低碳技術，便可以有效保證房屋建筑物的品質，也可有效避免開發商為了經濟利益一味炒房的問題產生。因此，低碳經濟的發展十分利于我國房地產行業的長期發展[2]。
2.低碳經濟對我國房地產經濟產生的不利影響
（1）增加了房地產的開發成本
節能減排是低碳經濟對房地產行業提出的最主要要求，由于我國的低碳經濟概念起步比較晚，而且當前尚未掌握一些實現低碳的核心技術，因此，我國的節能減排材料價格比較昂貴，進而致使房地產開發商的投入成本大幅增加。低碳經濟的核心內容要求使用新能源、新材料和新技術，但是我國在這幾大方面的發展均存在嚴重不足，致使我國在短時間內難以實現低碳經濟的快速發展。我國的房地產行業如果想盡快實現低碳化，同時面臨著技術方面的制約和激烈的市場競爭，實現低碳經濟具有一定的難度。
（2）致使大部分開發商提高房價
當前，低碳經濟需要開發商投入比較大的經濟成本，同時，低碳經濟也限制了土地的利用。因此，部分房地產開發商為了實現經濟利益，便將綠色環保和低碳化作為重要賣點，肆意的抬高房價。在這樣的情況下，造成很多消費者難于房價過高而放棄購買低碳住宅，最終影響了我國房地產行業的和諧發展。
（3）制約了我國房地產經濟的快速發展
當前，我國的房地產所采用的施工模式普遍存在高能耗的特點，短時間內很難改變這一特性。比如，在能源和技術方面，均很難在短期內實現適宜的更換。因此，我國的房地產行業在發展低碳經濟時，在短期內會遭受一定程度上的影響和制約。此外，由于當前的低碳產品高價昂貴和短期內沒有廉價能源的使用都會增加房地產行業的經濟負擔。因此，低碳經濟不利于我國房地產經濟的整體發展。
三、在房地產經濟中進行低碳經濟的有效策略
我國是當前世界上的最大碳排放國家之一，我國的碳排放量與人口、經濟產值以及能源使用量等情況在占世界總量的比重中極為不相稱。因此，盡快在房地產等經濟中開展低碳經濟迫在眉睫，具體詳見表1[3]。
表1 我國的碳排放情況
年份 我國的碳排放情況
2005年-2011年 在全球統計的新增二氧化碳的排放量中，我國所占的比重已經高于60%以上。按照人均占有比例，我國的人均二氧化碳排放量已高達6t，超過了當前世界的人均占有水平。
2011年 我國碳排放量已經達到80× ，占全球統計的總排放量的 ，已經超過美國的碳排放量約50%。
預計2020年之前 我國的人均碳排放量將會超過歐盟的人均水平。
1.合理規劃房地產項目的戶型布局
當前，我國房地產行業基本使用粗放式經營的模式，開發商更加注重經濟效益的結果，而忽視了低碳經濟要求和購房消費者的實際需求情況。比如，設計的樓道和臥室等面積過大的問題，在一定程度上造成了資源的浪費。此外，開發商為提升資金的回籠速度一般情況下并不負責室內的裝修工作。而業主在裝修的過程中，由于難于統一安排設計和施工，造成了大量人力、財力和物力的浪費，嚴重違背了低碳經濟的要求。因此，房地產開發單位應該不斷的提升自身的開發質量，采用先進的低碳經濟設計理念，做好戶型的規劃布局工作。并適當的增加裝修房屋的比例，以發展自身并兼顧消費者的實際需求，實現低碳裝修。
2.采用節能技術及環保材料
由于我國的低碳技術比較落后，我國房地產行業現階段在使用低碳經濟過程中所面臨的最大問題就是建筑物的保溫和給排水的問題。在我國的很多房地產建筑物中，開發商為了實現采光面積的最大化，會大量使用玻璃，但是玻璃的大量使用所存在的不足之處是散熱的速度比較快。在這樣的情況下，如果想實現室內溫度的恒定，則需要使用空調，而空調的使用也大幅的提高電能消耗。為了規避這一問題，房地產開發單位應該嘗試使用低輻射玻璃等各種新型玻璃，這類玻璃不僅可以滿足采光需要，同時也會發揮出隔熱保溫效果，有效縮減了空調的使用，最終實現低碳的目的。此外，房地產開發單位也可以多使用綠色植物來吸收CO2、遮陰降溫。同時，綠色植物也具有美化環境的作用。因此，合理利用生物能源是當前低碳經濟的重要研究方向。比如，太陽能等再生能源的開發和使用，不僅具有清潔性，而且具有取之不盡的特點，對發展低碳經濟具有重要推動作用。
3.積極倡導低碳式生活
為了快速的實現低碳經濟，房地產開發單位還必須加強對低碳經濟的認識，并在人力和物力加大投入。同時，加強低碳經濟的宣傳力度，提高消費者對低碳經濟的認識，獲得消費者的低碳支持。比如，房地產開發單位可以積極的向消費者宣傳一些低碳產品，增強消費者的綠色環保意識，并讓消費者充分了解低碳產品的優勢，進而得到消費者認可。房地產開發單位應該讓消費者認識到盡管現階段購買低碳住宅的成本較高，但是，在日后的使用中，低碳住宅可以節省很多能源，低碳住宅十分利于消費者入住后節省開支。使得消費者能夠站在長遠利益的視角上支持低碳房地產項目，進而推動人民群眾為低碳生活貢獻力量[4]。
四、結束語
綜上所述，為維護自然環境的可持續發展，保證人類生存環境質量，積極發展低碳經濟十分重要。未來房地產行業的發展趨勢將是減少能源消耗和碳排放量，才能促進我國房地產行業的和諧發展。由于低碳經濟的使用對房地產經濟同時具有有利和不利的雙重影響，因此，房地產行業需要積極的發揚其有利影響，并及時改進其不利的影響，爭取在低碳經濟時代里尋求長久的經濟、環境的和諧發展。
參考文獻：
[1]劉麗麗.試論低碳經濟對房地產經濟產生的影響[J].現代物業（上旬刊），2014，13（08）：10.
[2]石穎.低碳經濟對房地產經濟造成的影響探討[J].現代商業，2014，01（05）：57.
[3]舟丹.中國是世界上最大的碳排放國之一[J].中外能源，2015，20（01）：56.
