時間：2022-07-20 15:20:39
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1.“教”的內容與建筑設計相脫節
“全國高等學校建筑學專業本科（五年制）教育評估標準”中對“建筑結構”方面的知識做出了具體的要求：了解結構體系在保證建筑物的安全性、可靠性、經濟性、適用性等方面的重要作用，掌握結構體系與建筑形式間的相互關系，了解在設計過程中與結構專業進行合作的內容；掌握常用結構體系在各種作用力影響下的受力狀況及主要結構構造要求；有能力在建筑設計中進行合理的結構選型，有能力對常用結構構件的尺寸進行估算，以滿足方案設計的要求。[2]這些要求都是建筑學專業的學生應該掌握的基本結構知識。但實際情況往往是知識的傳授與建筑設計和實踐嚴重脫節，其中一個重要的原因，是講授“建筑結構”課程的教師很少具有建筑學專業背景，無法將結構課程與建筑設計及建筑物實體結合起來，對于建筑學專業學生學習“建筑結構”的需求和興趣點也把握不夠準確，建筑結構課程就顯得僵化、呆板，很難引起學生的學習興趣。由于學生的學習積極性不高，使得教師自身對于“建筑結構”課程的認識也多被定位為輔助的、配套的、邊緣的地位，所以對于建筑學專業“建筑結構”的教學和研究也缺乏動力。
2.“學”的過程中，學生“重藝術、輕技術”的觀念根深蒂固
成熟于20世紀50年代的中國建筑學教育，帶著明顯的計劃經濟的烙印，學生在學校里主要進行方案能力的培養，空間、構圖、立面、色彩幾乎是建筑學專業教育的全部內容。一個形式豐富的方案，一手漂亮的徒手畫，一張完美的表現圖，就是建筑學優秀畢業生的標簽，順理成章，形式成了建筑學教育的重頭戲，重藝術、輕技術的觀念在建筑學教育中可謂根深蒂固。從學生學習的角度來看，“建筑結構”課程對于建筑學專業似乎是可有可無的，甚至有相當一部分同學認為，只要自己設計出有文化、有思想的建筑方案，自然就會有學結構的專業人員主動配合實現了。但實際情況卻恰恰相反，但凡能成為優秀建筑師的人，對結構的知識往往都是非常豐富的，美國建筑大師賴特正是因為有著豐富的建筑結構知識，才在約翰遜制臘公司行政樓中創造出無梁樓蓋的奇特景觀，而同樣是他設計的東京帝國飯店在經歷大地震之后卻依舊巋然不動。學生們在“萬般皆下品，惟有藝術高”的指導思想下學習建筑學，其結果導致學生刻意追求超凡脫俗的藝術才思的同時，卻喪失了嚴謹求實的技術頭腦。
二、“建筑結構”教學方法的改革從“教”和“學”兩個方向同時開展
1.引入建筑學專業背景的建筑結構教師，增加形象思維的內容
具有建筑學專業背景的建筑結構教師對于“建筑結構”的教學可以起到事半功倍的效果，因為他們在掌握建筑結構專業知識的同時，了解、熟悉建筑設計與結構相關的知識點，以及能夠用形象思維和邏輯思維相結合的方法進行教學內容設計和課堂實踐。在“建筑結構”教學中，盡量引入形象思維和建筑藝術實體，例如在框架結構的講授當中，引入中國古代木構的原理和形象。中國古代木構的代表構件斗拱，從受力原理上來講，與框架結構基本相同。從斗拱的構建和邏輯來講述框架結構的懸挑原理，也收到了很好的效果，如圖1所示。由于建筑學的學生對于中國古代建筑的木構以及斗拱本身就具有非常鮮明的印象，在“建筑結構”課程中引入該形象，首先從教學內容上能夠起到吸引學生注意力的作用，其次，從木構及斗拱的受力與框架結構的受力邏輯的對比也使得學生對于抽象的框架結構邏輯的學習，增加了形象思維的內容。同樣，在講授拱結構的受力特點時，課堂上用萬神廟和路易斯康的印度經管學院進行對比。萬神廟（圖2）的穹頂結構側推力是用連續的墻體來抵抗的，同時，為了減輕墻體的自重，將墻體局部挖空，形成壁龕，所以建筑形象也是相對完整和封閉的。而同樣是抵抗拱結構的側推力，路易斯•康的印度經管學院（圖3），無論是解決跨度的拱結構，還是砌筑在墻體中的拱結構，都利用起拉結作用的鋼筋混凝土梁來抵抗拱結構的側推力。由于抵抗拱的側推力時，鋼筋混凝土梁主要處于受拉狀態，所以梁截面尺寸較小，建筑形象與萬神廟也大相徑庭。學生在進行建筑結構專業內容的學習過程中，引入學生感興趣的經典建筑形象，使得建筑結構和建筑藝術之間自然而然地聯系起來。
2.增加建筑結構學習的連續性，學生能夠“學以致用”
雖然學習是個長期的過程，但是對于只有48學時或者64學時的“建筑結構”課程，一個學期的內容，如果不能與其他課程融會貫通，不能在其他課程的學習中得到很好的應用，“建筑結構”的學習，留給學生的可能只是一次考試或者一個成績。為了增加建筑結構學習的連續性，將“建筑結構”課程與建筑設計課程緊密結合起來，建筑結構的教師參與到每一個設計題目當中。讓學生從結構理性的角度對自己創作的建筑方案進行結構合理性評估。在以往的教學中，結構專業的教師，參與到建筑設計課中并非沒有先例，很多學校也都做了這方面的嘗試。但是據對學生調研的結果來看，以往結構教師臨時性的參與，對于學生建筑結構知識的理解起到的作用微乎其微。而且結構教師不可能有很多時間全程參與建筑設計的教學，所以這個作用就更是大打折扣。在建筑設計教學中引入建筑結構的相關內容，嘗試用一種啟發性的自我評價的學習方法。實際操作是首先引導學生對自己的設計方案進行結構理性的思考和判斷，在學生做出結構思考的嘗試并得出一定的結論之后，結構教師再具體介入，根據學生對自己方案結構的自我評價，進行有針對的指導和干預。這種學習方法，使得學生不僅進一步深化了建筑結構的學習，也讓學生對于自己方案的結構有了更進一步的認識，甚至還能起到開闊思路，啟發創作靈感的作用。自我評價的方法要求結構教師課前科學合理地制訂教學方法，具體體現在針對不同的年級和設計內容，提出具體的建筑結構評價指標。如下表所示分別是針對《專家工作室》和《大學生活動中心》兩個方案的結構評價指標。上述兩個表格中，對于低年級的學生，建筑結構知識相對較少，表1的設定，主要是提醒學生注意，在建筑設計的同時，要考慮建筑方案的結構可能性，并從老師那里學習建立最基本的建筑結構的基本知識框架；隨著專業學習的深入，學生的建筑結構知識和對建筑整體把握越來越強，表2中增加了兩項內容，目的是使學生在進行建筑方案的設計中既要考慮到結構合理性，同時也應從建筑結構的制約和啟示中開拓設計思路。學生通過完成結構評價指標這項任務，會主動去關注和學習相關的結構知識，這種情況下適時引入結構教師的指導，學生的學習興趣和學習效果都明顯提高。
三、“建筑結構”教學方法改革的啟示
建筑學專業目前很多課程教學過程中存在著脫節、重復等現象，主要的原因在于很多課程看似很成體系，但是實際操作過程卻是各自為政，課程之間的銜接存在著很多問題。導致建筑學專業的畢業生，普遍情況是知識結構不完整，尤其缺少嚴謹求實的技術頭腦。[3]業內人士也普遍認為應該加強學生綜合能力的培養，對建筑學專業的學生來說，實現手段主要就是以“建筑設計”這門專業課為核心展開各門建筑理論與技術課程的學習。[4]本文探討將建“建筑結構”與“建筑設計”有效地結合起來，嘗試將建筑結構知識至始至終地在建筑設計課中得以應用，而且盡量做到知識結構與學生能力相結合，循序漸進，讓學生感覺到相關知識學有所用，激發學生學習建筑結構知識的熱情和主動性，從而為學生打造一個相對完整的知識結構。
四、結語
1.教學內容存在的問題。
《房屋建筑學》教學內容包括民用建筑與工業建筑設計和建筑構造的基本原理和方法。目前所用的教材內容往往滯后于現代建筑工程需要，構造做法也不能跟上時代潮流，教材內容無法跟上時代的快速發展和科學技術進步速度。隨著現代工程技術的快速發展，城市人口劇增，土地資源越來越稀缺，高層建筑大量涌現，高層建筑設計的內容在書本中明顯欠缺，加上構造做法變化很快，即使采用最新版本的教材，也存在部分內容滯后的問題。如何解決教材滯后這一問題？教師要避免照本宣科，及時學習新的規范、新的構造做法，做到除舊補新，結合工程實際講授構造做法，一些落后、過時的內容不講或可以在教學中簡單帶過，不做深入講解。教師授課內容在保證課程內容連續性的情況下，自己適當調整重點和非重點內容，同時加強對學生應用能力和創新意識的培養。
2.教學內容改革具體做法。
教學中優先選用新出版，編寫質量好的教材，保持教材內容的時代性，是培養社會要求的高素質應用型人才的基本所在。針對教材內容滯后這個問題，教師可以在上課的時候優化教學內容，合理補充新知識，例如添加和介紹國家推廣的節能建筑的設計知識和構造做法，學習和更新建筑設計規范的內容，以拓寬學生的知識面和視野，激發學生的學習熱情。從最近這幾年的學生就業情況來看，絕大部分學生是去生產第一線從事結構設計、工程施工、工程造價等工作，從事建筑設計的人幾乎沒有，所以建筑設計理論要求不太高，學生只要掌握一般房屋的建筑設計，重點放在建筑構造上，一般要求學生能夠選擇合理的建筑構造方案，并繪制相應的建筑施工圖。教學內容還應包括講授新規范、新標準的要求和控制，教師針對不同類型建筑實例布置學生查閱與運用設計工具書，以此培養學生如何正確使用應用規范、標準的能力，比如在講解建筑平面組合設計的時候，結合現行的走道式組合設計中走道的設計，查找建筑規范中對走道具體的寬度、長度的要求，安全疏散距離的規定。
二、教學方法改革
1.教學方法存在的問題。
傳統的灌輸式授課方式下，中國學生從小到大都采用填鴨式教學，老師講，學生聽，學生在接受知識的時候，不去多加思考，因此培養出來的學生應用能力和動手能力差，缺乏創新思維和創新能力。到了大學，如果依然采用傳統的教學方法，很多學生就對上課提不起興趣，有些學生上課是人到心不到，喜歡睡覺、玩手機，注意力不集中，這樣的教學效果自然差，也無法達到預期的教學目標。
2.教學方法改革的具體做法。
①采用啟發式、提問式教學。引導學生積極思考，傳統的教學常常以教師為主，學生為輔。啟發式教學方法課程安排上，教師起到一個啟發的作用，教師上課的時候應盡量深入淺出，知識的講授由容易到復雜，課堂上注意學生的情緒，調整自己講課進度，經常對學生提問，讓學生回答問題，積極參與到上課教學中來，體會到課堂學習是一種互動，不是單方面的輸入和輸出。教師還可以對將要學習的內容提前布置預習，給學生留幾個問題課后思考。如在講解屋面設計，可先以兩坡屋面設計詳細介紹，然后讓學生思考四坡屋面該如何設計，再要求學生在作業本上繪制出兩種屋面平面圖，進行對比性分析，分析出相同部位、不同部位，從而調動學生的積極性，這樣的提問式教學，引導學生積極思考，舉一反三，知識量增加，培養學生勤動手、勤思考的習慣。②討論式教學。討論式教學要求教師進行組織，可以將班上的學生分成4～5組，每組選出一個小組長，在上課時布置下一次討論課的教學內容，針對教學內容布置出需要討論的問題，讓學生課后通過圖書館和網絡查閱資料、親自去觀察周圍已經建好的建筑物構造做法、尺寸設計等內容，寫出相應的調查報告。在討論課上各組派代表發言，允許學生提出不同的意見，補充發言，做到各抒己見，充分表達各自的意見，教師根據學生的發言做出學習內容總結。這樣的教學方法可以充分地調動學生積極性和學習的興趣。例如在講授南方隔熱做法的種類時候，就布置同學去調查實際生活常用隔熱的方法有哪些，具體怎么做法，上課的時候請同學講解。建筑工程做法很多，教師不可能全部地講解，由于建筑具有共性，只要弄懂工程做法的原理，總結規律，遇到不同問題就能很快找到解決方法。教師在教書過程中應該引導學生如何學習，如何解決工程中遇到的問題，培養學生的學習能力和解決問題的能力應該是大學教育的關鍵所在，為學生今后在工作中解決難題找到方法和途徑。
三、教學手段的改革
1.教學手段存在的問題。
我院《房屋建筑學》課時安排為48課時而課程內容的涉及面廣，圖片內容特別多時間短，需要傳輸的信息量大，如何在短的課時內講授這么多的內容，就需要改革教學手段。用粉筆在黑板上寫和畫需要的時間多，也無法多角度靈活地反映建筑的空間關系。講授建筑節點詳圖，建筑平面布置工程案例如果采用在黑板上繪圖不僅浪費時間，速度慢，而且學生短時間內很難理解和掌握，黑板一擦黑，就無法再現。由于房屋建筑學課程特點，教師在課堂上如果不添加一些案例分析和講解，學生會覺得書本知識過于枯燥、乏味，要吸引學生學習，提高學生的興趣，這就靠教學手段的改革。
2.教學手段改革的具體做法。
多媒體教學已經在我校普及，采用多媒體教學好處顯而易見，傳遞的信息量大，大量的圖像讓學生一看直觀明了，加強了教學內容的直觀性與藝術效果，使教學更加生動精彩，教師把圖片、文字、圖像及動畫制作成課件，使課堂教學更生動、靈活。房屋建筑學中的建筑構造有大量節點詳圖和建筑設計案例可以通過課件準確的表達出來，時間短，效果好。課件不但在課堂上可以使用，學生也可將這些知識拷貝在自己的電腦上，反復學習。房屋建筑學課程知識實踐性很強，與工程密切相關，教師在沒有條件帶學生去工地的條件下還可結合錄像、模型、實物照片等多種輔助教學手段，條件允許還可以充分利用校內實踐教學基地，進行現場教學，通過帶領學生參觀已建好的建筑物、在建建筑物，由專業教師和現場技術人員共同指導講解，直接接觸各種構造節點的做法、分析實際工程建筑施工圖紙與工程實例的對應關系，鞏固學生對建筑構造和建筑設計的理解，將理論與實踐結合起來。我在講授樓梯間設計的時候，對已建的工程的樓梯不同部位一一照相，再利用照片對照進行講授，具體到樓梯凈寬設計、平臺寬度設計、踏步高度、寬度設計、梯井寬度設計，這樣的教學手段就比僅靠嘴來講授，清楚明了得多，學習效果好。
四、考核方法改革
1.傳統考核方法存在的問題。
房屋建筑學課程的考試一般采用完全閉卷考試，重點放在學生對建筑基本理論和構造方法的掌握上而考察學生設計動手能力的試題較少，原因有兩點：一是考試時間短，設計題目不易做完，二是設計題目涉及的內容較多，讓學生全部熟記是難以做到的。分析得出結論，單純靠閉卷考試考核學生的知識掌握情況存在一些問題，開卷考試又會使學生放棄對一些知識機械記憶，忽視本課程的學習。房屋建筑學課程既需要必要的理解性記憶，還需要對所學知識的靈活運用，需要找到一種理想的考核方法。
2.考核方法改革具體方法。
我們針對房屋建筑學課程特點的考核內容由三個部分組成。第一部分閉卷考試成績占期末總分數的60%。第二部分教學過程布置的小設計，例如外墻身剖面設計、樓梯設計、屋面設計等占期末總評20%。第三部分平時出勤情況占期末總評20%。第一部分著重考核學生理論知識記憶和書本知識的掌握情況，第二部分為應用知識部分，重點考核學生的運用所有知識進行設計的能力和繪圖水平，第三個部分是考察學生的學習態度和學習習慣。這樣的方法可以全面地考核學生。與西方的大學相比，他們部分平時的考核比例可以達到60%，期末的考核只占40%，我們覺得考核方法還可以進一步深化，應針對本課程的特點，將考試方式綜合運用，這樣才可以擴大考試內容的覆蓋面，避免學生的只靠臨時記憶知識點應付考試，綜合的考核方式可以考核學生知識運用能力、綜合分析能力、設計能力。
五、結論
傳統的西方文化教學注重教師“唱獨角戲”,忽視了學生的積極性和主動性。建構主義認為,“教學過程是教師和學生對世界的意義進行合作性構建的過程,而不是‘客觀知識’的傳遞過程”。[1]92-96建構主義還指出,“教師不再是知識的傳授者、灌輸者,而成為教學過程的組織者、指導者,意義建構的幫助者、促進者;學生不再是外界刺激的被動接受者,而是具有一定學習能力的、知識意義的主動建構者”。[2]因此在建構主義理論下,教師成了意義建構的促進者和知識的導航者,他只能作為指導者引導學生學習、討論和思考,學生才是學習的主體和關鍵。在教學中,教師要弱化知識傳授者的權威性,學生應充分發揮認知主體作用,并結合自身已有的知識和經驗對新的信息進行認識和編碼,同時對原有經驗進行改造和重組來獲得自己的理解和知識的建構。
任務型建構教學
任務型教學是以任務為中心,基于建構主義理論的教學法。其強調的是教師是教學活動的組織者和引導者,而學生是教學活動的中心和主體,教師通過引導學生在課堂上完成任務來進行有目的的教學。任務型教學法還強調,學生的習得和知識建構過程,提倡交流參與的學習方式。因此,任務型建構教學要求教師應當圍繞特定的教學內容和目的,設計出具體可操作的任務,學生則通過探究、交流、合作等學習方式主動建構知識。當前的西方文化課仍以教師講授為主,學生只能被動地聽,少量的問題設計也流于形式并沒引發學生真正地思考,從而難以達到預期的教學效果。因此,在開學初就布置每組學生的課堂展示任務,每組按班級實際人數比例進行分組,負責完成對每小節教學內容的介紹與評價。學生圍繞這一任務精讀課本上的內容,通過各種手段查閱相關資料與信息,進行探究性學習。在完成任務的過程中,學生通過合作進行深入學習,并對相關內容進行有選擇的拓展,在自身已有的知識體系和經驗的基礎上對新信息進行認知和編碼,建構自己的理解和新的知識結構。當然,為了避免除了每節內容展示小組成員外的其他同學抱有“事不關己高高掛起”的思想,提問、練習、討論、課后作業等檢測手段也不可或缺。另外,每次課堂展示任務完成后,教師應根據學生完成任務的情況做出積極的評價,激發學生學習的動力和熱情。同時,教師還應對重難點以及學生遺漏或介紹有誤的知識點進行講解、補充和更正,對所學知識做出總結和歸納,并對重要內容做有價值的知識拓展和延伸。對于西方文化課程來說,課堂教學的組織和設計應以學生為中心,以任務為驅動,激發學生學習的熱情和興趣,讓學生真正成為知識建構的主體。
互動式多媒體輔助教學
多媒體教學是以計算機技術為核心,將文字、圖片、動畫、視頻和音頻等媒體形式與計算機集成起來,并在這些媒體間建立邏輯鏈接,快捷、直觀地傳授生動、豐富的教學內容給學生。然而在實際的教學中,學生還是改變不了處于被動接受知識的境地,“一言堂”、“滿堂灌”的教學模式仍然貫穿整個教學。從本質上講,多媒體教學的使用并沒能擺脫傳統的以教師為中心的教學模式,這樣的多媒體課堂不過是紙質課本的電子版演示而已。建構主義認為,知識是學習者在其原有認知結構的基礎上,在一定的情境即社會文化背景下,借助他人(包括教師和學習同伴)的幫助即通過人際協作活動,利用必要的學習資料,以意義建構的方式而獲得的。因此,建構主義指出“情境”、“協作”、“會話”和“意義建構”是學習環境的四大要素。“‘情境’是與學習內容相關的一切信息,其組織是有利于學生對所學內容進行意義建構;‘協作’貫穿于學習過程的始終,是教師及學習同伴為了建構所學知識相互幫助、相互合作的過程;‘會話’是學習者與教師、學習同伴之間的交流,‘意義建構’是整個學習過程的終極目標,通過一系列的活動,使學習者對事物的性質、規律以及事物之間的內在聯系得到深刻的理解,從而完善其已有的認知結構,建立新的認知結構。”[3]37-40而Malamah-Thomas指出,“互動就是指人/物之間通過行為互動,互相影響的過程。根據互動對象的不同,互動可以分為人機互動、人人互動,學習者與學習內容之間的互動”。[4]87-89而多媒體應用的各種特征十分適合實現建構主義學習環境。自然,互動式多媒體教學打破了傳統的教師單一講授的教學模式,提高了教學效率,而且讓學生在準備展示任務時,展示任務中及展示任務后真正充分實現了在教學過程中生生、師生和學生、教師與學習內容、多媒體設備間的協作、會話和互動,激發了學生學習的積極性和主動性。并且其還以良好的情境作為語境,以共享性、交互性和可理解性為保障,利用豐富的文本、圖片、視頻、音頻、影像等多媒體技術使課堂教學變得不再枯燥死板,這樣形象、生動和豐富多元的學習環境,多維度、多視角的教學活動可以幫助學生建立豐富的聯系,激活學生思維的各種邏輯鏈接,并且拓展了學生思維的廣度和深度,還增強了他們的實踐能力和創新能力,從而加深了學習者的主體感受和主體意識,更好地建構了學習者自身的知識體系。
探索式啟發教學
湖南大學位于長沙岳麓山下，其前身是房麓書院，湖南的高等學堂，改為湖南大學已有六十余年，是一所有“千年學府”之稱的老學校，所以舊住宅占很大比重。現有住宅和教職工宿舍總建筑面積為130508平方米，面積可謂不少，但在三中全會以前所建的全是生活設施不配套的低層建筑，至于解放前遺留下來的大都是簡陋的平房。1980年以來，逐年興建5一8層設施齊全的新住宅，共729套43150平方米，初步緩和了嚴重缺房的矛盾。但由于教職工隊伍的擴大，青年職工新家庭的增加，盡管年年建新房，住房缺口總是合攏不了。因此，學校在興建新住宅同時，又撥資改建了一批質量較好的舊住宅。在改建過程中，得到了住戶的積極配合。這說明，改建舊住房是住戶歡迎的。實踐證明，改建舊房對節約投資、滿足緊迫需要、維護幾十年來形成的和睦的鄰里關系以及學校的原有風貌是有利的。下面介紹三個改建效果較好的實例。
一、南外扁住宅改建為大進深內天井住宅(圖1)
這批舊住宅中存在的主要問題有二:其一是居住者需穿過居室入廚房，居室面向公用走廊，沒有一間獨立、安靜的房間;其二是無衛生間。改建后，不僅較好地解決了上述兩個問題，并且還將南外廊分隔為每戶一個大陽臺。原廚房改建為小客廳，使居室比較安靜，這為教師備課、子女復習功課提供了良好條件。此外，還改善了冬天廚房油煙氣倒灌入住房的狀況。住戶反映良好，改建是成功的。內天井的固有弊病—噪聲干擾雖仍存在，但訂一些“公約”規定，也可適當解決。
二、兩戶合用廚廁改建為獨門獨戶住宅.(圖2)
這類舊住宅數量較多，它建造于50年代，當時建筑界流行“合理設計(指遠期)、不合理使用(近期)”的論點，于是造成了兩戶合住一套、共用廚房廁所的平面布局，給職工生活帶來極大的不便，改建后的住宅解決了這個矛盾。本例的特點是設計人在加建廚廁時，巧妙地應用180厚磚墻插砌L形樓梯構件的裝配式懸臂樓梯構造，不僅施工簡便，并且造價較低。改建后，住戶反映滿意。不足之處是同一門牌號碼，卻分從南北兩個方向進宅，對郵件分送帶來一些不便。
三、縱墻分隔的一梯四戶單元式住宅改建為南北通風良好的聯立式住宅(圖3)
關鍵詞：預制裝配式；鋼結構住宅；住宅部品；市場分析
中圖分類號： TU37文獻標識碼：A文章編號：
引言
1999年，國務院辦公廳轉發建設部等部門《關于推進住宅產業現代化提高住宅質量的若干意見》中明確要求，建立和完善住宅技術保障體系、建筑和部品體系以及質量控制體系，同時要求積極發展通用部品，逐步形成系列開發、規模生產、配套供應的標準住宅部品體系。十多年來，我國已初步建立了符合產業化方向的住宅部品體系，一大批建筑材料和部品部件實現了通用化設計和規模化生產，部品部件的開發能力和生產質量明顯提高。
1 住宅部品的概念
住宅部品是具有相對獨立功能的建筑產品，是由建筑材料、單項產品構成的部件、構件的總稱，是構成成套技術和建筑體系的基礎。部品體系按照住宅部位分為結構部品、護、內裝、廚衛、設備、智能化、小區配套七大部品體系。
模數化和標準化住宅部品的應用不僅可以提高住宅空間的使用效率，而且可以大幅度降低住宅建筑成本、減少現場濕作業，縮短施工周期，提高部品的加工和安裝精度，減少材料浪費，保證施工質量并有利于住戶根據自己的需要來選擇、調換各種不同風格的住宅部品和住宅內部空間改造，有效提高住宅的使用壽命。對整合資源、集約經濟、避免浪費以及共建和諧社會都有著一定的現實意義。
2 住宅部品模數化和標準化應用的優勢
預制裝配式鋼結構住宅具有模塊化、標準化的特點，適應工業化需求，且抗震性能優越、施工周期短、鋼材可回收、綜合技術經濟指標好。但由于種種原因，我國在多高層住宅建筑中采用鋼結構住宅的僅占了很小一部分，這其中既有人們傳統觀念難以接受的問題，也有預制裝配式鋼結構住宅自身的問題。
2.1 生產效率高
住宅部品模數化和標準化的應用易于將節能、防水、隔熱的門窗等先進成品集合于一體，成套運用，設計、生產、施工一體化，提高住宅產業化的水平。如果室內裝飾工程如門窗、衛生潔具、廚房用品等全部采用標準化、系列化設計，工廠化生產，安裝一棟200平米的獨立住宅的結構只須5天。
2.2 施工難度小
傳統施工的露天現場制造受客觀、條件如施工人員素質、地形、水源、運輸等的影響，控制建筑產品的質量就比較困難，也給建筑的驗收帶來很大的工作量。現澆鋼筋混凝土需要連續施工，其結構產生強度需要一定的時間，在我國北方嚴寒地區冬季氣候寒冷，全年能進行濕作業的施工季節有限，以致影響施工的整體效率。而模數化和標準化的部品及構件出廠時，已達到使用強度，其不存在強度滯后性，建筑物的建造更多的具有“平行施工”的特點，其整體施工速度是同時進行的數個相關工種的速度之和，而不像傳統建造方式受串聯工序的制約，建造速度是由單一工序決定的。另外，模數化和標準化的部品及構件能夠承受較大的吊裝荷載，使用強度與運輸安裝強度容易協調，施工現場作業量小，減少了施工臨時用地，與傳統建筑材料相比，對周圍環境污染小，提高了施工的機械化水平。
2.3 綜合造價低
工廠化建造模式相對于傳統建筑模式，可節水30%，節電30%，減少木材損耗80%，能耗下降了30%，用工量下降了35%，建筑垃圾減少了70%，建造成本相對較低。由于是工業化生產，產品的缺陷率會大大降低，產品的保溫、節能和舒適性都有很大改善，施工周期縮短一半以上；住宅工業化已成為發達國家住宅建設的主流技術，新加坡、日本等國住宅建筑中預制構件率均達到了85%。
2.4 部品易于更換
具有齊全的住宅部品，并執行一套嚴密的通用標準，集成化程度很高，完全可以保證所有部品都能夠方便地對接，達到各種部品的最佳組合，開發商在降低建設成本的同時，提高了住宅開發的附加值。消費者以較低的成本享受完善的服務，又免了二次裝修的麻煩和風險。
2.5 住宅品質提升
部品及構件的品質直接關系到住宅的品質和性能。由于采用現代機械化大生產的制造方式，其部品及構件的性能會更有保證，實現了傳統建筑模式厘米級誤差到部品及構件工廠化制造毫米級的誤差的轉變。通過對部品及構件的標準性、通用性、安全性、耐久性、經濟性、節能性、環保性等性能評估認定，淘汰不符合產業政策和產業化技術要求的落后技術和產品，引導通用部品的生產和先進成套技術的推廣，加快部品體系的建立和完善，提升住宅品質。
3 住宅部品模數化和標準化應用的適用市場分析
由于預制裝配式鋼結構住宅其模數化標準化的部品部件生產工廠化、現場施工機械化、組織管理科學化，可以減少建筑垃圾，減少建筑施工對環境的不良影響，提高建筑質量，提高節能產品在建筑中的集成程度，節約勞動力、縮短建造周期。同時，模數化標準化的部品部件在后期改建和拆遷過程中容易進行材料回收和再生利用。因此可以預見，模數化標準化的部品部件具有廣闊的市場前景。
3.1 中國市場
據預測，今后10年我國城鎮居民住房目標是“戶均一套，人均一室”，人均居住面積將大幅增加。預計將新增住房面積55～60億平方米，折合住宅7000萬套，戶均擁有住房面積從現在的70m2左右提高到90～120平方米，人均居住面積由現在的20.4m2增加到35m2左右。若按照10％預制裝配式鋼結構住宅折算，今后10年建造的預制裝配式鋼結構住宅將達700萬套，這是一個巨大的市場。
3.1.1 城市住宅市場
目前，我國每年竣工房屋面積大約在20億平方米左右。中國建設部房產所公布的全國人均住房面積顯示：世界各國的經驗表明，人均住房達到30—50平方米之前，會保持較旺盛的住房需求，2005年底我國人均住房面積20.4平方米。一般預測，未來幾十年內，中國城市化水平每年提高一個百分點，從現在到2020年，人均GDP接近一番，高速的城市化和經濟發展，釋放出對城市住宅的巨大需求，可能是人類歷史上從來沒有過的。為滿足需要，產品供應量必須實現幾何級增長。
3.1.1.1 保障房市場
我國正面臨保障房大規模快速建設期。同時，保障房具有政府主導并投資、戶型簡單或相對單一的特點，因此更容易在保障房中率先融入產業化的理念和內容。保障房與住宅產業化密切配合，互惠互利。在保障房建設中發展住宅產業化，不僅有利于提高保障房質量和性能，普惠于民，還有利于形成日趨完善的住宅建設結構體系和部品體系，通過生產工廠化、施工裝配化、部品通用化、裝修一體化、管理信息化等實踐，推進住宅產業化向更高層次、更全面推廣普及方向發展。
3.1.1.2 商品房市場
按照正常的城市化發展進程，每一個國家的城市化都應該經歷城市化、郊區化、逆城市化和再城市化四個階段，中國現在的絕大多數地區都應屬于城市化階段。在這一階段，國家經濟持續增長，工業、服務業和政府就業創造了大量非農就業崗位，并伴隨著農村人口大量地涌入城市。經濟持續高速增長、世界制造業工廠所需要的巨大規模的農村剩余勞動力、持續膨脹的政府機構，都直接推動著整個中國城市的擴大和城市經濟的高速發展。
如此規模巨大的農村人口涌入城市，必然帶來巨大的房屋需求量，同時經濟持續發展帶來人均收入的增加，又同時帶來城市人居住房需求面積的增加。因而僅從房屋的供求關系來講，需求量持續上升也是必然的。
3.1.1.3 老年公寓
隨著城市人口老齡化的加速、家庭結構的變化和人們思想觀念的轉變，養老方式逐漸從家庭走向社會。對于現階段我國而言，“未富先老”使我們的發展遇到了一系列挑戰。隨著社會轉型加快，計劃生育政策的實施，傳統的大家庭被小型家庭、核心家庭所代替。城市正面臨急劇老齡化帶來的種種社會問題，其中最突出的就是城市老齡人口，特別是“空巢”家庭老人的養老問題。發展滯后的老年公寓與社會需求之間的矛盾日益突出。
老年公寓項目不同于一般房地產項目，它不僅包括住宅本身，還包括許多服務配套項目，并且在設施、設備設計、安裝等方面都要結合老年人的特點，模數化和標準化的部品部件能夠較好地應對老年公寓的建造特點以及無障礙設計的要求，既便于質量的控制，也便于未來的改造更換和部品升級。近年來，一些具有福利性質的老年公寓已在全國陸續出現，對于房地產商來說老年公寓將會是一項頗具開發價值和市場潛力的行業。
3.1.1.4 舊房改造
安居工程及危房改造也催生“住宅工業化”,在國務院不久前出臺的有關“擴大內需、促進經濟增長的10項措施”中，“加快建設保障性安居工程”被列為首位，建設部表示，未來3年將建設200萬套廉租住房和400萬套經濟適用房。在如此緊迫的時間內，如何加快建設速度，向市場提供大量質優價廉的保障性住房，成為擺在房地產業面前的艱巨任務。
3.1.2 農村住宅市場
農村城市化建設使得建筑量劇增。我國“十一五”期間，城鎮化建設進入加速發展的階段，全國將建立3萬個小城鎮，每個小城鎮容納1~2萬人，共可容納4億人。由此，這批新增的城鎮居民，對商品住房的需求量也相當大，估計以1.2億平方米/年建筑面積的速度遞增。
3.1.3 災后重建市場
汶川地震重建，新增約萬億元的建筑市場容量，2013年的雅安地震重建估計又將新增約數千億元的建筑市場容量，包括受災群眾安居房、拆遷安臵房和公建配套用房等。從成都市對集體建設用地的解凍，到國務院正式批準成都市設立全國統籌城鄉綜合配套改革試驗區，再加之四川災后重建中關于聯建行為的許可，這其中蘊藏著巨大的市場。
3.1.4 集成房屋市場
根據調查結果和有關數據，經有關專家進行綜合分析比較后預測，我國對集成房屋的年需求量約為5000億平方米建筑面積，占我國年度住宅面積的10%左右。集成房屋部品及構件的多樣化導致了其必須是工業化、產業化大生產，才能更具有推廣的價值和市場競爭力。由于高度的產業集成，帶來的資源集約化和生產成本的大幅下降也使得部品及構件模數化和標準化應用具有很強的競爭力和發展前景，同時也是可持續發展的。
3.2 國際市場
據聯合國計劃開發署公布的數據顯示，全世界的商業、文化、醫療、賓館與辦公寫字樓等用房的年建筑面積高達7.8億平方米，而且每年仍以5.6%的比例遞增。根據調查結果和有關數據，經過由關專家進行綜合分析比較后預測，全世界對“集成房屋”的年需求量約為2億平方米建筑面積，占全世界年度住宅建設總面積的13%左右。在澳大利亞，每年約建造6億美元的輕鋼龍骨獨立式集成住宅120000棟，約占澳大利亞所有建筑業務產值的24％；在美國，采用該體系建造的房屋從20世紀90年代中期的55000棟劇增為2000年的325000棟。
結語
在房地產行業緊縮的形勢下，許多開發商都表示，房地產行業應對“過冬”的最好方式就是提高房屋品質，從以前的粗放式的增長方式轉變為以產品質量為主導的增長方式。時至今日，依靠品牌、成本控制、產品品質的提升、真正為客戶創造價值、在有限的土地上創造更高價值，才是房地產公司的核心競爭力。而這一切都離不開模數化和標準化的部品及構件的產業化。
參考文獻：
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關鍵詞：棚戶區；改造過程；社會資源的優化配置
1 引言
就目前來說，棚戶區的工程改造是民生建設過程中的一個非常重要的內容。其實民生建設就應該改善和人們生活比較密切相關的一些條件，比如說有住房方面、醫療方面、社會保障等等這些條件，并且還要不斷地提高人們的經濟生活水平，逐漸地化解了社會矛盾且很好地解決社會的一些問題，這將都會使得社會保障能夠良好地運行，更好更快地促進社會發展協調地進行。
棚戶區的改造問題是在目前一定的社會結構與復雜的社會關系之中出現的，它不僅僅要受到社會的制約，而且還要受到社會體制文化的一些約束。現在，我國已經進入到了改革發展的一個關鍵的時期，社會的經濟體制在進行著很大的變革，并且社會結構也在變動，進而使得人們的思想觀念也受到了深刻的變化。這種從未有過的社會變革，給我國每一個方面的發展帶來了很大的動力，同時也會產生一些并存著的矛盾與問題。棚戶區是我國現在城市化的進程中出現的一種較為典型的現象，它為很多的貧困家庭解決了他們在住房方面的一些問題。然而，現在存在大量的棚戶區改造工程已經成為了阻礙我國城市快速健康發展的一個瓶頸，而且還在一定程度上極其嚴重地損壞了一些城市的形象，甚至更嚴重的還會引起一些不可避免的社會問題。所以，棚戶區的改造過程中社會資源的優化配置問題是能夠實現我國城市快速健康發展，并且能夠使得我國城市在強烈的競爭中占據一席之地急需要解決的一個問題。
2 棚戶區改造過程中社會資源優化配置的發展現狀
現在，棚戶區的改造過程呈現出了很多種的不同模式，在多個不同的層次上推進的一種發展態勢，更新的改造模式主要是由以往比較單一的那種舊房改造舊區改造逐漸轉化為了舊區再開發，這不只是以改善人們的居住條件與其居住環境為重要的目標，而且還進一步地充分發揮了改造地段的一種經濟效益與社會環境的效益，慢慢地實現了棚戶區改造與現代化城市的最終目的。最近幾年以來，棚戶區改造過程中社會資源的優化配置發展現狀主要體現在了以下兩個方面：
（1）棚戶區改造由以往的規劃控制轉向了現在的法治系統化。自從棚戶區改造進入了市場經濟以后，雖然依舊存在著立項審批的一些手段，但是因為資金已經不再是上級來進行劃撥，而且貸款也已經不再是經由上級進行批準的一種政府行為，而是在金額機構和建設者兩者之間的一種經濟企業的行為，從而進一步地使得社會政府對于棚戶區的改造進行控制，由以前行政與計劃為核心進行的直接控制逐漸地趨向了由經濟杠桿與法律法規手段、公眾參以及還有其他的一些溝通協作方式上的一種調節管理，并且還通過一些不同種類的計劃決策與引導執行以及還有協調監督等等一系列的組織活動，使得棚戶區改造的規劃管理轉向成了系統化，打破了以前的城市建設規劃、建筑與實施的那種單向的執行途徑。
（2）在棚戶區的改造過程中經濟效益是其最重要的關鍵。誠然，房地產公司作為一種自負盈虧的經濟實體，不僅受到了經濟規律的市場經營方面的支配，而且盈利還成為了棚戶區改造開發的一個重要目的，這一種迫切積極的目標能夠激發它創造不同種類且合理有效的方法來促進土地的利用，并且還能夠間接地使得土地使用達到一種最高的境界。所以，棚戶區改造過程中經濟效益問題就成為了一個最為關鍵的問題，不僅僅關系到了棚戶區改造能否合理有效地進行，而且還支配著棚戶區改造過程中的一種開發行為。
3 棚戶區改造過程中社會資源的優化配置所存在的一些問題
棚戶區改造過程中一般都以開發一些高級的住宅為主要核心，將那些收入比較低的居民逐漸排擠出了城市的中心區，這在一定的程度上將會導致社會空間的嚴重分隔，并且還會給社會安定埋下了嚴重的隱患。這些問題主要表現在了以下幾個方面：
（1）對于那些經濟比較困難的家庭住房保障還不到位。在棚戶區改造的拆遷項目中，一般都會存在著一些有著特殊困難的家庭，在拆遷以前他們住房擁擠并且基本上能夠維持自己的生活，但是在拆遷以后，依據國家的拆遷規定條例得到的補償，在一般情況下都不能夠滿足居住問題，這樣的一部分人將會強力地阻止拆遷，這是在改造拆遷過程中遇到比較棘手的問題。
（2）不僅拆遷的難度比較大，而且需要進行協調的時間也比較長。城市建設最主要的難點就是在于棚戶區的改造，而棚戶區的改造主要難點是在于其拆遷，而其拆遷的主要難點則在于那些中低收入住戶的安置。棚戶區的改造是否能夠順利地實施，其最主要的關鍵還是得取決于拆遷的成本以及還有拆遷的時間進度。
（3）棚戶區改造的項目與其拆遷的方案都不夠透明詳細，這在很大的程度上影響著被拆遷居民心理上的信心。如果被拆遷的居民對拆遷以后的前景在心理上不是很明確，那么他們會對拆遷持以一種置之不理的態度。
（4）棚戶區的改造資金不是很充足，并且其審批的程序也比較復雜。由于棚戶區的改造需要的資金數目比較大，但是政府在財政的支持上不是很充足。這樣將會嚴重地阻礙了棚戶區的改造進程。
4 棚戶區改造過程中所采取的一些措施
（1）要進行創新制度并且制定一些相對的優惠政策。棚戶區的改造過程中主要涉及到了政府與開發商以及還有居民這三個方面的利益。在這其中原棚戶區的居民是最直接并且受到最大的利益關系者。政府制定的優惠政策不僅要確保居民與開發商自身的利益，而且還要確保棚戶區的改造要達到我國城市目前發展的規定要求，使得居民在不去支付任何額外的費用前提下便能夠充分地享受到新的社區完善的配套設施以及周圍優美的生活居住環境。如果這一些優惠政策與措施能夠順利地進行實施，那么原棚戶區的居民將會成為棚戶區改造過程中的一個最大受益者。
（2）要實施城市營銷，進一步地促進招商的效果。其實，城市營銷是我國現在城市經營的一種較為高級的表現，在準確定位城市的根本基礎上，將城市當作一種待營銷的產品，并且制定合理的營銷戰略與實際的措施，將城市很快地推銷宣傳出去，使得城市有更好的招商引資，還可以發展城市的旅游，使城市有更好地進一步發展。另外，棚戶區的改造應該和城市的基礎設施進行同時地發展，城市建設應該重點抓好城市的一些基礎建設設施。
（3）要區別地進行對待，并且進一步地優化城市的功能。城市的每一個不同的特色與其個性都是城市發展的靈魂。因此，就應該制定一個專項的發展計劃，盡最大的努力保住城市的特色。更要慎重地考慮城市改建的決策，尤其是要認真地策劃一些歷史文化的名城保護。在目前一些城市所處的發展階段，有一部分的城市村也存在著一定的合理性與必要性，因為它們能夠滿足一些外來人員的基本的生活住房要求，可以為他們提供相對低廉租金的生活住房。所以，還應該選擇性地保留住一部分外來打工人員相對比較集中居住的一些城中村，以便更好地加強城市的一種活力。
（4）對于部分城中村或者是城邊村存在的那些自行建設改造的樓盤，如果將其拆除并且重新建設，雖然在一定的程度上能夠給以重大的違法行為警告，但是相對來說更會造成社會資源的一些浪費。但是如果只是罰其一定數量的錢，這種行為又會惡劣的縱容這種違法的行為更加嚴重。歧視對于這種情況，政府可以將其收購以后，把它們作為一種社會保障性住房來進行使用，這樣不僅嚴重地打擊了當前這些違法行為的嚴重現象，而且還進一步地增加了一些經濟適用且廉租的住房的供應數量，更大地填補了當前城市房地產市場上一種沒有適用經濟住房的現象，能夠給更多的低收入家庭受到更大的利益。
5 結束語
棚戶區改造過程中社會資源的優化配置是一個比較長期并且較為復雜的問題，這個不僅僅涉及到了社會政府部門的法律法規與政策的制定還有其認知水平，而且還涉及到了城市規劃、經濟學、人口學與社會學等等很多個不同的方面，是一項比較復雜的系統工程。我國的城市規劃工作人員應該很好地結合自己所在城市的一種具體實際情況，對棚戶區的改造進行非常詳細認真的研究與分析，并且提出一些比較合理有效的方法，使得我國的棚戶區改造過程中社會資源的優化配置能夠達到一個較為理想的水平。
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關鍵詞：集宿區 企業用工荒 安居樂業 管理成本
近年來，隨著西部大開發戰略和中部崛起戰略的實施，中西部地區利用人力資源優勢在產業轉移中大顯身手，一些地區為了留住民工，尤其是技術民工，紛紛出臺一些政策，有的甚至v對每個村落中輸出與留守民工進行硬性規定，一些民工輸出大省的民工輸出量逐漸減少。國家對企業用工的管理越來越規范，外來民工的待遇得到明顯提升，東西部地區的待遇差距不斷縮小，外來民工的選擇余地越來越大，他們的基本需求從生存層面提升到生活品質層面。以上原因是造成企業用工荒越演越烈的主要原因，筆者認為，加強外來民工集宿區的建設與管理是解決企業用工荒的主要抓手之一。
一、外來民工集宿區建設與管理的現狀
1、國家層面政策的支持現狀
外來民工的居住問題已引起社會的高度重視和廣泛關注，國家和一些地方紛紛出臺相關的政策，對此提供一定的保障。2008年1月頒布實施的《中華人民共和國城鄉規劃法》第二十九條中指出：“城市的建設和發展，應當優先安排基礎設施以及公共服務設施的建設，妥善處理新區開發與舊區改建的關系，統籌兼顧進城務工人員生活和周邊農村經濟社會發展、村民生產與生活的需要。在城市規劃和建設的過程中，要更多地關注流動人口的生存環境與狀況，保證弱勢群體的利益，使整個城市在和諧的主題下發展”。
2008年1月建設部等5個部門聯合下發了《關于改善農民工居住條件的指導意見》，指出“對農民工聚居區域，市、縣人民政府要加強規劃和管理，強化治安及環境衛生治理，加大公共交通等市政公用事業建設力度，提高公共基礎設施保障能力，方便農民工生產生活，營造良好居住環境，維護和諧穩定的社會秩序”。
2、蘇州市外來民工集宿區建設與管理現狀
蘇州市自2001年開始建設集宿區，提供流動人口集中住所，并配置相應的公共服務設施。政府先后出臺一系列政策，如《關于加快推進全市外來人員集宿化管理的意見》，近幾年的住房建設計劃也開始關注集宿區的建設，力爭最大限度地將外來人員納入“集中住宿和集中管理”的規范服務范圍，壓減散居率，營造“新蘇州人”的新家園。目前，蘇州集宿區的建設工作正在如火如荼地進行之中，在很大程度上解決了流動人口的居住問題，改善了居住環境，但也存在公共服務設施配置方面缺乏針對性、規模和種類不足等諸多問題，不能滿足使用者的需求。
3、太倉市外來民工集宿區建設與管理現狀
2003年，太倉市開始起動外來民工集宿區建設，但成規模的集宿區不是很多，目前，太倉市外來民工集宿區建設與管理分為三個類型：第一種類型是政府出資建設，委托專業公司管理，這種類型是集宿區的主要形式，容納的人員數量最大，基礎設施和管理水平較高，如太倉市經濟開發區集宿區，共分三個分區，每個分區按4000人入住規模建設。第二種類型是企業投資自建，委托專業公司管理，這類集宿區目前的數量較多，如玖龍紙業有限公司、太倉振輝化纖有限公司等。第三種類型是社會投資建設，投資人管理，這種集宿區管理水平較低。
總體來說，太倉市的外來民工集宿區建設規模與太倉市企業員工需求相適應。目前，集宿區入住率低下與外來民工數量（截止2011年9月，外來人員數量達到48萬人）之間存在反差，值得大家思考。
二、集宿建設與管理對企業留住員工的貢獻
1、集宿區為外來民工提供了穩定的住所
改革開放以來，外來民工如片片浮萍飄散全國各地，長期的貧困，迫使外來民工只能優先考慮一家人的糊口問題，隨著社會的發展與進步，外來民工越來越注重自身的生活品質，外來民工的社會需求內涵更加豐富，工資的高低不再是使他們飄泊的唯一理由，他們對于工作環境、生活環境、繼續教育環境、住宿條件等需求越來越高，他們向往合家團圓的生活方式。而集宿區建設迎合了這種需求，能為外來民工提供相對穩定的住所，國家及地方的政策指導原則也是向外來民工提供低成本的住所。安居才能樂業，這是中國的傳統觀念，也應該是各級政府與企業留住員工的重要抓手。經濟發達地區政府與企為花在員工招聘與培訓的經費相當可觀，可是往往是員工剛培訓好就流失了，其中的主要原因是企業對員工的關愛不夠，重招不重管，重用不重養。如果政府與企業能夠重視員工的生活安置問題，重視對集宿區的人性化管理，也許是留住員工，解決企業用工荒的出路之一。
2、集宿區為外來民工提供了娛樂、文體服務
隨著企業的不斷轉型升級、義務教育的落實、高等教育大眾化的推進，外來民工不再是低文化人群的化身，據抽樣調查顯示，初中及以下學歷的人數占外來民工的7.16%，初中以上學歷的占到92.84%，可以預見，高職院校畢業生將成為企業員工的主要成份。新一代外來民工身處信息化社會之中，從小參與和感受各類娛樂、文體活動，對娛樂、文體服務需求更加迫切。完善的娛樂、文體服務設施是開展服務的先決條件，充分利用娛樂、文體設施，大面積地舉辦各類文體活動是建設外來民工的精神家園主要舉措。如果說提供住房能留住外來民工的身體，娛樂、文體活動等精神層面的服務與享受則能留住外來民工的心。如果一個人的身心全部投入到企業，又哪里會出現用工荒？
在如何建設外來民工的精神家園方面，太倉市團委大力推進進城務工青年集宿區團建工作取得了可喜的成績，已經在太倉經濟開發區的集宿區建立起完整的團組織機構，除正常進行團活動外，還定期組織慰問演出、各類評議活動，通過不斷豐富他們的精神文化生活，維護他們的合法權益，服務他們的實際需求，增強集宿區外來民工對太倉及企業的認同感。團組織在穩定企業用工隊伍中發揮了積極作用，集宿區內青年在企業中的流動率從以前每年的50%左右下降到現在的40%以下。
3、集宿區為外來民工提供知識與技術培訓
隨著生活水平與文化娛樂需求的逐步滿足，外來民工對自身知識與技能的提升也提上日程。有關調查顯示，集宿區居民對教育設施的需求十分迫切。盡管集宿區居民的文化水平有所提升，但在知識和技術發揮舉足輕重作用且更新更快的時代，他們也希望通過成人教育、技術培訓等方式提升自己的競爭力。由于平時的閑暇時間較少，多數集宿區居民對教育設施的服務半徑提出更高要求，希望在集宿區內或附近地區設置培訓點，方便就近學習。他們較為關注的因素還包括教學內容的針對性、收費標準、教學管理的正規性等方面。因此，集宿區內的教育設施建設與應用顯得很重要，當地的高職院校在這一方面應義不容辭地承擔起集宿區員工知識與技能培訓的任務。
在如何在集宿區開展知識與技能培訓，健雄職業技術學院的思考值得關注，健雄職業技術學院計劃在太倉市大型集宿區設立培訓站，負責區內居民的知識與技能培訓，并協助集宿區開展各類文體活動。
4、集宿區為外來民工供了規范的社區管理
規范的社區管理，可以有效地加強治安管理、計生管理，并能夠為他們提供醫療衛生、餐飲零售、郵電通訊、資金匯兌和文化娛樂等服務，切實保障外來民工的日常基本生活需要。集宿區內水、電、氣、有線電視、電信、環衛等公共服務配套項目的收費，均按為居民提供服務的收費標準下限收取。給予外來民工以當地居民的所有待遇，最大限度地滿足外來民工的生活訴求，可以促使外來民工對當地風土人情與企業產生認同感，促進他們迅速融入當地社會，分享社會經濟發展帶來的紅利，讓外來民工有一種家的感覺。這樣，可以有效地降低外來民工的流動率，破解企業用工荒難題。
5、集宿區降低了企業的員工生活管理成本
集宿區建設改變了原來企業自建員工宿舍、無償提供生活服務的后勤服務模式，可以從以下幾個方面降低企業員工生活管理成本，把有限的資金和精力放到提高職工收入上，既要用“情”留人，又要用“錢”留人。一是由社會提供企業員工生活服務，免除了企業自建生活設施的一次性投入之痛，減輕了企業資金壓力；二是把有限的企業用地全部用于生產設施建設，可以使企業在單位面積土地上產生更大的效益，有效降低企業發展的土地壓力；三是集宿區采用社會化管理，企業不需要單獨設立生活管理機構，不需要為職工的生活問題而分散精力，可以一心一意搞生產；四是集宿區管理屬于規模化管理，配套設施齊全，單位管理成本很低，企業只要為入住員工提供住宿補貼即可解決員工的生活保障問題，投入產出率極高。當然，也有員工較多的企業自建員工宿舍，但與以前單純的單位宿舍有本質區別，它們建設和運營過程中也完全按照集宿區的模式，如玖龍紙業有限公司、太倉振輝化纖有限公司等。
三、集宿區建設與管理中存在問題及解決辦法
1、承擔集宿區運行的專業管理公司利益至上理念限制了集宿區功能的發揮
存在問題。蘇州2005年出臺的一份文件指出集宿區的建設方針：“各市、區在外來人員集聚區域都要按規定和程序建設具有一定規模的外來人員集宿區”、“集宿區建設由區、鎮政府（經濟開發區）負責組織實施，以土地政策為原則，按市場化的方式運作，可由政府投資建設、可由用工單位出資建設、可吸納民資建設、可租用閑置廠房改建、可采取農民資金入股等多渠道形式建設。”可見集宿區是以商業化方式運作的，但承包集宿區管理的公司對這些社會服務并不感興趣，造成很多硬件設施很好的服務設施處于關閉或者沒有充分被利用的狀態，限制了集宿區功能的發揮。
解決辦法。政府要成立專門的管理部門，管理部門要出臺集宿區考評辦法，負責各鎮（街道）和經濟開發區集宿區經營機構的組建、專業管理機構的建立、物業管理進駐等，并配合有關部門做好行業管理。強制性啟用各類服務設施，對各類服務設施充分利用的給予獎勵，對沒有充分利用的給予處罰。
2、集住區的房型和入住管理模式限制了集宿區功能的發揮
存在問題。現建成的集宿區住宿單元大多采用4人/間或6人/間的集中住宿模式，不同類型的企業員工入住后，人員較雜，作息時間不同，互相干擾比較嚴重，且大部分集宿區宿舍內不允許做飯，造成很多員工不太適應。尤其是已成家的員工，帶著老人和孩子，入住這樣的集宿區就更加不方便。這與打造外來員工安居樂業的住所初衷相背。
解決辦法。在設計集宿區住宿單元時，應考慮多種房型，既考慮降低住房成本，考慮單身員工的需求；又要考慮到成家員工的需求。房間結構可以由單間、小套間、套間等不同型式。對不同類型的企業員工入住，應該加以分類，最大限度地減少相互干擾。另外，舉辦集宿區內員工各類文體活動，增加員工之間的認同感也是解決方法之一。
3、集宿區的入住率較低限制了集宿區功能的發揮
存在問題。太倉市有規模集宿區的入住率普通不是很足，造成投資產出率低下，管理成本相對升高，集宿區管理公司不得不采取降低服務標準和管理水平來維持集宿區運行，這將造成入住率低、管理與服務水平低、入住率更低的惡性循環。
解決辦法：一是在集宿區運行初期政府出臺補償措施，同時加大與所轄區域企業的聯系，協助做好宣傳工作；二是降低入住門坎與住房租金；三是在選址上要靠近企業集中區域，方便企業員工上下班，降低交通成本；四是拓寬租金支付渠道，筆者認為目前最好的措施是職工使用住房公積金支付房租，蘇州是第一個在省內嘗試租住集宿樓可以批量委托提取公積金的城市，這一舉措在全國引來好評如潮，必將是各地效仿的支付集宿區房租方式。
基金項目：本論文是太倉市哲學社會科學2011年度研究課題的研究成果。
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（中南民族大學民族學與社會學學院 湖北 武漢 430074）
摘 要：內蒙古阿拉善盟在我國政府的大力引導和支持下，憑借其得天獨厚的自然環境、豐富的民族文化資源，形成了獨具特色的旅游模式——“農牧家游”。但潛在的如交通和服務設施有限、旅游公共服務體系滯后等問題，對該地區的旅游發展發展產生不利影響。因此，積極發展旅游新業態，打造旅游文化品牌，創新市場營銷手段，提升旅游服務質量，全面推進旅游業的新發展。
關鍵詞 ：民族特色旅游；發展模式；“農牧家游”；阿拉善盟
中圖分類號：F592 文獻標識碼：Adoi：10．3969／j．issn．1665－2272．2015．05．014
1 阿拉善盟旅游發展概況
1．1 阿拉善盟旅游資源情況
阿拉善盟是一個類型多樣、特色突出、品質高雅、區位差異明顯、文化內涵豐富、潛在優勢深厚的旅游資源富集區，擁有一批國家級乃至世界級的精品資源。
其中，以巴丹吉林為代表的沙漠地貌、西部夢幻峽谷、哈布茨蓋怪石林、龍首山峽谷為主的地文景觀；以賀蘭山原始森林和額濟納胡楊林、梭梭林等沙生旱生植物與沙漠綠洲、荒漠草原為主的生物景觀；以居延遺址與居延文化、曼德拉山巖畫、賀蘭山巖畫、古寺（廟）遺跡等為主的遺址遺跡；以東風航天城、寺、策克口岸等為主的建筑與設施；以流經阿拉善盟的黃河、黑河、居延海和沙漠中星羅棋布的湖泊為代表的水域風光；以地方風俗、民族歌舞、民族服飾、飲食習俗、宗教活動、節慶活動等為主的地方民俗文化；以賀蘭山紫蘑、蓯蓉及其制品、阿拉善奇石、水晶瑪瑙及其工藝品和民族手工藝品等為主的旅游商品，是我阿拉善盟的主要旅游資源。這些在國內外少有甚至是獨有的旅游資源在觀光旅游、科考旅游、探險旅游、生態旅游等方面具有極強的吸引力，是阿拉善盟營造21世紀中國西部最具特色旅游目的地和世界級沙漠探險基地的資源基礎，是旅游業持續發展的有力保障。
1．2 阿拉善盟旅游業發展現狀
（1）旅游資源開發取得初步成效。在已開發的旅游景區點中，賀蘭山南寺、北寺旅游區、騰格里沙漠月亮湖旅游區、東風航天城和額濟納金秋胡楊節等已取得比較好的效益。目前，該地區開發經營旅游景區（點）20多處，國家A級旅游景區9家。賀蘭山廣宗寺（南寺）、月亮湖旅游區分別被評為自治區十大歷史名勝自然景區，通湖旅游區被評為全國農業旅游示范點。
（2）旅游基礎設施逐步改善，旅游行業管理有所加強。各旗政府根據旅游發展的實際，建立了相應的旅游管理部門；各旅游景點相繼成立了專門的管理機構。旅游接待能力也進一步增強，其中旅行社16家，持證導游員62人，景區講解員256人；各類賓館（飯店）400多家，具備了日接待游客3萬人次的旅游服務能力；農牧區旅游接待戶139家，解決農牧民就業850人，旅游直接從業6 200人，間接從業人員3萬余人。
（3）旅游宣傳工作取得積極進展。各級政府、旅游管理部門根據自身的實際，重點加大了國內旅游客源市場的開發力度，客源穩步增長。2002—2013年，阿拉善盟旅游經濟持續增長，發展迅猛。累計實現旅游總收入98．82億元，年均增長34％；累計接待國內外游客1 507萬人次，年均增長19．5％，增速高于全區平均速度。
2 獨具特色的“農牧家游”旅游發展模式
阿拉善盟依托景區資源特色，按照“把握特點、找準亮點、形成賣點”的總體思路和要求，深入挖掘景區文化旅游內涵，把當地豐富的旅游資源優勢轉化為具有較強吸引力的旅游產品。在眾多富有民族特色的旅游產品中，農牧區旅游模式成為一大亮點。
2．1 “農牧家游”旅游模式形成原因
（1）自然因素：阿拉善盟地處最西端，與寧夏、甘肅、蒙古國接壤，深居亞洲大陸腹地，高原地形、遠離海洋、群山環抱的地形特點形成了沙漠戈壁、山地、低山丘陵、湖盆、起伏灘地等多樣的地貌類型。在此因素之下形成了阿拉善地區的生產經營方式——高原畜牧業和農業相結合的生產模式。
（2）人文因素：在歷史和地域等因素的影響下，阿拉善地區形成了以蒙古族、漢族、回族、滿族、藏族為主體的多民族聚居區。構成了以蒙古族、藏族為主的游牧文化，以漢族為主的農耕文化，以回族為主的商品貿易文化。其中，游牧經濟和農耕經濟相互補充、相互影響，形成了獨具特色的農牧業并存的生產模式。
在自然與人文因素的影響下，阿拉善盟形成了獨具特色的農牧業相結合的產業經濟、消費結構和生產方式。充分挖掘阿拉善獨特的民族文化資源，突出區域特色和民族特色，促進旅游與文化的有機融合，推進旅游文化產業發展。而“農牧家游”這種旅游模式恰好將民族特色文化融入到旅游經營模式當中，形成了一種分布范圍廣、服務模式個性化、經營模式獨特旅游模式。
2．2 “農牧家游”的經營方式
（1）政府通過對農牧民進行經濟補貼、福利性貸款的方式鼓勵農牧民放棄傳統的第一產業，從事市場經濟體制下的第二、三產業。同時，政府統一出資在農牧民聚居區建設民族文化村，形成具有地方特色的民族文化產業集群，由此來吸引外來游客。
（2）以家庭為單位，形成家庭產業鏈，其中匯集餐飲、娛樂、休閑等配套服務體系。這種家庭式的經營模式彌補了因勞動力缺乏、入不敷出等因素所帶來的問題。由于家庭式經營大多將自己的居住房改建為商業用房，減少了經營者的經營成本，形成了一種良性的經營模式。
（3）“農牧家游”大多依附于旅游景區（點）而生存，依托旅游地所吸引的游客來保證自己的客源市場。在旅游旺季，景區無法滿足游客需求的情況下，“農牧家游”則成為旅游區的補充，提供相應的住宿、飲食、休閑等服務來滿足游客的需求，在這種模式下形成了互惠、互補的經營結構。
2．3 “農牧家游”旅游發展模式產生影響
（1）促進了當地農牧民的產業轉移，增加了農牧民的收入，保障了因退牧還林還草而喪失土地的群體更好的進入市場。“農牧家游”這種經營模式，以其管理方式簡單、運作資金較少、經濟收益較大等特點成為這些不具有經營管理和工業生產技能的農牧民首選行業。這樣既減輕了政府的撫養負擔，也改善了農牧民群體的基本生活質量。
（2）通過這種以家庭為單位的經營管理模式，有效的改善了阿盟地區因旅游基礎設施不完善而造成的旅游景區（點）服務設施供給不足的現象。“農牧家游”作為旅游區服務設施的補充，在此過程中，也分散了游客對旅游區或某個單一“農牧家游”依賴，防止了旅游區對餐飲業的壟斷。
（3）大力發展農牧區旅游，可以加快提升“農牧家游”旅游文化品位。“農牧家游”旅游發展模式，在經營過程中以民族特色為其核心競爭力，重點挖掘和碩特、土爾扈特文化歷史，豐富蒙元文化內涵，通過開發一些民俗特色節慶、民俗禮儀、民間藝術表演和實景展示活動，增加游客參與性、體驗性項目。這對阿拉善盟民族文化的保護傳承和宣傳發揮了重要作用。
3 旅游業發展過程中存在的問題
（1）旅游景區基礎設施和接待服務設施建設相對滯后。經過幾年的發展，阿盟旅游景區（點）的基礎設施水平有了一定的提高，但按照“吃住行游購娛”旅游六大要素的要求來衡量，各景區的基礎設施和接待服務功能仍然不完善。有些景區依然停留在門票經濟的傳統觀念上，旅游產品開發單一，復合型旅游產品開發還有待進一步提高。旅游綜合服務體系尚不完善，目的地旅游集散體系尚不健全，特色旅游產品供應不足，產業要素功能不完善，城市旅游公共服務水平有待進一步提高。
（2）旅游業與其它產業之間的良性促進機制尚未完全建立，旅游業發展對于促進其它產業發展的活力未完全釋放出來。旅游商品小散單一，獨具地方特色的旅游商品匱乏，缺乏創新和主導產品，新產品開發滯后，是制約阿拉善旅游業快速發展的“短板”之一。阿拉善是特色文化的“富礦”，應加快我盟文化旅游的開發力度，將阿拉善文化和旅游產品相互融合，加大對文化與旅游產業的發展規劃、投資項目、扶持政策和宣傳推廣等方面的協調指導，下工夫培育和打造文化旅游核心品牌，真正挖掘和體現特色文化內涵。
（3）旅游人才隊伍建設滯后。全盟目前取得國家導游證有62人，遠遠不能滿足旅游業快速發展的需求，供需之間存在很大缺口。專業旅游行業管理人才、企業經營管理人才、網絡營銷人才、外語人才、旅游專業師資隊伍更加缺乏。
4 促進旅游發展的對策
近年來，阿拉善盟旅游業按照自治區“8337”發展思路要求，結合實際，以打造獨具阿拉善特色的旅游觀光、休閑度假基地為目標，以“蒼天圣地阿拉善”為旅游文化品牌，全面推進旅游業的新發展。
4．1 加快景區基礎設施和服務設施建設步伐，促進旅游產業提質增收
（1）加快重點旅游景區開發建設和改造步伐，培育精品旅游景區。對景區開發準入門檻、建設目標、獎懲措施以及退出機制等內容進行明確，推動旅游景區上規模、上水平，上檔次。
（2）加快提升旅游管理服務水平，完善旅游服務功能，提高接待水平，切實增強游客滿意度。加強旅游執法機構、隊伍建設，制定完善相關服務標準，規范旅游市場秩序，提升行業發展水平。加大對景區、酒店、旅行社管理人員、服務人員的培訓力度，提升旅游產業人員的整體素質。加強旅游人才培養與引進，探索柔性引才引智的辦法。
（3）加快旅游資源整合步伐，深入挖掘文化旅游資源的豐富內涵，突出文化旅游產品鮮明特色，將主題性較強、地方特色明顯的文化資源串聯整合起來，推出具有阿拉善文化元素的精品旅游線路，打造宗教文化朝覲游、民族風情體驗游、胡楊觀賞攝影游、航天高科技游、巴丹吉林沙漠生態深度體驗游等多條精品旅游線路。
4．2 加大旅游品牌的營銷與推廣
（1）轉變旅游宣傳營銷理念，創新宣傳營銷方式。針對該地區客源地游客出游方式的散客化以及信息獲取方式的網絡化等新特點，利用新媒體及專業旅游門戶網站等方式，拓寬旅游網絡營銷渠道，提高旅游企業整合營銷參與度與網友關注度。
（2）大力推廣品牌旅游節慶賽事活動。近年來，額濟納國際金秋胡楊旅游節、巴丹吉林沙漠文化旅游節、阿拉善玉·奇石旅游節三大品牌節慶活動初具規模。在這基礎上，不斷創造新的旅游熱點和亮點，積極申辦、舉辦中國·阿拉善沙漠挑戰賽暨明星環保公益行、越野e族阿拉善英雄會、阿拉善駱駝節、廣宗寺丁香節、敖倫布拉格阿拉善神駝祭祀民俗文化節等一系列節會活動，增強阿拉善旅游節慶的吸引力。
（3）加強多方合作是阿拉善盟旅游業跨越式發展的重要途徑。加強區域合作、行業合作、產業合作，在旅游資源共享、促銷聯動、線路組合、客源組織、產業互進等多個方面實現共贏，才能做大做強旅游業。
4．3 大力發展生態旅游，實現可持續發展
阿拉善盟既是旅游資源的富集區，又是生態環境的脆弱區，更是我國生態環境的重要屏障，因而，更加需要開展適應生態系統可持續發展的產業。
（1）轉變觀念、強化意識，提高對生態旅游的認識。必須轉變舊有觀念，不再為追求短期利益為目的而忽視了對生態環境的保護，樹立正確的資源觀、產業觀、價值觀，建立起全新的觀念體系。
（2）科學規劃，有效開發，持續發展。首先，堅持規劃先行并重視規劃的科學性和可行性，在指導思想上牢固樹立以人為本的資源環境保護觀，做到人與自然的和諧。其次，充分發揮民族地區旅游優勢特色，把滿足旅客的需要和發展地方經濟有機結合起來，增強該地區生態旅游的吸引力。
（3）加快發展產業生態旅游，促進生態旅游產業化。民族地區大力發展產業生態旅游是實現生態旅游產業化的必由之路。它能夠實現生態產業、生態科技和生態文明建設成果的旅游價值，獲得社會經濟效益，促進了阿拉善盟的可持續發展。
參考文獻
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5 王金葉．新農村建設視角下的西部少數民族村寨鄉村旅游開發［J］． 旅游論壇， 2011（1）
關鍵詞：舊有住宅、更新改造、拆落地、平改坡
Abstract:This article unifies the Shanghai city to the transformation of the old residential characteristics, according to transform strength newlier from big to small order, summarizes the change of original living function transformation, reconstruction of a massive transformation, discounted landing transformation, retain traces the history of the reformation, partial renovation of facilities in six modes, and the advantages and disadvantages of summary.
Key words:The old houseRenewal and transformationDiscounted landingPing changed slope
中圖分類號：[F287.8]文獻標識碼：A文章編號：
隨著城市化的發展和用地集約化，城市舊有住宅的改造成為必然的趨勢。在上海這樣城市化發展后期的城市，已有住宅的量大面廣，類型多樣，面臨的問題更為突出。本文正是對上海各種實踐進行歸類，并進行分析，并對適用性和優劣總結，期望對今后的改造能有所幫助。
1.上海市需改造舊有住宅的特點
1.1舊區改造的住宅主體逐步發生變化
隨著兩輪舊區改造的逐步展開和深入，上海市的棚戶簡區基本消滅，可改造的二級舊里弄建筑也越來越少。于是，一大批建國初期和上世紀七十年代建造的老公房、老小區逐漸成為下一步舊區改造的重點，其中不乏大量的高層住宅。
據房管部門統計，上海1990年前建造的房屋約有1億,2500萬房屋房齡在50至70年以上； 8000多萬售后公房中有2500萬存在不同程度的需要維修問題，還有近500萬不成套房屋使用倒便器和馬桶，還有200多萬聯建房屋、物業難以接軌。這些狀況已影響到居民正常生活[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。
由于當時的經濟水平和標準等原因，這些房屋設計簡單、設施不齊，配套標準較低。問題主要集中在屋面外墻滲漏、隔熱、保溫性能差、缺乏公共設施等。由于長期處在低租金運行狀態，房屋維修周期長，房屋和輔助設施得不到及時修理和養護，失修失養現象較為普遍;部分上世紀七八十年代的高層住宅電梯還存在著產品能級低、運行狀況差、故障率較高、能耗較大的現象，居民反響也較強烈。
1.2舊有住宅的區位優勢極為明顯
隨著上海級差地租的明顯加大，基本上集中于中心城區附近的舊有住宅具備極為明顯的區位優勢。
1.2.1豐富的優質公共服務設施
從量化指標上分析，中心城區的公共服務設施如醫院的千人床位指標、學校班級教師數量要高于周邊區域，而在所謂的“優質公共服務設施”.(指三級甲等醫院、市重點中小學、幼兒園等)更是在人均數量上遠遠優于其它區域。以醫院為例，僅靜安區就擁有華山醫院、華東醫院、兒童醫院等多家三級甲等醫院，而較為偏遠的閩行區卻一座三級甲等醫院也沒有。
這些小區周邊的公共交通系統比較發達，而且這些小區與規劃的上海軌道交通站點聯系緊密，出行的時間與經濟成本都很低。
同時，中心城區已經建成了一大批服務功能集聚、種類較為齊全、服務水平較高、規模較大、服務對象范圍較廣、影響力強的高等級商業商務服務區域，如黃浦區的南京東路步行街、人民廣場、豫園商圈；盧灣區的淮海路、新天地；靜安區的南京西路、靜安寺，虹口區的四川北路商業街；浦東新區的陸家嘴CBD；楊浦區的五角場商圈等。
而這些豐富而優質的公共服務資源，也是原有居民不愿意搬離中心區域的重要因素。以黃浦區為例，有許多老黃浦居民在外遷的時候堅持要求保留戶口，就是為了小孩能夠在黃浦區上學[ 於曉磊?上海舊住宅區更新改造的演進與發展研究?同濟大學碩士學位論文，2008：P26]。
1.2.2更強的增值能力
由于城市土地的稀缺性，中心城區地價的整體上升是總的趨勢。另一方面，中國的大城市并沒有出現西方城市在1960~1970年代郊區化進程中經歷的內城衰落。相反，城市綜合交通體系的建立，交通狀況的改善以及中心城生態環境品質的提高，使得中心城區始終是大多數居民鐘情的居家寶地。因此，隨之而來的住宅價格的上升也在情理之中。
就新建住宅而言，同樣建筑標準與質量的住宅，價格表現為隨著離市中心距離的增加而不斷遞減，并且以環線作為價格等高線:2000年，內環線內的住宅價格大多在4000元/以上，至外環線附近的價格則在2000元/左右。2003年，有研究者將上海各環線價位與檔次大致地總結為“4―6―8―10”，即外環外地區4000元/(低檔)、外環至中環地帶6000元/(中檔)、中環至內環區域8000元/(中高檔)、內環以內地段l萬元/以上(高檔)。2004年甚至出現了“3―2―1”的說法，即樓市均價會達到內環3萬元/、中環2萬元/、外環1萬元/[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。從2012年初來看，這個當初聳人聽聞的說法已經部分稱為現在的實際情況了。
同時，擁有豐富的不可復制的歷史文化資源也是舊有住宅升值的一個重要因素。歷史文化資源與一般物質資源不同，隨著時間的流逝和城市的發展這種類型的資源有明顯的增值性。而且這種增值性在城市發展進入后工業化的階段以后，表現的尤其突出。具有歷史文化特征的城市區域在社會對文化重新回歸的潮流下，成為某些第三產業的處所和一些特定的高等級社會階層的理想居住地。上海新天地的改造就生動地詮釋了發掘歷史文化資源的價值。
1.3舊有住宅居民的改造要求也是迫切的:
上海的人均GDP早己經邁進中等發達國家水平，經濟社會的全面均衡發展成為重點。因此不管是因為社會發展所產生的與現實標準存在的絕對反差，還是因為社會分層所產生的相對反差，對舊住宅區居住的原住民來講，改造是極為迫切的。特別是對于那些住房面積低下的居民來講，從他們因為住房條件而所反映出的較為極端的不滿情緒的背后，體現出對改造的渴望。
2.舊有住宅改造的不同方式
本文按照更新改造力度從大到小的次序排列，對上海住宅改造的實例加以分析。新天地的案例雖然外觀基本維持原狀，屬于保護性再開發，但由于原有的居住功能完全改變，可以看作更新改造力度最大，因而放在首位。
2.1改變原有的居住功能的改造（以上海新天地為例）
新天地位于上海的太平橋地區[ 其大致范圍在南路以西、馬當路以東、興安路、太倉路以南，合肥路以北。]，它始建于1900年，是大量中下層華人家庭居住的社區，并于1930年代起逐漸淪為 “下只角”。至1990年代，太平橋地區除了極少數新式里弄和新公房外，絕大部分是舊式里弄，建筑陳舊，公建配套不足，市政設施和綠化缺乏，屬于盧灣區舊區改造的范圍。根據1996年的太平橋地區改造規劃，該地區將成為現代化的國際性商住園區。
新天地廣場屬于歷史保護區，保留原有舊石庫門里弄格局，并對建筑外觀進行保護性改造。地塊功能由原來的居住轉為開發公共性的商業和文化活動，充分利用毗鄰淮海中路商業街的獨特區位優勢，最大限度地發掘地段的潛在價值（圖5.2.1.1）。
太平橋公園也在拆除舊式里弄街坊的基礎上得以實施，建有l公頃的人工湖和3公頃的公共綠地。太平橋公園北側是商務區，南側是住宅區，其中緊鄰太平橋綠地定為外銷住宅區。
109和112街坊的修建性詳規由SOM公司完成。第二階段的設計及實施方案由Nikken Sekkei InternationalLtd. (Singapore)與Wood &Zapata Inc. (USA)聯合承擔。其中, Wood &Zapata Inc. (USA)主要是提出設計概念及整體規劃思路,由Nikken Sekkei完成方案的發展及深化過程，整個項目歷經兩年多[ 喬曉紅?歷史地段建筑環境的再生與創新――記上海太平橋地區新天地廣場舊城改建項目?建筑學報， 2001（3）：P12~15]。
羅小未先生曾在文章中對新天地的改造過程作過生動的描述[ 羅小未?上海新天地廣場――舊城改造的一種模式?時代建筑，2001（4）：P25~26]：
“整個保護、改造與開發是一個挑戰。以新天地北里為例，在這個面積不到2公頃的地塊上原先建有15個縱橫交錯的里弄密布著約3萬m2的危房舊屋。其中最早的建于1911年，最遲的建于1933年。它們中有的有能直達馬路的弄堂口，有的則要借道其它里弄才能進出。因此在規劃上首先要讀懂它們之間的關系。要在密密麻麻的舊屋中“掏空”出一些公共空間;在“掏空”的同時還要把一切能為廣場增色的、具有石庫門里弄文化特征的建筑與部件保留下來加以利用。
新天地廣場在建筑的改造與修整方面曾經歷了很大的困難。本來要在石庫門房子中塞進現代的休閑生活內容就夠困難了，何況這些房子大多為危房，沒有衛生設備、上下水道陳舊不足、基礎與地板均已腐爛，只要稍微一動便有散架的可能。結果做了很多試驗，付出了昂貴的代價才得以完成。特別是象Ark和La Maison那些兼有演出的餐廳內部需要寬敞與能承受大荷載的空間和供演出用的機電設施。因而建筑除了外墻之外，里面的基礎、上下水道到屋頂全部是重新建造的。而且外墻有些已經酥松，只好對之進行修補與加固并注射了一種進口的防濕藥水。事實上幾乎所有的舊屋均要大興土木與脫胎換骨才能更新使用，因而其費用每平方米高達二萬元。”
新天地在建筑設計方面無疑是成功的。從商業開發的角度看，新天地改造也取得了輝煌的成功，為香港瑞安集團贏得了滾滾財源和良好的口碑。胡慶慶從商業策劃的角度對新天地的成功作了描述和分析[ 胡慶慶?上海太平橋地區開發與“新天地”的誕生――房地產策劃的成功范例?城市開發，2002.06.P55~56]：
“在各種刊物上‘新天地’成為‘出現率’最高的評論焦點，從《城市規劃匯刊》到《新民周刊》，從《建筑學》到《時代建筑》、《室內設計與裝修》等，都有大篇幅的重頭文章，從不同角度評述、贊揚。甚至日本《新建筑》雜志也有專文評論、褒揚。同時，新天地廣場已成為上海旅游的重要景點之一，尤其是國外的旅游團隊，對此有濃厚的興趣。”
“保留、改造、新建（新天地地塊）5.7萬平方米的建筑，以致每平方米建筑面積綜合費用高達2.28萬元。在此粗略估算一下，若設貸款年利率為9%，13億元投資，分20年清償的話，每年還款額為1.4241億元。我們再粗略估算一下租金收入，……租金年收入為1.4315億元，收支基本持平。若還款期縮短的話，本項目還是一個虧損項目。”
“為何瑞安集團公司要花大精力來搞一個并不十分有利可圖的項目呢？……太平橋綠地、湖泊與新天地的人文環境大大提升了其周圍的房地產的品位和價值，……以目前已經開始銷售的小高層樓盤為例，其房價已達2萬到2.5萬元/平方米，而在其鄰近相同類型的住宅樓宇只售1萬元/平方米,高出整整1-1.5萬元/平方米。太平橋地區開發的新樓宇估計總量可達2 0 0萬平方米，如果每平方米售價均能比其他地區樓盤高出1萬元，那將獲得豐厚的收益。其次由于新天地廣場的改建成功，已對瑞安集團公司產生了一個極好的廣告效應，已使“瑞安”成為滬上高檔房地產的知名品牌，獲得購房者的高度信任。”
至此，太平橋公園和新天地廣場形成了太平橋地區的一顆磁石，在它的周邊吸聚和簇集了一批高收人階層和富裕階層的住宅區，2008年初上海市中心6萬元/以上的住宅大多集中在新天地地區。但是，相對于其周邊尚未改造的廣大舊式里弄來說，居住隔離與社會階層的分化程度是令人觸目驚心的[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀?城市規劃學刊?2005(2):P31-37]。
新天地作為上海歷史建筑改造與開發的標桿性實例，可以帶給我們以下一些啟示：
舊有住宅改造除了“推倒重建”和“原狀保護”之外還有第三條路，就是新舊交融的“新天地式”改造。由于新舊建筑和生活方式的戲劇性對比，很容易引人注意，取得良好效果。在這方面新天地取得了轟動效應，起到了很好的宣傳示范作用。
新天地的成功是上海的成功，背后有著海外人士的上海懷舊情結，老上海里弄生活的鮮活記憶和上海轉型國際性大都市的歷史機遇作為支撐；新天地的成功也是瑞安集團的成功，前瞻性的眼光、巨額的資金、胸有成竹的耐心和超強的招商運作能力是這個特殊的地產項目成功的基礎。從這兩個角度來說，新天地模式是很難被大量復制的。
新天地每平方米改造費用極高，將住宅改為盈利性商業建筑在經濟方面勉強可行，但對于大量性舊有住宅的改造，難具推廣價值。
2.2大規模重建的改造（以中遠兩灣城為例）
中遠兩灣城位于上海中山北路以南，蘇州河以北，光新路以東，恒豐路以西。屬普陀區潘家灣、潭子灣和王家宅地區，簡稱“兩灣一宅”，是有名的“365”棚戶區，俗稱“上海最后一條‘窮街’”，該地區范圍約有63公頃地區內原有居民1萬戶,各級工廠300多家.內區河道縱橫,街道狹窄,居民密集,生活混雜,治安混亂，社會問題日益嚴重,社會矛盾非常突出[ 黃秋平?兩灣理想?時代建筑，2004（1）：P130~133]。
改造后的總建筑面積達到160萬平方米，預計總投資將達60多億元人民幣。多年來，上海歷屆市委、市政府想著手改造，都因種種原因而擱淺[ 開啟廣告?講求戰略求勝強化過程控制――中遠兩灣城策劃案[J]?中國廣告，2001（12）：P38~40]。于是能不能成功改造“兩灣一宅”地區，成為了上海能否在20世紀末完成365萬平方米危棚簡屋改造的關鍵。開發商中國遠洋運輸集團（簡稱“中遠”）最終承擔了這一地塊的開發。
中遠兩灣城規劃占地49. 51公頃，規劃總建筑面積160萬m2。毛容積率3.2凈容積率5.0，住宅建筑面積140萬m2，規劃居住人口為3.58萬人。 50公項的土地一次性拆遷完成（圖5.2.2.1）。
規劃中注重建筑所勾勒的空間形態和接近自然的生活品質。根據特定的基地環境將基地劃分3個區：北部的嘈雜區、中部安靜的景觀區、南部親和的河濱區。規劃首先在基地北側布置了5棟長板式住宅，有效阻隔了北面高架環線、輕軌明珠線和滬杭鐵路線噪聲的疊加影響，同時在其間穿插布置了3棟點式住宅，有效地減少板式建筑組合所帶來的冗長感，活躍了北部的建筑形態，突出入口的空間形象并反映出內外空間的滲透性。
南部則以點式和小板式住宅沿河岸布置，強調區內綠化景觀和河濱景觀空間的連貫性，提升住宅區品位[ 莊斌?中遠兩灣城，上海，中國[J]?世界建筑?2006(3):P94]。
設計中采用了建筑底部架空1層或幾層(挑高4.2米，局部架空至7米，總計面積近5萬m2)，來保證視覺空間的通透感和連貫性；還將1.8公里寬的蘇州河親水岸線向小區外公眾開放，營造出一個優美的居住綠化環境[ 沈迪，黃秋平?“兩灣一宅”舊區改造規劃設計[J]?1999.06:P7~8]。
伴隨著1990年代蘇州河水質與環境的綜合治理初見成效，經過大規模的改造，原有居民動遷了，除了少量回遷戶外，新建的中遠兩灣城成為中高收人住宅區。從1999年10月一期開盤至2003年10月三期開盤，其間價格由3200~4200元/升至12000~l4000元/，翻了3~4倍，漲幅驚人。通過住宅次級市場的轉讓，在中、高收入階層之間產生了二次甚至多次替代現象，例如一期購買的住戶將已經升值的房產以高于當初購進的價格轉手[ 黃怡?城市居住隔離的模式―兼析上海居住隔離的現狀[J]?城市規劃學刊，2005(2):P31-37]，兩次替代的結果使得該住宅區居住人群的階層發生了很大的轉變，與周邊城市住宅區的隔離程度也不斷加強。
然而在2006~2007年，中遠兩灣城又發生了大規模的群租現象，居住人群再次發生轉變。據上海市消防部門的統計，中遠兩灣城內共有“群租”和“居改非”965套，其中“群租”683套，分為純“群租”576套，公司集體宿舍96套，旅館經營11套。 “居改非”282套，分為開公司265套，做倉庫14套，做盒飯3套。集中在中遠四期29個門樓，總建筑面積104451.60平方米，平均每戶108.24平方米。每套“群租”房平均分割7間，就有4032小間，按每套平均10人計算，增加流動人口近萬人，被稱為“滬上第一群居小區”。[ 郭長洪，張羽龍?邁向和諧的“第一群租小區”――記中遠兩灣城群租整治[J]?檢查風云，2008(7):P30-31]
2007年2月7日中遠兩灣城97弄8號31樓一群租房內因電器短路突然起火，所幸當時屋內并無租客，沒有造成人員傷亡。“原本建筑面積為104平方米的兩室兩廳房屋被二房東用三夾板和細木工板隔成了7個獨立的小房間，擺放了12張床位，房門口雜亂地堆放著堆積的生活垃圾，隔出的小房間外，僅留下一條容一人通過的狹窄走廊，走廊地板上還堆放著兩個電飯煲和一臺微波爐，并且都插在同一個拖線板上。”這就是失火群租房里面的情景。群租現象從一個側面反映出了上海生活成本直線上升，和低收入群體的尷尬境地。“周先生2007年7月從山東某高校畢業，來上海闖蕩的他每個月就靠1500元的工資度日。他與朋友合租在中遠兩灣城。‘如果有錢的話，誰愿意住這種地方。’他說，‘中遠兩灣城一套面積80多平方米的裝修房，月租在3000元左右。群租房便宜很多，不到4平方米的小隔間，價格700元。我的月收入是1500元，交通費每天6元，吃飯每月350元，再加上水電費、通訊費基本上分文不剩。’” [ 同23]
由于群租造成居住單元人口密度增加，使單位公共資源分攤比例降低，更造成衛生、擾民等多種問題。不少業主都抱怨“我們的生活品質明顯受到‘群租’的影響。”可見，如此規模巨大的群租讓中遠兩灣城存在嚴重的治安、消防、傳染疾病隱患，影響了周邊業主的正常生活，造成來訪不斷，投訴不斷，公共設施也超負荷運行。最后由政府出面進行治理整頓，才使中遠兩灣城內的群租問題得以基本控制。
通過中遠兩灣城的案例我們可以得到以下啟示：
大規模推倒重建對危棚簡屋的改造是最有效率的途徑，通過精心的設計可以營造良好的居住環境。
目前，上海中心區改造后的大型社區居住由于區位優勢，吸引了大量中、高收入階層入住。但如回遷戶很少，容易形成居住隔離。
工作在中心區的低收入階層，由于無法負擔遠途通勤的時間與金錢成本，往往選擇就近、廉價的出租房源居住。如果他們的需求得不到有效疏導，會產生畸形居住形態，影響社會和諧。
隨著郊區環境的改善，交通的發展，私家轎車的普及，上海市中心城區人口密度已初步呈現降低的趨勢[ 李健，寧越敏?1990年代以來上海人口空間變動與城市空間結構重構?城市規劃學刊，2007（2）：P20~24]；低收入者的住房需求如無法疏導，會導致中心區環境惡化，加速郊區化進程，有重蹈美國惡性郊區化覆轍的危險。
2.3拆落地[ 里弄住宅拆落地更新是靜安區結合自身特點對成套更新方式的一種大膽創新，它的主要做法是在保持原有建筑占地基本不變的基礎上，將原有的舊住宅拆除，并按照原有風格進行重建。]的改造（以新福康里為例）
新福康里小區（圖5.2.3.1），南臨新閘路，北至武定路，西起泰興路，東靠石門二路。項目總占地面積37886平方米，項目在成套率更新前就叫做福康里，是一片建設于1927年的舊式里弄住宅小區。小區原有居民約2600戶，戶內大都無衛生設施，廚房為多戶共用，每戶居民的平均住房面積只有35平方米（圖5.2.3.2）。
原地新建的新福康里小區總建筑面積108936平方米，由2幢高層住宅、16幢多層住宅及6幢聯排別墅組成。自1998年9月啟動至2001年底建成，建設總周期為3年半，項目總投資約5億人民幣。
全部建成后可居住1504戶居民，其中回搬居民近800戶，平均每戶的住房面積達70平方米，并有獨用的煤、衛設施。另有可銷售近400套住房，異地動遷了1800戶居民。在建筑風貌上既保留了傳統民居特色，又融入了現代海派風格，是靜安區第一個成片、整街坊舊住房成套改造項目。
在市、區兩級政府政策向舊里成套改造傾斜和聚集下，新建房屋成本大為降低，原來居住在福康里的居民，平均每戶只要出資12萬元就可回搬，這樣既滿足了居民住房改造的需求，又符合居民的實際承受能力，深受大家的歡迎[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士論文?2007?P52]。
新福康里是靜安區第一個成片、大規模的成套率更新項目，在許多方面值得借鑒的方面。
例如，完全商品化的開發模式，通過商品化的運作方式實現了項目整體的資金平衡，減輕了政府資金上的壓力，同時提高了住宅建筑品質和居住區的整體人員素質。
一系列的政府優惠政策也保障了項目的成功。資金方面，由于被列入舊城改造的試點地塊，土地在協議出讓的時候免去了土地出讓金；動拆遷的環節，由于推出了“區內回搬”、“16平方保底”等全面兼顧居民利益的動遷辦法[ 愿回搬的居民可在本區范圍內專為動遷戶建造的商品房享受市場價的7折優惠；戶口較多而實際住房面積較少的困難動遷戶則可享受每人16平方米的“保底政策”。]，才確保動拆遷工作的順利實施；在規劃指標上，對于小區中心6000平方米的架空層不計算容積率，使小區在延續原有的里弄住宅所特有的空間尺度的同時，保留了適當的開發強度，并增加了相應的配套設施。
合理調整利益分配，讓利于民是項目取得成功的基礎。較為合理的原有居民安置方案, 原有居民根據自身的經濟和居住條件，通過原地回搬、異地安置和貨幣安置三種方式實現居住的成套率，三種方式的安置方案相對透明和公平，加上政府和開發商的共同讓利于民，使原有居民在該項目的更新過程中充分受益。
新福康里小區的建設為上海市靜安區樹立了一個舊有住宅大規模、整街坊改造的成功個案，社會影響非常良好，并帶動了其后的一系列改造建設，。
王佳寧通過對新福康里小區的實證研究，比較了它與豐裕里[ 豐裕里地處上海市盧灣區的中心地塊，屬淮海街道復四居委，與新天地、太平橋綠地僅相隔兩個小街區。豐裕里約建于20世紀20年代，其空間構造為標準的后期石庫門里弄。東、北兩面臨街，由一條南北向的主弄貫穿全弄，串連兩側的12條支弄，一側的支弄為封閉的盡端式，另一側通達一條狹窄的輔弄。該里弄占地近1公頃，登記在冊人口有1716人，共608戶，其中約有1/4~1/3的人口屬于流動人口，其構成由前來上海務工暫住的人員為主，其余的常住人口基本上都有很長的上海居住史，其中的老年人約在上世紀中葉之前就來到上海，而中青年人群基本是這些前移民的后代，整體社會結構與現今上海一般里弄街道的構成相近。]的鄰里交往狀況，發現新福康里的鄰里認知和交往狀況在許多方面并不亞于傳統的里弄社區。
“第一，在鄰里熟識的數量上，豐裕里和新福康里都有較高的估計，絕大多數居民至少認識“一些”鄰居。
第二，在鄰里關系親密度上，豐裕里居民的親密表現不如新福康里，反而傾向于維持較淺薄的聯結形式。
第三，在鄰里關系健康度的評價上，豐裕里和新福康里的認可情況都較好，少有負面評價。然而，新福康里有更多居民作出了積極的正面評價，說明在良好度的感知上新福康里更勝于豐裕里。
第四，在鄰里關系重要性方面，絕大多數受訪者都意識到部分鄰里聯結對他們“很重要”，但是在兩地的比較中，豐裕里的重要性評價仍低于新福康里，對鄰里聯結及其情誼的依賴度不如想象中的高。
第五，在個人支持獲得方面，兩地都有較好的獲得支持的信心，而豐裕里比新福康里有更大比例的居民對此持高度肯定的判斷，說明豐裕里居民確實具有較高的鄰里支持和互助保障。在忠告類支持和日常幫助類支持間，雖然兩地對前者的確定程度略低，但整體差距不大。
第六，在鄰里整體關照的判斷上，兩地的肯定判斷更勝個人支持，說明不論在豐裕里還是新福康里都相信鄰里中存在普遍的互助規范。
第七，在生活氛圍舒適性的評價中，豐裕里表現一般，而新福康里卻呈現很高的正面評價。說明在生活氛圍的適意度上，里弄式居住方式并不存在優勢，反而可能是一種缺陷。
第八，在鄰里責任感方面，豐裕里的居民有較廣的警覺意識，整體所關注的范圍比新福康里大許多。在新福康里，多數居民的警覺心理嚴格限制在與自家直接相關的區域，而豐裕里的居民較能為鄰里共有的空間擔負責任。[ 王佳寧?上海傳統社區鄰里環境研究―基于石庫門里弄的實證研究?同濟大學碩士學位論文?2007?P113]”
分析“新福康里”的實例，并與中遠兩灣城進行比較，我們可以得到下面的結論：
與“推倒重建”的方式相比較，“拆落地”同樣是在相同的地塊上全部新建住宅與配套設施，不同點在于：其一，“拆落地”的新建住宅在空間布局、建筑造型、裝飾細節等方面盡量做到按照原有風格重建；其二，“拆落地”的新建住宅中以就地回搬的原有居民為主。
就地回搬的居民背景差異不大，很多人都是改造前多年的老鄰居，對維持社會的穩定、延續的城市文脈都是有利的。同時，部分新搬入的居民進行適度混合，增加了區域的活力。
由于“新福康里”的建設年限較早，高層住宅較少，加之原有居民居住密度極高，所以有三分之二的居民沒能做到就地回搬。如果加大高層住宅的比例，可能會緩解這一現象。
政府的優惠政策和開發商平和的心態是這類“拆落地”項目成功的保障。因此有必要就此類項目的地價、架空層面積計算、開發商的補償機制等多方面政策做出比較明確的規定，這樣才能平衡各方利益，切實有力地發掘“拆落地”這一改造方式的巨大潛力。
2.4保留歷史痕跡的改造（以復城國際為例）
復城國際位于虹口區東北部的曲陽中心商務圈，西臨曲陽路，東至伊敏河路，東北角與騰克路相接其南面為一建于上世紀六、七十年代的居住小區。復城國際總建筑面積約15萬平方米，是一個集住宅、辦公、酒店式公寓、休閑、商業為一體的綜合小區，其中包括7萬平方米的住宅，6萬平方米的辦公以及1.4萬平方米的商業。該項目由上海復地與荷蘭ING[ ING是全球排名前三的房地產投資管理公司，管理的地產總值超過840億美元，旗下還擁有荷蘭唯一一個歷史保護建筑投資基金―荷蘭國際歷史保護建筑投資基金，在歷史建筑保護和舊城改造方面有著豐富的經驗。]攜手打造。
基地原址為中國鼎鼎大名的八一電影機械廠所在地。這里曾經輝煌一時，從1952年建廠開始這里出品了大量電影放映設備和照相機械產品，16毫米移動式電影放映機、35毫米固定式電影放映機、16毫米印片機、印片縮片機等。
復城國際的綠地占地面積為15120平方米，綠地率為35.5%，集中綠地面積為6624平方米，集中綠地率為15.3%。這樣的指標其實并不是特別優秀，但是，基地原有綠化保護率卻高達80%，另外的20%進行了就地遷移。
在最終的規劃中，基地上這條60多米長、有近百棵上百年樹齡的香樟木的林蔭大道得以完整的保留，成為社區的中心景觀大道。該景觀道的端頭是一個5米多高的噴泉，也是保留下來的。正對著噴泉的是一棟建筑建于上世紀的30年代，這棟日偽時期日本人所造的老洋房在戰火中幸運不倒，動蕩中依然屹立，今日亦獲得了新生。
復城國際的中心區域以2幢保留老建筑帶領另2幢新建建筑，構成大面積的商業共享區域為核心。該老廠房是八一電影機械廠興建的第一批建筑，迄今已有50多年的歷史了。
廠房恰好位于基地的中心位置，建筑面積約900平方米，單層鋼排架結構。復地集團耗資600萬元改造，設計邀請了在歷史建筑保護再利用方面有著豐富經驗的日本HMA建筑設計公司，該公司曾完成了上海新天地，建國中路8號橋，杭州UME電影城的眾多改造項目，在業內有著良好的聲譽[ 高洪構?上海新興樓盤中的歷史建筑?同濟大學碩士學位論文，2008（3）：P24~26]。
復城國際的售樓處就設在老廠房內，里面除了刻意磚塊的墻和經過修繕的拱頂，其余全都打上了現代化的烙印:用彩色厚玻璃鋪就的走道、造型奇異的沙發，以對比的手法，在歷史和現實之間取得平衡。
復城國際的案例可以改變我們的一些思路：
大規模的重建也可以保留歷史的痕跡、延續時代的文脈，盡管這種延續只是歷史建筑的片段。
保留的舊建筑面積所占的比例不一定很大（復城國際的案例中不足1%），但由于處在中心位置，并改造為公共設施，位置和功能的特殊性使區域的歷史氛圍得到延續。
原汁原味的老建筑，通過對比手法可以產生強烈的戲劇效果，加上一些文化積淀、歷史傳奇，給人的印象十分深刻。
2.5局部設施的更新改造（以平改坡為例）
所謂“平改坡”的“平”是指平屋頂的多層住宅，而“坡”則是指更新后的坡屋頂狀態。根據上海市房屋土地資源管理局解釋：“平改坡”是指在建筑結構許可條件下，將多層住宅平屋面改建成坡屋頂，并對外立面進行整修，達到改善住宅性能和建筑物外觀視覺效果的房屋修繕行為[ 見上海市房屋土地資源管理局網站shfdz.省略/gzbh/zhgz/zyp/200411/t20041109_53457.htm]。此工程四次列入市政府實事項目。自1999年～2006年已累計完成2870萬平方米，計13009幢，受益居民達55萬戶[ 顧振遠?關注民生改善舊房居住條件?上海房地，2007（7）：P20~21]。
在“十五”期間，除了針對舊式里弄的大規模商業開發的更新方式和成套更新方式外，一種新崛起的更新方式在上海中心城區的城市建設與發展中發揮了重要的作用，特別是當大規模更新因為動拆遷問題陷入困境，成套更新方式也因為政策執行上的問題放緩進程時，“平改坡”卻產生了良好的社會反響，積極的推動了中心城區的舊居住區更新工作。
“平改坡”更新方式，因為其單位投入量較少，單純“平改坡”每平方米80元，綜合改造不超過140元/平方米。對應目前中心城因為商業商務功能的拓展而不斷增長的經濟實力，政府完全有能力承擔起這樣的更新開支。“平改坡”更新方式的出現和成功為中心城區的舊居住區更新拓展了思路，并極大的緩和了當前的社會矛盾。
平改坡從1999年第一幢試點成功至今，僅有8年的歷史，但在這期間，“平改坡”這種更新方式其內涵和外延都得到了不斷的發展，按照其發展可以分為以下三個階段[ 高鵬?上海市中心城舊居住區更新方式比較研究――以靜安區為例?上海交通大學碩士學位論文?2007?P47]：
第一階段為探索期（1999――2000年），1999年8月開始沿延安路高架試點，完成改造13幢，并在試點成功的基礎上，2000年擴大試點至全市重要景觀周邊的1000幢。在這一階段，“平改坡”改造內容主要是以整修屋面和外立面為主，簡稱 “穿新衣、戴新帽”。
第二階段為拓展期（2001――2003年），改造范圍擴大到各區高架道路沿線和重要景觀道路沿線區域，三年內完成改造4648幢。改造的內容也隨著兩個平改坡綜合改造的試點，深化為結合平改坡，對整個小區的形態、功能、環境進行綜合改造，簡稱“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境”。
第三階段為深化期（2004年――至今），這一階段時間內，改造的對象從景觀道路沿線進一步擴展為成規模的小區，在第二階段綜合改造試點取得成功經驗的基礎上，逐漸將更新重心調整為舊小區平改坡綜合改造。同時，根據2005年上海市建設環境友好型、資源節約型城市的要求，把降低能耗增添為新的改造內容。至此，平改坡的綜合改造內容擴展為“穿新衣、戴新帽、換內膽、整環境、降能耗、節資源”。
張金秀在文中對第三階段的“平改坡”工程作了以下描述[ 張金秀?平改坡:舊區改造的新路子――關于上海舊區改造工程的思考?上海房地，2006（9）：P49~51]：“仙霞物業管理的威寧小區成為申城新一輪首批舊小區"平改坡"綜合改造試點之一。……這里實現變頻供水、垃圾生化處理，安裝了智能化的紅外線報警系統、電子公告牌、太陽能路燈、發光門牌，綠化將得到合理布置，小區道路將變成靜音的柏油路，拆掉多余圍墻后騰出的空間可以增加40多個車位，居民們不用把車停在馬路上了。擴建后，每戶增加的5到20個平方米面積，僅以較低的成本價出售給居民，這樣，居民不用搬離原地，就可以花小錢改善居住條件。在這新一輪的舊區改造中，結合“平改坡”工程，本市還開始了住宅綜合改造試點，延長住宅使用期。比如，在基礎加固的基礎上，將底樓居民上搬至實行“平改坡”后的住宅頂層，騰出底樓空間，用作社區圖書室、健身室、活動室、保健室等社區服務公共設施；在部分多層住宅中加裝電梯等。”
透過“平改坡”現象我們可以發現：
滿足舊有住宅居民的需求并不并不需要投入巨大，100元/平方米左右的造價，增加一些小的配套設施就可以達到較高的滿意度。
在級差地租極為顯著的上海，保證舊有住宅居民利益，很大程度上是保證他們居住的區位優勢。
