時間：2022-05-20 18:21:31
引言：易發表網憑借豐富的文秘實踐，為您精心挑選了九篇物業消防安全責任制度范例。如需獲取更多原創內容，可隨時聯系我們的客服老師。
根據《中華人民共和國消防法》（下稱《消防法》）和《***廣場消防管理規定》（下稱《管理規定》）的規定，為確保***廣場不發生火險和消除火險隱患，特制定***廣場業主/租戶（下稱業戶）消防安全責任書，并確定業戶負責人為***廣場層號商鋪/寫字樓的防火負責人，其責任如下：
一、建立本單元商鋪/寫字樓以防火責任人為主導，單元使用人和單元內工作員工共同參與的消防安全小組，認真貫徹執行《消防法》和《管理規定》等消防法規及條款。
二、防火責任人應經常教育單元使用人和單元內的工作員工樹立防火意識，使用完電器、燃氣用具后開關（閘門）要關閉。
三、配備必需的消防設備器材，定期檢查維修，并在有效期結束前或使用后及時更換或填充材料。
四、經常對單元使用人和單元內員工進行消防知識以及火警發生后逃生、自救技能的學習，使其都能正確使用所配備的消防設施和器材。
五、定期對本商鋪/寫字樓內部消防工作進行檢查、總結，同時主動配合有關消防監督機關和物業服務中心對本單元消防工作的檢查、監督。
六、有義務參加和發動商鋪使用人員或公司員工參與消防主管部門和物業服務中心組織的消防演習及宣傳活動。
七、組織制定緊急狀態下的疏散方案，在緊急情況下組織撲救初起火災和指導安全疏散，火災發生時應服從現場指揮員的統一指揮。
八、有責任保護火災事故現場，協助物業服務中心和消防機關調查火災原因。
九、具有國家規定的有關防火安全責任人所應有的權利、義務和承擔相應的法律責任。
為保證本責任書的有效執行，對發現有違反上述條款造成火險或存在火險隱患等情況，物業服務中心有權追究責任人責任或按《消防管理規定》予以處理；本責任書自簽字之日起生效至該物業單位更換業主或租約終止時為止，業戶中間更換責任人則須另行簽訂消防安全責任書，更換責任人未重新簽訂責任書的，其前任物業單位負責人承擔當然責任人的責任。
本責任書一式兩份，業主/租戶一份，管理公司一份。
責任單位：***商業有限公司
區層號商鋪附火警電話：119
物業服務中心報警電話：
管理單位：
責任人：責任人：
電話：電話：
關閉 裝修工程消防安全責任書范文二
甲方：定西友誼商貿城
乙方：______________________
此工程為駐定西友誼商貿城第___層____單元___號__，由乙方承擔的裝修工程，該項工程計劃于_____年_____月____日開工，____年_____月____日竣工交付使用。
為了加強施工現場安全。根據《中華人民共和國消防法》、《企業、事業單位消防安全管理規定》，施工單位必須簽訂消防安全責任書，并承擔下列責任：
一、乙方在工程設計、材料選用、施工方案等方面，必須符合防火規定和要求，并將施工圖紙、方案、施工審批表、防火措施報甲方審核。
二、乙方在開工前最少30天，持甲方公章的全套申報手續，向消防局申報，待批準并獲得消防部門批復的有關文件后方可施工。
三、乙方要嚴格執行有關部門批準后的施工方案，不得擅自更改。
四、（1）乙方施工現場消防設施的更改、變更、停水必須向甲方提出申請，經研究同意方可進行，噴淋和消火栓系統停水期間造成的責任和后果、經濟損失均有乙方承擔。
（2）用電要向甲方申請，電器設備需由持有操作證的電工安裝，并設置配電箱，不得隨意亂拉臨時線，要符合國家有關規定。
五、乙方進行明火施工時，應到甲方有關部門辦理臨時動火許可證，配備消防器材并嚴格執行消防安全制度，甲方在簽發動火證后，將派人到現場進行檢查。
六、乙方對所有參加施工的人員應進行防火安全教育，并嚴格遵守施工現場安全防火的有關規定，服從甲方現場人員的管理，如施工現場發生火災，須及時報告甲方并組織撲救，注意保護事故現場。
七、乙方在施工中使用易燃物品時，應首先通知甲方，必須符合《化學危害安全管理條例》的規定，采取有效的安全措施，有專用庫房，由專人保管，不得過夜存放。
八、乙方施工中不得大面積使用脫漆劑易燃液體。在現場噴漆時，要有良好的通風措施，不得和其它工種交叉作業，現場嚴禁有明火，要使用防爆電器。
九、乙方必須在施工現場設立禁煙標志和防火安全制度牌。
十、乙方施工的堆料或垃圾不得阻擋消防設施，不得堵塞消防疏散通道，并及時清理垃圾
十一、甲方為上述條款的執行提供協助并負責監督、檢查，甲方在檢查中發現施工過程有違反消防安全規定或未按相關規定施工的，有權對乙方給予處罰并責令停工。
十二、工程竣工后應向消防部門報驗，并在取得相關驗收批文后，甲方對承租區域進行竣工驗收。
十三、施工中，凡因乙方未遵守消防法規而造成火險、火災，乙方必須承擔責任并賠償一切經濟損失。
十四、上述條款甲方有權因施工現場情況隨時做出修訂。
本責任書自簽字起生效，責任書一式三份，甲、乙雙方各持一份，另一份報市消防局備案。此責任書在施工驗收完畢，施工人員全部撤離________（出租房屋名稱）后自行終止。
甲方（蓋章）乙方（蓋章）
負責人：負責人：
_____年___月___日______年___月___日
學校消防安全管理目標責任書范文三
為貫徹落實《河北省學校消防工作暫行規定》和市教育局、市消防大隊的有關文件精神，進一步明確消防責任目標、做好消防工作到人，責任明確。落實本校的消防安全責任制，特制定本責任書。
一、學校實行部門消防工作責任制，學校消防工作由總務處具體負責，并在學校內部實行逐級防火責任制、崗位防火責任制，實行“誰主管、誰負責”。
二、貫徹“預防為主，防消結合”的方針，逐級建立消防安全責任制和崗位消防安全責任制。
三、學校成立由主要領導任組長的消防安全領導小組，各部門成立相應消防安全組織，確定消防重點部位、重點崗位，并在這些單位、部門設崗位消防安全員，并報學校安全管理處備案。
四、將消防安全教育培訓納入教職工和學生教育培訓之中，增強消防觀念、懂得消防知識、提高消防能力，掌握消防自救技能。
五、定期組織防火安全檢查，建立火災隱患登記整改記錄，及時消除火災隱患，確保安全疏散通道、安全出口暢通。發現重大問題及時整改、報告。
六、整改火險隱患，加強學校消防設施的維護保養，設置明顯的消防安全疏散標志、安裝維護應急照明燈等。確保消防設施完好、有效。維修、維護人員熟知其位置、功能和使用方法。
七、堅持向學校安全管理領導小組及時上報制度，消除隱患。明確巡查的人員、內容、部位和次數，填寫維修保養、消防設施定期檢查記錄。巡查人員及其主管在巡查記錄簽字。
八、結合安全管理處制定滅火疏散預案，每半年組織師生開展一次疏散逃生演練。
九、每年要利用新生入學和寒暑假期集中組織開展形式多樣的消防宣傳教育活動，利用校園櫥窗、板報、廣播、校報等建立固定消防宣傳教育陣地，在校園出口處、主要道路、教學樓等明顯位置，設置固定消防宣傳展牌；
關鍵詞：高層建筑；消防安全；城市應急管理；隱患治理
隨著城市的高速發展，高層建筑和超高層建筑越來越多，成為社會文明和經濟發展的重要標志。但由于高層建筑的樓層高、功能復雜、人員聚集、設備繁多等特點，以及近些年來高層建筑火災多發的態勢，反映出高層建筑的消防安全已成為城市發展過程中務須解決的難點、熱點問題。上海市消防部門為有效解決高層建筑存在的消防安全問題，提升高層建筑火災防范和城市應急管理能力，近年來以“世博消防安?！睘槠鯔C，深入推進城市高層建筑消防安全隱患治理工作，取得了階段性成效。但維護城市高層建筑的消防安全，建立健全長效機制，尚需重點圍繞責任制建設、隱患排查治理、宣教培訓和應急管理等幾個根本性問題，加強依法治理，落實部門分工，明確安全職責，加強長效管理，才能把高層建筑的消防安全工作向縱深推進。
一、要加強高層建筑消防安全工作責任制建設
城市高層建筑管理單位涉及政府職能部門、各屬地街道（鎮）、居（村）委會、物業管理部門、房屋產權單位和租賃單位以及公安派出所等多個單位。推進城市高層建筑消防安全工作，首先應當依法理順各個單位的管理職責，落實消防安全工作責任制，做到“依法辦事，按職分工，各施其職，齊抓共管”。因此，要根據《中華人民共和國消防法》、《上海市消防條例》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》、《上海市住宅物業消防安全管理規定》、《上海市建筑消防設施管理規定》等法律法規的規定，按照“誰主管，誰負責；誰出租，誰負責；誰受益，誰負責”的原則，督促高層建筑物業管理等單位建立和落實消防安全責任制。當前世博安保期間，要將高層建筑消防安全工作納入逐級簽訂世博群防群治安全責任書的重要內容，逐級落實消防安全工作責任。各高層建筑相關單位的消防安全職責簡列如下：
1、各街道辦事處、鎮政府要建立并完善轄區內高層建筑消防安全工作臺帳制度，指導轄區有關單位建立并落實消防安全工作責任制，并切實加強檢查督促。
2、各居委會、村委會、社區服務站要制定區域內火災應急預案，組建義務消防員隊伍；經常性地開展防火安全教育、防火和滅火演練，組織高層建筑居民簽訂防火公約，并對火災隱患進行自查整改。
3、物業管理企業要明確消防安全責任人和專（兼）職消防安全員及其工作職責，落實法律法規的規定以及物業服務合同中約定的消防安全管理服務職責，按照有關法規、規范和標準，開展消防設施的日常維護保養管理工作；發現損壞的消防設施設備要及時告知物業所有人或相關單位進行維修；發現破壞消防設施設備的行為要及時制止，并報告當地公安機關消防機構。高層居住建筑的物業服務企業要協助公安消防部門落實建筑消防設施的年檢制度。
4、房屋產權單位出租的建筑物必須符合消防安全要求，并在合同中明確各方的消防安全責任。對于同一高層公共建筑內有兩個以上使用單位的，要成立由產權單位牽頭、使用單位法定代表人和消防安全責任人組成的消防安全領導小組，簽訂消防安全責任書，落實防火安全責任制，并根據不同業態的特點，加強消防安全管理、檢查督促、值班值守、應急處置等工作。高層公共建筑的產權單位要依法落實建筑消防設施的維修保養和年檢制度，也可委托建筑的建設、使用或者物業管理等單位實施。
5、燃氣及供電部門要定期檢查高層建筑燃氣管道、儀表、閥門、報警裝置及電線電路，并及時維修更換損壞的部件，解決私拉亂接電線等問題。對高層建筑內涉及房屋產權單位安裝的燃氣泄漏報警儀、管道自動切斷閥等設備，要委托有資質的第三方每年做一次強制檢測。
6、公安消防支隊、派出所三級管理機構和房地產管理部門要將高層建筑消防安全隱患整改情況，列入物業管理行業評比、平安小區和安全大樓評比考核工作的主要內容，切實加強監管、檢查。各級公安機關消防機構、各公安派出所應依法加強對高層建筑的分級監督檢查，及時糾正違反消防法律法規的行為。
7、規劃和國土資源部門要嚴格按照有關法律法規的要求，嚴把高層建筑項目審批關。在審批高層建筑項目時，充分征求和聽取消防管理部門意見。同時，要嚴把高層建筑項目驗收關，加強對在建高層建筑的監督檢查，對不符合規劃許可核準要求的不予驗收。
二、要加強高層建筑消防安全隱患的排查治理
城市高層建筑的消防安全隱患的排查應按照“自行檢查與監督抽查相結合，消防檢查與部門監管相結合”的“兩個結合”為原則。自行檢查以房屋產權單位和租賃單位為主，加強對內部消防設施、消防管理制度、應急預案和措施等方面巡查，及時發現并整改存在的消防安全隱患；監督抽查以各所地街鎮為區域范圍，定期加強地區高層建筑消防安全的抽查，確保重要高層建筑消防安全，督促相關單位落實管理制度。消防檢查以消防部門和公安派出所為主，按照消防規范要求，深入開展消防監督檢查，對存在火災隱患的單位依法處理；其他相關部門結合條線加強所轄高層建筑的消防監管。在工作中，應積極探索建立健全高層建筑消防安全管理的標準化，逐漸形成統一標準，并以“標準管人、以標準管事”的制度。
對在高層建筑檢查中發現的火災隱患，有的是一般隱患，有的涉及到產權單位多、整治資金缺乏、難于協調的復雜情況，治理時應按照政府主導的原則，必要時作為政府掛牌督辦項目，督促落實整治。
1、對存在火災隱患的高層建筑，由消防支隊依法開具《責令改正通知書》，明確整改責任主體及整改措施、要求、期限，并抄送地方政府和相關部門。期滿復查發現隱患仍未整改的，依法實施處罰，視情采取有關強制措施。對隱患整改確有困難的，報請地方政府協調解決。
2、對存在火災隱患且因維修資金缺少等原因難以落實整改的高層居住建筑，由當地政府府籌措資金落實整改，或列為政府平安工程督辦項目加以推進，確保及時消除隱患。
3、對存在火災隱患且因業態多、產權單位多導致消防管理責任主體不明的高層公共建筑，由當地政府協調建筑各產權單位或其上級主管部門，明確整改責任和整改資金來源，確保整改工作落地見效。
4、城鄉建設、規劃國土資源、住房保障房屋管理、安全監管、質量技監、工商等部門要在各自職責范圍內，做好高層建筑消防設施管理的監督。對高層建筑的產權單位未按規定落實建筑消防設施維修、保養、檢測等管理職責的，公安機關消防機構要依法實施處罰。
三、加強高層建筑消防安全宣教培訓
開展消防安全知識宣教培訓是抓好高層建筑消防安全的重要方面，消防部門和相關職能部門要通力合作，把宣傳教育作為一項長期的工作來抓，力求抓出成效。在宣教培訓的內容上應以基本常識、火災案例警示教育和逃生自救能力普及活動為主，通過宣傳培訓不斷提升高層建筑使用人、管理人的消防安全意識和管理水平；強化社會化消防教育培訓，落實高層建筑消防安全管理人、消防控制室值班操作人員、消防安全檢查人員職業資格證制度。
1、文廣部門應發揮職責優勢，積極牽頭開展消防宣傳教育，依托119消防日、逢年過節、重大活動等節點，充分發揮電視、廣播、報紙等主流媒體的作用，請主流媒體免費刊登、播出包括高層建筑消防安全防范知識在內的各類消防公益信息和公益廣告，建立完善消防公益宣傳工作的長效機制。
2、其他相關委辦局要組織、督促本級教育、人力資源行政主管部門、職業培訓機構將消防知識納入教育、教學、培訓的內容；督促高層建筑產權或使用單位認真貫徹落實《消防法》、《機關、團體、企業、事業單位消防安全管理規定》等法律法規，增強責任單位主體意識，使其自覺做好本單位的消防安全工作；加強消防志愿者隊伍建設，積極開展消防志愿宣傳服務活動，形成全社會參與、推動消防宣傳工作的格局。
3、公安消防支隊要會同單位人力資源主管部門以高層建筑的物業安保經理、建筑消防設施操作人員等為重點，組織開展針對性的消防安全知識培訓，確保高層建筑相關從業人員能夠熟練操作建筑消防設施設備，提升高層建筑的消防安全管理水平。
四、加強高層建筑消防安全的應急管理
近年來高層建筑火災頻發的形勢，高層建筑消防安全管理還不夠到位的現狀，緊急情況時高層建筑疏散和處置都極其困難的特點，這些都要求我們必須高度重視高層建筑消防安全應急管理，采取措施增強高層建筑應急管理水平，并建立與城市經濟社會發展相適應的高層建筑應急管理系統。在消防安全方面，將高層建筑消防應急管理工作納入政府綜合應急管理體系，加強對火災等公共安全突發事件的風險評估和預案編制，加大公共消防設施和消防裝備投入力度；加強滅火力量編成、組織指揮，開展針對性的模擬訓練、實地拉動和實戰演練；統籌、整合各類資源，做好突發事件應急處置過程中的人員疏散、安置等保障工作至為重要。因此，在構建高層建筑消防安全應急管理方面，政府、消防以及高層建筑相關單位因統一思想，明確要求，落實責任。
1、各級政府要將高層建筑消防應急管理工作納入綜合應急管理體系，加強對火災等公共安全突發事件的風險評估和預案編制，加大公共消防設施和消防裝備投入力度，落實應急知識普及、社會動員等工作。要統籌、整合各類資源，做好突發事件應急處置過程中的人員疏散、安置等保障工作。
2、消防支隊要繼續加強高層建筑火災的滅火救援準備工作，熟悉各類高層建筑的消防安全狀況，加強滅火力量編成、組織指揮、現場組網、戰術運用、戰斗展開、供水組織、疏散救人等措施，開展針對性的模擬訓練、實地拉動和實戰演練，進一步提升處置高層建筑火災等災害的能力。
3、高層建筑施工過程中，施工單位要設置專人負責工程施工消防安全管理，嚴格按照規定進行消防臨時設施配置和管理，確保工程過程中消防安全。監理單位要加強對工程施工現場消防臨時設施配置情況的檢查。
4、高層建筑的物業服務企業要針對服務管理對象特點，逐幢制定高層建筑初起火災撲救和應急疏散預案，明確各項應急處置工作的程序、措施和責任人，每年至少組織一次演練，及時改進不足，提升群防群治、自防自救能力。
參考文獻：
[1]公安部消防局,中國消防手冊[M],上?？茖W技術出版社，2007,第14卷.
[2]趙愛民,魯亞姝. 現代高層建筑消防安全探討[J]. 武警學院學報, 2007,(4):16-19.
【關鍵詞】 商住樓 消防安全 管理
1 引言
商住樓是指該樓的使用性質為商、住兩用，商住樓一般底層（或數層）為商場、商店、商務，其余為住宅的綜合性大樓。具有人員集中、可燃物較多、起火因素繁多、火災蔓延迅速、人員疏散困難、火災撲救難度大等火災危險性。據統計近年來，全國發生商住樓特大火災屢見不鮮，傷亡人數較大，直接財產損失巨大。2003年11月3日，衡陽市衡州大廈，使用功能為倉庫、商場、住宅，因用火不慎造成20人死亡；2007年12月12日，溫州市溫富大廈，使用功能為商場、商鋪、住宅，因電線短路，造成21人死亡；2010年11月15日，上海市靜安區膠州路728號商住樓，使用功能為商業辦公、住宅，因違規電焊施工造成58人死亡，70人受傷等。這些慘痛的教訓，引起了相關部門的高度重視。因此，商住樓的消防安全問題成為了全社會的新課題。筆者針對商住樓的消防安全管理方面的問題，做了如下探討。
2 商住樓的消防安全管理方面存在的問題
由于商住樓建筑性質特殊，使用功能繁多等原因導致其在消防安全管理層面存在不容無視的漏洞與問題。主要有以下三方面：
2.1 建筑防火設方面計存在缺陷
嚴格按照規范進行建筑防火設計是保障消防安全的源頭工作。由于經濟條件約束限制和執法程序的不合理性導致在過去的數十年間，部分地區為促進發展和片面性追求利益，在招商引資方面給予建筑工程項目隨意通行。大量商住樓存在集設計、施工、營業同時進行現象，其建筑防火設計未經審驗或審驗不合格，從而遺留不容忽視的先天性火災隱患。
2.2 建筑空間使用隨意性嚴重
（1）許多經營單位和個人為擴展營業面積，擅自在商住樓內部添加隔層，增加物資儲量，加大火災荷載。（2）擅自拆除防火分隔設施和開設門窗洞口，導致防火分區面積嚴重超標；商業部分與住宅部分安全出口共用一個疏散樓梯間，未按建規要求未分開設置；在不增設必要的消防設施和防火分隔措施的情況下，違法設置員工集體宿舍，形成大量“三合一”建筑。（3）“住改商”現象大量出現，尤其是在住宅內違規改建茶房，洗腳城，旅館等公眾聚集場所的情況比較突出；違章進行裝修施工，擅自拆除或遮擋消防設施設備，嚴重破壞系統正常運行。（4）違章搭建頂棚，連廊，夾層，占用防火間距，堵塞消防車道，增加了滅火救援難度；隨意堵塞，鎖閉設施通道和安全出口，嚴重阻礙人員安全疏散。（5）一些經營戶違章用火、用電甚至違法冒險經營、儲存易燃易爆危險品；私拉亂接電線，未經穿管阻燃保護，導致電負荷增加。
2.3 產權及使用單位繁多
商住樓普遍存在產權分割，租賃，抵押，承包等錯綜復雜的經濟關系，各產權及使用單位各自為政，消防安全管理無法真正落到實處。（1）消防安全管理制度不落實：各業主，產權單位，使用單位和物業管理公司的消防安全職責不明確，沒有確定消防安全責任人，缺乏有效統一的管理，管理過程中往往強調自身利益，而忽視了公共消防安全；（2）公共經費無保障：公用水電費，物業管理費以及設備維護保養費等公用經費投入得不到保障，各業主，產權單位，使用單位相互推諉，長期拖延；（3）日常管理混亂：主要表現在公用消防設施損壞失效、疏散樓梯間堆放雜物、疏散走道改做經營攤位、消防車道和撲救場地作為停車位、消防撲救面出租安裝廣告牌、消防控制室無人值班等。
3 消防安全管理措施
3.1 嚴格建審驗收
嚴格消防監督審核和驗收，是做好商住樓消防安全源頭工作的重要舉措。各地公安機關消防機構應當嚴格按照相關消防法規和技術標準，認真履行審驗工作職責。務必對商住樓的選址、設計、施工整個過程實施監督檢查，確保無先天性火災隱患。
3.2 加強職責管理
商住樓內各單位應當嚴格按照相關法律法規的要求，在承包、租賃或委托經營等多方經濟關系中，明確各方的消防安全職責、責任。建立健全消防安全組織，制定消防安全管理制度，逐級落實消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度。
3.3 落實各項消防安全制度
商住樓內各單位及消防安全管理機構，應當按照有關法律法規的要求，共同制定并公布執行各項消防安全制度。消防安全制度的主要內容包括：消防安全教育，培訓；防火巡查，檢查；安全疏散設施管理；消防（控制室）值班；消防設施，器材維護管理；用火，用電安全管理；易燃易爆危險物品和場所防火防爆；專職和義務消防隊的組織管理；滅火和應急疏散預案演練；燃氣和電氣設備的檢查和管理；消防安全工作考評和獎懲等。
3.4 強化宣傳教育意識
商住樓的消防安全管理，應在做好被動防范工作的基礎上，加強消防宣傳教育和培訓。對全體人員進行消防安全教育、培訓，定期組織學習消防法規和各項規章制度，每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高人民群眾的消防安全意識，各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓。充分調動和發揮樓內業務人員，住戶參與消防安全工作的積極性、主動性，切實增強消防安全意識。
3.5 新型管理模式
商住樓可實行社區式消防安全管理模式，成立相應的社區委員會對整棟商住樓進行統一管理，并由物業單位負責具體實施。物業管理單位應當制定商住樓消防安全制度和消防安全操作規程，建立健全各項消防業務檔案，定期對商住樓進行消防安全檢查，及時消除火災隱患。各單位和居民在物業管理單位的領導下開展消防安全工作，并積極配合物業管理單位開展的各項消防工作，形成群防群治，共同管理的新局面。
4 結語
為最大限度減少商住樓火災事故及各類災害的發生，必須要求：建筑設計單位嚴格按照規范合理進行建筑消防設計；各部門、各單位大力加強對商住樓的日常消防安全管理，堅持落實防火巡查，及時消除火災隱患；公安機關消防機構加大監督力度，并側重于商業營業廳的使用功能和安全疏散設施方面，督促業主積極落實消防安全制度，嚴格用火用電制度，從而保障人民生命財產安全。
關鍵詞：住宅小區 在建工程 投入使用 消防安全管理
《中國中小城市發展報告（2012）》指出，截止2011年底，中國有建制市657個，其中地級以上284個，縣級建制市369個。在284個地級以上城市中，162個城市屬于中小城市，占比56%，中國城鎮化率達到51.3%[1]，這標志著中國城鎮化發展進入到非常重要的轉型期。近年來，隨著中小城市快速發展，房地產業迅猛發展，新建住宅小區如雨后春筍般涌現，住宅小區規模日漸擴大。伴隨住宅小區的施工建設以及投入使用，住宅小區在消防管理方面存在不少問題。
1、中小城市住宅小區消防安全現狀
與大城市的住宅小區消防安全工作相比，由于其經濟發展較快，開展較早，技術力量較強，經過多年的摸索，開展得比較好。尤其是住宅小區投入使用后的物業管理，現已基本上步入正軌。而中小城市，這項工作由于起步較晚，各方面的技術力量都較弱，加之社會發展較大城市緩慢，住宅小區消防安全問題就相對較多。
1.1住宅小區投入使用前存在問題
1.1.1建筑未經消防審核驗收、擅自施工或投入使用的問題。在實際工作中，建設單位未能在取得施工許可、工程竣工驗收合格之日起七日內，未能按照有關要求進行消防設計、竣工驗收消防備案，甚至沒有任何施工手續。
1.1.2在建工程火災隱患多。比較突出三個問題是：一是臨時建筑物多，耐火等級低。二是火源管理不規范，防火安全措施不到位。三是施工現場混亂，消防通道堵塞。
1.1.3消防安全責任主體意識淡薄。部分建設單位、施工單位，未認真落實消防安全責任制，對員工沒有進行崗前培訓和消防安全教育宣傳，員工消防意識較差，缺乏基本的消防常識。
1.1.4對施工人員管理較為混亂。各工種人員常處于分散流動狀態，并存在工種交叉作業情況。由于工程量大，往往由幾家公司同時承建，若在建工程不加強對施工人員的消防安全教育、統一指揮、調度生產極易發生火災事故。
1.2住宅小區投入使用后存在問題
1.2.1物業管理滯后。（1）一些房地產開發商在工程竣工交付使用后，不能及時與物業公司進行有效交接，有的住宅小區甚至無物業公司接手管理，部分住宅建筑在投入使用很長一段時間內消防設施處于無人管、無人問的狀態。（2）物業公司對小區內消防設施不清楚、不會用、不管理現象較為普遍。通過調查，超過半數的居民小區存在汽車亂停亂放，占用消防車道現象嚴重。有些物業因居民裝修、小區改建等擅自將消防設施關閉，有些小區部分室內消火栓配置的水帶、水槍、栓口等被盜，物業公司不能及時進行添置。
1.2.2物業消防安全制度不完善、不落實[2]。一些物業沒有制定日常消防檢查、巡查制度、消防設施維護保養制度、消防培訓演練等制度。由于當前物業對其在消防安全的工作范圍和法律責任界定不明，致使物業消防安全管理中產生大量矛盾糾紛，甚至有的物業即使有相關的制度也不去落實，或日常工作流于形式。
1.2.3物業消防安全管理經費得不到保障。消防安全管理經費涉及消防設施設備的維護保養和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道[3]：一是開發商提供的一定比例的物業管理維修資金，二是物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但有些開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，全部由業主和用戶來承擔，這樣就造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實的問題；而物業管理公司與業主之間僅靠契約，物業管理資金使用、管理的不規范，使繳納者產生誤解，因而消防管理費用難以收取。
1.2.4物業人員消防安全素質不強。物業企業管理人員大多屬臨時雇傭性質，很多沒有進行消防安全培訓就匆匆上崗，消防安全技能差，有些連最基本的滅火器如何使用、如何報火警等內容都不知道，遇到火災往往束手無策甚至臨陣脫逃。
1.2.5家庭火患增多。隨著人民生活水平的提高，建筑裝修越來越高檔，可燃性裝飾材料大量使用，老百姓居住條件的改善，使用電熱器、冰箱、彩電、空調、微波爐、冰柜、熱水器等發熱電器越來越多，造成家庭火災載合越來越大，這些物品如使用不當，極易引火火災事故。據統計每年由于電器設備使用不當造成的火災占火災總數的25%。
1.2.6 住宅小區網格化消防安全管理不到位。目前居住建筑的管理主要由物業企業負責，但是調查情況表明，物業企業基本上不負責消防設施的維護保養，消防組織不健全、沒有消防設施維護保養的專項經費，消防安全責任主體不明確，比如房產管理部門、居民委員會、公安、消防部門等對住宅小區消防安全缺少系統有效的管理。
2、改進中小城市住宅小區消防安全管理的措施
2.1職能部門齊抓共管，消除先天隱患。一是嚴把審批關。消防部門嚴格落實未經消防審核的建筑工程，嚴禁施工，未經消防驗收的工程嚴禁投入使用的相關規定。二是加強聯合監管規劃、建設、房產、消防等部門要加強對開發企業的監管，尤其對已經投入使用的違章違法工程，依法行使各自的職權，嚴厲打擊違章、違法工程。
2.2明確施工責任，實行嚴格的消防安全管理。一是合理規劃施工現場的消防安全布局。要針對施工現場平面布置的實際，合理劃分各作業區，特別是明火作業區、易燃、可燃材料堆場、危險物品庫房等區域，設立明顯的標志；盡量采用難燃性建筑材料，減低施工現場的火災荷載，提高臨時建筑的耐火等級且相互間留有足夠的防火間距。要確保施工現場的消防車道暢通，不得堆放建筑材料堵塞或占用消防車道。二是加強施工現場人員管理。要確定法定代表人或者非法人單位的安全負責人，對施工現場的消防安全工作全面負責。三是加強施工現場的用電管理。施工單位確定一名經過消防安全培訓合格的電工正確合理地安裝及維修電氣設備，經常檢查電氣線路、電氣設備的運行情況，確保施工現場用電安全。
2.3完善責任體系，引導物業管理健康發展。一是建議各級政府建立健全社區消防安全管理制度，督促當地制訂《社區消防安全管理規定》，明確社區消防安全管理職責及相關消防建設內容，確保消防安全管理工作有法可依。二是建議各級綜合治理辦公室將社區消防工作納入當地綜合治理考核工作，充分發揮街道辦事處、社區居委會、業主委員會的作用，及時發現和協調解決工作難題[4]。三是房管部門要嚴格履行對物管部門的審批、管理等職責，在對物業企業的審批或年檢等過程中，將物管履行消防安全責任納入企業信用檔案和資質評定，形成物業服務企業消防安全監管長效機制。四是消防機構要加強對社區消防工作指導，轄區派出所要加強對社區消防監督管理。
2.4落實物業企業的消防安全職責，切實提高自身管理水平。要與房產開發商做好消防安全責任對接。要將消防安全管理作為物業管理的重要內容融入到小區日常管理之中，制定符合居民小區自身特點的消防安全管理制度，落實消防安全責任；建立物業服務企業消防檔案制度，明確消防設施的建設和維護；認真落實日常的防火巡查制度，及時有效消除火災隱患；建立居民小區滅火和應急疏散預案，定期組織消防演習；要加強物業服務企業管理人員消防培訓，做到人人持證上崗，未經消防安全培訓的一律不準上崗執勤，使物業服務企業管理人員成為維護小區消防安全的主力軍。
2.5加強消防宣傳，提高居民的自防自救能力[5]。居民住宅分布廣，人員素質參差不齊。因此，提高居民消防安全素質和自防自救能力尤為重要，要結合消防宣傳“五進”工作，發動居民委員會、村民委員會、物業管理等單位，通過發放宣傳單、廣播、板報等形式，宣傳居民住宅火災案例和自防自救常識。
參考文獻
[1]牛鳳瑞，白津夫，楊中川.中國中小城市發展報告[M].北京：社會科學文獻出版社，2012：257
[2]葛儉輝.淺談住宅物業消防安全管理存在問題、原因及解決對策[z].中國消防信息網2012.8.30：1-4
[3]周智破.解物業消防安全管理難題的思考 [z].中國消防信息網2012.6.25：1-2
一.綜合性建筑存在的火災危險性
（一）消防設施設置、內部裝修不符合規定。
綜合性建筑多數是商住樓或綜合樓，底層做為商業經營，上層為居民住宅或寫字樓，有開發商建設完工后，出售給個體經營者或公司，大都是私人產權買斷或租賃。建筑使用性質的變更，導致一些功能不能符合相關消防安全規定，同時，建筑內部裝修都由經營者自行設計、施工，多數未經消防審核、驗收合格或備案。導致原本符合消防安全安全規定的建筑產生了火災隱患：消防車道被占用，建筑耐火等級降低，防火防煙分區被破壞、采用大量可燃材料裝修、消防設施被遮擋、安全疏散距離超長，安全出口被封閉等等，這些火災隱患的存在，導致一旦發生火災，勢必造成火勢蔓延擴大。
（二）消防安全管理不到位，火災發生幾率大。
綜合性建筑產權出售或出租給業主后，業主有了自，在建筑使用性質、房屋布局、裝飾裝修等方面失去了物業部門的監管和控制，導致物業管理混亂，擅自改變建筑結構、違規裝修等問題不能及時制止，加之物業管理責任心不強、管理不到位，造成疏散通道被占用、人員管理混亂、電氣線路安裝不正規、超負荷使用大功率用電設備、隨意用火、用電、用氣，極易造成火災發生。
（三）消防意識不強，自防自救能力差。
綜合性建筑內部場所人員多而復雜，尤其是公眾聚集場所人員聚集量非常大，缺乏消防安全教育培訓，消防安全責任意識、防火意識較差，場所業主“重效益、輕安全”，只考慮自身經濟利益，不舍得消防投入，對火災抱著僥幸心理，沒有及時開展消防安全培訓教育，導致員工消防安全意識薄弱，自防自救能力差，不懂逃生常識，致使初起火災得不到有效控制，人員不能及時有序疏散。
二、分析綜合性建筑火災隱患成因主要有以下幾方面：一是對綜合性建筑的消防安全監管長期不到位；二是責任意識差；三是經營業主多，沒有實施統一的消防安全管理；四是管理制度落實不到位；五是沒有定期組織開展消防安全自檢自查和防滅火常識的培訓教育。具體分析如下：
（一）消防責任不明確。綜合性建筑內各獨立場所沒有形成至上而下統一的消防安全管理體系，有的雖有產權，但出租后產權單位很少干涉租賃方的使用和經營；有的委托居委會管理；有的委托物業管理，但物業管理單位只做一些保潔收費之類的工作，對消防安全工作根本不管或管理不到位。有的單位雖然確定了消防安全管理人員，但管理人員消防素質低，責任心不強，有的管理單位為了省錢，雇一些未經系統培訓的臨時工，有的是歲數大的老人值班，不懂得自動消防設施的操作和應用，有火災情況發生時也不能夠及時發現，一旦發生事故很難處理。
（二）消防制度不完善。綜合性建筑內各場所由于管理不統一，或消防安全存在分級管理的問題，各業主對消防安全重視的程度不同，導致各類消防安全制度落實不到位。有的單位和場所雖然制訂了各類消防安全制度，但沒有嚴格按照制定規定實施消防安全管理制度。主要表現在：沒有具體明確員工的消防安全責任和工作任務；用火作業管理形同虛設，未經管理人審批隨意動火施工，操作人員未經過專業培訓、未持證上崗，動火作業現場的操作不符合安全規定的現象時有發生；用氣用電管理違章嚴重，各種用電設備多，線路亂拉亂接，場所內廚房的油煙管道油污不及時清洗，違章使用燃料等。
（三）消防安全監管滯后。目前，綜合性建筑內場所多數為辦公樓寫字間、公寓房、超市、飯店、KTV、桑拿浴室、賓館客房等，業主在內裝修前無需取得有關部門的審批，裝修好后在辦理工商許可時，才知需要辦理消防許可。而這一現象，消防機構無法在第一時間內掌握，做好對綜合性建筑事前檢查和隱患督促整改。有此單位和場所在消防機構檢查提出整改意見后，由于已經裝修完，整改隱患需要拆除原有裝修，造成資金重復浪費，所以對隱患問題久拖不改，從而，造成各類“先天火災隱患”的存在。
（四）消防安全意識薄弱。綜合性建筑內場所管理層人員的消防安全意識不強以及對消防的重視程度不夠，思想意識上還存在漠視消防安全、持僥幸的心理，總認為消防工作有安全部門負責，與自己無關，不會發生什么大事。對員工開展消防安全教育培訓不夠，員工不懂消防安全常識，不懂得如何正確預防火災、疏散人員、檢查消除火災隱患。隨意封堵安全出口、占用疏散通道的現象到處可見。
三、綜合性建筑消防安全的管理對策
針對綜合性建筑存在的消防安全管理問題，我們應認真對待，從以下幾方面加強管理：
一是要建立健全監督管理機制，形成體系管理。政府應組織國土、建設、規劃、安監、工商、消防、接到等部門，開展聯合執法，建立健全相應的監督管理體系，加強對綜合性建筑內場所的監督管理。首先，在建筑規劃、設計、審批、發證、管理等各個環節，明確相關部門的審批、監管職責，嚴格把關，從源頭上防止新的場所“先天性”火災隱患產生。建設、工商、消防等監管部門要主動出擊，在建筑工程驗收后，交付業主使用的過程中，要跟蹤監督，對多產權場所的改造、內裝修等環節要主動參與，督促其送審，嚴把審核關、驗收關，防止新的火災隱患的產生。其次，要充分發揮派出所和居委會的作用，利用他們熟悉環境、了解情況、聯系群眾的優勢，突出屬地管理，加強對轄區綜合性場所的管控，督促各業主落實消防安全措施，及時消除火災隱患。
為了認真貫徹落實“預防為主，防消結合”的消防工作方針，確保小區業主的生命財產安全，現根據《中華人民共和國消防法》就做好物業服務小區消防安全防范管理工作提出以下要求：
一、提高認識，加強領導，落實責任。各物業服務企業應充分認識做好物業服務小區消防安全防范管理工作的重要性和必要性，增強責任感，高度重視物業管理住宅小區的消防安全防范工作，要進一步落實消防安全責任制，健全完善各項消防安全管理制度、消防安全操作規程，并根據各小區實際情況制定消防應急預案。各物業企業法人代表作為小區安全管理工作的第一責任人，應認真按照有關工作的要求，切實做到思想認識到位、組織部署到位、工作措施到位。
二、進一步做好小區共用消防設施設備的維護管理，保持消防器材配置齊全、完好有效。各物業服務企業不得損壞、挪用或者擅自拆除、停用小區消防設施、器材，不得埋壓、圈占、遮擋消火栓。同時，要不定期組織對所管轄物業服務小區的消防設施設備運行情況開展檢查工作。重點要對小區內的消防設施設備運行情況、消防泵供水系統、消防栓配材器材、手提式滅火器進行系統的檢查。對檢查中發現小區消防設施設備已超過保修年限，出現損壞無法投入使用需進行維修或更新改造的，已繳存有物業專項維修資金的小區，其整改維修或更新改造所需經費可向市房管局物業專項維修資金管理辦公室辦理使用申請手續；尚未歸集物業專項維修資金的住宅小區，物業企業要及時會同業主委員會、屬地社區居委會組織業主自籌資金進行整改，以確保小區消防設施設備正常投入運行。
三、保障小區疏散通道、安全出口、消防車通道暢通。各物業服務企業要組織對所管轄的物業服務小區內違章占用、堵塞消防車道、疏散通道以及其他影響人員逃生和滅火救援等違規行為的檢查和清理整治。對檢查中發現違章占用消防車道、疏散通道等違規行為的，能夠當場整改到位的，要當場責令整改到位；對一時無法整改到位的，要制定整改方案，明確整改措施、整改時限，落實整改責任人，并及時書面報告業主委員會或社區居委會、轄區派出所和消防大隊。
四、落實小區車輛管理制度，規范車輛分類分區有序停放。各物業服務企業要加強小區車輛停放管理，組織開展小區內停車場所消防安全隱患自查自糾工作，重點檢查停車場電動車充電線路是否老化、車輛是否分類分區停放、是否有專人進行巡視管理、消防滅火器具是否配備齊全、有效等，對發現的安全隱患要及時予以整改到位。確保做到停車場所內的摩托車和電動自行車、自行車統一分區分開停放，分類管理，安排停車管理人員進行值班巡視管理，防止產生電動車充電自燃等火災事故。
長慶興隆園小區高層辦公樓宇消防安全管理模式是屬于模擬獨立法人運行模式的創新。物業管理人員及相關人員在總結經驗的基礎上不斷完善高層辦公樓宇的消防安全管理機制。長慶興隆園小區高層辦公樓宇消防安全管理機構長慶興隆園小區在物業管理模式下的高層樓宇。高層辦公樓宇消防安全管理為了進一步規范高層辦公樓宇消防安全管理，長慶興隆園小區物業服務處制訂了《高層辦公樓宇消防安全管理規范》，內容主要包括:高層辦公樓宇消防系統隱患排查與整改長慶興隆園小區物業公司根據大樓消防系統的設備圖、管網圖、施工圖及有關設備設施基礎臺帳，組織專業人員對消防系統的組成、性能進行檢查，尤其是自動報警系統、自動噴淋系統、消防給水系統、消防增壓系統、消防設備逐一檢查，對檢查存在的問題，根據“五定”原則及時加以整改，確保消防長期有效。高層辦公樓宇消防安全管理制度物業公司明確每一棟辦公大樓消防安全管理責任人，完善消防安全管理制度，加強消防管理的組織領導，做到職責到位、監督到位、考核到位，確保大樓消防管理工作有人抓、有人管、有人救。1)高層辦公樓宇消防管理責任制度。根據消防工作“誰主管，誰負責”的原則，建立健全各級物業管理、大樓用戶單位各級領導負責的逐級消防工作崗位責任制，簽訂消防安全管理責任書，建立健全大樓消防值班制度、消防設備設施定期檢查和保養制度等。2)高層辦公樓宇防火規定。從預防的角度出發，對容易引起火災的各種行為做出規定，以杜絕火災隱患。比如，對公共通道、樓梯、出入口、消防通道等部位的規定;建筑修繕、裝修過程中動火、動電等必須辦理許可證的規定;電氣設備使用的安全規定;煙花爆竹燃放管理規定;危險物品存放、使用規定等。3)高層辦公樓宇消防監督檢查制度。為了強化大樓消防安全管理制度和防火規定的落實，加強監督，定期檢查，以便及時發現火災隱患，責令整改。一是全面檢查，利用巡視、日檢、數字化管理平臺對物業的電氣設備、開關線路、照明燈具、應急標識等進行檢查。二是專項檢查，對消防栓玻璃、閥門、水槍、水帶的完好性進行檢查。報警系統要求準確無誤，達到應急要求。自動消防系統的操作人員是否經過培訓、資格是否符合消防法規規定。各樓層、辦公室按要求配齊滅火器材。確保備用發電機、消防水泵、消防電梯能滿足應急需要。三是定期檢查、抽查、臨時檢查相結合，對檢查出來的安全隱患，立即整改，人為隱患按照責任追究制度追究責任人的責任。
高層辦公樓宇消防應急管理
根據《消防法》《消防監督檢查規定》等法規規范，物業公司應急領導小組組織人員編制高層辦公樓宇消防應急預案，配備消防應急物資和器材，建立消防應急隊伍，加強消防應急演練，增強火災撲救能力。1)消防應急預案。根據《生產經營單位安全生產事故應急預案編制導則》(AQ/T9002－2006)編制了《高層辦公樓宇消防安全綜合應急預案》《高層辦公樓宇消防應急專項預案》及《各種火災現場處置方案》，并且明確了消防應急指揮、消防應急管理組織機構及其職責，消防應急響應機制，應急保障條件等。2)消防應急隊伍。物業公司根據社區內民用建筑及高層建筑分布特點，建立了義務消防隊伍，除此之外物業公司全體安保人員和管理人員全部是義務消防隊員。加強日常消防知識、消防器材使用方法的培訓和教育;每年開展一次高層建筑消防知識宣傳;物業公司每一位員工有權制止違反消防安全的行為;火災時期，義務消防隊員及每一位員工，無論當班與否，都能夠投入救災，組織人員按應急預案疏散和逃生。3)消防應急演練。物業服務處根據應急預案規定，每年定期或是利用“消防日”開展高層辦公樓宇義務消防隊和大樓辦公人員消防技能、應急疏散演練，使每大樓每個部門和高層建筑內的辦公人員掌握火災知識、消防報警、消防器材的正確使用方法。高層建筑消防設備、設施管理1)消防監控系統管理。一方面管理好消防監控中心的各種設備、設施，保障監控中心始終處于正常工作狀態;另一方面，安排好值班人員，不能帶病和疲勞作業，嚴禁工作期間擅離職守。2)消防設備設施定期檢查與維修。加強設備定期檢查，物業公司對消防設備、設施和器材定期檢查、試驗、大修和更新，確保始終處于完好狀態。3)消防設備設施更改及維護。加強裝修過程管理，嚴禁更改消防設施及更改、破壞供電線路的行為，特別規定二次裝修時，必須嚴格審查消防設備、設施的完好程度。高層辦公樓宇消防安全管理持續改進的部分1)建立高層辦公樓安全消防系統管理和維護機制。做到全面檢測、重點檢測、定期檢測“三結合”，人防、物防、技防“軟硬兼施”，消防隊伍、制度、器材“三落實”。出入部位要經常保持暢通，嚴禁堆放物品，疏散標志和指示燈要保證完好。2)建立高層辦公樓物業管理人員和保安“人人都是消防員”工作機制。加強物業公司及物業保安的消防安全職責的落實，切實提高物業保安的消防安全責任心和消防技能、常識等素質。3)建立高層辦公樓辦公人員“人人能防火、人人能滅火、人人懂逃生”的消防工作機制?；馂某跗痣A段撲救成功率占94%。根據這一特點，加強高層辦公樓使用人員火災知識和消防器材使用技能培訓與教育。4)建立高層辦公樓裝修、功能改變等許可機制。對于高層建筑辦公用房二次裝修、功能改變等可能影響防滅火系統功能正常發揮的作業，實行消防許可制度，必須在物業公司監督下進行。5)建立高層辦公樓消防隱患排查與整改工作機制。根據小區內高層樓宇數量、種類和危險因素等條件，對高層辦公樓宇消防隱患實行分類分級，建立“按類分級、依級監管”的模式。依據消防有關法律法規、標準規程的要求，細化消防隱患排查標準，明確每項消防工作的具體標準和要求，使隱患排查人員知道“做什么、怎么做”，使各級消防安全管理人員知道“管什么、怎么管”，實現安全隱患排查治理工作有章可循、有據可依。利用小區數字化管理信息系統，建立隱患排查與整改的動態監管統計分析評價系統等，重大隱患實際“掛牌督辦制度”。為了確保消防隱患整改到位，建立以小區安委會為領導機構的隱患排查與治理工作小組，組織、協調和指導小區物業管理各職能部門、業主等方面的積極性，全面推進安全隱患排查治理工作。
結語
一、當前消防安全管理存在的主要問題
物業管理作為城市社區管理中一個重要的基層管理體系，在我國起步較晚，要走向成熟的社會化、專業化、企業化和經營化的物業管理，還有許多問題值得探索。消防安全管理作為物業管理的一項重要工作，目前還存在著許多亟待解決的問題。
（一）物業管理的民事商務行為，涉及行業多管理內容多
盡管這些年出臺了一系列規范物業管理的法規、政策，但現有的法規、政策對物業消防安全管理的法律地位、管理責任、管理維護經費，以及法律責任未作明確的規定，致使物業消防安全管理中產生的大量矛盾糾紛得不到解決，司法機關對日益增多的物業管理案件也因缺乏法律依據難以及時解決，例如消防設施設備管理維護責任不明確、維護費用不落實，發生火災后消防設施成為火災的殉葬品，火災責任和賠償責任等都難以明斷。
（二）房地產開發建設與物業管理脫節
不少房地產開發商未從物業的生產、流通與消費的全過程出發來設計、施工和監督。這種建與用、建與管脫節的現象，造成物業投入使用和消費過程中建筑消防安全分區、分隔、疏散不合理，消防設施設備不齊全不配套，留下先天隱患。
（三）物業消防安全管理職責不明
物業消防安全管理涉及到消防設施維護等有形管理和物業區用戶日常消防管理等無形管理，至今沒有準確界定物業管理作為企業行為，以及應當履行的消防安全管理的工作范圍和內容。
（四）物業消防安全經費明顯不足
消防安全管理經費涉及消防設施設備維護和日常消防安全管理費，管理經費主要來自兩個渠道：開發商提供的一定比例的物業管理維修資金和物業管理公司向業主或物業使用者收取的物業管理費。但這又引出以下問題：一是開發商提供的物業管理維修資金沒有法定主管部門監督提留，開發商成了“只生孩子,不養孩子”，全部由業主和用戶來承擔造成物業管理收取費用過高，維修資金難以落實；二是業主和用戶受傳統住房消費觀念的影響，往往將物業管理理解為無償服務或低償服務。加之物業管理公司與業主之間僅靠契約，使消防管理費用難以收??；三是物業管理資金籌措、使用、管理不統一、不規范，使繳納者產生誤解、拒繳或拖延。
由于消防管理經費的不落實，造成物業管理及消防管理不落實，物業運營幾年后消防設施設備因缺少維護，形同虛設。
（五）物業消防安全隊伍不專業
目前物業管理的職業隊伍尚未形成，作為專業技術性較強的消防安全管理人員更是嚴重缺乏，面對物業管理中設置的現代消防設施，物業管理人員往往知之甚少。
二、物業消防安全管理的必要性
（一）是住宅多元化特性的要求
隨著住宅商品化、市場化以及住房制度改革的推行，出現了房地產建設投資和營銷渠道的多元化，一個住宅區域、一幢大樓物業產權多元化，且多家占有使用的多重化、分散化管理的復雜狀況。而一個住宅區域、一幢大樓的消防安全整體性、消防設施設備配套性，以及消防安全管理，這都要求有一個統一的物業管理企業來實行消防安全管理。
（二）是住宅功能多樣化的要求
隨著城市現代化進程的加快，城市建筑物向高空和地下不斷延伸，建筑物的使用功能日趨多樣化和復雜化，消防設施設備愈來愈多，功能也愈來愈復雜化、智能化，客觀上要求消防安全管理具有專業性和技術性。
三、關于加強物業消防安全管理的思考
物業管理是一個發展前景廣闊且有待于開拓的新興行業。其中消防安全管理占有重要的地位和作用，因此，做好物業消防安全管理工作不僅是當前，更是今后長期的工作。筆者認為要做好物業消防安全管理工作，需處理好以下幾種關系：
（一）理順物業消防安全管理的各種關系，建立市場經濟體制下的物業消防管理體系構架
以法規的形式確定物業消防管理中各主體的法律地位和相互之間的權利義務關系。業主或物業使用人與物業管理公司之間的關系是平等的民事主體關系，是委托與被委托的經濟合同關系。業主或物業使用人享有在管理中的決策權和監督權，負有服從物業整體消防安全的管理、合理利用物業項目、確保消防安全、承擔相應費用的消防安全管理義務，物業公司必須按照法律法規、行為規范標準及業主委托合同的約定，實施消防安全管理，確保物業消防安全管理工作接受公安消防部門、業主及物業使用人的監督。
（二）建立完整、系統的物業消防安全管理法律規范體系，規范運作形式
制定物業消防安全管理基本法律、法規及實施細則，以規范政府主管部門、物業公司及業主或物業使用人的行為，協調其相互間的各種關系，將物業消防管理納入法制化和規范化的軌道，同時制定統一的物業消防安全管理行業標準和規范，如公共消防安全契約、住戶消防安全手冊、物業消防安全檢查規定，消防設施維修資金標準及實施方案規定，消防安全管理費收支規定，維修養護消防設施規定等。
（三）建立和推行物業消防安全管理早期介入制度
房地產開發、流通、消費是一個連續的過程，在物業的規劃設計、開發建設階段就應明確聽取物業管理企業的合理意見，對隱蔽的消防設備應實施專業化物業消防安全管理監督和認可制度，|考試|大|并且嚴格把好驗收、交接關。這種建管結合方式，能提高物業的有效價值。
（四）建立高素質的物業消防安全管理隊伍
在物業管理中應確定專（兼）職消防管理員，具備一定的防災滅火知識和消防管理知識，經消防部門培訓后持證上崗。對消防控制室操作人員，必須具有現代消防技術方面的知識、熟練掌握消防系統的情況。對現代消防設施設備應委托專業化的消防設施維護保修公司來承擔。
（五）公安消防機構應加強對物業消防安全管理的監督指導
公安消防機構應嚴格把好物業建筑設計審核關，不留先天隱患。對物業消防安全管理要加強宏觀指導，定期實施防火監督檢查。對物業消防安全管理要給予法律支持。對物業消防安全管理人員進行消防培訓，幫助提高消防安全管理素質。
四、關于消防安全管理的獎懲
應該建立和完善以下幾項制度：
（一）消防安全教育、培訓制度。每年以創辦消防知識宣傳欄、開展知識競賽等多種形式，提高全體員工的消防安全意識；定期組織員工學習消防法規和各項規章制度，做到依法治火；各部門應針對崗位特點進行消防安全教育培訓；對消防設施維護保養和使用人員應進行實地演示和培訓；對新員工進行崗前消防培訓，經考試合格后方可上崗；因工作需要員工換崗前必須進行再教育培訓；消控中心等特殊崗位要進行專業培訓，經考試合格，持證上崗。
（二）防火巡查、檢查制度。落實逐級消防安全責任制和崗位消防安全責任制，落實巡查檢查制度；消防工作歸口管理職能部門每日對公司進行防火巡查。每月對單位進行一次防火檢查并復查追蹤改善；檢查中發現火災隱患，檢查人員應填寫防火檢查記錄，并按照規定，要求有關人員在記錄上簽名；檢查部門應將檢查情況及時通知受檢部門，各部門負責人應每日消防安全檢查情況通知，若發現本單位存在火災隱患，應及時整改；對檢查中發現的火災隱患未按規定時間及時整改的，根據獎懲制度給予處罰。
（三）安全疏散設施管理制度。單位應保持疏散通道、安全出口暢通，嚴禁占用疏散通道，嚴禁在安全出口或疏散通道上安裝柵欄等影響疏散的障礙物；應按規范設置符合國家規定的消防安全疏散指示標志和應急照明設施；應保持防火門、消防安全疏散指示標志、應急照明、機械排煙送風、火災事故廣播等設施處于正常狀態，并定期組織檢查、測試、維護和保養；嚴禁在營業或工作期間將安全出口上鎖；嚴禁在營業或工作期間將安全疏散指示標志關閉、遮擋或覆蓋。
（四）消防控制中心管理制度。熟悉并掌握各類消防設施的使用性能，保證撲救火災過程中操作有序、準確迅速；做好消防值班記錄和交接班記錄，處理消防報警電話；按時交接班，做好值班記錄、設備情況、事故處理等情況的交接手續。無交接班手續，值班人員不得擅自離崗；發現設備故障時，應及時報告，并通知有關部門及時修復；非工作所需，不得使用消控中心內線電話，非消防控制中心值班人員禁止進入值班室；上班時間不準在消控中心抽煙、睡覺、看書報等，離崗應做好交接班手續；發現火災時，迅速按滅火作戰預案緊急處理，并撥打119電話通知公安消防部門并報告部門主管。
（五）消防設施、器材維護管理制度。消防設施日常使用管理由專職管理員負責，專職管理員每日檢查消防設施的使用狀況，保持設施整潔、衛生、完好；消防設施及消防設備的技術性能的維修保養和定期技術檢測由消防工作歸口管理部門負責，設專職管理員每日按時檢查了解消防設備的運行情況。查看運行記錄，聽取值班人員意見，發現異常及時安排維修，使設備保持完好的技術狀態；消防設施和消防設備定期測試
（六）義務消防隊組織管理制度。義務消防員應在消防工作歸口管理部門領導下開展業務學習和滅火技能訓練，各項技術考核應達到規定的指標；要結合對消防設施、設備、器材維護檢查，有計劃地對每個義務消防員進行輪訓，使每個人都具有實際操作技能；按照滅火和應急疏散預案每半年進行一次演練，并結合實際不斷完善預案；每年舉行一次防火、滅火知識考核，考核優秀給予表彰；不斷總結經驗，提高防火滅火自救能力。
（七）滅火和應急疏散預案演練制度。制定符合本單位實際情況的滅火和應急疏散預案，組織全員學習和熟悉滅火和應急疏散預案，每次組織預案演練前應精心開會部署，明確分工，應按制定的預案，至少每半年進行一次演練，演練結束后開講評會，認真總結預案演練的情況，發現不足之處應及時修改和完善預案。
（八）燃氣和電氣設備的檢查和管理制度。應按規定正確安裝、使用電器設備，相關人員必須經必要的培訓，獲得相關部門核發的有效證書方可操作。各類設備均需具備法律、法規規定的有效合格證明并經維修部確認后方可投入使用。電氣設備應由持證人員定期進行檢查(至少每月一次)；防雷、防靜電設施定期檢查、檢測，每季度至少檢查一次、每年至少檢測一次并記錄；電器設備負荷應嚴格按照標準執行，接頭牢固，絕緣良好，保險裝置合格、正常并具備良好的接地，接地電阻應嚴格按照電氣施工要求測試；各類線路均應以套管加以隔絕，特殊情況下，亦應使用絕緣良好的鉛皮或膠皮電纜線。各類電氣設備及線路均應定期檢修，隨時排除因絕緣損壞可能引起的消防安全隱患；未經批準，嚴禁擅自加長電線。各部門應積極配合安全小組、維修部人員檢查加長電線是否僅供緊急使用、外殼是否完好、是否有維修部人員檢測后投入使用；電器設備、開關箱線路附近按照本單位標準劃定黃色區域，嚴禁堆放易燃易爆物并定期檢查、排除隱患；設備用畢應切斷電源。未經試驗正式通電的設備，安裝、維修人員離開現場時應切斷電源；除已采取防范措施的部門外，工作場所內嚴禁使用明火；使用明火的部門應嚴格遵守各項安全規定和操作流程，做到用火不離人、人離火滅；場所內嚴禁吸煙并張貼禁煙標識，每一位員工均有義務提醒其他人員共同遵守公共場所禁煙的規定。
Abstract: Based on the current situation of some existing modern building fire alarm system and future trend, the disadvantages of automatic fire alarm system using, management, maintenance, emphasis degree and other aspects are pointed out with related solutions.
關鍵詞：火災自動報警系統；使用；管理；維修；技術水平；重視程度
Key words: automatic fire alarm system；usage；management；maintenance； technology level；emphasis degree
中圖分類號：TP29 文獻標識碼：A文章編號：1006-4311（2010）33-0328-01
近年來，我國消防事業蓬勃發展，由于計算機和現代通訊技術的引入，使消防設施的自動化、智能化水平不斷提高，消防技術實現了火災自動監測、自動報警過程。按照《高層民用建筑設計防火規范》、《民用建筑設計防火規范》和《火災報警系統設計規范》的要求，火災自動報警系統已廣泛地應用到了建筑防火中去，為及時發現和撲滅初期火災，保護建筑內人身和財產安全發揮了重要作用。
隨著城市經濟的快速發展，現代化建筑愈來愈多，火險隱患也就不斷增加，為了有效防止火災的發生，目前，在各建筑物內安裝的火災探測報警系統及消防設施，在早期發現火災警情和預防火災方面發揮了重要作用，但在實際使用過程中暴露出的設備使用、設備管理、警情處理等方面問題也日益突出，嚴重影響了火災探測報警設備功能的正常發揮。火災自動報警系統的使用、管理、維修以及重視程度等方面的問題需要馬上解決。從現階段的狀態來看，存在著以下幾個問題：①從業人員專業素質不高?；馂淖詣訄缶到y，常見的一般由感煙探測器、感溫探測器、感光探測器、可燃氣體探測器和各種報警器等組成的自動控制系統，技術含量高，在使用、管理、維修方面，需要專業人士。但是，在安裝有火災自動報警系統的建筑里，基本沒有能管理和維修的技術人員。首先，消防控制室的值班人員，沒有經過專門的業務培訓，且不說如何定期維護、檢測、操作上述各類消防設施，有些管理人員連滅火器是否過期怎么判斷也不懂。對火災自動報警系統更是一無所知。當消防檢查人員檢查時，一問三不知，甚至有害怕詢問而逃避現象，他們在那里，只是起一個控制電源的作用。②日常運行管理中存在的問題。首先，火災自動報警系統線路老化現象比較嚴重。各種探測器都是比較先進的電子元件，敏感性相當高。需要整個線路完整、接觸性能良好，才能正常運行。由于部分管道已連續使用很久從未進行檢測維修，其線路可靠性無法確定，不能即時反饋隨時有發生事故信號。其次，房屋裝修帶來問題。很多場所由于二次裝修，報警探頭的布置沒有做相應改變，就顯得探頭設置不合理：有的部位探頭多出設置要求造成浪費，有的部位又分配不到探頭，而形成探測盲區。由于許多消防設施的二次整改沒有委托有資質的施工單位進行重新安裝，調整和調試。有的裝修單位甚至自己違法施工，造成工程施工質量低劣，主要表現在施工不規范，安裝質量有問題等。③重視程度不夠。由于大部分自動報警系統的管理人員對系統的操作缺乏了解，對系統的維護保養更是望而卻步，使得消防設施的管理處于無緒狀態。據了解，許多單位在選用消防設施管理人員時，往往應付于有人看管就可以了，而不重視對人員的崗前培訓和上崗培訓，人員流動性大。這些人不可能會對系統有比較深刻的了解，有的甚至一竅不通，對系統的故障更是束手無策，致使故障越積越多，甚至造成系統的癱瘓。④各部門消防安全責任制不明確，不具體，不落實，消防工作中存在的問題長期沒有得到解決，有的雖有人負責，但職責不清，責任不明，工作不落實。物業管理部門與企業經營者單純追求企業效益，嚴重忽視操作人員的業務培訓。相互推卸責任，不想管理維修，只是盲目的使用，對火災自動報警系統是否正常運行一無所知，企業經營者就知道那是物業管理部門的事，不加于重視，消防安全意識差，不去監督管理部門對自動報警系統進行維修管理。⑤火災自動報警系統功能簡單，在報警控制柜上，只分成幾個區域，沒有單個探測器顯示，一旦發生報警，只能派人到報警的區域逐個查看，有時碰到房間鎖門等問題，使查看人員很為難，延長了確定火災地點的時間。
引起火災的原因很多，但主要的因素是人而不是物，上述所列問題，影響了火災自動報警系統的正常使用，對此，我們除了要加強監督檢查外，并針對出現的問題，提出以下建議：①加強消防教育和消防安全檢查。加強消防教育，讓職工群眾認識火災的危害，懂得防止火災的基本措施和撲滅火災的基本方法，提高預防火災和同火災作斗爭的自覺性。同時加強消防安全檢查的作用，通過消防安全檢查，督促各種消防法規、規章制度和措施的貫徹落實，及時發現所屬單位和職工在生產經營和生活中存在的火災隱患，督促各有關單位和職工按法規和規章制度的要求進行整改或采取補救措施，促進各種防火安全責任制的落實。②各企業部門實行防火安全責任制。確定本單位和所屬各部門、崗位的消防安全責任人，只有這樣工作人員才會清楚自己的職責，消防工作才會層層有人抓，處處有人管，才會及時發現消防安全中存在的問題，馬上消除安全隱患。③培養專業的工作人員。《中華人民共和國消防法》明確規定消防控制室值班人員需經消防培訓考試合格持證上崗。消防部門應發揮培訓中心的作用，加強培訓，提高他們的消防安全知識。各級政府或消防部門，應根據實際情況，在一定的地區范圍內，引進或培養能熟練管理和維修火災自動報警系統的專業人才，有計劃的對各部門消防控制室值班與管理人員和專職消防保衛干部進行培訓。④提高各單位領導的重視程度。消防監督部門應嚴格履行自己的監督職責，對擅自停用和不能保證火災自動報警系統正常運行的單位，根據有關規定進行處罰。加強對使用單位的消防宣傳，提高有關人員的防火意識，避免此類問題的出現。⑤開展自動消防設施專項檢查，建立健全自動消防設施的檢查、檢測、維修保養，督促他們建立健全崗位責任制。
首先，24小時值班制度：火災自動報警系統必須要有專人24小時值班，無關人員不得隨意觸動，值班人員不得脫崗，認真填寫值班記錄。其次，定期檢查制度,應按要求每日檢查火災報警、故障報警、復位、系統自檢、打印是否正常。每周對主、備電源進行自動切換試驗。每年對全部探測器、火災報警按紐進行卞次報警試驗，備用電源充、放電試驗。保證自動消防設施始終處于良好的運行狀態，在火災發生時發揮應有的作用。最后，接警處理制度：火災自動報警系統發出火警報警后，值班人員應通過火警顯示、查明發生火警報警信號探測器的地址，立即派人到現場或者電話通知報警部位的人員查看是否起火，根據不同情況進行處理。如果是火警，應迅速撥打119電話，通知消防隊，并通知本單位及時組織人員撲救和疏散。如果是誤報，應查明誤報原因，排除故障，并做好記錄。
參考文獻：
[1]公安部消防局編.消防安全管理[Z].
[2]消防在線[EB/OL].新華網（互聯網信息）.
